房地产项目业主的设计质量管理论文

房地产项目业主的设计质量管理论文（精选10篇）

房地产项目业主的设计质量管理论文 篇1

摘要：分析了影响设计的宏观因素及质量管理的难点，提出了明确质量目标，建立质量管理组织和质量评价体系，采用各级最高管理者进行设计决策，专家论证，设计咨询，结构招标等质量控制方法。

关键词：房地产;设计;质量

自房地产调控政策层出不穷，其中有的对设计有直接影响，如：住宅开发以中小套型为主，俗称“70%/90平方米”，就是把限额设计作为公共政策来推行。政策必然影响市场，只允许购房自用则消费者群体变了，对房屋的技术要求也随之改变。社会发展，生活水平提高也不断影响着设计标准，停车位配置变化即是一个典型。房地产开发业主从竞得项目土地到领取预售许可证至少要一年,每天都承担着已付土地价款的利息，仅以资金成本最低的贷款为例，目前一年期贷款利率为6.40%，远高于国家规定的设计费比例。

业主迫于政策、市场、资金三种压力，加之前期工作不到位，技术薄弱等自身管理问题，经常反复修改方案，压缩设计周期，开工后频繁要求变更等，确实难以保证设计质量。

1设计质量管理的难点

1.1设计成果专业性强

不像实体工程、设备、材料可以直观地判断其质量。业主即使专设总工(设计总监)及设计部，因专业能力局限，也难以量化、客观地评价。

1.2施工图审查的局限性

审图是事后控制，被动控制，图纸已完成，木已成舟。通过审查只证明是合格的设计，而非优秀的设计，无法优化。

1.3设计规范与标准的局限性

我国技术标准规范编制修订期过长，修订条件相对苛刻，严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用[1]。主管部门资金投入极少，中国城市规划设计院版《居住区规划设计规范》的修编经费仅4万元，根本无法到全国各地调研，也就难以保证修编质量和适用性。规范体系既严重滞后于社会经济发展，如：写字楼、商业工程仍在使用80年代末编制的建筑设计规范，也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：预制空心楼板，采暖系统分户控制，水、电出户计量等都是问题暴露多年，购房者及物业、开发单位反映强烈，才迫使主管部门修订规范的。

2设计质量管理目标

目标包括两方面：①行政许可性目标。通过规划、消防、人防、节能等部门审批及施工图审查。

②项目管理目标。方案创新，技术优化，经济合理。

可实施性好，图纸质量较高。设计周期、工程投资符合项目进度、成本目标，合同履约良好。

3设计质量管理组织

业主设计管理组织核心职能就是质量管理，其次是配合前期报建、成本控制、工程管理、营销推广工作。

3.1避免两个管理误区

(1)有的小型民营房企老板亲自动手设计，把项目视同为私宅，实现个人梦想、喜好、兴趣。

(2)组建“小设计院”式的设计部，模仿设置总工、总建等岗位，人员则强调非有设计院工作经历莫属，把方案等部分应外包的设计业务改由设计部自行完成。

这样把设计单位当成了绘图公司，严重扼杀了设计师创造力。设计工作并非靠几个人临时组合就可达到熟练水平。术业有专攻，服务外包，业主通过整合各类社会资源为我所用才是企业成功之道。同时混淆了专业技术与项目管理，美国PMI项目管理知识体系(PMBOK)中项目经理要掌握三方面知识：专业知识，一般管理知识，项目管理知识[2]。仅具有专业设计能力并不一定能成为管理者。

3.2建立矩阵型管理组织

在概念设计、总体规划、单体建筑等论证性方案阶段，由区域总部、地区公司为主体，下属规划设计中心负责，组织营销、前期、工程、成本等职能中心及项目公司高管参加，在设计任务书，各阶段设计成果等关键节点进行内部研讨，并组织外部专家论证，综合意见进行修改完善，切忌闭门造车，孤芳自赏。在报批方案、初设、施工图等技术设计阶段以项目公司为主体，下属设计部负责，项目工程、成本等职能部门参加，规划设计中心指导。

3.3由最高管理者进行设计决策

区域、地区、项目等各级公司总经理都承担了经营管理目标责任，是不同层级的最高管理者。责权应对等，其应具有设计决策权。有的企业由总建筑师等技术专家掌握设计决策，常出现以下问题：缺少经济思想，具有创新思维但不够严谨，思维与行为不规范。实践证明，纯技术人员是不能胜任项目设计管理工作的[3]。

4设计质量评价标准体系

(1)强制的规范性标准、政府文件，也是最低的技术标准。

(2)应用新技术的推荐性标准。如：《国家康居示范工程建设技术要点》、《绿色建筑评价标准》等。这些先进的技术标准体现了健康、生态等理念，通过成套技术体系实现绿色生态住宅，虽未强制推广，但值得借鉴。

5设计质量管理方法

5.1质量控制

5.1.1项目环境调查的两个重点

(1)周边敏感性建筑。主要是居住、教育、医疗等对日照间距要求严格的建筑，以及文物、宗教、军事等特殊建筑。石家庄栗康路实验小学、天津南京路四箴里高层公寓项目设计中，北侧现状都是中学。但经调查，其与新项目相邻的教学楼一层均为教师办公用房，二层起为普通教室。GBJ99—86《中小学校建筑设计规范》第2.3.6条规定“南向的普通教室冬至日底层满窗日照不应小于2h”，因此，确定新、旧建筑的间距时，旧建筑被遮挡起算点为二层窗台，这样既符合规划审批要求，也合理节约用地。

(2)红线外负面影响因素。万科公司总结4点：噪声，市政设施(高压线、变电站、锅炉房、垃圾站等)，城乡结合部环境隐患，空气与光污染，并在内部颁布了《关于公示项目外红线不利因素的操作指引》[4]，值得学习。

5.1.2设计咨询与专家论证相结合

现阶段我国大多数监理企业还不具备设计监理的专业能力，只能进行程序性检查。业主应建立技术与市场两类专家库，规划、建筑、机电等组成技术专家组，营销、商业、物业管理、投资、造价等组成市场专家组。在论证性方案阶段组织专家论证，优选设计成果，避免选用明显不合理的方案。

论证的目的`在于广泛听取各领域内专家意见，专家虽受聘于业主，但并非其利益代言人。

因此，论证前业主不能预设倾向性意见，对与业主相左的意见更要尊重，技术争论对项目优化十分有益。要畅所欲言，集思广益，避免像政府部门组织的论证会那样，只是决策寻找技术支持，走过场。

技术设计阶段委托技术力量较强的甲级院进行全过程设计咨询。进行第三方技术评价，实现主动控制，过程控制。从确定建筑、主体结构方案，机电系统选型，设备、材料选用等设计初期开始，对每阶段设计成果出具书面咨询意见，由业主组织设计单位进行沟通、协商，对取得共识之处再由设计单位修改。对设计进行科学、准确、量化的评估。

深圳大学建筑设计院曾受政府委托对某公务员住宅小区进行设计咨询，优化结构方案后节约钢材用量显著。

5.1.3结构方案

招标与主材用量限额设计对方案、施工图分段委托设计的项目，可采取结构设计招标确定施工图设计单位。业主根据建筑方案与同类项目成本数据提出含钢量控制额，邀请2～3家甲级院编制基础、主体结构选型方案，通过竞争激发各单位的创新热情与积极性，实现设计优化。例如：石家庄银都花园1栋34 000 m2的高层住宅就曾采用此方法，比较成功。

5.2沟通管理

5.2.1重视项目报建阶段设计

单位与政府部门的沟通我国实行的工程许可制度使业主与设计单位要花费大量精力用于项目报建，经常延误项目计划。虽然政府部门与设计单位执行的都是同一标准规范，但是解释权在各级政府部门，同时法规与技术标准也赋予各部门一定的自由裁量权。同类型的设计方案，不同时期，不同审批人，不同业主，审批尺度掌握都有细小而微妙的差别。因此，业主完成报批方案初稿后，不能等到窗口正式受理才报建，应调动社会资源提前组织设计单位与政府部门沟通，汇报方案，听取意见。主要是规划为主，消防、人防为辅的三个部门。其中听取消防、人防意见是为了确保实现总体规划、单体建筑方案的完整性和原创构思。这样既节约了时间，又保证后续设计质量，不因审查修改而设计返工。

5.2.2商品与作品的统一

业主与设计单位对项目的视角有根本不同，一个是商品，一个是作品，两者存在一定矛盾。商品通过成功交易才有价值，而作品则是创作，并非所有人都能欣赏和认可。设计师多少都有理想主义色彩，尤其是建筑师，希望业主能全盘接收其设计构思、理念，不愿做任何修改。业主既要尊重设计师的创新精神和专业能力，但又不能放任，必须严格按照设计质量管理目标和评价体系控制。业主是项目投资人，既然承担全部风险，也拥有全部决策权。设计师也要理解再完美的方案，无人愿意实施也是水中月，雾中花。

5.2.3建立设计联络单制度

业主与设计单位沟通涉及商务事项较少，因此，一般在信息管理上较为随意，多为现场协商或电话、邮件、传真往来，不利于落实管理责任。应建立设计联络单制度，由业主设计部与设计单位项目组各自指定联系人，各有一个出口输出信息，以文字联络单往来，既提高责任心，又便于跟踪落实，监督检查。

6结语

房地产项目业主的设计质量管理论文 篇2

设计是建设项目整个过程中重要环节, 建筑的设计过程包括建筑设计、结构选择计算及其他配套专业设计等。根据专家统计:设计的费用一般只占建设成本的2%~4%, 但是对工程质量和造价的影响程度可达50%~75%。根据统计分析, 在发生的工程质量问题原因分析中, 跟设计有关的占40%, 排在第一位。不少建筑由于设计图纸质量差, 导致施工中发生洽商、停工、返工、质量隐患, 造成工程造价增加, 影响工期。

设计方案的结构形式、基础类型、安全系数等设计因素是技术经济分析重点因素, 也是设计对工程造价的重要影响方面。据统计, 在满足相同功能的条件下, 技术经济合理的设计, 可降低工程造价5%~10%, 有的高达10%~20%。

鉴于设计的重要性, 在设计阶段, 业主的工作不仅仅是提供自然资料、技术条件、协调关系, 而是应该发挥主动性, 通过系统的管理方法, 对设计全过程加强控制, 监督设计进度、审查设计内容等, 从而优化设计, 提高设计质量, 使设计更好满足使用需求, 并降低发生设计洽商的几率, 有效控制建造成本。

2 设计控制的主要影响因素

2.1 设计单位缺乏优化设计的机制和主动性

设计单位对设计的管理以及设计人员的能力素质等因素与设计的好坏有着直接关系。由于规定的设计取费标准与与面积、造价比例有关, 而与设计质量好坏, 是否节约节能没有关系。这种情况的结果可能导致设计单位不仅不对设计方案进行必要的质量审核和经济分析, 甚至还可能通过加大安全系数和建造标准, 以此提高工程造价, 从而赚取更多设计费;所以设计质量、设计节约性很少能成为设计单位设计及审核工作的重点;而且很多建设项目的设计因为各种原因没有采取招投标的方式, 比如多数军工企事业单位的技术改造项目, 因涉及到保密原因, 设计单位唯一指定, 不能通过招投标的方式择优选择设计单位, 这种情况下, 因为缺少竞争, 设计缺乏主动性。

2.2 业主缺乏对设计阶段有效控制

大多数业主, 尤其是非房地产类的业主, 往往把管理重心放在施工阶段, 而对设计阶段重视不够。通过分析, 总结如下主要几点原因:一、因为设计的好坏对工程的影响不易量化, 优化设计带来多少具体节约额度不易量化, 所以可控性较差, 感到无从下手;二、前面说到, 诸如军工企事业单位等业主, 未主动选择设计单位, 导致设计方案没有可选择性和对比性, 被设计单位占据了主导地位;三、很多业主, 由于属于非建筑行业的企业, 存在对建筑业专业知识上的不足, 对设计方案、施工图难以提出专业疑问和建议, 较为被动。

3 加强设计控制管理, 促使设计优化合理

作为建筑的最终使用方, 业主对于设计的管理不容忽视, 应学习先进管理方式、管理经验、引进专业咨询服务, 加强设计控制。

3.1 实行设计招投标, 择优选择设计方案

业主根据建设项目的特点, 公开招投标或者邀请合适的设计单位进行设计方案招投标, 并组织评标专家组对投标方案进行综合评比及打分, 以此作为业主选择设计单位和设计方案的参考。在选择设计方案时, 运用价值工程等方式进行择优选择, 是控制工程造价有效的途径。据数据统计, 在设计阶段运用价值工程能够降低原工程造价的20%~35%。

设计招投标的功效还在于业主可以把工程设计质量等自己关注和要求的方面定为招投标的重要考虑因素, 以此达到控制设计方案优化的方向性。

3.2 实施限额设计, 建立奖罚机制

开展限额设计, 是有效控制工程造价和设计质量的主要方法之一。限额设计的主要内容是:根据项目投资额数控制初步设计的概算, 然后用初步设计的概算去控制施工图设计及预算;通过合同、协议方式约定奖罚条款, 促使设计单位主动加强对初步设计和施工图设计的概预算控制;促使各专业设计人员不仅要保证功能及技术指标, 而且要结合施工图设计和预算, 将技术和经济结合起来;设计单位会重视施工图审核校对工作, 严肃对待设计变更。适当的奖励机制, 也能够激发设计人员的积极性, 有利于促进设计方案的优化。

3.3 组织合理设计评审, 建立专业评审团队

组织合理的设计评审工作, 一方面能发现并纠正设计中的失误或不足, 从而减少设计变更、造价增加发生的几率;另一重要的方面是可以充分利用专业技术力量去有效管理设计工作, 从而达到提高设计质量、并更好满足业主的使用需求的效果。业主应该充分利用本单位人员并借助专业咨询、监理公司, 组建评审团队, 对不同阶段的设计进行系统地评审。

3.3.1 划分评审阶段, 确定评审目标

根据项目特征, 划分主要评审阶段, 明确评审目标、内容。一般大型项目的设计可划分成:方案设计、初步设计、扩大初步设计、施工图设计等阶段。

施工图设计阶段以前的主要评审的是设计的技术上和经济性是否可行合理, 以及各专业设计之间是否协调等方面。施工图设计评审主要审查内容有:设计内容是否准确、完整;是否存在设计错误、漏项;各专业是否协调、是否有冲突;是否存在与提供条件不符合的地方, 例如电力容量等;设计特征是否适应现场情况和施工条件局限性;设计是否满足用户的其它特殊要求等。

3.3.2 理清评审流程, 组织设计评审

业主根据划分好的设计评审阶段, 确定不同阶段的评审小组的组长和相关人员组成, 然后在各评审阶段有计划有步骤地组织评审过程。

合同或协议约定设计单位应在各评审阶段中向业主提供相应设计文件;业主向评审小组发放专业设计图纸、评审目的及要求、时间安排;评审小组组长汇总评审意见, 递交业主;业主组织评审会, 对评审意见进行讨论交底, 并将评审意见转交设计单位;设计单位依据评审意见进行设计修改, 并反馈业主;业主将设计修改转交评审小组审核是否修改正确、合理。

根据有关调查研究, 合理的设计审评, 大致可以节约工程造价的6%~23%。所以对于业主而言, 组织合理的设计评审是控制设计造价、质量的有效措施。

4 结束语

建设项目本身是一个复杂的过程, 对于业主而言, 建设工程管理是一个较为广义的概念, 包括项目论证、设计控制管理、成本控制管理、质量控制管理、安全管理、工程交付使用的后期运行管理、能耗费用管理和评价等。在诸多工作阶段中, 设计阶段作为业主在建设项目管理中最重要环节, 不容忽视。设计的好坏对于建设项目的影响巨大, 它贯穿于项目整个过程, 对于建筑的质量、投资、后期维护及节能都起到了至关重要的作用。所以业主要重视设计阶段的管理, 增加设计阶段的投入, 特别是组织对设计方案的选择、论证、优化、评审工作, 会取得良好的效益和和回报。

摘要：在建筑设计对其质量和成本起到了关键作用。本文指出设计方案的主要影响因素, 并从业主的角度出发, 提出设计控制的措施, 以此提高设计质量, 节约建造成本, 达到对设计的有效管理。

关键词：建设项目,设计控制,设计评审,价值工程

参考文献

[1]任宏.建设项目成本计划与控制[M].北京:高等教育出版社, 2004.

[2]钟伟强.优化设计对工程建设投资控制的作用[J].甘肃科技, 2006, 22 (07) :170-171.

[3]宋小佳.谈设计阶段如何运用价值工程控制工程成本[J].建筑经济, 2005, (270) :50.

房地产项目业主的设计质量管理论文 篇3

关键词：业主方；工程项目设计阶段；造价管理

随着人们生活水平的不断提高，对居住条件的要求也越来越高，这在给建筑行业带来发展机遇的同时，也带来了新的挑战。一般来说，建筑单位在进行施工工程设计时，都会进行造价控制，而对于业主方来说，在工程设计阶段进一步加强对项目造价的控制和管理，在一定程度上可以为项目管理目标的实现提供有效地保障。但是，从当前我国业主方在工程设计阶段造价管理和控制的现状来看，还存在着诸多的问题，因此，业主方进一步加强工程设计阶段造价管理和控制，对工程项目施工质量的提高有着极其重要的意义。

1 业主方在工程项目设计阶段造价管理和控制存在的问题

1.1 业主方不重视工程项目设计方案的优化

（1）一般来说，在建筑工程项目中，工程造价在很大程度上取决于工程项目施工方案的设计，一旦确定设计方案，也就确定了项目的建造成本，所以工程项目设计方案在一定程度上与工程造价有着密不可分的联系。从当前我国业主方在工程设计阶段造价的管理和控制现状来看，业主在审查建筑单位提供的设计方案时，往往比较重视表面，比如建筑外观设计、整体布局等，却忽视了施工机械设备、施工材料以及建筑整体结构等这些比较重要的因素，这往往是业主方在工程设计阶段造价管理和控制失败的原因。

（2）设计人员在设计的过程中，受到材料供应商和施工单位的利益诱惑，不重视业主的实际利益，这样一来，在实际的施工过程中，施工单位和材料供应商会获得最大的利润，而建筑工程项目却无法得到有效地优化。这些因素都会导致工程设计阶段的设计方案得不到有效地优化，从而使建筑工程项目的实际造价得不到有效地控制。

1.2 业主方缺乏专业技术人员

由于工程建设项目具有綜合性、复杂性的特点，在施工的各个阶段都会涉及到诸多的专业知识，这在一定程度上给业主方参与工程设计阶段造价的管理和控制带来了难度。虽然业主方在进行工程设计阶段造价的管理和控制时，也聘请了相应的工程技术人员，但是，由于这些技术人员只对自身专业领域的知识熟悉，对于其他领域的知识，往往一窍不通，比如，工程技术人员对概算方面的知识了解较少，而概算人员除了进行简单的预算编制外，基本上不了解工程项目建设方面的知识，这样一来，虽然业主方有专业人员参与到工程设计阶段造价的管理和控制中来，但是却无法提供准确有效的依据，这些因素都是在设计阶段业主方无法很好控制工程造价的原因之一。

2 业主方在工程项目设计阶段造价管理与控制的有效措施

2.1 增强技术人员的专业素质和综合能力

工程造价管理作为一门综合性的学科，在运用到工程建设项目中时，具有经济性、政策性、实践性以及技术性的特点。通常在工程建设项目的设计阶段，概算编制质量的好坏在一定程度上与整个工程项目的成本造价控制有着密不可分的联系。因此，对于业主方而言，针对当前技术人员专业综合能力较低这一问题，可以从以下几个方面入手：①业主方一定要充分认识到技术人员在工程设计阶段造价管理和控制的重要性，定期组织相关技术人员参加培训班，学习先进的专业知识和专业技能，不仅要进一步巩固自身的专业知识，还应该跨学科学习，凡是涉及到工程造价控制方面的知识，都应该有所了解，这样一来，一方面可以增强技术人员的专业技能，另一方面还能有效提高技术人员的综合业务能力；②通常在工程设计阶段，技术人员和概算人员都发挥着极其重要的作用。所以，对于业主方而言，在日常的管理工作中，可以定期举办技术交流会，让技术人员和概算人员互相进行交流，学习各个方面的知识，这样一来，在实际的工作中，二者就可以很好地解决涉及到各自领域的知识，相辅相成。

2.2 采用设计招投标，引进竞争机制

由于工程建设项目是一个长期性的工程，所以工程设计阶段造价的管理和控制显得尤为重要。对于业主方而言，在对工程设计阶段的造价进行管理和控制时，可以采用设计招投标的方式，为工程建设项目选择一个设计质量高、拥有雄厚实力、设计费用合理以及技术力量较强的设计单位。从当前业主方在工程设计阶段的造价管理和控制现状来看，之所以难以取得有效成果，主要原因是设计单位的固定性，单靠一个设计单位，不免会出现诸多的问题，因此，一定要在工程的设计阶段引入竞争机制。一般来说，可以从以下几个方面入手：①在工程项目的设计阶段，业主方要根据工程项目的实际要求和特点，通过设计招标的方式，将设计质量、价格以及技术力量等作为主要评判方式，选择一个合适的设计单位，通过这种方式确定工程项目的设计方案，一方面可以有效提高工程项目的设计质量，另一方面还能达到降低工程造价的目的；②设计方案的好坏在一定程度上与工程造价有着密不可分的联系。所以，对于业主方而言，在选择好设计单位之后，还应该重视设计方案的敲定。业主方在选择设计方案时，一定要从全方面的角度来考虑，其中应该包括设计进度计划、设计的合理性、设计期的服务、建筑的整体结构、建筑材料的使用等多个方面，不仅要重视设计方案的技术性，还应该考虑到设计方案的经济型，只有将二者有机结合，才能在确保建筑工程项目施工质量的同时，又以最少的投入收获最大的经济效益。

2.3 重视价值工程在工程设计阶段的应用

所谓价值工程，主要指的是重点对事物功能进行全面分析的一种有组织的管理技术和经济思想方法。对于业主方而言，在对工程设计阶段造价进行管理和控制时，可以运用价值工程这一有效手段，一般来说，可以从以下几个方面入手：①经济技术指标的控制。业主方在参与工程设计阶段造价的管理和控制时，一定要对整个工程项目的各方面经济技术指标进行仔细的计算，并且找出现有建筑中类似的工程，与之进行比较，在获得最终结果之后，反馈给设计；②优化设计控制。业主方在拿到建筑单位提供的设计方案之后，要选择工程师、结构师以及建筑师来组成一支专业的队伍，对设计方案进行全面仔细的审核，其中包括对设计方法、原则、底稿的计算等多个方面，一旦发现问题，一定要及时与设计单位交换意见，并且督促其进行合理的整改和优化，在修改之后，要由评审人员进行验收，符合标准才能应用在建筑工程项目中；③施工机械设备以及材料的技术性能。建筑材料的使用在一定程度上关系着整个工程项目的施工质量。所以，对于业主方而言，在开始施工之前，一定要对施工中涉及到的材料进行全面地检查和审核，其中包括供应商的信誉、规模以及产品质量等，业主方只有全面了解和掌握设备、材料的信息，才能在工程设计阶段造价的管理和控制中处于主动地位，为工程项目造价管理和控制工作的正常有序开展提供有效地保障。

3 结束语

总而言之，在建筑工程项目中，设计阶段造价的管理和控制在一定程度上与整个工程项目的成本控制有着密不可分的联系。因此，对于业主方而言，在工程项目的设计阶段，一定要认真做好各方面准备工作，提高相关人员的综合素质，严格按照要求对设计方案进行审核，推行竞争机制，只有这样，才能让工程设计阶段造价的管理和控制更加规范化、合理化和科学化，从而达到控制工程造价的目的。

参考文献

[1]胡艳玲.王泽华.甘启全.论建设项目设计阶段的工程造价控制[J].建筑，2010（09）.

房地产项目设计管理工作小结 篇4

一、项目规划方案设计管理

1、项目策划阶段，提出符合市场定位（依据市场研究报告）及营销（户型、面积段、建筑风格等）的设计理念。（拿地后项目定位会）

2、方案设计阶段，参与项目的设计方案评审，对方案的合理性、经济性、设计效果及可实施性提出意见与见解。（内部方案评审会）

3、规划报批阶段，全程参与项目规划方案报批，与规划主管部门沟通项目方案（项目规划设计条件、当地规划管理文件），协调设计院解决过程中遇到的问题（技术经济指标与日照问题很重要），按照计划节点完成报批。报批阶段划分：

a、规划主管部门分管领导沟通确认；

b、参与方案专家评审会并根据专家会意见调整修改方案；（会前与相应专家沟通）； c、征询各相关部门意见（消防、人防、园林、环保、交通、城管、物业办等），根据有关意见对方案调整；

d、上报市规委会评审（总平图、效果图、技术经济指标、功能分区图、交通分析图、景观分析、竖向设计、日照分析、综合管网图、建筑单体图）； e、完成方案调整并备案。

二、项目施工图设计管理

1、施工图设计阶段：

a、选择合适的施工图设计单位并签订设计合同； b、编写项目设计任务书；

c、向设计单位提供上阶段的设计资料和文件（备案文本）、主管部门批准文件、工程建造标准；

d、全程跟进施工图的设计进度，要求设计单位严格按照既定节点计划完成出图；（基础图先出、首开楼栋先出）

2、施工图审核阶段：

a、施工图外审，选择合作较好的施工图审查单位，快速审查快速出具施工图审图合格证（3天出意见+设计院意见回复+1天出证），配合办理施工证。外审主要审核是否满足国家及地方规范要求（强条必须满足、非强条可沟通争取不执行）。b、施工图内审，审核施工图是否按照设计任务书及合同要求设计。

①图纸提供的数量、专业是否齐全；②图纸是否达到设计深度要求；③是否满足合同要求的限额设计指标（含钢量、砼含量）；④是否出现施工图常见设计问题；⑤材料、设备的选用是否合理、经济（混凝土等级、砌体材料、保温、门窗、管材等）；⑥是否控制在方案阶段设计概算内。

3、办证配合阶段：

a）施工许可证，提供施工图图审合格证、人防图审合格证（如有）、图审意见及回复（一式两份）；各单体建筑节能计算书、节能备案表（盖图审章、一式三份）；消防设计文件、二次供水设计资料、燃气图纸审核；配合完成质量监督表填报。b）预售许可证，完成销售资源库制作（户型图、销售合同附图、改造前后平面图、不利因素展示、交付标准）；面积预测报告审核确认。

三、项目实施阶段设计管理

1、施工图纸交底与会审：会前施工单位、监理单位提前审图；会中设计单位交底设计意图及施工注意事项、答复各单位的图纸疑问；会后完善图纸交底会审记录内容，各主体单位签字盖章。

2、设计变更管理：图审意见产生变更单、设计优化变更单、错漏碰缺变更单、施工单位提出的技术核定单。设计变更单及时审核与变更收发管理、建立台账；

3、各专项工程设计管理：专项设计招标及图纸技术问题总协调管理。a）园区景观设计，包括景观方案设计（满足绿地率、产品定位标准，集团上会确认，上园林部门专家会）、景观施工图设计（园林部门备案、集团备案）。b）精装修设计，依据产品配置标准、交付标准设计。

公共区域装修包括首层入户大堂、电梯厅、公共走廊、地下室入户大堂等； 精装交付重点为户内精装设计：玄关、厨房、客餐厅、主卧、次卧、书房、卫生间、阳台等部位的顶棚、墙面、地面，厨房的橱柜、燃气灶、油烟机、热水器，卫生间的淋浴间、洗漱区等设计。

c）弱电智能化设计，整个园区智能化设计（闭路监控、门禁、周界警戒、背景音乐、电子公告等系统），单体内弱电设计（门禁系统、可视对讲、弱电箱、电话网络点位、紧急救援等）。d）室外综合管线设计，包括雨污排水、自来水（常压供水）、开闭所前电缆沟、燃气管线、三网合一管线等，需综合协调能力较强的设计单位。

3、二次深化设计管理：

a）幕墙深化设计，设计单位选定、签订合同、设计图纸审核（石材材质、颜色把控）；

b）门窗深化设计确认，中标单位深化图纸审核：满足建筑外立面方案设计要求、材料符合节能设计要求；

c）外立面分缝图确认，依据方案效果图控制好外立面形式与效果，与建筑整体风格一致；

d）栏杆百叶深化图确认，材料经济合理、颜色型式满足方案立面要求； e）电梯图纸确认，满足配置电梯参数与建筑预留设计尺寸。

四、设计单位的管理

1、设计单位考察、编写评估报告；

2、编制设计招标书、各阶段设计任务书；

3、设计单位选定，设计合同条款谈判与签订；

4、跟进各阶段图纸设计进度，并依据图纸进度与质量情况，安排支付设计费；

5、协调设计单位到项目参与各节点工程验收。

五、销售三宝设计管理

1、样板房设计管理：展示户型确定、样板房土建施工图设计（砖混或钢结构）；精装修设计单位选定、合同签订；装修风格、硬装、软装标准确定，样板房装修方案设计、上会确定方案、施工图设计；各装修用材选型定样、施工过程中效果把控与技术问题协调处理。

2、售楼部设计管理：根据营销要求确定售楼部面积、平面布置、装修风格、外立面造型等；售楼部土建施工图设计（临建或永久）；室内装修方案设计并过会确定，根据方案完成施工图设计；施工现场技术问题协调处理。

房地产项目业主的设计质量管理论文 篇5

一、需要暂时停止施工的问题

1、建设单位未经设计单位允许对工程设计文件擅自进行变更。

2、工程中使用的原材料、成品、半成品、构配件进场复试报告结论不合格，但责任主体未采取任何措施，仍将不合格材料用于工程中。

3、专业工程分包队伍资质不满足要求。

4、工程实体质量中存在影响结构安全及重要使用功能的重大质量隐患。

二、需要责令整改的问题

（一）工程开工前

1、建设单位

（1）建设单位未及时组织监理单位、施工单位进行图纸会审、设计交底；（2）建设单位质量保证体系不健全；

（3）由建设单位提供的设计图纸未加盖图纸审查专用章；（4）建设单位未及时委托检测机构，未签订检测合同；（5）其他违法、违规行为。

2、勘察、设计单位

岩土工程勘察报告、设计图纸签章不齐全。

3、施工单位

（1）工程项目部质保体系人员配备不齐全；（2）项目经理、技术负责人、质检员证件不齐全；

（3）施工组织设计编制内容不齐全、针对性不强、套用其他工程内容与本工程实际不符，审批签字、签章不符合要求；

（4）施工现场常用施工操作技术规程及国家有关规范、标准没有配置或配置不齐全；

（5）施工现场相关（或计量）器具未进行计量检定；（6）其他违法、违规行为。

4、监理单位

（1）项目监理机构人员配备不齐全、上岗证件不齐全；（2）总监、总监代表未取得授权书；

（3）监理规划、实施细则内容不全、针对性不强、套用其他工程内容与工程实际不符，编制人、审批人签字、签章不符合要求；（4）见证取样人员未取得授权书、见证取样人员上岗资格不符合要求；（5）对施工组织设计审批把关不严；（6）旁站方案内容不齐全、不具体；（7）其他违法、违规行为。

（二）施工过程中

1、建设单位

（1）建设单位已与设计单位进行口头协商，对工程实体进行局部变更，但未及时履行书面变更手续；

（2）原设计文件涉及结构安全和重要使用功能的重大修改变动，建设单位未将施工图设计文件重新报图纸审查机构审查；

（3）建设单位现场质量保证体系人员，特别是项目负责人变更，无变更手续；（4）建设单位未能及时组织各相关责任单位进行工程竣工验收。

2、勘察、设计单位

（1）设计变更文件签字、签章不齐全；

（2）参加地基验槽人员非本工程勘察、设计单位人员或不是相应专业人员，当委托其他单位或人员验槽时，又无委托手续；

（3）参加工程基础、主体分部验收的人员非本工程勘察、设计人员，当委托其他单位或人员验收时，又无委托手续；（4）不参加工程质量事故分析及处理。

3、施工单位

（1）项目经理经常不在施工现场；项目部人员变更手续不齐全；（2）主要专业工种操作人员持证上岗及到位情况不符合要求；

（3）未制定“专项施工方案”，或“专项施工方案”内容不齐全、不具体、可操作性不强，工程施工与施工组织设计、施工方案不符；

（4）未进行重要部位、关键工序的技术交底和工程预检，或技术交底内容针对性不强；

（5）工程中使用的原材料、成品、半成品、构配件没有质量证明文件，复印件未注明原件存放处；

（6）工程中使用的原材料、成品、半成品、构配件未按规定批次、批量进行进场复试或未及时取回试验报告；

（7）施工过程中，涉及结构安全及使用功能的试块、试件和材料未进行见证检验；见证检验的比例、种类不符合要求；样品的封存、标识不符合要求；（8）混凝土试块、砌筑砂浆试块留置组数不符合要求，标养试块、同条件养护试块的养护条件不符合要求，试块汇总、强度统计评定不及时；

（9）施工现场钢筋焊接、机械连接、钢结构焊接、螺栓连接、基桩检测、回填土检验、路基压实度试验等试验批量不满足要求；

（10）施工放线记录、隐蔽验收记录、验槽记录、钎探记录、人工地基施工记录、混凝土浇筑记录、坍落度检测记录、桩基施工记录、沥青摊铺测温记录等施工记录不及时，数据不真实、内容不完整、结论不明确；

（11）管道打压、电阻测试、通风空调、电梯、建筑智能调试记录内容不齐全；（12）屋面淋水、地下室防水效果、门窗及幕墙三性试验、室内环检、设备试运行等工程安全和功能检验没有检验记录或内容不齐全；（13）市政工程功能检测资料内容不齐全；

（14）工程施工质量不符合设计要求或施工验收规范规定；

（15）检验批、分项、分部（子分部）、单位（子单位）工程质量的检验报验资料不及时、内容不完整；

（16）质量问题的整改和质量事故的处理不及时，监理单位提出的整改通知回复不及时；

（17）施工日志记录内容不全面、不具体；（18）施工现场计量器具没有检定证书。

4、监理单位

（1）监理人员变更手续不及时；总监、专业监理工程师经常不在施工现场；（2）对材料、构配件、设备投入使用或安装前进行审查不及时；（3）对分包单位的资质、施工人员上岗证件、审查不及时；（4）未建立见证取样台帐，见证取样制度落实不到位；

（5）旁站记录控制点与旁站方案内容不符，旁站记录内容不能全面反映施工情况；（6）监理例会不按规定时间召开，监理月报不按规定时间出具；

（7）当工程实体存在质量隐患时，监理人员不按要求下发监理通知、工程质量整改通知或监理通知、工程质量整改通知下发后不及时落实问题整改结果；（8）不及时组织检验批、分项、分部（子分部）工程的质量验收，参与单位（子单位）工程质量验收，分部工程质量验收的人员到位情况不符合要求；（9）监理日志记录内容不全面、不具体。

5、检测单位

（1）检测报告签字、签章不符合要求；（2）出具的检测报告内容不齐全；

（3）不合格的检测报告不及时上报。

（三）工程完工后

1、建设单位

（1）工程竣工后，未组织各方责任主体对工程进行竣工验收，擅自将工程投入使用；

（2）未及时组织室内环境检测单位、电梯检测单位对室内环境、电梯安装质量进行检测。

2、勘察、设计单位

（1）参加工程竣工验收的人员为非本工程设计人员或参加验收人员不全；（2）工程完工后不及时出具工程质量检查报告。

3、施工单位

（1）参加工程竣工验收的人员资格不符合要求；（2）不及时签署工程质量保修书并履行保修义务；

（3）工程竣工验收前检查不到位造成工程竣工验收中出现质量问题。

4、监理单位

（1）参加工程竣工验收的人员资格不符合要求；（2）工程竣工质量评估报告未签审，内容不完整。

三、需行政处罚的问题

1、建设单位

（1）未取得施工许可证或者开工报告未经批准；

（2）采取虚假证明文件骗取施工许可证，伪造、涂改施工许可证；（3）建设项目必须实行工程监理而未实行工程监理；

（4）将工程发包给不具有相应资质的勘察、设计、施工单位或者委托给不具相应资质的工程监理单位；

（5）将工程检测任务委托给未取得相应资质的检测机构进行检测；（6）将建设工程肢解发包；

（7）施工图设计文件未经审查或者审查不合格，擅自施工；

（8）明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设性标准，降低工程质量；（9）明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备；

（10）未按照建筑节能强制性标准委托设计，擅自修改节能设计文件，明示或暗示设计单位、施工单位违反建筑节能设计强制性标准，降低工程建设质量；（11）任意压缩合理工期；

（12）涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案，擅自施工；（13）明示或暗示检测机构出具虚假检测报告，篡改或伪造检测报告，弄虚作假送检试样；

（14）未组织竣工验收，擅自交付使用；验收不合格，擅自交付使用；对不合格的建设工程按照合格工程验收；

（15）未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案。

2、勘察、设计单位

（1）未按照工程建设强制性标准进行勘察、设计；（2）弄虚作假、提供虚假成果、资料；（3）勘察设计文件没有责任人签字或者签字不全；（4）设计单位未根据勘察成果文件进行设计；

（5）设计单位指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商。

3、施工单位

（1）未取得资质证书承揽工程，或超越本单位资质等级承揽工程；（2）按照国家法律、法规和标准规定需要持证上岗的技术工种的作业人员未取得证书上岗，情节严重；

（3）将承包的工程转包或者违法分包；

（4）在施工中偷工减料、使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，或者不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工；

（5）未对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测。

4、监理单位

（1）未取得资质证书承揽工程，或超越本单位资质等级承揽业务；（2）与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假、降低工程质量；

（3）将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字；（4）与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系承担该项建设工程的监理业务。

5、检测单位

（1）超出资质范围从事检测活动；

（2）涂改、倒卖、出租、出借、转让资质证书；（3）使用不符合条件的检测人员；

（4）未按规定上报发现的违法违规行为和检测不合格事项；（5）未按规定在检测报告上签字盖章；

（6）未按照国家有关工程建设强制性标准进行检测；（7）档案资料管理混乱，造成检测数据无法追溯；（8）转包检测业务；

房地产项目业主的设计质量管理论文 篇6

【摘要】业主根据市场经济规律的要求规范自身行为，按照《建设工程监理理规范》、《建设工程监理合同》的规定对工程监理单位进行管理，委托监理单位来实施对施工单位的管理职能，依据工程项目各类合同的约定，督促工程项目参与各方履行自己的权利和义务，对工程项目的质量、进度、投资、安全等目标进行管理，确保工程项目总体目标的顺利实现。

【关键词】业主；项目管理；监理管理；施工管理

【Abstract】The owner according to the rules of market economy, the behavior standards in

accordance with construction supervision Daniel norms, “and” construction supervision provisions of the contract of engineering supervision unit management, supervision unit to the

implementation of the unit in charge of construction management function, on the basis of the project of the contract, supervise project participants to fulfill their rights and obligations of the project schedule, quality, safety, investment objectives such as management, ensure project for the smooth realization of the overall objectives.【Key words】Owner;Project management;Supervision and management;Construction management

工程业主既是工程项目的所有者，又是工程项目的决策者和工程项目实施的主持者，它对工程项目管理集中反映各投资方对工程项目的利益要求，即实现投资者的投资目标和期望，努力控制项目投资在可接受范围内，保证工程项目功能和质量达到设计标准。业主还是对工程项目进行全面管理的中心，业主与工程项目之间利害关系是其它参与者所不能比拟的，它对项目管理的成败负有全面责任。那么，业主如何对工程项目进行管理呢？下面笔者就工程施工阶段业主对工程项目的管理谈几点想法：

1.规范自身行为

由于我国长期实行的是计划经济体制，业主对工程管理习惯于一家说了算，合同意识差，随意大。在工程项目建设中，业主经常以自我为中心，无视行业规范的要求，不按市场

经济规律办事，将投资风险全盘转嫁给他人，对工程量计量与单价随意“打拆”。业主的这些行为，使得监理单位无法顺利开展工作，承建单位步入进退两难境地，导致工程建设进度严重滞后，工程效益明显下降，无法实现工程预期目标。工程项目建设涉及各个领域与多个专业，业主又由于自身时间、精力和专业等方面的限制，不可能将全部管理工作由自己来完成。因此，业主应通过委托协议和合同，把工程项目的任务和管理职责以及各项风险分解到项目实施单位，自己进行总体协调和控制，保证项目如期按质建成，并尽可能节省投资；授权监理工程师对工程项目进行“三控制、两管理、一协调”工作，充分发挥监理工程师的专业技术和经验为项目服务，实现建设工程投资效益最大化；间接管理施工单位，为工程项目提供施工条件，按程序及时支付工程款，保障施工单位保质保量完成工程建设任务。

2.对工程监理的管理

业主对工程监理的管理主要是选择好的监理单位，再依据《建设工程监理理规范》、《建设工程监理合同》及其它有关法律法规，审核项目监理机构及人员配置，审查项目监理规划，检查监理合同履行情况。

监理单位的选择。业主可通过公开招标、邀请招标、直接委托的方式选定监理单位，重点从审查监理单位的资质证书和各类技术人员的资格证书及数量，考察监理单位的监理业务技能、实践经验，是否具有较高的管理水平和监理同类工程的经历，了解监理单位的社会信誉和监理业绩等方面选择监理单位。好的监理单位，将对工程管理起到积极作用。监理机构、人员配置的审核。业主应考核总监理工程师的理论水平和道德修养，审查其资格证书及注册证书，审核监理单位是否按工程特点、项目的总体目标及要求设置监理机构，了解监理人员的专业结构、技术职务和职称结构是否合理，监理机构能否根据工程建设强度、复杂程度、业务水平、职能分工等配置人员数量。完善的监理机构及人员配置才能较好地开展监理工作。

监理规划的审查。业主重点审查项目总体目标是否与合同目标一致，工程投资、工程质量、工程进度控制措施是否得当，合同管理、信息管理措施是否落实，组织协调方式、方法和内容是否齐全，监理工作流程是否合理。监理规划是用来指导项目监理机构全面开展监

理工作的指导性文件，是业主确定监理单位履行合同的主要依据。

合同履行情况的检查。业主检查项目监理对工程实际进度的控制是否在进度目标范围内，工程质量控制是否符合国家现行的有关工程质量法律、法规、技术标准、规范等规定，工程质量是否达到质量目标的要求，工程投资控制是否在满足进度和质量前提下，实际投资不超过计划投资。业主督促监理单位履行合同，就是为了实现投资者的投资目标和期望。

3.对施工单位的管理

业主对施工单位的管理职能主要是委托监理单位来实施，业主为施工单位提供施工条件，对施工单位日常工作进行管理。

施工条件的提供。业主为施工单位提供“三通一平”的施工场地，解决施工现场与城乡公共道路的通道，向施工单位交待施工场地的工程地质和地下管线等资料，协调各方之间关系，组织有关单位进行图纸会审和设计交底工作，督促检查合同执行情况，按合同规定支付各项款项，处理好工程项目中出现的新问题和矛盾冲突，为施工单位创造良好施工环境。日常工作的管理。业主已将质量、进度、投资控制，合同、信息管理，协调工作委托监理单位实施。对安全生产、环境保护、文明施工等日常工作不在委托范围，业主应要求施工单位制定相应的制度，编制相应的技术措施，监督施工单位遵守政府有关对施工场地、施工噪声、环境保护、安全生产等管理规定，并检查施工单位执行情况。把日常管理工作当作施工阶级的管理理论看待，实现工程项目效益。

4.结束语

房地产项目业主的设计质量管理论文 篇7

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。

其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

从项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段——设计阶段———工程计划阶段———工程施工阶段——控制阶段———收尾阶段

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。以住宅项目为例, 住宅社区—别墅住宅社区—地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2 设计阶段

这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段。

2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。

设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。

方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可, 暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3 工程计划阶段

这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致, 项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4 工程施工阶段

按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质

量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6 收尾阶段

此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

但是, 再先进的管理方法和技术手段都是僵化的, 而其背后的思想和理念才是精华。在项目的实际操作过程中, 要结合实际情况, 适当地运用它的手段和方法, 才能达到事半功倍的效果。

房地产项目业主的设计质量管理论文 篇8

关键词：房地产项目规划设计管理

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上，认为设计公司配合不积极，方案总不能达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员，大多工作都是通过承包和采购的形式完成的，而设计工作是贯穿项目始终的，对设计公司合理准确的采购，对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计!我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。

现在物业已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看。”以前设计方案是不考虑物业的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。

四、计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目的方便。

在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。

五，划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。

一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

六、发展商与建筑商的关系

在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。

七，选好建筑师的技巧

建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人(业绩、经验、当面交谈)

八，发展商与建筑师的交流

发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。

前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。

建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。

九，策划师与建筑师

在过去是两点成一线，发展商直接找会画图纸的，一拍即合，一合就画，画出来就施工，然后卖楼，买不动请人策划，策划走几步成残局，就死棋。

房地产项目业主的设计质量管理论文 篇9

（一）安全管理有关法律、法规、技术标准、规程、规范等依据性文件（含有效文件清单）；

（二）安全管理人员上岗资质；

（三）安全管理总体策划文件；

（四）安全管理工作制度；

（五）工程项目现场应急处置方案；

（六）安全例会、安委会会议纪要（记录）；

（七）监理、施工报批文件及审查记录；

（八）项目安全检查及整改情况记录；

（九）安全文件、安全简报及收发、学习记录；

（十）项目安全管理评价记录；

（十一）安全文明施工奖惩记录；

房地产项目设计的合同 篇10

设计方：

委托方委托设计方承担上海××城项目设计工作，工程地点为xx市xx区××路××号，经双方协商一致，签订本合同，并共同履行。

第一条 本合同签订依据

1.1《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市规划法》以及国家和上海市有关规划设计的管理法规和规章。

1.2规划项目批准文件。

第二条 设计依据

2.1《××城项目规划设计任务书》。

2.2委托方提交的基础资料。

2.3设计方采用的主要技术标准是：

《城市规划编制办法实施细则》;

《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93);

《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95)。

第三条 合同文件的优先次序

构成本合同的文件可视为是能互相说明的，如果合同文件存在歧义或不一致，则根据如下次序进行使用和解释：

3.1合同书及补充协议;

3.2委托方要求及《××城项目规划设计任务书》;

3.3合同规定的其它有效附件。

第四条 本合同项目的名称、规模、阶段及设计内容

4.1名称：××城项目工程规划概念方案设计、方案设计深化及扩初设计。

4.2规模：可建设用地××万平方米(用地内含已建学校，学校占地面积×万平方米)

容积率：1.5(居住及配套)

总建筑面积：约××万平方米

4.3设计内容及阶段：

本次设计地块内含××厂地块和××厂地块，需将二块地合并统一规划。合同内容为整个设计过程之概念方案设计、方案深化设计及扩初设计(单体报批图)阶段内容，各阶段具体内容如下：

4.3.1完成概念方案阶段设计，包括总平面规划、道路交通规划、竖向设计、建筑环境与景观设计、建筑单体方案设计(包括组团设计、户型设计示意、立面设计意象)、其它分析图等，方案汇报后，若未能达到委托方期望之效果，委托方有权解除本合同，委托方不要求解除本合同的，设计方有义务按照委托方要求调整设计构思及意图，直至委托方书面确认方可进入下一阶段设计。

4.3.2调整并完善概念方案，主要在委托方对概念方案初步认可的基础上，进行概念方案深化设计;此阶段主要完成总平面规划及各种分析图，单体方案平立剖面图，完成各种户型及组合图，提出详细经济技术指标;此阶段文件需满足规划局及委托方的经济评价的要求。

4.3.3在征得委托方对方案的书面意见的基础上，进行方案深化设计，形成正式详规及方案报批文件，提交政府规划等主管部门批准。报批文件包括的内容：总平面规划及各种分析图，单体建筑方案设计(包括住宅户型、平面组合、立面及立面效果图等，商业设计及研究)，并按委托方及有关主管部门要求提交规划设计说明书及经济技术指标等文件资料(包括但不限于本合同第六条款规定的文件)，形成设计文本。

4.3.4在完成规划局详规及方案审批意见后进行扩初设计。此阶段工作内容主要为各单体建筑平立剖面图，对影响单体建筑立面的主要剖面、关键节点、材料、色彩予以表达，提供材料样板，指导及配合其它设计单位的扩初及施工图设计，对施工图设计过程中出现的技术问题，设计方应给予技术服务咨询和指导;若委托方对方案提出新的修改意见，设计方应无条件配合修改，非原则性、重大性、功能性的修改意见，设计费不作调整。

4.3.5在以上设计过程中设计方承诺来上海项目现场与委托方进行汇报研讨次数不少于8次 (含8次)。确因工作需要，应委托方要求，设计方超过前述8次的来沪次数，发生的差旅费用由委托方承担。

第五条 委托方向设计方提交的有关资料、文件及时间

地形图纸(比例尺[1:500])，两份;

地形图电子文件(光盘 )，一份;

规划设计要点，两份;

××城项目规划设计任务书，一份;

红线点坐标，两份;

时间：××××年×月××日前。

第六条 设计方向委托方交付的设计文件、份数、地点及时间

6.1概念方案设计及调整概念方案阶段设计文件包括：

规划总平面图(1:500)

道路交通与竖向设计图(1:500)

环境与景观设计示意图

城市轮廓分析图

各组团设计概念图，比例不限

住宅单体方案设计(含立面设计意向、户型设计示意)

地下室或半地下室规划图(1:200)

其它分析图，比例不限

工作模型

文本：包括概念方案说明书和所有图纸缩印件

概念方案说明书应说明规划设计创意及构思，简要计算各经济技术指标

所有图纸中应包括表现效果图及CAD图;

6.2方案深化(详规报批)设计文件包括：

方案设计说明书

经济技术指标

规划总平面图(1:500)

道路交通与竖向设计图(1:500)

环境与景观设计图(1:500)

城市轮廓分析图

其它分析图，比例不限

住宅单体方案设计(含立面效果图、户型平面图)

地下室或半地下室规划图(1:200)

文本：包括方案设计说明书和所有图纸缩印件;方案设计说明书应说明规划设计创意及构思，详细计算各经济技术指标(包括各组团、住宅户型套内建筑面积和销售面积)

所有图纸中应包括表现效果图及CAD图

6.3扩初设计阶段(单体报批)设计文件包括：

单体设计说明书

经济技术指标

总平面图

地下车库平面图

各建筑单体平面图

各建筑单体立面图(不少于三个)，外观立面图应标明所用材料及颜色

各建筑单体剖面图

各建筑组团主要立面图

各建筑组团主要剖面图

放大关键局部立面、剖面图，应标明关键尺寸

关键设计区域放大立面、剖面图

区域细部分析图

材料展示板说明建筑材料、装修及颜色

文本：包括设计说明书和所有图纸缩印件;设计说明应包括：单体主要设计要求及各经济技术指标(包括各组团、单体住宅户型套内建筑面积、单体建筑面积等)，图纸应包括主要单体立面表现效果图(正面及背面)及CAD图

6.4详细规划模型一台(比例1:300)

6.5提交文件份数：

6.1、6.2、6.3条彩图各1套;

6.1、6.2、6.3条文本各10套(含各类图纸的缩印件);

6.1、6.2、6.3条电子文件光盘各一份。

6.6提交文件时间：设计方应于××××年×月××日前完成概念方案设计并提交设计成果，自概念方案经委托人书面确认后7日内，设计方应完成方案设计并提交设计成果;自方案设计经委托人书面确认后7日内，设计方完成并提交深化、报批图纸;在方案深化设计经委托方及有关政府主管部门书面确认后10日内完成扩初设计工作并提交设计成果。

若设计方逾期不能完成设计工作及递交设计成果文件的，其逾期违约责任由设计方承担，并承担相应的违约金;若委托方要求设计方提前完成设计并提交设计成果文件的，双方提前商定出图时间。

6.7提交文件地点：xx市xx区××路××号×楼设计部。

第七条 费用

7.1根据本合同第1.1条款的相应规定，经双方商定，设计费单价总计为××元/平方米，其中：概念方案设计阶段×元/M2 ,设计费计××万元;方案设计及深化阶段×元/M2，设计费计×××万元，扩初设计阶段×元/M2，设计费计××万元，设计费总计×××万元。

7.2本合同约定的设计费单价一次性包死，包括设计方完成本合同约定工作内容及要求提供的各项设计成果文件所需的设计费、晒图费以及设计人员来往车旅费、食宿费、管理费、税金等设计方将符合本合同约定的设计成果交付委托方所需的所有费用，该单价不因包括该工程建筑面积的变化、设计范围内的补充设计、增加设计深度、修改方案、国家调整设计费率、总投资调整、概预算调整等任何因素的变化而调整，除本协议另有约定外，委托方无需向设计方支付其他任何费用。

第八条 支付方式

8.1本合同生效之日起10日内，委托方支付设计费总额的10%，计××万元作为预付款。

8.2 设计方提交概念方案设计文件并经委托方及有关主管部门书面确认后七日内，委托方支付设计方设计费总额的20%(含委托方支付的预付款)，计××万元;

8.3 设计方提交方案深化(详规报批)设计文件，正式向规划局申报并取得详规批复等规划局认可的书面文件后七日内，委托方支付本合同总设计费的30%，计××万元;

8.4设计方完成扩初设计并提交扩初设计阶段(单体报批)设计文件，向规划局单体报批取得批复并经委托方确认之日起七日内，委托方支付本合同总设计费的20%，计××万元;

8.5剩余设计费待施工图设计完成，工程竣工验收合格之日起10日内付清。

8.6设计费用由银行转帐支付，委托方在支付设计费用前，设计方应当向委托方开具相应金额的合法发票，否则，委托方有权拒绝支付相应款项。

第九条 双方责任

9.1委托方责任

9.1.1委托方按本合同第五条规定的内容，在规定的时间内向设计方提交基础资料及文件，并对其完整性、正确性及时效性负责。委托方不得要求设计方违反国家有关标准进行设计。

9.1.2 委托方提交上述资料及文件超过规定期限 10天以内，设计方按本合同第六条规定的交付设计文件时间顺延;委托方交付上述资料及文件超过规定期限10天以上时，设计方有权重新协商提交设计文件的时间。

9.1.3委托方确定×××为本项目的设计联络人，负责设计联络工作，期间的有关联络及有效文件签署须有联络人签字，涉及对设计成果的确认或有关费用的确认等，必须经委托方加盖公章方为有效，否则，委托方一律不予认可。委托方若变更联络人须提前×日书面通知设计方。

9.1.4委托方应按本合同约定的金额和时间向设计方支付设计费。

9.1.5委托方要求设计方比合同规定时间提前交付设计文件时，须提前××日通知设计方，设计方应当书面答复，如自收到通知之日起×日内不答复的，视为同意委托方变更提交设计文件的时间。

9.1.6方案深化设计内容的深度不能满足下一步设计要求时，设计方应在委托方指定期限内进行修改或重新设计，直至达到合同约定标准，且委托方有权不支付设计费，并解除本合同。

9.2设计方责任

9.2.1设计方应按国家规定和合同约定的技术规范、标准进行设计，按本合同第六条规定的内容、时间、设计成果形式及份数向委托方交付设计文件(出现9.1.1、9.1.2、9.1.4、9.1.5规定有关交付设计文件顺延的情况除外)，并对提交的设计文件的质量负责，对委托方违反国家强制性设计规范的要求设计方有义务向委托方指出并提供相应的.标准、规范依据。设计方并应当尽专业设计单位能够达到的注意，就设计方要求等不符合设计规范或常规之处，向委托方指出并指明其可能的后果，并应当按委托方的再次要求或标准执行。委托方未发出再次要求或标准的，设计方应当按原要求或标准执行。

9.2.2在设计分别进行到概念设计、方案设计、方案设计深化时 (各阶段设计基本完成，正式输出文件前)，设计方应向委托方进行设计汇报，待委托方及有关主管部门确认方案后方可输出正式文件，若设计方擅自输出设计成果文件后与委托方意见不一致时，其文件资料费用不予支付，委托方有权拒绝支付设计费。

9.2.3设计方确定××为本项目的设计联络人，负责设计联络工作，期间的有关联络及有效文件签署须有联络人签字，若设计方变更联络人须提前×日书面通知委托人。

9.2.4设计文件中选用的国家规范、部门及地方规范资料由设计方自行解决，所需费用由设计方自行承担。

9.2.5设计方对设计文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。由于设计方设计错误造成工程质量事故损失，设计方除负责采取补救措施外，应免收受损失部分的设计费，并赔偿由此给委托方造成的经济损失。

9.2.6设计方交付设计文件后，按规定参加委托方和有关上级的设计审查及报批，并根据审查结论负责对设计成果进行调整修改补充，该部分内容不计入设计变更，不增加费用。

9.2.7设计方有责任在施工图设计阶段向施工图设计方进行技术交底，对施工图设计方提出的问题及时给予解答，对设计过程中发现的影响效果的部位按委托方要求及时给予更改。

9.2.8设计方应当在本协议签订之日起×日内向委托方提供设计项目组组成情况及各成员的专业水平情况报告，由委托方审议，并应当按委托方要求撤换相关人员，但委托方的审议并不免除设计方组织设计项目组不力的责任。如发生变动，设计方应当提前×日向委托方提交书面报告。设计方必须由其内部职工组成的项目管理人员及技术人员自行完成本工程。委托方发现设计方上述人员与设计方所报不符，视为设计方违法分包，设计方应向委托方承担设计费总额20%的违约金。

9.2.9设计方应承担国家相关规定的相应的设计责任。

第十条 保密

委托方委托设计方形成的设计文件著作权归委托方所有，委托方有权自主决定使用而无需向设计方另行支付费用。设计方有署名权，参加各项评奖权。未经委托方同意，设计方不得将设计资料及文件擅自修改，复制或向第三人转让，或用于本合同项目外的项目。如发生以上情况，设计方应承担由此引起的一切后果及责任。

第十一条 诉讼

在执行本设计合同时如发生争议，委托方与设计方应及时协商解决。协商不成时，双方当事人同意可向委托方所在地人民法院起诉。

第十二条 合同的变更

双方协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第十三条 合同的解除

有下列情形之一者可解除合同:

13.1因不可抗力导致不能实现合同目的的;

13.2在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;

13.3当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的;

13.4当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

13.5设计方提交的文件在设计方案的设计深度不能满足或体现委托方委托内容的;或不能通过政府部门批准的。

第十四条 违约责任

14.1委托方未按协议规定的时间、金额支付款项的，每日按应支付额的万分之二支付违约金。

14.2由于设计方原因迟延交付设计文件的，每日按设计费总额的万分之二支付违约金，逾期十五日，委托方有权解除本协议，设计方应向委托方承担设计费总额20%的违约金。

14.3在合同履行期间，除根据合同第十三条规定及因设计方原因导致本协议解除和终止外，委托方有权提前××日通知设计方解除本合同，双方按下列情况执行：

14.3.1设计方设计工作未开始的，委托方不给予任何补偿和赔偿，如委托方已支付预付款，设计方应在委托方指定期限内无息返还给委托方。逾期未返还的，每日按应返还金额的千分之二支付违约金。

14.3.2在设计工作已经开始并向委托方提交设计成果，委托方予以确认无异议的(即设计方已经开始进行概念方案设计阶段)，双方按照设计方提交设计成果的实际设计量进行结算，除此之外，委托方无需向设计方承担任何补偿和赔偿责任和费用，同时设计方应保证该阶段设计方案及已提交的设计成果的的完整性、准确性。

14.4 设计方应当随时应委托方的要求或征得委托方同意后修改其设计中的错误、矛盾、偏差、或漏项。因设计设计偏差、错误、矛盾或漏项，致使设计期限延长或成本费用增加的，设计方应当承担相应赔偿补偿责任，如给委托方或任何他人造成损失的，设计方并应当赔偿该损失。

14.5设计方不能有效履行本合同各项规定，致使工程出现质量等问题，设计方应承担相应的赔偿责任及法律责任。

第十五条 合同生效及其他

15.1设计方为本合同项目的服务至报批完成且全部工程竣工验收合格之日止。

15.2本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同一式8 份，委托方6份，设计方2 份。

15.3本合同生效后，双方认为必要时，可到项目所在地建设行政主管部门规定的审查部门备案，到工商行政管理部门鉴证。

15.4本合同附件与本合同具有同等法律效力。

附件：

委托方提出的《项目规划设计任务书》;

双方认可的往来传真、电报、会议纪要等。

15.5未尽事宜，经双方协商一致，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

委托方： (盖章) 设计方：(盖章)

法定代表人：(签字) 法定代表人：(签字)

委托代理人：(签字) 委托代理人：(签字)

项目经理：(签字) 项目经理：(签字)

住 所： 住 所：

电 话： 电 话：

传 真： 传 真：

开户银行： 开户银行：

银行帐号： 银行帐号：