召开业主大会流程（通用11篇）
1、首先准备好向业主宣布的主题资料，议标的所有资料，由管理处经理和综合服务部主管拟稿，由档案管理员负责打印存档。
2、其次准备要发给业主的资料，在参会的业主代表固定人数内多备出一到两份，留以备用并装档案袋，以及业主委员会代表发言稿和要讨论主题的中心思想等。
3、以上两项为会议重要文件需在开会的前一天准备齐全后，由档案管理员发给公司办公室负责人审阅、批示、并监督公司在当天内把所有资料把所有审阅后的资料转发回服务处。
4、认真选拔区域内的业主代表，一般选出参加出席人数的两倍作为候选，以免业主临时有事或没有时间参加的，可从候选人中选拔业主代表。选拔业主代表和通知业主参加会议具体工作由区域房管员负责，管理处领导给予协助，在会议的前一天撬定业主参加会议人数，并向公司做汇报。
5、会场布置工作，由客服后勤人员负责，最晚在开会的前一天晚上完成。（会场工作包括：会议桌茶水和水果的摆放、会议中对业主的服务工作和相应的准备工作、如会议中出现意外，我们的后勤保障工作，药品的准备工作，以防业主在会议过程中有异常反应和突发病变等）。
6、会议当天如有业主提前到会，我们将安排在环境舒适的地方喝茶，有意识的聊聊天做一下引导工作。对还未到场业主打电话咨询情况，做到对业主迟到的事不抱怨，多提示（比如路上注意安全等诸如此类的话语）。
7、在会议中由公司和客服部长负责拍摄录像等工作，由客服人员现场做会议纪要。
8、进入会场安排业委会代表坐在主讲位置，业主代表靠左边一排先坐，（左为大），我们服务处人员工作人员靠右边坐下。
9、会议开始现有业委会代表讲话和宣读会议的主要内容。其次由项目服务处经理向业主汇报物业所做的工作和小区的实际情况，再由专人负责讲述我们小区的公共维修基金的缴纳情况和申请使用程序以及我们小区的公共维修基金存在的特殊情况。如业主有疑问可现场留有答辩时间。然后业主委员会宣布施工单位逐一进会场进行招标。最后选出和定下施工单位和具体的实施方案，并定好下一步工作计划。
朱秋利:破解“两难”问题关键在于解放思想
业主来自不同行业、职业,想集中召开大会不是一件容易的事,这也是大多数社区业委会迟迟不能成立的主要原因。如何破解这个难题?我认为要从三个方面入手:首先,业主选举可采取多种方式。业主大会是一种方式,送选举资料上门征求和网上选择也应列入有效方式。其次,政府基层部门要鼓励指导社区自治。改革开放三十多年,社区自治时机已经成熟,从政府层面上不能再有管理大于服务的理念,从业主层面上也要改变什么都找政府的习惯。社区自治有利于社会和谐与治理。最后,法理上要明确。现在社区矛盾主要还是物业选择和服务问题。如果在法规上能明确业委会的主体地位、明确业委会成立前由市场选择物业、业委会成立后由业主委托业委会选择物业、物业更换和交接的具体规定等,相信社区组织成立和自治能力将会大为改观。
胡业维:善用法律法规、方法和手段也是破解“两难”的有效途径
在现实生活中,业主大会的成立和业主大会会议的召开相当不容易。我曾就这个问题在两个小区做过调研,一个是在广州市只有110户共8层的单体楼小区,因为前期物业经营不善并最终解散,小区大半年都处于无人管理的状态,在这大半年里面,部分业主举行过两次“业主大会”,最多的时候仅有20来人到场,留下来开会就只有几人,最终因为无法统一意见不了了之。另一个小区在惠州市,共37栋,有1200多户业主,当时小区业主希望成立业主大会来监督物业管理公司,其中有30多名积极的小区业主在3个多月里面利用休息的时间,历经小区开发商和前期物业以“业主隐私”为由拒绝提供业主清册等种种困难,他们坚持挨家挨户地联系了小区的全体业主,最终成功召开小区首次业主大会和选举业委会成员。
这两个案例一比较,从表面上看是不同小区的业主在素质、能力和态度等方面的差异造成了不同小区成立和召开业主大会难易的差别,但我更看重的是法律法规在业主大会成立和业主大会召开上给予的支持和保障,因为现实中更多的小区和业主是介乎这两个“消极”和“积极”的代表性案例的中间,法律法规上的支持会有利于更多业主大会和业主委员会的成立,也有利于基层自治的更好发展。令人欣喜地,我发现2015年最新的《广州市物业管理暂行办法》较过往的法律法规作出了不少有利于业主成立和召开业主大会的规定,比方说,该办法的第二十条规定:占已交付使用物业业主总人数20%以上的业主联名就可以向街道办事处、镇人民政府提出要求成立业主大会;第二十五条规定:建设单位和物业服务企业应当为业主大会筹备组和业主大会活动提供相应的人力和场地的支持,并向街道办事处、镇人民政府提供包括业主清册在内的材料。
最后,值得注意的是,当“互联网+”成为我们日常经济活动和社会生活的新常态时,这一暂行办法在第四十条中也有规定:业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式,采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。
冯向荣:政府、市场和社会力量齐参与,形成合力解决“两难”问题
以湖北省宜昌市伍家区长江瑞景小区和西陵区金缔华城小区为例,目前宜昌物业小区业主大会召开难的因素有:房产主管部门、区物业办、街道对业主组织成立、建设、发展指导不到位。表现在业务水平不高、指导能力不强、片面指导等。
第一,不管社区居委会的主观意愿如何,他们在实际工作中确实制造了客观上的障碍。表现为施加人为干扰或干预、提出苛刻遴选条件、反复追究自荐业主的个人过往史、主观否定业主自荐人选、以个人好恶推荐其“优秀”人选等等。第二,开发商(建设单位)不参与或推脱配合业主大会,拒不提供业主名单清册,造成无法确定业主大会参会人数,使业主大会筹备工作无法正常进行。他们使用非暴力或不合作方式,与政府部门个别官员纠缠合力制造障碍等。第三,业主自身学习不足,缺少行动与联合。表现在专业知识理解不准及不透、不善于利用政府部门及民间第三方平台、业主对业主物权及业主组织本质理解不透、业主实际参与度不够、业主活动缺乏理论及技术支撑、业主不善于抱团行动等等。
王益民:发展小区社团组织,开展多层次区内公益活动,增强业主自我认同感和公共责任感是突破“两难”的有效途径
业主的公共责任意识淡薄和业主互相之间熟识度低是业主大会召开难的重要原因。从切身利益出发,小区业主本应积极参与小区的管理,对小区的相关事项积极发表意见,并按照一定的议事规则作出决策,配合、监督小区的管理工作。但因公民意识的培育滞后,导致大多数小区业主缺乏公共责任意识,参与小区管理的意愿低,因而对业主大会的召开持消极态度。业主之间缺乏血缘和其它社会关系的纽带,只是因为买了同一个小区的房子而成了邻居,成了共同物权的共有人,并因此产生共同管理权。社会诚信的缺失,大家互相之间的信任还没有建立起来,也是大多数业主对召开业主大会持旁观心态的重要原因。针对以上原因的分析,我认为组织小区内部社团,开展各种兴趣小组活动,让大家熟识起来,进而培养业主的公民意识,强化业主的公共责任,是解决小区召开业主大会难的有效措施。
伍嘉穗:要善于利用小区的“大事件”来引导广大业主关注和参与小区公共事务
XXXX小区各位业主：
XXXX业主委员会筹备工作历时两个多月，在广大业主的支持和配合下，已基本完成。经过业主代表和筹备组共同努力，首届业主代表大会有关事项已准备就绪。筹备工作得到了XX区XXX街道办事处有关部门充分肯定和认可，同意小区按照《山东省物业管理条例》规定，择日召开首届业主代表大会，成立首届业主委员会，街道办事处（或者XX社区居委会）领导届时将莅临指导。现根据有关政策规定，将大会有关事项公示如下：
一、根据《XXXX小区业主委员会选举办法》，已产生业主委员候选人名单：(注：名候选人，由全体业主在大会上差额选举七名委员）
二、首届业主代表大会时间、地点、议程。
1、大会时间：二零零九年八月日时正
2、大会地点：号楼前
3、大会议程：
⑴.报告大会应到人数,实到人数.宣布大会开始
⑵.致开幕词
⑶.作筹备工作报告
⑷.选举业主委员会委员
介绍候选人情况,记名投票,公开唱票,统计并公布结果 ⑸．宣读《议事规则》，举手表决，公布结果。
⑹,宣读《章程》,举手表决,公布结果.⑺,宣读《业主公约》,举手表决,公布结果.三、各位业主如有异议，请在近日内将书面意见交筹备组XX。
特此公告
XXXX
（业主大会适用）
第一步 联系审计事宜
业委会联系业主大会开户银行的客户经理，并填写《审计业务申请单》（一式四份）。开户银行受理后，委派会计师事务所与业委会联系审计事宜。
第二步 提供审计材料
会计师事务所工作人员进场后，将《业主委员会换届财务审计相关事项告知书》送业委会、物业企业或业委会委托的其他代理记账单位。业委会、物业企业或业委会委托的其他代理记账单位，根据审计单位的要求，提供实施审计所需的相关资料。
第三步 实施财务审计
会计师事务所对小区维修资金和公共收益的收支和管理情况实施审计，并出具《审计报告》（初稿）。
第四步 确认审计结果
业委会15日内对《审计报告》（初稿）反馈意见后，会计师事务所出具最终的《审计报告》。
曹 艺
案例简介
某小区已完成专有部分的全部交付使用。由于该小区地处城乡结合部，距离中心城区较远，加上交通不便利，真正长住在此的业主不是很多。相当一部分的业主则是选择将房屋租出去。开发商选聘的物业公司在进驻该小区的初期，还表现尚可，而后却日益懒散，行为消极，服务质量急剧下降，致使小区内的环境逐渐恶化，被盗事件时常发生。小区业主对该物业公司怨声载道。然而，物业公司却以小区内租户太复杂，不好管理为由推卸责任。于是，部分业主提出要召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会，同时决定更换物业公司。
物业公司在得知业主们要召开首次业主大会的消息后，以小区入住率不高，租户太多、实际业主不方便联系，召开业主大会条件还不成熟为由，阻挠业主召开首次业主大会。在经过多次协商后，业主无奈之下提出只要物业公司能尽职敬业为小区服务，可以不召开业主大会。经物业公司口头承诺后，召开业主大会的事情便搁置下来。但之后物业公司依旧未尽职责，问题仍然没有得到有效解决。
案例分析
本案是关于召开首次业主大会会议、成立业主大会的条件问题。首先，业主需要明确的是召开首次业主大会会议，成立业主大会的条件。《武汉市物业管理条例》第十九条第一款作出明确规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当
召开首次业主大会会议，成立业主大会：
（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；
（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。”以上两项即是召开首次业主大会会议，成立业主大会的条件，并且只需符合以上两个条件任一即可，而不需要同时达到。本案中，由于小区的专有部分已经完全交付使用，因而该小区已具备召开首次业主大会会议，成立业主大会的条件。
其次，符合以上两个条件之一的情况，是“应当”召开首次业主大会会议，成立业主大会。此条款属于强制性规范。本案中小区符合条件，所以是“应当” 召开首次业主大会的，而不能因为物业公司的干扰而选择不召开。
再次，对于特殊情况下允许不设立业主大会的，也是有着严格的条件限制，而不能任意决定。《武汉市物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。”该小区不符合不设立业主大会的例外情况，是“应当” 召开首次业主大会会议，成立业主大会的。
综上所述，符合条件召开首次业主大会会议，成立业主大会既是业主的权利，同时也是义务。这是关乎小区内全体业主共同利益的事情。只有召开了首次业主大会会议，成立业主大会之后，才能让业主更好的行使自己的对于小区的管理权，成为小区的“主人”。通过业主大会，根据业主的利益共同决定小区管理的重要事项，这样对于和谐社区建设，营造幸福安乐的居住环境，有着更加积极的作用。
第二十一条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
第二十二条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第二十三条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：
（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；
（二）首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。
物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。
第二十四条 业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。
建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。第二十五条 业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积；
（四）拟定业主委员会委员选举办法；
（五）提出业主委员会委员候选人名单；
（六）首次业主大会的其他准备工作。
筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。第二十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。
第二十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。第二十九条 下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）续筹和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。
业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。
第三十一条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第三十二条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。业主应当在书面征求意见表上实名签署意见；业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示；业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。
第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数，不得少于5人，具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。
业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员，候补委员列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案：
（一）业主委员会备案登记表；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会成员的基本情况。
区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。第三十六条 业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）审核需要业主分摊的费用；
（五）监督管理业主共有收益；
（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）监督管理规约、物业管理制度的实施；
（八）调解物业使用纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第三十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
（一）有20%以上业主书面提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。
应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。
第三十八条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。
第三十九条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。
有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。第四十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。
业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十二条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；
（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）被判处刑罚的。
第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：
（一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；
（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；
（三）违反本条例第四十二条规定的；
（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；
（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十五条 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任；副主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任；委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。
业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。
第四十六条 业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。
业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。
第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四十八条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区县物业管理行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第一章 总则
第一条 制定依据
为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日业主大会讨论通过。
第二条 业主大会宗旨
本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第三条 业主大会的组成本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。
房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。
房屋所有权属 2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。
单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。
第四条 业主大会活动范围
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。
业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。
业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。
第二章 业主大会议事规则
第五条 业主大会议事内容
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）决定选聘、解聘物业管理企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（六）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（七）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（八）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（九）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条 业主大会召集主体
业主大会由业主委员会负责召集。
首届业主大会应由建设单位和业主代表组成的筹备小组在社区党组织和社区居委会的领导下，在所在区物业管理行政主管部门指导下召集。筹备组成员按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》组成。
业主委员会换届召开的业主大会会议，由本届业主委员会在社区党组织领导下召集。
本小区（大厦）逾期未换届按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》规定由所在地社区督促业主委员会召开，两个月后仍不能召开的，由社区负责成立筹备组开展换届选举工作。
第七条 业主大会会议形式
业主大会可以选择两种形式，具体由筹备组或业主委员会确定。
（一）集体讨论的形式；
采用集体讨论形式议事的，按《 关于业主大会及筹备组组建工作指导意见 》规定，100户以下的召开全体会议，100户（含100户）以上的以业主代表会议的形式议事。
1、召开全体会议（业主应参加业主大会会议，业主接到会议通知不出席，也不委托他人参加业主大会会议的，须遵守业主大会作出的决定）；
2、召开业主代表会议。
业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主可以幢、单元、楼层等为一单位，推选一名业主代表参加业主代表会议，具体推选办法由筹备组或业主委员会确定。
业主代表应当在参加业主大会会议 3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加（业主代表不出席、所代表的业主也不另外推选业主代表参加业主大会会议的，业主须遵守业主大会所作出的决定）。业主大会决议对全体业主有约束力。
业主大会会议，一般由业主委员会主任或业主委员会指定的其他成员主持。如意见不统一，可由社区党组织协调，若协调不成，由社区党组织确定主持人。
首届业主大会由筹备组组长主持。
（二）书面征求意见的形式。
1、征求（表决）意见单由楼道召集人或工作服务人员逐户送达并签字；
2、在物业管理区域内设投票箱，由工作服务人员收取，当面投入投票箱内，也可由业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内。筹备组或业主委员会在社区党组织、社区居委会或公证机构的监督下，进行统计汇总。
3、已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见。
第八条 召开业主大会会议的程序
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
筹备组或业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询（表决）意见单、核实业主委员会候选人身份等。
召开筹备组、业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见单等情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前 15日，筹备组或业主委员会应以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区党组织和社区居委会。
公告 包括以下内容：
1、会议形式；
2、会议的日期、地点；
3、提交会议审议的事项；
4、会务常设联系人姓名、联系电话；
5、其他需公告的事项。
（三）召开业主大会
（四）通报大会议事决定及说明有投票权和参加人数等情况
筹备组或业主委员会应当做好业主大会会议书面记录备查。
第九条 业主大会议题的限制
本物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的，业主一般在一年以内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会议事规则
第十条 业主委员会议事内容
（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况；
（二）拟订选聘物业管理企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）拟订业主委员会的财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（四）拟订《业主大会和业主委员会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定；
（六）拟订物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会决定；
（七）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（八）支持和协助物业管理企业履行物业服务合同，指导和监督物业管理企业的日常管理和服务工作，并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见。
（九）监督业主公约的实施，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
（十）协调业主与物业管理企业之间的纠纷；
（十一）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；
（十二）（十三）
第十一条 业主委员会会议
业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；
（二）会议通知及有关资料提前 3日送达每位委员；
（三）委员因故不能参加会议的，提前 1日向业主委员会召集人说明；
（四）会议有过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意；
（五）做好会议书面记录，并由与会人员签字；
（六）业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十二条 档案资料管理
业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。
业主委员会应建立下列档案资料：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料；
（三）各届业主委员会备案登记的材料；
（四）业主、使用人名册；
（五）订立的物业服务合同；
（六）其他有关材料。
第十三条 业主委员会活动经费
业主委员会的活动费用由全体业主共同承摊，活动经费由业主委员会负责向业主收取，或委托物业管理企业在收取物业服务费时收取。也可从小区共用部位、共用设施、物管商业用房的经营收益中支出，在同期物业服务收费总额 1%的额度内根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度。
业主委员会活动费用于下列开支：
1、业主大会、业主委员会会议开支；
2、必要的日常办公等费用；
3、有关人员津贴。
具体额度由业主大会确定
活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第四章 附则
第十四条 印章的使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。
第十五条 业主大会和业主委员会议事规则的生效
本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。
尊敬的xx邻居们：
大家节日好！
xx正气浓，业主个个都开明。维护家园出把力，一草一木都关心。
值此‘五一’国际劳动节来临之际，xx小区第二次业主大会及首届业主运动会隆重开幕了！这是小区开创新局面的标志，是小区的管理由被动变为主动，由空谈变为实干的分水岭，也可以说
是小区一次里程碑的举措。作为xx首届业委会，我谨代表业委会预祝本届运动会取得圆满成功！同时，我个人作为小区业主一员，对我们小区的文体活动迈上新台阶表示由衷的开心和深受鼓
舞！
在这春夏交替的宜人季节，今天各位业主欢聚一堂，即将用潇洒的运动和挥舞的汗水来充实五一假期。所以说海伦堡是坦洲乃至珠海、中山首屈一指的小区一点也不夸张。小区是小家，社会
是大家。小区的和谐是社会繁荣昌盛的基础。今天海伦堡小区举办包括拔河、羽毛球、乒乓球、跳绳等形式多样的业主运动会，正是为了丰富小区居民的业余生活。在强身健体、愉悦生活的同时，促进居民沟通，增进邻里团结，培养小区业主良好的精神文明，更加快促进了小区的和谐。
业委会自去年7 月 12日成立以来，坚持每周开例会归纳总结客观存在的问题，并持续跟进业主反映的实际问题，持续地在和物业公司各级负责人及政府部门进行多方面沟通协调。在全体业主的支持和配合下，我们攻坚克难，协调物业重点做了以下几项工作：
1、打通了小区通往G105国道的公路；
2、规范了外路面停车；
3、引进了中山687路公交车；
4、6期会所交由业主开展文化活动使用；
5、暂时将空置的小学部分区域作为室内活动场所供业主临时使用，解决小区缺少业主活动场地的难题；
6、围墙加设防盗铁蒺藜；
7、外路面配置高清监控系统；
8、五期垃圾房的迁移;
9、督促物业公司的日常服务管理工作逐步改进及持续完善。目前，物业公司应广大业主的要求，积极置办了业主唱歌跳舞及各项运动场地，解决前期遗留的供水水泵房等各项设
施设备维修及保养的问题。
面对这些改变和逐步的提高，就我们小区的历史和现状而言，这应该说是一个前所未有的进步。对业委会来说已经是尽其所能了;对物业来说也是一个不小的进步。但是，部分业主不清楚、不
了解、不满意、不理解，也是客观存在的。在这个问题上，我们理解大家的迫切的心情，我们更知道咱们共同的愿望和目标,因为我们都住在这里!我们希望全体业主多了解、多沟通，不造谣、不传谣、不信谣！不因小利忘大义！实事求是面对小区存在的困难,寻求解决方案。
小区需要正能量，需要团结，一盘散沙的状况大家都会深受其害一事无成，习主席都说：相护补台，好戏连台！请相信我们，本次业主大会将制定xx的服务标准管理措施以及遗留问题的解决
期限，我们将在法律法规的框架内，协调物业把小区的管理达到五化。即：正规化、合法化、合理化、规范化、标准化。让小区真正成为业主们赏心悦目、愉悦身心、健康体魄、享受生活的美好乐园。在业主提高认识的同时，也帮助期待物业服务企业转变思维，规范内部管理，在服务好小区的同时也提升自己企业的品牌。达到双赢的局面。
即将召开的第二次业主大会，业主紧握续聘、选聘物业的权利，希望全体业主合理评估我们小区物业服务企业应有的服务质量、服务水平、服务态度和服务标准。“群众的眼睛是雪亮的！”
相信全体业主将会以积极的态度，公正的心理来表达续聘、选聘物业的个人意愿，同时我们必须遵守《管理公约》维持小区公共秩序，规范业主自律。业委会成员首先是小区业主，业委会代
表的是全体业主，并将以业主大会的决议为工作目标。业委会成立的初衷和我们努力的方向，始终是维护大多数业主利益，与业主大会选聘的物业服务企业一起把小区管理好，将xx建设成为
宜居、和谐、文明的美好家园是我们的天职！
当前，业委会已在五期大门和6期大门口分别放置《物业管理服务合同草案》、《续聘、选聘物业方案草案》、《物业管理服务标准》、《议事规则修改草案》等文件，供了解详情的业主随时
翻阅。除以上两个公示点外，各位业主也可移步到小区一期大门水池边，业委会已在此设置一个大型展示架，需本次业主大会投票的相关草案均已一一张贴在此，公开供各位业主阅览。同时
xx官方微博也全部公告了文件，上网的业主可以很方便查看。
第二次业主大会的召开，和所有业主的权利、义务和利益休戚相关，请各位业主务必积极参与。同时一个拥有6000多户的庞大小区业主大会工作量很大，需要大量人力，我们需要更多的志愿者站出来，“众人拾柴火焰高，千斤重担万人挑”，为了自己、为了家园、为了切身利益，请愿意为小区公益事业服务的邻居朋友踊跃加入到楼长、志愿者的行列！xx首届业委会全体委
员欢迎每一位志愿者的到来，我们将本着公平、公正、公开的原则，以业主利益高于一切为前提，全心全意为业主服务，为小区的规范管理出力。相信在全体业主的积极参与下海伦花园第二
次业主大会一定会圆满成功！
最后，预祝各位参赛业主取得好成绩，祝xx首届业主运动会、第二次业主大会取得圆满成功，祝xx明天会更好！
向为小区事务关心支持工作积极配合的业主鞠躬敬礼！
(二)制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定;
(三)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作;
(四)决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人;
(五)决定专项维修资金的使用、续筹方案;
(六)听取和审查业主委员会的工作报告;
(七)审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会成员报酬;
(八)制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案;
(九)改变或撤销业主委员会不适当的决定;
荆州市房管局：
观邸住宅小区位于荆州市武德路99号，由荆州市天发金达利房地产公司开发，占地80多亩，共有308套住宅、29间商铺，于2005年12月底建成，于该年12月28日正式交付使用，迄今入住率超过60%。
2008年4月28日由部分业主自发成立了观邸业主委员会筹备组，当时已向贵局报告请求指导。根据《荆州市物业管理办法》等法规规定，筹备组进行了业主大会成立前的宣传发动，并完成了以下方面的工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《小区管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
根据小区实际情况，筹备组确定了观邸首届业主大会采取书面方式召开，并将相关情况和文本向全体业主进行了公告，随后组织进行了业主委员会委员后选人的选举和公示。7月13日开始，在筹备组和小区业主组成的监票人的组织和监督下，采取书面讨论和选举方式召开了观邸首届业主大会，选举了业主委员会委员，共有223户业主领取了书面选票，参加的业主人数和所代表的投票权额均超过办半数以上。根据小区业主大会议事规则，通过对票数的统计，顺利选出观邸小区第一届业主委员会成员，并推选出主任和副主任等。
现将相关情况向贵局汇报，申请进行备案。望办理为感！
荆州市观邸小区业主委员会
2008年8月10日
附：
（一）业主大会成立情况报告；
（二）业主大会议事规则；
（三）小区管理规约；
（四）业主委员会组成人员的基本情况；
（五）业主大会民主选举结果；
这里是一篇业主大会决议，区域筹备组采用书面征求意见方式组织召开业主大会，全体业主就有关事项进行了表决，让我们一起来看看详细内容吧~
业主大会决议范文：
北京市___区(县)____物业管理区域业主大会决议(示范文本)
(书面征求意见方式)
根据有关规定和本区域业主大会成立工作方案,____年____月____日至____年____月____日,本区域筹备组采用书面征求意见方式组织召开业主大会,全体业主就有关事项进行了表决:
《书面征求意见表决书》共发放和送达____份,实收反馈意见____份,代表投票权数____票,超过全体业主所持投票权的1/2,会议有效;有效反馈意见____份,代表投票权数____票,依据有关规定,经反馈意见/全体业主所持投票权____以上通过,决议事项如下:
1.选举产生业主委员会委员____人,名单及简历如下:业主大会决议
xxx:
xxx:
2.......3.......附:业主及投票权数清册
业主大会决议(筹备组)
筹备组/业主委员会全体成员签字: 年 月 日
xx市___区(县)________业主大会决议(示范文本)
(集体讨论方式)
根据有关规定和本区域业主大会成立工作方案,____年____月____日至____年____月____日,本区域筹备组采用集体讨论方式组织召开业主大会,全体业主就有关事项进行了表决,决议结果是:
应参加会议业主____人,实参加会议业主____人,代表投票权数____票,占____%,超过全体业主所持投票权的1/2,会议有效;依据法律规定,经与会业主/全体业主所持投票权____以上通过如下决议:
(1)选举产生业主委员会委员____人,名单及简历如下:
xxx:
xxx:
(2)......(3)......______业主大会(筹备组)
筹备组/业主委员会全体成员签字: 年 月 日
附:_____业主及投票权数清册
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