房地产全员营销方案（共10篇）
项目总建筑面积约84253O，2月份已开盘A、B号楼，建筑面积约17325O，2月份的发售取得了一定的成功，本项目一直受大量的客户关注，所以计划6月中下旬对余下C、D号商铺及住宅下裙楼商业，约16853O对外发售。二期的住宅面积约38823O，计划推广期在7月份，因住宅与商业一起推广会让客户产生本项目的专业性不够，所以针对该商业进行以下的营销建议。
二、项目2期策略总论
1、项目卖点及价值点
将项目的“大规模化”、“专业化”、“品质化”、及“创新型的合川唯一建材专业市场”提炼，从而体现项目的价值，项目的核心价值点：
①项目的地理位置得天独厚，是不可复制的资源；
②项目的交通便利，可快速通达重庆各区及周边城市，正是专业市场所必须具备的条件，即有“路通财通”的说法；
③项目在升级前也是建材市场，大量商家对本项目的认可度高，而且也具有很强的物流运输团队，所以为采购商提供更广阔的采购平台。
④合川以至整个渝西的大改造为建材市场提供更广阔的投资前景。
针对一期的热销，把项目二期提炼更高一层次，所以在对外宣传和包装上要有新的突破，体现二期是一期的‘升级版’→建材旗舰店→品牌商家争相进驻的总部基地
强调二期产品与一期产品最大的优势化区别为采取统一招商、统一管理、统一回报，引进全国知名建材经营品牌企业，成就为立足合川辐射全市的国际化建材总部基地。
2、销讲重点
现阶段销售说辞以建材市场的定位优势与竞争对比分析为主要方式，以经营前景、产品特色化优势、业态科学规划与专业商业管理、城市规划分析、宏观经济与政策分析、住宅商业差别化投资回报分析等为手段，把项目的几大主要价值点充分介绍；以目前已有大量品牌商家想进驻本项目为据，把项目的高度进一步提高，以带租约销售，承诺前3年回报年7%给足所有投资者信心。
3、业态规划
项目2期产品整体市场形象定位为“精品建材博览馆”，分为“一街五馆”：品牌旗舰店街（D、C1区，不限制业态）、橱柜精品馆、陶瓷卫浴精品馆、地砖地板精品馆、门窗布艺精品馆、五金灯饰精品馆。
第二部分：项目的营销部署
一、项目推广思路
目标客户：
1、梨园路、双牌坊、上什字等合川的建材商户；
2、重庆、合川、铜梁、北碚等投资客户；
3、合川乡镇部份资金充裕客户；
4、合川区的政府单位职工；
5、医生、公务员、教职工等高收入人群。
二、推广形式
1、本期推广主诉求点：把投资收益放在首位
广告主标（建议）：
商业时代，投资时代，建材时代。
要发财，做建材，要致富，就置铺。
会赚钱的商铺/房子
赚钱，才是硬道理
副标1：国际建博城1期售罄，2期升级版“国际精品建材博览馆”荣耀上市，40-200平米旺铺，8年成熟的商业体系，10亿财富随手可得，投资即收益。
副标2：国际建博城深受客户的信赖，2期黄金旺铺耀世登场，40-200平米的金铺自由组合，合川唯一大型的建材基地，是汇聚财富的聚宝盘。
再诉：全国各地品牌建材商家申请进驻，茂田国际建博城“钱”景彰显，
投资即获稳定收益。
随行：经营业态诉求
2、针对目标客户进行针对性的宣传推广
① 邀请梨园路、双牌坊、上什字等合川的建材商户前来了解茂田建博城的规模及项目以后的发展方向，有效吸纳该批客户对本项目的深入关注；
② 对重庆市区以及项目周边区域的建材商家进行针对性的专题讲座，吸引该批客户前来项目参观，并成为本项目的业主；
③ 针对部份投资者，首先要把项目的`价值优点以及以后的发展前景详细描述，使投资者能够建立良好的口碑；
④ 对政府职工、医生、教师、公务员进行拜访，与该单进行团购协商，签定团购协议。
⑤ 针对合川乡镇的部份资金充裕者进行专门推广，到该乡镇进行投资商铺收益保障的外展宣传，有效吸纳该部份资金充裕者购买本项目。
三、推广渠道
通过二期的全新形像推出，引发消费者一窥究竟的欲望
前期海报派单，在整个合川区新城旧城进行统一宣传。
二期户外广告、灯箱更新、增加刀旗、路牌指示
报纸广告定案刊出、电视台滚动字幕
售楼部二期商铺模型、展板进场
短信发送以及到周边繁华区域派单
进行团购洽谈
一系列宣传推广活动，主要集中在销售楼部及闹市区
相关的外展对本项目进行宣传。
四、销售策略
1、蓄客方式
“一万变二万”形式吸纳诚意客户
来访的意向客户，由销售人员进行项目的讲解并进行项目的价值点分析，让客户感觉项目的价值以及以后的发展前景，为了使客户更及时对本项目的关注，利用相关的优惠，即客户有意向购买本项目，可以缴纳人民币壹万元诚意金申请办理本项目VIP钻卡，成功购买后钻卡可抵总房价壹万的优惠。
2、蓄客目标
通过一系列的推广后，有效吸纳目标客户群后，到项目公开发售的前一天累计客户办理VIP钻卡的数量在300组（含300组）以上，二期的所有商业全部公开发售；
如到公开发售前一天累计办理VIP钻卡250组以内办卡客户，即二期的商业会选择分两批次推售，具体推哪部份，根据当时的客户情况进行调整；
如到公开发售前一天累计办理VIP钻卡150组，视客户情况进行销售策略调整。
3、销售方式
二期商铺除1+1商铺外均采用带租约的销售模式
由于一期商铺的投资商户大部份都不是经营者，主要是用于出租，获取稳定的投资回报，投资商客理想的投资回报在7%以上，针对该商业情况，而且事实上二期的位置不如一期的理想，为了更能打动消费者，建议售后三年返租及带租约出售的模式，将使项目实现发展商，投资商、经营商三赢的局面，这种建议基于以下理由：
①保证项目的整体性，更好地贯切“统一规划、统一管理、统一推广”的思路，有利于项目的整体竞争力的打造，
②保证投资客的稳定收益，实现投资商户即投即受益，增强投资客的信心；
③整体经营使经营商对后续经营充满信心，有利于品牌入驻，尽快实现旺场；
④对二、三楼的商铺实现理想价位的销售产生很大的影响；
因此建议将商铺销售给业主后，将商铺按6%或8%的回报率返租，由专业的商业经营管理团队按照整体规划进行招商、经营。（返租金额可直接打进房价）
4、价格策略
竞争对手情况
由于蓄客时间较长，现场人气很好，开盘当天成交率达60%。
本项目价格建议
本项目价格预测：
通过项目一期的热销以及项目所在的位置，项目的价值点比较明显，而针对义乌小商品市场现时对外成交的均价的影响，所以现时对项目的建议：
成交均价：6000――6500元/O（公开发售前根据市场的情况变化进行调整）
优惠情况：
a.VIP钻卡在原价总价优惠10000元；
b.一次性付款在原价优惠3%折；按揭付款优惠1%折；（两者不重叠）
c.大客户优惠1%（个人选购3套商铺以上的，含3套）
（a） 返租三年按每年7%回报率折算
（b） 特殊关系户2%
时间节点安排
6月1日前，完成对外媒体的推广工作安排及落实，进行对2期全面蓄客
6月1日前，组织相关活动的落实（包括项目对外发布的活动，以及现场吸纳客户的专场活动，项目品牌提升的活动）
6月5日前，相关的团购工作的安排与落实
6月20日前，做好公开发售前的工作准备
6月23日前：完成项目的价格制定
接受客户算价与答疑，做预选房与房源引导。
一、全员营销定义
全员营销即每位员工（前厅部的总台接待、总台收银和营销部所有人员除外）都可作为酒店的一名销售人员，通过自身的人脉关系（即亲戚、朋友等）为酒店介绍客源（团队和散客），以此增加酒店的销售收入。
二、团队定义
一次性用房在四间房以上称为团队。
三、营销收入界定
酒店客房、会议室、堂吧收入。
四、全员营销实施细则
1、对外报价
对散客、团队、会议室的消费统一按营销部的对外执行价报价。
2、统计管理
全员营销的预订单统一由营销部下单并统计，每月末交财务部审核。如未经营销部下单，直接到前台预订或登记，不计入全员营销的奖励范围。
3、奖励比例
A、散客销售奖励比例
销售价格240元/间.夜（含早）奖励10元/间
销售价格260元/间.夜（含早）奖励20元/间
销售价格300元/间.夜（含早）奖励40元/间
B、团队销售奖励比例
销售价格180元以上（含早，四间以上）奖励5元/间
C、会议销售奖励措施
按照客户消费总额部分的.2%，奖励给员工个人。
4、奖励时间
每月月末经财务部审核确认后，统一发放。
5、奖励办法
A、如果是网络订房公司、旅行社来店消费的房间或会议，奖励对象只针对网络订房公司或旅行社，不再奖励其他人。
B、散客自己来店消费的，不能作为员工业绩而奖励给个人。
为提高酒店餐饮部营业额，提升个人收入，酒店鼓励全体员工开展营销工作，凡通过员工预订并消费的给予提成，具体内容如下：
一、酒店餐饮部全体员工均可参与本次营销活动，部门直接负责人除外。
二、通过员工预订并在餐厅消费后按客户实际消费额的4%提成，客户 在餐厅消费享受折扣（限95折）或者优惠的按2%提成。
三、部门领班、主管在餐饮部营业现场口头或者电话接受预定的宴席，预订成功后给予奖励。奖励标准根据宴席桌数的多少（15桌起）给予30----50元的奖励。
四、对于领班、主管的预订不进行重复提成或者奖励。
五、凡是提成或者奖励兑现后，在收款过程中出现优惠或者折扣的部分将从本人下月提成或者奖励中扣除。
六、有效预订:
1.员工接到客人在本酒店消费的电话（酒店订餐座机电话除外）或者口头预订后，由接受预订员工向预订台预订，预订台做好详细的客户信息登记记录。
2.客人已经在餐饮部营业现场，并及时的预订消费，员工在现场接待消费的不作为有效预订。
3.餐饮部吧台人员、接线员、领班（含）以上职位人员确认关系的客户，与员工享受同样的营销奖励或者提成。确认关系钱必须提前申请，经部门经理（含）以上职位人员确认后视为有效预订。
一、对接项目
皇家壹号
二、项目工程进度依据目前的工程进展，预期可在2009年5月10日左右封顶，12月份交房
三、项目当前营销背景
1.金融危机对目前房地产市场的影响，客户购买欲望下降是重要原因之一
2.本地区对期房的抗性较大，持观望态度的比较多
3.本案的目标客户群为本地区10%的高端尊贵客户群而准备，目标客户少
四、整合营销的突破
1．由“公积金至函”引发的思考
由公积金中心授权西平邮政局使用公积金中心的公章，针对公积金客户进行一个全方位的宣传，我们将巧妙的融入皇家壹号的此次的活动内容，以公积金中心的名义发放信函,公积金客户对此信函可信度的提高，必会翻看，不会随宜丢弃
2.新渠道，自然需要做一篇新文章。
毋庸置疑，文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关
联。显然，当前直接的购房优惠说辞已经不能充分打动客户。在此，将购房优惠金额与人民币进行概念置换，给客户一个“美丽的误导”，即：收到信函的公积金客户到凰凤置业开发的皇家壹号小区销售部就有“钱”可领！
3．“6+1奖励计划”概念出炉及内容确定
非常6+1 是中国老少皆知的电视节目，其诙谐欢快的主持风格受到大家喜
爱，其知名度非常高，借用“6+1”大标题吸引大众的眼球
同时隐射我们项目在西平做到6个第一
如何利用好此次的广告渠道，对1.1万的目标客户群进行最为直效的诉求？
这1.1万人愿意相信什么？究竟什么才能重重触动这1.1万人的神经，让其
产生强烈的购买欲望？
人为放大“6000元购房优惠”这个概念，在“6000元”上做足文章！计划
推出房源约284套，我们可以先算笔帐：
6000（元/套）×284（套）=170（万元）
由此延伸出：推出的“170万元购房优惠”。
“6+1奖励计划”很好地解决了文章的命题问题：够大，醒目。170万元的虚
拟总额足以引爆市场的兴奋点！
6+1奖励计划”来头虽大，但是否还可以对其内容体系继续丰富？“6+1奖
励计划”身上承载的多重目的该如何逐步实现？
假如我们是在设计一个游戏，在游戏设定中：
第一关是“吸引到场”，通过“6+1奖励计划”广告公开宣传和公积金信函
吸引客户到达销售现场。
第二关是“放大诱惑”。客户到销售中心后，可转让的“6000元购房现金卡
另外目的是留下个人基本资料。
借鉴前述“170万元”虚拟总额的思路形成，将“6000元购房现金卡,凭证
转让成交要予以奖励的“500元”概念同样放大：500（元/套）×284（套）=14.2
（万元）。“14.2万元转介绍成交奖励计划”，也最终敲定！
简言之：
6+1奖励计划 =170万元购房现金卡计划＋14万元转介绍成交奖励计划
住房公积金客户凭2009年“公积金至函”至指定销售中心，在规定时间内
均可获得“6000元购房现金卡！
6+1奖励计划之二：14万元转介绍成交奖励计划
“6000元购房现金卡，亦可由持有者授权他人享有；若受让人持此卡购置旗
下皇家壹号产品成功，经置业核实无误后，销售人员在受让人签定正式购房合同的第一时间内通知原持有者：可随时至指定销售部领取500元现金奖励。
五、“6+1奖励计划”预期目的鉴于房地产整体市场进入淡季，皇家壹号在客户积累情况不理想的现状，利
用“公积金至客户函”，凰凤置业针对“1.1万公积金用户”新开发的直效媒介
渠道，达到：
1．近期目标：实现项目的客户积累和顺利销售；
2． 远期目标：紧抓该“1.1万公积金用户”，让其关注皇家壹号、了解并最终成为置业铁杆客户；
3． 企业品牌目标：凰凤置业第一新作，回报社会，提升企业知名度、美誉度。
六、“6+1奖励计划”实施细则
1．营销节点划分
蓄水期3月15日（暂定）——→3月30日：“6+1奖励计划”悬念导入
“6+1奖励计划”是一个针对性极强的集中公关、营销方案。
此次对“1.1万公积金客户”的大型公关，是否能如期产生足够的销售势能，其成败的关键决定于“6+1奖励计划”导入前期在整个西平楼市的影响力！因此，3月15日（暂定）-3.30日的“6+1计划”悬念导入期，必须做到高调！高调！
“高调”体现在两个层面：第一是要有足够时间造势，但目前的实际情况是时
间相对有限；第二，也是目前我们唯一能够把控的，即概念的媒体释放必须做到
高度的集中和统一！集中所有的声音，同时说一句话——“6+1奖励计划”！
活动开始期4月1日——→6月15日
经过一定阶段活动的蓄水期
宣传方面，3月15日户外广告及其他媒体集中进行“6+1奖励计划”公开
客户方面：4月1日第一个公积金客户将接到“6+1奖励计划”至函。至4月15
日最后一个客户收到对帐单之后，时间向后顺延15天，即4月15日前：基本可
以认定是“6+1奖励计划”目标客户的集中认购期。
2．各节点媒体投放组合3月15日（暂定）——3月30日
主流媒体：户外+飞播
小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单
销售现场：条幅+X展架
4月1日——4月15日（暂定）
主流媒体：户外+ 夹报
小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单
销售现场：条幅 + X展架
一、独创原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：
(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能“克隆”或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。
(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场“郊区化运动”，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅
小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。
(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。
二、整合原则
在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。
为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：
第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。
第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。
第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。
三、客观原则
客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
四、定位原则
所谓“定位”，就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：
第一，具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
五、可行原则
可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。
六、全局原则
全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
房地产策划全局原则的主要要求是：
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。
七、人文原则
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表——儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
八、应变原则
所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
一、团购活动目的l 在目前客源匮乏的情况下，以团购大副度的优惠政策有效促进销售；
l 针对目标客户，联系大学，挖掘并聚集客户，通过团购形式，推广项目，达到最终销售目的；
l 同时增加企业亲和力，树立优良企业形象，形成良好的口碑效应。
二、活动时间：
2012年6月26日至8月20日
三、活动主题：
2012年XX“清凉夏日-团购优惠月”
四、活动对象：
大学、项目附近企事业单位
五、活动执行细则：
（一）、团购操作思路流程：
步骤 | 时间控制 | 主要目标 |
第一步 | 6月26日-6月30日 | 以单位相关部门的名义，制定团购优惠政策及对象文件，发往团购单位，形成内部宣传效应； |
主要操作思路： 1、确定优惠政策文件及收款方式，以单位相关部门对其下属部门进行宣传 （提议在学校内部公告栏下发说明及团购宣传海报、条幅） 2、对学校各个部门对员工进行宣传，同时员工自己不购买的可对其亲戚朋友进行有效宣传； 3、需要购买的员工及其亲属到单位或售楼中心领取并填写团购申请表，凭借申请表申请优惠； | ||
第二步 | 6月30日-7月30日 | 团购实际操作阶段，销售人员针对设定单位进行宣传组织，扩大团购对象范围，引导客户到销售中心交钱领券； |
主要操作思路： 1、争取两个星期内完成4个单位的宣传；其余时间主要进行团购跟踪； 2、组织客户到售楼中心看房，（提供大巴，统一接送）填写团购申请表； 3、追踪团购申请客户，并使其最终缴纳订金；（订金伍仟元，可退） 4、根据团购下订的实际人数，考虑是否推出首批其他房源参与团购； | ||
第三步 | 7月30日起 | 到7月30号前团购效果已经基本明朗，因此根据团购情况办理相关手续； |
主要操作思路： 通知客户到销售中心办理定房和签定购房合同； | ||
第四步 | —————— | 根据实际情况决定下一步销售策略。 |
根据团购客户数量以及效果制定下一步销售策略。 |
（二）、团购房源及销售策略：
对外针对团购特定栋号（蔓香谷）实行团购，原因如下:
一、是从目前销售状况看这两栋楼去化较慢，需要以团购的形式进行促销；
二、是可售房源相对较多、较整，便于团购操作。
在实际团购操作中如果客户量较大，我们考虑对首批其他房源进行加推。
（三）、团购优惠政策：
此次团购活动优惠政策采用团购优惠加付款优惠的方式。
1、付款优惠
1)一次性付款：95折；
2)银行按揭： 97折；
2、团购优惠
团购规模 | 优惠政策 |
5（不含）套-15（不含）套 | 优惠8000元/套， |
15套（含）以上 | 优惠10000元/套， |
六、活动工作安排：
责任人 | 时间安排 | 主要事项 |
开发商 | 6月20日前 | 团购活动方案的审批； |
6月21日-8月20日 | 团购单位的接洽，牵头作好关系处理工作：1、联系团购单位进行内部宣传；2、团购单位同意销售人员进行点对点的宣传登记； 3、指定团购单位联系人； | |
团购活动宣传品的审定及制作完成（单页、折页、户型图等； | ||
组织团购客户看房用大巴车的提供和销售人员外出拓展团购单位车辆的提供； | ||
朝阳大地 | 6月10日前 | 团购活动方案定稿、团购拓展单位的初步拟订、人员安排及培训；宣传品文案定稿； |
6月26日-7月30日 | Ø 6月20日-6月26日销售人员对附 近单位的走访宣传了解，开展团购意向摸底； Ø 从6月26日-7月30日此段时间 对集团内部进行宣传； Ø 每天外出人员为两人，两天一个单 位，并对每天的工作进行梳理形成文件以备后续工作开展； Ø 团购客户的现场接待，带其看房并 引导填写团购申请表； Ø 团购申请客户跟踪，使其下订； Ø 团购客户信息整理收集； | |
7月31日-8月20日 | Ø 确认团购人数，办理相关购房手 续； Ø 确保在老客户中的良好口碑； Ø 根据团购效果，制定下一步销售方 案； |
序号 | 物料名称 | 完成时间 | 数量（个） | 总额（元） |
海报 | 1.文案定稿（朝阳大地）：6月10日； 2.设计完成（朝阳大地）：6月13日； 3.审定并印刷完成（甲方）：6月26日。 | 1000 | ||
单页 | 1.文案审定（朝阳大地）：6月10日； 2.设计完成（朝阳大地）：6月14日； 3.审定并印刷完成（甲方）：6月26日。 | 1000 | 1700 | |
团购卡 | 1.文案审定（朝阳大地）：6月10日； 2.设计完成（朝阳大地）：6月14日； 3.审定并印刷完成（甲方）：6月26日。 | 300 | 300 | |
车辆 | 外出拓展面包车1辆，阶段性接送大巴车1辆 | 8000 | ||
现场布置 | 横幅、拱门各一个（阶段性使用） | 2000 | ||
合计： |
七、物料准备及费用预算：
附件一（内部团购优惠文件）
内部员工优惠购房政策
紫澜香郡首批房源正式对外销售，现针对目前最好单位---“蔓香谷”。面向全公司内部需要购买的人员实行以下优惠：
报名须知：
Ø 报名从6月26日正式开始，集团员工可在所属部门直接填写申请表申请购买，也可以直接到销售中心报名登记购买；
Ø 按交钱的方式享受不同价格优惠（一次性付款享受95折，银行按揭享受97折），另根据购买套数每套房享受 8000或10000 元优惠
Ø 购买者享受统一团购优惠外，不再享受其它优惠。
Ø 最终解释权归详筑地产所有；
内部员工购房优惠申请登记表 | |||
姓名 | 联系电话 | ||
家庭住址 | 身份证号码 | ||
单位（所属部门） | 栋号、户型、面积： | ||
付款方式 | 置业次数 | ||
备注 |
附件二（对外团购须知）：
团购申请须知
Ø 团购申请时间为：2012年6月26日至2012年8月20日，逾期不再办理；
Ø 团购房源：紫澜香郡---“蔓香谷”。
Ø 报名参与团购的客户可凭申请表，到营销中心选定房号，交纳订金；
Ø 订金交纳完毕，在规定日期内，签订定金合同，按付款的方式不同享受不同价格优惠（一次性付款享受95折，贷款享受97折），另根据购买套数每套房享受 8000或10000 元优惠；
Ø 购买者享受统一团购优惠外，不再享受其它折扣优惠；
Ø 最终解释权河北祥筑房地产开发有限公司所有；
申请人员意向登记表 | |||
姓名 | 联系电话 | ||
家庭住址 | 身份证号码 | ||
单位（所属部门） | 栋号、户型、面积 | ||
付款方式 | 置业次数 | ||
备注 |
附：单位职工提供身份证以及工作证明，亲戚朋友需提供身份证以及介绍人的工作证明。
开发商： 客户签名：
谈到要买房子，对于普通人家来说是一件大事，如何把握客户心理，让他们买你的房子呢?以下介绍房地产营销的方案的基本要求：
房地产是不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、（版权声明：本文转载自学子网()，版权归原作者所有。）交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。
一、营销概况：
由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓越显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三日非一日之寒的韧劲和毅力。
二、构思框架：
1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;
2)展现楼盘的综合优势;
3)体现楼盘和谐舒适生活;
4)直切消费群生活心态。
“诗意栖居”是人类居住的最高梦想!所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。
满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业;氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。
(五)房地产营销策划书-物业：“和谐”民主
现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心;现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临;在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。
海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。
在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。
三 房地产营销策划书-推广：多管齐下
一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：你爱上一个女孩必须勇敢追啊!否则，你只能在单相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!对吗?
最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那?倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗?这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量(手段)全力去说服他们、征服他们
(一)房地产营销策划书-广告：媒体打压
广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率;二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道(只是在黄金时段插播少次)，收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。
通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：
如果广告后收益>广告费用 ,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的最大化!好!既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构最优化，以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果;而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。
另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国
移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则!我们提倡的是“实实在在”的那点东西!对吧?
(二) 房地产营销策划书-造势：声势浩大
我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也;故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时，我们必须借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。
具体推介有多种操作方法：
1 .利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。
售经理、销售主任、销售组长中选出年度最佳销售管理人员奖候选人； b、12月28日前，各项目最佳销售管理人员候选人，向营销中心销售管理部提交个人年度工作业绩报告； c、12月30日前，由营销中心销售管理部牵头，联合总部办公室、人力资源部共同对各项目提名的最佳销售管理人员候选人进行复审，并通过不记名投票方式评出全公司的“年度最佳销售管理奖”。d、1月10日前，由人力资源部公布上年度获奖名单并予以颁奖。
二、最佳销售团队奖1、2、评选目的：加强销售团队的合作精神
参选对象：所有在售项目中完成当月销售业绩的销售小组，及未售项目所有销售小组3、4、5、评选时间：采用月度评选的方式
奖项设定：月度最佳销售团队奖1组，获奖状1张，奖金600元； 评选方法：
（1）、考核因素：销售业绩、培训考核、团队合作等（2）、评选流程：
a、每月26日前，由项目总经理、销售经理和销售主任通过协商的方式从本项目符合参选条件的销售小组中选出当月最佳销售团队候选小组。b、每月28日前，由各项目获最佳销售团队候选小组的组长负责向营销中心销售管理部提交本小组当月工作业绩报告； c、每月30日前，由营销中心销售管理部牵头，联合总部办公室、人力资源部共同对各项目提名的最佳销售团队候选小组进行复审，并通过不记名投票方式评出全公司的“月度最佳销售团队奖”。
三、最佳销售个人奖1、2、评选目的：激励销售人员在完成销售业绩的同时提升个人素质
参选对象：所有在售项目中完成当月销售业绩的销售人员，及未售项目所有销售人员3、4、5、评选时间：采用月度评选的方式
奖项设定：月度最佳销售人员奖1名，获奖状1张，奖金200元； 评选方法：
（1）、考核因素：销售业绩、规章制度、培训考核、销售技巧、服务态度等（2）、评选流程：
a、每月26日前，由项目销售部全体成员通过不记名投票方式，从本项目所有符合参选条件的销售人员中选出月度最佳销售个人候选人； b、每月28日前，各项目获最佳销售个人候选人者，向营销中心销售管理部提交个人当月工作业绩报告； c、每月30日前，由营销中心销售管理部牵头，联合总部办公室、人力资源部共同对各项目提名的最佳销售管理个人候选人进行复审，并通过不记名投票方式评出全公司的“月度最佳销售个人奖”。d、每月10日前，由人力资源部公布上月获奖名单并予以颁奖。
四、最佳服务之星1、2、3、4、评选目的：宣传、保证高效、优质的客户服务，提升珠江地产品牌形象。参选对象：客服中心及项目客户服务人员。评选时间：采用月度、年度考核相结合的方式
奖项设定：月度最佳服务之星奖1名，获奖状1张，奖金200元；
年度最佳服务之星奖1名，获奖状1张，奖金600元；
5、评选方法：
（1）、考核因素：职业道德、专业技能、个人能力、服务态度等（2）、评选流程： A、月度奖：
a、每月26日前，由项目总经理对本项目参选的客户服务人员进行评分，并提交客户服务中心；
b、每月28日前，客户服务部心进行交叉互评，并将评选结果提交营销中心；
c、每月30日前，由营销中心客户服务部牵头，联合总部办公室、人力资源部共同对人选予以确认；
d、每月10日前，由人力资源部公布上月获奖名单并予以颁奖。
B、年度奖：
a、12月30日前，根据各月度评选情况综合评分结果，通过协商方式，由营销中心、总部办公室、人力资源部共同对获奖人选予以确认；
b、1月10日前，由人力资源部公布上年获奖名单并予以颁奖。
五、最佳策划人员1、2、3、4、5、评选目的：对营销策划工作人员的工作予以肯定和激励 参选对象：所有项目（包括在售和未售）的营销策划人员 评选时间：采用月度评选的方式
奖项设定：月度最佳策划人员奖1名，获奖状1张，奖金200元； 评选方法：
（1）、考核因素：规章制度、策划能力、培训考核等（2）、评选流程：
a、b、每月26日前，由项目总经理确定本项目最佳策划人员候选人； 每月28日前，各项目获最佳策划人员候选人者，向营销中心广告策
划部门部提交个人当月工作业绩报告；；
c、每月30日前，由营销中心广告策划部牵头，联合总部办公室、人力资源部共同对各项目提名的最佳策划人员候选人进行复审，并通过不记名投票方式评出全公司的“月度最佳策划人员奖”。
d、每月10日前，由人力资源部公布上月获奖名单并予以颁奖。
六、最佳营销员工奖1、2、3、4、5、评选目的：对营销中心各部门工作人员的工作予以肯定和激励 参选对象：营销中心全体员工 评选时间：采用月度评选的方式
奖项设定：月度最佳营销员工奖1名，获奖状1张，奖金200元； 评选方法：
（1）、考核因素：规章制度、个人能力、工作业绩、培训考核等（2）、评选流程：
a、每月26日前，由营销中心各部门通过不记名投票方式，从本部门员工中选出月度最佳营销员工候选人； b、每月28日前，各部门获最佳营销员工候选人者，向营销中心销售管理部提交个人当月工作业绩报告； c、每月30日前，由营销中心、总部办公室、人力资源部共同对各部门提名的最佳营销员工候选人进行复审，并通过不记名投票方式评出全公司的“月度最佳营销员工奖”。d、每月10日前，由人力资源部公布上月获奖名单并予以颁奖。店中选出“本年度最佳店长”；
c、1月10日前，由行政部上报公司领导审批，公布上年度获奖名单并予以颁奖。
二、最佳门店奖
1、评选目的：加强门店团队的合作精神
2、参选对象：所有门店
3、评选时间：采用月度评选的方式
4、奖项设定：月度最佳门店奖1组，获流动锦旗1幅，奖金1000元；
5、评选方法：
（1）、考核因素：销售业绩、培训考核、团队合作等（2）、评选流程：
a、每月5日前，各门店向总部提交竞选月度最佳门店的书面的报告，提出竞选最佳门店的理由；
b、每月8日前，由总部各个业务部门通过评分，即由客户服务部、培训部、营运部、财务部分别从店务管理、员工面貌、服务质量、客户投诉、培训支持、成交业绩、成本控制等方面进行打分（各部门分别提供考核制度标准），从各门店中选出“本月度最佳门店”；
c、每月10日前，由行政部上报公司领导审批，公布上月获奖名单并予以颁奖，收回上月最佳门店的流动锦旗颁发给最新的获奖门店。
三、最佳经纪人奖
1、评选目的：对业绩最佳、表现最优的经纪人进行表彰肯定
2、参选对象：所有在职的已取得从业资格证的门店经纪人
3、评选时间：采用月度、年度评选的方式
4、奖项设定：
（1）月度最佳销售人员奖（分别按成交业绩和成交单数统计）各1名，各获奖状1张，各奖励奖金200元；
（2）年度最佳经纪人奖（分别按成交业绩和成交单数统计）各1名，各获奖状1张，各奖励奖金1000元；名片印制金质奖章标记。
5、评选方法：
（1）、考核因素：销售业绩、规章制度、培训考核、销售技巧、服务态度等（2）、评选流程： A、月度奖：
a、每月5日前，由各门店对本店经纪人上月业绩情况进行统计，并提交总部营运部、财务部审核； b、c、每月8日前，总部行政部将评选结果提交公司领导确定；
每月10日前，由行政部联合营运部公布上月获奖名单并予以颁奖。
B、年度奖：
a、1月5日前，由各门店对本店经纪人上年度业绩情况进行统计，并提交总部营运部、财务部审核；
b、1月8日前，总部行政部将评选结果提交公司领导确定；
c、1月10日前，由行政部联合营运部公布上年度获奖名单并予以颁奖。
四、最佳服务之星
1、评选目的：宣传、保证高效、优质的客户服务，倡导诚信服务。
2、参选对象：所有门店的经纪人
3、评选时间：采用月度、年度考核相结合的方式
4、奖项设定：月度最佳服务之星奖1名，获奖状1张，奖金200元；
年度最佳服务之星奖1名，获奖状1张，奖金600元；银质奖章标志名片.
5、评选方法：
（1）、考核因素：职业道德、专业技能、个人能力、服务态度等（2）、评选流程： A、月度奖：
A、每月5日前，由门店店长对本店的经纪人服务质量进行评分，并推荐本店最佳服务之星人选给总部营运部；
b、每月8日前，营运部对门店人选进行初步筛选，并联合行政部共同对人选予以确认，将评选结果上报公司领导确定； c、每月10日前，由行政部公布上月获奖名单并予以颁奖。
B、年度奖：
A、1月5日前，由门店店长对本店的经纪人服务质量进行评分，并推荐本店年度最佳服务之星人选给总部营运部；
b、1月8日前，营运部对门店人选进行初步筛选，并联合行政部共同对人选予以确认，将评选结果上报公司领导确定；
c、1月10日前，由行政部公布上年度获奖名单并予以颁奖。
五、年度最佳新人奖
1、评选目的：对取得长足进步的新入行经纪人奖励，鼓励进步
2、参选对象：所有入职门店不到一年的新入行经纪人
3、评选时间：采用年度评选的方式
4、奖项设定：年度最佳新人奖，获奖状1张，奖金800元；
5、评选方法：
（1）、考核因素：最快开单、业绩增长、服务质量、培训情况等（2）、评选流程：
a、1月5日前，由各门店店长上报本店年度最佳新人候选人情况说明报
告给总部；
b、1月8日前，总部各部门根据候选人的开单情况、业绩情况、培训情况、服务质量情况等方面综合评定，选举本年度最佳新人，上报公司领导审批决定；
c、1月10日前，由行政部联合营运部公布年度最佳新人获奖名单并予以颁奖。
六、年度最佳营业创意奖
1、评选目的：鼓励员工多提点子，提高公司竞争力；
2、参选对象：提出能改善业绩和经营情况的建议措施的全体员工
3、评选时间：采用年度评选的方式
4、奖项设定：年度最佳营业创意奖1名，获奖状1张，奖金1500元；
5、评选方法：
（1）、考核因素：对业绩提高和改善经营情况的影响程度等（2）、评选流程：
a、1月5日前，由总部各部门连同各门店通过不记名投票方式，从本年度营业创意中选出年度最佳营业创意奖；
通过“辞旧岁.送爱心”主题公益活动，把新老业主邀约到九座花园，维系客户感情，讲解项目最新动态，争取老业主转介;邀约陌电新客户，了解项目，促成意向成交。
二、活动内容：
置业顾问通知前期老业主和陌电客户，于规定时间来九座花园参加太白印象组织的“辞旧岁.送爱心”公益活动。
在分类客户送来的爱心物品后，送客户新年小礼包。
带老业主参观产品推荐室，将项目最新动态;对陌电客户进行产品推荐。
拍照留影，评选最佳笑容做太白印象的“爱心形象大使”。
三、活动时间及地点：
时间：20xx年12月30号下午2点——20xx年1月3号
地点：xxxx
四、邀约客户：
为了确保最大数量的客户到达现场，邀约分两次进行;第一次邀约时间为：20xx年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客户和陌电客户活动时间及地点。第二次邀约时间为20xx年12月30日星期日，电话邀约客户下午2点参加。
老业主邀约说辞：xxxx先生士，我是你的置业顾问小xx，昨天给你发的信息你收到了吧?咱们小区与西安爱心联盟组织的“辞旧岁.送爱心”活动安排在今天下午2点，家里一些闲置的衣物，咱们集中起来，一是献出我们的爱心，二来也可以为咱们节省打理时间，届时咱们还要评选一个太白印象的“爱心大使”，还有新年礼品相送，你看你下午几点能到?
陌电客户邀约说辞：xxxx先生士，我是太白印象的置业顾问小xx，昨天给你发的信息收到了吧?是这样的，我们和西安爱心联盟组织的捐献旧衣物献爱心活动，今天下午两点举行，诚邀你参加，你肯定是一个有爱心的人，我和您预约一下下午的时间。
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一、活动时间：
9月1日至9月10日(后边紧接着中秋、国庆活动)
二、活动对象：
教师，以及持教师证客户;
三、活动方式：
主推26楼，大幅优惠，强力促销
四、活动内容：
1、看房送礼：
凡持教师证到售房部看房者，每天前十位送小礼品。价值在5—10元之间。总数控制在50个左右。
2、26楼大幅优惠：
整体推出26，为“园丁楼”，凡持教师证购买26楼者，一次性优惠8888元，分期、按揭优惠6888元。
3、额外优惠：
凡教师认购本案任何一套房源，根据教师工龄，额外再优惠工龄年数xx100元的优惠(工龄需要学校开具证明)。
4、旅游促销：
在活动期间，凡持教师证购房者均送“西峡中原第一漂”旅游，九月十日教师节当天组团成行。放弃者充抵200元房款。
一般说服客户放弃旅游，充抵房款，等于教师再额外优惠200元。
五、宣传手段
1、派单
8月30日，31日两天一般为学生报道日期，针对学校高强度派单。三万份单页。
单页设计框架：以第二十三个教师节尊师重教、回馈社会为切入点，以教师购房四重惊喜优惠为卖点，以针对教师推出整栋“教师公寓”大幅优惠为亮点，以额外优惠和旅游吸引眼球。树立本案社会公众形象，打造人文社区。
2、流动字幕：
从8月30日至9月2日，连续做四天流动字幕。
流动字幕内容：唐城锦苑在教师节来临之际，特推出“教师公寓”，教师购房均可享受最高8888元优惠，另有惊喜额外优惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，机会不容错过。售房地址：银化路老化肥厂南门，热线：xxxx。
3、短信群发：
公司短信平台，针对原积累客户，全部发送一遍。
短信内容：参照流动字幕内容。
六、预期目标：
26楼销售十套左右。
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