中国房地产市场的现状与发展趋势探讨

中国房地产市场的现状与发展趋势探讨（共9篇）

中国房地产市场的现状与发展趋势探讨 篇1

一．中国房地产业的发展水平

二．中国房地产业发展过程中存在的主要问题

（一）资源的浪费与流失。

（二）商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。

（三）房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。

（四）房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。

三．中国房地产业的可持续性分析

（一）合理利用土地资源，避免浪费。

（二）重视环境保护，维护生态平衡。

（三）完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。

（四）加快制度创新和科技创新。

（五）加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。

四．中国房地产业可持续发展评价指标体系

中国房地产市场的现状与发展趋势探讨 篇2

关键词：房地产,现状,未来,趋势

1 中国房地产行业发展现状

1.1 宏观经济发展与房地产业

1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段

联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明, 发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期, 时间为20~30年。中国人均GDP在1998年达到821美元, 当时正值中国住房货币化改革实行, 房地产业开始进入市场化运作阶段, 也就是真正的房地产业起步阶段;2003年人均GDP接近1300美元, 房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300~8000美元阶段, 正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来, 中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上, 根据国务院发展研究中心预测, 2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓, 但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元, 也就是说, 中国房地产业仍将保持15~20年的快速发展。

资料来源:中国指数研究院

1.1.2 GDP与房地产发展吻合度

在经历1998、1999年的低谷后, 国内经济在2000年开始复苏, 2003年时已经走出萎缩, 当年GDP同比增长10%, 2008年进一步上升到18%, 2009年稍有回落, 然而仍然保持8%的增长率, 显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增, 房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%, 根据国际经验, 房地产投资占GDP比重的合理范围在10%~14%, 中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知, 1986—2009年, 房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974, 与固定资产投资的相关度达到0.997, 房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时, 与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。

1.1.3 居民收入与支付能力

房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下, 房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出, 中国平均房价收入比变动五个阶段特征:第一阶段是1991—1993年, 房价收入较快增长并处于较高水平;第二阶段是1994—1996年, 1994年大幅下降后, 进入平稳上升阶段;第三阶段是1997—2003年, 1997年大幅提高后进入较为平稳阶段;第四阶段是2004—2006年, 为快速上升阶段。2004—2006年, 每户住房总价快速上升, 而每户家庭总收入的增速相对平稳, 二者的增速差迅速扩大, 结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降, 2009年降至7.41, 但仍高于2006年之前的水平, 可见降幅较为平缓。从国际比较来看, 目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的, 低于6.4~8.4的国际平均水平。

资料来源:中国国家统计年鉴

资料来源:中国统计年鉴

1.1.4 居民收入与住房水平

随着中国总体经济的持续快速发展, 城镇居民家庭收入也增长较快, 2007年城镇居民人均可支配收入17175元, 同比增长8.8%, 十年来年均增长率达到10.58%。随着中国城镇居民人均可支配收入的增加, 居民的住房状况也不断改善, 人均住房面积从1998年的18.7平方米上升到2007年的28.2平方米, 年均增长率达到4.7%。根据世界银行2004年的世界各国人均住宅使用面积的统计资料看出, 中国城市的住房面积略高于中等收入国家, 但与发达国家相比, 仍有较大的差距。

资料来源:相关年份国家统计年鉴

1.2 人口因素与房地产业

1.2.1 城市化水平

1996年以后, 中国在加速城市发展的战略决策和重塑工业化模式的大背景下, 城市化进入了高速发展阶段, 在1996—2009年的14年间, 城市人口由3.7亿上升到6.2亿, 提高了67.6%, 年均增长达到了4.8%。城市化率从30.48%提高到46.59%, 提高了16.11个百分点, 年均上涨1.15个百分点。按照发达国家的发展经验, 当一个国家城市化率达到30%时, 整个城市化将面临一个起飞阶段, 而从30%到70%时, 将进入一个高速发展的阶段。城市化进程的加速, 必然要发展作为城市基本功能要素及市民居住必需的房地产业。

1.2.2 家庭规模与结构

中国人口的家庭规模正在不断小型化, 家庭类型也日益核心化, 三口之家及二人世界已经逐渐成为中国家庭户的主要形式。家庭规模的变化明显, 将主要产生两方面的影响:一方面是住房总套数增加, 大家庭变成小家庭, 人口数量一定的情况下, 住房需求的总套数增加;另一方面将在很大程度上影响住房需求结构, 小规模家庭结构的快速增长, 有可能会对未来住房供给结构和占有性质带来深远的影响, 它会推动小户型需求和租赁的需求。

1.2.3 年龄结构

中国人口年龄结构和变化趋势表明在未来十年内仍将继续保持旺盛的住房需求。中国在1962—1972年期间曾出现过一波生育高峰期, 人口出生率超过30%, 对应其子女年龄在1982—1992年又出现一个生育高峰, 自然生育率19.7%~23.3%。按照25年后这部分人口进入家庭形成期的一般规律, 中国约在2007—2017年期间将会出现一波新家庭高峰, 这可能会引起两类住房需求, 一是新家庭独立购买或租赁住房, 二是限于支付能力而先与其下一代共同完成改善性升级, 此后再随着新家庭收入的增长而分户。

1.3 国家政策与房地产业

1.3.1 保障性住房政策

2007年8月, 国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间, 保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点, 住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系, 将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系, 以满足不同居民的购房需求。

对于中国, 从短期来看, 目前保障性住房的投入相对很小, 短期增加的供应有限, 受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群, 房价上涨的推动力基本不受影响;同时, 房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分, 短期内减少财政收入增加支出, 执行上存在很大困难, 今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入;中长期来看, 国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策, 明确了国家对于房地产业的产业方向, 从源头上引导保障性住房的建设, 未来保障性住房力度将持续加大, 对市场的影响会逐渐显现, 结构性的调整将引起行业主体的变化, 商品房市场份额将减少, 商品房利润率将会因保障性住房的影响而回落。

1.3.2 物业税

国税总局相关人员表明中国将积极稳步推行物业税, 目前已经在上海和重庆两地开始积极推行。从国际范围来看, 房地产的保有环节税是发达国家地方财政收入的主要来源之一, 开征物业税符合国际潮流。

如果开征“物业税”则将彻底改变商品房价格内所包含的税费构成, 将原有由开发商缴纳的税费分期由政府通过物业税收取, 均摊到房屋的保有阶段。如此一来, 开发商不必集中将如此多的税费一次性缴纳, 开发成本必将大幅度下降, 商品房价格也将下降。

开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本, 对投资和投机性需求的抑制作用较大。“物业税”是以房屋价值为税基的, 是随着房屋市值变化而改变的。房屋价值如果提升了, 则购房者在持有环节中将背负重税, 若是用于投资用途的, 出租的费用赶不上缴纳的税费, 投资回报期大大延长, 商品房的投资价值几乎失去, 市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。

1.3.3 新政策对市场的影响

2011年1月国务院发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”, 提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期, 特别是明确提出“房价控制目标”, 加上限购措施的大力度、大范围执行, 将大大改变参与各方预期, 特别是购房者 (包括投资者) 对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另外, 二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本, 也将增加投资性购房的获利风险, 抑制投资投机性需求的释放。一系列政策将对市场需求产生显著影响, 特别是对大中城市和更多可能实行限购政策的城市, 市场需求将得到显著抑制, 短期内市场量价调整不可避免, 长期来看, 房产税配套改革逐步进行, 市场短期的调整和阵痛有利于市场长期健康、稳定发展。

2 房地产市场发展趋势分析

从宏观经济上看, 中国人均GDP超过2000美元, 长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高, 消费结构也会变化, 这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段, 房地产投资在其中起着重要的贡献作用, 国外经济发展历程也证明, 国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

同时, 中国人口的城市化正处于加速阶段, 城市人口购买能力不断提高, 住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构, 小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化, 货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力, 开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下, 很有可能会出现新的融资渠道, 房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开, 各种资源向营运效率较高的企业集中。

保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜, 保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分, 结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现, 短期内由于市场供应量有限, 对整个房地产市场影响有限;中长期看, 结构调整无法避免, 行业利润率将回落到合理水平, 开发企业也将更多涉足保障性住房开发。

中国期刊的现状与发展趋势 篇3

现在,中国期刊走向世界还有难度,由于意识形态的差别,文化的差异,地域的差异,以及东西方背景的差异,目前来讲还差得比较远,這个路还需要探索。

改革开放以后,中国期刊的整体质量跟世界是同步的,期刊集团的出现标志着中国期刊成为了一种历史上期刊发展的重要阶段,是进入了职业化经营的一个阶段。中国的期刊史就是一个改刊的历史。改什么呢,改黑白版改彩色版,改印张、改栏目、改开本,还有改主编。

在知识经济时代,期刊呈现出三种情况,就是数字化期刊的三种状况。一种情况是门户网站,发布期刊的最新动向、动态,为网络订阅的读者服务。第二个就是数据库模式,就是把已经发表的文章,整合起来形成一个数据库,比如中国知网、龙源期刊网。第三个就是网络杂志模式,等呈现原来的整本期刊,使读者能看到期刊本身从封面到封底的全貌,这个实际上叫电子期刊。

在互联网时代,期刊形成了六大特色:1.期刊出版进入传媒时代。2.期刊两极分化,好的期刊更好,差的期刊将被淘汰。3.期刊出版进入一个形象创建时代,进入品牌时代。4.市场竞争日趋激烈,进入营销整合时代。5.期刊进入策划时代。一本期刊搞得好不好,核心的竞争力就在策划的竞争力,策划的竞争力包括它的栏目设置、品牌的营销、作者的建立,还有编辑本身的基础知识。6.期刊读者多样化。

中国房地产市场的现状与发展趋势探讨 篇4

改革开放以来，我国政治稳定，经济持续增长，思想逐步开放，人民收入大幅提高。随之而来的是人们的价值观念和生活方式也发生了巨大改变，茶余饭后的娱乐生活得到了更多地关注和重视。随着经济进步，人们对娱乐的支出大幅度提升，加之不断创新的技术等，为娱乐业的发展提供了良好宏观环境。

量贩式KTV在改革开放后至2009年之前作为一种新型的时尚娱乐方式得到了飞速的发展。但在2009年后，情况却发生了改变，随着KTV企业开设的数量的增加，消费者消费能力的提高，以及娱乐方式选择的增多，量贩式KTV面临了一些生存困难。

KTV数量增多，行业对手间竞争激烈。据调查显示，2009年之前KTV的黄金时代几乎每场爆满，还需提前预约。如今，选择一家 KTV 场所去唱歌似乎不再那么难了。不仅任何时间段都可以选择到好的房间，而且还可以根据自己的消费能力选择不同档次的 KTV 进行消费。经营风格多样、档次不同的 KTV 场所在我市大量涌现，加上部分宾馆酒店自带的 KTV 包房，KTV 场所数量大幅度增长，并完成了从被动等消费者上门到主动推出大量活动吸引顾客的经营方式的转变。新开的KTV较之经营许久的KTV企业来说，虽然品牌尚未形成、服务特色和水准欠缺，但是利用音响设备和装潢更新更先进、地理位置更佳、部分消费的价格比低等三项优势，也吸引了不少顾客。行业中的进入者已经快速地加入竞争之中，使得KTV市场喧闹地竞争激烈起来，给许多KTV企业的持续发展造成了压力和阻力。

量贩式KTV行业竞争步入价格战发展的误区，地区品牌囿于狭小发展空间和品牌劣势无法全国扩张，全国知名连锁品牌运营模式尚未形成，这一系列的问题成为困扰量贩式KTV发展的瓶颈，如何在鱼龙混杂中找出一方发展的净土，让中国量贩式KTV行业真正向着绿色健康方向发展成为中国量贩式KTV行业真正探索的问题。

中国物流业现状与发展趋势 篇5

摘要：在现代商品经济条件下,随着经济发展和科技进步的加快,物流在经济发展中的重要作用日益受到重视。由于商品经济的主导因素已从商品的制造转移到商品的流通,所以物流过程是否通畅、高效,物流功能是否完备,将直接影响经济运行的效率。要发展我国的物流业,有必要分析我国物流业的现状。

关键词：物流；现代物流；第三方物流；物流产业 引言：

在现代商品经济条件下,随着经济发展和科技进步的加快,物流在经济发展中的重要作用日益受到重视。由于商品经济的主导因素已从商品的制造转移到商品的流通,所以物流过程是否通畅、高效,物流功能是否完备,将直接影响经济运行的效率。要发展我国的物流业,有必要分析我国物流业的现状。

一、中国物流业现状透视

建国以来,随着国民经济的发展,物流业在不同程度上也得到提高和发展。特别是进入九十年代,改革开放的步伐加快,国民经济进入了大发展时期,促进了物流业的高速发展。但是囿于传统的自然经济思想的影响,人们只重视生产过程,而忽视由于生产社会化和专业化发展所引起的物流过程,致使物流状况远远落后于经济发展的客观要求,成为国民经济发展中突出的薄弱环节。目前,物流业发展现状具体表现在以下几方面。

1.物流业基础设施薄弱、技术落后。（1）运输业

中国现有铁路6万公里,线路长度仅是美国的1/6,印度的4/5,按国土面积拥有量排居70位之后,按人均铁路拥有量排居世界第100位之后。不仅铁路数量少,而且装备陈旧,技术落后,能力低。近年,铁路运输密度高达2500万吨/公里,居前苏联之后第二位。但是我国铁路的装备水平,包括复线率(占32%)、电气化率(占20.4%)、机车功率和通讯信号设施也都远远落后于这些国家。据铁路部门统计,全路有1/3的路段和2/3的主要编组站目前已处于超负荷运行;1.3万公里路轨和占半数的机车及客车超期服役。因此,铁路已出现高负荷、高磨损、大密度、大运量的状态,设备使用周期缩短而养护时间越来越少,事故隐患增加。

公路运输问题也很严重。拥有960万平方公里国土的中国,公路长度只有111.5万公里,每平方公里只有116米公路,其中一、二级公路只占2%。在60多万公里县乡公路中,90%以上是雨天无法行车的土路,绝大多数柏油路面超期服役,好路率不足60%。同时,全国尚有20%的乡村未通公路。另外,在用货车大多数技术落后,效率低、能耗高。更由于公路上自行车、拖拉机、人力车、畜力车与汽车混合行驶,使汽车的平均时速只有20)30公里,不及经济时速的一半,繁忙路段发生长时间堵塞已司空见惯。低速、堵塞的直接经济损失每年在10亿元以上。

水运突出表现在港口吞吐能力严重不足,沿海15个主要港口完成的吞吐量已超过设计能力的16%,压船、压港、压货的现象十分严重,高峰时每天压船500多艘,一些船只在港滞留长达两个月之久,年滞港损失赔偿金多达2亿美元。船舶老旧、能耗高、技术性能较差,船龄在10年以下的只占32%,20年以上者占26%,个别船龄已高达50)60年。此外,内河航道大多处于自然状态,缺乏应有的整治。

（2）仓储业

我国现有储运设施老化,仓库多是五六十年代修建的,到九十年代已有20%属于危房。仓库内的装卸搬运设施自动化程度低,很多作业还是靠人搬肩扛去完成。仓储能力分布不尽合理,仓储功能单一,技术装备落后。

（3）包装业

由于忽视商品包装和为了单纯降低包装费用而忽视商品安全,从而造成物流费用上升的问题是比较普遍的。据不完全统计,由于包装技术和包装管理差造成的商品损失每年已超过了140亿元。近几年来,全国水泥由于散装率低(13.9%),仍以袋装为主,在物流过程中的破包率平均在18%左右,损失量相当于产量的5%,直接损失4.5亿元;平板玻璃由于常年采取木制包装,破损率达8)10%,每年破损玻璃100多万箱,相当于大型玻璃厂一年的产量;化肥的破袋率达8%左右,直接损失达4.2亿元。2.物流业管理分散化、行政化。

我国生产社会化、专业化有很大发展,但物流社会化、专业化水平还不高。其主要症结在于物流业管理上的分散化、行政化。

目前,我国有许多部门涉及生产资料的物流管理。如铁道部门的货运管理系统,内贸部、供销总社的储运管理系统,对外贸易部的外运管理系统。此外,机械、冶金、化工、轻工、石油、煤炭、城乡环保、军队后勤系统,也都有自己庞大的储运机构。人们尽可以举出种种理由来证明这些各自独立的物流系统有存在的必要性,但无可否认的一个基本事实是,片面强调局部的合理性造成了宏观上的管理混乱和极大浪费。主要表现是,自我封闭,多头领导,政出多门;内部一应俱全,仓库林立,车队繁多、运力分散;外部互不衔接、互相封锁、各行其是、很少协调。这割断了宏观物流系统的内在联系,许多需要整体协调配套才能解决的问题长期得不到解决。因而出现了在物流能力极度紧张、严重短缺的同时,却又普遍存在大量的浪费,物流本应具有的整体功能被大大削弱,综合效益低,物流成本高。同时,大家各搞一套,物流能力分散化也限制了物流专业化、集约化的发展。

与分散化并存的是物流管理行政化。如果说我国经济运行普遍缺乏市场机制的调节作用的话,那么生产资料物流领域则是突出的典型之一。物流管理行政化的主要特征是各自为政的领导部门采用行政手段和行政方式直接干预、调节物流活动。在行政化运行格局中,政企不分非常严重,物流企业缺少经济利益上的内在动力机制,也缺少自我发展能力,物流行业普遍处于低效率状态。

二、中国物流业的发展趋势

根据国际上先进物流业发展的轨迹和经验,结合中国物流业的发展现状,笔者认为,未来中国物流业将呈现以下几种发展趋势: 1.发展趋势一:相关新体制及新政策的不断创新

物流业的健康发展依赖于物流产业的市场化和适应物流业发展的体制、政策、制度环境的创建与创新。国外发达国家早在几十年前,就已认识到物流产业的重要性,并加大国家宏观的调控能力,在政策、税收等各方面促进物流业的发展。如日本早在60年代就已着手对全国范围的物流体系、物流产业进行规划研究,并随着经济的发展适当调整政策。而我国由于计划经济的影响,致使目前物流业划分不明确,物流行业管理职责不清晰,严重影响了物流业的健康发展,形成所谓的“体制障碍”。不过,中国政府及物流界已意识到了这个问题的“瓶颈”效应并积极应对。早在1999年n月国家经贸委同世界银行召开的现代物流国际研讨会上,吴邦国副总理就曾指出:“现代物流是一项跨行业、跨部门、跨地区,甚至跨国界的系统工程,国家经贸委要会同有关部门抓紧研究制定相关政策措施,大力推动此项工作”。.2001年3月,国家六部委联合发出《关于加快中国现代物流发展的若干意见》这一政策性指导文件,主要内容包括了:1.中国物流发展的指导思想与总体目标;2.提出要以需求为导向,积极培育物流服务市场;3政府部门要营造现代物流业发展的宏观环境;4.加强物流基础设施的规划与建设;5.加快对外开放步伐,学习借鉴先进的经验;6.采用信息化手段,加快标准化建设,加强人才的培养和培训。·《中华人民共和国国民经济社会发展第十个五年计一划》中也明确提出,推行连锁经营、物流配送、网上销售等体制形式、服务方式。中国政府还在继续研究制订有利于物流发展的政策措施。.2002年4月在北京举行的首届中国物流高层论坛上国务院研究室综合司副司长陈文玲女士也提出:“建议国务院成立协调全国物流产业发展的领导小组和组织,指导协调全国物流产业的健康发展。”

2.发展趋势二:中国物流业渐趋市场化、标准化和体系化 物流的市场化是其形成体系化的基础。如果缺乏足够的专业化外包业务的物流市场需求,或者市场需求的方向与供给的方向不一致甚至背道而驰,物流的市场就很难成熟发展。在中国迈向物流体系化的进程中,物流的标准化占有不可低估的地位。虽然目前在中国物流的标准化工作还没有很好地得以实施,严重阻碍了中国物流的现代化进程,但我们还是欣喜地看到物流标准化工作正在有序地推进,成果之一便是一部新的国家标准《物流术语》于2001年8月1日付诸实施这意味着中国物流业正逐步走向规范并告别无序。

可以预测,物流统计标准、物流成本计算标准、物流工具标准等其它标准也将于不远的将来面世。中国物流业的体系化发展是目标,更是趋势。物流专家王之泰先生认为:“目前,由五大行业组成的物流产业基本构架已经形成”。在这个框架下,通过物流市场的市场化、标准化等,我国的物流产业最终将实现信息流、商流、资金流与商品流的统一。

3.发展趋势三:物流配送和第三方物流产业飞速发展

加快发展物流配送已被列人了国家的“十五”计划之中。“十五”期间重点鼓励和扶持发展三种类型的采购、配送中心。一是以工业原材料和零部件采购为主的配送中心;二是以产品贸易批发为主的配送中心;三是以运输、仓储、货代等专业服务为主的配送中心。各地也积极投身进来,上海市出台的<“十五”现代物流产业发展规划》,就明确提出着重发展三类物流,适应商业批发零售行业的配送物流即为其中之一,并计划在“十五”期间建成市内配送中心20个,市外配送中心3一5个。

根据王之泰先生的观点,第三方物流业现在的方向是三路大军齐头并进:一路是我国自己瞄准高起点建立起的全新的第三方物流企业。这大多是对新政策最敏感的民营企业,其代表是宝供物流企业集团;一路是国际物流企业以不同方式进人到中国市场之后产生的不同形态的第三方物流。特别是我国加人WTO之后,随着物流市场进人壁垒的逐步消除,国际物流企业势必大规模进人我国,带来大量的资本和先进的经营方式;第三路是由中国传统的运输、储运及批发贸易企业转变形成的物流企业。它们依托原有的业务基础和在客户、经营网络等方面的优势,通过不断拓展和延伸其物流服务,逐步向现代物流企业转化。其中较为典型的有中外运集团、中远集团、中海集团等,这一领域企业规模大,资本、资产实力雄厚,如果能够突破体制障碍,会很快成为中国物流领域的“航空母舰”。

4.发展趋势四:现代物流信息化水平将极大提高

我国物流企业计算机信息管理水平严重滞后,物流信息网络尚未建立。特别是在一些由传统流通企业转变过来的物流企业,这种现象尤其严重。而这种低下的信息应用水平与国际先进水平间的差距会随着大型跨国物流企业如毛用S、马士基等的进入给国内物流企业带来巨大的冲击。但可喜的是,中国物流企业的一些先行者,在现代物流信息技术水平的提高上,做了大量的工作,如宝供物流早在1997年就在国内率先建成基于INTERNET/INTRANET的全国联网的物流信息管理系统,并在近几年进一步大力提升了物流信息服务水平。这表明,在国家“以信息化带动传统产业升级”的战略方针的指导下,中国物流企业正在开始全面实施信息化,从而力求在激烈的市场竞争中占据有利的地位。

参考文献

中国房地产业发展趋势 篇6

趋势一：需求促使房价上涨

专家认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。

专家做出这样的判断，主要是基于房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势：第一，城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场的需求；第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10％。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持；第三，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。

趋势二：融资渠道多元化

央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中，最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。

趋势三：二手房市场升温

下半年，房地产三级市场将继续升温。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续等政策将促进二手房市场的发展，已购公房的大量上市将成为不争事实。(而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。)

“卖旧买新”将是大多数人改善住房条件的主要途径。很多人将卖掉手中旧房，购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。

发展趋势之四，政府将加大对地产开发的介入力度。这一点在北京和上海表现得特别明显。“我们判断，政府会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场。主要是政府从其利益角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。”

发展趋势之五，市场行为和政府行为齐头并进。政府从土地购买、营销过程

直至内部管理的介入，会导致房地产市场行为更加规范，使市场行为与政府行为共同发展。

发展趋势之六，物业管理进一步走向规范化和产业化。很多物业管理依托开发的状况，会受到很大影响。现在，物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场会慢慢地规范，而且有相当的发展空间。

发展趋势之七，房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。

中国房地产市场的现状与发展趋势探讨 篇7

一、2008下半年-2009年甘肃房地产市场运行概况

2008年全省房地产业实现增加值93.8亿元, 增长1.4%, 增速比上年下降5.7个百分点。房地产开发投资170.69亿元, 比上年增长27.31%。其中住宅投资完成124.19亿元, 增长30.62%。房屋施工面积1914.52万平方米, 增长3.26%;房屋竣工面积349.09万平方米, 下降19.13%;商品房销售面积471.32万平方米, 下降20.42%;商品房销售额102.23亿元, 下降21.16%, 其中期房销售额54.41亿元, 下降19.58%。年末商品房空置面积130.01万平方米。

以上数据表明, 2008年的房市调整使市场交易清淡, 成交量持续低迷, 投资意愿下降。9月, 兰州商品房与上年同期相比, 成交套数和成交面积分别下降74.3%和67.5%。在房市最为“寒冷”的11月, 兰州市商品房成交套数仅299套, 同比下降近八成。甘肃房地产市场受融资难、土地拍卖价格高、外来企业竞争等影响, 企业的重组整合速度加快。但总体来看, 由于房地产供求关系基本面没有发生根本变化, 因此房价并未出现大幅调整。

2008年下半年以来, 国家及时调整了宏观政策, 如大幅降息和下调存款准备金率、放松信贷等, 在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下, 宏观经济有所回暖, 推动房地产业景气度回升。2008年10月起国家出台了一系列刺激住房消费的财政政策, 包括降低住房交易税费, 下调住房公积金贷款利率, 扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度, 最低首付款比例调整为20%, 加强对个人首次购买普通住房的金融支持等, 对助推房地产市场回升起到了关键性作用。加之地方政府出台的“救市”政策, 2009年上半年商品房开发和交易市场逐步升温, 开发投资额和房屋销售额增速明显加快。1-8月年房地产开发投资122.72亿元, 比上年增长13.4%。商品房施工面积1990.67万平方米, 增长12.79%;房屋竣工面积235.69万平方米, 增长19.16%;商品房销售面积392.55万平方米, 增长17.96%。但是由于地方财力有限, 土地出让金收益不足, 保障性住房建设面临很大压力。

二、影响甘肃房地产业发展的因素分析

(一) 政策环境趋于宽松

1.国内经济企稳回升

受世界经济危机的影响, 2008年国内经济增长率开始下滑, 全年GDP增速为9%, 6年来首次跌至个位数。从2008年下半年开始, 国家宏观经济政策从上半年防过热逆转为下半年保增长。

2009年世界经济尚未走出低谷, 中国已经率先企稳回升。在拉动内需政策作用下, 上半年投资明显回升, 信贷大幅扩张, 房地产加剧消化库存。由于全球经济失衡的调整具有长期性, 世界经济将呈中长期放慢走势, 导致国内经济发展的外部环境与内部增长条件都将发生巨大变化。经济增长过度依赖投资, 投资增长过度依赖房地产投资的直接和间接作用的发展模式继续延续。为刺激经济增长, 国务院确定了扩大内需、促进经济增长的十项措施, 其中之一是加快建设保障性安居工程, 保障性住房建设成为保民生、促发展的重要举措, 为房地产市场的良性运行提供了良好支撑。

2.国内房地产政策宽松、市场回暖

2008年9月以来国内房地产价格理性回落, 但在调整过程中, 遭遇了前所未有的国际金融危机和国内经济发展趋缓的宏观环境, 加速了市场向下调整的趋势。从区域上看, 以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整, 长三角、华北、中西部紧随其后。

为落实扩大内需、促进经济平稳较快增长的重大决策, 国务院和有关部门相继出台了一系列政策措施, 着力稳定市场信心和预期, 稳定房地产投资。对于市场影响较大的政策主要是《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 (国办发[2008]131号) , 这一政策的要点有:保障性住房建设继2008年开始实质性推进之后, 2009年之后将全面推开;首次提出了“合理住房消费”的概念。将过去住房只定位于生活必需品, 转变为认可房地产是可以作为高档消费品的;为房地产企业提供了多种融资渠道的设想;明确把稳定房地产市场作为各级人民政府的责任;降低了房地产投资者的交易成本, 即承认了房地产投资行为的存在及其合理性。同时, 央行采取了大力度降息等举措, 极大地刺激了房地产市场的投资性需求。加上地方政府的经济刺激计划、企业促销联动等影响, 全国普遍呈现销售回暖的气象。深圳、上海、北京等原来回调比较深的城市, 回暖迹象非常明显, 销售增长都超过了50%。

2009年下半年将延续较宽松的政策环境, 政府一方面继续坚持在保障房体系上的建设力度, 全年计划投入实物廉租房建设资金430亿元, 是2008年实际投入资金的1.5倍, 另一方面将继续“促进普通商品住房消费和供给, 加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持”。

3.省内积极出台房地产扶持政策

受宏观经济环境的影响, 甘肃省房地产开发投资从2008年第4季度就开始大幅度下滑, 据甘肃省统计局统计, 2008年底, 甘肃房地产开发投资从40%以上的增速回落到27.32%。

2008年楼市寒流对房地产企业资金供给影响较大, 中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加, 导致房地产行业快速整合资源, 优胜劣汰加剧。

为落实国务院“131号”文件精深, 促进房地产市场发展, 甘肃省政府于2008年12月出台被称为“省八条”的促进楼市健康发展的一系列政策措施, 包括增加廉租房、经适房供应, 鼓励有能力的消费者购买第二套住房, 调高公积金贷款额度, 暂缓税收减轻地产商压力等。

在趋于向好的经济环境下, 08年房地产政策效果在2009年上半年显现。房地产投资、商品房销售面积出现连续大幅上涨的局面, 2009年上半年全省金融机构新增各项贷款549亿元, 超过历史上任何一年的投放总量, 其中有20%左右的信贷资金流入房地产和股市等资产市场, 由此推动了房地产的量价齐升。

(二) 需求持续旺盛, 购房者预期存在短期波动

2008年以来楼市风云变幻, 购房者行为趋于谨慎。2009年市场复苏, 刚性需求压抑一年后开始释放, 1-4月自住型购房者成为购房的主流人群;4月份后, 改善需求和部分投资资金进入市场;5月份之后, 入市的投机资金大幅度增加。自住需求、改善型需求和投资型需求、投机型需求相继启动, 整个行业呈现明显的回暖迹象。

1.自住需求持续旺盛

2008年至2009年初, 市场对房地产行业的信心指数曾一度降低。但由于房地产市场刚性需求的存在, 2009年甘肃省房地产市场呈现供需两旺的局面。住房成交量大幅反弹, 除了中央及地方政府为了保障民生、扩大住房消费等政策利好之外, 关键是2008年被抑制的自住需求的释放。

年轻人和外来人员是购房的主力军。目前甘肃每年约有8万多高校毕业生, 加上省外甘肃籍毕业生回甘就业的1万多人, 总共约10万毕业生, 仅这部分年轻人就成为一个不小的购房群体。另有调查显示, 在兰购房者中约80%为35岁以下的年轻人, 这一年龄段的消费者有着迫切的购房置业需要。随着城镇化进程加快和住房条件的不断改善, 居民的住房需求、外来投资人员和流动人口的住房需求将不断提高, 从而导致甘肃住宅刚性需求潜力较大。

兰州等中心城市的快速发展和城市化进程吸引大量外来人口购房, 这部分购房者比例约占总销量的一半左右。随着金融危机的影响力逐步减弱和经济的复苏, 外来人口购买力会进一步增强。

2.投资性需求与投机性需求尚在合理范围

甘肃房地产投资需求一直处于不温不火的状态, 占总住房需求的比例在10%以内, 位于国际公认的20%的警戒线以内。省八条关于鼓励购买第二套住房的政策承认了房地产投资行为的存在及其合理性, 投资、投机型需求在很大程度上有所提振。

由于前期股市处于低迷态势, 黄金价格涨跌莫测, 银行存款利率下调等原因, 促使人们把资金投入了房地产。住房是不动产, 相对于流动资产来说, 抗跌能力更强, 对于投资者的心理保障要远远超过股市等其他资本品市场。在西部城市房价普遍持续上涨的情形下, 自然会吸引更多的社会资金涌入房地产业, 因投资房地产而获得较大利益者再次推动了投资型的住房需求。

投机性住房需求是投资性住房需求的衍生物, 是在投资性住房需求基础上的更高层面。从市场经济体制逐步完善的角度来讲, 投机是必然的, 没有投机就没有活力, 就没有市场。然而, 投机过度对房地产市场秩序产生一些消极影响。例如, 由于经济适用房制度的不完善或是在执行中的不规范, 使部分不符合条件者得到经适房, 甚至多处购房, 多余的经适房流到市场倒卖或者出租, 甚至多次转手。这些投机行为在刺激房地产需求扩大的同时, 也给保障性住房制度抹上了灰色的一笔。

3.购房者预期由观望转而追涨

一般而言, 房价是由成本因素、竞争因素、供求关系、消费者对未来房价预期等诸多因素共同决定的。一定程度上讲, 消费者预期是诠释房价波动的内在动因。

2008年的房地产市场在一片寂静的观望中, “刚性需求”似乎销声匿迹。自2009年初以来, 在强有力的政策推动中, 购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放, 但仍滞后于房价涨势。有调查表明, 目前兰州有近89%的市民表示有在兰州购房的意向, 64%的人表示能接受的楼盘价格在3500-4000元/平米之间, 但是愿意在3-12月内出手购房的市民仅有46%。由此可见, 潜在购房者数量较大, 长期的旺盛需求受制于短期市场预期的影响。

(三) 住房供应总量增加、结构趋于合理

1.商品房供应现状与问题

2008年, 甘肃房地产市场呈现住房需求不足、房价涨幅回落、投资连续下降三大特征。尤其进入3季度后, 甘肃省房地产投资出现了快速下滑的趋势。一是现房和期房销售下降。二是商品房竣工面积下降。

进入2009年3月份以来, 全国各地楼市纷纷进入回暖期, 兰州楼市自2月份开始即显现出回暖趋势。房地产走势一般从量和价两个方面来看, 而反映市场复苏的指标, 量比价更重要。从交易量来说, 2009年初成交量持续上行, 3月成交量比上月近乎翻了一翻, 5月成交量更比4月上涨153.8%, 呈现全线回暖的形势。

这一轮量成交量的放大, 基于三个原因, 一是政策扶持推动, 二是去年积压的刚性的首套房自住性需求的释放, 第三是购房者信心有所恢复。

从2008年7月至2009年7月的分析年度中, 兰州商品房销售价格增幅走势具有一定的波动性, 但波动特征并不明显, 新房销售价格基本以位于全国前列的涨幅在增长。而全国房价2008年12月至5月为负增长。2009年1-6月兰州市商品房平均销售价格每平米3367元, 同比增长10.1%。

从满足市场需求的角度分析, 目前商品房供应主要存在两个问题, 一是住房供给结构不合理, 中低价位住房供给不足。建设部规定新建项目套型面积90㎡以下套型必须占到70%。以兰州地区为例, 住宅设计中高层建筑的比例趋于增加, 而高层建筑在设计90㎡以下中小套型方面存在难度, 导致2008年前后建成的住宅套型面积过大, 因此2009上半年商品房空置面积达57.03万平米, 同比增长69.43%;二是“夹心层”住房问题难以解决。目前保障性住房制度是为了满足低收入家庭的住房需求, 商品住房是为了满足高收入家庭的住房需求, 但占城镇人口60%左右的中等收入家庭 (“夹心层”) 的住房供给却是空白。许多中等收入家庭既买不起商品房, 也不能享受保障房。

2.土地供应形势谨慎乐观

2008年, 全省总计供应建设用地2602.51 公顷 (其中新增土地供应面积1096.12公顷) , 比上年减少9%。其中供应面积最大是兰州市, 新增建设用地总量为1000公顷, 其中房地产供应总量265公顷。按用途分商服用地10公顷, 住宅用地255公顷。住宅用地中, 廉租房用地1.5公顷, 经济适用房用地103公顷, 限价房用地30公顷, 普通商品房用地120.5公顷。保障性住宅用地占住宅用地41%。

2009年初由于开发商受到资金方面的限制, 土地交易规模有所减少。1季度, 全省供应建设用地180.53公顷 (其中新增土地供应108.701公顷) , 比上年同期减少33.6%。随着楼市的逐步回暖和房地产开发企业拿地信心逐渐恢复, 住宅土地交易下半年有望复苏。

从土地供应的区域分布上看, 城市市区土地的稀缺性已越来越凸显出来, 主城区供应量及交易量骤减;而兰周边郊区县和其余市州的房产市场逐渐被激活, 土地成交量有所上升, 其中永登县、安宁区、凉州区、安定区、崆峒区为全省建设用地增加量最大的地区。

3.房地产企业的压力与机遇并存

受到2008年房市低迷的影响, 房地产企业面临着资金、库存的压力, 内部逐渐分化。2009年上半年, 房地产企业信心逐渐恢复, 开始大幅度加大开发投资, 市场开发持续稳定增长, 市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级, 房市品牌效应逐步显示出强大的推动力。房地产企业的现状有以下特点:

融资环境适度放松, 企业资金链压力有所缓解。2008年超过6成的房企销售遇阻, 致使现金流入锐减, 造成许多房地产企业资金周转困难, 部分中小企业面临资金困境, 生存受到威胁。受惠于扩张性财政政策和货币政策和地方房地产扶持政策, 2009年第1季度以后房地产公司资金链压力开始缓解, 一方面, 市场回暖、成交量放大、销售陡增为开发商提供了大笔回笼资金的良机;另一方面, 由于融资政策放宽、资本市场回暖, 房地产公司融资渠道有所拓宽。

企业去库存化压力很大。2008年积弱的房地产需求对开发企业的库存造成很大压力, 尽管2009年以来市场出现成交放量, 但在良好的销售形势下, 企业加速了在建项目的投入比例和建设进度, 导致存货总量没有出现下降。

企业两极分化现象日益明显, 品牌建设有所加强。在市场调整时期, 天庆集团、天鸿金运等具备较强的持续竞争优势的开发公司在开发规模、定价策略方面对兰州房地产市场产生较强的引导性作用, 显示出一定的市场控制能力。但是甘肃房地产开发企业总体规模较小, 尚无一家上市公司, 在2008年市场趋冷的形势下, 表现出高于市场波幅的巨幅波动, 盈利能力的持续性较差。兰州的500多家房地产企业中有40%左右出现净利润下降, 个别亏损较大的公司, 甚至面临破产清算风险。企业开始更加重视品牌建设, 只要盖房子就能卖出去的时代已经过去, 粗放式经营被精准定位、量身定做取代。

4.地方政府的地位与职能

“扩内需、保增长”是2009年度我国宏观调控目标。房地产业由于其巨大的拉动效应, 在经济低谷时期对于保持和刺激国民经济增长尤为重要, 普遍受到了地方政府的关注。

由于房地产市场繁荣被作为经济繁荣的重要指标, 同时房地产交易是地方政府重要税收来源, 因此, 地方政府和房地产之间存在比较紧密的利益关系。市场繁荣、房价平稳和住房保障是政府参与房地产市场的三个目标, 要实现这几大目标, 政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。通过土地出让程序和保障性住房资格审核、监管方面的公开、公正与透明, 制约官员寻租的空间;其次, 要减少对土地出让金的依赖性。2009年7月甘肃省发行65亿元地方政府债券, 用以弥补基础设施建设方面的资金缺口, 是在土地出让金替代方面的有益尝试;第三, 基于人多地少的现状, 解决当前住房矛盾, 政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”, 而不是“人人拥有产权房屋”。在重点提供廉租房等保障性住房的同时, 要规范住房租赁市场, 并且将人们的观念引导到以租赁解决住房问题方面。

5.保障性住房建设与供应现状、问题

我国住房保障的目标是通过提供廉租房、建设经济适用房和发放住房货币补贴, 解决城市低收入家庭的住房困难。国务院已明确2009年到2011年保障性住房建设工作目标以及政策措施, 争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在国家统一的住房保障政策的指导下, 甘肃省从2007年启动廉租房建设, 截至2009年7月底, 全省廉租住房累计已保障11.04万户, 新开工建设廉租住房129.85万平方米, 占全年政府预订建设任务的86.6%。商品房与保障性住房供应结构趋于合理, 以兰州为例, 目前经济适用房和廉租房占到住房建设总量的44.44%。

全省建立了以财政预算为主的多元化资金来源渠道, 确保廉租住房资金按时足额到位。在房源筹集渠道上, 除了通过政府直接投资组织建设外, 还通过在商品住房用地配建、在城中村改造中配建等多渠道供应。在经济适用住房项目建设审批程序等方面实施了一系列优惠措施, 将房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率控制在3%以内。

保障性住房做为民生工程, 政府良好的初衷无可非议, 但是现有的保障性住房具体实施过程中存在某些缺陷与不足。主要表现在以下几个方面:

住房保障的覆盖范围仍比较小。目前全省享受廉租住房的有11.04万户, 而享受城镇最低生活保障的居民为72.67万人, 按照每户4人计约合18万户, 尚未达到这部分人口的全覆盖;全省城镇人均年收入在5400元以下的低收入户约42万户, 享受廉租房的人口约占1/4, 远远不能满足人们的需要。

资金缺乏。保障性住房建设多年来进展很慢, 缺乏资金保障是一个重要因素。面对资金、土地问题, 中央有规定, 从每年土地出让金中提取10%用于建造廉租房。但是, 由于历史欠账太多, 这部分资金只是杯水车薪。面对巨额的配套资金缺口, 甘肃不得不尝试以租售并举、共有产权解廉租房资金困局。在目前建设用地紧缺的形势下, 产权属于个人后难以逆转, 将使得廉租房房源趋于减少, 将影响到廉租房制度长期良性运转。

审核机制和监管机制缺失。目前保障性住房的政策制订者与实施政策者, 以及监督政策的实施者都属于同一行政主管部门, 为实施过程留下了寻租的空间。导致部分符合条件的人群难以得到住房保障, 而“富人”住上廉租房或者经济适用房甚至拥有多套经济适用房的怪相屡见不鲜。

缺乏退出机制。目前对城镇居民享受廉租房、购买经济适用房等保障性住房均按收入标准建立了不同的准入条件, 但对城镇居民收入水平提高或变化后如何退出保障房体系则没有明确规定, 从而使保障性住房丧失了多次循环用于住房保障的功能。

三、2010年甘肃房地产发展形势展望

目前正值中国房地产行业大变革、大发展的时代, 在当前经济形势下认识局势掌控方向, 剖析甘肃房地产行业将受到的影响和未来的发展态势, 无论是对于房地产业的长远发展, 还是对房地产行业在目前工作中的突破都具有积极的指导作用。

(一) 土地交易继续向好

由于市场景气度回升, 土地市场将出现明显好转, 国土部门或将增加今年的土地供应计划, 因而预计2009下半年的土地的供应量将增加, 但供应土地的用途将更多用于商品房开发。由于销售困境得到缓解, 开发商资金充足, 适度增加土地储备的信心有所加强。具有国资背景的开发商和实力开发商仍将成为市场的主角, 获得资金等方面的优势是其继续主导土地市场的基础。

(二) 房价涨势或将持续, 但需警惕全国房地产泡沫的负面影响

二、三季度, 全国各大城市土地市场成交都比较火爆, 地王频出, 开发商拿地热情高涨。甘肃房地产市场仍处于上升阶段, 房地产投资加大, 房地产开发力度增强, 施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积等各项指标均处于增长阶段, 总体上表现出较为强劲的发展势头, 预计2009下半年商品房建设投资意愿继续提高。由于2007年全国开发商拿地数量为历年最多, 根据一般的开发建设周期, 这些土地会集中在2009年上市。如果算上故意延迟开发和放慢推盘速度, 这部分增量新房会在2009—2010年间逐步释放出来。同时需求仍然旺盛, 全年成交价格仍然持续小幅上升。

宏观经济层面继续适度放松的货币政策, 有助于房地产企业实现资源整合, 改善企业的融资环境, 减轻楼市面临的外部压力。但资产价格过快上涨, 后期存在一定的通胀风险, 全国房地产市场存在一定的泡沫成分, 一旦泡沫破裂, 极可能出现市场的二次探底。即使甘肃市场相对平稳, 也难免受到寒流的打压。预计2010年政策环境趋于谨慎, 甘肃房地产成交量将与全国市场保持联动性, 呈现稳中略升的态势。

(三) 保障性住房建设力度继续加大

在已解决11万户廉租房的基础上, 今后3年职能部门还确定了26万户廉租住房保障任务, 廉租房、经适房等政策性住房的建设规模继续扩大, 大量住房困难家庭将受益, 也对稳定房价起到一定的作用。

(四) 购房者预期存在不确定性

房地产市场呈现显著的“追涨杀跌”的特征, 后期宏观政策导向、房地产调控政策、市场形势的变化都存在不确定性, 购房者心理预期也会相应发生改变。

(五) 商品房市场三类楼盘有望热销

从本省市场来看, 近期有三类楼盘有望取得较好销售业绩。第一类, 知名企业的大盘。知名品牌具有很强的号召力, 而且大盘社区配套完善, 尤其是促销力度较大, 很容易获得购房人的认可。第二类, 经济型房源。市场需求主力是首次置业的刚性需求。其相对有限的购买力决定了在房型上更为青睐80 平方米左右的两房或90 平方米左右的三房。第三类, 超小户型单身公寓。刚性需求仍然是市场销售的中坚力量。具有一定区域优势、能满足单身白领居住需求的超小户型产品将获得市场追捧。

(六) 房地产企业竞争激烈, 亟需实现战略升级、转变发展模式

尽管2009年第1季度成交急剧放大行情给开发企业解了燃眉之急, 然而, 2008年的严冬之寒告诫企业必须纠正以往的“牛市思维”, 及时转变发展模式, 将企业增长方式从“规模速度型”转变为“质量效益型”。在房地产竞争日趋激烈的形势下, 大公司、大品牌依托其雄厚的资本与财力和在融资和销售方面的优势, 发展越来越快, 对资金实力较弱、经营模式落后的开发商形成较大威胁。但中小企业只要做好定位, 并能根据企业自身的特点, 有目的的经营, 仍有很大的创新发展空间。

四、促进房地产业发展的对策措施

长期来看, 房地产市场的健康发展需要一系列配套措施加以深化、完善。结合当前甘肃房地产发展滞后于全国的特征, 要实现房地产业健康稳定发展, 需要协调政府、房地产商和购房者行为, 既要对需求方加以正确引导, 又要规范、约束供给方行为。根据现状分析和趋势预测得出以下结论:

(一) 继续加大普通商品住宅的土地供应

保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求, 保证广大居民能够安居乐业, 必须继续加大普通住宅的土地供应, 保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。各市州应适度加快批租节奏, 适时下调土地出让价格, 保障房地产开发用地供给稳定适度增长。针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低、中低价位和中小户型住房供应不足的情况, 推动职能部门从规划审批、土地供应等方面入手, 确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模, 改善住房供应结构,

(二) 完善住房保障制度, 减轻中低收入居民购房负担

转换地方政府的职能, 改变政绩考核的内容, 减弱地方政府对房市利益的追求冲动。未来政府的对房地产市场调控的重心应更多放在完善住房保障体系, 解决中低收入家庭的住房问题上。强化地方政府的责任, 建设、土地、财政、金融、税收等部门, 在落实政府住房政策目标中, 要积极扮演相应的角色, 做到目标一致、相互配合, 形成合力。

一是建立土地收益储备基金, 对当年及政府届期内使用比例作出规定, 避免寅吃卯粮。二是调整资金使用方向, 规定其用于廉租房、经济适用房的比例。三是积极拓宽包括公共租赁住房回收资金、信托投资基金和社会捐赠资金等其他资金来源渠道, 以期形成稳定、持续、可循环的保障性住房建设资金供应。四是根据实际进行规划修编, 预留或者扩大保障性住房用地比例, 合理布局保障性住房, 并不断完善保障性住房配套设施, 以减少低收入群体的居住成本。五是建立保障性住房的退出机制。实行租期的2-3年资格审核制度, 完善收入证明等的个人信息动态管理制度, 建立收入提高或者不符合享受条件的人及时退出的机制。

(三) 建立科学的住房消费模式, 提倡“租购并举”

住房需求的调控的指导思想是对生存性住房需求进行保障、对自住性住房需求进行支持、对改善性住房需求进行引导, 对投资性住房需求进行抑制, 对投机性住房需求进行遏制。在供求形势严峻的形势下, 保证所有人“居者有其屋”是不现实的。要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场, 完善房屋租赁的配套设施。通过舆论, 促成新的理性住房消费, 引导国民合理调整家庭消费结构, 避免民众超前住房消费。

(四) 促进市场交易双方信息的公开与平等

由于买者信息缺乏和信息的不对称, 市场上存在变相囤积房源, 违规销售、哄抬房价等不正当竞争行为, 一定程度上扰乱了市场秩序。政府应加强和完善宏观监测体系, 通过对房地产市场信息的及时归集、整理和分析, 就市场运行情况做出评价和预测, 定期发布市场分析报告, 合理引导市场, 也为政府宏观决策做好参谋。有效整合目前监测房价的各种资源与信息, 尽快建立完善更为权威、统一的房价信息采集与日常发布制度, 从而不仅确保自身能及时获得准确、真实的房价信息, 也能让广大民众及时、准确、全面地掌握房价走向信息, 减少与避免购房时的茫然与贸然。

(五) 创新房地产信贷产品, 拓宽融资渠道

房地产风险主要发生在繁荣时期的资产购置环节, 在目前形势较好的情况下注意防范信贷风险, 谨慎施贷。商业银行要不断创新房地产信贷产品, 拓宽房地产开发企业单一的融资渠道, 分散房地产信贷风险。通过增加和扩大项目融资的主渠道, 包括上市、股权、私募、信托等, 提高企业自有资金的生产能力;通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴, 提升房地产项目的开发能力和管理能力。

(六) 房地产企业发展战略转型和升级

中国烟灶市场现状与发展趋势 篇8

品牌格局比较稳定

油烟机市场2005年销量前三甲分别是帅康、老板和方太，三者共占有15％的市场份额。由于厨卫市场品牌集中度作常低，各品牌占有率波动均不明显。但是，从具体价位段印产品类型上来看，各品牌侧重点和市场表现则呈现较大差异。方太一直定位于高端市场，在2000元以上价位段牢牢占据市场老大的位置；帅康的产品型号最为密集，其在欧式机2000元以上价位段投入在加重，份额也有所扩张；老板在中端走量市场的产品布阵和高端市场的产品规划上都比较清晰，使得其中高端品牌的定位更加明朗。

燃气灶市场品牌竞争格局因产品类型的不同而有较大差异。台式灶市场格局非常稳定，前三名为华帝、美的和万和。其中华帝和美的占有率均在15％以上，而排名第三的万和占有率仅有其五分之一左右。嵌入式灶市场前三名为方太、老板、华帝，共占有26％的市场份额。

烟灶市场发展趋势

中国房地产发展趋势解析 篇9

2016年两会热议话题房地产行业，牵连着全国人民的心，一线城市疯狂房价爆发性增长令不少百姓望而远之。然而，房地产是获利最丰厚的产业，也有不少市民买房的热情沸沸扬扬。当前，中央调控房地产政策信号释放，2016两会房地产政策孕育而生。智库专家指出，房地产的调整是中国经济结构调整不可规避的事实，实体经济的衰退对国家的发展是致命性的。国家良性发展的调整应实现五点：以实体经济为支柱，以市场经济为主导，以科技发展为目标，以内需拉动为策略，以教育创新为基础。智库认为衡量房地产业发展的晴雨表有以下十个要素：1.税收体制、2.财政制度、3.土地政策、4.官僚升迁制度、5.社会保障体系、6.货币体制、7.旧城改造、8.城镇化进程、9.民间资金投资渠道不畅、10.房地产不可消失。我们对房地产行业现状以及未来发展进行深入探讨，总结未来中国房地产业总的发展趋向是：1.合理布局，即单一区域的房产开发将向多个区域发展；2.集约高效，即房地产项目的开发周期将缩短；3.绿色低碳，即建筑物将采用更多符合国际化标准的绿色环保建材；4.城乡统筹，即城市和乡镇的发展将会进行统筹规划；5.从基本需求向精细化需求发展；6.从单一开发向复合开发发展；7.从追求销售到持有物业和销售相结合的方向发展；8.从粗放开发到精细化开发发展；9.从专注建筑到赢得品牌的方向发展；10.从单打独斗到联合共赢的方向发展。近日，智库中金率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告对全国主要城市房地产销售价格、销售量均进行了预测，认为：2016年中国房地产市场将整体较为平淡，分化的走势还将继续；改善型住房和存量房交易将成为市场争夺的主要对象。

一、2016年上半年楼市整体较乐观

第一，人口结构分析，刚需减少，但改善性需求发展强劲，从而弥补了刚需的下降；第二，国家政策支持力度会越来越大；第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。

从目前来看，楼市政策达到了历史最大宽松度，供求关系相对健康，成交量会在今年年底或明年上半年达到高点。二、一二线城市：预计销量将持平，而销售均价将上涨10%.智库预测，2016年一、二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于：1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限；2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量；3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

1、库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价

一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期很可能会进一步缩短，考虑到：2014年土地购置面积下降27%，今年前9个月继续下滑5%。库存水平的下降将支撑销售均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限。

2、货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售均价上涨，并支持销量

未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点，下调存款准备金率600个基点)，从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求，但在一二线城市流动性效应将抵消该影响而有余。

3、土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价 一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。三、四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年的三、四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%以上。

三、哪些城市有可能表现更好

第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下。

第二，中心城市的情况比其他一、二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。

第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角)的三线人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧

优秀资源都会往一线城市及周边城市聚集，城市之间及城市内部分化加剧，一线城市已经郊区化，现在进入郊区城市化的阶段，二线城市正处于郊区化的过程，大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路，从城市郊区化到郊区城市化。

五、2016年依然会地王频出

2016年依然会地王频出，市场集中度会进一步提高，今年开始，房企融资越来越轻松，典型的就是公司债，各大房企都不差钱，2015年的土地市场非常火爆，2016年也会维持这样的格局。

六、改善性住房需求份额持续增加

2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。

从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升

如果没有特殊政策出台。明年年初一线城市房价企稳，深圳等今年上涨过多的城市，可能有10—15%的短暂回调，但之后，仍将继续上升。

一线城市的房价，并非单纯由供求关系决定的，其更深层次的原因在于资源的非常聚集。优势资源聚集在一线，造成了人群的非常聚集。不管货币贬值升值，楼市的总价值不变，大量资金一有机会就涌入楼市。

2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。一旦人们觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。

2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10—15%的回调，但随后仍将一路往上。

八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出

2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没有刚需。

1、因为许多地方政府执法不严，小产权房遍地开花，“五证”不全就开始出售更是成了普遍现象，于是守规矩的房企反而不好活，许多刚需住进了小产权房；

2、许多落马贪官之前以权谋私，许多本地房企以低价获得土地，与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方，往往需要和当地房企合资成立新企业，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐给力，许多贪官落马，官场风气一变：

1、A许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。

2、许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕，剩余的开发商产品设计能力不足、成本控制也不够好，无力和外来房企竞争。二线城市不是没有需求，而是需求有限，这些有限的需求将去向最好的性价比的产品。因此，2016年，在许多二线城市、省会城市，本地房企将逐步退出，全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一步扩大。

九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销

明年三四线城市刚需房大量死掉，新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市，就说“去化难”。实际上一个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市，目前的所谓“存量产品”，量是非常大，但许多质量都不高，设计很差，好多都是几年前就盖起来的。

产品差，核心在于思路，说白了，就是这些开发商把三四线的消费者当成啥好东西都没有见过的人，随便搞个房子就想赚钱。舍不得前期多花设计费用，也舍不得用好材料，还舍不得精雕细琢花工夫。

三四线城市的消费者并不需要这样的产品，因为：

1、三四线城市许多就是本地人，家里好歹都有套房，并没有到不买就没得住的程度。

2、三四线城市的消费者每天也上网看电视，看美剧韩剧，对房屋产品的欣赏水平是很高的，一些经常外出旅游的要求就更高。

3、三四线城市房子许多本身就比较大，100平左右的房子很正常，所以买房者要“改善”的时候，许多时候并非是从面积角度出发的，也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。

因此，三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品，而存量房本身就不是这样的产品。