贵阳市房地产市场调查（共8篇）
2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。这意味着沈阳房价2009年以来累计上涨17.08%。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价2009年急速上扬，仍留下上涨压力。随着开发企业资本金缓和、增加拿地和开工，房价上涨压力将有望趋缓。2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。保持中小户型、中低价位的房产供应，使刚性需求得到满足，这是房地产行业持续平稳发展的关键。另外，一个平稳健康的楼市对于人才的引入也是有利的，房价如果太高，会提高外来人口介入沈阳的门槛。从2009年一季度至今，沈阳一些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等一批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景，来自四面八方的信息和数据都显示出这样一个事实：沈阳楼市，已经典型性复苏。2009年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中，换房一族占了大部分。这些人之前一直都有购房愿望，只是一直持币观望。如今，随着全国房地产市场的回暖，消费者观望的心态已经逐渐消失，商品房销售恢复正常水平。据统计，2009年1月至5月，全市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了一月份负增长以外，其他4个月均超过去年同期水平。
2009年1月份，受元旦、春节假期以及去年下半年房地产市场形势的影响，全市商品房销量与去年同期相比为负增长。但从2月份开始，房地产市场开始全面回暖，并且保持持续增长。2月份销售面积45.88万平方米，同比增长2.53%；3月份销售面积120.99万平方米，同比增长30.56%；4月份销售面积91.86万平方米，同比增长8.94%；5月份销售面积96.06万平方米，同比增长12.09%。
二手房生意的火爆，着实让沈阳的房产中介获得了不少的实惠。2009年以来，房屋中介生意逐渐看好。进入4月，交易更加火爆。随着“25条房产新政”的深入落实和有效时限的作用，二手房市场也经过了观望期，出现了供销两旺的局面。1-5月份，全市存量房转让2.9万套，转让面积200.4万平方米，转让金额58.46亿元，同比分别增长41.39%、46.18%、71.19%。
2009年沈阳房地产投资增长率将达到15%，计划完成1150亿元，1季度房地产开发建设将确保完成投资65亿元，为2009年开个牛气冲天的好头。为进一步拉动房地产投资，沈阳将全力抓好“四大环节”：拆迁、供地、施工、交易。这恰恰牢牢把握了当前形势下房地产市场的四大关键性节点——在拆迁方面，计划全年拆迁4万户，拆迁面积250万平方米；在土地供应方面，通过调整制定更加切合实际的土地出让价格评审体系，坚持配套先行，努力满足“熟地”供应的市场需求等。预计2009年沈阳房地产市场中商品住宅的供应总量将达到1200.87万平方米，较2008年下降8-9个个百分点，市场实际需求将在 1150万平方米左右，供需比大约在1：0.958左右，这是一个非常好的供需比平衡状态。虽然由于资金等方面的原因或出于对市场消化能力的疑虑，会有些房地产开发企业延缓开工时间，拖长成品上市节奏，但这并不会从根本上动摇沈阳商品住宅市场基本的供需关系。2009年沈阳商品房开发施工面积超过10万平方米的大约在140个左右，其中投资总额超过10亿元以上的项目大约为80个(包括上接转项目)左右，计划在2009年进入市场销售的项目大约在120个左右，加上上持续在售的项目，进入市场的项目总量将会达到380个以上。根据沈阳“十一五”规划，从2006年到2010年，沈阳新增住房总量为6000万平方米，2006至2008沈阳已经供应新增住房3436万平方米左右，这也就是说，在今、明两年沈阳住房缺口大约为2500万平方米。特别需要提醒的是，到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游较底的水平。这也就另一角度证明，沈阳商品住宅市场的需求是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。
2010年沈阳市房价盘整将是基调，房价稳定在目前水平之上的同时可能小幅上升。目前房屋供应量充足，与消化量基本维持对等关系。从供应结构看，供应方与需求方均以中小户型为主，房价也占到了一个相对较高的水准上，如果房价过高，会逐渐偏离沈阳以自住、包括改善型需求为主的刚性购买力，而商品如果脱离了实际消费能力，势必失去市场。从投资需求来看，目前国家出台的一系列政策，会使未来投机需求有所减少，但这并不排除个别性价比高的物业仍然受到投资者的追捧，但即便个别楼盘会有上升的趋势，整体楼市的上升幅度也不会很大。2009年，沈阳房地产销售额684.4亿元；2010年全市房地产开发投资预计增长20%，增加中低价位和限价商品房的供应。沈阳市十四届人大三次会议审议了《沈阳市2009年国民经济和社会发展计划执行情况及2010年国民经济和社会发展计划（草案）》。根据《计划（草案）》，2009年商品房销售面积1532.9万平方
米，增长4.6%；销售额684.4亿元，增长13.2%。存量住宅成交面积641万平方米，增长68.3%。个人消费贷款面积1533万平方米，增长121.1%；贷款金额370亿元，增长127.1%。预计沈阳市民生工程投入226.6亿元，增长13.2%。沈阳市财政投入18亿元，落实义务教育阶段教师津补贴政策。发放粮食综合直补、农机具购置补贴等政策性补贴7.4亿元。2010年，工业要实现新发展。沈阳市高新技术产品增加值增长20%。县域加快推进工业化、产业化、城镇化进程，产业集群产值增长20%以上。完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，也是2010年的计划内容。推进世茂五里河等一批地产项目。同时提出，2010年推进地铁1号线及东延长线、2号线及北延长线建设，开展地铁4号线项目前期工作；改造城市桥梁和市政道路，缓解交通拥堵问题。
本研究咨询报告由中国行业咨询网领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、沈阳市统计局、沈阳市国土资源局、沈阳市房产管理局、沈阳市房地产经纪协会、沈阳住宅与房地产业协会、沈阳房地产信息中心、中国行业咨询网、国内外相关刊物杂志的基础信息以及沈阳房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合公司对沈阳房地产相关企业的实地调查，对沈阳房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了沈阳房地产行业的前景与风险。报告揭示了沈阳房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
沈阳市经济建设热点问题调研活动
沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析
调研人：
房地产市场的发展表现为两种态势的运行, 一种为均衡运行, 另一种为非均衡运行[1]。而均衡运行是市场发展的相对状态, 非均衡运行是市场发展的绝对状态, 是市场发展的常态。贵阳房地产市场在上个世纪90年代伴随着住房制度的改革, 贵阳房地产业发展进入了一个快速发展的阶段, 经过了20年的快速发展, 贵阳市房地产取得了巨大的成绩。然而在这过程中, 伴随着对贵阳市房地产市场认识的不足和开发商追求利益等原因, 并未结合市场的实际需求和市场的规律来发展房地产, 造成了贵阳房地产市场供求的非均衡现象。本文就非均衡的方法来研究贵阳市房地产市场的非均衡问题, 并运用计量经济学模型来实证分析探究贵阳市的房地产市场发展情况。
二、贵阳市房地产市场发展非均衡分析
1、总量上的非均衡
房地产市场总量上的非均衡主要是指潜在的总需求大于有效需求, 实际供给大于有效供给。在贵阳房地产市场的发展过程中, 存在着潜在的总需求量大而有效需求不足、房地产开发商实际供给量大而符合消费者需求的量不足以及大量商品房空置等非均衡现象。
(1) 贵阳市房地产市场潜在的总需求量大
随着贵阳市国民经济的持续快速发展, 贵阳城市化水平的不断提高、人口的快速增长以及居民收入的增加, 使得贵阳市潜在的住房需求量大。首先城市化进程是房地产市场发展的主要因素之一, 与全国和国际相比, 贵阳市的城市化率较低。根据贵阳市“十二五”规划, 到2015年贵阳市城市化率达到75%, 则到2015年贵阳市城镇人口将达到500万, 按照每人25㎡计算, 将净增住房需求2500万㎡, 市场潜在需求量大。其次是人口的增长, 人口增长越快, 对住房的需求也就越大, 虽然近年来随着计划生育政策的影响和人们对生育观的改变, 人口增长率在放缓, 但由于人口基数大, 总人口数还是很多。
(2) 房地产市场的实际供给量大
随着贵阳市的大力发展, 贵阳市房地产开发投资、房地产开工面积、施工面积和竣工面积持续增长。2010年贵阳市房地产开发投资达到310.68亿元, 占总固定资产投资的30%, 开发投资额是2005年的3.4倍;房屋开工面积和竣工面积分别为2005年的3.19倍和1.9倍。
(3) 有效需求不足和商品房空置量持续增长
从上面分析可以看出, 贵阳市房地产市场发展前景非常好, 潜在的购买者和潜在的需求量非常大, 但是同时也得看到, 潜在的需求者没有转化为实际的需求者, 一部分是由于大多数的中低收入者对于目前的房价买不起房子;另一部分是由于目前市场上大户型的住宅过多, 小户型的住宅满足不了市场需求, 而对于大户型住宅在价格上又难以承受。另一方面, 由于开发商大量的开发, 而市场的有效消化能力有限, 使得商品房空置率近年来居高不下。贵阳市商品住宅空置面积近年来居高不下, 商品房空置面积从2008年的空置面积为51.05万㎡到2009年的101.65万㎡, 同比增长100%。
2、产品结构上的非均衡
(1) 房地产产品结构方面
房地产产品结构可以分为商品房住宅、办公楼、商业用房和工业用房等。贵阳在历史不同时期存在着商品住房、办公楼、商业用房和工业用房不仅在土地供应方面还是开发商开发上存在供应结构不合理的问题。2005-2009年贵阳市商品住宅投资额均在80%以上;办公楼除2006年超过5%以外, 其他年均在2%左右;商业用房2009年下降到5.59%。
(2) 在住宅住房方面
在住宅住房上可以分为别墅、高档住宅、普通商品房、保障房等。由于开发商的趋利性, 在住宅住房上开发不同的产品所得到的利润空间不同, 别墅和高档住宅的利润空间明显要大于其他产品, 所以对普通商品房和保障房的建设热情不高, 特别突出的表现在保障房上。2005-2009年贵阳市保障性住房投资所占比重平均在10%左右。
三、实证分析
1、贵阳市房地产市场非均衡计量经济模型构建
本文在分析贵阳市房地产市场非均衡状态时采用的是双曲线模型。一般来说, 影响房地产市场的需求和供给因素有许多, 本文选取国内生产总值、商品房销售价格和商品房投资额三个因素来确定模型:
需求方程:D=C (1) *GDP+C (2) *P+C (3) +μ (1)
供给方程:S=C (4) *I+C (5) *P+C (6) +μ (2)
交易量方程:Q=min (D, S)
式中D、S、Q表示市场需求量、供给量和交易量, C (1) 、C (2) 、C (3) 、C (4) 、C (5) 、C (6) 表示系数, μ (1) 、μ (2) 表示随机误差项, GDP表示国民生产总值, P表示商品销售价格, I表示商品房投资额。
2、数据收集
本文中涉及到的GDP和商品房的数据是来自历年《贵阳市统计年鉴》和各年国民经济和社会发展统计公报提供的相关数据见表1。
3、模型参数估计
(1) 需求方程估计结果
模型的拟合优度为0.915, 拟合得比较好;杜宾检验值为2.49, 超过2, 不存在序列相关;各变量的T值接近2, 说明各变量在95%的置信度下通过变量的显著性检验。
因此得到需求方程:D=0.544*GDP+0.086*P-146.459
(2) 供给方程估计结果
模型的拟合优度为0.912, 拟合得比较好;杜宾检验值为2.392, 超过2, 不存在序列相关;各变量的T值接近2, 说明各变量在95%的置信度下通过变量的显著性检验。
因此得到供给方程:S=1.528*I+0.111*P-71.670
由此, 得到贵阳市房地产市场的非均衡计量经济模型:
4、非均衡测度与分析
将数据代入到回归所得到的非均衡计量经济模型, 估算出各年贵阳市房地产市场的有效需求和有效供给, 见表2所示。
定义非均衡度Z= (D-S) /Q, 用以测度房地产市场非均衡度的方向和强度。利用回归所得的非均衡计量经济模型得1998-2010年的贵阳市房地产市场非均衡度如图3所示。
图3我们可以看出, 1998-2010年期间贵阳市房地产市场的常态是非均衡状态。从非均衡度上看, 1998-2010年贵阳市房地产市场的供求状况可以划分为3个阶段:
第一阶段, 从1998-2002年。房地产市场有效供给大幅增加, 有效需求不足, 一方面是由于受居民收入、经济发展水平的制约, 跟不上市场供给的发展速度;另一方面由于西部大开发战略的实施和贵阳市政府的各项改革的顺利进行, 房地产快速发展。造成了1998-2002年贵阳市房地产市场有效需求不足的局面。该时期市场处于供大于求的非均衡状态。
第二阶段, 从2003-2007年。房地产市场有效需求增加, 有效供给表现不足, 由于居民的住房观念得到转变, 住房消费得到有效启动;同时随着贵阳市城镇化的快速推进, 居民收入的快速增长, 居民对住房的有效需求逐步增大。该时期市场处于供不应求阶段。
第三阶段, 从2008-2010年。房地产市场从有效供给不足向有效需求不足转变, 但非均衡程度保持在±0.05之间。自2008年全球金融危机的爆发波及贵阳, 宏观经济受到影响;同时随着国家宏观调控的持续以及国家经济结构转型等多方面因素影响。不管是消费者还是开发商都逐渐理性, 房地产市场处于不断完善的阶段, 市场供求基本均衡。
四、结论
综合以上分析可以看出, 1998-2010年贵阳市房地产市场处于非均衡的状态, 市场总处于有效需求不足和有效供给不足的变化中。根据非均衡经济理论, 瓦尔拉斯均衡是我们追求的目标和方向。市场调节不能保证市场出清, 不能将市场运行从非均衡状态向均衡状态发展, 为此需要通过政府手段来调节市场, 减少房地产运行的非均衡程度。在目前状态下, 贵阳房地产市场必须进一步健全房地产市场体系, 引导市场理性供需;其次要加强对房地产开发企业的管理, 规范其市场行为;最后要加强市场预期的调控, 打消人们的投机行为, 使市场向均衡方向发展。
摘要：本文是对贵阳市房地产市场供求的非均衡进行研究, 分别对贵阳市供需总量和结构两方面进行了定量和定性判断和描述, 并运用非均衡计量经济模型进行了实证分析, 得出贵阳市近年来房地产市场发展的非均衡程度和方向, 同时为贵阳市房地产均衡发展提供政策性建议。
关键词：房地产市场,非均衡,非均衡计量经济模型
参考文献
[1]季朗超.非均衡的房地产市场[M].北京:经济管理出版社, 2004 (1)
关键词：衡阳市；房地产业；结构调整；对策
1 衡阳房地产业发展面临的主要问题
(1)行业规模偏小，投资增长低于全国平均水平。衡阳房地产业的规模状况总量偏小，表现在一是房地产开发企业单位数少，高资质企业不多；二是衡阳房地产投资规模不仅占湖南的比重低，而且占经济总量的比重也偏低。从发展速度来看，2000-2004年衡阳房地产开发投资年均增速比全省平均水平(26.6%)低8.6个百分点，增速居全省的第5位，比湘南地区的永州和郴州分别低21.5和11.7个百分点。
(2)市场供应结构仍不够合理。从衡阳的房地产市场供给结构状况来看，主要问题是中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。根据衡阳市目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为80m2左右，而目前市场供应的主流，已经超过这个界限，电梯房与大户型供应过剩导致结构性矛盾突出。目前，衡阳商品房的结构性矛盾突出表现在电梯房和大户型供过于求，相对应的楼梯房和小户型供需基本平衡，甚至从市场需求来看还显供应不足。市民购买大户型住宅意愿的下降，最主要的原因是因为衡阳市商品住宅消费市场基本上为自住型消费，在房价大幅上涨的情况下，大户型住宅不但单套总价越来越高，而且后期装修使用费用也很高，对于消费日渐理性的市民来说，既不经济、购买力不足，又不实用。因此，从2007年开始，大户型商品住宅不再受市民喜爱，许多市民都愿意选择了总价相对较低、经济实用的中小户型和住宅。据调查统计，2005至2008年上半年，衡阳市144 m2以下的中小户型商品住宅供应面积216.7万m2，销售面积177.9万m2，供销比为1.2：1，供求关系基本健康。衡阳市商品房供应结构不合理还表现在电梯房供过于求和商业营业用房的有价无市。
(3)商品房价格偏高，与城镇居民收入差距较大。2007年衡阳城镇居民人均可支配收入为10680元，户均可支配收入为32040元，在全省均排第7位，而房价在全省居第5位。按照小康标准，如果一个三口之家购买一套人均居住80m2的商品房，加上公摊面积等，购房者要支付的面积总和为100m2左右，按照当前平均销售价格水平，在衡阳市区需20万元左右，全市平均价格也需15万元左右。按2006年城镇居民的人均可支收入水平，一套房价与一个3口小康之家年可支配收入之比，衡阳城区为9.17：1，衡阳市平均7.7：1，在全省居第4位，房价与收入的反差较大。
(4)供销虽两旺，然隐现供给过剩。近年来，衡阳市商品房市场供应及销售都有大幅增加，这其中尤以商品住宅为甚。但是，商品房销售量的增幅要低于商品房供应量的增幅。受全国楼市大环境的影响，2008年衡阳市民住房消费观望情绪强烈，2008年衡阳市商品房销售量与2007年同期相比有较大幅度的减少，整个市场表现较为低迷。但同期内，衡阳市商品房供应量却仍然保持了大幅度的增加。2005至2007年，衡阳市商品房的供销比分别为1.13：1、1.26：1和1.17：1，供销较为平衡，而且年度之前的供销比也较为稳定，表明了衡阳商品房市场这三年稳定而快速地发展。但2008年上半年，衡阳市商品住宅供销比则变化为3.49：1，比值较之2007年同期提高了约381%。说明衡阳市商品房尤其是商品住宅市场当前面临着很大的供给过剩。而据调查统计，2005年到2008年上半年，衡阳市共积压商品房119.9万m2，其中商品住宅积压面积达到了115.8万m2，占比达96.6%，接近2005、2006及2008年上半年销售商品住宅的总和。
(5)商品住宅市场销售日渐萎缩。从2003年开始衡阳市告别了住房短缺时代，市区人均住房面积达24.48 m2，建筑面积突破30m2，处于我省乃至我国中等偏上水平。但随着开发量的增加，积压商品房总量也仍在继续增加，据统计：2003年末空置房面积为39.75万m2，增幅达到了112.1%。特别是进入2007年以来衡阳市商品房和商品住宅两项销售指标增长减缓的势头，商品房销售不畅，价格有所下降。以衡阳市城市居民可支配收入7205元，买100 m2房屋需要12万左右计算，一个居民要15至20年才能买得起，相对城市居民收入来说房价还是有点偏高。从2003年现有空置房来看：衡阳市商品房空置量增加了112.1%，也就是说，房地产业正在出现的新一轮调整，完全是由房地产业自身的发展规律所决定的，也是产业自身健康发展的必然要求。
2 促进衡阳市房地产市场健康发展的思路和对策
目前影响衡阳市房地产市场健康发展的主要矛盾，从供给层面来说，一是房价高；二是质量低；三是服务差。从消费层面来说，主要是实际购买力不足。从市场管理层面来说，主要是法律、法规不健全，自身管理行为不规范。因此，要实现房地产业新一轮调整，就必须从开发商、消费者和决策管理层三个层面进行相应调整。
(1)作为开发商，首先需要调整心态和观念。在目前资金大量涌入房地产业和人们居住条件正在由不足向好的方向发展的情况下，首先是要提高开发效率，其次是上项目，而且必须从前期规划设计到建设销售各个环节进行创新。不要只去追求利润大、见效快的大项目。应该说，目前相当一部分开发商的共同心态：热衷炒地、炒作概念，企求一夜暴富。而对如何提高企业开发效率，提高创新能力；对如何使目前过高的房价降下来，努力提高住宅的性价比毫不感兴趣。因此，笔者认为，对开发企业的调整来说，首先是开发商心态和观念的调整。也就是说，尽管衡阳市正处于城市化进程的快速发展时期，房地产业在衡阳市存在着广阔的发展前景，但随着我们告别住房短缺时代，房地产业的暴利时代也正在消失。企业要想得到稳定的投资回报，就必须通过建立企业现代制度来强健自己的“筋骨”，同时，根据市场需求，提高开发效率，靠产品创新、靠质量过硬、靠薄利多销、靠诚信服务来开拓市场，占领市场。
(2)作为消费者，则需实施住房梯级消费计划。不难看出，城镇居民个人购房者已成为推动衡阳市房地产业发展的主要动力。经过10多年的发展，特别是1998年到2008年的发展，应该说，在城镇居民中，先富起来的一部分人、相当一部分收入有保障和收入较高的部门、行业的职工，尤其是工作年限较长的老职工都已拥有了自己的住房。目前需要改善住房条件和需要买房的大部分消费者，都是中低收入行业的职工和刚参加工作不久的年轻人。因此，要提高这部分人的住房购买能力，需要企业、政府各自采取措施，降低目前过高的住房价格；需要在加快全社会个人资信制度建立的同时，进一步加快以个人住房抵押贷款为核心的住房金融发展，更需要进一步加快住房分配货币化的改革步伐，尽快落实企事业单位，特别是企业的住房补贴发放。此外，消费者也需要改变住房“一步到位”的消费观念，从不同时期家庭收入的实际出发，实施住房梯级消费计划，买小房换大房，买旧房换新房。
(3)作为决策管理层，公正执法和规范自身行为。决策管理层面的调整，要围绕制度建设和制度创新，尽快建立、健全有利于吸引中外投资，促进公平竞争，保护消费者权益的房地产市场法律法规体系和制度；严肃各项房改法规、政策和纪律，推进以住房分配货币化为主要内容住房制度的进行；进一步加快开放住房二级市场步伐，降低消费者进入二级市场的“门槛”；建立、健全市场信息披露制度，改变目前开发商和消费者信息严重不对称的现状。当前，最重要、也最需解决的则是决策管理层能否公正执法和规范自身行为的问题。为了多收费，房地产管理部门在存量房的转让、抵押中，强制买卖双方进行评估，并且指定自己的下属单位进行评估；根本不按法律的规定办；搞重复收费，开发商交过的费用，交易管理部门还要老百姓再交一次。其高额收费让人咋舌：买卖交易服务费、交易契税、抵押登记、预售勘察等。名目繁多的各种高额费税自然也令购房者望而却步。在房地产市场培育方面，当前要抓的问题很多，但最难解决的，也是最需要解决的是简化交易程序、减少交易收费和实行政事分开三个问题。应该说，决策管理层在规范自身的行为方面做了不少工作，但从开发商和百姓的呼声来看，首先要解决的仍是这三个问题，而这也是衡阳市房地产市场在调整中能否实现持续健康快速发展的关键所在。
(4)有效整合资源，提高衡阳房地产企业的竞争力。衡阳房地产企业资质等级偏低，规模小，可以通过联合、兼并、收购、托管等资产重组方式，组建房地产企业集团，综合多种企业组织形态的优势，减少不同企业和行业之间的竞争威胁，使资源得到最优配置，充分发挥房地产作为主导产业的重要作用。同时，要努力拓宽房地产企业融资渠道，募集国内外资金，增强衡阳房地产企业的资本实力。
(5)强化政策调控力度，规范市场行为。首先，政府必须增强对房价的调控能力，应实行“住宅价格管制”，即在“实行房价与地价分离”的前提下，根据不同地区、不同收入阶层的购买能力实行不同的价格政策，进行分类管理，规范房地产开发市场的价格。其次，在提高居民收入的前提下，加大金融支持力度。应继续重点抓住土地和资金这两个环节。1998年以来，随着住房制度的改革、城市化的快速发展、大量流动人口的增加、以及城镇居民消费结构的升级转型，衡阳房地产市场快速发展，呈现供销两旺、持续增长的态势。但从2007年开始，房地产市场出现了一些结构性的问题，国家也陆续出台了一系列关于土地、财政、金融等政策来引导房地产市场稳定健康的发展。众所周知，房地产市场中最重要的两个要素投入就是土地与资金。前者可谓是房地产市场运行中的先决条件，加上土地资源的稀缺性，土地政策成为调整房地产市场结构的有效杠杆。土地不仅是房地产开发的必要条件，也是引导房地产开发投资方向，促进商品房供求平衡、结构合理，有效避免地价、房价泡沫的基础性因素；政府应加强对土地供应的监督，完善土地供应计划。加强土地供应的统一管理，以土地供应为主线，制定严格的年度供应计划，引导和调控房地产规模、结构。特别对旧城区危改和企业改制后闲置土地的置换开发，要加强统一规划，及时制定控制性详规，保证开发项目规模，避免开发建设的随意性和盲目性，发挥房地产在城市功能布局调整和人口分流方面的作用。探索土地出让金合理支付方式，改革土地出让金一次交清的有关规定，减少政府批地的利益驱动，从源头上稳定房地产开发市场。目前衡阳市房地产开发投资的资金约有60%甚至更多来自于银行贷款，因此，必须把好银行贷款这一关。为此应建立统一的房地产信息平台和预警制度，合理引导投资方向。政府定期公布全市房地产开发投资规模、结构、重大开发项目、销售情况等，为企业科学决策提供客观依据。
参考文献
[1]童薇.基于土地储备制度的房地产市场结构调整研究[J].中国房地产金融，2008，9.
法公布（2003）第15号
中华人民共和国最高人民法院民事判决书
（2002）民二终字第34号
上诉人（原审原告）：贵阳市南明区农村信用合作社联合社。住所地：贵州省贵阳市兴关路16号。
法定代表人：纪浴尘，该社主任。
委托代理人：李红英，公达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）贵州省中钰房地产开发公司。住所地：贵州省贵阳市富水中路66号。
法定代表人：苏平，该公司经理。
委托代理人：陈安发，该公司副经理。
委托代理人：程朝华，程朝华律师事务所律师。
贵阳市南明区农村信用合作社联合社和贵州省中钰房地产开发公司因借款担保合同纠纷一案，均不服贵州省高级人民法院（2001）黔高民二初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员姜伟担任审判长，代理审判员殷媛、王宪森参加评议的合议庭进行了审理，书记员张锐华担任记录。本案现已审理终结。
查明：1994年1月，贵阳市南明区农村信用合作社联合社（以下简称南明信用联社）下属新华路信用社与贵州省中钰房地产开发公司（以下简称中钰公司）签订一份200万元借款抵押合同，借款期限一年，月利率14．64‰，中钰公司以其甲秀楼风景区配套工程一号楼2000平方米房产作抵押，并办理了房屋他项权证；贵阳恒兴物资贸易公司（以下简称恒兴公司）对该笔借款提供连带责任保证。同年3月2日，南明信用联社向中钰公司发放了200万元贷款。1995年9月29日、11月3O 日，中钰公司分别偿还贷款本金80万元、30万元，该笔贷款尚欠本金90万元。中钰公司已偿付利息1013389．04元，该利息计算至1998年3月8日。
1995年12月27日，南明信用联社下属兴关信用社与中钰公司签订一份借款抵押合同，约定向中钰公司发放贷款250万元，借款期限为一年，月利率16．08‰；中钰公司以其在建工程儿童娱乐中心和花溪农贸商场项目作贷款抵押担保，并办理了房屋他项权证。同年12月29日，贷款人依约向中钰公司发放了贷款。截至 1996年7月7日，中钰公司三次共偿付该笔贷款利息257613．42 元。另查明，1994年7月7日，南明信用联社与贵阳乌当对外贸易实业公司（以下简称乌当外贸公司）签订一份金额为100万元的借款合同，约定该贷款用于花溪农贸商场建设，并以该项目建筑作还款的抵押。中钰公司也向南明信用联社提交一份证明称，同意 用其与乌当外贸公司联建项目“花溪农贸商场”作该笔100万元贷款的抵押。同月8日、22日，南明信用联社分别发放50万元贷款给乌当外贸公司。1995年12月31日．中钰公司代替乌当外贸公司向兴关信用社偿还了该100万元贷款本金及利息共计 1270716．80元。在中钰公司当日填写的记帐凭证的摘要中载明“代乌当外贸实业公司还贷款本息”，且贷款人制作的贷款回收凭证上记载的户名亦为乌当外贸公司。
1996年4月10日．南明信用联社下属沙冲信用社与中钰公司签订一份借款抵押合同，约定向中钰公司发放300万元贷款，借款期限一年．月利率16．08‰，中钰公司以其在建工程贵阳市儿童影剧院房产项目（儿童娱乐中心大厦一层商场350㎡）作抵押担保．并办理了房屋他项权证。沙冲信用社分别于同年4月25日、6月13日发放了贷款100万元和200万元。100万元借款的合同期内利息付至1996年9月，共付利息69265．09元。1996年6月13日发放的200万元借款本金，其合同期内利息付至同年7月31日，共付息40992元。同年6月17日，南明信用联社与恒兴公司 签订一份房屋转让协议书，约定南明信用联社将贵阳食品大厦底层商场B区83．73㎡的建筑面积转让给恒兴公司，每平方米22000元，共计房款1842060元，在房屋交割后15日内恒兴公司向南明信用联社支付该房款。次日，中钰公司致函沙冲信用社称，请你社将我公司代恒兴公司1842060元房屋转让款付给南明信用 联社。同日，南明信用联社为恒兴公司出具一份收据，证明己收到恒兴公司交来房屋转让款1842060元。沙冲信用社的转帐收入传票及所设立的中钰公司贷款明细帐显示，1842060元代付款出自中钰公司6月13日从该社贷出的200万元款项之中。此后，南明信用联社分别于1997年6月7日、10月25日和2000年6月22日向中钰公司发出催收300万元贷款的通知书，中钰公司在上述通知书上加盖了公章。
1997年3月20日，南明信用联社与中钰公司签订一份50万元抵押借款合同，借款期限一年，月利率11．76‰，中钰公司以其花溪农贸商场第二层200㎡房产作抵押，并办理了房屋他项权证。同年3月28日，南明信用联社向中钰公司发放了50万元贷款，借款期限至1998年3月28日。该款贷出后，南明信用联社共收取利息118236元，利息收至1998年9月30日。
另查明：1998年8月24日，中钰公司将12万元售房款存入南明信用联社。该社于1998年9月24日以该款扣收了中钰公司所欠两笔利息、56250元和59616元。
还查明：1999年9月23日，贵州省贵阳市中级人民法院作出的（1999）筑法经执字第23号民事裁定书确认，恒兴公司所有的位于贵阳市中华中路金凤凰大厦底层B区建筑面积83．73平方米的商业用房，经评估、拍卖，已由中国农业银行贵阳分行认购，其所有权归该分行所有。
2001年8月9日，南明信用联社向贵州省高级人民法院提起诉讼，请求该院判令中钰公司偿还借款本金690万元及利息（截止2001年5月30日利息已达4430220元）。
贵州省高级人民法院经审理认为：南明信用联社与中钰公司四次所签订的借款抵押合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应合法有效。南明信用联社依约如数发放了贷款后，中钰公司应按约定承担还款付息义务。1995年12月27日贷款250万元，中钰公司称已替乌当外贸实业公司偿还1270716． 80元．无事实依据，而南明信用联社已举证证明其与乌当外贸公司借款、还款系双方之间的另一法律事实，故对中钰公司的辩称不予采信。1996年贷款300万元，中钰公司以南明信用联社收贷转帐收入传票证明自己已偿还1842060元本金，南明信用联社不能举证反驳，该院对中钰公司已还款1842060元的事实予以确认。双方对1995年贷款50万元及1994年贷款200万元的还款情况均无异议，该院予以认可。对于南明信用联社提出中任公司承担律师代理费的要求，因无法律依据，不予支持。该院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零七条之规定，判决：南明信用联社与中任公司所签订合同合法有效；中钰公司于本判决生效之日起十日内返还南明信用联社贷款本金5057940元及逾期利息（从合同期满按中国人民银行公布的同期逾期付款违约金标准计算至付清之日至）。一审案件受理费 66661．10元，由南明信用联社承担13332．10元，中钰公司承担53329元。
南明信用联社、中钰公司均不服贵州省高级人民法院上述民事判决，向本院提起上诉。南明信用联社上诉称：我社1996年将位于中华中路98号即“金凤凰”商场一层营业房的一部分转让给贵阳恒兴物资贸易公司，同时，因中钰公司与该公司之间有债权债务关系．因此由中钰公司直接将该部分房屋转让款付给我社。该事实有中钰公司于1996年6月18日出具的一张字据为证，证实中钰公司付给我方的1842060元是房屋转让款，而不是还贷款。中钰公司在一审中提交的付款明细帐及我方的转帐收入传票，与该字据上所载事实的内容相符．相互印证。说明中钰公司根本未偿还过300万元贷款，且300万元贷款是1996年4月25日、6月13日发放的，期限一年，不应在一星期后即6月21日就归还l842060元借款。原审对次此事实认定有误，使我方合法权益受到损害．请求二审法院对涉及1842060元贷款事实重新认定，判令中钰公司偿还该部分贷款及利息，并承担一、二审案件受理费。
中钰公司上诉称：南明信用联社四次向我方发放贷款共计800万元．我方分四次共计归还了本金4279583．2元．具体还款时间及金额是：1995年9月29日归还本金986806．4元，同年11月30日归还本金300000元，12月29日归还本金1270716．8元（支票号为0019502），1996年6月21日还本金1842060元。我方实际尚欠本金3480416．8元。此外，1998年8月24日我方将12万元的售房款偿还了借款。以上事实已经双方对帐核实。原审判决认定不当，请求二审法院依法改判。1996年4月25日南明信用联社向我方发放贷款100万元，同年6月13日发放200万元。我方虽致函沙冲路信用社，请其将1842060元房屋转让款（代贵阳恒兴物资贸易公司）付给南明信用联社．但这仅仅是我方的付款意向，没有付诸实施。在未通知我方的情况下，南明信用联社于同年6月21日从我方帐户上划走了1842060元，其行为侵犯了我方的合法权益。因此，1842060元只能算作我方归还了贷款。请求二审法院驳回南明信用联社关于1842060元提出的上诉请求，维持原审的认定
本院认为：南明信用联社与中钰公司签订的四份借款抵押合同是借贷双方的真实意思表示．其内容不违反法律规定，均为有效合同。南明信用联社依约发放了贷款．中钰公司应按合同约定承担还款付息义务。中钰公司声称已分四次还款4279583．2元，但南明信用联社对其中1995年12月29日、1996年6月21日两笔所谓还款提出异议。1995年12月29日．中钰公司向南明信用联社支付了款项1270716.80。南明信用联社在其制作的贷款回收凭证上记载的户名为乌当外贸公司，而中钰公司在其记账凭证的摘要中亦注明了该款是“代乌当外贸实业公司还贷款本息”。因此，原审判决认定1270716．80元是偿还乌当外贸公司的100万元 借款的本金和利息，而非偿还中钰公司的贷款，其证据充分，本院对此认定予以维持。中钰公司关于1270716．80元是其偿还南明信用联社的贷款的上诉请求，因与事实不符，本院不予支持。
关于中钰公司所称已于1996年6月21日还款1842060元一节，1996年6月17日，南明信用联社与恒兴公司签订将贵阳食品大厦底层商场B区83．73平方米的商业用房转让给恒兴公司的房屋转让协议书，双方约定每平方米价款22000元，共计房款1842060 元。中钰公司向沙冲信用社出具委托付款函表明，代恒兴公司给付南明信用联社1842060元房屋转让款是中钰公司的真实意思表示，南明信用联社收款后为恒兴公司出具了收款收据，该代付款行 为已实际履行。另据贵州省贵阳市中级人民法院作出的（1999）筑法经执字第23号民事裁定证明，南明信用联社在取得1842060元 房屋转让款后，已将83．73㎡的商业用房交付给了恒兴公司，双方签订的房屋转让协议也已履行完毕。因此，从中钰公司帐上转付的1842060元确系其代恒兴公司给付的购房款，而不是中钰公司归还其自己的贷款。南明信用联社关于中每公司给付的1842060 元是房屋转让款而不是归还贷款的上诉主张成立，本院予以支持。中钰公司提出其致函沙冲路信用社代恒兴公司给付1842060元房屋转让款仅是其付款意向而没有付诸实施的答辩，因缺乏证据支持，且与事实不符，本院不予采纳。1994年3月2日，中钰公司向南明信用联社借款200万元，此后，中钰公司分别偿还了贷款本金80万元、30万元，尚欠该笔贷款本金90万元，共偿付利息 1013389．04元，其利息结付至1998年3月8日。该笔90万元贷款本金及尚未给付的利息，中钰公司应当偿还。此外，中钰公司交付给南明信用联社的12万元售房款已存入该公司账户，并由南明信用联社于1998年9月24日从中扣收了该公司所欠的两笔利息56250元和59616元。该款已计算在已付利息之中，不应视为归还了贷款本金。
综上，中钰公司所提出的已偿还了四笔共计4279583．2元的贷款本金，其中986806．4元和300000元系归还了110万元贷款本金及部分利息。另外两笔款项（1270716．8元和1842060元）系分别代替乌当外贸公司和恒兴公司向南明信用联社还款，而非归还中钰公司的贷款。中钰公司关于其实际尚欠本金3480416．8元的上诉理由，没有事实依据。原审判决将中任公司代恒兴公司交付的1842060元房屋转让款认定为中钰公司归还了其贷款，系认定有误，应予纠正。原审判决主文未明确各笔贷款利息及逾期罚息的起算时间和标准，亦应予纠正。本案中任公司向南明信用联社贷款800万元，扣除已偿还本金110万元及部分利息，其余本金和利息应当偿还的事实清楚，证据充分。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、撤销贵州省高级人民法院（2001）黔高民二初字第23号民事判决；
二、贵州省中钰房地产开发公司偿还贵阳市南明区农村信用合作社联合社贷款本金90万元及逾期利息（自1998年3月9日起至实际给付之日止）；
三、贵州省中钰房地产开发公司偿还贵阳市南明区农村信用合作社联合社贷款本金250万元及其利息（扣除已付利息 257613．42元），利息包括合同期内约定利息（自1995年12月29日至1996年12月28日，月利率16．08‰）和途斯利息（自1996年12月29日至实际给付之日）。
四、贵州省中钰房地产开发公司偿还贵阳市南明区农村信用合作社联合社贷款本金300万元及利息（扣除已付利息110257． 09元儿利息包括合同期内约定利息（其中100万元自1996年4 月25目至1997年4月24日止，200万元自1996年6月13日至1997年6月122，月利率16．08‰）和逾期利息；
五、贵州省中钰房地产开发公司偿还贵阳市南明区农村信用合作社联合社贷款本金50万元及逾期利息（自1998年10月1日起至实际给付之日止）；
以上逾期利息均按中国人民银行不同时期规定的逾期违约金标准分段计付。
上述给付义务自本判决送达之次日起10日内履行，逾期给付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定执行。本案一审案件受理费66661．10元，二审案件受理费36518． 30元，均由贵州省中钰房地产开发公司承担（贵州省中钰房地产开发公司已预交17298元）。本判决为终审判决。
审判长 姜伟
代理审判员 殷媛
代理审判员 王宪森
为贯彻全市就业创业工作有关精神，充分发挥共青团的自身优势，整合各方资源，多渠道引导、激励、帮助、支持广大青年就业创业，不断推进青年就业创业工作的深入实施，全面推进沈阳市青年创业行动计划，团市委举办“地产杯”青年创业大赛，具体方案如下（草案）：
一、活动内容
要求符合参赛条件的个人或团队（团队成员不超过3人），充分展示自己的才华和经济头脑，提出某一具有市场前景或开发前景的创业设想，并围绕这一主题，完成一份完整、具体、具有可操作性的实施方案参与评选。
二、活动对象
有强烈的创业愿望、较强的创业能力、可行性的创业项目，年龄在18周岁至45周岁志愿在沈阳创业的社会各界青年创业者。
三、活动时间
四、活动地点
五、参赛对象
18—39周岁拥有完全民事行为能力的青年（若参赛项目特别优秀者，年龄可适当放宽）。
六、报名方式
1、网络报名
2、现场报名
七、报名条件
选手需要提供身份证复印件，并出示原件，免冠一寸照4张。认真填写报名表。
一、参赛项目要求
（一）参赛项目必须符合国家政策和产业向导，具有一定产业开发价值，行业不限；
（二）创新或专利型参赛项目应具有清晰的自主知识产权，并提供相应证明，由此所引起的法律问题由参赛选手自己承担；
八、实施步骤
1、组织筹备阶段
由团市委、等相关部门为成员单位的沈阳市“地产杯”青年创业大赛工作领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在团市委，作为工作机构，负责具体工作的推进和实施。
2、宣传报名阶段
向各相关基层单位下发文件组织报名；通过沈阳电台、电视台、沈阳日报、网络等媒体进行宣传报名；组织优秀企业家走进高校，举办创业巡讲进校园等相关活动动员报名。同时，征集本次活动主题口号。
3、提交计划书阶段
参赛的人员应提交创业计划书及相关证件、材料到团市委。
4、培训完善计划书阶段
（1）组织参赛选手参加为期10天的SYB培训。SYB培训包括创业意识培训和创业计划培训。前者包括创业适应性分析、创业项目构思和选择创业项目；后者包括评估市场、企业的人员组织、选择一种企业法律形态（即申办何种经营许可）、法律环境和创业者的责任（如面临何种法律风险和法律责任）、预测启动资金需求、制定利润计划（包括成本效益分析）、判断你的企业能否生存（包括你的创业项目的可行性分析，草拟创业计划书）、开办企业（介绍开办企业的实际程序和步骤）等。选手们通过SYB的培训可以更加细化各自的创业计划书，以便在今后的比赛答辩中有更加出色的发挥。
（2）企业家巡讲活动。邀请企业家、创业导师与学员面对面交流，就各相关行业的创业进行实践指导；邀请相关部门负责人就我市青年创业方面的优惠政策进行解读。
5、评审及活动拓展阶段
本届创业大赛进一步注重选手能力、素质、团队合作等方面的培养，比赛将采取评审与活动拓展交替的方式进行。（邀请我市知名企业家、相关部门同志、创业导师等做评委，大赛组委会对选手也有表决权）
九、比赛形式
初赛
（1）参赛选手经过培训，巡讲等方式已经对各自的创业项目有了更进一步认识。初赛采取淘汰制，所有参赛选手一同参加比赛，选手一一上场结合设计方案进行阐述，针对项目的可行性像评审团做详
细的阐述。评委针对选手答辩进行点评。评委针对选手的答辩以及临场反映等各方面表现做出评定，最终评选出本届创业大赛50强。（根据报名情况、选手表现情况决定）
（2）模拟商战
选手们分组走进企业，为企业的某个项目进行策划，两队成员根据企业家的要求进行模拟商战，最终由企业家给出意见，评审团将根据选手表现，企业家意见进行点评。
本环节仍然是创业项目阐述，大赛评委们听取选手的阐述，本论阐述要分析透彻，项目可行性、完整性等全方位进行详细的项目阐述，把之前比赛中学到的知识运用到比赛中去。大赛评委团按照参赛选手以往个人表现及结合参赛者制作的创业策划书对参赛者现场提问参赛者回答时间限定时间1分半钟。大赛评委团根据参赛者的表现以及回答问题的情况进行评定
决赛
本环节仍然是创业项目阐述，大赛评委们听取选手的阐述，本论阐述要分析透彻，项目可行性、完整性等全方位进行详细的项目阐述，把之前比赛中学到的知识运用到比赛中去。大赛评委团按照参赛选手以往个人表现及结合参赛者制作的创业策划书对参赛者现场提问参赛者回答时间限定时间1分半钟。大赛评委团根据参赛者的表现以及回答问题的情况进行评定；
公益宣传
选手们分组，为“环保”活动做宣传，从制作宣传方案到动员最后到方案实施。本环节将联合环保等相关部门进行评定，根据选手表现、活动效果等环节给予专家点评参考专业评审的意见进行选手点评、淘汰，最后选出10名进行颁奖。
十、颁奖仪式流程
1、介绍来宾；
2、评审委员会代表对大赛进行点评；
3、开奖嘉宾依次宣布获奖名单。颁奖嘉宾分别为获奖选手颁奖。获奖选手代表发表获奖感言；
4、是领导作重要讲话；
随着我国经济的发展和人们生活水平不断提高，我国旅游市场不断扩大，旅游消费已成为人们生活中必不可少的部分，对于社会的特殊群体--大学生来说，更是如此。大学生具有一定的经济独立能力和自我生活能力，有相对宽松的时间，具有更多的冒险精神和闲暇的时间，这些促成了大学生旅游热。
本次的调查目：了解贵阳市市大学生旅游意向和旅游期间的消费结构，为贵阳大学生合理旅游消费提供一些意见。
本次调查的方法：采用问卷调查法，于2010年7月15号到17号，随机抽取贵阳地区5所高等学校（4所本科院校和1所专科院校）的100位学生进行调查，回收问卷100份，其中高年级（大
三、大四）为55份，低年级（大
一、大二）为45份；男生50份，女生50份；来自城市的学生55份，来自农村的学生45份；独生子女45份，非独生子女55份。
本次调查内容包括：大学生的旅游意向，旅游的时间与地点，旅游的方式（包括交通工具、同伴等），旅游的消费结构。调查结果分析如下：
一、旅游意向
在旅游意向上，有100％的人表示打算去旅游。低年级学生（46.2％）与高年级学生（53.8％）、男（48.0％）与女（52.0％）、非独生（60.4％）与独生（39.6％）都不存在明显差异。但来自城市和农村的学生却有明显的差异，其中有94.7％来自城市的学生有旅游意向，而只有79.5％来自农村的学生打算去旅游。引起这一差异的主要原因可能是由来自城市与农村的学生的经济条件的差异造成的。不打算去旅游的大学生主要是没有钱，留在学校或是出去打工，其中来自农村的学生占80％。
去旅游的目的是休闲散心（47％）和增长见闻（53％），纯粹娱乐性质上的游玩、观光不大受大学生的欢迎。
同时.调查也显示60％以上的家庭能承受子女的旅游费用，对于外出旅游费用，超过60％的学生称自己的家庭能承受得了。其中有不少同学称，若是800元以
下的中短线旅游线路费用，他们自己就能搞定，只需将过年长辈给的压岁钱或平时积存的零花钱拿出来就是了。
二、旅游的地点与时间
调查结果表明，旅游目的地选择自然风景区的最多，占了总人数的82％，表明大学生更愿意与大自然亲近；有相当一部分人选择人文历史古迹和民族风情区，分别占总人数的10％和8％。
在对于旅游时间段的安排上，最多人选择的时间段是一开始放假的前几天，占了总人数的89.5％。选择国庆最后几天出游的人很少，占总人数的10.5%。原因可能是一放假有的同学有种解放的心里，想很快的玩一下来缓解一下在学校的压力；之所以最后几天出游的比较少可能是因为大学生的课业比较重，他们一般会利用最后的几天进行复习或吸收新知识，还有一方面的原因：在最后几天完成老师在假期这内完成的作业。
三、旅游消费方式
在选择旅游消费方式上，更多的大学生选择自助游（结伴同行），占52％；其次是选择个人游的占25.7％；而只有22.3％的大学生选择跟旅游团。结果表明，大学生有较强的独立自主意识。在选择自助游和个人游的学生中，高年级明显多于低年级，这可能是高年级有更多的社会知识和经验；来自城市的学生明显多于来自农村的学生，独生子女明显多于非独生子女，这可能与学生的个性有关，一般来说城市的学生和独生子女个性更独立，更具探索精神，不愿意随大流。在旅伴的选择上，大部分人选择跟情侣一起去旅游（66.8％），这可能是大学生旅游的一大特点。大学生正处于感情萌发的时期，与情侣同游一方面可以体验生活，增加旅游乐趣，共同解决旅途中的困难，另一方面又可以促进双方的了解，培养共同兴趣、增加双方的感情。其次是选择与同学朋友一块出游，一般在三四个人左右，这种方式的旅游对与增进朋友之间的感情有很好的作用。相反，选择与父母亲人同游的人很少，只占3.96％，这也表明大学生自主独立的意识在不断增强。
四、旅游消费结构
调查表明，大学生在各个消费价格水平上大体平均分布，而且年级、性别、城乡的差异不显著。但独生子女和非独生子女在超过1000元的旅游消费水平上有显著差。独生子女中有27.9％的人选择了这一项，是独生子女中最多人选择的一个消费水平；非独生子女中有9.5％的人选择了这一项，是非独生子女中最少人选择的一个消费水平。这可能是因为独生子女的家庭经济负担相对较轻，家长更愿意为子女旅游提供资助。
在旅途中的花费这一项中，大学生不受年级、性别和是否独生的影响，具有总体相似的消费结构：即游玩是最大消费（占53.6％），次之是购物，接着依次是吃、住、行。在吃上，绝大部分人都倾向于好吃或便宜原则；在住宿上，将近半数的学生（49.1％）选择50～100（元/每人每天）。总体上说，大学生对消费的总体要求都体现了节约原则（占62.7％），这可能表明现代的大学生保持着俭朴节约的优良传统；也有可能是由于大学生的旅游费用大部分出自兼职所得，因为有75.4％的人表示旅游费用主要来自兼职所得。
从上述的调查结果分析表明，贵州大学生旅游消费呈现以下特点：
（一）大部分大学生打算去旅游，从来没有打算去旅游的人主要是来自农村的学生，主要原因是没有钱；
（二）大学生旅游的目的主要是休闲散心，增长见闻，所以选择的景点主要是自然风景区和民族风情区；
（三）大学生大都选择寒暑假出游；
（四）大学生更愿意与情侣出游，很少人选择与父母出游，而且倾向于自助游；
（五）大学生旅游花费来源主要来自兼职所得，体现出节约原则；
（六）在旅游的吃、住、行、购物、游玩中，超过一半学生都选择乐意把钱用在游玩上。
（七)目前学校没有过多的重视大学生旅游，旅行社对大学生缺乏相应的旅游产品，有着很大的市场空间，建议旅行社针对大学生的消费水平和旅游习惯开发相应的旅游产品。
近年来房价持续走高, 从根本上讲是由供求关系决定的。通过对供求协调度的分析, 可以了解房地产市场的发展态势, 为政府调控房地产市场提供依据。
本文通过对沈阳市房地产市场供求协调度的分析, 并结合沈阳市房地产市场的发展状况进行对比, 说明了供求协调度的分析方法对于了解房地产市场, 使其保持良性发展具有重要的借鉴意义。
2 供求协调度分析的方法
2.1 主成分分析法
2.1.1 原理
主成分分析法最早由美国心理学家Charles Spearman在1904年提出。他将实测的多个指标所表达的信息用少数几个潜在的独立的主成分指标来表达。而这些相互独立的主成分指标是由实测指标的线性组合来表示, 用以反映原来多个实测指标所要反映的主要信息。用主成分分析法分析具有多变量指标的房地产市场十分有效。
2.1.2 分析的步骤
(1) 初始化指标
设m个指标, 每个指标观测值为n项, 进行主成分分析的模型如式:
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将指标矩阵F= (x1, x2, …, xn) 的数据标准化, F′= (x′1, x′2, …, x′n) ;undefined表示第j个指标;
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(2) 求标准化指标的相关系数矩阵R (rik) m×n
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(3) 求相关系数矩阵R的特征值
根据特征方程|R-λ1|=0求得R的特征根0≤λ1≤λ2≤…≤λn-1≤λn;
(4) 计算贡献率和累计贡献率
此时, undefined
即称ακ为第k项贡献率
(5) 确定主成份的个数, 建立主成分方程
选取主成分个数的常用方法是根据累计贡献率, 一般以85%为界限。若前k-1个主成份的累计贡献率小于85%, 而前k个主成分的累计贡献率大于或等于85%, 则就取k个主成份。
2.2 3σ法
基于3σ法, 通过计算各个指标数据系列的中心值和标准差, 得出偏离中心值1倍标准差的区间即[E-σ, E+σ]属于正常运行区间;偏离中心值1～2倍标准差的区间即[E-2σ, E-σ]和[E+σ, E+2σ]属于基本正常区间;偏离中心值2倍标准差以上的区间即[-∞, E-2σ]和[E+2σ, +∞]属于异常区间。这样就得到了评价供求关系协调度的5个区间。
3 应用分析
3.1 指标的选取及其原始数据
以国家政策为指导思想, 根据房地产预警指标的选取原则, 借鉴其它城市房地产预警指标体系的选取标准和建设部推荐的指标体系, 结合沈阳市房地产市场的发展状况, 笔者选取沈阳市房地产市场供求协调度指标如下:
3.2 沈阳市房地产市场原始统计数据
通过对《沈阳市统计年鉴》[8]上的数据进行收集、计算和整理, 得到相关指标的数据:
3.3 沈阳市房地产市场供求协调度指标数据换算
根据本文建立的沈阳市房地产市场供求协调度指标和原始统计数据, 计算出沈阳市房地产市场供求协调度指标数据如下:
3.4 主成分分析
基于2.1.2 的方法, 利用SPSS13.0统计分析软件进行主成分分析:
3.4.1 初始化指标
将表3中的数据标准化:
3.4.2 求标准化指标的相关系数矩阵
3.4.3 相关系数矩阵的特征值、贡献率和累计贡献率
根据表5, 由于前3个特征值累计贡献率达到98.224%, 根据累计贡献率大于85%的原则, 故选取前3个特征值。
3.4.4 主成分与各指标的关系
3.5 确定协调关系指数
根据上表, 它给出了主成分与各指标之间的关系, 而房地产市场供求协调度指数K则又为上述3个主成分与贡献率乘积的累加, 即:
根据上述式, 可求出房地产市场供求协调度指数K, 见下表:
3.6 确定协调指数区间
基于3σ理论, 结合国内外研究成果, 选择1倍标准差和2倍标准差作为预警区间的界限。
通过计算得到统计指标数据的均值E=0.883和标准差σ=1.349。根据2.2的3σ法计算房地产市场供求协调度指数预警区间如下:
3.7 结果分析
根据以上计算的供求协调度指数K画出沈阳市房地产供求协调度指数预警图:
注:-0.466～2.232为正常运行区间;-1.814～-0.466、2.232～3.581为基本正常区间;>3.581、<-1.814为异常运行区间
从图中可看出, 近10年间沈阳市房地产市场的供求协调度指数总体上处于供不应求的稳定状态。除1998年外, 该指数均处于正常区间。2000年至2004年间, 供求协调度指数以两年为一个周期波动。而2004年以后的供求协调度指数波动周期有加大的趋势, 但总体上都处于平稳的正常运行状态。结果表明, 沈阳市房地产市场的供求基本处于平衡状态。从2005年开始, 房地产市场需求进一步旺盛, 而市场供给能力略显不足, 但供求关系指数保持在正常或基本正常区间。
4 结 语
通过以上的实证分析可以看出, 利用主成分分析法对沈阳市房地产供求协调度进行分析的结果, 基本符合市场实际情况。因此利用主成分分析法可以比较准确地对沈阳市的房地产市场供求协调状况进行分析, 可以为政府对房地产市场进行宏观调控提供依据, 是一种有效的方法和评价工具。
参考文献
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[2].Karl E.Case.Real Estate and the Macro-economy, Brookings Papers on Economic Activity, 2000:119
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[5].张伟民, 石建立.河北房地产预警系统研究[J].中国市场, 2007, (22)
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[7].刘亚臣等.沈阳市房地产预警信息系统与运行机制研究, 沈阳市科技局课题 (项目编号:1053107-5-00)
1 秸秆资源利用情况
该市种植的主要作物有小麦、玉米、水稻、花生、棉花、油菜、薯类、杂粮等。其中,小麦、玉米、水稻秸秆主要通过直接还田和堆沤还田利用方式;花生、豆类和薯类主要通过过腹还田的利用方式;棉花秸秆主要通过作为燃料原料的利用方式。
秸秆资源总量为62.6亿千克,其中直接还田14.9亿千克,占秸秆资源总量的24%,过腹还田2.053亿千克,占秸秆资源总量的32.8%,堆沤还田0.625亿千克,占秸秆资源总量的10.5%,用作燃料13.8亿千克,占秸秆资源总量的22.1%,废弃等其它约为0.67亿千克,占秸秆资源总量的10.6%。
种植的绿肥主要有紫云英、苜蓿、箭舌豌豆、俄罗斯草等,资源总量0.128亿千克,利用方式主要是作为饲料,过腹还田。
该市共养殖牲畜、家禽约9562万头,其中猪2296.7万头,鸡6509.4万只,牛、马、骡756万头,羊556万只,有机废弃物总量约为145.1亿千克。
2 商品有机肥生产和使用情况
该市现有有机肥料、有机无机复混肥料厂15家,年生产商品有机肥0.276亿千克左右。应用的主要作物有烟叶、小麦、棉花、花生、蔬菜等,速生杨也有一定施用量。
直接施用是该市有机肥资源的主要利用方式。直接施用省工省时,每年有5%的绿肥、24%的秸秆和50%的人粪尿用于直接还田。绿肥养分含量高、碳氮含量比较低,直接翻压于土壤下作基肥,易分解腐烂,肥效持久,增产效果好。粪尿类养分浓度高,分解快,肥效迅速,作追肥、基肥效果都很好。
农作物秸秆作饲料(过腹不田)占一定比重。有机肥资源中95%的绿肥和32.8%以上的秸秆作饲料,过腹还田是有机肥资源在更高层次上的循环使用。既发展了畜牧业,又得到了大量优质肥料,有效地提高了有机肥资源的使用价值,其经济效益、社会效益和生态效益十分显著。
农作物秸秆作燃料占一定比重,全市有22.1%的秸秆用作燃料。50%左右的人畜粪尿用于沼气,沼气既解决了农户日常所需能源,又为农业提供了大量优质有机肥,还可改善农村卫生条件。
3 有机肥施用中存在的问题
按农作物播种面积计算,全市有机肥每667平方米均施用量只有230千克,施用量偏少。
传统的农家肥积制与使用技术费工费时,加上农村青壮年劳动力转移和劳动力价值的提高,农民越来越不愿意从事这类劳动。即便是过去传统的有机肥积制的先进村,也逐渐失去了积制农家肥的积极性,施用比例下降。
由于缺乏必要的机械还田设备,秸秆还田技术推广存在一定难度。目前,该市有机肥生产企业规模小、产量低,影响了有机肥的推广。
4 措施
尽快制定促进有机肥积造使用的激励机制,使有机肥积造使用变为广大农民的自发、自觉行为。
推广应用测土配方施肥技术。测土配方施肥技术是农业部测土配方施肥资金补贴项目的重要内容,通过田间试验、示范推广、测土化验、化验室建设等工作的开展,建立不同作物的施肥指标体系,达到按需施肥、按配方施肥的目标。2008～2009年通过对全市9个测土配方施肥补贴项目在小麦上的应用效果调查,配方施肥区与常规施肥区相比,每667平方米增产小麦29.3千克,每667平方米减少不合理化肥用量1.67千克(折纯),该项目实施以来,通过宣传推广、示范引导、典型带动,引导农民合理施用有机肥,逐步减少化肥施用量。
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