建房申请（共12篇）
李友能是汶川县映秀镇老街村第一村民小组组长。
昨天，一名村民找他要水泥。他应承对方可以拉走10袋。今天去村里的工地转，他顺口问那村民把水泥拉走没，这个年纪已是李友能长辈的村民说没拉呢。
其实上午李友能去都江堰拉建材回来，料场的看守已经告诉他水泥被拉走了。
李友能说，拉了就是拉了。
村民说，就是没拉。
李友能说，那水泥怎么没了。
村民说，你是说我偷水泥吗?
地震后的人们，有时脾气暴烈得很。老爷子冲上来要“收拾”李友能，随后又说要找女婿来帮忙。
李友能挺直了腰杆指着对方说，你动我一个看看，大家都盖房子，谁也不能私吞!
他硬气得很。
公家的水泥
水泥是各家自己买的，却也是大伙的，因为这便宜水泥是公家给买回来的。
从2008年7月开始，建材价格就一路涨上来。8月份在都江堰已经很难买到600元一吨的水泥，这还不算运费。而在2007年11月，水泥价格还不到400元。
政府出面摁了几次，水泥价格也拱了几次。直到政府搞了灾后建材供应点，并且开始限价，老街村的农民们才买到了500元上下的水泥。不过在供应点外边招揽生意的建材贩子，仍要卖将近600元。
而个人是没能力自己去都江堰买水泥和其他建材的。镇里要求村民小组长负责本村民小组的建材采购，运回村里再平均分配给建房的农民。
建材价格掉下来以后，运费却顶了上去。连自贡、宜宾这些地方的大货车知道消息，都赶了过来。车多了，运费仍是没降。
元旦前，中央领导来了一次映秀，了解了灾民的难处，要求成都军区派出汽车队为灾区免费运送建材。私人货车的价格才回落了一些。
老街村一组的永久性住房，就是在运费正贵的时候开工的。
这个村民小组就在映秀水电站旁的山坡上，这片水有个好听的名字叫月亮湾。映秀镇从这里起源延伸向南，所以这里被叫做老街。地震的时候。全村死了55个人，剩下393个。死的大多是孩子，包括李友能的小儿子。
地震那会儿，李友能的新房子刚盖好不到一年。两层楼，外边贴着瓷砖，一楼还有宽敞的门厅。比起水电站那些小楼也不逊色。地震后，房子塌得只剩下一层。现在李友能的手机里还存着震前房子的照片，白亮亮的，精神得很。
地震后，全镇人都被转移出了映秀。后来形势稍有稳定，一班村干部就回来参加救灾，再后来就是搭帐篷又换板房。老街村的村民返回映秀后，就住在镇口最大的那片板房区里。
三室一厅
初冬就开始下雨，一地泥湿。这个时候上边建永久性住房的政策下来了。
村干部们先开会，村委会主任兼支书传达上级精神，要求2009年秋天前必须完成全部永久性住房。李友能想了想，到他这级的时间限制，不能超过夏天。
房屋的规划都是成都的设计院做的。六家联建一座三层楼，户型有两室一厅、三室一厅的。政府给估了价，不算装修三室一厅一户大约要7万多元。李友能看了设计就知道是好房子，墙都是双层的，钢筋用的标号也很高。外面都要刷成褐色，那是羌寨的标准色。
然后全村开群众大会，讲了政府的补贴政策：家里一至三口人的每户补贴1.6万，四到六口的补贴1.9万。每家可以贷款2万，对口支援的广东再给1万。李友能心里盘算，弄个三室一厅需要自己再拿出2万多块钱来。
钱不多，李友能出得起，加上装修也没问题。
李友能是村上的能人。
早几年，村里找了外边的老板投资干工厂，集体这边出面负责的就是李友能。钱挣了多少说不上，但李友能的妻子在地震后还穿着城里人穿的那种黑色大衣。早年买的捷达砸得一塌糊涂，没过多久也修得光鲜锃亮。地震前经常在他身边转悠的男人们敬烟敬得更勤了。
其实村上人都有点钱。很多人给水电站打工，又有几家村办企业。在映秀镇这一片村子，算是排在前边的。
不过没人愿意建房。
原来老街村有5个村民小组，第一村民小组是最大的一组。其中有两个因为宅基地都垮没了，按照规划要和李友能的小组住在一起。但是用于盖永久性住房的地块在立陡的山坡上，余震一来就往下滚石头，谁都怕刚花钱盖起来就再塌掉。
老百姓的另一种考虑是，全镇可能都要移民，外来的记者们也说这里不适合再住人了，万一先买了砖瓦说不定都花了冤枉钱。
而眼前的情况是，越早建花钱越多。山下漩口、水磨那边规划出得早，建材费用更高。有时候一个村前后相隔一个月开工的房子，成本就要差一万多元。
村民们的小算盘是，房子盖得越多，建材价格就会越下降，说不定以后还会有什么其他的补助一一映秀每家就有东莞出的一万元补助，这是附近很多乡村都没有的。
涨价的小工
李友能很清楚大家心里的小算盘。不过村委会主任兼支书找他谈了话，说得很实在，党员干部肯定得带头。
李友能能选上村民小组长，就是因为在村里有威信。他也很要面子。几个村民小组长，其实是存在竞争关系的，不管要不要进步，他的第一小组不能落在后边。
李友能回家抽了半天烟，决定盖房子。妻子刚要说几句，就被他喝了回去。
联建房不能只有一家。李友能在心里比量了半天，出门去找了平时要好的—个哥们。哥们说没有钱。李友能知道他的脾气，将了一军说，男人能一直住这板房里吗?哥们白认说不过他，答应了建房的事。走出来，李友能轻轻松了一口气。最后，他还是凑足了6家。盖房子的事情就这么定了。
站在村头，李友能大声说，这么大地震再几百年也来不了一次了。
盖房子的7万多元费用里，有相当一部分是人工费。达州、凉山那边的农民都跑过来打工，人工费却翻了番地涨。过去一天不到10元的小工，现在要五六十。木匠、瓦匠也从七八十涨到150元以上。
李友能代表6家人出面，找了一个熟识的包工头，喝了一次酒，商定了一个中间价。
工人许多都是都江堰那边的，就吃住在工地旁的帐篷里。过去冬天是不盖房子的，现在天气这么冷，饭菜里就得多加些肉。
李友能最后还是从银行贷了款。
看见李友能家开始盖房子，就有村民跟着张罗“组合”建房。不过也有人找到他，问别的组占了他们的宅基地，是不是该给点补偿。李友能板着脸说，大家乡里乡亲的都遭了大难，怎么能说这种话，国家给你那么多东西，你怎么不出钱?问的人讨了个没趣，悻悻地走了。
房子盖得很快，工人们也知道在震区马虎不得。倒是有的村民合不得花钱，想把屋里的墙打薄。李友能知道了，扔下烟头寻过去，脸色就有些难看。农民见他直看砌墙的工人，便知道了缘由，连忙喊工人按图纸执行。
2009年到来的时候，这片宅基地上已经有三幢永久性住房起到了二楼，
一幢打好了地基。
镇上干部都贴了好几万了
建材大多是从都江堰的灾后农房重建建材特供站买来的。
2008年12月的最后几天，胡锦涛总书记来视察的时候，红砖运到映秀，算上运费已经是4毛2一块。地震前只有2毛。元旦前一天，李友能就知道有人给免费运砖了——根据总书记的指示，成都军区紧急出动1000多辆军车抢运重建物资。
不过从都江堰拉建材回来仍是件费力不讨好的事。特供站是不赊欠的，都是由李友能先结了费用，拉回来发给农民后，再挨家收钱。
有的人去邻村串门，打听到砖价比自己从李友能手拿的便宜了一分钱，就气呼呼地找了过来。李友能没办法，去邻村一问才知道，他们拉砖的时间比自己晚了好几天。
还有有文化的农民看了电视来问李友能，外边闹金融危机钢材价格都跌到了脚面，为什么他们买的钢筋却越来越贵。李友能张了张嘴，不知道怎么解释。
先垫钱再向村民收结建材款是常事，拖几个星期的也有。李友能为此先后垫了几千元，回家妻子就有些埋怨。李友能赶紧安慰说：“镇上干部都贴了好几万了。”
李友能是2008年换届才被选上来的，村民小组长的椅子还没捂热就地震了。一来二去，顾不上自家不说，还要受误会搭钱。连李友能自己也有些骂娘。不过一遇到村民和施工队谈不拢，他还得替自己人出面。
地震后人心燥。板房间就隔了一层薄铁皮，晚上东家大声了点，西家就扯起脖子骂。邻里间因为晾衣服也会瞪红了眼睛。动不动就说“我家死了人了，还怕啥!”本来赔着笑脸调停的李友能听到这种话也翻了脸：“谁家没死人!”
回到家，他心里难受得很。打开手机，上边存了遇难的小儿子的照片。鬼精灵的孩子，那天怎么就没跑出学校!
麻烦烂多。
全村的耕地几乎都被震垮了。前些天，村干部又开会说给农民上社保的事情。李友能听着听着，心里就有些吃紧：全村将近400人，只给200多个名额，虽然说一个月没几个钱，但涉及分配的问题最难处理。
从水磨、漩口一直到映秀、银杏、威州，213国道上永久性住房进度很不平均。有的地方还是木头、竹席搭成的简易房，有的地方却已经搞了永久性住房落成典礼。不过映秀这边社会关注度高，重建方案要经过上级批准，几个村就都有点慢。
有一天李友能听说从都江堰开来了混凝土车和施工队，帮一里外的第二村民小组建房。原由是有领导要来视察，需要一个示范点。第二村民小组只有20多户人家，盖三栋就可以解决问题。
申请人：张家平
申请人住址：汉滨区新城办大树岭村10组
申请原因：本人原有庄基地三间，于1982年建房三间，因天长日久，地基下陷，造成现住房出现整体下陷，墙体出现裂缝，特别是靠西的一间房子，出现了一指宽的裂缝，险情非常严重，属危房已不能入住，根据实际情况，需要拆除危房，在原有庄基地上重新建房，以解决我们的住房之急，确保家人住房安全，敬请村委会予以批复，急盼！
申请人：张家平
各领导：
你们好：
我是功果桥镇下坞村窝灯组戴永莲户，丈夫胡向东和女儿胡莉婷三人，都是农民。
原和哥原住在一个35平方的矮房里，还有一间破烂的厨房，（下有照片）五口之家地方窄小无法住在一起，实在没办法，只能和亲戚朋友东奔西借，再加上自己的一小小点钱，好不容易建起了两（正房和厨房）小栋砖混房，都是一层（附有照片），再加上我的腿有点残疾，做重的农活都没办法，靠丈夫一个人在外打工，一个月的收入只能维持我一家三口的基本生活，房子建好又欠了3-4万元，生活过得紧张，压得我喘不过气来，以上我所说的情况句句属实。
这时，我想到了共产党，想到了政府，想到了国家的三农政策好，只有你们能帮我，只有你们才能救我们农民于水深好热当中，让我看到了希望，望你们在百忙的工作中能看到我的申请，给予我相应的建房补助，以解决我现在的生活状况，我相信共产党，相信你们政府会给我一个满意的结果，今后我会努力改变自己，争取改变现状，尽早过上好日子。望批准，再此深深的感谢。
下附照片
申请人：戴永莲
联系电话：***
紫阳县规划局：
申请人：刘达勇，男，现年岁，全家人口1人，住洄水镇茶稻村一组。
申请原由：因家住边远，生态环境恶劣，房屋年久失修，已成危房，本村严德军在洄水镇上河坝土管所侧边有地基两间，无法居住，现在洄水镇上河坝拟新建房屋二间，占地面积67.23平方米，经我和严德军共同商议达成地基转让协议，并办理了建设用地批准书，其四界无任何争议，四界为：东齐茶园；南齐本户石坎；西与杨银成外墙壁交界；北齐街道里侧。拟建二层，总建筑面积180平方米，因此，特向紫阳县规划局申请办理建房规划许可证，望贵局审批为盼。特此申请
申请人：刘达勇
市场是多元的。在某一个专业市场中，如房地产市场，也应该是多元的。房地产开发企业，作为一个中间服务组织的存在依据，在于在同等房屋质量的条件下，开发企业提供了比公众自主建房、合作建房的机会成本更低廉的价格；或者说，在房屋售价等同于公众自主建房或合作建房的机会成本的情况下，房地产开发商提供了更高水准的质量。因此，世界上从来就不存在一种排他性的生产模式，而是通过各种模式的并存,以更高效的模式取代传统的模式，但又不排除传统模式生存的多元化格局，这是市场经济的本意所在。
合作建房，应该是多元化的房地产市场中的一元。它有存在与发展的权力。而它的存在与发展，不是可以打破房地产开发企业的垄断吗？
我们都知道垄断会滋生什么！
目前全世界已有80多个国家，建立了10多万个合作建房组织，其中仅美国就有4.7万个，会员1亿多人，占美国人口的1/3。合作建房在住房市场中的比重，美国是10%，在德国甚至达到了30.9%，1996年瑞典合作住宅占到了住宅总量的40%，西班牙25%的住房都是由遍布全国的1.1万个建房合作社建造的。
1.2004年12月18日，北京，于凌罡正式发起合作建房，一群参与者于2005年4月4日成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司，通过聘请专业的服务人员和机构，打理合作建房事宜。合作建房最大的瓶颈是土地问题，于凌罡多次因“拿地”失败铩羽而归。
2.2005年，西安，合作建房计划在几个月后胎死腹中。发起人西安某房地产顾问公司负责人熊晖说，政策不明、合作人缺乏信任等是失败的主要原因。
3.2005年3月，成都,首倡者王劲夫于３月２２日宣布退出组委会。在短短两个月时间，成都个人集资建房组委会的最初１１名成员走向分裂。具体操作方式的不同，是导致双方产生矛盾乃至分道扬镳的主要原因。
4.2005年6月，云南，崔建群与5名联盟会员注资成立云南仁联房地产开发公司，以企业形式率先解决了合作建房的身份问题。此后不久，他去香港为联盟房产开发寻找资金支持。由于香港投资商普遍对内地房地产政策持观望态度，所有努力告吹。他随后把目光转向内地，迄今大大小小的谈判、磋商、探讨、恳求进行了不下20轮，但收效甚微，主要原因是投资人对个人合作建房的回报率普遍不看好。
5.2006年11月15日，温州，个人合作建房联盟委托开发商以1.0458亿元的价格取得了一个25亩地的开发权。温州的成功“拿地”，意味着个人合作建房在国内首次进入实质性操作阶段。
6.2006年12月22日，深圳，个人合作建房组织在三次尝试失败后，终于成功竞拍到位于深圳市宝安金桥工业区的两栋建筑面积为3880平方米的宿舍楼，均价约1556元/平方米。合作建房被成功地转化为合作购房。
7.2006年12月26，杭州，合作集资建房组织托管的恒丰银行因担心政策风险退出，致使原本胜券在握的合作建房突然夭折。
8.2007年1月19日，郑州，一家律师事务所发起的河南广厦个人住宅建设合作社成立，同时公布了全国第一份用法律语言书写的合作建房章程——《河南广厦个人住宅建设合作社公约》。随后，郑州个人合作建房联盟、郑州个人合作建房团等组织相继成立，并开始发布规则、招兵买马。
尊敬上级领导：
我叫彭xx，身份证号是，我是平坝区城关镇顺城巷55号（杨家坝）的农民，家中现共有居住人口9人。由于下列几个原因，我申请拆老房新建住房。
一、我现拥有的房屋，还是1993年自己一个人修建的简陋老房，至今己近二十多年了，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，修修补补又难解决漏雨漏风问题，并且现在已是严重的危房，因而申请拆旧建新。
二、我建房的方案是：
1、申请拆旧建新大约100平方米，建二楼一底平房。
2、另有60平方米房屋严重漏雨，申请维修。
特此申请，敬请审核批准。
此致 敬礼!
2003年12月，北京的于凌罡在互联网上率先提出合作建房后，沈阳、广州、深圳等地个人合作建房成风起云涌之势，但没有一个进入实质性的操作阶段。
2006年底央视《东方时空》联合新浪网所做的调查中，95％的人支持个人合作建房，88％的人表示支持原因是目前房价过高。对于合作建房的前景，看好者很少。开发商更是高喊个人集资建房操作难度大，房屋质量难以保证等口号，极力唱衰。
但就在2006年11月15日，温州个人合作建房项目的委托开发商以1.0458亿元的价格，取得了该市经济技术开发区内一个30亩地块的开发权，此次成功“拿地”被誉为个人合作建房的“破冰”之举。
据当时测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价，能达到个人合作建房低于市场价30％的目标。
但坚冰没那么好破，“拿地”成功不久，温州市国土资源局局长刘允南就直言，温州合作建房谈成功还为时尚早，合作建房人委托房开公司“拿地”，法律上是允许的。问题在于，合作建房人与房开公司的约定能否实现，以及谁来监督房开公司的问题。
“如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”温州市房管局局长胡立同也强调，温州的合作建房是按照房地产开发程序走的，并不是真正意义上的个人合作建房。温州个人合作建房遭遇当头凉水。
两位管理层并不是简单地拿话吓人。2007年3月，温州市启动“网上透明售房”系统，开发项目80％的房子将向社会公开销售。这样，走房产开发程序的合作建房就无法保证256个参与者都能拿到房子。
4月初，项目委托开发商向温州市经济技术开发区管委会经济发展局交齐了立项审批所需的全部材料。按规定，政府在10个工作日内应明确给予是否办理项目核准备案的批复，而温州个人合作建房项目却迟迟未得到任何批复。
之后，温州市政府介入，就该项目成立“领导小组”，由温州市常务副市长徐纪平任组长，成员包括市政府各职能部门有关负责人，研究有关法律法规问题。
8月，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠表态，网络发起个人合作建房有很强的集资倾向，需要正确地引导和宣传。
面对沸沸扬扬的“温州合作建房终结论”，日前赵智强表示，媒体的说法是不对的，目前该项目已处于第二轮集资阶段，明年第三季度交房，初步估计房价将在每平方米6000元左右，比周边房价便宜一半。
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海：温州个人合作建房这一操作模式，直接打破了开发商垄断市场格局，广大中低收入群体真正成为项目“开发商”。
新华网：商品房开发模式下，所有房源将公开销售，房价也将上涨，这不仅意味着256名股东很难如愿买到房子，也偏离了让每个合作建房人买到廉价房的初衷。
浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生：个人合作建房，缺少相关法律、法规监管。一旦合作建房成功，必将对现有的管理体系、房地产开发结构形成冲击。
建设部政策研究中心副主任王珏林：既然个人合作建房目前在法律上没有较明确的规定，就应当按照目前已有房地产相关规定的要求进行操作。
河南大学教授、中国国情研究所特邀研究员巫继学：个人合作建房是一种落后的生产方式，这一点是深层的、内在的，也是致命的，决定了合作建房行之不远。即使成功，也将为日后无休止的经济纠纷埋下隐患。
国土所：
尊敬的国土所领导，您好！
本人系，今年 岁。由于以下几点原因，本人申请自建住房一栋。
一、我家有两兄弟（弟弟28岁，已婚），自我2013年立户，继承父辈于1985年建的简陋土砖房作为本人一家三口饮食起居之地。该屋空间狭小，且因年代过久破损严重，虽经反复修补仍无法解决漏风漏雨问题，因而新建房屋非常必要。
二、我现在居住的房屋一共5间，其中卧室两间、堂屋一间、厨房一间、猪圈一间，真正能供居住的房屋有且仅有两间。我家小孩（女儿，两岁）即将就读幼儿园，日渐长大；同时家有近60岁母亲也一同生活；更有因父亲早逝导致近90岁高龄的祖父、祖母需要本人照料,共享天伦。此时一家四世同堂，住房问题更为严峻，因此新建住房成为家中亟需解决的问题。
三、考虑到一些具体需求，不在以前地基上拆除重建而要重新择地基建房。
1、原有地皮面积满足不了现在建房面积的需求。进深较短、面积狭小，满足不了时下建房的功能需求，更无法满足一个四世同堂家族的住房面积需求。
2、重新拆除旧房建新房需要一笔很大的拆迁费用，将给家庭带来严重的经济负担，本人经济能力方面承担不起。
3、拆除出来的砖瓦已无作用，满足不了新建房屋的材料要求。
四、这些年来，党的政策越来越好，我毕业后也通过自己的辛勤努力工作，收入也一年比一年增加。通过这几年的的奋斗和不断积攒，已基本上攒够了建新房（建成砖混结构房屋）的费用。只要上级一批准我就能马上动工。
五、我建房的方案是：在我家自留地上建一栋平米的房屋，这片土地在现住房旁边，从我父辈就是自家的桔园和空地，已经30多年，并不会动用村里任何他人的共同土地或私有土地，也不影响他人的生活起居，绝不存在损害他人利益或违背他人利益的情况，希望领导批准建新房。
特此申请，敬请审核批准为感。
附：
1、现住房照片
2、生产小组证明
此致敬礼！
申请人：
合资、合作建房由来已久，但上述登记问题一直未能得到明确解决，各地的认识与做法也不尽一致。《城市房地产转让管理规定》将“一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的”作为转让的一种方式，《房地产登记技术规程》则将“合作（联建）协议和产权分割清单”作为初始登记的收件材料。因此，有必要对合作、合资建房的登记问题进行深入的分析研究。
一、合资、合作建房的表现形式
合资、合作建房，主要是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，通过共同出资的方式取得土地使用权，或者一方提供土地使用权，一方提供资金的方式，共同建造房屋，并按照协议约定对房屋进行分割。
合资、合作建房的表现形式主要有以下几种。
1.合资、合作开发房地产。目前一般均以项目公司的形式出现，且以销售为主要目的，本文对此不作探讨。
2.一方提供土地使用权，一方提供资金。这种形式较为普遍，单位、个人自有土地使用权，但缺乏建造资金，与他人达成协议，由他人提供建造资金，房屋建成后，按照约定进行分割，归双方各自所有。
3.多方共同出资，以出让方式取得国有土地使用权后，共同建造房屋。这种形式在乡镇较为普遍，房屋规模一般较小，几方联合出资，通过招、拍、挂的方式，取得土地使用权后申请规划许可，建造房屋后按照约定进行分割。
4.多方在集体所有的土地上，共同建造房屋。这种形式在农村，特别是在一些地方，为集约土地，大搞“中心村建设”，不允许农民独立建房，房屋的设计、建造、分配一般是由集体经济组织统一实施，又称为“村民联建房”。
5.多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种新型合作消费模式。2010年后，在北京、广州、温州等地先后出现，其发展引起了社会各方的关注。
二、合资、合作建房的权属分析
合资、合作建造的房屋竣工时，权属归协议各方所有，还是归规划等相关许可文件载明的主体所有，可从以下几个方面分析。
1.关于合法建造人的问题。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。所谓合法建造，就是按照法律法规的规定，办理了建房的相关批准手续。目前，批准文件主要为建设用地使用权证明文件和建设工程规划许可文件，达到一定规模的房屋还需要提供施工许可文件及竣工验收文件。相关许可文件载明的权利人以及建设单位（人），就应当推定为合法建造人，自房屋建成时合法建造人就取得该房屋的物权。
2.关于合资、合作建房协议的效力。当事人之间关于合资、合作建房的协议，只要不违背法律法规的强制性规定，自成立时生效。当事人关于产权分割的约定，对各方当事人均有约束力。但该协议并不必然产生物权的效力，只能作为将来取得物权的原因文件。如果某合资、合作方并未在相关批准文件上载明，他们之间的协议不会产生对抗第三人的效力。要取得物权，还需要被批准单位（人）的配合并申请相关的登记。只有登记到合资、合作方名下后，才能真正受到物权的保护。
3.关于实际出资问题。合资、合作方是否提供资金，是民事上认定权属的重要依据之一，“谁出资、谁所有”也是民事审判认定权属的基本原则。人民法院行使司法审判权，可以对出资情况进行审查，并据此作出判决。对于房屋登记机构而言，既无法进行审查，也没有审查的职责，无需进行审查。
4.关于生效法律文书取得物权问题。物权的取得有原始取得、继受取得两种。人民法院在审理合资、合作建房纠纷时，也应当遵循《物权法》相关物权取得时点的规定，对于合法建造人可以直接确权，对于依照协议要求分割产权的，应当判决被批准建造人协助履行转移登记手续，而不宜直接确权。但大部分人民法院在处理此类案件时往往只重结果，而不注重说理分析。有的调解案件甚至只有调解结果，而无任何事实方面的描述。
三、合资、合作建房的登记问题
通过对合资、合作建房的权属分析，对于登记机构而言，只要把握“合法建造主体”这个关键，即可顺利进行登记。
1.对于一方提供土地使用权，一方提供资金的合作建房的，因为土地使用权属于其中一方，相关的规划等许可文件也只能属于该方。登记机构只能为相关文件载明的建设主体办理初始登记，再根据双方的申请办理相应的房屋转移到另一方名下的转移登记。
2.对于土地使用权为各方共有、各合作方均为建设工程规划许可证载明建设主体的，可以依据合资、合作协议为他们直接办理初始登记。
3.对于新型的个人合作建房模式，由于一般是委托房地产开发企业进行，仍须按照房地产开发的模式办理相关登记。对合作人来说，享受的仅仅是价格方面的优惠。
因此，对《房地产登记技术规程》中合作（联建）房屋办理初始登记要作全面的理解，不能理解为合作（联建）房屋只能办理初始登记，只有一定条件下，经批准的合作（联建）房屋也就是土地、规划文件中的主体就是合作各方的前提下，才能为他们直接办理初始登记。
另外，合资、合作建房的登记中，还需要注意以下几个问题：
1.基本单元问题。当事人对于房屋的分割约定不一定符合房屋基本单元的规定，当事人应当对原约定进行变更，以满足登记的要求。对于无法分割的房屋，可以依约定登记为按份共有。
2.转移登记的税收问题。财政部、国家税务总局[2000]4号批复明确，“甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税”。对于登记机构而言，应当要求提供契税完税凭证，至于如何征收、征收多少，由税务部门依法核定。
3.法律文书的审查问题。人民法院、仲裁委员会对合资、合作建房从出资的角度进行确权，登记机构不应当进行实质性审查，而应当根据其内容进行相应的登记，登记时仍然要注意查看相关批准文件载明的主体。至于何种登记类型，人民法院并不能进行干涉，一般也不会干涉。如本文所举的案例，规划许可的合法建造人为张乙，张乙尽管未登记，但自建造完成时已经取得物权，法院判决并未说明是原始取得还是继受取得，而是直接判决张甲取得部分房屋物权，登记机构应当先办理张乙的初始登记，再办理张甲的转移登记，也可以予以合并办理。如法院或者张甲认为自己符合建房条件，属于原始取得，规划部门许可手续有误，可申请规划部门变更规划许可证。如规划部门变更规划许可证主体为“张甲、张乙”，登记机构可直接为张甲、张乙办理初始登记。
4.批准文件不一致问题。因职能部门原因，有时会出现土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收文件主体不一致的情况。登记机构应当严格审查，发现上述问题可要求当事人补正，不能补正的可以“申请登记的内容与有关材料证明的事实不一致”为由不予登记。
一、由于房屋建成时间较早，外观较旧，内部也基本无装修，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，修修补补难解决漏雨漏风问题，所以有必要新建房屋。
二、虽然房屋有xx间，但家里粮食、杂物较多，其中大部分房屋已被占用，实际居住面积较少。同时家里人口数量也较多，大儿子已经结婚并生了孙子，三世同堂挤在一起居住，生活较为不方便。
发表时间：2011-7-6 15:07:17 作者：罗雷 来源：右江区国土资源局地籍股 浏览：2038
一、申请建房及建房验收程序
1、需建房户持《建房报告》到当地辖区村民小组、村委会,核实盖章；
2、建房户持《建房报告》到国土所提出建房申请并领取《农村居民建设住宅用地申请表》；
3、建房户按要求填写好《农村居民建设住宅用地申请表》后，给村民小组、村民委审查并签署意见。如新申请空地建房，还应当在村民小组内公告；
4、建房户持《农村居民建设住宅用地申请表》等申请材料交由国土所初步审查；
5、国土所初步审查合格后，到实地调查，内业绘制建房位置红线，在《农村居民建设住宅用地申请表》内出具审查结论意见；
6、国土所将农户相关建房材料报乡镇人民政府审核；
7、乡镇人民政府审核合格后，由国土所将建房材料报国土右江分局审查；
8、拆旧建新类：由国土右江分局审查合格后报市国土资源局审批；
9、如为新申请空地，由国土右江分局审查合格后报市国土资源局审查；审查合格后，由市国土资源局上报市人民政府审批；
10、审批材料由市国土资源局返还国土右江分局，国土右江分局返还国土所，国土所通知建房农户领取建房审批材料并签收；
11、农户根据国土所绘制的建房红线图实施建房，如对建房红线图有疑问，可申请国土所实地放线。
12、建房农户建房竣工后，持原建房审批材料到国土所提出建房竣工申请；
13、国土所初步审查材料合格后，约定时间实地验收。
14、对验收合格的农户，由国土所绘制宗地草图、宗地图，四周邻居在《地籍调查表》上签名认定界线无异议。对超过审批面积建房的农户则进入监察程序处理后方可进入发证程序。
15、国土所将审查合格的材料交国土分局审查、国土分局审查合格后报市国土局审查、市国土局审查合格后报市人民政府审批。
16、审批材料由市国土资源局返还国土右江分局，国土右江分局返还国土所，国土所通知建房农户领取《集体土地使用证》并签收；
二、拆旧建新需建房材料
1、建房申请报告（须有村民小组及村民委员会意见并加盖公章）；
2、《农村居民建设住宅用地申请表》一式二份（表中各项内容要求务必填完）；
3、土地使用证原件；
4、身份证及户口簿复印件（属城区内的须加盖户口所属辖区派出所户口专用章，各乡镇则由国土所工作人员核实原件后签字确认。户口簿复印件包括户口簿第一页“户主、住址”的内容）；
5、市建设与规划委员会核发的《建设用地规划许可证》（城市规划区内及百里文明河谷两岸沿路两侧500米可视范围内申请建房的须先取得市建规委的规划红线）。
6、各乡镇国土所收件清单一式二份（国土部门、交件人各持一份）。
三、申请使用新空地需建房材料
1、申请使用新空地建房报告（须有村民小组及村民委员会意见并附有已将村民申请使用宅基地情况在本集体经济组织或村民小组张榜公布期满后无异议的证明、加盖公章）；
2、《农村居民建设住宅用地申请表》一式二份（表中各项内容要求务必填完）；
3、身份证及户口簿复印件（属城区内的须加盖户口所属辖区派出所户口专用章，各乡镇则由国土所工作人员核实原件后签字确认。户口簿复印件包括户口簿第一页“户主、住址”的内容）；
4、市建设与规划委员会核发的《建设用地规划许可证》（城市规划区内及百里文明河谷两岸沿路两侧500米可视范围内申请建房的须先取得市建规委的规划红线）；
5、申请建房方位示意图一份；
6、属分家另立户的应附分户协议书及原宅居地土地证复印件；
7、各乡镇国土所收件清单一式二份（国土部门、交件人各持一份）。
四、建房面积标准及相关规定
1、根据广西壮族自治区实施《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：
“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅，必须符合乡（镇）土地利用总体规划，结合旧村改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地，严格控制占用农用地。新批准宅基地的面积按如下标准执行：（1）、平原地区和城市效区每户宅基地面积不得超过100平方米。（2）丘陵地区、山区每户宅基地面积不得超过150平方米。
2、根据国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第五十一条按照本规定：原确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
五、备注
1、对拆旧建新申请建房户主与《集体土地使用证》登记土地权利人不一致的，需办理土地变更登记后，方可进行建房申请程序。
2、根据广西壮族自治区实施《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定：
农村村民申请使用集体土地建住宅，有下列情形之一的，不予批准：（1）原有宅基地面积已达到本办法第四十五条规定的标准的；（2）出租、出卖原住房的；（3）年龄未满18周岁的人要求另立门户的；
摘要：合作建房在中国作为一种较为新颖的建房模式，于20世纪末先后在北京、温州、上海等20多个省市进行尝试。合作建房有着解决信息不对称、产品价格低廉等优势，但是在中国的实践过程中也遭遇了很多的困难。通过文献查阅整合、实地调研考察以及相关发起人走访等方式，以温州合作建房作为典型案例，揭示个人合作建房在中国的发展现状，比较分析个人合作建房在我国发展的可行性以及发展障碍，并提出相关政策建议。
关键词：温州模式，发展现状，存在问题，政策建议
中图分类号：F293.3文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）08-0048-54收稿日期：2014-05-22
1 个人合作建房简介
在目前中国的法律、法规和国家政策允许的范围内，个人合作建房是指依法具有完全民事行为能力和一定的购房能力并愿意在某个城市居住的多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种合作消费模式。
2 前提
就目前而言，我国城镇住房矛盾突出表现为住房供应体系不完善。五分模型将商品住房进一步细分为高档、中档和普通三类，并分别指出了合适的供应比例，如表1所示。
对于高收入者，商品房的高价对其影响不大；对于低收入者，有国家的住房保障措施。而一部分收入在一定水平之上，不符合廉租房、经济适用房的申购标准，但却又无力购买高价商品房的群体却陷入两难的境地。表1所示的最佳供给比例与我国现在收入结构水平是不对称的。在中国，目前大部分人都是中低收入人群，而现有的廉租房和经济适用房无法满足他们的需求。从国际经验来看，合作建房可谓是一种成功的解决住房问题的模式之一。这也为合作建房在中国的发展提供了信心。
个人合作建房在中国的发展还处于初期，虽有发展，但是几乎没有完全成功的案例。我国的法制建设、住房政策以及社会氛围等都还没有为个人合作建房提供充分发展的土壤。不过，近年来，越来越多的人开始关注个人合作建房，国家政策也有向合作建房倾斜的趋势。根据民意调查，大多数人对个人合作建房的发展还是给予一定希望的。
3 温州理想家苑实地调研结果
3.1 温州理想家苑简介
温州市场营销协会法人代表、秘书长赵智强被称为“中国个人合作建房破冰第一人”。他联合协会成员、白领等200多人，建造个人合作房“理想家苑”。
该项目建设中有颇多曲折。首先是在立项审批环节屡受延宕。2006年“理想家苑”项目拿地成功。由于无法判断其究竟是属于保障房还是商品房，该项目迟迟未能拿到开工证，其间赵志强更是面临着“非法集资”的指责。之后，住建部到当地进行三次调研，确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目终于拿到建设许可证。在经历种种波折后，“理想家苑”由理想变为现实，7栋小高层、多层建筑共256套建成。当年定下的项目最终建设成本在7000元/平方米，房价比周边商品房低40%。赵智强说，2006年拿下该地块的时候，周边房价普遍涨到15000元/平方米。为价格上的优势，当初有500多人要求合作建房，最后确定256户。
至2013年8月调研之日，理想家苑小区建设已基本完工，但尚未有人员入住。而因建设周期长于预期，综合考量通货膨胀、物料和施工人员成本上涨以及被腐蚀材料的替换等原因，理想家苑的建设成本上升，已与周边房价基本持平。
3.2 问卷调查结果
3.2.1 问卷基本情况介绍
（1）问卷发放地点：浙江省温州市龙湾区。
（2）共投放400份调查问卷，回收376份，有效问卷为357份。
（3）被调查人群身份：温州当地的市民，外来务工人员，房地产中介；有效问卷中年龄分布：20-35岁102人（28.57%），35-50岁199人（55.74%），50岁以上56人（15.69%）。
（4）从中筛选出一些对我们的研究有价值的问题，综合使用Excel和SPSS进行统计分析。
3.2.2 对合作建房了解程度
调查问卷显示，对于接受调查的三个年龄段人群来说，35-50岁之间的人群对合作建房的了解最多，只听过或者有一定了解的大约占到了71.43%；其次是50岁以上人群，这一比例约为35.68%；最少的是20-35岁人群，只有大约29.41%。问卷调查显示，对合作建房没有了解或者没有听过的人群中，大部分为暂时没有购房需求，或者是购房资金来源为单位公积金或父母亲友资援，这一原因在20-35岁人群中尤为显著。一个有趣的现象是，对合作建房的了解程度与个人的教育程度并无很大关联，无论是小学、初中还是高中及以上学历的人群，对该项统计的结果并没有呈现出很大的差异。
在调查人群当中，大部分人对合作建房不太了解，表示没听过这种建房方式，或者是即使听过也不太了解。由此可见，合作建房在中国民众当中的认知度并不是很高。
3.2.3对合作建房的态度
大部分人对于合作建房了解都不是很多，在了解合作建房的人当中，约有1/3的人并不看好这种新的建房形式；而约有一半的人持观望态度。由此可见，合作建房这种建房形式，虽在国外已经获得较为成熟的发展，但在中国仍然处在初级阶段，群众的认知度并不是很高。就现阶段合作建房在中国的表现来说，并不是很理想。但还是有相当一部分人对合作建房未来在中国的发展充满信心。
3.2.4合作建房的优势
调查问卷采取多选和补充的方式来调查个人合作建房的优势，利用SPSS对调查问卷结果进行统计。在对合作建房有了解的141人中，对合作建房优势的看法为表2所示。
从统计结果来看，大部分人认为合作建房的吸引力在于，相对于商品房来说，价格大大降低。在261次选择中，这一选择达到了49.43%，接近一半。同时，相当一部分人认为合作建房这种组织形式可以一定程度上保障每位参与者的权利和义务相对公平，这一比例达到了总选择中的35.25%。极少数的人认为合作建房的优势在于促进邻里和谐和提高社区服务质量。endprint
3.2.5参与合作建房的顾虑
同样，调查问卷采取多选和补充的形式来调查参与合作建房的顾虑。结果如表3所示。
从结果看以看出，大家对于参与合作建房持谨慎态度，有着多方面的顾虑，各种选择所占比例基本持平。其中，资金筹集与资金安全、合作建房缺乏相关法律法规是大家最关心的问题。随着合作建房逐渐发展成熟，产权问题和获得土地方面的问题并不是大家参与合作建房最为主要的障碍所在。
此外，在其他项中，一些人认为参与合作建房还顾虑房屋最终是否能真正建设完工，这从侧面反映了大家对于合作建房牵头方的不信任，认为具有较大风险。
3.3 理想家苑的情况解析
通过调查问卷的分析结果，笔者走访相关部门和单位，采访业主代表，结合理论分析，对温州合作建房——理想家苑，在以下几个方面做出了辩证思考。
3.3.1 拿地问题
个人合作建房的拿地过程，如果是公开竞标的话，可能会面临房地产商的强劲竞争，从而使得实际拿地过程困难重重。但从理想家苑的实地调研来看，真正限制合作建房发展的并非是拿地问题。温州营销协会是理想家苑小区建设的牵头人，表示在一二线城市的中心区拿地确实非常困难，在缺乏政策支持的情况下，是无法与一些大型的地产商相竞争的。但是在其郊区获得土地还是相对容易和轻松的。就以温州理想家苑为例，其鹿城区东郊获得的土地，是属于旁边江前村的土地。通过和江前村的村民合作，使村民成为其会员，并在房价上给予优惠，来廉价获得土地。并且目前也通过各种方式，在北京、郑州、武汉各地也都拿到了土地，所以土地对于他们来说并不是太大的问题。
3.3.2 建设问题
通过合作建房模式建成的理想家苑小区耗时长达7年之久，从2006年开始筹划开始，至2013年小区才基本完成建设。作为一种新的尝试，因为缺乏相关的法规制度，理想家苑在前期建设过程中就困难重重。住建部到当地进行三次调研，才确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目才终于拿到建设许可证。此外，因为牵头人在与相关机构的协调上耗费大量时间，使得原本承诺两年交房的小区迟迟没有竣工。一方面，由于在小区业主、牵头人以及承建方三方之间缺乏有效沟通机制；另一方面，由于信息不透明，业主之间以及业主与牵头人之间利益博弈，使得各种纠纷层出不穷。这些因素都阻碍了施工的顺利进行，施工耗时加长，资金出现明显缺口。长时间未交房，又一味提高房价，引起小区业主的极大不满。时至2013年8月，小区还暂无成员入住。
3.3.3 组织形式问题
在温州理想家苑小区建设过程中，牵头方委托房地产企业拿地（在温州，无房地产开发资质的个人不能拿地）。将个人资金存入银行专用账户，在营销协会（代表个人）、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下，才能动用资金。
温州营销协会称，理想家苑所采取的组织形式是会员制，选取业主（会员）代表的措施来代表业主行使投票的权利，而业主代表的选取却并没有全部通过集体选举产生，业主代表中只有不到1/3的是由业主选出的，而其他的都是营销协会和当地的江前村的村委干部内定产生的，所以在很多时候代表们无法代表全部业主权利，常常会因为约束机制的失灵，给会员造成利益的损失。
会员和协会之间存在高度的信息不对称问题，会员对住房建设的进展和相关情况少有了解，双方缺乏有效沟通的渠道，长此以来业主们对营销协会失去了信任，引发出各种纠纷和矛盾。
3.3.4 分房方式问题
理想家苑采取的合作建房分房方式简要描述为：先到先得，按资购房。即先交钱的人先选房，按照先来后到的方式；同时，交钱多的可得面积较大的房，交钱少的则只能购得面积相对较小的房屋。这是一种较为原始的分房方式。在参与人员较少的情况下，这种方法勉强可以，但是当参与人数较多时，就会出现问题。
首先，信息难以做到透明，业主对于选房过程没有清晰的认知，可能会因交钱的次序和分房不公而出现纠纷和混乱。
其次，存在委托代理问题。业主们对市场营销协会缺乏有效的监督，而市场营销协会极有可能会为了自己的利益，扣留好的户型和楼层，然后进行售卖，损害业主利益。
所以这种分配方式是非常不科学的，必须改进。
3.3.5 产权获得方式问题
浙江汉桥律师事务所王磊律师认为，根据现有规定，合建一方不因没有房地产开发经营权，而被认定合同无效，只要办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续，或者合建合同双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，又能补办土地使用权变更登记手续的，可以认定为有效。另外，合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。在这个过程中，政府的态度很关键，而完善法规、建立完整的保障房体系，都是政府亟待解决的问题。
4 政策建议
4.1 借鉴国外经验，完善相关规章制度
中国个人合作建房的蓬勃发展需要必要的法律制度、房地产相关政策及良好的社会氛围。法律上，政府应出台相关法律法规来指导、规范、监督住宅合作社的成立和发展。此外，由于可能出现的投机性炒房使个人合作建房变质的情况，其实温州理想家苑也因为各种原因和问题，由最初的合作建房的性质逐步转变为商品房，到后面其合作建房房产和商品房的交易平台和交易方式几乎相同，这其中温州营销协会蚕食了大部分利益——不断地要求会员补充资金，不断延长交房时间，资金运用和建设进度不公开、不透明等，这些都需要制定并完善相关法律来对这种行为加以杜绝、打击。
4.2 出台优惠政策，普及相关知识
在德国，住宅合作社是住宅建设的主要形式，有近1/3的住宅由住宅合作社建造。政府也在长期低息贷款、借款保障、税收及租金补贴、土地提供等方面给予多方面的扶持政策。相较之下，在相关优惠政策上，我国政府做得还远远不够。endprint
政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。
此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。
这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。
4.3 加强风险控制，建立责任追究机制
做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。
具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。
参考文献：
1.吴慧.个人集资建房的运作模式研究.绍兴文理学院学报.2007.6
2.张静.个人集资建房——一种新的房地产模式的利益风险分析.特区经济.2006.1
3.郑晓军 罗林 董燚.个人集资合作建房管理创新.石家庄经济学院学报.2006.29
4.尹珊珊 迟方旭 尹彦芳.国外合作建房对中国相关制度建立的借鉴意义.消费导刊.2007.2
5.沈燕 侯箴.国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示.武汉冶金管理干部学院学报.2001.3
6.中华人民共和国国家统计局.2007年统计年鉴.http：//www.stats.gov.cn/
7.吴彬.个人合作建房若干法律问题研究.中国房地产.2007.10
8.王恒恒.个人合作建房的经济与法律分析.前沿.2005.11
9.周海婷.合作建房模式及实施中的困难.城乡建设.2007.12
10.冯正元.合作建房如何避免纠纷.湖南经济.2003.1
作者简介：
高淑倩，武汉大学经济与管理学院本科生。
吴桐，武汉大学经济与管理学院本科生。
王春敏/责任编辑endprint
政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。
此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。
这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。
4.3 加强风险控制，建立责任追究机制
做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。
具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。
参考文献：
1.吴慧.个人集资建房的运作模式研究.绍兴文理学院学报.2007.6
2.张静.个人集资建房——一种新的房地产模式的利益风险分析.特区经济.2006.1
3.郑晓军 罗林 董燚.个人集资合作建房管理创新.石家庄经济学院学报.2006.29
4.尹珊珊 迟方旭 尹彦芳.国外合作建房对中国相关制度建立的借鉴意义.消费导刊.2007.2
5.沈燕 侯箴.国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示.武汉冶金管理干部学院学报.2001.3
6.中华人民共和国国家统计局.2007年统计年鉴.http：//www.stats.gov.cn/
7.吴彬.个人合作建房若干法律问题研究.中国房地产.2007.10
8.王恒恒.个人合作建房的经济与法律分析.前沿.2005.11
9.周海婷.合作建房模式及实施中的困难.城乡建设.2007.12
10.冯正元.合作建房如何避免纠纷.湖南经济.2003.1
作者简介：
高淑倩，武汉大学经济与管理学院本科生。
吴桐，武汉大学经济与管理学院本科生。
王春敏/责任编辑endprint
政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。
此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。
这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。
4.3 加强风险控制，建立责任追究机制
做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。
具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。
参考文献：
1.吴慧.个人集资建房的运作模式研究.绍兴文理学院学报.2007.6
2.张静.个人集资建房——一种新的房地产模式的利益风险分析.特区经济.2006.1
3.郑晓军 罗林 董燚.个人集资合作建房管理创新.石家庄经济学院学报.2006.29
4.尹珊珊 迟方旭 尹彦芳.国外合作建房对中国相关制度建立的借鉴意义.消费导刊.2007.2
5.沈燕 侯箴.国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示.武汉冶金管理干部学院学报.2001.3
6.中华人民共和国国家统计局.2007年统计年鉴.http：//www.stats.gov.cn/
7.吴彬.个人合作建房若干法律问题研究.中国房地产.2007.10
8.王恒恒.个人合作建房的经济与法律分析.前沿.2005.11
9.周海婷.合作建房模式及实施中的困难.城乡建设.2007.12
10.冯正元.合作建房如何避免纠纷.湖南经济.2003.1
作者简介：
高淑倩，武汉大学经济与管理学院本科生。
吴桐，武汉大学经济与管理学院本科生。
