投资地产项目分析报告（精选10篇）
房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。这些风险严重的制约着房地产的发展，本文对我国房地产项目的投资风险做一个全面的研究与分析，同时给出相关的建议以供参考。
关键词：房地产项目；投资风险；风险分析
1房地产的概念
房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
2房地产项目投资的内涵
房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益;企业投资注重于利润指标;购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源(包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。
3我国房地产风险分析
我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。
4房地产投资机会与建议
正像股市一样，投资者很难把握到房地产市场的动向。很多人希望房价能下降，但是如果降了大家就会买吗?出于囚徒困境的心理，人们大多是丧失投资良机或者过早进入。在市场行情热涨的情况下，我们也需要把握投资机会，从而获得较高的利润。
4.1关于投资区域，如何选择
不同的区域有不同的房地产发展前景，所以投资房地产实质上是投资该区域的发展前景。所以需要分析区域投资环境，选择好的投资区位，寻找投资机会。良好的投资区位包括：交通、学校、医院、菜市场、商贸、良好发展前景等因素。
4.2面对拿地热潮，抢还是不抢
从往年的一些成交价来看，土地市场有呈现泡沫化的趋势。而品牌开发商加大囤地力度，他们更看重的是未来两年的房地产市场行情，而中小开发商，应充分考虑自身的发展战略，政策的波动性依然是高地价的最大风险，因此在市场环境狂热的情况下需要理性拿地，在市场环境低迷的时候应储备土地。
4.3强调项目可行性分析和市场监测
可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费用。财务费用主要分析成本与收益，一般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析、动态投资回收期、内部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面进行合理评估。这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。
进行充分的市场调研和监测，对供求变化做出良好的反应。须委托专业咨询公司对房地产市场的供求状况进行调研，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供需失衡的风险。
5结 语
一、房地产开发项目风险分类
房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、前期工作阶段风险、项目建设阶段和租售阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。
（一）投资机会选择和决策阶段风险
此阶段是关系到房地产开发项目成败的最重要的环节。由于房地产开发受到国家和地区的政治、经济和社会等宏观因素的影响，因此应该结合市场供求关系制定出满足市场需求的房地产开发策略，以及在何时、何地、开发何种类型的房地产。
这个阶段的主要风险有：第一，政治风险。即由于国家政策的变化所引起的房地产开发商经营受损的可能性。政治风险包括国家产业政策、土地制度、城市规划政策、环境保护政策等变化都会对房地产投资决策产生很大的影响。第二，经济风险。经济因素是关系到房地产开发成功与否的前提和条件。具体表现可分为经济形势、市场供求、通货膨胀的影响。第三，技术风险，各类开发项目因具有不同的功能、用途及技术经济特性而承担不同的风险。开发前应该做好水文、地质勘查及可行性分析，以避免承包商技术水平落后，施工方案、方法选择不当而造成的房地产质量有问题的严重后果。第四，管理风险。一个好的房地产开发决策离不开管理层正确的的决策和领导。由于经济发展存在周期性，供求关系随时间变化，结合房地产的不可移动性，管理层在开发时机的选择上存在风险。
（二）前期工作阶段风险
为了给开工建设做好准备，开发商首先通过征地拆迁获取土地，通过工程规划和设计，尽量规避政治风险、经济风险、技术风险、管理风险和自然风险等，从而得到一个满足城市总体规划要求的项目规划。其中，政治风险主要来自土地制度风险、审批手续风险、城市规划风险;经济风险主要来自征地拆迁风险和开发成本不确定、利率变化等融资风险;技术风险主要来自开发方案选择风险、建筑设计风险等;管理风险则涉及合同、决策风险;由气温变化和现场地质变化带来的自然风险也必须考虑在内。
（三）项目建设与施工阶段风险
为了保证按期按量、安全保质地完成房地产建设，工程施工部门应做好开发项目施工工期控制，在保证工程质量的基础上尽量减少成本。最后施工验收部门全面检查工程建设结果，并与相关单位结清各项权利义务关系;销售部门以预租、预售的方式提前落实客户、回笼资金。此阶段的特点是风险大收益高。此时同样面临政治、经济、技术、管理和自然风险，但是风险有了新的表现形式。政治风险涉及建设法规变化风险和文物保护风险;经济风险有招投标风险、预售收益资金流风险、金融政策和利率变化等融资风险;技术风险包括建筑材料变化风险、建筑设计变更风险、项目质量风险;管理风险主要是合同风险和工期延误风险;以及气象、自然灾害变化带来的自然风险。
（四）租售阶段风险
房地产租售阶段的风险主要是经济风险。第一，是找不到用户，即有效需求不足风险。第二，融资成本增加风险。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售。若采用预售可以提前回笼资金，减少项目贷款额，节省利息，从而降低融资成本增加风险。但是，一旦出现房价上涨的情况，开发商就失去了房价上升可能带来的超额收益。由于房地产价格的随机性，所以收益具有不确定性。即销售的收益取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择;在房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率时滞后销售有利。此时的政治风险、管理风险和自然风险依然存在。政治风险来自住房制度改革和税收政策变化风险;技术风险主要来自合同风险;同样，自然灾害风险依然存在。
二、房地产开发投资项目风险分析方法
（一）头脑风暴法
针对开发商提出的议题，有关房地产开发投资和相关领域的专家开会讨论，得出房地产开发投资风险的评估结果。开会过程中要求自由气氛，并且不可以在会上批评别人的意见，这样才能尽可能多地产生新的想法和创造性的想法。
（二）德尔菲法
德尔菲法是专家之间不进行讨论而只与调查人员联系，匿名收集意见的方法。针对专家提出的问题经过反复收集、归纳、修改，最后汇总成看法趋于一致的预测结果。
（三）盈亏平衡分析法
在一定的市场和生产能力条件下，根据产量、成本、收入之间的相互关系，找出项目盈利与亏损的临界点，即盈亏临界点，以此确定相关经济变量允许变化的最大范围，以期获得最大受益。
线性盈亏平衡分析法的图解法：横纵轴分别表示开发面积和开发成本或收益。在坐标系中画出总成本与总收益曲线，如图1所示：
其中总成本曲线是固定成本曲线与可变成本曲线之和，两条曲线的交电就是项目的盈亏平衡点，即在开发面积为Q点时，总收益等于总成本，该交点为盈亏平衡点。在盈亏平衡点以下，即开发面积小于Q时，总收益小于总成本，项目发生亏损;在盈亏平衡点以上，即开发面积大于Q时，总收益大于总成本，项目可以盈利。盈亏平衡点越低，项目盈利的可能性越大，发生损失的风险越小。
（四）敏感性分析法
敏感性分析用于测定房地产开发投资项目评估结论的稳定性和可靠性。研究和分析由于一些不确定的变量发生变化时引起房地产项目的经济效益发生变动的灵敏程度。如果主要变量很小的变化却对项目的经济效益影响很大，则认为该项目对变量的不确定性是敏感的。
（五）概率分析法
当房地产投资不确定因素的变动偏离均值较大并具有偶然性时需要用概率分析的方法进行预测。第一，分析与净现值有关的不确定性因素;第二，确定各不确定因素在每种情况下可能发生的概率，满足在0和1之间且概率之和等于1;第三，计算各种情况下的净现值，包括各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值的期望值。各年净现值期望值E (NPV) 等于各年的净现值与发生概率的乘积之和;第四，整个项目寿命周期净现值的期望值为上述各年净现值E (NPV) 进行折现再求和。判断依据是：项目净现值期望值大于0，则项目可行;否则，项目不可行。
计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数。各年净现值的方差为{第t年净现值-E (NPV) }的平方与概率的乘积之和。进一步对标准差开方得到净现值的标准差。整个项目寿命周期净现值为第t年净现值的方差折现求和再开方。
净现值标准差反应各年净现值的离散程度和整个项目寿命周期净现值的离散程度，一定程度上能说明项目风险的大小。但由受期望值影响较大，净现值标准差得出的结论未必准确。采用标准差系数可以消除以上影响，即用整个项目寿命周期净现值标准差/E (NPV) ，比值越小，项目的相对风险越小;反之越大。
三、房地产开发投资项目的风险防范和控制
（一）风险预防
风险预防是投资者在房地产开发投资风险发生前识别潜在的风险因素并采取某些措施，以消除或减少损失。例如，研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义;有必要在开发前做好市场调查及可行性分析，从而确定最佳的开发类型;利用保护装置防止意外事故的发生，并对危险品采取控制措施，因为这些风险出现的机会很少，但是一旦出现，造成的灾害是相当严重的。
（二）风险回避
风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的方法，通过有效的回避措施，避开风险源或改变项目目标与行动方案而完全消除其可能带来的危害。不足之处在于在风险回避的同时，也放弃了收益的机会。作为一种消极的风险规避方式，常用的风险回避情况有两种：第一，放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。如在房地产投资决策阶段，开发商通常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和评估，放弃在风险比较大的时间点进行开发。如当膨胀率下降，会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，如果房地产投资者预期到这一点，则可以放弃选择在此时投资，从而避免风险;或者取消某个房地产开发项目，如预期伊朗地区发生战争的可能性比较大，那么，投资者可以放弃该地区的房地产开发投资计划。第二，改变房地产开发的用途、地段或开发方式。开发商可以通过调查研究了解在某地段从事商业物业开发风险较大，从而转向前景比较好的住宅物业的开发，即开发商可以通过改变开发性质来避开项目风险。
（三）风险自留
高收益是与高风险相伴的，回避风险过度也会丧失大量的盈利机会。有时采取风险自留的风险防范措施反而可以获得较高的收益。风险自留是指房地产投资者凭借自身实力主动来承担风险的方法。适用于在房地产项目的开发过程中，风险发生的概率很小，造成的损失也很小，投资者必须承担一定的风险才有可能获得超额收益。这种承担风险是积极的，投资者在对宏观经济环境变化带来的政治风险和经济风险进行充分的识别、分析和预测的基础上，充分认识项目本身的技术风险和管理风险以及自然风险，对风险可能造成的损失有比较准确的评估。采取风险自留方案的原则是所承担的风险必须和所能获得的收益平衡;风险所造成的损失不应超过房地产投资者的承受能力，而这就要求采取风险自留的前提是掌握较完善准确的相关信息。
（四）风险分散
【关键词】房地产投资；基金投资；项目财务监管
房地产投资基金属于投资房地产行业的一种投资基金，可以按照是否直接投资到房地产上，将其简单的分为直接投资房地产行业公司发行的股票或者是间接投资房地产产业基金，也是我们常说的房地产抵押金。房地产抵押金主要借助投资房屋或者是抵押贷款的方式进行间接性的房地产投资。早在上世纪六十年代，美国就已经首先进行了房地产投资资金活动，但是由于这项工作风险性比较大以及收益不稳定等特点，美国又出现了房地产投资商开办的房地产信托基金，并且信托基金中，汇集了相当多的消费者的资金，通过这种方式为房地产业的发展提供了机会，使用这种方式进行大量融资。目前我国房地产投资基金行业还处于萌芽阶段，各方面法律政策不仅没有相应的扶植政策，反而在一定程度上会阻碍该行业的发展。本文将对如何提升我国房地产投资资金投资项目方面的财务监管存在的问题进行简要分析。
一、实施整体财务监督的基本原则
目前我国的房地产投资资金投资项目当中，资金投资的总体是开发商、投资的基金以及相关投资者这三方人士，三方人士之间相互配合，运行所有的资金对外进行房地产项目投资。所以作为房地产投资基金以及投资项目的财务监管方面，应该时刻根据时代的步伐走，使用比较灵活多变的监管方式对其进行监督与管理，保证房地产开发工程项目投资基金以及开发商等基本资金来源方面可以有效的沟通。
我国房地产投资行业战略性比较低，房地产投资资金方面，在认定一项开发工程时，会将手里的资金对其无限制投放，并且属于不计代价的投放，适中采用比较单一的投资行为进行投资，并不是为了掌控房地产方面开发的项目而去运营的。
房地产投资基金本身属于金融行业的一份子，自身具有明显金融性，并且基金向外的投资项目不属于直接参与到所在公司日常管理中的一部分，所以必须重视这部分资金的项目外部监督。
在进行房地产投资基金投资项目财务监管的时候，必须要采取适中的原则，首先要保证资金正常使用，在正常使用的情况下还不能够因为要对这部分资金进行监管，就影响这部分资金的正常运行。针对部分资金而排出的监管代表需要和项目决策层相互联系、相互配合，保证基金预算、计划等方向以及范围都在预算之内。在实际工作中，可能会发生超出预算的范围，在发生这种情况的时候，必须要报请项目公司，由项目公司和基金方面进行相互协商，制定相关增补计划之后，再对这部分计划进行签批。整体监管的重点在预算外的部分，并且对大额度的计划外资金使用也要进行严格把关，并且要注意整体工程的回笼资金回收工作的进展。
进行资金对外投资，完全等同于项目自身投资者和项目所在公司进行合作，所以想要相互协调配合，收线要满足监管的需求，但是却又不能过于死板。需要将基金和项目公司以及整体股东们整合到一处，加大他们之间的沟通协调，及时找出问题，并对问题进行解决，保证企业整体的高速运转。
二、房地产投资资金投资项目财务监管工作关键点
在签订投资框架协议之前，要对投资项目公司自己拿出的财务相关的资料进行全方位调查，介入公司进行深入调查，并且对这部分资料进行判断，保证资料的真实性以及严谨性。调查工作最好由中介去做。
派出己方单位比较相信的财务工作人员进入到监督小组内，并且要保证派出人员的通讯随时保持畅通，要做到派出人员和基金管理公司人员随时可以沟通，并且对于重大事件可以不计时对基金经理进行报道，之后由经理组织相关议程，对该问题进行探讨。
想要更好的进行财务监督工作，收线就要明确自身的财务支出审批制度。在进行投资之前要和原股东以及项目公司之间明确基金现场的权限。对大额资金进行收付的时候，必须保证资金可以全额入账或者是出账，对于其中比较不合理的项目可以不予支付。按照日常授权已经支付的款项，对销售款和回笼的资金进行收集，并将这部分资金转移到公司账户中。要加大对重特大财政开支的报道管理制度，对重特大事项进行财务开支之前，作为投资单位必须要无条件的向基金管理公司提交报告，只有报告同意之后才可以进行开支。
资金管理公司每隔两个月左右要到投资公司进行审计监察，基金方面派出的财务代表也可以作审计小组中的一员，参与到实际内部审计工作中去。
在财务监理人员方面，我国基本都使用来自基金管理单位中内部财务部门中，被指派到投资项目上的基金财务代表，作为基金管理单位来说，应该严格按照相应的执行招聘上岗的制度上岗，并且针对已经被录用的人员进行比较系统的教育培训，保证工作人员自身素质可以满足工作的需要。
三、结束语
随着时代不断发展，人们的理财观念发生一定的改变，企业想要稳定运作，充裕的资金是前提。本文主要从目前我国房地产投资基金投资项目财务监管方面存在的问题入手，对如何提升这方面工作质量做了简要分析。
参考文献：
[1]桑宽，荆紫薇，罗玉龙.浅析房地产投资基金项目财务管理中存在的问题[J].经济周刊，2013（14）.08-09
[2]吴春玥.房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨[J].价值工程，2012（04）.22-25
作者简历：
一、责任单位
湖南省发展和改革委员会投资处
二、责任人
投资处实行处长负责下的岗位分工责任制，处长主持处内全面工作，并对本处工作负全面责任，处内其他同志按照岗位分工，分别承担各自的工作任务。房地产投资项目备案责任人为处长、分管副处长、承办人。承办人设立A、B角，主办人A角，协办人B角，当A角不能承担工作任务时由B角承担。
三、办事依据
1、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）；
2、《湖南省人民政府贯彻国务院关于投资体制改革决定的实施意见》（湘政发[2005]11号）；
3、湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省企业投资项目备案暂行办法》的通知（湘政办发[2005]36号）。
四、办理条件
1、房地产开发项目符合法律法规；符合国家产业政策和宏观调控政策；符合行业准入标准；属于实行备案管理工作的项目范围。
2、中央在湘、省属及控股房地产企业，以及其它在省工商局注册登记的房地产开发企业投资项目在湖南省发展和改革委员会办理备案。
3、房地产开发企业承担房地产开发项目，应当符合的资质规定：四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米；三级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米；二级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米；一级资质企业，承担开发项目的建筑面积不受限制。
五、申请材料
1、房地产开发项目备案申请书一式五份及备案申请表；
2、房地产开发公司有效营业执照、资质证书；
3、国土部门意见；
4、规划部门意见；
5、银行出具的资本金证明。
六、办理程序(一)受理
从委办公室受理窗口接收项目申请资料，并根据处内分工分送承办人，承办人根据相关规定，分别作出以下处理：
1、申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场改正；
2、申请材料不齐全或者不符合法定形式，需要补正有关材料的，当场或在五日内告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；
3、申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，受理备案申请。
(二)审查
承办人进行初审。
1、对受理的申报材料是否符合法定条件和标准进行初审。
2、按照备案条件对申请人材料内容进行合法性、真实性审查。
3、提出初审意见，报处长复审。
4、处长进行复审。
按照备案条件，对申请材料和初审意见进行审核，对符合条件的，提出同意意见，报委分管副主任审定。对不符合条件的，提出不同意的意见及理由，将申办材料退回受理窗口。
(三)决定
分管副主任根据法定条件、标准和主办处室审查意见，作出是否准予备案的决定。对符合法定条件、标准的，签发同意备案的意见；对不符合法定条件、标准的，签发不予备案的意见，并写明不予备案的理由。
(四)送达与公告 委办公室将委领导签字同意印发的文件编号，送文印室印制，加盖本行政机关印章后寄送申请人，同时抄送相关部门。按有关规定在委公务信息网等媒体上发布。
七、办理期限
湖南省发展和改革委员会在受理备案申请后10个工作日内，作出是否予以备案的决定。由于特殊原因确实难以在10个工作日内作出决定的，经分管副主任批准，可延长5个工作日，但应及时书面告知申请人，并说明延期理由。
八、监督管理
（一）建立完善处务会制度，处内根据分工，每个办事环节经办人都要签名，处内全程记录办理过程并归档保存。
（二）处室内部对本制度的执行情况进行经常性的自检自查。
（三）委机关有监督检查职能的部门对本制度执行情况进行监督检查，每半年不少于一次。
（四）通过公开公示的形式接受社会监督。
（五）接受人大、政协等方面的监督检查。
（六）省纪委监察厅派驻机构对本制度的执行进行全面监督检查。
九、责任追究
（一）过错责任内容
行政审批人员在行使职权过程中，有下列情形之一的，必须追究责任：
1、对符合条件的申报项目不予受理的。
2、对不符合条件的申请准予批准或者超越法定职权批准的。
3、违反法定程序作出决定的。
4、不按法定期限办理的。
5、滥用职权、玩忽职守的。
6、利用职务之便，索取或者收受他人财物的。
7、私自泄露申请单位有关应予保密的项目信息的。
8、有其它过错行为的。
（二）责任主体认定
行政审批人员在工作过程中，故意违规、违法办理或者因过失造成严重后果的，按下列条款确定责任：
1、承办人故意违规、违法的，由承办人承担责任。
2、两人以上共同行使职权造成过错的，主办人承担主要责任，协办人承担次要责任，共同主办共同承担全部责任。
3、处内集体讨论决定的行为出现过错的，处长为责任人。
4、行政行为经有关领导批准出现过错的，追究批准人的领导责任。
（三）追究形式
1、处以下（含处级）有关责任人违反本规定，情节较轻的，由委机关纪检监察机构责令改正，进行诫勉谈话或给予通报批评；情节较重的，依法给予相应处分，并调离现有工作岗位，一年内不得从事与该岗位性质相同或相近的工作。
2、副厅级以上有关责任人违反本制度的，依据有关规定处理。
一、企业须知：
1、申报建设投资计划前需先取得土地主管部门批复的土地用权的相关文件，以及规划主管部门批复的详细性规划或规划方案。
2、项目总投资应包括土地费用、前期费用、建安工程费、配套费及其它费用。
3、具备开发建设的项目资本金要求。
4、分期实施的项目，要按照规划注重项目的整体性，且每期规模原则不小于4万平方米。
5、建设投资计划审批时限为15个工作日。
二、各区县建委须知：
1、各区县建委要保证商品房投资计划审批工作依法进行，作到公开、公平、公正。下达的商品房投资计划应统一项目编号、统一计划格式，不得随意增加申报要件，并按照行政许可规定的期限办理。
2、各区县建委下达投资计划的地块要以土地出让合同规定的地界范围和批复的规划方案相对应，不得擅自拆解分期下达。
3、各区县建委正当在商品房项目投资计划下达三日内，将投资计划审批文件报市建委备案。
一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
联系方式QQ：45885787电子邮箱：xj138@sina.com
欢迎同行朋友与本人讨论房地产投资开发及融资
项目名称 合计 第一阶段 第二阶段 第三阶段
一 土地成本土地市价土地使用权出让金征地补偿费
二 前期开发费三通一平工程钻探费工程设计费工程监理费质量安全监督费临水临电费
三 建筑安装工程费土建费内水暖电工程费
四 公建配套设施费区内排水、道路建设费区内绿化建设费区内配套零星工程费
五 房地产各项税费报建费土地使用权出让金契税交易管理费建筑工程抛投标活动资金土地增值税
六 管理、销售和财务费用开办和管理费前期物业管理费样板房、售楼部装修费
七 不可预见费
八 营业税及附加
这个问题最好讨论一下，房地产开发项目成本费用估算表
单位:万元
费用项目 计费标准与依据 总价 单价
一．土地费用
１．土地出让地价款
２．征地费
３．拆迁安置补偿费
４．土地转让费
５．土地投资折价
６．土地租用费
二．前期工程费
１．地质勘测测绘费 设计概算的０．５％左右 1.32元２．规划设计费 建安工程费的３％左右
３．可行性研究费 占总投资的１％－３％
４．道路费
５．供水费
６．供电费
７．土地平整费
三．基础设施建设费
１．供电工程
２．供水工程
３．供气工程
４．排污工程
５．小区道路工程
６．路灯工程
７．小区绿化工程
８．环卫设施
四．建安工程费
１．单项工程 多层800
２．单项工程 小高层1300
３．单项工程 高层1800
五．公共配套设施建设费
１．居委会
２．派出所
３．托儿所
４．幼儿园
５．公共厕所
６．停车场
六．开发间接费
七．管理费用 约为前五项的３％左右
八．销售费用 销售收入的４％－６％
九．财务费用 年贷款40%,贷款利率6.12%
十．开发期间税费
１．固定资产投资方向调节税
２．土地使用税
３．市政支管线分摊费
４．供电贴费
５．用电权费
６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费
８．电话初装费
十一．其他费用
１．临时用地
２．临建图
３．施工图预算或标底编制费
４．工程合同预算或标底审查费
５．招标管理费
６．总承包管理费
７．合同公证费
８．施工执照费
９．工程质量监督费
１０．工程监理费
１１．竣工图编制费
１２．工程保险费
1 实施“导读探学法”,培养学生的自主学习能力
化学是一门以实验为基础的科学,具有很强的实验性。在化学教学中,许多概念、原理、规律的引入都是从实验展开并最终由实验加以论证的。可以说,化学实验也是化学教学的基础,是教师和学生学习化学知识、技能的重要的方法。演示实验,是教师通过实际的实验演示,引起学生生观察、思维,从而认识物质的性质及变化规律的一种教学方法。精心设计合理布局的演示实验具有高度的艺术性,是化学教学艺术的重要组成部分。
演示实验艺术的功能,教师使使用演示实验的技巧,可以起到很好的辅助教学的作作用。艺术化的演示实验具有特殊的魅力,它容易激发学生的兴趣,提高教学效果;它还可以位学生提供鲜明、准确、生动的感性材料,帮助学生从宏观向微观过渡,使概念、原理容易理解,使知识形象化,便于记忆;它可以培养学生的观察能力、分析能力和推理能力;它可以帮助学生学习正确、规范化的操作技术和方法,并能受到良好的实验习惯的的教育。
听课时,让学生领会教师的讲授授思路,思路教学的关键就是将教师的思路转变为为学生听课的思路。其首要的一步是教师应把教材的的思路转化为讲课的思路。这就要求教师在课前必必须潜心钻研教材,充分揭示出新旧知识的联系,建立起知识体系,然后精心设计教学过程。做到突出每每节课的主线和知识点,使学生的思路按照主线和知识点去展开。譬如我在教《强电解质和弱电解质》》这一节内容时,按照教材内容设计了这样的讲课思思路:“演示实验不同物质溶液的导电性不同溶液里里自由移动的离子的浓度不同电解质的电离程度不不同电解质有强弱之分,具有化学键的类型不同。”抓抓住这个中心主线,引导学生由表及里、由浅入深地去思索,这样既突出了教材的关键,又使学生感到思路清晰明了,一堂课下来,学生接受知识普遍有一一种水到渠成的感觉。
2 阅读时,引导学生分析教材的编写思路
阅读是学生学习化学的一种基本方法。对于教师来说,在阅读时,不仅要让学生学到知识,更重要的是让学生掌握学习分析思考问题的方法,让他们掌握获取知识的本领。对于学生来说,在阅读时不仅要知道学习哪些知识,学会哪些技能,更重要的是要了解如何掌握这些知识和技能,即教材的编写思路。这就需要教师在教学过程中,注重教材思路的教学。我的具体做法是:首先把一堂所要讲的知识点一一列出,然后提出问题让学生在教师的指导下去自学,去进行讨论。从中让学生潜意识地去领悟教材的编写思路。如学习《化学平衡》一节课,我首先列出了学生应掌握的知识:两个基本概念(化学平衡状态和化学平衡移动),三个影响化学平衡的条件(浓度、压强、温度),一个化学平衡移动原理(勒沙特列原理);然后提出”教材中是怎样讨论和分析这些问题的?
“开放性教学”首先要改变学生把教材知识作为唯一的知识内容,把教师作为知识、智慧的唯一源泉,把学校、课堂作为唯一的学习场所的封闭式的学习,倡导学生在广泛的教育资源背景下进行自主学习、主动学习。在化学学科课堂教学的同时,我指导学生围绕教学内容大量阅读课外书籍,大大扩展了学生的视野,从而学得了许多课堂上、课本里所学不到的知识,并结合有关内容,组织学生进行参观考察,使学生增加感性知识。
摘要：本文以哈尔滨利民小区房地产开发项目为研究对象,通过对项目开发建设方案的制定,进投资估算、财务评价、国民经济分析、不确定性分析等研究,及对净现值、内部收益率等指标的考察,及对社会效益和环境效益、敏感性进行分析,系统研究房地产投资分析方法。同时也通过对该项目的研究,验证了销售型房地产投资项目指标体系和经济分析模式的可行性。
关键词：房地产；开发项目；投资收益
房地产企业的主要经营业务包含土地建造、土地开发、销售商业用房、销售住宅、开发其他建筑、配套设施和附着物等[1]。房地产企业经营的项目商品具有特殊性。房地产经营业务项目开发的各个环节都受我国有关房地产开发政策法规的调控和约束。经营项目的开发必须严格响应当地城市的规划，开发过程必须遵守国家有关的法规法律和产业政策[2]。
一、投资收益管理及其重要性
投资收益的管理包括投资前收益的测算和建设过程中收益的管理。项目投资是指从产生的投资意向、房地产商品出售到资金回收的全部过程，具有动态性的特点。根据不同的工作阶段分为投资决策、前期工作、开发建设和销售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至开发项目建设完成两个阶段。土地取得之前的收益管理是对投资利润的简单分析和确立收益目标，土地取得后至开发项目建设完成的收益管理是对项目收益的动态管理过程。根据开发项目的开发类指标、成本类指标、销售类指标和现金类指标四方面分析投资收益的总指标，并据此判断房地产项目开发的可行性。开发类包括竣工面积、拆迁面积、施工面积和新开工面积等。成本类包括汇款金额、结算金额、销售面积、销售金额、结算面积等。现金类包括总净现金、投资活动、筹资活动金的流量等。财务类包括主营业务成本及收入、净利润、毛利润等。
投资收益管理的重要性体现在以下几点：（1）开发项目投资收益的管理有利于房地产企业在调控政策从紧的环境下实现对经营业务的全面管理，加快自身企业的转型和发展，加大房地产业务资源的全面整合，创新适合自身企业长期发展的发展模式，才能实现长期、持续、稳定发展的战略目标。（2）在开发项目的建设过程中，市场消费人群的需求、國家有关政策、政治经济的宏观形势、劳动力价格和建筑所需材料的价格等方面都会发生变化，作为房地产企业的管理者更应当不断加强投资收益的管理，观察投资收益各方面的动态变化。（3）随着房地产产业的快速发展，国家相关部门为了对房地产企业加强调控和管理，制定了一系列相关的法规政策等，房地产企业面临的压力日益增大，如果不能适应市场和法规政策的要求就会遭到淘汰，对企业的长期发展十分不利，加强对投资收益的管理可以对成本进行控制，对资金进行全面管理，保障企业收益实现最大化，才能顺应时代的发展，适应市场的激烈竞争。（4）房地产企业的经营者、投资人、财务总监和管理团队等也可以通过投资收益管理准确、及时的了解开发项目的利润、收益率等数据。
二、投资收益管理存在的问题
投资收益管理中存在的问题体现在以下几点：（1）大多数房地产企业经营者对投资收益的管理缺乏正确认识，仅仅重视投资前的测算，不重视建设过程中的跟踪管理，导致管理不全面。（2）很多经营者即使实现了全面管理，经营者、投资人、财务总监和管理团队在管理过程中没有正确分析项目指标的变化，如进度计划、成本、项目设计、项目配置标准、市场环境、消费需求、资金计划、收入等的变化，使建设过程中的跟踪管理缺乏意义。（3）大多数房地产企业对投资收益的管理力度不足，跟踪管理所需要的数据收集起来较困难，开发项目的各个部门缺乏紧密的相互协作，项目数据得不到长期积累，不能对市场环境和消费需求进行准确、有效的判断和分析。（4）很多房地产企业缺乏对投资收益的动态管理，没有建立起管理数据模型，导致动态管理可靠性较低，管理模糊。
三、加强投资收益管理的建议
1、加强管理意识和力度
房地产企业经营者应当正确认识投资收益管理的重要性和必要性，确定投资收益的管理目标和管理价值，并以实现管理目标和管理价值为发展目标全面执行投资前的测算和建设过程中的跟踪管理，使投资收益管理实现自身的管理价值，保证企业的长期、稳定、持续发展。房地产企业领导层应当正确认识投资风险的各类因素，包括政治风险、社会风险、自然风险、技术风险、内部管理决策风险和经济风险。其中政治风险包括经济体改、产业政策、土地使用制度的改革、相关法规政策变化等。经济风险包括财务、市场供给、地价等。内部管理决策风险包括项目种类选择、项目选址、投资方式等。
2、建立投资收益的管理模型
房地产企业领导层应当根据自身的企业经营策略、发展战略目标及管理模式建立适合本企业发展的投资收益管理模型。投资前的测算内容包括前期开发、主体安装、土地费用、主体建筑、开发间接费、园林环境、社区管网、配套设施等。建立时需要遵循以下几点原则：（1）选取具有一定管理价值的模型核心指标；（2）管理模型中的数据必须具有极强的逻辑性和准确性，为数据模型的计算提供准确、可靠、清晰的数据支撑。（3）各个部门的工作人员应当对已经发生的数据进行积累，在积累过程中相互配合，提高实时积累能力，并对未发生的数据进行缜密、可靠的预测。（4）合理控制回顾周期，防止周期过长对项目的管理、控制和指导造成影响，一旦项目出现纠偏或影响收益的其他类因素时不能及时控制。回顾周期以一季度一次为宜。
结束语：
房地产产业具有涉及范围广、资金周转较慢、建设周期较长、投资金额较大等特点，受国家有关政策法规的宏观调控和约束[3]。在建设过程中，很多外界因素会对开发项目的资金流动、开发周期、销售计划和投资成本等造成影响，进一步影响开发项目的投资收益。加强开发项目投资收益的管理有利于实现企业长期战略发展目标。本文简单分析了房地产开发项目投资收益管理的重要性及存在的问题，并提出了几点建议，供学者参考。
参考文献：
[1] 汪恭怀，尹双辉，黄文瑾，杨辉，刘学应.房地产开发项目投资分析[J].乡镇经济研究，2012，14（21）：58-59.
[2] 尚佑军，刘湘涛，靳野，满自萍，言齐，王炳山.房地产开发项目投资决策阶段的成本管理研究[J].经营管理者.2013，13（12）：63-64.
成功例子1：半年时间净赚6万
姓名：郭小姐
年龄：约38岁
职业：某贸易公司部门主管
投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于底以24万元购入南北广场(位于宝岗大道)约58平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭小姐付了12万元的首期，做了按揭，月供仅1300元/月。当新屋装修并配齐家电后，郭小姐就委托中介放租作长线投资，以1800元/月的价格租赁给某位白领人士，租赁的年回报率高达9厘。
到了今年3月，南北广场大部分单位的成交价就已经突破5100元/平方米的关口，郭小姐亦委托中介以30万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭小姐经过中介公司一租一卖就净赚了近6万元。
地产中介建议：美联物业的人士认为，像郭小姐这样的案例，的确需要确定一个理性的投资策略，其物业的所在地段必须容易出租，具备一定的升值潜力，平买平卖更容易收回成本。
成功例子2：前期租赁后期自住
姓名：黄先生
年龄：55岁
职业：已退休
投资经过：黄氏夫妇已经退休了，现居住在广州老城区某小区位于6层的单位内。现黄氏夫妇的退休金加起来一个月近1万元，除可以支持两位老人家的日常开支，还有一部分的闲置资金可作投资用途。
由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄氏夫妇可为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上6楼仍能胜任，但是过多几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活跃，小区环境良好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。
去年年中黄氏夫妇以92万元购入帝景苑138平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以7000元/月的价格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近9厘。
地产中介的建议：美联物业的人士说，像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的发展潜力，除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充裕的保守型投资者。
高房价下投资房产有四招
尽管目前房价较高，但投资者如果能把握市场风向，依然能成为投资房产的成功者。
一看：银行
普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好;银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确、可信度更高。
二看：机会
投资房地产要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢?同时要学会买预期，比如知道楼盘附近有一条方便的路要建，最好是在它动工之前买。
三看：买最便宜的
不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有的发展商认为高价卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果。因此，买房人选择买房时，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力更强一些。
四看：养房成本
在北京，社区商业的开发经历了从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁。现今，随着住宅市场的火爆而带动的对社区商业的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使自家项目从众多项目中脱颖而出，各开发商均使出浑身解数以各种方式吸引投资者目光。而投资者在投资理念和心态方面的表现则像一面镜子清晰地折射出了北京社区商业市场的得与失。下面我们将从开发商和投资商两方面分析社区商业市场的现状。
开发商越来越注重社区商业的概念和主题包装
从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”，到“珠江骏景”，再到现在的“塞洛城”、“世纪城”等等，住宅底商以及社区商业已一改过去纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出项目的概念和主题包装。而就市场反馈来看，概念型住宅底商的招商效果也的确令人满意，不仅如此，底商与住宅的销售相辅相成，开发商“名利双收”。但同时我们也注意到：某住宅底商项目在招商时是买家的抢购对象，出售率达到100%，但就目前店铺开张的效果来看却未能达到人们的期望值。为什么一个能赢得众多投资商厚爱的概念却不尽如人意呢？原因是多方面的，有项目自身条件的限制，也有经营者经验不足等等。但这一结果却为那些将以主打概念征服市场的开发商敲响警钟，主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。而事实上，目前商铺投资者已不再盲目跟风，对于项目炒作的新概念、新思路多采取审慎观望态度。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但绝不应是开发商的制胜法宝。
投资者理智选择潜力型社区商业作长线投资
相对于借助炒作概念而走俏市场的社区商业项目而言，某些项目无需炒作却也热销。究其原因：巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如亚运村区域众多楼盘底商，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，周边的道路、市政设施规划完备，人气凝聚力强大，市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。再如位于五棵松的百朗园，骄人的销售业绩亦主要得意于其潜在发展优势。这种“潜力型”底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商户通常说的“养店铺的时间”。在商业氛围尚不成熟的阶段，底商投资者将承受相当一段时间的低迷期，这对于经济实力较弱的投资商确实是不小的考验。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。
成熟商圈的社区商业有利可图
凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目虽价格不菲但仍能创造佳绩。位于双安商场西侧的北京科技会展中心就是一个开发商和投资商双赢的案例：3000平方米(建筑面积)底商面积在刚推出市场时即被一抢而空，对此情形开发商也始料不及。不仅如此，高回报率使其小业主的回收期仅为6年，大大短于通常10年的回收期。此类型住宅底商周边的商业已形成一定气候，拥有大量的、稳定的消费群体，投资风险小。因此，拥有高回报率也在情理之中。成熟商圈内的住宅底商虽然在位置和人气上占有绝对优势，然而，投资商铺的其他条件(如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。再以北京科技会展中心为例，其首层店铺的出租效果很好，但虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，以弥补二层、三层在设计上的缺陷，但部分店铺仍有空置现象。
总结目前北京市社区商业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于住宅底商的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期进行整体规划时就聘请专业公司从市场定位、产品设计、业态配比、店铺分割、销售模式等方面进行详细策划，力求将项目完美的推向市场。而投资者则表现得愈加“挑剔”，严格来说，住宅底商在商业操作方面存在一定的局限性，能够在服务于本社区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果。因此，在选择店铺时，投资商所关心的问题普遍集中在：楼层、布局、面积、停车位、独立出入口、物业管理公司和社区消费群消费能力等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易，在房地产市场竞争激烈的今天，买家可选择的空间很大，发展商的产品能否在这些实际问题上领先于其他项目至关重要。
社区商铺投资的风险
根据上节的分析我们可以看出，社区商业地产有很大的发展空间，其投资利润率甚至可达10%左右。高回报的利润是牵动这股热潮的最主要原因。此外，购得的商铺可以出租，也可以自己经营，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等。这样灵活的方式也是吸引人们争相投资的一个因素。
在社区商铺投资热中，不乏盲目跟风的投资者，甚至有人认为“只要买到房，就能赚钱”。其实，高利润伴随的是高风险。现今流行的一种经营方式是从开发商那买了商铺后，再把商铺租给开发商，让他们经营，自己收取租金。表面看来，对于投资者，包租是很有利的：包租期内会有稳定的租金，而且，包租期越长，风险也就越小。可开发商大都本身不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，投资者只是在承担开发商的风险。
如果自己经营，风险也不小。现在商场的商铺大多是分散出售的。这样，一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被分割。统一的经营权被分散后，各投资经营者各自为政，其商业形态必然是分散的。一个不具有整体性或者经营格局紊乱的商场不会有好的收益。因为相邻的商铺可能因为商业形态的不同而影响对方的经营效益。再者，投资商铺获取收益多半在于经营，而开发商对商铺的管理将直接影响业主经营成效。可面对产权已经出售的商铺，开发商通常很难实行有效的管理。目前还有一部分投资者，他们买了商铺，既不出租，也不经营，而是以更高价转手给别人，从差价中赚取利润。在业界有一种说法叫“博傻”，就是明知用高价买某房产是不值的，但还是希望买下来能以更高的价格卖出去。如果持这样心理的投资者过多的话，会造成商铺市场的虚假繁荣，出现泡沫。这不仅会影响市场的健康发展，投资者也会因为找不到买家而被套牢。
如何规避社区商业投资的风险
但凡投资都必然存在风险，虽然受整个市场景气的影响，这种风险有所降低或有所掩盖，但其毕竟是存在的。要规避投资风险，达到理想的回报率，需要注意以下几个问题：
了解市政规划
市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路的改善，旧区改造、市政动迁等。商铺对于环境特别“敏感”，投资者必须对该社区未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。另外，投资者应注意商业养成在整个项目中的过程，应该有一定的心理准备
掌握租金水平及未来走势
商铺的价值来源于租金水平，投资者需要对目标商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。对于一些地段优势明显，但单位售价高，面积又较大的商铺，投资者还需要从今后拟引进的行业预测租金水平。业内人士都知道不同的行业能够承受的租金水平有很大差异，投资者不能只因其地段好而轻易出手。
选择成熟地区
选择成熟地区的商铺可以较大程度地降低投资风险，毕竟商铺的基本需求是有所保障的。虽然一些新开发的社区内的商铺价格相对较低，有相当大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或缺少客流量，且此类商铺大多数为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本。
注重长线收益
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