公租房和廉租房（精选8篇）
从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。这是记者6日从住房城乡建设部获悉的。
据住房城乡建设部有关负责人介绍，住房城乡建设部、财政部、发展改革委三部门联合发出通知，要求从2014年起各地廉租住房(含购改租等方式筹集，下同)建设计划调整并入公共租赁住房建设计划。2014年以前已列入廉租住房建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。
廉租住房并入公共租赁住房后，地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，调整用于公共租赁住房(含2014年以前在建廉租住房)建设。原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障对象。
从2014年起，中央补助公共租赁住房建设资金以及租赁补贴资金继续由财政部安排，国家发展改革委原安排的中央用于新建廉租住房补助投资调整为公共租赁住房配套基础设施建设补助投资，并向西藏及青海、甘肃、四川、云南四省藏区、新疆维吾尔自治区及新疆生产建设兵团所辖的南疆三地州等财力困难地区倾斜。
三部门要求，进一步完善公共租赁住房租金定价机制。各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。同时，要进一步完善公共租赁住房的申请受理渠道、审核准入程序，提高效率，方便群众。
对于重庆市市民申请公租房的条件是这样的:凡年满18周岁,在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13 平方米的住房困难家庭,大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员,均可申请公共租赁住房。
公共租赁房概念的提出,现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难,其更广泛的意义,则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变,其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助,今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难,明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台,比如减税、就业帮扶等等。
另外,公共租赁房能够真正完善起来,它可能在一定程度上抑制房价继续攀升,让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了,房价也会有所回落,这样就又能让一部分人住进自己的房子里。
公共租赁房覆盖面较广,不仅包括本地中低收入家庭,还将惠及新就业人员和外来务工人员,未来还有可能进一步扩大。这些群体原不在保障范围之内,只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁房,可以分流相当一部分购房需求,减轻商品房供求压力,从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小,但可以起到稳定预期的作用,避免大量需求集中入市,为楼市调控争取时间。
目前公租房制度实施过程中有一些问题以及一些相应对策,包括户籍问题、居住面积、租金标准和监管审核难题等等。
首先,户籍制度不完善。在北京、上海等一线城市的大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市,多数新就业人员并非本地户籍人口。然而,受保障能力和管理水平所限,多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。例如北京,“北京在制度设计的时候还是有户籍门槛的。”程建华说,“现在北京有户籍人口1 300 万人,外来人口居住半年以上的有450 万,以目前的建设规模,很难放开,资格认定也有困难。”能否突破户籍这道“门槛”,成为公共租赁房实现“全兼容”的一个难题。“由于目前公共租赁房资源不够,无论是低收入家庭还是新就业人员,保障的门槛还是比较高,房源布局也不够合理。”朱建文说,“因此,当务之急还是加快建设,多筹集房源。”其次,至于面积问题,公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员,以小户型为主,单套建筑面积以40 平方米为主。再者,租金标准不好定。租金要让保障对象都负担得起,否则价格就变成了最大的门槛;低了也不行,要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出,政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。70%这一标准也被北京等许多大城市采用。在经济较发达、市场租金水平不高的中小城市,公共租赁房租金则相对较低。最后,和所有保障性住房一样,准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于,仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况,尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等,也难以获知。
总而言之,房地产价格收土地供应,企业开发及预期,消费者刚性需求和其他政策等多元化的因素共同影响。笔者认为,土地供应是价格之根本,因为土地的价值本身源于土地的稀缺性。其次是企业的开发及预期是一个重要因素。因为企业在拿到土地后,可以选择性的开发与不开发,这取决于地产商的价格预期。如果地产囤地,导致土地不能有效转化成房源,也可能导致供不应求的局面,从而产生房价高走的局面。此外,消费者的刚性需求和其他政策等也会影响到房价的走势,例如刚性需求可以支持过高的房价,调控政策可以让房地产降温等。
摘要：目前房价是社会大众最关心的问题之一,十多年来房价的暴涨让很多人增添了很重的负担。政府为了解决这问题也出台了相应的政策,其中“公共租赁房”在一定程度上起到了调控房价的作用。公共租赁房作为一种过渡性的调控政策也有其局限性。通过该政策的覆盖范围、对象及其限制因素展开分析。
“公共租赁房”即此前北京提出的“政策性租赁房”,是以低租金租赁的政策性住房,由政府建设或回购,供中低收入住房困难家庭租赁居住。今年北京市将至少完成50万平方米公共租赁房的建设收购计划。
从1998年福利分房停止开始,北京积极探索经济适用房、限价房、廉租房等各种保障房政策。2009年8月1日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委等部门联合发布的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》开始正式实施。这标志着北京市由廉租房、经济适用房、限价房和公共租赁房组成的四级住房保障管理体系基本建立。对没有购房支付能力的低收入家庭实行廉租政策,对有一定支付能力的低收入住房困难家庭配售经济适用房,对中等收入家庭的自主需求提供限价房,对夹心层和处于过渡期的家庭提供公共租赁房。
对于北京市政府出台的这一举措,大部分民众表示了欢迎,认为政府能够考虑到房价的压力,为低收入群体提供较为宽松舒适的住房环境,值得肯定。但是,民众心中也是充满了顾虑,我们是否能得到真正的实惠呢?
毁誉参半的经济适用房
为切实解决老百姓住房难的问题,从1994年起,我国开始启动经济适用房计划。截至2009年,通过经济适用房这一保障性住房制度,政府为中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济适用房投入了大量补贴。很多老百姓也切切实实得到了实惠。但是由于相关的制度设计不完善,运行体制运转不畅,监督和后评价缺失,长期以来,大量问题存在于经济适用房项目,为人所诟病。业内人士把经济适用房存在问题归纳为“对象失控,面积失控,价格失控,用途失控。”具体表现为:一些经济适用房超过标准成了别墅区和富人区,经济适用房的价格成了整个房地产市场价格的底线和上涨的推手,违规出租、转让的现象屡禁不止。
事实上,经济适用房之所以离设计之初的目标有一定差距,并不是因为经济适用房的设计理念和基本的原理存在问题,主要问题是经济适用房长久以来一直在一种真空和无序的状态下运行:没有明确的标准和规范的模型;缺乏具体的、具有可操作性的文件指导;对于其中的违规和违法行为没有相应的监督措施和必要的惩罚手段;在一个项目完成后,不进行项目的跟踪和科学的后评价,因而同一个问题一而再再而三地犯。直到2004年5月13日,为了加强经济适用住房建设和管理,建设部联合国家发改委、国土资源部和人民银行共同颁布了我国第一部《经济适用住房管理办法》。这个管理办法严格界定了经济适用房是具有保障性质的政策性商品房,严禁将经济适用房项目变成商品房项目,规定对经济适用房的户型标准、供应对象及销售价格等进行了严格限制。经济适用房进入了有法可依,有章可循的发展阶段,但是先前存在的问题并没有完全杜绝,毕竟,如果政府要让所有人都放弃利益的吸引而遵纪守法还需要下很大的功夫,其中包括执法成本和监督成本。
公租房,期待規范和有效监督
“经济适用房”、“限价房”、“廉租房”政策在实施过程暴露出的一些问题给我们新出台的公共租赁房的实施提供了两点值得借鉴的经验教训:第一,一项政策的成功落实必须在设计的过程中进行缜密的考虑,并将相关的内容制度化和法律化,这样在实施的过程中才会有章可循,有法可依,而不是一个地方一个样,换个地方大变样。第二,政策的实施首先要求有制度和法律的保障,更重要的是要能够真正做到有法必依,按规章办事,这其中免不了要有严格的监督机制和严厉的惩罚措施。现阶段,社会生活中完整的信息管理系统尚未建立,人们信用基础不牢靠,违规、违法的道德成本和社会成本普遍较低。在这样的社会背景下,即使设计得再完善的政策在实施过程中也一定会走样。所以要求任何一项政策的出台必须要有相关配套制度作为保障,否则就是一纸空文,老百姓很难真正得到实惠。
可喜的是,伴随保障性住房新政策“公租房”的出台,相关的管理办法——《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》,也于8月1日正式实施。较前三类保障性住房政策相比,此次住房政策加强了相应的监管。例如,公租房的对转租转借的行为进行细致的规定并进行严格监管、严厉处罚。《办法》规定了6种承租家庭禁止的行为,包括:“1.将承租住房转租、转借;2.擅自改变承租住房居住用途;3.连续6个月以上未在承租住房内居住;4.连续3个月以上未按期交纳租金;5.获得其他形式政策性住房保障的;6.其他违反租赁合同行为。这6种情况只要出现1种,产权单位可与承租家庭解决租赁合同,收回住房。”
《办法》还对违规行为制定了相应的处罚措施:“实行严格的监管制度,禁止转租、转借或用于非居住用途。合同解除或到期暂时不能腾退住房的,承租家庭要按照同类地段类似房屋市场租金缴纳租金。有欺诈性行为的要记入个人诚信档案,并且5年内不能申请政策性住房。”
但是,还有许多实际的问题,我们在《办法》中并不能找到相关的答案,如:目前确定的公共租赁房受益群体是否合理,其他群体是否也应该考虑?资格审定的程序是否经得起检验?如何防止富裕阶层强占弱势群体的福利,从而使政府的转移支付落到实处?如何建立科学的退出机制,使已经有能力拥有自己住房的人不再占用有限的“公租房”资源?如何杜绝“公租房”管理中的腐败?公租房的建设资金将如何筹措?这些都是政府管理部门需要深入考虑的问题。
3月20日，财政部明确了公共租赁住房和廉租住房并轨财政政策。为促进公共租赁住房和廉租住房并轨顺利进行，财政部近日印发通知，要求各地财政部门积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作。其中包括整合地方政府资金。廉租住房并入公共租赁住房后，明确地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，包括从基本建设投资安排的资金、从住房公积金增值收益安排的资金、从土地出让收益安排的资金等，均整合用于公共租赁住房。
此外，通知要求做好租赁补贴发放工作。原廉租住房租赁补贴资金继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障家庭。
住建部：确立6个共有产权住房试点城市
住建部日前召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。在上述座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。
4月2日，21世纪经济报道记者亦致电住建部相关人士对上述情况进行了核实。
共有产权被写入2014年的政府工作报告，在这次会上，住建部副部长齐骥特别要求，试点城市进一步完善试点方案。
另据记者多方采访获悉，目前住建部副部长牵头的多个调研小组，已往安徽、贵州、江苏等多地调研地方的住房保障和供应体系构成，其中共有产权住房是重点之一。
国务院法制办：保障房用地禁止商品房开发
日前，国务院法制办公布《城镇住房保障条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。征求意见稿规定，县级以上地方人民政府应优先安排保障性住房和棚户区改造安置住房建设用地，禁止利用保障性住房建设用地直接或者变相进行商品房开发等活动。
征求意见稿规定，申请人申请保障性住房的，应当经由乡镇人民政府、街道办事处或者直接向市、县级人民政府住房保障部门提出，如实申报住房、收入和财产状况等信息。
重庆公租房申请条件最新
凡年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，均可在主城区申请公共租赁住房。
重庆公租房申请需要哪些材料
1、公租房申请书
2、本人和共同申请人身份证明
重庆户籍人员提供身份证和户口簿,非重庆户籍人员提供身份证和居住证。
3、婚姻状况证明
已婚人员提供结婚证明，离婚人员提供离婚证明，未婚人员提供户口簿和承诺书。
4、工作证明
(1)与用人单位签订劳动合同的人员及灵活就业人员：提供劳动合同或在申请书中填写公积金、社保缴纳情况三者选其一(公积金、社保缴纳情况通过部门信息比对核查)
(2)个体工商户：提供营业执照或在申请书中填写社保缴纳情况;
(3)主城区退休人员：在申请书中勾选领取养老待遇或提供退休证;
(4)国家机关、事业单位在编工作人员：在申请书中填写社保或公积金缴纳情况;
共同申请人有工作的，应当按照上述规定提供工作证明;无工作的本人填写无工作承诺书，失业人员也可提供失业证，务农人员可提供农业户口说明情况。
5、住房情况证明
有工作单位的，在申请表中填写是否分配住房，住房困难家庭需出具公房租赁凭证或房屋权属证书
6、其他需提供的材料;
以上规定材料属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件核对。
签了租房合同不想租了怎么办
1、如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长，法律上没有规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月。
2、对于出租人能否扣留保证金和预付的房租问题，保证金就是为了保证承租人履行合同，所以，承租人违反合同提前退租，出租人有权按照约定扣留部分或全部保证金，但是出租人无权扣留承租人预付的房租。
3、承租人提前退租，首先应当和出租人达成解除租赁合同的协协议，然后和出租人约定时间检查出租房屋。如果承租人对房屋有所损坏，应当进行赔偿。如果租房的时候进行了房屋租赁登记备案，那么退房的时候也要到同一机构办理登记备案手续。如果要提前退租，一定要提前通知出租人，并和出租人订立终止租赁的协议，并做好检查出租房屋等善后工作。
4、如果承租人要求解除合同，就应通知对方。自通知到达之时起，租赁合同解除。出租人如果有异议，可以请求法院或者仲裁机构确认承租人解除合同的效力。如果订立合同时办理了房屋租赁登记备案，还应到同一机构办理登记备案手续。
申请公共租赁住房，必须满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
3种情形需退公租房
1、承租人累计拖欠6个月租金、未按规定申请续租的，应当腾退公共租赁住房。
2、承租人有转借、转租或者擅自调换，改变用途，破坏或者擅自装修且拒不恢复原状，在公共租赁住房内从事违法活动，无正当理由连续6个月闲置公共租赁住房。
3、承租人有不符合续租条件、获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件和承租或承购其他保障性住房等情形。
关键词：开发商,公租房,盈利
一、开发商参建公租房的社会环境分析
(一) 城市外来务工人员住房需求得不到满足
我国目前正处于大规模的城镇化时期, 城镇化率增速逐年递增。城市外来人口急剧增加, 占城市总人口的比重日益上升。2011年末, 我国人口达13.47亿, 按年均1.37%的城镇化增长率计算, 也就是每年有0.18亿的人口从农村进入城镇, 如果按照每人至少10平方米的居住面积, 则单对我国外来务工人员, 城镇每年应增加1.8亿平方米的住房提供给他们。
由于他们的受教育水平普遍较低, 多从事低收入的工作, 相当大比例的外来务工人员无力购买商品房。同时, 由于户籍制度的限制, 他们也无法享受政府对城镇低收入家庭的住房保障, 经适房和廉租房将他们拒之门外。
(二) 公租房成为保障性住房的主体
中央近几年来针对公租房的政策连连出台。2011年1月26日国务院常务会议提出, 加大保障性安居工程建设力度;努力增加公共租赁住房供应。2011年政府工作报告指出:进一步扩大保障性住房建设规模;重点发展公共租赁住房。2011年3月16日, 《十二五规划纲要》指出, 要重点发展公租房, 使其逐步成为保障性住房的主体。2011年5月国资委要求央企积极参与公租房建设, 2011年6月发改委允许地方融资平台和开发商发企业债来支持公租房建设……公租房已成保障房建设主要突破方向。
(三) 政府建设资金不足
数据显示, 2010年我国计划新建公租房40万套, 占保障房项目约7%;2011年是220万套, 占保障房项目22%;2012年是230万套, 占保障房任务约33%。以2012年为例, 将近230万套的公租房, 按照每套50平方米, 每平方米1500元的建安费计算, 那么2012年公租房需要的投资额为1725亿元, 这还不包括土地费用。2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元, 减去这660亿元补贴标准, 公租房仅在2012年的资金缺口就为1065亿元。
而且, 2012的1000万套的任务的许多项目2013仍然在建设阶段, 也需要大量的社会性资源的投入, 这样就形成了1700万套社会保障性住房建设任务的叠加, 建设资金压力之大可以想象。
二、开发商参建公租房的利益驱动
(一) 提高市场占有率
一方面, “租售并举”的机制是房地产市场长久稳定发展的基础。目前我国房屋租赁还没有形成为成熟的市场体系, 租赁市场发展严重滞后, 房企在租赁市场大有可为。另一方面, 国家为了控制商品住房市场, 出台了一系列调控政策。同时, 当前宏观经济形势并不理想, 单纯地依赖商品房出售这块市场已经不能保证房企的持续发展。在房地产开发商的经营压力大, 租赁市场不健全和公租房建设为主的三重背景下, 开发商参建公租房即保证了自己的开发规模, 也提高了市场占有率。
(二) 有助于提高品牌形象和实现社会责任
近几年来, 与房地产业有关的负面报道屡见报章电台, 这种诚信危机, 已然对产业健康发展和房企品牌形象打造产生了严重的负面影响。也许是认识到了问题的严重性, 一些房企开始努力寻求改变自己形象的方法。今后几年, 国家保障住房的建设力度将逐渐加大, 如果房地产开发商能在此时开展直接投资公租房的建设业务, 解政府资金缺口之急, 则房企的形象和地位会因其直接参加到保障性住房建设的主战场而有大幅提高。
(三) 公共租赁住房的长期趋势带给开发商持续发展
房地产是不动产, 市场需求是多层次的, 并且消费周期长, 开发商要立足市场, 投资要有前瞻性。从这点来看, 公租房是不错的投资选择。综合分析国际经验得到, 公共住房政策调整的大趋势是:在发展初级阶段, 以新建大量公租房为主;在发展后期, 当公租房建设达到一定数量, 则以维护、改造以及部分出售为主。住房保障形式也将逐步由新建转向补贴。从我国现阶段来看, 我国公租房政策的重点以建设为主, 从而满足城市中等偏低收入住房困难家庭和外来务工人员的居住需求, 开发商在此时把握住参建公租房的机会, 会给自身的发展带来更长久的保证。
三、参建公租房的困境
由于房企参与保障房建设有利润空间有限, 企业参与公租房的建设面临着种种障碍。
(一) 政策障碍
开发商参与公租房的建设和管理尚处于探索阶段, 政府制定的相关制度和优惠政策并不完善, 主要集中于减免土地出让金, 贷款利率为基准利率或者免税。这些政策不足以吸引开发企业投资公租房建设, 同时公租房项目的退出机制依然不明朗, 开发企业面临收益也不确定, 因此开发企业进入到公租房建设的积极性并不高。
(二) 盈利之难
公租房投资需求大、资金回流速度慢, 租金收入仅能覆盖市场融资的利息, 短时间内难以满足偿还借款本金的要求。公租房赚钱难, 已成为行业共识, 企业不敢轻易迈过红线。
(三) 模式之困
虽然公租房拥有大量市场, 但几乎所有尝试过公租房或者即将迈进公租房门槛中的开发商们, 均表示没有找到合适的盈利模式。不可否认, 公租房回款周期长, 企业若参与持有, 要承担多方面的风险和不确定性, 在尚不存在成熟经营模式的情况下, 开发商需要进一步探索提升其收益率或降低其风险的方法。
四、开发商参建公租房的盈利模式探索
在综合分析和比较开发商参建公租房的利益和困境的基础上, 本文提出以下建设和运营思路。
思路的主题就是企业投资公共租赁住房建设并长期持有:由开发商开展公共租赁住房建设并负责出租运营, 由企业按市场机制运作。这种模式的本质其实就是市场化模式, 政府只参与公租房的分配和租金的定价。其他都由企业负责, 即企业在不改变公租房性质的情况下, 可以进行市场交易。公租房的收益主要分为四块:一是公租房租金收益;二是商业配套经营收益;三是商品住宅的销售收入;四是其他对外合作收益 (如电梯广告、媒体合作等收益) 。
(一) 开发商保证自身合理收益的措施
1. 充分利用滞销和积压的房屋。
在不侵犯其他业主的权益的前提下, 开发商可以将自有的空置物业充分利用起来, 用做公租房进行出租。这样企业既可以节省一定的建设成本, 又可以将滞销和积压的房屋充分利用起来。
2. 公租房的合理设计。
公租房可以成套出租, 也可以成间出租。开发商在建设公租房的时候, 可以根据当地流动人口结构来分析公租房需求是以成套为主还是成间为主, 根据分析结果设计公租房的内部构造。
3. 提前收取一定年份的租金, 缩短回笼资金时间。
在地方政府允许的条件下, 可以向租户提前收取一定年份的租金。
4. 多渠道融资。
符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金, 专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。
(二) 政府提供政策支持
在土地、租金、贴息、税收和规划等方面, 政府可以给予政策上的支持。
1. 土地方面的政策。
准许房地产企业通过市场方式取得土地来建设和运营公租房, 并拥有这部分公租房的所有权。但是, 企业并非一次性支付土地出让金, 可以延长期限, 比如在十年内支付完毕或着在土地使用期内支付。
2. 对企业贴租。
由政府对市场租金和公共租赁住房租金之差进行贴租, 来保障企业的利益。这就需要中央政府将公租房租金补贴纳入财政部门预算。
3. 实施贴息贷款。
应设计出与公租房资金需求相匹配的长期性贷款, 并由政府对企业涉及到公租房的贷款进行贴息, 减轻企业资金运作压力。
4. 落实税收政策。
国家早有规定, 公租房用地免征城镇土地使用税, 建造购买公租房免征契税、印花税, 公租房租金收入免征营业税、房产税等。目前工作重点在于进一步落实公租房税收优惠政策和保持政策的稳定性。
5. 实行配建政策。
在公租房小区规划中, 允许建设一定比例的商住和商业配套设施, 利用商品住宅和商业配套溢出效应来弥补公租房投资回报缺口。
参考文献
[1]张永岳, 谢福泉.房地产企业参建保障房的利益驱动和主要风险[J].科学发展, 2011 (11) .
[2]李鹏, 李萌.公租房运营管理主体公司化的思考[J].中国房地产, 2011 (01) .
[3]张一鸣.开发商参建公租房困局[N].中国经济时报, 2011-10-10 (006) .
关键词：公租房；租金；成本
中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708
重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。
一、文献综述
[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租
金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。
常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。
家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。
广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。
将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。
深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。
北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。
香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。
新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。
重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。
从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。
二、公租房租金成本的理论分析
在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。
公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。
（一）理论假设
假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。
假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。
租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。
（二）公租房租住成本模型构建
租房成本=搬入成本+租金+物管费+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本
因此构建
摘要：兴建公租房意在重点解决中低收入人群的住房保障问题。租户居住期内的全周期租房成本的高低会影响租户租房决策。文章通过理论分析，探讨租户全周期成本影响因素，并构建出全周期成本模型，剖析租房成本中交通成本、租期、租金水平等因素对公租房租户的租房决策行为的影响。同时以重庆市为例，针对公租房租户的全周期租房成本进行调查研究，结合重庆市公租房的相关政策与实践，分析公租房运行中可能存在的问题，提出针对租金问题的改进建议。
关键词：公租房；租金；成本
中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708
重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。
一、文献综述
[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租
金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。
常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。
家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。
广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。
将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。
深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。
北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。
香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。
新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。
重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。
从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。
二、公租房租金成本的理论分析
在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。
公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。
（一）理论假设
假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。
假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。
租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。
（二）公租房租住成本模型构建
租房成本=搬入成本+租金+物管费+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本
因此构建
摘要：兴建公租房意在重点解决中低收入人群的住房保障问题。租户居住期内的全周期租房成本的高低会影响租户租房决策。文章通过理论分析，探讨租户全周期成本影响因素，并构建出全周期成本模型，剖析租房成本中交通成本、租期、租金水平等因素对公租房租户的租房决策行为的影响。同时以重庆市为例，针对公租房租户的全周期租房成本进行调查研究，结合重庆市公租房的相关政策与实践，分析公租房运行中可能存在的问题，提出针对租金问题的改进建议。
关键词：公租房；租金；成本
中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708
重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。
一、文献综述
[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租
金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。
常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。
家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。
广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。
将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。
深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。
北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。
香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。
新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。
重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。
从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。
二、公租房租金成本的理论分析
在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。
公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。
（一）理论假设
假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。
假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。
租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。
（二）公租房租住成本模型构建
租房成本=搬入成本+租金+物管费+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本
