西安城中村改造规划

西安城中村改造规划（共4篇）

西安城中村改造规划篇1

积极稳妥、有序推进的原则。《纲要》提出，城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。坚持政府主导、市场化运作的原则。《纲要》提出，各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。同时坚持政府主导下的市场化运作。

坚持统筹兼顾、综合改造的原则。《纲要》提出既要推动城中村的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现城中村与城市的全面融合。

坚持区别对待、因地制宜的原则。《纲要》提出，要深入认识不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造具体目标和改造策略，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定城中村的实际问题。

西安城中村改造规划篇2

一、我国其他城市“城中村”规划改造的模式

“城中村”规划改造是城市土地高效利用、加快城市化进程、城市社区建设发展和城中村自身发展的需要, 因此, “城中村”的规划改造必须以此为出发点开展工作。目前我国城中村改造的模式有很多:

1. 土地产权确认的征地补偿方式

根据“城中村”在改造建设中出现的违法搭建、扩建等复杂问题, 对于房屋产权确认问题就变得非常复杂, 由政府牵头, 采取明确的产权确认标准, 消除改造障碍, 将应补地价款与征地补偿费相抵的方式, 重新确认产权, 规定房屋补偿标准限额, 使“城中村”土地成为可进入商品房市场的国有土地, 确保“城中村”改造能够在合理的市场机制下运作。

2. 完全市场化运作模式

这种开发模式是以开发商为主导的“城中村”改造模式, 政府不需进行投资, 但需要进行合理监管与引导, 例如珠海的“拆一免二至三”引导政策, 即在城中村改造时根据旧村的区位、拆迁量, 规定每拆1平方米的房屋, 可免交2~3平方米建筑面积的地价, 并免减相应的报建等费用, 确保开发商的合理利润。可以通过招投标市场运作进行开发商的引进, 提升“城中村”改造的规划标准。

3. 政府买单的独立运作模式

由政府承担政策制定、土地规划、居民安置和资金投入的所有程序, 这包括政府与村集体以股份合作机制进行改造的模式, 是通过将集体土地直接转化为国有土地, 对居民进行原地安置和旧村改造的一种规划方式。

4.“撤村建居”城中村改造模式

按照政府统一规划, 村民就地转为城市居民, 纳入居委会管理, 原集体土地划拨一定比例作为社区, 其余归为国有, 村民获得一次性补贴和社会养老保险等福利, 土地利用包括居民返回安置居住和开发商商品房开发, 撤村建居后原村集体行使居委会职权, 管理村集体资产和经营管理权。这种模式是一种“城中村”自行改造模式, “城中村”对于改造规划的自主性空间大, 有利于资金筹集, 但是不一定有利于长期收益。

5. 由政府主导的土地储备模式改造

以土地储备模式开展城中村改造, 是由政府主导和强力推动的“城中村”改造模式, 一般是实行的拆建分离的模式在一定政策和补偿标准的基础上, 将城中村整体迁移安置, 将原有土地作为收购储备, 有计划地公开出让开发。

上述模式的规划改造各有利弊, 济南市在过去的城中村改造中也采取过不同方式, 但有些项目存在在实际运作中没有很好地贯彻“以区为主”的政策精神, 以村为主体进行单村改造, 无法解决布点零散、不成规模、融资困难等问题, 难以平衡各方利益、完善基础设施配套和有效落实城市规划, 导致改造基本无法顺利进行。

二、济南市“城中村”改造规划创新模式

1. 济南市“城中村”现状

济南“城中村”改造自2009年省政府出台《关于推进农村住房建设和危房改造的意见》以来, 按照“统一规划、集约用地、规模开发、配套建设”的要求, 制定和实施了一系列引导农村住房建设与危房改造的相关政策, 根据城市发展需要, 积极进行整体拆迁、整合改造。据不完全统计, 自棚户区和城中村改造以来, 济南共释放出城市建设用地20多万亩, 促进了老城区“腾笼换鸟”。济南市现有城中村 (规划城市建设用地内的村庄) 309个, 人口约54.9万、村居住宅占地7660公顷、人均约140平方米, 大致可划分为两类:一类是位于建成区内或边缘, 多数已没有农村户口和农业用地, 人员构成和就业状况复杂, 违法违章建设普遍, 尚未完全纳入统一的城市规划、建设和管理体制, 整体环境滞后于城市发展。另一类是分布在建成区外, 处于城市远期发展潜在区域, 预计十年左右土地将被城市建设征占。土地产权多属农村集体所有, 土地价值没有得到充分体现。

2.“城中村”改造的目标

城中村改造是特殊意义上的农村住房建设, 与外围村住房建设有很大区别。根据“城中村”改造计划, 坚持以科学发展观为指导, 全面贯彻“拓展城市发展空间, 打造现代产业体系”的总体要求, 推动城中村改造科学有序进行。采取“政府主导、市场运作, 市区联动、以区为主”的办法统筹推进, 整体拆迁, 整合改造, 完善区域配套, 集中建设现代化新型居住社区;实施“征地统一补偿、农民集中安置、土地集约利用、区域持续发展”的综合补偿安置机制, 统一组织建设集中居住区。充分发挥各投融资平台的统筹协调作用, 结合城中村改造, 促进商务办公、商业服务、文化休闲和配套居住等产业发展, 扩大聚集效应, 增强综合服务功能和辐射带动能力。

3. 济南市城中村改造的原则

根据济南市城市发展和“城中村”的实际情况, “城中村”改造必须坚持的原则是:

(1) 政府进行宏观指导的原则

“城中村”改造是一项政策性公益工程, 采取“政府主导、市场运作, 市区联动、以区为主”的办法统筹推进。

(2) 实践操作的原则

在推进改造规划工作中, 提出了“政府统筹、市场运作, 政策扶持、循序渐进, 群众自愿、积极稳妥”的原则和“摸清底数、制定计划, 科学规划、统筹安排, 规范运作、加强监管”的工作方法, 保障规划改造的顺利进行。

4.“城中村”规划改造模式创新

(1) 确立“实现四个转变, 突出三个带动, 落实五个统一”的指导思想和基本思路, 开展济南市“城中村”改造工作。四个转变是:由“单纯改造城中村”向“推动城市化进程”的转变、由“单纯村 (居) 分散改造”向“推动区域整体协调发展”的转变、由“单纯的安置村民”向“推动综合性社区建设”的转变、由“单纯房地产开发”向“推动城市功能产业统筹发展”的转变;三个带动是指:突出重点区域和重要功能片区的带动作用, 突出城市综合体和重点工程的带动作用, 突出铁路、轨道交通、主要道路等重大基础设施建设的带动作用;五个统一是指:统一思想, 政府主导、统一组织, 明确主体、统一规划, 成片改造、统一政策, 保障民生、统一标准, 整体配套。

(2) 规划管理政策上, 调整政策思路, 明确责任主体, 实行市、区及乡镇、村分级管理, 规划设计统一管理, 加强土地审批和改造策划, 应充分考虑与环境的协调, 遵循宜改则改、宜迁则迁、宜并则并的原则确定社区规划, 对于达不到规模要求的, 可采取“迁村并点”集中新建, 实行连片开发, 避免低水平重复建设, 确保城市形态和城市景观的一致性, 强化审批手续。

(3) 土地产权管理政策上, 要以土地国有为原则, 合理土地流转和审批手续, 结合具体情况, 采用一事一议的方式处理。土地资源分三类统筹策划:居住用地、生活保障用地和政府统征储备用地。做好土地征收补偿和居民安置以及生活保障等社会问题, 进一步调动原村民申请土地改变性质办理确权登记的积极性。

(4) 土地征用与拆迁安置要对集体经济组织成员和非集体组织成员区别对待, 做好政策宣传和制度实施, 消除村民思想顾虑和土地制度障碍, 采取房屋置换和货币补偿的方式, 严格按照政策执行。

(5) “城中村”改造的设施配套与维护管养政策, 根据城市建设维护政策, 加强基础设施和配套公共设施的管理, 以完善区域内基础设施配套建设与城市基础设施相衔接, 同步组织实施, 才能够真正保障“城中村”改造顺利实施。

(6) 对于符合拆迁安置标准的安置房和保障用地的建筑, 进行税费减免和改造激励政策, 并给出低息贷款和政府贴息贷款的优惠政策, 对于基础设施中的供水、供气、热源管网建设费之外的城市建设综合配套费减半征收, 促进“城中村”的改造实施。

三、结语

推进城中村改造-五月调研篇3

一、城中村概念及特点

城中村是在我国快速城市化过程中出现的一种特殊且普遍的现象，是指位于城市建成区范围内或城乡结合部的被城市建成区包围或者半包围的、没有或仅有少量农用地的村落。近年来，我市城市化进

程不断加快，建成区面积从2000年的十几平方公里到2011年的近四十平方公里，增加部分的面积几乎都是城市建设征用农村土地获得的。农用地被征了，但是村还在，当地农民仍然生活在这里保有部分供其建房居住的宅基地和集体自留建设用地，随着周围农用地的逐步征用而渐渐被城市包围，原先分布在城市周边的农村被纳入城市版图，形成了“城中有村，村中有城”的现象。

据粗略统计，我是三环内及城郊结合部存在的城中村超过百个，这些城中村大多有如下几个特点，1、基础设施薄弱，城市管理难以跟进，电力、电信、供水、煤气管线残缺不全，甚至连基本污水处理设施都没有，加之村民的生活方式并未根本改变，使得污水就近排入河道或农田，垃圾无序堆放。严重影响城市景观。

2、缺乏统一规划，村内建筑密度大，违章建筑普遍，间距过小，采光通风不足，危房、红砖墙房比比皆是。村内用地功能紊乱，住宅用地、工业用地、商住用地混合在一起，道路等级不成系统，村内文化娱乐设施和公共绿地严重缺乏。

3、城中村房屋租赁市场火爆，外来人口众多，成员复杂，缺乏有效管理。

二、城中村形成的原因

城中村的形成并非一朝一夕，形成的原因也有很多，主要有以下几个：

1、城市的迅猛发展与扩张是城中村形成的主要外部推力。在疾风骤雨的城市化过程里，各个城市均在非常短促的时间内飞速扩张建成区，城市根本没有时间慢慢吸收、消化原有的农村聚落。在遇到拆迁安置等麻烦问题时，大家都选择放一放，绕道而过，因此，农地被迅速征用进行建设，而村落则被保留下来。待到周围高楼林立，马路宽阔，地价上涨时，原来廉价的村落也变得“值钱”起来，有时候即使再想回头将其转变成与周边环境协调的建设用地时，拆迁补偿费用和难度就更大了。这就形成了“拆迁难度大，搁置改造计划，村子地价上涨，乱段乱建现象更加严重，改造难度更大，再次放弃改造，村子更糟糕了….”的恶性循环。我们都说规划要先行，规划要统一，结果很多规划编制完成却始终不能完全实施甚至是核心区块不能实施，被社会各界诟病为图上画画墙上挂挂。

2、城乡二元管理体制是城中村形成问题的根源。全球各个国家都在经历或经历过快速城市化进程，然而城中村问题却成为我国特殊现象，根源是二元管理体制。

所谓“城乡二元管理体制”，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，而其中土地二元所有制结构”是指城市的土地属于国家

所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，但是却只能在内部流转，不能上市交易。这种制度的设置，过分强调农村土地的社会保障和福利功能，忽视了土地的商品经济属性，不允许村集体和农民个人利用农村建设用地进行抵押、转让等正常民事流转将严重限制农村经济发展和城市化过程。

3、外来人口的涌入及其居住选择直接加速了城中村的发展。与城市的发展相对应，人口的大规模流动也成为一大现象。这些劳动力大部分文化水平不高，收入低，对居住环境和生活品质实在要求不高，而城中村集体土地的权属性和监管不力造成村民随意建房，建房成本低，加之大部分城中村位于建成区内部，交通条件和区位非常优越，这种供需市场直接影响了城中村的发展，城中村越建越大，密度越来越高，环境也越来越差，改造难度也越来越大，又是一种恶性循环。

三、城中村改造的必要性

城中村的长久存在，特别是那些位于中心地段内的的村落，不仅本身占用的土地价值得不到正常的体现，脏乱差的环境也使周边土地价值的贬值。更值得注意的是，村民们在主观上和客观上都无法对村中土地利用的长远发展做出有远见、准确的判断，这是城中村土地利用现状最为突出的症结，村民们小富即安的小农意识，以及盲目跟风，不看市场需求，都造成土地利用盲目被动。另外不断恶化的居住环境和矛盾突出的外来人口管理问题也已日渐凸显。无论从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，都有严重弊端，如果不加以改造，对整

个城市的经济、社会、环境都有严重影响。

为此，加快城中村改造，是落实科学发展观，构建和谐社会的重要体现，关系到《城乡规划法》等法律法规的有效实施，有利于改善群众生活条件，提升城市形象。

四、城中村改造存在的问题

城中村改造是一项非常复杂的系统工程，牵涉面广，环节复杂，利益冲突多，开发风险大。但是，近几年一些城中村改造要求迫切，呼声较高，纷纷要求编制城中村改造规划。我局在实际工作中，感觉很多规划不能推进或者规划工作十分被动，具体体现在：

1、制度上不衔接

1）土地制度的不衔接，现状用地指标的分配沿用农民建房政策，逐级分摊到镇、村后，每个村的用地指标非常少，不可能启动整体改造。

2）规划建设用地往往分配到各自名下，村集体难以回收，建房户私自转让、出租土地使用权，不办理农地转让手续擅自改变用途、将集体土地作为资产参与企业人股等，土地使用权流转非常混乱，随意性较大，造成不按规划实施现象严重。

3）规划建设政策与实际情况不衔接。《浙江省城乡规划条例》第十八条规定，位于城市总体规划确定的城市建设用地范围内的镇、乡和村庄，不编制镇规划、乡规划和村庄规划。该条文的本意是要求城市范围内镇与村按城市建设的要求来进行操作。但实际情况往往是由于各方面政策的制约，存在为规划未能覆盖，或者整体规划范围远远

超出单一村行政范围，整体改造前对一些个别特困户批基及危旧房改造项目无法落实，造成信访等问题不断。

2、管理上不衔接。

1）国土部门安排特困户批基和农转用指标在村行政范围内，而规划范围依据现状统筹规划，造成有规划的地方没指标，有指标的地方没规划。另外国土部门审批土地使用证和规划部门审批用地许可证工作不衔接。

2）村、街道、执法局、国土局、规划局管理责任不清晰，归结于城与乡的一些建设管理体系在对应城中村交叉区时，存在盲区，城乡交错，农具混杂，造成该城市管的城市不便管，该乡村管的乡村管不了。

3）重点工程、征地部门与职能部门不衔接，责任主体不清晰，许多工作为了完成任务，牺牲了长远利益及长期发展的可能，造成遗留问题很多。

五、城中村改造的建议

从城中村形成的原因以及现有的工作难题中可以看出，制度制约了城中村改造改制工作的进行，而城乡二元体制是根本症结点。体制之所以为体制，是多方面制度的集合，包括了户籍管理制度、行政管理制度、社会保障制度众多方面，其中现行的土地二元制度的改革是城中村改造的根本出发点，是规划落实，城市化发展的必要条件。除了体制改革，作为规划主管部门，我局就与规划密切相关的几个方面提出建议：

1、征地需彻底。我局每年都能收到很多关于规划实施的提案，议案，有些规划已经编制完成获得审批却迟迟未能实施，其中很大一部分原因跟土体征用有关。如原分洪渠控制性详细规划，于2008年编制完成，至今未能落实。

除了规划因为征地问题不能落实外，现行的留用地、返还地政策也留下了许多后遗症。很多征地采取分次征用，征用返还的政策，征地一次划留一次，缺乏统筹规划和规划随意改变的现象，许多村的存留地距村较远，而且位置分散，用地性质混乱。剩余的村集体土地加上巨大的市场利益驱使，激发了村民在剩余土地上建设的热情。城中村现象未能根本消除。

2、拆迁政策需配套。城中村改造必然涉及大量的拆迁安置工作。在土地资源日益紧张的今天，如按现行的异地迁建安置政策，类似高镇村的城中村改造模式将无法展开。参照全国各地城中村改造的经验和做法，如北京、广东、杭州等地，货币安置与立改套，建多层、高层农转居公寓是大势所趋，必须进行借鉴跟推广宣传。

当然，拆迁安置政策需要一定的延续性，需进行深入调研，拆迁安置政策直接影响城中村改造规划的编制。

3、规划编制要因地制宜，统筹考虑。

1）我市每个城中村地理位置、规模、人口、土地情况等均不同，要按照每个村庄自身特点，充分借鉴外地城中村改造的成功经验，深入分析了我市城中村具体实际，确定改造原则，开发模式，坚持基础设施优先、充分考虑群众利益、对回迁居民，倾听村民改造意愿，就地、就近、相对集中安置村民，让每个村的历史文脉以及村民之间的特殊血缘联系在新型社区中也能延续。

2）应结合周边地块统筹考虑，不能就村论村，因此应控制开发强度，不能一味平衡自身改造原则，提高容积率。像以往有些拆迁改造采取的是“倒算容积率”的方式，每个改造项目根据拆迁补偿总量计算出改造成本，再根据土地出让市场某个时点的楼面地价倒算出改造地块的容积率。这种情况往往造成容积率过高，突兀的高楼会形成周边新的城中村。

3）规划应强调各组团城中村改造的功能引导。结合区块位置特点和经济特征，规划一些合理市场，商业用地，保障村民的利益。

4）注重保障房，廉租房的建设。既能满足外来人口的居住需求，又能通过规范管理而降低外来人口的犯罪率，保障社会治安。

六、结论