土地置换实施方案

土地置换实施方案（共7篇）

土地置换实施方案 篇1

新农村建设土地置换实施方案

按照上级对城乡建设用地增减挂钩土地置换方案的精神，我村结合本村实际情况，制定了本村的土地置换方案。

一、新农村规划范围内的所有土地，全部由在规划内建房的用户平均分摊。

二、置换土地以同类、就近为原则。

三、置换土地以先近后远为原则（先在本组置换，后在本屯置换，再到外屯置换，而谁在本组、本屯、外屯置换则由村委会统一排号，以协商或抽签的方式处理。）

四、在本组、本屯置换的土地，上级一次性补助每亩一万元给被用作新农村建设土地的承包者（包括二次被置换的土地承包者）；在别屯置换的土地，上级一次性补助每亩3万元给被用作新农村建设土地的承包者。

五、农户土地置换的具体地块，统一由村委会排号后，以协商或抽签的方式处理。

六、置换土地后，土地使用权也相应更换。土地使用权更换的面积以被置换土地承包证上的面积为准。超过承包证上的土地，超过的部分以开荒地处理。

七、开荒地置换也给予一定的青苗补偿，但土地权属为小组集体所有。

八、新农村建设规划内各农户的土地面积，原则上以原土地承包证面积为准，如农户对面积有异议时，也可以要求重新丈量。要求重新丈量的以重新丈量的面积为准。篇二：土地置换

因地制宜推进土地置换 探索新农村建

设的新途径

李 红

（霍山县委党校，安徽 霍山 237200）

摘要：土地置换，是保护耕地，促进集约、节约用地的有效手段，是解决当前用地指标严重不足、结构布局不合理的必然要求，是推进城乡统筹发展和社会主义新农村建设的重大战略举措，文章主要是针对该县的土地置换作一个简要的介绍。

关键词：土地置换；新农村建设；统筹城乡发展

中图分类号：s-01 文献标识码：a 文章编号：1674-0432（2011）-02-0034-2 0 前言

土地置换工作是加快农业农村现代化建设的一个抓手，搞好土地置换工作是贯彻落实科学发展观，实现土地可持续利用的重要举措。它不仅对于探索社会主义新农村建设的新途径、提高和改善我县农村农民的生产和生活条件有重要意义，而且对加快县域经济的发展也起着积极影响。霍山县下符桥镇新农村示范点圣人山村土地置换项目是经安徽省政府批准的霍山县第一批次建设用地置换项目，是县委、县政府针对该镇地处横排头淹没区水平线以下的地势低洼和涝灾频发地区而实施的民生工程，也是该镇实施社会主义新农村建设的重点工程。1 主要做法

根据县政府有关精神，该镇按照“自愿、合法、有偿”的原则个“统一规划、整体搬迁、集中安置、综合开发”的思路，积极稳妥推进土地置换工作。为此该镇主要采取了以下措施：

1.1 基础工作做得细、做得好

如成立专门组织，宣传政策，确保宣传到位。并及时召开动员会，广泛宣传政策，认真征求意见，实现了决策的科学化、民主化。为了使这项民生工程能真正惠及该镇低洼区的农民，为此镇政府对项目区的村民组进行了逐户调查土地权属、地类等，确保不错、不重、不漏。

1.2 实施科学的规划设计

在安置点的选择和规划设计上坚持“合理选址，科学规划”的宗旨和“尊重民意，合理选址和规划先行”的原则。为此镇村干部深入实地开展调查研究，并通过召开座谈会讨论，反复听取广大群众意见，在此基础上会同县国土局、规划局及搬迁户代表，确定搬迁安置点。并交县规划局进行规划设计，力求做到规划的科学性和可操作性。

1.3 多方筹措资金，解决资金不足

据测算，完成首批易涝地区农户的搬迁安置工作，资金的需求量大，因而县项目工程领导组通过多种途径来筹措资金；如使用置换计划的用地项目已收取的报批费用；水务部门争取的洼地治理移民搬迁补助资金等，从而短期内解决了资金不足问题。

1.4 组织土地复垦，实现农业集约化生产，推动城镇化进程

居民搬迁后，应按照建设用地置换复垦方案，由县国土局和该镇政府共同实施复垦，两年内完成复垦任务。对于复垦的土地采取招标的方式招标进行承包，促进土地向种粮大户和产业化经营组织集中，从而实现土地的规模化、集约化经营，走现代化农业发展的道路。

1.5 完善安置点配套设施，提升公共服务水平

对于安置点的建设，将按照建设社会主义新农村和“高起点、高品位”的要求，加强对规划的搬迁安置点的供水、供电、排污、道路、通讯、绿化、农家书屋、文化活动室等基础设施的配套建设，实现一次性配套到位，完善小区的硬环境。同时，积极推进新农村社区化管理，成立社区管理机构，拟定社区公约，实现民主化管理，提升小区的软环境，着力将安置点打造成全县新农村建设的亮点。2 意义及成效

2.1 有效地促进节约集约用地

依据土地利用总体规划村镇建设规划，通过对农村居民点和零散村庄进行综合整治，较好地解决了村庄用地存在的分散、零乱用地粗放等问题，促进了土地的集约利用，有利于推进土地流转，加快农业结构调整，推进农业现代化。

2.2 有效地解决了建设用地指标

本批次建设用地置换项目可置换近500亩用地指标，用于全县城镇、工业企业建设，对于推进我县城镇化、工业化进程，有着很现实的意义。

2.3 有利于加强和改善民生，加快推进了社会主义新农村建设进程

通过对项目区内居民实施统一规划，整体搬迁和集中建设，并完善相关配套设施，因此，建成后的每个安置点都将是集安置房建设和水、电、路、通讯、排污等配套设施较为齐全的高标准住宅小区，大大改善了当地居民的生产和生活条件，更好的促进了民生工程的实施，成为全镇乃至全县社会主义新农村建设的亮点。

2.4 有利于统筹城乡发展，促进城乡经济社会一体化的发展

通过土地置换项目的实施，将其转化成农民进城就业创业和农业产业化经营，有效地增加了当地居民的收入，同时也实现了城乡资源的合理流动与有效配置，有利于小城镇建设的发展，从而加快城乡统筹发展的步伐。

存在的主要问题 3.1 农民素质有待提高

下符桥镇建设用地置换项目是通过土地置换来推动社会主义新农村建设，该项目的实施不仅能从根本上解决项目区群众彻底摆脱洪涝灾害的危害，同时也能有效地改善当地群众的居住条件和生活条件，促进生产生活方式的改变，推动镇域经济的发展。在农村土地置换中，农民自愿是前提条件。但在实际操作过程中，并不是所有农民都能意识到土地置换后所带来的巨大改善，由于传统意识浓厚和狭隘的个人利益，有相当一部分农民在旧房拆迁、补偿、搬迁等方面较为被动、主动性不强，这给项目的整体推进和实施带来了一定的影响。同时要建设社会主义新农村，实现“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目标，把农村变为社区、农民变为市民，提高农民的科学文化素质和思想道德素质更是一项重要而不可或缺的内容。3.2 项目本身的局限性

此次的土地置换和土地开发都在该镇的圣人山村完成的，它是以洼地治理为前提，这是由圣人山村的自然地理位置决定的，因而在政策、资金支持、规划、各部门配合方面并非具有这样“得天独厚”的优势。而且此次的土地置换是在我县

地势较为平坦、交通便利、经济较发达的范区，紧邻县城，区位优势明显，这对于我县占比例较大的深山区要实施此项工程则存在着相当大的困难。4 建议与思考

4.1 科学规划，统筹兼顾，促进农村各项工作良性互动 要组织人员开展调研，摸清适宜土地置换的区域。在此基础上，结合镇村总体建设规划，编制土地置换与新农村建设专项规划，明确土地置换项目的模式和任务。土地置换项目建设是一项复杂的系统工程，因此在土地置换工程中，要加强民生工程资源整合，推进农村基础设施建设。做规划时要与中心村建设、集镇建设、工业集中区建设、新农村建设、水利兴修和基础设施建设相结合。用规划整合这些工作，统筹兼顾，捆绑推进，争取到更大的政策支持。

4.2 把握关键，攻坚破难，实现镇域经济又好又快又稳发展

在土地置换工作中，调研普查、项目编制、土地整理和上报审批是四个阶段，也是四个关键。在调研普查阶段，要深入现场，摸清实情，提高认识，统一思想。在项目编制阶段，要因地制宜，做好规划，综合考虑复垦成本、置换成本等因素，排出项目实施的轻重缓急，抓大放小先易后难，循序推进。在土地整理阶段，要严格按规划好的方案；要制定更加优惠的安置补偿办法，让农民得实惠；要做过细的群众工作，让农民乐于拆迁、愿于聚居、安于生活。

4.3 要把推进土地复垦置换工作放到拉动内需、统筹城乡发展，促进社会和谐稳定、加快经济建设的全局中

建设社会主义新农村，搞好土地置换复垦工作，要立足全局，长远发展，统筹城乡发展。

4.4 要逐步健全和完善社会保障制度

搞好土地置换工作也要从当地农民的长远利益出发，因此不仅要落实当地农民的就业、创业。同时也要把当地农民的社会保障纳入整个社会保障体系中，实现病有所医、学有所教、老有所养、老有所依，解除农民的后顾之忧，努力朝着社会主义和谐社会的目标迈进。

4.5 要因地制宜、与时俱进

制定并实施当前推进土地复垦置换的实施方案 逐步制定、修改和完善土地复垦置换工作计划和远景规划，并加以持续实施。

作者简介：李红，中级职称，现供职于霍山县委党校。篇三：关于晋宁土地置换方案的情况报告

关于晋宁土地置换方案的情况报告

2011年市政府将晋宁县20000亩土地配置给滇投公司，但古典王国在建设期间占用滇投约8000亩土地。在与晋宁县政府沟通后，晋宁县政府决定用昆阳周边地块作为古典王国占用土地的置换。共五个地块，地块情况如下：

1.地块一：面积为1409亩，其中现有村子面积约为280亩，用地性质以商业为主，位于昆阳镇南面；

2.地块二：面积为1800亩，其中现有村子面积约为530亩，用地性质以商业为主，位于昆阳镇南面；

3.地块三：面积为2051亩，其中现有村子面积约为255亩，用地性质以旅游、住宅和商业为主，位于昆阳镇东面；

4.地块四：面积为2135亩，其中现有村子面积约为215亩，计划建成国际商会中心，位于昆阳镇南部；

5.地块五：面积为2984亩，其中现有村子面积约为190亩，计划建成泛亚家居产业园。

地块四以及地块五距离昆阳镇较远，并且已经策划成为国际商会中心和泛亚家具产业园。地块

一、地块二以及地块三的用地性质简单，更靠近昆阳镇。综合以上优劣势建议选择地块

一、地块二以及地块三进行置换。

此报告

昆明滇池置业有限责任公司 2012年12月20日 篇四：土地整治项目实施方案

庄墓镇2014年土地整治项目

实施方案

为改善农村居住和生产生活条件，提高农民生活质量，节约土地资源，增加耕地有效面积，提高耕地实际利用率，大力发展现代农业、促进农业产业调整、实现规模经济效益，切实增加农民收入，改善生态环境，实现农村经济可持续发展，推动城乡一体化进程。为确保建设用地增减挂钩工作顺利有效实施，切实保障项目区农民根本利益，加快项目组织实施进程，规范操作、科学管理、提高效能。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《安徽省实施土地管理法办法》及省、市、县有关建设用地置换相关规定，结合我镇实际，制定本实施方案。

一、总体要求

按照科学发展观的总体要求，着力提高农村经济质量和效益，着力实现农村经济发展和人口、资源、环境相协调，着力提升农村公共服务设施能力，扎实推进农村社会全面进步，努力实现农村繁荣、富裕、和谐、稳定的良好社会局面。

二、基本原则

（一）因地制宜原则

项目选址要符合土地利用总体规划和长丰县土地整治规划，要选择群众积极性高、村两委班子战斗力强的行政村作为项目实施的行政村。

（二）项目实施要充分尊重农民意愿，项目规划、设计补偿标准要充分征求项目区群众意见。规范操作，切实维护群众利益，保障群众权利。

三、项目实施方法

（一）明确职责

1、民为主。项目实施坚持村民自愿原则，召开项目所在地村民会议，征求意见，确保做到户户都表态同意，并签订同意实施的意见书，充分调动项目区群众的积极性，保证项目实施按规划设计顺利实施。

2、村负责。要明确“村两委”在项目实施中的责任，确保项目所在村班子健全，有战斗力、号召力、有威信，充分发挥村“两委”在房屋拆迁、土地整理和新村建设中的战斗堡垒作用。

3、镇指导。镇政府要充分发挥指导协调作用，统一制定项目实施方案，具体落实项目实施任务，确保项目顺利开展。

（二）严格标准

1、统一拆迁标准。房屋丈量、登记、标准要一把尺子量到底，要严格按照镇制定的标准执行，要公平、公正、公开，切实保护群众利益。

2、统一宅基地整理。旧村拆迁后，依据项目规划，宅基地统一整理成耕地，归还到原权属单位。

四、组织实施

（一）筹备阶段

1、成立组织

镇政府成立庄墓镇建设用地增减挂钩领导组，组长:党委书记马家圣

第一副组长：镇长王世德

副组长：分管领导甄茂力

领导组成员：国土规划所长邓卫伍

财政所长闫媛媛

农办主任孙本龙

党政办主任郑浩

领导组下设办公室，办公室设在国土规划所，国土规划所所长孟令球任办公室主任，成员：孟祥玲、严彩霞、李瑱、谢军。

2、工作职责

工作组及村两委职责：房屋丈量登记、协议签定、房屋拆迁、宅基地面积丈量登记、提供净地供整理、施工环境保障、工程质量监督。村书记、主任为第一责任人。

国土所职责：制定方案、资料收集、技术指导、质量把关、招投标、竣工验收等工作。

3、宣传动员

召开项目涉及的村民组代表大会，介绍项目基本情况，宣传项目实施原则、方法、目的和意义，表明政府态度，争取群众响应、支持、配合。

4、召开专题会议

镇党委、政府召开项目专题工作会，研究讨论项目实施有关政策、措施，确定工作思路和流程，制定项目实施方案，在项目点成立建设用地增减挂钩村民理事会组织。

五、拆迁采取货币补偿

（一）拆迁范围

庄墓镇已批准的项目区内。

（二）拆迁补偿标准：

要从群众的利益出发，坚持补偿标准合理适当、要求从严、落实从紧的原则，切实把补偿资金发放到位。具体补偿标准严格按照省市县文件规定执行。必须据实与涉及农户充分协商签订协议，按时发放。各村做好群众的思想工作，确保施工工作的顺利进行。

（三）奖惩措施

1、对拆迁户奖励：鼓励农户自行拆迁，自协议签订之日起在5日内拆除完毕，经验收合格，一次性给予拆迁费的10%奖励，逾期不再奖励。在拆迁过程中，安全责任自负。拆迁对象户如放弃自行拆迁房屋，在签订协议之后，按上述时间主动清理完自家室内外财物及附属物，将房屋及附属物交付给镇领导小组，由镇政府统一组织拆除的，参照以上奖励政策执行。

拆迁户在规定时间内主动搬迁并交房、交宅基地的，建房过渡期间一次性补助拆迁户每户1000元房租费，作为临时安置费。

七、复垦整理

项目区的宅基地，通过复垦整理后,要切实改善生态环境，提高土地生产力，增加可用耕地。按照“田平、路直、林配套”的要求，做好项目区土地复垦整理工作。

（一）土地平整

根据地形地貌特点，机械施工，分层次整平，符合设施农业精耕细作要求。田块和格田面积根据地形而定。

（二）道路

结合项目区内地形和原有农村道路，布置生产道和田间道。便于农户生产，满足小型农用机械操作。

（三）资金

土地平整所需的费用均由政府统筹安排，无需群众自筹。

庄墓镇人民政府 2014年1月8日 篇五：杨镇土地置换项目实施情况督查方案

红杨镇土地置换项目实施情况督查方案

根据党委安排，对本镇范围内六个村土地置换项目资金使用等情况进行督查，按照《红杨镇督查工作暂行办法》的规定，制定本方案。

一、成立组织

土地置换实施方案 篇2

本次调查以地处中西部的陕西关中地区为例, 针对关中咸阳、宝鸡、渭南、铜川等地区的农民及在关中城镇务工的农村流动人口, 就他们对土地置换落户城镇政策的意愿、置换态度、补偿方式、置换需求等问题进行问卷调查。本次调查共发放问卷250份, 回收有效问卷247份, 有效率为98.8%。

一、关于农民对土地置换落户城镇政策的了解

在关于“是否知道政府目前出台了可用自家土地换城镇户籍这一政策”的调查上, 调查结果显示听说过这一政策的占63%, 不知道这一政策的占20%, 知道这一政策的占17%。说明目前政府已经下力气在相关政策方面进行宣传, 使得大部分农民都知道这一政策。但调查结果显示许多农民只是知道, 但并不是很了解, 说明政策宣传还不够深入人心, 政府对于该政策的解释和与农民的沟通是不够的, 许多农民只是肤浅地知道, 还有20%的农民根本没听说过这个政策。

对于一项涉及到群众根本利益的政策的实施, 必须需要在政策实施之前对群众进行足够充分的宣传和沟通, 打消群众对于政策实施的种种顾虑和疑惑, 使得群众非常愿意遵行相关政策。在土地征用方面, 各地政府应当坚持农民自愿、过程公开的原则, 充分保障农民的意愿和知情权, 避免由于“征地土地纠纷”引起的农民群体性事件, 保证土地置换始终在一个和谐稳定的环境中进行, 决不能在群众对政策一知半解、疑虑重重的时候实施土地政策, 这必将伤害群众利益。

二、农民对土地置换城镇户籍态度调查

(一) 是否支持自己用自家土地换城镇户籍。调查显示63%的农民不支持这一政策, 支持这一政策的只占到37%。这一数据非常重要, 说明目前由于条件还不成熟, 大部分农民对于土地置换城镇户籍这一政策是不支持的, 这是政府在执行有关政策时需要考虑的民意。

(二) 农民不支持土地置换落户城镇政策的原因。63%的农民不支持土地置换城镇户籍政策, 调查显示主要有以下几方面原因:

1、农民担心进城后的就业、医疗、住房等社会保障没有办法落实, 认同这个选项的占67.9%。可见, 大部分农民不是不想进城, 而是担心进城之后的生活没有保障。这些数据说明了以就业、医疗、住房为主的一系列社会保障, 是农民首要担心的问题, 也因此才不肯轻易放弃土地, 依然采取着保守的方式, 把土地当作是自己生活的保障和来源。

2、农民认为土地补偿金的数量太低, 无法接受, 认同这个选项的占62.6%。这说明对于那些愿意离开土地的农民, 只要土地补偿金合理, 他们是愿意进城的。但是目前存在的普遍情况是土地补偿金偏低, 以陕西为例, 目前农民土地置换城镇户籍的补偿政策是对自愿退出承包地的农户给予一次性的经济补助, 补助的标准按当年收回当年农业土地流转费用加农业直补, 平均值以10年计算。对退出宅基地 (含地上附属物等) 每亩补助价格, 关中地区为14～16万元。关中小麦产区土地流转费加上农业直补, 以平均一亩地一年1, 000元的收益计算, 十年1万元, 人均1亩多地, 一对夫妇带上老人孩子只有七八万左右。宅基地按平均四分面积计算, 每户农民得到的补偿金只有不到七万元, 这样最后农民失去土地得到的补偿每户只有十几万元, 有的还拿不到这这么多。这些补偿金难以应付农民进城后的基本生活需要, 使得许多农民往往因征地而至贫。更有甚者, 一些地区以极低的价格从农民手中拿到地之后, 转手进行商业开发, 高价卖地, 大肆圈地, 极大地伤害了农民的利益, 成为许多农民不愿配合土地置换城镇户籍政策的原因。

在对农民退出土地进行补偿标准的制定方面, 必须考虑到农民进城后的各项生活成本以及可能会遇到的各种风险。对承包地的补偿标准, 不能仅仅按照年产值的倍数进行补偿, 在对农民土地补偿时应当提高现有土地补偿标准和完善补偿方式, 拓展补偿方式, 实现补偿方式的多元化, 才能真正使得农民土地置换工作得以稳妥推进。

3、农民担心进城后的高物价, 认同这个选项的占50.0%。可见, 目前农民不愿失去土地进城的最大顾虑还在于对于城市高生活成本的担心。因此, 城镇化发展速度要提升, 首先要通过土地给予农民足够补偿, 打消他们进城生活的顾虑。

4、农民认为土地是他们的命根子, 是生活保障, 不能失去, 认同这个选项的占60.9%。这个数据显示, 受五千年农耕文化的影响, 土地对于农民具有高度重要性, 农民对土地怀有深厚的感情, 既是生存所系, 又是情感依赖。鉴于土地在农民生活中的重要性, 地方政府在推行土地置换城镇户籍的政策中, 决不能强制推行, 一定要遵从农民自愿的原则, 决不能大搞行政推动, 使得农民被城镇化, 伤害农民感情, 由此引发尖锐的社会矛盾和冲突。

(三) 支持政府政策的农民想进城的原因。调查显示, 有37%的调查对象选择了愿意通过自家的土地置换城镇户籍的政策。关于这部分农民同意原因的调查中, 77.2%的选项集中在因为长年在城镇打工, 已经获得了一定的经济基础, 孩子老人都接到城里生活, 自己可以在城镇生活下去。说明那些打工条件较好的农村务工人员是目前这一政策的主要支持者。可见, 土地置换城镇户籍的政策在农民获得了一定的经济基础后, 自然会自愿选择全家进城, 并不会因此产生强烈的社会矛盾, 这是目前比较理想的农民市民化模式。因此, 城镇化最重要的是发展城镇产业, 给进城农民提供足够多的工作岗位, 农民收入提高了, 把家人接到城镇生活, 自然就不会过多依赖土地, 使得城镇化得以快速发展。

另一部分选择同意的原因是这部分农民希望得到城镇户籍, 选择这个选项占的比重也很大, 占77.2%。说明目前城乡二元分割经济造成了城乡在户籍方面的不平等, 对于那些已经进城的农民造成诸多生活就业的困难, 那些长期在城镇打工的人期盼着得到城镇户籍, 使自己在许多方面可以得到与市民一样的待遇。

46.7%的选项集中在因为农村收入过低, 希望借助进城提高自己的收入水平。可见, 目前大部分农民内心还是支持这一个政策的, 但是关键是需要能够通过城镇化发展帮助农民致富。

39.1%的选项集中在城镇中有亲戚朋友可以帮助自己。这一数据说明农民目前融入城市存在许多困难, 而自己在城里有亲戚朋友帮忙, 就成为自己能够进城的宝贵支持。目前, 愿意通过土地置换城镇户籍的农民大多是可以通过城里亲戚朋友帮助在城里落户的。这一点也说明目前在帮助农民融入城市方面, 政府层面的支持力度是不够的, 农民需要借助自己的人脉关系才可以在城市落户。但并不是每个农民都有城镇的人脉关系, 对那些在城镇没有人脉关系的农民而言, 他们就不敢轻易地放弃土地, 这也使得目前的土地置换城镇户籍的工作更不能一蹴而就地推动, 需要循序渐进地推进, 需要在消除农民的顾虑中推进。

三、农民对置换金额及补偿方式的调查

(一) 有关土地补偿金补偿内容的调查。调查显示, 在该问题上大部分调查对象认为土地补偿金至少要包含进城后的医疗、养老社会保险及子女教育费用, 认同这个选项的占88.9%。二是应当包含可以在城镇购买保障房的费用, 认同这个选项的占75.6%。三是应当包含参加就业培训的费用, 认同这个选项的占54.7%。四是应当包含在城镇2～3年的生活费用, 认同这个选项的占34.4%。这些数据说明了, 医疗、养老、教育等一系列社会保障, 依然是农民进入城市后首先担心的问题, 他们希望土地补偿金的补偿内容应当包含他们进城后的基本生活保障。保障性住房和就业培训也成为了农民进城后关心的重要问题, 他们认为有了保障房和就业培训, 他们才能在城市中“住得起, 稳得住”。因此, 政府推行土地置换城镇户籍的政策必须在上述几方面解决农民的后顾之忧。

(二) 现有补偿标准是否能保障在农民进城后的基本生活需要?调查显示, 92%的农民认为目前的补偿标准太低, 不能够保障进城后的生活。说明绝大多数农民不满意现有的补偿标准, 为顺利推进土地置换城镇户籍政策, 有必要提高当前的土地补偿金额度, 以保障农民的基本权益。以陕西关中一家不到20万元的补偿金为例, 进城后在住房上的开支很快就会将这些费用耗尽, 如果再不能有满意的工作和收入, 城市高昂的生活费用, 使得农民进城后的生活很快就会陷入捉襟见肘的境地。

四、农民对置换方式选择的意向调查

(一) 对置换方式选择的意向。调查显示农民最倾向的置换方式是尊重村民的意愿, 占59%。其次是有足够长的过渡期, 使农民可以接受, 这个占39%。而可以忍受强制置换的农民只占到2%。这些数据说明农民希望置换是以自愿为前提, 如果有一个使他们可以接受的过渡期, 他们也会倾向于置换的。这就说明, 在置换过程中, 政策执行者要采取循序渐进的方法, 尊重农民的意愿, 这是大前提。

(二) 如果发生强制置换事件, 农民的反应。对于该选项, 调查数据显示, 如果在政策执行过程中出现了强制置换, 65%农民大多数会选择坚决反对, 保护自己的土地。随大流的只占到25%。甚至还有10%的选项是一部分农民会选择不惜一切, 甚至采取极端方式保护自己的土地。因此, 上述问题如果处理不当, 会引发尖锐的社会冲突和风险, 这将不利于和谐社会的构建, 政府部门在实施该政策的时候需要结合当地群众的实际诉求慎重考虑实施的具体方案。

总之, 鉴于土地在农民生活中的重要作用, 各级政府在实施土地置换城镇户籍政策时, 首先需要对农民土地置换设置合理的补偿标准, 使得农民在土地上的收益可以得到合理的补偿, 可以足够保障其在城镇生活的需要, 决不能因为城镇化发展使农民的利益再一次受到损害;其次, 城镇需要在第二、第三产业发展中创造足够多的就业岗位, 解决进城农民的就业问题;再次, 城镇需要解决落户农民低保、医疗、养老等社会保障问题;最后, 城镇需要解决众多农民进城的住房需要、解决农民进城产生的子女上学、医疗、交通、水电等基础设施的供应问题。如果上述问题不解决, 城镇化的快速推进会产生许多社会隐患。只有认真解决上述问题, 才能有效稳妥地推进我国的城镇化进程, 才能为即将到来的中国城镇化高峰打好扎实的基础。

参考文献

[1]陈威.农村土地流转过程中的相关问题[J].重庆工学院学报, 2009.8.

[2]陶然.户籍改革不能侵犯农民土地发展权[N].第一财经日报, 2010.9.6.

土地置换实施方案 篇3

[关键词]农业科研单位试验地外迁土地置换

我国的农业科研单位多数历史悠久，分布在中心城市或二级城市。离老城区较近，拥有大量的试验田。近年来，随着城市化进程的加快，这些农业科研单位逐步被城市包围，原有试验地越来越不适应农业科研发展的要求。为了提高科研单位创新能力和研究水平，江苏省农业科学院、广东省农业科学院、河北省农业科学院、河南省农业科学院、浙江省农业科学院、山东省农业科学院等很多省级农业科研单位相继启动了大规模的试验基地外迁和原有土地重新处置的工作。

本文通过对我国部分省级农业科研单位试验地外迁后院外基地建设情况的介绍，并探讨了农业科研单位土地置换的内涵、必然性、模式和置换过程中需要注意的问题。

1国内农业科研单位试验地外迁后院外基地建设情况

1.1江苏省农业科学院

江苏省农科院是一个具有78年历史的综合性农业科研单位，是江苏省农业科技创新的主体，综合实力居全国省级农科院前列。院本部土地总面积2080亩，其中，试验地面积约1000亩(678亩试验地纳入基本农田保护)。随着南京城市化进程的加快。该院逐步被城市包围，现有试验地越来越不适应农业科研发展的要求。为了提高科技创新能力和研究水平，江苏省农科院围绕“保留现有科技创新核心区域；建设科技孵化、成果交易和国际交流培训区域；在院外建设具有科技创新、产业带动、观光培训等多功能高标准试验基地；通过调整院内部分土地使用性质，以土地置换的方式筹集建设资金。为加快全院科技创新和转化能力建设，拓展全院现代服务业的功能和发展空间，辐射并带动周边地区现代农业和国民经济的发展奠定基础。”的总体思路，于2005年正式启动了溧水植物科学基地、六合动物科学基地和院本部的现代农业科技服务业基地的规划和建设工作。2009年建成1270亩溧水植物科学试验基地和2730亩六合动物科学试验基地，并投入使用。两个基地建设规模大、标准高、现代化，目前已成为江苏省农科院科研、产业创新的载体、平台和深入开展科研工作的有效支撑。现代农业科技服务业基地中的现代农业科技成果展示中心建成，整个基地初具雏形，初步具备了农业科技产品展示、孵化和公共服务等功能。特别强调的是溧水植物科学试验基地的建成带动了全省农业科技创新的平台向该地区集聚，并有形成江苏“农业硅谷”的趋势。省主要领导高度重视“农业硅谷”规划和建设，省有关已经部门已经形成规划方案，正在抓紧落实。

1.2广东省农业科学院

广东省农业科学院于1996年根据城建需要，以院本部原有的300亩土地通过置换的方式筹集资金，及时在郊区选址建设两个试验基地，占地面积共3000亩。其中白云基地位于广州市白云区钟落潭镇，离院本部35km，占地2000亩，先后投入约4亿元，建成了集科研试验、科技产业、休闲观光为一体的综合性试验基地，成为广东现代农业的展示窗口。

1.3河北省农业科学院

河北省农业科学院2002年将800亩试验地整体出让给外商，外商为该院分别建设6.3万平方米研发中心和5万平方米职工住宅房。河北省农科院利用土地出让筹集到4.5亿元资金和在郊区新建了一个500亩试验基地，并有计划地对原有的院外试验基地加大投入。

1.4河南省农业科学院

河南省农业科学院2003年将431亩试验地交给省政府，省政府委托国土资源厅对外挂牌出让土地。土地出让所得除上缴规费640万元外，其余5.9亿元均返还该院。并申请到国家和省项目资金，三方面共计筹集资金近10亿元，在黄河岸边选择新址建设5000亩标准化、现代化试验基地。该院还设立科研基金及时启动新兴学科建设。

1.5浙江省农业科学院

浙江省农业科学院院本部位于杭州市江干区，占地约l平方公里。由于杭州市城市化进程的加快，道路的延伸和拓宽等市政建设，使该院原来试验用地由原来的1000多亩减少到现在的300余亩，土壤质量、灌溉条件和小气候都受到很大影响，试验研究的基本条件逐步丧失，于是该院2003年6月在地处海宁市许村镇杨渡村，距杭州市区约28公里，建设科研基地。经过规划建设，2009年该基地基本建设完成。

近年开展试验基地外迁的农业科研单位很多，体量也很大，成效也十分显著，有效地解决了试验场地的紧张问题，为各单位将来的发展备足了土地资源，拓展了科研事业发展的空间。

2土地置换的内涵

土地置换，是指在城市发展过程中，利用级差地价理论，通过土地功能布局调整和土地整理等各种过程和方式，而使不同权属之间、不同用途之间、不同区域之间的土地进行交换配置的一种方法。因为土地位置不同，所以其使用价格也不同，即地租不同。从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华商业区、商务区等越近，土地使用价格越高，反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换来改造老城区，发展新城区。

土地置换这一城市经济学中的概念和经营模式，同样适用于市场经济条件下，农业科研单位的经营。尤其是部分农业科研单位地处主城区，被快速扩张的城市包围，大片试验农田的土壤、水源、空气环境等条件恶化，迫切需要进一步外迁试验地。与此同时，不断提升的城市土地价格，也为农业科研单位的土地置换提供了良机。

3农业科研单位土地置换的必然性

3.1土地资源的紧缺性

一般历史较长的农业科研单位，多数分布在中心城市或二级城市，离老城区较近，拥有大量的试验田。随着城市化进程的加快，城市建设用地日趋紧张，这些科研单位的地理位置也变得越发优越。老试验田多数成了城中田、城中村，商业价值凸显，对于正处在开发生长期的开发商产生巨大吸引力。同时，大多数的开发商普遍感到土地资源短缺的压力，找可以开发利用的土地，便成为他们一个非常重要的任务。各大城市的富裕土地就成为开发商找地的主要来源之一，其中像江苏省农科院这样大片的试验用地就成为一个重要目标。

3.2城市化进程加快

城市化进程加快是农业科研单位土地置换的加速器。随着我国城市化进程的加快，很多农业科研单位的发展受到空间的限制和试验环境快速恶化的困扰。同时农业科研单位所处的地理位置一般都处于老城区的近郊，现在多数被划入主城。交通变的越发便利、位置越发优越。另外随着土地资源越来越紧缺，土地价格不断攀升，使得农业科研单位希望在单位周边扩展面积，压力加大，变得很难实现。再加上城市中因土地地理位置

不同而产生的价格差异，为农业科研单位用市区内的小面积试验土地置换市郊大面积的土地提供了基础。

3.3解决融资之困

解决融资之困是农业科研单位置换土地的内在需要。近年来，为了事业发展的需要，很多农业科研单位纷纷到远郊征租土地，筹建可以长期使用的大面积科学试验基地。由于政府对农业科研单位投入无法跟上发展需求，长期不足，经费短缺依然是农业科研单位发展的瓶颈。为了缓解建设经费紧张的压力，农业科研单位不得不向银行贷款，这种贷款虽然解决了一时的燃眉之急，但也因此背上了沉重的还本付息的债务负担。国家有关部门曾提出一些解决意见：在加大财政投入的同时，农业科研单位可以参照高校，在地方政府的支持下，采用各种措施偿还债务，比如进行土地置换来还债。因此对农业科研单位老试验土地进行置换或处置，成为筹集建设资金、加快新试验园区建设、提高科研单位科研水平和综合实力的重要途径。

3.4国内外的实践和经验

历史上，在美国、日本等国家也曾以土地作为主要的优惠政策和调控方式来促进农业科研单位的发展。近年来，我国农业科研单位积极推进新试验基地建设，积累了一批优质资源，为加快农业科技事业的发展奠定了良好的基础。同时为了解决新基地试验区建设中资金缺口较大，债务负担较重的问题，提出了对原有试验农田进行土地置换的思路，实施后，成效显著。

实践证明，做好农业科研单位的土地置换工作，有利于整合现有科研资源，优化学科结构；有利于农业科研单位快速完成自我重塑，更新办院理念，提升农业科研单位的综合实力；有利于缓解新的农业科研试验区的建设债务和融资之困，避免为长远发展而进行的投资行为对现有职工利益的挤压，从而促进科研单位的健康发展；也有利于城市建设的科学规划、合理布局，为所在城市发展做出贡献。可见，土地置换是农业科研单位规模扩张中资源整合的必然，也是规模扩张中筹措建设发展资金的普遍方式。

4农业科研单位土地置换的模式

土地置换主要是对存量可以用于置换的土地进行置换的行为，置换的模式主要有如下三种，特点各异，应该合理选择。

4.1“协议出让”模式

“协议出让”是指在不改变土地科研试验用途的前提下，继续发挥科研功能，将老科研、办公或农田试验区出让给其他科研教学单位的行为。协议出让应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的价款，不得低于按国家规定所确定的最低价，如评估价值的90％。协议出让最为关键的是评估价值的确定，而评估价值的确定最为关键的又是评估方法的选定。根据科研用地估价对象的特点及不改变科研用途的评估目的，一般运用基准地价系数修正法和成本法作为估价的基本方法。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，待估宗地的区域条件和个别条件等，与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求估宗地在估价期内，日价格的方法。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已经存在的各种贬损因素。并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。

4.2“招拍挂”模式

为了实现土地置换收益的最大化，农业科研单位希望通过“招拍挂”途径实现土地置换。招标是指出让人发布招标公告。邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竟价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果，确定土地使用者的行为。

“招拍挂”的前提有两个：一是政府不采取优先储备收购，同意在土地交易中心直接进入“招拍挂”交易程序。二是改变土地的性质、用途、使用强度和规划条件。如将科研用地调整为商业及住宅开发综合用地，容积率按规划情况取高值等。科研单位土地置换如要获得更高的收益，还应争取全部或大部分返还土地收益金。各地政策不一，有的地方对科研单位支持力度大，就返还比例大些。土地出让收益必须提留的刚性计提必不可少，这是国家政策硬性规定，比如南京土地出让刚性计提达到土地出让总价款的17％左右。

4.3“土地储备收购”模式

“土地储备收购”是指土地储备机构依照法律规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地，纳入政府土地储备库储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。土地储备一般根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，实行统一规划、统一储备整理、统一供应。对因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原国有划拨土地，政府原则上需要进行土地储备。土地收购补偿按以下方式确定：一是以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投人给予适当补偿。二是涉及城市房屋拆迁的，依据有关城市房屋拆迁法规、规章的规定给予补偿。三是政府行使优先购买权进行购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿。农业科研单位的土地大部分为国有划拨土地，其置换可以归属于结构调整，由政府储备收购，基本程序是：申请收购、权属核查、确定规划条件、方案报批、签订协议、收购补偿、权属变更。

5农业科研单位土地置换中应处理好的两个问题

5.1土地置换融资与农业科研单位新基地建设的投入机制

近年来，各地农业科研单位和高校都在筹资兴建新的试验基地和校区，根据国家审计署发布的报告情况看，银行贷款占新基地的建设资金超过60％以上，有些单位的新基地新校区的建设资金银行贷款超过90％。因此审计调查报告建议：科研单位和高校应该科学规划、量力而行、分步实施，注意防范筹资风险。可见，农业科研单位由于国家财政投人严重不足，资金短缺成为制约事业发展的重要瓶颈，新基地建设资金来源主要依靠银行贷款，迫切需要其他途径的资金支持。土地置换融资应运而生。至于土地置换融资是不是解决资金紧张的根本途径，各方意见不一，有的认为国家应鼓励和支持农业科研单位进行土地市场化运作筹措资金，来化解资金短缺的现状；有的主张国家应加大对农业科研单位基本建设的投入力度，建立财政的贷款贴息和债务减免的机制及担保机制。笔者认为，土地置换融资不应成为农业科研单位建设发展机制的主导，但一定是必要补充。

5.2置换收益与土地收益金

近年来，国家实施最严格的土地政策，先后出台了多项措施。农业科研单位土地置换的政策环境并不宽松。土地置换的收益一方面取决于出让价格，另一方面取决于土地收益金的减免或返还。2006年底，国务院专门发文规范国有土地使用权出让的收支管理，进一步明确国有土地使用权出让的收入范围，加强国有土地使用权出让收入的征收管理，规定“任何地区、部门和单位都不得以招商引资、旧城改造、国有企业改制等各种名义减免土地出让收入，实行零地价，甚至负地价，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入”。可见，农业科研单位土地置换争取政府土地收益金的减免或返还越来越难。因此，农业科研单位在论证和测算土地置换收益时，应充分考虑国家土地调控政策对置换工作的影响，避免因高估置换净收益，导致土地置换决策失误。

6结语

农业科研单位的土地置换是新时期农业科研单位科技创新平台建设和资源整合的必然，是建设资金筹措的普遍方式，能有效盘活农业科研单位的存量土地资源，扩大科研资源的增量，增强农业科研单位的综合发展能力。当然，置换也应充分认识和处理其中的困难和问题。土地置换工作应重点做好以下四点：一是省、市政府在政策方面给予的支持是成功推进土地置换的决定因素。二是各级政府部门的协同和配合是顺利完成土地置换的基本条件。主要是规划国土部门在规划条件调整、土地供应计划、市场交易等方面给予支持十分重要。三是置换模式的选择、置换程序的科学合理安排是实现置换工作的基础前提。十分重要，不同的置换模式有各自的利弊，应该慎重选择。四是从农业科研单位来说，要加强领导，研究出台措施，提出工作思路，制定工作程序，确保决策程序快捷和畅通，抢抓市场机遇。

参考文献：

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[2]汪韬，文东茅，高等学校土地置换研究——一个产权视角的案例分析[J]，国家教育行政学院学报，2005(1)：62-67，

[3]张铁明，田丽，“以资产置换实现规模扩张模式”的效益与思考[J]，高教探索，2004(1)：15-20，

[4]丁明鲜高等学校土地置换的利弊分析[J].市场透视，2008(3)：28-29，

承包土地置换合同 篇4

乙方(受让人)：_**2房地产开发有限责任公司________

甲乙双方经友好协商，为使双方合理高效利用土地，增加建设项目，甲方拟将其拥有部分土地与乙方所拥有的部分土地无偿置换，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。

第一条 置换土地基本情况

1、土地座落位置：_**小区西侧，**2住宅小区东侧

2、置换面积：甲方土地123平方米与乙方土地456平方米进行无偿置换(详见土地置换决定书)。

3、土地规划用途：___商住综合___

4、土地使用期限：____60年__

5、国有土地使用证号：_*国用(_)第144号，**土地证正在办理中__

第二条 置换方式

1、本合同所述土地置换方式为甲方将其拥有的部分土地与乙方所拥有的部分土地置换，使双方能够合理高效利用其土地。(详见规划局确认的附图)

2、甲方所拥有的土地面积910平方米不变(南北长50米，东西宽17.6米，局部宽20.0米)。南侧自**8号楼向北6米为红线，东侧自规划局给定的红线开始，与乙方4号楼相邻处东西宽为20米，其余处东西宽17.6米。

3、甲方北侧其余土地置换给乙方，**8#楼西墙以西所属甲方的土地置换于乙方;乙方可根据进行整体设计修建，红线由规划局确定。

4、乙方协助甲方办理相关土地规划手续，相关手续费和建设手续费用由双方各自承担。

5、甲方建设的项目须符合规划局批准关于该地块的设计条件和方案规划，容积率必须符合整体住宅2.0容积率。

6、南侧与**8号楼红线距离为6米，由甲方整体考虑设计利用。

第三条 置换土地年限

置换土地后，土地年限以各自年限为准，需要增加的，由双方各自增加，费用由双方各自承担。

第四条 土地置换后的其他约定

甲乙双方在土地置换后的开发建设行为应不得妨碍其相邻小区的交通、业主房屋采光等权益。本着相互支持，相互合作的原则，甲乙双方土地置换后，甲方开发的住宅由乙方的物业进行管理，住户从乙方小区进出，住户与乙方签订物业管理服务协议，乙方开发的车库或商铺由甲方的物业进行管理，从甲方开发的小区进出，与其签订物业管理服务协议，双方在物价部门规定的价格和服务标准下管理。

第五条 其他

1、本合同未尽事宜及因国家政策调整需做调整的由双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2、因执行本合同发生争议，由双方共同协商解决，协商不成的，向所辖地区人民法院提起诉讼。

第十条 本合同一式贰份，签字之日起生效，双方各执一份。

附件：双方签字、盖章的平面图

甲 方： 乙 方：

土地置换协议书 篇5

乙方：茶陵县农村信用社联社

经各方友好协商，本着平等“资源”有偿“诚实信用”原则，就土地置换事宜达成协议如下：

一、置换地块概况

1、甲方在茶陵大道旁，衡炎高速互通口对面有一地块，面积47446.3平方米。

2、现甲方愿意将该地块，面积为11492.53平方米的土地与乙方位于茶陵大道与茶乡路交界处，面积为13322平方米的土地进行置换。

3、甲乙双方自愿置换原属于对方的土地。

二、违约责任

1、乙方将其原地块的国土手续交还国土部门，再办理土地权属事宜土地置换协议书范文5篇土地置换协议书范文5篇。

2、本协议为双方自愿的原则下签署，协议签订之日生效，协议生效之日起，甲方将位于茶陵大道旁，衡炎高速互通口对面地块的11492.53平方米土地归乙方所有。乙方位于茶陵大道与茶乡路交界处，面积为13322平方米的土地归甲方所有，双方以后均互不干涉土地使用情况。

三、其他

1、本次土地置换应遵循相应的法律、法规

2、甲乙双方的土地置换应以法律、法规、和规定办理有关手续

3、本协议未尽事宜，须经各方协议上解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力

4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决

5、本协议经各方代表签字盖章后生效

6、本协议一式四份，具同等法律效力，甲乙双方各执两份。

甲方签字：乙方签字：

甲方盖章：乙方盖章：

土地征用置换房屋协议书 篇6

甲方：

乙方：石泉县城关镇二里村二组户主＿＿＿

为解决我县城镇低收入家庭住房困难，我单位拟在二里村二组安家沟建设限价房，需征用二里村二组村民集体土地。经甲乙双方充分协商，同意就下列征地事项订立本协议，共同遵守。

一、甲方征用乙方土地位于二里村二组安家沟，承包地面积180平面米。

二、甲方返还给乙方的住房楼层为3楼或者4楼，地方在乙方承包地原址（安家苑二期工程从南向北第五个单元）。

三、甲方对乙方土地进行房屋安置补偿，经过换算实际乙方置换面积为90㎡（大写：玖拾平面米）

四、此次二里村二组被征地农户返还住宅面积与安置楼户型先换算后，与临近户型相靠。甲方根据乙方置换总面积，置换给乙方房屋90㎡壹套，置换房屋面积最终以房屋产权证得面积为准。户型大小最终在动工后的一个月之内，由乙方确定。返还住宅面积与户型面积相差在20㎡以内的乙方按房屋成本价格1200元购买，超过20㎡以上的乙方按每平面1650元价格补差购买超出的房屋面积。反之甲方如返还的安置房面积小于乙方土地置换房屋面积，条件同上。如果乙方所属安置户的安置房需出售的，原则上自行交易，甲方可代理办证，但交易所产生的一

切税费由出售人自理。

五、安置楼的结构为砖混结构，房屋楼地面为现浇，建设质量标准以商品房的质量标准，达到国家规定相关标准。每套住宅安装进户防盗门、塑钢窗户；内墙、地面均处理为糙面；预埋暗线管盒；并办理好房屋产权证、土地使用证，（办证费用由甲方承担）。乙方不予交纳房屋公共维修基金，但以后乙方所居住的楼房由乙方自行管理及维护。

六、安置房建设需在一年内动工，工期为18个月，如果不能正常交付使用，最多可宽限三个月，三个月后如再不能交房使用，甲方按照每平面米2元的月租金给乙方补偿（但不可抗拒的自然灾害和乙方人为造成的原因除外）。届时甲方将通过正式验收后的住宅交付乙方，需保证每户通水通电到户（条件同该楼的其他楼房），有线电视费用乙方自负。

七、本协议签字之后，乙方将被征用的土地交付甲方，归甲方所有，乙方不得以任何理由拒交，并不得已任何理由妨碍甲方施工，提出其他附加条件。

八、甲方在施工过程中，所发生的土地权属、边界、施工环境等纠纷，由乙方协调处理。乙方家庭内部（与父母、兄弟之间）的土地、房产分配问题，由乙方负责解决，由此产生的任何问题由乙方处理。

九、违约责任：协议签订后，即产生法律效应，任何一方都不得随意违约，否则，违约方给另一方违约金贰拾万元整。政策调整

及人为不可抗拒的因素除外。

十、在签订本协议书的同时，乙方需与组上签订《土地承包经营权回收协议》，以便甲方办理有关用地手续。

十一、本土地征用协议书经甲乙双方、鉴证方签字盖章后生效。本协议书一式叁份，甲乙双方即村组各执一份。

甲方法人代表（签章）：

乙方法人代表（签章）：

鉴证方：石泉县城关镇二里村二组

代表人（盖章）：

土地置换实施方案 篇7

一、土地置换的含义及实施

一般来说, 土地置换是以符合土地利用总体规划为要求, 以耕地“占一补一”为前提条件, 以调整优化土地利用结构布局为目标, 以土地的适宜性为依据, 通过异地调整, 使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局, 最大限度提高土地利用率。

就目前情况来看, 一些发达地区的土地置换工作走在了前面, 制定出较为明确、详细的实施办法。例如汉中市出台了《土地置换管理办法》, 莱芜市编制了《土地置换暂行办法》等在实施中取得了明显的成效。从江苏来看, 2008年11月, 江苏省正式提出要“积极开展‘双置换’改革试点, 允许农民用土地承包经营权、宅基地和住房置换城镇社会保障及住房保障, 实现农民向市民的身份转换。”2008年, 无锡市惠山区率先展开“土地换保障”的土地置换政策。截止到2010年, 全区已有1.97万农民率先完成了“土地换保障”。规划到2020年全区1260个自然村, 24.4万人将全部搬迁, 可复垦耕地1.77万亩。通过实施“土地换保障”, 无锡市惠山区实现了农地集中、用地集约、效益集显。2010年, 这项政策又开始在无锡市锡山区全面展开。

二、土地置换的收益分析

由于城市土地的置换开发会导致其用途、交通条件、商业繁华程度、基础设施条件、环境质量、资本集约程度等发生不同程度的变化, 因此就会带来一定的土地置换开发收益。城市土地置换开发可使土地产生投资性增值和用途性增值, 而这些增值收益要能够在与城市土地置换开发有关的各个利益主体 (中央政府、地方政府、土地使用者等等) 之间进行分配, 以形成一种合理的土地收益分享制度。城市土地置换开发在合理规划用地, 提高土地利用效率的同时, 必须建立起一种合理的利益分配机制以确保农民的合理利益。

基于这一问题, 不同的学者提出不同的看法。黎明、陈顾等学者认为“土地换保障”的土地置换是推动农村土地改革和农村社会保障制度协同共进的一种途径。徐烽烽等利用模糊综合评判法对苏南农户“土地换保障”前后福利的变化进行衡量, 结果显示农民的福利提高了。然而, 也有一些学者对“土地换保障”的土地置换政策表示担忧和质疑, 认为在缺少合理定量化“土地换保障”过程中, 土地承包经营权价格的确定不明确, 导致具体操作不规范而出现在“土地换保障”的过程中, 农民得不到合理的补偿, 使得农民财产受损。同时由于一些地方政府出于片面追求城市化发展, 而不顾农民意愿一味强制推行“土地换保障”, 但却缺乏规范的制度保障, 因此给农民带来了利益的剥夺。认为土地承包经营权换社会保障可能成为获取土地财政的一种新方式, 在利益的驱动下, 推行“土地换保障”过程中, 会出现侵害农民利益的问题。

在实践中, 各级政府主管部门也在积极探索促进土地制度改革与农民利益保障协同发展的政策。1993年, 嘉兴市开始进行征地制度改革, 出于对失地农民安置方式的探索, 率先推出了以“农村土地承包经营权置换社会保障”的补偿方式, 得到了各地的积极响应。虽然“土地换保障”始于对失地农民安置方式和利益保障的探索, 但随着城市化进一步发展, 它作为协调农地制度流转和提高农民社会保障水平的一种创新模式在更大范围内进行推广, 并出现了“双放弃”、“两分两换”、“双置换”等多种形式, 其内涵也发生了新的改变。

根据对无锡市锡山区的调查发现, 在锡山区的土地置换过程中70%以上的农民有意愿参加“土地换保障”, 但他们绝大数人担忧的是土地被置换后得不到合理的补偿。可见, 在推行“土地换保障”过程中, 存在着合理定量化农民土地承包经营权置换价格的需要, 这也是土地置换过程中保障农民利益的保证。

三、江苏省无锡市土地置换政策的内容

根据《市政府关于组织实施农村住宅置换安置房农村土地承包经营权置换城镇社会保障工作的指导意见》 (锡政发[2009]180号) 有关规定, 对市区农村土地承包经营权置换城镇社会保障工作主要内容如下。

农村土地承包经营权置换城镇社会保障, 是指对依法拥有农村土地承包经营权的承包方在承包期内自愿将承包地全部交回村集体经济组织、村民委员会或村民小组等发包方, 给予其家庭人员与城镇居民同等的社会保障待遇。实施后, 制定农村住宅置换安置房、农村土地承包经营权置换城镇社会保障 (即“双置换”) 规划和计划的村集体经济组织、村民委员会或村民小组及其具有农村土地承包经营权的农村土地承包户家庭人员。对农村土地承包户将土地承包经营权置换城镇社会保障的, 按照其家庭人员的年龄和基本情况, 参照《无锡市征用土地补偿和被征地农民基本生活保障暂行办法》 (锡政发[2004]103号) , 分别实行保障安置、就业安置和政府保养等办法, 纳入城镇社会保障范围。已享受锡政发[2002]343号、锡政发[2004]103号文件及各区出台的相关征地安置政策, 办理了征地安置手续的人员, 以及按本意见的规定办理了置换手续的人员不再列入置换对象。

农村土地承包经营权置换城镇社会保障, 保障安置、就业安置和政府保养费用, 参照《市政府办公室印发关于完善征地补偿和被征地农民基本生活保障的意见的通知》 (锡政办发[2008]370号) 规定的筹资标准确定, 在确保资金平衡的基础上, 可分年缴纳。保障安置和就业安置费用由各区财政局负责集中归集和分期解缴, 具体由各区财政局与市社会保险基金管理中心签订分期付款协议。各地建立政府保养资金财政专户, 统一管理, 专款专用, 统一发放。政策具体内容如表1。

资料来源:由《市政府办公室印发关于完善征地补偿和被征地农民基本生活保障的意见的通知》 (锡政办发 (2008) 370号) 、《无锡市征用土地补偿和被征地农民基本生活保障暂行办法》 (锡政发 (2004) 103号) 。

四、土地置换的农民利益分析

1. 土地与农民的利益关系。

土地对于农民具有特殊的意义。在我国工业化早期阶段, 土地是农民的最主要的生产资料, 农民几乎所有的生活来源和收入来源都依赖土地。随着工业化进程的推进, 劳动力需求的增长, 农民开始离开土地的束缚进入城市。从绝对收入角度来看, 农民对土地的依赖有所降低, 但二元经济现象的存在以及户籍制度使得农民依然把土地当作是一种最后的安全保障。因此, 土地依然承载着农民的较多的利益关系。

首先, 土地能够给农民带来收入。作为生产资料的土地与农民的自身劳动力结合在一起可以创造价值, 通过向社会提供农产品获得收入, 并同时为自己提供粮食、蔬菜等生活资料。对未向城市转移的农民来说这也是唯一获取收入的手段。

其次, 保障功能。土地对于农民来说具有多重的保障作用。保障就业, 在农村劳动力未向城市转移前, 这是农民就业的最主要途径。即使对转移到城市的劳动力来说, 在城市失业的情况下, 土地仍然是其就业的最后保障, 土地还可保障农民的基本生活。当只有农业生产时, 农民所需的一切都来自于土地, 土地提供了农民最基本的生活需要。目前的土地承包经营权制度, 是农民在面对不均衡的获利机会时所进行的自发性变迁, 对提高农民收入, 维持农村经济秩序方面有着不可替代的作用, 因此稳定现有土地承包制的基本架构不变, 并赋予土地承包经营权物权性, 使其成为农民的一项稳定的财产, 是目前经济条件下实现农业规模化经营和农业现代化发展的必然的制度选择。

但是, 土地承包经营权的建立直接导致集体经济日益薄弱, 在土地集体所有、集中统一经营的土地制度格局下, 农民还可以得到“五保护”、合作医疗等集体保障。而在目前的土地制度下, 集体保障功能弱化。同时, 由于目前我国社会保障制度的二元性, 完善的农村社会保障制度尚未建立, 农村社会保障水平低。在这种特殊的情况下, 农民最大的基本生活保障主要依赖于农地的直接产出, 这一点在二元经济构架下, 土地的保障功能得到进一步强化。这从很多农民离开农村进入城市, 宁可缴纳土地抛荒费也不愿将放弃土地得到印证。

土地还具有继承性价值。土地的继承价值一是体现在拥有土地承包经营权可以带来财产化收益。主要包括直接利用土地可以带来经济收入和转租或入股土地承包经营权带来的租金收入。二是由于这种继承的权利具有排他性, 当农民想获得另一个集体的承包地时, 就必须付出高昂的付费。在我国目前土地承包经营权制度下, 土地承包经营权作为一项新型的用益物权, 随着《物权法》的出台和相关法律的发布被确定下来, 逐渐成为农民一项重要的财产权利, 同时农民的子女应该可以对其拥有财产进行继承。2002年8月通过的《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条规定:“承包人应得的承包收益, 依继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡, 其继承人可以在承包期内继续承包”, 这从法律上肯定了农民子女对土地的继承权利。不过随着年轻人生活习惯的改变, 不愿再同父辈一样从事农业生产, 使得土地的继承意愿降低。

最后, 土地征用的预期补偿价值。随着工业化、城市化的推进, 大量的耕地被转换为工业用地和城市用地, 作为土地财产权属一方的农民获得了一定的货币和实物补偿。这也是土地对农民的又一价值属性, 也正基于这样的一个预期, 多数农民即使在进入城市后也不愿意放弃土地。

2. 土地置换价格的确定。

土地置换价格对于农民来说也包含以上所提出的四个利益关系。即土地置换支付给农民的价格应该首先不低于土地用于农业生产产生的直接收益, 其次还应考虑土地所承载的保障功能、继承功能和现有补偿的农民预期。土地置换价格不能等同于土地的流转价格, 前者是指农民永久性的失去土地, 而后者仅仅是土地使用权的暂时性的转让。

由于年轻人土地继承意愿降低以及预期难以确定, 所以在土地价格决定模型中忽略了这两种因素。因此, 土地置换的价格应该至少大于直接的生产收益与保障功能补偿之和, 以单位土地面积作为计价单位。

由于土地承包的可继承性, 所以直接生产受益具有无限年限。土地置换价格在无限期内的收益的确定可通过还原法来确定。由于土地的固定性、继承性, 农民的土地不仅能提供现时的纯收益, 而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益, 以适当的还原利率进行贴现, 它即表现为该土地的实质价值, 也就是适当的客观交换价值。对于保障功能也可以采用同样的方法进行量化。土地的保障功能是基于其生产的收益, 因此, 在实际量上应该等同于实际生产收益之和。因此得到以下土地价格决定公式:

其中P为土地置换价格, Ri为各年对应的收益, r为贴现率。n趋向无穷大, 则可将上式转变成为:

根据统计, 2011年锡山区家庭农户承包地平均收益为1044.55元亩。若考虑政府给予农业生产的各种补贴计算在内, 实际农民平均生产性收益将超过这一水平。江苏省2011年各种补贴水平是水稻直补按核定面积每亩补贴20元, 农资综合补贴按核定面积每亩补贴81.5元, 农作物良种补贴为水稻、棉花每亩15元。小麦、玉米、油菜、花生 (大田) 每亩10元。根据种植面积进行加权平均计算后的总收益接近1100元。利率按当时一年期存款利率水平3%计算。将数据带入上式, 可得土地置换价格至少应该为73333元。即使不考虑保障功能以及其他情况, 土地的置换价格也达到36666元左右。这一价格与土地置换中的补偿价格有一定的差距。这表明在土地置换过程中农民的利益受到一定程度的侵害。

五、简单的对策建议

1. 转变政府角色, 加快土地市场建设, 完善法规, 切实保障农民的合理利益。

多数土地置换或征用的主体都是政府, 原因一方面是政府承担城市规划与城市发展的职能, 另一方面政府也是最大的利益者。土地的征用或置换可以直接为政府带来土地的级差收益, 土地收益成为很多地方政府收入的重要来源。同时在后续土地开发过程中又可以为政府带来税收和GDP的增长, 可谓一石多鸟。若切实提高土地利用效率, 保障农民的合理利益, 政府必须转变角色, 从一个利益相关者转变成为一个价值中立者, 通过完善相关法规, 建立高效的土地市场, 合理地推动土地流转, 实现整个社会角度的土地效率提升并兼顾公平。

2. 加快完善完整的社会保障体系建设, 弱化土地的保障功能, 推进土地适度流转。

土地的保障功能反映出在目前的社会保障体系之下农民对未来预期的不确定。为实现土地的适度流转, 退出“土地换保障”只是权宜之计, 要想推进城市化和农业现代化、规模化发展, 必须建立全社会统一的保障体系, 实现土地保障向社会保障的转移, 促进有条件的兼业农户彻底离开农业, 加快合理土地的流转与农业的规模化。

3. 对于现阶段内应该加快构建第三方评估机构, 确定合理的土地置换价格, 保障农民的合理利益。

所谓第三方机构应该是独立于政府的之外的机构, 其主要职能是评估, 按照置换土地的位置形成的级差地租, 土地的直接生产收益以及综合考虑农民基于土地的其他利益以确定土地置换的评估价格。该价格可为政府在土地征用、置换过程中提供参考。第三方评估机构的评估结果为土地的置换、征用提供价格依据, 既可防止漫天要价的现象, 也可防止低价置换、征地, 保障农民的利益。

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