农村住房建设管理办法

农村住房建设管理办法（精选8篇）

农村住房建设管理办法 篇1

为了规范农村住房建设和管理，提高农村住房建设质量，增强农村住房抗震设防和抵御自然灾害的能力，切实改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、法规的规定，结合四川省实际，制定本办法。本办法自2017年3月1日起施行。四川省农村住房建设管理办法 第一章 总 则

第一条 为了规范农村住房建设和管理，提高农村住房建设质量，增强农村住房抗震设防和抵御自然灾害的能力，切实改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、法规的规定，结合四川省实际，制定本办法。

第二条 四川省行政区域内,农村村民在集体土地上新建、改建和扩建农村住房的建设活动及相关监督管理，适用本办法。

第三条 农村住房建设应当遵循节约用地、因地制宜的原则，符合安全、适用、经济、环保、美观的要求，严格执行农村住房抗震设防和建设质量安全标准，满足农民生活生产的需要，体现当地历史文化和建筑风貌。

第四条 县级以上地方人民政府应当加强农村住房建设管理工作，明确农村住房建设的监管程序，落实监管人员及工作职责。县（市、区）人民政府负责本行政区域内农村住房建设规划的统一领导和监督管理。

乡（镇）人民政府是本行政区域内农村住房建设规划管理的实施主体。

县级以上人民政府住房城乡建设、城乡规划、民政、财政、国土资源、环境保护、水利、林业、防震减灾等部门，依法负责农村住房建设的相关监督管理工作。

第五条 省住房城乡建设主管部门负责制定全省农村住房建设相关政策和技术规范，对全省农村住房建设实施监督指导。

市（州）住房城乡规划建设主管部门负责制定本行政区域的农村住房建设配套政策，对本行政区域内农村住房建设实施监督指导。

县（市、区）住房城乡规划建设主管部门，会同乡（镇）人民政府具体承担本行政区域内农村住房建设的监督管理。第六条 乡（镇）人民政府应当建立乡（镇）、村农村住房建设质量安全监督制度和巡查制度。

村民委员会可以选派代表参与农村住房建设监督。村民会议可以组建村民建房委员会。村民建房委员会可以聘请有施工技术常识的村民作为巡查监督员，开展巡查和督查。第七条 县级以上地方人民政府应当建立农村住房建设质量安全和抗震设防工作监管体系，健全管理制度、激励机制，支持、鼓励村民对农村住房采取符合本地实际的建筑结构形式和抗震设防措施，鼓励支持村民参与城乡住宅地震保险。住房城乡建设主管部门应当组织开展农村住房建筑抗震新技术、新工艺、新材料的科学技术研究。

国家和省安排的农村住房建设专项资金、补助和奖励，按有关规定执行。第二章 规划选址

第八条 农村住房建设应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并根据需要合理编制村庄建设规划；科学选址，充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地，禁止占用基本农田、饮用水水源保护区，避免占用耕地、天然林地、公益林地。合理避让地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道。

乡（镇）人民政府应当依据乡村规划和地质灾害普查分布图等，对重新选址的农村住房宅基地及其相邻区域的地质、地理环境进行安全性评价。确需进行安全性评估的，由县（市、区）人民政府组织国土资源、住房城乡规划建设、水利、林业、防震减灾等部门进行安全性评估。

第九条 农村住房建设应当与公路建设相协调，与公路保持规定的距离。在公路两侧建筑控制区内，禁止进行农村住房建设以及堆放砂石、砖瓦等建筑材料。公路建筑控制区划定前已经合法修建的农村住房，不得进行扩建和危害公路路基基础安全的改建。

第十条 在乡（镇）、村规划区内使用原有农村住房宅基地进行农村住房建设的，申请人应当向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请。经村民会议或者村民代表大会讨论通过后，申请人持以下资料向乡（镇）人民政府提出书面申请，由乡（镇）人民政府依据乡（镇）、村规划审查，合格后核发乡村建设规划许可证:

（一）原有宅基地批准文件或者宅基地使用证明；

（二）户籍证明；

（三）符合要求的农村住房建设方案图或者施工图；

（四）村集体经济组织或者村民委员会的书面意见。第十一条 在乡（镇）、村规划区内需占用农用地或者未利用地作为宅基地建设农村住房的，申请人应当向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请。经村民会议或者村民代表大会讨论通过后，申请人应当持以下资料向乡（镇）人民政府提出书面申请，经乡（镇）人民政府依据乡（镇）、村规划初审并签署意见后，报县（市、区）住房城乡规划建设主管部门审查，合格后核发乡村建设规划许可证：

（一）户籍证明；

（二）符合要求的农村住房建设方案图或者施工图；

（三）村集体经济组织或者村民委员会的书面意见；

（四）需占用农用地的，提供村集体经济组织或者村民委员会出具的拟占用农用地的情况说明。

核发乡村建设规划许可证后，依法办理用地审批手续。县（市、区）住房城乡规划建设主管部门可以委托乡（镇）人民政府核发乡村建设规划许可证。

第十二条 乡（镇）、村规划区以外需选址建设村民住宅的，乡（镇）人民政府应当引导在规划的村民聚居点建设。不能在规划聚居点建设的，可以使用原有宅基地进行村民住房建设，按照本办法第十条的规定办理。第三章 勘察设计

第十三条 新建农村住房的，受委托的农村建筑施工人员或者施工单位应当根据建房地块的地质条件，选用适合修建农村住房的天然地基持力层，对地基地质进行必要的勘察验证，依照技术规范要求选择房屋地基基础形式和埋置深度。改建、扩建农村住房的，农村建筑施工人员或者施工单位不得危害原房屋建筑结构安全。

第十四条 农村住房设计应当满足国家及省发布的农村居住建筑设计技术规范和标准的要求。

农村住房设计应当执行《中国地震动参数区划图》、《四川省农村居住建筑抗震技术规程》《四川省农村居住建筑抗震设计技术导则》《四川省农村居住建筑抗震构造图集》等技术导则的规定。

第十五条 县（市、区）住房城乡规划建设主管部门，应当组织设计符合当地实际的农村住房建设方案图和施工图，供建房村民选用。农村住房建设通用设计图集应当免费提供。农村住房建设应当使用符合要求的农村住房建设方案图和施工图。建房村民对拟采用的方案图或者施工图需要深化设计或者修改的，应当委托有资质的建筑设计单位或者具有建筑、结构工程师等专业技术资格或者职称的专业技术人员进行深化设计或者修改。建房村民也可委托有资质的建筑设计单位或者具有建筑、结构工程师等专业技术资格或者职称的人员进行施工图设计。设计或者修改的单位和专业技术人员对设计、修改的方案图或者施工图负责。第四章 建设施工

第十六条 县（市、区）住房城乡规划建设主管部门应当指导乡（镇）人民政府落实监督管理职责，建立技术巡查制度，组织提供技术力量支持。

乡（镇）人民政府应当指定村镇建设管理人员、乡村规划师或者建筑专业技术人员，对村民建房进行指导、监督。有条件的县（市、区）人民政府可以给予适当补助。

第十七条 农村住房建设可以采取统一规划建设、村民联合建设、村民自主建设等方式。乡（镇）人民政府与县（市、区）国土资源、住房城乡规划建设部门，应当公布规划许可占用宅基地面积、总建筑面积（包括建筑层数、附属设施建筑面积）标准，并作为村务公开的内容。

第十八条 村民新建、改建住宅达到下列条件之一的，应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向乡（镇）人民政府申报，纳入工程质量监督：

（一）3层及以上的;

（二）建筑面积300平方米及以上的;

（三）6米跨度及以上的。

第十九条 农村住房建设应当选择经过建筑技能培训、满足技能要求的农村建筑施工人员或者有资质的建筑施工企业施工。

农村建筑施工人员个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房建设。受村民委托的农村建筑施工人员或者施工企业应当按图施工，落实抗震设防措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，对承担的农村住房建设施工作业安全与质量安全负责。

第二十条 乡（镇）人民政府和村民委员会以及村民建房委员会应当指导、监督建房村民与承揽人签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。建房村民与承揽人应当在施工合同中约定并明确农村住房竣工验收后的保修期限和责任。承揽人为施工单位的，应当执行国家住宅建筑保修期限的相关规定。

省住房城乡建设主管部门会同省工商行政管理部门制定全省农村住房建设施工承包合同范本。

第二十一条 农村住房建设应当使用合格建筑材料。质量技术监督、工商行政管理、经济和信息化、住房城乡建设主管部门应当依法对建筑材料质量进行监管。

农村住房建设承揽人应当协助村民选用合格建筑材料。鼓励使用绿色建筑材料。

第二十二条 乡（镇）人民政府和县（市、区）住房城乡规划建设主管部门应当建立农村住房建设施工监督管理制度，对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导并监督管理。

乡（镇）人民政府应当组织技术服务机构或者专业技术人员、对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋面等重要部位实行全程监督检查，形成检查记录。

乡（镇）人民政府负责农村住房建设施工安全监督管理，村民委员会负责巡查现场施工安全管理。建房村民与承揽人应当签订施工安全责任书。农村住房建设施工合同可以约定承揽人负责购买施工作业人员建筑意外伤害保险。

第二十三条 乡（镇）人民政府应当依照国家建设档案管理的规定，建立农村住房建设档案。有条件的乡（镇）人民政府应当建立农村住房建设电子档案数据库。第五章 技术服务

第二十四条 省、市（州）住房城乡规划建设主管部门应当组织指导农村住房建设技术服务工作。县（市、区）住房城乡规划建设主管部门应当制定农村住房建设技术服务工作方案，开展农村住房规划建设技术指导工作。第二十五条 县（市、区）住房城乡规划建设主管部门可以采取成立农村住房建设技术服务组织或者政府购买服务等方式，对农村住房建设进行现场技术指导。

鼓励注册执业技术人员免费为村民提供农村住房设计与现场施工技术服务，提供的免费服务可以作为其继续教育的学时。

鼓励具有专业技术技能的志愿者开展技术下乡服务，多渠道吸引专业技术人员为农村住房建设提供技术指导。第二十六条 住房城乡建设、防震减灾部门与乡（镇）人民政府应当提供农村住房建设质量安全、抗震设防技术咨询和服务，开展农村住房建设质量和抗震设防知识宣传培训。第二十七条 省、市（州）住房城乡建设主管部门负责乡（镇）、村建设管理人员的培训，建立培训机制。

县（市、区）住房城乡建设主管部门负责农村建筑施工人员的培训和管理。按照自愿参加的原则，对农村建筑施工人员开展专业技能培训，提高施工技能。第六章 竣工质量验收与所有权登记

第二十八条 市（州）、县（市、区）住房城乡建设主管部门应当根据国家有关规定，结合当地实际，制定农村住房建设竣工质量验收具体办法。

乡（镇）人民政府应当组织协调村民委员会、专业技术人员指导农村住房竣工质量验收。

第二十九条 农村住房建设竣工后，建房村民应当会同建设承揽人根据竣工质量验收办法进行验收。经验收合格后，方可投入使用。

第三十条 农村住房建设的竣工质量验收应当根据施工合同、施工图和相关技术标准的要求，在查阅施工记录、检查记录的基础上，对农村住房的实体质量进行查验，形成验收结论。

农村建筑施工人员或者施工单位应当提供施工记录等相关资料，并对资料的真实性负责。

第三十一条 农村住房建设质量竣工验收合格后，建房村民应当将建房资料在30日内报乡（镇）人民政府存档。第三十二条 农村住房质量竣工验收合格后，依法办理农村住房所有权登记以及宅基地使用权登记。第七章 老旧农村住房安全管理

第三十三条 县（市、区）住房城乡建设主管部门应当指导乡（镇）人民政府落实农村老旧住房安全监督管理职责，建立安全巡查制度，组织提供技术力量，开展农村老旧危险住房安全排查。

乡（镇）人民政府应当建立农村住房安全日常检查制度，制定农村住房安全应急预案，逐步建立房屋产权人、使用人、村民委员会与乡（镇）人民政府、住房城乡建设主管部门协调联动的监督管理机制。

第三十四条 乡（镇）人民政府应当重点对本行政区域内以下农村老旧住房进行安全排查：

（一）房龄长、超负荷使用、年久失修的；

（二）损坏或者损伤房屋主体结构、承重结构的；

（三）位于自然灾害易发区、煤炭采空区等存在安全隐患区域的。

第三十五条 乡（镇）人民政府对排查发现的安全隐患问题应当逐一列出清单并通告相关村民委员会，建立隐患问题数据库，有针对性地制定整改措施；督促房屋所有权人、使用人落实整改责任、整改措施和整改时限。

第三十六条 对符合农村危房改造条件或者属于社会救助对象的农村住房，住房城乡建设、民政主管部门应当优先纳入农村危房改造计划启动实施。对不符合农村危房改造条件，或者符合农村危房改造条件但短期内无法纳入农村危房改造范围的危房，要指导产权所有人或者使用人尽快采取有效措施，排除安全隐患。

第三十七条 县（市、区）住房城乡建设主管部门应当建立健全老旧农村住房安全管理工作，乡（镇）人民政府应当加强宣传和引导，杜绝影响和损坏房屋安全使用的行为，建立农村住房安全管理电子数据档案。第八章 法律责任

第三十八条 违反本办法的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

第三十九条 乡（镇）人民政府与住房城乡规划建设主管部门工作人员有下列行为之一的，由乡（镇）人民政府、住房城乡规划建设主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）对符合法定条件的申请人拒不受理或者未按规定受理申请、核发乡村建设规划许可证的；

（二）未按规定履行监管指导责任造成重大质量安全事故、财产损失的；

（三）滥用职权、玩忽职守、违反廉政规定的。第四十条 农村住房建设承揽人有下列行为之一的，由县（市、区）住房城乡建设主管部门或者乡（镇）人民政府依法责令限期整改；情节严重的，县（市、区）住房城乡建设主管部门可以对主要责任人处以2000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的；

（二）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；

（三）不按规定提供施工记录或者施工资料的；

（四）不接受监督管理或者发现安全隐患不及时整改，造成质量安全事故的；

（五）农村住房竣工后，未依照本办法规定参加竣工验收的。承揽人为建筑施工企业的，依照建筑业管理法律、法规处罚。第九章 附 则

第四十一条 本办法所称农村住房建设，是指除统一规划、统一建设之外的村民自主新建、改建、扩建住宅与配套设施的行为。

第四十二条 统一规划、统一建设的村民聚居点按照法定建设程序进行监督管理。

第四十三条 市（州）、县（市、区）人民政府可以根据本办法制定本行政区域内农村住房建设具体管理办法或者实施细则。

农村住房建设管理办法 篇2

《实施意见》指出, 各地要通过示范项目的实施, 开发符合当地实际的农房建筑节能适宜技术, 研究提出本地区设计、建材、施工等方面的节能措施和工作指南, 建立面向农村居民及技术人员的宣传、技术指导、工匠培训等农房建筑节能推广机制。

《实施意见》提出的农房建筑节能示范工作的基本原则是:突出重点, 力求实效。农房建筑节能示范项目的重点是墙体、门窗、屋面、地面等农房围护结构的节能措施。要利用有限的资金, 采取最有效的措施, 尽可能地改善农房的热舒适性。因地制宜, 易于推广。要根据各地地理和资源条件, 尽量选取当地材料, 传承和改进传统建筑节能措施, 尊重农民生产生活习惯, 因地制宜地采用技术经济合理的节能技术。要降低造价, 施工简单, 易于推广。

《实施意见》还提出了其他工作要求:一是成立技术指导小组。住房和城乡建设部组织科研单位和大专院校成立部级农房建筑节能专家组, 实施对示范省 (自治区) 的对口技术指导, 各地要做好对口指导的衔接工作。省、市、县三级住房城乡建设部门要成立农房建筑节能技术指导小组, 负责本地区农房建筑节能示范的指导、检查和培训工作。二是制定技术方案。省级住房城乡建设部门要参照《严寒和寒冷地区农村住房节能技术导则 (试行) 》, 组织科研单位制定并指导地方编制农房建筑节能示范技术方案, 以指导节能示范项目的实施。三是用好补助资金。为农房建筑节能示范所增加的中央和地方补助资金, 应主要用于墙体、门窗、屋面、地面等农房围护结构的节能措施, 如增加外墙外保温、使用节能墙体材料、铺设屋面保温层、更换节能门窗等。

浅议陕西农村住房建设问题 篇3

关键词：陕西农村；住房建设；问题

中图分类号：C911 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）01-0022-03

一、问题的提出

近十年来，“三农问题”一直成为社会关注的一个重要焦点，党的十六届五中全会以来，在“三农问题”这个大的框架下提出了以“乡风文明，村容整洁”为战略思想的农村治理问题，并明确提出建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史性任务。然而，由于我国历史以来的发展不平衡性导致乡村规划治理的滞后性与边缘化，导致居民点无序扩张，形成“有新房而无新村”的局面。现以陕南H县农村为例：

该县位于陕西省南端，汉中市东南隅，总面积约3 437平方千米，总人口28万人，城市化水平为15%左右。由于该县地处秦岭与巴山深处，多以山地地形为主，人均有效可耕地面积不足0.5亩。该县为贫困县，改革开放后，其农村家庭收入来源以外出务工为主，目前人均年收入在8 000元左右。最近十年该县农村的面貌发生了巨大变化，住宅由过去的土堆房逐步变成了“现代化”的砖瓦楼房，然而，由于当地政府对农村的治理不到位，村民在建房也产生了许多问题，其表现可概括为以下几个方面：一是居民住宅分散，功能分区不明，整个农村的布局一片混乱；二是楼房平房混杂，平房居多，房屋楼层低；三是没有进行房屋建设设计，质量一般，正如学者描述的，“西方人建住宅用几代人，而我们建房只管一代人，等到下代人然后又重建”；四是住宅沿路而立，路到哪住宅建设就跟到哪，交通用地与住宅用地相争的问题严重；建房看“风水”，使得每家每户的住宅建设方位显得乱七八糟；五是新居旧宅并存、人均用地超标、一户多宅和“空心村”现象严重；六是出现抢购建设用地和将集体土地以私人的名义进行明目张胆或变相的土地交易的局面。

从上述情况可知，该农村在住宅建设过程中，用地缺乏长远规划，人人为了追求个人住宅建设利益最大化使得农村产生的负外部性问题可以概括为以下两点：第一，土地的粗放性利用导致土地资源的大量浪费，土地的经济供给能力下降；第二，阻碍农村的现代化发展的实现，与建立现代型的农村人居环境相去甚远。可以说，因为目前大多数农村的建设没有系统规划，所以新建的房子极有可能成为日后发展的“拦路虎”甚至成为“断头路”，从而影响农民生活质量和农村面貌，因此，对农村居民住宅建设加以干预迫在眉睫。目前在西部农村，按“一家一户”这种横向建住宅方式，正如上文所提到的会产生一系列问题。但在政府的干预下，以自主、自愿、公平为原则，统一住房建设资金，借用城市建设用地模式，规划建设片区，实现纵向发展向“空中要地”，因地制宜地发展农村住宅小区，能使土地得到集约化利用，使同一块地基上的人口容积率提升许多倍，使土地的经济供给能力增强。同时还能够实现以下费用的节约：第一，在基地共享，地基建设成本大大下降；第二，按照规模效益的原则，能节省在建设之前的信息收集与交易费用和节省建设过程中的材料费用与相关管理费用。第二，能节省建成之后的维护费用；同时由于居民居住集中方便于管理，加速农村社区模式的形成，对于推进农村现代化有很大的促进作用。

综上，重塑和加强农村建设管理规划，将规划落到实处，对于促进新农村的可持续发展、农村现代化与土地的节约利用，是一个很重要的现实问题。

二、多视角分析问题产生的作用机理

诚然，地方政府的忽视是上述问题产生的直接逻辑结果，但产生这些问题更深层次的原因，却是一个历史性的制度集合共同演化的结果。

第一，社会转型前农村长期积累下来的“消费需求压抑”症得以释放，农村住宅建设自由化，而此时政府无暇顾及以及相关部门职能的缺失。建立在以血缘与地缘为基础的熟人社会里，人们攀比炫耀性心理很重，住宅的优劣是摆在农村中凸显其地位和身份的最重要的名片，从而建房竞争成为农村最大的竞争，住宅建设作为农民自己长期最大的投资。另外，我国正处于转型时期，在改革开放前，人们处于“消费需求压抑”的状态，之后，市场经济体制逐步形成，这一状态得到缓解，消费需求不断提高，加之农村“建房立业，建房迎娶”的思想严重，使得居民在满足正常生活的情况下把住宅建设作为首要需求。本来乡镇领导作为带领一方发展的领头人，组织经济建设、管理经济活动、推动经济发展，始终是政府的中心任务，要搞好农村建设，需率先搞好规划，而该县基本没有村镇规划部门，这也是该乡村住宅建设问题出现的重要原因。

第二，土地价值下降，而城乡土地利用规划二元化，农村土地集体所有权虚置，地方政府对土地管理的权力寻租。自实行家庭年产承包责任制以来，农民的生产积极性得以提高，受供求关系的影响，于2003年之后粮食价格猛跌，人们从事农业生产的积极性下降。因此，在农村出现“抛荒”与留作建住宅之用的现象并存，变成一种“合理”的现象。而现代城市房产业价格飙升，使得进行自建房成为可能。基于上述，农村住宅建设用地异常需求旺盛，而农村土地集体所有，本质上是所有权虚位，割裂了农民与土地的利益关系，导致了农民与土地关系的疏远。另外，在土地使用审批方面，存在钱权交易以及地方政府利用职务之便利主动“设租”，成为土地审批的潜规则。这样导致土地利用的无节制。另外，目前的两种土地管理体制还导致对土地的利用规划和监管约束机理不一致，本身农村在各方面处于薄弱环节，这种由土地管理二元化所引起的农村建设规划二元化，必然出现农村与城市格格不入的局面。而各乡镇机关的能力有限，出现农村建设规划边缘化，为了个人利益最大化，最终酿成“公地的悲剧”。

第三，中央提出进行农村规划的战略很及时，但规划所需资金不到位阻碍农村规划的步伐。胡锦涛同志曾强调：要因地制宜、搞好规划，立足当前、着眼长远，坚持从实际和现有条件出发，充分尊重自然规律、经济规律和社会发展规律，科学确定发展目标和实施步骤，指导社会主义新农村建设有计划、有步骤、有重点地逐步推进，这无疑是农村工作管理者把握新农村建设规划的根本宗旨。十六届五中全会上提出“乡风文明、村容整洁”为目标的新农村建设，并在随后的全国经济工作会议上进一步强调“建设社会主义新农村必须搞好整体规划和具体步骤，坚持规划先行”。而地方政府进行公共物品性质的规划是需要花费成本的。

一方面，事权与财权不统一，地方政府获取农村建设规划资金很困难。我国于2006年进行了以“乡财乡用县官”的财政税收管理体制改革，导致地方在申请使用方面，会发生诸多交易费用；另外，地方政府和县一级政府的利益不对等，政绩取向不同，这样在资金的制度安排上就各不同；此外，地方财政收入有限，还大量存在赤字的情况。因此，在上述情况下，使得农村的规划趋于边缘化，农村规划政策变成一纸空文。另一方面，当前我国财政支农资金存在众多问题。在国家预算中安排了一定的财政支村发展的资金，而地方财政在执行预算过程中将预算大打折扣，甚至出现挪用、截留、挤占支出资金的现象屡见不鲜，从而在资金总量上削减了财政在农村建设方面的投资的规模。财政资金用于“养人吃饭”的多，而用于“办事建设”的少；需要投资的项目多，支农资金使用分散；资金管理模式落后；财政支农资金使用监管不力。中央和地方财政支农专项资金不配套，而且地方配套投资到位率低。

第四，陕西农村住宅建设存在的问题，还与“路径依赖”有关。“路径依赖”表明一旦在外部偶然影响下被系统所吸纳，然后会沿着一定路径发展演进而很难为其他潜在的甚至更优的体系所取代。农村住宅建设会产生诸多问题，一方面与农村居民过去建房的习惯和思维模式有关，对于他们来讲，要变革过去落后的不经济，不集约的建设模式，是需要花费较大成本的。另一方面地方政府的职能还未发生完全转变，他们一般忙于应付常规的例行工作，地方政府领导机构的改革力度不够，其整体素质不是太高，欠缺专业性的人才，对农村建设规划的重要性问题还没有本质的认识，没有更深层次看到农民住房建设所引发的相关问题，对农村住宅建设所产生的问题把握不够。

三、解决住宅建设所出现问题的措施

第一，加强地方政府的领导管理职能建设。地方政府作为地方社会事物的管理者和领导者，其行政管理领导风格，对地方社会的发展有着直接的关系，不同的风格对社会的发展的影响程度不同。要改变当前陕西农村住宅建设过程中所产生的不协调的现状，需要有一个强有力、大刀阔斧、有所为的政府组织。其关键就是要加强乡镇干部队伍建设，努力提高乡镇干部队伍的素质，增强乡镇政府的执政能力。一方面，要建立强有力的乡镇领导集体，把那些有魄力、有抱负、有能力、有事业心、能干事、肯干事的干部配备到乡镇领导岗位上来，在选拔任用干部、培养锻炼干部上对乡镇领导干部给予倾斜，使乡镇领导班子真正成为亲民、富民、为民以及情与民所系、利为民所谋的领导集体；另一方面，加强思想政治建设和执政能力建设，建设一支政治过硬、业务精湛、作风端正的行政管理人才队伍，使他们在领导管理农村的现代化的建设中树立科学的发展观和正确的政绩观。

第二，要进一步完善规划管理体制和强化政府相关部门对城乡一体化的指导力度。打破城乡规划分割的格局，建立城乡一体化规划的管理新体制。努力在各乡镇机关镇设置规划办公室，形成“市建设规划局——乡镇规划办”的城乡一体化管理机构体系，负责城市村镇规划管理工作。城市管理行政执法在各镇设置派驻各镇城乡规划建设督察员，注重加强村镇规划管理。在推进新农村建设过程中，各级政府、各职能部门以统筹城乡发展为中心，积极转变职能，将工作职能向农村延伸。在市规划建设局和土地资源管理局等相关部门的指导思想下，编制全县村镇建设整体规划、土地利用总体规划，认真做好与农田保护规划、住宅建设规划和交通等专项规划，按照“适度超前、因地制宜”的原则，对各个乡镇按地方特点进行村庄布局总体规划，严格按照新农村规划方案进行组织实施，切实维护规划的统一性和严肃性，实行严格的绩效考核制度，防止“规划规划，纸上画画，墙上挂挂，不如领导一句话”的工作作风。

第三，抓好试点工作，充分发挥新农村建设的标杆示范效应。坚持“从特殊到一般”的原则，在农村住宅建设规划这项大工程上，地方政府也不妨先在经济条件比较好的乡镇村搞试点，坚持一切从实际出发，使近期与远期规划相结合，把《农村土地管理法》的相关法规与节约土地、建设现代化的人居环境的理念渗透到试点中去，让人们切实地意识到农村的住宅建设规划会给他们带来实惠，以减轻试点推进的难度和增强试点工作的推广力度。在新农村的规划建设试点中尤其要加大《农村土地管理法》的执法力度，一方面要加强土地执法队伍建设，建立一支素质高、业务精、作风硬、忠于职守和秉公执法的土地执法队伍；另一方面要执法必严，严厉查处乱占土地尤其是破坏耕地，违法建房和非法交易的行为，必要时可以通过当地人民法院强制执行，以威慑违法并发挥警示教育作用，同时要建立执法监督制度和责任追究制度，实行执法公示，公开接受社会监督，解决目前农村存在的与住宅用地政策相关的“空心村”、一户多宅、人均用地超标、抢购农村土地私自进行土地买卖等问题。

第四，加大财政支农力度与对涉农资金的管理力度，为新农村住宅建设规划提供强有力的资金及其制度保障。当前，农村住宅建设规划比较凸显的问题就是资金不足与不到位。因此，首先要改善收入分配格局，从量上保障政府支农资金投入和转移支付稳定的增长，在此基础上，改变支农投入的结构，抽出相当一部分，形成农村建设规划专项资金，把关系农村的长远发展的规划搞好。针对目前农村住房建设需求的刚性膨胀，作为地方政府有责任将一部分支农资金用于加强农村建设规划，从而尽可能地防止和减轻未来农村新一轮的大拆大建和发展改革的阻力；其次，改善支农资金管理体制，提高支农资金的使用效率。一方面要进一步加强与完善相关法律制度，明确政府的支农责任，加大责任和惩罚力度，从根本上杜绝财政在支农投入中的违纪行为。另一方面要加大整个支农资金流的监管力度，形成完整的支农资金监管体系，明确界定各部门的监管职能和责任，做到各部门责、权、利的统一，从根本上为新农村住宅建设规划提供资金保障。

四、结语

陕西新农村建设任重道远，如何改变农村落后的面貌，是一个很普遍的问题，各地各国都存在，只是各自问题的严重程度不一，但我们可以结合实际并借鉴本国部分农村较快发展的经验成果以及其他国家早期进行改变农村面貌所取得的经验教训为我们所有，比方说：日本的“造村运动”、韩国的“新村运动”。“成绩不讲跑不了，问题不讲不得了”，对于所提出当前农村建房问题，不能准确说得很到位，但所反映的问题一定是真的。当然，对该问题所讨论的深度和广度还有很多改进的地方，但希望本文对该问题的讨论和其他方面的工作具有抛砖引玉的作用，希望我们的农村发展得越来越好。

参考文献：

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[4]陈锡文.中国农村公共财政制度理论政策实证研究[M].北京：中国发展出版社，2005.

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[8]杨世松，习谏.我国农村“就地城市化”问题探讨[J].学习论坛，2006，（5）.

农村住房建设管理办法 篇4

征求意见稿提出，农村村民住房建设应符合城乡规划、乡镇土地利用总体规划、村庄布点规划和村庄建设规划。农村村民一户只能拥有一处宅基地。在村庄规划区内使用原宅基地进行村民住宅建设，应由村民委员会提出意见，报乡镇人民政府核发乡村建设规划许可证；在村庄规划区内新建村民住宅建设确需占用农用地的，应由村民委员会出具书面意见，经乡镇政府提出审查意见，报县（市）区政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。确需占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。

征求意见稿提出，村民有下列七种情形的，可申请建设住房：因合法新婚确需分户建房，且原宅基地面积低于分户标准的；因采煤塌陷或实施村庄规划，需要村庄集并和搬迁的；原有宅基地被依法征用、征收且未安置的；经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住房、需要新建住房的；因自然灾害导致房屋损毁，或者属危房、破旧房，需要改造或拆除，在原址新建的及另选址新建的；因实施城乡规划需要，本人自愿将原宅基地退还集体，另选址新建住房的；市、县、区人民政府规定的其他情形。

农村住房建设管理办法 篇5

为进一步规范全市农村住房建设秩序，加强我市农村住房建设管理，全面提高农村住房管理水平，推进秀美乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》和《江西省村镇规划建设管理条例》等有关法律、法规及省政府办公厅《关于切实加强农村住房建设管理的通知》（赣府厅字〔2014〕55号）的要求，现结合我市实际，对进一步加强全市农村住房建设管理提出如下实施意见。

一、强化规划管控

1.科学编制村镇规划。各乡（镇）人民政府是乡（镇）总体规划、控制性详细规划及村庄规划的编制主体，要严格按照国家和省制定的村镇规划标准认真做好本区域村镇规划。村镇规划要坚持与土地利用总体规划衔接，坚持保护耕地，严禁占用基本农田、避开地质灾害等危险区域和不损毁历史文化遗存等原则，突出规划的战略性、前瞻性、协调性、实用性和可执行性，提升规划编制的质量和水平。要委托具备规划资质的设计单位做好规划编制并加快规划编制力度，2015年要全面完成所有行政村村庄规划和30户以上自然村村庄规划编制，2016年上半年完成30户以下的自然村规划编制。320、319国道沿线乡（镇）2015年要完成控制性详细规划的编制；

其他乡（镇）要求2016年上半年全面完成控制性详细规划编制。

2.严格执行村镇规划。各地要采取有效措施，引导农民建房按规划建设，不按村镇建设规划选址的，不得办理审批建房。修改乡（镇）总体规划必须坚持法定程序，修改涉及总体规划强制性内容的，经乡（镇）人民代表大会讨论后，按城乡规划法律法规规定，报县（区）政府批准。乡（镇）政府要及时公布经依法批准的村镇规划，让村民知情，接受社会监督。要及时纠正规划实施过程中的偏差，维护规划的严肃性和权威性。

二、严控用地规模

加强农村住房建设(即宅基地)用地计划管理。农村宅基地占用农用地纳入土地利用年度计划，要按照节约集约的总体要求，严格执行用地计划，不得超计划批地。各县（区）人民政府、管委会要按下达的农民建房用地计划，根据建房户的条件，按照轻重缓急的原则，科学合理控制村镇建设用地规模，每年分批次向市政府申请办理农用地转用审批手续。

三、严格执行农村住房建设用地政策

1.严格执行耕地保护政策。农村村民建房要尽量利用原宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，除移民搬迁和拆迁等集中安置确需占用耕地的，其他建房不得占用耕地，占用耕地建设住房必须严格履行审批手续和“占一补一”的法定义务，坚决杜绝乱占滥用耕地建房，禁止占用基本农田建设住房。严格控制宅基地面积，占用耕地的，每户不得超过120平方米；

占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过180平方米；

占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米。严格执行“一户一宅”规定，消除“一户多宅”现象，建新必须拆旧。鼓励村民原址拆旧建新和拆除破旧危房以及开展空心村治理，倡导合理用地、节约用地、集约用地，优化村庄建设用地布局，改善农村人居环境。

2.明确管理权限。根据土地管理法律的规定，县级人民政府依法审批本行政区内农村住房建设。禁止城市居民到农村购买宅基地建私房。开发区，安源区、湘东区和上栗县不得批准城市中心区范围内农村建房。对已建的农民住宅和居民私房，按城市总体规划的要求，根据萍乡市人民政府《关于印发萍乡市中心城区私房改造实施意见（试行）的通知》（萍府字〔2015〕6号文件），采取统一规划、集中联片改造、“公寓式”安置和货币补偿的办法，逐步消除城中村和城中地（宅基地）。中心城区规划区严格限制私房单独改造，确需改造，按萍府字〔2015〕6号文件执行。

3.严格执行审批程序。农村住房建设涉及在城市规划区范围内的,原则上不予批准，县、区（不包括中心城区）确需新建、改造、安置的农民建房，应当先经城乡规划部门批准。尽量避免占公路线建房，如涉及在国道、省道或其他二级公路以上建筑控制区的应当按照国道不少于20米，县道不少于10米，乡道不少于5米的控制距离规定办理。涉及占用林地和河道等控制范围的，应当依照相关法律法规规定办理。

四、严格规范农村住房建设管理

1.完善农村住房建设管理机构。市政府成立萍乡市农村住房建设管理领导小组，由市人民政府市长任组长，分管国土资源工作的副市长任常务副组长，分管建设、规划的副市长任副组长，市规划、建设、国土、财政、交通、公路、农业、林业、农办等部门为成员单位，下设领导小组办公室在市国土资源局，具体负责全市农村住房建设管理指导和调度、监督、考核工作。县（区）政府、管委会要相应成立农村住房建设管理领导小组，负责辖区内乡（镇）村民建房规划、审核审批管理和巡查工作。乡（镇）政府要成立农村住房建设联合审核小组，组长、副组长分别由乡（镇）主要负责人和分管负责人担任，城建规划办、国土所、新农村建设办等机构负责人为成员。

2.加强组织机构和人才队伍建设。各县（区）政府、管委会应加强对村镇规划的指导检查，并在乡（镇）设立规划管理岗位，配备专业技术人员，保障乡（镇）规划工作有序开展。

3.建立联审联批制度。农村村民建房申请使用宅基地的，必须严格履行农村住房建设用地审批手续，建房用地审批坚持实施“二公示、三到场”和联审联批，具体程序如下：

（1）农村村民向本集体经济组织（村小组）提出书面申请，本集体经济组织（村小组）审查符合“一户一宅”和国土所审查未占用基本农田后，在本村组张榜公示。

（2）公示无异议后，乡（镇）组织城建规划办、交通办、新农村建设办、国土所、林业工作站等联合实地核查，核查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等。

（3）乡（镇）政府审核，报县（区）政府审批同意，再次在本村组公示无异议后，有关部门单位核发乡村建设规划许可证和建设用地批准书。

（4）宅基地经依法批准后，乡（镇）城建规划办、国土所要到实地丈量批放宅基地。村民住宅建成后，还要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理登记，颁发不动产登记证书。

4.提升农村住房设计水平。各地要按照安全可靠、功能完善、特色鲜明、路网清晰和节地、节材、环保的要求，结合本地实际，在《江西省和谐秀美乡村特色农房设计图集》的基础上，挑选符合当地情况图集，将通用设计图纸向社会公布，供农村村民进行选择，并建议建房户连片改造，指导其按程序进行报建，严格按照设计图纸建设，逐步规范建房行为，消除未经设计随意建房的现象。对符合规划及设计建房的，给予一定的奖励和补偿。同时各县（区）建设主管部门和乡（镇）政府要加强对农村村民建房质量与安全的监督检查和技术指导，加强对建筑工匠和施工队伍的技术培训和管理，指导落实住房建设各方的质量安全责任，杜绝质量与安全事故发生。

5.加强农村宅基地建新退旧管理。宅基地申请人在村镇规划区内新选址申请宅基地时应同时与本集体经济组织（村小组）签订建新退出超标准的老宅基地承诺书。承诺将超标准的老宅基地交回本集体经济组织（村小组），由本集体经济组织（村小组）整理还耕或安排其他符合建房条件的农户建房。

经批准异地新建住宅的，老宅基地交回本集体经济组织（村小组）时连同老宅基地使用证上交乡（镇）政府，由有权机关按法定程序办理注销登记手续。在承诺时间内未将老宅基地退回村集体，经教育仍不退回村集体、不拆除的，乡（镇）政府应依法对其老宅基地上的建筑物强制拆除。

五、建立监管工作长效机制

1.明确县（区）政府和部门责任。

县（区）、乡（镇）政府和管委会对本行政辖区内农村住房建设监管负全责，要定期和不定期地组织开展专项行动，组织拆除违法建房，恢复土地原状，并建立日常监管机制，维护农村建房正常秩序。

市国土资源局负责市领导小组办公室的日常工作，牵头负责全市农村住房建设管理的指导和调度、监督、考核工作。

市规划局负责开展查处违反规划非法建房专项行动。

市建设局负责开展违法建筑专项行动。

市林业局负责开展查处破坏森林植被、违法占用林地建房专项行动。

市农业局负责拆除违法建筑后恢复土地原状的督促检查验收工作。

市交通运输局、市公路管理局和市农办根据各自履行好部门职责。

2.实施市级督导制度。由市国土、规划、建设、交通、公路、农业、林业、农办等部门组成督导组，定期、不定期的对县（区）、管委会和乡（镇）、村庄农村住房建设情况进行督察。发现占用基本农田建房的，由市领导小组下发督办令，督促相关县（区）、管委会拆除整改到位，并追究县（区）、管委会、乡（镇）党政主要领导责任；

发现占用其他土地，特别是对违反规划或在公路两边建筑控制区内建房的，下发督办函，并督促整改到位；

对有关县（区）、乡（镇）、部门履行职责不力的，由监察部门依照相关规定追究有关责任人的责任。

3.落实农村住房建设监管责任制度。各县（区）、管委会、乡（镇）是本行政区域内的农村住房建设管理的责任主体，县（区）长、管委会主任、乡（镇）长是第一责任人，分管负责人是直接责任人。要层层签订管理责任状，具体落实责任目标、责任内容和责任追究。

村委会要及时掌握辖区内农村住房建设的线索和信息，实行农村住房建设信息员（即地灾监测信息员）报告制度，发现违法建房情况要第一时间向国土所和乡（镇）政府报告。

乡（镇）要做好辖区内日常动态管理，掌控土地使用情况，严把农民建房上报审批关，严格控制违法建房。要实行网格化管理，实行“一岗双责”，班子成员挂点包村开展巡查检查。发现违法建房，乡（镇）要依据《城乡规划法》第六十五条组织予以强制拆除，恢复土地原状。

县（区）、管委会要做好辖区内农村住房建设管理的日常调度工作，全面掌握土地使用和建设情况，严格制止违法建房。副县级干部分片包乡开展督查检查。要及时开展专项行动，在规划部门立案查处作出责令停止建设或限期拆除的决定后，依据《城乡规划法》第六十八条组织予以强制拆除，恢复土地原状。

对本实施意见出台前“开天窗”占用基本农田等农村违法建房情节严重的，在规划、国土等部门立案查处后，由县(区）、管委会、乡（镇）依照《城乡规划法》、《土地管理法》等法律法规，组织进行强制拆除。对符合规划和“一户一宅”要求的，依法依规办理建房审批手续。

4.实行巡查报告机制。乡级实行全天候监管，对农村住房建设的监督管理采取分片包干办法，国土所应加强对辖区内农村住房建设的巡查，对发现的各类违法建房行为应当依法予以制止，责成违法行为人立即自拆，并及时向乡（镇）政府和县（区）国土资源部门报告。县级负责每个星期进行一次巡查，并对国道、省道和重点地区进行重点巡查，对发现的各类违法建房行为应当依法予以制止，依据相关法律法规严肃查处，并及时向县（区）政府、市国土资源局报告。

5.建立奖惩制度。市政府将农村住房建设监管工作纳入对县（区）政府、管委会年度目标管理考核，对成效显著、工作突出的予以年度表彰，并奖励新增建设用地计划指标用于小城镇建设；

社会主义新农村住房建设初探 篇6

在社会主义新农村建设中，房屋建设几乎成为每个农民一生必做的事，特别是在热带或亚热带，木结构房只有二、三十年的寿命，人的一生可能要建造几次房屋。总之，房屋建设问题是新农村建设中无法回避的问题，本文通过对家乡农民房屋建设中存在的问题加以分析，并探求解决这些问题的方法和路径。

一、问题所在

历史上，从来没有过哪个政府对农村房屋建设关注过，改革开放以来，中国城镇建设起了翻天履地的变化，特别是近年来掀起的城镇化建设高潮，祖国大地到处呈献出崭新城镇房屋群体……中共“十六大”后，中共推行“工业反哺农业，城市支持农村”等“反哺”政策，现在，农村房屋修缮、重建均有一定财政补助，从而开辟了政府关注农村房屋建设的新局面。然而，农村房屋建设依然存在许多问题，主要有四点：

（一）农村建设无规划。“村村通”工程后，农村基本实现“路通车，管通水，线通电，电视摩托进万家”的新面貌。但是，在村户布局、公共场所、文化建设等方面，缺乏科学论证和整体规划，许多村、社都没有公共娱乐场所，已经建成的公共场所也存在不合理成分，甚至面临拆除重建的重复投资危险。

（二）房屋建设无图纸。目前，农村住房样式多样，根据实力可分为土木、砖木和砖混三种结构。土木和砖木结构主要以木架结构为骨架，其式样较传统，变化不大，建造阶段多以木匠师傅的“墨线”为依据，无需图纸。砖混结构以钢筋砼为骨架，式样多变，建造阶段多以包工头的经验为依据，也没有图纸。而且，无论哪种结构，在建造阶段均缺乏有效的监督，在材料和质量两方面都存在安全隐患。

（三）住房贷款无着落。在农村，因为无有效抵押，住房贷款是很困难的，绝大多数靠亲朋好友支持。几乎在所有的村镇，都能看见半拉子工程，不是农民不想一口气把房子建好，而是农民真的无法筹到建房资金。所以，农民想到的法子是，一段时间做一件事，先是备料，然后是打基础彻石脚，然后是请师傅树房子打墙，然后是装修一层，然后是装修二层……这是土木和砖木结构的建造流程；对于砖混结构，也是采取一年或几年建造一层的办法。这样，建造一栋房子，往往耗时好几年，工期长，费用高。但是，没有办法啊……

（四）施工队伍无正规。散落在广阔农村的房屋建筑“小分队”，几乎没有一个具备建筑施工资格的。绝大多数“小分队”是那些返乡农民工，凭借着打工时学到的手艺，带领几个学徒就开工了，他们对建筑理论、规范一窍不通，也不会看图纸……所以，现在是：农村建筑质量难保证，施工安全难保证。

二、解决之道

措施一：政府成立农村建设规划部门，针对不同村落所处的地理位置和气候特点，规划出房屋布局和界线，合理处置空房、空地，把社会主义新农村文化建设融入到房屋建设中，科学规划公共娱乐场所。

措施二：政府应从农村实际出发，出资统一设计几套物美价廉、简单实用的钢筋砼图纸，包括不同土质的地基基础图纸，制作成书，以供农村建造房屋（包括牲畜用圈）使用。同时，在新农村建设办公室，设立质量监督岗位，对在建工程实行监督，并与财政补助挂钩。

措施三：一是建立针对农村建房的贷款公司，可采取免除营业税等优惠政策，鼓励社会闲置资金参与。二是建立农村住房互助金，以万元为单位，吸收农村富余资金，对建房户实行按揭贷款，贷款比例不超过建房资金的40%，总量不超过4万元，贷款利率实行基准利率，对出资方实行利润分成奖励。

措施四：一方面，对建筑施工队进行整顿，在职业学校办建筑培训班，对没有资格的包工头进行短训，直到其具备资格为止，对钢筋工、砼工等技术人员进行短训，让其掌握技术要领，直到合格为止。另方面，加强检查力度，对没有从业资格的，坚决停工整顿。

三、实证分析

施甸县姚关乡雷打树村铜厂社吴绍甫，因为种种原因，仍然处在贫困之中，一家三口还住在不足12平方米的房子中，儿子已经到了结婚年龄，但没有房子，谁会嫁呢？可是，盖房子又谈何容易！好在他的儿子还算听话，勤劳肯干，外出打工两载，赚得2万余元，加上他备的房屋料子、养的猪、水牛也可变换成1万多元，这样凑得3.5万元钱。但盖什么房子都还是很困难。后来，他找到了我……为了探索农村自建房的新型模式，同时也为了报答家乡，支援我的这个发小，我决定在资金上给予支持，同时，我学习了房屋建筑结构设计的理论和一般方法，学习了计算机房屋结构设计系统，结合农村特点，设计了房屋平面图和结构图，承担了进料、施工、监督、验收等繁琐事务，半年后，一栋两层共138.36平方米的砖混结构房子，及其附属工程全部建起来了，总投资94463.9元，今年，他儿子又打工赚回9000元，拆除重建财政补助1万元，我仅借他4万另5百元，造价仅682.74元/平方米。功能设计上完全符合农村需要，可供一家三代人居住，并且内带厨房、太阳能、卫生间等设施，实现人畜分开，达到城镇住房标准，在村子成为第一栋钢筋砼房，产生了极大的影响，现在这栋房子已经成为全村的榜样房。

分析：有了房子，儿子娶妻已不在话下，娶了儿妻，打工还钱更不成问题。但是，如果没有人资助，房子建造成问题，儿子娶妻更成问题……

农村住房公积金制度建设探讨 篇7

农村住房, 是农村集体经济组织成员在依法无偿取得的宅基地上自行建设的住房, 以及合法购买或者继承的建设在农村宅基地上的住房。农房具有生活和生产资料双重功能, 是农民重要的资产形式和获取财产性收入的主要来源, 也是农民最基本的福利和保障得以实现的基础。[1]随着农村居民收入水平的不断提高, 农村居民住房条件也得到不断改善, 对于农村居民的生活安定和农村社会稳定起到了重要作用, 但在看到农村居民住房水平不断提高的同时, 农村住房领域仍存在很多突出的问题, 亟需得到合理解决。

1.农村居民住房现状

根据中国统计年鉴的数据, 城乡居民人均住房面积从2002年到2011年逐年增加, 城镇居民人均住房面积从2002年的24.5平方米增加到2011年的32.65平方米, 农村居民人均住房面积从2002年的26.5平方米增加到2011年的36.24平方米。可见, 随着经济发展水平的提升, 城乡居民人均住房面积均不断增加。对比城乡居民住房面积, 农村居民人均住房面积略高于城镇居民人均住房面积, 两者差值最小为1.5平方米, 出现在2004年;最高为3.59平方米, 出现在2011年。单纯从住房面积来看, 农村居民人均住房面积略高, 但考虑到城乡住房特征的不同, 住房面积略大并不能说明农村居住条件优于城镇。

根据国家统计局综合司2008年第二次全国农业普查主要数据公报 (第四号) , 2006年末, 农村居民住宅类型主要为平房。其中, 居住平房的14774万户, 占66.8%;居住楼房的6750万户, 占30.5%;居住其他类型住房的584万户, 占2.7%。住宅结构主要为砖木和砖混结构。住宅为砖木结构的9799万户, 占44.3%;砖混结构的8706万户, 占39.4%;钢筋混凝土结构的1335万户, 占6%;竹草土坯结构的2124万户, 占9.6%;其他结构的144万户, 占0.7%。因此, 从建筑质量来看, 城镇居民住房的安全性要远远高于农村住房。

同样来自第二次全国农业普查数据显示, 2006年末, 24.5%的村饮用水经过集中净化处理, 15.8%的村实施垃圾集中处理, 33.5%的村有沼气池, 20.6%的村完成改厕。10.8%的乡镇有职业技术学校, 11.7%的乡镇有公园, 71.3%的乡镇有广播、电视站。95.5%的村和82.6%的自然村通公路, 25.0%的村地域内有车站或码头。进村公路路面以水泥路面居多, 村内道路路面以沙石路面居多。从农村居住配套设施来看, 与城镇居民更是没法比, 这需要政府部门加大财政投入, 强化农村基础设施建设, 促进农村居民居住生活更加便利。

2.农村居民住房消费支出

在图1中, 柱状图反映的是城乡居民人均居住消费支出在人均收入中所占比重, 采用左边刻度来刻画其数值;折线图反映的是城乡居民人均居住消费支出在总消费支出中所占比重, 右边刻度来刻画其数值。由上图可知, 农村居民人均居住消费支出在人均纯收入中所占比重始终高于城镇居民人均居住消费支出在人均可支配收入中所占比重。两者差距呈现扩大趋势, 可见, 农村居民住房消费支出在收入中所占比重较高, 建房资金紧张, 很多农民长期攒钱的目的就是盖房子, 负担沉重。从居住消费支出在总消费支出中所占比重来看, 即折线图反映的情况显示, 农村居民人均居住消费支出在总消费支出中所占比重也要高于城镇居民。农村居民居住消费支出仅次于食品消费支出, 在消费支出中排在第二位。从城乡居民人均收入来看, 从2002年开始, 城镇居民人均可支配收入是农村居民人均纯收入的3.11倍, 一直到2011年的3.13倍, 始终在3倍以上, 最高时的2009年达到3.33倍。因此, 农村居民住房消费应该得到政策支持, 让农村居民能够共享发展的成果, 缩小城乡差距, 统筹城乡发展。

二、农村居民住房存在的问题

1.浪费土地现象严重

由于缺乏整体统一的合理规划, 农村所建房屋大多呈分散状态。很多农村居民建新房并不拆除原先的旧房, 一户多宅的现象普遍存在, 即使拆除了原来的老住房, 宅基地也并未得到有效改造复耕。农村居民宅基地的选址一般考虑生产、生活的方便程度等因素, 以自然院落形式分散居住、占用耕地建房的现象极为常见, 这都导致农村土地资源浪费严重, 加剧了人地矛盾。在经济发展程度较高的地区, 农村经济活动发生了重大转变, 大部分农村劳动力非农就业, 家庭收入中工资性收入占据主导地位, 许多农村的孩子在城镇读书, 有的农村家庭已经举家迁入城镇居住, 但是由于城镇生活的不稳定、户籍限制等, 使来自农村的务工者难以在城镇长久安居, 只能在城乡之间过着季节性的候鸟式生活。即使有的农村务工者在城镇买了房子, 农村的房子也留着, 以备出现意外风险, 于是出现了很多空心村现象, 许多农村住房空置。

2.农村住房保障水平低

自我国住房分配体制改革以来, 虽然住房保障制度在不断完善, 但保障对象限于城镇居民, 农村居民被排斥在外。当然, 这种制度安排与我国的经济社会发展水平和城乡二元体制的发展模式有关。随着住房市场化改革的推进, 房价不断攀升, 城镇中低收入群体住房困难问题异常严峻, 在这种背景下, 优先考虑建立城镇居民住房保障体系也在情理之中。但是, 随着我国住房体制改革的深化, 城镇住房保障体系已得到逐步完善, 农村住房保障的问题却开始凸显, 单一的宅基地保障制度已不能满足农村居民居住需求的满足, 无法促进农村居民居住条件的改善。宅基地福利保障制度仅仅是低水平的住房保障制度, 随着经济社会的发展, 农村居民生活条件需要改善, 尤其是农村低收入群体, 其居住水平较低, 仅仅靠一块被限制流转的宅基地无法满足其生活水平的提高的要求。

3.农村居民住房价值低

农村社会保障与土地制度紧密相连, 宅基地使用权和土地承包经营权是我国农村最基本的两项保障制度。为了实现宅基地对农村居民居住的基本保障功能, 我国形成了一套具有鲜明“身份”色彩的宅基地制度, 明确规定:宅基地使用权仅限于本农村集体经济组织的成员享有, 非本村集体经济组织成员, 包括城镇居民不得享有宅基地使用权, 城镇居民不能到农村购买宅基地和住宅。农村住房虽为农村居民的合法财产, 但现行法律制度却严格限制其流转和买卖。随着城镇住房分配体制改革和住房市场化的推进, 城镇居民住房可以上市自由买卖, 一方面提高了住房资源的合理配置和土地利用效率的提高, 另一方面也使得城镇住房成为城镇居民最重要的财产, 对于提高城镇居民财产性收入具有重要意义。由于农村宅基地制度的限制, 不能自由买卖的农村住房, 其财产性价值较低, 也不能用来进行抵押融资, 不利于农村居民生产生活对资金需求的满足。

4.农村住房金融制度缺失

长期以来, 农村居民建房购房往往主要靠省吃俭用、长期积攒来筹集资金, 不足部分也大多向亲戚朋友借款或向民间高利贷者借贷, 向正规金融机构贷款的比例很小。调查表明, 在自筹资金不足的情况下, 农村居民建房借款的比率高达70%, 由于农村居民从正规金融机构难以得到贷款, 许多农民都是向亲朋好友或者民间高利贷者借款建房。民间借贷在为农村经济发展提供资金支持的同时, 由于其不规范, 产生了较多的金融诈骗、借贷混乱的问题, 扰乱了农村金融秩序, 影响到农村经济和社会的稳定。按目前的收入水平, 一般农民承担债务的能力较低, 大部分农村居民不具有能够进行抵押的财产性物资, 尤其是农村土地不能进行抵押融资, 这就使得正规金融机构不愿意向农村居民进行贷款, 因此, 农村居民要想通过正规金融机构进行住房贷款消费很难。随着农村居民住房消费需求的凸显, 需要政府部门制定相关的农村住房金融政策, 保障农村居民住房消费资金的筹集, 不断改善其居住条件和居住环境。

三、农村住房公积金制度建设

针对农村居民住房资金需求得不到满足的现状, 亟需政府部门出台相应的金融支持政策。作为实行于城镇的住房公积金制度, 通过具体政策设计的改变, 辅以相应的配套措施, 应该也能为农村居民住房筹集资金发挥重要作用。

1.制度建设

(1) 机构设置。

考虑到现有的城镇住房公积金管理中心和一系列监管机构的设置, 可以在现有组织机构的基础上构建办理农村住房公积金的分支机构。将现有的城镇住房公积金管理中心改变成城乡住房公积金管理中心, 内部划分为城镇住房公积金管理中心和农村住房公积金管理中心, 一个负责城镇居民住房公积金的缴存和使用, 一个负责农村居民住房公积金的缴存和使用。为了方便农村居民办理住房公积金, 在各乡镇设置住房公积金储蓄所或者在现有的农村金融机构, 如农村信用社或邮政储蓄银行内部设置住房公积金储蓄部门, 该储蓄所或储蓄部门隶属于农村住房公积金管理中心, 并开设住房公积金储蓄专户, 为农民缴存住房公积金服务。

(2) 资金筹集。

城镇职工缴存住房公积金是单位、职工各负担一半, 而农民却没有单位, 但要体现出住房公积金的政策性功能, 因此可以采用“住房互助, 国家贴补”的原则。根据各地经济发展水平和住房情况, 制定不同的缴存标准、补贴标准和缴存模式。在经济发展水平较高的农村地区, 地方财政较为充裕, 可以由地方政府来担负补贴。在经济发展水平较低的农村地区, 当地财政紧张, 可以由省级或者中央财政来担负补贴。另外, 也可以通过住房公积金贷款利息减免的方式予以政策优惠, 通过住房公积金贷款利息的减免, 进一步体现国家对农村住房的扶持。考虑到当前大部分农村地区人均收入水平还较低的现状, 较多家庭可能没有过剩的储蓄能力, 同时在住房公积金便民原则的导向下, 农村住房公积金可以实行参储自愿、国家贴补、住房储蓄有奖、利率优惠等原则进行管理。

(3) 资金使用。

农村住房公积金应该和城镇住房公积金统一管理和使用, 实行多存多贷、少存少贷。对于农村住房公积金的使用给以更大的政策优惠, 充分发挥利率杠杆的作用鼓励农民积极缴存住房公积金, 合理使用住房公积金, 发挥住房公积金对住房建设或购买的支持作用。实行农村住房公积金储蓄略高于一般的商业银行存款利率、贷款低利率甚至无息等惠农住房政策, 吸引较多的农村居民缴存住房公积金, 扩大住房公积金的覆盖面。考虑到合理利用农村土地, 在资金使用上, 提倡集中建设公寓式住宅楼, 并以旧村改造为主, 符合政策导向的项目就容易得到优惠的贷款。针对不同收入水平的农村居民, 在统一的利率优惠前提下实行不同的贷款利率, 收入越高贷款利率越高, 收入越低贷款利率越低。在贷款担保上, 可以考虑农村土地贷款抵押问题, 允许农村居民利用手中的承包地和宅基地进行抵押贷款;可以通过设计第三人质押或第三人担保的形式来解决。另外, 随着资金规模的扩大, 农村住房公积金保值增值问题也凸显出来, 可以和城镇住房公积金一起开展相应的投资业务, 在保证低风险的前提下尽可能地寻求高回报, 使住房公积金能够保值增值, 在更大程度上服务民生。

(4) 资金监管。

在全国层面设立中央住房公积金政策金融中心, 在各省设立省住房公积金政策金融分中心, 把全国范围内的住房公积金制度一脉贯通。在每个地级市设立市一级的城乡住房公积金管理分中心, 下设城镇住房公积金管理中心和农村住房公积金管理中心, 农村住房公积金管理中心除在市一级的办公机构外, 重点在各乡镇设立住房公积金储蓄所或储蓄部, 负责农村住房公积金业务的办理, 方便农村居民。纳入整个城乡住房公积金管理中心的农村住房公积金管理中心除了与城镇住房公积金管理中心一样, 受财政部门、审计部门等的监督外, 尤其是在各乡镇设立的住房公积金储蓄所, 应该受到各乡镇政府部门的监督, 也要受到广大农村居民的社会监督。

2.配套措施

(1) 为低收入群体提供住房实物保障或货币补贴。

政府通过收购、置换、租赁等方式, 将闲置的住房资源储备为保障性住房房源, 包括部分小产权房也可以通过这种方式转变为农村保障性住房房源。对低收入住房困难的农村家庭, 政府应当根据具体情况分别采取不同措施来保障其住房需求, 房屋修缮后仍可居住的, 由政府直接提供相应的现金补贴或者建材补贴, 农村居民利用资金补贴自行进行房屋修缮;属于危旧房无法修缮的, 由政府统一进行安置。随着城镇化的推进, 政府部门应当着眼于统筹城乡发展, 将城镇的经济实用房、廉租房等住房保障制度扩展覆盖到农民。

(2) 逐步建立农村宅基地流转和抵押制度。

农村和城市住房的所有权在法律上和经济上都应该是平等的, 城市居民可通过取得土地使用权的方式, 让自己的房屋所有权拥有完整的法律地位和经济内涵, 农村居民也应该获得与城市居民同等的权益。[2]因此, 应当建立宅基地使用权流转制度, 允许农村住房自由上市交易, 提升农村居民住房的财产性价值。同时要求农民转让房产必须征得户内人员全部同意, 转让房产后户内人口不得再申请宅基地, 对于无其它固定住所的, 不得转让农村住房。制度的实施应当在全国分地区分阶梯地进行, 必须根据不同地区的实际情况, 制定出适合本地区农村经济发展要求的宅基地使用权流转制度。随着宅基地使用权流转制度的建立, 逐步允许宅基地可以进行抵押, 为住房公积金贷款进行抵押担保, 也能够为农村居民的生产生活筹集资金提供帮助。

四、小结

对比城乡居民的住房现状, 城镇居民住房质量和配套设施远远优于农村居民, 农村居民住房消费支出在收入中所占比重要高于城镇居民, 可见农村居民住房消费的压力较大, 仅仅依靠单一的宅基地福利制度无法充分保障其居住水平, 需要构建农村住房保障制度, 尤其要构建农村住房公积金等政策性住房金融制度, 帮助农村居民筹集购建住房的资金, 才能够在更大范围上解决农村居民的住房问题。因此, 借鉴城镇住房公积金制度的发展经验, 在农村建立住房公积金制度等政策性金融, 在充分发挥农民自有资金作用的基础上, 依靠国家财政补贴、利率优惠等政策解决更广大农村居民的住房问题。本文对农村住房公积金制度建设从机构设置、资金筹集、使用和监管等角度进行了策略探讨。

参考文献

(1) 刘李峰.我国农民住房建设:发展历程和前景展望[J].城市发展研究, 2010, (01) .

(2) 郑晔, 陈林顺.发展农村住房消费信贷的建议[J].西南金融, 2004, (02) .

农村住房建设管理办法 篇8

【关键词】社会保障用房；实施；管理；思考

社会保障性住房是我国的一项重要民生工程，实现人民的安居乐业才是实现和谐社会的重要内容。保障性住房的重要性引起了人们的重视，对其建设和管理的深入研究，能促使我国的保障性住房建设健康地发展下去。

一、社会保障用房概述

（一）保障性住房定义

保障性住房和商品性住房是一对相反的概念，保障性住房一般是政府提供给中低收入的人们。保障性住房一般分为了三种类型：廉租房、经济适用房和租赁住房。

（二）保障性住房的发展现状

目前，保障性住房政策实施存在着很多问题，制度存在一些漏洞，导致人们对这一政策的实施缺乏信心。对于政府来说，保障性住房是必须按照国家的发展规划来进行实施，但是保障性住房不能获得较大的经济利益，反而需要政府为之付出大量的资金。因此，各地政府在不违背政府的允许下，将保障性住房的建设地选择在偏远、房源不好的地方，这样的情况并不能使贫困阶层安居乐业[1]。

二、社会保障性住房的建设实施情况及存在的问题

（一）社会保障性住房的建设实施情况

我国的保障性住房经历了三个阶段：中央推动阶段、稳定发展阶段和“加速跑”阶段。

（1）中央推动阶段 社会保障性住房建设是从2008年底开始实施的，国务院在《国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见》中就明确提出：要加大保障性住房的建设力度。

（2）稳定发展阶段 在“十一五”期间，我国初步形成了住房保障体系。国家通过各种保障性住房建设，基本满足了中低收入居民的住房需求。截至2010年底，我国的城镇保障性住房覆盖率达到了8%。

（3）“加速跑”阶段 在“十二五”建设的第一年，我国的保障性住房建设进入了加速发展阶段。2011年全国就将开工建设保障性住房和旧房改造住房1000万套。通过大规模的建设，截至到“十二五”末，我国的城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本满足了城镇低收入家庭的住房需求。

（二）存在的问题

目前，我国的保障性住房建设存在这三方面的突出问题：住房设计落后、住房质量差和政策与法制不完善[2]。

（1）住房设计落后 中国各个地方的保障性住房在前期的规划设计和后期的配套基础设施都是相当的落后。多数政府在进行保障性住房前期选择的时候，会选择低价便宜，距离城市中心遥远的地段。在这些地方，往往交通落后，缺乏相应的配套设施。这样就造成了选择居住保障性住房的居民生活、就医等得不到有效地保证。

（2）住房质量差 目前，我国的保障性住房质量存在着严重问题。政府在部分保障性住房建设中，对设计、施工、监理、验收质量等环节监督不力，把关不严，导致了这些工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。

（3）政策与法制不完善 目前，我国的保障性住房建设还处于初期的探索阶段，还需要不断地去完善相关的政策、法律法规，从而保障更大范围的中低收入人群，并采用科学合理的保障方法。在法律法规的实施过程中发现，部分政策法规模糊不清，存在分歧。同时，国家尚未颁布具有法律效应的住房保障政策，这就造成了住房管理松懈，住房建设者有空子可钻。

三、强化社会保障性住房建设管理的策略

（一）优化保障性住房设计，提升居住品质

保障性住房建设是政府改善民生的重大工程。比较完善的功能，相对合理的结构，比较适宜的造价，相对优美的环境等，这些都需要科学合理的住房建设设计。具体的策略如下：

（1）提高保障性住房的人均居住面积 第一，可以借用空间，包括借用交通通道和各空间相互借用。另外，各空间也要注意相互借用，如门厅和餐厅，客厅和通道，相互借用后不仅能公用面积，还能够增加空间的气势。第二，集中功能，不要过于细分。比如，冰箱尽量与厨房设置在一起，衣柜尽量与床设置在一起。一居室居住人口有限，卫生间尽量不做干湿分离，节约面积。第三，要合理摆放家具。比如，床要平行窗户摆放并能两侧上下，沙发与电视的距离要在2500毫米以上，餐桌要选用4人以上的，以保证家庭的正常使用等。

（2）完善保障性住房功能 第一，加大对中小套型保障性住房设计的研究。保障性住房虽然是为了解决低收入家庭住房问题，但不能因为“低收入”这个字眼就降低住房标准。因此，保障性住房需要保证居住质量，规划设计要充分体现对中低收入家庭的人文关怀。第二，通过精细化设计提高居住品质。除了卧室、餐饮、厨卫等功能空间的设计布局不可或缺外，细化的设计也非常重要。小面积的套型设计，往往可以通过细节满足多功能需求，对于提高居住的舒适度有“事半功倍”的效果。

（二）加大对保障性住房的质量监督和处罚力度 为了加大对保障性住房的质量监督，必须进一步放开舆论，实现言论自由，提升舆论的监督能力，同时政府应向新加坡等地学习，成立专门的中立的权威机构进行全方位的监督，并督促行政政府部门对违反行为的进行处罚，实现“零容忍”，对保障性住房建设的标准及科学性进行调研分析，确保不损害广大群众的切身利益，同时督促政府有关部门完善相应的配套设施，尤其是公共交通，使其社会效益实现最大化。

（三）制定保障性住房法，完善相关行政法规 保障性住房建设比较成功的国家和地区均有完善的法律作保障，而我国目前还没有专门的法律法规。建议我国尽快制定《住宅法》来规范住宅建设。同时，政府应该在保障性住房建设方面尽到应有的责任和义务，建立长期而稳定的监管机制。在这样的机制下，对保障性住房的建设、分配、消费等环节加以规范，明确各级政府的责任目标，加强考核监督。

四、结语

加大保障性住房建设，扩大人均住房居住面积和居民的生活舒适度，改善其生活品质，是改善民生的重要内容。这一措施不仅可以提高人们的整体幸福感，而且也能够实现社会的和谐发展。加大保障性住房建设，也能够带动相关产业的发展，从而扩大就业，促进当地经济的可持续发展。加大保障性住房建设，对旧城改造、危房改造等工程项目能够改善城镇的整体面貌，从而改善人们的生活环境。这一重要举措能够提高中低收入群体的生活信心，这一群体主动去改善生活状态，在一定程度上能够促进他们消费，从而加速经济有序发展。

本文提出的保障性住房管理策略是在分析保障性住房建设存在的问题的基础上，提出的强化策略。这些策略并不只是保障性住房监管策略的一部分，在以后的研究中将逐渐完善这一部分策略，并形成科学、全面的监管系统。

参考文献

[1]文林峰.完善住房保障体系的若干政策思路.[J].中国房地产，2005，（3）：51-54.