合同登记管理（精选9篇）
第一章 总 则
第一条目的为加强和细化合同台账资料，规范企业各类合同台账的管理，根据《宏信（郑州）有限公司合同管理制度》和《宏信（郑州）有限公司合同分类编号规则》，特制定本办法。
第二条原则
凡以公司名义签订的合同，均应由合同管理人员依照本办法建立合同台账,按照“一合同、两表格、一编号”的原则进行整理。
第三条 适用范围
本规则除特别指明外，适用于：
一、宏信（郑州）置业有限公司合同管理制度和《宏信（郑州）有限公司合同分类编号规则》所涉管理业务范围内的合同；
二、公司或者公司指定主体作为一方当事人签订的所提交法务部审查的合同。
第四条定义
各承办部门所确定的管理人员负责的合同台账的登记、资料的收集、保管等工作。
第五条 组织和职责
一、各承办部门是本制度的主导部门，负责确定人员，负责合同文档管理，负责文档的形成、积累、整理、归档，确保文档的完整性和有效利用性。
二、公司法务部门负责在该过程中，协助各承办部门对合同登记台账的管理工作，进行指导和检查。
第二章具体实施
第六条登记模式
合同台账采用总分帐的表格式管理，所有合同建立总账、各承办人建立分账，每份合同都要填写建立档案，填写表格。
第七条总分台账的具体登记主体
一、合同总账登记
1、开发公司由本公司综合部负责管理登记；
2、新星建筑公司由本公司综合部负责登记管理；
3、商都公司、满园红木、万兴珠宝由本公司办公室负责登记管理；
4、物业公司由总经理助理负责登记管理；
5、财务中心由本中心工程服务部负责登记管理；
6、行政中心由本中心人力资源部负责登记管理。
二、部门、项目台账管理
1、开发公司分别由本公司各部门经理、总工程师登记管理；
2、新星建筑公司分别由本公司各部门经理或项目经理登记管理；
3、商都公司、满圆红木、万兴珠宝由各部门经理登记管理；
4、物业公司由本公司总经理助理或项目主任负责登记管理；
5、财务中心由中心各部门经理负责登记管理；
6、行政中心由本中心各部门经理负责登记管理。
第八条合同台帐应包括以下内容：
（一）合同名称；
（二）合同主体、签约方名称；
（三）合同实质内容（含标的、数量、价款或者酬金、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法及其他须注明的事项）；
（四）合同履行情况（有无违约、争议、诉讼等情况及合同履行完毕的时间）；
（五）合同承办部门、承办人；
（六）合同签订时间；
（七）其他应当记载的重要内容。
第九条合同台帐应附以下资料：
1、合同正本或副本；
2、对方《企业法人营业执照》和资质等级证明等资料的复印件；
3、对方法定代表人身份证明和委托代理人授权委托书及代理人身份证明；
4、合同相对方报价单、补充合同、会议纪要、往来函电；
5、验收单、验收报告、分批分期履行情况记录、合同履行结算单等。
6、有关的重要资料。
第十条登记时间
各部门的登记管理人员应在合同签订生效后三日内建立合同台账，并对重大合同进行备案审查。
第十一条资料补充
各承办部门的合同台帐管理人员，有权对合同及所附资料进行审查，发现程序不符、内容有误或资料不全等问题时，应及时要求合同签订人员采取措施予以纠正或补充资料。
第十二条合同登记编号规则和移交
本办法所涉及的合同文档以《宏信（郑州）有限公司合同分类编号规则》所规定的办法进行分类编号。
移交的合同文档必须注明合同编号并保证齐全、完整，必须层次分明，符合其形成规律。倘若合同发生变更，则合同编号不予改变。
合同文档移交时，必须编制合同移交清单并当面清点。以双方签字认可后方可完成交接手续。
第十三条本规则作为《宏信（郑州）有限公司合同管理制度》和《宏信（郑州）有限公司合同分类编号规则》的支持文件。
第十四条本办法发布后提交审查的合同一律适用本办法。
第十五条各公司可根据经营管理需要，增加有关表格和完善内容，如不适用，请将管理办法报公司备案。
第十六条 支持文件：《宏信（郑州）置业有限公司合同管理制度》和《宏信（郑州）有限公司合同分类编号规则》。
第四章附则
第十七条实施细则
本制度的未尽事宜，由各部门补充，提请董事长、总经理批准后实施。
第十八条解释 修改 废除
一、合同无效的常见情况及产生原因
根据《合同法》第五十二条之规定,合同无效的法定情形主要分为以下几种情况(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面,在实践中可以大致归纳为几种情况。
1. 借名购买经济适用房等保障性住房的
经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施,不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房,变相侵害了其他有资格购房者的合法权益,损害了社会公平,属于对社会公共利益的侵害,应属无效。
2. 无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同
《民法通则》第十二、十三条规定,无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动;限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动,如无法定代理人的认可应属无效合同。
3. 开发企业无预售许可销售期房的
根据《房地产管理法》第四十五条规定,我国实行商品房预售许可制度,对于销售未竣工商品房的,必须取得销售的行政许可方属合法。因此,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
4. 非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出,因为农村宅基地的所有权归属集体所有,权利人只有使用权,如果任其无限制地转让,有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中,也未对此做出突破,而且在大量的司法实践中,均认定为无效合同。
5. 房屋买卖权属有纠纷
《城市房地产管理法》第三十八条规定,有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为,在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致,有个善意取得的规定,鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定,实践中一般可以分为三种情况:无证或者非所有权人房屋的买卖;有查封;异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的,虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力,但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。
而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的,则应当根据《物权法》第一百零六条的规定,受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照规定来判断,如果属于恶意买卖的,可以认定为无效合同,如果属于善意的,则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖,在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的,应当认定为无效合同。
《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范,不必然导致合同无效,但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封,合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下,多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋,应符合《合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。
对于有异议登记的,根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第十五、十六条之规定可以判断,如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的,应当认定为非善意,如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下,则该买卖合同应属于无效合同。
二、买卖合同无效后的法律后果
根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。
一是房屋已经交付的应当返还房屋,原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形,如上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2385号等判决的观点,如果房屋买卖合同已经履行完毕,且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者,合同虽被确认无效,但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然,如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员,由于其是有购房资格的,因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此,合同无效也不必然要返还房屋的。另则,如果房屋经过了装修或者加层改建等,也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。
二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三是买卖房屋上还设立有抵押担保的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。依据此规定,在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下,银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定,银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的,出卖人应将购房贷款返还给银行,将房款本息返还给购房者。
四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的,当合同被判决无效后,应该返还给第三人。
五是涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施,避免产生过度的经济纠纷。
三、无效合同的登记处理方式
在现有的有关房屋登记的法律法规中,并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看,合同无效及其后果具有多元化的特征,如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话,极易造成新的登记错误。
从《物权法》第十五条的规定来看,对于合同效力和登记效力是区分开的,故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的,有以下几种模式。
1. 双方申请模式
因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书,因此如果买卖合同双方协商一致的,可以持合同无效的生效法律判决文书,按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。
2. 登记机构主动撤销模式
根据《房屋登记办法》第八十一条之规定,如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排,不动产登记由国土部门负责,并且出台了相应的登记规章,但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废,如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。
3. 协助执行和履行法定义务模式
买卖双方无法达成一致的,可以通过返还原物的民事诉讼来处理,也可以通过对登记机构的行政诉讼,此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的,一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下,此时办理单方申请的转移登记;如果是行政判决,一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记,恢复到前一手的登记状态。
【关键词】 商品房预售;合同登记;预告登记;比较
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0259-01
1 我国的商品房预售合同登记制度简介
商品房预售是我国近年来房地产市场发展的新产物,它与现房买卖已经成为我国房地产交易市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售,是指房地产开发商将建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。
为规范、引导房屋交易的合法有序进行,规范、治理房屋交易市场的有序竞争,防止同一房屋被数次交易,相关的法律法规均对房屋交易程序与交易过程作出严格规定,其中,与商品房预售合同登记制度相关的规定有:我国《城市房地产管理法》第44条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。” 《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”
国家之所以要对正在建设中的房屋预售要求进行房屋预售合同登记备案,其原因主要为:第一,通过行政手段加强对房地产交易市场的管理;第二,我国对不动产物权的变更采登记要件主义,即须经登记不动产物权变动方发生法律效力。正在建设中的商品房,由于其还不具备办理房屋产权转让的条件,购买人即使缴纳了购房全款,其对所购房屋也仅享有债权上的请求权。
2 我国的预告登记制度简介
2007年3月6日颁布、2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》在其第20条规定了动产的预告登记制度,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”
预告登记制度最早起源于普鲁士法所设定的异议登记,后该项制度被德国、日本、瑞士等国家和地区在其民法中继受,并成为民法物权中的一项重要制度。预告登记是与本登记相对应的一项特殊的不动产登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。目的在于保障将来不动产物权变动顺利实现。
预告登记制度的本质是保障登记权利人实现其期待的物权目的,而实现这种保障的方式则是限制登记义务人对其不动产物权在预告登记期间的处分。现今,我国房价上涨速度迅猛,出卖人在“一物二卖”中所赚取的利润空间常常大大高于违约金,因此,为谋取更大利益,出卖方常不惜冒着违约的风险。对于买方,即使通过违约责任使销售者承担了责任,但因对方违约而遭受的其他间接损失却往往被忽略。《物权法》核心目的之一就是保护自然人的合法权益不受侵犯,保障人们基本的生存之权,然而现实中比比皆是的“一物二卖”甚至“一物数卖”却正是因为理论与实践中物权行为与债权行为意义的分离使得众多的债权人利益无法得到真正的保护。这样的结果,既是对民法诚实信用原则与权利不得滥用原则的践踏,也给在交易中处于弱势的一方带来极大的交易风险。
3 商品房预售合同登记备案制度究竟是否为预告登记制度的思考
通过上述对两种登记制度的简介知,商品房预售合同登记制度是政府对商品房交易市场进行规制的手段之一,同时也是为保障购买者如期顺利买得房屋的保障措施。而预告登记制度是为保障权利人对未来物权的顺利取得。可见,两种制度确实有目的利益的相似之处,也正因此,不少人就此认为即使《物权法》还未颁布,在我国的不动产相关立法中也依旧有预告登记制度的身影,这个身影就是商品房预售合同登记制度。笔者对此并不赞成并对此问题有如下思考。
第一,“登记”是否须强制而为在两种制度中截然不同。预告登记制度中,登记是双方在合同中预先约定的,若没有进行预告登记的约定,则不动产物权变动的承受者一方无权要求出让者一方与自己为预告登记。对此,《房屋登记办法》中已有明确规定。
第二,两种登记中的登记对象截然不同。根据《城市房地产管理法》的规定,商品房预售登记备案制度,是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案,即登记的是预售合同,进一步言,即是对预售房屋的交易的初始凭证进行登记;而预告登记制度中所登记的是登记权利人对未来物权变动的请求权。
第三,两种登记中所涉及的登记范围截然不同。预告登记制度所涉及的登记范围远比商品房预售合同登记的范围广。依《物權法》的规定,预告登记制度不仅适用于房屋买卖,还适用于其他的不动产物权变动中。另依《房屋登记办法》的相关规定可知,不仅现房以及现房抵押适用预告登记制度,期房与期房抵押同样适用预告登记;相比之下,商品房预售合同登记所涉范围就十分有限,其只适用于正在建设中的房屋预售,别无其他。
第四,对两种制度中登记义务违反的责任结果不同。由于预告登记制度是因当事人约定而发生,因此,如果有进行预告登记的约定而一方拒不履行登记,其行为是对合同义务的违反,承担的是合同违约责任,适用有关的民事责任理论;商品房预售合同登记制度,是在我国还没有不动产登记法并且有关不动产管理秩序相对较乱的时期出台的一项制度,因此,该项制度不可避免的带有较浓厚的行政管理色彩。例如,我国《城市商品房预售管理办法》第13条规定:“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以罚款。…”可见,合同备案与否导致的更多的是行政责任,并且交易实践中对于此类问题也多通过行政程序解决。
4 总结
不动产登记制度是物权法中十分复杂的问题,商品房预售合同登记制度和不动产预告登记制度又是不动产登记制度的组成部分,两种制度在表面上有不少相似之处,但就其本质,依然是俩各种不同类型与不同性质的制度。深入探讨二者的区别对完善我国的登记制度有重要意义。
げ慰嘉南:
[1] [德]曼弗雷德•沃而夫:《物权法》,吴越、李大雪译,北京:法律出版社,2002年9月
[2] 王锦村:《土地法实用》,台湾:五南图书股份有限公司,1984年
[3] 常鹏翱:《比较法视野中的预告登记》,载于《金陵法律评论》2005年春季卷
[4] 房少坤、吕杰:《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第四季
[2009 ] 218号
关于切实做好技术进口合同登记管理工作的通知
各市、区外经贸局，苏州高新区、昆山经济技术开发区、张家港保税区经贸（发）局：
为方便企业办理技术进口合同登记，发挥地方商务主管部门的优势和作用，建立技术引进中央、省、市级管理模式，省厅下发了《关于技术进口合同登记制度改革的通知》（苏外经贸技服[2009]261号）和《关于技术进口合同登记的补充通知》，自2009年5月1日起委托我局和苏州工业园区负责苏州市自由进口技术合同的审核、登记和发证工作（禁止和限制类技术引进合同登记仍由省厅负责办理）。现就我市技术进口合同登记工作的操作事宜通知如下：
一、各外经贸局、经贸（发）局负责辖区内企业技术进口合同登记证书申领事项的受理。管理依据为：
1、国务院令[2001]第331号《中华人民共和国技术进出口管理条例》；
2、商务部令[2009]第3号《技术进出口合同登记管理办法》；
3、省外经贸厅苏外经贸技服（2009）261号《关于技术进口合同登记制度改革的通知》；
4、省外经贸厅《关于技术进口合同登记的补充通知》。（均见附件）
二、各部门依照相关法规，对企业申报资料进行初审并拟写转报文。内资企业的申报材料（一式两份）提交我局技术和服务贸易处审核；外商投资企业的申报材料（一式两份）提交我局外资处审核。技服处（外资处）审核通过并经各分管领导审阅批准后交贸促会打证中心进行网上合同登录和证书打印。
三、所需提交资料：
（一）技术进口合同登记：
1、主管部门的转报文；
2、企业关于技术进口的申请报告；
3、登陆《中华人民共和国技术引进合同信息网络管理系统》预填表和《技术进口合同登记证》审核单；
4、中方企业营业执照复印件和外方企业在其本国成立注册的法律地位证明复印件；
5、外商投资企业提供批准证书复印件，内资企业提供外贸经营权备案登记表复印件；
6、合同副本或复印件（附中文译本，加盖企业公章）；
7、技术进口合同申请表和数据表；
8、项目批准文件（国有企业技术引进项目，如有上级批复，还应提供引进项目批复；不需要主管部门批准的项目，由申请单位出示说明文件，并声明本企业对该项目申请的可行性负责）；
9、技术进口合同签订前一的企业审计报告；
10、外商投资企业另需提供：反映投资各方目前出资情况的验资报告（企业首次办理及以后出资额变化时）；
11、审核阶段根据合同内容的特殊情况要求提供的其他文件。
（二）、技术进口合同变更：
1、主管部门的转报文；
2、合同变更的书面申请报告（说明变更原因，变更条款等内容）；
3、合同双方签订的补充协议（附中译本）；
4、《技术进口合同登记证书》和《技术进口合同数据表》原件 ；
5、审核阶段根据合同内容的特殊情况要求提供的其他文件。
四、注意事项：
1、技术引进合同有效期不得超过10年，且《技术进口合同数据表》中“提成年限”及“估计提成费总计”均按1年情况填写。因此企业在估计年提成费用总计时，应适度把握。既要以目前（上一）经营规模为基准，也要适当考虑合同有效期内经营规模的递增因素。
2、暂不受理合同有效期内，无技术引进标的变化，而单纯变更“提成费率”或“估计年提成费总计”的变更事项。
五、相关资料报送方式和联系人：
外商投资企业：表格电子版的发送和工作联系按“外资处业务工作分工表”（见我局网站）进行；
内资企业：表格电子版请发送：bzh@wjm.suzhou.gov.cn 联系人：贝振华 电话：68634017 技术引进消化吸收再创新是实施自主创新战略的重要方面，鼓励和促进技术引进，对于加快产业结构和出口结构调整，提高企业核心竞争力，转变外贸增长方式，实现外经贸可持续发展具有重要意义。各级主管部门应高度重视此项工作，指定专人负责，健全机制，规范管理，按照相关文件要求加强对我市技术引进工作的管理和指导。严格审核各类合同中技术、专利、特许权、商标使用等的提成费率和规模，谨防少数企业变相操作，损害国家利益。
特此通知。
二○○九年五月十五日
附：
1、相关文件资料；
2、技术进口合同申请表和数据表；
3、登陆《中华人民共和国技术引进合同信息网络管理系统》预填表；
编号（）登字第（）号
甲方： 股份有限公司 乙方：深圳国际高新技术产权交易所
为明确责任，恪守信用，甲乙双方本着平等、自愿、诚信的原则，一致同意本合同内容，并共同遵守。
第一条 甲方委托乙方做为甲方的股权登记服务机构，乙方向甲方提供股权登记（包括股权初始登记、股东确权、变更登记、经营权登记和注销登记等）、股权转让、股权质押、权益分派、股东资料查询、股权证明以及有关股权管理的信息披露等服务。
第二条 股权登记托管的期限为5年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第三条 股权登记服务的内容：
1、本合同签订后，根据甲方提供的股东名册（从深交所、工商局移交或其它合法托管机构转托管的企业，根据此类机构移交的股东名册），乙方在其电脑系统内为甲方办理股权集中存储的初始登记，并办理股东确权手续。
2、应甲方股东和受让方的请求，并根据有关股权转让的法律文书，乙方为甲方股东办理股权交易过户（包括认购、回购、协议转让、在乙方挂牌转让等）和非交易过户（包括增发、配股、继承、赠与、财产分割、司法判决、裁定、行政划拨等）的变更登记。
3、甲方在甲方高管人员任免、变动后，及时通知乙方办理甲方高管人员持股的转让冻结和转让解冻登记。
4、根据有效的法律文书，乙方为甲方股东办理股权质押或解质登记手续。
5、根据有效的法律文书，乙方可为甲方股东和受让方提供股权转让资金监管服务。
6、根据有效的法律文书，乙方为甲方办理股权注销登记手续。
7、在办理股权登记过程中，甲方应保证其所提供的有关资料真实、准确、完整、及时，否则由甲方承担相应法律责任。
8、甲乙双方一致确认，乙方托管的股东名册是甲方股权状况的直接证明。除非有相反的有效证据，公司自备的股东名册不得对抗乙方托管的股东名册。甲方保证自备的股东名册和乙方托管的股东名册保持一致，否则任何可能的责任由甲方自行承担。
第四条 股权查询服务的内容:
1、应甲方、甲方股东、其他查询人的要求，乙方为其提供股东资料查询服务。
2、股东资料查询的范围有：（1）股东名册；（2）股权结构；（3）股东持股资料；（4）其他相关资料。
3、甲方、甲方股东、其他查询人办理股权查询时，应提供合法证明材料。
4、应司法机关和其他执法机关的要求，乙方应依法为其办理股东资料查询。
第五条 股权证明服务的内容:
1、应甲方及甲方股东的申请和证明事项，并根据股权资料的真实记载，乙方依法为甲方及甲方股东出具股权证明书。
2、甲方或甲方股东办理股权证明时，应提供合法证明材料。第六条 信息披露服务的内容:
1、甲方应向乙方提供公司基本运营信息，保障股东的知情权。
2、甲方确认乙方有权对外披露甲方提供的基本运营信息。
3、应甲方或甲方股东请求，乙方通过宣传媒体对外提供信息披露服务，所发生的全部费用由甲方或甲方股东承担。
4、甲方或甲方股东申请办理信息披露业务应提供合法证明材料。第七条 在托管期间，甲方认同并遵守乙方参照主管机关或其它政府有关部门规定的标准制订和修订的《深圳国际高新技术产权交易所非上市企业股权登记托管业务总则》及其相关细则。
第八条 本合同书签订后由乙方统一在指定的报纸上按照规定的格式发布股权登记托管信息的公告。甲方承担公告费用2000元（人民币，下同）。
第九条 股权托管服务费条款
1、非上市股权有限公司股权登记托管服务费为6000元/年。
2、在本合同签订后的三个工作日内，甲方应向乙方支付初始登记费和当年的股权托管服务费。以后每的股权托管服务费，甲方 应在本合同每期满后的十个工作日内向乙方一次性足额支付。
3、甲方没有在规定时间内向乙方支付股权托管服务费的，乙方有权停止向甲方提供服务，并按照未付金额日千分之三的标准向甲方收取滞纳金。
4、本合同生效后，如果乙方主管机构或其它政府有关部门对以上标准进行调整，则以新颁布的收费标准为准。
第十条出现下列情况，本合同应予终止：
1、股权登记托管期限届满且没有续签合同；
2、甲乙双方协议解除本合同；
3、甲方转为境内上市股份有限公司;
4、甲方发生破产、解散以及其他主体消亡情况。
第十一条 本合同未尽事宜及在履行本合同过程中所产生的争议由双方协商解决；协商不成的，依法律程序解决。
第十二条 本合同一式两份，共计四页。甲乙双方各持一份。本合同自甲乙双方签章之日起生效。
甲方（公章）： 乙方（公章）：
关键词：经济合同,登记系统,审批监管,统一管理
2003年非典以来, 随着国家对公共卫生重视程度的不断提高, 财政对中国疾病预防控制中心的经费投入也逐年加大, 中国疾病预防控制中心与相关单位签订的经济合同无论是数量还是合同金额均大幅增加。同时, 中国疾病预防控制中心内设职能处室和直属单位数量众多, 经济合同分散管理, 传统的粗放式管理方式也暴露出诸多问题, 存在经济合同管理失控的安全隐患[1,2]。为规避经济风险, 促进廉政建设, 中国疾病预防控制中心依托办公自动化系统, 于2011年开发并启用了经济合同登记系统, 利用信息化手段积极探索加强对经济合同的内部管理[3]。
1 经济合同登记系统在经济合同管理中的作用
1.1 一定程度上对经济合同进行集中统一管理
1.1.1 指定专人负责经济合同登记系统
中心办公室作为经济合同登记系统的管理部门, 明确专人负责中心经济合同登记系统审核工作。各职能部门经济合同的具体承办人在系统各自的客户端通过用户名、密码审核登陆经济合同登记系统, 将中心领导已经签字同意的经济合同相关信息进行录入, 确认无误后提交系统, 系统自动生成合同编号。中心办公室指定专人作为经济合同登记系统的审核人员, 以管理员身份进入经济合同登记系统, 对各部门合同承办人携带的经济合同的编号以及合同相关信息进行核实, 确认无误后, 方可允许该合同用印, 否则不能用印。
1.1.2 经济合同登记系统为合同生成统一的编号
具体合同承办部门将经济合同信息进行录入提交后, 系统为该合同自动生成统一的合同编号。合同编号由年份、处室代码、合同分类、序号等4项信息代码组成。根据合同的编号, 可以对它的分类、归属等信息有初步的了解。经济合同登记系统生成的合同编号, 是经济合同登记系统中中心办工作人员审核合同的重要信息。通过合同编号的审核, 保证了用印合同的唯一性。
1.1.3 实现了经济合同统一用印
经济合同在登记系统中审核通过是中心经济合同用印的必要条件。中心签署的经济合同必须在中心经济合同登记系统完成合同关键信息完整、正确录入, 提交系统, 生成合同编号, 经中心办公室审核通过后, 才能进行合同用印。经济合同登记系统成为控制经济合同统一用印的有力手段。加强了合同的事前监督, 避免合同签订、变更等行为的随意性[4]。经济合同登记系统的应用, 将以往由职能部门对经济合同分散管理、各自为政, 转变为在一定程度上集中统一到中心办公室管理, 减少多头管理的混乱状况[1,2]。同时建立起相对规范的登记控制流程, 实现了对经济合同登记的链条传递、痕迹管理和过程监督。
1.2 对经济合同关键信息的审查控制[5]
根据中国疾病预防控制中心经济合同特点, 登记系统将经济合同分为采购、委托、受托、人事和其他5类, 并详细规定了每类经济合同的必须登记的核心内容, 如采购类合同均必须选择登记合同名称、组织形式、采购类别、采购方式以及采购内容、合同金额、对方单位和合同付款进度情况等信息;委托类合同均必须登记合同名称、委托类别、委托方式、受托单位、经费来源、委托内容、合同金额和执行期间等信息;人事类合同均必须登记聘用人姓名、职位、月薪、执行期间和经费来源等信息。中心办公室审查人员通过对同类型经济合同关键信息和关键信息与合同文本的对比分析等, 实现对经济合同签署前的最后审核把关, 堵塞管理漏洞, 规避经济风险[5]。
1.3 为领导决策提供及时准确全面的相关信息
经济合同登记系统自动生成经济合同台账, 使得中心领导可以全面掌握经济合同签订、重大经济活动内容及相应经费使用情况, 避免了无任何部门全面掌握经济合同总体情况产生的弊端[3]。系统同时实现了对经济合同的实时查询, 也可以按不同类别、承办单位、时间段等各种条件进行选择查询, 为中心领导对经济合同的监管装上“千里眼”和“顺风耳”。
1.4 提升了管理效率和管理水平
以往对经济合同的管理多采用手工方式, 业务流程繁琐, 工作量大, 效率低, 执行比较困难, 且容易出现执行上的差错。通过该登记系统可以大大减轻管理部门的繁琐工作, 降低管理人员的劳动强度, 提高工作质量和效率。同时, 通过该登记系统的实施, 使得中心办公室参与对经济合同签署过程的监督管理, 可以协助中心领导对重点经济行为的监控、管理, 能够促进对经济合同更加科学、规范地管理。
2 问题
2.1 经济合同登记系统没有统一的合同存档
由于目前中心经济合同登记系统中没有合同正本文件的链接, 使得系统无法实现合同的统一存档, 给合同的查阅和利用造成了不便。
2.2 没有实现合同的闭环审批流程
中心经济合同登记系统没有完全覆盖中心经济合同审批的整个过程, 部分审批环节是在经济合同登记系统之外的, 系统无法实现对经济合同审批全过程的监控。
2.3 缺乏对合同执行效果的评价
中心经济合同登记系统登记对象时执行前的经济合同相关信息, 合同执行过程中的关键节点、财务付款等情况没有包含在系统范围内, 不能实现对经济合同的执行效果评价。
3 思考及建议
目前, 经济合同登记管理已逐渐成为中国疾病预防控制中心经济合同管理的一个重要手段, 所有经济合同均已纳入到登记系统。下一步应继续利用办公自动化平台, 拓展经济合同登记系统功能, 逐步实现对经济合同签署以及执行全过程的跟踪、监管。
3.1 依托中心办公自动化系统, 实现中心经济合同签署的在线审批
中心办公自动化系统运行已三年多, 登录中心办公自动化系统处理审批业务已经成为中心领导和职能部门的办公习惯。在办公自动化系统中完成经济合同的审批, 不涉及其他系统登陆和繁琐的系统环境重新熟悉。经济合同审批与办公自动化系统进一步衔接, 统一经济合同的审批流程, 对经济合同的审批和过程进行跟踪管理, 将合同审核、签订的全过程通过办公自动化系统呈现, 能提高经济合同管理的效率和透明度, 实现过程监督。通过经济合同登记系统严格职能管理部门的权限, 加强部门间协同管理, 规范和优化经济合同签署的全流程监管。
3.2 在经济合同登记系统中补充合同正文
建立起登记系统流程的“表单+正文”模式, 对审批过程进行记录, 对经济合同文本进行电子备案并统一管理[5]。合同正文在合同审批全过程中的任何修改痕迹都将在系统中体现和保存。合同签署过程完成后, 合同正文与合同审批环节各项记录、合同关键信息等一同存档。合同正文存档管理将对合同的查询、利用提供极大的便利。
3.3 逐步将合同执行情况的动态监控纳入登记系统进行管理
对于执行期间较长、分期付款的经济合同, 如果能够及时准确地掌握合同的执行进度, 将会对领导决策提供科学的依据。经济合同登记系统可以逐步将合同执行的各关键节点进行补充, 如:项目中、终期报告相关材料、财务付款情况等。经济合同登记系统中增加了合同执行过程各阶段性数据, 可以随时对该合同进行执行情况效果评估, 也可对合同执行力做出判断, 从而实现了经济合同审批、监管的闭合管理。
3.4 在经济合同登记系统中增加合同范本
在经济合同登记系统中添加中心常用的合同范本供各单位使用。将已经通过律师审核、执行过程中无异议的合同, 如委托代理合同、采购合同、捐赠合同和人事合同等中心常用合同作为合同范本装入经济合同登记系统中, 各使用单位只需根据自身情况对个别信息进行修改即可使用。运用这种方式, 即充分利用了现有资源, 极大地提高了工作效率, 同时也有利于合同版本的标准、统一, 提高中心签订合同的质量。
3.5 加强人员培训
3.5.1 针对经济合同登记系统对人员加强培训
使工作人员更加熟悉和了解经济合同登记系统的操作方法、步骤及相关注意事项。确保经济合同登记系统录入的数据及时、准确、完整。
3.5.2 针对合同管理队人员加强培训
经济合同登记系统中合同分类、执行情况管理等环节需要工作人员具备一定的合同管理能力。因此, 要加强对工作人员合同管理的培训, 以促进经济合同登记系统得到充分利用。
参考文献
[1]董佩霞.科学事业单位合同管理现状和改进措施浅议[C].中国科技成果, 2013, 12.
[2]陈胜.科研事业单位合同管理的关键风险点及其应对措施[C].西部财会, 2012, 8.
[3]韩炜, 胡守惠.医院经济合同管理存在的问题及改进措施[J].中国卫生资源, 2013, 6:394-396.
[4]黄龙梅, 董立友.加强经济合同管理的实践探索[J].中日友好医院学报, 2010, 24, 3:186.
一、技术进口合同登记须提供以下资料：
1）技术进口合同登记申请书（1份），（当地外经办加具意见）； 2）《技术进口合同申请表》（1份）；
3）《技术进口合同数据表》（1份）； 4）技术进口合同正本(1份)，（非中文本的须附合同中译文本）； 5）进出口资格证书复印件（1份）； 6）签约双方营业执照复印件（1份）；
7）外资企业成立时外经部门批复文件及相应的合同或章程复印件（1份）； 8）本期实际发生数专项审计报告（正本）；
9）属专利技术的，需附专利证明文件复印件（1份）。
10）外资企业如属投资方与子公司之间（或集团内部之间）签定的专有技术许可合同，必要时企业还须提供：
①由投资方本国或地区相关公证机构出具有关该项专有技术的权属鉴定证明。
②由投资方与设备供应商签定的有关外资企业投资进口设备的《设备买卖合同》，如属投资进口设备中已连带的技术及服务，不在此申请范围内。11）审批机关要求的其他材料
二、注意事项：
1）企业在递交合同资料前，须先向北京中国国际电子商务有限公司（电话：010—67870108）申请取得电子钥匙后，登陆中国国际电子商务网“技术进出口合同登记管理系统”下载、录入和发送《技术进口合同申请表》和《技术进口合同数据表》。
2）专项审计报告是指使用进口技术生产相对应产品的净销售额及提成费的审计；
3）企业须于首次提成费实际数发生后30天内向审批部门提出申请，每期提成费最长不超过一年。
4）资料齐备上报市外经贸局招商促进与服务贸易科，经七个工作日内核准后，颁发《技术进口合同登记证书》和《技术进口合同数据表》。5）如属限制类技术进口，须由企业逐级上报国家商务部审批。6）如属于禁止进口的技术，不得进口。（具体参照国家最新颁布目录执行）7）企业须于合同有效期内每期实际数发生后30天内向原审批部门申请变更《技 术进口合同数据表》。
一、企业提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务，经技术合同认定登记后按照合同交易额免征6%的增值税。（财税[2013]37号）
1．技术转让，是指转让者将其拥有的专利和非专利技术的所有权或者使用权有偿转让他人的行为；技术开发，是指开发者接受他人委托，就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究开发的行为；技术咨询，是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等。
与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务，是指转让方（或受托方）根据技术转让或开发合同的规定，为帮助受让方（或委托方）掌握所转让（或委托开发）的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务，且这部分技术咨询、服务的价款与技术转让（或开发）的价款应当开在同一张发票上。
2．审批程序。试点纳税人申请免征增值税时，须持技术转让、开发的书面合同，到试点纳税人所在地省级科技主管部门进行认定，并持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明文件报主管国家税务局备查。
二、符合条件的技术转让合同，经技术合同认定登记之后，技术交易额不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。（财税[2010]111号）
1、技术转让的范围，包括居民企业转让专利技术、计算机软件著作权、集成电路布图设计权、植物新品种、生物医药新品种，以及财政部和国家税务总局确定的其他技术。其中：专利技术，是指法律授予独占权的发明、实用新型和非简单改变产品图案的外观设计。
2、本通知所称技术转让，是指居民企业转让其拥有符合本通知第一条规定技术的所有权或5年以上（含5年）全球独占许可使用权的行为。
三、对本市行政区域内注册的中小企业,购买高等学校和科研机构(包括参股公司)的科技成果,经技术合同认定登记后,技术合同交易额累计10万元以上的,给予交易额10%的补助(同一项目财政资金支持的不重复补助)。单个企业补助资金不超过30万元。企业申请科技成果转化基金参与技术交易的,科技成果转化基金支持比例不低于50%。
杭州的甲将自己的一处房屋出卖予乙, 并办理了过户登记。但登记并交付房屋后, 乙始发现甲已将该房屋出租于第三人丙, 租期为二十年, 并且丙已向甲支付二十年之房租, 此房屋为丙占有中, 但在订立房屋买卖合同过程甲并未告知乙, 因此乙并不知晓甲丙之间存在房屋租赁关系。若根据我国《合同法》第229条关于“买卖不破租赁”之规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。”则甲丙之间为期二十年的房屋租赁合同对受让人乙继续有效, 乙在未来的二十年内将无法使用该房屋;此外, 由于承租人丙已向出租人 (原所有权人) 甲支付二十年之房租, 乙只能依照不当得利之规定向甲请求返还租金。但在现实生活中, 乙即使诉请法院要求甲返还二十年租金, 但未必能够实现。
“买卖不破租赁”制度的立法初衷是为了保护承租人的弱势地位, 但我国这种不公示, 买受人无从得知租赁物上是否存在租赁关系的“买卖不破租赁”制度是否符合公平是否过度强调承租人保护而失去公平了呢由于“买卖不破租赁”制度在现实生活中的适用对象多为房屋等不动产, 动产适用的情形较为罕见, 因此, 本文将以不动产租赁为视角, 通过对比世界其他国家和地区的“买卖不破租赁”制度, 来分析我国《合同法》第229条规定的不足, 以及我国建立公示制度的必要性以及建立何种公示制度为宜。
二、“买卖不破租赁”的规范目的
“买卖不破租赁”, 是指在租赁合同存续期间租赁物所有权发生变动的, 原租赁合同继续存在。“买卖不破租赁”的法律性质究竟为何, 学说上尚有争论, 但通说认为是租赁物的物权化。旨在表明租赁权系属债权, 而非物权, 但具有物权之对抗效力, 使承租人对于取得租赁物所有权或其他物权之人, 亦得主张租赁权之继续存在。[1]
当然, 出租人将租赁物所有权让与第三人的原因, 虽以买卖较为典型, 但并不限于此, 赠与、互易、公司出资等均无不可, 因此, 称为“所有权变动不破租赁”或许更为贴切。
依债之关系相对性理论及物权优先性原则, 买卖 (所有权之移转) 本来应破租赁, “惟租赁契约与买卖契约 (或其债权契约) 究有不同。居住为人生之基本需要, 屋价高昂, 购买不易, 承租人多属经济上弱者, 实有特别保护之必要。”[1]
另外, 从法律经济学观点来说, 该制度也蕴含了力求法律行为成本最低化的经济学意义。法律经济学认为“所有的法律活动, 都要以资源的有效配置和利用—即以社会财富的增加为目的。”“买卖不破租赁”制度使租赁关系不因租赁物所有权的移转而受影响, 使得承租人能够对租赁物进行持续、合理、充分的利用, 以发挥物的最大效用;已存在的租赁关系直接适用于受让人, 免去了就该物订立新的租赁合同所需成本, 避免资源浪费。对整个社会来说, 对租赁物的使用不被中断, 有利于社会秩序的稳定, 使得经济活动得以平稳、持续进行, 避免了因社会经济秩序不稳定而造成资源浪费。
三、我国《合同法》第229条的不足
我国关于“买卖不破租赁”的规定主要是《合同法》第229条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。”适用该条须具备以下要件:1、须有租赁关系之有效存在;2、须租赁物所有权让与第三人。但是我国的“买卖不破租赁”制度并不要求公示。但租赁权的对抗力为对世权, 发生物权效力。而物权的公示原则要求物权之存在及其变动, 必须有一定之公示方法, 以为表现, 使当事人与第三人均得自外部认识其存在及现象。[3]租赁契约本为债权契约, 本不具有对抗第三人的效力, 但各国立法都基于政策考量, 赋予其对世效力, 使之拘束租赁物的受让人。但是, 若不辅之以一定的公示制度, 租赁物的潜在继受人无从得知 (或需花费极大成本去得知) 租赁物上是否存在租赁契约, 在继受租赁物时就不会考虑租赁契约上之负担, 其结果是有可能导致继受人无法按照自己意愿充分使用租赁物, 继受人也有可能因为不知租赁物上存在租赁关系而蒙受非预期损失, 这对继受人来说极其不公平, 并且在一定程度上也加大了交易的风险, 不利于交易进行。承租人虽为经济上之弱者, 有保护之必要, 但法律必须在保护承租人和考虑租赁物受让人的利益之间找到一个平衡, 若一味强调保护承租人的利益, 而采用无任何公示要件的“买卖不破租赁”制度, 实在有失公允。而公示制度恰恰能解决此问题, 在承租人于租赁物受让人的利益之间寻求到平衡, 解决二者的利益冲突, 保证交易安全。
四、其他国家地区的公示方式
大陆法系各国大都赋予租赁权对抗力的公示机制, 《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时, 对于以后就其不动产取得物权的人, 亦发生效力。”[4]《奥地利民法》第1120条也仅对租赁权登记者予以特别保护, 《法国民法典》第1743条规定:“如出租人出卖其出租物, 买受人不得辞退已订立经公证或规定又确定期日的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人”, 将“买卖不破租赁”原则仅适用于经公证及定期不动产租赁, 《瑞士债务法》第260条要求承租人须作预告登记始受保护。
我国台湾地区的租赁权对抗力公示制度不同于日本等国的登记制度。《台湾民法典》第426条规定:“出租人于租赁物交付后, 承租人占有中, 纵将其所有人让与第三人, 其租赁契约, 对于受让人仍继续存在。”台湾“买卖不破租赁”制度以租赁物之交付为公示方式。1946年院解字第3073号作有如下之说明:“租赁物经出租人交付于承租人后, 即为承租人所占有, 出租人如将其所有权让于第三人, 第三人就承租人之占有, 知有租赁契约之存在, 不致因租赁契约于受让后继续存在, 而受不测之损害。”[5]但“租赁物交付”的公示方式, 遭受学界诸多批判。有学者认为, 在本条规定下, 租赁契约公示作用之要求为最低限度, 即只要求出租人须将租赁物交付给承租人。[6]另有学者认为, 更有进者, 在实务上不肖之债务人乃利用此一规定, 与第三人虚伪订定长期 (例如二十年) 或不定期之租赁契约 (尤为不动产租赁契约) , 而产生无买主愿意投标之难以拍卖情形;或纵使有人买受, 亦长期无法使用得标之不动产之妨碍强制执行的状况。[7]为此, 台湾实务界也就此问题作出了限制解释, 认为《台湾民法典》第425条系基于承租人受交付后必占有租赁物之普通情形而为规定。修订后的第425条增加了“承租人占有中”这一条件。1946年院解字第3703号解释谓:“第425条, 系基于承租人交付后, 比占有租赁物之普通情形而为规定, 若出租人于承租人中止租赁物之占有后, 将其所有权让与第三人, 则第三人无从知有租赁契约之存在, 绝无使其租赁契约对于受让人继续存在之理, 同条之规定, 自应解为不能适用。出租人乙将其房屋所有权让与第三人, 即在承租人中止其占有之后, 则甲乙间之租赁契约纵未中止, 对于受让人丙, 亦不继续存在。”但由此又产生一系列问题, 比如租赁物占有之中止该如何认定台湾民法典中对中止的认定并无详细规定。台湾学者史尚宽认为应参酌买卖不破租赁之立法目的, 衡量承租人与受让人之利益, 分别情形认定之。[8]王泽鉴先生在其著作《民法学说与判例 (第六册) 》中亦列举了认定中止的几种情形, 如承租人抛弃占有者, 其中止系基于自己之意思, 且有丧失占有之事实, 承租人无保护之必要, 应认为系占有之中止。承租人因旅行、房屋修缮等事由而离开, 因仍有返回与占用之意思, 其占有尚未中止……但是毕竟中止形式多样, 难以认定。并且, 以交付和占有作为租赁权对抗力的公示方法, 究不如抵押权、地上权等以登记作为公示方法明确, 受让人仅能从标的物已经被第三人占有去推知租赁关系存在之可能性, 而须作进一步的查证。因此, 台湾交付和占有的公示方法是否确能承载交易安全保障的重担还有待进一步斟酌。或许也正是这个原因, 日本、法国等诸多国家才并未采取“交付和占有”的公示方式, 而是采登记方式。
我国《合同法》第229条的规定, 未对公示要件做任何规定, 仅依租赁期间所有权让与第三人, 承租人即享有对抗权, 而不论承租人是否已占有租赁物或租赁物是否登记, 毫不顾虑受让人是否知晓租赁物上有租赁关系以及能否得知有租赁关系。一味地保护承租人之利益, 不仅损害到租赁物受让人之利益, 显失公平, 交易安全也将难以保障。因此我国有必要建立“买卖不破租赁”的公示制度。上述可知, 台湾依占有而进行公示的制度也存在着许多不足。笔者认为, 我国大陆应建立租赁登记制度来弥补此缺陷。笔者将通过租赁登记制度的优点, 并结合我国大陆的实际情况来分析为何大陆应建立租赁登记制度。
五、租赁登记制度
(一) 租赁登记制度的优点
租赁契约之登记, 可弥补不动产租赁占有公示性不足。占有要求占有人对占有物有事实上的管领力。对于房屋等不动产来说, 难以认定当事人是否占有该不动产。因为占有人通常无法将房屋等不动产置于自己的物理支配范围内或可控制的范围内, 而是以占有象征物来代替实际占有, 如取得房屋的钥匙。“登记制度的产生, 克服了在不动产交易中占有移转不具有较强公示性的缺陷。”[9]一般而言, 在承租人取得房屋钥匙但尚未实际入住的情况下, 显然应当认定出租物以交付承租人占有中, 但此时因承租人并未入住, 出租人仍有可能带领受让人实际看房, 隐瞒该租赁关系之存在, 受让人便无从得知该租赁物上存在着租赁关系。因此, 对不动产租赁而言, 占有公示并不能防止受让人因不知租赁关系之存在而受不测之损害。若有租赁登记制度, 受让人只需到登记机关查询就可知该租赁物上是否存有租赁关系。
(二) 租赁登记制度在我国的可行性
我国已经建立了房屋租赁登记的备案制度 (参见1995年建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》) , 房屋租赁登记在我国有较好的基础。此外, 近年来我国房屋价格急剧增长, 房屋租赁市场繁荣, 大众对于房屋等价值较大的不动产交易亦越发谨慎, 为了使交易更加安全保障自身利益, 民众能够接受租赁登记制度。
综上所述, 我国《合同法》第229条关于“买卖不破租赁”的规定, 因其缺乏必要的公示机制, 严重损害租赁物受让人之利益, 实难以保障交易安全, 同时鉴于我国大陆的实际情况, 我国有必要建立租赁登记制度。
参考文献
[1][2]王泽鉴.民法学说与判例研究[M].北京:北京大学出版社, 2009:146.
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[5]王泽鉴.民法学说与判例研究[M].北京:北京大学出版社, 2009:151.
[6]黄立主编.民法债编各论[M].北京:中国政法大学出版社, 2003:304.
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