房地产开发个人简历（精选8篇）
yjbys
性别：男
体重：65kg
毕业年份： 年
专业名称：会计学
身高：177cmcm
毕业院校：贵州广播电视大学
专业类别：财经类
联系电话：
E-mail：/jianli
年龄：19岁
婚姻状况：未婚
最高学历：大专
工作年限：应届毕业生
户口所在地：贵州习水
求职意向：置业顾问、房地产开发、二手房交易业务员，底薪1200元以上，提成较好!
教育经历
于贵州省习水县第一中学高中部毕业
20底成功进入贵州省广播电视大学专科部会计专业至今在读
工作经历
暂未进入过任何公司企业上班，但个人长期从事网站建设工作，至今已做政府单位、企业网站近30个，房产经纪公司网站也十分擅长。
培训经历
网站制作技术纯自学专业技能擅长网站建设、网站制作、网站设计、服务器硬件软件管理，语言沟通强，开朗，心胸宽广。
自我评价
房地产开发在我国已经红红火火的进行了7、8年, 虽然各地房地产开发公司都持续盈利, 但是房地产开发过程中存在的风险依然不可忽视。
房地产项目开发方风险主要有人为风险、经济风险、自然风险等。下面就各类风险进行分类分析。
1.1人为风险
人为风险主要包括房地产开发方的决策风险、组织风险、外部关系风险、合同风险、项目相关方风险等。
第一, 项目的决策是项目成功与否的先决条件, 房地产企业的决策者在做决定前要对实际情况有充分而且清晰的认识, 这样才能做出有科学依据而且切实可行的决策。另外, 决策者一旦做出决策就应该保证各目标的不可逆性, 因为下级作为执行层要依据决策来行事, 而不确定的决策就会使下级无所适从。
决策风险建议:1) 决策之前做科学的调研、分析实际情况, 保证决策切实可行;2) 决策者在做出决策后尽量向前推行, 不可轻易更改决策。
第二, 组织风险来自组织内部和外部两个方面。此处着重强调组织内部风险。首先, 要有稳定的项目实施组织。因为对于一个稳定的组织, 组织成员之间会形成良好的配合, 组织有稳定的办事流程会使项目的实施变得更加程式化;经常的人事变动尤其是管理层变动会使整个组织经常处于人员磨合中, 不利于工作的开展。其次, 公司组织结构应该简洁且明确。分工明确、责任到人是成熟组织的标志。公司组织层次较多则会增加很多办事程序, 使整个公司的办事效率降低。再次, 加强组织内沟通和协作。沟通不畅使很多信息不能及时的传达到基层工作人员, 从而使工作出现脱节;良好的协作也会使沟通更畅通, 任务的完成变得更简单。
组织风险建议:1) 稳定公司组织结构, 形成一个精诚合作的团队;2) 精简机构, 做到分工明确, 责任到人;3) 加强执行层面员工之间的沟通和合作, 使问题解决在底层, 这也要求公司领导层能够合理且尽可能大限度的放权, 避免出现相互推诿现象。4) 尽可能的提升公司员工层次。高素质的团队是项目实施的人员保证。
第三, 外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定因素。作为房地产企业, 项目开发涉及很多部门, 外部关系更是纷繁复杂, 因此风险也变得更复杂。各政府职能部门包括地方政府、建设局、规划局等, 这些部门是项目实施的直接外部领导, 涉及各种手续的办理, 与这些部门关系的处理是项目实施的外部先决条件;各种专业技术单位包括审图公司、电力公司、银行等单位, 这些单位对项目的开展也起到至关重要的作用。
外部关系风险建议:1) 建议房地产开发方建立熟悉房地产开发流程及法规的专职人员负责制度, 同时明确奖惩措施。
第四, 合同是项目相关方合作的基本行为守则, 是双方合法利益的保证。双方在协商合同时总希望合同有利于己方的利益, 这就导致合同中存在很多潜在风险。合同风险主要有合同不严谨带来的风险以及履约风险。开发项目涉及相关方主要有设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、营销推广单位等, 涉及合同较多, 故风险也较大。
合同风险建议:1) 双方制定合同时, 要组织相关专业人员以及法律专业人员反复审定合同, 将合同不严谨带来的风险降到最低;2) 履约风险是主要的合同风险。项目相关各方进入履约阶段, 公司领导层应加强合同履行的监督力度。甲方依合同办事, 可以减少项目相关各方在事后对甲方的索赔;监督项目相关方的履约情况, 可以尽量减少各方履约不利甚至违约对甲方造成的损失, 减少不必要的索赔;同时也可保证项目按照合同约定顺利展开, 防止工期拖延和投资增加等风险。
第五, 项目涉及相关方数量较多, 相互之间配合也变得复杂多变。这给甲方工作带来很多风险。如何较好的协调各相关方之间关系使之能相互协作、配合来共同完成项目, 是甲方协调沟通的重要工作。相关方间存在的主要风险为协调风险, 能把项目各方凝聚在甲方周围, 做到“政令”统一是协调的目的。
协调风险建议:1) 以合同为协调工作的基础, 合同是双方的契约、是合作的基础;2) 协调工作做到有理、有利、有节, 不损害各方利益, 尽量减少各方不满情绪;3) 协调工作应以开发方为核心, 并围绕其展开各项工作;4) 对设计单位, 甲方做好监督, 依据双方认可的时间节点要求设计方按进度提交设计图纸;5) 甲方负责解决前期手续问题, 并要求施工单位按照甲方要求进场施工;6) 各分包方交于总包方管理, 甲方监督总包方行使总包方职责, 管理好项目分包工作。
1.2经济风险
房地产项目开发方经济风险主要包括宏观经济风险、市场通货风险、资金筹集风险等。首先, 宏观经济政策是房地产投资的外部政策因素, 政策的指向引导着房地产的投资规模和方向。经过2009年的报复性反弹后, 房地产行业进入政府宏观调控的阶段。当前地产企业面临的最大风险就是宏观经济政策的风险。这是房地产企业必须面对而且必须解决的风险。
宏观经济政策风险建议:1) 认真分析国家宏观经济政策, 制定相应的应对策略;2) 配合国家政策开发限价房、经适房、廉租房等政策性住房;3) 在新政严格的一、二线城市开发符合新政策的商品房;4) 开发不受新政影响的三四线城市地产项目;5) 开发模式转变, 由开发住宅向开发商用、旅游地产转变。
其次, 市场是随时变化的, 项目对市场的变化很敏感, 因此市场给项目带来的风险是很重要的, 也是不可避免的。对于房地产开发企业来说, 最关心的是产品的销售问题, 如何根据市场确定房价, 如何规避通货膨胀给房地产市场带来的负面影响是公司领导层应该仔细研究的问题。
再次, 资金是企业的血液, 没有流动的资金企业就无法运转, 项目就无法实施。现在大多数房地产企业都要借助于银行代款来解决开发资金不足的问题。而银行代款则需要靠良好的人脉关系和良好的公司信誉, 这又归结到前面所述外部关系风险的解决上;施工单位垫款的压力比较大, 开发方用销售回笼资金来支付工程款。因此, 项目存在的资金风险是贷款风险和销售资金回笼的风险。
项目资金风险建议:1) 解决好外部关系风险, 这是解决资金风险的重要条件;2) 建立良好的销售渠道和制度, 保证销售资金快速回笼;3) 制定详细的资金需求计划, 合理分配利用有限的资金;4) 制定资金到位方式、方法和资金使用制度以及建立资金需求应急机制。
1.3自然风险
自然风险是项目所在地的自然条件、现场条件和地理环境等客观因素。这些客观因素不以人的意志为转移, 对于这些风险只能防范并尽可能将损失减到最小。
项目自然风险建议:1) 提前做好施工计划, 考虑雨季和冬季对工期影响;2) 雨季施工需要做好防洪防涝计划, 冬季施工则需要采取冬施措施, 必然会增加成本, 所以项目开发阶段应充分考虑施工进度计划与自然条件的统一, 合理安排工期, 减少因自然因素带来的不必要的投入。
1.4其他风险
其他风险主要是不可预见风险, 这些风险来自于很多方面的突发事件, 是人不可预料的。项目不可预见风险建议:1) 预留风险准备金, 作为应对突发事件的应急资金。
综述
综上, 笔者站在房地产开发方的角度分析房地产企业各个方面面临的风险, 并提出应对风险的相应策略, 希冀对房地产开发企业有参考意义。
摘要：本文站在房地产开发方的角度, 结合房地产开发项目管理过程, 分析房地产开发项目过程中存在的风险种类、风险成因等, 并提出相应的风险预控建议, 以供各方参考。
关键词：房地产,房地产开发方,风险,风险建议
参考文献
[1]王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施, 2011年07.
6月19日国家统计局发布的最新统计显示，1-5月份，全国完成房地产开发投资同比增长27.5%，房地产业发展势头迅猛。其中最引人关注的细节是在房地产开发企业的资金来源中，利用外资的增长速度异常惊人，高达89.9%，而国内贷款的增长为28.8%，企业自筹资金增长26.7%。
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在接受《新民周刊》专访时认为："'限外'政策是驱使外资改变投资策略，由收购物业进入房地产开发领域的直接诱因。"
从"阴谋"到"阳谋"
2006年7月，六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)。
但王宏新认为"限外"政策并未真正达到阻止外资热炒中国房地产的初衷。"'限外令'及随后外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只对外资投资现成的物业作出了限制，取消了外资投资房地产开发的优惠条件，对外资参与房地产开发的影响微乎其微，其结果肯定是'此消彼涨'。事实证明，外资只不过改变了投资策略，由直接购房､炒房转变为曲线投资中国的房地产企业。"
外资从20世纪80年代后期开始进入我国房地产市场，不到10年的时间，该领域已成为我国外商直接投资的第二大行业。有统计显示，1997年到2004年，房地产业实际外商直接投资累计438.10亿美元，相当于同期全国实际外商直接投资的12%。
虽然受到亚洲金融危机的影响一度跌入谷底，从2001年开始，这股热情又开始回暖，甚至"井喷"。而随着外资进入中国房地产市场的规模越来越大､速度越来越快，其手法也越来越隐蔽。既可以通过独资､合资､合作等形式直接投资，也可以通过证券､信贷等间接投资。最张扬的莫过于限外政策出台前，国际热钱汹涌澎湃的炒房热潮。据统计，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年一季度的8.3%上升到2004年四季度的23.2%。其中除了少部分自住外，大部分用于投资。
一位私募人士告诉记者，限外令出台后确实沉重打击了境外资金的炒房势头。而来自中原地产的调查数据也显示，外资进入内地的脚步有所放缓。
但在小半年的偃旗息鼓后，外资投资中国的房地产又掀起了一波新高潮。与此同时，在短暂的"房产新政"降温效应后，北京､深圳等大城市的房价也开始"奇峰突起"。
王宏新认为："2003年以来，我国加大了对房地产市场的宏观调控，国内银行逐渐严控贷款方式。去年的调控更是对房地产企业开发资金的限制要求有所增强，尤其是北京提出住宅开发封顶后才能进行按揭贷款，加大了开发商获取资金的难度。普遍面临资金紧张问题的开发商，必然要尋找新的融资渠道。"
一个有土地储备，一个财力雄厚，二者"雪中送炭"､一拍即合。正如国际商业地产研究中心理事长朱凌波所言："171号文限制的是投机，没有限制投资。对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。"
上述私募人士透露，早在2003年左右，摩根斯坦利､高盛､美林､新加坡凯德置业等投资银行就开始进入我国房地产市场。它们除了直接购置高档物业，还向房地产企业提供融资､收购银行不良资产中的房地产项目，或通过各种形式参与房地产开发。
来自市场的公开信息显示，外资投资机构进入我国房地产开发的步伐正在加速。2007年2月，摩根斯坦利与上海永业集团成立合资公司，共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金组成的联合体以9.2535亿元高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块；4月，大摩再次以直接投资的方式入股位于武汉的世茂锦江项目，取得29.99%的股份；6月，花旗集团房地产基金首席策划师斯蒂芬•科伊尔表示，该公司计划未来3年内将其对内地和港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可达8亿美元；英国房地产公司高富诺(Grosvenor)亚太区董事总经理陆智德也在6月初称，将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。
还有一些研究机构认为，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有8起，涉及金额8.7亿美元。
有报道指出，这不过是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股､购买企业债券等方式进入的国外游资炒作资金应该在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有300亿左右的资金持续投资在中国楼市中。
幕后之手?
外资"绕道"中国房地产开发领域是否该为这轮房价反弹负责?
一些业内人士认为，投资开发的地产产品需要1年左右的时间才会进入市场，外资投资房地产幅度增加和今年房价持续上涨没有直接的关系。此外根据经济学理论，房价由住房市场的供求关系来决定。近几年来的中国住房市场总体上处于供不应求状况，制约有效供给的因素在土地而不在资金。但王宏新认为这种观点过于片面。
"深入分析外资进入对房价的影响，我们就会发现外资进入房地产开发领域会助长房价坚挺态势，其对房价的显著影响有其
内在逻辑。内外资联手在一定程度上削弱了国家宏观调控的力度。在获得大宗开发土地的基础上，它们可以通过资本优势来控制开发周期和产品类型，可以得到垄断市场的一些条件，从而在市场讨价还价中建立有利地位。"
王宏新还认为外资的资本优势会对市场预期产生影响。"购房者作出预期也与开发商的资本实力有着密切关系。对于内资开发商来说，由于受资金链的影响，很少有开发商能够在市场上对预期产生影响。但是，外资进入房地产市场，凭借雄厚的资本有可能在短期内形成一种强大的讨价还价力量。也就是说，外资可以凭借其雄厚的资本实力，在买卖双方的市场僵持中不让步，从而在市场中对购房者形成一种价格难以下降或者难以阻挡不升趋势这种预期，从而在即期购买中增加有效需求，最终推动房价上涨。而那些摆上台面的收购狂潮，也会对市场预期产生明显的心理暗示。"
目前房价泡沫最大的就是高档住宅。有专家认为，外资投入的地产项目多数为高档住宅，这在一定程度上助推了高档住宅的上涨速度，也会对其他项目的价格产生引导作用，推高房价。
特别值得注意的是，在人民币升值趋势不断加强的背景下，外资流向房地产领域就同时具有了金融效应。"外资投资房地产领域并结汇，成为我国国际收支顺差的重要来源，有可能会加剧我国国际收支失衡和人民币升值预期，也会造成人民币基础货币投放过多，间接引起银行信贷扩张，加剧流动性过剩，由此加大货币政策调控信贷规模的难度。"王宏新说。
适当干预
鉴于外资加快进入我国房地产投资领域的消极作用，王宏新建议政府有关部门有必要在鼓励外资进入的同时，严格控制外资流向，加强对房地产市场外资监管与风险防范。
北京市政府对于以港资为代表的境外房企在北京一级市场上购地向来持谨慎态度，外资房企在北京历次较有影响的大规模地块公开出让中少有胜绩。20世纪90年代中后期，李嘉诚在王府井与长安街交界处的"东方广场项目"，甚至惊动了国务院领导。在2006年底著名的广渠路36号地块争夺中，13家竞标者全部来自内地。北京市国土局局长安家盛在36号地出让结果公布后曾对记者表示："我们就是为了控制地价。"
但也有人士指出，不少外资采用隐蔽的方法脱离监管。如果没有房地产产权的变更，就很难监管到外资进入房地产市场的真实情况。
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姓 名： 性 别： 女
年 龄： 28岁 学 历： 本科
工作年限： 4年 婚姻状况： 未婚
户 口： 肇庆市
居 住 地： 广东省广州市近期任职： 工程助理
待遇要求： 面议 到岗时间： 面谈
希望地区： 广州市
希望岗位： 经理助理 房地产开发/策划 行政助理
自我评论
*为人：诚恳、性格开朗、有上进心、善于思考、良好人际关系
*工作：本人良好的行政执行能力和档案管理基础,熟悉高尔夫球场建设和房地产开发建设各项工作的流程运作，熟悉房地产开发报建和验收的内容、流程和手续的办理程序;
另外，在工作中，本人善于沟通，工作细心，组织协调能力好、有一定的计划、执行和应变能力，责任心强。工作经验
某公司 -01 - -04
公司性质：
担任职位：工程助理
工作职责和业绩：
根据公司的总体计划配合执行开发报建计划;配合项目开发前期国土、规划、建设部门的报建工作与后期工程竣工验收工作;整理及归档工程档案;公司会议的`组织、记录及会议纪要的整理工作，根据公司的安排协助高管处理相关事务;公司内部各级部门间的协调及各项工作跟进。
佛山市三水银都置业有限公司 -04 - -12
公司性质：
担任职位：工程文秘
工作职责和业绩：
工程档案整理归档;公司日常文案书写和文书处理;公司会议的组织、记录及纪要整理;办公室日常行政事务的处理;公司内部各级部门间的协调及各项工作跟进;前期配合公司相关证件的办理工作。 教育经历
广东技术师范学院 -09 - 2007-07
最高学历：本科
专业名称：工商管理
专业描述：工商管理，人力资源管理
技能专长：
本人良好的行政执行能力和档案管理基础,熟悉高尔夫球场建设和房地产开发建设各项工作的流程运作，熟悉房地产开发报建和验收的内容、流程和手续的办理程序;
语言水平：
粤语:精通
户口所在： 广州 国 籍： 中国
婚姻状况： 未婚 民 族： 汉族
身 高： 167 cm 体 重： 60 kg
人才类型： 普通求职
应聘职位： 结构/土木/土建工程师，房地产开发/策划人员，规划与设计
工作年限： 10 职 称： 中级
求职类型： 兼职 可到职日期： 一个月
月薪要求： 12000～19999元 希望工作地区： 广州，深圳，江门
工作经历
恒大地产集团 起止年月：-05 ～ -01
公司性质： 民营企业 所属行业：房地产开发
担任职位： 结构工程师
工作描述： 在总工室任职，结构专业负责人，负责广州恒大山水城、中山恒大绿洲、白云恒大御府、佛冈金碧山庄等项目，其中广州恒大山水城、佛冈金碧山庄是高档别墅群、住宅区，广州白云恒大御府、中山恒大绿洲均为高层商住小区。
主要工作：
1、把握项目在设计过程中结构、基础选型、地基方案的合理性、经济性，并能体现方案效果、功能的定位要求;
2、起草施工图的设计任务书，并组织评审，形成评审意见及报;
3、在施工图的各阶段，对图纸相应内容进行专业审核，协调及管理各相关设计顾问公司的设计工作及进度，以及施工图完成后的会审、交底等设计管理任务;
4、施工阶段全程现场跟踪，完善设计中的欠缺与不足，及时解决实际出现的技术问题;
5、为公司决策提供所需的技术支持。
离职原因：
佛山市三水花园房地产公司 起止年月：-07 ～ 2011-05
公司性质： 股份制企业 所属行业：房地产/建筑
担任职位： 结构工程师
工作描述： 在设计部任职，结构专业负责人，公司同时建设山水庄园、山水一品、山水凯旋等项目，其中山水庄园是高档别墅群，山水凯旋、山水一品均为高层商住小区。
离职原因：
广州市华城建筑设计院 起止年月：-07 ～ 2007-07
公司性质： 股份制企业 所属行业：房地产/建筑
担任职位： 结构设计工程师
工作描述： 主要负责方案规划,预算编制,施工图设计
四年多来完成了上百个多、高层住宅，商业、厂房的工程的设计工作，结构类型主要是混凝土结构。
主设工程：
1、柏惠二期商住楼 18层框剪结构(一层地下室);
2、中医药大学综合楼 12层框剪结构(一层地下室);
3、建设大马路住宅楼 18层剪力墙结构(半地下室);
4、美林家具城 6万多平米大型商场;
5、东湖别墅A型、H型 3 层框架结构;
6、天河汇商业中心 2万多平米大型商场;
7、河源英恒实业公司厂区 厂房、仓库、宿舍、办公楼等
离职原因：
广州MPC国际钢构公司 起止年月：-07 ～ 2003-07
公司性质： 私营企业 所属行业：房地产/建筑
担任职位： 钢结构设计工程师
工作描述： 主要工作是规划方案设计,预算编制,施工图设计等，两年来完成了一百多个工程的设计工作，主要以体育馆、商场、厂房、仓库等为主。
结构类型主要是钢结构：
主设工程， 1、白云电气新办公楼 3层钢框架结构;
2、郑州铝业办公楼 6层钢框架结构;
3、顺德特变美变车间 两跨36m，6台10吨吊车;
4、南海利达印刷厂房 两跨48m，全钢结构厂房;
5、云南景谷林业厂房 混凝土排架，钢结构屋面结构;
毕业院校： 江西理工大学(原南方冶金学院)
最高学历： 本科 获得学位: 毕业日期： 2001-07
专 业 一： 建筑工程
起始年月 终止年月 学校(机构) 所学专业 获得证书 证书编号
-07 2001-07 江西理工大学(原南方冶金学院) 建筑工程 毕业证、学位证
语言能力
外语： 英语 良好 粤语水平： 一般
其它外语能力：
国语水平： 优秀
工作能力及其他专长
工作能力：
1、获得国家一级建造师(房建)资格，并具有多年设计、施工、房地产管理等各行业工作经验。
2、在房地产开发公司设计部担任结构负责人，负责结构专业的各项工作，有多年的房地产公司设计管理经验。
3、在大型综合设计院工作达八年，有丰富的结构设计经验，曾负责各种结构类型的工业民用建筑，高层民用建筑、大型商场及综合性厂房的结构设计。
4、熟练使用PKPM、TBSA、广厦CAD、天正建筑、office等计算机专业软件进行各种结构计算及施工图绘制;
5、对混凝土及钢结构的设计施工均有较丰富的实际经验;
6、熟悉现有规范和各种标准。
个人特长：
1、工作认真负责，有强烈的责任心和敬业精神，能吃苦耐劳;
2、具有较强的`适应能力、学习能力和创新能力;
3、性格开朗大方，爱好广泛，
4、有较强的表达和沟通能力，社交能力强;
5、勤奋用功，谦虚好学，锐意进取;
6、有较强的组织性和纪律;
自我评价
我要感谢生活，是丰富的生活经历给了我知识和智慧!
从小我就在父母的教育下学到了许多做人的道理。他们教我生活的道理，使我具有诚实自信、奋发向上、自强不息的性格。十几年的求学生涯使我拥有了丰富的科学文化和专业知识，同时养成了勤奋好学、勤于动手、敢于创新的性格。几年的工作生涯，炼就了我认真负责、谦虚谨慎、吃苦耐劳的工作精神。
在昆山设计院工作的几个月时间，我曾协助多项工程的结构设计，其中有砖混结构住宅、框架结构商住楼、办公室等。学会使用AutoCAD、天正建筑、理正建筑等相关建筑绘图软件和PKPM、TBSA等结构计算软件。
2001.7毕业以来，在广州MPC国际钢构有限公司设计部从事钢结构设计，两年来，曾亲自设计几十个工程的结构设计，其中有大型钢结构屋面、全钢结构轻钢厂房、大吨位重钢厂房及多层钢结构教学楼、宿舍和工业厂房，设计面积达十多万平方米。熟练使用AutoCAD、天正建筑、理正建筑等相关建筑绘图软件和PKPM、广厦CAD等结构计算软件。
进入华城设计院以来，我负责设计了多栋框剪结构高层民用住宅、多栋框架结构大型商场和住宅楼的设计。五年来，绘图技巧和速度有了进一步提高，对规范和标准有了进一步的理解，解决问题有了更丰富的经验。
婚姻状况:未婚 身 高: 厘米
体 重:
公斤
求职意向描述_应聘岗位:房地产开发/策划
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房地产评估/交易
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建筑/结构工程师
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工程监理师
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工程预决算
岗位描述:建筑设计 工程师 工作经验:0 年 期望月薪:面议
教育背景
毕业学校
华南理工大学 最高学历:本科 专 业:土木工程
电脑水平:良好 外语语种:英语 外语水平:一般
教育历程:
1998.9至2001.7就读于重庆市忠县拔山中学
2001.9至2005.7就读于广州华南理工大学
工作简历
1）：加入学院团委学生会，经过两年学习活动，锻炼了计划、组织、管理的能力，
房地产开发策划简历（履历表）模板：我是一个来自西南地区的小伙
，
2）：2001-加入学校公关协会，参与组织多次活动
3）：曾帮两高一学生进行家教辅导，提高了表达和沟通能力
特别说明：现为华南理工大学本科生，应届毕业生。
个人能力及自我评价
尊敬的主管领导：
您好！
我是华南理工大学建筑学院土木工程专业2005届的毕业生。大学四年，我勤奋踏实地学习，掌握了比较扎实的专业知识。同时，努力地拓展知识面，积极地关注社会和人生。此外，我也特别注重综合素质的培养，担任了一定的职务，锻炼了能力，参加了各种校园活动和社会实践活动，培养了较强的动手能力和一定的组织管理能力。
我是一个来自西南地区的小伙，吃苦耐劳和坚毅不拔，有强烈的责任感和团队合作精神，不懂就虚心请教的求学态度，短期内掌握并应用知识和技术的突击能力，良好的自学、再学和创新能力，对困难坚持不懈地去解决的毅力，面对压力谈笑风生的心理素质。多年来所受的教育与锻炼也使我能够适应这个飞速发展的社会，衷心希望能为贵单位效力，在工作中接受考验，为贵单位的事业发展贡献我的才智。
“器必成而后知其利钝，马必骑而后知其良驽。”我深信：我一定会以年轻的生命及澎湃的青春热血去耕耘，将自己的奋斗和贵公司广大优秀员工的努力融合在一起，为创造公司更佳的业绩和更辉煌的明天贡献力量。
一、房地产开发贷款存在的风险
(一) 外部环境风险
1.市场风险。
房地产业的发展周期与国民经济发展周期有着极大的相关性, 因此, 能否对经济的发展周期有正确的预测, 并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营行为, 在相当程度上影响着开发企业的业绩。目前, 土地作为房地产开发的主要资源, 其供应的市场化程度依然不高, 再加上房地产这一特殊商品本身所具有的高度地域性, 使房地产开发企业面临市场风险的考验。
2.政策风险。
房地产业受政策影响巨大, 政策的变动直接影响到房地产项目开发的成本和收益, 从而对银行信贷质量产生影响。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场, 市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性, 从而增加了银行对市场、项目、客户的判定难度, 信贷业务潜在风险加大。在宏观调控背景下, 部分中小房地产开发企业综合实力不强, 如不能获得持续的资金支持, 特别是信贷资金和其他资金的支持, 资金链条有断裂的风险。目前依赖银行按揭贷款方式购置商品房的客户所占比例越来越高, 如果银行改变房地产信贷政策, 则会影响公司房地产项目的开发与销售。如中国人民银行121号文对房地产企业信贷、建筑施工企业信贷和个人住房贷款做出了更为严格的规定, 对购买第二套以上 (含第二套) 住房的目标客户群体因为首付资金比例的提高或个人住房贷款利率的提高而产生心理上的观望或待购情况, 从而对在建、在售项目短期内的销售价格波动和销售款回笼进度构成一定的负面影响, 使公司的未来经营面临一定的风险。
(二) 项目资金风险
规模较大房地产开发企业, 一般都采用注册项目公司的做法。对这种公司的贷款类似于项目贷款, 一般发放贷款时尚无业绩可言, 因此要确切地了解开发项目的风险状况比较困难。
1.项目资本金筹集风险。
为防止开发商完全套用银行信贷资金开发房地产, 保障银行信贷资金的安全, 现行法律法规和信贷政策规定了房地产开发项目自筹资金最低比例。但部分房地产企业为了满足35%以上自筹资金的贷款条件, 对自筹资金采取了变通做法:如同一房地产项目, 若在多家银行贷款, 其中一家银行计算借款人自筹资金比率时, 将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴;开发商股东或其他企业的暂借款, 但不作为企业资本金投入, 而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式入账。因股东或其他企业暂借开发商的款项可视为项目的自筹资金, 此时, 对于银行所要求的自筹资金比率虽符合规定, 但容易被抽逃。
2.项目财务风险。
房地产开发企业一般采用开发、建设和物业管理一体化的经营模式。这种经营模式造成开发企业和建筑商等企业存在密切的关联方关系。各关联方之间能够通过频繁的股权转换、资产交易、往来账款及等关联方交易转移成本和利润。部分实行集团开发管理的公司还对各下属公司实行统一对外融资、集中财务管理等方式在集团内部调控资金。银行对于这类关联方交易很难监控, 难以保证项目资金的封闭运行, 存在资金监管风险。特别是现阶段经济景气度较高, 企业扩张的内在冲动较大, 开发企业整体资产负债率较高 (行业平均值为79.2%) , 对信贷资金依赖度提高, 在集团性房地产企业多元化走向中, 项目公司资金链比较脆弱, 潜伏着一定资金和财务风险。
(三) 银行操作风险
1.对企业风险分析不够。
房地产行业资金密集, 信息化程度很高, 涉及产业政策、区域政策、市场环境、企业背景、项目可行性等诸多方面, 且房地产区域性很强, 项目特点突出, 风险控制点各不相同, 对信息的采集、分析、处理、利用能力的要求较高, 但银行在业务操作中的各个层面, 普遍存在市场研究不透, 对企业分析和项目判断能力不强的问题, 在一定程度上影响了对市场机会的把握和对风险的控制。
2.道德风险防不胜防。
由于内控制度及公司治理机制失效而产生的道德风险, 这种失效状态可能因为失误、欺诈、未能及时做出反应而导致银行财务损失, 或使银行的利益在其他方面受到损失, 如银行信贷员、其他工作人员越权或从事职业不允许的或风险过高的业务, 为了索取巨额“回扣”、参与分成, 或间接成立房地产开发公司而违规放贷。违规操作的结果往往是不良贷款的增加, 从而加大了银行的金融风险。贷后管理不到位, 大部分不良贷款的产生与“重贷轻管”、与“封闭管理”不到位有着密切关系。开发商逐利本能驱动其扩张意识膨胀, 挪用、混用项目建设资金的冲动较大, 如果实际监控不住客户的现金流或账户监管失效, 资金被挪用的风险就会显现。
3.贷款方式风险。
为防范信贷风险、减少信息不对称造成的贷款损失, 我国商业银行越来越多地使用担保贷款, 但抵押担保同样存在较大风险。房地产开发贷款往往以项目土地和在建工程提供抵押担保, 这种抵押方式存在法律瑕疵, 难以执行的情况时有发生, 可能影响第二还款来源的稳定性。首先, 由于土地使用权是与其地上附着物的权利一并转移的, 当项目实现销售后, 房屋所有权将从开发商转移到消费者, 对应的土地使用权也转移给消费者所有, 造成抵押物悬空。其次, 相关法律规定, 开发商在未付清建筑工程款时, 承建商对在建工程形成的债权优于银行的抵押权利。银行只能在开发商付清工程款后才可能取得抵押物优先受偿, 存在较大不确定性。由于在我国缺乏有效处置抵押物的市场机制, 缺乏权威性的社会评级机构为担保企业评级, 使银行难以选择质优企业作为担保企业, 对第二还款来源的追偿往往是艰难并且难以如愿以偿。
二、房地产开发贷款风险管理的对策
(一) 风险预防
1.加强市场风险预防
房地产业的发展有其自身的周期性特点, 目前, 我国银行资金大量卷入房地产市场, 如房地产出现泡沫破灭, 容易对经济、金融造成重创。因此, 银行应定期收集宏观经济及房地产业投资、居民收入与消费水平变化等信息资料, 从定性和定量两方面分析房地产市场供需的整体走势和结构变化, 加强前瞻性研究, 根据形势变化及时采取相应对策。银行应关注各地政府有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施, 及时调整贷款风险控制重点;认真分析地方经济和房地产市场的运行特点, 如当地经济发展水平、人口数量和年龄构成概况、人均可支配收入情况和近年来房地产销售面积和销售收入的变化情况;反映供给水平的因素, 如房地产投资规模变动情况、施工和竣工面积、空置面积变化情况等。通过加强对区域性市场的分析研究, 增强对业务发展环境判断的准确性, 为业务决策提供更为科学的依据。
2.加强企业风险预防
(1) 加强对开发企业的审查。
主要考察开发企业资质与资信、主要领导者的素质、经验与诚信、企业 (股东) 业绩与经验等方面的内容, 落实借款人是否具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格。审查“四证”是否齐全, 核实建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证 (土地使用权产权明晰) 、建设工程开工证等项目开工的合规性文件是否齐备, 确保项目开工的合规性, 规划的一致性, 主要审查项目的业主是否与借款人一致, 项目内容和规模 (面积和高度) 是否合规, 是否存在实际设计超规划限制 (如超规划面积、超限高、超容积率等) 的情况。
(2) 项目资本金的认定。
房地产开发项目资本金比例不得低于项目总投资的35%, 进一步抑止企业高比率负债过度扩张, 降低银行信贷风险。应根据不同客户、不同物业类型、不同项目制订差异化的资本金比例限制。如对非普通的住宅类项目资本金比例原则上不低于40%, 对非住宅类项目资本金比例原则上不得低于40%。同时要制订和细化对资本金的认定标准, 要严格区分权益性资金和借款, 对于非权益类核算的股东投入其他资金, 还需取得股东出具的投入资金不先于银行贷款抽回的承诺。前期项目 (预) 销售回笼资金在未结转前属于负债性质, 其受偿权还要优先于银行贷款, 不属于项目资本金。
(二) 风险控制
1.做好贷款封闭运行管理
为有效回避在贷款使用过程中可能出现的经营风险和资金挪用风险, 房地产开发企业所取得的用于项目开发建设的信贷资金的发放、使用、回收应采用专款专用、封闭运作的管理手段。按照目前房地产开发贷款“封闭管理”的要求, 一般是贷款发放时以土地抵押, 在项目销售时转贷款发放前应明确封闭合作条款, 避免销售过半、贷款未减或销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。在项目销售过程中及时掌握项目销售进度, 定期核查房地产登记机关的销售“窗口表”和项目销售资金回笼账户资金到账情况, 防止资金监管出现漏洞。
2.加强抵押物的审查
抵押物要产权明晰、无争议, 土地使用及地上建筑经有权部门批准, 通过合法途径取得, 有土地使用权证等权属证件。土地使用权、在建工程和已建成的物业必须具有升值的潜力, 至少不属于被边缘化的地段或不存在大幅贬值的因素, 价值稳定性高;优选能够在近期产生现金流的住宅等出售类物业做抵押物, 谨慎选择出租类、经营类房地产做抵押, 原则上不得接受配套公建、车库以及空置3年以上的商品房等作为抵押物。抵押物的评估应采取谨慎性原则, 除了要保证中介机构的客观公正性外, 还需要在银行内部建立房地产抵押物评估价值审定机制, 安排具备专业技能的人员按照审慎原则, 对中介机构出具的抵押物评估价值报告进行复核审定。要注意收集市场不同区域、不同物业的市场价值变动信息, 以减少市场价值波动时的损失。
(三) 风险预警
对于已出现风险预警信号的房地产开发贷款, 银行应及时调查分析, 一旦发现贷款的潜在风险较大, 一方面要采取补救措施, 如增加其担保条件等, 另一方面, 要加强项目回笼资金的有效监控, 严格按照售楼进度, 收回银行开发贷款。风险预警机制应包括但不限于以下三种预警信号:企业财务报表反映出的信号, 如现金存量恶化、项目要求的自有资金比例不符合要求等;与银行往来显示出的信号, 如存款大幅下降, 短债长用, 严重依靠银行借款进行滚动开发等;项目经营中出现的信号, 如经常拖欠承建商材料款, 要求承建商带资承建, 项目成本过高却以超低价格销售等。
(四) 风险补偿
商业银行是通过识别、评估项目风险与收益和市场机会, 达到平衡风险与回报, 实现收益覆盖风险目的。银行需要灵活运用市场化的贷款利率, 调整每一笔贷款的利率以准确反映并补偿该笔贷款的潜在风险, 尽量消除信息不对称带来的影响。例如按照高风险、高利率的原则, 制定利率标准, 即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。在房地产企业盈利状况较好、对银行依赖度程度较高的情形下, 银行贷款的定价还应有一定上升空间, 特别是对于审慎支持的客户, 银行议价能力较强。因此, 银行应以风险与收益相匹配为原则, 加强对房地产信贷业务的定价管理, 研究并建立差别化定价机制和对公房地产产品风险定价模型, 实现在风险既定的情况下, 收益最大化;在收益既定的情况下, 风险最小化。
(五) 风险管理创新
1.尝试房地产开发贷款模式创新
目前我国房地产业的融资方式未能形成风险分担机制, 绝大部分风险集中在银行身上, 而银行承担的风险是有限度的, 超出了限度便会危及金融稳定。因此, 除了加强银行信贷管理之外, 当务之急是在房地产开发融资方式上有所创新。当前我国的商业银行要适应客户多元化融资发展趋势, 积极开拓新的业务品种与模式。一是加强信贷业务与投资银行业务的联动配合, 如针对地产企业并购活跃的情况, 银行可以提供财务顾问、过桥贷款、股权融资等服务;二是加快房地产投资信托基金 (REITs) 的研究, 目前, 国务院已允许在天津滨海新区进行REITs试点, 银行应以此为契机, 研究合适的业务发展模式, 并积极与有关部门沟通, 争取市场先机。
2.加大房地产开发贷款结构调整力度
(1) 客户结构调整。
应重点发展资金实力强、资质等级高、开发业绩良好、经营稳定、信誉良好并且具有较好的开发项目的客户, 重点支持当地综合实力位居房地产企业前列的企业、信用等级AA级 (含) 以上企业、股份上市公司、各行重点客户。随着房地产企业集团化趋势加剧, 要特别加大对当地有影响力和跨地区经营的优质房地产集团的营销力度。主动从规模小、风险大、效益差的企业中退出。
(2) 项目结构调整。
重点发展房地产开发贷款, 审慎发放土地储备贷款和单位购房贷款。其中, 房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目, 积极支持节能省地型住宅项目;严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房、写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款。
(3) 区域结构调整。
房地产地域性强、各地情况差异较大, 房地产贷款应采取区域差别化策略:对投资增长过快、土地供应过量、空置面积增幅过大、价格上涨过快、房地产市场已经过热或出现过热苗头的城市, 要及时采取措施, 严格控制新增贷款投放, 严格控制对新开工项目投放贷款;新增房地产开发贷款要向经济发展成熟地区倾斜, 原则上应重点投向经营管理水平高、资产质量较好、住房市场发展良好的省会城市、中心城市和重点城市, 新增房地产开发贷款要向经济发展成熟地区倾斜。
房屋牵涉我国每个家庭, 房地产开发在我国的经济中有着举足轻重的地位, 房地产开发贷款牵涉国民经济的稳定协调发展, 事关社会的稳定。当前只有充分分析房地产开发贷款存在的风险, 进一步防范和控制风险, 才能实现十七大提出的科学发展观。
参考文献
[1]赵庆森.商业银行信贷风险与行业分析——以中国钢铁工业为实证[M].中国金融出版社, 2004.
[2]王维安, 贺聪.房地产市场区域性风险扩散机制研究[J].财经研究, 2005, (1) .
关键词：房地产；成本控制
房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的#动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企業赢取较大的利润空间。
一.项目决策阶段的成本控制
对于房地产行业来说决策阶段是整个项目的基础和导向，项目的所有环节都要围绕决策阶段的规划进行，因此，决策阶段对项目整体投资影响程度很高，这就要求房地产开发企业在决策阶段对项目投资总成本进行专业性的预测，并确定投资控制目标，建立成本控制机制。
1.1进行充分的市场调查分析
风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。最大程度的将这种不确定性降至最低，需要房地产企业进行充分的市场调查分析。在调查过程中，根据自身发展的要求和目标，选取有用的信息进行整理，取其精华去其糟粕。迎合现代潮流的需要，应用现代科技的手段，充分发挥信息化的功能，以尽可能准确的获取市场信息，从而将房地产开发过程中的不确定因素扼杀在萌芽状态。通过市场调查分析，使房地产开发企业对市场的下一步走势和供求状况了如指掌，从中选出可以获取最大经济效益的投资项目。
1.2客观、准确地做好项目可行性研究
专业人员根据取得的第一手调研材料，估算出开发项目的全部费用成本，分别估算土地成本、建安费用、管理成本、财务成本、工程费、基本设施成本费、销售成本、以及其它无法预测的其它费用等。费用成本估算力求准确、客观，必须紧密结合当地房地产行情和开发项目的实际情况。根据全部支出成本和销售价格的预测情况对项目做出经济评价和综合分析，评价和分析过程运用成本利润率和销售利润率等指标，使得出的结论更科学、更可行、更具说服力。
1.3采取多样化的组合投资
房地产开发企业为了减少未来收益的不确定性，可以将投资有选择地放到不同类型的房地产开发项目上，投资建设不同类型的商品房，以满足不同收入阶层居民的需求和承受能力。由于不同类型房地产的开发风险不同，收益高低也就不尽相同，如此一来，大大降低了房地产企业的风险，提高了其抗风险的能力。
二、项目设计阶段成本控制
房地产开发项目在决策阶段之后，设计就成为项目开发的关键环节，在这个阶段，影响项目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、结构设计、外观布局、内外装潢标准及主要机器设备等，这些因素占据影响项目成本的很大比例，对这些因素进行科学、合理的规划，可以使项目设计阶段的成本控制达到事半功倍的效果。
2.1优化设计方案
通过设计方案比选控制成本，在设计过程中，不断改进方案存在的不足与缺陷，尽可能使设计方案达到最优。从经济、技术、市场这三个视角对开发项目的结构布局、功能分区、结构形式、户型特点、环保节能和建材选用等进行比对，根据比对结果，选用系列化和标准化的设计方案。设计方案要充分考虑施工过程的可行性和经济性，避免对施工规划的大规模改动，保证工期按期完成，同时最大程度的节省投资成本。
2.2推行特性设计
在设计过程中，充分分析项目的特点，在项目的实际情况的基础之上，选用切实符合项目的材料、设备、施工工艺等，并对其性质和特点进行研究，最大程度地节省材料和设备的支出成本。合适的材料和成本会在很大程度上节约项目施工成本，保证项目施工安全、顺利的开展。
2.3制定限额设计
对项目进行合理并科学的分析研究，在保证项目工程质量的基础之上，制定限额设计方案，按照标准的投资估算控制初步设计，减少一切不必要的成本开支。投资分解是实行限额设计的有效途径和主要方法，为了使投资控制在限额内，按照经济合理、技术先进、安全环保、美观并符合国情的设计方针，将投资限额分解成若干个专业限额，并且按土建、通风、排水、暖通、电力等专业，下达给各专业技术人员，对设备如何选型、总图布置情况、工艺流程图、建筑方案进行反复甄选，分析研究实现投资开发的具体措施。采用限额设计方案是我国房地产领域在项目设计过程中有效使用开发资金、控制投资支出的强有力措施。
三、项目施行阶段成本控制
3.1认真做好招标工作
招标在项目开发过程中是成本控制的关键节点，通过招标能遴选到合适的合作者。良好的合作关系是房地产开发项目效益实现的保障，是项目顺利进展的必要条件，同时也是施工方与招标方维持利益关系的前提基础。
招标前拟好招标规划，并针对招标前出现的变动，对规划做出进一步调整，并会同相关部门对调整方案进行审核，以确保招标工作顺利开展。项目招标计划增添责任主体、招标方式的界定，做到规划条理、责任明确，避免规划紊乱造成不必要的成本支出。
项目招标工作必须规范有致，招标前编制造价指标及标底数额，保证项目招标有计划、有规范的进行。招标完成后，对招标结果和标底数额进行比对，同时加强意外事件的防范力度。
3.2加强集中采购，选择长期供应商
所谓集中采购就是利用规模化采购方式进行的大宗采购，这种方式可以有效降低采购成本，并提高采购效率，同时保证采购质量。力求采购方式公开、使采购信息透明化，避免采购方面出现腐败等不良现象。对于一些零散材料、小型设备的采购也要货比三家，力求质优价廉。
供应商的选择至关重要，更换供应商会造成一系列的时间和资金支出，所以力求与供应商建立长期的合作关系，同时注重对供应商的管理，尽量使供应商负担货物的运输费用，最大程度的节约成本。
3.3加强施工现场的管理
施工现场货物繁多、人员杂乱，经常发生一些不可预测的安全事件，对施工现场的工作人员造成了安全威胁，甚至出现返工、停工等情况，这些现象势必会增加项目的成本支出，所以加强施工现场的管理，施工阶段成本控制的必要手段。
3.4加强合同管理，避免工程索赔。
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。严格经济签订和工程变更管理。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行开发建设、拨付工程款项、工程竣工结算、工程索赔的全部依据。为此，必须把好施工合同的起草、审核、修改、签订关。在开发项目施工过程当中，要严格执行合同具体条款，以减少不必要的责任纠纷和违约赔偿。
四、竣工结算阶段成本控制
竣工结算是开发项目成本控制的最后一关，工程造价的高低跟竣工工程结算的办理有着直接关系。施工单位提供的工程结算书大致存在高套定额、冒算多算、高套取费标准以提高结算价的现象。房地产开发企业需要亲自组织造价工程师对施工单位编制的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时还要参照原招标文件、图纸、设计变更、承发包合同、材料设备采购价格、工程索赔合同、专业分包合同等，委托信誉好、资质高的工程造价咨询企业进行更严格、更专业、更全面的审核。以造价审减额为基数的奖励对工程造价咨询企业来说是一个很大的诱惑，这种奖励制度能充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低项目成本。
五、结语
房地产行业经过了二十几年的发展，特别是自近十年来的价格飞涨，局部地区已经形成了泡沫，加上房地产的造富神话，造成大量的企业投身房地产开发行业"造成行业竞争压力巨大"房地产企业只有强化自身管理水平，才能应对可能面临的价格下降，带来的风险，虽然房地产至少还有二十年的发展机会，但不代表所有的企业都可以高枕无忧"成本控制作为企业管理中的重点，一定会越来越引起企业负责人的重视。
参考文献：
[1]金海鹏. 房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学，2012.
