以房抵债法律问题浅析

以房抵债法律问题浅析

以房抵债法律问题浅析 篇1

林铁蛋房地产纳税服务网2 days ago

建设方以房屋抵偿工程款的情况在建筑行业是非常普遍的，特别是2015年下半年以后随着国家要求的“去库存”和各地的“限购令”产生以后，房地产公司的销售情况大不如前，为了“去库存”和资金回笼，房地产公司经常将自己开发的房屋作价抵偿所欠建筑企业的工程款，为了避免产生增值税以外的税费，建筑企业又将房屋等价抵偿给材料供应商或者分包商，于是就产生了“三方抵房协议”——债权债务抵消协议。

一般抵房三方协议为建设方主导草拟，因为具体条款几乎是条条对甲方有利。且不论协议是否公平，实质上是以物抵债，只要是建筑企业以平价抵偿给分包方或供应商，除本身因提供建筑服务应该缴纳的增值税以外，不涉及其他税费。

协议的实质是建设方将房子直接抵给建筑企业的分包方，则建筑企业按照建设方所抵房屋的价格向建设方开具总包发票，分包方向建筑企业开具同等金额的分包发票。发票流必须跟业务流保持一致，不得出现由分包方直接给建设方开票。以下以建筑企业一般计税项目的角度进行会计处理： 前期按分包工程量计价单确认分包成本、债务（不含税）的会计处理： 借：工程施工—合同成本—分包成本 贷：应付账款—某项目—某分包方

在前期取得总包工程量计价单，尚未开具抵房款对应的发票，会计处理： 借：应收账款—某项目—某地产公司 贷：工程结算—进度款

应交税费—待转销项税额

签订完三方协议，当期开总包票时会计处理： 借：应交税费—待转销项税额

贷：应交税费—应交增值税（销项税额）取得分包发票时会计处理：

借：应交税费—应交增值税（进项税额）贷：应付账款—某项目—某分包方 当期债权债务抵消时会计处理： 借：应付账款—某项目—某分包方 贷：应收账款—某项目—某地产公司

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以房抵债法律问题浅析 篇2

以房抵债, 即以完工的房地产抵付借款、银行贷款等。由于一些无法控制的因素, 房地产企业没有办法按期归还借款或银行贷款, 就会通过用房屋来抵偿工程费用的方式来完成还款。在这种情况下, 企业往往要拖欠到最后期限, 再去办理销售手续并申报纳税, 或者直接将纳税隐瞒, 从而使得企业的纳税风险提高, 这种做法也会使得企业的信誉受损。只有正确的理解以房抵债在会计和税收方面的差异, 才能使企业免于税务行政处罚, 使其行为符合法律的规定。

二、以房抵债的不同类型

以房抵债的类型有很多种, 本文根据房的价值与债的价值大小, 主要探讨三种不同的类型。

(一) 抵债房的账面价值小于债的账面价值, 并且, 债的账面价值减去房的账面价值所得的差额, 大于抵债房市值减去账面价值的毛利。

这时, 会出现债务重组利得。举个例子, 抵债房的账面价值200万元, 市值250万元, 债的账面价值280万元。

(二) 抵债房的账面价值低于债的账面价值, 并且, 债的账面价值减去房的账面价值所得的差额, 小于等于抵债房市值减去账面价值的毛利。

这种情况下也会出现债务重组利得。举个例子, 抵债房的账面价值200万元, 市值250万元, 债的账面价值220万元。

(三) 抵债房的账面价值高于债的账面价值, 而且, 债的账面价值减去房的账面价值所得的差额是负数, 这会导致债务重组损失。

举个例子, 抵债房的账面价值200万元, 市值250万元, 债的账面价值180万元。

三、新准则下房地产开发企业以房抵债的税务处理

在新准则下, 房地产开发企业以房抵债面临的税务问题主要包括营改增和所得税问题。

(一) 流转税的处理

房地产企业以房抵债的行为, 可以被看做是一种视同销售行为, 那么, 流转税=房的市值*适用税率。

“以房抵工程款”情形下, 会计部门应该将工程款的价格按照结算款的标准进行登记。即:

用房抵偿欠的工程款, 一般情况下登记如下:

应该注意到的是, 上文提到的城建税、教育费附加是以抵偿房屋的市值作为计算的参考标准。

(二) 企业所得税的处理

房地产开发企业的利润运作空间大, 国家要保证对其企业所得税的征收, 无论哪种以房抵债都要视同销售, 围绕房的市值减除账面价值的差额 (毛利) 权衡纳税。当计入当期损益的债务重组利得高于房的市值与账面值差额 (毛利) 时, 按债务重组利得额纳税;当计入当期损益的债务重组利得大于0元而又低于房的市值与账面值差额 (毛利) 时, 按房屋的毛利减除债务重组利得额后的差额, 调增应纳税所得额纳税;而当计入当期损益为债务重组损失, 低于0元、又低于房屋的市值与账面值的差额 (毛利) 时, 按房屋的市值减除账面值的差额 (毛利) , 调增应纳税所得额纳税。

(三) 营改增的处理

“营改增”后, 771号文对以房抵债的相关行为较营改增之前进行了大幅度的改进, 对以房抵债税务做出了相对明确的税务界定, 应该将该税务政策的精神继续延续下去。根据《税务人转让不动产增值税征收管理暂行办法》公告 (国家税务总局公告2016年第14号) 的第三条规定, 我们可以这样理解:

1. 如果自建不动产是在2016年4月30日之前建成, 一般纳税人将其转让时, 可以适用简易计税方法来计算税务, 以取得的全部价款和价外费用为销售额, 计算应纳税额时, 按照5%的税率来计算。

纳税人应该按照上述方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 申报纳税是向机构所在地的主管国税机关申报。

2. 如果自建不动产是在2016年4月30日之后建成, 计税方法选用一般计税方法, 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应该缴纳的税款。

纳税人将获得的全部价款以及价外费用全部计算在内, 按照5%的税率向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 报税的时候向机构所在地主管国税机关进行申报。

除此之外, 房地产开发企业还应该根据增值税实际缴纳的最终税款来计算缴纳城建税、教育费附加以及地方性教育费附加等费用。

(四) 土地增值税的处理

从《土地增值税暂行条例》的规定可以看出, 以房地产抵债而发生房地产权属转让的, 应该列入土地增值税的征收范围。房地产公司以房抵债计算土地增值税的时候, 比如应税收入是市场价格4400万元, 按照税务部门确定应该扣除的项目有:800万元用于支付土地使用权的地价款, 1200万元用于投入房地产开发成本, 200万元用于房地产开发, 242万元用于转让房地产税金, 400万元用于加计扣除项目。总体来看, 扣除项目总金额为2842万元, 增值额为1558万元, 增值额/扣除项目金额=54.82%, 适用土地增值税税率40%, 速算扣除系数5%, 最终的应纳土地增值税为:1558*40%-2842*5%=481.10万元。

四、结语

在新会计准则下, 房地产企业以房抵债行为在税务方面还有许多需要解决的问题, 流转税、企业所得税、营改增、土地增值税等各方面的税务问题都应该作为重点进行研究与解析, 从而使得房地产企业的税务处理符合相关法律法规的要求。

摘要：在企业的经营过程中, 有些企业由于资金不足, 常常会用资产来偿还债务, 这类行为叫做债务重组。房地产开发企业以房抵债也属于这类行为。以房抵债的现象在房地产开发企业中非常常见, 由于市场低迷、银根收紧、销售活动成效不明显、建筑安装工程结算时间紧等因素, 在工程欠款无法支付的情况下, 房地产企业只能采取以房抵债的方法。然而, 很多企业都没有充分认识到以房抵债的税务问题, 在申报纳税时出现了偷税漏税的现象, 使得企业的税务风险大大提高。本文结合税法以及企业会计准则的规定, 充分分析房地产企业以房抵债税务的相关问题, 并提出合理的建议, 为企业以后在税务操作方面提供借鉴。

关键词：房地产企业,以房抵债,税务,措施

参考文献

[1]李进, 袁曙明, 许春梅.《对法院执行中以房抵债涉税事项处理的探讨》[J].时代经贸工作探索, 2016 (10) .

[2]王杉, 高屺.《空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨》[J].海军工程大学, 2014 (02) .

以房抵债协议书 篇3

乙方：许乙，女，0000年00月00日出生，公民身份号码：1201000000000，现住：天津开发区金色花园4门101室。

甲、乙双方就以物抵债事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。

第一条 关于截止0000年00月00日止乙方所欠甲方人民币壹佰叁拾万元的债务，乙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务。

第二条 乙方提供下列两套房屋(以下简称上述房屋)以清偿乙方所欠甲方人民币壹佰叁拾万元的债务，房屋具体情况如下：

1、房屋坐落于天津开发区洞庭路00号0号楼000室，房地产权证编号：房地证津字第114031000000号，建筑面积44.78平方米，房地产权证取得时间：10月13日;

2、房屋坐落于天津开发区洞庭路01号01号楼010室，房地产权证编号：房地证津字第114031000001号，建筑面积89.57平方米，房地产权证取得时间：2010月13日。

上述房屋作价人民币壹佰叁拾万元。

第三条 乙方应于本协议签署当日配合甲方去房屋所在地的登记部门办理产权转移登记过户手续，并在本协议签署之日起三个工作日内将上述房屋交付给甲方。房屋过户所需税费由甲、乙双方按照法律规定各自负担。

第四条 乙方保证对上述房屋拥有完整的所有权，房屋产权无争议，亦不存在任何法律上的瑕疵。

第五条 乙方保证对上述房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。

第六条 自甲方的上述房屋的房屋房地产权证书办理完毕之日起，甲乙双方的人民币壹佰叁拾万元的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。

第七条 本协议签署之日起一个月内，因乙方怠于履行义务等原因导致房屋产权证无法办理到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索人民币壹佰叁拾万元的债务，并有权自本协议签署之日起按每日500元向乙方计收违约金。

第八条 本协议未尽事宜可双方协商后进行书面修改或补充，由此形成的`补充协议，与协议具有相同法律效力。

第九条 任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本协议或迟延履行本协议，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并自事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。

第十条 本协议双方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十一条 本协议自双方签字捺指印起生效。

第十二条 本协议一式肆份，甲乙双方各执一份，泰达公证处留存一份，房屋产权登记部门留存一份，具有同等法律效力。

甲方(签名捺指印)： 乙方(签名捺指印)：