昆明商圈调研报告

昆明商圈调研报告（精选7篇）

昆明商圈调研报告 篇1

二零一四年九月十八日

以云南昆明世纪城商圈为例

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目 录

第一章 市场前景..........................................................3

一、中国珠宝行业发展现状.......................................................3

二、区域市场...................................................................3

第二章 项目分析..........................................................5

一、珠宝城概况.................................................................5

1、区域概况...............................................................5

2、周边环境...............................................................5

3、珠宝城整体介绍.........................................................5

4、铺面楼层示意图（用实景图加文字说明）...................................5

二、珠宝城项目优势.............................................................5

（一）项目条件............................................................5

（二）项目SWOT分析.......................................................6

第三章 招商策略...........................................................6

一、招商对象...................................................................6

二、招商原则...................................................................6

三、招商具体实施...............................................................7

（一）客户资源选择........................................................7

（二）招商推广策略........................................................7

（三）具体推广措施........................................................7

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第一章 市场前景

一、中国珠宝行业发展现状

据国家统计局统计，截至2013年底，全国限额以上企业（单位）社会消费品零售总额中，金银珠宝销售额为2959亿元，同比增长25.8%。

据中宝协综合调查数据显示，2013年，我国黄金消费大于1200吨，同比增长超过20%，首饰用铂金消费大约50吨，白银首饰及器皿需求1500吨左右。同时数据显示，80%以上珠宝店的销售额均有增加，幅度多在20%至30%之间。中宝协秘书处统计，2013年我国珠宝产品零售总额超过4700亿元，较上年增长12%。

总体上看，由于国民经济持续增长，行业市场发展趋势强劲，而珠宝零售市场4700亿元的年珠宝销售额是一个大蛋糕、大盘子，令世界珠宝企业瞩目，更会让我们珠宝企业坚定信心。

二、区域市场

（一）昆明宏观经济分析

据昆明市“十一五”整体规划，昆明市政府提出建设“一湖四片”、“ 一湖四环”现代新昆明的宏伟目标。实施工业强市，做大做强产业，不断增强昆明市的综合实力和城市竞争力；注重经济与社会、城市与农村、不同地区之间、人与自然统筹协调发展。

其中居民消费水平，城镇居民年人均可支配收入由7563元增加到9616元，年均实际增长6.6%，农民年人均纯收入由2220元

增加到3258元，年均实际增长5.9%。城乡居民储蓄存款年均增长17.5%。

2011年昆明政府将呈贡县改为行政区并将市政府迁于呈贡新区，彰显了政府打造一个新昆明、大昆明的意图和决心。也预示着东南新区将迎来新一轮的经济快速发展。

（二）世纪城商圈分析

1、商圈业态分布

昆明世纪城商圈是昆明最新锐商圈之一。片区内不仅有着新亚洲·体育城、橙郡、世纪城、银海·畅园等品质社区自带的社区商业，也有着世纪金源时代购物中心等已经开始正式营业的大型商业中心，属于多社区交汇的街区商业及大型购物中心相结合的复合型商圈。

目前，这一商圈已经有家乐福、祥云荟馆、百安居、皇马国际俱乐部等近500余个品牌商家进驻，经营业态涉及百货、餐饮、娱乐、休闲、建材等行业。同时，邻近世纪城小区的珥季路经过一年的发展，也成为昆明东南板块的一大餐饮、休闲集中地段。

2、档次与消费群体

该商圈购物中心致力于打造MALL概念，区域内的就业、商业、贸易、交通等设施的配套建设已经建设发展成熟，消费人群以中高档为主，主要针对专业卖场的目标性消费者、周边社区居民及省内外商务人士。

第二章 项目分析

一、珠宝城概况

1、区域概况

世纪城商圈所属区行政、经济、人口结构、居民消费水平发展详细情况。

2、周边环境

珠宝城所处位臵交通图，消费人群、人流量、高档社区、商圈等详细数据。

3、珠宝城整体介绍

地理位臵、占地面积、实景图、外观夜景效果图、总体平面图、景观图

4、铺面楼层示意图（用实景图加文字说明）

二、珠宝城项目优势

（一）项目条件

1、先进的运营理念

打造昆明第一家集购物、休闲于一体的一站式黄金珠宝嘉年华。做昆明第一家“奢侈品快消”概念的专业卖场。

2、专业的管理、运营团队

珠宝城商场统一服务、统一租赁、统一管理。另有水贝珠宝商业运营管理（深圳）有限公司提供专业的策略顾问、开业策划、运营管理等商业项目的咨询全程服务，水贝珠宝商业运营管理（深

圳）有限公司依托于雅诺信集团及水贝珠宝国际交易中心丰富的行业经验和资源，提供珠宝行业运营一体化咨询解决方案。

3、知名品牌运营商强势入驻

（二）项目SWOT分析

通过项目优势、项目劣势、发展机会、竞争威胁四方面的综合分析，SWOT分析结论：优势大于劣势、机会大于威胁！

第三章 招商策略

一、招商对象

1、金银、玉石、珠宝饰品等行业产品的制造商、供应商、经销商和代理商

2、产品专业设计、鉴定机构

3、产品进出口商

4、相关企业驻中国代表处、分公司及展销中心等

二、招商原则

有机的结合各行业资源、品牌资源、地域资源等进行整合，突显项目优势，吸引各类业态精品。

1、维护统一主题形象，打造品牌形象，在招商时突显项目主题及经营主题和品牌形象。

2、集中资源优势，业态知名品牌可以给与一定优惠政策

三、招商具体实施

（一）客户资源选择

1.主力客户、优秀客户先行。通过拥有优质商户，维持招商质量，提升项目形象

2、针对目标客户招商推广

（二）招商推广策略

1、联同行业协会全程参与租务推广。

利用行业协会作为沟通业界的桥梁进行客源整合。

2、专业杂志新闻及平面广告整合

利用媒介资源宣传推广、特色户内外广告、租户信息发布等

3、行家及政府相关部门联谊

以协会的整体竞争力争取与行业龙头、政府部门的关注。

4、周期性推广活动统筹

同业考察团、本地珠宝协会峰会、珠宝首饰展览会等活动策划。

（三）具体推广措施

1、招商推广：每周组织30家以上商户来现场洽谈。

2、大型活动：试业当天举办大型推广活动。包括：现场免费鉴定、流行时尚表演、义工宣传等

3、新闻媒体：云南电视台、昆明电视台、云南日报、春城晚报、都市时报、生活新报、文摘周刊等

4、珠宝专业杂志：《云南珠宝》、《中国珠宝界》等

昆明商圈调研报告 篇2

新街口商圈的发展现状

近年来, 尤其是2002年南京市区划调整后, 新街口传统商圈得到了重塑和发展。首先, 商业密集度不断加大, 集聚和辐射能力日益增强。商圈的社会消费品零售总额年均增长20%左右, 2007年实现社会消费品零售总额近120亿元, 约占全市14.4%左右。商圈的直接辐射范围达南京市各区县、苏皖两省及南京周边10多个地级市, 其客流量中60%为“一小时都市圈”内的外省外地来宁人员;其次, 功能和业态逐步提升, 逐步由传统商圈向现代化商圈发展。一方面, 商圈内商业企业的品质不断提升, 规模化、品牌化趋势十分明显, 多家国内外著名的商业巨头———新百、中央、金鹰、东方商城、沃尔玛、金陵百货、德基广场等成为商圈的龙头企业, 专业特色店、大型超市、专卖店、品牌连锁店、超级购物中心等现代商业业态相继入驻新街口。另一方面, 商圈内一批金融证券保险机构、信息服务企业、法律事务所、会计事务所以及大公司总部进入新街口地区, 使新街口商业街区的商务功能不断增强;再次, 新街口商业精神品牌正在形成。新街口商业街是首批中国十大著名商业街之一;并跻身于江苏省和全国的“百城万店无假货”活动示范街。现在的新街口商圈, 不仅是一个强大的商业综合体, 而且形成了以竞争、诚信、和谐、共赢为主要内容的商业精神。

尽管近年来新街口商圈发展迅速, 但其发展中存在的问题也不容忽视, 这些问题可能成为新街口商圈在未来竞争中能否抓住机遇应对挑战的重要约束因素。

1.商贸密集度过高, 发展空间成为新街口商圈增量发展的瓶颈

在新街口核心区内, 集中了大小商家1600余家, 商贸商务面积达100多万平方米, 其中营业面积超过10000平方米的商业设施就达20多家;日均客流量达40万人次, 节假日日均最高客流量达100万人次。新街口商圈因其密集度在全国首屈一指而被称为“中华第一商圈”。

商贸密集度虽然是形成新街口商圈聚集力和辐射力的重要条件之一, 但是, 密集度过高也会成为影响商圈可持续发展的不利因素。

2.商圈结构不合理, 功能和品质不完善成为新街口商圈持续发展的隐忧

一是功能体系不完善。商贸流通功能突出, 商务服务比重相对偏少, 层次较低, 缺乏高端和国际性的商务服务, 为商业及商务配套的餐饮、文化、休闲娱乐功能还比较薄弱, 商业功能与旅游、休闲娱乐、文化资源缺乏有机整合。二是业态结构失衡。传统的百货店过多, 而各类特色鲜明的专业店、专卖店等新兴业态明显不足, 导致百货店同业间难以真正实施错位经营, 同质化竞争异常激烈, 难以适应日新月异的现代商贸业发展的趋势。

3.环境建设和管理滞后, 商业环境不佳成为新街口商圈持续发展的最现实约束

第一, 交通不畅是新街口商圈发展的最大环境瓶颈。据有关材料显示, 新街口地区与商贸功能无关的交通所占比例已超过50%, 大量的通过性车辆加重了该地区的交通拥挤状况, 车辆围堵、人流拥挤、停车难等问题直接影响了旅游购物办公的便捷与舒适性;第二, 缺乏绿化和人文环境。整个片区没有绿化休闲广场, 公共空间严重不足, 市民和消费者缺少路边或街区内休息场所;第三, 商圈环境卫生相对较差。公共设施陈旧、缺乏, 广告、店招设置凌乱, 与商圈环境不协调;第四, 公共安全存在一定隐患。如, 莱迪购物广场等地下商圈部分的消防隐患较为严重。新街口商圈的环境问题严重影响了新街口商贸商务区的发展, 在一些消费者和企业眼中, 新街口已经不再是购物和办公的首选地域。

4、规划和管理落后于商圈的发展, 政府管理水平成为影响商圈发展的制度性约束

由于新街口商圈共属白下、玄武、鼓楼三个区管辖, 商圈内的商店和商务服务企业分属于不同投资主体和行政区域, 其市场准入、环境建设与管理等问题涉及十多个部门, 由此带来诸多问题:

一是区域总体规划与发展形势不相适应。目前南京市关于新街口商业中心区的规划是粗线条的, 缺乏控制性详规和修建性详规;三个区各自规划所属区域内新街口商圈的发展, 缺乏统一的协调;各个专项计划和规划政出多门, 缺乏衔接性和协调性。

二是管理法规不全, 管理权限设置不合理, 行政执法缺乏有效依据。目前, 新街口步行区的日常管理工作由白下区政府的派出机构———新街口管理办公室和白下区行政执法局派驻的一个中队执行, 管理的主要依据是《南京市市容管理条例》, 对规划、城建、交通、市政等方面的管理, 因没有市相关部门的授权和委托, 缺少有力依据, 一些明显的违法违规行为无法管理。

三是管理职能交叉不清, 长效管理协调工作机制亟待完善。新街口地区的管理工作十分复杂, 不仅涉及到市容、规划、市政、公安、城建、环保、工商和卫生等多个部门, 而且涉及三个行政区域。目前, 各部门之间在具体的管理职能上还存在相互交叉和职责不清的状况;各个区政府之间以及相关部门和区政府之间强有力的协调推进机制尚未形成, 迫切需要南京市通过建立新街口地区的长效协调管理机制解决建设与管理中产生的诸多矛盾和问题。

新街口商圈的发展对策分析

作为南京城市和经济发展的窗口地段, 新街口商圈的规划、建设、管理要从本质上、理念上以及体制机制上充分突出“以人为本”的主题, 充分体现现代化思想, 在外延扩容的同时不断充实和完善商圈的内涵, 弥补传统商圈的不足和空白点, 充分发挥商圈的既有优势, 实现商圈的科学、可持续发展。

1、创新机制、形成合力, 实现商圈统一规范管理

鉴于新街口商圈的管理现状和特殊性, 必须尽快建立一个能够强有力地处理辖区事务和协调各方关系的权威性新型组织机构, 在不改变商圈现有利益格局的基础上形成管理特区, 成立由市、区、相关部门以及有关研究单位组成的联席会议, 形成联席会议制度, 统一行使新街口商圈的规划、建设和管理职能, 确保商圈规划的落实, 避免商圈开发管理的无序状态, 为商圈各类企业提供良好的政府服务和安全稳定的社会经济环境。

2、明确定位、超前规划, 调控商圈科学有序建设

商业圈的规划、发展是动态的、弹性的, 有着一定的周期性, 在此期间经济形势和城市发展都会发生巨大的变化。鉴于新街口商圈目前的发展状况, 首先, 必须进一步明确商圈的功能定位, 这是商圈科学决策的首要环节。2005年制定的《南京网点规划文本》中一些设置规划与现代化商贸中心的要求已不太相符, 因此, 必须尽快组织调研论证, 学习、借鉴和总结国内外先进经验, 进一步明确、细化和提升商圈的商务服务、文化旅游、休闲娱乐功能, 形成自身特色, 构筑和谐共赢的现代化综合性商圈。

其次, 必须构建适度超前的道路交通体系, 这是商圈发展的关键环节。由于新街口商圈为传统的市中心区, 现有的道路交通与商圈的发展要求相去甚远, 因此, 必须进行优化组织, 形成便捷、高效、通畅的内外部交通体系作为支撑, 满足商圈发展要求。

再次, 要合理化布局, 逐渐形成以传统的繁华区为中心, 各功能区分模块向外辐射的模式。要进一步对商圈进行细致深入的考察论证, 在大商贸、大流通、大市场以及网络商业、景观商业、生态商业、休闲商业等现代商业理念的指导下, 根据城市分区规划, 结合交通设施的发展和商业积聚效应, 分别对不同功能区的规模、空间布局以及业态结构进行科学规划。

特别要指出的是, 制定落实分区发展规划的控制性、修建性详细规划涉及的信息量大, 技术性很强, 传统的调查方法、信息处理技术已远不能满足现实管理的需要, 因此, 有赖于规划者对商圈进行深入细致的调查, 从不同的视角进行多维数据的整合分析。例如, 对商圈的社会经济、人文历史、交通通讯、人流、物流、资金流等一系列数据进行分析, 只有这样才能够在商圈现有结构、布局和运转方式基础上, 制定分阶段实施的具有有效纠偏性质的控制性、修建性详细规划。

3、政府引导、市场运作, 推动商圈健康和谐发展

商圈的发展机制应是一个能实现政府、商家和业主三方利益均衡, 既合乎市场规律又具有公共财政效益的机制。目前, 在新街口商圈的发展中, 政府的主要职能应集中于抓监管重服务, 除政府管理外, 还应充分发挥企业及民间组织的作用, 使企业与政府的沟通高效化、制度化。

一是在完善管理法规的前提下, 规范市场秩序, 尤其是要在布建商业网点时, 用政策、法规等手段引导商业的选址、定位等活动, 避免商业行为的短视性;但也要注意减少对市场机制的干扰, 避免过度引导;二是挖掘商业文化特色, 加大商业公共设施的投资建设, 增加信息服务和政策指导, 方便市场主体决策;三是加强商圈指导、监督和协调, 积极支持各行业建立行业协会和企业及企业间的非正式网络或战略联盟、经纪事务所、信息咨询、劳动服务等中介组织, 通过这些机构对经营者进行有效管理, 督促其进行文明经商, 形成诚信经商的良好氛围。

昆明商圈调研报告 篇3

把握零售走势，聆听消费心声。

当前，百货商场、购物中心等实体终端依旧是品牌服装的重要渠道。在各大城市的重要商圈内，哪些品牌占领着商业制高点？在风云变幻的零售革命中，服装品牌在终端是如何布局的？

不论男装、女装、童装，还是休闲装、户外装，凡是你关心的，就是我们关注的。从本期起跟随本刊记者“静”观其变。

每到节假日，北京西单商圈都是熙熙攘攘。大约1公里的街道内，容纳了北京最繁华的商业胜景：北京图书大厦、西单文化广场、汉光百货、君太百货、西单大悦城、西单购物中心、西单商场一字排开。通过连接这七大商场的“空中走廊”，消费者便可直达商场二层。作为聚集时尚消费人群的购物胜地，这里的童装品牌布局又是怎样的呢？

商圈概览

聚合效应强大

西单商圈中的童装品牌分布可从楼层位置和涵盖品牌两个方面进行对比。

童装楼层位置的高低远近直接决定着品牌与消费者的接近度，从位置来看，在各个商场中童装均不是主打类别。西单商圈童装楼层分别位于汉光百货的七层、君太百货的四层、大悦城的一至二层、西单商场的地下一层，而大悦城中的童装主要是快时尚品牌的店中店，作为品牌类售卖，如ZARA、GAP等。

而从品牌分布来看，汉光百货童装及相关产品品类齐全，包罗婴童装、大童装、玩具、书包、鞋以及婴儿洗护用品和婴儿推车等，国内、国际童装品牌均有入驻；君太百货中的品类以童装、童鞋为主；大悦城中的童装品牌相对单薄，只在快时尚品牌ZARA、GAP店内可以觅得踪迹；西单商场内，地下一层南楼为儿童用品区，相比之下以运动系列为主，并且大童装居多，孕婴童产品占据较小面积。

汉光百货

提供多层次选择

从各个百货商场的楼层布局可见其定位，2013年6月中友百货更名汉光百货，并进行了升级改造，同时提出注重“全客层”的理念，加大对男士、儿童等业态的投入。

走访中记者发现，在商场二层天桥入口，“7F儿童生活馆崭新亮相；新增母婴室、亲子卫生间、儿童游乐区”的指示牌十分醒目，而新引进品牌名单介绍也十分详实。看来加码童装业态的汉光百货，已有成绩。

沿着直梯到七层，会发现占据楼层四分之三面积的儿童产品中，主要品类涵盖儿童及婴儿服饰、玩具、母婴、床品、家具、文具。

其中的三个“金角”位置分布着好孩子、jnby by JNBY、Clarks Kids和Skechers Kids等品牌，另一“金角”则为家纺品牌。

该楼层的童装相关产品包括贝亲pigean、丽婴房Les Enphants、孕妇装OIO、Absorba、Chicco、乐高LEGO、CATIMINI、BEANPOLE、CELDEN、大嘴猴、Jeep Kids、Teenie Weenie Kids、Hush Puppies Kids、Adidas Kids、E·land Kids、Kappa Kids、Paw in Paw等数十个品牌。这里国内外品牌汇聚，高中低档产品一应俱全。

东北金角位置偏小，由童鞋品牌Clarks Kids和Skechers Kids共同享有。

童装方面值得关注的品牌是jnby by JNBY，延续了主品牌JNBY的风格，本季产品色彩以墨绿色、蓝色、黑色为主，在童装楼层中显得特立独行。其中一款橘红色落肩羽绒服摆在显眼位置，为一众暗色系增添了一抹光彩，折后售价650元的这款服装，填充物为90%的白鸭绒，尺码为110～150，店内导购年龄较小，对品牌风格有较深认同感。

而在相关产品方面，好孩子品牌专柜面积较大，产品品类齐全，童装和童车较为显眼。记者观察发现，该品牌店内导购年龄在40岁左右，介绍产品时显得十分专业，积极与消费者互动交流，对产品材质、型号、安全性能亦可一一细数。

另一占据较大位置的是玩具品牌乐高LEGO。在玩具品集聚区内，乐高的产品最为炫目，在电梯位置乐高积木模型十分醒目，小朋友纷纷与其合影。

君太百货

品类互补抱团迎客

位于君太百货四层的儿童用品区约占据整层面积的四分之一。商场布局方面，没有明显的“金角”。本楼层内十余个童装品牌所占据的专柜面积均较小，包括好孩子、Paw in Paw、E·land Kids、Teenie Weenie Kids、Les Enphants、Guess kids、Converse Kids、NAUTICA kids、乐高LEGO、Kappa Kids、TOREAD Kids、派时代、水孩儿、CurlySue、巴布豆BOBDOG等。

与汉光百货相比，好孩子、乐高LEGO等店铺面积较小，同时品类较为单一，以服饰为主，并无童车等产品，Paw in Paw、Kappa Kids等品牌的位置相对较差，在整个商场的西北角散落着，离扶梯位置较远，只有穿过扶梯旁的多个女装品牌专柜，才能抵达，对于浅尝辄止的消费者而言，很难发现这一区域。

当然，与汉光百货相比，这一区域也并不是完全没有优势，记者走访发现四层的厕所位于童装品牌Converse Kids专柜旁，卫生间内设有育婴室。长期以来，君太百货都致力于营造舒适的购物体验，其卫生间的卫生环境和面积明显优于汉光百货，这一设计或可成为童装区吸引客流的重要优势。

另外，虽然只有十余个品牌，这一区域的布局却是有讲究的，户外装、休闲装、婴幼童装、大童装、玩具、童鞋等类别间隔分列，避免了品牌间直接竞争的局面。

西单大悦城

快时尚的吸引力

西单大悦城并未设置独立的童装品牌区域，以快时尚品牌的童装为主。大悦城中童装品类的主要优势在于临街店铺，客源较多，同时在ZARA、GAP等主品牌的带领下，子品牌的客流和销售情况均受益。

位于二层的GAP店内，在主品牌的吸引力下，GAP Kids内的消费者人数众多。店内幼童装和大童装分开陈列。整个童装区域面积较大，虽然并无成人装收银台前排长队的盛景，但与其他商场相比，这里销售场景算是比较火热。

另一处出现童装的品牌是ZARA Kids。在一楼临街的ZARA店内，人流如织，穿过层层人群，终于找到ZARA Kids区域。ZARA Kids价格定位与GAP Kids相似，但面积只有其四分之一，展示的品类和数量相对少得多。

西单商场

运动休闲是主角

沿着西单商场北侧扶梯下至B1层，与食街相对的便是儿童服装区域，这里的运动休闲童装占据主流，店面面积较大，大童装居多。作为传统百货，西单商场的童装品类分布与其整体定位相符，位于食街一侧可谓是其一大优势，平价定位是这一区域的另一优势。

Adidas Kids、Kappa Kids、Nike Kids、LiNing Kids、ANTA Kids、361°Kids、CAMKIDS等是这里的主力阵容。此外，本土童装品牌派克兰帝、经典彩棉、T100 Kids、ANNIL、水孩儿、好孩子、丽婴房、巴拉巴拉等热门品牌也包罗在其中。

与汉光百货的国内外品牌、高中低档汇聚相比，西单商场的童装品牌相对平价。以国货为主的品牌名单，体现了西单商场坚持“大众时尚百货”的整体定位。

运动童装的代表中，Adidas Kids人气最旺，专柜内大面积的童鞋占据半壁江山，陈列在店铺内侧，往来这一专柜的大多是对主品牌有较高认知的消费者。李宁等品牌的陈列风格与Adidas Kids极为相似。

这一楼层中较为显眼的品牌为T100 Kids，在运动品牌的层层包围之下，T100 Kids的小礼服裙和正装显得格外突出。

商圈调查报告 篇4

现在很多餐饮企业会选择一些专业的调查公司做一些餐饮商圈选址的调查，例如，就是一家专业的调查公司，在餐饮调查行业有着丰富飞经验。餐饮商圈调查是一个非常重要的问题，不同类型的商圈、不同层次的商圈，适合于不同的业态和不同的经营方式。餐饮商圈调查是一项比较需要科学态度和科学方法的工作。

1.餐饮商圈可以预估商店坐落地点可能交易范围内的消费人群、流动人口量等，并通过消费水准预估餐饮营业额等消费资料。对餐饮商圈的调查可以帮助净者明确哪些顾客的类别，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。

2.餐饮商圈调查可以帮助开店者了解预定门市坐落地点所在商圈的有点与缺点，从而决定是否为最适合开店的商圈。在选择店址时，应在明确餐饮商圈范围、了解餐饮商圈内消费分布状况及市场、非市场因素的有关资料的基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选出适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。

3.全面的商圈调查，可以使经营者了解店铺位置的优劣及顾客的需求与偏好，作为调整商品组合的依据;可以让经营者依照调查资料订立明确的业绩目标。通过商圈分析，制定市场开拓战略，不断延伸，扩大商圈范围，提高市场占有率。

商圈环境分析的重要性

商圈调查实习报告 篇5

一、实习时间：

2013年12月7日；2013年12月10日

二、实习地点：

丹尼斯北大街店、老城八角楼金店、涧西区文兴写字楼、凤凰大厦、容威科技城等。

三、实习目的：

通过对八角楼商圈（包括八角楼金店附近和丹尼斯北大街附近）的顾客调查，来得出顾客对该商圈的交通，服务，餐饮，娱乐等方面的满意度，通过顾客对不同方面的满意度，来整改商圈内的设施，从而让该商圈更好的发挥黄金地段的优势，为洛阳市商业发展，乃至整个服务业综合水平的提升提供了坚实基础和依据。

通过对涧西区的部分写字楼内的商铺以及商圈附近的店铺调查，结合市场营销学知识，来进行市场分析，为以后自己创业或是政府投资提供数据参考。

四、实习情况：

学市场营销学专业大半个学期了，终于可以外出小试牛刀了。可是现实总是那么的残酷，原以为实习非常简单，只需要动动手就可以完成任务了，到了实战时才发现，自己的语言交际能力欠缺的很啊。就好比说做顾客调查吧，手中拿着份调查表，站在街上老半天了，老是不敢开口，总是怕顾客刁难，认为我是骗子亦或是浪费他们宝贵的时间。但是我想到作为营销学的学生，如果不敢开口，那选择这门专业等于浪费时间，所以我只能逼迫自己开口。万事开头难，一个好的开头预示着有个好的结尾，虽然说，开第一口有点结巴，可是把意思表达清楚了，顾客也很配合，我的勇气大增，调查速度就快了很多。

有了第一次成功的实习经验，接下来的商铺调查也好上手了。去调查写字楼里的商铺，一层一层的坐电梯，很麻烦。每到一层，去看看有啥商铺，营业状况。行动有些像小偷，大厦里的物业管理人员，对我们的行迹产生了怀疑，我们只好解释一番，太害怕了！由于我们态度诚恳，和出示了我们的证件，物业管理人员，就不在怀疑我们了，并提出，可以做调查，前提是不能打扰到商户。我们自然是点头称是。在户外调查时，大风吹的很猛，气温又低，但我们依然坚持完成老师交给我们的任务，因为这不但是对老师负责，而且还是对自己负责，为自己的将来着想。

五、实习总结：

经过此次实习，我学到了一些东西，体会到了艰辛，同时还学到如何发起对话，其中还有如何交谈的许多技巧，给我增加较多的知识。在这次实训中我学到许多在课本上没有的东西，比如养成随身带笔记本和笔的习惯等，这些实训经历很好的与我们在课本上的理论知识相结合，更好的帮助我们学习市场营销与市场调查这两门课程。

感谢老师和学校给我们这次实训的机会，让我们对社会实际又有了新的体验，这为我们以后的学习和工作打下了一定的基础。在实习的过程中，我们遇到了如下问题：

1.遇到顾客不敢上前询问；

2.有些顾客一听是调查问卷就称，没时间；

3.有些顾客虽然接受了我们的问卷，但是对着问卷只是敷衍了事，虽然整份问卷的题目都回答了，但是答案的真实性不高。

4.统计数据过大，不能一一统计；

5.有些地方禁止闲人入内，导致调查不能进行；

6.被人误认为骗子。

实习结束后，对于以上所产生的问题，我思考了很久，得出了几个片面的总结：

1.当被调查者拒绝时，还是得以微笑面对，因为微笑是对自己最大的尊重，同时也是对自己的肯定。任何一项工作的开展都不可能是一番风顺的，更何况是市场调查。这也同时在增强我们的耐心，提高我们的处事能力。

2.积极主动，敢于表达。在被调查者稍微有疑问时，立即解答其疑难。

3.面对他人的不配合时，细心的跟其说明我们的情况。这同时也在锻炼我们的口才和胆量。

4.实习前，根据任务量，安排小组成员。

六、实习改进

福州学生街商圈调查报告 篇6

实训项目：福州市学生街商圈调查

实训学时：140

一、实训项目的名称 福州市学生街商圈调查

二、实训目的

目的：了解学生街的商业结构，总结学生街商圈的发展趋势。

三、实训过程

1、调研对象的确定：主要是学生街商圈内的大学生、其他职业人员、周边居民以及流动摊点

2、调研范围的确定：仓山学生街，琴海路、首山路和上三路的合围空间 3调研方法：通过现状勘测、随机访问以及上网查阅有关学生街商圈消费与发展的资料，分析学生街商圈的发展动向

四、实训小结

（一）、学生街商圈地理位置

福州学生街商圈为于仓山区域内，以上三路、程埔路、施埔路为交通要道而构建，核心消费区域包括旧学生街、滨海嘉年华、学生街城市广场。旧学生街位于福建师范大学仓山校区旁，历史悠久。一条百来米长的街道两旁，遍布了几百家商铺从吃的穿的用的到玩的，时下最潮的，都能在这里找到。

学生街城市广场位于仓山学生街和福建师范大学的正对面。由福州欣隆盛房地产开发有限公司投资开发，为欣隆盛世2期项目，位于福州市仓山区最中心，商业配套最成熟的地段——上三路北侧。学生街城市广场周边交通便利，百米范围内有师大、程埔、对湖、首山路、市体育中心等多个公交车站点，从福州的各个角落均可直接到达，距离白湖亭车站只要约5分钟的车程，同时，随着城市建设“东扩南进”战略的实施，火车南站、汽车南站、城南轻轨等将在未来几年内都通车使用，并随着三环通车，前横、鼓山两座大桥08年完工，学生街城市广场的商业价值也将随着大区域的交通完备加上本身所承载的成熟商业配套而得到更大的提升。

福州学生街公交线路

126路(肺科医院→ 警官学院)

124路(三角埕→ 高桥西路)

螺洲专线(福建信息职业学院→ 省精神卫生中心)

87路(省建筑专科学校→ 森林公园南门)

4路(左海公园西门→ 丰泉集团)

50路(帮洲长寿路口→ 义序机场)

83路(省医大附一医院→ 陈绍宽故居)

万福专线(英华学院→ 金山公交总站)

106路(省交通学院（南区）→ 火车站)

113路(洪山西客站→ 白湖亭)

115路（上渡→下院）

42路（白湖亭→金山金桔站）

K1路（上渡→火车站）20路(福建警察学院→ 火车站)

（二）、学生街主要业态分布

学生街商圈定位为休闲商业街城，以“标杆学生街商圈，领航仓山商业未来”的姿态整合仓山核心商业，延承仓山固有的百年辉煌商业历史，领航未来新都市中心的商机。学生街商圈以学生街广场为中心，考虑到目前仓山核心商业区

域缺少一个具备一定体量、规划合理的综合性商业楼盘，经专业商业团队多次研讨，整合学生街城市广场的产品多样化优势，在近3万平方米的商业体量内规划了九条街区的独立产权沿街店面、两栋综合商业楼，一条特色半地下步行街、一个开放式内环状休闲广场。其中九条商业街区全部沿街，独立产权；合理规划为名品流行街、风情美食街、休闲运动街、家居家纺街、特色酷吧街、生活主题街、前卫时尚街、文化用品街、花样使馆街九大休闲主题商业街，为投资者和经营者提供最全面的商业选择。各街区之间分散有序，业态互补；并通过景观、周边环境的融合，围合成街城的广场效应。多家大型的专业市场、购物广场、综合超市、中高档餐饮以及品牌零售店以学生广场为中心呈辐射分布随着学生街城市广场的顺利建设并开业，与师大学生街、滨海·嘉年华等形成一个全新且更完善、更具价值的学生街商圈，在福州的整体商业中起到举足轻重的作用。

（三）、学生街商圈的市场定位

学生街顾名思义其主要的消费者就是学生，以卖各类文化用品，饰品，衣物鞋帽，小商品，生活用品，小吃而闻名福州。学生街商品价格合理，经济时尚，是一个福州时尚年轻人，学生一族娱乐休闲，节假购物常去的场所之一。由于学生街的消费人群主要是学生一族和一些时尚的年轻人，学生消费有其固有的特征，一方面，学生是追逐潮流的群体，喜欢新奇商品；另一方面，学生消费水平低，卖家所提供的商品应该款式新奇价格便宜才能迎合他们的消费口味。所以，学生街商圈的市场定位应该走低端路线。一些物美价廉的服装饰品等都很受学生们的亲睐。还有就是各色的小吃，是学生们逛街休闲的最爱。走在师大学生街上随处可见摆着的种摊位，卖服装的，卖饰品的，卖文化用品的都有至少不下百个，还有各种的专卖店人潮涌动。这些商品的价格普遍都比较低从几元钱到几百不等。这既符合学生们的消费喜好而价位又是大部分学生愿意接受的。

（四）、学生街商圈的优劣势

 学生街商圈的优势

a)首先，仓山学生街商圈历史悠久有很厚的文化底蕴。现在福州其他地方也有学生街如福州大学的学生街，还有农大也有学生街。而这

些学生街的鼻祖其实就是仓山学生街，在许多人的印象里学生街其实就一条，那就是仓山学生街。许多游客都是慕名而来的，这就为学生街商圈的发展做出了巨大的贡献。

b)其次，学生街商圈内分布着许多大学福建省的知名大学。如福建师范大学、福建工程学院、福建交通职业技术学院等。这些大学的存在让学生街板块汇集了大量的人气，再加上师大教师宿舍等高校教师住宅的建设，大批教师的入住，不仅让这块区域成为了福州著名的科教文卫中心，更带来了旺盛的人流。学生是这个商圈的消费主体，每年都有新的学生来大学读书，这就为学生街商圈的经久不衰提供了保证。学生为学生街商圈的发展提供了源源不断的动力，随着人们生活水平的提供，学生们的消费水平也将有所提高，学生街商圈也会更加繁荣。

c)再者，学生街商圈交通发达。不管你在福州的哪个角落，公交路线总能把你送到学生街。四通八达的交通网络，为学生街商圈的发展载来滚滚的财源和无限的商机。 学生街商圈的劣势

a)发展不平衡 在这一带做了详细调查后发现，旧学生街依然保持热闹、拥挤的景象，新学生街却显得后劲不足，白天生意清淡，即便是人气最为旺盛的晚上7点至9点，不少商铺也是门庭冷落。仔细观察会发现，新学生街之所以晚上的生意比白天好，主要归功于这里的“夜市”，那些“两件衣服50元，一打袜子10元”的摊位前，总能围着许多学生，一阵讨价还价之后便成交了，地摊的生意远远的超过了正规的店铺。

b)消费的季节性 由于学生街的消费主体是学生，所以学生在校期间这里的生意非常的火爆，每当寒暑假的时候这里的生意可谓是一落千丈。这样一种波动环境不利于商圈的长期繁荣和发展。c)占道经营污染严重 夜市是学生街商圈的特色，学生街的繁华也吸引了许多的小摊小贩。流动摊点把整条街道占得满满的，经常造成人流堵塞。有流动摊点的地方就有污染，所以，学生街商圈除了给

人繁华的感觉外就是拥挤不堪污染严重了。与东街街口、宝龙等处比起来档次上差了很多。拥挤的街道，满地的垃圾注定他不能像东街口那样走上高端路线。而这些都将限制学生街的进一步发展。d)学生街商圈只能做单一的商业规划 学生街不可能做综合性的商业街即便仓山未来的发展前景不错，但就固定以学生为消费主力的学生街商圈来说，不可能实现整合升级。学生街商圈没有升级的空间，除非这一带周边出现高档社区，吸引一些高消费人群过来，但是，这里是不可能规划高档楼盘的。

e)租金过高不利于吸引投资 现在开发商在推出商铺时都把价格抬得很高，学生街的商铺售价从2005年的2-3万元/平方米，涨到如今的3-6万元/平方米不等，投资者未来5-10年的利润都被赚走了，而随着市场房价的上涨，这里的商铺价格也随之提升。

（五）、学生街商圈的发展趋势

随着福州经济的发展，新的商业模式将对学生街商圈的经济模式造成冲击。“绿色经济”、“环境”等观念也越来越深入人心，政府也在提倡绿色城市。如果学生街的夜市不得到合理的整治，街道卫生和消费环境没有提升的话很难跟上经济发展的步划，停滞不前只能被淘汰。不过，学生街商圈也算的上是福州的老牌商圈了，能有今天的发展其中肯定有它存在的价值。其中最重要的应该是它为高校广大师生的学习和生活提供了便利，是学生们大学生活中不可或缺的一部分。所以，只要有高校在，那么学生街商圈就不会消失。如果在未来的发展中能够克服商圈本身的劣势，那么学生街商圈的发展将会更上一个台阶。

五、实训心得体会

通过这次的调查实训让我看到，学生街的商业区是围绕高校经济为核心，以休闲商业为模式，倾力打造集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等为一体的多种组合，具有现代化时尚潮流的商业步行街。以大学生为主要目标的消费者，经营档次定位不高，以满足学生生活消费为主要为宗旨，逐步与周边居民中消费能力较高的消费者为目标。福州仓山区学生街只能满足与学生的一些日常生活消费，文化气息不够，商业气息取代了文化的需求（从商业消费结构中得到）。学生街的

昆明商圈调研报告 篇7

幸福建设是当前一项重要的民心工程，更是一项长治久安的抓手工程，因为幸福追求是人性之所使和人心之所向。一方面，创设幸福的环境，使人们在社会中自由自在地创造幸福、感悟幸福和享受幸福，无疑应当成为我们党和政府应然的战略规划和工作重心。另一方面，幸福建设的工程浩大，涉及面甚广，它要求物质与精神的并驾齐驱，也要求个人与社会的齐抓共管，还要求主观与客观的综合评判，因此必须把准基点和关键点。

区委、区政府在“十二五规划”中围绕打造“宜居、宜学、宜游、家商、宜业”的五宜城区，提出了建设居民更加富裕、社会更加和谐、生态更加优良、文化更加繁荣、生活更加舒适的“幸福思明”的目标任务。“幸福思明”理念的提出切中肯綮，它既符合党和国家科学发展、和谐发展、创新发展的战略思路，也符合思明区发展的客观实际，体现了思明区“十二五”发展的新要求，也体现了社会发展的新追求，百姓生活的新诉求。

作为全区辖区面积最小的一个街道，主动融入“幸福思明”建设责无旁贷，但街道地处老城区发展空间有限且财政供养人口多负担重，如何围绕“五宜”提升辖区民众的幸福指数呢？那就是要发挥辖内素有“中华十大名街”美誉之一的中山路步行街的作用，着重做好“宜游”这一篇文章。通过打造旅游富商兴商富民安民工程，来带动步行街商家参与旅游业，使商家、市民、游客直接或间接从旅游发展中获益，提升他们的幸福指数。

中山路作为“中华十大名街”之一，一直以来，是厦门的经济龙头和闽台风情文化中心，也是厦门旅游产业大军中不可或缺的一分子。为了适应广大市民及旅游人群的需求，培育文化品牌、打造旅游旺区，近年来，市、区、街道积极加强对中

山路软、硬环境的投入建设，不断提升中山路的景观档次和服务水平。硬件方面，通过进行外墙改造修缮、广告牌统一规划、线路入地，沿街添置古迹指示牌、休闲座椅等措施，为市民和来厦游客提供舒适的“慢生活”逛街环境。同时，努力优化服务软环境。例如，设立旅游服务中心，为国内外游客提供全方位、一站式旅游、订房、票务等服务；在沿街安装数字终端导购机，开发网上中山路、手机版网上中山路、电子优惠券打印等措施，不断运用现代科学信息技术，提升商圈的便民服务水平；首度与厦门旅游广播（FM94）合作，设立路面直播室，每周日下午在中山路古城西路口直播一小时节目，让广播主持人与市民游客亲切互动，同时把中山路的活动通过电台传播到大江南北，四面八方。

一、围绕“三街”建设，着力打造商圈龙头

1、文化立街，提升步行街品味

我街道在坚持特色的基础上，按照“淡季造势、旺季服务”的原则，充分挖掘中山路深厚的历史人文背景和文化底蕴，积极开展各类大型、特色活动，如2011年闽台街头艺术节活动，以一种特有的方式，将中山路打造成一个文化活动传播的平台，成为厦门“最街头”、“最潮流”、“最传承”、“最互动”、“最欢乐”的文化品牌，堪称国内第一次真正意义上的街头艺术盛会，形成厦门市井、旅游文化的新亮点、新特色。又如6月10日—6月16日在中山路成功举办的第三届海峡论坛〃台湾特色庙更是名利双收，此次庙会共有台湾16个县市参加，共设160个展位，7天营业额共达3360万元人民币，共接待海内外游客近170万人次，日均人流量高达24.24万人次。这次台湾特色庙会，是厦门在两岸民间交流领域的创新尝试，一改往届海峡论坛由官方唱独角戏的浓厚色彩。通过庙会这种两岸同胞喜闻乐见的民间舞台，提升了活动的庶民文化色彩，增强了百姓的参与度，为两岸携手展现中华特色“食”文化作了有益的先行先试。

2、无烟净街，打造文明创建品牌

中山路步行街作为厦门重要商业大街，是厦门城市管理和文明素养的窗口，为解决步行街乱扔烟头的不文明行为，还市民健康、清洁的购物环境，街道积极响应市政府提出的建设“健康城市”的目标和要求，规范、加强城市商业街的管理，打造、建设中山路步行街“无烟商业街”，组织、安排社区志愿者、教师志愿者、学生志愿者、五老志愿者等14支志愿者队伍，轮流上街，发放宣传卡片，进行无烟劝导，得到了广大市民群众的热烈支持和响应，在2010年全国文明指数测评中，中山路作为被检商业大街，以整洁、优美、有序的市容市貌得到了好评。如今走在步行街上，抽烟的人明显减少了，烟头渐渐变少了，空气也更加清新了，市民在公共场所的戒烟意识有了极大地加强。街道还利用双休日和节假日的时间，将志愿者上街文明劝导的行动常态化、持续化，用实际行动营造良好的控烟氛围。

3、诚信兴街，建立多方共赢机制

创建“诚信平安商业街”，为中山路306家商户进行星级评定，依照类别等级评定标准，分为一星至五星，五星为最高等级；经中山商圈商会、中华工商所、派出所、执法中队等部门推荐审议，评出了厦门金鹭首饰集团有限公司等四星级商家18家、三星级商家285家，该评比结果实行定期复核制，星级评定结果直接安装在各商家的店招广告牌上。今后，还将从通过获评五颗星级的经营户中，开展评选“诚信经营户”、“消费者信得过商户”、“守合同重信用单位”等活动。通过政府引导、商家自律、社会监督的方式，在中山路商圈商家中营造一个“诚信平安，和谐兴商”的商业氛围，努力做到质量诚信、价格诚信、服务诚信、治安稳定。

二、商圈建设卓有成效，宜商宜业氛围浓厚

2010年9月，中山路实现全段步行街，日均人流量由原来不足10万人次提升到15万人，节假日高峰段达到30万人次。

2011年上半年中山商圈37家限额以上商贸业，营业额达到31.75亿元，同比增长50%。街道商贸、现代服务业等其他行业税收达1.98亿元，同比增长80%，占财政总收入比重从2010年的38%,提高到今年的48%。

大型百货主力店增长强劲。2011年上半年巴黎春天百货纳税1406万元、夏商百货1458.3万元、名汇天虹272.8万，相比去年均增长10%以上，名汇天虹增长更是达到一倍以上。中华城、卧岩滩商业广场均已开业过半。其中，中华城赛博数码开业两个月就纳税33.5万元；位于卧岩滩的星巴克厦门首家店面开业后持续火爆，纳税达65万。同时，优越的地理环境，良好的商业氛围带动高端酒店、名品商业发展，温德姆酒店纳税989.8万元、海景酒店纳税472万元，即将开业的还有厦门泰谷高端商务酒店、卧岩滩indigo商务精品酒店、中华城卡地亚等国际名表一条街等。通过不断的带动人气、调整业态、提升品质，做旺商圈经济，把中山路打造成海西购物中心。

三、积极参与公益活动，爱心惠及弱势群体

1．回馈社会爱心圆愿。2010年1月30日，街道辖内国际银行大厦开发商厦门信基房地产开发有限公司与厦门晚报携手举办“新春爱心财神圆心愿”慈善活动，发动国际银行大厦业主、租户企业一同为我市700多名贫困孩子实现新年心愿。

2．爱心接力真情圆愿。2010年12月22日，街道在中山路举办了爱心超市爱心祈愿树活动启动仪式。爱心祈愿树活动是中华街道爱心超市品牌新的拓展和延伸，也是街道开展创先争优活动中打造的又一特色品牌。为把爱心超市打造成帮助贫困弱势群体的平台，逐步完善扶贫济困的长效机制，街道从辖内困难群众中收集的心愿，做成爱心圆愿卡，挂在花开朵朵的祈愿树上，组织志愿者在中山路上发动广大市民群众认领，为困难群体圆愿，让爱心在中华片区不断蔓延。启动仪式上，中华街道爱心超市共收到辖内爱心企业、楼宇党支部、商圈党支

部及爱心人士捐赠款物92400元，收集辖区内困难群众爱心圆愿卡270余张，20个家庭代表上台领取了首批爱心物资。

四、几点建议

随着福厦动车的开通，来厦旅游的游客数量暴增。未来，随着两岸自由行的不断深入以及厦深动车的开通，厦门将受到越来越游客的青睐，其旅游市场也将迎来新的历史发展机遇期。发挥政协委员建言献策平台作用，推动中山路步行街进一步提升管理水平，优化商业布局、提高运作效率，为打造“五宜”思明、幸福思明作出应有的贡献。

1、二、三楼的开发、利用

中山路属典型的商住混合型商业街。据初步统计，中山路沿街店面及沿伸的二层以上住宅用途的房产占七成的比例。由于中山路地处老城区，台球馆、保龄球馆、名人蜡像馆、酒吧等休闲娱乐场所欠缺，大部分的二层以上没有开发利用，发展的潜力与空间巨大。二层以上空间的开发，可进一步挖掘出中山路的文化价值，展现闽南文化的业态、民俗文化风情，丰富“宜游”的内涵与魅力，让市民与游客感受中山路老城区的古朴魅力和迷人的中山路街景，增强观赏性和娱乐性，丰富休闲娱乐功能。

2、公房统一运作招商

虽然近年来，随着名汇广场、南中广场、中华城等大型综合购物广场的陆续开张，为中山路引进了部分新业态，注入了新鲜血液。但是中山路目前的业态仍呈现较为单一的局面。经统计，短短1198米的沿街路面，经营服装、干果类的商家有130多家，占去整条街的近一半，成为“服装一条街”、“干果一条街”。而特色店、品牌店在中山路所占据的比例相对稀少，成为中山路进一步繁荣发展的瓶颈。建议由市、区政府出台相关政策，在保障国有资产增值的前提下，把中山路现有的全部公房，转由街道下属厦门市鑫中华投资有限公司统一经营管理，逐步

进行业态调整，进行市场化运作。通过引入一批资本实力强、运作经验丰富、符合本地商业需求的国际国内一线、二线品牌，提升商业街的业态；引进商业街缺乏业态，满足主流消费群体的消费需求；发展创意产业、文化产业、旅游产业等特色产业，丰富商业街的文化和内涵，提升繁荣中山路步行街，从而使“宜商”“宜业”“宜游”融为一体，协调发展，持续发展。

3、加大老城区安全保障措施。一是中山路步行街经过近几年的大手笔建设，街容街貌焕然一新，然而周边的支路如思西路、大中路、定安路、水仙路、镇帮路上各种用电线路、通讯管线纵横交错宛若蛛网，外墙立面年久失修老化脱落随处可见，不仅有碍瞻观且存在诸多安全隐患。建议由城建、电业、电讯等部门联合整治中山路周边支路外墙立面同时对各种线路进行缆化入地，进一步提升中山路商圈的整体形象，进一步提高居民生活安全感和舒适度。二是辖内街区巷道窄小狭长，木制结构楼房又旧又多，由于没有铺设管道煤气居民日常生活大多使用瓶装液化气，且电线乱拉现象屡禁不止，火灾隐患时常威胁群众生命财产安全，一旦出现险情灾情，消防车难以通行，造成施救困难。建议由市政单位沿街敷设地下消防管道，择点设立消防栓以备不时之需，切实为居民打造“宜居”的安全、舒适生活环境。