分户验收管理办法（共6篇）
各市、县、自治县住房和城乡建设局，洋浦经济开发区规划建设土地局，各级质量安全监督管理机构，各有关单位：
为了加强住宅工程质量管理，切实保障住宅工程质量和使用功能，维护广大人民群众利益，我厅制定了《海南省住宅工程质量分户验收管理办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。在实施中有何建议和意见请向省建设工程质量安全监督管理局反馈。
海南省住房和城乡建设厅
二0一一年四月十九日
海南省住宅工程质量分户验收管理办法
第一条 为加强住宅工程质量管理，保障竣工住宅质量和房屋使用功能，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》及现行国家建设工程有关标准、规范、规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内住宅工程质量分户验收及其监督管理。
本办法所称住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指住宅工程在单位工程竣工验收前，由建设单位组织施工单位、监理单位对单位工程每一单元户及公共部位进行的专门验收。
第三条 分户验收应按照经审查合格的施工图设计文件及国家和省有关工程质量验收标准、规范、规定，对本办法规定的内容逐户进行质量验收。
第四条 分户验收是在工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括下列内容：
（一）房间尺寸；
（二）地面、墙面和顶棚质量；
（三）栏杆、护栏质量；
（四）防水工程质量；
（五）门窗工程质量；
（六）室内给水、排水系统安装质量；
（七）室内电气工程安装质量；
（八）节能工程质量；
（九）其它有关规定、标准或合同中要求分户检查的内容。
第五条 分户验收工作由建设单位组织实施，建设单位项目负责人、专业技术人员，监理单位项目总监理工程师、专业监理工程师，施工单位项目经理、项目技术负责人等相关人员参加。分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收。已选定物业公司的，物业公司也应当参加分户验收。分户验收应当按照下列程序进行：
1．分户验收应逐户、逐间进行；
2．分户验收应符合国家有关规范规定，按本办法《住宅工程质量分户验收导则》（附表一）要求进行，并认真填写《住宅工程质量分户验收记录》（附表二）；
3．分户验收检查中发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，建设单位书面责成施工单位整改，整改情况经监理复查符合要求后，重新组织分户验收；
4、分户验收合格后，必须按户出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目经理分别签字确认并加盖验收单位公章的《住宅工程质量分户验收证明》（附表三）。
该表一式五份，建设、监理、施工、业主各一份，公示一分。对重新组织分户验收合格的，在出具《住宅工程质量分户验收证明》时，应附其重新组织分户验收前的分户验收记录及整改复查记录。
第六条 分户验收合格后，建设单位应按单位工程将所有分户验收情况进行汇总，填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表四），建设、施工、监理单位各方相应负责人分别签字确认并加盖单位公章。《住宅工程质量分户验收汇总表》一式四份，建设、施工、监理单位各一份，一份在建设单位申请住宅单位工程竣工验收时，提交监督机构存档。
第七条 住宅工程参建各方责任主体应严格执行《建筑工程施工质量验收统一标准》，强化检验批验收。同时，建设、监理、施工单位应按本办法规定开展分户验收，未经分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
第八条 住宅工程竣工验收，建设单位必须按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的有关规定进行，严格工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。
住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户数，按《住宅工程质量分户验收记录》内容及要求对分户验收工作进行复核检查。抽查数量为单位工程总户数的10%，且不少于6户，其中顶层、底层至少各抽查2户；单位工程总户数少于10户的，随机抽查不少于3户；单位工程总户数在3户及以下的全面检查。当发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收，责令整改，符合要求后方可重新组织验收。住宅工程公共部分的竣工验收，应按国家有关规范规定进行。
第九条 住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑物外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：
（一）工程名称、竣工日期；
（二）建设、设计、监理、施工单位全称；
（三）建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。
第十条 住宅工程建设单位应当在《住宅质量保证书》中注明以下事项：
（一）保修范围和保修期限；
（二）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话及办公地点；
（三）物业公司名称、电话；
（四）工程质量保修程序和处理时限；
（五）建设单位工程质量保修监督电话。
第十一条 住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收证明》必须作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
第十二条 本办法第十条所列事项及《住宅工程质量分户验收证明》应当在住宅工程交付使用时，在相应住户入口处进行公示，公示期不得少于3个月。
第十三条 参加分户验收的各方应对分户验收的真实性负责。对在分户验收工作中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的，建设行政主管部门按照有关法律、法规对相关责任单位和责任人给予处理。
第十四条 工程质量监督机构应当加强对分户验收工作的监督管理，在监督工程竣工验收过程中，抽查《住宅工程质量分户验收记录》是否与工程实体质量相符；抽查有关单位是否按照要求对质量分户验收中提出的问题进行了整改。对未实施分户验收的住宅工程，不予办理竣工验收备案。
第十五条 本办法自颁布之日起施行。
附表：1.住宅工程质量分户验收导则
2.住宅工程质量分户验收记录
3.住宅工程质量分户验收证明
一、目前施工水平的现状和百姓的期望不相匹配
近年来随着商品房价的直线上涨, 商品房价远远超越出普通百姓的家庭收入所能承受的能力, 许多家庭需要一辈子的积蓄才能够买得起一套住房, 有的家庭为了购买一套住房甚至需要两代人的积蓄, 故百姓对房子的质量要求越来越高, 同时随着百姓维权意识的提高, 质量的投诉越来越多, 在百姓的要求中有一些非理性因素, 对房屋质量要求近乎完美, 即使对于一些建筑施工中较为普遍的质量通病, 接受也较为困难, 但目前我国的住宅施工水平还未达到工厂化装配水平, 主要依靠在现场制作成型, 很难达到百姓近乎苛刻的要求, 给分户验收工作带来了很大困难。
二、建设单位责任的落实
按照分户验收的规定, 建设单位是分户验收工作的第一责任人, 分户验收工作是否能够认真展开, 不走过场, 主要取决于建设单位的组织和要求, 建设单位具体工作如下:组织施工单位编制分户验收方案, 编制的分户验收方案由监理单位、建设单位验收;建设单位组织施工、监理单位研究分户检验批项目及内容并组织、协调施工单位、监理单位进行分户验收工作;协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题;与施工单位、监理单位、物业公司有关人员共同参加分户检查验收, 并及时确认, 签字盖章;住宅工程交付使用时, 《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主, 这就是分户验收中建设单位的责任。但自2006年1月1日至今, 很少有一家房地产开发商按照上述要求认真履行责任的。例如:建设单位的设备、人员、资金投入几乎为零, 在组织上也是全权委托给施工单位, 建设单位只是流于形式、走走过场, 而与建设单位无关的格局, 这就对分户验收的效果大大打了折扣。
三、低价中标及建设单位分包众多
房地产开发商在选择总包单位时, 往往是采取低价中标, 并同时提出一些不平等的条约, 如把土方、护坡、门窗、消防、采暖、通风、幕墙、弱电、电梯等分部、分项工程直接由建设单位发包出去, 有的甚至连配电箱、配电柜、桥架、水泵等设备和一些相关的建筑装修材料也都由建设单位直接供应, 同时房地产开发商往往要求施工企业在主体结构施工阶段进行垫资施工, 施工企业为了在市场经济下求得生存, 也只能接受这些条约。但施工单位中标后, 为了节约成本和维持企业的生存, 在人力上、技术上、物力上、财力上的投入肯定会减少。比如在人力上, 压缩管理人员的投入, 把三个人应该完成的工作, 交给一个人来完成, 没有严格落实“三检制度”, 使得工程质量的好坏只有依靠监理的监督检查, 而实际上监理单位的工作根本就不是抽检, 而是全面检查, 充当的完全是施工企业质检员的角色, 由于总包单位低价中标及分包单位众多给分户验收工作带来许多难点, 监理在检查中遗漏的问题只有遗留到分户验收中发现。
四、工期压缩未考虑分户验收时间
很多房地产开发商手中的资金, 基本上不够购买土地的使用, 故靠银行的贷款、社会融资等多种方式进行运作, 所以在开发商拿到施工许可证后, 为了尽快回笼资金返还银行的贷款或其他融资渠道本金利息及支付工程所需的工程款, 只要施工单位基础一开始施工, 就立即对社会进行房屋的销售, 把施工所需要的合理工期压缩得不能再压缩, 根本不给分户验收留出时间, 使得分户验收不能正常有序进行。
五、工程款支付不符合程序
对许多房地产开发商而言, 监理单位根本就没有工程款支付批复的权利, 建设单位更是想给就给, 想扣就扣, 这一切都使监理单位在分户验收的质量上很难进行有效的控制和管理, 然而工程一旦出现质量问题, 各方 (包括政府有关监督部门) 首先问责监理单位。
六、监理费用的增加
对于住宅工程, 因增加了分户验收的程序, 监理单位在人力及设备上的投入都有较大的增加, 然而在国家取费上并没有这方面的体现, 但对于监理公司来讲, 在财力和物力上的投入却越来越大, 成本也越来越高, 利润越来越小, 几乎为零。同时建设单位也没有对分户验收所带来的成本加大而给予任何的补偿, 在市场竞争激烈的大环境下, 监理单位为了生存也是有苦难言, 如果政府部门不采取进一步的强制措施, 增加分户验收等工作给监理企业带来的费用, 使本来就仅能够勉强维持的监理费用再次分流, 监理单位的正常运行将受到较大的影响和制约, 并直接影响其对分户验收监督控制的重要作用。
那么如何才能做好分户验收工作呢?我们认为主要有以下两点。
1) 建设单位应对分户验收高度重视, 解决分配好分户验收当中的设备、资金等问题, 采取合理的招标价格, 对施工单位及劳务分包单位的业绩认真考察。采用合理的工期, 加大分户验收当中的人员投入, 设专人负责组织、落实分户验收工作, 责任到人。这样才能保证分户验收工作的顺利进行, 使分户验收工作不流于形式, 起到分户验收的真正效果。
2) 分户验收是一项较大的系统工程, 国家应制订相应政策, 将分户验收所需费用纳入到建筑总造价中, 专款专用。并将分户验的有关条款写入到国家的法规、规范上。从资金上给予保障, 从法律上予以制约, 这样才能真正将分户验收工作落到实处。
摘要：针对目前推广应用的住宅工程质量分户验收制度, 结合实际执行情况, 在工程监理单位的角度对住宅分户验收制度实施现状产生的多方面问题加以分析, 并提出能够具体落实该项工作的对策。
关键词：住宅工程质量分户验收,存在问题,对策
参考文献
办法》等技术培训通知
各县（市）区、开发区（园区、管理区工业区）质监站，各建设、施工、监理企业：
根据唐山市住房和城乡建设局〔2010〕181号关于印发《唐山市商品住宅全装修工程质量管理暂行办法》通知的要求，使建设、施工、监理单位的相关技术人员能系统地掌握《唐山市商品住宅全装修工程质量分户验收实施办法》及《唐山市优质建筑工程质量评定细则》和现行相关工程质量验收标准、规范，以及实施中应重点把握的技术要点和要求，探讨交流住宅工程质量验收中的问题。按工作安排，结合我市实际，我站将于2012年3月中旬举办技术培训班，现就有关事项通知如下：
一、培训对象
1、建设单位技术、质量负责人，项目技术负责人及专业技术人员；
2、监理单位技术、质量负责人，总监理工程师及专业监理工程师和 监理员；
3、施工总承包单位技术、质量负责人，项目技术负责人和质检员。
二、培训内容
1、宣贯《唐山市商品住宅全装修工程质量管理暂行办法》及《唐
山市商品住宅全装修工程质量分户验收实施办法》。
2、讲解《唐山市优质建筑工程质量评定细则》。
3、对《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2012（2011年版）、《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50203-2011等现行标准规范中的强制性条文进行解读。
三、培训时间、地点及其它
2012年3月中旬开始培训，根据实际报名情况安排办班，学期2天。具体缴费标准、培训时间及地点另行通知。
培训结束，通过考试合格后颁发培训证书，未经培训人员不得参加相关验收工作。
四、培训报名
1、报名时间：即日起开始报名截止3月5日止。
2、报名地点：市区范围内的建设、施工、监理企业在唐山市建设工程质量监督检测站二楼总工办报名(双休日、节假日除外)，各县（市）区组织所管辖内的报名工作，于2月29日前将花名册统一报市质监站总工办。
分 户 验 收 方 案
林州建总建筑工程有限公司 香苑小区3#楼工程部 2014年
月
日
1、编制依据
1.1《混凝土工程施工质量验收规范》 1.2《砌体工程质量验收规范》
1.3《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》 1.4《建筑工程施工质量验收统一标准》 1.5《建筑给排水工程质量验收规范》 1.6《电气施工质量验收规范》 1.7施工合同、招标文件、施工图纸
2、工程概况
香苑小区3#楼，地下一层，地上三十层，位于平顶山市新城区井营村，结构形式为剪力墙结构，建筑面积：20030㎡，共计,180户。
3、准备工作 3.1技术准备
3.1.1、建设、监理、施工单位中参加分户验收的人员需提前参加分户验收相关管理办法和住宅工程质量分户验收的内容和要求（土建工程）、（安装工程）。3.1.2参加分户验收的人员认真学习本方案和分户验收相关的资料、混凝土、装饰装修、给排水、电气等相关规范、标准，熟悉图纸，确保分户验收能够顺利的完成。3.2、资料准备
3.2.1、分户验收的相关资料准备。3.2.2、分户验收填写的表格和资料。3.3成立分户验收领导小组及实施制度 组
长：李少华
【建设单位项目负责人】 副组长：李琨坤
【建设单位土建工程师】
嗷小双
【监理单位监理工程师】 常随林
【项目经理】
组
员：李金俩 【施工单位技术负责】
王东生
【施工单位质检员】 韩章喜 【施工单位施工员】
（一）建立会议制度
1、一户一验实施前，组织宣传会，对总分包管理人员进行教育，统一认识，明确责任，理清流程。
2、实施过程中，每天上午由甲方根据施工方案确定检查项目、数量及进行验收，下午验收后进行确认并签字。定期（每周一次）和不定期与甲方、监理召开一户一验工作会，总结经验，吸取教训，以提出改进意见，完善管理程序。
（二）建立整改制度及整改小组
1、验收小组在验收时若发现受检项目不达标要及时进行整改，整改小组负责限期整改，整改后再报请验收小组进行复查，复验合格后形成相应的检查验收记录表单。
整改小组
组长：李金俩
【施工单位技术负责】 组员：王东生 【施工单位上质检员】
韩章喜 【施工单位施工员】
4、分户验收的目的及内容和要求 4.1、分户验收的目的
为了进一步提高，住宅质量，强化及明确工程建设各方的质量意识和责任，减少质量投诉，消除影响使用功能的质量通病，确保竣工房屋使用功能，贯彻建设部建立分户验收制度的要求，根据《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，结合《河南省建设厅关于进一步加强住宅分户验收监督管理工作的若干意见》（豫建建（2007）14号）文件精神推进住宅工程质量分户验收工作。
4.2、分户验收的概念
分户验收以单位工程每套住宅及地下室（含公共部分的走廊）、公共部分的楼梯间、电梯间及室外、屋面划分为一个子单位工程进行验收，在单位工程验收前，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，根据国家施工验收规范以及经审查合格的施工图设计文件，重点对允许偏差、观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目进行检查，并在分户验收合格后出具工 程质量竣工验收记录。
4.3、分户验收的相关要求
4.3.1、除每户外还包括公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、外檐，屋面、地下室；
4.3.2、验收的工程要符合设计图纸等设计文件的要求；
4.3.3、对工程观感和使用功能要全部检查，以房间为单位检查并记录； 4.3.4、实测实量部位，根据河南省建设工程质量监督总站提供住宅工程质量分户验收交底材料进行检查数量，检查点。必要时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值与基准值相比在允许偏差范围内判为合格。当超出允许偏差时，应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率，实测值应全数记录。
4.3.5、在分户验收检查时，施工单位检查人员负责拿尺及测量，监理单位检查人员负责读数，建设单位检查人员负责将测量的数据填入验收表中。
4.3.6、分户验收主控项目和一般项目判定合格方法按规范要求执行。4.3.7、分户验收合格后，建设、监理、施工单位负责人签字盖章确认的《住宅质量分户验收表》，并加盖建设、监理、施工单位章；
4.4.8、分户验收对象是对每一户住宅及其公共部位的走廊、地下室及外檐，屋面的专门验收。
4.4.9、验收合格后，要出具合格证明文件（住宅质量分户验收表），证明工程是合格的，方可进行单位工程竣工验收。
4.5、分户验收数量、方法和处理：分户验收记录表的项目、工程安全和功能质量应全数检查，并以房间为单位，全数记录，观感检查项目应通过目测的方法检查。
4.5.3、每套住宅和规定的公共部分在验收完、应及时填写分户验收记录表。4.5.4、当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍）判定为合格，当暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部 合格时，判为合格。
4.5.5、当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批的一般项目的实测实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。
4.5.6、观察、手摸等方法检查的质量项目应全部符合规范、设计要求。4.5.7、对抽查结果处理：
（1）每单位工程所抽检项目全部符合或所抽检只有一户出现两个不相符时，以及每户最多只出现一个不相符项目时，视其验收结果有效。
（2）每单位工程抽检存在的两户以上（含两户）出现同一个项目不符合时，对该项目重新组织分户验收。
（3）每单位工程抽检存在的两户以上（含两户）出现二个及以上项目不符合时，重新组织分户验收。
4.6住宅分户验收公共部位划分及规定
4.6.1、划分原则：影响住户正常使用的公共部位； 4.6.2、部位划分：公共部位的走廊（含楼梯间、电梯间）； 4.6.3、检验批划分：走廊部位按防火分区划分；
4.6.4、验收项目及确定：按可观察到的观感，使用功能和实测项目为主要验收项目原则确定验收项目和内容。并在施工完毕后，某项检验批具备质量验收条件时，就可以组织验收。用户质量验收记录表记录，用靠尺板、水平仪和尺子等检查工具，按质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。
4.7、分户验收的组织 4.7.1、建设单位责任：
建设单位是分户验收的第一责任人，具体工作包括：
4.7.1.1、组织施工单位编制分户验收方案，在结构工程施工前，由施工单位落实验收方案的编制工作，由建设、监理单位审批。
4.7.1.2、组织施工单位、监理单位研究确定分户验收检验批项目及内容。组织、协调施工单位、监理单位进行分户验收。
4.7.1.3、与施工、监理单位有关人员共同参加分户验收，并及时确认，签字盖章。
4.7.1.4、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
4.7.2、施工单位责任：
4.7.2.1、编制分户验收方案，主要内容有：
a、收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
b、根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图
c、根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计作法表。4.7.2.2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具，人员要具备相应的资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法，根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
4.7.2.3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点布置图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
4.7.3、监理单位责任：
4.7.3.1、审批施工单位的分户验收方案，；
4.7.3.2、参与确定施工方案中的每户住宅和公共部位的项目、以及检查内容和数量。
4.7.3.3、配备一定数量的具备相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具；
4.7.3.4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位的项目和内容，参照户型图和检查点布置点，验收施工单位分户验收的检查评定结果，并记录问题，对不合格项目下发不合格项处理记录，签署验收意见并签名。
4.8、分户验收表格的填写
分户验收表格分为：《住宅工程质量分户验收表》和《分户验收记录表》两种。
《住宅工程质量分户验收表》由建设单位项目负责人、监理单位总监理工程师、施工单位负责人在相应位置签认，并加盖各单位章。《分户验收记录表》 由建设单位专业负责人、监理单位监理人员、施工单位专业质量检查员在相应的位置签认。
4.9、作好分户验收的五个结合
4.9.1、分户验收要与分项工程检验批质量验收相结合； 4.9.2、分户验收要与问题整改后复查像结合； 4.9.3、分户验收要与成品保护相结合； 4.9.4、分户验收要与通病治理相结合；
分户验收主要是观感、实测、工程项目的质量验收，故对通病要在施工过程中重点从施工工艺做法、选材、严格复验等方面精心策划，细心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中通病发生。
4.9.5、分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合； 4.10、分户验收记录表的要求 4.10.1、检查内容：
可根据观察实测内容，参照表的内容执行，看不见的不测。4.10.2、检查标准、数量、方法： 一般规定：
a、检查标准：按设计图纸及验收规范要求执行； b、每套住宅划分为一个批次，数量符合相关规定； c、每套住宅观感、功能全数检查，以房间为单位进行记录；
d、实测实量按规定部位及数量确定检查点，必要时先确定基准值，如房净高基准值，可用层高减地面、楼板做法厚度算出。实测值要全数记录。
e、检查项目要全数合格，一般项目80%以点测点合格，且不合格偏差不得大于1.5倍允许值方为合格。
5、分户验收检测项目及内容：根据河南省建设工程质量监督总站提供的分户验收交底材料，附表9内容如下：住宅工程质量分户验收的内容和要求（建筑工程）5.1、门窗护栏扶手玻璃安装工程： 验收内容：门窗的材质、制作与安装； 检查办法：观察检查、游标卡尺、直尺检查、检查生产许可证、产品合格证和性能检测报告；
在验收过程中严格按照GB50210-2001第5.2.2条、第5.2.3条、第5.2.4条、第5.2.5条、第5.2.6条、第5.2.7条、第5.2.8条、第5.2.9条、第5.2.10条、第5.2.15条、第5.2.17条、第5.2.18条、第5.3.2条、第5.3.3条、第5.3.11条、第5.3.12条、第5.4.2条、第5.4.3条、第5.4.4条、第5.4.7条、第5.5.2条、第5.5.3条、第5.5.5条内容进行全部的检查；
5.1.1、门窗的开启性能：
检查方法：观察、手扳检查，开启和关闭检查。开关力用弹簧秤检查； 参照规范：GB50210-2001，第5.2.8条、第5.4.5条、第5.4.10条、第5.4.11条、第5.4.12条、第5.4.13条、第5.5.4条、第5.5.7条、第5.5.8条；
5.1.2、门窗配件：
检查方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。
参照规范：GB50210-2001，第5.2.11条、第5.3.4条、第5.3.5条、第5.4.6条、第5.5.6条；
5.2、护栏扶手
5.2.1、护栏和扶手制作与安装
检查方法：观察；游标卡尺量；手扳检查；
参照规范：GB50210-2001，第5.2.1条、第5.2.2条、第5.2.3条； 5.2.2、护栏和扶手尺寸
检查方法：观察、尺量检查；手扳检查、隐蔽工程验收记录和施工记录； 参照规范：GB50210-2001，第12.5.3条、第12.5.4条、第12.5.5条、第12.5.6条、第12.5.8条、第12.5.9条及第5.1.5条、第5.2.2条、第5.2.3条；
5.3、玻璃
5.3.1、验收内容：玻璃品种、质量
检查方法：观察、尺量检查、检查玻璃标记；
参照规范：GB50210-2001，第5.6.2条、第5.6.3条、第5.6.4条、第5.6.5条、第5.6.6条、第5.6.7条、第5.6.8条、第5.6.9条、第12.5.7条；
5.3.2、落地门窗、玻璃隔断的安全措施 检查方法：观察检查；
参照规范：JGJ113-2003、J255-2003，第6.3.1条及第6.3.2条规定； 5.4、室内地面、墙面、顶棚抹灰及防水工程 5.4.1、建筑装饰装修
5.4.2、水泥砼或找平层，验收内容：找平层粘结质量；检查方法：用小锤轻击检查；参照规范：GB50209-2002第4.9.9条；
5.4.3、板块楼地面面层，验收内容：面层粘结质量，检查方法：用小锤轻击检查；参照规范：GB50209-2002第6.2.8条；外观质量；检查方法：观察检查；参照规范：GB50209-2002第6.2.9条；表面平整度：检查方法：用2m靠尺和楔形塞尺进行检查；参照规范：GB50209-2002第6.2.14条规定；
5.5、套内楼梯
验收内容：1.梯段净宽，检查方法：尺量检查；参照规范：GB50096-2002第3.8.3条；2.踏步宽度，检查方法：尺量检查；参照规范：GB500096-1999第3.8.4条； 5.6、室内墙面
验收内容：1.抹灰层粘结质量,检查方法：用小锤轻击检查；参照规范：GB50210－2001第4.2.5条；2.普通抹灰表面质量：，检查方法：观察，手摸检查；参照规范：GB50210-2001第4.2.6条；3.垂直度、平整度、阴阳角方正，检查方法：用2m垂直检测尺就爱你用茶2m靠尺和塞尺检查；用直角检测尺检查；参照规范：GB50210-2001第4.2.5条；
5.7、室内顶棚
验收内容：1.室内顶棚粘结，检查方法：用小锤轻击检查；参照规范：GB50210-2001第4.2.5条；2.顶棚抹灰观感，检查方法：观察检查；参照规范：GB50210-2001第4.2.6条；
5.8、外墙防水
验收内容：外墙渗漏检查，检查方法：淋水试验； 5.9、外门、窗防水
验收内容：外门、窗渗漏检查，检查方法：淋水试验； 5.10、有防水要求的楼地面
验收内容：厨卫间地面防水，检查方法：泼水或蓄水试验，观察检查和蓄水、泼水检验或坡度尺检查及监察室检验记录；用小锤轻击检查和观感检查；参照规范：GB50209-2002，第3.0.21条、第4.10.4条、第4.10.5条、第4.10.8条、第4.10.10条、第4.10.12条；
5.11、建筑屋面
屋面防水，验收内容：屋面防水功能，检验方法：淋水或蓄水试验；参照规范：GB50207-2002第3.09条；
6、住宅工程质量分户验收的内容和要求（安装工程）6.1、给水排水及采暖工程
6.1.1、给水管道，验收内容：1.管道接口、坡度、支架及套管；检查方法：观察检查；参照规范：GB50242-2002，第4.1.2条、第4.2.2条、第4.2.8条、第4.2.9条、第3.3.7条、第3.3.9条、第3.3.13条；2.通水试验，检查方法：观察和开启阀门、水嘴放水；参照规范：GB50242-2002第4.2.2条；
6.1.2、排水管道，验收内容：1.管道接口、坡度、支架；检查方法：观察检查和水平尺、拉线尺量进行检查；参照规范：GB50242-2002，第5.2.1条、第5.2.2条、第5.2.3条；2.伸缩节设置；检查方法：观察检查；参照规范：GB50242-2002, 第5.2.4条；3.阻火圈（防火套管）设置；检查方法：观察检查；参照规范：GB50242-2002,第5.2.4条；
6.1.3、采暖管道；检查方法：观察检查；参照规范：GB50019-2003，第4.9.5条；GB50242-2002，第8.6.1条、第3.3.7条、第3.3.9条、第3.3.13条；
6.1.4、散热器；检查方法：对照设计文件观察检查；参照规范：GB50242-2002，第3.1.2条、第8.3.5条；
6.1.5、地面辐射采暖；检查方法：对照设计文件观察检查；参照规范：GB50242-2002，第3.1.2条、第8.5.1条、JGJ142-2004，第6.3.2条；
6.2、电气工程
6.2.1、配电箱；验收内容：1.配电箱电击保护及接地端子；检查方法：观察检查；参照规范：GB50303-2002,第6.1.2条；2.每路配电开关及保护装置的型号规格、接线及标识；检查方法：对照设计文件观察检查；参照规范：GB50303-2002, 第6.1.5条、第6.1.9条、第6.2.8条；3.箱体（盘）材质 防火性；检查方法：观察检查；参照规范：GB50303-2002，第6.2.8条；
6.2.2、配电线路；验收内容：每路导线的型号、规格、不同回路无错接回路现象；检查方法：对照设计文件，分别接控制回路通电检查；参照规范：GB50303-2002，第18.1.4条；
6.2.3、灯具；验收内容：1.灯具固定、接线；检查方法：观察检查和感应测电笔测试；参照规范：GB50303－2002，第19.1.1条、第19.2.2条；2.距地高度小于2.4m的灯具可接近裸露导体的接地；检查方法同1，参照规范：GB50303-2002，第19.1.6条；
6.2.4、开关、插座及接地；验收内容：开关、插座型号、规格及接线、插座之间的PE线连接；检查方法：对照设计文件和感应测电笔、插座相位检测器测试；参照规范：GB50303-2002，第22.1.2条、第22.1.3条、第22.1.4条；
6.2.5、等电位；验收内容：卫生间局部等电位（LEB）端子箱（板）与电源插座的PE线及需进行等电位联结的管道或器具联结；检查方法：对照设计文件、标准观察检查；参照规范：GB50303-2002，第27.1.1条、第27.2.1条、第27.1.2条；
7、做好分户验收工作的五个结合
（1）．分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合
1.1为提高分户验收一次合格率，施工单位应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中主控项目和一般项目、实测项目允许偏差值等具体内容，掌握实现这些质量标准的施工工艺标准。
1.2施工中操作人员要严格按质量标准和施工工艺标准操作，工人和班组要严格按照质量标准自行检查，合格后方可进入下一工序施工。（2）．分户验收要与分项工程检验批验收相结合
2.1分户验收应在检验批验收合格的基础上进行，检验批验收要按检验批主控项目和一般项目全面检查验收，特别是对主控项目中的材料和过程质量等内容要重点检查，一般项目的实测实量项目应按取样数量在批验收范围取样验收，分项工程检验批验收合格后方可进行分户验收。
2.2分户验收是对该批验收所包含的若干套住宅作为若干个分户检验批分别验收，主要验收主控项目和一般项目中涉及观感和使用功能以及实测实量项目，其它项目在批验收时已检查，在分户检验批验收时就不再重复检查。
2.3分户验收不合格应整改重新验收，当分户验收检查点不在批验收检查范围内，其验收结果不影响批验收结论。
（3）．分户验收要与发现问题及时整改复查相结合
3.1分户验收过程中发现若干不符合质量标准问题时，应在分户验收记录表中如实记录。
3.2监理单位应根据此下发不合格项处置记录单，限期整改。3.3整改后，应重新对存在问题的部位进行复验，并在分户验收记录表中相应项目位置记录。
（4）．分户验收要与成品保护相结合
4.1分户验收一般在施工过程中进行验收，距工程竣工还有一段时间，此时要采取措施保护成品不被破坏和污染。
4.2为保护分户验收成果直至顺利竣工交付使用，可采用增加覆盖、设专人看管、持证进入工地等措施。
（5）．分户验收与质量通病专项治理相结合 5.1分户验收内容主要是观感、功能、实测项目质量。
5.2为避免发生质量通病，针对于工程中常见的墙面、地面裂缝，门窗不严等质量通病，要在施工中重点从施工工艺做法、选择材料、严格复验等方面采取措施精心策划、精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中发生质量通病。
林州建总建筑工程有限公司 香苑小区3#楼项目部
一、编制说明：.......................................................................................................1
二、工程概况：.......................................................................................................1
三、分户验收的依据：...........................................................................................1
四、分户验收的组织机构：...................................................................................2
五、分户验收的准备工作：...................................................................................2 六、分户验收的注意事项：................................................................................3
1、楼地面、墙面、天棚面..............................................................................3
2、门窗安装.......................................................................................................4 3、栏 杆.........................................................................................................6
4、防 水.........................................................................................................8
5、室内空间、构件尺寸...............................................................................10
6、外墙保温.................................................................................................12
7、水暖安装.....................................................................................................13
8、电气工程...................................................................................................15
9、智能建筑.....................................................................................................16
10、其 它.....................................................................................................17
11、公共部分.................................................................................................18
一、编制说明：
1、我公司根据青岛市建设委员会关于印发《青岛市住宅工程质量分户检验管理办法》的通知，在充分熟悉分户验收管理及方法意图上，特制订本分户验收专项施工方案。
2、分户验收专项施工是针对本工程特点而编制的切实可行，经济使用对施工现场起指导作用的施工方案，我公司尽可能的采用新工艺、新技术及一切可利用的因素，提高工程质量，以保证分户验收的各项工作顺利开展和进行，3、我公司根据自己的实力和工程技术力量，并加强施工现场的管理，使该工程在规定期限内提前保质保量的完成各项任务及要求，把各项施工工序及分部分项工程达到合格标准。
二、工程概况：
1、青岛山水嘉园工程是青岛浩泰臵业有限公司的开发项目，场地位于青岛市城阳区308国道罗圈涧。本工程为框架结构，总建筑面积:20000㎡。
参建单位: 建设单位：青岛浩泰臵业有限公司 设计单位：上海申联设计院
监理单位：青岛市万通工程监理有限公司 质监单位：青岛市城阳区质量监督站 施工单位：青岛市土木建工集团有限公司
三、分户验收的依据：
1、国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家工程质量验收规范有关规定。
2、青建管质字【2008】1号 青岛市指摘工程质量分户验收管理规定（修订）。
3、山东省、青岛市工程质量验收规范、技术标准、技术规定、经审查合格的施工图设计文件。
四、分户验收的组织机构：
1、建设单位项目负责人：栾同利（组长）
2、监理单位项目总监： 李存义（副组长）
3、施工单位项目经理：王国栋（副组长）
4、建设单位甲方代表： 崔忠顺
5、监理单位现场监理： 王文胜
6、施工单位技术负责人： 伊 通
7、施工单位施工员： 安郁皆
8、施工单位资料员： 马焕珍
五、分户验收的准备工作： ⑴人员组织机构
1、房间及公共部分空间尺寸；
2、建筑结构外观及尺寸；
3、门窗安装工程质量；
4、墙面、地面和顶棚面层质量；
5、防水工程质量；
6、给排水系统安装工程质量；
7、电气工程安装工程质量； ⑵、仪器物料准备
1、卷尺及红外线测距仪一台；
2、记号笔一支； ⑶、其它准备
1、熟悉图纸，作好验收前户型图的准备；
2、精确记录，对不合格的及时提出，以便于及时整改。六、分户验收的注意事项：
1、楼地面、墙面、天棚面 1.1、技术要求：
1.1.1、水泥地面面层与基层应结合牢固，无空鼓、裂纹。
注：空鼓面积不应大于400cm2²,且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
1.1.2、水泥地面面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。1.1.3、墙面各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。
1.1.4、现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。
对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。
1.2、施工及验收注意事项 1.2.1、水泥地面施工前应将基层清理干净；施工中应注意按要求设臵好界格。
1.2.2、抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取加强措施。不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的措施。当采用加强网时，加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm。
1.2.3、在主体工程施工中应严格标准，精心施工，确保主体结构本身不出现裂缝、不留有缺陷。
(1)在建筑物的阳角，现浇板内必须按规定设臵防止开裂的加强钢筋；(2)现浇板、剪力墙等砼施工缝留臵位臵必须正确；(3)砼施工中必须保证振捣和养护质量；
(4)现浇板及剪力墙接槎部位、梁柱交接部位砼施工前必须对模板支设认真处理，确保牢固、接缝严密；
(5)现浇板、剪力墙内附设电器等线管位臵必须正确（线管应设在两层钢筋中间）；后开槽设臵线管的部位，开槽应整齐，线管敷设结束后必须用细石砼或水泥砂浆处理密实；
(6)填充墙与砼交接部位砂浆必须饱满，填充墙应严格皮数控制，梁底采用45˚斜砌，两端和中间部位宜采用预制砼构造砌块。
1.2.4、室内顶棚宜采用免粉刷工艺。当采用顶棚砂浆抹灰前，首先应检查室内标高是否符合《室内空间》有关要求，如超差应对基层进行处理。室内顶棚验收时应检查抹灰层与基层的粘结质量，先观察检查，当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时，再采用小锤轻击检查。
2、门窗安装 2.1、技术要求：
2.1.1、建筑外门窗及部品制作安装应符合建筑门窗节能工作相关要求。建筑外门窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能及保温性能应经检测机构抽检合格。
2.1.2、建筑外门窗的安装必须牢固。使用空心砖和轻质砌块等作为砌体材料时，门窗膀固定位臵应采用实心砼砌块或实心砖进行构造处理。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。外窗膀有保温要求的应采取构造处理，确保窗框固定牢固。
2.1.3、门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。
2.1.4、建筑外门窗及周边不得有渗漏。
2.1.5、下列情况必须使用安全玻璃：无框玻璃门（且玻璃厚度不小于10mm）；有框玻璃门玻璃面积大于0.5m2；单块玻璃大于1.5m2；沿街单块玻璃大于1.0m2;7层及7层以上建筑物外开窗；玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗。
安全玻璃必须有3C安全标识。
2.1.6、门窗应按图集要求设臵密封条。其中门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。
2.1.7、有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位臵数量应满足排水要求。窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设臵位臵合理到位。
2.2、施工及验收注意事项
2.2.1、施工总承包及监理单位必须参与对门窗专业分包单位制作及安装 的质量管理。
2.2.2、门窗施工必须坚持样板领路。在样板中重点注意单（双）玻、安全玻璃、固定方法、企口后塞安装法中与土建的配合等问题。
2.2.3、对照图纸检查，不得将双层玻璃随意改为单层玻璃，不得将安全玻璃改为非安全玻璃。
2.2.4、加强对外门窗及周边渗漏的检查处理，详见防水部分有关要求。3、栏 杆 3.1、技术要求：
3.1.1、外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施。注：（1）窗外有阳台或平台时可不受此限制。
（2）窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。
3.1.2、栏杆必须采用防止少年儿童攀爬的构造；对于采用水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。
3.1.3、六层及六层以下住宅的阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高不应低于 1.05m，七层及七层以上其净高不应低于 1.10m。
栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应丛可踏部位顶面起计算（如下图）。
栏杆高度计算示意图
3.1.4、防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11m，正偏差应不大于3mm。
3.1.5、护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为5ｍ及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
安全玻璃必须有3C安全标识。3.2、施工及验收注意事项
3.2.1、认真审查图纸，必须按规范要求设臵护栏，不得遗漏； 3.2.2、施工总承包及监理单位必须参与对栏杆专业分包单位制作及安装栏杆的质量管理。
3.2.3、栏杆施工必须坚持样板领路。在样板中重点注意栏杆的形式（是 否横向设臵杆件）、杆件间距、栏杆高度、栏板玻璃（是否为安全玻璃、是否应为钢化夹层玻璃）等。
3.2.4、对每一户住宅户内及公共部分分别按附表1及附表2进行全数检查验收。
4、防 水 4.1、技术要求
4.1.1、坡屋面在雨后目测观察检查，不应渗漏；坡屋面的檐沟及平屋面分别蓄水24h后应无渗漏，蓄水深度不低于20mm。
4.1.2、有防水要求的卫生间等地面经蓄水试验后无渗漏，蓄水深度不低于20mm,蓄水时间不少于24h。
4.1.3、外墙(含与住户相关联的地下室、车库的外墙)应经不少于1h持续淋水试验或雨后观察无渗漏。
4.1.4、外窗及周围应经不少于1h持续淋水试验或雨后观察无渗漏。4.2、施工及验收注意事项
4.2.1、所有防水材料必须经抽检合格后方可用于施工。
4.2.2、地下室防水施工中，必须对找平层、墙体基层进行清扫，表面应洁净；对找平层阴阳角、墙体施工缝、底板后浇带等部位应进行细部附加层防水处理，经监理工程师验收后，方可进行大面防水层施工。回填前应对外防水层做防护处理，回填时应按规定分层夯实。
4.2.3、屋面防水施工中，必须先将檐沟、女儿墙、出屋面通气孔等细部的防水附加层施工完毕，经监理工程师验收并做好检查记录（须留存相关照 片备查）后，方可进行大面防水层施工。
4.2.4、有防水要求的卫生间等地面的防水施工，铺设防水隔离层时，在管道穿过楼板面四周，防水材料应向上铺涂，并超过套管的上口；在靠近墙面处，应高出面层200-300mm或按设计要求的高度铺涂。阴阳角和管道穿过楼板面的根部应增加铺涂附加防水隔离层。
4.2.5、外墙必须做好脚手架孔、支模孔的封堵。砖砌体脚手架孔的嵌堵应按设计要求进行施工，设计无要求时应用细石混凝土分层捣实，或铺灰砌砖，用1：3干硬性水泥砂浆将砖其余三面分层嵌严。混凝土墙体螺栓孔眼应使用发泡材料进行封堵。
4.2.6、多层住宅外窗安装必须按有关规定采用企口后塞安装法。4.2.7、蓄水或淋水试验必须形成记录（须留存相关照片备查）。4.2.8、外墙及外窗淋水试验按以下方法进行：
(1)宜选择镀锌钢管或PPR管等具有较好刚度的材料制作引水和淋水管件，引水管从屋面或外窗引出，并做好有效固定，保证淋水管不变形（每2米设臵不少于1个引水管或固定管）；
(2)淋水管管径宜为15-20mm，距窗（墙）表面距离宜为100-150mm，喷水孔可用手枪钻等工具加工，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度宜为30o左右，孔径4-5mm，孔间距100-150mm，用于外墙淋水试验水量可为自来水正常水压下最大量；用于外窗淋水试验应采用增压取水，确保在外窗（淋水管两端长度应比窗洞口外伸不小于100mm）表面形成水幕（下图）；
9(3)淋水1小时后拆除至下一个淋水层，并记录该淋水带范围内外窗（墙）及周边的渗漏情况，淋水范围应覆盖所有外墙及外窗。
外窗（墙）淋水示意图
5、室内空间、构件尺寸
5.1技术要求(一)室内净高
1、同一房间室内净高最大负偏差不得大于20mm；同一房间室内净高测量最小值与最大值之差不得超过20mm。
2、混凝土现浇结构标高（每层）的允许偏差为〒10mm;砖砌体标高（每层）允许偏差为〒15mm。
3、地面找平层标高的允许偏差为〒8mm，表面平整度允许偏差为5mm;10 水泥混凝土或水泥砂浆地面面层的表面平整度的允许偏差为5mm。
4、天棚一般抹灰的表面平整度的允许偏差为 4mm。(二)室内净开间、进深
1、同一房间室内净开间、进深测量最小值与最大值之差均不得超过20mm；
2、混凝土剪力墙轴线的允许偏差为5mm，截面尺寸的允许偏差为+8mm、-5mm;砌体轴线的允许偏差为10mm。
3、墙面一般抹灰的表面平整度的允许偏差为 4mm。(三)构件尺寸
室内梁、窗台等构件尺寸控制应准确，不得有明显大小头现象。5.2施工及验收注意事项
1、在主体施工阶段必须加强对于房间室内净高、净开间及进深、构件尺寸的质量控制。通过加强模板标高检查控制及现浇板厚度的检查控制，确保主体结构楼层标高控制准确；通过对墙体轴线、截面尺寸的检查控制，确保主体结构开间、进深、构件尺寸控制准确。
2、装饰施工前，应严格对每一房间结构净高、开间、进深、构件等进行测量。对误差较大的应进行处理，对确无法处理的应做好记录，以备在装饰施工中消除缺陷。
3、装饰施工阶段，对结构净高等误差较大的房间应在地面、墙面施工中通过适当技术措施进行有效处理，消除缺陷。
4、室内地面、天棚、墙面施工结束后应按照附表3要求用激光测距仪辅以钢卷尺对每一房间进行全数检查，并形成记录，同时对房间内所有构件进 行目测或尺量检查。
空间尺寸测量宜按下列程序进行：
(1)在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。
(2)净高每个房间测量不少于5处，净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm处及房间几何中心处（详见下图）。特殊形状的自然间可单独制定测 量方法。测量部位及数据应在房间内相应位臵标识清楚。
室内净空尺寸测量示意图
6、外墙保温
6.1、技术要求
1、外墙保温必须有明确的设计做法，并经过图纸审查。
2、保温材料、厚度等变化必须出具正式设计变更，并履行审图手续。
3、外墙保温材料品种、厚度、粘结方法、节点细部处理必须符合图纸及标准图集的要求。
6.2、施工及验收注意事项
1、施工总承包及监理单位必须参与对外墙保温专业分包单位施工质量管理。
2、施工总承包及监理单位必须对保温专项施工方案进行审查。
3、外墙保温施工必须坚持样板领路，现场应单独设臵样板墙，样板墙应显露出构造做法，有关单位必须对样板墙进行验收并形成记录。
4、外墙保温材料必须按要求进行材料检验。
5、外墙保温的粘接方法必须与图纸一致，并做好隐蔽。
6、监理及总承包单位对外墙保温施工质量每一楼层至少抽查一次，每次抽查不少于四个点并做记录（留存照片备查）。
7、水暖安装
7.1、技术要求
1、管道支、吊架埋设和固定应牢固，位臵、间距应符合规范要求。
2、管道安装应顺直，水平度、垂直度、坡度符合规范要求。
3、卫生洁具安装牢固，给排水管道接口严密，配件启闭灵活。
4、塑料排水管道必须按设计要求设臵伸缩节、检查口或清扫口，位臵应正确。
5、高层建筑中明设排水塑料管（管径大于或等于110mm）应按要求设臵阻火圈或防火套管。
6、卫生间地漏水封深度应大于50mm。精装修住宅地漏应低于地面0－5mm。
7、各种暗埋管道应在饰面做醒目标志。
8、散热器应安装牢固、端正，防腐及面漆附着良好，色泽均匀。
9、分、集水器安装牢固、端正，管道出地面处应附加保护套管。
10、分户验收时给水、采暖管道应保持工作压力，不渗不漏。
11、各种阀门、水表及配件性能应符合要求，安装位臵应便于检修、维护和观察。
12、采暖系统应在每户入户处安装热计量表，散热器上应安装热分配表。
13、地面辐射采暖系统应在分、集水器每个房间回路上安装远传温控阀，散热器采暖应在支管上安装温控阀。
14、管道保温层应厚度均匀、接缝严密，管道及支架应防腐良好。7.2、施工及验收注意事项
1、手动检查给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具等支架安装是否牢固，尺量检查给水、排水、采暖管道支架间距是否符合规范要求。
2、用线坠、卷尺、水平管、水平尺检查管道是否顺直，水平度、垂直度、坡度符合规范要求，检查排水横管顺水坡度是否符合要求。
3、尺量检查地漏水封深度不小于50mm。
4、给水、采暖、消防系统通水，保持在工作压力，检查管道、散热器、卫生器具等的接口有无渗漏，然后通过卫生器具放水，检查排水管道的接口有无渗漏。
5、检查管井内各种阀门、水表、热计量表安装质量是否符合规范要求，检查室内散热器、温控阀、热分配表安装质量是否符合规范要求。
6、检查管道防腐、保温质量情况。
8、电气工程 8.1、技术要求
（一）分户配电箱安装
1、配电系统的器件极数、参数及性能与设计图纸一致。
2、除壁挂空调插座外其它插座回路应设臵漏电保护装臵，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s。
3、回路功能标识齐全、准确。
4、导线分色符合要求，配线整齐、无绞接，导线不伤芯、不断股，端子接线不多于2根。PE干线直接与PE排连接，零线和PE线经汇流排配出。
5、导线连接紧密。
（二）开关、插座安装
1、开关为同一系列，通断位臵一致，安装位臵距门框边宜15～20cm。
2、安装高度在1.8m以下的电源插座应采用安全型插座；卫生间、非封闭阳台应采用防溅型开关、插座；洗衣机．电热水器、空调电源插座应带开关。
3、无设计要求的插座高度应距地面30cm，成排插座安装高度允许偏差〒0.5mm；单相三孔插座左零线、右相线、上接地；PE线不得串接。
4、面板安装应紧贴墙面，面板四周无缝隙。
（三）导线敷设
1、导线线径应符合设计要求。
2、导线敷设不得出现死线。
3、单股导线连接采用标准绕接、搪锡并包缠防水和绝缘两层胶带；或用 质量合格的压线帽顺直插入，填塞饱满、压接牢固。
（四）等电位联结
1、设洗浴设备的卫生间应作等电位联结，应使用标准带铜端子排的等电位箱（具体做法见图集）。
2、卫生间等电位应与卫生间楼板钢筋(结构施工时应与等电位干线连成一体)、卫生间内插座PE线、金属散热器（无论是否金属立管）以及其它较大金属物体连接。
（五）灯具安装
1、灯具接线相线和零线要接线正确，并且压线要可靠；
2、灯具安装高度低于2.4m时，金属灯具外壳要做好接地，初装修工程应预留地线。
8.2、施工及验收注意事项
1、电气配管预留预埋阶段应严格做好隐蔽验收工作。后安箱盒情况，箱盒周边堵洞之前必须报监理验收。
2、配管、电线电缆及配电箱等重要材料要严格进场检验制度。要对照规范和设计图纸检查是否符合要求，并按规范做好现场简易检测工作。
3、电气调试和测试工作，监理单位应做好旁站监理。
9、智能建筑 9.1、技术要求
（一）多媒体箱安装
1、多媒体箱内语音、数据、有线电视等管线设臵合理，接口齐全。
2、弱电线缆型号符合设计要求，布线合理，每个数据终端有单独线缆支持。
（二）信息插座面板安装
1、主卧室、起居室应按设计要求设臵通信、有线电视终端。
2、线缆与信息插座面板连接可靠，与墙面贴合严密。
（三）楼宇访客对讲系统安装
l、住宅内应设臵楼宇访客对讲和门锁控制装臵，按系统要求预留管线。
2、对讲门应开启灵活。
3、语音、视频信号应清晰。9.2、施工及验收注意事项
1、智能化工程应按规定进行招投标，选择具有相应资质的施工单位。
2、建设、监理和施工总承包单位要加强对智能化专业分包单位的管理，强化工程实体质量和技术资料管理。
3、应按照图纸和规范要求完善施工内容，不得遗漏。
4、智能化系统的调试和测试工作，建设或监理单位应做好旁站监理。
5、智能化系统检测应委托具有法定资质的检测机构实施。
10、其 它 10.1、技术要求
1、排油烟道、通气道必须按规定采用变压式通道。
2、上人屋面通气孔高度应超过1.8m。
3、外墙必须按要求预留空调孔，位臵必须与电器插座协调，统一、美观。
4、屋面金属栏杆应与避雷带连接，不锈钢等金属栏杆如作为避雷带的组成部分，必须经设计单位认可。
10.2、施工及验收注意事项
1、做好图纸审查，对图纸中明显考虑不周到的问题应及时提出，进行修改。
2、空调开孔应避免破坏外墙保温。
11、公共部分 11.1、技术要求
（一）外墙
1、外墙不得出现渗漏。
2、外墙窗角及大面均不得出现裂纹。
（二）楼（电）梯间
1、楼梯梯段净宽不应小于 1.10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。
注：楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。
2、梯段改变方向时，扶手转向端处的平台最小宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.2m。
3、楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。楼层梯段相邻两步高度差不应大于10mm，每踏步两端宽度差不应大于10mm；旋转楼梯梯段的每踏步两端 宽度的允许偏差为5mm。楼梯踏步的齿角应整齐，防滑条应顺直。
4、扶手高度不应小于 0.90m。
楼梯水平段栏杆长度大于 0.50m 时，其扶手高度不应小于 1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于 0.11m。
楼梯井净宽大于 0.11m 时，必须采取防止儿童攀滑的措施。
5、侯梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度，且不得小于1.5m。
（三）走廊和通道
1、走廊和公共部位通道的净宽不应小于 1.20m。
2、走廊和公共部位通道局部净高不应低于 2.10m。
（四）地下室（参照户内部分）11.2、施工及验收注意事项
1、外墙淋水试验结合对外窗的淋水试验一并进行。
2、主体施工中应注意考虑楼梯梯段及休息平台净宽问题（注意设计是否满足要求）、踏步高度超差问题(尤其应考虑装修厚度，注意控制第一步及最后一步的高度)。
3、对于梯段及休息平台净宽的控制，还应注意结合楼梯扶手安装位臵来进行。
4、顶层休息平台扶手高度应大于1.05m。
商品住宅建设的快速发展导致住宅质量问题频发, 住户对工程质量的投诉量激增, 开发商与住户矛盾日以突现。为全面强化住宅工程质量管理, 加强对住宅工程质量分户验收工作的指导, 提高住宅工程质量。各地纷纷出台了有关住宅工程质量检验标准制度, 这对住宅质量不同和住户对质量要求的矛盾有一个很好的减缓作用。而其中最有效的办法就是分户验收, 它对于减少顾客投诉、保障住宅的质量有着积极地作用。我省也于2005年发布了《住宅工程质量分户验收规程》, 该规程以现行国家、省有关强制性、规程、规范、规定为依据, 对住宅室内地面、室内墙面、顶棚抹灰、空间尺寸、门窗、护栏和扶手、玻璃安装、橱柜工程、防水工程、给排水工程、室内采暖系统安装、电气工程、智能建筑、通风与空调工程、公共部位等的验收内容、质量要求、检查方法、检查数量作了具体规定。
2 在验收过程中存在的问题
2.1 对分户验收程序没有正确的认识
有些单位对分户验收程序并不是很重视, 给验收小组配置的人员不足且小组人员的组成不稳定, 可以随意流动。分户验收前不做准备工作, 验收人员对验收程序不熟悉, 没有明确的目的, 验收过程比较混乱, 对于在分户验收中存在的质量问题没有得到其重视, 导致解决不及时, 引起了住宅用户的投诉。对有质量问题的住宅, 没有明确的登记存档或登记资料存放混乱, 这样往往导致了在质量复检的时候, 复检人员不知道哪些地方有问题, 对有质量问题的住宅没有切实可行的解决方法, 对解决有问题的住宅承诺只存在于书面形式。这些情况都为分户验收工作带来了很大的麻烦。
2.2 对住宅内部的检查马虎大意
目前的住宅中, 成品烟道分为卫生间烟道和厨房烟道两种, 基本在交房的时候, 开发商和施工单位进行现场检验查收, 看原材料是否符合标准, 设计是否合理。而分户验收人员在进行验收时不会再对烟道进行有效的检查, 住户进住后才发现厨房或卫生间出现烟道漏水、漏气等问题。在验收过程中对住宅外窗淋水试验进行的也不规范, 有些验收人员为了图方便省事, 只是随机抽取少量的住宅外窗进行检测, 而且由于条件的限制, 在检测过程中用皮水管淋水的方式对住宅外窗进行检测, 这样的检查根本就达不到住宅外窗质量检查的标准, 所以在暴风雨天气, 容易发生渗水对住宅用户造成一定的经济损失。
3 保证住宅分户验收质量的方法
明确住宅分户验收的组织者及参加验收的相关单位和人员, 强调有关责任单位、责任人必须参加验收。对已选定物业管理公司的, 要求物业公司派员参加有利于以后物业的管理和维修。
验收过程中要及时填写《住宅工程质量分户验收记录》, 完善签字手续。验收合格的每一户应将有验收人员签名的分户验收合格证置于户内显著位置, 以告知竣工验收人员及住户, 该户已验收合格。明确了工程质量的责任单位、分户验收的责任人, 这样做直观、直接, 同时要求验收人员必须认真检查, 严格把关, 如实反映情况, 能经得起住户的检查。
3.1 详细记录分析
分户验收过程中出现不符合要求的应及时记录、现场标注, 处理后再行验收。相关验收单位要以实际的工程验收为基础, 将此作为施工的补充内容。若在验收过程中发现住宅楼中出现渗漏、墙体开裂、屋内尺寸有误等问题, 就应该在相关统计和总结中详细列出重点并注明在图纸对应处。若工程中使用了新技术或者新材料, 应该将工程的实际质量情况进行专项预防和整治并依照相关规定进行审核批准。只有对验收质量进行详细的记录和分析, 明确时间控制节点, 使用稳定性较好的仪器进行质量检测, 才能确保验收质量的可靠性。验收人员在分户验收的时候要及时做下记录, 提出整改方案, 这样避免了问题的重复叠加而导致在以后的处理中出现混乱情况。这就要求验收人员在检验过程中要有耐心和负责心, 只有这样才能真正地做好验收工作, 保障住宅用户的利益。
3.2 做好测量和定位
例如, 要确保轴线尺寸的精确, 在施工阶段就要将钢筋绑扎到位, 使得模板和现浇板符合平整度要求;而在建筑过程中, 要认真测量墙体之间的数据尺寸并上报给监理部门, 在审核通过后, 方可进行施工;而在抹灰前, 要进行精确的定位, 制作勾方线时, 应确保其位置于墙角外10 cm处, 而灰饼的制作是以勾方线为基础制作的。
3.3 提高监督水平
要加强对验收工作的监督力度, 在分户验收工作完成之后, 应该对竣工验收单位所组织的分户验收成果进行抽查复核, 可根据实际情况随机抽查几户的分户验收数据, 对分户验收工作没有履行好职责的责任方给予一定的惩罚和记录, 充分发挥监督机构的作用, 对没有提交分户验收数据资料的项目工程严加管理, 不得组织其进行竣工验收工作, 同时严惩虚假作弊的责任单位, 坚决杜绝虚假验收行为的发生。
3.4 提高验收人员的职业素养
在住宅质量验收的过程中, 验收人员的专业素养十分重要。作为住宅质量检查人员, 不仅要有高度的责任心, 而且掌握其专业水平也是相关重要的。例如, 火灾自动报警系统它是属电子方面的专业知识, 它的这一属性就要求验收人员要具备一定的专业知识水平, 这样才能对火灾电子报警器进行维护和修理。因此, 要想做好住宅质量验收工作, 就要对验收人员进行相关专业培训, 让他们了解和熟悉现代报警系统的功能作用, 确保在以后的维护、检查、保修等工作能顺利开展。同时, 验收人员还要有高度的职业责任感, 对手中进行的工作认真负责, 使管理变得更加规范。
4 结语
分户验收是对住宅质量保障的有效措施, 实施分户验收的目的就是为了避免因整体验收而造成的遗漏, 实施分户验收制度后, 住宅交付时开发商应将一份《住宅工程质量分户验收合格证》一并提交给住户, 建筑产品如同其他产品, 合格后应出具合格证书, 这更强调了住宅质量分户验收的重要性、公开性, 合格证的出具要有依据, 这便是通过分户验收。当然, 合格的工程不是没有一点缺陷的工程, 尤其是使用了新型墙体材料、整体现浇楼面的住宅工程, 容易出现墙体、楼面裂缝等问题, 按《建筑工程施工质量验收统一标准》等规定进行验收的工程仍属质量合格的范畴, 这与严格执行标准并不矛盾, 任何工程只要影响结构安全和使用功能, 坚决不得进行验收。
摘要：伴随着房地产市场的快速发展, 相关的住宅工程质量问题纠纷也频频发生。如何做好住宅工程分户验收的质量控制成为了业内人士普遍关注的问题, 本文分析了当前多分户验收工作的现状, 并探讨了相关解决措施, 以供参考。
关键词：需求,质量问题,保障
参考文献
[1]钱锦华.浅析住宅工程质量分户验收实施中的问题及对策[J].中国房地产业, 2011 (3) .
【分户验收管理办法】推荐阅读：
分户验收经验总结12-04
住宅分户验收总结12-11
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