住房公积金业绩

住房公积金业绩（推荐8篇）

住房公积金业绩 篇1

随着房价上涨，住房公积金显得格外重要。那么什么是住房公积金?如何交住房公积金?公司或者个人缴纳住房公积金都可以吗?

什么是住房公积金?

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。

如何交住房公积金?

住房公积金单位统一办理和缴纳。根据地方政策个人和单位各按一定比例缴存，单位直接从个人工资里扣发公积金的金额，单位再按比例出公积金的金额，由单位每月统一交到当地公积账户。

如何交住房公积金的注意事项：

1、住房公积金就是公司或者工厂为职工购买“五险一金”中的“一金”。

2、目前大多数企业交纳的住房公积金额度都是与职工平分的，例如你每个月企业为你交200元的住房公积金，那么你自己也是要交200元的，这样你的住房公积金账号里每个月就是400元的。

3、住房公积金目前跟养老保险不一样的是，你可以在离职后，一次性直接支取的。

住房公积金业绩 篇2

关键词：住房公积金,住房保障,住房货币保障,住房实物保障

1 拓展住房公积金住房保障功能的重要意义

1.1 关于住房公积金住房保障功能的争论和质疑

1) 关于住房公积金增值收益的使用。《住房公积金管理条例》第二十九条规定:住房公积金的增值收益, 用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。前两条无可非议, 争议的焦点在于最后一条:用于城市廉租住房建设。一是增值收益用于廉租房建设有公权侵犯私权之嫌。《住房公积金管理条例》明确规定, 住房公积金属职工个人所有, 因而公积金在各种业务中产生的增值收益, 在扣除贷款风险准备金和托管费用后, 应归缴存职工所有。持有此观点的专家学者有卢飞 (2007) 、张鸿铭 (2008) 等;二是增值收益的使用有无视公积金制度互助性之嫌。增值收益是通过住房公积金贷款利率与存款利率的息差实现的。中高收入缴存职工使用中低收入职工的部分公积金, 通过贷款解决了住房问题, 由此产生的增值收益理应帮助无力购房的中低收入职工通过其他渠道解决住房问题, 或直接向该部分职工分红。持有此观点的学者有叶胜荣 (2007) 、孙程程 (2009) 等。

2) 无力购房的中低收入缴存职工权益长期受到损害。中低收入缴存职工无力购房, 缴存的住房公积金无法使用, 由于沉淀资金只享受着较低的存利率, 导致长期跑输通胀、资金不断贬值。持有观点的学者有柳鹏 (2011) 、顾书桂 (2013) 等。

1.2 重要意义

1) 拓展住房公积金的住房保障功能, 体现了房公积金制度的保障性, 有利于发挥住房公积金度的互助性。一方面, 通过加大对中低收入缴存工解决住房问题的支持力度, 使中低收入缴存职从住房公积金制度中得到实惠, 体现了住房公积对中低收入缴存职工的保障性;另一方面, 通过中高收入阶层发放住房贷款形成的增值收益, 反无力购房的中低收入阶层, 形成惠及高、中、低个收入阶层的住房公积金制度, 有利于充分发挥房公积金制度的互助性。

2) 拓展住房公积金的住房保障功能, 有利于解质疑, 减少争议, 提高住房公积金影响力, 为住公积金制度的发展营造相对宽松的舆论环境。住房积金制度建立20年来, 对于最应从中受益的中低收缴存职工来说, 由于住房消费提取无门 (无力房) , 非住房消费提取又有诸多限制条件, 以及远于银行定期存款利率和通货膨胀率的计息利率, 绝数人都是坐看公积金不断贬值却无可奈何。因而, 方政府、商业银行、中高收入阶层就成为住房公积制度的直接受益者, 这就导致社会上关于住房公积制度“劫贫济富”的质疑和批评之声不绝于耳。拓住房公积金的住房保障功能, 还原住房公积金作为决各个收入阶层职工住房问题的“互助基金”这一本属性, 才能有效化解质疑, 不断减少争议, 在提高住房公积金制度影响力的同时, 也为住房公积金的发展营造相对宽松的舆论环境。

2 拓展住房公积金住房保障功能的路径分析

一是住房货币保障, 即为中低收入缴存职工提供住房货币补贴, 减轻他们租赁住房的租金压力。这属于对中低收入缴存职工的明补形式, 住房货币补贴的资金来源可为扣除贷款风险准备金、托管费用后的住房公积金增值收益。二是住房实物保障, 即为中低收入缴存职工提供来源稳定、低于市场租金的住房, 供其租住[1]。这属于对中低收入缴存职工的暗补形式, 建房资金的来源为住房公积金本金或住房公积金增值收益。

3 拓展住房公积金住房保障功能的措施

通过上述分析, 拓展住房公积金住房保障功能主要有住房货币补偿和住房实物保障两种路径。将这两种路径予以细分, 可归纳出以下四项措施, 其中措施一和措施二对应于住房货币补贴这一路径, 措施三和措施四对应于住房实物保障这一路径。

3.1 利用住房公积金增值收益直接发放住房补贴

住房公积金管理中心可对所有未使用住房公积金贷款购房、未进行住房消费提取的中低收入缴存职工发放补贴, 补贴发放金额可根据职工住房公积金缴存账户余额乘以补贴发放率确定。发放率可根据通货膨胀、一年以上定期存款利率与住房公积金计息利率的差值以及住房公积金增值收益规模等因素综合确定。该政策在推行过程中, 可能存在增值收益向下剧烈波动造成的政策持续性风险, 而且每月发放的补贴金额对解决职工住房困难的作用有限, 可能会让政策的效用大打折扣[2]。但是, 这毕竟是对现行住房公积金制度的纠偏和完善, 使无力购房的中低收入职工缴存的住房公积金不至于贬值或更少的贬值, 一定程度上可缓解住房公积金“劫贫济富”的现状。

3.2 利用住房公积金增值收益发放市场化租房补贴

住房公积金管理中心限定条件, 符合条件的中低收入缴存职工可在市场上租房, 然后按规定向住房公积金管理中心申请租房补贴。为扩大政策受益面, 住房公积金管理中心可限定收入、住房、补贴比例、补贴住房建筑面积上限等条件, 并对符合条件的中低收入缴存职工进行细分, 对每个细分职工确定不同的补贴标准。这种补贴方式职工可根据自身工作和生活需要自由选择住房并申请租房补贴, 较大的方便了缴存职工, 但由于租赁房屋分散在不同的区县和小区, 不便于进行统一管理。

3.3 租赁社会存量住房定向再出租

住房公积金管理中心可从房屋租赁市场筹集闲置房源, 与房主签订租赁协议, 进行简单装修后, 定向出租给中低收入缴存职工并发放一定比例的租房补贴[3]。由于住房公积金管理中心作为租赁主体之一, 承担着诸如房屋损坏、租金拖欠与追缴、房屋资产管理等诸多责任和风险, 赋予了住房公积金管理中心较多的行政责任和政府职能。

3.4 利用住房公积金投资建设公共租赁住房

住房公积金管理中心可利用住房公积金增值收益或一定的结余本金, 委托专业的房地产开发公司, 投资建设公共租赁住房, 住房建成后直接向符合条件的中低收入缴存职工定向出租。该措施突破了《住房公积金管理条例》关于住房公积金的使用限制, 实施起来存在较大的政策障碍, 但仍不失为一条拓展住房公积金住房保障功能的有益思路, 一项完善住房公积金制度的有效措施。

参考文献

[1]卢飞.住房公积金增值收益分配与运行模式分析[J].集团经济研究, 2007 (2) :35.

[2]蓝相吉.关于住房公积金建保障房的几点思考[J].数字城市, 2010 (10) :65.

住房公积金业绩 篇3

一、延长贷款期限，降低贷款利率

住房公积金制度作为住房保障体系的组成部分，如果把很大一部分中低收入者排除在制度之外，这有悖于该制度建立的初衷。为了推进住房保障体系建设，未来住房公积金发挥作用应考虑将更多的中低收入者纳入到购房群体中来，在贷款期限和利率方面体现出更强的优惠性。

假设新建商品房的市场价格是100万元（面积在90平方米左右），首付30%，借款额为70万元，融资期限为10年并利用住房公积金贷款，公积金贷款利率为4.3%，这样年还款额为8.62万元，年收入负担率为50%，所需要的年收入水平大约为17.24万元；如果融资期限从10年扩大至15年，则年收入12.68万元的社会阶层也可以购买住房而不至于负担过重。因此，融资期限仅延长5年，就使必要的年收入水平下降了26.45%。表1为延长融资期限的灵敏度分析结果（仅使用公积金贷款，且不考虑公积金的额度限制）。

如表1所示，融资期限延长，除了可以减轻贷款人的还款压力之外，还可以增强部分阶层的住房购买能力，扩大可购房人群。由灵敏度分析可以看出，延长融资期限的政策效果是很强烈的，目前我国大部分城市公积金贷款的年限是20年，如果将融资期限延长至25年甚至30年，可以使必要年收入下降约20%。

除了延长融资期限之外，降低利率也能够提高居民的购房能力，延续上面所有假设，公积金贷款利率的灵敏度分析（见表2）显示，在融资期限为20年，利率为4.3%时，可购房年收入水平为10.45万元；当利率降低至3.3%时，可购房年收入水平降低为9.57万元；当利率降低至2.3%时，可购房年收入水平降低为8.74万元，必要年收入改善16.36%，因此降低利率也是改善住房公积金效果的有效手段，有助于降低可购房的年收入门槛。

根据灵敏度分析结果，延长贷款期限、降低贷款利率，对于住房公积金贷款向中低收入阶层扩大效果明显。目前，我国的公积金存贷利差（以1年以上的住房公积金存款利率和5年以上的贷款利率计算）高达1.9个百分点，而新加坡的公积金存贷利差只有0.1个百分点，我国台湾地区也仅为0.2个百分点，相差10到20倍。因此，为了充分体现政策性住房金融对保障性住房消费的支持力度，应降低公积金贷款利率，扩大与商业贷款利率的差距。同时，政府应建立住房公积金的财政持续支持机制，使住房公积金在收支平衡的基础上提供期限和利率更加优惠的个人住房贷款，扩大住房公积金贷款的受益阶层，提高中低收入家庭的购房能力。

二、实行差异化配贷

在住房公积金个人贷款整体优惠的同时，还应当进行结构调整，实行差异化配贷，增加对中低收入者的倾斜力度。

发展住房公积金的差异化配贷方式可以考虑从首付款、配贷利率和偿还年限三个方面着手，并与所购房屋的性质和家庭的收入水平相联系，如果居民所购房屋为经济适用房或者居民的家庭收入处于较低水平，可以降低居民的首付款比例、降低配贷利率、延长偿还年限，从而增加中低收入居民进入购房市场消费的可能，减轻中低收入者的负担，改善居民的居住条件；反之，对于收入较高的人群，可以提高首付款比例、提高配贷利率、缩短偿还年限。低收入者的优惠利率差额可以由高收入者较高的配贷利率和住房公积金的增值收益来补充；缩短高收入人群的配贷年限可以加快住房公积金的还款速度，缓解住房公积金供不应求的矛盾。差异化配贷考虑了不同收入水平群体的负担能力，能够增强住房公积金的政策性功能，加快解决城镇住房矛盾。

三、完善住房公积金配贷的利益补偿机制

从我国住房公积金制度的两大特征——强制缴存和低存低贷来看，二者存在着不可避免的矛盾，因此建立和完善住房公积金制度的利益补偿机制就极为迫切。完善的利益补偿机制可以弥补住房公积金制度在公平和效率上的不足，增强制度的吸引力。从我国广大职工的住房实际情况和住房市场的发展来看，在广大的住房公积金缴存群体中，必然存在着一部分职工始终不能申请到住房公积金贷款。对这部分人而言，在互助设计中只履行了缴存义务而没有享受到权益，同时长期的低利率使得他们承担了存款贬值的风险，因此，住房公积金制度的良好发展离不开合理的利益补偿机制。

住房公积金利益补偿的渠道可以从多方面着手，比如利息补贴的方式，对于自始至终没有申请住房公积金贷款的缴存职工，住房公积金可以在增值收益中划拨部分资金补偿他们缴存公积金的利息损失。除此之外，还可以尝试住房公积金贷款的权益转让机制，对于没有使用公积金贷款的职工，可以考虑将其贷款的权益转让出去，这样一方面转让费用可以补偿自己缴存公积金的利息损失；另一方面，可以让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款。

基金项目：

本文得到国家社科基金项目（11BJY146）；国家社科基金项目（10BJY100）；教育部人文社科基金项目（10YJA790117）的资助。

住房公积金业绩 篇4

第一条 为充分发挥住房公积金的住房保障作用，支持职工个人住房消费，切实减轻借款人的还款压力，根据《住房公积金管理条例》，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 ＃＃市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）负责全市提取住房公积金归还住房贷款的管理工作。

第三条 本规定所称提取住房公积金归还住房贷款分为委托按月提取住房公积金归还住房公积金贷款和按年提取住房公积金归还住房贷款两种方式。

委托按月提取住房公积金归还住房公积金贷款（以下简称“委托按月提取还贷”）是指在＃＃市住房公积金管理中心办理了个人住房公积金贷款（含个人住房组合贷款中住房公积金贷款部分），且贷款本息尚未还清的借款人及其配偶（以下简称“借款人”）提出申请，委托公积金中心按月提取其住房公积金账户中的存储余额，直接抵还其个人住房公积金贷款月应还本息额的行为。

按年提取住房公积金归还住房贷款（以下简称“按年提取还贷”）是指住房公积金缴存职工每年可提取一次住房公积金用于归还其个人住房贷款（含个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、商业银行个人住房贷款）的行为。

第四条 委托按月提取还贷和按年提取还贷的申请条件

（一）借款人住房公积金缴存账户处于正常状态且未为他人住房

公积金贷款提供担保，无停缴、缓缴、冻结、查封等情况。

（二）借款人信用良好，所归还的住房贷款没有逾期且历史上无连续3次或累计6次恶意拖欠贷款本息的逾期记录。

（三）借款人住房公积金缴存账户的储存余额大于保留余额，该保留余额为最近一个月的住房公积金月实缴存额的12倍。

第五条 同一住房公积金缴存职工，在一年内不得同时申请办理委托按月提取还贷业务和按年提取还贷业务。

第六条 申请办理委托按月提取还贷业务的，借款人单位须按月按时缴纳住房公积金，借款人办理的个人住房公积金贷款和住房公积金缴存账户均须在公积金中心的同一分支机构，且借款人在办理委托按月提取还贷申请前一年内，未提取过住房公积金。

第七条 委托按月提取还贷的办理程序

（一）借款人携带身份证、婚姻状况证明等相关材料原件及复印件，到公积金中心填写申请表，提出申请。按月提取还贷申请可在申请住房公积金贷款时同时办理，也可在还款期间任何时间提出办理。

（二）公积金中心对借款人提供的材料审核通过后，与借款人签订委托还贷协议书，建立委托还贷关系；

（三）委托还贷协议书生效后，由公积金中心采用内部转帐方式，从借款人住房公积金缴存账户中直接划转住房公积金归还贷款。

借款人及其配偶月缴存额之和小于住房公积金贷款月还款额的，每月提取的住房公积金额等于实际月缴存额之和，不足的还款部分由借款人自行补齐至用于还贷的银行储蓄存折（卡）账户，由贷款承办

银行代扣还贷；借款人及其配偶月缴存额之和大于住房公积金贷款月还款额的，每月提取的住房公积金额为住房公积金贷款的月还款额。

借款人应及时查询委托按月提取还贷情况和住房公积金缴存情况，当因住房公积金缴存不及时或发生变化而造成委托按月提取还贷失败时，借款人应保证还款储蓄存折（卡）上有足够的金额，防止出现贷款逾期，由此造成的贷款逾期等违约责任由借款人承担。

（四）借款人住房公积金缴存账户余额低于或等于保留余额，委托按月提取还贷中止，在账户余额满足条件后自动恢复。

（五）职工住房公积金当月实际缴存时间晚于当月贷款还贷日期的，当月不进行委托按月提取还贷。当月住房公积金缴存后，待下月还款时，再进行按月提取还贷。

第八条 委托按月提取还贷的划转顺序

借款人在办理委托按月提取还贷申请时，要明确申请人顺序。第一申请人作为第一划转顺序，每月先从其住房公积金账户划转资金用于还贷；不足部分按委托还贷协议书确定的申请人顺序依次进行划转。

第九条 委托按月提取还贷的变更

（一）委托按月提取还贷委托人在委托期间出现工作单位变动、婚姻状况变动、住房公积金停缴、缓缴等情况的，应及时到公积金中心办理变更或终止提取还贷手续，否则，由此造成的法律纠纷及一切后果由借款人承担。

（二）签订委托还贷协议时，夫妻双方只有一方缴存住房公积金，协议签订后另一方也缴存住房公积金的，借款人及其配偶可办理委托按月提取还贷变更手续，增加委托按月提取还贷划转账户。

第十条 委托按月提取还贷的终止

（一）委托按月提取还贷申请自委托还贷协议书签订后的次日起生效，如出现下列情况之一的，委托按月提取还贷终止：

1．借款人办理终止委托手续的； 2．已还清个人住房公积金贷款本息的； 3．借款人住房公积金缴存账户注销的；

4．在委托按月提取还贷期间，借款人贷款出现连续3次或累计6次逾期记录的；

5．借款人不按委托还贷协议书履约的。

（二）委托按月提取还贷终止后，贷款未还清的，借款人须及时主动在其用于还贷的账户中存足资金，继续通过贷款承办银行代扣还贷。

（三）当借款人再次达到委托按月提取还贷条件时，可重新申请办理委托按月提取还贷手续。

第十一条 委托按月提取还贷期间，借款人需一次性提前还清贷款本息的，应先办理委托按月提取还贷终止手续。

第十二条 存在多个住房公积金账户的职工，需在办理住房公积金账户合并后方可办理委托按月提取还贷手续；住房公积金缴存账户信息不完整的，应将账户信息完善。

第十三条 存在下列情形之一的，可以申请办理按年提取还贷业

务：

（一）因借款人办理的个人住房公积金贷款和住房公积金缴存账户不在公积金中心同一分支机构内的原因，导致借款人不能办理委托按月提取还贷的，可以每年跨机构提取一次住房公积金用于归还住房公积金贷款。

（二）缴纳住房公积金的职工没有办理住房公积金贷款（含办理过住房公积金贷款但已还清的），但在商业银行办理住房按揭贷款的，可以申请办理按年提取还贷业务。

（三）借款人单位不能按月按时缴纳住房公积金，致使借款人不能办理委托按月提取还贷的，可以申请按年提取住房公积金归还住房公积金贷款。

按年提取还贷业务由借款人携带相关资料到公积金中心直接办理。

第十四条 按年提取还贷提取金额不得超过借款人一年内所缴存的住房公积金，同时不超过当年已偿还的住房贷款本息总额。

第十五条 借款人在公积金中心办理了住房公积金贷款，同时在商业银行办理了商业住房贷款（含个人住房组合贷款中商业贷款部分），借款人在办理委托按月或按年提取还贷时提取的住房公积金应优先用于归还住房公积金贷款。

第十六条 因政策性原因需停办委托按月提取还贷或按年提取还贷业务的，公积金中心将采取通告等形式进行通知。

第十七条 本规定由＃＃市住房公积金管理中心负责解释。

住房公积金业绩 篇5

公共租赁住房房租的通知》政策解读

一、为什么要出台这个政策？

出台这个政策的主要目的是对我市中低收入职工及困难职工解决住房问题给予更多的支持。中低收入职工及困难职工的住房问题已成为党中央、国务院关注的大事。自去年底以来，加大保障性住房力度已成为抑制当前房价上涨过快、解决职工住房负担过重的重要措施。

前不久在常州召开的全国住房保障工作会议上，李克强副总理提出了“实施保障性安居工程，要从各地实际出发，突出重点，分类指导。在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式”。此外，住建部还出台了住房公积金支持经济适用房建设的试点办法，并确定28个城市试点开展用住房公积金贷款支持保障性住房建设。

为顺应形势的发展，需要我们进一步放宽住房公积金提取政策，加大对我市中低收入及困难职工家庭解决住房问题的支持力度。为此，我们提请市住房公积金管委会及时出台了《关于职工提取住房公积金支付廉租住房和公共租赁住房房租的通知》，允 1 许租住我市廉租房、公共租赁住房的职工提取本人及其配偶住房公积金账户内的存储金额用于支付房租，以减轻其住房负担，改善生活水平。

二、哪类职工可以申请？

凡租住我市廉租住房、公共租赁住房的职工，均可以申请提取本人及其配偶住房公积金账户内的存储金额用于支付房租。

三、提取额度有多少？

承租人及其配偶每年提取一次，提取的总金额不得超过每月实际支付房租的12倍。

四、需要哪些提取证明材料？

（一）提取人的身份证、住房公积金储存卡；

（二）租住廉租住房的，提供《常州市廉租住房实物配租证》或《常州市廉租住房租赁合同》；

（三）租住公共租赁住房的，提供《常州市公共租赁住房配租证》或《常州市公共租赁住房租赁合同》；

住房公积金业绩 篇6

1. 严把资金出口关

对每个客户、每笔业务进行具体的定性、定量分析是贷款项目评估的必要条件。具体的讲要做好三个评价:借款人的调查评价、建设项目调查评价和抵押物调查评价。通过三个评价, 贷款承办银行和中心及时、准确、全面地了解和掌握借款人从贷款投放到回收全过程及资金余额、管理经营情况等, 为信贷决策提供科学的依据, 防止因决策失误而造成住房公积金损失。

2. 严把贷时审查关

(1) 建立合理的决策责任人和审贷分离制度

将审贷分离作为关键的贷款决策风险约束机制的建立健全, 能够严格制约领导的决策行为。通过贷款责任人制度的建设是保障贷款优化配置的基础, 履行责任制约, 完全实现谁决策谁承担责任, 谁将贷款发出风险责任就由谁承担。并按照贷款审批权限与发放每个阶段, 确认风险贷款责任制落实人, 通过有效的预防、掌控并消除信贷资产风险。

(2) 严格审批权限, 建立合理的分责制度

要按照业务工作程序, 完善各种审批手续, 建立以局部风险控制为内涵的内部授权管理制度。监督部门对授权要定期检查, 确保授权范围适当, 有据可查, 所授权限不得超越和突破。针对部门的工作性质、人员的岗位职责, 赋予相应的工作任务和职责权限。各种授权均应当以书面的形式确认, 逐级下达。

(3) 建立合理的岗位制约和轮换制度

要保证只要有人操作的地方, 监督与掌控一定要落实。根据信贷资金运行环节对管理岗位 (审查、审批、检测) 的设定, 各个岗位需要建设责权利一样的岗位责任制度, 并利用岗位约束进一步对贷款投向的准确度与效益保障。每个部门对任何一笔业务的处理, 每展开一项重大资金调整一定要做到相互制约、审核。经办人与审核人不能是同一人, 同时需要两者共同签字才能生效。并指出需要几个部分共同协商处理的业务。一个部门不得自己做主。并提出, 针对重点部位、岗位应当对工作环节的监督负责, 并让重点部门一直在本身的监督中。

3. 严把贷后检查关, 做好贷后回收与评价工作

一是中心和贷款承办行要密切关注、检查资金的使用情况, 监督借款人合理使用资金, 专款专用。贷款合同上最初的用途与实际用途是否一致, 是判断贷款正常与否的最基本的标志, 因为贷款一旦被挪用, 就意味着将产生更大的风险。二是对抵押担保贷款, 中心和贷款承办行经办人员要定期查看抵押物情况。三是规范贷款档案管理和回收评价工作。建立健全贷款档案的归档、借阅、保管和使用等环节的管理制度, 保证每笔贷款手续完备、资料完整, 有效防范贷款的法律风险。

二、足额计提贷款风险准备金, 完善风险补偿机制

由于住房公积金项目贷款利率较低, 期限较长, 一般为3~年, 中心所承受的风险较大, 从外部环境上降低贷款风险, 是促进这项崭新的贷款业务不可或缺的配套工作。因此, 足额提取风险准备金是抵御和化解贷款风险的重要资金保障举措, 同时也是提高公积金中心生存能力、保证贷款业务顺利开展、增强发展后劲的必由之路。贷款风险准备金是从增值收入中提取的, 用于弥补贷款损失的一种价值准备。按照会计审慎原则的要求, 中心计提贷款风险准备金一要做到及时, 二要做到充足。

三、建立与金融机构的双赢与互控机制

一是中心应当借鉴外界较为优秀的经验。同时汲取国内外金融机构开展较好的经验, 同时与住房公积金整合落实, 总结概述后提出住房公积金中心对风险预防的措施和方法。二是实现资源共享。针对承办银行的人、物还有网络优势充分运用, 仔细探究, 进一步为住房公积金业务供需最佳的服务。三是达到双方共赢。网银监控应当定期展开, 并对住房公积金“资金流”严密监控, 同时与承办银行签订书面委托协议书, 对双方的责任与义务应当清楚, 并对银行所办理的业务定期展开考核, 将住房公积金业务的运转规范, 做到双方共赢并相互监控。

四、防范金融风险必须加强住房公积金资金内部监管

住房公积金支持保障性住房建设贷款总体运行和追求是与社会效益目标相一致的。通过资金监管, 达到贯彻执行国家、省、市住房公积金政策, 规范贷款资金合法稳健的经营目的, 充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用, 提供资金使用效率, 加快解决城镇中低收入家庭住房问题。

1. 建立信息化网络体系, 防范操作风险

为控制操作风险, 保证四级法规体系严格落实, 市中心对住房公积金贷款等业务的受理和审批, 均通过信息化手段进行操作和风险控制, 保证各项业务操作一致、账务核算一致。对住房公积金贷款业务各环节的风险点进行系统实时控制, 对业务操作的合规性进行及时检查、考核。

2. 建立资金集中管理制度, 防范资金使用风险

公积金中心建立和完善资金使用的双控审核、三级审批的制约机制。使用资金的部门, 无权划拨资金;划拨资金的部门, 不能决定资金的使用。资金的使用和调拨必须经过至少两个部门审批, 各部门内部至少需经办人员、部门负责人和主管领导三级审批。

3. 建立公开透明的贷款制度, 形成社会认可的监督机制

这是维护住房公积金缴存人的合法权益的需要, 要合理确定住房公积金项目贷款的相关政策、法规、信息等内容, 明确发布时间和相关程序, 确保公开工作规范运行。公开的方式可以通过市政府门户网站、住房公积金管理中心网站、广播电视台、报刊等新闻媒体。为确保资金安全, 在公开相关内容的同时, 还要设立信息咨询和投诉举报电话, 接受社会、群众的监督。

摘要：住房公积金支持保障性住房等建设试点的进行, 能够进一步推动住房消费, 让经济保持稳定上升;将建设资金来源面拓宽, 促使住房建设保障性速度升高;对住房公积金制度的健全有益, 能够将住房公积金使用效益发挥到最大化, 使得住房公积金制度取得进一步发展。但在实际运行中, 项目贷款存在很多的风险因素, 为保证资金安全, 必须建立防范化解项目贷款风险的长效机制。

关键词：公积金,住房,保障性

参考文献

[1]苏多永, 施允鹏.住房公积金支持保障性住房建设的框架设计[J].上海房地, 2010, (4) :42-44.

住房公积金怎么花 篇7

在每个月工资条的“五险一金”里，公积金就是属于工资性质的“一金”。但对于“无产族”而言，公积金除了是账户中沉淀的数字外，只能看着有房一族享受低廉的公积金贷款。缴纳公积金会是“劫贫济富”之举吗？怎么花才物尽其用？

为什么要缴公积金

根据国务院颁布的《公积金管理条例》，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

对于上述单位的在职职工，住房公积金是强制缴交的。它的本质是工资的组成部分，按照工资总额的一定比例，由企业和个人分别缴存入个人住房公积金专户。

公积金归个人所有，但要求专款专用，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”

那么每个月公积金该缴多少钱呢？这笔钱可以分成两部分：一部分是个人自己缴的，就是工资条上看得到的那一部分；另一部分是单位帮职工缴的，工资条上不显示，但是可以在本省市公积金网站的个人账户里查询。

公积金的缴存比例各省市规定不一。目前，北京的住房公积金缴存比例为12%；职工住房公积金月缴存额上限调整为2392元。而上海住房公积金缴存比例为7%，补充住房公积金缴存比例为1%至8%。而一部分城市是划定住房公积金缴存比例的上限和下限，具体比例自行选择。

住房公积金最主要的用途是申请低息的公积金购房贷款，并利用公积金进行冲还贷。这是对商业贷款的有利补充，对购房后手头不宽裕的年轻人来说有“减负”作用。

申请购房贷款

申请公积金购房贷款的门槛并不高，申请贷款前在本地连续缴存住房公积金的时间不少于六个月即可。贷款必须专款专用，仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房时，不能申请住房公积金贷款。

公积金贷款利率远远低于同期的商业贷款利率。目前，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率下调至4.20% 。

根据各城市的不同规定，公积金所有权人在满足规定的条件下，还可以用公积金来付房租、装修房屋、交物业费等等。

住房公积金的缴存也是一笔可观的“储蓄”，自存入账户之日起就可以获得利息，并且按年复利计算，不缴利息所得税。当年归集的个人住房公积金存款利率为0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率为2.85%。住房公积金还是对养老金的补充，在职工退休的时候，个人住房公积金账户内的本金和利息全部可以提取出来，作为收入自由支配。如果公积金缴纳人在缴金期间亡故或出境定居，可以提取公积金同时注销职工公积金账户。

怎么冲还贷最划算

公积金冲还贷有“年冲”和“月冲”两种方式。“年冲”是在每年的4月份或9月份使用账户余额直接冲抵贷款本金；还有一种是“月冲”，按月使用账户上的余额冲抵当月的还款额。

相比较而言，采用年冲方式所产生的贷款利息总额要少于采用月冲方式所产生的贷款利息总额。采用年冲方式相当于每年办理一次部分提前还款，但这种方式是优先偿还公积金贷款本金的，当公积金贷款结清后才能冲还商业贷款本金。在采用年冲方式时，每月的月还款额必须使用自有现金归还。如果月冲，每个月冲还公积金贷款的月应还本息金额之余也可以冲商业贷款部分的月应还本息金额，当住房公积金账户余额不足时，才会从借款人指定的还款账户中进行扣款。

是“年冲”划算还是“月冲”划算，这并不是一个绝对的概念。核心的原则是用足公积金的低息贷款。除了亲情银行，恐怕再也找不到比公积金利率更低的贷款了。

所以如果申请的是组合贷款，尽可能地使用公积金低息贷款来冲抵高息的商业贷款。最佳做法是“月冲”，把公积金贷款的年限申请到最长，这样每月公积金部分的还款额不会很高；商业住房贷款的部分则采用阶段性的还款计划，在还款初期，每个月的还款额安排得较高，多余的公积金账户余额就可以用来冲抵商业贷款。当然这是在公积金余额比较高的前提下。预计公积金余额快用完时，可以提前向贷款银行申请变更月还款计划。

对于只申请纯公积金贷款，没有商业贷款的购房者来说，如果平时没有别的投资渠道，在现金压力不大并且公积金账户余额较多的情况下，可以使用年冲的方式，一次性冲还较多的贷款本金，减少总的还款利息。如果平时有更好的投资渠道，收益高于贷款利率，还是选择月冲更合适。减少现金支出，最大限度地利用低息贷款。

月缴基数是指职工个人上一年度的月平均工资。即上一年1月1日至12月31日期间的工资总额除以12。

目前一套房屋、一个家庭只能选择其中一种冲还贷方式，且参与冲还贷人员的冲还贷方式与主贷人一致。公积金冲还贷方式不可以随意变更，如需变更冲还贷方式，必须是在原公积金冲还贷协议执行满一年后方能向贷款银行提出申请。

住房公积金冲还贷是优先归还公积金贷款的，如果采用月冲方式，每月公积金账户余额充足的情况下，公积金贷款和商业贷款一同冲还。如果采用年冲方式，必须优先冲还公积金贷款本金，当公积金贷款结清后，会自动冲还商业贷款本金。

最大限度用好公积金

住房公积金不能直接用作购房首付。如果住房公积金缴存人想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后再凭相关资料提取，即先垫付首付款，然后在还了两个月的供楼款后，最高按首付款和已还的两个月供楼款的合计额提取住房公积金。

住房公积金的提取总额不能超过房款总额。一次性付款购房的，在购房发票开立日起一年内最高按房产的价格提取住房公积金一次（不论是否达到提取限额都只能提取一次）。贷款购房的，不论是住房公积金贷款还是商业个人住房贷款，最高按房产总价和贷款利息的合计额提取住房积金，每半年可以提取一次，直到还清贷款为止。

第一次住房公积金贷款结清后可以再用住房公积金贷款购房。只要第一次住房公积金贷款已结清，且没有不良还款记录，再次购房时可以申请住房公积金贷款，但视为二套房，首付款最低5成，贷款利率是首套住房贷款同期利率的1.1倍，房屋建筑面积超过144平方米（含144平方米）不接受贷款申请。不可以第三次及以上申请住房公积金贷款购房。

在已购住房的同一小区内购买车位或车库可以申请住房公积金贷款和提取住房公积金，但贷款额度和支取额度不计入已购住房的贷款额度和提取额度内。

住房公积金业绩 篇8

为了加强对住房公积金贷款的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，规范住房公积金个人贷款行为，防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》和建设部、财政部、中国人民银行《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》文件精神，结合实际，制定本规则。

一、贷款条件

凡在本市区（两县、两区）按时足额缴存住房公积金半年以上个人临时补缴无效），在购买期房、现房、二手房以及建造、翻建、大修自住住房时，可申请住房公积金个人贷款。

二、借款人提供下列手续

（一）购买期房、现房、二手房以及建造、翻建、大修自住住房的，分别按下列几种情况提供相关材料：

1、凡购买期房的，提供首付款收据和购房合同。

2、凡购买现房的，提供购房收据和购房合同或《房屋所有权证》。

3、凡购买二手房的，提供所有权人转让过户后的《房屋所有权证》。

4、凡建造、翻建、大修自住住房的，提供《房屋所有权证》、规划部门批准文件、工程预决算文件。

以上购买期房、现房、二手房或建造、翻建、大修自住住房的，自办理《房屋所有权证》之日起3年内可办理住房公积金贷款。

（二）借款人及其配偶缴存住房公积金的查询单。

（三）借款人的家庭收入证明加盖所在单位财务专用章。

借款人一方享受住房公积金，其配偶为个体工商户的提供营业执照。其配偶为自由职业者的提供与单位签订的劳动合同。

借款人的父母及子女可共同还款并提供关系证明。

（四）借款人填写的《住房公积金个人住房贷款申请表》和所在单位为职工提供担保的证明。

（五）借款人的身份证、户口薄。

（六）还款年限延至退休年限5年的，企事业单位的提供社保证明。

（七）购买现房已办理《房屋所有权证》或二手房的提供房地产抵押估价报告。

（八）借款人签订个人购房借款合同。

（九）办理房地产抵押登记。

三、贷款审核标准

（一）贷款法定标准

1、贷款额＝房地产价格×贷款比例（最高贷款比例：90平方米以下80%；90平方米以上70%），最高贷款额度20万元。

住房公积金缴存低于《条例》规定比例的，其贷款最高额度不超过10万元。

2、月还款额＝家庭月工资收入×50％（最高还款比例）。

3、贷款期限＝贷款额÷月还款额÷12（最长贷款期限20年或距离、退休年限加5年取其最短年限）。

4、个体工商户收入核定标准按辽源市统计局公布的本市上年度职工平均工资标准计算；自由职业者工资收入核定标准按吉林省公布的最低工资标准计算。

（二）具体裁量标准

1、贷款比例确定

（1）单位性质（A）：企业、机关事业按70％-80％。（2）房地产价格（B）：新建或评估价格按我市（县）物价局公布的《房地产市场评估指导价格》标准，超标准20%以内的贷款比例按70%或80%；超标准20%以上的每超 10%贷款比例降低10%。

二手房成新在八成以上的贷款比例按70%-80%；六至八成的贷款比例按60%-70%；六成以下的贷款比例按50-60%。

2、月还款比例确定

（1）家庭月收入（C）：800-1500元的月还款比例占家庭月收入的30%-40%；1500-2000元的月还款比例占家庭月收入的40%-50%；2000元以上的月还款比例占家庭月收入的50%。

（2）家庭供养人口（D）：3人以下的月还款比例占家庭月收入的40%-50%；4人以上的月还款比例占家庭月收入的30%-40%。

3、贷款期限确定 贷款额÷月还款额÷12≤20年；借款人法定尚可工作年限加5年，二者取其最短还款年限。

四、贷款指标综合确定

（一）贷款额＝房地产价格×[（A＋B）÷2]

（二）月还款额＝家庭月收入×[（C＋D）÷2]

（三）贷款期限＝贷款额÷月还款额÷12；借款人法定尚可工作年限加5年，二者取其最短还款年限。

五、贷款程序

（一）贷款受理：一次性告知贷款程序、各阶段所需提供的材料以及贷款审批时限。

（二）贷款初审：由信贷员依据本贷款规则和相关规定办理贷款，经科长复核后在审批时限内提交审批。

（三）集体审批：自借款人申请受理之日起15日内完成审批，审批结论通知借款申请人。准予贷款的继续办理后续手续，不予贷款的依据集体审批意见书面通知借款申请人。

（四）贷款审核：对贷款的全部资料、计算数据进行核对，签发划款凭证。

（五）贷款划款：划款凭证由财务传递给银行划款。

六、贷后管理

（一）贷款资料存档，登记贷款台帐，对期房跟踪《房屋他项权证》的归档。

（二）每月初由银行或核算大厅反馈上月还款、逾期情况并进行整理、分类和制表。

（三）逾期贷款的催缴，按下列程序进行：

１、逾期一个月的，电话催缴；

２、逾期二个月的，下发《催缴逾期贷款告知书》；

３、逾期三个月的，下发《单位协助催缴逾期贷款告知书》；

４、逾期四个月的，由新闻媒体通告催缴；

５、逾期五个月的，下发《拟依法执行逾期贷款告知书》；

６、逾期六个月的，申请法院强制执行。

按以上程序所完成的催缴回执存档。

七、本规则自下发之日起执行。

最佳答案

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：

假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。

办理住房公积金贷款应按下列程序：

（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。

（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续

特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

申请银行个人住房贷款工作流程：

（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部门办理预售登记。

（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。

银行普遍主荐“等额法”

为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。

在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；

记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。

究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：

“两种还贷方法哪一种更合算呢？”

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”

“哪一种更方便呢？”

“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”

随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。

银行倾向性在于息差

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”

“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！

该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。

银行称没占到便宜

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。

“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。

“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”

据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。

针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。

“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”

一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。

消协称购房人有知情权

南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。

我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”

孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。

原因在双方信息不对称

贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？

受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。

钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。

陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)

相关链接

两种还贷方式比较

1、计算方法不同。

等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；

3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

工薪族购房的两种贷款方式

工薪族贷款可用公积金贷款和“按揭”贷款二种方式。

（一）用公积金贷款购房。公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款，由建设银行房地产信贷部门发放。宁德市规定最高贷款限度为3万元，贷款偿还最长年限7年。公积金贷款的对象是：具有城镇常住户口，缴存住房公积金的职工。贷款条件是：有相当于所购住房价格30％以上的自筹资金（可以用住房公积金存款抵充），有偿还贷款本息的能力，同意办理住房抵押和保险。贷款额度在可贷额度和最高限度内，根据具体情况确定。

贷款本息是如何偿还的呢？偿还时采用每月等额均还的方式。还款方式：每月偿还贷款本息＝ 贷款本金×月利率十贷款本金×月利率／（1十月利率）还款总月数－11]。

（二）用“按揭”贷款购房。对于无法享用公积金低息贷款的家庭，可争取享用“按揭”贷款。但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持，故选得当，才能享受按揭贷款，但它与公积金贷款相比，利率较高。按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70％，贷款最长偿还期限20年。

个人房贷业务介绍

“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。申请人应具备的条件

各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：1.具有城镇常住户口或有效居留身份；2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

申请所需证件

在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)；2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

个人贷款额度

个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，贷款期限最长可达30年。

偿还方式选择

在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：

1.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清；2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

房贷质押和抵押

可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：(一)个人住房贷款的抵押物

1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2.借款人依法取得的国有土地使用权；