资产评估与房地产评估要素比较

资产评估与房地产评估要素比较（共11篇）

资产评估与房地产评估要素比较 篇1

房地产的定义：房产实物、地产实物及其权利的总称。

（一）房地产估价中估价当事人包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，估价相关方包括估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者及监管机构。估价委托人和估价相关方为评估报告使用者。资产评估中评估主体指从事资产评估的机构和人员。房地产估价机构和注册房地产估价师对应估价主体。注意：评估主体与评估客体是委托与被委托的关系，而不是代理与被代理的关系。

（二）房地产估价中估价对象为被评估的房地产，为了考虑、分析问题方便将房地产分为土地、建筑物、土地与建筑物的综合体三种基本存在形态。资产评估中评估客体指被评估的资产。

资产的定义：经济中，有用且稀缺就是资产。会计中，资产是指企业过去的交易或事项形成的、有企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益或减轻负债的资源。资产评估中，是特定主体拥有或控制、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的经济资源。

（三）房地产估价原则，是指房地产估价活动所依据的法则或标准。包括：独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。

资产评估原则分为工作原则和技术经济原则；工作原则包括：真实性、科学性、公平性、可行性、简易性等原则；技术经济原则包括：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则等。

（四）房地产估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

资产评估依据有六大类：

1、行为依据包括业务约定书、相关经济行为批准文件；

2、法律法规依据包括全国人名代表大会及其委员会以主席令的形式发布的法律、国务院以总理令的形式发布的法规，各相关部门以部长令形式发布的规章制度，例如1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

3、准则依据主要有两条主线四个层次28条；

4、权属依据包括法定和非法定权属依据，法定依据：由专门的注册登记机关注册登记并发放权属证明有房产（所有）证、土地（使用权）证、机动车辆行驶证、商标专利等；非法定依据：发票、提货证明及实物本身等；两者的区别主要是能否对抗善意第三人；

5、取价依据是指价格参数从哪来。

资产评估与房地产评估要素比较 篇2

(一) 房地产税评估方法

房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分, 它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法, 对土地及其附着物 (建筑物) 的价值或面积进行定期评估, 并据以作为房地产计税依据征税。当前, 世界各国房地产税体系中的房地产计税依据有三类:一类是面积计价法, 一类是市场价值计价法, 一类是面积和市场价值混合法。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法, 一些转轨国家和经济水平较低的国家, 如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。从世界各国具体的评税方法看, 主要是通过以下三种方法来进行房地产价值评估。

1. 市场法

市场法即市场售价比较法。它是将应税房产与近期交易与之类似房地产的价格比较, 同时考虑影响交易价格的各种因素, 估定应税房地产价值。这种方法需要有发达的房地产市场、完善充足的交易资料和高度的信息化建设, 多数发达国家普遍采用这一方法。市场法适用于居民住房、私人公寓、度假屋、农场等的评估。

2. 收益法

收益法即收益还原法, 也叫收入资本化法或收益现值法。它是指运用合适的收益率 (资本化率或还原率) 将未来的纯收益折算为评税财产现值的方法。这种方法是用每期的总收入减除总费用得出纯收益后, 根据一定的收益率 (资本化率) 算出财产的评税值。这种方法适用于比较容易获得相同或同类财产市场租金价值的房产, 如商店、写字楼等。

3. 成本法

成本法即重置成本法。它是通过评估房地产的重置或重建成本来确定市场价值。由于这种方法考虑了财产折旧和无形损耗, 因此, 需要准确评估建筑物的成本、土地价值及折旧。在财产相对比较新、还不存在同等财产的销售以及建筑物相对独立的条件下, 宜采用这种方法, 如工业财产价值经常采用这种评估方法。

(二) 房地产税的评估手段

房地产税的评估手段主要有三种, 一是批量评估手段, 二是单宗评估手段, 三是自行评估手段。批量评估是指借助计算机信息系统, 采用法定形式建立的参数体系, 分片区批量评估应税房地产的市场价值, 据以计算应征税款的方法。单宗评估是指评税专家遵循法定规程, 选用合适的评估方法, 对个别产权结构和建筑结构复杂、功能多样的应税房地产进行评估的方法。自行评估是指财产所有人对其自有财产确定一个评估价值, 并以此进行财产登记和申报纳税的方法。

从目前的情况看, 以市场价值为计税依据的国家普遍采用批量评估手段。如美国、英国、法国、德国、荷兰、挪威、芬兰、爱沙尼亚、塞浦路斯和罗马尼亚等。其中, 美国广泛应用计算机辅助批量评估系统 (CAMA) 和地理信息系统 (GIS) 作为房地产评税价值的技术支撑系统。还有一些转轨国家和发展中国家正在开展批量评估工作, 如匈牙利、立陶宛、波斯尼亚、马耳他等。由此可见, 批量评估已成为世界各国评估手段发展的趋势。

在个别缺乏专业估价人员, 税收征管水平较低的国家, 如匈牙利、泰国、突尼斯和菲律宾以及哥伦比亚实行自行估价制度。但由于财产所有人自主估价, 财产价值存在被低估的倾向, 加之居民纳税意识薄弱, 税务部门缺少足够的人员对自行申报财产税数据的审核, 往往会造成税源大量流失的状况。

(三) 房地产税的评估机构

世界各国或地区对房地产税评估均设有专门的估价机构, 这些估价机构有的隶属于税务系统 (但一般与征管系统分开) , 有的独立于税务系统, 但一般来说在工作中独立性较强 (见下表) 。如澳大利亚各州设立总评估师办公室, 负责税基评估, 总评估师由议会任命, 对州长负责;美国不动产税基评估主要在地方政府, 波士顿60多万人, 仅政府不动产价值评估人员就达200多人;英国由国家税务局内部的估价办公室进行房地产税基评估;香港地区则由与税务局平行的库务署来进行。通过这套管理体系的设立, 保证了不动产税基评估的进行, 这是房地产税稽征的基础。

目前, 极少数的国家, 如新西兰、博茨瓦纳、肯尼亚和南非利用私人评估机构协助市政当局进行房地产评估。但是, 利用私人评估机构进行评估容易产生数据的可信度、质量控制手段等问题。

(四) 房地产税的评估周期

世界各国评税周期的规定一般分为两种:一种是对评税周期由法律规定, 包括必要时推迟或取消房地产重估的规定;另一种是评税周期没有法律规定, 但在实际操作中有一般规定。从各国实施的实际情况看, 重估周期一般都在3—10年的范围内波动, 其中以3年和5年作为周期的最多, 只有极少数国家每年都进行重估, 还有一些国家很少评估。一些发达国家和地区由于技术和财政能力相对较强, 评估周期较短且相对固定;反之, 一些发展中国家或地区评估周期则较长且不固定。除此以外, 一些国家如约旦、哥伦比亚和巴西采用房地产价格指数 (如利用通货膨胀率) 作为重估指标, 但效果不太理想。

(五) 房地产税的评估结果争议解决机制

任何财产税制都必须具备一种渠道, 即当房地产评税机构评出每个地块的房地产价值后, 要向纳税人发出通知, 告知房地产的纳税价值, 若纳税人认为对他们财产的估价有误时, 可以提起申诉。各国申诉渠道一般包括三个机构。纳税人首先向当地税基评估机构申诉。如果税基评估官认为纳税人的理由是对的, 可以调整税基评估通知, 以纠正估价方面的错误和异议;如果税基评估官不同意纳税人的意见, 纳税人才能向政府复核委员会审诉。如果这一机构未能解决争议, 纳税人最后可向法庭提出申诉。

二、对我国评税制度的启示

从国外的经验可以看出, 房地产税的评税制度与该国家或地区的房地产税制设计、历史文化背景和政治制度密切相关。尽管各国或地区的具体实际不同, 但仍有一些基本的一般性规律, 这些规律也是我国房地产税制设计和具体操作中不可或缺的。因此, 在我国的房地产税制面临改革, 房地产估价制度很不完善的情况下, 借鉴国际先进经验, 建立一套适应市场经济发展的房地产评估制度是很必要的。

(一) 设立专门的房地产税评估机构

由于税基评估既需要借助于税务部门对纳税户基本信息的掌握, 也需要借助于房地产或土地管理部门掌握的相关数据资料, 加之房地产税评估结果关系到政府的税收收入与个人应纳税额, 因此, 大部分国家或地区都设立了专门的不动产税基估价机构, 这些评估机构的性质主要是政府部门 (有的隶属于财税部门) 或准政府部门, 具有较强的专业性。鉴于我国还没有设立专门的房地产税基评估机构, 建议在我国房地产税制改革中, 设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。为了保证评估环节和征税环节相互独立, 该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列, 既能保持密切联系又可以相互监督制约, 保证评估结果的公允性。

(二) 培养专门的评估人员

房地产税基评估是以批量评估为主, 运用计算机辅助评估, 结合GIS信息系统进行的评估。评估过程中依据的评估标准和采用的具体方法与一般不动产评估不同。因此, 各个国家都对房地产税基评估人员的任职资格及条件做出了明确规定。一般来说, 房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格, 并接受专业的后续教育课程培训, 周期性地接受执业资格审核。在这方面, 我们要借鉴发达国家的经验, 建立评估师注册登记制度, 完善评估人员培训与继续教育制度, 建立起符合我国国情的税基评估从业人员管理制度。

(三) 建立税基评估争议处理制度

房地产推进评估与预警体系建设 篇3

建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，有利于形成良好的市场反馈机制，科学把握市场发展态势，适时适度实施宏观调控，防止市场大起大落；有利于增强市场透明度，引导理性投资消费，充分发挥市场的自我调节作用。

现行房地产信息统计制度与市场分析、评估和预警预报需要之间存在“五个不适应”：一是注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、产品差异性强、区域性强的特点；二是注重增量、不注重存量，不适应当前增量和存量互动的、统一的房地产市场体系初步建立的形势；三是注重城区、不注重城乡互动、不适应城乡人口迁徙形成的市场需求；四是注重买卖、不注重租赁，不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求；五是注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业与相关产业密切联系、相互影响的实际。

资产评估与房地产评估要素比较 篇4

目前国内房地产抵押评估中的问题与对策

目前,国内房地产在实践工作中也存在着诸如抵押手续不规范、抵押评估不科学、抵押环节不畅通及抵押权实现不容易等问题,本文首先指出了目前国内房地产抵押评估中的问题,之后提出了相应的对策,供同行参考.

作 者：刘红波  作者单位：山东省诸城市城镇房产管理办公室,山东诸城,262200 刊 名：科技创新导报 英文刊名：SCIENCE AND TECHNOLOGY INNOVATION HERALD 年，卷(期)： “”(19) 分类号：P9 关键词：房地产   抵押   问题   对策  

房地产资产评估报告 篇5

致委托方函

估价假设和限制条件

估价结果报告

估价技术报告

附件

致 委 托 方 函

XX大职院：

我公司受您委托，于20XX年4月25日对您坐落于XX市XX旗XX大职院教学楼的房地产进行评估。估价对象房屋建筑面积为145.9㎡，土地独用面积为：213.6㎡。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：20XX年4月25日。经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡

特此

函告

XX齐房地产评估咨询有限公司

法人代表：

二〇XX年四月二十六日

估 价 的 假 设 和 限 制 条 件

一、估价的假设条件

1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。

2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。

二、本估价报告使用的限制条件

1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。

5、本次估价以估价对象证载建筑面积：145.9㎡为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。

6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。

资产评估与房地产评估要素比较 篇6

大运河作为联系我国南北的水上运输通道, 在以水运为主的年代形成了重要的经济廊道, 在促进经济繁荣和文化融合方面都产生了重要作用, 也因为地理、漕运、盐运和贸易等方面的因素, 使运河成为城镇形成、城镇经济与社会发展的动力。运河聚落在特定的时期因运河而兴盛, 也有的随着运输制度和运河功能改变因河而衰, 形成了与运河及其相关制度紧密联系的独特的聚落形态, 成为运河的经济、社会和文化形态的重要物质体现。作为大运河遗产构成之一的聚落遗产, 在保护规划中如何恰当的认识其遗产价值, 识别它与运河本体的关联要素, 是明确保护对象, 提出保护措施的关键。在《大运河 (扬州段) 遗产保护规划》中, 研究了运河聚落遗产与运河相关的价值评估, 及其在聚落形态上的体现, 在此做一个初步的探讨。

1、聚落遗产和大运河本体价值的关系

聚落遗产一方面具有其自身的评价要素与标准, 包括由土地与街道所定义的城镇模式、建筑物与绿地及开放空间的关系、建筑物的外观、城镇与其周围自然及人造环境的关系、城镇在历经时间所获得的各种功能等。这些标准具有自明性, 能够不依赖于外部环境来定义聚落价值。但对于大运河聚落, 其价值应反映运河在工程技术、文化和社会等方面的特殊性, 并非是完全自明的, 而是与运河价值关联度的体现。因此存在一个转换的问题, 即需要把城镇自明的物质形态要素转变为对形态要素与运河关联度的认知, 并在这种认知的基础上提出作为运河聚落的价值。

1.1扬州段大运河本体的遗产价值

大运河在总体上是世界上运行最为悠久, 规模最为宏大的水利工程体系, 是南北经济、文化交流的大动脉, 对维系国家稳定和政治统一发挥了重大作用。对于扬州段来说, 其价值具体体现在这样三个方面:

(1) 作为一项水利工程, 大运河扬州段的最突出特点是其工程上的系统性价值, 体现在与江、河、淮、湖、海以及细流、支流之间的密切关联, 将它们组织成综合的水运系统, 反映出中国古代在水利建设方面利用自然和人工结合的伟大成就和创造精神。并且大运河扬州段是有文献记载的沿用时间最长的一段运河, 展现了中国运河发展的各个重要阶段与运河动态发展的变迁过程。

(2) 从承担的基本功能来说, 大运河作为经济廊道, 是水运时代国家的经济命脉;商品集散的需求促进了运河沿线区域财富的集中和运河沿线城镇村庄的繁荣, 并创造出独特的运河城镇文化与生活方式。

(3) 运河作为水运时代中国最主要的南北交通干线, 各式各样的人与物及其所承载的文化、观念、习俗、信仰随着河流的延伸而传播到广阔的地域, 促进了国际、国内的文化交流, 例如扬州的盐商住宅与园林等。

1.2聚落遗产价值的评估方法

可以看到, 大运河作为水利工程的历史价值和科学价值是本体价值评估的核心, 社会文化价值是其外延。因此本地区的运河聚落在其遗产价值评估和遗产要素识别上应主要考虑与运河在这样几个方面的关联度:聚落形态上与本段运河开凿与演变的历史关联度, 受运河影响产生的空间形态、经济、文化等方面的独特性, 以及对运河及相关历史事件的见证作用。从这三个方面明确聚落是否体现了大运河的遗产价值。

(1) 历史关联度的分层与叠加

聚落和大运河的历史关联度主要通过文献研究和城镇历史分层的叠加相结合来研究, 首先在文献上梳理出聚落的始建年代、与运河相关的主要时期、在区域城镇体系中的地位等, 然后结合大运河本身的历史沿革, 区分出运河历史上有重要影响的几个历史时期, 在图上分历史时期标注城镇位置。各历史时期图纸的叠加, 其中色度最深者就是与运河相关年代最长者 (图1) 。这样从文献记载 (技术与社会相关性) 、聚落分布 (地理相关性) 和历史分层的叠加 (历史相关性) 上就把聚落与本段运河联系各种水体的系统性价值初步联系起来。

(2) 形态关联度的要素识别

聚落和运河的关联进一步体现在其形态上, 具体表现为城镇的某些要素, 如街道、街区、码头、店铺等由于货物和人流的集散而形成, 并在今天的城镇形态中保存了下来;或者某些城镇本身的城墙、街道不断受到运河变迁的影响。这些受运河影响产生的独特空间形态通过古地图与文献记载的对照、与近代和当代地图的对照的方法来分析与识别, 并根据形态关联的强弱来判断聚落所体现运河的价值:即盐运和漕运对经济和文化的影响。 (图2)

(3) 事件见证作用的物质载体

与形态的关联度不同, 聚落对文化传播相关的历史事件的见证作用往往难以从总体的形态独特性方面来体现, 其物质载体往往是单个的码头、宅邸、衙署、园林等。因此可以采用一种定量化的方式来评价, 即聚落所包含的相关物质载体的数量。当然, 相关物质载体的确定也是建立在广泛的文献资料收集和现场调研与访谈的基础上。这些单个的物质载体和上述总体的形态要素共同构成了运河聚落的遗产要素。

2、扬州段运河聚落的分布特点

运河聚落布点的形成涉及运河及周边的地理条件、运河漕运、盐运或贸易、工程的影响等[2]。其中扬州段由于以运河为主干的丰富的水上运输网络的形成, 以及各时期河道的并存, 使沿运河主干分布的线性聚落体系转变为依托新旧运河水道和水网的网络状聚落分布结构。分布特点是往往沿运河主干或运河故道分布在与东西向引河与减河的交汇口。例如运河主干上的高邮、宝应与界首等, 沿三阳河的临泽、三垛、樊川等, 位于三阳河和通扬运河交汇处的宜陵等。这样, 沿运河的聚落等级分布大致与运河相联系的河湖水道等级的对应:州府级——扬州, 位于运河与长江交汇处;县城级——宝应、高邮, 仪征, 分别位于运河经过白马湖、高邮湖及北澄子河、仪扬河等重要的航运水体处;镇级——界首、车逻、邵伯等, 分别位于东西向的引河与减河子婴河, 南泾河、盐邵河等东西向河道的交汇处。并且, 在从隋唐到明清的水运发达时期, 运河的主要入江口如仪扬河、伊娄河、芒稻河等水体交汇处都产生了仪征、十二圩、瓜洲、湾头一类的主要城镇。这些聚落的成因是多方面的, 主要有货运集散 (如扬州、仪征、十二圩、宜陵) 、水利工程建设 (如邵伯) 、物资贸易 (如宝应) 、交通转运 (如高邮、湾头、瓜洲、界首) 等。聚落形成后, 实际上大部分都由于“漕船夹带”和“回空载货”而形成了物资贸易的功能, 商业都较发达, 它们与运河水网的历史关联均体现了运河所形成的运输水网的系统性价值对经济和城镇发展的推动。通过聚落布点的历史分层与叠加的研究, 结合文献研究中各聚落在运河水网系统中的影响范围评价, 基本可以从总体层面建立一个大运河聚落遗产分布的总体框架, 以及其遗产价值的分级排列 (图3) , 为进一步的深入研究聚落的遗产要素, 提出相应的保护措施提供了基础。

1丨大运河 (扬州段) 聚落分布历史分层2丨高邮城市与运河的关联要素识别3丨大运河 (扬州段) 聚落分布特点

3、运河聚落的遗产要素识别

3.1大运河 (扬州段) 的聚落形态类型

对于具体的聚落, 需要从空间形态上进一步明确它和大运河是如何关联的, 例如货运集散形成的聚落, 包括货运的路径、上岸的码头、仓库和市肆的位置等。通过对大运河扬州段沿线的聚落形态与运河的关联路径的研究, 发现这些沿运河的村镇在形态上具有一定程度上的共同之处, 即存在一种或几种本地区运河聚落的基本“原型” (图4) 。无论是货运集散主导的城镇, 还是交通转运、物资贸易类城镇, 它们均体现出运河聚落的一般特点。例如均沿运河依托码头发展出一片历史街区, 其中分布着粮仓和会馆等。街区以一条南北向的街道为主干 (一般分为南北两段) , 历史上曾经市肆云集, 是运河对城镇的经济与社会影响的体现。与南北主街垂直有若干条横向街道密切连接着运河与城镇, 并在与运河交汇处形成小型码头。东西向的引河或减河从街区南端或北端向东延伸, 规模较大的城镇往往会以来河道再发展出一套自己的市河系统, 而主要的市肆往往集中在在市河与南北主街交汇之处。这种类型中最具代表性的城镇有邵伯、高邮、界首、宝应等, 而湾头、仪征和十二圩也是这种类型的变体。

扬州城的形态较为独特, 老城的形态演变与运河河道变迁联系在一起, 呈现出城市河与运河故道的紧密关系。扬州在隋代因开凿了大运河而成为我国连接南北经济的重要城市, 其时罗城内河道纵横, 隋代运河穿城而过, 由蜀冈下子城东南角, 向南经凤凰桥、北门外街、北门街和南门街西侧, 从南水门流出。唐代在罗城东南以古运河为护城河, 原隋代运河段成为市河。宋大城东、南护城河仍为古运河;明清老城在唐、宋城遗址范围内, 以小秦淮河为界分为新旧城, 呈现出东市西府的双城格局。河东新城明代后期所建, 到清代富商云集, 会馆园林密集, 商业繁荣, 市井兴旺。 (图5)

3.2大运河 (扬州段) 聚落的遗产要素

通过形态类型的归纳很容易得到聚落与运河相关联的遗产要素:码头、市河、街巷系统 (常常由一条平行于运河的主街和联系主街与河道的若干条垂直街道构成) 、历史城区或街区、相关的建筑物如衙署、粮仓、盐商住宅与园林等。

这些形态要素与运河的相关性主要体现在这样一些方面:由于聚落分布与运河水道及东西向河道相联系, 往往在此基础上发展出城市河网系统, 包括护城河和市河等。甚至某些城市河就是运河故道本身。城镇在运河上的码头成为运河促进城镇发展的媒介, 例如邵伯, 由于历史上漕船过盘驳需要停留, 在老运河沿线形成了一系列的码头, 并通过东西向的街道与镇的主街相联系。夹带私货的漕船进一步促进了码头的贸易, 带动了城镇经济的发展。另外, 贸易的推动往往在城镇靠近运河一侧形成一条平行于运河的南北向商业街道, 店铺林立, 商业繁荣, 例如高邮、宝应、界首、邵伯均存在类似的结构。这些商业街道为核心的历史街区中往往还有粮仓、盐仓、盐商住宅与园林、会馆和运河管理设施的存在, 例如扬州、十二圩等。这些单体建筑要素成为聚落与运河漕运、盐运关联性的见证。

如果说聚落的历史价值可以通过文献来评估, 那么对聚落的形态特征则只能通过评价它的保存状况来说明其作为遗产的条件。在收集了城镇多个时期的历史地图加以叠加后, 以现状踏勘为基础, 可以在城市现状地图上标示出历史要素的当代延续与保存状况, 从而将历史与现状相结合, 对运河聚落价值做出准确评价。 (图6)

4、大运河聚落遗产价值评估标准

运河聚落作为持续演化的城镇, 要满足作为文化遗产的条件, 还必须在形态的特征上加以指认, 而不能仅仅分析其历史上的角色。价值评估将聚落的历史价值与可识别的聚落形态要素相结合, 构成了评估内容的基本条目。评估的目的是建立基本信息库, 为申遗以及不同层次的保护规划提供各种选择依据。根据这一要求, 评估表的制定就必须做到三点:首先是强化对运河本体遗产价值的体现, 其次是提供可量化的遗产点排序, 第三是有利于发现问题, 提出保护措施与近期行动计划。 (图7)

运河本体在工程技术方面的科技价值是其核心, 而聚落形态体现的主要是运河的经济和文化影响, 很少能直接体现运河在技术上的创造性。原编制要求中提出的选址、布局、防灾等技术方面很难归结到与运河相关的价值上去, 在布局上与本段运河系统性特征关系最为密切的是城镇在运河及漕运、盐运的管理上的重要性。另外在保存状况上就聚落总体形态、历史风貌和上述五个遗产要素——码头、市河、街巷、街区和相关建筑分别评价, 与价值评估的项目可以对应起来, 可以看出聚落现状与目标的不符合之处, 发现现状问题, 为近期行动计划提供依据。 (表1)

总的看来, 在聚落的遗产价值方面, “是反映人类历史上某个重要阶段的结构或形态的突出代表”和“与具有突出的普遍重要性的经济或社会发展有直接联系”两个子项占据了更多的分值, 这也符合前面对聚落遗产价值的判断。遗产的形态要素均在这两项中体现, 并具体到可量化的评价指标。

要提出具体可行的保护措施, 还涉及这些遗产要素的实际保存状况。对于持续演变的城镇, 已经难以就某一个聚落的整体范围和某一个特定的时期来谈论其真实性与完整性, 因此提高了保存状况评价的分辨率, 同样具体到单个的聚落遗产要素来评价, 如市河、街道、码头、历史街区、相关建筑物等, 再对聚落的总体形态给出一个综合的评价。经过上述的研究过程, 大运河聚落的遗产价值就可以结合历史价值和形态要素两个方面来定量排序, 并可以对未来的行动计划提出有针对性的具体措施。

参考文献

[1]国家文物局.《大运河遗产保护规划》第一阶段编制要求.2008.p5.

资产评估与房地产评估要素比较 篇7

房地产税基评估是在评税目的下，由具有特定资格的评估机构和评估人员，在相关法律允许的范围内，以未能明确具体价值的土地和房屋为评估对象，按一定的程序，运用适当的估价标准和方法技术，独立、客观、公正地评估出其价格并以此价格作为税收依据的过程。作为一项复杂的系统工程，房地产税基评估的对象体量规模一般较为庞大，基础数据类型通常复杂多样，成果质量要求也相对较高，这些都对其技术路径和实施框架提出了极高的要求。经过多年的发展及实践应用，目前国际上已经形成了以批量评估为核心的较为成熟的房地产税基评估方法与技术体系。

近些年来一些专家学者对我国房地产税基评估的技术路径和实施框架开展了相关研究，从早期的概念引入和国际经验介绍，到具体的方法、模型与系统介绍，再到适用于我国国情的关键技术研究，无论是研究视野还是研究深度均有了较大的突破与进展。尽管如此，由于房地产税基评估领域的实践性较强，而我国房地产税基评估实践时间又相对较短，因此许多深层次的问题都还处于探索阶段，无法满足未来我国大范围实施房地产税基评估的现实需求。

基于此，本研究综合借鉴国际成熟经验并结合我国客观国情，依次构建了我国房地产税基评估的方法体系、实现技术以及实施框架，以期能为我国房地产税基评估工作提供必要的技术支撑和实施依据。

二、我国房地产税基评估的方法选择

国际上在房地产税基评估方法选择方面经历了从个案估价到批量评估的历史演变。其中，批量评估方法自20世纪末期起，得益于不断发展的计算机技术而经历了一个快速发展的阶段，并逐渐占据房地产税基评估方法的主流；与此相对应，个案估价方法受其自身局限性的约束，已逐渐退出房地产税基评估的主舞台。

在国内，已有房地产税基评估实践主要是为交易环节税收征管服务，而在评估方法选择上则呈现出批量评估与个案估价并行的局面，其中，深圳、杭州等数据基础较好的城市已开始了批量评估方法的研究与使用，而其他一些中小城市受客观条件的影响，基本还停留在个案估价层面。

从总体上来看，我国房地产税基评估未来将会逐步向国际惯例靠拢。为提高评估效率、降低评估成本和保障评估客观公正，在房地产税基评估方法选择上采用批量评估方法。但我们也注意到，现阶段我国地区发展不平衡现象还较为突出，各地估价技术水平也参差不齐，在房地产税基评估的方法选择上尚不能完全摒弃个案估价方法。

综合国际经验与国内情况来看，可采取以批量评估为主、个案估价为辅的房地产税基评估方法体系。其中，对于同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，宜优先选用批量评估方法进行估价；而对因形态独特而导致数量稀少的房地产，或经过批量评估但其评估价格与市场价格差别较大的个别房地产，应采用个案估价方法进行估价。需要指出的是，个案估价应尽量保持与批量评估的一致性，其所用参数应采用批量评估中相类似部分的参数。

三、我国房地产税基评估的技术实现

评估技术的合理选用直接决定了评估方法的有效性以及评估结果的准确性。鉴于个案评估仅是房地产税基评估的一种补充手段，其技术体系已经较为完善，这里仅对批量评估的实现技术进行探讨，进而提出在我国房地产税基评估中的适用方案。

1.国际批量评估技术概述

从国际经验来看，批量评估技术的运用一般包含3个步骤，分别是确定影响房地产价格的变量、根据市场数据确定变量与价格间的关系以及计算影响变量的相关参数，其中又以参数计算步骤最为核心和关键。

国际上现行的参数确定技术有很多种，尽管这些方法存在一些差异，但不同的参数确定技术之间并非完全排斥，而至于采用哪种技术则完全取决于评估目的和评估数据的特征。

2.国内批量评估技术探索

国内关于批量评估技术的探索主要集中在以MRA技术或AEP技术为基础，构建相关模型并付诸实际应用，其中最为典型且应用成效最好的主要是杭州的特征价格技术和深圳市的整体估价技术。

杭州特征价格技术是一种基于MRA技术的批量评估技术，其以特征价格模型为基础，通过量化影响房地产价格的各个特征因素的值，来计算房地产价格。从总体上来看，杭州特征价格技术既成功承袭了国际上关于特征价格计算的思路，同时又有一定的创新与突破。该技术的优势主要体现在两个方面，一是该技术为国际上比较传统的做法，得到了国际范围内众多实践的验证；二是该技术比较直接、简单，同时也便于计算机辅助系统的编程与构建。

深圳整体估价技术是一种国内首创的批量评估技术，在将传统MRA技术与估价实践相结合的基础上，通过引入AEP技术来完成对大规模房地产的批量评估。从总体上来看，深圳整体估价技术的优点主要体现在两个方面，一是脱离了多元回归线性结构的限制，不再过度依赖线性的理论模型；二是能够及时反映房地产市场的价格波动，使得房地产评估价更为准确。

3.我国房地产税基评估的批量评估技术选用

一方面，虽然批量评估技术在国际上已经比较成熟和完善，但具体适用到我国房地产税基评估实践中时，仍需进一步改进和创新，不能照搬照抄国际相关经验。

另一方面，我国杭州、深圳等地已经开展了批量评估的理论探索与实践应用，并初步形成了符合我国国情的批量评估技术体系。虽然这两种技术有所区别，但其差异主要是体现在具体模型的构建上，而就技术实施步骤来则看基本相同，因此均可作为国内批量评估技术的参考。

综上所述，为保证批量评估技术在我国推广实施的可行性和适用性，进而保障我国房地产税基评估工作的顺利推进，各地可以杭州或深圳的批量评估技术为参考，酌情选用。

四、我国房地产税基评估的实施框架

批量评估是我国房地产税基评估方法技术体系的核心所在，但由于其在我国的应用尚处在起步阶段，除少数几个城市初步建立起实施框架之外，大多数城市尚无实践经验。因此，为确保我国房地产税基评估工作的顺利开展，确保各地税基评估结果的统一质量，应构建普遍适用的批量评估实施框架，即制定规范统一的批量评估实施步骤。

实际上，无论是国际现行还是国内杭州、深圳等地的批量评估实践，其在实施步骤方面均大致相同，都主要由基础数据收集、评估对象分类、评估模型测算、评估结果检验、信息系统建设等内容组成，其中信息系统建设不是单独存在的，而是贯穿到其他各个步骤之中的。

1.基础数据收集

批量评估数据是房地产税基评估工作的最重要基础条件之一，发达国家和地区在此方面均投入了大量的财力、物力及人力，并形成了较为成熟的数据收集与维护体系，相关情况详见表1所示。

从表1可以看出，国际上大部分国家或地区的房地产税基评估数据准备工作具有如下特征：一是数据来源较广，大致可分为三种类型，分别是其他政府部门提供、购买私人公司数据和现场勘测调查；二是数据类型一般包括房地产特征数据和房地产市场交易数据两大类；三是在数据标准方面，美国的IAAO标准是国际通用标准，但要求较为严格；四是在数据质量控制方面，一般都是依靠抽样检测、复核等传统手段来加以进行。

就我国而言，大多数城市的房地产市场经过20多年的发展，已经形成了各级各类房地产数据信息，因此初步具备了建立房地产税基评估基础数据库的前提，但与国际成熟经验实践相比，我国城市在批量评估数据准备方面尚需花费较大气力，特别是在数据收集、整理以及建库等基础性工作方面更是如此。首先，从数据来源来说，我国房地产数据信息零散分布在各个部门，加之信息共享程度非常低，由此导致数据收集难度非常大；其次，从数据本身来说，我国房地产数据信息的标准化程度非常低，缺乏符合专项针对房地产评估的数据标准与规范；最后，从数据库建设来说，我国的房地产信息数据库建设工作起步较晚，相关数据库仍不成熟不完善，其在实用性、可拓性和延展性等方面仍存在较大的问题。

上述分析表明，要在我国真正推进房地产税基评估工作，首先需要在厘清所需基础数据类型的基础上，将散落在各个部门的数据信息汇总在一起，并视需要开展相关的数据补充调查等工作；其次是要建立全面、完整的房地产数据信息规范与标准；最后是要建立符合批量评估要求的基础数据库。

2.评估对象分类

评估对象分类是房地产税基评估工作最关键的环节之一，其合理与否决定着评估模型构建的难易程度，进而决定着评估结果的准确程度。从总体上来看，国内在评估对象分类方面尚处于较为初级的阶段，其要么侧重于从功能到组别，要么侧重于从空间到组别，而缺少综合集成功能和空间两个分类要素的成熟经验，这些方面与发达国家或地区的差距还非常大。深圳市自2012年起开始尝试在功能和空间双重分类的基础上进行房地产组别的划分，并实际应用于存量房计税价格评估工作之中，取得了良好的应用成效。因此，各地可以深圳市相关实践为基础，结合国际成熟经验，按照功能分类、空间分类、组别划分的次序，来科学实施评估对象分类工作。

功能分类指的是从房地产的功能用途出发，对其进行类别划分。功能分类是进行评估对象分类的第一步，同时也是实施批量评估的首要步骤，国际上大多数发达国家和地区对其均做出了明确规定并实际应用于房地产税基评估实践之中。国内目前尚无针对批量评估的房地产类别划分标准。为规范我国房地产税基评估管理工作，可在国际分类标准的基础上，参照我国部分行业标准，如土地利用现状分类标准（GB/T21010-2007）、国民经济行业分类标准（GB/T4754-2011）、房地产市场基础数据标准（JGJ/T2052-2011）、零售业态分类标准（GB/T18106-2004）等，建立满足我国房地产税基评估需求的房地产功能分类参考体系。

空间分类指的是评估分区划分，其是评估对象分类的第二步，用于体现房地产特有的“空间”属性。所谓评估分区划分指的是，评估机构为了房地产税基评估的需要，根据各类别房地产的特点和区域特征，在空间上将各类别房地产的分布区域划分为若干同质区块。在国际房地产税基评估实践中，评估分区划分得到了较为广泛的应用，例如美国的马里兰州在对房地产进行批量评估时，就首先对全州23个县和1个自治市的管辖区域进行分区，且每个分区均有一个特定的区域代码。在国内，除了学术界对区位因素在房地产批量评估的作用进行了积极探讨之外，部分城市已经开展的房地产税基评估实践也通过划分评估分区来考虑区位因素对于不同房地产的价格的影响，例如杭州、深圳就分别将全市划分为若干个评估分区，并在此基础之上实施各类别房地产的批量评估。综合国际与国内的经验，评估分区划分的方法主要有三种，分别是聚类分析分区法、区位调整法和地理分区法。

组别划分指的是评估实施机构在对房地产进行功能分类和空间分类的基础上，以影响房地产价格的其他主要因素为划分标准，将待估房地产进一步细分成若干个类似房地产组别，便于对同一组别采用相同的估价模型和参数。在发达国家或地区，一般采用“子市场”的概念来综合划分房地产组别。这里的“子市场”划分实质上已经融合了功能分类、空间分类和组别划分三个过程，因此在各个“子市场”中，可以采用同一个估价模型、同一套参数来进行评估计算。但需要指出的是，国外的“子市场”划分通常采用的是模糊聚类的方法，其对房地产属性数据的要求非常高，因此短时间内在我国还较难实现。就我国推行批量评估而言，由于前述功能分类和空间分类已经基本保证了房地产在类型用途和区位因素方面的相似性，因此接下来从影响房地产价格的其他因素如权利性质、档次水平等出发对待估房地产进行细分，同样可以得到批量评估所需要的房地产组别。据此，可将组别划分视为评估对象分类的第三个步骤，即通过依次开展功能分类、空间分类和组别划分，得出权利性质相同、房地产类型一致、区位因素相似、档次相当、价格水平相当、数量合理的类似房地产组别。

3.评估模型测算

基础数据收集、评估对象分类等前期工作完成后，批量评估即进入评估模型测算阶段。评估实施机构根据每个组别中评估对象的具体特征，先确定拟建立的批量评估模型类型；然后再按照具体批量评估技术路线的要求，对相关数据信息进行整理分析，并在此基础上建立批量评估模型；最后对模型参数进行反复检验与校准，以确保模型测算的准确性。

国内目前尚无关于批量评估模型适用性的专门规定与标准。为规范我国房地产税基评估管理工作，本文在IAAO相关标准的基础上，结合国内房地产市场的实际情况，建立了满足我国房地产税基评估需求的批量评估模型适用参考标准，具体如表2所示。

从表2中可以看出，我国实施批量评估的主要模型为市场法模型和收益法模型，而在市场法模型中又以多元回归分析法和标准价调整法最为重要。在实际操作中，具体采用何种模型应根据当地情况进行选择。当然，在符合批量评估原则的前提下，也可以建立其他批量评估模型。

此外，为确保评估结果的准确、公平，评估实施机构在正式应用批量评估模型之前，还需对其进行检验与校准，而只有通过检验校准的模型方可用房地产税基评估工作。由于国内目前尚无关于批量评估模型的检验标准，可采用国际上通用标准，具体包括拟合优度检验、异方差性检验、序列相关性检验和多重共线性判断四个方面。

4.评估结果检验

评估实施机构依据评估对象分类结果，运用经检验校准过的批量评估模型来实施实际计算，即可产生评估结果。

为保证评估结果的可靠性，在正式应用评估结果之前还需对其进行检验与审核。国际上大多数发达国家或地区对此都非常重视，如美国、加拿大、英国、南非和中国香港等国家或地区均参照IAAO的比率分析标准执行评估结果检验，且只有通过检验的评估结果方才实际应用于房地产税收征管工作之中。国内房地产税基评估实践工作虽然刚刚起步，但北京、深圳、杭州、哈尔滨等城市也都参考了IAAO相关标准来对评估结果进行检验，并取得了良好成效。

基于此，可在我国房地产税基评估管理工作中，统一采用IAAO比率分析标准来实施评估结果检验，其部分指标的取值范围具体见表3所示。

5.信息系统建设

批量评估之所以成为房地产税基评估的首选方法，主要原因之一就在于其效率较高，即能在较短时间内一次性完成较大规模房地产的评估工作。这种高效率除了源自批量评估在数据、模型、评估及检验等方面的先天优势之外，更重要的还在于其能够较好地融合计算机技术、GIS技术等。

在国际上，批量评估的整个流程几乎都是在相应的评估信息系统（CAMA系统）中运行并完成的；而从国内来看，已开展房地产税基评估实践的城市大多也都认识到了评估信息系统对批量评估的重要性，并陆续开始了相关建设工作。但需要指出的是，由于缺乏统一规范的建设标准，我国各地的评估信息系统建设呈现出五花八门、参差不齐的现状，与发达国家或地区的先进水平相差甚远，其所应有的对房地产税基评估现实工作的支撑作用尚未充分发挥出来。

为切实提升我国批量评估的信息化水平，规范房地产税基评估管理，经借鉴国际先进经验并结合我国客观实际情况，评估信息系统建设的目标也应明确为CAMA系统。同时，考虑到我国已有建设基础以及未来推行批量评估的实际需要，经综合借鉴国际惯例，可将我国CAMA系统建设的具体内容为三部分：一是基础数据模块，其包含的功能主要有数据查询、数据统计、数据管理等；二是应用模块，其包含的功能主要有批量评估、个案评估、结果检验、空间信息等；三是辅助管理模块，其包含的功能主要有争议处理、系统管理、系统维护等。

在明确了建设目标及阶段之后，各地应根据当地实际情况，遵循循序渐进、分阶段实现的原则，有序开展CAMA系统的建设工作。在具体建设过程中，各地也可根据当地房地产税基评估工作的实际需要，将不同阶段的相关功能进行优化组合，以充分发挥CAMA系统的应用作用。此外，各地在建设CAMA系统时，还应充分考虑其与税收征管系统、行政办公系统及其他管理信息系统的有效对接，并实现数据共享。

五、结论

技术路径和实施框架构建是我国房地产税基评估工作开展的重中之重。房地产税基评估是一项复杂的系统工程，对于地区差异较大的我国而言更是有许多障碍需要克服。本文所提出的技术路径与实施框架从本质上来说是一种基于全局和未来的设计，各地在真正实施房地产税基评估工作时，应在遵循相关基本原则和思路的前提下，深入结合本地实际，将本文所提出的技术路径与实施框架进一步细化并落实到具体工作之中，如此方能在最短的时间内提高我国房地产税税基评估的管理和技术水平，才能保证房地产税改革的顺利开展。

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14.耿继进 李妍.房地产整体估价与实证分析.武汉大学学报（工学版）.2012.3

房地产资产评估报告 篇8

2013年11月10日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：××

2013年11月10日

三、估价的假设和限制条件

1本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。

4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2010年12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

房地产资产评估报告书 篇9

XX市纺织工业集团公司：

本所接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照科学的资产评估方法，对为本次股权转让而涉及的XX经济特区XX房地产开发公司的整体资产和负债进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序,对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查，对委估资产和负债的7月9日所表现的市场价格作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

(一)资产占有方概况：

资产占有单位企业名称:XX经济特区XX房地产开发公司(以下简称XX公司)

住所:XX市XXXX工业区华厦

法人代表: XXX

成立日期:1992年10月14日

注册资本:万元人民币

经营范围: 主营：房产经营

兼营：建筑材料、化工产品、针织品、纺织品

XX公司经珠海市人民政府办公室珠府办复[1992]338号文批准成立，为珠海市市属国有企业(工商注册登记为集体企业)，取得珠海市工商局颁发的企业法人营业执照4404001003147号。

(二)资产评估委托方：XX市纺织工业集团公司

二、评估目的

本次资产评估是为了满足委托方股权转让需要，为其所对应的 行为提供价值参考。

三、评估对象及范围

(一)评估对象：XX公司的整体资产。

(二)具体资产、负债范围：

具体资产只一项，为位于珠海市香洲前山北、梅华西路北侧11292.00平方米的土地使用权;负债为零。

纳入评估范围的资产及负债是与委托评估确定的范围一致的。

四、评估基准日

本项目资产评估基准日是207月9日。

评估基准日的选取是应委托方要求确定的.。

本次评估所采用的价格标准是评估基准日时有效的价格标准。

五、评估原则

本次资产评估遵循独立、客观、科学的工作原则;遵循产权利益主体变动原则;遵循资产持续经营、替代和公开市场等操作性原则;遵循谨慎原则。

六、评估依据

(一)行为依据

1、委托方与我所共同签订的《资产评估业务约定书》。

(二)法规依据

1、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令);

2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发(1992)36号);

3、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会“中评协[]03号)

4、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财政部财评字[]91号)

5、《企业财务通则》(财政部令第4号);

6、《企业会计准则》(财政部令第5号);

7、有关部门制定的法律、法规、标准。

(三)产权依据

1、《建设用地批准书》;

2、《建设用地规划许可证》。

(四)取价依据

1、《珠海市工程造价信息》、房地产市场信息;

2、评估人员现场勘查、核实资料;

3、国家有关部门发布的统计资料、技术标准资料;

4、有关询价资料。

七、评估方法

本次求取企业整体资产价值，评估师选取单项加和法进行评估。因企业资产只有一项，且无负债，企业整体资产价值即为无形资产—土地使用权的价值。具体评估方法为：对于土地使用权采用假设开发法及成本逼近法进行评估。

资产评估与房地产评估要素比较 篇10

【摘要】：目的：比较剖宫产术术中出血量的 3 种评估方法以及分析影响剖宫产术术中出血量的相关因素。方法：采用称重法精确测量中国医科大学医科大学第二附属医院滑翔院区 2014年 5月到 2014 年 8 月 100 例子宫下段剖宫产患者术中出血量，与目测估算出血量和血红蛋白对比法相比较，通过分析患者的临床资料探讨影响剖宫产术中出血量的相关因素。结果：对称重测量剖宫产术中出血量、目测估算失血量与血红蛋白对比法计算出血量行非参分析，结果显示三者间有显著差异（z=7.25，p=0.01），其中称重法测量出血量（213±78ml）显著高于（P=0.005）目测估算出血量（200±50ml），也显著高于（P=0.64）血红蛋白对比法（175±64ml），产次≥2次者，术中出血量均高于初产妇（P<0. 05），硬膜外阻滞麻醉组（n= 13）术中出血量高于腰硬联合阻滞麻醉组（n= 182）（P>0. 05）。结论：术中出血量的控制与术者的临床经验有关，子宫下段剖宫产术中出血量波动范围较大，经产妇和麻醉方式等，均是影响剖宫产出血量的因素。称重法能精确的测量剖宫产术中的出血量，应值得推广。

【关键词】：剖宫产术，术中出血，测量，血红蛋白，红细胞压积

【中图分类号】R711 【文献标识码】B【文章编号】1004-4949（2015）03-0007-01

前 言

剖宫产术是产科领域中的重要手术方法。随着麻醉学、输血、输液、水电解质平衡知识以及手术方式、手术缝合材料的改进和控制感染等措施的进步，剖宫产已成为解决难产和某些产科合并症，挽救产妇和围产儿生命的有效手段。在剖宫产术中发生大出血是临床上剖宫产妇常见且较为严重的并发症，如果处理不当，极易威胁到产妇的生命安全。随着近年来剖宫产技术的日益成熟和推广，剖宫产率日渐升高，临床上对于剖宫产术中失血量的正常数据资料积累尚少。国外对此研究结果差异较大[1]。目前，临床上对于剖宫术出血量多采用目测估计法，已有多项研究证实，这与实际出血量误差较大，危害往往是低估出血量，延误抢救时机[2]。因此，需要精确测量剖宫产术中、至术后出血量，从而形成治疗的理论基础和判断异常出血的指南，更好地指导临床急救工作。临床实践中，术中出血量的统计通常通过以下 3 种方法来实现：（1）.通过术者的临床经验估算；（2）.通过麻醉医师对引流器的液体量和术中纱布的数量进行大致的估算；（3）.通过检验分析中的血红蛋白对比评估出血量。剖宫产手术风险较大，故术中及时准确的评估出血量就显得尤为重要。随着医学的迅速发展，剖宫产手术也不断进步。近年出现了新的技术、方法。本研究通过称重法精确测量术中失血量，并与（2）、（3）两种方法进行比较，旨在评估三种测量方法的准确性，为临床术中出血并发症管理提供参考。

1 研究对象和方法

1.1 对象

以 2014年 5月至 2014 年 8月期间在中国医科大学第二附属医院麻醉三科行子宫下段剖宫产手术的 100例患者为研究对象（腰硬联合阻滞麻醉182例，硬膜外阻滞麻醉13例，全身麻醉5例）。

1.2 方法

1.2.1 纳入和剔除标准 入选标准：选择上述时段因医学指证或社会因素同意行子宫下段剖宫产患者，且未合并明显增加出血量的疾病，所有孕产妇术前均经末次月经、月经史、孕期超声等核实，孕周无误。

排除标准：影响出血量的妊娠合并症和并发症，如妊娠期肝内胆汁淤积症、胎盘早剥、多胎妊娠、绒毛膜羊膜炎、血小板减少性紫癜及严重心、肾、血液系统疾病等。

1.2.2 出血量测量方法

对同一接受剖宫产手术的患者，其失血量采用称重法、目测测量法及血红蛋白对比法进行测量比较。

2操作方法

2.1用称重法进行失血量的估算。

（1） 根据主刀医生的个人习惯以及具体手术的要求，选择使用干纱

布或湿纱布。如果使用的是湿纱布，器械护士采用定量无菌生理盐水浸湿纱布。

（2）详细记录手术中使用的无菌生理盐水以及冲洗的液体量。

（3）手术开始前应由固定的电子称将手术中要使用的纱布稱重并记录于出血记录单。

（4）将被血浸透的血纱布直接放到避污单上，并及时将其称重，

并记录所称重量。计算后的累积量即为病人术中纱布蘸血的出血量。

（5） 换算标准：1g（血重量）=1ml（血体积）

（6）量桶测量留置于弯盘内的血液

（7）测量吸引器中血和羊水混合液中的血量： 记录分娩过程中羊水和血的混合液总量（吸引器中事先放入肝素12500U抗凝），测定血液与羊水混合液中红细胞比容的含量，通过如下公式计算出血量：吸引器血量=总混合液×羊水中Hct/Hct术前值吸引器盐水量=吸引器总量-吸引器血量出血量=吸引器血量+血垫血量

2.2目测测量方法 污纱布的吸血量用目测法估计，即一块湿血垫的吸血量是 30ml（外科学），吸引器中的液体减去羊水量估算出血量。

2.3血红蛋白对比法：用经过肝素冲洗的注射器抽取患者静脉血1-2ml，测血气记录Hct值（术前值），手术结束后再抽取静脉血1-2ml，测血气记录Hct值（术后值），根据公式实际出血量=（Hct术前-Hct术后）×体重×7%/Hct术前算出出血量。

3术中所需材料

无菌血垫，无菌纱垫或纱条，电子秤一台，持物钳一把，出血记录单一张，中心吸引器一套，量筒一个，STA-6100术中动态Hct快速测定仪一台。

4.统计学分析

本研究数据资料取中位数进行比较，连续变量以均数±标准差表述，

应用秩和检验或 Fisher's 确切概率法进行分析，单因素分析两组之间的差异。本研究方法采用 SPSS 19.0 分析软件，取 p<0.05 为达到统计学显著性。

结 果

1、三种测量方法与出血量的分析

称重测量组失血量为213±78ml，目测估算量为200±50ml，血

红蛋白对比量为175±64ml。称重法测量出血量显著高于其他两种方法测量出血量。将称重测量组、麻醉估算测量组、血红蛋白对比组分别采用两两比较和非参数检验的方法进行统计学处理。

其中两两比较行卡方检验，三种方法测量的术中失血量之间的差异

达到统计学显著性，（z=7.25、p=0.01）。其中称重法测量的术中失血量显著高于其他两种方法的测量值。而目测估算测量法与血红蛋白对比法之间的差异未达到统计学显著性（ =3.7、p=0.64）

表1 3 种方法测量术中失血量的两两比较

测量方法 出血量 ml z p 2 3

1 目测测量法 200±500.005 0.64

2 称重测量法213±780.013

3 血红蛋白对比法 175±64 7.25 0.01

非参数检验 z=7.25 p=0.01.患者出血量测量的三种方法之间的差异统计学上有显著性。行两两比较可见称重法与麻醉测量法、血红蛋白对比法有统计学显著性，目测测量法与血红蛋白对比法之间的差异未达到统学显著性。

2、出血量影响因素比较

本研究100例产妇中，初产妇为83例， 2次分娩者为15例， 3次为2例。产次≥2次者术中出血量均高于初产妇，两者比较差异有显著意义（P<0. 05）（表2）

本研究100例产妇中，腰硬联合阻滞麻醉182例，硬膜外阻滞麻醉13例，全身麻醉5例，硬膜外阻滞麻醉术中出血量均高于腰硬联合阻滞麻醉，差异有显著意义（P>0. 05）（表2）。

表2剖宫产术出血量比较（ X±s）

项目n 术中出血量（ml）

硬膜外阻滞麻醉 13 211±57

腰硬联合阻滞麻醉 182 203±49

产次

=1 83 201±41

≥2 17 237±54

讨论

国内外有关出血量研究的文献报道显示，剖宫产出血量波动范围很大。1935年，Dieckmann等报道的剖宫产术导致的平均出血量为547mL； 1966年，Brant等[3]报道的为1 068mL； 2005年，Sule等[2]报道的为726mL（400mL～1 500 mL）。2002年南京市围生协作组报道的剖宫产术导致的平均出血量为528mL（150 mL～3 690mL）[5]； 2004年，盖

明英等[6]报道剖宫产术中出血量为358.34mL。造成上述结果差异的原因，一方面是缩宫素用药方案不同，有的为缩宫素宫体注射20U+静脉滴注20U，有的为宫体注射10 U+静脉滴注20 U；另一方面是疾病资料构成不同，有的研究尽量选择正常孕产妇评价剖宫产术导致的出血量差异，有的则在整体疾病构成基础上评价剖宫产术导致的出血量差异。此外，对剖宫产术导致的出血量的研究方法也存在差异，如有的研究为回顾性研究，有的为前瞻性研究。

剖宫产手术出血量的评估，目前主要还是依靠临床医师的临床经验对出血做大致估算，或者麻醉医师通过对吸引器液体量减去吸水量，加上沾血血垫量对出血做大致评估。临床比较精确测量出血量常用称重法、比色法或用沙利氏比色剂测量。称重测量出血量实施起来比较繁琐，与目前医院手术病人多，医疗资源相对不足等因素相冲突。所以大都采用临床估算的办法计算出血量，其后果是可能导致术中应对大出血处理不及时，而不利于患者术后恢复，增加术后并发症的发生率其次也不利于患者术后计算液体量的出入量，可能影响术后患者留院时间。

本研究显示，麻醉方式亦对剖宫产出血量有影响，腰硬联合阻滞麻醉麻醉术剖宫产出血量少于硬膜外麻醉麻醉，但差异无显著意义，全身麻醉由于使用的吸入麻醉药具有松弛子宫作用，可导致产后出血量增多。硬膜外阻滞麻醉，可使术中血压控制相对低，术野出血量减少。

本研究中，采用称重法测量的失血量明显高于麻醉估算法和血红蛋白对比法，有文献报道，称重法测量出血量约为目测估算法的 1 倍。[7]本研究结果与文献报道相符。目测估算法所测得的失血量少于术中实际失血量，可能带来的后果是术中应对大出血处理不及时，不利于患者术后恢复，增加产后大出血的发生率。因此临床上应改进出血量估计方法，做好术前准备、扩容等相关措施。

结论

综上所述，子宫下段剖宫产术中出血量波动范围较大，术中出血量的多少与术者的临床经验、经产妇、疤痕子宫和麻醉方式等相关，术前应充分评估产妇的基本情况，完善术中麻醉管理，避免术中大出血的几率。

参考文献

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资产评估与房地产评估要素比较 篇11

关键词：信用,信用评估体系,对比

信用,已经成为人们生活中不可缺少的一部分,一切金融工具,都是信用的产品。 构建现代信用体系对金融业的发展乃至整个国民经济体系的发展都至关重要。 在信息技术飞跃发展的今天,银行作为金融体系的主体,其信用体系仍然以人工划分及判定为主,不仅效率低下,更产生了不少道德问题。 针对此类问题,本文提出了关于新型信用评估系统的假设以及此类假设与现有信用评估体系的比较分析,以期推动信用评估体系的改革和发展。

1新型信用评估体系

1.1 Android的低内存管理

Android是一个多任务系统,当启动一个程序时会消耗一定的时间[1]。 为了加快运行速度,当退出一个程序时,Android并不会立即杀掉它, 这样当用户重新运行该程序时, 可以很快地启动。 但随着系统中保留的程序越来越多,内存肯定会出现不足,此时就有了Android的低内存管理(Low Memory Killer)机制。 所谓的Low Memory Killer机制, 是在标准Linux kernel的OOM基础上修改而来的一种内存管理机制, 基于OOM—adj和占用内存的大小来选择Bad进程。 对应于每个OOM—adj都有一个空闲内存的阈值,Android kernel每隔一段时间会检查当前空闲内存是否低于某个阈值。 如果是,则杀死OOM—adj最大的Bad进程。 如有两个以上的Bad进程OOM—adj相同,则杀死其中占用内存最多的进程。

在Android中运行一个Low Memory Killer进程,该进程启动时会首先在Linux内核中把自己注册为一个OOM Killer, 即当Linux内核的内存管理模块检测到系统内存低的时候就会通知已经注册的OOM进程,然后这些OOM Killer就可以根据各种规则进行内存释放。 当内存满足低的条件时,Linux内核管理模块通知OOM Killer,Killer则根据Ams所告知的优先级, 强制退出优先级低的应用程序。

1.2 决策树理论

决策树[1]简介,数据挖掘[2]是一个利用各种分析工具在海量数据中发现模型和数据间关系的过程, 使用这些模型和关系可以进行预测,它帮助决策者寻找数据问潜在的关联,发现被忽略的因素, 因而被认为是解决当今时代数据爆炸而导致的信息贫乏的一种有效方法。 数据挖掘通常也称为KDD (Knowledge Discovery in Database)[3]— ——数据库中的知识发现。 数据挖掘的方法有多种,包括分类、预测、聚类、关联规则挖掘、序列模式挖掘等,其中分类问题是被广泛研究的课题之一。 目前决策树算法被广泛应用于多个领域,它经历了一个由浅到深、由简单到复杂的过程。 分类研究在国外发展很快, 已有很多成型的算法和模型, 比较成熟的决策树算法有ID3、CA.5、CHAID、CART、PUBLIC、SLIQ、SPRINT等。 从数据中生成分类器的有效方法是建立决策树(Decision Tree)。

1.3 根据消息系统特点提出的内存管理方案

物理消息是实际的消息,主要用来保存消息体等信息,从它可以定位到逻辑消息, 以便在将物理消息置换出内存时可以在逻辑消息上标记存储信息[4]。 逻辑消息是对消息的封装,包括消息编号 消息头 消息引用 硬盘消息信息等, 不含消息体,占用的内存空间少。 消息引用指向实际的物理消息,对应的物理消息可能存在内存消息队列 高速缓存消息队列或者硬盘消息队列中参见后面物理消息队列的结构说明。 如果消息引用指向的消息不为空9 则说明消息在内存中可能在内存消息队列或者高速缓存消息队列中,如果为空,说明消息存在硬盘消息队列中,硬盘消息使其可以被重新导入到高速缓存中。 消息服务器操纵的是逻辑消息,它屏蔽了物理消息的物理位置和状态,使得消息服务器其他模块的逻辑简单,而且在最后被接收以前,都只需要消息头,所以操纵逻辑消息足够。

1.4 低内存管理在新型信用平台的应用

本文构建了这样的一个理想的资金信贷平台。 它是一个实现自动化操作的信贷平台, 可以综合这个人或者这家公司各方面的资信状况, 通过构建模型以及信息技术实时地判断借贷人的资信水平,并用类似于安卓低内存管理的动态内存管理技术。设想资金是内存, 借贷人是程序, 当借贷人发生一次借贷行为时,借贷人就会在技术后台注册一个序列号,技术后台通过注册信息构建模型对借贷人进行评级, 当技术后台的内存管理模块检测到资金链有断裂危险的时候就会通知已经注册的借贷序列号,然后这些序列号就可以根据各种规则回笼资金。

如果将这个平台用在判定个人信用卡资信额度方面, 可以作这样的初步设想,在采集申请人的资信数据的基础上,设置参数,利用决策树理论以及C4 / 5 算法进行信息集成及分析,将某一资信水平设为一个标准值,其他各程度的资信水平与之比较,得出资信分数, 并按照这一分数对申请人的信用卡额度进行调整。

现有的信用平台仍旧以少量的人工服务和不完全的系统评级构成,离完全的自动化评级系统还有很大的差距,自动化借贷系统有很大的风险主要是因为自动贷款容易被操纵, 它给你的只是预先设置好的程序。 只要微微调整算法,平台就能制造出更多的贷款,增加短期利润,同时也会承担更多的信贷风险。 本文认为,通过实时的信用评级调整能有效降低这一风险,借鉴手机内存管理系统的经验,将评级不仅仅应用到发放贷款、定期调整等方面,而是作为一种常态化的管理,实时发布评级数据,在根据数据做出是否下调或者上调评级分数的同时, 将评级数据作为历史数据保存下来,作为信用评级的新增的参数,这样得到的评级数据在长时间的应用之后,就会越来越接近于准确值。 而在这一体系里,借鉴手机内存动态管理体系,多级资金管理、实时信用数据更新以及完全的自动化操作将会成为关键, 三者相辅相成,可以合理有效地降低资金风险。

2此类新型信用平台与现有信用平台比较分析

2.1 现有信用评台

(1)企业征信在各行业推广程度不一。 从行业分类来看,征信业在金融业、 房地产业、 物业管理等相关行业内推广程度较高,而在其他行业,建立企业信用档案的企业相对较少。 如房地产业建立了中国房地产信用档案网站, 标明了企业信用良好的物业管理企业,而其他行业并没有建立相关的企业信用档案网站。

(2)企业征信在我国各地区发展程度不一。 我国经济基础较发达的地区的企业建立了信用档案, 并建立整个地区企业信用档案管理体系, 而经济基础薄弱地区的企业并没有这方面的意识。 如上海在2006 年召开了“信用长三角”高层研讨会上发布了拥有60 万家上海企业信用档案的“信用长三角”信息平台,这个平台提供分散在工商、税务、金融信贷等各信用单位的企业信用信息,并实现企业名称、法人、注册等八项信息的三地联网查询,而其他经济薄弱的企业并没有建立有关信用档案。

(3)企业性质决定企业征信关注度。 在目前,国有、三资企业对企业信用档案的建立关注度较高,中小企业则不够重视。 如上海移动通信有限公司初步建立了企业信用档案, 而中小企业由于缺乏积累信用的意识,使得企业信用档案体系建设成为难题,全行业内建立信用档案的企业屈指可数。

2.2 两类平台的比较分析

举例说明,就拿中国银行的信用卡发卡平台来说,现有的信用卡发卡体系仍旧以人工审核和个人提供信用数据为主, 除了公积金编号和社保编号可以同时在多家银行申请信用卡额度之外,个人的工资流水帐单以及房贷、房产、理财资金、存款账户等,都受限于所在的开户行,即只能在该行办理房贷或者有该行存款,才能在该行获得信用卡审批额度,在其他银行则不可以。其次,信用卡发卡通常需要一个月的时间,这还是仅仅包括确定额度到确定发卡的时间,而不包括将卡寄送的时间,正是人为操作的局限性使得信用平台效率低下,行事缓慢。 除此之外,人为操作还使得在同样的资信证明在不同的审批人或是审批小组审批下,拿到的信用卡额度天差地别。 这些正是现有信用平台体现出来的弊端和缺失, 长此以往, 一定会降低社会资源配置的效率,降低社会平均劳动生产率。

无疑, 新型的信用平台能降低现有信用平台的资金运用风险。 一方面,风险与时间相对,更高效的系统必然能导致更低的风险, 一项资金的安全性很大程度地表现在其对风险的敏感程度和迅速反应的能力, 而实时的信用评级则是更高效更节省时间的做法。 另一方面,实时信用数据更新为自动化的信用平台创造了条件,而实现完全自动化的信用平台,能避免人为因素对信用系统的影响,可以大大增加平台的透明度和公正性。

3新型信用平台的限制因素和发展猜想

关于此类新型信用平台,之前也有专家、学者做过猜想,证明了它有它的限制性,除上文提到过的,主要体现在以下几个方面。

3.1 信用混乱,财务数据虚假,数据来源无法保持其真实性

相较于美国等发达国家来说,中国作为发展中国家,无论是经济发展还是结构优化都做的不够到位, 对于制度等方面的规定也不尽完善,无论是企业还是个人,都存在信用混乱,信用意识不强等问题,对有些企业来说,更是存在着财务数据虚假等诸多问题,财务数据来源无法保持其真实性。 针对这个问题,除了要做好相应措施之外, 加强实时的评分也是能降低这一问题的风险的,另外,对于一个信贷平台来说,要实现所有借贷者的信息真实完整本身就是你一件不可能的事情, 保持大部分的真实性就可以使得平台安全高效的运行下去, 但同时应该增强平台对发现这类事情以后的资金保护机制, 可以通过使借贷人信息透明化,以向公众公开的形式,增强群众监督和举报模式。

3.2 实时数据难以采集,且数据难以标准化,如何监管企业登记实时数据将是一大问题

数据不能标准化,及数据判断的复杂性:就企业贷款来讲,企业本身是一个非常复杂的法律个体,其自身的参数太多,参数之间的依赖性也太多,标准化处理太难。 举例几个银行信贷关注的参数:成立时间、股东背景、股东比例结构、治理架构、管理人员素质、资本状况;经营上如所属行业、政策情况、经营地位、产品属性、产能情况、价格情况、产品市场情况、产销情况、品牌情况、渠道情况等等;如果再加上财务数据,那么情况会更复杂多变,企业财务数据具有结构性和发展性,结构如何怎样变化,都要经过有经验的财务人员的审核和判断。 这些数据,有很多可以具有标准化,并数据化,但是有些做不到。 及时都做得到了标准数据化,但这些参数之间又是相互影响的又难以考察。 这对整个实时系统来说,是一个很大的问题。

针对这一问题,具体来说,要做到两个方面的改进:①源头标准化。 将企业以审批以及数据采集的源头标准定下来,就能使后面的事情避免很多的波折。 ②模型特色化,针对不同行业和细分的领域,用不同的模型去解决,能一定程度上控制自动化产生的风险。 行业分的越细,越能降低风险。 这两个方面将会是未来的新型信用平台的发展方向,在这些发展成熟的基础上,才能进一步考虑新型信用平台的建设。

笔者认为, 虽然信用平台的建设的复杂性要远远大于手机内存管理, 但两者有异曲同工之妙, 都是为了更好地加快内存(资金) 流转速率,不同的是,手机内存管理速率的加快是为了能让手机在有限的内存里运转更多的软件, 而信贷平台对于资金流转速率的要求则来自于对资金安全性的考量。因此,信贷平台完全可以借鉴手机内存动态管理的经验, 再辅助以适合的资金模型和更多的资金标准,打造出合理规避风险并加快运行速率,促使社会资源更合理有效地分配的新型资金信用平台。

参考文献

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[2]李雄飞,李军.数据挖掘与知识发现[M].北京:高等教育出版社,2003.

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