我国房地产融资渠道现状分析

我国房地产融资渠道现状分析（精选9篇）

我国房地产融资渠道现状分析 篇1

摘 要 我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近些年，国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。

关键词 融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资

近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上

。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦

房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些

自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.? 866亿元，平均每个房地产信托募集1.? 18亿元，与2003年相比

总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些

制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上

。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用

外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些

房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些

障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用

资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来

宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求

通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。

参考文献

我国房地产融资渠道现状分析 篇2

1 房地产资金来源现状

房地产资金现在主要来自七个方面:国内贷款,利用外资,外商直接投资,自筹资金,企事业单位自有资金,购房者的定金和预付款以及其他资金。行业资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款数量巨大,其中:1)银行贷款。在我国,房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性,一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计,房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款,如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等,至少应有70%。2)利用外资及外商直接投资。在央行关紧信贷大门时,外资对我国房地产的投资兴趣却不降反升。国家统计局2009年最新发布的统计数据显示,1月~11月,全国房地产开发企业资金增长40.8%。在银行、外资、企业自筹资金这三种房地产资金主要来源中,外资的增长幅度最高,为71.9%。在投资增长的带动下,“国房景气指数”也连续八个月走高,达到106.59。

2 我国房地产企业融资模式存在的问题

1)间接融资过多。目前,我国房地产企业70%以上的资金来自银行贷款,造成了房地产业极大的金融风险。一旦商品房滞销,开发商资金周转不灵,就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏账死账的可能。房地产间接融资比例过高,加大了金融风险。2)金融市场结构不健全。目前,我国的房地产市场银行信贷仍是主流,房地产信托虽然在近年来得到迅速发展,但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。房地产企业由于受政策限制,上市比较困难,房地产公司发行债券更是希望渺茫,基本上处于停滞状态。3)投资增长过快。与其他一般行业收益率低截然不同的是,近几年房地产业发展迅速,大批的行业外资金纷纷涌入房地产业。房地产业的竞争将越发激烈,利润率将不断下调直至等于社会平均利润率,风险将越来越大。再者,我国房屋空置率居高不下,几乎每年都超过10%的红色警戒线。资金是房地产开发的核心问题,投资如此增长,空置率长期居高不下,势必造成房地产业各个环节潜在问题的爆发。投资增长过快必定隐含巨大金融风险。4)宏观环境滞后。国内房地产业的发展、房地产企业的融资不是依照市场本身、企业融资法则本身来进行,而是政府介入太多、太频繁所致。比如,无论是地方政府还是中央政府,当它们发现房地产业发展对当地GDP增长重要时,就会大力鼓励银行放松银根,促使房地产投资迅速增长。而政府一旦发现房地产发展有问题时,就希望通过宏观调控的方式来改变房地产银行信贷的扩张。

3 现有七大融资方式剖析

1)国内银行贷款。银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。对于企业而言,便捷,成本相对较低,财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑,更何况,其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时,房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产,商业银行的信贷热情丝毫未减。2)信托项目融资。信托是目前房地产业新兴的融资热点,信托之所以大受青睐,主要是它在串接多种金融工具方面独具优势:a.引入海外基金;b.充分利用国内的产业投资信托基金;c.以固定回报的方式,以股权投资方式进入项目公司;d.在适当的时候将项目公司包装上市;e.完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件,对融资渠道的整合提升具有积极的作用。3)海外房产基金。目前国际资本绝大多数都集中在基金上,借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大,但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴,更何况,现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明,都造成了国际资本的难以进入。4)国内产业基金。毫无疑问,利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的几千亿元的私募基金而言,吸引力是致命的,然而,有关产业基金法律的缺位,却难以让人无视风险的存在。5)非上市股权融资。土地储备丰富的没有资金,资金充备的拿不到地,强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而,股权投资虽然可以充实自有资金,但一般房地产企业注册资金额较小,不会轻易出让控股地位,也不甘心将大部分开发利益拱手相让,只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。6)上市融资。上市是企业获取资金,实行资本运作的主要方式之一,也是企业品牌提升的良好途径。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前,真正有实力,守规矩的开发商方可顺利上市,然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍较低下的情况下,欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺,并不现实。7)债券发行。根据《公司法》,发行债券主体要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制,这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。

4 房地产企业融资建议

1)促进信托的进一步发展。房地产信托对物业的投资持有是长期的,在一定政策的扶持下,大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化,降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为,有利于稳定市场。如果能成为房地产投资市场的主体,将有利于降低投资中的非理性和违规行为。因此要进一步促进房地产信托的发展。2)加快房地产公司债券的发展。发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源,有利于降低信贷政策对房企融资的影响,减少对信贷融资的依赖,从而改善房地产企业融资结构。另外,由于房地产开发公司资金需求量较大,房地产企业的资产负债率通常较高,间接融资会提高负债成本,而发行公司债替代银行贷款,可以有效降低财务成本。3)进一步扩充股市规模。房地产企业上市,其股市融资规模一般较大,融资成本低廉,无需向投资者还本,不用向投资者支付利息,降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作,提高公司的服务范围和专业水准,还可以把原来可能给银行系统带来的风险,通过增发、配股等方式,转嫁出去,对于降低信贷风险有一定的好处。目前我国上市的房地产公司仅有80多家,只占我国房地产企业总数的2%左右,因此,可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。4)国际银团贷款。国际银团贷款是从双边贷款发展而来的融资方式,是指由一家或几家银行牵头,组织多家银行参加,在同一贷款协议中按商定的条件向同一借款人发放的贷款,又称辛迪加贷款。一般而言,国际银团贷款往往能够满足企业大部分融资要求:首先,该融资模式筹资金额大,贷款期限长;其次,国际银团贷款对于贷款用途没有更多限制,比较适合房地产业这样的投资行业;再次,国际银团贷款管理比较方便,也降低了贷款风险。

5 发展房地产资产证券化

住房抵押贷款证券化(以下简称MBS)是20世纪70年代以来最重要的国际金融创新之一,目前已成为美国、加拿大等发达国家构筑住房金融二级市场的主要途径。MBS既是房地产金融创新的结果,也是房地产金融创新的动力。从世界范围看,住房抵押贷款证券化是搞活房地产市场最为有效的手段。

6 积极进行房地产企业融资创新

房地产业的良性发展对我国经济的稳步增长意义深远。随着政府宏观调控的加强,特别是银行业对房地产贷款业务的控制和贷款利率的提高,房地产企业投资项目融资难度增加,成本加大,进而迫使房地产企业融资方式进行重大的变革———从单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展。房地产企业融资方式的多元化,对于降低房地产融资风险,提高资本利用效率,发挥房地产业作为我国经济支柱产业的作用,具有十分重要的现实意义。

摘要：针对房地产企业资金短缺的窘境,结合房地产资金来源现状,探讨了我国房地产企业融资模式存在的问题,对目前现有的七种融资方式进行了分析,提出了关于拓宽房地产企业融资渠道的几点建议。

关键词：房地产企业,融资模式,问题,建议

参考文献

我国房地产融资渠道现状分析 篇3

关键词：中小房地产企业；融资渠道

自2008年金融风暴以来，国际经济遭受重创，各国都用各种方式刺激国内经济，以期早日走出困境。我国也运用刺激内需来维持经济稳定，房地产市场也经历了繁荣时期。随着国内经济增速放缓，银行信贷风险增大，对贷款审批尤其是房地产贷款审批要求更加严格。据了解，目前中国第三大信托公司——中融信托及旗下中融资管对房地产项目也在2015年开始对房地产项目要求更高，只接一线城市的房地产项目。这对二线城市的房地产来说无疑是融资途径的雪上加霜。

一、中小房地产企业融资现状

广东GDP在全国处于领先地位，其房地产行业也在全国房地产行业中处于优势地位，其规模和数量遥遥领先于其他城市。以广东的房地产企业为例，根据广东房地产网站的数据显示，目前广东房地产企业的主要资金来源于国内银行的融资和客户的定金及预付金。央行的分析报告表明，房地产企业的融资70%来自于银行，15%来源于定金及预付金。从融资结构上看，房地产企业的融资方式相对单一，银行贷款融资占据这主导地位，其他融资渠道相对缺乏。从财务杠杆上看，目前房地产企业的资产负债率高于75%，加上经济增速放缓，房产销售时间变长，导致房地产企业的资产负债率比其他行业都高。从债务期限结构上看，银行对中长期的房地产企业贷款收紧，对房地产开发的城市和地段的考量因素增加，以及对开发商的要求提高，致使很多房地产企业无法从银行的贷款渠道取得融资。

二、导致房地产企业融资困难的因素分析

房地产企业的自身原因：房地产企业融资困难，首要因素还是在于自身的不足。企业基础薄是重要的一点。大部分的中小房地产企业资金实力弱，自有资金少，规模小，抗风险能力弱。在管理上，中小房地产企业管理漏洞较多，并且管理水平偏低，缺乏有效的内部控制制度和严格的财务管理制度，导致中小房地产企业的经营不稳定。在向银行申请融资中，上述因素往往成为银行考量的贷款安全的第一因素。

第二，影响中小房地产企业融资困难的另一个因素是信用评级和信息公开程度。按照目前国内的评级，大部分中小房地产企业的信用评级在3B或以下，在资金管理上不严格，容易出现抽逃资金、资金链断裂导致无法偿还贷款等情况。这样导致企业的信用受到很大的影响，大额资金很难进入中小房地产企业。另外，由于中小房地产内部管理制度的不完善和信息缺乏公开透明，造成三方（主要是指中小房地产企业、投资者、银行）之间的信息不对称，投资者和银行难以了解到中小房地产企业的实际经营情况，导致投资者和银行在做投资决策和房贷审批中更加谨慎，甚至为了资金安全，宁可放弃投资。

第三，社会大经济环境也是影响中小房地产企业能否顺利取得融资的重要因素。以银行为例，2015年国内经济增速一再往下调，各项经济指标都下滑，很多企业经营都在亏损，银行贷款无法按时归还。因此，银行的不良贷款率飙升。中小房地产企业由于其规模小、资本金少、信用风险高、经营不稳定和信息不透明等因素，导致银行在贷款过程中，更多去考虑企业的自身状况和是否有充足的抵押和更强的还款来源。尽管政策在调整，放宽个人购房条件和个人购房贷款要求，以此促进房地产的资金回笼，缓解房地产企业的资金压力。但对于银行来说，这并没有缓解银行对房地产企业的惜贷政策。

第四，融资渠道单一是房地产企业融资困难的另一因素。目前国内的房地产融资主要是银行贷款，辅之以房地产信托、房地产基金和少量的直接投资机构。房地产信托由于目前刚性兑付要求，结合目前的经济状况和房地产企业经营状况，对房地产项目要求更加严格。一线城市的冷门地段的项目都难以收到青睐，更别说二线城市，甚至三四线城市的项目能从房地产信托公司融入资金。而房地产基金和直接投资机构本身数量少，资金量有限，对抗风险能力不足，从而在项目选择上慎之又慎。

三、拓宽中小房地产企业融资渠道的探讨

针对上述的多种因素造成中小房地产企业融资困难，本文对拓宽房地产企业，特别是中小房地产企业融资渠道提出几点探讨建议。

第一，内外兼修，转变观念。打铁还需自身硬，对于房地产企业来说同样适用。房地产内部管理的不完善就是其融资困难的软肋。完善经营模式、管理模式，规范财务管理，公开公司经营状况信息，留住房地产方面的专业人才，结合自身的发展，制定合理的发展计划。

转变观念，主要是要转变经营观念和融资观念。房地产企业，尤其中小房地产企业需要发展壮大，需要根据自身实力，制定切实可行的发展路径，切勿操之过急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融资扩大的过于远大目标上，以免导致等不到春天的到来。经营上，许多房地产企业仍然停留在单打独斗的观念上。然而，团队作战才是未来的主流。中小房地产企业倘若能与大房地产企业甚至是上市房地产公司合作，在虽然利益上有所减少，但这样的抱团方式能减轻中小房地产企业的资金压力，提高企业的融资能力，改善经营状况。在融资观念上，银行贷款是房地产企业的最传统、最重要的融资方式。在经济形势和政策形势不向好的情况下，银行贷款收紧，一批批的房地产项目因无法实现融资而放弃。房地产信托、房地产基金已经在国内开展多年，其融资门槛相对银行来说会低一点，可操作性强，亦可作为融资的可行渠道。单一的融资渠道已经不符合发展的趋势，需要多渠道的组合融资。而这前提，就是要改变原有的单一融资观念，才有可能去实现新的融资方式，谋求企业的未来。

第二，政府为房地产企业创造融资政策环境。作为市场的设计者、守护者和监督者，政府有责任让房地产市场健康发展。政府出台了建立“中小企业融资担保体系”和“中小企业社会服务体系”的政策，为中小企业提供必要的融资担保和撮合银行对中小企业的贷款。另外，政府鼓励银行设立专门的房地产产业基金，财政拨款，对产业基金贷款进行贴息。这样对于中小房地产企业来说，政策上更加方便，融资上也有更加便捷的房地产产业基金对接，同是还可以减轻资金成本压力。

第三，鼓励房地产企业发展直接融资渠道。与间接的融资渠道相比，直接的融资渠道具有准入手续少，资金成本相对低的优点。发展直接融资，是房地产企业的不二之选。其一，房地产企业直接对接投资机构，可实现房地产金融脱媒，减少中间环节和降低中间成本，从而直接降低总的资金成本。目前可引入的直接投资机构有各大企业的房地产投资部、企业间成立的投资基金和海外的投资基金等。其二，房地产企业也可以通过发行房地产企业债来实现企业的融资。企业债是最直接和成本最低的融资方式，需要有专门的担保企业为融资的房地产企业做担保，放宽审批权限，简化手续，建立多层次的债权交易市场，提高债券的流动性。除此之外，还需要完善房地产企业的债权评价体系，促进房地产企业的良性发展。

第四，发展房地产联合开发融资渠道。房地产联合开发是指多家房地产企业共同开发一个项目，尤其是中小型房地产企业牵手大型房地产企业，进行同一个房地产项目建设。大型房地产企业融资渠道多元化，信用评价相对高，取得贷款容易并且资金成本较低。中小房地产企业在开发项目时，主动与大房地产企业联合开发，吸取大房地产企业的优点，弥补自身的不足。在融资、管理和技术上，都能有所提高。

结合以上分析，房地产融资，特别是中小房地产企业的融资面临的困难不容忽视，倘若能与国家政策相结合，结合自身需要，拓展多渠道融资，还是能在一定解决企业的融资难题，为企业的发展取得新的突破。

参考文献：

[1]俞平、罗运杰，广东中小房地产企业融资渠道现状与存在问题分析，今日财富

[2]陈振宇，浅谈房地产企业拓宽融资渠道的路径，金融经济

商业地产融资渠道 篇4

一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道

就从目前大陆融资市场来看，除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条，其中七条来自大陆，四条来自海外。大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。

二、主要融资渠道的比较

1、境内商业银行贷款

就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。

2、信托投资公司发行信托计划

随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。

随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。

然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。

此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。

3、境内公司上市

房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成，成立项目公司的目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。

从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。

4、发行企业债

根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批。其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。

5、金融租赁

2004年4月上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：

一、金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；

二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；

三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人。金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。

房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款（特别是抵押贷款）金融政策的根本目标，即分散商业银行在房地产行业的信贷风险。

6、典当

典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融通资金的。2004年我所接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终的融资成本竟然高达年50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。

此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”

进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。

7、民间私募基金

民间的私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的江浙地区、福建地区，十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经达到了近千亿的规模，虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。

8、外资商业银行贷款

2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首个推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%到70%作为发放贷款额度的依据。

然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的福力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：

一、收购成熟物业，二、与国内开发商股权方式合作，三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。

对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。

10、房地产投资信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地产投资信托基金。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

1)可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。

2)可融资金额巨大，资金来源丰富。海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者、3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。REITs投资于成熟的房地产项目，不参与房地产项目的开发，因此，不直接受限于房地产投资和贷款的相关政策。

4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。从实际操作过程中我们发现，通过上市融集到的资金总额超过抵押贷款等其他融资方式。

5)方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助以物业业主为发起人将其资产在境外的上市。对于规模较小的物业业主，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

6)长期获益。物业业主也可以自持一部份基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

7)REITs融资还具有不可替代的节税优势。

8)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

9)由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。

当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件。

11、公司海外上市

内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资人比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。

中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。

主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元（其中最近一年需达到2000万港元）、上市市值须达到1亿港元、近三年管理层及所有权变化不大、至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。

创业板上市主要是发行红筹股上市。创业板上市要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时不能少于4600万港币。

此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。通过以上比较可以做出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不能算是很好的融资手段。

我国房地产融资渠道现状分析 篇5

一是创业投资观念深入人心，发展创业投资的社会氛围逐渐形成。近年来，国家对创业投资重视程度不断提高，陆续出台了创业投资相关管理办法，制定了税收等扶持政策，拓宽了创业投资资金来源和融资渠道，推出了创业板和全国中小企业股份转让系统等退出渠道，各级政府探索建立了创业投资引导基金，带动了社会资本参与创投活动，创业投资观念逐渐深入人心。创业投资巨额回报的示范效应逐步显现，吸引越来越多的投资者投身创业投资事业，有利于创业投资发展的社会氛围初步形成。

二是对创新创业和经济发展的支持促进作用初步显现。随着创业投资的逐步发展，其支持创新创业和促进经济发展转型的作用开始显现。近年来迅速发展的新材料工业、新能源高效节能技术、医药保健、生物科技、软件产业等新兴产业及其对经济增长的贡献，与创业投资大力支持密不可分。

尽管近年来我国创业投资实现了快速发展，但与实施创新驱动发展战略的客观需要相比，仍存在诸多问题。比如，对发展创业投资重要性认识不足，创业资本总体规模偏小;真正意义的创业投资发展缓慢;退出机制需要完善，政策有效性有待进一步加强;鼓励创新创业的社会氛围不够浓厚，创业投资发展的大环境有待完善，等等。这些不利于创新创业的因素，一定程度上制约了创业投资的发展，亟待尽早解决。

我国房地产融资渠道现状分析 篇6

一、前言

结合当前房地产经济现状来说，它的发展是迅速的，并且涉及面极其广泛。它对金融、家电、建筑等行业的发展起到了极大的推动作用，同时也保障了国民经济的可持续发展。关于促进房地产经济发展的因素可以从以下两个方面来说。首先第一方面是指我国经济的宏观发展，在改革开放之后的这段时期，我国开放了劳动力、建筑市场，并不断对市场经济体制进行完善。其次另一方面是指我国进行城市化建设。“十二五”时期城乡一体化建设成为我国工作重点，同时城市化建设将房地产行业直接推上了一个巅峰时期。但当前房地产行业仍有一些弊端，对其发展产生较大的影响。

二、发展现状分析

1.增速超出掌控

在最近几年的时间内我国的房地产经济发展已经达到了一个相当高的水平，赶超了发达国家近30年变化水平的程度。由于我国政策的变化，国家加强了城镇化建设。农村大量人口逐渐向城市转移，甚至建立新的城镇。种种情况导致了城市人口的大量增多，相对于住房的需求也不断上涨。单薄的房地产基础，根本不能满足现在的需求，许多商人及企业看中这一方面，加大了对房地产的投资。

2.管理的不到位

显而易见，在政府的.支持和企业家的投资下，房地产行业拥有着巨大的利润。该行业的暴利引来了大量企业家的投资，越来越多企业的加入，缺乏政府的有力调控，造成市场秩序混乱。很多地方的房价大幅上涨，超过了一般居民的承受能力，使很多人，想买房却买不起。

3.需求的不稳定

住房需求是居民生存的最根本需求，所以买房已经成为家庭及个人的重要投资。在当前的城镇化现代建设过程中，为了减少居民居住土地的使用，城市高楼成为居民住房的最大选择。这种现象又造成了居民对住房需求有一定量增加。

但由于房价的不合理性及市场监管的不到位，整个行业充满了泡沫。政府部门颁布了相关的政策，进一步阻止了对房地产不理性的投资行为。比如国家的相关政策，对很多一线城市采取限购措施，保障了底层人民也能有房住。但由于前期投入大后期收益小，以及通货膨胀等因素，不少居民的买房意愿仍成下坡趋势。导致市场需求减低。

4.市场经济体制

对当前快速发展的房地产经济存在的一些问题进行忽视，导致了市场制度不健全。房地产行业不是独立存在的，也不可能独立存在，它的发展与土地经营关系相当密切。我国虽然土地资源比较丰富，但是其利用率很低，远远没有想象中那么理想，而且土地后备资源短缺。在国家土地资源被大部分消耗的时候，无所顾忌，认为后备资源还跟丰富，这种想法是错误的。我们应让每一寸土地都发挥出其最大的价值。如今，快速发展的房地产行业，占用了大量的优质土地资源，导致了市场土地供求出现不可调和矛盾。在进行发展房地产行业的同时，我们应该重视对环境的保护的意义，不以牺牲环境为代价去获得更大利益。在获得利益的同时，应当肩负起背后与之相对应的责任。其中的最重要也最应当承担社会责任，就是在保护生态环境的前提下进行生产建设。可以这样说，房地产经济是一项破坏性建设，虽然这么说有些人认为太过片面。但它最大的特点就是工期短、转移性强，在区域内施工，这些特点完全可以证明这一观点。尤其是此区域完工后继续进行下一区域，此期间无过渡，无缝隙连接。事后也再不对原来的施工区域的后续管理问题进行负责。

三、发展趋势研究

房地产经济是我国经济体系的极其突出的一部分。在大规模城市化建设过程中，房地产经济对于改善居民生活质量及生活条件起到了重大作用。虽然难免有些缺点，但发展前景依然良好。根据目前实际情况，我们从以下两方面分析。

第一，房地产市场逐渐走向成熟。我国房地产经济在“十二五”期间有短暂的不和谐期，但今年中国开始“十三五”，所以该行业的发展迎来了新的曙光。我国當前的城市化建设、农村改建已大部分完成。在国家政策的调控下，该行业及相关联的其他行业均对市场进行了有力调整，建立了一个相对来说更合理化的发展环境。

第二，市场住房价格趋于稳定。影响房地产市场的最重要因素就是住房价格，最近几年房价的持续上涨，造成居民心里的极度恐慌，同时也扰乱了经济的稳定性。政府进行有效的干预，通过调控市场、限制购房，房价正在下调并充满规律性，现在已具有独立的稳定住房价格体系。

四、结束语

我国商业地产融资渠道探析 篇7

随着我国经济发展脚步的不断加快, 进一步促进了商业地产数量的急剧增多,相较于住宅地产,商业地产可以说是一种新型产品,它与住宅地产不可混为一谈,是一个相对独立的项目,并且受到了社会的极大关注。 商业地产在我国兴起于2002 年,至今为止已经走过十几年的风雨, 俨然已经成为一个炙手可热的行业,但是就现状而言,商业地产发展基本上处于饱和状态。商业地产主要是将以下两种元素融合到一体, 分别是土地与商业,两者实现了有效融合,带动商业经济以及地产经济的双向发展。 我国商业地产数量正在不断剧增,例如:万达广场商业地产,它属于全国性的连锁商场, 并且其数量在全国范围内已经达到68 个,规模居全球第二。

2商业地产融资模式存在的问题

2.1 融资困难,渠道单一

商业地产开发离不开资金链的支持, 可谓是商业地产的生命线,在以往的商业地产开发中,银行贷款几乎是其全部资金来源,基本上涵盖了商业地产的整个过程,包括从前期的发货,中期建筑施工所需费用,最后进行物业抵押,银行有一部分是直接参与,还有一部分属于间接参与,总的来说,银行在商业地产开发过程中起到了关键性的作用。 商业地产开发过程中,银行都会成为他们的首选目标,导致其过多依赖银行贷款,商业地产开发所需金额巨大,而且回收期较长,而我国在这一方面的开发还处于起步阶段,无论是在前期开发,还是在后期经营,都将存在一定的隐患。 如果业绩一旦出现问题,利润就会直线下降,无法维持正常盈亏, 对于自身开发而言也是非常不利的, 增加经营风险,同时也使银行面临同样的风险,商业地产开发过程渠道过于单一将会成为制约其发展的关键性因素。

2.2 资金规模大,融资周期长

针对商业地产而言,实际上是商业运营载体,并且对于以下方面的建设都有极高的要求,比如建筑施工、装饰装潢、配套设施等, 这就意味着商业地产在建设之初就承担着极大的投资风险,其产业价值也在直线上升。 因此对于商业地产开发而言,其需要的资金量可谓是巨大。 商业地产运行模式存在一定的弊端,只租不售不利于商业地产发挥自身的价值, 同时也限制了地产开发投资的回报效益, 以租金形式进行资金回收虽然是一个有效的措施,但是存在回收期较长的弊端。 总的来说,在商业地产开发中,资金规模大、融资时间长是两个亟需解决的问题,否则将会影响商业地产真正的价值。

2.3 融资风险大,筹资成本高

所谓有投资必然就会有风险,商业地产开发也不例外。 相较于住宅房产开发,商业地产开发风险性更高,由于其具有投资回收期较长的弊端,在此过程中将会出现很多无法预料到的问题,这其中有很多因素是无法控制的,比如商业区位、交通状况、地区商业氛围,还有最为重要的居民消费水平等。 因此商业地产运营过程中可谓是风险重重, 融资风险加剧将会导致出现极为严重的问题,难以获得融资金额,并在某种程度上增加融资成本。

3商业地产融资渠道分析

我国商业地产开发融资渠道的选择显得尤为关键, 开展多元化的融资形式,促使风险转移,这样做的目的在于将银行金融风险压缩至最低,在某种程度上可以分散商业金融风险。

3.1 扩大上市融资,发行公司债券

就现状而言,商业地产开发资金筹集方法过于单一,上市融资虽然是一种相对不错的融资形式, 但是在我国实现率还是相对较低的,究其原因在于监管部门,他们对于商业地产公司有着严格的要求,针对我国商业地产发展现状,相关部门可以适当放宽相关政策,让一些实力较强的公司实现海外上市,这在某种程度上可以获得相应的融资。 例如:中国有很多地产企业通过上市获得融资,如SOHO中国、北辰实业等等,这些房产企业近年来发展较为迅速,归根结底在于上市融资,这种形式使商业地产开发获得数额巨大的现金流。 商业地产开发过程中除了可以以上述形式进行融资之外,还可以发行公司债券,但就我国目前现状而言,发行公司债券成为商业地产融资的主要形式,这种债券融资时限较长,利率低于银行贷款,发行形式可以是直接融资,也可以委托其他机构进行融资,这样可以将分散的资金进行集中,促使商业地产开发资金链的顺畅。

3.2 实现不动产证券化,面向大众筹措资金

资产证券化是一种切实可行的融资渠道, 它具有一定的优点,比如融资成本较低、风险小、高回报等,因此资产证券化在全球范围内得到了认可。 商业地产虽然是新型产业模式,但其是具有产权的经营资产,因而在经营阶段会形成稳定资金链,这对于商业地产融资而言是非常有利的。 目前,我国资产证券化融资还处于起步阶段,因此其在我国商业地产融资中运用率还比较低。

为了解决我国商业地产融资困难的现状, 进一步扩大其融资渠道,我们可以借鉴美国相关经验,实现不动产证券化,通过吸收闲散资金充实商业地产资金量。 产业证券化可以在某种程度上促使商业地产投资渠道不断拓宽,形成多元化投资模式,让民营企业参与投资,同时社会个人也可以投入资金,形成规模经济,最大限度地降低商业地产开发风险,例如:美国商业地产公司融资模式多元化,如地产投资信托(REITs)、商铺抵押贷款以及土地证券化等等。

所谓地产投资信托(REITs),其实质上就是发行收益凭证,进而进行资金的汇集,而投资者不会直接参与经营管理,而是交由专门的投资机构,一旦获得收益,投资机构就将综合收益按一定的比例划分,然后分发给投资者,其属于信托基金。 投资者资金投入之后,资金可以商业地产开发的有几个方面:如发放抵押贷款或是持有物业, 这样商业地产开发可以具有极其稳定的租金收益。 从实际角度分析,通常REITs属于公司上市基金,它通过长期资金积累获取租金,并且具有极强的稳定性,因此REITs形式受到了越来越多的商业地产开发商青睐, 其不仅投资风险较低,而且收益相对适中,所以特别适合商业地产开发融资。 相较于其他金融产品,REITs具有强大的优势, 任何金融产品都无法取代,比如REITs股本金低、持股灵活、投资形式多元化、风险较低、具有极高的市场回报率,除此之外,REITs还具有极强的流动性,并能在某种程度上提升股东收益。 正是由于REITs的强大优势,因此其应用范围不断拓宽,如美国、欧洲以及澳大利亚地区发展态势良好。 在2014 年6 月全球REITs规模已经突破1.4万亿美元,我国近些年才开始关注REITs,但是在大陆基本上很少有商业地产REITs,几乎是全部在香港完成,例如:商业地产—东方广场,它在实施REITs基金是在香港募集的。

引入投资信托基金对于商业地产开发而言是一项极为有利的举措,可以在某种程度上完善商业地产金融结构,促进商业地产开发融资渠道不断拓宽,不仅能够起到降低风险作用,而且还实现了风险分散,从根本上保障了商业地产开发融资的安全性,促使其资金链始终处于循环状态, 推动我国商业地产开发持续发展。

3.3 融入保险投资

随着社会经济的快速发展, 一种新的融资渠道进入商业地产开发,即保险投资,这种投资模式具有以下特点,比如稳定性极好、数额巨大以及运用周期长等,保险投资的这些特点正是商业地产开发融资所需要的, 是一种全新的渠道融资方式。 近年来,我国保险业收益率较好,速度发展较快,据相关专家预测,中国保险行业发展前景非常好,有可能成为亚洲的佼佼者,因此,我国保险投资具有庞大的市场, 而且其资金容量也是非常庞大的,将其投入商业地产开发可谓是一项新的尝试,经过相关实践证明具有极强的可行性。 国外很多国家都实现了商业地产与保险投资相融合,并且后者对于前者的投资金额巨大,对于我国而言,保险投资于商业地产才刚刚起步,还存在经验相对不足的现象,仍需借鉴与参考国外成功案例,促进我国商业地产与保险行业实现双赢。 例如:在2006 年,泰康保险涉足商业地产投资,其购买了两个极具商业价值的商业地产,一个是金融街的F2B,占地面积达到了3 7913 平方米, 另一个则是位于北京国际中心1号楼,两者累积资金投入14 亿元。 由此可以看出,我国保险业涉足商业地产投资具有极大的可行性。

3.4 积极引进外资,以此推动国内商业地产开发

我国商业地产开发资金积极引进外资是一个良好的解决策略。 这不仅能够解决商业地产开发所需资金,同时也将在以下几个方面推动我国商业地产开发运作,比如先进运作模式、完善管理方法,对于我国金融体系建设具有巨大的推动作用,也在某种程度上促进我国商业地产开发更具规范化。

随着社会发展脚步的不断加快, 我国商业地产开发已经趋向合理化,而相关的融资渠道也在不断拓宽,多元化是其未来发展的主要方向,但是针对商业地产而言,其在进行渠道选择时应综合考虑其他因素:第一,资金来源,必须确保资金来源具有一定的可靠性,在进行项目分析时,要考虑各方面因素;第二,充分了解到融资渠道特点,例如:融资成本、融资风险等,然后进行优劣比较,进而选择较为合适的融资渠道,融资渠道的选择至关重要,它与融资成本直接挂钩,也在某种程度上影响开发效益,不同的融资渠道,它们有各自的利弊,真正的决策权在企业身上,他们需要进行综合分析,并结合自身的实际情况,如资金状况、经营状况以及资金需求等,最终确定融资渠道。

4结语

综上所述,我国商业地产融资渠道正在不断发生转变,进一步推动了我国商业地产开发的有序进行。

参考文献

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[9]李耀峰.货币紧缩下的商业地产融资模式探析[J].中国商贸,2011(34).

我国房地产融资渠道现状分析 篇8

关键词：房地产金融；新型融资方式

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0030-01

一、我国房地产企业融资渠道现状

1.资金来源于自筹资金和其他资金。

2.金融投入总量增长且结构不断优化。

二、我国房地产企业融资渠道存在的问题

（一）银行贷款受挤压。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长、投资规模大，其需要大量的资金支持才能确保长期运转，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。在严格的信贷额度控制和严厉的监管政策下，房地产企业开发贷款已经受到明显挤压。

（二）房地产金融制度不够完善。对比国外房地产金融机构体系如专业性住房金融机构、非专业性房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构，我国仅有非专业性房地产金融机构（主要为商业银行），这就使得我国房地产金融组织结果单一化，影响了房地产金融对房地产业的支持力度，同时也使得商业银行金融风险增大。

（三）房地产金融创新品种和手段匮乏。与发达国家相比，我国城市房地产金融品种和手段创新较少，无论是对房地产企业贷款或者个人住房贷款都离不开抵押、按揭等几种原始方式。我国城市房地产金融工具创新的意识不高，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

（四）房地产金融系统运行机制效率不高。目前，我国涉及房地产金融的专项法规不多，房地产金融缺乏法律保护，而且国家对房地产金融发展支持不足。由此导致城市房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，影响了房地产市场发展潜力。

（五）房地产金融中介服务滞后。第一，房地产金融资信评估体系不健全；第二，房地产中介保证机构缺乏；第三房地产中介业务市场混乱；第四房地产中介机构人才匮乏。

三、新形势下我国房地产企业多元化融资渠道选择

（一）REITs。

1.概念。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust），指制定信托投资计划的信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同， 以发行信托受益凭证等方式，委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理，从而达到将受托投资者的资金用于房地产或者房地产抵押贷款投资的一种资金信托投资方式。

2.REITs的具体特点为。

一是来源于租金和房产升值的收益。

二是给予投资者更多分红的大部分收入。

三是不同于银行存款、基金等较为短期的投资方式，REITs能获得更长远的资金回报，同时与股市、债市等风险性投资方式并没有太多的相关性。

四是有利于政府盘活社会存量房产，既可帮助政府融资，也降低运营成本；

五REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税（免除企业所得税），从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；

六是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

3.前景。在刚结束的两会上，李克强总理在作2016年政府工作报告时提出：“探索基础设施等资产证券化。深化投融资体制改革，继续以市场化方式筹集专项建设基金，推动地方融资平台转型改制进行市场化融资，探索基础设施等资产证券化，扩大债券融资规模。”在金融领域，Reits市场未来潜力巨大，受到了各大企业的青睐。

（二）ppp融资模式。

1.概念。PPP模式（Public—Private—Partnership），它把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起，是指政府与各私人组织团体之间，为了合作建设城市基础设施项目。

2.优点。

（1）消除费用的超支。（2）发挥市场的决定性作用，做大民营企业，转换政府职能。（3）风险分配合理。（4）彻底解决民生领域的腐败问题。

3.存在问题。

（1）前景被质疑，易搁浅。（2）特许经营权能否质押的问题一直争议不断。

我国《担保法》在权利质押章节中，对新近出现的经营权、收费权、经营收益权等权利质押还没有明确的规定。

4.前景。

（1）2016年是基建投资大年，PPP市场空间更大。（2）PPP引导基金支持项目论证，保证前期工作顺利开展。（3）PPP项目逐步落地，模式越来越清晰。

经过两年多的推广，相关培训活动使PPP概念日渐明晰，各参与方对PPP的认识更为全面，自身定位更加精准：政府部门从公共服务的管理者、提供者向监督者、合作者转变，从以建设、融资为主到运营、合作为主转变，整合了社会的资源，进入激发了市场的活力。

（4）特许经营权质押破题，地方融资平台参与，金融机构支持力度加大，PPP融资渠道拓宽。

四、结束语

房地产的特点是施工条件复杂，开发周期长、投资规模大，其需要能稳定为其提供资金且风险程度为稳健的资金来源。不同的房地产企业，其融资目的不同，有的为了资本积累，长期扩张，有的为了引进技术，树立形象，拓展社会的人脉渠道。房地产企业应根据自身的发展特点及目的，选择适合的融资渠道。不同的融资渠道对控股权有着不同程度的影响，不同的融资结构对控制权有着不同的要求。

在过去，很多房地产企业过于依赖银行贷款，导致以受国家货币政策和金融政策的直接影响，这就要求房地产企业转变以银行信贷为主的融资方式，多元化其投资渠道，提升社会资本来源的比例，在决策前三思而行，根据企业情况把握合适的度。

基于此，上文所提到的REITs和ppp融资模式不失为其中几种好的融资方式。

参考文献：

[1]邓程燕.对我国房地产融资渠道的分析[J].时代金融， 2013（11）： 64-65

[2]田峰.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].商情（教育经济研究），2008（1）：133

我国房地产融资渠道现状分析 篇9

北京联合大学毕业设计开题报告

题目：

房地产开发企业融资现状与对策研究

专业： 工程管理

指导教师： 张璋 学院： 生物化学工程学院 学号： 2011040346331 班级： 工管1103B 姓名： 李飞

一、课题任务与目的

1、课题任务

论文将通过分析地产企业在当前的经济形势下，融资方面出现的主要问题，并分析了产生这些问题的原因。同时，为解决相关问题，做了一些有益的探索，提出了一些有效的对策与思路，以期对我国房地产企业融资问题有一定建设意义。

2、课题目的

通过文献资料查阅，至少有一篇英文文献，并翻译成不少于5000字的中文。在此基础上，综合实际情况，并对房地产行业实地考察、调研，提出对房地产融资问题的具体解决方法方法。写出8000~10000字的论文。

二、调研资料情况

1.文献综述：

一、中美房地产企业融资概况

以买方需求旺盛为主导的美国房地产市场和发达的资本市场为房地产企业的发展壮大营造了良好的发展空间，企业的融资得到政府、华尔街上甚至其他更多金融机构和私人机构的支持，政策支持方和资金提供方对这些企业充满了信心，融资方和资金提供方之间形成了良性互动，各得其利。通过上市、REITs、债券、信用公司等融资的手段占据重要地位，同时次级抵押贷款公司、投资银行、保险公司等金融机构为房地产企业的融资直接或间接起到了促进作用，虽然它们是次贷危机爆发后的受害者。众多资金链条的衔接便利了资金向房地产市场流通，同时风险却得到了有效转移和分散化，房地产企业在次贷危机中似乎并未受多大损失。

我国的房地产市场经历了10多年的繁荣期，房地产行业的膨胀带来了资金需求的急速增加。政府出台了针对房地产业的信贷紧缩政策，但房地产融资需求未受到实质性的影响。融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托融资、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、房地产投资信托基金（REITs）、海外上市融资等[1]。其中，国内银行贷款所占比重相对较大，一项研究表明，直接或间接通过银行短期贷款获得的资金加总占到一般房地产企业资金来源的60%-70%，有的甚至高达90%以上。

目前我国涉及房地产开发领域的企业高达5万多家，但是境内上市公司只有70家；通过借壳上市与境外上市融资的公司也只有几十家，上市发行股票融资对于95%以上中小规模的公司来说门槛太高。通过信托、债券、利用外资等其他方式融资所占比重较小。

二、中美房地产企业融资效率比较

美国的金融市场发达，金融体系较为完善，为房地产行业和项目融资提供了便利。资本市场发达，市场竞争程度较高，融资快捷方便，房地产融资的成本相对较低。而我国处于市场经济的初期，通过银行借贷的手续较为复杂，而银行贷款以中、短期为主；通过资本市场融资的数目极其有限，房地产企业不得不转向其他高利率的融资途径。

但必须认识到，当前以证券化融资为主的美国模式在我国是无法实现的，我国现有的市场环境和法律环境决定了房地产融资模式只能以银行为主导。银行主导型融资模式与资本市场主导型融资模式是互补关系而非替代关系[2]，在融资过程中，房地产企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合，并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。

三、结论与启示

（一）美国房地产融资的优势

美国完善的房地产金融体系和发达的资本市场为美国房地产企业提供了良好的融资环境，房地产市场的火爆为房地产企业融资起到了激励作用。证券化融资成为全球推崇的成功融资模式——美国模式，美国的融资渠道比国内广阔，融资工具比国内丰富，同时有较为健全的法规制度做保障，融资效率较高，这些是美国房地产融资的优势所在，也是我国房地产企业在融资方面需要改进和完善的地方。

二）美国模式不是完美的

以资本市场为主导的融资模式，并不是万能的。正如美国的房地产融资得益于房地产市场的成熟和金融市场的发达，同时它也影响着这两个市场的衔接关系。值得一提的是，不少房地产公司涉足了抵押贷款业务促使居民买房以增加其销售量，也增加了其自有资金量。当市场泡沫破灭，大量购房者已经无力按时归还贷款之时，房地产开发商却高枕无忧，因为它已经将这些贷款业务直接或间接卖给了华尔街。潜在的风险和损失在金融市场中显露，受损的是那些资金提供方和抵押贷款证券化产品的购买方。反过来，房地产市场和金融市场任何一个出现问题，使得房地产金融融资体系出现漏洞，那么融资必将受到影响。次贷危机之后，美国房地产业和金融业双重受损，房地产市场和资本市场之间的资金链条出现断裂，房地产融资同样陷入困境。

（三）我国房地产融资存在的问题

我国房地产金融市场融资体系不完善，房地产金融创新工具缺乏，房地产企业主要依赖于银行信贷。近年来，我国商业银行采取了谨慎的措施，贷款审批程序较为复杂，房地产贷款多以中、短期为主，远不能满足房地产开发的需求。受全球经济下滑、国内房市不景气的影响，银行信贷更是具有紧缩的倾向，这对银行来说当然可以有效控制风险，但是资金紧缺现象开始困扰众多的房地产商，降价销售成为一种无奈。

对于上市的优势房地产企业来说，上市融资是其重要的融资渠道，融资的数目是非常可观的，但是上市融资对于绝大多数企业来说门槛太高。

（四）我国房地产融资的路径选择

应该说，我国房地产企业并不存在固定的、完全有效的融资方式，信托、上市、债券等融资手段都受到不同程度的限制或不能满足房地产企业的巨额资金需求，寻求新的、多元化融资渠道迫在眉睫。在我国现有的条件下，利用证券市场融资与银行融资相结合的混合融资模式是必然选择。

长期看，采用REITs融资是国内房地产企业融资的必然选择。REITs能够快速汇集众多的闲散资金，投放到房地产项目上；分散化投资，安全有效。REITs融资不但方便，而且节约了企业的融资成本。当前，REITs已经在我国兴起，并且有良好的发展势头，政府要继续推进信托业的健康发展和制定投资信托方面的法律法规为REITs在我国的快速发展提供良好的制度环境。

通过借壳上市、私募基金等方式融资应该是房地产企业的一大出路。加大与机构投资者的合作，充分利用机构投资者能够有效筹集资金、资金实力雄厚和投资规范化等优势，与机构投资者建立长期稳定的伙伴关系，挖掘通畅的融资渠道。

2.文献参考

[1]覃健.我国房地产开发企业融资组合模式研究[D].广西大学,2007.[2]郭庆.城中村改造融资新渠道—房地产投资信托（REITs）[D].西安建筑科技大学,2009.[3]陈珊.房地产开发企业融资渠道研究[D].上海社会科学院,2009.[4]孙瑞娟.对我国房地产业融资问题的研究[D].中国海洋大学,2009.[5]翟双华.我国房地产开发企业融资方式的研究[D].西南财经大学,2007.[6]杨智英.中小型房地产企业融资方式研究[D].西南财经大学,2007.[7]李素红,周维升,陈立文.房地产开发企业融资风险的研究现状与展望[J].企业经济,2010,01:154-157.[8]董旭娟.我国中小房地产企业融资困境与对策研究[D].长安大学,2011.[9]周子涵.村镇住宅建设中房地产开发企业融资模式研究[D].北京交通大学,2010.[10]吴导.房地产调整对我国商业银行风险的传递研究[D].浙江大学,2013.[11]秦培刚.我国房地产企业融资效率评价研究[D].西北农林科技大学,2012.[12]王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济,2006,08:272-274.[13]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学,2003,06:140-141.[14]卞加俊.金融市场约束与房地产市场发展[D].浙江工商大学,2013.[15]丁欣.房地产企业多元化融资模式研究[D].华东理工大学,2014.[16]薛小荣.房地产开发企业诚信的博弈分析与对策研究[D].西安建筑科技大学,2007.三、初步的实施方案

1、论文内容架构

题目：房地产开发企业融资现状与对策研究

摘要（关键词）目录 引言 正文： 1 绪论

1.1 选题的背景 1.2 选题的目的及意义

1.3 本论文的研究思路和主要内容 2 我国房地产企业融资现状

2.1 我国房地产企业融资状况概述

2.1.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款 2.1.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化

2.1.3 房地产信托业务活跃

2.2 拓展房地产融资渠道的意义及前景 3 我国房地产企业融资中存在的问题

3.1 融资结构单一且间接融资比重过大 3.2 对房地产融资的限制因素太多 3.3 银行贷款方式及金融创新太少 4 房地产企业融资问题原因的分析

4.1 4.2 4.3 未能形成良好的融资体系 金融市场不完善及法规滞后

大多数房地产企业自身条件先天性不足 以万科为例进行房地产企业融资分析

5.1 万科融资现状

5.2 以万科试水“曲线贷款”案例分析 5.3 境外融资的新模式 6.1 传统融资方式

6.1.1 预售房款

6.1.2 银行贷款

6.1.3 合作开发

6.1.4 股票融资

6.1.5 债券融资

6.2 创新融资方式 6 解决我国房地产企业融资问题的对策

6.2.1 通过吸引股权投资，扩充自有资金 6.2.2 用房地产信托计划融资 6.2.3 吸引海外资金

6.2.4 担保公司

6.2.5 房地产投资信托 7 新旧融资方式的比较

7.1传统融资方式的SWOT分析 7.2传统融资方式的适用范围 7.3创新融资方式的SWOT分析 7.4创新融资方式的适用范围 8 结论 参考文献 声明 致谢

6.2.6 房地产资产证券化

四、预期结果

结合图书馆信息资源、网络资料、相关图书，以及通过实地调研分析北京市的农村集体建设用地入市现状并提出政策建议，撰写出一篇优秀的毕业论文。

五、进度要求

时间安排： 寒假 2015年1月22日～3月02日 进行资料调研，完成开题报告；完成一篇与论文题目相关的英文文献翻译，要求5000汉字。

第1～2周 2015年3月05日～3月16日 开题报告答辩，修改并确定论文内容及实施计划。

第3～7周 2015年3月19日～4月20日 深入研读资料。撰写论文详细提纲。第8～12周 2015年4月23日～5月25日 提交初稿，修改。提交第二稿，修改。完成论文。

第13～14周 2015年5月28日～6月8日