山丹县不动产登记档案管理办法（精选10篇）
为确保全县不动产登记工作的顺利推进，规范我县不动产登记档案管理工作，实现档案管理工作的规范化、标准化、现代化，有效保护和利用不动产登记档案，根据《中华人民共和国档案法》、《不动产登记暂行条例》等法律、规章、规定，结合我县实际情况制定本办法。
一、不动产登记档案内容和移交资料清单
不动产登记档案，含纸质档案和电子档案两种形式。包括在登记工作中形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的纸质档案和电子档案以及权属来源资料、登记申请材料、登记机构的内部审核文件以及具有保存价值的其他材料（如：实地查看记录、登记现场询问笔录及照片或声像、各种税费的缴纳凭证、契约、司法协助文书、不动产登记簿、不动产测绘资料、不予登记决定、查询申请表等）。
根据不动产登记工作要求及我县实际现状，为保障全县不动产登记工作的正常运行，各相关部门应向登记部门移交如下资料：
1.房产数据
房管部门按照不动产统一登记工作的要求和标准，提供所有房产信息，进行房产数据的分析、检查，录入不动产登记信息平台数据库中，为统一登记发证奠定数据基础。
需提供：辖区范围内所有的房产测绘报告、房屋楼盘表数据、房屋分层分户图数据、登记台账数据、登记档案数据等。
2.其他不动产数据
已办理的草原、林业不动产登记数据按照不动产统一登记标准转入不动产登记数据库中，并关联图形与属性信息，实现图形、属性与登记业务的关联。
林业管理部门
需提供：林地调查信息、林地图形数据、林业登记数据、林业登记档案数据等；
草原管理部门
需提供：草原调查信息、草原图形信息、草原确权数据、草原登记发证数据、草原登记档案数据等；
农业管理部门
因土地承包经营权确权工作正在进行中，根据国土资源部和甘肃省国土资源厅要求，农业登记数据拥有5年缓冲期，所以目前暂时不提供。
二、建立档案共享机制。
县国土资源局、房地产管理局、林业局、畜牧兽医局、县农委（五年过度期完后照此制度执行）等各不动产登记相关部门建立不动产登记档案共享机制。2016年9月15日之前各相关部门形成的纸质不动产登记档案，由原单位保存、管理和利用，县不动产登记中心与各部门建立档案查询互用制度。各部门不动产登记档案须集中归档管理，任何单位和个人不得拒绝归档或者据为己有。每件（宗）不动产登记工作完成后，登记人员应当及时将整好的权属资料、文件等经登记负责人审查后，送交档案室立卷归档。档案管理人员对移交的资料进行审查，确保移交资料符合要求后签字接收。
三、建立电子档案库，方便档案的查询工作。由纸质档案扫描录入而成的电子档案，应建立电子档案与不动产登记数据的关联。按照不动产统一登记的工作要求和标准，为确保不动产登记工作的顺利推进，各相关部门原不动产登记纸质档案须2016年11月20日之前全部完成电子扫描，通过数据接口与不动产相关部门共享，逐步进行档案资料融合形成不动产登记电子档案库。不动产登记簿以电子介质存放为准，存储于不动产登记数据库中，应实时做好电子备份，确保不动产登记电子文件与实体档案的安全。
在各部门扫描电子档案未全部移交不动产登记中心前，不动产登记中心因登记不动产需要查询的各类不动产登记档案，各相关部门出具的档案查询结果，必须由原单位查询人员签字，分管领导审核签字加盖公章后提交不动产登记中心。
四、不动产登记档案管理和维护
不动产登记中心登记工作开展后，形成的不动产登记纸质档案、测绘资料，须存放在不动产登记中心。不动产登记中心负责保存、管理、查询和电子档案的共享。
档案管理人员应当忠于职守，遵纪守法，具备专业知识。各部门应当保持档案工作人员的相对稳定，若需变动，应由各相关部门分管领导主持办理书面交接手续。加强对档案管理人员的教育和培训，建立健全不动产登记的档案工作责任制度，制定不动产档案管理人员职责、信息保密制度。各不动产登记相关部门应当严格执行国家档案管理的保密规定，防止档案散失和泄密。利用涉密不动产登记档案，须严格履行审批手续，未经批准的，严禁提供利用。不遵守保密规定造成损失、泄密并给单位造成损失的，应按有关规定给予责任人党纪、政纪处分，情节严重的应追究刑事责任。
规范档案查询，各部门因工作需要借阅不动产登记档案的，借阅人须持本单位分管领导审批的借阅单，经存档单位分管领导批准，借阅人和经办人在档案查询记录上均签字后，方可借阅，否则不予借出。
查询原始登记凭证，应由不动产登记档案管理人员进行查询，查询人不能进入档案室。查阅档案，一般不出档案室。未经许可不得摘录、复制，因工作需要确需摘录或复制，须按有关规定办理，并审核加盖不动产登记单位公章。
登记机构正在受理、办理、整理、维护、修缮登记资料过程中暂不提供原始凭证的查询服务。
任何查阅人须对查阅的信息做好保密的工作，严禁私自泄露，对于泄露个人隐私、国家机密等信息等将追究法律责任。
2014年8月15日,我国首部《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(下称《条例》)由国务院法制办向社会发布,公开征求意见。
一年来,社会各界对不动产统一登记的机构整合、职责整合、登记程序整合以及登记信息查询等问题的关注较多,但却鲜有论及不动产登记档案的整合问题。笔者认为,不动产登记档案的整合问题是不动产统一登记工作不可或缺的重要部分,直接关系到登记工作能否顺利开展,登记信息能否方便查询,相较机构、职责的整合,档案整合任务更加艰巨、繁重。
一、不动产登记档案整合的必要性
1.整合依据
我国《物权法》第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”《条例》第11条规定:“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”“行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”根据上述法律条文规定,不动产登记簿、不动产登记资料均应当由登记机构保管、利用。
2014年1月,中央编办发布的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》(中央编办发〔2013〕134号)特别强调,“要做好不动产登记资料整理、移交等具体工作,保证不动产登记职责整合工作顺利实施,确保实现不动产登记工作的稳定性和连续性”。
2.物权登记离不开档案
不动产登记档案是登记机构在不动产物权登记过程中形成的,包括不动产登记簿、登记机构登记审核过程中形成的材料和申请人提交的原始凭证。不动产登记档案是登记机构对不动产物权进行动态管理的工具,同时也是开展不动产物权登记的基础和依据。离开不动产登记档案,物权登记就是无源之水、无本之木。
不动产登记机构统一后,登记职责整合到一个部门,要实行高效、快捷的“一站式、一条龙”登记服务,离不开不动产登记档案的整合、集中保管。
3.便民服务离不开档案
国家整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度,一个重要目的是方便群众办事,减轻群众负担。比如《条例》开篇点明的立法宗旨是“为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益”。不动产登记档案的主要作用是为物权归属提供依据,为社会提供不动产权属证明,发挥“定分止争”的作用,从而保护权利人的物权,维护权利人的合法权益。其档案数量和利用率,在所有档案中是最高的。如果档案不整合、不集中,仍然存放于原登记部门,那么群众查询利用档案将极不方便,需要跑多个部门。因此,将分散在多个部门的土地、房屋、草原、林地、海域等登记档案整合、集中保管,有利于统一对外提供利用,方便群众查询利用,有效减轻群众负担。
4.档案管理需要整合集约
对原有不动产登记档案进行整合、集中保管,不仅是登记工作的需要、查询利用的需要,同时也是档案管理工作本身的要求。散存于国土、房管、林业、农业、海洋等部门的登记档案,都是物权登记的成果性资料,而随着登记职责的整合剥离,这些档案显然已不适合存放在原登记部门,因为不利于档案保护保管。因此,必须对分散在各部门的不动产登记档案进行整合并实行统一的集约化管理,这样不仅可以提高服务效能,还可节约成本,减少重复投入。
二、不动产登记档案整合的内容
1.档案部门整合
不动产登记机构统一后,可组建不动产登记档案馆,归口不动产登记机构管理。不动产登记档案馆可根据需要分设土地、房屋、草原、林地、海域等档案业务科室,也可探索基于登记簿管理的不动产登记档案管理模式。实行统一业务规范、技术标准,统一实施档案信息化工作,统一对外提供档案利用服务。
2.档案人员整合
根据“人随事走”的原则,不动产登记档案整合初期,可考虑让原档案管理人员参与,直至整合后的档案管理,以老带新,逐步过渡。同时,要注重档案管理人员的学习培训,特别是加强不动产登记业务的学习。登记档案是不动产登记、动态管理的基础和保证,高质量的档案管理需要一支既懂登记业务、又熟悉档案业务、具有奉献精神的档案管理队伍。
3.档案集约化整合
不动产登记档案的集约化管理是集中下的优化。将不同类别的登记档案集中起来实行集约化管理,实现标准化、规范化,有利于不动产登记档案整合;有利于档案馆库、人员、设备集约化配备;有利于统一规范、统一标准;有利于改善档案管理条件,提高档案管理水平,为不动产登记工作奠定坚实的基础。
三、不动产登记档案整合的难点
1.档案移交前的整理和交接
档案整理、移交质量好坏,直接影响后续的登记管理、档案利用工作。原先分散在各个登记部门的不动产登记档案,管理模式、管理规范不同,管理水平参差不齐,要将这些档案整理、核对、装订、登记、造册、交接,是一项耗时、费力的庞大工程,且十分重要。因此,这项工作需要强有力的组织领导、详细可操作的整理移交方案和有一批责任心强的工作人员。
笔者认为,要做好这项工作,首先要有强有力的领导机构,负责协调、审定相关工作方案并负责监督实施。其次,要事先调研,分别对不同类别档案制订详细、操作性强的实施方案。要明确现有问题和可能出现的问题,并提出解决办法。再次,先易后难,分步实施。先整理交接权属清晰、资料完整的登记档案,再处理疑难问题。最后,建立疑难问题档案会商、处理机制,确保档案移交顺利进行。
2.档案接收后的整合入库
档案接收后的集约化整合工作,也是一项细致、艰巨的系统性工作,大体分五步完成。第一步,做好分类工作。按不动产类型分土地、房屋、草原、林地、海域等档案类型。第二步,补建(录)不动产电子登记信息。根据登记簿或实物档案资料,录入对应电子信息,与登记机构登记系统对接,导入不动产登记信息平台。第三步,编写实物档案库位号,并利用条码或二维码等物联网技术与电子登记信息形成唯一关联。第四步,档案信息化。对每卷实物档案进行扫描,建立影像档案上传数据库,并与登记系统形成链接,方便档案查询利用和登记部门业务查核、比对。第五步,装订、检查、入库。
3.档案馆库容量压力巨大
就笔者从事的房屋登记档案而言,相较其他类型不动产登记档案,数量最多,库房面积最大,却普遍存在档案馆库面积不足、库容紧张等问题。如果将分散在各个部门的不动产登记档案整合到一起,这个问题将更加突出。近年来,已有部分城市建设符合远期规划的档案馆库。比如,江苏省各省辖市城建档案馆,建设标准及库房面积都很高。笔者建议,不动产登记职责整合到位后,登记机构应当首先将建设大面积、高标准档案馆库列入议事日程,以解决即将面临的库容压力。
四、不动产登记档案整合的愿景
随着不动产统一登记工作的全面展开,不动产登记档案种类、数量将大幅增加。以笔者所在城市为例,档案整合集中后,市区不动产登记档案将达到120万卷左右,预计还将以每年10-20万卷的速度递增,而每年不动产登记信息(档案)查询利用将达到10万件以上。要管理好、利用好这样一个庞然大物,必须要在巩固和提升数字档案馆建设成果的基础上,积极采用云计算、物联网等新技术,主动跟进和融入智慧城市、智慧中国建设的大趋势,瞄准智慧档案馆的新目标,将档案信息化建设推向新阶段。笔者认为,应重点做好以下几个方面的工作:
一是,利用好“物联网”、“大数据”、“云计算”等技术,给每卷实物档案粘贴“二代身份证”,让“身份证”里的芯片能自动与不动产登记信息关联,还可起到自动定位、自动统计、智能监管等作用,不用担心纸质档案“失联”,让库房工作更加高效。
二是,利用好日益普及的移动通信技术,推广利用移动通信端终,自助查询登记簿信息。
【关键词】不动产登记档案信息资源；概念；特点；管理模式
【Abstract】In this paper， the concept， characteristics， measures， management and other aspects of real property registration and information resources elaborate.
【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management
1. 概念
（1）不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记档案是不动产登记部门在不动产权属调查、登记、转移、变更等工作中形成的真实记录。
（2）不动产登记档案信息资源的基本组成包括：不动产登记档案、不动产登记簿和在不动产登记行为中产生的相关资料。
（3）不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为称之为不动产登记。
（4）不动产登记档案信息资源的完整性、准确性、安全性，是审查和确定产权、保障所有权人合法权益的必要条件，也是进行城市规划和建设必备的基础材料，它是体现一个城市管理和房地产管理水平的标志，也是城市房屋和土地现状的缩影。
（5）不动产登记档案信息资源的重要作用：无论是在国土资源保护、地籍调查、住房保障、法院诉讼、国家税收，还是在户籍管理、个人信用等管理等领域都起着不可替代的作用。
2. 特点
2.1凭证性。
（1）专业性要求高。如房屋面积的丈量、土地界限的认定、房地产平面图的测绘等，都必须由具有专业资质的部门出具报告。
（2）提供可靠的法律依据。在实施产权管理和产权保障时，记录和管理都是唯一能够合法证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证。
2.2多样性。 构成多样，涵盖了不动产登记的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面构成。形式复杂，传统与现代相结合（纸质档案与电子档案相结合），原始档案资料以纸质为主，现代电子档案以图像文件为主。信息多样，既含有与地理分布有关的数据，也包括权利属性、自然状况等基本信息，可称得上空间地理信息与属性综合信息相融合。
2.3连续性。 房屋土地登记与老百姓日常生活息息相关，现代社会市场经济的高度发展，也促进了房地产市场的交易剧增。不动产登记档案体现了房产全部：从土地的划拨、流转，房屋的买卖、过户、继承，房屋的司法拍卖，一宗土地、一处房产，反映了房屋产权的真实情况。在房地产交易市场中，产权转移频繁更替，甚至存在过户办理尚未完成而下一次的买卖转移已促成。因此，不动产登记档案信息存在动态常规性和连续必然性。
2.4增量性。 由于交易频繁，不动产登记业务量不断增加，不动产登记档案不断扩容。所以不动产登记档案既要永久保存又必须要求高质量的保存条件。 以上几点决定了不动产登记档案信息资源管理模式要有专业性，复杂多样性，管理模式要适应于连续性，保障高质量永久保存的管理。
3. 管理模式
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实行，不动产统一登记工作在全国展开。《物权法》规定，不动产物权归属和内容的根据是不动产登记簿。《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。可见，不动产登记工作的原始依据是不动产登记档案，也是不动产登记工作开展的基础。因此，不动产登记档案信息资源管理模式的确定和建立非常重要。不动产登记档案基本构成：电子档案和纸质档案，不动产登记档案信息资源管理模式包括两个方面：虚拟管理与物理管理。
3.1虚拟管理模式，是对不动产档案信息资源中电子档案信息资源的管理。虚拟管理必须符合对信息平台建设的要求：建立不动产登记信息管理基础平台，实现信息在有关部门间依法依规互通共享，消除孤立信息；推动建立依法公开查询系统，保证交易安全，保护群众合法权益。信息管理基础平台应当汇集管理行政区划内的各类不动产档案信息数据资源，成为登记档案数据中心，建立统一查询系统，并按管理层次和登记类别设置查询权限、对外查询服务，维护交易安全，保障个人隐私，确保信息数据准确、完整和安全。
3.2物理管理模式：主要指纸质档案、权籍图册的管理。就目前全国各省市不动产登记档案管理的现状，面对不动产登记档案管理问题，如馆藏档案、管理水平、库房条件、规模、人员状况等诸多情况，要采取不同的管理模式，符合档案管理的基本原则，要因地制宜，统一领导、分级管理，维护档案的完整与安全，便于社会使用。专业性程度较高，分为高度集中式和相对集中式两种模式。
（1）高度集中式。 确保档案保管条件符合国家标准，对本行政区划内土地、房屋等不动产登记结果和原始资料进行集中存放与保管。 高度集中式管理模式的优点：档案的完整与安全，同时要求高标准的档案库房。目前无锡房地产档案馆藏房产档案约为240万卷，库房面积约为1500平方米，密集架总容量约为1600立方米，库房压力不小。要丰富馆藏，也要优化馆藏。如果采用高度集中式，需要科学合理建设库房甚至新建库房，相关方案的制定、审批、动工建设等手续需要一定的周期性，相关资金、人员也要及时到位。
（2）相对集中式。 比如房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与相应土地、海域登记档案相关联，可通过二维码、物联网等现代信息技术实现。 相对集中式的管理模式，可在现有库房管理条件基础上进行不动产登记档案管理，可以在不动产登记档案管理的实践中寻找其适用性。缺点是库房管理存在局限性，仅就某一类型的不动产登记档案进行管理，分散的库房存在一定的安全隐患，易出纰漏，甚至造成档案资料遗漏、遗失。
4. 措施
两种管理模式都应当执行标准化、规范化、一体化、实用化和科学化原则，建设符合标准的现代库房，从而达到管理规范化、标准化、科学化。
（1）建立各项管理制度，包括归档、鉴定与销毁、库房管理等，规范档案管理；
（2）采用现代信息技术，管理不动产登记档案，实现现代化管理，两个转变：由档案管理向信息管理转变，由数据管理向知识管理转变。
（3）提高管理人员素质，熟练掌握档案专业知识、不动产登记业务知识及现代信息技术。
参考文献
[1]张猛 滑丽 洪蕾.不动产登记档案工作调研与思考.中国档案.2015.4.
[2]王懿男 白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台.国土资源.2014.5.
[3]孙秀娟.浅谈怎样做好新时期房产档案工作.档案天地.2012.4.
[4]钟振科.房产档案数字化后的管理和资源利用.经营管理者.2012.4.
系统介绍
不动产登记信息管理平台以MapGIS国土云为基础，搭建起包括建设用地使用权、房屋等建筑物所有权等在内的十大类不动产权利的登记管理体系。
MapGIS不动产登记信息管理平台的应用涉及到国家、省、市、县四级，覆盖了土地、房屋、草原、林地、海域五大不动产领域，实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。做到实现统一登记交易、统一交易签证、统一信息发布、统一收费标准、统一监督管理、统一平台建设。通过一站式服务，方便群众申请登记和相关部门的管理监督，切实保证不动产交易安全。为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。
系统架构设计
MapGIS不动产登记信息管理平台总体框架以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构，以国土、房产、林业、草原、海域等数据等各类的登记、空间、档案数据库为基础，将地理信息服务（图形浏览、定位查询、空间分析等）、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装，通过不动产登记基础平台提供的各类服务和接口支撑，建立面向不动产登记的登记信息管理系统和信息公示系统。
（1）基础保障体系
基础保障体系包含了系统运行所需的基础网络设施环境、安全保障体系、不动产相关法律制度规范、数据交换标准规范。
（2）数据交换
各类系统通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，提供给MapGIS不动产登记信息管理平台调用；MapGIS不动产登记信息管理平台通过通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，将对应的房屋、林业、草原、海域等领域登记数据成果返回给各业务管理局调用，最终实现数据共享。
（3）不动产数据管理系统
不动产数据管理系统集合了所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、档案信息、用户信息等各类数据的管理工具，遵循不动产数据库的标准规范，对数据进行标准分类编码。数据管理系统主要面向不动产登记数据库管理人员，对新纳入不动产登记数据库的更新信息进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。数据管理系统可以对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理，支持国家、省、市、县粒度的数据分类读取和调阅，支持多时点多专题数据的对比和更新。
（4）不动产登记信息管理系统
不动产登记信息管理系统是面向不动产统一登记机构的政务办公系统。它通过不动产登记基础平台的运行支撑环境和政府网办公网络直接读、写数据管理系统的数据资源，为登记办理人员提供操作界面。用户登录不动产登记信息管理系统能完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。登记信息管理系统也集成了综合查询、数据更新、辅助办公、系统维护等常用功能模块。
（5）不动产登记信息公示系统
不动产登记信息公示系统可以在广域网实现不动产登记信息查询。它以不动产数据为支撑，实现各土地、房屋、林业、草原、海域等登记信息的查询、发布功能。
数据交换整合方案 依据MapGIS不动产登记信息管理平台的建设目标和构想要求MapGIS不动产登记信息管理平台与林业局、农业局、房管局、海洋局等部门之间要实现空间数据和登记数据的有效交换。
空间数据
针对各部门的空间数据，可以采用发布OGC服务的方式，实现数据的交换。各类系统通过自身数据发布模块发布符合OGC标准的数据，需要发布的数据经检测合格后，不动产登记数据管理平台可以调阅相应的数据服务来实现对数据的获取。通过这种方式，不动产登记数据管理平台的数据是实时获取各部门的空间数据，保证了数据的现势性。
发布的服务列表
登记数据
不动产登记数据需要和相关各部门登记业务数据库实现远程调用，我们可以采用Web Service的方式进行。这种方式可以在不破坏双方原始数据的基础上很好的实现数据交换，这种方式重在对服务程序的调用以及调用结果的反馈。对于这种方式，各部门数据中心需要与不动产登记局开通相应的服务调用接口和函数，实现与各部门数据管理平台之间的数据交互工作。
业务类型分类设计
不动产登记是以土地为核心的，土地权利是不动产物权的基础，其他的不动产物权的存续都必须以土地权利为依托。除土地所有权之外，其他的不动产物权都是建立在土地所有权基础上或者与土地关联。没有土地权利，其他的不动产物权就是“空中楼阁”。对于海域登记，我们可以认为是“蓝色”国土，在调查、登记方面基本是相似的。
不动产的物权体系如下：
一、土地所有权：集体土地所有权、国有土地所有权
二、依托于土地所有权上产生土地的用益物权，包括：土地承包经营权（耕地承包经营权登记、林地承包经营权登记、草地承包经营权登记）、宅基地使用权、建设用地使用权（国有、集体）、地役权、海域使用权
三、土地之上附着物所有权：房屋所有权、森林或林木所有权
四、担保物权：一般担保物权、最高担保物权
不动产登记信息管理系统设计
不动产登记信息管理系统，实现对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。利用遥感、GIS、二三维可视化等技术，实现对不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联和查询、统计、分析、输出、信息展示等，并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式，直观、准确、动态地展示涉及到不动产登记数据各个方面的信息。
其中，最令人关注的是采取‘房地合一’的模式，告别过去‘土地’和‘房屋’两张皮分离的局面。在房地合一登记中，同步输入权利信息、土地信息、房屋信息、权利人信息等，结合扫描件、楼盘表、图属联动等展现方式，实现高效、准确地办理不动产权证。围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“标准统一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则，顶层设计时需要统一构建国、省、市、县互联互通的四级不动产登记应用框架，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化。实施时则需要应地制宜，分步实施。
图文一体化管理
图形信息同时可与登记审批业务案件挂接，可在案件办理过程中，实时查看案卷涉及的土地或房屋。通过图形定位，就能即时在图形窗口中定位跳转到项目涉及的地块，系统自动弹出该地块的详细信息，包括地址、编号、面积等，辅助办公人员进行审批。如果WEB端同时发布了影像，可套合影像查看，更加清晰明了。
图属联动查询
楼盘索引表管理
系统根据楼盘实际规划与布局，具体到每一栋、每一层、每一户，建立虚拟的楼盘表，通过简单的选择点击，就能将房地属性、业务状态、权利信息、办理记录一一呈现。
楼盘索引表管理 输出不动产登记簿证
在登记过程中输出满足《不动产登记暂行条例》、《不动产登记簿证样式（试行）》等国家法律法规所要求的不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记申请审批表等。
不动产登记办理输出不动产登记簿证
案卷查询统计
不动产登记信息管理系统对不动产登记案卷提供了方便的查询页面，可按照不同条件进行查询，包括土地信息、房屋信息、林业信息、草地信息、登记簿信息、不动产权属证书信息查询等。用户可自己设定查询条件来查询所要调阅的案卷信息，可按登记类型、权利人姓名、不动产权证书号、使用期限等进行查询。查询结果具有关联穿透功能，如在土地信息查询中查询到某宗地，可将与该宗地相关的房屋信息、不动产权利人信息、不动产转移信息、证书信息等列出。下图为不动产综合查询页面。
不动产综合查询
登记历史回溯
每一起登记行为的细节程序都会详细记录，考虑到地块的反复流转，还会一直记录最原始的地块编码，不仅形成地块的所有历史流转链，还能随时查看任意一个流转节点的详情。
登记历史回溯 动态监管
不动产登记信息动态监管模块，可对不动产登记信息各项监管功能，比如总监管、规范性监管、效能监管、重点监管、入库日志查询等。
其中总监管涵盖所有监管项，包括使用年限的监管，业务逻辑性监管，登记资格监管等各项内容，确保登记信息的准确性；登记效能监管是指对各级管理者及其领导组织的勤政和能政情况进行考察和整改的行政监察。
不动产登记信息公示系统设计
建立统一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的不动产登记信息公示系统。借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验, 不动产登记信息公示系统整合土地、房屋、草原、林地、海域等登记信息，逐步向公众开放可以用于搜索、查询的数据信息，积极挖掘国家不动产登记信息数据库的应用渠道，提升不动产登记制度的公信力，扩大公众参与度，保障不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益。
不动产登记信息应逐步实现县、市、省（直辖市）、全国联网。
● 读取不动产登记的数据，根据信息公示需要从内网不动产登记数据库提取公示数据。
● 提供不动产登记业务的公众信息WEB实时公示。
●可以对公示的不动产登记信息进行查询。
●可以对登记有关业务信息进行统计。
● 按访问权限的不同，分别提供面向不动产登记部门和社会公众的服务信息。
[摘要]本文针对农村土地经营流转相关问题，首先概述了土地经营流转相关情况，分析了目前我国不动产登记及土地经营流转相关政策形势要求，进而系统的论述了改进完善农村土地流转的建议思考，可以为农村土地经营流转管理提供相应的参考。
[关键词]农村 土地 不动产登记 经营流转
[中图分类号] F301.11 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-5-391-1
0引言
近年来，随着我国社会经济的飞速发展，尤其是工业化、城镇化的加速推进，大量农村劳动力进城务工，农村土地流转更是明显加快。土地经营流转有利于提高土地价值回报与农业的综合效益，推进农村的城镇化进程。在党的十八届三中全会上，中央对农村土地制度改革作出了新的全面部署，对于农村土体的占有、使用、收益、流转及承包经营权作出了明确的规定，土地流转制度不断完善，农村土地流转工作也将加速推进。随着《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》正式出台，农村土地经营流转迅速发展。当前，引导农村土地经营权有序流转，发展农业适度规模经营的意见，已经成为我国土地管理制度改革的关键内容。这对于推进大规模机械化的农业生产，降低农业生产成本，提高土地利用效率，增加农民收入与土地价值回报也具有重要的作用。
1不动产登记及土地经营流转背景形势分析
2014年12月22日，国家颁布出台《不动产登记暂行条例》，条例规定将于2015年3月1日起施行，届时包括集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权等在内的10类不动产权属纳入登记，条例的正式实施，将有利于建立产权清晰、高效流转的全国统一不动产交易市场，这更是促进了土地经营流转市场的发展。然而，农村土地流转在具体落实中也并非是一帆风顺，产权关系不清晰，农民权益没有保障，土地流转行为混乱，土地流转后“非农非粮化”，土地经营流转市场体系不完善，服务监管不到位等一系列的问题，制约了土地经营流转的规范有序开展。这就要求必须结合《不动产登记暂行条例》，完善土地经营流转，解决土地经营流转中出现的流转混乱、运作机制不健全、服务监管不到位等问题，这不仅是土地管理工作的关键，对于深化农村土地制度改革，推动农业经济发展与农民增收也具有关键的作用。
2我国农村土地经营流转完善实施策略分析
2.1以不动产登记工作规范完善土地流转管理
实施以土地为基础的不动产统一登记制度，将会赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权，将农村承包地、宅基地、林地、房屋等资源确权、登记、颁证到每个农民，为土地的流转提供完整信息依据。在这种情况下，管理部门应该整合职能，理顺部门职责关系，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少土地登记办证环节，为土地流转提供良好基础。同时应该完善登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台统一建设，实现土地经营流转的审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，加快土地经营流转体系的改革进程。
2.2完善农村土地流转制度，规范土地流转行为
在《意见》中明确规定了农村土地承包经营权属于农民家庭，因此在农村土地经营流转的管理上，应该严格坚持这一点，明确权益归属，确保农村土地是否流转、流转价格、流转形式等决定权都交由承包农户进行决定，保护农村土地经营流转中承包户的流转收益。同时，应该强化对农村土地经营流转的监管，真正将农村土地经营流转置于法律框架范围内，以具有土地经营承包权的农户书面委托合同作为基础，规范农村土地承包经营流转的过程，避免土地经营流转过程中出现各种侵权行为。
2.3强化农村土地经营流转中介组织建设
虽然现阶段国家针对土地经营流转工作的开展制定了相应的手续与法律程序，但是由于土地经营流转涉及到较多的法律政策问题，一些承包农户并不是很清楚这些法律政策，为了确保土地经营流转整个流程的规范化，应该进一步的加强农村土地经营流转专业中介组织的建设，通过土地流转中介组织作为经营流转的中间平台，实现流转信息的共享共用，为农户提供全面的政策咨询，并提供经营流转土地的价值预测、评估等管理工作，进一步对农村土地经营流转市场行为进行规范，避免土地经营流转纠纷的发生。
2.4进一步加强对于土地流转用途的监管
对于土地经营流转管理，最基础的一项就是必须严格遵循耕地保护制度的要求，确保所经营流转的土地都是用于农业生产建设，严厉打击各种在经营流转土地后进行开发建设的违法行为。同时，在土地经营流转的监管上，应该强化经营流转的审批管理，对于各种“以租代征”或者是各种“非农化”的行为应当通过停发补贴或者其他措施予以处理，通过强化用途监管来确保土地经营流转不违反国家农业生产政策的要求。
2.5健全农村土地经营流转相关配套制度的建设
农村土地经营流转制度对于农业生产、农民生活等都会产生较大的影响，为了确保农村经营流转制度的有序开展，除了完善农村土地经营流转管理以外，还应当完善相关配套制度的建设。特别是进一步的健全农村社会保障制度，完善城乡一体化的户籍制度建设等措施，通过强化社会保障功能，促进农村人口城市化，解除农民土地经营流转的后顾之忧。此外，还应该注重加强对农民的非农职业技能教育培训，提高农民的综合素质，提高农民从农业生产转出以后的就业能力，促进农村剩余劳动力的平稳过渡，为农村土地经营流转工作实施提供良好条件。
3结语
在不动产登记的催化下，农村土地经营流转加速，已经成为当前我国农业发展的新常态，这对于推动农业规模化经营，提高农业生产现代化水平具有重要的作用。由于土地流转是一项资源优化配置的过程，因此在土地经营流转的管理上，应该遵循市场规律以及法制规范要求，尊重农民意愿，保护经营者权益，充分发挥农业生产规模效益，提高农业生产效率水平。
参考文献
国土资源部
国土资源部关于印发《不动产权证书和登记证明监制办法》的通知
国土资规〔2016〕5号
各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，各派驻地方的国家土地督察局：
为保证不动产权证书和登记证明的印制质量，保护不动产权利人合法权益，保障不动产交易安全，依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》，国土资源部制定了《不动产权证书和登记证明监制办法》。现予以印发，请遵照执行。
本通知印发前，已经完成政府采购程序并开始印制不动产权证书和登记证明的省份，要按照本办法的规定，将尚未备案的有关情况，及时报国土资源部补充备案。
本通知有效期为8年。
2016年4月26日
不动产权证书和登记证明监制办法
一、为保证不动产权证书和登记证明的印制质量，保护不动产权利人合法权益，保障不动产交易安全，依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》，制定本办法。
二、《不动产权证书》、《不动产登记证明》由国土资源部统一监制。监制职责包括：发布不动产权证书和登记证明的统一样式，规定不动产权证书和登记证明的印制标准，实行不动产权证书和登记证明印制情况备案，掌握全国不动产权证书和登记证明印制和发行情况；组织印制和发放国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛等不动产登记所需的不动产权证书和登记证明。涉及不动产权证书和登记证明监制的事务性工作由国土资源部不动产登记中心具体承办。
三、省级国土资源主管部门统一负责本行政区域内不动产权证书和登记证明的印制、发行、管理和质量监督工作，有关权限不得下放到市、县国土资源主管部门。按照有关规定，采取招标等符合政府采购规定的方式，确定不动产权证书和登记证明的承印单位；决定本地是否需要印制增加少数民族文字的不动产权证书和登记证明，需要使用少数民族文字的，统一组织翻译、印制和发布，并与全国统一的不动产权证书和登记证明内容保持一致。
四、在开始批量印制不动产权证书和登记证明前，省级国土资源主管部门应当将承印单位的确定方式，承印单位的名称、服务期限、印制单价以及承印单位制作的不动产权证书和登记证明样本，报国土资源部备案。国土资源部将备案信息在门户网站主动公开。
五、省级国土资源主管部门应当加强不动产权证书和登记证明成本核算和印制管理，严格控制印制成本，建立廉政风险防范制度。确保承印单位在统一组织下，严格根据国土资源部规定的印制标准，按照印制合同或者任务书确定的不动产权证书和登记证明种类、数量和印制流水号，开展印制工作，保证印制质量。
六、不动产权证书和登记证明应当具有唯一的印制流水号。省级国土资源主管部门应当及时掌握本行政区域内不动产权证书和登记证明的印制数量、印制流水号段和发行情况，并在发行的同时报送国土资源部。
1 不动产登记制度的概念界定
不动产物权登记, 就是将不动产物权变动的法律事实, 记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。我国《物权法》第十条第二款已经明确规定, 国家不动产对不动产实行统一登记制度, 可见登记制度是物权法的制度基础, 在物权法中占据重要的地位, 它不仅是人们进行不动产物权确定和物权交易的重要原则, 也是保障物权交易安全性和公平性的重要工具, 为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。
关于“不动产”, 《物权法》只是提及概念, 却始终没有对其界定。笔者认为我们完全有必要通过立法的方式明确界定《物权法》所称的“不动产”, 可以借鉴大陆法系国家对于不动产的界定方式, 并借鉴国内学者对不动产的认识, 比如梁慧星教授在其《物权法草案建议稿》和王利明教授在其《物权法草案建议稿》中将不动产界定为: 不动产, 指依自然性质或者法律的规定不可移动的物, 包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分离的其他物。
2 我国不动产登记制度存在的缺陷
《中华人民共和国物权法》的通过在很大程度上改变了我国不动产登记的混乱和不统一状态。如第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当登记; 未经登记, 不发生物权效力, 但法律另有规定的除外; 第十条规定: 我国的不动产登记实行统一登记制度, 统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定。除此之外, 《物权法》还分别对登记的范围、登记机构、登记程序、登记效力、登记簿的查询、登记的法律责任等做出了相应的规定。但仍然可以看出, 受现实的制约, 现行的《物权法》对不动产登记制度仅做了原则性的规定, 且规定得不明确, 法律效力规定不科学, 致使司法实践比较混乱, 可以说这些规定几年来一直悬在空中, 许多问题有待进一步完善。
目前, 我国的不动产登记主要由相应的行政主管部门负责, 登记机关主要分布在不同的行政部门。据不完全统计, 不同财产的登记机关竟达到二十多个。在不动产登记制度实践层面, 由于有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释中, 这种依据散乱, 内容多为有矛盾的不动产法律登记制度, 它满足不了不动产资源分别管理的需要, 也满足不了依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权保护的需要。不动产登记制度尚未在我国得到系统的建立, 因此, 实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制, 对土地、房屋、林木等各项不动产, 分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。这些规则零散且法律层级低、效力不足, 只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要, 而不能适应不动产交易日益活跃的市场需要, 不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。在没有统一的不动产登记法协调的基础上, 房产、地产的分别管理, 登记缺乏信息的流通, 造成了第三人参与交易成本的增加和风险的扩大。其不良效应一方面体现在增加了政府的管理成本, 同时由于不动产的交易需要在两个部门间交涉, 在一定程度上也降低了不动产交易的效率; 另一方面是由于在两个不同的部门进行登记, 很容易损害当事人的正当权益, 扰乱正常的法律秩序。
3 我国不动产统一登记制度的建立及意义
因此, 探讨如何建立符合我国国情和适应我国社会经济生活要求的不动产登记的具体制度显得现实而紧迫。我国政府在2013年11月20日十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责, 建立不动产统一登记制度”。主要内容包括: 一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担; 二是消除“信息孤岛”, 建立不动产登记信息管理基础平台; 三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。可以说政府意识到房、地分别设置登记的缺陷, 尝试将两部门合二为一, 从而实现房、地合一登记。笔者认为这一改革是符合不动产登记的发展趋势的, 独立于统一的不动产登记机关对保护不动产的交易安全和社会财产的有序化具有重大意义, 设置独立而统一的不动产登记部门是我国实行不动产统一登记制度的必然要求。
同时人们还从不动产统一登记制度中读出了“反腐”、“拉低房价”等作用, “房叔”、“房姐”的出现证实了登记制度不统一、房产信息不公开的弊端, 不动产统一登记和公开查询系统建立后, 有助于搞清那些不正当交易的问题, 对于发现腐败会有重大作用。还有人认为不动产登记制度的作用除了反腐, 查“房叔”、“房姐”之外, 也是为房产税打基础, 健全了全国不动产统一登记制度之后, 也就扫清了房产税开征的最大障碍, 特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。
笔者却认为国家建立不动产统一登记管理制度的根本目的不在于反腐, 而是保护群众的不动产权益, 保障交易安全, 搞清楚全国不动产基本情况, 利于宏观调控。其具体意义可分为以下几点: 首先, 不动产统一登记管理制度可以更好地落实物权法, 保障不动产交易安全, 强化登记的公示和公信功能, 有效保护不动产权利人的合法财产权, 鼓励交易。其次, 它属于基础性制度建设, 建立不动产统一登记制度是转变政府职能、提高行政效率、改善社会环境、完善市场体系、加快社会信用体制建设的又一重要步伐, 可以说是市场经济发展的必然要求; 最后, 有利于反腐和预防腐败。在不动产统一登记制度实施之后, 拥有大量房产的人可以被很快确定, 从而逼出空置房, 遏制非自住房需求, 改善供求关系, 对降低当前过高的房价、减轻群众住房负担意义重大。前途虽然光明, 但道路同样是曲折的, 该项制度的实施必然会遇到某些阻力, 这就需要各方的大力支持, 我们群众也应切实地进行监督以期提高不动产统一登记制度的效果。
为达到不动产统一登记制度发挥其应有作用的目的, 笔者认为应把以下几点做到实处: 第一, 不动产统一登记的机关要具有独立性, 不依附于任何行政部门, 也就是说, 登记机关与行使不动产行政管理权力的部门必须绝对分开。这样, 登记工作人员才不会受到人为因素的压力, 更好地体现登记的公示公信效力。第二, 强化登记工作人员的法律素质和道德素质, 不断提高登记质量和登记效率, 使他们能够爱岗敬业从而中立客观地履行不动产登记职责。只有这样, 才能使不动产统一登记管理制度成为真正民法物权意义上的基础制度, 在维护财产秩序和保护不动产交易安全方面发挥应有的作用。
摘要：登记制度作为不动产物权的公示方法, 直接关系到不动产物权的取得与行使, 为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。但是目前不动产登记较为混乱, 主要体现在负责登记管理的部门不统一, 土地、房屋、矿产、林业等行政管理部门, 都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权, 使得登记过程复杂且成本较高。2013年11月20日, 十八届三中全会后的会议上李克强总理提出“整合不动产登记职责, 建立不动产统一登记制度”, 民众和媒体马上从中解读出“反腐”“控房价”等效果, 2014年6月将出台相关条例, 本文从登记现状、新制度意义和具体做法等角度初探不动产统一登记管理制度, 以期切实提高不动产统一登记制度的效率和效果。
关键词：不动产,登记现状,统一登记,意义
参考文献
[1]梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京:社会科学文献出版社, 2000:139.
[2]向明.不动产登记制度研究[M].武汉:华中师范大学出版社, 2011:3.
[3]常昱, 常宪亚.不动产登记与物权法——以登记为中心[M].北京:中国社会科学出版社, 2009:159.
[4]蒋晓云.论不动产的物权行为无因性与善意取得制度的协调[J].中国市场, 2011 (44) .
[5]李芬, 刘章生, 张东祥.不动产自动化估价系统研究[J].中国市场, 2012 (6) .
[6]孟春, 李洺.世界主要国家不动产税改革经验、教训和借鉴[J].中国市场, 2010 (14) .
不动产统一登记制度的雏形只差一笔，却有些无从下手。
3月6日，国土资源部已经向中央机构编制委员会办公室（以下称“中编办”）提交了增加机构编制的申请，目前正在等待批复。
1月21日，中编办下发的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》中提到，按照人随事走的原则，适当加强相关机构和人员，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子。
负责不动产登记制度顶层设计的部级联席会议于2月24日经由国务院批准成立，设立不动产登记局也已经得到批准，但国土资源部提交的增加机构编制的申请目前并未得到批复。
扩编难题
承载着“降房价”、“反腐”等期待的不动产统一登记工作在2013年有了实质性进展，从年初的多部门协调配合共同负责出台并实施不动产统一登记制度，到年末的由国土资源部负责指导监督全国土不动产统一登记职责。曾经分散在多部委的工作终于摆脱了跨部门协调之难，进入具体设计阶段。
1月26日，在国土资源部2014年新春团拜会上，国土资源部副部长徐德明提到，不动产统一登记工作有了归属是2013年工作的重要成绩之一。而就在此前的1月21日，中编办下发通知，要求建立不动产登记工作部际联席会议制度，并在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子；另外，对住建部、农业部、林业局、海洋局等其他部委在不动产登记方面的交接工作也做了较为细致的规定。
2月28日，国务院批准同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度。至此，不动产统一登记工作有了最高指挥官。这是一批由九个部门副职干部组建的队伍，将负责不动产统一登记的顶层设计。扎实开展不动产统一登记也成为国土资源部2014年工作重点之一。
设立不动产统一登记局的工作却并不顺利。这是时隔五年后国土资源部再次进行的机构调整，重新组建工作队伍服务于一项新工作意味着需要增加人手，不过增加编制并不容易。据了解，国土资源部正在等待增加编制的申请能够被中编办批准。
一旦确定人员，不动产统一登记局的成立也就指日可待，具体登记工作才能顺应开展。
尽管中编办的通知文件中提到，可以“适当加强国土资源部相关机构和人员”，但增加机构编制已非易事。
为避免给政府机构改革增加难度，对机构编制数量的把关更加严格。3月5日，第十二届全国人民代表大会第二次会议上，中国国务院总理李克强向大会做政府工作报告时强调，本届政府任期内财政供养人员总量只减不增。2007年中共中央办公厅、国务院办公厅下发的《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步加强和完善机构编制管理严格控制机构编制的通知》中规定：“严格控制行政机构设置和行政编制。工作任务增加的部门，所需机构编制主要通过内部整合和调剂解决。”
在严格控制机构编制数量的情况下，不动产统一登记局正陷入两难。
模式未定
不仅是国土资源部增设机构和人员的问题，各级国土资源部门都将面临组建不动产统一登记队伍的问题，海南省一位国土系统人士告诉记者，“海南正在收集不动产统一登记局建局方案，不过现在还没有明确思路”。
“有时候增加职能并不增加编制。部委增加一些职能时，可能还调整出一些职能，进行互调，或者进行内部调剂。但在专业性很强的情况下，比如专门的技术人才，应该就会增加些人员编制，”国家行政学院经济学部教授张占斌说，“将来是有可能的，有些职能是直接划管过来的，事划过来，人肯定就跟着过来，但总量上，不增加编制。”
一位接近国土系统人士表示，不动产统一登记局主要负责政策制定、标准制定、信息汇总分析等一些指导工作，不可能也不能允许安排很多人，具体承担登记的人都在地方。
《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步加强和完善机构编制管理严格控制机构编制的通知》中明确规定，工作任务增加的部门，所需机构编制主要通过内部整合和调剂解决。各地区各部门不得在中央批准的行政编制总额外越权审批行政编制或自行确定用于党政机关的编制。
中国土地学会副理事长黄小虎更希望不动产登记方式向邀约登记过渡，“国外的登记是属于邀约登记，专业机构承担调查，法律上负责，登记还是政府登记，不登记不受法律保护。我们现在是政府调查，政府也承担风险，也会出很多情况”。
在中央，尽管中编办对于整合不动产登记职责已经给出较为详细的安排，但不动产统一登记局的管理模式尚未确定。这也是国土资源部近期正在忙于筹备的工作之一。一位不愿具名的国土资源部法律中心人士告诉记者，法律中心正在制定《不动产统一登记条例》的具体内容。这是中国第一份不动产登记法，将为今后不动产登记工作提供法律依据，按照《国务院机构改革和职能转变方案》要求，将于今年6月底前出台不动产登记条例。
曾经分散在国土资源部、住房与城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门的各项不动产审批、交易和登记信息将通过交换接口、抄送等方式实现数据共享。“不动产登记数据最后要统一到什么地步，现在还没有明确说法。我们要等整个框架建好之后，才能给予技术支持，建立信息系统，”一位国土资源部信息中心人士告诉记者，“但不会把我们调到不动产统一登记局，建信息系统需要大量的人力，现实条件不太可能增加那么多编制。”
不动产统一登记局的设立将成为不动产统一登记制度的开端，尽管这一开端将面临众多繁杂的具体工作——建立统一登记信息平台，制定统一的登记簿和证书等登记文书，研究编制不动产产权产籍调查规程和相关标准，出台《不动产统一登记条例》，完成农村土地所有者和使用者土地权益的颁证确权，与不动产统一登记做好衔接……在机构精简的原则下，如何搭建不动产统一登记工作的领导层和执行层，正在决定未来不动产统一登记的意义。“不动产统一登记的目标是什么？最后要统一到什么地步？”前述接近国土系统人士说，“只有把整个管理模式确定下来之后才好做后续的工作。”
（作者系《经济观察报》记者）
中新网北京6月26日电 题：18省份启动不动产统一登记工作 登记条例出台在即
记者 李金磊
随着山西近日下发《关于整合不动产登记职责的通知》，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。
18省份启动不动产统一登记工作
山西省国土资源厅24日发布消息，根据山西省机构编制委员会办公室日前下发的《关于整合不动产登记职责的通知》，山西省不动产统一登记工作职责已划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。
不动产登记条例有望月底出台
今年以来，中国官方推进不动产统一登记工作的进程明显加速。3月，不动产登记工作第一次部际联席会议召开；4月，国土部成立不动产登记工作领导小组；5月，不动产登记局正式挂牌；6月16日，不动产登记信息平台研究设计启动。
按照相关时间表，被视为“顶层设计”的不动产登记条例要在6月底出台。国务院办公厅于2013年3月26日发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：2014年6月底前出台不动产登记条例。如今距离时间大限仅剩几天，不动产登记条例的出台也进入倒计时。据悉，国土资源部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。分析称或有助于征税和反腐败
在舆论看来，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时有利于摸清房产底数，为房产税开征奠定条件，也可间接为反腐败发挥一定作用。中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，不动产统一登记整合多部门职责，有助于提高不动产登记的效率和水平，保护公民房屋等私人财产合法所有权，同时维护交易安全。
2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式开始实施，我国也将全面启用统一的不动产登记簿证样式。对于新不动产登记证书启用后，老百姓会受到什么影响?
1、【放心，旧本依旧有效】新证启用，旧证依旧有效，不受任何影响，以后房地产不变更、不交易，就不用换领新证。
2、【“小产权房”不会“洗白”】不动产登记不可能登记任何不合法的东西，所以“小产权房”不可能予以登记，这样的念头应该打消。
3、【不动产征税问题只能交予法定】尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。
不动产权证书启用 国土部公布不动产登记证书 不动产登记簿如何使用 不动产登记簿证样本 《不动产登记暂行条例》解读 不动产统一登记的影响 不动产登记怎么登（详细说明）
国务院令公布《不动产登记暂行条例》 2015年3月1日起实施
近日国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。
《不动产登记暂行条例》全文
第一章 总
则
第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权;
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(三)森林、林木所有权;
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(五)建设用地使用权;
(六)宅基地使用权;
(七)海域使用权;
(八)地役权;
(九)抵押权;
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章 不动产登记簿
第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(四)其他相关事项。
第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯
一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯
一、确定的纸质转化形式。
第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章 登记程序
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;
(六)申请更正登记或者异议登记的;
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
(一)登记申请书;
(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
(五)与他人利害关系的说明材料;
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
(一)违反法律、行政法规规定的;
(二)存在尚未解决的权属争议的;
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章 法律责任
第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附
则
第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
《不动产登记暂行条例》影响解读
统一的不动产登记簿证2月26日正式公布，包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。针对不动产统一登记带来的问题，专业人士为大家进行解读，仅供参考。
要换新证吗，对我们的本本影响几何?
对大多数人来说，各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何?
“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书;以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”
作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，良好秩序才能得以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”
消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持„不变不换‟和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。
会出现抛售吗，对楼市影响几何?
“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售?如果抛了，房价会不会因此而降下来呢?”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。
蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。
事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”
中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”
目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。
尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。
中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。
不动产登记落地了，房地产税那只靴子呢?
针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。
作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。
不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。
中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”
当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理?……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。
众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
产权话题难止，“小产权房”怎么办?商品房70年后怎么办?
针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以„小产权房‟不可能予以登记，更不可能通过合法登记„漂白‟。”
“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关„小产权房‟问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。
国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。”
【山丹县不动产登记档案管理办法】推荐阅读：
