中央国家机关住房公积金个人贷款

中央国家机关住房公积金个人贷款（精选12篇）

中央国家机关住房公积金个人贷款 篇1

一、贷款条件

向国管中心申请住房公积金个人贷款的借款申请人，应同时满足以下条件：

1.借款申请人建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时其住房公积金在国管中心处于缴存状态，或经审批同意降低比例缴存或缓缴的在职职工，或在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

购买政策性住房的借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态的条件即可。

2.申请贷款时，借款申请人及配偶均无尚未还清的住房公积金贷款或住房公积金政策性贴息贷款。

3.提供符合国管中心要求的担保。

二、贷款额度

单笔住房公积金个人贷款最高额度为80万元。

1.购买首套自住住房的，应按照以下要求办理：

房屋套型建筑面积90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的80%。

房屋套型建筑面积90平方米以上的，首付款比例不得低于30%，即个人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的70%。

2.购买第二套住房的，应按照以下要求办理：

（1）贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅面积的缴存职工家庭。

北京市统计局公布的2009年北京城镇居民人均住宅面积为28.81平方米。

缴存职工家庭现有人均住宅面积应根据缴存职工家庭现有住宅建筑面积及缴存职工家庭成员数量计算。缴存职工家庭成员包括：借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女。

（2）贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，不得用于购买公寓、别墅及其他高档住宅。

（3）贷款利率为同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍。

（4）贷款首付款比例不得低于60%，即贷款额度不超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的40%。

3.借款申请人所购房屋属于第三套及以上住房的，停止受理其个人贷款申请。

三、贷款期限

住房公积金个人贷款期限最长可计算到借款申请人70周岁，同时不超过30年。二手房的贷款期限应低于房屋土地剩余使用年限3年（含）以上。

四、贷款利率

2011年4月6日起，购买首套住房的住房公积金个人贷款利率调整为：贷款期限1-5年的，年利率为4.20%；贷款期限6-30年，年利率为4.70%；购买第二套住房的住房公积金个人贷款利率为购买首套住房的住房公积金个人贷款利率的1.1倍。

还款期间，如遇国家调整住房公积金个人贷款利率，贷款期限在1年以上的，于下年1月1日开始，按当日相应期限档次的个人贷款利率执行。

五、贷款信用评级制度

信用评级实行自愿原则，申请信用评级的借款人应亲自到国管中心提出申请，按照国管中心信用评级的规定提供相关书面材料，并经面谈确定。信用评级主要依据住房公积金缴存状况、收入情况、个人信用状况等因素进行，并根据评级结果，实行分类管理。

被评定为A级的借款申请人，最高贷款额度可在基准额度基础上上浮30％；被评定为B级的借款申请人，最高贷款额度可在基准额度基础上上浮15％。

六、贷款审批标准

借款申请人的还款能力按照其所在单位人事劳动部门提供的《借款申请人工作及收入情况证明》并参考其住房公积金月缴存额反推收入及其信用状况综合确定。

（1）借款申请人月最低还款额为申请贷款时其住房公积金月汇缴额。月最高还款额应满足借款申请人贷款的月房产支

出与家庭月收入比不得超过50％和月债务支出与家庭月收入比不得超过55％的条件。

月房产支出与家庭月收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/家庭月均收入；

月债务支出与家庭月收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额）/家庭月均收入。

（2）借款申请人及配偶需授权国管中心与住房公积金个人贷款经办银行通过中国人民银行个人信用信息基础数据库，查询借款申请人及配偶的个人信用报告，审查是否存在不良记录或未履行如实告知债务等情况，并作为贷款审批的重要依据，借款申请人应如实告知债务情况且信用情况良好。

中央国家机关住房公积金个人贷款 篇2

关键词：新加坡,中央公积金制度,住房公积金

一、新加坡中央公积金制度

新加坡中央公积金制度的前身是一个简单的养老储蓄制度,后经过60年的发展演变成为一个集养老、住房、 教育、医疗于一体的综合性制度。中央公积金制度的参与者有缴存者与政府机构。政府机构———中央公积金局提供相应的法律保障以及对公积金运行集中管理;雇主承担雇员所需缴纳的部分费用,与雇员共同向公积金局缴费。中央公积金具有强制缴费、缴费确定的特点。随着雇员年龄的变化,公积金缴费率和雇员与雇主的付款率也随之改变。年龄在50岁以下的雇员,公积金缴费率为雇员工资的36%,雇主缴纳额为员工工资的16%,雇员承担工资的20%;对51—55岁的雇员,缴费率为32.5%,雇主承担14%,雇员承担18.5%;对56—60岁的雇员,缴费率为23.5%,雇主承担10.5%,雇员承担13%;对61—65岁的雇员,缴费率为14.5%,雇主承担7%,雇员承担7.5%;对65岁以上的雇员,缴费率为11.5%,雇主承担6.5%,雇员承担5%。当雇员月工资低于500新元时,雇员不需要缴费,由雇主全额承担。并且新加坡中央公积金的缴费率随着经济的景气程度不同而变化,当经济繁荣时政府提高公积金缴费率;而当经济萧条时,政府降低公积金缴费率。

中央公积金局将每月收缴的公积金分配到个人的不同账户中。目前中央公积金会员的个人账户共有四个:普通账户、医疗账户、特别账户和退休账户。分配到普通账户的比例最大,医疗账户次之,特别账户最少。随着雇员年龄的增长,分配到普通账户的比例会有所下降,分配到医疗账户的比例有所增长。但会员年满55岁时,普通账户和特别账户向退休账户转换,退休账户里的金额为普通账户和特别账户之和。

普通账户的公积金可用于购置政府组屋(类似我国的保障房)、人寿保险、支付教育费用、购买新加坡政府的债券和法定机构债券等;医疗账户为个人及其直系亲属支付住院、门诊医疗服务、缴纳疾病保险费等;特别账户的公积金可用于为公积金成员积累退休金以及紧急支出;退休账户用于发放养老金,保障晚年生活所需,发放的金额数量根据个人账户的储蓄确定。

普通账户的利率按照新加坡四大本地银行一年期的定期储蓄利率(80%的权重)和银行月末存款利率(20%的权重)的算术平均值计算,记账利率不得低于2.5%。特别账户、医疗账户、退休账户的利率是在10年期政府债券过去12个月的平均收益率的基础上加1%,记账利率不得低于4%。

二、我国住房公积金制度与新加坡中央公积金制度的差异

1、缴存对象不同

根据我国住房公积金管理条例的规定,住房公积金的缴存对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工都要按时缴存住房公积金。即我国只在城镇在职职工中建立住房公积金账户。

新加坡是一个城市化国家,比较容易建立统一的覆盖全国的公积金体系,所以新加坡中央公积金制度是覆盖全社会的具有综合保障职能的制度性安排,适用对象包括受雇的新加坡公民和永久居民或自营自雇者。

2、缴存比例不同

目前我国住房公积金储存比例不得低于职工本人上年度月平均工资的5%,原则上最高不超过12%,且雇主与雇员的缴存比例相等。由于城市经济发展不平衡,公积金在不同地区、不同行业的缴存差距较大,大中城市与小城市相比公积金缴存比例和缴存基数高,部分垄断行业和高收入行业缴存额度偏高。职工住房公积金缴存余额最高的有十几万元,最低的几千元,折射出职工在工资收入上存在不公平现象。

新加坡中央公积金缴费率与雇员年龄有关,雇员和雇主的缴费率随雇员年龄的增加而下降,但雇主承担的比例会逐渐增大。对于低收入者,雇主承担比例增加甚至是全额承担,保证了收入不等的个人公积金的平衡。

3、资金用途不同

我国住房公积金主要用于住房消费,并且不同地区的规定也有所差异。根据住房公积金管理条例的规定,住房公积金只用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、翻建和大修自住住房的费用以及房租超出家庭收入规定比例的支出和偿还购房贷款本息。而住房的内部装修、 房屋养护、住房租金和认购住房建设债券等费用,一般不得用住房公积金支付。

新加坡中央公积金制度包括住房保障体系、养老保障体系、医疗保障体系、教育保障体系。也就是说存储的公积金可以用来支付住房消费、养老保险、医疗费用、教育支出。并且在人生的不同阶段资金的用途也不同,会员在年满55岁后,可将普通账户(用于住房、保险、获准的投资和教育支出的账户)和特别账户(用于养老和紧急支出的账户)内的钱提取出来存入第四个账户即退休账户,个人账户结构转变为退休账户和医疗储蓄账户(用于住房费支出和获准情况下的医疗项目支出)。

4、丧失缴存条件的提取方式不同

在我国,当职工丧失缴存条件时(如职工离休、退休), 按规定可以提取其住房公积金账户全部余额,同时注销该职工住房公积金账户。而新加坡中央公积金制度规定会员在年满55岁时,在他们的中央公积金账户内金额达到最低规定后可提取部分公积金积蓄,但必须在其退休账户中保留一笔存款作为最低存款,当达到退休年龄时每月可以固定从这笔存款中领取一定的收入。

5、公积金的管理监督方式不同

目前国家对住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户储存、财政监督的运行机制。但是很多地方的住房公积金管理委员会决策形同虚设,住房公积金管理中心基本履行了其全部职责。按照规定,对住房公积金管理中心的监管由建设部门牵头、会同财政、审计、银行进行。但多头监管的实际后果是没有监管,造成住房公积金管理中心的权利过大,甚至违规操作。

新加坡中央公积金由中央公积金局实行全国统一管理,并接受人力资源部的监督。为防范公积金管理运作风险确保资金安全与增值,政府把公积金管理与运营作为不相容职能进行严格分离,由不同的机构履行。中央公积金局作为公积金的管理部门只有资金征缴、支付、管理和保值职能,不能向公积金缴存人发放低息住房贷款,而由隶属于国家发展部的建屋发展局承担向组屋购买人发放购房贷款的职能。

三、完善我国住房公积金制度的对策

1、调整住房公积金的缴存比例

住房公积金的缴存不再是简单的个人缴纳多少,公司也缴纳多少,两者比例相同。这方面可以借鉴新加坡公积金制度,调整个人与公司的缴存比例。收入相对较低的人, 公司缴存比例提高一点;收入高者,公司缴存调低一点。严格执行国家关于住房公积金的归集比例规定,特别要对高收入者公积金的缴存额实行限高封顶,防止不同阶层公积金缴存差距扩大化。

2、扩大住房公积金使用范围,提高公积金利用率

应当将公积金的用途扩大,不但包括用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、翻建和大修自住住房的费用以及偿还购房贷款本息,还应包括支付租房的房租、 装饰装修等。特别是利用住房公积金支付房租,不应受“房租超出家庭收入规定比例”的限制。住建部、财政部、人民银行最新联合下发《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》,规定满足缴存住房公积金时限要求、在缴存城市无自有住房且租赁住房的职工可提取住房公积金支付房租。这一新的规定具有积极的意义,可以满足一部分在短期内没有能力购房的中低收入群体和新就业人群的住房需求,使这部分履行了缴存住房公积金义务的人群也享受到权益。扩大住房公积金的用途,有利于提高住房公积金的利用率。

3、针对收入特低者,把住房公积金改为住房补贴

住房公积金实施的本意是帮助城镇居民解决住房商品化过程中购房资金不足的问题,使收入不高的城镇居民借助住房公积金储蓄可以买得起房子。实际执行过程中, 面对不断上涨的房价和还贷压力,想要解决住房问题的低收入职工达不到住房公积金贷款的基本要求,难以申请到住房公积金贷款,享受不到公积金带来的好处。对于低收入群体,如果以他们的收入十几年二十年尚不够购买一套普通住宅,强制性的缴纳住房公积金对于低收入群体的生活造成很大影响,住房公积金不再具有保障作用,而成为了一种负担。为了解决低收入群体的住房保障,把住房公积金改为住房补贴的意义更大。

4、保障住房公积金收益

根据住房公积金管理条例的规定,职工当年缴纳的住房公积金按结息日(即每年6月30日)挂牌公告的活期利率计息,上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的3个月的整存整取存款利率计息。住房公积金的这种低利率不利于保障住房公积金的收益,特别是对于未使用住房公积金的缴存人利益补偿不够。所以除了部分住房公积金购买国债和地方债券外,应当适当提高住房公积金储蓄余额的利率,保障住房公积金的保值增值。可以借鉴新加坡公积金存储的经验,将住房公积金的存款利率逐步与市场存款利率水平接轨,确保公积金存款不贬值,以实现住房公积金缴存的良性循环,使住房公积金真正成为人们长期保障性储蓄。

5、完善我国住房公积金管理制度

为了保证住房公积金的安全和广大缴存人的利益,应当设立专门的监管机构来对住房公积金管理中心进行监管,使参与住房公积金监管的机构做到分工具体、职责明确,以减少公积金运作中的风险和私自挪用住房公积金等现象的发生。

中央国家机关住房公积金个人贷款 篇3

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的发展，购房的人越来越多，购房贷款成为市民热议的话题。通过对住房公积金贷款和商业性住房贷款的比较，找出他们的区别与联系，帮助购房者选择一种适合自身的贷款方式。

关键词：

住房公积金；商业性贷款；区别与联系；组合贷；商转公；公转商贴息

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：16723198（2016）04014403

0 引言

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的发展，大量人口进入城市，购置房屋成为新进人口面临的重要问题，购房贷款成为市民热议的话题，许多购房者咨询住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别，以期寻找到一套适合自身的个人贷款方式。

住房公积金贷款与商业性住房贷款是购房贷款的两种基本融资方式，他们有各自的优缺点，下面就两种贷款方式进行比较，找出他们的区别与联系。

1 住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别

住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体以及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金贷款是职工使用住房公积金的重要方式。

住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用职工及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的住房消费贷款。目前，住房公积金贷款主要类型有：新建商品房贷款、二手房贷款、自建房贷款、大修自住住房贷款。

住房公积金贷款条件：（1）具有合法有效的身份证明；（2）申请贷款时正常缴存住房公积金一年以上；（3）具有稳定的职业收入，信用良好，有按期足额偿还贷款本息的能力；（4）实际发生购买、建造、翻建、大修自住住房的行为，已支付规定比例的首付款或首期资金；（5）本人及其配偶均无尚未结清的公积金贷款；（6）同意以贷款所购买、建造、翻建、大修的房产价值全额作为抵押；同意按照管理中心的规定提供担保。

商业性住房贷款是银行用其信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，也称为自营性个人住房贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性住房贷款。

商业性住房贷款条件：（1）具有合法有效的身份证明；（2）必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明；（3）具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录；（4）与卖方签定有效的购房合同或购房协议；（5）支付了规定比例的首付款（一般是不低于所购房屋总价的30%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款；（6）贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。

目前，住房公积金贷款与商业性住房贷款区别主要有以下几方面：

（1）贷款主体与风险承担主体不同。住房公积金贷款主体是住房公积金管理中心，贷款风险是由住房公积金管理中心承担；商业性住房贷款主体是商业银行，贷款风险是由发放款的商业银行承担。

（2）贷款性质不同。住房公积金贷款是不以盈利为目的政策性贷款，而商业性住房贷款是以盈利为目的商业性贷款。

（3）贷款對象不同。住房公积金贷款是正常缴存公积金1年以上，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的职工；而商业性住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力且经资信考查合格、具有还款能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人。

（4）贷款资金来源不同。住房公积金贷款的资金来源是职工及所在单位缴存的住房公积金；而商业性住房贷款的资金来源是各商业银行的自营资金（居民或单位存款）。

（5）贷款利率不同。利率低是住房公积金贷款的主要优点，例如：5年以内，住房公积金贷款利率为275%，而商业性住房贷款利率为4.75%；5年以上的，住房公积金贷款利率为3.25%，而商业性住房贷款利率为4.90%。例：某借款人贷款35万元，贷款期限为20年，等额本息，公积金贷款月还款为198519元，利息合计126444.44元；商业性住房贷款月还款为229055元，利息合计199733.00元，比住房公积金贷款利息多73288.56元。随着期限延长、额度增加，差距更明显。

（6）所需要费用不同。住房公积金贷款一般不需要评估费、保险费、律师费等，而商业性住房贷款需要评估费、保险费、律师费等。

（7）贷款额度不同。住房公积金贷款额度由房价成数、公积金缴存情况、贷款最高限额、还贷能力四个条件中最小值来确定。计算方法如下：

①按房价成数计算，最高可贷款额度=房屋价格×贷款成数；

②按公积金缴存情况计算，最高可贷款额度=（借款人公积金月缴存额×12×到离退休年数+公积金账户余额）×3+（配偶公积金月缴存×12×到离退休年数+公积金账户余额）×3；

③单笔最高贷款额度，南平市延平区、建阳区最高贷款额度为40万元，其他市县最高贷款额度为35万元；

④按还贷能力计算，月供+其他负债+1230×2<双方收入。

商业性住房贷款额度由房价成数、还贷能力两个条件中较小值来确定，计算如下：

①按房价成数计算，最高可贷款额度=房屋价格×贷款成数；

②按还贷能力计算，（月供+其他负债+物业费）×2<双方收入。

（8）贷款流程不同。住房公积金贷款在借款人在签订购房合同后，先到住房公积金管理中心申请，待管理中心审批后再到受托银行去办理贷款相关手续。商业性住房贷款在借款人签订购房合同后，直接到银行办理贷款相关手续。所以，住房公积金贷款较商业性住房贷款环节多，手续复杂。

2 住房公积金贷款与商业性住房贷款的联系

2.1 住房公积金贷款与商业性住房贷款的组合贷款

住房组合贷款是住房公积金管理中心运用住房公积金、商业银行利用信贷资金向同一借款人、用同一抵押物发放的住房贷款，是政策性贷款和商业性贷款的总称。

当借款人通过住房公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受托银行申请配套的商业性住房贷款。商业性住房贷款的额度由受托银行确定，但贷款期限、担保方式和还贷方式等均应与住房公积金贷款一致，利息与收益分别计算。住房组合贷款一般是在住房贷款超过当地规定的住房公积金贷款的最高上限才使用的。例如，武夷山某楼盘商品房，规划用途为住房，总价70万元，贷款比例70%，期限20年，等额本息，双方正常缴存公积金1年以上。现需贷款49万元，住房公积金贷款35万元，商业性住房贷款14万元，35万按公积金利率3.25%计算，月还款2102.53元；14万按商业性贷款利率4.9%计算，月还款993.34元，住房组合贷款月供3095.87元。

组合贷款的流程 借款人提供相关证明材料先向管理中心申请，管理中心审批后书面通知借款人住房公积金贷款额度、期限等；借款人再向受托银行申请配套商业性住房贷款，受托银行审核后书面通知商业性住房贷款额度、期限等；借款人与受托银行签订住房组合贷款合同及其他相关手续；受托银行到房产部门办理抵押登记手续；受托银行将贷款金额划转到售房单位在银行开立的账户。

2.2 商业性住房贷款可转化为住房公积金贷款

商业性住房贷款转住房公积金贷款，是指已办理商业性住房贷款且具备住房公积金贷款条件的借款人，在还款期间申请将商业性住房贷款余额转成住房公积金贷款。

为充分发挥住房公积金制度的住房保障作用，支持广大职工充分运用住房公积金改善住房条件，减轻公积金缴存职工购买住房的商业住房贷款利息支出和还贷压力，住房公积金管理机构制定商业性住房贷款转住房公积金贷款管理办法，让购房时没有缴存住房公积金或贷款额度不够而选择了商业性住房贷款的职工享受住房公积金贷款的。

（1）商转公贷款基本要求 商转公贷款的职工必须符住房公积金贷款条件；有尚未结清且银行同意可提前结清的商业性住房贷款；原商业性住房贷款还款1年以上，无逾期，已办妥得房产证、土地证；贷款金额不得高于原商业性住房贷款余额和住房公积金最高贷款限额，期限不超过原商业住房贷款的剩余年限，利率按中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率。

（2）商转公贷款流程 借款人提供夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、征信报告及原商业性住房贷款的借款合同、贷款余额证明、银行同意提前结清的证明等材料向公积金管理中心提出申请；管理中心对贷款申请材料进行审核，符合条件的通知申请人结清原商业性住房贷款；职工以自有资金结清原商业性住房贷款，原贷款银行注销商业性住房贷款抵押登记；借款人携管理中心批准后的材料，与受托银行签订住房公积金借款合同，受托银行办好相关贷款手续，并重新办理抵押登记手续；最后由受托银行发放贷款。

2.3 住房公积金贷款转商业性贴息贷款

住房公积金转商业贴息贷款，是指公积金中心因阶段性资金紧张，由银行按照公积金中心审批的贷款额度，先向公积金贷款借款人发放商业性住房贷款，由公积金中心按月给予借款人利差补贴，待公积金中心资金宽裕时，再将商业性住房贷款置换转回为公积金贷款。

2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、南京、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷的现象。为化解资金流动性风险，满足住房公积金缴存职工购房贷款需求，充分发挥住房公积金制度的作用，各地住房公积金中心制定了住房公积金贷款转商业性贴息贷款办法。

当住房公积金个贷率高于90%时，管理中心开始启动公转商贴息贷款业务，并根据银行资金规模、利率优惠条件、业务系统支持度、服务质量等情况选择合作银行，签订《住房公积金贷款转商业性贴息贷款金融合作协议》，委托银行办理公转商贴息贷款业务。同时符合公积金贷款和商业性住房贷款条件的职工，可在自愿的情况下申请办理公转商贴息贷款并享有公积金贷款的权利和义务，管理中心按公积金贷款原则进行管理，作为一次公积金贷款，贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

（1）商转公贴息贷款基本要求 贴息贷款实行按人、按户限额制度，具体可贷额度根据公积金缴存额和公积金贷款可贷额度标准、所购住房的状况和价格、个人还款能力和信用状况等因素综合确定；贷款首付比例不低于30%；贷款期限最长为30年，且男性不超过65周岁，女性不超过60周岁；贴息金额按照借款人贴息贷款协议约定的公积金借款金额、商业性住房借款合同约定的贷款利率与公积金贷款利率计算的利息差额确定；还贷方式为等额本金，月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率。

（2）商转公贴息贷款流程 借款人提供贷款相关材料向公积金中心和银行提出贴息贷款申请；管理中心和贷款银行按各自贷款要求进行审批；借款人按规定与银行签订《商业性住房借款合同》，同时与公积金中心、银行签订《住房公积金转商业性贴息贷款协议》，并按规定办理房产抵押预告登记或抵押登记手续；银行在收妥抵押预告登记或抵押权登記证书后发放贷款；借款人在贷款发放的次月起按月归还借款本息，银行按商业性住房借款合同的约定，在借款人扣款账户中扣收应还本息。贴息支付实行“先付后贴”原则，即在每一个还款日，借款人按约定的商业性住房贷款利率标准偿还当期还款本息，每期还款后的次月，公积金中心将贴息款项划入合同约定的还款账户；住房公积金中心在资金宽裕时，可根据资金供应实际情况和协议约定，将公转商贴息贷款置换为公积金贷款，借款人按公积金借款合同的约定偿还置换后的公积金贷款本息。

3 结束语

公积金贷款、商业贷款、住房组合贷款三种贷款各有优缺点，购房者在决定采取哪种方式贷款时，应充分考虑到各种方式的特点，依照自身实际情况选择适合贷款方式。对公积金缴存者首选住房公积金贷款；未缴纳公积金或公积金额度不够，银行又不做组合贷款，只能选择商业性住房贷款；借款额度相对较大，公积金额度不够，银行又可做组合贷款，就选择住房组合贷款。对于已办理商业性住房贷款的职工，如满足公积金贷款条件时，可将商业性住房贷款转化为住房公积金贷款；另外，在住房公积金资金紧张的情况下，可将住房公积金贷款转化为商业性贴息贷款。通过对本文的阐述，希望能为现阶段的购房者提供有益的参考。

参考文献

[1]住房公积金管理条例[Z].20020324.

[2]南平市个人住房公积金贷款管理暂行规定[Z].20130605.

[3]南平市个人住房商业性贷款转公积金贷款管理办法[Z].20110712.

[4]南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法，20150824.

关于规范住房公积金个人住房贷款 篇4

政策有关问题的通知

建金〔2010〕179号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各有关部门，新疆生产建设兵团：

为规范住房公积金个人住房贷款政策，根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的有关规定，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

二、保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

三、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

四、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

五、城市住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人住房贷款最高额度，并报省级住房城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金个人住房贷款最高额度报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会备案。

六、城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。同时，要简化办理手续，提高服务水平。

城市人民政府要结合当地实际，抓紧制定落实本通知精神的具体措施，积极做好政策解释工作。各省、自治区、直辖市人民政府和新疆生产建设兵团有关部门要加强工作指导，加大监督检查力度。政策执行中有关问题，及时报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国财政部

中国人民银行

中国银行业监督管理委员会

中央国家机关住房公积金个人贷款 篇5

尊敬的先生/女士：

您好，您对包头市住房公积金管理中心工作的支持我们表示诚挚的谢意。为了提供更优质的服务，加强借贷双方的沟通联系，维护借贷双方的合法权益，我们建立了与借款人面谈的制度。面谈笔录如下：

一、为了维护您的权益，您应注意以下事项

1、您确保提交的有关证件及资料是真实、合法、有效的。

2、您在签署相关合同后知悉享有的权利和承担的义务。

3、您确知任何欺诈、违约行为均要承担相应的法律责任，并列入住房公积金风险预警系统。

4、贷款发放程序完毕，银行会通知您到指定地点领取借款合同、借据及还款卡，并告知您注意事项。

5、贷款发放后，请于贷款发放的次月开始每月二十日之前偿还贷款本息，如遇国家利率调整，从次年1月1日起执行新利率。

6、贷款审批时效为三个月，即贷款审批后三个月内有效，超过三个月不办理者视为您主动放弃本次贷款。

二、需要简要回答并作出承诺以下问题

1、您所购房屋位于，建筑面积为平方米，室厅，房屋单价为元/平方米，总房价为万元。

2、您所购买房屋是否用于自住？

□是

□否

3、您是否已支付首付款？

□是

□否 您已支付了万元首付款，分次交齐。

4、您准备向我“中心”借款万元，期限年。

5、您家庭月实际收入为元，可用于偿还借款金额为元。

6、您或您的配偶是否有其他债务？

□是

□否 债务情况：

7、您是否是在了解了借款人的权利、责任和义务的前提下，自愿向我“中心”申请个人住房贷款？

□是

□否

8、在申请贷款前，您（及配偶）可以申请提取一次住房公积金，但需留存一年的公积金缴存额。对此，您是否清楚？

□是

□否

9、在贷款发放前，您需配合包头房地产置业担保有限责任公司为您办理《商品房预抵押证》及《房屋他项权证》相关事宜，对此，您是否清楚？

□是

□否

10、贷款还款期内出现违反《借款合同》约定项下情况的借款人将被列入住房公积金风险预警系统，此名单与人民银行征信系统联网，届时您的个人征信将受到影响，对此，您是否清楚？

□是

□否

11、您如选择共同借款人，则共同借款人应对以下事项承担连带责任：

（1）归还借款合同项下的借款本息（含罚息）；

（2）支付合同发生纠纷引起的诉讼费用及实现债权的其他费用；（3）贷款发放后，共同借款人将无法办理住房公积金的贷款及提取业务，直至主借人还清贷款。

您的共同借款人是否也清楚并承担上述责任？

□ 是

□ 否

对此，您是否清楚？

□ 是

□ 否

12、贷款发放后，您和您的配偶或共同借款人的住房公积金账户被冻结，待贷款还清后方可提取。对此，您是否清楚？

□ 是

□ 否

13、您及有关共同还款人提供的身份证件、婚姻关系证明、收入证明、首付款证明、购房合同等资料申请审批书、信息采集表上填列的信息是否属实？ □ 是

□ 否

14、上述谈话记录是否是您真实的意思表示？

□ 是

□ 否

三、双方提出的其他问题 感谢配合！

借款人（签字）：

笔录人（签字）： 借款人电话：

谈话地点：

个人住房公积金贷款 篇6

目前公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，而且在二手房购买上的应用也十分普遍。由于公积金贷款年利率比现行的商贷利率低了近两个百分点，对于广大工薪阶层来说，住房公积金贷款成为现代都市人在住房贷款上的首选。目前利用公积金建设保障型住房的地区越来越多，投资者也可以多加留意。

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

一、住房公积金优势和使用诀窍

1、贷足额度尽享利率优势

住房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是利率低。从目前5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为5.94%，而住房公积金贷款年利率仅为

3.87%，两者相差2.07个百分点。

假设小夫妻各自所在公司都有参加公积金计划，之前两人住房公积金缴存正常，从未申请过任何贷款。现在计划购置一套100平方米价值100万元的住房，首付款预计40万元，这样按照当地的规定，他们两人最高可以申请20年的公积金住房贷款为60万元，这样以后每月归还公积金住房贷款的本金和利息和约3595元

按照贷款60万元、20年计算：

公积金贷款，每月支付3 595元，合计支付利息：3 595×20年×12期–600

000=262 800元。

商业贷款，每月支付4 278元，合计支付利息：4 278×20年×12期–600 000=426 720元。

即公积金贷款比商业性贷款，每月少支付683元，合计利息节省163 920元。这种利息差还会随着贷款期限的延长而进一步拉大，公积金贷款大大降低了我们的还贷压力。而且公积金贷款是国家政策给予我们的优惠，只要符合贷款条件，就应尽可能贷足公积金贷款。

2、还款方式灵活，提前还款方便

公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只要每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。商业贷款提前还款，如果是非一次性提前还款其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额。商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。

借款人可提前归还部分或全部公积金所贷本金和利息，目前不需要支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。

3、贷款成数高，期限长

商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到八成，购房人首付压力较小。公积金贷款年限较长，相应每月还款金额较

少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，无形中造成月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。

4、各项限制少，选择余地大

公积金贷款对房龄限制较灵活，而商业贷款对于房屋年龄的限制较严，大部分银行对于1985年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而缩短。而公积金贷款对于房龄的限制较少，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65周岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。

公积金贷款的申请审批手续比商业性贷款要复杂很多。商业性贷款的最终审批权在于贷款银行，只要银行通过审批即可办理其他手续。而公积金贷款的最终审批权在于当地公积金中心，代理银行在完成初审后还需再送到公积金中心进行审批，此环节会比商业性贷款长至少15~25个工作日。

二、申请手续无论是办理公积金贷款还是商业性贷款，借款人都可以到缴存银行申请领取公积金账户上的余额。

借款人填写书面申请书，所属单位审批并盖章同意，带上房产证原件或复印件（需贷款银行盖章确认）、公积金存折或公积金卡及本人身份证原件，前往缴存银行专窗办理提取就行。从第一次提取开始，以后每半年才可以申请提取一次，直至提取的金额与银行贷款的本息一致。

贷款人在使用公积金贷款时，支付最低还款额后，若有富余支付能力，最好

每期能多还款。每月多支付的金额将会直接冲抵贷款本金，对贷款人而言只会降低还款总利息，缩短还款日期，有益无害。

符合公积金贷款要求的借款人如果没有申请公积金贷款，以后再购房仍可以申请公积金贷款；如果已经办理过公积金贷款，只要还清贷款并符合公积金缴存规定的，也可以再申请公积金贷款。

三、注意事项

贷款对象应当符合以下4个条件：

1）.只有参加住房公积金计划的职工才有资格申请住房公积金贷款。

2）.申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月。

3）.配偶申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。

4）.贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力。

贷款用途必须专款专用。

住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，并且所购房屋须符合当地公积金管理中心规定的建筑设计标准。

须具备一般住房贷款应具备的条件。

住房公积金贷款申请人应当备有相当于购买住房总价20%或以上的自筹资金。

住房公积金个人购房贷款的本息怎样偿还？

除现金支付外，借款人可以提取本人公积金账户储存余额用于归还贷款。在本人公积金账户储存余额不足时，可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余

额，但需征得被提取人的书面同意。

中央国家机关住房公积金个人贷款 篇7

关键词：利率,利息,单利,复利名义利率,有效利率

个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源, 向参加住房公积金制度的职工发放的, 定向用于购买、建造、翻建、大修普通住房的专项住房贷款。由于住房公积金贷款相对于商业银行贷款利率较低、手续简便, 现已成为企事业单位职工贷款购房的首选。但在实际工作中笔者也常听到有人发出类似这样的疑惑:我总共贷款20万元, 分20年还, 每个月向银行偿还1800多元, 其中本金只有1, 000多元, 而利息却有800多元, 息本比达8比10, 公积贷款的利率是高还是低?要回答这个问题, 需要从以下几方面进行分析。

1 关于利息

什么是利息?各类文献中有多种表述, 笔者理解为:所谓利息就是指资金所有人向借款人出借一定数额的货币, 在借款人偿还货币时超出借入额的部分。也可理解为是资金所有人让渡资金使用权所获得的一种报酬。

利息的多少取决于三个因素:本金的大小、周期的长短和利率水平。在一定条件下, 本金越大, 利息越多;周期越长, 利息越多;利率越高, 利息越多。这三个因素中, 本金和周期是绝对量, 而利率为相对量, 是决定利息多少的积极因素。在特定的周期 (T) 内, 一定数量的资金 (M) , 按照一定的利率 (R) , 其利息为 (P) 为:

P=M×T (公式1)

2 关于利率

2.1 利率就其表现形式来说, 是指一定周期内利息额同借款总额的比率

根据公式1, 可推导出利率的公式为:

根据这一公式, 我们可以看出, 利率高低与利息的多少和本金的大小相联系, 但仅考虑这两个因素是不足的。

比如:2008年1月1日甲借与乙100元, 2008年12月31日乙还款110元, 其中本金100元, 利息10元, 则利率为:R=×100%。=10%, 即利率为10%。如果同样的条件下, 还款日期为2009年12月31日, 按这样计算则利率仍是10%, 这就显然不符资金的时间价值规律了。因此要正确表述利率的高低, 除了要考虑本金的大小, 利息的多少外, 还要和一定周期相联系的。正确表达利率的概念应由“一个表示时间的单位”+“利率”+“百分数”三个词组成一个复合词组。在上述例子中第一种还款方法我们可称作“年利率10%”, 而第二方法则可以称作“两年利率10%”, 当然就还可以有“季利率”、“月利率”、“周利率”, 甚至“天利率”。

2.2 由于利率的高低必定和一定的周期相联系, 而且时常由几个连续而且相等的子周期构成一个总的计息周期, 这就出现了单利率和复利率概念

所谓单利率, 简称为单利, 就是在一个总的利息计算周期中分有若干个子周期, 上一个计息子周期中的利息, 不纳入下一个计息子周期的本金, 而是按子周期计算利息, 并将各子周期的利息的和作为总周期的利息。

如甲借与乙100元, 约定年利率10%, 三年后一次还付息。则三年利息计算为:

第一年利息:100×10%=10 (元) , 第二年利息:100×10%=10 (元) , 第三年利息:100×10%=10 (元) , 三年总利息:10+10+10=30元, 本息和:100+30=130 (元) , 三年后一次还本付息130元。

实际经济生活中, 如果不对计息周期加以说明, 则表示1年计息1次, 如银行三年期以上的定期存款就是采用这样的利息计算方式。

所谓复利率, 简称为复利, 民间俗称“利滚利”、“驴打滚”。就是将上一个计息子周期中的利息, 纳入下一个计息子周期的本金中。如甲借与乙100元, 约定年利率10%, 复利, 三年后一次还本付息。则三年中的利息计算就不同了:

第一年利息:100×10%=10 (元) , 第二年利息: (100+10) ×10%=11 (元) , 第三年利息: (100+10+11) ×10%=12.1 (元) , 三年总利息:10+11+12.1=33.1元, 本息和:100+33.1=133.1 (元) , 三年后一次还本付息133.1元。

可见采用单利还是复利来计算利息, 其结果的差异是明显的。

2.3 在复利计算中, 利率周期通常以年为单位, 而实

际经济活动中, 计息周期有半年、季、月、周、日等多种。当利率的时间单位与计息期不一致时就出现了名义利率和有效利率的概念

所谓名义利率 (R) 就是对外号称的利率, 是指计息周期中含有子周期时, 采用单利形式, 将子周期利率简单相加而获得的整个周期的利率。

所谓有效利率 (I) 是指计息周期由多个相等的子周期构成, 并按子周期利率, 用复利来计算利息而达到的借款实际利息水平。

比如:甲借与乙100元, 约定年利率12%, 按季计息, 一年后还付息。“那么在一年计息周期中就4个计息子周期, 则:每个子计息周期的利率为:12÷4=3%如果按单利计算, 则年利率为4个季度的利率之和:3%+3%+3%+3%=12%

则一年后还本付息额为:100+100×12%=100+12=112 (元)

如果按复利计算, 则年利率为: (1+3%) 4-1=12.55%

则一年后还本付息额为:100+100×12.55%=100+12.55=112.55 (元)

那么本例中双方约定年利12%就是名义利率, 而实际利率12.55%就是有效利率。

当利率的时间单位与计算周期一致时, 名义利率就与有效利率相等。

3 关于住房公积金的利率

2012年7月6最新公布的住房公积金贷款利率:首套房5年以下贷款的年利率为4%, 5年期以上的4.5%。我们知道住房公积有“每月等额本息还款”和“每月等额本金, 利率照付”两种还款方式, 但无论那一种方式都是以月为计息周期, 而且都采用利息的方式, 因此其实际利率与名义利率是不等的, 以5年期以上贷款计算, 其名义利率为年4.5%, 但其有效利率为: (1+) 12-1=1.04594-1=0.04594=4.594%, 比名义利率要高。

如果你贷款20万元, 期限为20年, 按等额本息方式还款, 那么你每月需还金额为:

息本比:103671.70÷200000×100%=51.84%, 也可这样说:“20年利率为51.84%”。

因此单纯以年利率来考察, 公积金贷款的利率相对于其商业银行的贷款而言还是比较低的。而如果以整个20年为考虑周期, 则贷款的利息也是比较重的, 这就是“房奴”产生的原因。

参考文献

[1]全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.建设工程经济.北京:中国建筑工业出版社, 2012.

浅谈住房公积金的贷款管理 篇8

关键词：住房公积金；贷款管理

一、住房公积金贷款概述

所谓住房公积金贷款是指住房公积金管理中心利用公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存职工发放优惠贷款，可以说住房公积金使用管理工作中住房公积金贷款管理是核心内容。住房公积金贷款专指职工的个人贷款，其实质是由建设性贷款转变为消费性贷款，由此可见，住房公积金贷款是对住房公积金使用方向的重大调整，对职工消费结构的改善更加有利，保证国家、职工的负担趋于合理的水平；此外，住房公积金贷款还可以对房地产市场结构起到有效的调整作用，实现住宅市场的供求平衡与结构优化。

二、住房公积金贷款管理过程

此处我们将住房公积金贷款的管理分为贷前、贷中、贷后三个阶段加以讨论，其中重点为贷前管理。

1.贷前管理

貸前管理的主要内容包括：

(1)进一步强化借款人资格与偿债能力的审查工作。全面考察贷款人收入情况的好坏、文化程度的高低以及是否具备专业技能等，并了解贷款人的家庭结构、职业范围等，判断贷款人的偿还能力以及信用水平的高低，将贷款人的工资入收与住房公积金的绵存额度结合起来，保证贷款人的月还本息在其家庭月收入的一半以内；予以一定的协助，促使贷款人可以合理的确定自身的贷款额度与具体年限；并对贷款人配偶的债务情况进行全面审查。进一步核实贷款人所提供的工资收入证明的真实性，配合贷款人工作单位人力资源部门进行调查；如有必要则要求贷款人提供其它佐证，例如现金流量证明或者完税证明等。

(2)审核楼盘项目开发商的资质与经营状况。全面审核开发商的资质证明、经营状况、项目预售情况等等，保证楼盘证照齐全，并深入实地了解工程进度，并核实楼盘主体的完工情况，保证项目经过验收；调查开发商是否为购房贷款人办理相关的住房公积金贷款提供阶段性的担保，还要进一步查证其是否在银行开立了相关保证金账户。对这些情况的核查可以进一步完善可贷房源数据库，使得贷款人所购房源的真实性、可抵押性得到保证。如果用现房做抵押来买二手房，则要保证现房具备清晰的产权与抵押比例，以提高其合法性，否则不予办理。

(3)全面强化国家相关政策与市场的研究，从贷前管理提高贷款风险管理的有效性。对我国房地产市场的监控、预测要全面加强，准确预测房地产市场的发展趋势以及相关的货币政策，关注国家的调控趋势、政策变动、市场行情等，保证住房公积金贷款政策调整的时效性，实现对贷款风险管理的有效控制；进一步建立快速反应与预控机制，将住房公积金贷款的潜在风险控制在贷前阶段。

2.贷中管理

具体而言贷中管理可以从以下几个方面着手：

(1)完善住房公积金贷款的相关政策与管理方式。可以采用贷款规模结合缴存领的方法；对还款方式做进一步改善，从时间、地点等方面提高贷款人还款的便捷性，促进其养成规定时间内还款的习惯。其实有些贷款人还款逾期主要是由于还款不便导致的，通常贷款人几个月集中还款一次，如果期间临时开支将用于还款的钱用掉，就会导致还款逾期。

(2)加强贷款制度的建立与健全，这也是加强个贷风险管理的基础措施与保证。在进行住房公积金贷款管理过程中，防止个贷管理核算与控制过程中的随意性，消除管理上的各种漏洞。

(3)进一步强化抵押物的管理力度，全面落实抵押物登记手续，分析抵押物的抵押率。与产权抵押登记部门签订委托办理房层它项权证协议，提高低押手续的完整性；控制抵押额不得超出其总价的百分之七十，实现对抵押物变现风险的控制；将担保法相关条件执行到位，如果合同期满债务仍未偿清，则可以将抵押物依法拍卖。

(4)构建贷款风险政策化解机制。住房公积金管理中心根据相关条例与规定，在增值收益中根据比例足额提取贷款的风险准备金；对住房贷款保险管理做进一步的完善，管理中心与保险公司结合起来，将人身保险结合财产保险，将贷款风险控制在最低范围内。

3.贷后管理

加强逾期贷款的催收与个人贷款档案管理。个人贷款档案记录的是贷款期间的债权与债务，应及时归档，专人管理，确保安全。建立借款人资信管理动态系统。建立贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程，贷款台账及档案，实行科学化、规范化、精细化管理；建立审贷分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性。

参考文献：

[1]秦海江:住房公积金贷款风险管理研究[J].黑龙江科技信息,2010(7).

中央国家机关住房公积金个人贷款 篇9

临汾市住房公积金个人住房贷款管理办法

第一章、总则

第一条为深化住房制度改革，有效支持住房公积金缴存职工个人购买、建造、翻建、大修自住住房，规范住房公积金个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》(国务院令第 350号)和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》(银发〔〕190号)等有关规定，结合我市具体情况，制定本办法。

第二条住房公积金个人住房贷款，是指由临汾市住房公积金管理中心(以下简称“中心”)运用归集的职工住房公积金，按有关规定，委托指定的商业银行(以下简称“受托银行”)向缴存住房公积金的职工购买、建造、翻建、大修自住住房而发放的政策性住房贷款。

第三条住房公积金个人住房贷款，实行“先缴存住房公积金后贷款，有效担保，一次整借，按月偿还”的原则。

第四条本办法的受托银行为市住房公积金管理委员会批准，中心委托的可以办理住房公积金个人住房贷款业务的商业银行。

第五条受托银行应按“中心”下达的委托贷款文件执行，严格审核、规范操作，确保贷款便捷、及时、安全发放和使用。

第六条县(市、区)住房公积金个人住房贷款由县(市、区)管理部依照本办法结合当地实际办理并报市中心审批。

第二章、贷款对象及条件

第七条按规定缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住住房的，均可以申请住房公积金个人住房贷款。

第八条申请住房公积金个人住房贷款的职工，应符合以下条件:

1、具有临汾市辖区内常住城镇户口;

2、按时连续足额缴存住房公积金满半年以上;

3、具有购建房行为发生两年内获得的合法购房合同、协议，并附有所购住房的相关土地、建筑规划许可文件;建造、翻建、大修自住住房的需获得当地建设行政主管部门、规划部门及土地部门批准文件或证明;

4、已支付不少于购建自住住房总价首套90平方米以下20%、90平方米以上30%，二套50%的自筹资金;

5、有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;

6、同意以中心认可的贷款保证方式作保证。

第九条借款人提出申请时，须向中心提供以下书面证明材料:

1、具有法律效力的身份证明(身份证或户口簿等)和婚姻证明;

2、借款人及配偶所在单位出具的借款人具有稳定经济收入的资信证明;

3、购买二手房的，除提供房屋买卖协议外，还应提供房屋总价款的完税发票;

4、要求提供的其他证明文件和材料。

以上应提供的证明材料均须为原件。(存档资料可留复印件)

第三章、贷款期限、额度和利率

第十条住房公积金个人住房贷款期限最长不得超过30年，且年龄+还款期限，不得超过借款人法定退休年龄+5年。

第十一条夫妻双方均缴存住房公积金的，贷款额度最高为30万元且不得超过所购、建房首付款后的金额。

第十二条贷款利率按国家有关规定执行。若遇法定利率调整，新放贷款从调整之月起执行新的利率规定;已发放的贷款自次年1月1日起执行。

第四章、贷款程序

第十三条为保证借贷双方的利益，贷款一般采取单位组织集体办理、并保证代扣代缴，或个人直接申请贷款的办法。

第十四条借款人应向“中心”提出借款申请并报送有关材料，填写“贷款申请审批表”。

第十五条自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，“中心”应在十日内进行贷前调查核实并向借款人作出是否可以申请贷款的答复。

第十六条对符合贷款条件的，经“中心”批准，向受托银行下达委托文件并与受托银行签订委托贷款协议，由受托银行按规定办理贷款手续。

第十七条借款人办理完贷款手续后，委托银行以转帐方式将资金划转到售房单位相应帐户或借款人本人银行帐户。

第十八条借款人及其配偶取得贷款后，其公积金存款帐户的公积金除按规定偿还住房贷款外，停止支取并不能再为他人贷款提供质押。

第五章、贷款的偿还

第十九条住房公积金个人住房贷款采取等额本息或等额本金还款方式按月偿还，借款人可选择银行代扣或每月到受托银行现金偿还贷款本息。

第二十条对提前偿还贷款的，受托银行按实际使用资金期限及原合同期限档次利率(含政策调整同档次利率)计收利息。

第二十一条借款人还款如发生逾期，在三个月内由受托银行按逾期天数和中国人民银行的规定收取罚息。超过三个月不能偿还贷款本息的，由借款人单位协助扣还，或由保证人代为偿还贷款本息。超过(含)六个月的依照法律程序，一次性收回全部贷款本息。

第二十二条借款人在还款期内，本人和配偶的住房公积金余额经中心批准可以偿还住房公积金贷款。

第二十三条受托银行有义务对借款人的贷款使用与偿还情况进行监督检查，并及时向中心通报情况。

第六章、贷款的保证

第二十四条 住房公积金个人贷款采用联保、质押、担保公司保证三种方式。

(一)联保:是指有稳定收入且缴存公积金正常的自然人(联保人)愿意用自己的工资、住房公积金及家庭财产承担借款人还款责任的贷款保证方式。联保人一般为2-3名有财政工资收入的职工。联保人本人及其工作单位须分别出具保证承诺，并有能顺利扣划联保人工资偿还贷款的具体操作方式。根据还款情况，在确保贷款无风险的前提下，可分次解除联保人。联保人在保证期间，不能提取本人住房公积金，不能贷款。

(二)质押:是指用其它职工(质押人)的住房公积金为借款人提供还款担保的贷款保证方式。质押人必须是正常缴存住房公积金的职工，且多个质押人公积金帐户内的总额不应低于贷款额度的50%。质押人须向中心提供本人身份证，填写质押人承诺书，并当面签字留手印。质押人住房公积金帐户内的余额超过借款余额时，借款人可申请分批解押。质押人在解押前，不能提取公积金，不能贷款。

(三)担保公司保证:是指由市中心委托有合法资质的担保公司向中心提供还款保证，借款人向担保公司提供房产抵押保证的贷款保证方式。

第二十五条借款人以房产抵押给担保公司由担保公司提供贷款保证的，其房产须有房屋所有权证，将住房价值全额用于贷款抵押，并在房产管理局办理房产抵押登记，借款人除与配套银行签订借贷合同外，应同时与担保公司签订抵押保证合同，担保公司与借款人签订抵押保证合同后，向中心提供保证书，两份合同与保证书从签订签发之日起同时生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。借款人与担保公司应严格执行《中华人民共和国担保法》。对具有下列情形之一的房产不能抵押:

1、所有权、使用权不明或有争议的;

2、属于违法用地和违章建筑的;

3、依法被查封、扣押、监管的;

4、已经作为抵押的;

5、依法不得抵押的其他房产。

第二十六条借款人抵押给担保公司的房产，必须在房产管理部门办理房产抵押登记。以现购房作为抵押物而暂无产权证无法在房产管理部门办理抵押登记的，经担保公司调查核实可以后续办理抵押登记的，担保公司可先行担保，以后补办抵押登记。抵押房产必须是经过有资质的评估机构估价或以购建住房合同所订明的房屋全部价值为准。贷款额度不得超过抵押房产现值的70%。

第二十七条抵押人以共有房产作为贷款抵押物的，必须有共有人书面同意，并当面签字留手印。

第二十八条借款人、抵押人对所抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并接受“中心”及受托银行的监督检查。如抵押物灭失、损毁或其他原因有明显贬值的，借款人应在发生后五日内，书面通知担保公司、中心和受托银行，同时设定新的抵押物或变更其它担保方式。

第二十九条抵押期间，未经“中心”同意，借款人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第三十条处置抵押物的主要方式为委托拍卖。处置抵押物所获款项按以下顺序分配:

1、支付处置抵押物和质押物的费用;

2、扣除与抵押物和质押物有关的税款;

3、清偿借款人所欠住房公积金贷款本息;

4、余款退还借款人或继承人、受赠人。处置抵押物或质押物所获得款项不足偿还贷款本息及相关费用的，担保公司应继续向借款人、保证人或其继承人追索不足部分。

第三十一条 办理解除房产抵押手续，借款人应执银行出具的贷款结清凭证，交担保公司并领取房屋他项权利证后，持房屋他项权利证去房产管理部门解除抵押换回房产所有权证。

第七章、附则

第三十二条住房公积金个人住房贷款借款合同发生纠纷时，应协商解决;协商不成的，任何一方均可依法提出仲裁，或者向人民法院提出诉讼。

第三十三条本办法有关条款如遇国家有关法律、法规和政策规定调整时以新规定为准。

第三十四条本办法由临汾市住房公积金管理中心负责解释。

中央国家机关住房公积金个人贷款 篇10

2011-08-24 17:52:21浏览次数：20我要评论(0)

各有关单位：

根据福建省住房和城乡建设厅等四部门转发《住房和城乡建设部等四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（闽建金管[2010]22号）精神，结合我市实际情况，现就规范我市住房公积金个人住房贷款政策有关事项通知如下：

一、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买自住住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

二、缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套自住住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

三、有下列情形之一的，对借款人执行第二套（及以上）住房公积金差别化信贷政策：

（一）借款人首次申请利用住房公积金贷款购买住房，在厦门市国土房产测绘档案管理中心出具的厦门市居民家庭住房情况查询结果中确认已登记有一套（及以上）成套住房的；

（二）借款人已利用住房公积金个人住房贷款购买过一套（及以上）住房，又申请住房公积金贷款购买住房的；

（三）通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

四、第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

五、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

中央国家机关住房公积金个人贷款 篇11

关键词：住房公积金贷款,核算,非应计贷款

0 引言

根据国务院修订并颁布的《住房公积金管理条例》的规定, 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源, 向缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。住房公积金贷款由住房公积金管理中心委托商业银行发放和回收, 是目前各地住房公积金运作的主要内容。住房公积金贷款的运作与管理是我国住房制度改革的重要内容, 关系到千家万户的切身利益, 住房公积金管理中心必须加强住房公积金贷款的会计核算。

1 个人住房公积金贷款核算相关规定概述。

住房公积金贷款的会计核算主要依据是财政部1999年10月14日发布的, 2000年1月1日起施行的《住房公积金会计核算办法》 (以下简称“《办法》”) 。《办法》对住房公积金贷款核算的主要规定是: (1) 设立“委托贷款”一级科目, 核算按规定在受委托银行办理职工住房公积金委托贷款的款项。 (2) 设立“逾期贷款”一级科目, 核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。 (3) 设立“应收利息”一级科目, 核算委托贷款发生的应收利息等住房公积金运作过程中发生的各项应收未收的利息。 (4) 在“业务收入”一级科目下分别设置“委托贷款利息收入”和“其他收入”, 分别用来核算取得的或计提贷款利息收入和罚息收入。笔者认为《办法》在贷款核算方面存在如下主要问题。

2 关于“委托贷款”和“逾期贷款”科目核算范围的思考与建议

《办法》中, “委托贷款”科目的核算范围表述为“已超过借款合同约定期限尚未归还的委托贷款, 不在本科目核算, 应在‘逾期贷款’科目核算。”;“逾期贷款”科目的核算范围表述为“本科目核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。”

对于还款方法为一次还本付息的贷款, 这样表述是很清晰的。但是个人住房公积金贷款的期限一般为1至30年, 仅1年期限的贷款采用一次还本付息的还款方法, 1年以上期限的贷款一般采用按月等额本息还款法或按月等额本金还款法, 个别地区也采用按月还本按季付息等方法。总之, 1年以上期限的贷款均要按委托银行制定的还款计划, 在每月或每季指定日期前归还一定数额的本金。《办法》中“借款合同约定期限”或“借款合同约定到期”指整个借款合同到期, 还是指到了每个还款期 (每月或每季) 的最后还款日?目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 都是在每个还款期的最后还款日之后确认逾期贷款的, 假设借款职工长期不按时归还, 整个借款合同到期后再确认逾期贷款, 逾期贷款核算也就失去了意义。所以笔者建议:在合同约定的每个还款日进行逾期贷款确认。借款合同均约定最后一次还款日是整个合同的到期日, 所以“每个还款日”已经包括了合同最后到期日。

3 关于委托贷款结转逾期贷款金额的思考

《办法》在“逾期贷款”科目使用说明中规定:“对于借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款, 应转作逾期贷款处理, 自‘委托贷款’科目转入本科目, 借记本科目, 贷记‘委托贷款’科目。”没有说明按委托贷款余额进行结转, 还是按新产生的应还未还本金 (拖欠本金) 进行结转?这两个数字在中长期贷款中常常差距很大。

笔者最近调查了全国管理比较规范、规模较大的10家住房公积金管理中心, 仅有5家对住房公积金逾期贷款进行会计核算。未进行核算的占到被调查对象的1/2, 照此估计全国对逾期贷款进行会计核算的管理中心至多有40%。当然未进行逾期贷款会计核算不等于贷后管理薄弱。管理中心未进行逾期贷款会计核算的原因是多方面的, 笔者认为制定《办法》时忽略了住房公积金贷款绝大部分按月归还的特点, 对逾期贷款核算范围、结转金额表述模糊是其中原因之一。

目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 形成的应还未还本金 (拖欠本金) 的一般处理原则是: (1) 如果各期本金和利息拖欠天数均未超过90天, 在每期的还款日将拖欠本金从“正常贷款”转入“逾期贷款”, (2) 根据《金融企业会计制度》, 当贷款的本金或利息逾期90天时, 将“正常贷款”余额和“逾期贷款”余额全部转入“非应计贷款”科目单独核算。拖欠本金和利息全部还清后, 将“非应计贷款”余额转回“正常贷款”。

4 建议增设“非应计贷款”一级科目, 并调整相关科目的核算范围

笔者认为住房公积金管理中心应该参照商业银行的作法, 增设“非应计贷款”科目, 对于拖欠时间较长, 存在呆账风险的个人住房公积金贷款进行单独核算。贷款的某一期的本金或利息逾期时间达到一定标准后, 将此笔贷款在“委托贷款”科目的余额和“逾期贷款”科目的余额全部转入“非应计贷款”科目。但结转“非应计贷款”的时间标准不应该取商业银行的90天, 应按还款期数 (即月数) 设定更为合理, 更易操作。而公积金贷款的借款人收入相对稳定、公积金贷款的审批更为严格和规范, 呆坏账风险小, 此时间标准应适当延长。住房公积金监管部门要求住房公积金管理中心上报的逾期贷款指标中历来有“逾期6个月 (含) 贷款余额”一项, 所以此时间标准设为6个月为宜。转入“非应计贷款”后, 如果借款职工将拖欠本金和利息全部归还, 需把相关借款的“非应计贷款”余额转回“委托贷款”。

综上, 笔者认为应增设“非应计贷款”一级科目, 并调整和明确相关科目的核算范围。 (1) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“已超过借款合同约定的还款日应还未还的贷款本金, 及连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的委托贷款, 不在本科目核算, 分别在‘逾期贷款’科目和‘非应计贷款’科目核算”。 (2) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“连续拖欠本金或利息6个月 (不含) 以下贷款的应还未还的贷款本金”。 (3) “非应计贷款”科目的核算范围是:“连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的贷款的未归还本金”。以上三个科目中归还贷款和相互结转的账务处理不再赘述。

5 关于“委托贷款”和“逾期贷款”明细账设置的建议

《办法》规定, “委托贷款”和“逾期贷款”科目按贷款职工名称设置明细账。笔者认为应改为“按委托银行和贷款合同设置明细账”更为合理, 上面建议增设的“非应计贷款”科目的明细账设置也应该采用同样方法。

5.1 首先应按委托银行设置二级科目。

全国大多数住房公积金管理中心都委托多家银行发放职工住房公积金委托贷款, 有些地方的委托银行已经从五大商业银行扩大到一般股份制银行及地方性银行, 可以达到十多家, 而办理住房公积金贷款业务的网点在一些特大型城市超过了一百个。按委托银行设置二级科目有利于会计信息使用者掌握各委托银行发放、回收住房公积金贷款的情况, 监督、管理、考核各银行的委托贷款工作。

5.2 委托银行二级科目下按贷款合同设置明细账, 核算每笔贷

款合同发放、归还、结转等情况, 有利于加强每笔贷款的贷后管理, 减少呆账贷款的产生, 确保住房公积金保值增值。按相关规定, 职工在还清原住房公积金贷款的基础上可以再次申请住房公积金贷款, 也就是说同一职工可能多次贷款, 所以笔者认为按贷款合同设置明细账更为科学合理。

以上仅是笔者个人在这方面的思考与建议, 欢迎各位专家和同行批评指正。制定规范、合理、操作性强的个人住房会积金货款核算办法, 是个人住房公积金货款持续健康发展的基本保证, 而作好个人住房会积金货款的核算对规范住房公积金管理中心的贷款管理, 防范资金运作风险, 促进住房公积金的保值增值具有重要的现实意义。

参考文献

[1]何昕.当前住房公积金贷款存在的问题及其对策[J].福建财会管理干部学院学报.2004 (2) .

[2]吴曼.对委托贷款会计核算的探讨[J].财会月刊 (会计) .2001 (14) .

中央国家机关住房公积金个人贷款 篇12

2013年国家公务员面试热点-住房公积金

住房公积金，其设计初衷是通过互助的方式帮助城镇职工圆住房梦。时至今日，一个尴尬的现实是，高企的房价让很多低收入者无力购房，还眼看着本就不高的工资不断被住房公积金“套牢”。加之公积金存缴差距及使用障碍，人们不禁要问，公积金到底是保障，还是福利？是济贫，还是“劫贫”？是便民，还是“阻民”？ 是保障，还是福利？

1998年，国务院做出《关于深化城镇住房制度改革的决定》并终止住房实物分配，住房公积金改革的大幕随之拉开。这项制度设计初衷是建立一项社会性、互助性、政策性的住房社会保障制度，通过筹集、融通住房资金提高居民的商品房购买能力。

截至2011年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，历年累计归集住房公积金4.06万亿元，共有8112万职工家庭使用公积金圆了安居梦，购房面积达数亿平方米。

然而记者近日调查发现，由于职工缴存公积金的同时，单位需要配套缴存同等金额，因此许多私营企业主为职工缴纳公积金的积极性并不高。而一位公积金管理中心负责人告诉记者，许多外企和效益好的单位都能达到最高上限。以广州为例，如果按规定的最低工资标准每月1300元和国家要求的公积金最低缴纳比重5%计算，广州人每月公积金最低缴存额为130元；如果按收入和缴存上限计算，部分高收入者月公积金存缴额可达9500元左右。两者相差数十倍。

对此，广州市公积金管理中心党委书记肖恒光表示，公积金缴纳额的差距实质是经济发展与社会财富分配不均的集中体现，本质是收入不公平。针对“公积金是一项隐性福利，亟待控高提低”的观点，他表示，“不进行收入分配改革，光堵公积金的口子，那些能发放大额公积金的单位，总能找别的渠道发钱”。是济贫，还是“劫贫”？ 谁是住房公积金真正的受益者？

高收入者要缴公积金，但他们买房时用不着；低收入者也要缴纳公积金，但却买不起房。中部某省会城市的公积金管理中心负责人向记者表示：“按照现行的住房公积金制度，缴纳数额最低的和最高的人群都充当了‘雷锋’的角色，只有收入居中的人群能够享受到公积金的好处。”

高收入者不缺钱，面对长期沉淀、不断贬值的公积金却不能动，纵然心有怨言，也只好如此；但对于一些低收入者来说，既无望买房，又无法用钱，许多人只好铤而走险，用非法的方式拿回“合法”的钱。

2012年7月，广州市公安局破获一起特大非法套取公积金犯罪案件，涉及非法套取公积金3800多起，涉案金额6000多万元。堵住骗提漏洞固然必要，但骗提现象发人深省。

近来，不少城市已在试点公积金增值部分用于廉租房、公租房建设，反哺低收入群体。以广州市为例，近年来从公积金中提取超过29亿元支援保障房建设。

但也有人对此持质疑态度，认为动用实为“缴存人私产”的公积金为保障房融资解渴，于情无错，于理不通。住房公积金作为互助资金，政府有何理由动用这笔钱？

是便民，还是“阻民”？

即使是切身享受到住房公积金带来好处的人，也屡屡因“好事不好办”而不满。

一位购房者告诉记者，要不是实在缺钱，买房宁愿选利息高的商业贷款。“商业贷款只要半个月，公积金贷款全部流程竟走了3个多月！耗得我一点脾气都没有了。”

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除了贷款流程长，公积金繁琐的提取过程也让不少人有意见。“商业贷款都可以设置银行卡自动划扣，为什么差不多的步骤，住房公积金就不行，非得本人拿着一堆手续到管理中心去办理。”一位广州市民如是说。

目前各地正在针对公积金服务不便利、流程过长等问题进行改革。就在2012年12月，广州和深圳先后出台了针对住房公积金的新措施。

2012年12月26日，深圳市住房公积金管理中心宣布，对未曾使用过住房公积金贷款可贷额度的职工本人，在公积金销户提取时，实施利息补贴政策，最高按累计支付利息总额的12%给予补贴。补贴方案按照“缴存金额越多，利息补贴越多；缴存时间越长，利息补贴额度越高”的原则，从而改变过去公积金存在管理中心“干等贬值”的情况。

前不久，广州也开通了网上公积金服务大厅，市民可在网上办理提取预登记、贷款进度查询等业务，下一步还将开通办理贷款预申请、公积金还款自动划扣等业务。广州市住房公积金管理中心主任夏卫兵表示，未来公积金管理将愈发便利，更好服务广大缴存群众。