益阳市农村村民住房建设管理办法

益阳市农村村民住房建设管理办法（精选7篇）

益阳市农村村民住房建设管理办法 篇1

新农村建设需要给农民以安全的居住环境,同时也兼顾农村土地和生态环境的保护,因此需要对农户住房投资行为予以规范。住房投资行为是农户消费性行为的重要组成部分,农户住房投资行为的规范和优化,不仅关系着农民的生存环境和生活环境改善,而且影响着新农村建设的顺利实施和耕地的保护等一系列问题。有学者研究发现:当前农户就业方式的多元化在一定程度上对农户的住宅投资偏好意愿产生了影响(李君,2009);农户新建住宅由村内向村外迁移是现阶段农户住宅迁移的主要特征(李君,李小建,2008);农户对住宅的投资热情较高,但多数农户在住宅投资中超前和预支消费现象严重(李君,2008);农村居民点的土地利用效率低,所有农民都希望增加住房面积(田淑敏,2009)。但是,不良的住房投资行为导致农村住房大量闲置,因此,有必要规范农民的住房投资行为,进一步引导农民住宅投资要跟随新农村建设的步伐。所以,利用2009年春节,笔者带领南阳师范学院学生会干部利用放寒假期间对南阳市农村进行社会调查,共调查30个村,获得有效调查问卷600份。

二、农户住房投资的规模

农民收入和住房消费之间存在着显著的正相关关系,这种相关强度随着地区经济发展水平的不同而不同,在不发达地区,农民的住房消费主要呈现生存性消费的特征;而在发达地区,农民的住房消费层次较高,基本呈现享受性、发展性消费的特征;在中等发达地区农村的住房消费方面,农民的生存性消费基本得到满足,需求下降,享受性、发展性消费的需求逐步强烈起来,但尚处于转变过渡之中(姜长云;1999)。随着中等发达的中部地区农民收入水平的增加,住房消费支出将大幅度增加。在调查中发现,农户现有住房的平均投资具有差异化,并且分布不均衡,这与农村收入差距的扩大有密切关系。

在600户调查样本中,有331户农户目前居住的是平房,占样本总数的55.1%;82户农户居住的是瓦房,占样本总数的13.7%,184户农户居住的是楼房,占样本总数的30.7%;从调查数据看,农户住房的主要类型是平房,其次是楼房和瓦房,在目前中部地区农村中,瓦房的数量逐渐减少,而平房和楼房的数量逐渐增加,说明农户住房条件在逐步改善;同时也说明农户的建房成本在逐渐增加。

农民住房建设绝大多数为自建房,从购买宅基地开始,经过几年甚至更长时间的积累,有了一定的资金后,农民开始购买砖、瓦、水泥等一系列建房材料,然后雇佣施工队建设。在住房建设过程中,农民需要消耗的不仅是可以计算的物质成本数量,还需要监督建造过程甚至亲自“上阵”,付出物质成本的同时也有无法计量的精神负担。同时,过度的建房投资行为导致农户家庭其他投资资金缺乏,如日常生活消费水平下降,自身人力资本投入和孩子教育投入不足。调查显示,农户目前现有住房的投资规模在10万元以上的农户占到样本农户的5%;5万～10万元之间的占18.7%;3万～5万元之间的占18.9%,3万元以下的占57.4%。从目前住房的建造投入看,农户投入3万元以上来建房的占到总样本的42.6%。由于农民收入渠道单一,年纯收入少造成单纯依靠农业生产收入积累3万元建房对多数农民来说所需时间较长,负担较重。即使是在外务工的农民工所获得的工资收入也十分有限,这不得不使有些农户节衣缩食,甚至以学龄成员的辍学打工为代价。

三、农户住房投资的区位

农户居住空间所依赖的区域环境分为自然环境和社会经济环境,其中自然环境包括农户所在村的地理位置、资源状况、气候条件等,社会经济环境包括农户所在村经济发展状况、交通便利度、发展环境等。农户当前的住宅迁移类型能够在一定程度上反应农户对村庄居住空间位置的偏好,并且往往与特定的农业生产联系在一起。农户对其居住地的空间位置选择具有一定的局限性,一般情况下会受到村庄地域范围的限制,因此,我们在调查中,将农户已经建筑的房子分为村里面、村边上、村外可耕地上和村外路边上四类。调查发现,有379户农户目前的住房在村里面,占到样本总数的63.2%,这说明大部分农户还是在村里老宅子上建筑房子,主要的原因可能有两方面:一是宅基地审批程序复杂,审批的隐性成本较高;另一方面,村里面与邻居相互关系比较稳定,新的宅基地相邻农户关系具有不确定性。有116户农户目前的住房在村边上,占样本总数的19.3%,这些大都是新建的房子,是人口规模扩大后村庄规模扩大的表现。有10户农户的住房建筑在村外可耕地上,占样本总数的1.7%,在调查中了解到,目前村庄边上的房子,以前大都是可耕地,因此,我们推测,实际的比例要高于目前的调查数据。有83户农户目前的住房在村外路边上,占样本总数的13.8%,说明农户建房的偏好与交通便利性有密切关系。

四、农户住房投资的意愿

“有了资金,先修房”,在传统观念较强的河南省农村,在风险规避的意识下,农户对住房投资有较强的意愿。在社会主义和谐社会构建过程中,农村居住集中化已经提上了农村社会发展规划的议事日程,应避免和减少农民在居住集中化过程中的损失,为他们提供住房保障和福利(周沛;2007);因此,要合理引导农民的建房意愿,为新农村建设过程中居民点统一规划消除不必要的障碍。同时,随着传统农村家庭居住观念的逐渐改变,随着农户居住水平和住房消费需求的不断提高,现有住宅改造时间和现有住宅结构对农户预期住宅投资意愿具有显著影响(李君,陈长瑶;2009)。由于家庭特征不同,农户住宅投资意愿不同。

调查显示:在600户调查农户中,未来三年有建房意愿的农户为82户,未来十年有建房意愿的农户有161户,其中还有9户在未来三年和十年都有投资建房意愿。

在有建房意愿的农户中,投资规模也有显著变化,有11户选择投资在1～3万元之间,占4.4%;有36户选择投资在3～5万元,占14.3%;116户选择投资在5～10万元,占46%;投资10万元以上的农户有89户,占35.3%。反映出农户未来建房投资意愿中,投资规模呈现扩大趋势,多数选择投资在5万元以上,甚至在10万元以上,这从侧面表明农民收入水平的提高,同时也折射出农民对住房投资的重视程度和相互攀比的心理。

在有建房意愿的农户中,其建房区位的选择也有明显的变化,其中有68户选择在村内原有宅基地上建房,占27.0%;有30户选择在村边建房,有2户选择在可耕地建房,十分明显的是,有149户选择在村外路边上建房,占59.1%,这说明农户在未来建房中,越来越重视交通便利等环境因素,这同样会造成村庄空间规模的扩张和分散化。

五、结论及相关对策建议

社会主义新农村建设是我国现阶段的重要目标,住房建设作为新农村建设中的重要组成部分,其规划和建设要充分尊重农民的意愿,在目前现状下,农户一方面具有建房投资的热情,尤其在投资规模上具有不断上升的趋势;另一方面,农民建房投资有可能进一步影响农村耕地的保护和农村居住环境,因此,应充分重视新农村建设过程中的住房规划问题,引导农民树立正确的建房观念。

(一)以新农村建设规划为引导,指导农民选择恰当的建房投资规模

农民具有独立的意志,拥有作出选择和判断的权力,在农户住房建设中,尤其对于收入水平较低地区农户的住房投资建设应加以合理引导。同时,应构建新农村住宅投融资体系,对于建房暂时有困难,并且没有能力改善的农户采取适当的融资行为,保障其住房条件和生活安全。同时,要通过教育和宣传,引导农民应根据自身的需求,根据家庭的收入条件来确定恰当的住宅投资规模,避免盲目的“攀比”,导致大量的资金投入建房中去,

(二)以新农村建设规划为引导,指导农户选择正确的建房区位

以新农村居民点建设规划为契机,深入了解农户居住现状和家庭状况,广泛开展宣传教育,改变农户投资消费观念,合理引导农户建房,积极保护村庄有限耕地,防止村庄规模无序扩大;同时,随着农户收入水平的提高,农户会越来越关注住宅外部的居住环境条件,对村庄总体居住环境、基础设施建设等提出更高的要求。因此,应加强村庄基础设施建设,尤其是村内的道路、供水和生活卫生环境,利用硬件环境的改善吸引农户在原有宅基地上进行住房改造和建设。

(三)以新农村建设规划为引导,指导农民树立恰当的投资意愿

首先,根据自身需求建房,而不是相互攀比。有些农户家庭成员大部分在外打工,家中只有老人和孩子,但建造的房屋十分漂亮,而利用率不高,造成大量的房间闲置。其次,根据自身经济条件建房,而不是盲目借贷过渡投资,应保障日常生活消费水平的提高和孩子教育培训权利。再次,建房要符合新农村建设的规划,而不是根据自身的意愿。通过教育和舆论引导,使农户对未来新农村居民点的规划有正确的预期,并规范自己的建房行为,避免将来不必要的冲突。

参考文献

[1]李君、陈长瑶:“影响农户预期住宅投资意愿的因素分析”[J],《统计观察》2009(4)。

[2]李君、李小建:“不同地理环境条件下农户居住特征的比较分析”[J],《中国农村观察》2008(5)。

[3]田淑敏:“京郊农民对住宅建设的意愿分析”[J],《中国土地科学》2009(3)。

[5]赵之枫:“农民个人理性的建立对村镇住宅建设的影响”[J],《城乡建设》2002(6)。

益阳市农村村民住房建设管理办法 篇2

根据会议安排，现将我区农村村民住房建设管理情况汇报如下：

一、我区农村建房监督管理工作的基本情况

随着我区经济持续快速发展，我区农民收入水平较以往有了进一步的提高。不少村民将闲置资金投入到房屋建设和改善自己原有居住环境中。村民建房推动了农村建设的发展，也使农村面貌也有了较大改观。

（一）进一步开展贯彻宣传工作。进一步贯彻《淮北市人民政府关于印发农村村民住房建设管理暂行办法的通知》（淮政

【2011】61号）文件精神，我区要求各镇、街道办事处和相关部门进一步加强《管理办法》的贯彻宣传工作，在各自辖区范围内召开《办法》贯彻落实专题会议，传达文件精神，明确职责和分工。同时要求各镇、街道办事处加强宣传工作，印制宣传单。将宣传单和印制成册的《管理办法》分发至各个村（居）委会。使农村村民真正了解《管理办法》的精神实质，真正落实贯彻宣传工作。

（二）农村建房的管理工作。我区向来高度重视农村村民建房管理工作，并采取了一系列管理措施，成效明显。按照《淮北市农村村民住房建设管理暂行办法》，我区明确了镇人民政府、街 1

道办事处为农村村民建房管理的责任主体，负责各自行政区域内的农村村民住房的用地、规划、建设等监督管理工作。各镇、街道办事处制定了农村村民住房建设登记和审批管理制度、违规建房举报制度、档案管理制度并建立了村民住房建设管理台账。

目前，我区农村村民建房审批程序为：

1、由建房户提出申请，填写《农村个人建房申请、审核表》；

2、所在村民委员会签署意见并加盖公章；

3、镇政府进行初审，并负责调地工作，镇城建规划所、土地所签署意见；

4、镇政府分村定期定点张榜公布初审意见；

5、报区城建局、土地局、行政执法局等机关联合审批；

6、镇政府批准核发《农村个人建房建设工程许可证》；

7、建房户开工前报告镇政府，镇城建所、土地所现场查验，放线定位并实行建设全程管理。

8、建房竣工后，建房户应向镇政府申请竣工验收，镇政府汇同区相关部门进行验收。

区国土、建设、质监、工商、行政执法等行政主管部门各司其职，按照各自职权范围对农村村民建房进行监督管理。国土分局负责对村民建房土地使用情况进行监督管理，对违法使用土地进行查处；建设局对村民建房进行技术指导，提供技术服务；质监分局对建筑建筑施工材料进行检测，对不合格的建筑施工材料进行查处；工商分局对建筑施工材料的市场经营进行监督管理，对不合格建筑施工材料的市场经营行为进行查处；行政执法局对违章建筑进行查处。

（三）农村村民建房中的违法建设查处工作。针对农村村民建房管理工作中的重点，我区严格贯彻落实《淮北市人民政府关于印发淮北市农村村民住房建设管理暂行办法的通知》（淮政

【2011】61号）等上级相关文件精神，多次下发加强农村村民建房管理的相关文件。我区成立的“烈山区违法建设管理领导小组”各成员单位按照各自职责，稳步推进违法建设查处工作，严厉打击违法抢建，坚决制止违法违章建设行为。

二、存在的问题

（一）农村村民建房数量问题。我区农村村民建房数量不能满足目前农村村民的需要。按照《淮北市农村村民住房建设管理暂行办法》第十二条规定：“严格控制城市规划区内农村村民新建、改建、扩建和翻建房屋。农村村民在主城区内建房一律不予批准，主城区外农村村民建房一般不予批准……”目前我区辖区大部分处在城市规划区以内，烈山镇全境和宋疃镇的一部分位于主城区范围之内，按照《办法》规定村民不得进行建房。但是村民由于婚娶等原因，有着较为强烈的建房需求，而且部分村民房屋年久失修，若不进行翻建，会存在一定的安全、信访隐患。

（二）农村村民建房监督管理问题。由于我区农村建设行为点多面广，基层单位力量较为薄弱，缺乏执法人员、执法经费、执法精力。面对众多的农村村民建房管理工作力不从心，与新形

势下的农村村民建房管理要求尚有一定差距。

三、下一步工作打算

（一）加大法律法规宣传力度，提高群众法制意识。将农村村民建房的相关法律法规列为农村重点普法内容，进一步拓宽宣传渠道，充分利用各种宣传媒体及各种有利条件和机会，广泛宣传农村村民建房的相关法律法规。提高群众法律意识，增强法制观念，自觉遵守和维护法律法规，营造一个依法管理、依法建设的良好氛围。

（二）做好村庄建设规划工作，加快村庄规划编制步伐。以科学发展观为指导，统筹城乡经济社会发展，本着适度集聚、节约土地、有利生产、方便生活的原则，进行村庄布点规划和村庄建设性详细规划编制工作。进行村庄布点规划一是以人口集聚为原则，撤小村并大村，使人口向大的自然村和集镇转移，规划取消基础条件差、居住人口少的小居民点；二是以集约土地为出发点，充分利用丘陵山坡地、利用河湖边缘地、村庄空闲地等，布点规划或扩大建设新的自然村；三是适度利用现有的基础设施，根据目前我区农村经济条件和现状，优先考虑在基础设施条件好、交通相对便利且空闲地较多的地块规划建设新村，以期较少的投入能较快地树立典型；四是要建立健全一些推进和保障规划实施的配套措施。

（三）积极创新联合执法机制建设。在农村村民建房的监督管理工作中树立联合执法的理念。各管理部门要充分利用各种机

会，多与镇、街道办沟通、交流，加快建立由政府主导，各个部门协调配合的农村村民建房管理共同责任机制，建立完善与公检法纪等部门联合执法机制，拓展执法手段，降低执法的成本。

益阳市农村村民住房建设管理办法 篇3

第一章总则

第一条为进一步加强我县农村宅基地和村民住宅建设管理，正确引导农民合理集约使用土地，规范农民建房行为，切实保护耕地资源。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《中共省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》（闽委农办〔2020〕4号）和《省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）等有关规定，结合我县实际，制定本实施办法。

第二条本办法所称农民建房是指农民在乡镇（街道）、村庄规划区内，使用宅基地进行新建、扩建、改建住房的行为。

第三条农民建房应遵循以下原则：

（一）坚持科学规划的原则。

坚持规划先行，科学编制国土空间规划和村庄规划。农民建房应当按照乡（镇）国土空间规划和村庄规划使用土地（国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据），不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。鼓励农村村民向中心村或小城镇集聚，有条件的乡镇（街道）可集中建设“农民公寓”或“农民住宅小区”。

（二）坚持耕地保护的原则。

农民建房集中点的选址应充分利用村内空闲地、原宅基地、未利用地、荒坡地等，严格控制农村宅基地占用农用地特别是耕地，不得占用永久基本农田。

（三）坚持节约集约用地原则。

严格控制宅基地面积，鼓励农村集体经济组织采取措施对旧宅基地盘活置换合理利用。

（四）坚持“一户一宅”的原则。

严格执行农村村民“一户一宅”的法律规定，另行选址建房的，必须限期拆除原旧房，并将原旧房所占土地退回农村集体经济组织。

第四条县人民政府对农民建房管理负总责；农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作；自然资源部门负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；住建部门负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作；乡镇（街道）人民政府（办事处）负责审核批准农村村民住宅用地，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。农民建房实行属地管理，乡镇（街道）人民政府（办事处）是第一责任主体，乡镇（街道）党政主要领导是第一责任人。

第二章规划编制、建房选址与用地保障

第五条建立乡村规划编制委员会，统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局。具体由乡（镇）人民政府负责组织编制，并报县人民政府审批。原则上各乡（镇）总体规划在五年之内不得修改。

第六条农村住房建设应科学选址。必须避开崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害易发的区域，避开风口和可能出现洪水或被洪水淹没的地段，避开各类保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区，避免被铁路、过境公路、高压输电线路穿越，避开地震活动断裂带等抗震不良场地。

第七条合理安排农村宅基地用地，引导优先利用存量建设用地，确需占用农用地的，新增建设用地计划指标实行单列安排，专项保障、实报实销，当年保障不足的，下一优先保障；涉及占用耕地的，由县自然资源部门统一落实耕地占补平衡，不得收取耕地开垦费。具体按照自然资源部、农业农村部《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）规定办理。

第八条农村宅基地涉及的农用地转用审批事项，由县自然资源部门根据农村宅基地用地需求，及时上报县人民政府审批农用地转用后，由乡镇（街道）人民政府（办事处）审批具体宅基地地块；或由乡镇（街道）人民政府（办事处）每年年初根据全域农村宅基地用地需求，编制农村宅基地农用地转用方案，报县自然资源局、县人民政府一次性审批后，审批具体宅基地地块，确有需要的可在年中增加农用地转用审批批次。

第三章农民建房审批

第九条农民建房按照国家、省市有关法律法规规定，由乡镇（街道）人民政府（办事处）负责审批管理。乡镇（街道）人民政府（办事处）每年按季度将农民建房规划、用地审批情况分别报县农业农村、自然资源、住建等主管部门备案。

第十条乡镇（街道）成立农村宅基地和村民住宅建设管理委员会（以下简称管理委员会），负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，管理委员会主任由乡镇（街道）党委主要负责人兼任。管理委员会统筹组织乡镇（街道）农业服务中心、自然资源所、村建站、综合行政执法等工作力量成立管理委员会办公室，按照省农业农村厅、自然资源厅、住房城乡建设厅《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号），落实“一窗收件、一站服务、一次审批”工作机制，承担日常工作。

第十一条农村村民有下列情形之一的，不得申请农村宅基地：

（一）占用永久基本农田的，或有其他乱占、滥用土地行为，经土地行政主管部门立案查处未结案的；

（二）原有宅基地的面积已经达到规定面积标准，或者能够解决分户后法定面积标准的；

（三）将原有住宅出卖、出租、赠与他人或改作生产经营用途的；

（四）不符合城市规划、乡（镇）土地利用总体规划、乡（镇）总体规划、村庄规划等的；

（五）原有住宅拆迁已安置的（包括货币安置）；

（六）未选用省、市、县推荐的农民建房设计通用户型的；

（七）法律法规政策规定的其他情形。

第十二条新建建房标准：

（一）用地标准。

严格执行“一户一宅”规定，严格控制宅基地面积。按照《省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定的宅基地使用面积标准审批，农村村民新建住宅每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米，具体标准如下：①小户（3人及以下）最高不得超过80平方米；②中户（4~5人）最高不得超过105平方米；③大户（6人及以上）最高不得超过120平方米；④申请拆（扩）建的，可按原有合法宅基地面积审批，但审批的建筑占地最高不得超过120平方米。

（二）建筑标准。

村民建房规划以户为单位，提倡联排式建设。农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。村民建房层高一层可放宽在3.5米以内，其他楼层控制在3米以内。

（三）设计标准。

村民建房原则上要求按坡屋面形式设计，具体房型须选用省、市、县提供的农民建房设计通用户型，房屋立面装修须符合县住建部门明确的村镇住宅建设风貌管控要求，不符合要求的，乡镇（街道）人民政府（办事处）不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》；邻近铁路、高速公路、公路建房除遵守上述规定外，还需按照《铁路安全管理条例》《公路安全保护条例》规定的外缘起向外的距离标准建设。

第十三条农民建房审批程序：

（一）提出申请。

农村村民向户籍所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。填写《农村宅基地和建房申请审批表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，并提供相关申请要件（家庭户口本、户主及申请人身份证）。

（二）审核公示。

村委会依法组织召开由挂村领导（工作队）参加的村委会或村民代表会议，对宅基地申请对象资格条件进行审议，审议结果形成会议纪要。将申请宅基地的当事人的相关信息在本村张榜公示，无异议后，由挂村领导（工作队）及村主干签署《农村宅基地和建房申请审批表》连同其他材料，报送所在乡镇（街道）便民服务中心。

（三）现场踏勘。

乡镇（街道）便民服务中心收件后，由管理委员会办公室具体审查申请人是否符合规划要求及宅基地审批条件，并派员现场核查。

（四）审核批准。

乡镇（街道）管理委员会根据审核、踏勘结果集体研究后，由乡镇（街道）人民政府做出审批：对符合条件要求的，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并按规定程序公布；不符合条件要求的，不予核发，并书面告知申请人并说明理由。

第十四条建设项目开工前，建设方应向所在乡镇（街道）管理委员会办公室提出现场丈量放样申请，确定建房位置，明确四至边界后，方可进行施工。

第十五条建设项目竣工后，建设单位或个人应向乡镇（街道）管理委员会办公室报送竣工房屋图像和相关资料，办理工程竣工规划验收后交付使用。

第四章农民建房监督管理

第十六条县人民政府及县农业农村、自然资源、住建等部门，负责本辖区内的农民建房的监督检查，并将农民建房监管纳入各乡镇（街道）工作考核体系进行考核奖惩；乡镇（街道）人民政府（办事处）为农民建房监管第一责任单位，乡镇（街道）挂村领导（工作队）和村主干为主要责任人，每个建房项目均明确一名乡镇（街道）挂村领导和一名责任人负责具体监管，乡镇（街道）管理委员会办公室及其组成机构负责建房指导、建房用地的批后监管等工作。

第十七条农民建房监管流程：

（一）实地放样阶段：建房用地批准后，由乡镇（街道）挂村领导召集乡镇（街道）管理委员会办公室相关组成机构和村（居）委会人员，按照批准要求到现场实地丈量放样，根据批准的地类、范围、面积，确定四至界址，并在现场设立包含对拟建房屋负监督责任的乡镇（街道）挂村领导和责任人姓名、电话，及拟建房屋层数、间距、建设规模等内容的公示牌，以便群众监督及县、乡镇（街道）、村三级巡查。

（二）基槽验线阶段：建房户动工挖基时，由乡镇（街道）挂村领导召集乡镇（街道）管理委员会办公室相关组成机构和村（居）委会人员到现场做好验线放样、挖槽埋基。

施工完成后，管理委员会办公室相关组成机构进行现场检验，检验合格后方可进行下阶段施工。

（三）主体建设阶段：村民建房完成基础至一层平台期间，由乡镇（街道）挂村领导召集乡镇（街道）管理委员会办公室相关组成机构和村（居）委会人员到现场，依据规划审批总平面布置图和建筑单体设计图，对该层以下的平面布置、层高、外形（走廊、门窗面等）等进行检验。

检验合格后方可进行下一阶段施工。

（四）定期抽查阶段：乡镇（街道）挂村领导、乡镇（街道）综合执法大队要定期对在建项目进行日常巡查，一旦发现违建情况，要在第一时间制止违建行为。

（五）结顶验收阶段：村民建房主体完工后，由乡镇（街道）人民政府（办事处）组织检查验收。

验收合格后出具《农村宅基地用地和建房验收意见》并交付使用。

第十八条严格落实“一户一宅”，强化“建新拆旧”管理。易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡镇（街道）管理委员会办公室、村（居）委会签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后，须在6个月内将旧宅自行拆除或交付村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，乡镇（街道）管理委员会办公室督促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由乡镇（街道）管理委员会办公室、村（居）委会向人民法院提出诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅的不动产登记手续。

第五章法律责任

第十九条对未依法取得或者违反《乡村建设规划许可证》规定内容的建房，由相关部门给予处罚，责令停止建设、限期改正。逾期不履行的，依法依规强制执行。

第二十条县人民政府将农民建房用地管理纳入乡镇（街道）人民政府工作目标考核，有下列情形之一的，对乡镇（街道）政府工作目标考核一票否决，对乡镇（街道）人民政府主要领导和乡镇（街道）挂村领导等其他负有责任的人员予以问责：

（一）农民建房用地管理秩序混乱，致使辖区内宅基地违法占用耕地面积比重大，造成恶劣影响或其他严重后果的；

（二）发生农民建房违法占地案件造成严重后果的；

（三）对违反农民建房用地管理规定行为不制止、不组织查处，或制止、查处不力的；

（四）对违反农民建房用地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。

第二十一条县农业农村、自然资源、住建部门在受理农民建房申请和监管时应做到公正、公开、透明，如发现徇私舞弊、监管职责履行不到位等行为，追究单位相关责任人的行法律责任。

第六章附则

益阳市农村村民住房建设管理办法 篇4

闽政办（2011）189号

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

经省政府研究同意，现将《福建省农村村民住宅建设管理办法》印发给你们，请认真贯彻实施。

二〇一一年八月十九日

福建省农村村民住宅建设管理办法

目录

第一章总则

第二章规划及用地要求

第三章建房审批

第四章建设管理

第五章技术标准

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为了统筹城乡发展，加强农村村民（以下简称村民）住宅规划 建设及用地管理，提高农村住宅建设水平，促进集约合理用地，改善农村人居环境，保障村民的合法权益，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内镇乡、村庄（不含城市、县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄）规划区内，农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅（以下统称村民建房）及其管理，适用本办法。城市、县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄村民建房按照城市、县人民政府所在地镇、开发区的规划和有关规定进行建设和管理。

第三条村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色，并妥善处理通风采光等相邻关系。

第四条村民建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上改建或扩建、异地新建；集中建房是指镇乡人民政府或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。

各级人民政府应当采取有效措施，引导村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。

有下列情形之一的,应当统一规划集中建设住宅小区：

（一）因国家、集体建设拆迁安臵需要集中建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）灾后集中统一建设的；

（四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。

第五条村民建房规划管理要方便群众，高效管理。城市、县人民政府城乡规划主管部门可以将其职权范围内的镇乡、村庄规划管理具体事务委托镇乡人民政府实施。

第二章规划及用地要求

第六条村民建房应当符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划或者未编制上述规划的，不得审批村民建房和住宅用地。

第七条镇乡人民政府应当加快镇乡、村庄规划编制或修编进度。村庄规划编制内容和深度应当符合《福建省村庄规划导则》（试行）。规划编制要注重村民参与，充分听取村民意见，尊重村民意愿，符合农村实际，方便生产生活。村民建房应按修建性详细规划或者整治规划的要求建设。

第八条村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地。禁止村民在地质灾害危险区内建设住宅。

第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第十条村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。

第三章建房审批

第十一条村民建房申请应当符合下列条件之一：

（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安臵的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安臵的；

（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

（七）县（市、区）人民政府规定的其他情形。

经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第十二条村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

（三）年龄未满18周岁的；

（四）不符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的；

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（六）不符合“一户一宅”政策规定的。

第十三条村民建房应当取得规划许可。镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。

村民建房取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。

第十四条村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)；

（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。

村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内，或者每一个月集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议，对申请材料 和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《村民住宅建设和用地申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，并报镇乡人民政府。第十五条镇乡人民政府应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织镇乡规划建设、国土资源管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划，是否符合房屋建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，镇乡规划建设、国土资源管理机构现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建、扩建和改建两种情形报批。

第十六条属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。

第十七条属新建、扩建的，应报送城市、县人民政府城乡规划主管部门或者受委托的镇乡人民政府进行规划审批。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起20个工作日内审批，受委托的镇乡人民政府应当在收到村民建房申请材料之日起20个工作日内审批，对符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，由镇乡人民政府在5个工作日内报县级人民政府审批用地。

县级人民政府应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起10个工 作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)进行审核，予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。

第十八条采取集中建房的，村民应向村民委员会提交以下材料：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)。

由组织集中建房的镇乡人民政府或村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按照十五条、十七条新建扩建情形规定程序，统一、分户办理规划许可和用地审批手续。

第十九条属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，镇乡人民政府在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

第二十条对村民建房规划申请不予批准的，城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

对村民建房用地申请不予批准的，县级人民政府应当在收到镇乡人民政府提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第二十一条村民建房规划和用地审批完成后5个工作日内，镇乡人民政府应将《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》一并发给申请人，并组织镇乡规划建设管理机构和国土资源管 理机构一同到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

第二十二条申请人应当自取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》之日起一年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。

第二十三条在土地利用总体规划确定的镇乡、村庄建设用地区范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

第二十四条县（市、区）规划建设主管部门、国土部门和镇乡人民政府（街道办事处）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和村民建房审批情况进行公示。村民委员会应将村民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。

第四章建设管理

第二十五条村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

第二十六条城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当对村民建房是否符合城乡规划实施监督和检查，被检查者应自觉接受监督和检查，如实提供情况和必要的资料，不得隐瞒、妨碍和阻扰依法进行的监督检查活动。

镇乡人民政府应当负责规划许可审批后管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。

第二十七条村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。

第二十八条农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。农村住宅建设一定规模以上（四层及四层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，对集中统建的农村住房项目应办理质量安全监督手续；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。

第二十九条农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能。县（市、区）城乡建设主管部门、人力资源和社会保障部门要加强建筑工匠培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高建筑工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。鼓励和引导村民建房选择有资格证书的建筑工匠。第三十条县（市、区）建设主管部门应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。

镇乡人民政府应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

县（市、区）建设主管部门应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关 键环节加强必要的技术指导。

第三十一条村民建房按镇乡、村庄规划建设的，只收取土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取规划许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

第三十二条村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。

第三十三条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安臵的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安臵费用。征地补偿安臵费用由住宅小区内的建房户分摊缴纳。

第三十四条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安臵费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安臵或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第三十五条县（市、区）规划建设管理部门和镇乡人民政府应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

鼓励社会各方面技术力量支持农村住宅建设，有条件的县（市、区）可组建农村住宅建设技术服务机构，为农村住宅建设服务。

第三十六条新建、扩建、改建村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第五章技术标准

第三十七条村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

（二）规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整治规划，靠近城市、县城、镇所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设多层单元式住宅。

（三）层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

（四）层高：层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

（五）间距和朝向：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1:1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布臵。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。

（六）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

（七）建筑单体：应满足村民生产、生活的需求，住宅平面布局应设 有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，具有地方特色，外观应进行一次性装修。

（八）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

第六章法律责任

第三十八条对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

第三十九条未取得规划许可证书的, 国土资源行政主管部门不得办理用地审批手续。违反本办法规定，非法批准村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十条未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设，在乡、村庄规划区内的，由镇乡人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除；在镇规划区内的，镇乡人民政府应当配合城市、县人民政府城乡规划主管部门或者其他有关部门依法查处。

村（居）民委员会发现本区域内违反城乡规划的行为，应当及时向城 市、县人民政府城乡规划主管部门、街道办事处或者镇、乡人民政府报告。

严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第四十一条参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第四十二条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的村民收取费用的，由县级以上有关行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

第四十三条实施村民建房规划建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十四条福建省住房和城乡建设厅、国土资源厅对本办法的具体应用问题进行解释。

第四十五条本办法自2011年8月19日起施行。原有关规定与本办法不符的，以本办法为准。解释：新《福建省农村村民住宅建设管理办法》日前正式实施。今后，每户农民只能拥有一处宅基地，且面积限制在80平方米～120平方米，多余的宅基地将被村集体收回，统一安排使用。

每户农民只能有一处宅基地

《办法》规定，“每户农民只能拥有一处宅基地”，如果是在原宅基地之外申请新建住宅，其原有的空闲宅基地将由村委会或村集体经济组织收回，重新规划后统一安排使用。村委会或村集体经济组织收回村民旧住宅用地，应当给予经济补偿。

每户村民的宅基地面积为80平方米～120平方米。村民利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原住宅进行改建，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

符合下列条件者：无住宅或住宅面积过小；兄弟姐妹或子女要求分户；拆迁安臵或因灾安臵；危房重建等，村民可向村委会提出自建房申请。但如果出现人均住宅面积超过60平方米；申请人不满18岁法定年龄；将原住宅出卖、出租、赠与等，则不允许再自建住房。

省政府提醒，村民将自住房出售后，再申请自建住房，将无法通过审批，同时购买方也存在风险。因为宅基地的所有权属于集体，房屋所有人只有使用权，因而不能随意对宅基地进行处臵。

村民自建房 该如何申请

村民建房应当取得规划许可。村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）；

（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。

村委会经过了解公示后，将材料上报至乡政府，由乡政府组织人员实地勘测。属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。属新建、扩建的，应报送城市、县政府城乡规划主管部门或者受委托的镇乡政府进行规划审批。

推进村民自治 促进新农村建设 篇5

一、当前村民自治中依法治理的现状

1.民主选举日益规范, 选举制度不断完善。近年来, 纵观全区各村的换届选举, 选举的效率和效果不断得到提升, 新选的村委干部体现出与时俱进的开放性思维、“年轻化”和“学历化”的特点, 党员数量大幅度增加, 全区村委主任与党支部书记“一肩挑”的人数比率逐步上升, 村两委成员交叉任职的比例有了相应的提升, 真正解决村、支两委互踢皮球和相互牵制, 工作效率明显取得进步。

2.民主管理能力提高, 各项管理制度规范运作。推进了村务公开制度化, “村帐镇管”成为村级民主管理的有效形式。一是村务公开内容规范。坚持公开村级财务的收支明细帐目, 逐项公开国家有关法律法规和政策, 大大提高了村务的透明化。二是村务公开形式规范。既定期公开村务公开的内容, 同时采取广播、会议等多种形式实现村务公开。三是村务公开时间规范。做到了定时公开, 定点观看。

3.增强民主监督意识, 强化监督制度。经过区委区政府的大力宣传和引导, 当前我区广大村民基本掌握了民主选举程序的制定和操作, 随着村民自治制度的深入推进, 村民们的法制意识逐步提高。在选举上, 他们认识到了这是自己的权利, 选举什么样的当家人与自己的利益休戚相关, 因此他们由不关心不参加转变为态度积极主动参与。

4.村民自治倡树良好村风, 推进了新农村建设。村民自治工作, 使农村社会秩序稳定, 民风更良好。村民自治工作在村“两委”的领导和实施下, 提高村民学法、懂法、守法的态度和认识, 从而使农村的生活环境得到最大化的改善。

二、当前村民自治中普遍存在的问题及分析

1.村委会选举制度仍需完善。选举监督是指对国家政治选举的竞选者及其参与行为进行批评、建议、检举、控告的制度, 是以促进选举合法化为目的而建立的公开控制和纠错的机制。农村换届选举监督机制不均衡现象确实存在, 导致了一些地方村委换届选举中的贿选、村民不满选举结果上访等现象。

2.村务公开透明度不够。村务公开, 是指把与村民群众利益密切相关的事务都公开, 主要是政务公开、事务公开、财务公开三个方面, 一方面有利于村民对村务管理形成监督, 另一方面能够有的放矢地对基层自治提出意见。然而, 一些乡村干部对村务公开的重视不够, 组织调整不规范, 村财务公开不及时、不明细, 公开内容不全面, 使群众产生误解;还有一些村干部在执政期间为政不廉, 利用公款为己牟利, 致使财务管理混乱, 根本不敢公开村务。

3.当前部分村干部综合素质亟待加强。近几年, 地方层干部的文化水平、工作能力、综合素质等表现出显著的进步, 但是一些基层村干部队伍建设存在发展不均衡、受当地经济发展水平制约大等问题。当前村干部实行任期制, 对下届能否当选有顾虑, 不同程度地存在头年干、二年看、三年等着换的思想问题。由此导致工作责任感薄弱, 村里一些热点、难点问题长期得不到解决。因此, 当前部分村干部的综合素质还有待加强。

4.村民自治管理素质需要进一步提高。由于农村经济文化长期落后, 村民缺乏民主观念, 部分群众参与村民自治的主人翁意识不强。一是表现在选举过程中, 认为谁当选都与自己无关。二是他们只关心切身利益, 而对村务建设不关心, 不积极。

三、对完善村民自治中依法治理的思考和建议

在农村社会全面推进村民自治, 始终要加强农村基层党组织的科学决策水平建设, 正确领导推进村民自治, 在农村干部的换届选举中, 始终要把公平、正义、民主、自由作为选举工作的基本原则。科学规范民主管理的内容, 激发村民的最大积极性, 使被管理者感受不到被管理的束缚, 使大多数人管理大多数人这村民自我管理的理念落到实处, 加强村务公开和民主监督, 营造农村社会公平、正义的社会氛围, 使地方村民自治向科学化和规范化更进一步。

1.加大宣传教育力度, 增加广大干部群众的民主法制观念。要抓好《村组法》的宣传学习。各级干部特别是市、县 (区) 、乡 (镇) 三级领导干部, 都要认真学习、全面理解、贯彻执行村委会组织法, 切实解决好影响实行村民自治的思想认识问题, 提高加强村民自治的自觉性。

2.进一步完善村民自治制度, 依法进行村委会民主选举。在选举制度方面, 各级党委、政府尤其是乡镇党委、政府要切实做到高度重视。突出抓好村民自治中村党支部核心领导的关键作用, 在换届选举中, 引导村民从思想上消除宗族观念, 把真正办事公道、热心服务、作风正派、懂经济、会管理、能带领群众共同致富的人选出来, 并依法对村委会选举全过程进行合法性的监督。对新任村两委成员要加强对他们的教育培训, 接受党的思想政治教育和业务文化知识培训, 不断提高基层干部的民主法制意识和社会经济事务管理能力。全面推进民主决策, 不断提高村民代表大会的效率, 广泛调查、认真总结, 坚持实事求是的原则集思广益, 反对少数干部的武断专行。继续强化民主管理和民主监督, 村务公开要保证及时和全面, 民主监督要保证渠道畅通和真实高效, 以调动村民的积极性, 来提高工作的执行力度。提高村务工作的透明度, 最大程度地减少办事不公、为政不廉等现象。

3.逐步建立健全村民自治的各项规章制度, 保证村民有效自治。开展村级事务民主管理活动, 是增强干部群众法制观念和提高自我管理、自我教育、自我服务、自我约束能力的重要手段。一是完善村务公开监督机制。二是完善村民议事制度, 建立起行之有效的村民议事保障体系。三是进一步强化人大监督和审计监督, 加强外部监督职能。主动做好职责范围内的各项工作, 要真正地做到重视农民的切身利益。

4.继续加强村集体经济建设, 建立健全村委的社会服务功能, 不断提升村民自治的吸引力。对地方而言一是大力实行招商引资, 结合各村实际, 引进适合本村发展的致富项目, 可以有效增加村集体收入和村民收入。二是带领引导群众致富, 在本地区发展第三产业, 强村富民, 建设社会主义新农村。

益阳市农村村民住房建设管理办法 篇6

一、村民建房申请报批程序

村民建房办理“一书一证”，其报批程序为：

1、申请。申请人向所在村民小组、村民委员会提出建房书面申请。

2、初审。所在村民委员会按规定公开村民建房申请，通过村民会议等程序对申请人的建房条件、占地面积和位置进行初审，并将符合条件的申请人情况及初审意见张榜公示。

3、审查。村民委员会将公示期满无异议的申请人材料报所在镇政府统一审查、现场核定，签署审查意见后由所在镇政府送市规划局。

4、审核。市规划局会同相关镇政府现场踏勘，对照规划进行审核，提出规划意见。

5、审批。市规划局根据规划核发《建设用地规划许可证》，经市国土资源局审批领取宅基地许可证后，由市规划局核发《建设工程规划许可证》（副本），并由申请人所在镇政府将批准内容公示无异议后现场放线。

6、验收。工程竣工后，由建房申请人所在镇建设管理服务所初验合格后报请市规划局验收。规划局会同国土、城管、所属镇进行规划验收，验收合格的，予以再次公示，公示一周后无异议，规划局方可核发《建设工程规划许可证》（正本），建房申请人依此正本向市房产管理部门申领房产证。

二、申领《建设用地选址意见书》、《乡村建设规划许可证》、《建设工程规划许可证》的材料：

1、个人申请

2、户口簿、原房产证、原土地证

3、村民代表会议记录及村民委员会意见复印件

4、村委会建房公示证明

5、新建住宅设计或套用《图集》方案

6、镇初审意见

7、村民住房享受面积证明（城市及建制镇规划区内）

8、申请审批表二份（需本人签字）

9、凭《建设用地选址意见书》到国土部门办理《宅基地许可证》，再凭《宅基地许可证》领取《建设工程规划许可证》。

三、村民委员会对建房户建房的初审内容包括以下几点：

（一）、建房户户口性质应为农业户口，建房地址应在保留村上。非保留村一律不予新建及翻建。

（二）、建房占地面积和位置及拟建房屋建筑面积的初审。

村民建房享受标准

1、行政村内享受集体经济组织分配等权利的农业户籍人员可按照“一户一宅”的原则申请建房，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。

2、人均住宅建筑面积标准：城市规划区内按40平方米控制；建制镇规划区及规划控制区内按50平方米控制；其他区域按60平方米控制。

（三）、、有下列情况之一的，其建房申请不予批准：

1、以出租或出卖、赠与等形式转让原有住房，再申请建房；

2、在拆迁中已实行产权调换或货币方式安置住宅的（不含应享受面积的不足部分）；

3、未到法定结婚年龄以分户为由申请建房的；

4、曾以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请建房的；

5、曾以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，具备分户条件，分户后申请建房的，不同意核减原享受建筑面积扣除的；

6、违法占地或违法建房未处理结案的；

益阳市农村村民住房建设管理办法 篇7

银达镇人民政府 2011年3月9日

按照肃发改发[2011]46号文件的有关要求，我镇高度重视，抽调部分人员于2011年3月7日至3月9日，围绕我镇近两年全镇农村公共基础设施建设管理体制以及村民自建等情况进行了调研，现将调研情况和存在的问题及对策报告如下：

一、基本情况

银达镇地处肃州城区以北7公里处，辖14个行政村，95个村民小组，农户7555户，人口29622人，耕地面积71299亩，人均占有耕地面积2.41亩，2010年全镇人均纯收入达到7289元。

二、我镇农村公共基础设施建设管理体制现状及成效 我镇公共基础设施建设主要依靠政府主导和村民自建两种方式进行。政府主导为主要建设方式，通过招标方式组织实施，由中标单位负责建设项目的管理、材料采购和施工建设。村民自建方式在我镇近两年实施的农村公共基础设施

建设项目中所占的比例大幅提高，农户参与建设积极性很高。根据调研的情况，通过农户投工投劳折资、农户自筹资金以及“一事一议”财政奖补建设的项目占已实施项目的43% 1.农村道路建设方面，2009年至2010年，我镇共修建道路3条，总长度49.5公里，总投资1594.5万元。其中，2009年由政府主导，国家投资1100万元修建银沙公路29公里；通过区级配套资金70.5万元，村民投工投劳折资及村级公益事业建设“一事一议”财政奖补项目筹资43.5万元修建蒲上沟村1至10组4.7公里通村公路4.7公里。2010年由政府主导，国家投资226万元，农民自筹154.5万元修建银上谭公路15.8公里。截止2010年，我镇主要道路铺筑率已达到96%，有效改善了我镇乡村道路通行状况，初步形成了村村相通、支干相连的农村公路网络，为我镇经济发展奠定了良好基础。

2.人畜安全饮水工程方面，2009年落实了杨洪村、明沙窝村人畜安全饮水建设项目，共投入资金344.9万元，其中地方配套资金116.8万元，农户自筹58.4万元，“一事一议”奖补资金174.7万元；2010年落实了佘新、拐坝桥、明沙窝村人畜安全饮水建设项目，共投入资金478.9万元，其中国家投资274.3万元，农民自筹204.6万元。通过两年的项目建设，有效解决了6404人安全饮水问题。

3.农村清洁能源建设方面，2009年至2010年，新建成

沼气池155户，沼气服务站10个，共投资68.125万元，其中国家投资23.25万元，地方配套2.25万元，农民自筹42.625万元。截止2010年底，我镇共建成沼气池1655座。

4.农田水利建设方面，2009年至2010年，共投资102.6万元进行农田水利建设：黑水沟村4,5,6组10公里农田毛渠建设项目总投资48.7万元，其中地方自筹2.96万元，群众筹资筹劳26.8万元，村级公益事业建设“一事一议”财政奖补资金19万元；六分村西滩2.04公里支渠项目总投资37.7万元，其中地方配套24万元，群众筹资筹劳7.7万元，村级公益事业建设“一事一议”财政奖补资金6万元；银达村5—10组10公里U型渠建设项目总投资65万，其中村集体自筹0.4万元，群众筹资筹劳39.2万元，村级公益事业建设“一事一议”财政奖补资金25.4万元。

5.村级活动阵地建设方面，2009年至2010年，共投资111.9万元进行村级文化活动场所建设：2009年银达村文化活动场所建设项目总投资33.4万元，其中村集体积累投资10万元，农户自筹、投资投劳折资13.7万元，“一事一议”财政奖补资金9.7万元；2010年杨洪村文化活动场所建设项目总投资78.5万元，其中地方自筹6.5万元，群众自筹、投工投劳折资49万元，“一事一议”财政奖补资金23万元。

6.集镇建设方面，2010年，镇政府通过积极招商引资，投资150万元对银达集贸市场进行了重新规划建设，目前已

完成市场场地硬化、集镇上下水建设、装菜台修建、办公区修建，计划年内投入运营。

三、我镇农村公共基础设施建设存在的困难及问题分析 从调研情况看，我镇农村公共基础设施建设虽然取得显著进展，但面对十分繁重的建设任务，整体推进过程中还存在诸多矛盾和问题。全镇农村公共基础设施建设滞后、发展不平衡的问题仍然严重，极少数农民行路难、吃水难、保障低的问题仍然存在，与新农村建设的要求还不相适应，制约了我镇新农村建设步伐。当前全镇农村基础设施建设存在的主要困难和问题是：

（一）个别村对加强农村基础设施建设重视不够。一是认识不到位。少数村对在市场经济新形势下加强对农业基础设施建设的重要性认识不足，甚至错误认为搞农村公共基础设施建设花钱多，无效益。因此，不愿投资或少投资在农村公共基础设施建设上，造成农村公共基础设施建设严重滞后于农业和农村经济发展的需要。二是领导不到位。多年来，个别村的领导没有真正把农村公共基础设施建设作为提高农业综合生产能力、发展农村经济和增加农民收入的一项重大措施摆上重要议事日程，对农村公共基础设施建设中存在的问题研究不及时，工作部署不到位，许多急需解决的问题得不到及时解决，群众意见较多。三是措施不到位。有的村对农村公共基础设施建设缺乏统一规划，措施不过硬，落实

不得力，加之投入十分有限，使农村基础设施建设的力度和速度跟不上农业和农村发展的需要。

（二）各级政府对农村基础设施建设的投入不足。投入不足是我镇新农村基础设施建设存在的主要问题，突出表现在以下三个方面：一是资金投入总量不足。农村基础设施建设资金主要为上级财政投入，而肃州区财政状况比较困难，因而对农村基础设施建设的投入较少。农业产出效益低，加上长期以来农业支援工业、农村支援城市方针的实施，致使农村积累比较薄弱。据调查，我镇大多数村无集体收入来源，缺乏投入农村基础设施的建设资金。虽然近年来政府支农资金逐年增加，但与庞大的农村基础设施建设资金需求相比，仍远不能够满足其需求。二是缺乏引导机制和信贷支持。由于缺乏必要的激励引导措施，民间资金目前极少涉足农村基础设施建设领域。同时，农业基础设施建设建设周期长、贷款风险高，又导致农村基础建设信贷投入不够。

（三）项目、资金整合难、配套难。由于农村基础设施建设项目范围广，管理涉及部门多，各项涉农资金多属专项资金，缺乏统一的规划引导，投资分散，导致一些项目使用效率、经济效益、社会效益并不理想。村民自建项目需要村集体出资配套，而配套资金村集体难以筹措，造成一些项目未能及时落实到位。

（四）农村公用基础设施建设任务十分繁重。表现为我镇农村基础设施特别是道路、电力、通讯和农田水利基础设施总量和规模较小，部分基础设施及配套的功能陈旧、落后甚至失效，对经济发展的承载力较弱。

（五）村级公益设施建设与管理不到位。表现为村容村貌整治进展缓慢，环境卫生条件较差，特别是安全饮水、道路硬化、污水排放、垃圾处理等农村公益设施建设普遍滞后。农村基础设施“重建轻管”现象比较严重，建成的公共设施由于管护责任不落实，缺乏后续投入和维护管理，老化失修严重，难以长期发挥效益。农村基础设施多是由政府、村集体建设，村集体管理，产权不明晰，管理主体缺位，导致投资效益低下。

三、加强农村公共基础设施建设的建议

（一）加强组织领导，强化工作职责。一是统一思想认识，营造浓厚氛围。农村基础设施建设是一项系统工程，必须依靠各方面的积极支持和群众的广泛参与。充分利用一切舆论载体，采取喜闻乐见的形式，广泛宣传新农村建设的重大意义、主要任务和具体要求，特别是中央近两年1号文件精神，进一步提高广大干部群众对加大农村基础设施重要性的认识，引导和动员广大党员干部和农民群众更加积极地投入到农村基础设施建设中去，努力营造全社会关心、支持、参与建设新农村的浓厚氛围。二是列入重要议事日程，加强

组织领导。各村、各部门应把加强农村基础设施建设、搞好村容村貌整治工作作为当前和今后一个时期推进新农村建设的重点列入重要议事日程,加强领导,精心组织,周密部署,强力推进。各村根据实际情况,突出工作重点,抓好典型示范,采取先易后难、集中突破、树立样板、以点带面等方式,推进新农村建设再上新台阶。

（二）发展农村经济，增强建设能力。发展我镇农村经济是解决农村基础设建设资金不足的根本性办法。各村各部门应深刻领会开展社会主义新农村建设的内涵与实质，牢牢把握发展经济这一主题，进一步解放和发展农村生产力。用现代科学技术改造农业，用现代经营形式发展农业，用现代发展理念指导农业。各村应当结合我镇实际，大力发展特色产业，不断壮大农业和农村经济总量。积极推进农业产业化和规模化进程，全面提升农业和农村经济的规模和效益。坚持“抓产业、促发展、保民生”的工作思路，在有条件的村重点培养种植大户、养殖大户等典型农户，培育产业强村，带动群众共同发展。加大扶贫开发力度，加快农村劳动力转移，千方百计增加农民收入。加强耕地保护和粮食生产能力建设，不断提高农业综合生产能力，保持农业和农村经济可持续发展。从而为我镇农村基础设施建设奠定深厚的物质基础，为农民提供更多更好的公共产品和公共服务。

（三）科学规划，分步实施。一是高度重视，统筹城乡发展，做好我镇农村基础设施建设的总体规划。编制基础设施建设总体规划要有前瞻性，结合国家政策，从适应未来我镇农村劳动力转移、城镇化发展和产业结构调整的趋势需要出发，在充分研究我镇目前条件的基础上，科学提出我镇短期、中长期农村基础设施建设的总体思路、基本原则、建设目标、区域布局和政策措施，积极发挥基础设施建设总体规划的龙头作用。二是突出重点，镇政府要认真做好基础设施建设专项规划的编制与实施，重视农村基础设施建设的规划编制，并按规划的内容分阶段、有步骤、有计划地组织实施，确保农村基础设施建设与经济社会发展相适应。三是因地制宜，切实做好村镇的发展规划。严格执行《中华人民共和国城乡规划法》、《土地管理法》等法律、法规,按照城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展的原则,合理编制村镇体系规划和村庄建设规划,引导村镇合理布局、有序发展,协调安排好区域性基础设施与公共服务设施,实现区域共建共享。切实尊重村民意愿,统筹规划住宅、道路、供水、排水、供电、文化、卫生、商业、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业设施等布局。强化建设规划的基础性指导地位,坚持一张蓝图绘到底。四是突出中心村的规划与建设工作。为促进农村土地的节约集约利用，我镇应逐步规划建设规模比较大、发展有潜力、便于集中安臵的

居民中心村，以新建成的蒲上沟村集中居住小区、佘新村光明如意苑为试点，以点带面，逐步推开。在积极探索多种土地流转方式、允许农民按照依法自愿有偿的原则进行土地流转的基础上，可以采取建设中心村、村庄整体拆迁，村庄内部拆旧新建等形式，推进中心村建设，以避免低水平重复建设，提升农村公共基础设施建设水平和服务能力。

（四）突出重点，加强农村基础设施建设。加大农田水利基础设施建设力度，整体推进农田水利工程建设和管理。大力开展土地整治，加快中低产田改造，提高耕地质量，增加高产稳产农田比重。加强农村公路建设，新建和改造一批通村公路，提高公路等级，全面提高农村路网通达程度和通行能力。本着质量第一、长期受益的原则，借助国家、省、市“支农惠民”政策的东风，不断加大资金投入，深入实施农村饮水安全工程，建管并重，尽快解决部分农村人口饮用高氟水、苦咸水、污染水的状况，让更多的农民群众早日喝上放心水、安全水。推进信息惠农工程建设，促进广播电视网、通信网、互联网“三网融合”，逐步实现村村通电话、村村能上网。继续推进沼气池建设，健全沼气服务网络。进一步加大沼气池、太阳能等农村清洁能源建设的推广、使用力度，净化乡村环境。

（五）多策并举，加大基础投入。当前，农村基础设施建设投资需求与资金供给的矛盾十分突出。为进一步贯彻落

实中央和省市区关于推进新农村建设的一系列方针政策，扩大公共财政覆盖农村的范围，建议：一是各级政府把基础设施建设和社会事业发展的重点转向农村。财政新增固定资产投资的增量主要用于农村，逐步加大政府投资用于农村的比重。积极向国家、省市争取新农村建设资金，努力增加本级财政预算用于农村建设的投入，加快建立新农村建设投资稳定增长机制。二是加强政府支农资金整合力度，提高资金使用效率。创新资金管理方式，整合各级各部门支持农村基础设施建设的资金、项目，根据项目性质制定不同的扶助标准。集中现有各部门的专项涉农资金，在不改变管理渠道和投向的前提下，实行资金项目跟着农村建设和整治规划走，集中用于整村推进的相关项目建设。三是建立农村基础设施建设投资主体多元化机制。（1）设立区政府新农村建设专项引导性资金，建立竞争性项目投放机制。引导性专项资金不搞平均分配、不搞固定补贴、不照顾落后，采取“以奖代补”等形式，对干部群众积极性高、完成情况好的村，优先、重点进行帮助和支持，以引导社会资金和群众投资投工。（2）发挥市场机制的作用，如小型水利设施、集镇建设等可按照“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，吸收社会资本参与建设。（3）荣誉激励，如给予公共设施冠名权，政府组织评选，对贡献较大者授予相应的荣誉称号等等。（4）社会责任感召，充分发挥社会捐赠和慈善事业的作用。动员社会富

裕阶层和民营企业采取定点帮扶、对口支援等灵活多样的形式，提供资金、技术等支持。鼓励更多有责任感的企业或农民企业家建设家乡。建议区政府出台鼓励和引导社会资本投入新农村基础设施建设的办法，以吸引更多的社会资金投入农村基础设施建设。

（六）加强农村生态建设，着力改善人居环境。加强农村基础设施建设，应注重推进农村生态环境保护和建设。以“三清”（清粪堆、清柴堆、清垃圾堆）、“三治”（治脏、治乱、治差）为重点，以增强农民群众的生态意识、文明意识和卫生意识为着力点，以建立和完善农村环境卫生长效管理机制为保证，开展 “整治村庄环境、共建绿色家园”活动，全面改善农村人居环境。

（七）创新机制，加强设施管护。加快建立农村基础设施管护长效机制,切实改变长期以来存在的重建设、轻管理的现象。建议按照“谁投资、谁拥有、谁受益、谁负责”的原则,结合实际,针对不同类型的工程设施,加快农村公共基础设施产权制度改革。对于单个农户受益的项目,实行自建、自有、自用、自管；对于受益人口相对分散,产权难以分割的工程,可通过承包、租赁、股份合作等方式将所有权与经营权分离,实行经营权与工程管护责任相统一；对于具有一定收益、适合经营的基础设施,可通过公开拍卖转让工程的所有权和使用权,由购买者自主经营管理,并由其负责