承租方放弃优先购买权声明书（精选5篇）
(一) 承租人优先购买权的概念。
对于承租人优先购买权的定义在我国尚无统一的明确的法律规定, 当今世界各国的说法也是不尽相同。通说认为, 承租人有优先购买权, 是指当出租人转让房屋时, 承租人在同等条件下, 依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。如今, 各国基本都确立了此项制度, 并且日趋成熟, 因此, 承租人优先购买权的重要性以及必要性则不言而喻。
(二) 承租人优先购买权的性质。
关于承租人优先购买权的性质, 学界一直存在较大的争议, 可以归纳为以下几种观点:
1.物权说。持该观点的学者认为, 承租人的优先购买权是可以对抗第三人的权利, 是一种绝对权。承租人对标的房屋享有直接支配的权利, 即对物享有占有和使用的权利。因此, 承租人对房屋的优先购买权以承租人对房屋的直接占有和支配为基础, 体现了物权的效力。我国现行立法虽然对先买权相知尚未明文规定, 但是从各国的立法趋势来看, 先买权物权说还是占主导地位的。
2.债权说。主张先买权具有债权性质的学者认为, 承租人优先购买权仅仅是出租人与承租人关于房屋买卖合同中的附随关系, 不具有物权性质, 而是属于债权。就我国而言, 我国最高人民法院颁布的《解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的, 人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持。”就此规定可以看出, 出租人应当承担债权保护的损害赔偿责任, 而不是主张买卖合同无效的物权性质的保护。据此, 我国通过法律直接确认了先买权的债权属性。
3.形成全说。承租人的优先购买权在出租人出卖房屋时即法定赋予其优先购买权, 依承租人单方意思表示即可成立, 变更或者蔑视的权力, 无须出租人的承诺。各国学者对于先买权属于形成权基本保持一致同意。同时, 承租人先买权必须是在出租人将租赁房屋出卖给第三人时方可行使, 因此, 先买权又是附条件的形成权。
4.期待权说。持此观点的学者认为, 承租人的优先购买权是随着租赁关系的产生而一直存在的, 只是在出租人出卖房屋给第三人时才实现的。承租人的先买权需要以出租人出卖房屋为前提, 因此是一种可能实现的权利。当代大部分学者均持此观点, 因此先买权的实现必须具备三个条件:一是承租人行使优先购买权必须在租赁合同合法有效的存续期间主张行使。二是承租人须在合理期限内享有优先购买权。三是承租人须在同等条件下行使优先购买权。以上三个条件缺一不可, 缺少一个条件先买权都不能实现, 从行使条件也可以看出承租人的优先购买权是一种期待权。
5.请求权说。请求权是指权利人得请求他人特定行为 (作为、不作为) 的权利。认为承租人优先购买权为请求权的学者认为, 承租人先买权是一种请求权, 即承租人有权请求与出租人订立房屋买卖合同, 承租人有优先购买的权利, 而出租人有承诺出卖的义务。
综上所述, 笔者认为承租人的优先购买权的性质应当从不同的角度, 不同的阶段来进行确定, 承租人的优先购买权是房屋买卖合同的一种附随权利, 因此具有债权效力;承租人在出租人将房屋出卖给第三人时即实现先买权, 承租人的优先购买权必须以出租人出卖房屋为前提, 只有租赁合同合法有效, 在合理期限内且承租人在同等条件下才可行使优先购买权, 因此, 在房屋出卖前, 是一种期待权;在房屋出卖时, 以承租人单方意思表示即可决定先买权的成立、变更与消灭, 因此, 先买权是附条件的形成权。并且, 承租人的优先购买权仅仅是承租人对于出租人订立买卖合同的一种请求权, 不直接作用于标的的房屋, 不具有物权性质, 而是在出租人不履行义务, 损害承租人优先购买权的情况下承担损害赔偿责任的债权保护模式, 具有债权属性。就我国而言, 因为我国物权法对于承租人优先购买权没有明确规定, 因此, 根据“物权法定原则”, 承租人优先购买权不属于物权范畴, 不具有排他性。同时, 根据《解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的, 人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持。”可以看出, 我国法律间接肯定了《合同法》第二百三十条肯定了先买权的债权属性。
二、我国承租人优先购买权立法完善
(一) 明确“同等条件”的内容。
承租人享有由于第三人的优先购买权的前提是承租人需与第三人在同等条件下行使, “同等条件”是承租人优先购买权行使的实质条件, 同时, 也维护了承租人的合法权益。然而“同等条件”的涵义, 在我国现行法律中尚无明确规定。那么“同等条件”到底指的是什么同等呢?《法国民法典》第815-14规定:“优先购买权人应以出卖人与第三人协商的“价格及条件”购买。”《德国民法典》第505条第2款规定:“一经行使先买权时, 先买权人与先卖义务人之间的买卖, 按照先卖义务人与第三人约定的相同条款而成立。”“相同条款”标准, 实际上是要求先买权人必须为第三人向出卖人所为之相同承诺。《日本民法典》相对比较灵活, 该法第269条规定:“地上权人于其权利消灭时, 可以回复土地原状, 收去其工作物及竹木。但是, 土地所有人通知愿以时价买取时, 地上权人无正当理由, 不得拒绝。”我国学者对于“同等条件”存在三种不同学说:一是绝对全说。持此观点的学者认为, 承租人行使优先购买权的条件应当与第三人完全的绝对的相同。二是相对同等说。该说认为承租人行使优先购买权的条件与第三人购买标的的房屋的条件大体相同即可。三是同等价格说。该学说学者认为承租人行使优先购买权的条件仅仅需要在价格上与第三人相同即可。以上三个学说各有各的优点, 但是笔者比较赞同王利明先生的观点:“一般认为“同等条件”是以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件。”因此, “同等条件”首先, 指的是购买租赁房屋的价款相同。即承租人购买租赁房屋的价款应当与第三人所承诺的购买相同标的的所支付的价款相同。其次, 价款的支付方式相同。在现实生活中, 价款的支付形式种类多样, 例如一次性付清或者分期付款, 然而, 价款支付的方式对已出租人来说也是影响其权益的因素, 因此, 承租人欲行使优先购买权其价款的支付方式也应当与第三人相同。综上所述, 对于“同等条件”含义的明确, 在实践中有利于司法衡量, 便于维护司法的公正。
(二) 对于承租人行使优先购买权的期限加以明确规定。
承租人行使的优先购买权是受到一定期限限制的, 不可能无期限的享有先买权, 承租人须在合理期限内行使, 否则视为放弃优先购买权。对合理期限加以规定与明确是对出租人以及第三人合法权益的一种保障, 这是十分必要的。然而, 就合理期限问题在我国《合同法》以及《解释》都没有加以具体规定, 这是我国关于承租人优先购买权立法的一个漏洞。因此, 我们可以借鉴先进国家 (地区) 的已有相关立法。例如:《德国民法典》第501条第2款规定:“对于土地, 先买权只能在收到通知后两个月的期间届满前行使, 对于其他标的物, 先买权只能在收到通知后一周的期间届满前行使。指定行驶期间的, 指定期间取代法定期间。”《瑞士民法典》第681条a第2款规定:“先买权人欲行使先买权的, 须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有人在不动产登记簿上的登记已逾两年的, 先买权不得再行使。”我国台湾地区的《土地法》第104条规定基地出卖时, 地上权人、典权人或承租人先买权行使期限为接到通知后十日内, 十日内不表示者, 其先买权视为放弃。”据此, 笔者认为当今中国交易市场灵活多变, 交易方式多种多样且交易时间快捷, 不应当将合理期限规定的过于漫长, 这不利于出租人抓住交易机会, 丧失一定利益。因此, 不动产的优先购买权, 在接到通知后的十五日内行使;由于动产的灵活性特点, 动产的优先购买权应当在接到通知后的十日内行使。这样, 合理期限规定的较短的时间内, 有利于出卖人摆脱束缚自由买卖。
(三) 对损害赔偿责任的细化。
如上文所述, 我国法律虽然对承租人优先购买权进行了进一步的解释, 但是对于承租人因优先购买权而受到的损害, 可以要求出租人承担的损害赔偿责任未作明确规定。因此, 笔者建议, 对于由于非承租人过错而导致的承租人未能行使优先购买权, 即导致承租人不能在同等条件下与第三人有同样的拥有标的房屋的机会, 或者出租人未经承租人同意, 与第三人签订买卖合同, 并且在相关部门登记的。在这种情况下, 出租人应当承担损害赔偿责任, 然而, 对于损害赔偿的计算, 应当在承租人因丧失购买房屋的机会而导致的搬家费用, 购买其他房屋所需要费用的一定比例为限, 作为损害赔偿的程度。
三、结语
综上所述, 我国对承租人优先购买权的规定尚需完善, 这就需要立法与司法的相互补充, 相互配合。我国对承租人优先购买权这项民事权利的确定以及法律的相关规定, 不仅有利于有关房屋租赁纠纷的解决, 提高诉讼效率, 保护了当事人的合法权益, 维护了法律的尊严与权威, 稳定了社会秩序, 符合市场经济的本质要求, 更加的有利与中国法治建设的进步与发展。
参考文献
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承租人的先买权作为一种民事优先权，特指承租人在一定条件下对其所租赁的房屋享有较之一般购买人有优先购买的权利。我国现行立法对该制度也作出了确认。从上世纪50年代房屋承租人优先购买权最早被我国房屋政策承认到80年代相关法律法规的基本完善，直至社会经济条件已经发生翻天覆地变化的今天，这一制度已逐渐失去了存在的理论依据和实践上的经济价值和社会价值。在当今社会条件下，优先购买权不仅从理论上来讲背离了民法的基本原则，而且在司法实践中也存在许多难题，从而使这一制度既缺乏法律上合法性的支撑，也失去了实践中合理性的基石。
二、房屋承租人优先购买权的理论缺陷
（一）房屋承租人优先购买权违背了民法的平等、公平原则
在计划经济和改革初期，私房拥有者一般自住，出租屋多数是公房，也鲜有商品房买卖现象。法律规定承租人优先购买权不外是考虑到承租人主要是为基本生活需要而承租公房长期居住，如果不规定优先购买制度，在所有权人出售房屋的时候他们就有可能会陷入无房可住的困境。所以当时这一规定即使从法条上看貌似不平等，但在实质上却实现了真正的平等。但在购买商品房已经是市民拥有住房主渠道的今天，大多数承租人是为了短时期的学习、工作而租住房屋，即便是承租的房屋被他人买走也不至立刻露宿街头，再加上合同法的关于“买卖不破租赁”的规定，已经密实地保护承租人的租赁权了，所以“目前从司法实践以及保护承租人规则的强化来看承租人相對于出租人，不仅不是弱者，还有不断强大的趋势，现实中不存在特别保护的合理性”。今天继续存在的承租人优先购买权已经明显违背了民法的平等原则，因为房屋所有人与承租人都是民法上的平等主体，但先买权的规定却通过限制所有权人对房屋的处分权来保护一个不需要特别保护的权益，这既不平等，也不公平。
（二）房屋承租人优先购买权违背了民法的意思自治原则
意思自治原则作为民法的一项基本原则，贯穿于整个民法之中，体现民法最基本的精神。但在规定了承租人优先购买权之后，房屋所有人被剥夺了选择买受人订立契约的自由。他们不能按自己的个人意愿，选择想与之订立房屋买卖合同的当事人，也无法按利益最大化的要求将房屋出售给出价最高的购房人，甚至当其将房屋卖与第三人之后，也不能协商以另外的方式赔偿，因为法律赋予了承租人宣告房屋买卖无效的权利。这不能不说是国家在民法上规定“意思自治”的自由的同时又粗暴地干涉了这种“意思自治”的自由。
三、房屋承租人优先购买权的实践难题
（一）行使优先权的条件难以认定
承租人优先购买权的同等条件难以确认。1998年最高人民法院院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。《合同法》第230条规定也大致相同。我国法律规定中所指的“条件”是单指的同等价格呢，还是包括支付方式和其他交易条件在内的条件，（比如出卖人基于某种特殊关系如亲属、朋友关系，作出的巨大让利，或是第三人出于某种原因能提供的其他优厚的购买条件）目前在我国司法实践中尚无定论。法律规定“同等条件”的意义主要在于要保护优先购买权人，同时又不能损害出卖人的利益。
但这个同等条件的规定也给司法实践带来了困难，既不能顺利地完成同时保护优先购买权和出卖人利益的任务，也容易给法官形成一个滥用自由裁量权的空间
（二）司法实践中承租人优先购买权的立法目的常常落空
承租人优先购买权的有关规定在司法实践中容易引发争议而不易操作。比如承租人的优先购买权是否应该受到限制，在哪些情况下应受到限制？承租人优先购买权与其他优先购买权发生冲突时（比如与房屋共有人的优先购买权冲突）应该遵循怎样的原则来处理等等。
承租人优先购买权的规定在司法实践中极易被规避而无法实现立法者的目的。法律规定房屋承租人优先购买权的目的就在于保护承租人得到房屋所有权的可能性，如有学者认为：“优先购买权制度的设立不仅在于稳定承租关系，而且在于保障承租人可以优先得到房屋的所有权，而不是租赁权”。但在司法实践中，承租人的优先购买权却极易被规避而无法实现，比如所有权人可以与第三方串通好以“假赠与实买卖”的方式将房屋所有权让渡给其他人，此时，承租人难以主张其优先购买权。因为只有当房屋所有人公然出卖其房屋时，承租人的优先购买权才能被“激活”，否则，只能处于一种“沉睡”的状态。再如所有权人也可以在“同等条件”上做文章，让承租人无法满足所谓同等条件的要求而失去优先购买权。
承租人优先购买权不能起到稳定社会秩序的作用。今天的出租房已经和最初规定优先购买权时候的主要是公房的情况大不一样，租赁房大多数是私房，承租人优先购买制度已经失去了本来具有的保障承租人基本生活需求，稳定社会生活秩序的作用。相反，优先购买权行使导致出租人、承租人、善意第三之间的利益发生冲突，出租人可能会故意设置障碍，使承租人的优先购买权落空，承租人也可能会恶意地起诉买卖合同无效，就会对稳定的社会秩序造成破坏。
（三）优先购买权会破坏市场的交易安全，影响物的效用的发挥
承租人优先购买权常常使房屋所有权处于一种不稳定的状态，因为按照承租人优先购买权的规定，在有租赁关系存在的情况下，所有权人要出卖房屋，必须有一个三个月的等待期，而承租人优先权受到侵害，通过法定程序主张房屋买卖合同无效，也有个两年的诉讼时效的规定，在这两个时间段里，房屋都是处于一种权属不明的状态。在时间就是金钱的市场里，这样的时间规定显然是大大地防碍了房屋使用价值的发挥，减慢了市场流通的速度，严重违反了发挥物的最大效用的经济规律。最后当房屋买卖因侵犯了承租人的优先购买权而被确认为无效之后所有权人和购房人为准备订立合同、办理产权手续所支付的费用就会白白损失，这不仅提高了交易成本，也造成了社会财富的极大浪费。
四、结语
Statement of Waiving the Prority of Puchasing
I hereby confirms receipt of a written notice from the ownet of property which is located at District,Shanghai regarding selling the propority to a third party.As the tenent of the property,I state that I waive the priority of purchasing the property and request that the property owner shall assist new owner and I to sign an Alteration Agreement for the Lease Contract in time and finish the transferring job the security deposit.现接到位于上海市浦东新区路弄号 将该房地产出售给第三人，现作为该房地产的承租人，本人在此声明，放弃对该房地产的优先购买权，同时要求产权人必须及时协助新的产权人与本承租人签定租赁合同的变更协议，并完成租赁押金的移交工作。
承租人Tenant：______________________
放弃转让股权优先购买权
声明书
有限公司（以下简称公司）股东向转让其持有
公司%的股权。
具有优先购买权的股东（指其他股东）在充分考量的基础上，决定放弃对转让股份的优先购买权。
放弃相互优先购买权的承诺：
1、本人无条件依据《中华人民共和国公司法》、和《公司章程》规定，放弃对出让股权所享有的优先购买权。
2、该决定是自愿的、无条件的和不会撤销的；被出让股权在转让过程中及转让以后本人永不反悔。
特此声明。
声明人：
关键词：优先购买权；承租人；形成权；物权效力；债权效力
一、问题的提出
房屋承租人的优先购买权是指依照法律规定，房屋承租人在租赁合同存续期间，出租人出卖房屋于第三人时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。
随着我国房屋租赁和交易市场的快速发展，因承租人优先购买权引发的纠纷大量出现。而我国相关法律对于承租人优先购买权的性质和效力界定的仍然模糊不清，影响和制约了承租人优先购买权纠纷法律适用的统一。多数相关文章在讨论该类问题时，在批驳其他学说时，对形成权说直接持赞成意见，在进行比较法论述时，也仅列明条文，但未对德国有关立法进行深入分析。本文拟以德国法定优先购买权制度为主线，评析其立法目的、立法技术，并佐之以台湾地区相关规定，以求理解法定承租人的优先购买权，并结合我国司法实践中的相关做法，以期为我国有关立法有所借鉴。
二、承租人的优先购买权性质——形成权说
关于承租人的优先购买权性质，无论是有附条件的形成权说、请求权说，还是期待权说皆认同如下3个基本观点：①先买权以义务人向一个第三人出卖时为行使条件（区别与先买权权的发生时间[1]）；②买卖合同因行使先买权而成立；③行使的结果：权利人与义务人之间成立一个买卖合同，其内容和义务与第三人约定的完全相同。
而在上述共同基本条件1，对于“出卖时”，学术界大体上有四种观点：①权利人在出卖人通知有出售意图时，就应当行使优先购买权；[2]②权利人在出卖人和第三人达成出售标的物的意向时，就应当行使优先购买权；[3]③权利人既可以在出卖人有出售意图、也可以在与第三人达成交易前行使；[4]④权利人应当在出卖人已经和第三人订立买卖合同之后行使优先购买权。第四种观点为德国、台湾地区所采。《德国民法典》第463条：对于某一标的有优先受买的权利的人，一旦义务人和第三人订立关于该标的买卖合同，就可以行使先买权。①我国台湾地区“最高法院”1995年第五次民庭总会决议：“‘土地法第104条所指优先购买权，是否需以所有人与第三人间有买卖土地或房屋契约之存在为要件？……此形成权之行使，须以行使时所有人与第三人间有买卖契约之存在为要件。”[5]据此，德国和台湾地区均以形成权说为通说，即优先购买权人只依单方的意思表示，在优先购买权人和出卖人之间成立一个买卖合同，其内容和出卖人与第三人约定的完全相同，无须出卖人承诺。
（一）立法目的
《德国民法典》577条：先买权归住房转变为产权房的承租人享有，即承租人应当能够以此种方式保有自己的住房。[6]即房屋承租人的优先购买权仅限于“住房”。依据577条，此“住房”为交给承租人后已设立或应设立住宅区分所有权的住房，即该住房不同于产权房，另依据第577a条有关规定，在住宅转换的情形下对通知终止的限制，“住房”具有保障居住性质②。因此，德国房屋承租人的优先购买权的立法主旨在于保障承租人的居住权[7]，将房屋限制在“住房”范围，且承租人应在该房已设立或应设立住宅区分所有权之前租住，而非所有可供租住的房屋。
（二）形成权说之理解
形成权，指的是由一个特定的人享有的、通过其单方行为性质的形成宣告来实施的、目的在于建立、确定、变更、终止或者废止一个法律关系而导致权利关系发生变动的权利。不同于请求权，它仅需要根据权利人自己一方的意思来发生法律效果的法律之力。
1.形成权的正当性
形成权所包含的单方“形成之力”或者“变更之力”，以及与此紧密联系的对另一个人权利范围的侵入，在人人平等的社会是不可随意而为的。行使形成权的理由必须具有正当性，这个正当性可以来源于法律的直接規定，或者来源于合同当事人以合同约定的方式给予一方当事人的授权，或者来源于合同当事人一方给予另一方的特别授权。
2.形成权相对人的保障
承租人通过“单方形成之力”不仅使相对人“忍让、受拘束”，也在一定程度上影响到第三人。法定住房承租人优先购买权为形成权性质时，权利行使的前提是出卖人和第三人已订立买卖合同，该前提可以产生三个效果：①形成权行使“同等条件”的确定，保障相对人必须的预见性及权利安全；②实现优惠条件获得标的物。有学者指出优先购买权的立法目的在于保证优先购买权人能够以优惠的条件获得标的物，从而实现维护社会稳定、保持既有秩序、发挥物的价值，其具体方法，优先购买权人不参与第三人的竞买，而只要同意与第三人同等条件即可。由于不参与第三人的竞价，并且在优先购买权人表示愿意购买后，第三人将不得重新报价，这样的结果必然使优先购买权人将在最终的购买价格上获得极大的优惠。[8]③产生两个买卖合同。形成权行使的结果，使得对于同一标的物，同时存在两个合法成立的房屋买卖关系，客观上产生了“一物二卖”的结果。但《德国民法典》第465条规定：因义务人和第三人的约定，买卖取决于先买权的不行使，或就行使先买权的情形，解除权被保留给义务人，该约定对先买权人不生效力。依据此规定，避免了出卖人的双重买卖义务。
综上，德国通过其精细化、逻辑严谨的立法设计，形成了具有形成权性质的优先购买权的制度构建，保护承租人优先获得以所有权人居住的权利，以实现最为切实的保护。
三、我国承租人优先购买权制度
（一）实践中已采用优先购买权性质为形成权
2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）对承租人的优先购买权做出了一些规定，但囿于本着“出于遵循立法原意，成熟一部分发布一部分，力求稳妥的角度”[9]，对优先购买权性质及其效力采取了模糊的态度，对于司法实践中已经存在的相对成熟的做法未予以规定。如对于出卖人未尽通知义务与第三人签订了房屋买卖合同的情况下，如果承租人的得知后也愿意以同等条件买受，法律将对承租人予以救济，通常做法为承租人可以向法院请求判决其与出租人在同等条件下成立房屋买卖合同关系，并判令对方履行该买卖合同中的义务，而法院应对承租人的诉讼请求予以支持，而不问出租人是否同意出卖与承租人。[10]
（二）承租人的优先购买权的物权性或债权性
有学者提出我国对于承租人优先购买权定性为债权性权利。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”该条规定赋予承租人在优先购买权被侵害时请求宣告出租人与第三人之间房屋买卖合同无效的权利，因此该规定曾为物权效力说提供了有利的法律支持。该条与2008年被最高院废止，2009年《房屋租赁合同解释》第21条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。由于我国不承认物权行为的独立性，因此在此制度上借鉴德国、台湾就产生了不适。从有关我国无效论的实施效果上，实践中引发了大量问题，甚至引发优先购买权废除论的主张。[11]对此有学者主张撤销说（主张债权物权化）。③
对于上述出卖人未通知优先购买权人，与第三人订立房屋买卖合同，且已办理变更登记的情形下，如果承认优先购买权的债权效力，在有效说情形下，与撤销说相比似乎更有利于对第三人的保护。在承认买卖合同效力的前提下，任何一个未能得到实际履行的当事人，可以通过损害赔偿方式得到救济，以实现利益平衡。如果承认优先购买权物权效力，第三人与出卖人签订的合同，无法得到实际履行，并产生债务不履行的损害赔偿。就出卖人而言，因其无法向第三人实际履行，将可能承担相应的债务不履行损害赔偿，而第三人因其无法获得标的物，故其面临谈判成本、机会丧失、甚至有可能面临难以向出卖人追讨已经履行的对待给付的交易风险。因此，物权效力的优先购买权必须通过有效的公示手段，保证第三人明知，自愿承担相关风险。
四、结论
德国通过精细化、逻辑严谨的立法设计，以形成权性质的法定住房承租人的优先购买权保障承租人的居住利益，从而达到对承租人的利益保护。体现对社会特定群体的关怀，与此同时，德国法缩小了房屋优先购买权适用范围，认为住房并不包括商业用途的房屋租赁，且该仅具有债权效力，辅之以相对人的保障，以达到整个制度相对平衡的状态。目前，我国在立法对优先购买权的性质和效力尚未明确，但司法实践中对房屋承租人的优先购买权已存在采形成权性质的普遍做法，但对其效力的争议较大，多数学者主张应当以公示为标准，将承租人优先购买权区分为物权效力和债权效力的优先购买权，对此笔者持审慎态度。
注释：
①本文所有关于《德国民法典》相关立法，均引自陈卫佐（译注）《德国民法典》第3版，法制出版社2010年版.
②《德国民法典》第577a条：当所出租的住房被交给承租人后，住宅区分所有权已在其上设立且住宅区分所有权已被让与的，仅在自让与时起经过3年后，取得人才能援用第573条第2款第2项或者第3项意义上的正当利益。该正当利益指当出租人需要将房屋作为本人、其家庭成员或属于其家计的人的住宅、因使用租赁关系的延续，出租人不能对土地做适当的经济上利用，且会因此而受显著不利益等情形下的出租人的终止权。当市镇或市镇的一部本按适当条件向居民充分地供给租用住宅而言，如此种供给特别的受危害，上述期间最长为10年。使承租人受不利益的不同的约定不生效力.
③王利明主编《中国民法典草案建议稿及说明》第1452条：出租人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件时，承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同，并有权以第三人向出租人提供的价款购买租赁物.
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[8]王泽鉴.《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，第316页.
[9]奚晓明主编.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》，人民法院出版社，2009年版，第291页.
[10]张朝阳.《论承租人优先购买权纠纷中第三人的保护》，摘自《法律适用》，2011年第2期.
