合作建房案例（精选8篇）
2012年5月28日《人民法院报》第六版文章
□ 本报记者 安海涛 本报通讯员 陈雅真
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近年来，由农民提供宅基地、城市居民出资合作建房产生的矛盾纠纷日益增多。资料图片
近年来，随着我国城镇化进程的提速和房价的过快上涨，一些农村集体经济组织和开发商建设、销售“小产权房”的行为屡禁不止，有的地方还出现了农民提供宅基地、城市居民出资“合作建房”的现象，由此产生的矛盾纠纷也日益增多。
日前，福建省厦门市海沧区人民法院就审理了一起“城乡合作”、在农村违法建房的案件。法院判决合同无效，所受损失双方各自承担一半。这起案件折射出加强农村土地的科学规划管理，建立完善农村建设用地使用权流转制度具有重要的现实意义。城乡合作盖房 违法被拆
家住福建省厦门市岛内的城镇居民老庄，儿子已至婚龄，他想为儿子购买一套市区的房子，但面对日渐高涨的房价，他们一家望房兴叹。
2011年秋，老庄偶尔从一个亲戚处得知，岛外海沧区的阿杰家有一处旧房屋，可以与人合作拆旧建新。老庄心里盘算，岛内的房价高昂，而岛外的海沧区农村土地广袤，如果能在那里建房，成本低廉，离市区又不远，还在儿子上班的区域，这是再好不过的选择了。
于是，求房心切的老庄父子与阿杰见面沟通后一拍即合，双方随即签订了一份《合作协议书》，约定由老庄父子出资对阿杰所有的位于海沧新阳的老房子进行改造并加盖，老庄向阿杰支付8万元补偿费；建成后老庄父子拥有房屋50%的产权，并且今后对新翻修房屋的所有权益收入也按50%分配。
合作意向达成后，老庄就向阿杰支付了8万元，并组织亲友着手拆除阿杰家的旧房。拆除老房子后，他们又请来了专业施工队开始建设。在工人紧锣密鼓的施工下，一层楼很快浇筑成功了。
看着翻建的房子初具规模，老庄父子欣喜不已，继续勾画着建房的蓝图。但他们的希望很快就破灭了。2011年底，行政执法部门在执法检查中，发现了老庄父子与阿杰偷梁换柱、瞒天过海的违建行为，执法部门遂出具了行政处罚决定书，勒令老庄停止上述房屋的建设并对已建好的房子进行了拆除。
双方利益受损 闹上法庭
刚刚建了一层的房子就被拆除，老庄无奈又懊恼：眼看着儿子的婚期临近，不仅无法实现儿子的住房梦，而且竹篮打水一场空——为了房屋建设他们已经投入了7万元，加上之前支付给阿杰家的8万元补偿款，老庄父子已经花去了15万元。
经受了损失又心里憋屈的老庄父子找到阿杰，要求他返还8万元并按实际情况补偿已产生的投资损失。面对老庄父子的要求，阿杰有自己的想法，两家多次协商都谈不拢。
无奈之下，老庄父子只得求助法律，将阿杰告上法庭，请求判令阿杰立即返还合作建房的8万元，并对父子建房已经投入的7万元折价补偿。
本来的合作伙伴因为一纸拆除令变成了仇人。在法庭上，被告阿杰辩称，是由于《合作协议书》中的内容违反国家强制性规定，才导致双方合作建房的行为归于无效，双方对此同样存在过错。阿杰同时提出，自家原先的老屋已经被老庄家拆除，这笔损失应当由老庄父子赔偿，法院应当驳回老庄父子的起诉请求。
法院依法判决 合作无效
海沧区法院在审理该案后认为：老庄父子与阿杰之间是合作建房合同纠纷，所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。按我国法律规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。
而老庄父子与阿杰签订的《合作协议书》中约定，由老庄出资、阿杰出地的方式合作进行房屋建设，老庄父子由此拥有房屋50%的产权及收益。由此可见，原、被告双方实际上是非法变相购买房产，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，合作协议应认定为无效。
对于老庄与阿杰的责任认定，法院认为双方对此负有同等过错。依无效合同返还的规则，老庄父子主张阿杰返还8万元，法院认为旧房屋已拆除，这一损失应由原、被告双方各自承担50%的责任，所以法院判令阿杰返还老庄父子4万元。
关于老庄父子要求阿杰折价补偿建房投入7万元的诉求，在建房过程中双方没有保存相关的工程资料，鉴定机构无法根据实际资料做出工程造价鉴定，且原、被告双方无法达成一致意见。从老庄父子举证的汇总明细中表明，其因合作建房实际产生的费用7万元，法院认定阿杰应当予以返还。
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建设使用农村集体土地应厘清范畴
我国宪法第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。”第十条中也清楚地写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”
土地管理法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
国土资源部文件也明确指出，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。
城乡“合作建房”是空中楼阁
由于目前我国城乡土地政策存在二元化以及房产价格依然高企，在客观上导致了小产权房及“城乡合作建房”现象屡见不鲜。
具体而言，农民在宅基地上盖房和在村集体土地盖房居住并不违法，但城市居民通过购买或者变相合作建设的形式，获得农村土地上的住房，就相当于侵占了农民的权利。
随着城市房价居高不下，一些乡镇和开发商利用政策漏洞，违规建设和出售小产权房，不少城镇居民因其价格低廉，明知没有产权保障，也毅然涉险买房，并且不少城镇居民选择与农民合作建房，由此引发的矛盾也愈加频繁。
本案只是近年来发生的多起类似案件的一个缩影。
在本案中，原告老庄父子认为，依据我国土地管理法及国务院的规定，双方签订的合作建房协议是无效的。被告阿杰却认为，合作建房协议属于双方真实意思的表示，即使其中的内容违法，但是除了违法部分，其他的内容是有效的。这种观点代表了这类案件中一些当事人的想法。
而根据我国现行的土地管理法，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。无论双方所签订的合同文书形式如何，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为，都是无效合同，法律不能保护，试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地的行为是不能得到法院支持的。
从该案反映出的实际问题可知，城镇居民与农民合作建房无异于“空中楼阁”，存在很大的法律风险和政策风险。在出资人与出地人签订合同并合作建房后，如果相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是出资人找供地的农民索要款项，出资人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
西班牙
据统计, 西班牙的私人住房拥有率高达90%, 是欧洲私人住房拥有率最高的国家。在这种情况下, 政府在租房方面做文章的余地就很小, 只能脚踏实地想办法解决低收入群体的购房问题, 其中建房合作社就是最典型的探索方案。西班牙建房合作社最早出现于上世纪20年代, 是伴随着1920年的廉价房住房法和经济房住房法的颁布应运而生的。到1961年西班牙全国建房合作社联合会成立之后, 合作社逐步实现了职业化管理, 进入了快速发展的时期, 并在上世纪80到90年代达到了顶峰。
在合作社组建运营方面, 建房合作社让低收入群体的家庭在自愿基础上共同集资建房, 由于绕过了开发商这一环节, 合作社成员能够以较低的价格获得房子。合作社的建房资金及其运作的费用由合作社成员共同负责, 主要包括入社费, 其实是象征性收费, 成员每月缴纳的用于行政管理的费用、成员缴纳的建房费用。在具体的建设方案、建筑材料以及建筑公司的选择上, 由合作社成员集体讨论决定。房子建成后, 合作社成员根据当初投资额的不同, 获得相应面积的住房。当然, 在房子建成并分配后, 合作社就完成了其历史使命, 但是在实践中, 大约60%的合作社并没有解散, 而是转而从事物业管理工作。
在政府监管与支持方面, 西班牙政府对建房合作社的成员资格实行严格控制。按照规定, 只有年收入不足全国最低收入5.5倍的家庭, 才有资格成为合作社成员, 高于这一收入标准的家庭则被排除在外。另一方面, 对于这些低收入群体组成的合作社, 政府还会给予优惠措施。在税收上, 政府也会对合作社予以优惠。更为重要的是, 政府为合作社提供廉价甚至是免费的地皮, 西班牙大约50%的建房合作社就获得了政策优惠的地皮。地皮是房产最重要的成本之一, 而廉价的地皮无疑会大大降低合作社建房的成本。
在取得成效方面, 建房合作社为保障西班牙低收入群体获得住房贡献了非常重要的力量。90多年来, 建房合作社共建造了数百万栋住房。目前, 西班牙全国共有2万余个住房合作社, 承担着接近全国三分之一的住房建造工作。建房合作社使西班牙的低收入群体顺利获得了住房, 帮助政府妥善解决了住房问题, 功不可没。
澳大利亚
澳大利亚七成的家庭完全或部分拥有住房产权, 住房自有率稳居西方国家前列, 为澳大利亚赢得“房东之国”的美名。
住房合作社自19世纪30年代就已存在。可以说, 住房合作社见证了这个英属殖民地最早的城市化、现代化进程, 为新移民尤其是中低收入者实现“居者有其屋”梦想做出了重要贡献, 打下了“房东之国”的基石。
澳大利亚著名华人经济学家郭生祥指出, 在澳洲, 合作社建房具有三个明显优势:首先, 合作社建房省去房地产商开发成本、销售成本等费用, 在政府扶持下还享有购地、融资上的税费优惠, 成本相对低廉;其次, 在整个市场生态上, 合作建房对商品房、政府建设的廉租房、公房等起到了平衡作用, 有利于建立市场公平价格;第三, 在政府支持下, 合作建房已成为澳洲社会保障计划的重要一环, 为弱势群体提供了基本居住保障, 有效缓解贫困、犯罪等社会问题, 维护了社会稳定。
市场是多元的。在某一个专业市场中，如房地产市场，也应该是多元的。房地产开发企业，作为一个中间服务组织的存在依据，在于在同等房屋质量的条件下，开发企业提供了比公众自主建房、合作建房的机会成本更低廉的价格；或者说，在房屋售价等同于公众自主建房或合作建房的机会成本的情况下，房地产开发商提供了更高水准的质量。因此，世界上从来就不存在一种排他性的生产模式，而是通过各种模式的并存,以更高效的模式取代传统的模式，但又不排除传统模式生存的多元化格局，这是市场经济的本意所在。
合作建房，应该是多元化的房地产市场中的一元。它有存在与发展的权力。而它的存在与发展，不是可以打破房地产开发企业的垄断吗？
我们都知道垄断会滋生什么！
目前全世界已有80多个国家，建立了10多万个合作建房组织，其中仅美国就有4.7万个，会员1亿多人，占美国人口的1/3。合作建房在住房市场中的比重，美国是10%，在德国甚至达到了30.9%，1996年瑞典合作住宅占到了住宅总量的40%，西班牙25%的住房都是由遍布全国的1.1万个建房合作社建造的。
1.2004年12月18日，北京，于凌罡正式发起合作建房，一群参与者于2005年4月4日成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司，通过聘请专业的服务人员和机构，打理合作建房事宜。合作建房最大的瓶颈是土地问题，于凌罡多次因“拿地”失败铩羽而归。
2.2005年，西安，合作建房计划在几个月后胎死腹中。发起人西安某房地产顾问公司负责人熊晖说，政策不明、合作人缺乏信任等是失败的主要原因。
3.2005年3月，成都,首倡者王劲夫于３月２２日宣布退出组委会。在短短两个月时间，成都个人集资建房组委会的最初１１名成员走向分裂。具体操作方式的不同，是导致双方产生矛盾乃至分道扬镳的主要原因。
4.2005年6月，云南，崔建群与5名联盟会员注资成立云南仁联房地产开发公司，以企业形式率先解决了合作建房的身份问题。此后不久，他去香港为联盟房产开发寻找资金支持。由于香港投资商普遍对内地房地产政策持观望态度，所有努力告吹。他随后把目光转向内地，迄今大大小小的谈判、磋商、探讨、恳求进行了不下20轮，但收效甚微，主要原因是投资人对个人合作建房的回报率普遍不看好。
5.2006年11月15日，温州，个人合作建房联盟委托开发商以1.0458亿元的价格取得了一个25亩地的开发权。温州的成功“拿地”，意味着个人合作建房在国内首次进入实质性操作阶段。
6.2006年12月22日，深圳，个人合作建房组织在三次尝试失败后，终于成功竞拍到位于深圳市宝安金桥工业区的两栋建筑面积为3880平方米的宿舍楼，均价约1556元/平方米。合作建房被成功地转化为合作购房。
7.2006年12月26，杭州，合作集资建房组织托管的恒丰银行因担心政策风险退出，致使原本胜券在握的合作建房突然夭折。
8.2007年1月19日，郑州，一家律师事务所发起的河南广厦个人住宅建设合作社成立，同时公布了全国第一份用法律语言书写的合作建房章程——《河南广厦个人住宅建设合作社公约》。随后，郑州个人合作建房联盟、郑州个人合作建房团等组织相继成立，并开始发布规则、招兵买马。
甲方：
乙方（投资方）：
甲乙双方本着自愿、公平、诚信、互利的原则，经双方友好协商一致，特签订本合同。
一、本合作建房合同的实质是：甲方出宅基地，乙方出资，共同建造楼房，利益分享。
二、由甲方提供位于南宁西乡塘区秀灵村组号的私人宅基地两块，占地面积各 20X7=140平方米和 10X10.5=105平方米，建房款由乙方全额投资建房，现经甲、乙双方议定占地面积 21X7=140平方米共建六层楼房归甲方永久所有，号占地面积平方米从基础开始至天面完全属乙方所有，并使用年限直至国家征收为止，甲方无权使用。
三、建房标准：
1、采用砖混结构，条形基础毛石混凝土500厚，底层柱400×500，钢筋8φ18，地梁尺寸240×400，钢筋6φ16，底层大梁240×600，钢筋6φ22，构造柱尺寸240×240，钢筋4φ16，圈梁240×300，钢筋4φ16，挑梁为面筋2φ20，比例为1：1.5，板底筋φ8@150，顺筋为φ6.5@200，架立筋为：负筋为φ6.5，加力筋为φ8@200，所有钢筋均为合格钢。
2、楼层第一层为3.6米，其余均为层高3米，楼顶做女儿墙1.2米高。
3、外墙正面280×140外墙砖，剩下三面批灰刮水泥油。
4、内墙普通批灰，普通铁门（价格约250元），大门为铁门，卫 1
生间塑料门、窗为三轨带纱，桂东南铝合金窗（不含防盗网），楼梯不锈钢扶手。
5、归属甲方的房屋内墙批灰刮水性腻子粉面，室内地面铺500×500普通耐磨砖，卫生间及厨房地面贴300×300普通防滑砖，墙面贴200×300普通釉面砖至1.8米，走廓及楼梯地面水泥砂浆过光。楼梯墙裙为水性腻子粉面不贴瓷砖，每间厨房安装排气扇一个。
6、卫生间设蹲厕一个，水龙头一个，供水塑料管，水电明装，主线6m2，插座线2.5 m2，电线2.5 m2，铜芯线有装，水表、电表甲乙方各装总表1只，厅、房各安装壹支日光灯，厨房、卫生间各安装白炽灯壹盏，插座各一个。
四、自合同签定当天乙方付组合甲方保证金拾万元整，乙方在捣制一楼主体工程后，甲方足额归还乙方保证金，如果甲方违背上述本条款到时不退还保证金还给乙方，乙方有权停止甲方在建楼房。在本合同生效时十五天后，乙方可以拆屋，拆屋的所有工作完全由乙方负责，与甲方无关。（拆房以料低工钱，甲方不得收取拆房任何费用）。
五、甲方要配合乙方施工，在施工过程中如因甲方或邻里关系等其它原因造成乙方无法施工的，甲方应当无偿尽快出面协调解决，确保工程顺利完成。否则所造成一切经济损失，甲方要赔偿给乙方。
六、房屋建成后，甲方负责协助乙方安装水、电户号等，所产生费用由甲乙双方各自负责，乙方所居住的房屋所用的水电费要由乙方自己管理，要按国家标准公平、公正费用收取。甲方不得以任何理由加收乙方水电费（本村其它村民常规费用除外），甲方无偿协助乙方办理与其它村民同等费用收取。乙方每月按时按乙方总表交水费、电费给甲方代上缴有关部门。
七、归属乙方的房屋所有权使用权等永久性权益归乙方所有，甲方包括甲方的后裔不得以任何借口和理由悔约，否则甲方要按乙方邀请的评估公司所作的评估价的五倍赔偿给乙方所造成的经济损失，属于乙方的房屋，乙方有权转让和出租，甲方无权干涉，属于乙方房屋甲方不得用于任何方式抵押。
八、乙方承建甲、乙双方的房屋中，划归乙方所有的房屋，若以后政府及相关部门需征地使用，被拆迁的房屋所得的赔偿款全部归乙方所有，甲方应无偿协助乙方办理相关手续，所得房屋补偿费全部归还乙方。
九、甲方宅基地的土地性质改变时（集体土地变更为国有土地），在政策允许办理房产证的情况下，甲方要及时办理变更手续，并积极协助乙方办理《房屋所有权证》费用由乙方支付，甲方的房屋办理产权证的费用由甲方支付。
十、待工程主体建完后，甲方应无偿协助乙方办理律师见证手续，一切费用由乙方负责，办理合作建房协议书时，需甲方复印全家人身份证，户口簿及房屋使用证办理分房协议书，并按手印，如果甲方不办理律师见证书给乙方，乙方有权拒绝交房给甲方使用。
十一、本合同签订有效时间为永久期限，从本合同签订之日起生效。
十二、本合同一式四份，甲乙双方各执两，未尽事宜，经双方友好协商后签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。
甲方：乙方：
经甲乙双方协商，甲方同意将自有的老屋基与乙方合作修建房屋，双方在平等、自愿、协商一至的基础上签定以下合作建房合同。
一、本老屋基位于金环西路 号，四置界线，东至 南至 西至 北至
二、此地基属拆旧建新，若此房未在规划区，政府准予修建，村组签章则由甲方出面办理手续，其它手续由乙方办理（甲方出面）费用由乙方承担，若政府不准修建，则此合同不成立。
三、建房资金全由乙方提供，甲方不承担任何建房费用。
四、修建按乙方提供城建局设计的建筑图纸施工，经双方协商后，乙方可开工，乙方应按图施工，双方楼层同时开工建筑材料必须一样不得更改，底层按图纸施工不作变更，二层开始以上楼层构造柱在底层图纸的基础上双方协商后在加减，要求底层构造柱必须在四十根构造柱以上，主构造柱按设计图建造不得加减，如有变更需双方同意，甲方在开工手续办到之日起 天内搬出旧房，乙方组织旧房拆除，所拆的瓦、木料归甲方所有，新房修建，在动工后拆房或建新房，甲方可监督但不能以任何理由干扰乙方施工，乙方负责工程进度，必须 个月完成。
五、全部建筑地块的产权由甲、乙双方按完工后楼房五楼一底的总体面积平均分配，沿公路门面各有一半，向后山延申。甲方是靠 一边共平方米，乙方是靠
一边共平方米，乙方负责将甲方分得的地基建为五楼一底清水房，底层修为框架，乙方负责安装整幢楼房的铝合金窗子，防盗门，水电安装到此幢房屋的大门口，迎公路外墙贴瓷片，两面翻沙墙，内墙糊黄沙，甲方水电安装由甲方自行负责，乙方室内外装修由乙方自行负责。
六、甲方转让给乙方的土地，乙方对该土地拥用绝对使用权，乙方在该土地上改建，转让、出售、出租该房屋甲方不得以任何理由干涉。
七、如今后办理双方各自分得的产权证、房地产证所发生的一切费用。甲、乙双方负责各自分得的产权部的费用。
八、乙方补偿甲方装修费每层房屋壹万元整（10000.00元）。
合计 60000万元整，在房屋底层完工后首付补偿装修费一半叁万元整（30000.00）主体竣工后在一次付清给甲方。
九、楼层完工后期，如楼房出现质量问题（如支撑柱断裂）由乙方完全负责。
十、违约责任
如建房动工前，单方违约则付另一方违约金伍万元整，并赔偿损失，如动工后违约，则赔偿守约方所支付出资金的两倍，若房屋建好后违约，则违约方按所得房屋市场价的双倍赔偿给合同另一方。
十一、末尽事宜甲、乙双方友好协商解决，若不能解决的交由法院解决。
甲方：
乙方：
本着公平、公正、合作、共赢的原则，经甲、乙双方充分、友好协商，甲方愿将自己在的下列宅基地与乙方合作建框架结构的住宅楼。此系双方自愿，各无反悔。恐口无凭，特立此合同为据。
一、合作建房地点。
二、合作宅基地面积，约㎡。
三、甲、乙双方的责、权、利
甲方：出宅基地约㎡，并提供该宅基地的村手续。乙方：
1。负责建房所需的关系。
2：负责建房所需的所有资金。
3、负责水、电入户、安装，图纸设计、施工。
4、负责施工安全。因安全问题造成的一切损失由乙方负责，与甲方无关。
5、质量要求合格。因质量不合格造成的损失由乙方负责。
6、保证按以下装修标准及约定时间交房给甲方。
四、房产分配
甲方得楼一层（㎡）；乙方得其他所有物业。
五、装修标准
（一）公共部分：
1、外墙：正、左、右面贴纸皮石或瓷砖，背面批水泥油。
2、防水：外墙、楼面、卫生间沉池做好防水。
3、楼梯、楼梯房：304不绣钢扶手；步级、平台贴大理；梯侧：贴抛光砖；梯底：批白；整梯贴防水线；楼梯房：墙壁贴墙面砖；一楼304不锈钢电子锁门，顶楼304不锈钢门。
4、砌好排水沟；檐头：贴碎大理石，三面用十五公分宽红（黑）色大理石线条嵌边。
5、做好化粪池。
6、基础：3层以上。0线标高：比现有水泥路高30 cm以上。
（二）给乙方房标准：
1、铝合金窗（包光、暗），304不绣钢入户双门。
2、内墙：批水泥沙浆。
3、水：到厨房（或卫生间），电：到入户门口。
4、沙：吊到厅、房内（按5公分厚标准）。
六、交房时间：年月日。
七、其他
1、如遇征收，赔偿各归各。
2、本合同未尽事宜，可订补充协议。遇到问题，双方应友好协商解决。
八、此合同经双方签章后生效，交房并结付清经济后失效。双方应信守约定。若违约，违约方应加倍赔偿守约方的损失。
九、此合同一式二份，甲、乙方各执一份，同具法律效力。
甲
方：乙
方： 身份证号：身份证号： 电
话：电
话：
订合同时间：
据了解, 赵智强与湘籍专业人士组建了一个公司——长沙智强顺程投资管理合伙企业 (简称顺程公司) , 目的是为了实行长沙合作建房公司化运作, 通过召集市民合伙出资, 选购合适地块, 自己找开发商盖楼, 从而省掉中间成本, 让市民拿到便宜房。新加盟的个人合作建房业主即是企业的会员, 市民王某就是其中之一。
而这貌似有利于民的合作建房, 为什么会遭遇会员纷纷要求退出呢?其实际进展又是否顺利?存在哪些阻碍?记者据此展开调查。
由来已久, 愈挫愈勇
2012年底, 赵智强高调现身长沙, 宣布拟在长沙东二环、西二环及省府附近拿地, 发起“个人合作建房”, 并称房价将比周边低30%~40%。该消息公布后, 吸引了近千人网上报名, 正式会员达到400多名。
据了解, 合作建房对于长沙市民并不算陌生。在2005年, 全国掀起合作建房热潮的时候, 长沙就曾成立过“长沙市集资自建理想家园合作社”, 有100多名会员加入。但当年6月左右, 随着“长沙市集资自建理想家园合作社”办公室搬离, 发起人手机也变成了“停机”或“空号”, 再无音讯。2007年, “长沙我建我家”也成立了筹备会, 并于2007年1月7日举行了“项目说明会”。有知情人透露, 当时报名人数在150名左右, 但后来未找到相关信息。
有过这样的坎坷经历, 为何此次的合作建房依然有如此高的“人气”?“听说这个人以前有成功组织过合作建房的例子, 加上宣传说因为没有融资成本、销售成本、利润指标及公关费用, 只收取3%的管理费, 合作建房的价格比同路段、同品质的房子便宜。”市民王某说, 正是这个原因, 自己才加入。
记者了解到, 原来赵智强已“出道”七年之久, 曾在温州、北京等地都组织过合作建房, 其中温州的合作建房是国内首个“个人合作建房者”拿地的成功案例。
2006年10月, 他在温州集资1.04亿元, 以挂牌出让方式拿到温州一块23亩的偏僻土地, 筹建“理想佳苑”。其后屡经波折, 历时六年之久, “理想佳苑”终于在2012年底建成, 最终价格约7000~8000元/平米, 二手房转让价格约16000元/平米, 而周边房价均在20000元/平米以上, 成为了当时轰动一时的合作建房案例。
此后, 赵智强带着他的“温州模式”, 积极在全国范围内推广。但这种温州模式具体是怎样运行, 是否适宜复制?又凭借什么取得市民的信任?记者进一步调查到, 这都与其资金监管和内部组织的合理管理有关。
经验沿用博信任
2013年3月, 长沙智强顺程投资管理合伙企业与中国银行签订资金监管意向书, 表示长沙个人合作建房的资金将接受银行的监督, 以确保资金安全, 保障合作建房参与者的个人合法权益。
“长沙个人合作建房组织在中国银行开的账户跟普通储蓄账户不同, 只能转账, 不允许支取现金, 资金的去向均需银行负责人亲自过问。”赵智强介绍, 此举可以消除观望者对于资金运转的疑虑, 也是从前温州能取得公众信任, 让项目顺利推进的经验。
说起这种“温州模式”, 他继续讲道, 这种模式即是由我们提供项目运作方案, 所有参与人员一起研究。认可方案的会员按各自购买能力将钱存到同一个银行, 资金在每人自己的存折里。
当有目标地块可以购买时, 将建立共同监管账户。每个人在自愿前提下, 签署合同, 参加合作。如果没买到地, 银行直接将出资者的钱从共管账户全额归还。买到地后, 将共同成立房地产开发公司, 请专业金融机构管理资金, 专业机构建设, 每月开会公示账目, 由出资者共同审核。
但仍有部分市民对此处于观望态度, “合作建房的想法挺好, 但操作起来的困难不是平常人所能承受得了的。除了土地、资金、监管等诸多因素外, 几百人合作建房, 人心不齐是最大障碍, 意见不统一, 运作就会出现问题。”
房地产专家韩世同也表示, 合作建房在操作方面困难很大。在广州和北京也曾发生过, 最后都不了了之。这些团队的内部决策机制难以适应现在市场规则和市场规律, 因为这部分人权利均等, 在后面的具体事项中容易出现一票否决制, 并且也无法面对行业的很多潜规则。
对于这些质疑, 赵智强称, 每个地方的项目, 只有一名负责人, 比如长沙就是黄敏。虽然下面都有大大小小数十个股东, 但明面上的永远只有那么几个, 且决策的代表只有一个, 方便处理事务。
而如果参与者想进一步有“安全感”, 长沙也可借鉴温州“置信房产”的经验。
据了解, “置信房产”这个突然出现的民营公司, 在2010年曾疯狂拿地, 拿地所需的强大财力支撑则来源于公司明面6家机构股东背后的小股东。每家机构背后都有几十个小股东, 层层叠加下来, 有300多股东, 其陈姓董事长实际只占了约1%的股份。
赵智强表示, 在长沙也可引入这种模式, 把参与者分为十多个小公司, 再让小公司成为长沙母公司的股东。如此一来, 所有会员均可通过此模式成为母公司的股东, 理顺其权责关系。
房价优势打问号
保障了合作建房组织的正常运作, 是否宣传的便宜40%的房价就能实现?2013年7月, 《长沙个人合作建房项目运作初步方案》首次对外披露了开发成本、出资额、选房方式等内容, 并对合作建房房价进行了核算。
根据方案, 合作建房与传统开发商相比, 主要区别在财务、广告销售、利润和税费上, 以2200元/m2的土地价格为例, 传统开发商最后的房价约为6790~7880元/m2, 合作建房的房价约为4930~5450元/m2。
长沙智强顺程投资管理合伙企业总经理黄敏介绍道, 预计长沙个人合作建房项目的单位成本可控制在:A项目4930~5450元/m2, B项目4015~4535元/m2, C项目4465~4985元/2m, 而长沙市6月份新建住宅均价则为6802元/2m。
但记者调查发现, 方案中的“理论差价”与“实际差价”并非一码事。A项目位于浏阳河北, 预估成本在5500元/平方米以内, 但紧邻该地块的“心伽泊庄园”目前均价6200元/平方米左右。也就是说, 合作建房的项目相比周边的楼盘只有700元的差距, 与当初宣传的便宜40%有明显差距。
“你听我算一笔账, 买周边现房可以立即办房贷, 100平方米的房子出租3年有几万租金, 相当于买期房每平方米少了几百元。所以如果过了3年, 合作建房没建好, 就毫无优势可言。”市民王某讲。
一名业内人士也指出, 当初温州“理想佳苑”的建设周期就历时六年有余, “在温州投入几十万资金, 以温州民间信贷的发达程度, 若去投资别的, 这些年早就赚了好几倍。如此慢的建房进度, 导致参与者机会成本剧增, 并且六年中都无法买其他房子。”
此外, 据参与合作的市民透露, 个人合作建房在前期需要支付诚意金、土地出让招拍挂保证金、土地出让金、报建费用等, 项目正式建设时, 还要缴纳工程进度款以及最后的出资清算, 所以出资人需要具有一定的经济实力才能参加。
据了解, 此次长沙合作建房要求会员必须先支付7成的建房款。“这就意味着每个会员要准备将近数十万现金, 比付首付还高, 实际上很难覆盖到中低收入群体了。”市民小成说, 本来自己也有意向参与, 但因没钱最终知难而退。
而最终让市民王某做出退出组织决定的, 除了房价不便宜外, 还是项目进展一直没有回应。据了解, 同期也有多名会员和王某一样提出了退会、退还报名费的要求。
龃龉前行, 腹背受敌
据长沙参与合作建房的市民反映, 顺程公司运作后很长时间没有拿到一块建房用地, 甚至半年都没有进入正式的土地“招拍挂”。相关负责人解释, 原因在于市区成熟地块地价高, 拿不起地。由于拍地需要资金, 在地块面积的选择上也有限制, 通常只能选择小面积的地块, 否则合作建房者无法召集起那么多人。再考虑到强制规定的商住比、容积率等地块因素, 让合作建房者选择范围变得更狭窄。
而据记者调查, 我国对于个人合作建房尚处于政策的空白点。1992年颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》, 针对的是住宅合作社, 不适用于个人合作建房;且合作建房和传统的房地产开发也有不同, 不适用于传统房地产开发的相关法律法规。
“但各项法规也没有任何禁止个人建房的规定。”长沙合作建房组织的负责人说, 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条明确规定, 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人, 除法律另有规定者外, 均可依照本条例的规定取得土地使用权, 进行土地开发、利用、经营。也就是说, 从目前政策、法规来看, 个人拿地、建房的行为并未违反任何规定, 法律上未明确禁止。
这种政策上的不明确, 也成为了合作建房拿地的拦路虎, 更成为了其他房地产开发商“围剿”合作建房的最大借口。长沙市住建委某工作人员就表示, 迄今未听说长沙顺程公司个人合作建房这回事, 目前只能由具有房产开发资质的公司来建房。
湖南房地产业协会首席经济学家王义高也认为, 当下经济结构、产权关系、土地政策、运营模式等方面都未给个人合作建房提供太多的机会和法律政策的支持。首先, 不允许私人购买土地;其次, 土地财政情形下, “招拍挂”制度就是在推高地价, 不管是土地用作合作建房还是开发商品房, 最终价高者得。
面对这样的情况, 赵智强表示“低调”才是出路, 即严格保守拿地意向和位置。据了解, 此次长沙的地块也坚持保密制度, 会员必须签署“保密协定”才能派会员代表前去现场看地。
他讲道, 长沙这么做是借鉴的温州“理想佳苑”拿地的经验。“理想佳苑”原本是一家房地产公司准备拍下自己开发的地皮, 赵智强成功说服这家公司放弃购买, 并以2%的费用委托这家公司帮合作建房者购买并开发。因此, 拍地成功后, 其他开发商才得知是合作建房者买的地, 但木已成舟。
房产证依然未卜
“就算拿到了地, 建好了房, 也不会被国家认可, 拿不到房产证, 演变成另一种小产权房。”市民李某说道, 据我所知, 以前温州的房子虽然建好了, 但是至今都没房产证。
根据该市民反映的情况, 记者调查到, 被称为国内首个成功合作建房的温州项目, 房屋所有权确实悬而未决。据负责人解释, 参与个人合作建房的出资人若按时参加有关活动、在规定时间内出资、对合作建房提出建议被采纳等, 均可获得加分;反之被减分。取得预售许可证后, 对于同一种户型, 积分排名靠前的六成会员将按排序优先选房, 排名靠后的会员只能通过抓阄选房。但这种分配方式, 分配的是房子的收益权, 不是房屋所有权, 长沙的也是如此。
而据某房管局相关负责人说, 现行政策下, 只有保障房和商品房, 并无个人合作建房这一类型, 因此通常个人合作建房只能按商品房开发项目的道路走, 每个环节都要按照正常的房地产开发程序进行, 但作为商品房开发项目, 其房源必将纳入市场销售体系。
也就是说, 这些集资建房者并不能保证今后就能买到先前所分配的房子, 有可能被未参与集资的其他购房户购得。集资者等待的房子很有可能成了小产权房, 要么只能算作普通商品房投资。
对此, 赵智强表示, 这一点在与会员见面的时候就声明过, 不能保证最后分到的都是房子, 有可能是处置权和收益权, 但可以把这个房子卖掉, 在同等地段买个同等质量的房子。
但也有不少市民依然表示支持, “不管怎么说, 合作建房初衷是为了福利百姓, 让我们买到便宜房子, 这也是在高房价下的无奈之举。希望国家政策能向这些勇敢的人倾斜一下, 给他们一个建房机会, 也给买不起商品房的市民一个机会。
一位业内专家则认为, 从目前情况来看, 长沙合作建房不容乐观, 可行性受到政策、各行业规则等方面的阻扰。有关部门可从规章制度上予以扶持, 保障其运作有法可依, 也让建成后的房屋被“认可”。其次, 在资金的运作方面, 可加强银行等金融机构的监管, 降低风险, 让市民放心。
国外经典案例:
英国:首创合作建房
1844年, 一个名为罗奇代尔的住房合作社在英国建立。数名合作成员共同负责房屋建设中的一切, 包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。合作社中的每个成员都必须出资持有整个合作社财产的一部分 (通常这种份额以股份或者会员证的形式存在) , 同时还要签署一份入住协议 (这份协议保证了会员们惟一合法的居住权利) 。
德国:政府帮助, 1/3住宅由合作社造
在德国, 政府对合作社建房给予多方面的政策帮助:提供长期低息贷款;给予借款保证;提供合理价格的土地;减少税收, 对所得税、财产税、土地转移税和交易税等, 均以较低税率向合作社征收;补贴租金等。资料显示, 合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。
爱沙尼亚:成立住宅合作协会联盟
摘要：合作建房在中国作为一种较为新颖的建房模式，于20世纪末先后在北京、温州、上海等20多个省市进行尝试。合作建房有着解决信息不对称、产品价格低廉等优势，但是在中国的实践过程中也遭遇了很多的困难。通过文献查阅整合、实地调研考察以及相关发起人走访等方式，以温州合作建房作为典型案例，揭示个人合作建房在中国的发展现状，比较分析个人合作建房在我国发展的可行性以及发展障碍，并提出相关政策建议。
关键词：温州模式，发展现状，存在问题，政策建议
中图分类号：F293.3文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）08-0048-54收稿日期：2014-05-22
1 个人合作建房简介
在目前中国的法律、法规和国家政策允许的范围内，个人合作建房是指依法具有完全民事行为能力和一定的购房能力并愿意在某个城市居住的多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种合作消费模式。
2 前提
就目前而言，我国城镇住房矛盾突出表现为住房供应体系不完善。五分模型将商品住房进一步细分为高档、中档和普通三类，并分别指出了合适的供应比例，如表1所示。
对于高收入者，商品房的高价对其影响不大；对于低收入者，有国家的住房保障措施。而一部分收入在一定水平之上，不符合廉租房、经济适用房的申购标准，但却又无力购买高价商品房的群体却陷入两难的境地。表1所示的最佳供给比例与我国现在收入结构水平是不对称的。在中国，目前大部分人都是中低收入人群，而现有的廉租房和经济适用房无法满足他们的需求。从国际经验来看，合作建房可谓是一种成功的解决住房问题的模式之一。这也为合作建房在中国的发展提供了信心。
个人合作建房在中国的发展还处于初期，虽有发展，但是几乎没有完全成功的案例。我国的法制建设、住房政策以及社会氛围等都还没有为个人合作建房提供充分发展的土壤。不过，近年来，越来越多的人开始关注个人合作建房，国家政策也有向合作建房倾斜的趋势。根据民意调查，大多数人对个人合作建房的发展还是给予一定希望的。
3 温州理想家苑实地调研结果
3.1 温州理想家苑简介
温州市场营销协会法人代表、秘书长赵智强被称为“中国个人合作建房破冰第一人”。他联合协会成员、白领等200多人，建造个人合作房“理想家苑”。
该项目建设中有颇多曲折。首先是在立项审批环节屡受延宕。2006年“理想家苑”项目拿地成功。由于无法判断其究竟是属于保障房还是商品房，该项目迟迟未能拿到开工证，其间赵志强更是面临着“非法集资”的指责。之后，住建部到当地进行三次调研，确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目终于拿到建设许可证。在经历种种波折后，“理想家苑”由理想变为现实，7栋小高层、多层建筑共256套建成。当年定下的项目最终建设成本在7000元/平方米，房价比周边商品房低40%。赵智强说，2006年拿下该地块的时候，周边房价普遍涨到15000元/平方米。为价格上的优势，当初有500多人要求合作建房，最后确定256户。
至2013年8月调研之日，理想家苑小区建设已基本完工，但尚未有人员入住。而因建设周期长于预期，综合考量通货膨胀、物料和施工人员成本上涨以及被腐蚀材料的替换等原因，理想家苑的建设成本上升，已与周边房价基本持平。
3.2 问卷调查结果
3.2.1 问卷基本情况介绍
（1）问卷发放地点：浙江省温州市龙湾区。
（2）共投放400份调查问卷，回收376份，有效问卷为357份。
（3）被调查人群身份：温州当地的市民，外来务工人员，房地产中介；有效问卷中年龄分布：20-35岁102人（28.57%），35-50岁199人（55.74%），50岁以上56人（15.69%）。
（4）从中筛选出一些对我们的研究有价值的问题，综合使用Excel和SPSS进行统计分析。
3.2.2 对合作建房了解程度
调查问卷显示，对于接受调查的三个年龄段人群来说，35-50岁之间的人群对合作建房的了解最多，只听过或者有一定了解的大约占到了71.43%；其次是50岁以上人群，这一比例约为35.68%；最少的是20-35岁人群，只有大约29.41%。问卷调查显示，对合作建房没有了解或者没有听过的人群中，大部分为暂时没有购房需求，或者是购房资金来源为单位公积金或父母亲友资援，这一原因在20-35岁人群中尤为显著。一个有趣的现象是，对合作建房的了解程度与个人的教育程度并无很大关联，无论是小学、初中还是高中及以上学历的人群，对该项统计的结果并没有呈现出很大的差异。
在调查人群当中，大部分人对合作建房不太了解，表示没听过这种建房方式，或者是即使听过也不太了解。由此可见，合作建房在中国民众当中的认知度并不是很高。
3.2.3对合作建房的态度
大部分人对于合作建房了解都不是很多，在了解合作建房的人当中，约有1/3的人并不看好这种新的建房形式；而约有一半的人持观望态度。由此可见，合作建房这种建房形式，虽在国外已经获得较为成熟的发展，但在中国仍然处在初级阶段，群众的认知度并不是很高。就现阶段合作建房在中国的表现来说，并不是很理想。但还是有相当一部分人对合作建房未来在中国的发展充满信心。
3.2.4合作建房的优势
调查问卷采取多选和补充的方式来调查个人合作建房的优势，利用SPSS对调查问卷结果进行统计。在对合作建房有了解的141人中，对合作建房优势的看法为表2所示。
从统计结果来看，大部分人认为合作建房的吸引力在于，相对于商品房来说，价格大大降低。在261次选择中，这一选择达到了49.43%，接近一半。同时，相当一部分人认为合作建房这种组织形式可以一定程度上保障每位参与者的权利和义务相对公平，这一比例达到了总选择中的35.25%。极少数的人认为合作建房的优势在于促进邻里和谐和提高社区服务质量。endprint
3.2.5参与合作建房的顾虑
同样，调查问卷采取多选和补充的形式来调查参与合作建房的顾虑。结果如表3所示。
从结果看以看出，大家对于参与合作建房持谨慎态度，有着多方面的顾虑，各种选择所占比例基本持平。其中，资金筹集与资金安全、合作建房缺乏相关法律法规是大家最关心的问题。随着合作建房逐渐发展成熟，产权问题和获得土地方面的问题并不是大家参与合作建房最为主要的障碍所在。
此外，在其他项中，一些人认为参与合作建房还顾虑房屋最终是否能真正建设完工，这从侧面反映了大家对于合作建房牵头方的不信任，认为具有较大风险。
3.3 理想家苑的情况解析
通过调查问卷的分析结果，笔者走访相关部门和单位，采访业主代表，结合理论分析，对温州合作建房——理想家苑，在以下几个方面做出了辩证思考。
3.3.1 拿地问题
个人合作建房的拿地过程，如果是公开竞标的话，可能会面临房地产商的强劲竞争，从而使得实际拿地过程困难重重。但从理想家苑的实地调研来看，真正限制合作建房发展的并非是拿地问题。温州营销协会是理想家苑小区建设的牵头人，表示在一二线城市的中心区拿地确实非常困难，在缺乏政策支持的情况下，是无法与一些大型的地产商相竞争的。但是在其郊区获得土地还是相对容易和轻松的。就以温州理想家苑为例，其鹿城区东郊获得的土地，是属于旁边江前村的土地。通过和江前村的村民合作，使村民成为其会员，并在房价上给予优惠，来廉价获得土地。并且目前也通过各种方式，在北京、郑州、武汉各地也都拿到了土地，所以土地对于他们来说并不是太大的问题。
3.3.2 建设问题
通过合作建房模式建成的理想家苑小区耗时长达7年之久，从2006年开始筹划开始，至2013年小区才基本完成建设。作为一种新的尝试，因为缺乏相关的法规制度，理想家苑在前期建设过程中就困难重重。住建部到当地进行三次调研，才确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目才终于拿到建设许可证。此外，因为牵头人在与相关机构的协调上耗费大量时间，使得原本承诺两年交房的小区迟迟没有竣工。一方面，由于在小区业主、牵头人以及承建方三方之间缺乏有效沟通机制；另一方面，由于信息不透明，业主之间以及业主与牵头人之间利益博弈，使得各种纠纷层出不穷。这些因素都阻碍了施工的顺利进行，施工耗时加长，资金出现明显缺口。长时间未交房，又一味提高房价，引起小区业主的极大不满。时至2013年8月，小区还暂无成员入住。
3.3.3 组织形式问题
在温州理想家苑小区建设过程中，牵头方委托房地产企业拿地（在温州，无房地产开发资质的个人不能拿地）。将个人资金存入银行专用账户，在营销协会（代表个人）、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下，才能动用资金。
温州营销协会称，理想家苑所采取的组织形式是会员制，选取业主（会员）代表的措施来代表业主行使投票的权利，而业主代表的选取却并没有全部通过集体选举产生，业主代表中只有不到1/3的是由业主选出的，而其他的都是营销协会和当地的江前村的村委干部内定产生的，所以在很多时候代表们无法代表全部业主权利，常常会因为约束机制的失灵，给会员造成利益的损失。
会员和协会之间存在高度的信息不对称问题，会员对住房建设的进展和相关情况少有了解，双方缺乏有效沟通的渠道，长此以来业主们对营销协会失去了信任，引发出各种纠纷和矛盾。
3.3.4 分房方式问题
理想家苑采取的合作建房分房方式简要描述为：先到先得，按资购房。即先交钱的人先选房，按照先来后到的方式；同时，交钱多的可得面积较大的房，交钱少的则只能购得面积相对较小的房屋。这是一种较为原始的分房方式。在参与人员较少的情况下，这种方法勉强可以，但是当参与人数较多时，就会出现问题。
首先，信息难以做到透明，业主对于选房过程没有清晰的认知，可能会因交钱的次序和分房不公而出现纠纷和混乱。
其次，存在委托代理问题。业主们对市场营销协会缺乏有效的监督，而市场营销协会极有可能会为了自己的利益，扣留好的户型和楼层，然后进行售卖，损害业主利益。
所以这种分配方式是非常不科学的，必须改进。
3.3.5 产权获得方式问题
浙江汉桥律师事务所王磊律师认为，根据现有规定，合建一方不因没有房地产开发经营权，而被认定合同无效，只要办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续，或者合建合同双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，又能补办土地使用权变更登记手续的，可以认定为有效。另外，合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。在这个过程中，政府的态度很关键，而完善法规、建立完整的保障房体系，都是政府亟待解决的问题。
4 政策建议
4.1 借鉴国外经验，完善相关规章制度
中国个人合作建房的蓬勃发展需要必要的法律制度、房地产相关政策及良好的社会氛围。法律上，政府应出台相关法律法规来指导、规范、监督住宅合作社的成立和发展。此外，由于可能出现的投机性炒房使个人合作建房变质的情况，其实温州理想家苑也因为各种原因和问题，由最初的合作建房的性质逐步转变为商品房，到后面其合作建房房产和商品房的交易平台和交易方式几乎相同，这其中温州营销协会蚕食了大部分利益——不断地要求会员补充资金，不断延长交房时间，资金运用和建设进度不公开、不透明等，这些都需要制定并完善相关法律来对这种行为加以杜绝、打击。
4.2 出台优惠政策，普及相关知识
在德国，住宅合作社是住宅建设的主要形式，有近1/3的住宅由住宅合作社建造。政府也在长期低息贷款、借款保障、税收及租金补贴、土地提供等方面给予多方面的扶持政策。相较之下，在相关优惠政策上，我国政府做得还远远不够。endprint
政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。
此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。
这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。
4.3 加强风险控制，建立责任追究机制
做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。
具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。
参考文献：
1.吴慧.个人集资建房的运作模式研究.绍兴文理学院学报.2007.6
2.张静.个人集资建房——一种新的房地产模式的利益风险分析.特区经济.2006.1
3.郑晓军 罗林 董燚.个人集资合作建房管理创新.石家庄经济学院学报.2006.29
4.尹珊珊 迟方旭 尹彦芳.国外合作建房对中国相关制度建立的借鉴意义.消费导刊.2007.2
5.沈燕 侯箴.国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示.武汉冶金管理干部学院学报.2001.3
6.中华人民共和国国家统计局.2007年统计年鉴.http：//www.stats.gov.cn/
7.吴彬.个人合作建房若干法律问题研究.中国房地产.2007.10
8.王恒恒.个人合作建房的经济与法律分析.前沿.2005.11
9.周海婷.合作建房模式及实施中的困难.城乡建设.2007.12
10.冯正元.合作建房如何避免纠纷.湖南经济.2003.1
作者简介：
高淑倩，武汉大学经济与管理学院本科生。
吴桐，武汉大学经济与管理学院本科生。
王春敏/责任编辑endprint
政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。
此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。
这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。
4.3 加强风险控制，建立责任追究机制
做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。
具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。
参考文献：
1.吴慧.个人集资建房的运作模式研究.绍兴文理学院学报.2007.6
2.张静.个人集资建房——一种新的房地产模式的利益风险分析.特区经济.2006.1
3.郑晓军 罗林 董燚.个人集资合作建房管理创新.石家庄经济学院学报.2006.29
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5.沈燕 侯箴.国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示.武汉冶金管理干部学院学报.2001.3
6.中华人民共和国国家统计局.2007年统计年鉴.http：//www.stats.gov.cn/
7.吴彬.个人合作建房若干法律问题研究.中国房地产.2007.10
8.王恒恒.个人合作建房的经济与法律分析.前沿.2005.11
9.周海婷.合作建房模式及实施中的困难.城乡建设.2007.12
10.冯正元.合作建房如何避免纠纷.湖南经济.2003.1
作者简介：
高淑倩，武汉大学经济与管理学院本科生。
吴桐，武汉大学经济与管理学院本科生。
王春敏/责任编辑endprint
政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。
此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。
这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。
4.3 加强风险控制，建立责任追究机制
做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。
具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。
参考文献：
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作者简介：
高淑倩，武汉大学经济与管理学院本科生。
吴桐，武汉大学经济与管理学院本科生。
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