房地产评估规范（精选8篇）
京建发„2010‟391号
各区县建委、房管局，各有关单位：
为了规范物业服务第三方评估监理活动，维护相关利害关系人的合法权益，培育第三方评估监理市场，配合《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》的施行，现将《北京市物业项目承接查验评估规范（试行）》、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》和《北京市物业服务质量评估规范（试行）》印发给你们，请遵照执行。
附件：1.《北京市物业项目承接查验评估规范（试行）》
2.《北京市物业服务费用评估规范（试行）》
3.《北京市物业服务质量评估规范（试行）》
二○一○年七月七日
附件1：
北京市物业项目承接查验评估规范（试行）
目录 总 则………………………………………………………..2 2 术 语…………………………………………………………2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估依据……………………………………………………..6 6 评估报告………………………………………………………7 7 职业道德………………………………………………………8 附录 规范用词用语说明…………………………….………..8 总 则
1.0.1 为了规范物业项目承接查验评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业项目承接查验评估活动。
1.0.3 物业项目承接查验评估应当独立、客观、公正、真实。1.0.4 物业项目承接查验评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。术 语
2.0.1 物业项目承接查验
物业项目承接查验是指为了完成物业共用部分的交接，建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验。
物业项目承接查验包括主要应包括下列内容：
1.物业区域划分状况：查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。
2.物业构成状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。
3.物业服务用房状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与测绘成果备案是否一致；查勘物业服务用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。
4.物业共用部位状况: 查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用部位的使用及养护是否符合相关技术标准要求。
5.物业共用设施设备状况；查验现状与建设工程设计文件是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用设施设备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。
6.物业资料交接状况：查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否符合相关技术标准要求。2.0.2 物业项目承接查验评估
专业评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估标准，对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况进行评估和判定的活动。2.0.3 评估项目
一个需要评估物业项目承接查验的物业项目。2.0.4 评估目的
评估结果的期望用途。2.0.5 评估时点
评估结果对应的日期。
2.0.6 评估结果
关于评估项目的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的最终结论。2.0.7 评估报告
全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的研究报告。评估原则
3.0.1 物业项目承接查验评估应遵循下列原则：
1.合法原则； 2.评估时点原则。
3.0.2 遵循合法原则，评估人员在进行评估应以符合相关法规的规定为前提。
3.0.3 遵循评估时点原则，评估结果应是对评估项目在评估时点的物业项目承接查验的具体实际状况。评估程序
4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业项目承接查验评估应按下列程序进行：
1.接受委托，签订委托协议 2.明确评估基本事项
3.拟定评估作业方案，确定评估人员； 4.提前告知相关方评估作业时间及配合事项；
5.相关方根据协议约定的承接查验范围提交拟移交的资料和公共设备设施清单；
6．组织评估人员审核相关方提供的项目相关资料； 7.评估人员到项目现场进行实地查勘；
8.建设单位、物业服务企业、评估监理人员、委托人等签字确认现场查勘结果；
9.评估人员根据审核及查勘结果分项进行评估； 10.撰写并提交评估报告。4.0.2 明确评估基本事项：
1.评估目的； 2.评估时点； 3.评估内容。
4.0.3 委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容：
1.项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；
2.项目物业区域划分意见书；
3.项目物业共用部位、共用设施设备情况； 4.交接双方分别提供的交接情况说明书。
4.0.4 在明确评估基本事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。
评估作业方案主要应包括下列内容：
1.评估人员的组成和产生方式； 2.拟采用的评估方法； 3.拟定作业步骤和作业进度。
4.0.5 评估人员到项目现场进行初步查勘，应包括下列内容：
1.物业区域划分状况； 2.物业构成状况； 3.物业共用部位状况； 4.物业共用设施设备状况； 5.物业资料交接状况； 6.物业交接遗留问题状况。
4.0.6 完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估依据
5.0.1物业项目承接查验评估应当依据以下法律、法规、规章及文件的有关规定进行评估：
1.《物业管理条例》中第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十八条有关物业项目承接查验的相关规定；
2.《北京市物业管理办法》及《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》中有关物业项目承接查验的相关规定；
3.《北京市新建物业项目承接查验标准》的相关规定； 4.北京市人民政府关于《北京市新建改建居住区公共服务设
施配套建设指标》的相关规定和项目规划批复；
5.项目规划文件、设计文件；
6.《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中的有关约定；
7.其他相关法律、法规、规范、标准。评估报告
6.0.1 评估报告应包括下列内容：
1．评估报告书摘要； 2．评估目的； 3．评估对象和范围； 4．评估原则； 5．评估依据； 6．评估声明；
7．评估基准日和有效期； 8．评估方法； 9．评估工作实施过程； 10．评估结论及争议说明； 11．评估限定条件； 12．评估人员名单； 13．评估作业日期； 14．评估报告日期； 15．评估文件附件。
6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。
6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。职业道德
7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。
7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。
7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业项目承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。
7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。
附件：规范用词用语说明
1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
（1）表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。
（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。
（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2.规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：
“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”。
附件2：
北京市物业服务费用评估规范（试行）
目录 总 则………………………………………………………..2 2 术 语………………………………………………………..2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估方法……………………………………………………..6 6 评估报告……………………………………………………..7 7 职业道德………………………………………………………8 附录 规范用词用语说明……………………………………….8 总 则
1.0.1 为了规范物业服务费用评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》及相关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务费用评估活动。
1.0.3 物业服务费用测算评估应当独立、客观、公正、真实。1.0.4 物业服务费用测算评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。术 语
2.0.1 物业服务费用
是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。2.0.2 物业服务费用测算评估
依据《北京市物业管理办法》、相关法律法规的规定和合同约定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用价格因素的基础上，对物业服务费用在评估时点的客观合理价格进行估算和判定的活动。
2.0.3 评估项目
一个需要评估物业服务费用的具体物业项目。2.0.4 评估目的
评估结果的期望用途。2.0.5 评估时点
评估结果对应的日期。2.0.6 物业服务费用客观合理价格
某种评估目的特定条件下形成的正常物业服务费用价格。2.0.7 同类参考项目
在物业类型、规模、物业服务等级等方面与评估项目相同或相近的已入住物业项目。2.0.8 市场比较法
将评估项目与同类参考项目的类似物业服务标准进行比较，对这些类似物业服务费用的已知价格作适当的修正，以此估算评估项目的物业服务费用客观合理价格的方法。2.0.9 运营成本法
根据物业服务企业为评估项目提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此估算评估项目在评估时点的物业服务费用客观合理价格的方法。2.0.10 评估结果
关于评估项目的物业服务费用客观合理价格的最终结论。2.0.11 评估报告
全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务费用测算后的客观合理价格研究报告。评估原则
3.0.1 物业服务费用评估应遵循下列原则：
1.委托人确定评估项目物业服务标准原则； 2.合法原则； 3.评估时点原则。
3.0.2 遵循由委托人确定评估项目物业服务标准原则，物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。
3.0.3 遵循合法原则，委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。
3.0.4 遵循评估时点原则，评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。评估程序
4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务费用评估应按下列程序进行：
1.接受委托，签订委托协议； 2.明确评估基本事项； 3.拟定评估作业方案；
4.搜集整理同类参考项目资料；
5.实地查勘评估项目，搜集整理项目资料； 6.参考当期公布的物业服务成本价格； 7.评估人员进行评估，确定评估结果； 8.撰写评估报告； 9.评估资料归档。4.0.2 明确评估基本事项：
1.评估目的；
2.物业项目服务事项和标准； 3.明确评估时点。
4.0.3 评估作业方案应当包括下列内容：
1.评估人员的组成和产生方式； 2.拟参考同类项目的资料及其来源渠道； 3.拟搜集整理评估项目的资料及其来源渠道； 4.拟定作业步骤和作业进度。
4.0.4 委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容：
1.项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；
2.项目物业管理区域划分说明；
3.项目物业共用部位、共用设施设备清单； 4．项目物业服务项目和等级标准；
5.其他评估需要的材料。
4.0.5 物业服务评估监理机构完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估方法
5.0.1 在委托人提供项目资料并选择确定项目物业服务标准，评估机构核实委托人提供的项目资料后，评估人员运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。
5.0.2 评估人员可以参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单项，物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用； 5.物业管理区域秩序维护费用； 6.办公费用；
7.物业服务企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其它费用。
5.0.3 评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单
项评估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围计算出评估项目的物业服务费用评估结果。评估报告
6.0.1 评估报告应包括下列内容：
1．评估报告书摘要； 2．评估目的； 3．评估对象和范围； 4．评估原则； 5．评估依据； 6．评估声明；
7．评估基准日和有效期； 8．评估方法； 9．评估工作实施过程； 10．评估结论及争议说明； 11．评估限定条件； 12．评估人员名单； 13．评估作业日期； 14．评估报告日期； 15．相关评估文件附件。
6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。
6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。职业道德
7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。
7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。
7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。
附件：规范用词用语说明
1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
（1）表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。
（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用
词：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2.规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：
“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”。
附件3：
北京市物业服务质量评估规范（试行）
目 录 总 则……………………………………………………..2 2 术 语………………………………………………………2 3 评估原则…………………………………………………..3 4 评估程序……………………………………………………3 5 评估依据……………………………………………………5 6 评估报告…………………………………………………..5 7 职业道德…………………………………………………..6 附录：规范用词用语说明……………………………………6 总 则
1.0.1 为了规范物业服务质量评估行为，统一评估程序和标准，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务质量评估活动。
1.0.3 物业服务质量评估应当独立、客观、公正、真实。1.0.4 物业服务质量评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。术 语
2.0.1 物业服务质量
物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。2.0.2 物业服务质量评估
评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容，遵循评估原则，按照评估程序，对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。2.0.3 评估项目
一个需要评估物业服务质量的具体物业项目。2.0.4 评估目的
评估结果的期望用途。2.0.5 评估时点
评估结果对应的日期。2.0.6 评估结果
关于评估项目物业服务质量客观水平的最终结论。2.0.7 评估报告
全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平的研究报告。评估原则
3.0.1 物业服务质量评估应遵循下列原则：
1.合法原则； 2.评估时点原则。
3.0.2 遵循合法原则，评估人员在进行评估时，应以符合相关法规的规定为前提。
3.0.3 遵循评估时点原则，要求评估结果应是评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平。评估程序
4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务质量评估应按下列程序进行：
1.明确评估基本事项；
2.搜集整理项目资料； 3.拟定评估作业方案；
4.评估人员到项目现场进行考评； 5.评估人员进行评估，确定评估结果； 6.撰写评估报告； 7.评估资料归档。
4.0.2 明确评估基本事项主要应包括下列内容：
1.明确评估目的； 2.明确评估时点； 3.明确评估内容。
4.0.3 委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容：
1.《物业服务合同》、《（临时）管理规约》； 2.项目物业区域划分意见书；
3.项目物业共用部位、共用设施设备情况； 4.其他涉及评估事项的项目资料。
4.0.4 在明确评估基本事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。
评估作业方案主要应包括下列内容： 1.评估人员的组成和产生方式； 2.拟采用的评估方法； 3.拟定作业步骤和作业进度。
4.0.5 评估人员到项目现场进行考评，根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务等级标准、技术规范分模块进行初步评分。
4.0.6 评估人员到项目现场进行考评后，物业服务企业可以对物业服务中存在的问题进行自述和答辩。
4.0.7 完成并出具评估报告后，评估人员应当对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估依据
评估人员应根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务标准、技术规范进行物业服务质量评估。评估报告
6.0.1 评估报告应包括下列内容：
1．评估报告书摘要； 2．评估目的； 3．评估对象和范围； 4．评估原则； 5．评估依据； 6．评估声明；
7．评估基准日和有效期； 8．评估方法； 9．评估工作实施过程；
10．评估结论及争议说明； 11．评估限定条件； 12．评估人员名单； 13．评估作业日期； 14．评估报告日期； 15．相关评估文件附件。
6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。
6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。职业道德
7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。
7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。
7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业服务质量进行评估时，不应接受该项评估委托。7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。
附件：规范用词用语说明
1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
（1）表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
1 房地产抵押评估的内涵及特点
在我国对房地产的抵押评估都有明文规定, 它的估价价值为实时价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值, 减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。我们从“房地产”属性和“抵押”经济行为来进行分析, 可知房地产抵押评估具有以下特点:
1.1 房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对流动性高度的对立统一
房地产也称为不动产, 由于房地产的不可移动性和易于保管, 又实用等特点, 使其具有一定的增值可能性, 或是具有保值价值。房产与原材料等流动资产进行抵押比较, 房地产虽然没有流动资产灵活但是却相对的易于保管和保值, 也不受材料市场等因素的制约, 房地产也是人们生活和活动的必备场所, 人们对房地产更具有依赖性, 与那些无形资产和流动字长相比, 在价值形态上又明显具有更好的流动性, 即更容易变现。因此, 由于房地产在“不动性”和“流动性”上的完美结合, 使其在商业银行的抵押贷款过程中, 往往更多、更经常的被债仅人青睐, 成为主要的抵押担保物, 被借、贷双方所接受和认可。
1.2 房地产抵押资产是资产权利的抵押, 而不是资产本身的抵押
所谓资产的抵押, 都是有一定的时间限制, 就像去当铺典当东西一样, 在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回, 如果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。房地产的抵押也是有一定期限的, 在一定期限内, 你抵押的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值, 只要你在规定的贷款时间内还清所抵押的贷款, 那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷款, 这时银行才有权利处理你的抵押房地产用来回收贷款。因此, 在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产, 但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之, 就是在抵押期间房地产的产权虽然没有变更或转移, 但实际已处于冻结状态, 你不能再进行转让或二次抵押。所以, 抵押期间的资产产权具有未来的不确定性, 并以突变性终结。不象融资租赁, 其产权是渐变式过渡。
1.3 房地产抵押资产评估终极目的是为了“贷款安全回收”, 而不是“抵押物的回收或变现”
无论抵押贷款的风险比例是多少, 资金的提供者还是希望贷款人能按期偿还所贷款项, 不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地产直接转移给银行或是资金提供者。银行作为金融机构是以经营资金为主, 它不是房地产商, 手里可以存放大量的房地产业, 以期望升值来实现收益的目的。银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清本金和利息, 使资金迅速回笼, 而达到经营资金盈利的目的。
2 房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
作为抵押物的房地产有很多类型, 不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线, 但总体而言, 房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守, 公平, 公正的原则, 选用估价方法时, 一般尽量将成本法作为一种估价方法, 其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行评估。最常见的几种方法如下:
2.1 完全产权房地产的评估方法
所谓的完全产权房地产, 是以出让、购买或其他方式获得的土地使用权, 即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权, 在规定的使用期限内可以自由出租、转让、出售等活动。主要包括各类商品房、自建自营的工厂、饭店、娱乐场所等等。对这些具有完全产权的抵押物进行评估时, 可采用市场法、收益法和成本法估价, 以市场行情为准。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估, 可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。
2.2 不完全产权房地产的评估
不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权, 有些房屋土地是以划拨的方式获得的, 有企事业单位的房产及社会各界的商品房、廉租房、经济房等。对这些房产抵偿进行评估时, 应采用以下几种方式:一是采用直接评估其土地使用权的市场价值;二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值, 然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
2.3 部分 (局部) 房地产的评估方法
这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套, 综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分 (局部) 房地产作为抵押物进行估价时, 应注意到该部分 (局部) 房地产在整体房地产中的作用, 和它的相应权益, 要看它能否能独立使用, 独立变卖变现, 并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用等问题进行分析, 估价方法可选用市场法、收益法或成本法。
2.4 在建工程房地产的评估方法
在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程, 在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施, 还不具备验收的条件, 不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦, 要对在建抵押物进行全面的调查了解, 首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质, 和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益, 并且要了解清楚是否拖欠工程款等, 并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值, 不舍拖欠价款, 估价方法可选用成本法和假设开发法。
摘要：随着我国房地产业的发展, 以房产做抵押的贷款形式也越来越受人们的重视, 房地产抵押价值评估, 是房地产价值评估中的一种最普通的常见类型。房地产的价值、评估的技巧、评估方法及评估中需注意的事项等方面与其他物品的估价有所不同。本文就对房地产抵押评估的技术、路线、方法等进行简单的分析并谈谈个人看法。
关键词：房地产,抵押,评估,路线,估价方法
参考文献
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[5]李玉国, 张晓光, 王鹄.特殊房地产评估的方式[J].经济技术协作信息, 2009, 30.[5]李玉国, 张晓光, 王鹄.特殊房地产评估的方式[J].经济技术协作信息, 2009, 30.
[6]赵守义, 曲峰.在金融未击中的房地产评估时价[J].黑龙江金融, 2005, 2.[6]赵守义, 曲峰.在金融未击中的房地产评估时价[J].黑龙江金融, 2005, 2.
摘要：广告是房地产营销的一种常用手段，因其投入额巨大，需对房地产广告的成本、经济效益以及影响房地产广告价值的众多因索进行分析，以预测或评价出房地产广告的经济价值。本文以解决此问题为初衷，在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告价值的众多个别因素进行修正，得出房地产广告的经济价值，并对其经济效益进行评价。
关键词：房地产广告；价值评估；经济效益
一、房地产广告的影响因素分析
房地产广告是可确认的广告主(一般指开发商)以付费的方式，通过公共媒介对其房地产产品或服务进行宣传，借以向消费者有计划地传递信息，影响人们对所广告的房地产产品或服务的态度，进而诱发其行动而使广告主得到利益的活动。在此，把影响房地产广告价值的因素归结为以下几个方面：
1广告主(一般指房地产开发商)在房地产业的地位以及其产品的品质。具体表现为商标价值、开发商知名度、广告的壁垒效应等。这些主要反映开发商的无形资产价值。
2广告媒介的不同(包括媒介组合不同和展露度不同等)，导致广告价值的不同。
3广告公司的因素。具体表现为广告公司定价方法不同、广告公司经营成本不同、广告公司经营规模、行业垄断程度不同等。
4广告本身的特点，如广告创意、广告发布时间等。
二、对影响房地产广告的因素进行修正
目前，很多开发商只知道一味地花大成本打广告，以为这样才能获得好的销售业绩，而实际上企业获得的收益跟广告的投放量并非完全成正比的。下面在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告的众多因素进行修正，得出房地产广告的经济价值。
1房地产广告价格。通常，在开发商、广告商、广告媒介商眼里广告的价格就是衡量其价值的重要因素。根据在房地产广告期间发生的费用，房地产广告的价格主要还是取决于广告公司和媒介商在制作广告过程中所发生的费用，即：
房地产广告价格=广告制作费+媒介相对广告费用
2经济效益修正。以广告效果相关系数法进行测评，主要是在其他因素对广告销售无影响的假定前提下，研究广告促销与产品销售之间的关系。
假设有下表表示的调查结果：表中：a看过广告而购房人数b未看过广告而购房人数c看过广告而未购房人数d未看过广告未购房人数其基本计算公式如下：φ=(ad-bc)/[(a+b)(c+d)(a+c](b+d)]1/2例如：一房地产开发公司对自己的某一住宅小区作过两次报纸广告宣传，经调查得如下资料：
在上例中，第一次广告的相关系数约为0.1，第二次广告的相关系数约为0.21。
一般的，φ中＜0，2时为低效果，0.2＜φ＜0，4时为中等效果，0.4＜φ＜0.7时为较高效果，φ＞0.7时为高效果。
根据计算，第一次广告为低效果，第二次广告为中等效果。
只有了解这些效果的测定，才能不断提高广告的经济效益。
修正后的广告价值=广告价格广告经济效益修正系数
(其中，广告经济效益修正系数=1+广告效果相关系数)
3市场供求修正。就房地产商品而言，在对其广告价格进行修正时，主要考虑的是它与其它商品之间存在的市场供求弹性上的差异以及它是否具有广告提价效应。因为在确定广告价格时总是以社会平均需求为标准。对于房地产而言，它是价值含量高的长期耐用消费品，且通常0＜需求弹性＜1，所以价格的提高或降低只会引起很小的销售数量的减少或增加。另一方面，广告价格是房地产销售价格的组成部分，广告投入的增加，必然引起房地产成本的增加，从而导致价格的上涨，这就是所谓的广告提价效应。
按照成本定价法，房地产商品价格与广告费用有下列函数关系：
P=fA(A)且dP/dA=fA(A＞0
上式说明，广告所宣传的商品价格的上升是伴随广告费的增加而增加的。
通过对商品价格中广告费用的确定以及销售价格的变化，可得修正系数：
广告市场供求修正系数=1+(房地产涨价的额度一房地产价格中源于广告费用部分)／该房地产涨价前的价格
4媒介组合与展露度修正。媒介组合包括单一媒介和组合媒介。对于开发商来说是采用哪种方式，其主要的目的就在于寻求最佳传送路线，使期望的目标展露数量达到更多的目标沟通对象。
根据美国学者Herbert E.Krugman的研究，在制定广告推广计划时，广告展露三次就够了。如下图：
A分布重复过少，B分布最为有效，C分布重复太多
从以上对广告展露度的分析，可运用统计或模糊数学方法把展露度系数采用如下方法量化：
展露3次，系数为1；展露2次，系数为0.9，展露1次，系数为0.8。
5广告壁垒修正。进入壁垒是指外来开发商欲进入该房地产市场所额外负担的开发经营成本。过度的广告竞争会筑高广告的进入壁垒，但从经济理论的角度分析，进入壁垒的设置能对行业市场潜在或新进入者起到有效的阻截和抑制作用。
由于这种现象的存在，在对房地产广告价值进行综合评估时应考虑到房地产开发商的实力，以及他在无形资产(商标、企业信誉)等因素上积累的价值。因为广告壁垒的形成并非一朝一夕，需要一个长期经营的过程，所以在对广告壁垒进行修正时可对其无形资产进行评估，最后得出修正系数：
广告壁垒修正系数=该公司的无形资产价值／社会平均水平
综合以上各项因素，得出房地产广告的价值的计算公式：
房地产广告价值=房地产广告价格广告经济效益修正系数广告市场供求修正系数广告壁垒修正系数广告展露度修正系数
房地产广告价值效果系数=(房地产广告价值一房地产广告价格)／房地产广告价格100％
三、实例分析
无锡“×××”住宅小区广告推广价值评估
无锡“×××”住宅小区坐落于无锡蠡湖新城，市场定位为中高档住宅小区，在一期基本售罄后，该小区开发商欲对该小区做大规模广告推广，以便为二期销售做准备。现针对其整版报纸广告做价值评估。
三则广告基本情况如下：每则都是《无锡日报》整版彩色广告，广告公司制作成本为2000元(每则)，媒介商成本6万元(每期)，三则广告成本共计18.6万。
1广告经济效益修正。对广告前后的销售情况进行统计，结果如下：
2广告市场供求修正。广告后该住宅平均售价为每平方米8000元，比广告前(一期)房价每平方米高50元，其中广告费用占20％，即10元。
广告市场供求修正系数=1+(50-10)/(8000-50)=1.005
3媒介组合与广告展露度修正。对第三期评价时取系数为1.0。
4广告壁垒修正。经调查，该公司的无形资产等于社会平均水平，即广告壁垒修正系数为1.0。
三期广告后对整体广告的价值评估：
三期广告价值=18.611.2.1.0051.01.0=20.94万元
四、结论
该楼盘广告的经济价值大于实际投入，其价值系数=(20.94-18.6)/18.6=12.58％
操 作 规 范
目 录
一、流动资产评估..................................1
二、长期投资评估.................................12
三、房屋建筑物评估...............................13
四、机器设备评估.................................19
五、递延资产评估.................................25
六、无形资产评估.................................26
七、整体资产评估.................................33
八、流动负债评估.................................36
九、长期负债评估.................................40
资产评估操作规范
一、流动资产评估
1、货币资金(1)评估过程
用货币资金申报明细表与基准日会计报表中的货币资金项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与货币资金总帐及明细帐核对）。
对现金进行实地盘点，并填制现金盘点表。如果帐实不符，应查明原因并作出记录或作适当调整。若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章）。
索取所有银行帐户基准日时的银行对帐单及银行存款余额调节表，对所有的银行帐户进行函证。
用银行对帐单、银行存款余额调节表与银行存款明细帐进行核对。
对银行存款余额调节表中的未达帐项逐项了解其原因，对三个月以上的未达帐项要求企业出具文字说明（签名、盖章）。
(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 货币资金申报明细表，银行对帐单、银行存款余额调节表
对银行余额调节表中三个月以上的未达帐项出具文字说明（签名、盖章）相关银行的函证地址、邮编等资料
若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章）。②在评估过程中形成的工作底稿 况
2、短期投资(1)评估过程 现金盘点表 银行询证函
填制函证情况表，并写出函证情况说明，主要写出函证结果不符的原因及处理情 用短期投资申报明细表与基准日会计报表中的短期投资项目进行核对（如没有会计师—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 审计的情况下，还需与短期投资总帐及明细帐核对）。
了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明（签字、盖章）。
对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。
对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。
对非上市的股票，按帐面值确认评估值。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 短期投资申报明细表。
对无法变现的有价证券出具文字说明（签名、盖章）短期投资各项目的复印件 有价证券保管人的通讯地址 有价证券购入的原始凭证
②在评估过程中形成的工作底稿 库存有价证券盘点表 有价证券询证函
上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。
3、应收票据(1)评估过程
用应收票据申报明细表与基准日会计报表中的应收票据项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收票据总帐及明细帐核对）。
索取所有应收票据的复印件与申报明细表逐项核对。对于在评估现场工作日已变现的应收票据，应由企业对变现金额及变现情况出具文字说明（签名、盖章）。
逐项了解应收票据的可变现情况。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 应收票据申报明细表。
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资产评估操作规范 应收票据复印件
对可能和已经坏帐的应收票据出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。 对权属不明确的票据（如：用于抵押、质押的票据等），应由企业提供详细的文字说明（签名、盖章）和抵押、质押合同等法律文书的复印件。 对可能坏帐、已经坏帐的票据，要求企业出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。 应收票据在评估基准日的贴现率
②在评估过程中形成的工作底稿 贴现计算过程
4、应收帐款(1)评估过程
用应收帐款申报明细表与基准日会计报表中的应收帐款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收帐款总帐及明细帐核对）。
分析应收帐款的及余额构成，选取帐龄长、金额大的应收帐款向债务人函证，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性与可收回性。
对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证。
检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的，检查是否经授权批准，并向企业索取相关证明。
检查向债务人询证回函的例外事项及存有争议的余额。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 应收帐款申报明细表。
根据评估人员的要求提供应收帐款的函证地址。
对应收帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。
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资产评估操作规范 对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。 部分合同、发票及原始凭证。
②在评估过程中形成的工作底稿 函证结果汇总表 应收帐款帐龄分析表
5、预付帐款(1)评估过程
用预付帐款申报明细表与基准日会计报表中的预付帐款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与预付帐款总帐及明细帐核对）。
选择预付帐款重要项目，函证年末余额的正确性，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性或出现坏帐的可能性。
对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证，一是检查手续是否齐备，二是检查是否属于预付性质。
抽查入库记录，查核有无重复付款或将同一笔已付清的帐款在预付帐款和应付帐款、在建工程这两个科目同时挂帐的情况。
检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的，检查是否经授权批准，并向企业索取相关证明。
(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 预付帐款申报明细表。
根据评估人员的要求提供预付帐款的函证地址。
对预付帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。 部分合同、发票及原始凭证。
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资产评估操作规范 ②在评估过程中形成的工作底稿
6、应收股利（应收利润）(1)评估过程 函证结果汇总表 预付帐款帐龄分析表
用应收股利申报明细表与基准日会计报表中的应收股利项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收股利总帐及明细帐核对）。
了解应收股利收回的可能性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应收股利申报明细表。
被投资单位关于发放股利的董事会决议。
对应收股利中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。
若对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
7、应收利息(1)评估过程
用应收利息申报明细表与基准日会计报表中的应收利息项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收利息总帐及明细帐核对）。
核实企业帐面记录的应收利息计算是否正确。 了解应收利息收回的可能性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
索取企业应收利息申报明细表。 债券或借据的复印件。
对应收利息中不能收回的项目，要求企业出具有关说明（签字、盖章）。 对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
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资产评估操作规范
8、应收补贴款(1)评估过程
用应收补贴款申报明细表与基准日会计报表中的应收补贴款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收补贴款总帐及明细帐核对）。
了解应收补贴款收回的可能性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应收补贴款申报明细表。
企业取得应收补贴款的相关文件。
对应收补贴款中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。
9、其他应收款(1)评估过程
用其他应收款申报明细表与基准日会计报表中的其他应收款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与其他应收款总帐及明细帐核对）。
选择金额较大和异常的项目,检查原始凭证或对其进行函证。 逐项了解其他应收款收回的可能性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 其他应收款申报明细表。
根据评估人员的要求提供债务人的地址。
对其他应收款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。②在评估过程中形成的工作底稿 帐龄分析表 回函情况汇总表
10、待摊费用(1)评估过程
用待摊费用申报明细表与基准日会计报表中的待摊费用项目进行核对（如没有会计师—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 审计的情况下，还需与待摊费用总帐及明细帐核对）。
抽查证明大额待摊费用发生的原始凭证及相关文件、资料,以查核其发生额是否正确。 了解待摊费用的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。
A：根据企业提供的申报资料，分析企业待摊费用摊销方法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则应计算正确的摊余金额。
B：如果待摊费用对应的资产为实物资产，则应按实物资产的评估方法进行评估。 检查有无不属于待摊费用性质的会计事项，有无长期未结清的待摊费用，如有，应查明原因并作出记录。
(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 待摊费用申报明细表。
待摊费用各项目发生时的原始凭证的复印件。
②在评估过程中形成的工作底稿 待摊费用的评估方法及过程。
11、存货(1)评估过程
①核对： 盘点表各级合计数是否正确；申报表各级合计数是否正确。
用申报汇总表与基准日会计报表中的存货项目进行核对。（如没有会计师审计的情况下，还需与存货总帐及明细帐核对。）对数据不符的应查明原因，及时提出处理意见。
②需要了解、掌握的情况 了解产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。 了解各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。积压情况。盘盈、盘亏情况。
主要外购存货主要的供货厂家及现行市价。
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资产评估操作规范 ③对存货进行现场盘点和勘察。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对。 一般要求：存货的抽查数量应达到４０％以上，价值量应达到6０％以上；并对质量状况、成新率进行记录、评价
④分项目的具体要求
材料采购（在途物资）
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。
了解是否有一年以上未清理的在途材料，如果有，了解原因，并要求企业出具文字说明（签章）。 当年发生的在途材料按申报的帐面价值进行确认，以前发生的根据具体情况确认。
原材料
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制原材料抽查盘点表*。
了解各类原材料的核算、计价方法。
按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。 对积压原材料按50%--80%折算评估值。对报废原材料按10%折算评估值。
第6项的评估值加第7项评估值加第8项评估值为最后确认的原材料的评估值。
包装物
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类包装物的核算、计价方法。
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资产评估操作规范 在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制包装物抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
委托加工材料
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取委托加工合同。
核对申报总计数与明细帐是否一致。了解委托加工材料的核算方法。选择一定量的样本向受托方函证。
逐项了解委托加工材料是否存在呆帐等情况，如果存在，要求企业提供说明并签章。 填制原材料抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
产成品（库存商品）
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。
索取产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）及销售政策。索取产成品（库存商品）盘点表。核对申报总计数与明细帐是否一致。
了解各类产成品（（库存商品）的核算、计价方法
逐项清查产成品（库存商品），并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制产成品（库存商品）清查表*。计算产成品（库存商品）市价。
评估确认值为市价减预计销售费用和预计所得税。
在产品
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制在产品抽查盘点表*。了解在产品的核算、计价方法。了解在产品完工程度。
按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废数，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。 对积压产品的在产品，根据完工程度按帐面价50%--80%折算评估值。对报废在产品按帐面价的10%折算评估值。
确认的在产品评估值为第7项的评估值加第8项评估值加第9项评估值。
分期收款发出商品
◆索取申报表，并核对各级合计数是否正确
◆索取分期收款发出商品销售价格表（注明是否含税）及销售政策。
◆索取存货盘点表。
◆索取分期收款销售合同。
◆核对申报总计数与明细帐是否一致。
◆了解各类分期收款发出商品的成本结转方法及合同履行情况和成本结转是否与合同执行进度一致。
◆向购货方进行函证。
◆根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
低值易耗品
在库低值易耗品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。
核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类低值易耗品的核算、计价方法。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
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资产评估操作规范 在用低值易耗品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。
核对申报总计数与明细帐是否一致（五五摊销法）。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制低值易耗品抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
委托代销商品
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。
索取委托代销商品销售价格表（注明是否含税）及销售政策。索取委托代销合同。
核对申报总计数与明细帐是否一致。向受托方进行函证。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
受托代销商品
(2)索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类受托代销商品的核算、计价方法。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对。向委托方函证。
填制受托代销商品抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 存货申报表。
产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）。评估基准日的存货盘点表。
受托代销、委托代销商品合同及对方单位的联系人、单位通讯地址清单。
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资产评估操作规范 分期收款发出商品合同及实际执行情况（包括成本结转比例）。如果有委托仓库应取得对方的负责人姓名、单位通讯地址。
如果存货中有积压、报废的物资，要求企业出具积压、报废物资的明细表及积压报废原因的详细说明（相关人员签字、盖章）。 如果存货中有盘盈、盘亏的情况，要求企业出具存货盘盈盘亏原因的详细说明（相关人员签字、盖章）。②在评估过程中形成的工作底稿 产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。 各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。积压情况。盘盈、盘亏情况。
主要外购存货主要的供货厂家及现行市价。
二、长期投资评估
1、评估过程
将申报明细表与基准日会计报表中的长期投资项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对）。
了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明（签字、盖章）。
将申报明细表中所列被投资单位、投资日期、投资金额、投资期限与投资协议、合同、章程核对，必要时要向被投资单位进行函证。
股权超过50％的长期投资须对被投资单位进行整体评估，相应地提供被投资单位评估所需要的资料。
对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。
对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。
对非上市的股票，按帐面值确认评估值。
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资产评估操作规范
2、向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 ①向企业索取的资料 长期投资申报明细表；
投资协议、合同、章程及被投资单位基准日资产负债表； 有价证券所有权证明。
对外投资或购买证券的原始凭证。
②在评估过程中形成的工作底稿 长期投资所采用的评估方法。库存有价证券盘点表 有价证券询证函
上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。
三、房屋建筑物评估
1、房屋建筑物评估数据资料的收集(1) (2) 了解评估对象的概况及评估范围： 房屋建筑物评估申报明细表； 房屋建筑物建筑质量、使用状况资料； 房屋建筑物概况的书面说明； 其它相关资料。取得产权证明材料
房屋所有权证，没有房屋所有权证的房屋，要取得企业所在地政府房管部门出具的产权证明； 购商品房的合同和公证文件； 房地产抵押合同和清单；
在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。(3) 收集计价资料
当地现行建筑、安装工程概（预）算及费用定额；
当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格；
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资产评估操作规范 当地现行有关报建费用（工程前期费用和其它费用）规定；近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸；近期主要房屋建筑物大修状况资料； 主要评估对象原值构成分析；
在建工程(建筑物或构筑物)项目内容及有关工程进度等方面的资料； 在建工程(建筑物或构筑物)帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。用市场法评估，收集三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料； 用收益法评估，收集房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势；(4)
2、(1) 其它相关资料
评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景； 地质水文状况和抗震等级；
交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离； 基础设施及文化娱乐设施状况资料； 自然环境及生态环境等方面的资料。房屋建筑物评估过程 评估明细表的申报辅导
要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行检查； 指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报； 解答企业相关资产管理人员提出的问题；
要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表（经审计后的）进行核对，做到帐表相符; 要求企业所填报的申报明细表每一项房屋建筑面积与房产证登记面积相符，没有房产证的房屋建筑面积要与实际面积相符。每一项构筑物及其他辅助设施工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等）要与实际工程量相符; 符。申报表中每一项房屋建筑结构、建成年月要与房屋的台帐核对，做到与实际相—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范(2)现场勘察核实
对企业提交的资产评估申报明细表进行核查，如有不一致要查明原因并要求企业写出书面说明。
①房屋建筑物的数量和帐面价值的核对。 明细表与固定资产台帐核对，主要核对建筑物名称、建筑结构、建成年月、建筑面积和工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等），同时建筑面积要与房产证进行核对，建筑面积要与房产证一致，没有房产证的房屋，建筑面积要与台帐核对； 明细表与财务帐核对，主要核对帐面原值和帐面净值与资产负债表或汇总表的帐面原值和帐面净值是否一致，作到帐表相符。
②房屋建筑物的实地勘察核实，包括：建筑结构、建筑标准、建筑面积、使用状况、新旧程度、使用年限等；具体要求如下：
要深入建筑物及构筑物现场，逐项勘察、核对实物、丈量核实建筑面积和工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等）； 详查建筑物质量，建筑结构、层数、层高、檐高、轨高、吊车吨位、建筑跨度、柱距，简要绘制平面图； 详查室内外装修情况，水暖、电等配套设施的安装使用情况； 了解建筑物的拆、改、扩建情况等;将测量数据及勘察鉴定结果详细记入《房屋建筑物现状鉴定表》中作为评估计算的重要依据； 对盘盈的建筑物，按上述步骤操作，要求企业写出盘盈情况说明并盖公章； 对盘亏、待报废的建筑物，要求企业提供上级主管部门的批件或写出盘亏、待报废情况说明并盖公章。
3、评估测算
评估方法一般上采用重臵成本法 其计算公式如下：评估值＝重臵价值×成新率(1)重置价值的确定
重臵价值＝综合造价＋前期费用＋其它费用＋资金 成本 ①建筑安装工程综合造价的确定
建安工程造价主要采用决(预)算调整法和类比法计算。按委托评估建筑物的用途分类归集，选其同类用途和结构中有一定代表性的建筑物进行决算指标调整，评估人员根据当地有—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 关土建、安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调整至评估基准日公允的综合造价和单方造价，用来比较计算其他同类委托评估资产的建安工程造价和单方造价。以计算出来的工程造价及单方造价为依据，采用类比法分别对各种结构的房屋建筑物的具体施工用料、层高、檐高和装修等方面的情况进行调整计算。
②前期费用和其他费用
前期费用和其它费用主要包括：规划管理费、勘察设计费、建设单位管理费、招标管理费、质量监督费、合同鉴证费、安全监督管理费、工程监理费、抗震技术审查费、白蚁防治费、墙体材料基金、消防设施配套费等。
各地的前期费用和其它费用都不一样，具体评估时，评估人员要根据当地的费用标准计算。
③资金成本的确定
资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为: 资金成本=工程总造价×建设期×贷款利率×(1/2)。贷款利率根据具体房屋正常施工工期分别计取。(2)成新率的确定
建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法，并以打分法为主，最后综合确定建筑物成新率。
①使用年限法
以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。用公式表示即为: 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% ②打分法
依据建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，汇总得出建筑物的成新率。
根据原城乡建设环境保护部 1985年1月1 日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》进行现场技术鉴定。
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资产评估操作规范 根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度，划分为5个等级：（1）完好房；（2）基本完好房；（3）一般损坏房；（4）严重损坏房；（5）危房。各等级均对应有相应的成新率范围及标准。
用打分法估测建筑物的成新率按下列数学式进行：
成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 式中： G为结构部分的评分修正系数，取0.85 S为装修部分的评分修正系数, 取0.05 B为设备部分的评分修正系数, 取0.1 ④成新率综合确定
使用年限法权重取0.4, 打分法权重取0.6, 加权平均确定建筑物成新率, 则： 成新率=使用年限法权确定的成新率×0.4+打分法确定的成新率×0.6(3)计算评估值
根据测算出的重臵价值和成新率，逐一计算评估值。(4)房屋建筑物类在建工程
①对正在建的房屋建筑物: 获取房屋建筑物预算资料，已付工程款凭证 计算评估值并调整负债
评估值=房屋建筑物重臵价值×形象进度(%)负债（应付）=房屋建筑物评估值-已付工程款 ②对已完工投入使用的在建工程 按固定资产评估
查明是否欠付工程款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债
4、撰写评估技术说明
评估人员要完成各自负责范围内各项建筑物的清查、核实、评估技术说明的撰写，说明要符合财政部91号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘亏资产、待报废资产、抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。
5、房屋建筑物评估工作底稿资料 房屋建筑物评估申报明细表； 房屋建筑物概况的书面说明；
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资产评估操作规范 房屋所有权证或当地政府房管部门出具的产权证明； 购商品房的合同和公证文件； 房地产抵押合同和清单；
在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。
当地现行建筑、安装工程概（预）算及费用定额中相关资料复印件； 当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格； 当地现行有关报建费用（工程前期费用和其它费用）规定； 近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸； 近期主要房屋建筑物大修状况资料； 主要评估对象帐面原值构成分析资料；
在建工程(建筑物或构筑物)项目内容及有关工程进度等方面的资料； 在建工程(建筑物或构筑物)帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。
若用市场法评估，有三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料；
若用收益法评估，有房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势；
评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景资料； 地质水文状况和抗震等级资料；
交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离； 基础设施及文化娱乐设施状况资料； 自然环境及生态环境等方面的资料； 房屋建筑物帐面价值核对情况说明； 房屋建筑物现状鉴定表；
房屋建筑物拆、改、扩建情况的资料； 房屋建筑物清查核实及调整情况说明资料； 房屋房产证面积与核实面积情况说明资料； 房屋建筑物盘盈、盘亏情况说明并盖公章； 28．计算中使用参数的取值、计价标准资料；
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资产评估操作规范 评估过程中遇到的重大问题及解决措施； 30．评估技术说明初稿；
31.评估结果及说明的复核意见；
四、机器设备评估
1、机器设备数据资料的收集(1)(2)1.取得机器设备评估申报明细表； 企业设备总体情况说明
设计生产能力、实际生产能力、达不到设计生产能力原因； 产品的工艺流程及工艺的先进程度； 设备日常管理制度、维修保养情况等； 设备的分类管理情况； 主要重点设备简介；
工厂的环保情况、设备的安全状况、能源消耗情况、是否存在不符合国家有关环保劳动安全能源政策规定的设备。
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资产评估操作规范(3)(4)重点设备清单；
重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数据资料及监测说明；
(5)(6)(7)重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购置发票复印件； 进口设备的购置发票、合同、报关单、说明书复印件；
自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重置价值；
(8)(9)近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件；
企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明细及合同复印件；
(10)全部车辆的行驶证复印件及当地购置车辆有关税费规定文件的复印件；(11)报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章;(12)盘盈设备的清单、情况说明并加盖公章；(13)在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度；
2、机器设备评估过程(1)评估明细表的申报辅导
要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行检查； 指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报； 解答企业相关资产管理人员提出的问题；
要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表（经审计后的）进行核对，做到帐表相符; 要求企业所填报的申报明细表格式要符合要求、内容要规范、齐全，如设备的规格型号、制造厂家、购臵日期、启用日期，运输车辆的车牌号、规格型号、制造厂家、已行驶公里一定要填全；在建项目的帐面已付款额是否按“设备费”、“资金成本”、“安装费及其他费用”分别填写，设备的规格型号、制造厂家、开工日期、预计完工日期、完工程度等项目是否填全；
如设备无设备编号、出厂编号则请厂方临时进行编号，以免现场清查时重复； 申报表中多台（套）同型号设备分开一项一项申报，便于评估人员现场操作；
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资产评估操作规范(2)现场清查核实
将申报明细表中帐面原值、帐面净值汇总后与评估基准日的资产负债表核对，如不相符查明原因并作出说明；
分析资产构成, 对不了解的设备向专家咨询, 结合企业提供的重点设备清单确定重点设备, 制定现场清查及鉴定计划（时间计划、鉴定要点等）；
根据设备编号对设备进行逐台清点；
通过察看设备标牌核对设备名称、型号、规格、制造厂家、出厂日期、出厂编号等内容，如实物与申报资料不符在清查表中作出记录，如出入较大查明原因，作相应处理，重大调整需企业作出书面说明；
观察设备现状及使用环境并向设备管理人员、设备操作人员了解设备的目前使用情况、设备最近大修理、改造情况，如设备目前使用情况不好、闲臵或处于待报废、报废状况应在申报表中注明；
对于申报表上有而现场没有的设备，按盘亏处理，应在申报表中注明，并要企业出据说明并加盖公章；对于申报表上没有而现场发现的盘盈设备，首先应查明原因，确定为真实的盘盈设备后，根据不同的评估目的，确定盘盈设备是否属于评估范围内，如属于则要企业出据说明并加盖公章；
通过向设备管理人员、设备操作人员了解、观察、查阅有关可以作为依据的技术资料（如：技术说明书、企业对设备的定期精度检测数据资料等）或采取其他技术手段对设备的现实状态作出判断，并作出必要的文字记录；
对重点设备、车辆填写机器设备技术鉴定表及运输设备技术鉴定表；
获取与判断成新率相关的信息和资料，对重要的信息和资料应留下书面记录（文字记录、图片、复印件等）；
实体性贬值资料
对于可以用年限法计算的设备：了解其经济使用寿命、实际已使用年限、开动率等资料，另外还要了解实际使用中可能对使用寿命产生影响的个别因素，以作出调整；
对于可以用测定损耗的方法计算的设备：用可行的方法获得其损耗情况,测定设备严重磨损或损耗，检查设备加工的工件是否能达到工艺要求等；
功能性贬值资料
了解可能引起功能性贬值的各种因素，如技术进步，出现了新的、性能更优的设备，使—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 原有设备功能相对落后，产生贬值等情况；
经济性贬值资料
了解可能引起经济性贬值的各种因素，如产品改型更新换代、产品滞销而引起设备利用率降低或闲臵等情况；
获取与计算重臵成本相关的信息和资料； 目前可以在市场获得的普通国产设备：可在现场工作结束后了解通过市场询价获得其市场价格； 目前市场已不销售的普通国产设备：应了解目前替代产品的情况、价格、技术及功能方面的差异； 进口设备：取得进口合同及报关单复印件；
老旧进口设备：了解国内是否有替代产品，替代产品的型号、规格、制造厂家、价格，以及技术性能、功能方面的差异； 自制设备：获取计算自制设备造价的有关资料，如：外购标准件的规格型号、数量、单价，各种材料耗材量、单价，应分摊的各种费用如管理费用、设计费、安装调试费、基础费、人工工资等费用及部分利润。
从整体角度（一套设备、一条生产线、一个车间、一个工厂等）鉴定其状态（如：原设计技术指标、现技术指标、原设计能力、现达能力、维修保养情况、技术改造情况、能耗情况、安全情况、环保情况等），作出文字说明。
(3)评估测算
评估方法一般上采用重臵成本法 其计算公式如下：评估值＝重臵价值×成新率 ①重臵价值的确定
A．分析确定重臵价值的构成要素
普通国产设备的重臵价值一般包括：设备的购臵价、运杂费、安装费、基础费、其他取费（根据行业概算指标体系确定）、资金成本、税金等；
进口设备除上述费用外，还包括进口从属费用：国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司手续费、海关监管手续费等；
运输车辆的重臵成本包括：车辆购臵价、车辆购臵附加费、牌照费等（根据当地规定确定）。
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资产评估操作规范 B．重臵价值的计算
设备的购臵成本的确定可采用： 市场询价 类比法 核算法
运杂费、安装费、基础费、其他取费可采用行业概算指标确定；国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司手续费、海关监管手续费等按有关规定确定。
②计算成新率
机器设备成新率的测算采用使用年限法和鉴定法两种方法，并以鉴定法为主，最后综合确定机器设备成新率。
A.使用年限法
以估测出的机器设备尚可使用年限占机器设备全部使用寿命（年限）的比率作为机器设备的成新率。用公式表示即为: 机器设备成新率=机器设备尚可使用年限÷（机器设备实际已使用年限+机器设备尚可使用年限）×100%
B.鉴定法
依据机器设备成新率的鉴定标准，包括机器设备整体成新率鉴定标准，以及按不同构成部分的鉴定标准进行现场鉴定，通过必要的计算，得出机器设备的成新率。具体步骤如下：
1）分析存在的各种贬值因素 2）选用计算方法 3）计算各种贬值 4）计算成新率
C.成新率综合确定
使用年限法权重取0.4, 鉴定法权重取0.6, 加权平均确定机器设备成新率, 则： 成新率=使用年限法权确定的成新率×0.4+鉴定法确定的成新率×0.6 ③计算评估值
根据测算出的重臵价值和成新率，逐一计算评估值。
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资产评估操作规范 ④机器设备类在建工程
A.对正在安装的机器设备: 获取设备原始购货合同复印件 已付合同款
计算评估值并调整负债
评估值=设备现重臵价+已发生的运杂费、安装费等的重臵价 负债（应付）=原始购货合同额-已付合同款额
B.对已完工投入使用的在建工程
按固定资产评估
查明是否欠付合同款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债 C.对设备未到、定货时间不长、价格变化不大的机器设备， 可按帐面值作为评估值。
⑤固定资产清理中的设备的评估 核实、了解固定资产清理中设备目前的状况，是否仍有实物，设备是已拆除、出售或报废未处理等情况，并在申报表中注明； 根据不同情况确认评估值，若设备已处理无实物，则评估值为零，若设备未处理仍有实物则考虑设备是否有变现价值，如有则以设备的变现价值减去处理费用确定评估值，若无变现价值，评估值为零。(4)撰写评估技术说明
评估人员要完成各自负责范围内机器设备的清查、核实、评估技术说明的撰写，技术说明要符合财政部91号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘亏、待报废资产、抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。
3、机器设备评估工作底稿资料 机器设备评估申报明细表； 企业设备总体情况说明 重点设备清单；
重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数据资料及监测说明；
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资产评估操作规范 重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购臵发票复印件； 进口设备的购臵发票、合同、报关单、说明书复印件；
自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重臵价值；
近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件；
企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明细及合同复印件；
全部车辆的行驶证复印件及当地购臵车辆有关税费规定文件的复印件； 报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章; 盘盈设备的清单、情况说明并加盖公章； 在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度； 机器设备帐面价值核对情况说明； 机器设备、运输设备技术鉴定表； 机器设备清查核实及调整情况说明资料； 计算中使用参数的取值、计价标准资料； 评估过程中遇到的重大问题及解决措施； 评估技术说明初稿； 评估结果及说明的复核意见；
五、递延资产评估
1、评估过程(1)用递延资产申报明细表与基准日会计报表中的递延资产项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对）。
(2)了解递延资产的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。
根据企业提供的申报资料，分析企业递延资产的摊销方法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则应计算正确的摊余金额。
如果递延资产对应的资产为实物资产，则应按实物资产的评估方法进行评估。
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资产评估操作规范 如果递延资产所列费用为设备或房产的更新改造或大修理费用等，则要考虑是否与固定资产重复评估。
2、向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿(1)向企业索取的资料
企业递延资产申报明细表。
递延资产各项目发生时的原始凭证的复印件。(2)2.在评估过程中形成的工作底稿
递延资产的评估方法及过程。
六、无形资产评估
1、无形资产评估数据资料的收集(1)商标评估所需收集的资料
①商标权的法律保护状况
有关商标公告和批准文件，注册商标证书，商标权的批准时间及续展情况； ②商标权的具体内容 商标的名称、文字、图案； 商标的适用领域范围； 商标权的来源。
③商标权的使用情况 商标的时间使用时间； 商标权的使用范围、场所；
商标权对外许可使用的情况、许可区域、被许可人的数量。④商标权的成本费用和历史收益情况 商标的开发设计、申请注册费用； 外购商标的成本；
商标使用、对外许可、转让所带来的收益。
⑤商标的知名度，广告宣传情况，同类产品的品牌商标情况 ⑥商标权的预期寿命和收益情况
使用该商标产品的预期寿命、售价、销售量、利润和市场占有率；
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资产评估操作规范 同类产品的售价主要竞争对手的市场占有率、盈利情况 ⑦国外申请权益情况
被评估商标权是否在国外已申请商标权；（已经申请国家或地区，已经获得商标权的国家或地区。
⑧与其他无形资产的关联状况 被评估商标权与其他无形资产要素是否有关联，使用该商标权的商品是否含有专利权或专有技术； (2)商标权是否与外观设计专利权、著作权形成联合保护。专利权评估所需收集的资料
①专利权的法律保护状况资料： 专利申请和审批文件、专利证书、专利说明书、专利登记簿，专利公告文件； 专利的类型、发明人、专利权人和专利有效期，最近一年专利年费交纳凭证复印件；
②专利权具体内容： 专利名称、类别
专利内容的详细介绍，包括专利技术的来源、技术开发的起因、时间、解决的主要技术问题；主要的应用范围和适用的领域、所达到的技术经济指标，国内国际同类型技术的比较分析、该技术所处国内或国际水平分析； 专家鉴定书及专家背景资料；
专利权的来源、维护、转让情况（提供相关的合同复印件）； 专利技术的先进性、垄断程度和成熟程度的说明。
③专利权的使用情况 专利历史或目前有关的法律纠纷的详细情况；
专利实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件； 专利权对外实施许可的地域范围和被许可人的数量； 专利权实际使用时间、使用范围；
企业专利或专有技术实际使用情况的详细介绍，包括使用的目的（提高生产质量、价格、生产量，还是降低产品的生产成本等）、应用的场合、由于使用该技术企业历年所实现的经济效益（详细的计算过程）；
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资产评估操作规范 专利应用的前景分析，包括雨季该技术的剩余技术经济寿命期（年）及在此剩余寿命期内企业利用该技术年可创经济效益情况（详细计算过程）； 该技术投资项目的可行性研究报告；
④专利权的成本费用和历史收益情况 获取该专利的耗费明细，自我开发的技术包括投入的时间、人力在（工作日数量及人员技术结构）、资金、物质和材料的数量和价值等方面的原始凭证和情况介绍；外购的技术提供购买合同和技术说明书复印件； 专利技术开发、权益申请费用； 购买专利、维护专利的成本；
实施专利、对外许可使用专利、转让专利所带来的历史收益。
⑤专利的收益期和预期收益额情况 专利保护期专利权人的经营管理能力； 专利产品的技术寿命和经济寿命；（专家意见）专利产品售价、销售数量和市场占有率及利润情况； 同类产品售价情况；
主要竞争对手的市场占有率及盈利情况； 专利的获利能力和收益水平。
⑥国外申请权益情况 被评估专利权是否在国外申请了权益； 已经申请的国家或地区； 已经授权的国家和地区。
⑦与其他无形资产的联系情况 (3)被评估专利权和其他无形资产要素是否有关联； 与专有技术的关联情况；
专利产品是否有商标，商标是否申请注册、是否获得商标权。专有技术评估所需收集的资料
①专有技术的产权证明 专有技术的开发研制过程（有关部门对专有技术鉴定或验收报告）； 专有技术的产权申明。
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资产评估操作规范 ②专有技术的具体内容 专有技术名称、类别、技术内容； 专有技术适用产品和领域；
专有技术的真实性、有效性、先进性； 专有技术的成熟程度和验证资料。
专有技术被保持的原因及预计的保持时间，同领域改进技、类似或相关技术情况；
③专有技术的来源
专有技术存在的媒体、保护的形式和加密的程度、与有关技术人员的保密协议； ④专有技术的使用情况 专有技术实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件； 专有技术的实际使用时间、使用范围； 专有技术对外许可使用和转让情况。
专有技术实际使用情况的详细介绍，包括使用的目的（提高生产质量、价格、生产量，还是降低产品的生产成本等）、应用的场合、由于使用该技术企业历年所实现的经济效益（详细的计算过程）； 专有技术应用的前景分析，包括雨季该技术的剩余技术经济寿命期（年）及在此剩余寿命期内企业利用该技术年可创经济效益情况（详细计算过程）； 该技术投资项目的可行性研究报告。
⑤专有技术的成本费用和历史收益情况 获取该专有技术的耗费明细，自我开发的技术包括投入的时间、人力在（工作日数量及人员技术结构）、资金、物质和材料的数量和价值等方面的原始凭证和情况介绍；外购的技术提供购买合同和技术说明书复印件； 购买专有技术、维护专有技术的成本；
实施、对外许可使用专有技术、转让专有技术所带来的历史收益。
⑥专有技术的收益期和预期收益额情况 专有技术持有人的经营管理能力； 专有技术更新和新产品开发能力； 专有技术的获利能力和收益水平；
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资产评估操作规范 专有技术的技术寿命和经济寿命；
专有技术产品的售价和销售量，市场占有率和利润情况； 同功能产品售价情况；
主要竞争对手的市场占有率和盈利情况。
2、无形资产评估过程(1) 无形资产评估程序
指导资产占有单位提供有关无形资产的情况介绍并搜集准备资料； 初步设定评估方法，并制定相应的评估计划； 向委托方和资产占有方通报评估计划；
进入现场检查核实资产、验证资料（重点注意产权问题），与有关技术、管理人员座谈； 现场检测鉴定资产； 收集有关评估所需资料； 确定评估方法和计算公式； 针对具体对象进行评定估算；
分析确定评估结果、撰写评估技术说明； 汇总编写资产评估报告、汇集资产评估工作稿； 机构内部审核检验评估结果；
根据资产评估审核确认单位的意见进行补充或修改调整评估报告内容。提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料；(2)无形资产评估方法
①成本法 成本法基本公式如下：
被评估资产的评估值 = 重臵全价 – 价值贬损
VR(1)
式中：V——被评估专利资产的评估价值； R——被评估专利资产的重臵全价；
——价值贬损系数。
重臵全价是指到评估基准日为止获得和保有该专利资产所发生的全部成本费用的现值总—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 和。
价值贬损包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。②市场法 市场法的基本基本公式如下：
被评估资产的评估价值 = 市场上可比参照物的交易价格×调整系数
被评估专利资产价值与市场参照物的交易价格之间的差异主要由时间因素、寿命因素、获利能力、以及其他因素造成的。
③收益法 收益法的基本公式是：
资产的价值 = ∑资产在未来各期的受益额 × 相应的折现系数 针对不同的资产评估的具体情况，收益法有一些变通的形式。它们是： 超额收益法
其计算公式如下：
nVF(1i)t1t
式中：V——资产的评估价值；
F——资产创造的超额收益； i——适当的折现率； t——第t年份；
n——资产的剩余经济寿命。 收益分成法
收益分成法的计算公式如下：
nVRt1tr(1i)t
式中：Rt——第t年的分成基数（产品的销售收入、利润总额或净利润）； r——与分成基数对应的分成率；
3、无形资产评估工作底稿资料
资产评估说明（按财政部[1999]91号文件的要求撰写）
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资产评估操作规范(1) (2) 委托方和资产占有方企业一般性介绍资料
企业的营业执照、税务登记证、企业法人代码证、国有资产产权登记证复印件； 企业的一般经营范围及所处行业性质； 企业设立的协议、合同和章程及其他文件； 企业组织结构图、主要领导层人员介绍； 企业简介、前三年的财务报表； 企业的赋税情况；
企业近三年内有的和未来可能有法律诉讼或债务纠纷的详细资料； 与企业的经营产品/提供服务有关的可资利用的新闻报道或荣誉证书。法律保护状况资料：
专利申请和审批文件、专利证书、专利说明书、专利登记簿，专利公告文件； 专利的类型、发明人、专利权人和专利有效期，最近一年专利年费交纳凭证复印件； (3) 专有技术的开发研制过程（有关部门对专有技术鉴定或验收报告）； 专有技术的产权申明；
有关商标公告和批准文件，注册商标证书，商标权的批准时间及续展情况； 根据评估所需资料收集到的资产具体内容资料；
专利内容的详细介绍，包括专利技术的来源、技术开发的起因、时间、解决的主要技术问题；主要的应用范围和适用的领域、所达到的技术经济指标，国内国际同类型技术的比较分析、该技术所处国内或国际水平分析； 专家鉴定书及专家背景资料；
能证明专利、专有技术和商标权的来源、维护、转让情况（提供相关的合同复印件）； (4) 专利、专有技术的先进性、垄断程度和成熟程度的说明。资产的使用情况
历史或目前有关的法律纠纷的详细情况； 专利、专有技术和商标的使用时间； 专利、专有技术和商标的使用范围、场所；
专利、专有技术和商标对外许可使用的情况、许可区域、被许可人的数量；
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资产评估操作规范 专利、专有技术实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件； 企业对专利或专有技术实际使用情况的详细介绍材料；
专利、专有技术和商标应用的前景分析，包括预期该资产的剩余技术经济寿命期（年）及在此剩余寿命期内企业利用该资产年可创经济效益情况（详细计算过程）； (5)(6) (7)(8) (9)项目的可行性研究报告；
专利、专有技术和商标的成本费用和历史收益情况 专利、专有技术和商标的收益期和预期收益额情况 资产所有权人的经营管理能力；
资产的技术寿命和经济寿命；（专家意见）
无形资产产品售价、销售数量和市场占有率及利润情况； 同类产品售价情况；
主要竞争对手的市场占有率及盈利情况； 资产的获利能力和收益水平。国外申请权益情况 与其他无形资产的联系情况
与评估专利、专有技术和其他无形资产要素有关联说明； 与资产关联的无形资产证明文件。评估结果及说明的复核意见；
七、整体资产评估
1、整体资产评估数据资料的收集(1)企业历史财务报表及成本费用资料：
企业前五年（或前三年）资产负债表； 企业前五年（或前三年）损益表；
企业前五年（或前三年）不同产品项目分类成本表； 企业前五年（或前三年）主要产品单位成本表； 企业前五年（或前三年）期间费用明细表。
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资产评估操作规范(2)企业未来五年收入（要分析产品的销售数量及价格）、成本费用、税赋及追加投资的预测分析。
(3)(4)(5)(6)(7)(8)企业未来发展规划（目标、战略和措施）。
对企业生能力和未来发展有重大影响的技改及投资项目的可行性研究报告。企业现有长期投资历史收益情况和未来收益分析。企业当前赋税、贷款与利息支出情况。
企业简介、营业执照复印件及有关经营合同、章程复印件。
企业所处行业的行业发展状况、行业盈利水平，同业竞争情况和主要竞争对手分析（包括产品的技术水平、市场占有情况、研究开发能力、客户状况和营销方式等）。
2、整体资产评估过程
整体资产评估是将企业的资产和相关负债作为一个整体，从收益的角度出发，按特定的折现系数评估出一拖工机公司的整体价值。整体资产评估的主要目的是对用重臵成本法评估的企业整体资产价值进行验证。
(1)1.现场收集、整理相关资料
评估人员利用有关资料了解行业和委估企业基本情况，并初步确定评估的具体途径、方法和参数；
评估人员在现场了解企业经营情况以及各类资产的技术状况、运营现状，了解企业未来发展的安排和打算；
评估人员与委估企业的有关职能部门的管理人员座谈，了解各方面情况，掌握第一手资料；
评估人员收集与评估有关的文件、资料等；
评估人员收集企业有关的中长期发展规划资料，掌握其未来发展动态；
评估人员根据委估企业提供的未来收益预测表，结合委估企业目前的实际经营状况，讨论修正有关方法和参数，提出未来收益预测表和资料的修改意见；
(2)2.对企业近三年财务状况进行分析
根据企业提供的财务报表和有关资料，对企业近三年财务状况进行分析，具体内容如下： 产品销售成本、销售费用变化趋势是否稳定；
管理费用、财务费用在近三年所占产品销售收入的比例是否基本稳定；
近三年营业利润随着产品销售收入的增长，其所占销售收入的比例是否呈稳定趋势。
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资产评估操作规范(3)预测的前提条件
收益预测分析是企业整体资产评估的基础，而任何预测都建立在一定假设条件下。 企业所处的社会经济环境不产生大的变更；国家有关法律、法规、政策与现时无重大变化；
企业将按现有状况下经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致。 有关信贷利率、赋税基准及税率、材料和产品价格不发生重大变化； 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对公司重大不利影响。(4)整体资产评估测算
预测企业未来的销售收入；
确定企业未来的成本费用，主要包括产品销售成本、产品销售费用、管理费用、财务费用及其它费用等；
折现率的确定
折现率的确定采用:无风险报酬率+行业风险报酬率。
行业风险报酬率主要考虑经营风险、行业风险、市场风险、政策风险等确定。 测算评估结果
根据企业未来五年的经营状况、产品在市场上的销售情况，预测其未来五年的收益，并假定从第六年开始到未来无穷远将保持等额的收益，分别将两部分收益进行折现处理，最后计算出整体资产的评估价值。具体评估步骤如下：
1)计算前五年净利润现值和；
2)从第六年前起，以第五年净利润作为永续年金，计算第六年至无限期净利润在第六年时现值和；
3)将第(2)部分中收益折现至评估基准日； 4)计算持续经营条件下收益现值和。(5)撰写评估技术说明
评估人员要完成评估值的测算后，撰写评估技术说明，技术说明要符合财政部91号文件的要求。
3、整体资产评估工作底稿资料
企业前五年（或前三年）资产负债表； 企业前五年（或前三年）损益表；
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资产评估操作规范 企业前五年（或前三年）不同产品项目分类成本表； 企业前五年（或前三年）主要产品单位成本表； 企业前五年（或前三年）期间费用明细表；
企业未来五年收入（要分析产品的销售数量及价格）、成本费用、税赋及追加投资的预测分析资料；
企业未来发展规划（目标、战略和措施）；
对企业生能力和未来发展有重大影响的技改及投资项目的可行性研究报告； 企业现有长期投资历史收益情况和未来收益分析； 企业当前赋税、贷款与利息支出情况资料；
企业简介、营业执照复印件及有关经营合同、章程复印件；
企业所处行业的行业发展状况、行业盈利水平，同业竞争情况和主要竞争对手分析（包括产品的技术水平、市场占有情况、研究开发能力、客户状况和营销方式等）；
企业近三年有关产品销售成本、销售费用、管理费用、财务费用、营业利润分析表； 企业未来销售收入预测表及相关依据资料； 折现率确定的依据资料；
16．评估计算中使用参数的取值、计价标准资料； 17．评估技术说明初稿；
18.评估结果及技术说明的复核意见；
八、流动负债评估1、1、短期借款(1)（1）评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
申报明细与对应的借款合同、抵押合同相核对，内容是否一致，并与设备、房产等评估人员联系，把抵押物清单所列资产名称与企业申报的资产明细表相核对，以证实抵押物清单所列内容真实。
函证借款本金及欠息情况。评估人员首先填列银行往来询证函，由企业财务人员持此函到各借款银行盖章确认。如有不符情况，应查明原因。
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资产评估操作规范 如有截止评估基准日尚未付息情况，则根据借款金额、利率预提借款利息。 如有外币情况，则根据外币金额，按评估基准日的汇率（中间价）折算成人民币金额后作为评估值。
(2)（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 短期借款申报明细表 短期借款合同、展期合同 抵押合同、抵押物清单
②在评估过程中形成的工作底稿 函证记录 利息计算过程
2、应付票据(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
向票据持票人函证，确定应付票据的余额是否正确。 盘点应付票据并与申报明细表所列各项目核对；
抽查与应付票据相关的合同等资料并与对应的应付票据核对；
应查明是否有长期未付票据，并查明相应的原因，证实确实存在债权人。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 应付票据申报明细表 相关票据复印件 与应付票据相关的合同
②在评估过程中形成的工作底稿 盘点记录 函证结果
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资产评估操作规范
3、应付帐款、预收帐款和其它应付款(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
抽取部分大额购货合同与对应的购货发票、入库单相核对； 抽取部分大额销售合同与对应的预收帐款明细及出库单核对；
分析帐龄，查明长期未偿还的款项及相应的原因并复印有关的文件资料； 有无不属于往来性质的款项并做相应调整，并说明调整的原因；
对于货物已到，但发票未到的存货，如果企业拥有所有权但未办理暂估入库，评估时应根据此部分货物的暂估价调增企业的应付帐款金额。
函证部分大金额款项并填列往来款函询情况表。 检查是否存在未入帐的往来款。 检查往来款项长期挂帐的原因。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 申报明细表；
部分大额购货合同与对应的购货发票、入库单；
企业需提供无需支付款项的证明及相关法律文件。例如债权人死亡、失踪，则提供有关证明；又如与债权人存在债权、债务纠纷的情况，则需提供有关法院或公安机关或其他权威机关的证明文件等资料。②在评估过程中形成的工作底稿 回函情况表。
4、预提费用(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
收集有关合同、计提依据等相关资料，了解计提方法，已计提的费用是否属于评估基准日以前应承担的费用。如已计提的费用不属于评估基准日以前应承担的费用，则应在评估中调减预提费用金额；
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资产评估操作规范 对于长期未支付的预提费用，应查证是否存在债权人及计提的正确性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
预提费用申报明细表 有关合同、计提依据
5、应交税金、其它应交款(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
查阅被评估单位纳税鉴定或纳税通知及征、免、减税的批准文件，了解被评估单位适用的税种、计税基础、税率以及征、免、减税的范围及期限，确认其应纳税项的内容。
抽查部分原始凭证及纳税凭证，检查各税种的计算是否正确。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应交税金、其它应交款申报明细表。 收集被估单位相关的税费政策及优惠政策。
6、应付工资、应付福利费(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
审查工资、福利费的计提、发放及使用情况。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应付工资、应付福利费申报明细表 收集被估单位的工资、福利政策等。 收集被估单位发放工资的计划本。
7、应付利润（应付股利）(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
核实应付利润是否按照合同、协议进行了分配。
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资产评估操作规范(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应付工资、应付福利费申报明细表
被估单位利润分配政策及相应的合同、协议。
九、长期负债评估
1、长期借款：(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
申报明细与对应的借款合同、抵押合同相核对，内容是否一致，并与设备、房产等评估人员联系，把抵押物清单所列资产名称与企业申报的资产明细表相核对，以证实抵押物清单所列内容真实。
函证借款本金及欠息情况。评估人员首先填列银行往来询证函，由企业财务人员持此函到各借款银行盖章确认。如有不符情况，应查明原因。
如有截止评估基准日尚未付息情况，则根据借款金额、利率预提借款利息。 如有外币情况，则根据外币金额，按评估基准日的汇率（中间价）折算成人民币金额后作为评估值。
(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 短期借款申报明细表 短期借款合同、展期合同 抵押合同、抵押物清单
②在评估过程中形成的工作底稿 函证记录 利息计算过程
2、应付债券(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
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资产评估操作规范 核对债券发行种类、金额、利率、期限、用途是否与批文一致。 核对债券利息是否已按期计提，计提方法、金额是否正确。 核查是否有长期应付未付债券，并核查原因。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 应付债券申报明细表
如有票据存根，则盘点票据存根并与申报明细表相核对。如为托管债券，则应检查有无托管协议，如无托管协议，则应进行函证或实地盘点。 发行债券的相关批文。
②在评估过程中形成的工作底稿 债券利息的计算检验过程。
3、长期应付款(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
相关的融资租赁合同并与申报明细表、融资租赁设备清单核对。
如为引进设备款，则需收集相应的合同、设备清单、报关单，并与申报明细表相核对。 检查利息及汇率净损失的计算是否正确，如不正确，则按正确值进行调整。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 长期应付款申报明细表 相关的融资租赁合同。
如为引进设备款，则需收集相应的合同、设备清单、报关单，并与申报明细表相核对。
②在评估过程中形成的工作底稿 利息及汇兑损益的计算检验过程。
4、住房周转金(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
核查被评估单位住房周转金的形成途径和用途。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
住房周转金申报明细表
计提住房公积金的计提依据及相关资料。
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一、基础条件
1、理事会选举需要制作选票、会议参与理事签到、办公用品照片打印、登记证书、开户许可证，年检报告
二、内部治理
规划报告17年的没做，17年工作计划、工作总结，理事会会议决议，重大事项报告，3.21活动向登记机关报告的书面材料；
组织机构：无员工会议制度5分，员工会议记录5分 决策机构，按照章程规定理事会会议记录，重大事项的无记名投票记录
监督机构：30分
监事的产生会议记录，监事的发挥作用
行政负责人：与单位的劳动合同，和本单位社会保险缴纳记录
办事机构：还没有组织机构网络图，工作职责分工明确10分，还要准备会议制度、财会制度、信息公开和承诺服务制度、档案管理制度、证章管理制度、记录制定制度的通过程序。（会议决议）10分
党组织15分
人力资源：要准备员工劳动合同，工资表；需要制定工作人员聘用和管理制度
制度通过的会议决议 考核任用培训
要准被考核奖惩制度、通过会议决议7分
行政负责人年度绩效考核，述职报告，相应的评价材料3分
对职工的培训材料5分，参与社会组织管理的知识培训材料
证书 培训通知等
工资福利30分
需要制定薪酬标准
缴纳社保的核定表
年金制度（是啥）
工作人员学历资质
本科学历证明
专职人员资质相关证明 档案证章管理 财务资产200分。
活动资金 净资产不低于开办资金 财务人员配备20分
需要准备从业资格证书复印件、会计机构负责人需具备中级以上技术职称 会计核算
执行《民建非营利机构组织会计制度》 准备三年的财务账册 会计电算化管理 准备会计管理制度 会计档案管理规范 财务管理： 财务这块基本不懂
三、业务活动与诚信建设
业务活动
规划
执行情况总结 准备绩效评估总结制度 业务效果
年度项目按计划完成、超额完后年初计划 业务绩效与捐赠
要准备公益活动文字 图片资料 提供服务 建立承诺服务制度 服务政府
房地产评估委托合同
甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系
方 式：通
讯 地 址：电
话：传
真：电 子
信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系
电 话：通 讯
地 址：电
话：传
真：电 子
信 箱：
甲方因 需要，特委托乙方进行房地产价格评估。现甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，签订本合同，以资共同遵守。
联系电话：
如乙方上述账户信息发生变更，乙方需提前向甲方发送书面通知，未能提前书面通知而产生的不良后果由乙方自行承担。
2.5 甲方支付每笔款项时，乙方应当同时提供可供政府审计并且符合税务规定的正式发票，否则甲方有权拒绝支付直至乙方能提供符合务规定的发票为止。
因乙方处理不当引起的损失由乙方承担全部责任。
4.6 应按合同约定的时间，及时提交《房地产评估报告书》及其他评估材料。
4.7 安排本项目注册房地产评估师就评估结果对被征收人进行现场说明和解释。
4.8 对甲方提出的在评估工作或评估报告中存在的疏忽、遗漏、错误和评估结果提出的意见进行补充、修改、调整。
4.9 因评估引发的信访问题，乙方应当就信访人员对评估报告的疑问，进行解释说明，协助政府做好息访工作。
决定，一般为20%至30%】的违约金。
5.6 乙方不得将本合同项下的全部或者部分评估工作转由第三方承担，否则，甲方有权解除合同，要求乙方退还甲方已支付的全部评估费用，同时乙方还应当承担评估费总额 %【提示：视情况决定，一般为20%至30%】的违约金。
5.7 若乙方违约给甲方造成经济损失，约定的违约金低于甲方损失的，不足部分由乙方据实赔偿，并应承担甲方因此支付的相应费用，包括但不限于通知公告费用、律师咨询代理费用、公证费用等。
第六条 争议解决
6.1 因合同履行发生纠纷，双方应协商解决；协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。
6.2 违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。
第七条 不可抗力
7.1 此合同履行过程中，因不可抗力以致本合同无法履行的，遭受不可抗力方可以免除责任；但遭受该不可抗力事件的一方，应在事件发生后 日【提示：视情况决定，一般为3至5日 】内通知对方。发生不可抗力事件时，双方应尽一切合理的努力，使不可抗力对履行合同造成的任何延误或损失减少到最小。
7.2 此合同履行过程中，因接受政府行政指令而无法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除责任。
第八条 附则
8.1 本合同书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
8.2 本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章后生效。
8.3 本合同书一式 份，双方各执 份，报 备案使用一份，各份内容相同，均具有同等法律效力。
1《规范》中的二手车评估方法特点与应用
1.1 现行市价法
现行市价法是通过比较被评估车辆与最近售出类似车辆 (参照车辆) 的异同, 并将类似车辆的市场成交价格进行调整, 从而确定被评估车辆价值的一种评估方法。现行市价法是从卖者的角度来考虑被评估二手车的变现值的, 二手车评估价值的大小直接受市场的制约, 因此, 它特别适用于畅销车型的评估。评估结果能够客观反映二手车目前的市场情况, 易于被各方面理解和接受[2]。国际上公认, 适用范围很广。
1.1.1 直接市价法
参照车辆与被评估二手车几乎完全相同, 即车辆型号、使用条件和技术状况相同, 生产和交易时间相近。评估公式为
式中:p—二手车评估值;
p'—参照车辆的市场成交价格。
1.1.2 类比调整市价法
在公开市场上找不到与之完全相同的车辆, 但能找到与之相类似的车辆, 以此为参照车辆, 并根据车辆技术状况和交易条件的差异对参照车辆的价格作出相应调整。其基本计算公式为:
p=p'+功能性条件差异+市场性条件差异+交易性条件差异
1.2 重置成本法
重置成本法计算模型可以简单描述为:二手车评估值=更新重置成本×成新率。
其中, 更新重置成本是按在现行市场条件下重新购置一辆相同型号、配置的全新车辆所支付的全部货币总额。
成新率的确定有多种计算方法, 《规范》中明确了成新率的确定要综合考虑二手车的技术状况和二手车使用年限, 体现为综合成新率, 即综合成新率由技术鉴定成新率与年限成新率组成。数学计算公式为
cz=cJ·ɑ+cY·β
式中:cz—综合成新率;
cJ—技术鉴定成新率;
cY—年限成新率;
ɑ—技术鉴定成新率权重系数, β—年限成新率权重系数, 且ɑ+β=1, ɑ、β根据市场行情等因素确定。
1.2.1 技术鉴定成新率的确定
技术鉴定成新率cJ是由评估人员根据车辆技术状况鉴定情况而确定的一个综合评价值。根据《规范》要求, 评估人员首先按照车身、发动机舱、驾驶舱、启动、路试、底盘等项目顺序检查车辆技术状况并分别评分, 再将各个鉴定项目分值累加得到总分值, 技术鉴定成新率cJ=总分值/100[3]。
1.2.2 年限成新率的确定
其计算公式为:
式中:CY—年限成新率;
YS—二手车的剩余使用年限;
YG—二手车规定的使用年限;
Y—二手车实际已使用年限。
1.3 与既有的二手车评估方法比较
1.3.1 强调车辆检查的必要性
车辆检查是基础、前提, 重置成本法必须检验车辆确定技术状况鉴定成新率, 现行市价法也要比较被评估车辆与参照车辆的技术状况, 要求选择相同技术状况鉴定检测分值的参照车辆。《规范》明确规定了车辆在哪检测、如何检测、车况检测的流程步骤和方式方法, 引导和鼓励企业通过仪器设备开展二手车鉴定评估工作, 以减少人为因素对鉴定评估结果的干预。
1.3.2 明确现行市价法的首要地位
一般情况下, 推荐选用现行市价法;只有在无参照物、无法使用现行市价法的情况下, 才选用重置成本法。
1.4 在新报废标准下的适用性问题
主要是重置成本法的问题。
2013年5月1日之后, 新的《机动车强制报废标准规定》开始实施。按照新标准, 非营运的小、微型客车和大型轿车, 将不再有15年的强制报废年限, 改为按里程引导报废。
而《规范》中规定:年限成新率=预计车辆剩余使用年限/车辆使用年限 (乘用车使用年限15年, 超过15年的按实际年限计算) 。
从以上分析来看, 当车辆已使用年限小于15时, 车辆从第一年开始, 每年等速折旧, 当已使用年限大于15时, 车辆之后每年的折旧速率越来越慢。
但是, 这种计算方法只是笔者的意见, 不一定符合《规范》制定者的本意, 折旧规律是否与实际相符, 也有待检验。而且, 不论车型大小、档次、保养状况等, 统一以15年作为分界点, 其合理性也需要进一步论证。总体来说, 对于无强制报废年限的车辆, 到底如何计算年限成新率, 《规范》应该进一步明确。
2 思考和建议
2.1 车辆检查为基础
不论是哪一种评估方法, 从根本上说, 都应该基于车辆技术状况检查的基础上再来计算车辆价格;必须按照《规范》的要求细致检查和评分, 结果对消费者公开。这是二手车评估和交易的必要条件。
2.2 尽量选用现行市价法
现行市价法是目前发达国家主要采用的评估方法, 评估过程与市场联系紧密, 结果客观可信, 容易被接受。我们应该尽量选择如《规范》所要求的足够数量的本区域近期交易完成的相同车型、配置和相同技术状况鉴定检测分值的车辆作为参照物, 由这些车辆的成交价格加权平均得到被评估车辆的评估价格, 鉴于我国目前二手车交易市场离发育成熟、交易活跃的公开市场还有一段距离, 二手车交易信息系统也未建立, 我们可能只能在相邻区域查找一个月以前的技术状况鉴定分值相近的车辆作为参照物, 对于这些参照车辆的成交价格, 我们需要经过较多较复杂的差异比较和调整来得到一个较准确合理的评估值。
2.3 年限成新率的计算与修正
如果必须选用重置成本法, 除了由车辆的技术状况评分得到一个技术鉴定成新率以外, 对于有强制报废年限的车辆, 年限成新率按既有模型计算, 对于无强制报废年限的车辆, 年限成新率的计算可以参照以上的计算方法, 但需要根据车辆的制造质量、保养状况等实际情况进行修正。技术鉴定成新率和年限成新率均得到以后, 按合适的权重求平均, 得到综合成新率, 再乘以更新重置成本, 得到车辆评估值。
3 结语
本文详细分析了《规范》中涉及的两种二手车评估方法, 强调在车辆技术状况检查的基础上, 现行市价法是首要选择;如果必须选用重置成本法, 综合成新率的确定是关键, 除了由车辆的技术状况评分得到一个技术鉴定成新率以外, 对于无强制报废年限的车辆, 本文在《规范》的基础上, 分析并给出了一种年限成新率的计算方法。
参考文献
[1]GB/T30323-2013.二手车鉴定评估技术规范[S].
[2]杜建.汽车评估[M].北京:人民交通出版社, 2008.
一、房地产租赁实行价格评估竞价招租的必要性
关于竞价招租，南京军区房地产管理局一直走在前列不断探索，早在2006年10月，我们印发的《空余房地产租赁管理办法》中就提出了要通过对空余房地产租赁价格评估竞价招租的方式出租房地产，并于2008年5月正式印发了《空余房地产租赁竞价招租实施办法》。去年下半年，针对竞价招租工作中出现的一些新情况新问题，又修订完善并试行了《竞价招租实施细则》，全面推开合理最高价评标定标办法，探索构建价格评估竞价招租“三控三防”新机制，效果比较好。
空余房地产租赁价格评估竞价招租总的出发点是公开、公平、公正，总的目的是力求空余房地产租赁效益合理化、最大化。具体讲有三个目的，一是通过房地产价格评估，同时引入市场竞争机制，挖掘空余房地产的合理租赁价格和潜在经济效益；二是通过公平竞争，让“有关系的”变成“没关系”，“没关系”的也不用去“找关系”；三是大范围公开信息、遴选承租户，可以让资金实力强、经营能力好和社会信誉度高的单位成为我们的合作伙伴，利于加强租后管理，确保项目顺利实施。鉴于上述三个目的，价格评估竞价招租可以采取公开竞价和邀请竞价两种方式；同时，对业态相对独有、品牌效益明显、客观制约较多的现有租赁项目，且原承租户资金实力强、经营能力好、讲诚信守信用，招租单位可采取先价格评估再竞争谈判的方式，在确保租赁效益有明显提升的前提下（年租金不得低于评估价），经批准后与原承租人续签租赁合同。去年，我们有4个项目采取这种方式，不仅实现了租赁效益翻番，而且确保了平稳过渡、无缝衔接。
二、价格评估合理最高价评标定标办法的探索
影响房地产租赁价格的因素有很多，除了地理区位、租赁用途、租赁年限，还有承租户的经营能力、经济实力和经营诚信等因素。所以《竞价招租实施细则》中明确了关于合理最高价的评估计算方法，虽不能做到绝对的合理，但也是通过科学合理的房地产租赁价格评估办法评估计算出来的，尽管做到相对合理。主要有以下三方面考虑：一是倡导了报高价不一定能中标的理念，进而引导投标人结合自己的实际情况，在充分评估论证的基础上来报价。去年下半年，我们有1个竞价招租项目，年租金评估价为350万元，最高报价为410万元，但评标结果却是报价为406万元的单位中标。对此，各投标人没有任何疑义，完全理解和支持这种做法。二是体现了随机性和公平性的要求，避免了暗箱操作和人为因素干扰。合理最高价的计算依据是各投标人的有效报价，计算方法和相关系数是会前随机抽取的，谁也无法掌控合理最高价。三是彰显了相对合理的原则，借鉴房地产租赁价格评估和工程招投标合理低价中标的评标办法，以项目租赁评估价格为基数来确定竞价招租有效报价，再以有效报价计算合理最高价，既有竞争性、也有合理性。对此，在组织竞价招租过程中，通过招标答疑等形式，把相关情况事先通报给各投标人，特别要参照统一制定的样本编制招标文件，让各投标人充分了解掌握评标原则、竞价入围价和合理最高价的确定方法，防止事后有误解，甚至质疑评标定标的公开透明。
三、下一步的创新思考和打算
房地产租赁与房地产转让不同，房地产竞价转让是一手交钱一手交地，开发商交钱拿地后是否盈利与我们没有关系，也不用承担风险；另外，开发商如果比预期赚得更多，我们也不能再参与分成，因此，完全可以采取多轮举牌、按照谁出价高谁中标的原则组织竞价转让。但房地产竞价招租则不同，可以这么理解，房地产竞价转让是“一锤子买卖”；而价格评估竞价招租招的是合作伙伴，不能一味地追求高价中标，否则就可能埋下租赁纠纷隐患。为了防止投标人虚报价格、恶性竞争、恶意中标，去年，在上级业务部门的指导下，我们研究探索并全面推行了房地产租赁价格评估合理最高价评标定标办法，其目的就是大力倡导“双赢”理念，真正实现理性投标。
下一步，我们拟结合空余房地产租赁项目普查清理活动，对试行过程当中发现的问题，对价格评估合理最高价评标定标办法进行修改，不断完善房地产租赁竞价招租办法。尤其要切实重视房地产租赁前期论证评估工作。对整坐落、成片、整栋房地产租赁项目，必须进行前期评估论证，确保军事保障功能不受影响，确保租赁项目的可行性。部队空余房地产租赁项目，由出租单位提交可行性论证报告。储备房地产租赁项目，特别是利用场地出租、引资建设的骨干项目，必须搞好前期调研评估和规划论证。要主动协调和走访地方规划部门，了解掌握用地规划条件，尽可能提高规划容积率，最大限度挖掘土地的利用价值。对地理区位较好的土地对外开展租赁活动，首要前提是要把规划条件搞清楚，再根据规划条件搞方案设计，确定能建什么类型的房屋、能建多大规模的房屋，才能相对准确地评估土地租赁价格。
