物业管理法期末

物业管理法期末（精选8篇）

物业管理法期末 篇1

特点：具有服务性、与物业综合管理的互补性、对物业区域条件与市场的依赖性、需求与服务的差异性、经营管理定位的 现实性和超前性。●物业经营管理的服务内容： 1最贴近日常生活的衣食住行乐服务2上午服务类3文化、教育、卫生、体育类4经营中介服务。物业租赁的特征

1房屋租赁的标的是作为特定物的房屋2物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权3租赁双方都必须符合法律规定的责任人4租金的合理确定是物业租赁的核心问题5房屋的租赁关系是一种经济的契约关系 ● 物业中介的含义与主要内容 含义：房地产市场运作的介质体系，或者说是由用专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合系统，含狭义的房地产市场中介，广义的房地产中介，泛义的房地产市场中介。

内容：1房地产咨询2房地产估价3房地产经纪

● 房屋租赁合同的含义与法律特征 含义：是出租人与承租人签订的、用于确定租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同

法律特征：1房屋租赁合同实施双务合同2房屋租赁合同是有偿合同3房屋租赁合同是诺成合同4房屋租赁合同是要式合同5房屋租赁合同是继续性合同

● 租户管理

1租约解释2定期沟通3租户代表 ● 租赁关系管理的内容及物业租赁

条件

关系管理：就是对这种关系的各项活动所进行的组织、指导、监督和调节活动，藉以保证租赁关系的建立和正常进行，工作内容有，签订租赁契约、审核租赁关系的变更与终止、办理停、退税手续等

租赁条件：出租人必备条件1出租人是物业所有权人或受委托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件2出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照3出租人对所出租的物业应具有管理的修缮的能力 ● 房屋租金的类型和构成 成本租金、（包含折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税）商品租金（保险费、地租、利润）市场租金 ● 城市房屋的计算原则

1以租养房原则2按质论价原则3利益兼顾原则4调节供求原则 ● 物业租赁价格的确定

1按建筑装潢设备等级计算法 2 项目基分计算法3结合以上两种方法的起来使用 ● 物业管理招标投标的原则 1公平原则2公开原则3公正原则4诚实信用原则

● 开招标阶段的任务和程序 任务；1推动物业管理市场化2推动物业管理行业整体水平的提高3明确双方责任，减少经济纠纷

程序：1准备阶段成立招标组织编制原则思想方法2招标阶段发招标公告、资格预审、提供招标檔3投标阶段获得投标资格的物业管理企业参加投标送标书4信誉调查取样阶段5开标阶段标书评议，现场答辩6中标7履行订立合同

● 物业管理招标文件的编制原则 1公平性原则2明确性原则3指导性原则4合法性原则

● 物业管理投标书的编写要求 1针对性2可操作性3体现企业的优势和专业水平4深刻理解业主的意愿

● 物业管理资金的使用原则 1必要合理原则2服务第一原则3计划使用原则4合理收益原则5民主管理的原则

● 物业管理服务费测算中的主要定

额

1人员定编2设备运行维护费3清洁卫生费4绿化养护费5保安费

● 物业管理处财务预算编制的原则 应遵循量入为出的‘‘零预算原则。编制预算时应使物业管理服务费收入=物业管理服务成本+法定税金+管理人酬金。即在编制预算中适当考虑一定的不可预见的费用后，管理服务费收支相抵，不留盈余。

● 物业管理企业财务会计报告的构

成1会计报表2会计表附注3财务情况说明书

● 人力资源、人力资源管理和人力

资源计划的含义

人力资源：一般是指蕴含在人体内的一种生产能力、以及具有这种能力的人，而生产能力是指在劳动活动中可资运用得体力和脑力的总和，是存在于劳动者身上的、以劳动者的数量和质量表示的资源

人力资源管理：是指对人力资源的取得、开发激励、利用等活动的计划、组织、指挥和控制过程

人力资源计划的含义：是指为了达到企业的战略目标与战术目标，根据企业目前的人力资源状况，为了满足未来一段时间内企业的人力资源质量和数量方面的需要，决定引进、保持、提高、流出人力资源所作的预测；对职务编制、人员配备、教育培训、人力资源管理政策、招聘和选择等人力资源管理的具体内容所进行的人力资源部门的职能性规划

● 人力资源计划中的人员配备原则 1动态原则调整原则2满足需要原则3利益双赢原则

● 员工招聘的岗位、标准及方法

岗位在：管理岗位2执行岗位3见习岗位。标准：1外显条件标准2内涵素质标准3潜在素质标准。方法：1内部来源及内部招募法2外部来源及其外部招募法

● 员工培训的意义：

1可以改变目前物业管理企业整体素质，特别是员工素质不高的问题2员工培训可以缓解物业管理人才缺乏的矛盾3员工培训可以满足物业管理企业在使用新技术、新材料和开拓新业务、新领域的需要4可以开发人力资源、培植企业文化、形成企业精神，实现企业的长远战略目标

● 员工考核的方法及常见问题 考核方法：1主管决定法2工作标准法3鉴别性方法4配对比较法5功能测评法

常见问题：1考核标准问题2形式主义3好人主义4集中趋势

● 员工激励的含义、机制及基本方

式

激励含义：是激发人的动机，诱导人的行为，通过精神或物质的某些刺激，使其发挥内在潜力，为实现锁住球的目标而努力的过程。

机制：1目标激励2精神激励3物质激励4福利激励5荣誉激励6参与激励7考核激励8竞争激励

奖励和惩罚是对员工进行进行激励的两种最基本的方式

● 小区的概念和文化的内涵 小区是指聚居在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。经过小区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区

文化是与自然现象不同的人类社会活动的全部成果，它包括人类所创造的一切物质的与非物质的东西；自然界本无文化，自从有了人类，凡经人“耕耘”的一切均为文化，文化内容包括精神文化和物质文化，●小区文化的含义

小区文化的含义：广义的涵盖了小区经

济和政治以外的所有社会现象，狭义的小区文化仅仅是小区居民的文娱活动，包括小区成员的群众性文化、体育、娱乐活动和小区教育等

● 物业管理小区文化小区文化建设的基本内容

1设施建设2组织建设3政策建设4队伍建设5网络建设6文化品位建设 ● 物业管理企业与小区文化的关系

一、小区文化影响物业管理企业的发展1有助于锻造企业品牌和核心竞争力2有利于培养业主忠诚度3有利于提高市场美誉度4有利于在小区中架起小区文明的桥梁5有利于小区意识和公德的小区价值观的形成，促进 ● 物业管理企业在小区文化建设中的作用

1在小区文化建设内容上的选择作用2在小区文化建设过程中的服务作用3在小区文化建设中对有文化差异小区居民进行的文化整合作用4在小区文化建设中的统筹、协调作用5在小区文化过程中的稳定器作用 ● 服务的含义、特征及理解 含义：是一种由服务人与被服务人的活动构成的行动，是带有心理因素的一种行为，是在一定的物质条件和人员素质条件下完成的行为过程

特征：1无形性2不可分离性3差异性4不可储存性5缺乏所有权

理解：1感知服务质量2技术质量和功能质量3预期质量与信息质量 ● 影响服务质量的因素

1企业形象2宣传沟通3顾客口碑4顾客需求

● 物业管理服务的特点

1服务对象相对长期性2业主监督的直接性3政策因素的导向性4业主因素的相关性5环境条件的制约性 ● 影响物业服务质量的因素(一)客户感知因素

物业管理行业属于服务行业，其产品就是服务。服务产品因其无形性、不可储存性、差异性与产用同

步性而在质量评价上完全不同与实体产品的质量评价。服务质量评价更多取决于顾客的感知，属于主观范畴。物业管理服务质量归根到底由顾客说了算。而物业管理的顾客，由于每个人知识、生活背景、价值观都不尽相同，对某项服务的敏感度也不同，有时甚至加上感情的因素对管理公司服务的品质认知，会有相当大的差异，所以经常发生住户之间为管理公司的服务质量认定相互发生争执。再加上很多物业管理企业根本不具备管理客户关系、管理顾客感知因素的意识与能力，根本不懂得什么是关键时刻，什么是排队理论，甚至根本不知道什么是顾客感知质量，因而对物业管理在社会评价中的形象更是雪上加霜。

(二)物业公司管理因素

服务质量好坏与公司的管理制度、教育训练等都有很深的关系。目前管理公司在质量上无法稳定的主要原因是：1.员工流动率高。公司员工流动率高的原因有很多如薪资、福利、管理制度、工作场地环境等。不论何种原因离职，流动大，服务人员对顾客永远是陌生的，顾客的需求无法了解，感情无法建立，工作场地环境不能熟悉，服务质量就无法稳定

2.教育训练物业管理工作的内容是多元的，需要有清洁、绿化、消杀、消毒、垃圾处理、治安、消防、强电、弱电、动力、能源、车辆、建筑结构、建筑材料、力学、通讯、网络等各种专业技术支持，才能真正做好服务工作。而物业管理属于微利行业，成本是物业管理企业必须考虑的要素。人力配置精良是物业管理企业成功运作的关键。而一位优良的现场服务人员如果要能充分了解及操作专业服务的工作，必需要给予周详的教育训练。目前物业管理从业者由于流动率高，如果依正规的教育训练完成后再派驻服务，会给企业造成成本增加的风险；所以管理公司一方面要迅速补齐缺员的缺口另一方面要降

低成本，于是只能让新进人

员到职场接受在职训练，边服务边训练，如此可以降低因流动而成本增加风险也可以训练工作人员确实了解职场的环境。但如此一来训练的时间加长，也增加了服务质量无法立即提升的风险。

3.人为的变量由于物业管理的服务项目很多但仍以人为服务的主体，以人为服务主体的服务质量变量极大。一个人的学识、人际背景、价值观、家庭环境、身体状况、心理状况、气候、心情、工作环境都会影响服务质量，所以物业管理公司的质量可能昨天仍然口碑很好，而隔日就因为某一服务人员情绪的失常成为众矢之的。服务质量的变量很大，质量稳定性很难长久维持，常因服务人员的表现而变动。

4、质量管理技术物业管理企业更多注重于外在表像的管理，更注重于代表质量品牌的形象因素的管理，如通过ISO质量环境管理体系认证。但对于质量管理体系的运行不甚重视，也忽视现场改善技术技术的运用，更没有意识到服务业质量管理的特性，没有建立符合服务业管理规律的服务管理体系，也不懂得服务管理控制的要素，更不懂得服务质量管理的技术工具运用。(三)服务质量的表里差异因素一般住户对物业管理公司的服务质量认定，大部份只注重平时直接接触的务人员工作表现，而设备的维护管理在没有发生事故之前大部份是不会注意的。例如：公司的服务人员态度和譪有礼，公司又附赠了许多额外的利益如公共意外险等，但其专业的设备是否做好维护工作，预备发电机不能发电等等状况，一般住户不了解只相信眼见的表相，这就是对服务质量认知上差异。这就导致部分物业管理管理公司只注重服务人员的表现而忽略了专业技能的提升，最终导致物业管理服务水平的停滞甚至下降

● 提高物业管理服务质量的途径

1管理者要确立管理与服务的质量意识2制定并遵循适合与适度的质量标准3建立物业管理服务质量体系 ● 现代管理理论的新特点 1权变管理2创新管理3无形资产管理4人本管理

● 小区管理的基本趋势

1弱化小区管理的行政色彩2扩大以小区自治为基本前提和主要内涵的基层民主3加强小区文化建设，形成稳定的社会基础

● 物业管理与小区管理的关系 1物业管理与小区服务的关系2物业管理与小区建设的关系3物业管理与文明小区建设的关系

● 物业管理与公共管理的关系，如

何理解物业管理的公共管理性质 关系：1小区物业业主的公共事务的管理2物业管理企业受政府部门之托管理小区公共事务

公共管理性质：受小区代表机构委托和授权对小区内产权人共同拥有产权的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理，同时也可以提供有偿性的小区公共服务和家庭服务。物业管理企业开展的小区公共事务管理活动，七权利料子与政府的行政授权 ● 物业管理模式

模式体现在物业经营管理企业的经营管理方式和物业管理行业的体制类型上。目前我国内地多采用房地产管理所式的管理模式，应当选择市场化、社会化、专业化、规范化的发展模式 ● 组织结构扁平化与有机化及其作

用

1在管理机构的设置上，一方面要求必须充分体现统一领导、分级管理的原则和物业管理分散化的邀请，另一方面还要必须付出管理、服务、经营的需要，让物业管理处等基层管理机构有更多的自主权，建立柔性化的管理制度体系2组织机构设置应有利于实现企业的经营目标3要建立良好、畅通的信息传递管道，加强横向联系

● 团队管理的类型及借鉴意义 类型：1问题解决型团队2自我管理型，3跨越功能型团队

借鉴的意义：1物业管理企业团队领导究竟采用哪种领导模式，与一个团队成员的人性假设相关2对于规模较大的物业管理企业，应当倡导、支持和利用团队来实现企业目标3团队管理需要高度重视企业文化建设 ● 虚拟管理的含义

虚拟团队管理的核心问题是信任的建立和维系。从广义来看，信任是对一个人、团队或组织正直、公平和可靠的信仰或信心。其中，虚拟团队是指在虚拟工作环境下，由一些跨地区跨组织的成员通过通讯和信息技术的联结来完成共同任务的组织。

虚拟管理是网络时代的需求，它是指公司的成员分布于不同地点时的管理；同时也指团队成员并不一定由单一公司成员组成。它的理想状态是跨越时间、空间和组织边界的实时沟通和合作。以达到资源的合理配置和效益的最大化。

● 物业管理的发展必备条件

一、外部条件1人们普遍重视居住质量2人们普遍重视房屋的保值、增值，物业管理意识的形成3人大、政府立法到位，规范明确4房屋体制的改革5搞好房地产行业的内部协调6处理好物业管理企业与其它方面的关系

二、内部条件1处理好行业内部平衡2发挥行业协会的行业自律作用，提高行业管理的整体水平3重视员工的素质，保证基本队伍的技术力量4提供多种服务和多层次的服务5合理收取和使用管理经费

物业管理法期末 篇2

1. 对象与资料

研究对象:重庆航天职业技术学院2010级89名物业管理专业学生。

资料:《物业管理案例分析》课程经过一个学期的“理论+实践”共计80课时的教学, 课程考核分过程考核和结果考核, 关于结果考核这一部分, 我院于2012年6月26日组织了2010级高职物业管理专业学生进行闭卷考核, 按要求120分钟内回收试卷并按评分标准进行批阅。由笔者作为任课教师对试卷进行分析。

2. 方法

本次参与考核学生87位, 有效收回问卷87份, 有效回收率100%。经过认真的编码、录入、清理, 笔者用SPSS17.0对其所作的定量分析结果将成为本文结论的重要依据。本次考核试卷基本上涵盖了《物业管理案例分析》课程所有重要知识点, 包括物业管理异议与纠纷的成因与类型, 物业管理异议与纠纷处理的作业程序以及客户服务案例分析、前期管理案例分析、业主和业主委员会、日常管理案例分析、工程服务案例分析、安全服务案例分析、财务服务案例分析和综合事务案例分析等内容。选取的考题也具有较好的代表性, 能反映出学生对课程的掌握程度以及对前期课程的灵活应用程度, 因此, 根据此次期末考核试卷情况所做的分析具有一定的普遍意义。

笔者将每一位学生的试卷批阅后, 把每道题的答题情况进行编码, 使用spss17.0录入数据, 主观题目记录小题分数, 形成87份*32列原始的分析数据。

学生的基本情况如表1。

二、数据分析结果

1. 客观题每道题按照频数分析, 结果如下:

(1) 单项选择题十道题, 答题情况如表2:

由表2可知, “物业服务公司现属于几级资质”错误率居然高达81.6%, “《重庆市物业管理条例》业主人数确定”错误率62.1%;“首期物业专项维修资金应该交存多少”错误率36.8%, “投诉解决时间”错误率35.6%, “水箱送检、消毒次数”错误率35.6%。可见, 学生对物业服务公司的资质等级不了解, 对国家法规和地方法规的差异不熟悉, 对水箱送检、消毒情况也不熟悉。

(2) 多项选择题六道题, 答题情况如表3:

由表3可知, “养犬相关的管理部门或单位”错误率居然有87.4%, “如何测定PPR管为优质管材”错误率74.7%, “租户损失索赔”错误率56.6%, “解决物业管理异议与纠纷的处理方式”错误率56.3%, 可见学生在掌握法规的基础上的灵活应用能力还亟需提高。

(3) 判断题十二道题, 答题情况如表4:

由表4可知, “投诉分类”的错误率达43.7%, 其余的都还可以。可见, 学生对较高层次的统筹能力可能比较弱, 但学生的基本判断能力还是比较强, 对“是”、“否”, “对”、“错”问题还是可以比较正确识别出来。

2. 主观题, 案例分析题四道题, 答题情况如表5:

由表5可知, “物管公司如何控制外来人员?”平均得分10.40分, “车辆管理如何确定有偿使用和保管合同?”平均得分7.37, “未成年人过失触电应该由谁承担赔偿责任?”平均得分9.21分, “物业服务合同中规定哪些违约条款?”平均得分是8.13分。可见学生对来访人员的安全防范意识还是比较强。但对车辆管理、赔偿责任、违约条款等还不是很能掌控, 而且学生掌握程度差别很大。

3. 按学生性别看得分情况, 如表6:

由表6, 总分男生的平均得分只有59.3, 而女生的平均得分是66。但男生的最高分和最低分相差38分, 女生的最高分和最低分相差有56分。可见, 男女生得分不是很平衡, 女生总体偏高, 但女生内部不平衡更严重。

三、结论和讨论

1. 学生知识点掌握不平衡。

高职物业管理专业学生主要是从事客户服务工作, 在考核中, 学生也的确对客户服务这些知识比较熟悉, 但对物业公司的运营情况不熟悉。对异议的分类及异议与纠纷的处理方式不了解。这会影响学生的职业发展空间, 即, 学生需要具备更高一层的统筹能力才能更好的发展。

2. 学生灵活应用能力有待提高。

学生对很多单项的法规知识也许能掌握, 但是将原理放到一个具体的案例情景中, 学生往往开始举手无措, 不会灵活运用。

3. 在各种测试题中, 女同学普遍比男同学得分高。

这是因为女同学一般比男同学更细心一些, 上课也认真一些, 毕业后有意识的从事本行的人数也多些。

4. 男同学在工程维修、装修管理、水箱送检及消毒次数分别对应试卷单项选择第6、7、8题知识点)

这些知识掌握上明显比女同学强 (得分高) 。这说明男同学更感兴趣的并不是客户服务的岗位工作, 而是工程维修、装修管理等岗位工作。

5. 学生内部的分化比较严重。

有个别同学平时上课就不积极, 学习态度不是很好, 对专业也并不感兴趣, 最后导致期末考试出现低分。对这部分学生, 笔者认为, 作为任课老师不能放弃他们, 而应该良性沟通、认真引导他们, 帮助他们做一份适合他们的职业和学习规划。

参考文献

[1]戴仕宏.职业教育课程教学改革[M].北京:清华大学出版社, 2007

物业管理法期末 篇3

关键词：高职；物业管理专业；实践教学

中图分类号：G424 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 24-0000-01

加强学生综合素质的培养，为社会培养高素质技能型人才是高职高专院校的根本任务和办学宗旨。为此，在教育教学中，加强实践环节教学，提高实践环节的教学效果，就显得格外重要。然而，由于受各种因素的影响，实践教学已成为目前教学工作中比较突出的薄弱环节，直接影响了人才培养质量和办学特色。下面以高职物业管理专业为例分析实践教学存在的主要问题。

一、物业管理专业实践教学存在的问题

（一）实践教学经费不足

高职教育教学的重要特点在于突出实践教学环节，强化职业技能的培养。将实践课纳入课程体系是高职教学模式的一大特色。在传统教学模式中，教师还是把课堂传授知识作为教学的首要任务，而把实践教学作为课堂教学的补充形式，未纳入课程体系，由于对实践教学重视不够，投入不足，导致许多学校用于实践教学方面的各类经费不足，影响了实践教学的有效开展。首先一个很突出的问题是用于一些教学实习、技能操作训练的硬件设施建设相对滞后，不能满足实践教学的要求，影响了教学质量。目前，我校物业管理专业校内实验室仅有一个物业管理模拟实训室，建筑面积70余平方米，不能满足一个班学生实践教学的需要。

（二）对实践教学的理解片面

许多人认为，实践教学就是离开课堂，到企业参观实习，而没有把它作为是与整个教育教学过程紧密联系的重要教学环节。因此所开展的实践活动，往往目的性不够明确，造成实践活动与理论教学内容严重脱节，偏离教学要求和培养目标。由于对实践教学理解的片面性，传统实践教学模式单一，没有能够按照学科、专业特点，开展形式多样的、生动活泼的实践活动，使实践流于形式。

（三）教师的实践能力薄弱

当前，高职高专院校师资队伍存在的主要问题是，真正的“双师型”教师队伍尚未形成，教师缺乏实践经验，这种状况势必影响实践教学活动的开展和对学生实践能力的培养。

对教师实践教学的培训工作没有计划性和针对性，使得这项工作的效率远远满足不了实践教学对师资力量的要求。

二、加强实践教学环节的思路

（一）课堂教学突出实践性

要提倡在课堂教学中突出实践性。以工学结合为切入点、岗位要求为依据、工作过程为导向、技能培养为主线、以项目和任务为载体来构建课程体系和教学内容，注重针对性和实用性。我们除了重视房屋维修与养护、园林绿化、物业设备设施维护等操作技能训练外，重点加大了物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业小区接管验收、物业管理纠纷处理等方面的技能训练。采取课内与课外、校内与校外、模拟与实际操作、集中与分散相结合等多种形式，全面加大技能训练的力度。重视课堂上的技能训练，改变过去一谈技能就与设备操作联系起来，就要去物业管理公司，否则就不算实践的观念。把物业管理的许多技能训练放在课堂上进行模拟训练，如物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业管理纠纷处理等教学内容，在课堂上进行模拟性训练。这样实践教学的学时占总学时的比例将由原来的20%上升到50%。

（二）设置四阶段实践训练课程体系

四阶段实践训练课程体系基于把运用知识向训练技能迁移的原理，将学生实践和实训课程分为认知实习、专项技能训练、综合实训和定岗实习。认知实习安排在第一学期，专项技能训练安排在随堂教学时间内，综合实训安排在第五学期后8周的实践学期内进行集中训练，第六学期，让学生到企业顶岗实习，鼓励学生在所实习的企业中寻找实际课题进行研究。

三、加强实践教学的措施

（一）建立校内外实训基地

1.建立校内模拟实训室

校企共建校内实训基地，在学生的实习实训内容上，根据企业用人要求设置和调整课程。（1）新建物业智能化管理实训室。物业智能化管理实验室占地300平方米，包括楼宇自控系统等八个系统，设置相应的实训项目。使学生不仅能感受到新技术给物业管理带来的革命，而且还能亲自动手参与到新技术的实际应用之中。（2）扩建物业管理模拟实训室。物业管理模拟实验室占地300平方米，在目前基础上，进一步扩充实验设备，满足教学要求；配备完善的多媒体教学设施。

物业管理模拟实验室采用模拟物业管理公司的形式开展各种教学和科研活动，以实验室为依托，可进行模拟招投标、业主大会的筹备与召开等一系列活动，强化学生的实践能力；实验室内能同时容纳50人进行实践教学，实现“教、学、做”一体化的教学模式。

2.建立校外实训基地。“校企合作、工学结合”是高职教育的特征之一，也是培养技能型人才的重要途径。只有通过开展校企联合办学的方式来解决。校外实训基地是培养学生实践能力的载体，学生可以在实训基地是顶岗实习，这就为高职院校的学生提供了实践环境。把物业管理公司业务活动作为我校物业管理专业学生的实践内容的一部分，这就为学生今后从事物业管理和设备维修等工作打下了基础。

（二）校企共同编写实践教材

邀请企业专家、经验丰富的技术人员与校内教师共同编写实践教材，实践教材的内容应注意与专业理论课的衔接，把握两者之间的内在联系，突出各自的侧重点。实践教材应适应不同学生的特点，有利于培养学生的实践能力，可以考虑多用图示和表格的方法，将实训内容和过程表述出来。

（三）提高教师实践能力

有计划性和针对性地安排教师到企业实践，让教师带着任务去实践，完成相关论文和研究课题。我校现有物业管理专业专职教师3人，有1名教师已取得物业管理师职业资格证书。我校对兼职教师队伍的建设也十分重视，已聘用5名物业管理公司的专家作兼职教师，这不但弥补校内师资实践能力薄弱的问题，也能把最新的科学信息、生产技术及时带入课堂。建立一支结构合理、专兼结合的“双师型”师资队伍是确保高职物业人才培养质量的关键。

四、结束语

综上所述，物业管理专业是一个实践性较强的新兴应用型专业，专业课程知识的学习和强化以及职业能力训练，都离不开实践环节的保障。因此应结合高职教育的实际和和学校的具体条件，加强校内外实训基地的建设，加强实践教学工作，更好地培养高质量的物业管理实用人才。

参考文献：

物业管理法期末 篇4

A．维修人员 B．各专业技术主管 C．领班 D．工程部经理 2．对事故处理要严格执行“三不放过”原则，以下哪一个不属于“三不放过”原则()。

A．事故原因未查清不放过 B．事故责任者未处理不放过 C．事故后没有采取改善措施不放过 D．事放过程报告未完成不放过 3．安全电压是()以下的电压。

A．220V B．110V C．36V D．12V 4．建筑中一般采用单出口消火栓，高层建筑中应采用的消火栓口径为()。

A．30mm B．40mm C．50mm D．65mm 5．以下属于()修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。

A．小 B．中 C．大 D．系统大 6．能把轿厢内选层信号和各层外呼信号集合起来，自动决定上、下运行方向顺序应答的操控方式属于()。

A．按钮控制电梯 B．信号控制电梯 C．集选控制电梯 D．并联控制电梯 7．防雷接闪器的规格可用滚球法进行确定，那么第一类防雷建筑物所需的接闪器规格的滚球半径是()。

A．30m B．45m C．60m D．100m 8．安全性最高的识别技术是()。

A.生物识别系统 B．智能卡 C．磁卡 D．IC卡 9．建筑智能化主要由三大系统组成，分别是()。

A.通信网络系统、办公自动化系统和建筑设备自动化系统 B．通信网络系统、消防自动化系统和建筑设备自动化系统 C．保安自动化系统、消防自动化系统和办公自动化系统 D．保安自动化系统、办公自动化系统、通信网络系统 10．从技术角度看智能建筑系统集成的内容是指()。

A．功能集成和界面集成 B．网络集成和数据库的集成 C．功能集成和网络集成 D．界面集成和数据库的集成 11.-般来讲，二层建筑物室内给水系统所需的压力为()kpa。

A．80 B．100 C．120 D．150 12.在建筑内部排水管道系统中，起到将管道内散发的有毒有害气体排放到屋顶上方的大气中去的作用的是()系统。

A．排水通气管 B．排风 C．通风 D．中央空调 13．设备维护管理主要分为故障性维修和()两类。

A.技术培训 B．预见性维护 C．运行监控管理 D．设备更新改造管理 14.在局部范围使用的计算机网络，其特点是覆盖的地理范围有限、规模较小、网内计算机及有关设备通常局限于一个单位、一幢大楼甚至一个办公室内的网络称为题()。

A.广域网 B．城域网 C．局域网 D．区域网 15．应急照明一般采用()和荧光灯。

A．白炽灯 B．荧光高压汞灯 C．高压钠灯 D．金属卤化物灯 二、多项选择题（每题4分，共20分；

答错一个不给分，答对一个给1分．全对给满分）16.按照专业性质，设备管理部门可分为()。

A.维修组 B．强电组 C．暖通组 D．弱电及电梯组 17.衡量物业设备管理质量的指标是()。

A.设备的完好率 B．设备的有效利用率 C．设备的运行效率 D．设备的报废率 18.建筑物防直接雷击的系统通常由()组成。

A．接闪器 B．接地装置 C．引下线 D．配电盘 19.消防控制室的设备由()组成。

A.火灾报警控制器 B．消防联动控制装置 C．消防通信设备 D．自动喷水灭系统 20.低压配电系统中的自动空气开关具有下面()作用。

A．短路保护 B．过载保护 C．漏电保护 D．失压保护 三、判断题（每题1分，共10分）21.所谓建筑智能化的节能问题，就是指在建筑智能化内能源的消费和合理利用之间的平衡关系。(√)22.与传统建筑的物业管理相比较，建筑智能化物业管理除了维护方式和管理方式不同外，其它都相同。(×)23.压缩式制冷机与吸收式制冷机在工作原理上的主要区别是所用的制冷剂不同。(√)24.根据小区污水处理设施设置的原则，小区污水若暂时还不能排人污水处理厂服务范围的城镇污水管道，就一定要自建污水处理没施自行处理。(×)25．排水通气管系统对室内排水系统能起到补充管内新鲜空气，提高排水能力并将管内有毒有害气体排放到大气中去的作用。(√)26．高层建筑竖向分区供水的目的就是为了分区减压。(√)27.物业设备的经济运行管理和技术运行管理两者都是从经济成本为出发点来进行设备运行管理。(×)28.物业设备管理的内容包括各项工程资料的管理，但不包括设备原始资料的管理。(×)29．对事故的处理要严格执行的“三不放过”原则。(√)30.物业设备的点检就是对设备进行计划检修。(×)四、简答题【每题5分，共25分）31．室内给水系统的给水方式及其分别适用的场合。

答：直接给水，设置升压设备给水，分区供水，气压罐给水。

城市给水管网水压足时，直接给水；

水压不足时升压给水；

高层建筑一般用分区供水；

当需升压供水的建筑物不宜设置高位水箱时可用气压罐给水。

32．空调系统中有哪两种制冷机？其制冷方式分别又如何？ 答：(1)有压缩式和吸收式制冷机。

(2)前者是以制冷剂液体氟利昂汽化吸热的方式制冷，叫有氟制冷；

后者是利用制冷剂水在低压汽化时吸收周围介质的热量的特性来制冷的，叫无氟制冷。

33.消火栓系统由哪几部分组成？消火栓的布置有哪些要求？ 答：消火栓给水系统由水枪、水带、消火栓、消防水喉、消防管道、消防水池、水箱、增压设备和水源等组成。

消火栓布置要求：

(1)保证同层有两支水枪的充实水柱（即水枪射流中密实的、有足够力量扑灭火灾的那段水柱）同时到达室内任何部位。只有建筑高度不大于24m且体积不大于5000rri3的库房，可采用一支水枪的充实水柱到达室内任何部位。水枪的充实水柱长度应由计算确定，一般不应小于7m，但超过六层的民用建筑、超过四层的厂房和库房内，不应小于10m。

(2)合并系统中，消火栓立管应独立设置，不能与生活给水立管合用。

(3)低层建筑消火栓给水立管直径不小于50mm，高层建筑消火栓给水立管直径不小于100mm。

(4)消火栓应设在明显的、易于取用的位置，如楼梯间、走廊、消防电梯前室等处，枪口距安装地面处的高度为1.Im，栓口宜向下或与墙面垂直。

(5)同一建筑内应采用相同规格的消火栓、水龙带和水枪。

34．排水通气管系统的作用是什么？ 答：①将排水管道内有毒有害气体排放出去，以满足卫生要求。

②通气管向排水管道内补给空气，减少气压波动幅度，防止水封破坏。

③通过补充新鲜空气，减轻金属管道的腐蚀，延长使用寿命。

④设置通气管可提高排水系统的排水能力。

35．自动喷水灭火系统有什么功能？其分类？ 答：功能，一是在火灾发生后自动进行喷水灭火，二是能发出警报。

自动喷水灭火系统分为闭式和开式自动喷水灭火系统，前者有湿式、干式和预作用自动灭火系统之分，后者有雨淋喷水、水幕和水喷雾灭火系统之分。每种自动喷水灭火系统适用于不同的范围。

五、论述题（共15分）36.说说物业设备的经济运行管理。

答：物业设备的经济运行是指在设备安全、正常运行的前提下，采取节约能耗、操作费用、维护保养费用以及检查维修等方面费用的运行，包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术和减少能耗措施的设备运行。

物业设备经济运行管理主要抓好初期投资费用管理和运行成本管理两个方面。

(1)初期投资费用管理 具体在购置设备时，综合考虑；

①设备的技术性能参数必须满足使用要求，并考虑到发展的需要；

②设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求；

③设备的价格及运行时能源的耗用情况；

④设备的寿命；

⑤设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动；

⑥选用新技术、新工艺、新材料及新型设备。

物业管理法期末 篇5

A0.8B0.9C1.0D1.2(P73)

13、大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点离住宅窗户应至少___A__米

A30B40C50D60(P69)

14、空调冷却塔的的噪音应小于___D__分贝

A50B55C60D65(P66)

15、灭火时，应怎样对准火焰喷射干粉或水流C

A对准火焰的上部B对准火焰的中部C准火焰的根部D对准火焰就行(P32)

16、对垃圾收集、处理实行__A__管理

A全过程封闭式B过程半封闭式C全过程不封闭式D不特殊化(P94)

《玉渊潭物业管理集团员工手册》试题

17、北京玉渊潭物业管理集团有限公司是隶属北京市玉渊潭农工商总公司的全资子公司，它成立于C年.(手册简介)

A.20xxB.20xxC.20xxD.20xx

18、玉渊潭物业管理集团目前拥有D家物业分公司和家全资子公司。(P4)

A.8家分公司，4家全资子公司

B.8家分公司，5家全资子公司

C.7家分公司，4家全资子公司

D.7家分公司，5家全资子公司

19、员工在工作时间内须佩戴工牌。工牌佩戴位置是A。(P9)

A.左胸上方B.右胸上方C.左臂上方D.右臂上方

20、下列哪项不属于工作期间禁止的行为。A(P14-15)

A.吸烟B.喝酒C.穿拖鞋D.上衣不系扣

21、在本单位连续工作满一年以上的员工，可享受带薪年假。请问：在本单位工作满10年不满20年的员工年休假天数是B天。(P32)

A.5天B.10天C.15天D.20天

22、根据员工纪律处罚的规定，被处罚行为分为轻度过失、中度过失、严重过失。以下哪一项属于严重过失?D。(P57-63)

A.迟到早退B.大声喧哗、嬉笑、打闹C.工作时间饮酒

D.违反物业保密规定，向第三方泄露物业商业机密

23、以下哪一项是不正确的。A(P42-44)

A.每月累计迟到或者早退5次，按事假1天。

B.员工因外出办事无法到岗者，需提前向主管领导请假说明。

C.未告知部门经理特殊情况，迟到30分钟以上的。

D.不请假或请假未被批准擅自离岗的，视为旷工。

固定资产投资管理部分

24、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，改建大修项目投资计划的调整规定：(多选)ABCE

项目投资计划原则上不予调整，发生以下情况累计金额超概算金额3%需进行申报。

A.法律、法规和国家有关政策变化影响合同价款;

B.本市造价管理机构发布的价格调整幅度过大;

C.设计变更,重大变更经批准方可申报;

D.变更单中子项达10万元或一项变更达10万元时。

E.施工中其他非管理失误的不可预见因素(施工洽商)，金额较大经批准方可申报。

25、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，改建大修项目投资计划的调整规定：单选A

重大变更、洽商金额如下，须经批准：

A.单项清单项变化达2万元的`变更。

B.单项清单项变化达5万元的变更。

C.单项清单项变化达1万元的变更。

D.单项清单项变化达3万元的变更。

26、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，关于改建大修项目招标采购管理内容：多选题A,E

A.改建大修项目设计、监理的招标、议标由规划建设部组织实施。设计规模达到招标标准的，通过招标确定设计单位。

B.改建大修项目设计、监理的招标、议标由专业集团组织实施。设计规模达到招标标准的，通过招标确定设计单位。

C.改建大修项目设计、监理的招标、议标由专业集团下属经营单位组织实施。设计规模达到招标标准的，通过招标确定设计单位。

D.改建大修项目实施阶段的招(议)标、采购事项具体工作，由规划建设部负责组织。

E.改建大修项目实施阶段的招(议)标、采购事项具体工作，根据立项批复中确定的实施单位负责组织。

安全知识问答题

27.发生电器火灾，应当用(AD)进行扑救。

A、干粉灭火器;B、化学泡沫灭火器;C、水;D、二氧化碳灭火器

28、引起电气设备火灾的原因主要有(ABCD)。

A、短路;B、过负荷;C、接触电阻热;D、电火花和电弧

29、我国常用的灭火剂有哪些?(ABCD)

A、水;B、干粉;C、化学泡沫;D二氧化碳

30、哪些物质发生火灾不能用水扑救?(BCD)

A、蜡烛;B、金属钾、钠火灾;C、电器火灾;D、汽油火灾

31、家庭发生初起火灾怎样处置?(AD)

A、立即报警;B、转移贵重物品;C、赶紧逃离;D、用水或灭火器扑救

32、机关、团体、企业、事业单位应当依法履行下列(ABCD)消防安全职责。

A、制定消防安全制度;B、建立防火档案;C、实行防火安全责任制

D、组织防火检查

33、发现火灾后应如何报警?(ABCD)

A、应保持镇定拨打119电话;B、讲明详细地点或附近目标;C、简述火灾情况;D、留下电话及地址以便进一步联系

34、火灾扑灭后，公安消防机构应当负责下列事项：(ABCD)

A、调查火灾原因;B、认定火灾原因;C、核定火灾损失

E、查明火灾事故责任

物业管理法期末 篇6

1辈缓瞎娣兜牟僮餍形

（1）不熟悉机器设备的操作方法；

（2）不按规定配置安全防护器具；

（3）体力或智力不足，仍勉强工作；

（4）不按安全工作方法工作；

（5）注意力不集中；

（6）工作中玩忽职守，

2辈话踩的工作场所

（1）设备未设安全防护装置；

（2）设备陈旧，未实施日常及定期维护与保养；

（3）未给操作人员提供个人防护用品；

（4）场所未设置适当的照明、通风、消防设备；

（5）场地不清洁，危险品乱堆放；

（6）安全设施失效，未作定期检查。

（二）运行安全管理

1备据劳动局规定，对技术工种的工人进行技术考核，持操作证才能上岗；

2惫こ滩扛骷际醢嘧樯栌邪踩员，负责检查安全运行情况；

3备据安全规程制定各工种的操作安全规程；

4奔忧堪踩教育，在处理危险设备检修时工程师应亲自到场；

5倍砸瞧鳌⒁潜怼⒈O辗У龋必须定期送有关部门校检；

6币兹家妆物品须妥善管理；

7敝匾机房、中控室应严禁非工作人员入内；

8奔际跎璞覆恪⒒房、配电室、中控室的钥匙应由专人保管；

9辈僮鞒∷严禁吸烟；

10倍ㄆ诙栽惫そ行安全考核；

11倍酝獾ノ还ぷ魅嗽币灿进行安全管理，签订安全协议书，在施工上进行检查、督导，以免事故的发生；

12倍愿呖兆饕导巴馇角逑此用吊架、吊篮要定期检查吊绳，确保安全；

13北芾鬃爸帽匦朐谟昙厩敖行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆；

14倍愿髋浔干枋┑慕拥厣枋┮定期检查保养，接地电阻值应符合规范的要求；

15甭ビ钅诮行电、气焊操作，必须取得动火证；

16蔽操作者提供完备的个人防护装备并督导其正确使用；

17惫ぷ鞒∷应随时清理以防止危害事故的发生；

18敝贫ò踩运行手册及奖惩规定；

19鼻炕对运行操作人员的技术培训，学习和掌握设备原理、结构、性能、使用、维护、修理及安全等方面的知识、技能；

20蹦舛ㄉ璞冈诵泄芾淼闹贫龋包括：设备运行操作规程、设备维护规程、岗位责任规程、交接班制度、运行巡检制度等，

物业管理法期末 篇7

1.1 物业管理行业发展的瓶颈

1.1.1 全民物业管理消费意识欠缺

房地产业正在国内如火如荼的进行着, 广大用户目前购房的目的从传统的居住开始扩展, 投资也是业主购房的一个主流因素。无论是哪种目的的购房, 业主都希望能够得到最优质的服务, 而这项服务就是我们通常所说的物业管理费。物业管理费不包括在售楼费用中, 也不能够一次性付清, 要根据用户的使用而按照月份或者年份实行定期的缴纳, 而目前一些业主对于这项费用的认识比较淡薄, 出现拒不缴纳物业管理费用的现象, 需要从认识源头来扭转。

1.1.2《物业管理条例》可操作性差

至今为止, 我国都还没有一部真正适合国情的“物业管理法”。2003年6月国务院第9次常务会议通过并颁布了《物业管理条例》, 但是该条例还是比较笼统, 可操作性差。总体来看, 物业管理法规的制定大大滞后于物业管理的发展速度, 制约了物业管理市场化的发展

1.1.3 从业人员素质偏低

一些物业部门认为物业管理主要集中在小区内部的清扫和基础设施的维修, 因此从节约成本的角度出发, 聘用了一些不具备从业资格和能力的低素质劳动力, 这些工作人员在服务过程中不能够达到业主的要求因此矛盾频发。但是市场经济体制下的物业管理要求物管人员掌握规划、建筑、园林、经营、管理、公关、财务等专业知识, 素质要求较高。此外, 物业管理是以提供劳务为产品的行业, 其服务质量的好坏直接影响物业管理企业的竞争生存能力。由于从业人员的素质偏低, 其管理服务的质量也不能得到保障。这也是目前我国物业管理中存在的问题之一。

除了以上三点外, 物业管理工作政府重视力度不够、行政部门与物业管理企业、物业管理企业与业主委员会关系没有理顺等等。

1.2 物业管理问题的解决方法

对于物业管理工作中存在的种种问题, 应从以下几方面考虑解决:a.在现有《物业管理条例》的基础上, 尽快完善和出台《物业管理法》目前国务院已出台了《物业管理条例》, 还要进一步完善物业管理制度。物业管理制度应该包括两个层次:一是由政府按照《物业管理条例》制定的物业管理办法。主要应规定物业管理的目的、内容、原则、体制、收费标准和法规责任等。用以调整和规范政府主管部门、物业管理单位、社会各方面以及业主委员会相互问的权利和义务;二是管理单位制定的维修养护和收支规定等。b.提高全民物业管理消费意识, 保障物业管理费的良性循环。物业管理, 尤其是住宅小区的物业管理费来源渠道不畅, 资金周转不灵, 已是物业管理中普遍存在的问题。究其原因, 除了政府和开发单位的问题外, 主要还是市民的物业管理消费意识没有上去。政府应充分利用宣传媒体加大宣传物业管理的力度, 使市民都认识到自己作为物业消费者应具有的权利、责任和义务, 保障物业管理费的良性循环, 避免由于意识落后所造成的城市发展快, 管理水平低;住房发展快, 房屋损坏也快;城市、街道绿化好, 住宅区死角多和发展与管理不协调的弊端, 使物业管理消费意识在法律上、制度上、政府行为上、社会需求上以及消费者个人需要上都有组织制度的保证。c.由物业管理主管部门组织物业管理专业培训, 提高物业管理人员的素质。全面扭转物业管理团队的低素质, 切实提高物业管理的服务质量, 关键在于管理人员的培训。物业管理部门要定期组织业务培训, 进行有重点分批次的业务培训, 培训的内容要全面同时具备可操作性, 不能空泛的讲理论, 更应该重视实践的可操作性。目前提高管理人员的素质的主要途径有学历教育、上岗教育、在职培训和专题讲座等。通过培训可以使物业管理人员在原有的基础上不断更新知识和积累经验, 以适应物业管理不断的发展要求。

2 物业管理发展趋势分析

2.1 物业管理发展总趋势

自从19世纪中叶欧洲工业经济的繁荣使英国首先萌生了城市物业管理以来, 物业管理这一新生事物经历了一个多世纪的探索和发展, 无论从观念还是理论框架上都获得了丰富和完善。在21世纪的今天, 随着信息时代的到来, 电话、E-mail、Internet等现代信息技术的发展越来越快, 人民生活的场地与环境已不再局限于一隅之地, 因而作为对人们生活、工作的场所和环境为管理对象的物业管理行业来说, 也应不断地适应时代的变化, 改变观念, 拓展管理服务范围、树立与时代发展相适应的科学物业管理观念。值得注意的是, 当今许多国家如美国、新加坡等国家早已屏弃了旧物业管理框架, 而采用了简便管理模式, 他们的管理模式已朝着知识化、信息化的方向发展。简便管理模式的定义应该是对环境、组织机构以及人类行为的协调, 它广泛涉及经济学、管理学、建筑学、行为学以及工程学等学科。由此可见, 21世纪简便管理模式的目标已不再局限于单纯的物业、设施的管理, 必然应以人为中心, 以提高人类的工作、生活质量, 提高物业价值以及人类社会的可持续发展目标。

2.2 我国现时期物业管理发展的趋势

目前我国物业管理市场已初步形成, 由于其行业的特殊性决定了物业管理的发展与社会经济的发展、人民生活水平的提高和生活方式的改变有着密切的关系。随着人们对于生活质量要求的不断提高, 经济水平的不断进步, 以及我国各项法律法规的日益健全, 未来物业管理行业将会有更大的发展空间和平台, 只要全面提高其团队素质, 以服务群众为根本出发点, 其发展的空间将不可限量。

结束语

目前频发的业主与物业之间的矛盾归根结底在于二者的认识还比较肤浅, 如果业主方面能够及时定期的缴纳业务管理费, 而物业管理处又能够聘用专业的管理人员, 不断的提高团队素质和服务质量, 为广大业主提供优质的服务, 那么二者之间的矛盾就会迎刃而解, 因此只要二者协调好关系, 物业管理将为广大业主提供一个舒适的生活环境, 物业管理部门也会得到不菲的经济回报, 实现双赢。

物业管理市场逐渐由单一、狭小向开放、扩大转变;

物业管理法律法规由不完备到趋于完善并形成体系;

物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定状态;

信息网络技术的应用, 使物业管理手段日益现代化;

政府行政职能日益弱化, 行业自律逐渐增强;

物业管理服务的内容将向两头延伸;

物业管理从业人员的素质要求越来越高;

物业管理新明星 篇8

上海新明星物业管理有限公司创建于1998年5月，隶属深圳新海投资控股有限公司在上海投资注册的上海新明星房地产开发公司。该公司开发建造新明星花园之后，独资成立了上海新明星物业管理有限公司，目前公司主要经营物业管理、物业顾问、房屋租赁、中介、百货、建筑装潢等业务，在上海受托管理闵行区新明星花园一、二期中高档内销商品房住宅小区、龙柏公寓住宅小区和明泉公寓住宅小区以及新明星艺术综合商务楼，同时与九榕物业公司共同管理徐家汇元福大厦，共计40多万平方米；在宁波地区成立了新明星物业管理公司管理面积约30万平方米；在开封地区，作为龙成集团的顾问公司，协助其管理面积约25万平方米的住宅区。

物业管理企业生产的商品就是服务，在当今物业管理企业之间的竞争就是为业主创造服务价值的能力之间的较量。看谁能够为业主提供满意的价值。新明星公司管理的物业在上海属中高档标准，但每平米物管费也仅0.8元，为了盈利又不降低服务质量，只有走规模经营的道路。但是作为一家新兴的物管企业，没有政府遗留的资产，也没有机关委托管理的物业，每个楼盘都必须通过市场竞标，通过全体员工辛勤创造满意的服务，才能获取业主的认可。新明星所管理的楼盘不仅使业主获得了满意的服务，而且二手房市场转让价格也要高于周边同档楼盘的价格。新明星为所管理的楼盘创造了更高的附加值。刘建光董事长如是说。

新明星物业公司创建以来，始终以“寓效益于服务，寓管理于服务”为宗旨，以“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”为目的，采取“时间、空间＋服务”的管理模式，进行全方位的管理服务工作。公司坚持“以人为本、用心做事、贴心服务、致力于不断满足和超越业主的需求”为质量方针，使公司管理的各个项目都融入了“以人为本”的服务理念中，拓展了物业管理市场。通过他们的诚心、用心、细心、尽心，让业主在家园中感受到放心、安心、称心、温馨，使公司创造了最佳经济效益和社会效益。

物业管理企业，核心就是管理，能不能被市场所接受，也是管理的质量问题。刘建光董事长对笔者讲到：公司设立了总经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、发展部，采取“集中管理，分级负责”的管理方式，运用正式员工、招聘员工和临时用工并存的用工制度；为提高干部队伍的素质和文化层次及不断提高员工队伍的整体素质，公司制定了一系列切实可行的管理制度，用制度来规范员工的行为，同时还投入了较大的人力、财力、物力，采取请进来、送出去的培训方法，造就了一支高素质、复合型、服务意识强、有敬业精神的职业化新明星物业员工队伍；另外，公司还积极寻找和引进物管专业人才，不断完善公司的管理结构，不断加强整个公司的管理能力，从而提高企业在行业中综合竞争力，在深层次上塑造了新明星物业企业形象。

物业管理行业说到底是一个服务行业，刘建光董事长清晰地意识到，服务的满意度、企业的诚信度就是他们的生存基础和发展资本。为此，公司强化员工的服务意识，根据不同的岗位、不同的工种制定了“作业指导书”，使每位员工必须做到为业主服务不推诿、不扯皮，全年平均365天，天天服务接待，每天24小时家政服务、安保服务、维修服务，公开承诺小修不过一天，急修即刻到位。公司管理的新明星花园物业，为了满足不同阶层业主的需求，除了实行常规服务外，还根据不同季节和场合多次兴办文艺、体育等活动，并为小区的优秀学子争取到了开发商投资的百万奖基金。公司充分运用业主的自治管理、物业公司的专业管理和街道、居委会的社区管理这“三驾马车”的有机结合，共同管理业主自己的家园 ，公司所管理的各物业项目都受到了业主的赞誉，而且在上海物业行业创优评比中得到专家的高度评价。

5年来，公司在刘建光董事长的决策领导下，坚持以“三个代表”思想为指导，按照工作总体目标紧紧依靠广大员工，以发展为主题，以效益为根本，搏击市场，坚持“稳定、完善、改进、提高”的工作方针，在管理经验、管理模式、队伍思想和服务质量、管理理论、企业品牌与核心竞争力的提高方面都取得了长足的进步。公司所管辖的区域先后被评为上海市文明小区、上海市居住物业管理示范小区、上海市物业管理优秀小区、上海市实事立功竞赛优秀集体；被评为建设部全国物业管理优秀小区，并获得上海市第六届物价质量信得过单位金奖，全国重质量、守信誉物业管理企业；2003年3月通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。