房地产开发前期发展策划报告

房地产开发前期发展策划报告（通用9篇）

房地产开发前期发展策划报告篇1

第一部分：项目区域分析

1、项目区位

2、项目现状

3、项目周边企事业单位分布

4、项目周边教育配套分布

5、项目周边商业配套分布

6、项目周边餐饮娱乐设施分布

7、项目周边医疗配套设施分布

8、项目周边宾馆酒店分布

9、区域环境小结

第二部分：项目规划分析

1、区域规划-城市规划

2、项目交通环境分析（交通动线分析、公交线路分析、地铁线路分析）

3、区域商业网点发展规划（大型超市、购物中心、仓储商场、大型百货店、专业店、大型批发市场、城大型零售网点规划布局····）

4、区域规划小结

第三部分：区域市场分析

1、区域市场分析（经济指标、地图、竞争楼盘照片、竞争楼盘简介）

2、区域内楼盘销售状况分析

3、区域市场中小户型楼盘现状分析

4、区域市场中小户型楼盘分布特点

5、区域市场中小户型平面布局特点

6、区域市场户型设计特点

7、区域市场户型设计特点总结（1、面积小、功能全、空间设计自由灵活；

2、中小户型、大市场）

8、影响中小户型物业的关键因素（地段、交通、各项生活配套设施、工作性质）第四部分：需求市场分析

1、需求市场分析（住宅市场：

1、周边居民访问：拆迁还建客户；

2、周边企事业单位住房情况；

3、城市各大专业市场及综合市场的生意人；4投资客户）

2、周边居民访谈

3、需求市场分析（周边企事业单位总体住房情况、城市各大专业市场及综合市场的生意人）

4、需求市场分析（商业市场：

1、片区商业规划；

2、主打市场目前规划；

3、酒店分布及规划）

5、区域商业网点发展规划

6、本地区主打产业/市场现状分析

7、本地区主打产业/市场目前规划

8、项目周边宾馆酒店分布（商务酒店前景看好，片区做生意流动人口多，商务酒店需求量大······）第五部分：项目定位分析

1、项目SWOT分析：

优势：发挥优势、抢占机会

威胁：发挥优势、转化威胁

机会：利用机会，克服劣势

劣势：减小劣势、避免威胁

2、产品定位：

a、住宅市场：**户型为主、中高档、精装修电梯公寓几室几厅几卫：***平方米 **%

几室几厅几卫：***平方米 **%

b、商业定位：大地盘商业裙楼*层

房地产开发前期发展策划报告篇2

一、房地产开发前期的市场定位概述

20世纪90年代以来,房地产业迅猛发展,“九五”期间基本实现了房地产市场化,房地产企业在市场化的浪潮中,必须要有自己的科学开发理论,有效的市场定位对它进行项目开发一直到最后盈利的重要性亦是不言而喻的,改革开放二十多年来已经形成了一些符合中国国情的市场定位方法,但大多只停留在定性分析,因此,笔者期望通过对模糊综合评价在策划市场定位中应用的探讨,为今后科学的进行市场定位提供方法和依据(谭术魁,2009)。

(一)市场定位理论

所谓市场定位就是企业在目标市场上,同类产品间相互竞争的情况下,根据消费者对此类产品所属的特点的重视程度,为本企业塑造出个性鲜明且独一无二并能满足消费者需求的产品,通过将其生动形象地传递给消费者以求得消费者的认同。它的主要目的是给产品树立独有的特点,使产品具有差异性且传达给消费者,引起消费者的共鸣。

房地产市场定位是一个多维的过程,从策略设计角度一般来说包括三个层面:公司定位策略、产品定位策略及品牌定位策略。公司定位是企业的最高策略,它要解决“做什么”和“怎么做”的问题,目前的房地产企业不可能在所有方面都满足消费者的需求,就需要采用差异化或集中化的市场开发。建造一个楼盘,它的档次和规模是有区分的,必须要在消费者的心中树立起鲜明的形象,突出其特点,让消费者一旦有了类似的需求就会想到该公司的产品。品牌时代的到来标志着企业重视打造品牌的必然性,品牌定位通常包括形象定位和概念定位,都是从产品的使用价值出发,但是又不仅仅停留在此,现在的消费者更讲究品位和产品的艺术性,又要能够给他们带来美的享受和遐想(王韬,2005)。

(二)市场定位策划使用模糊综合评价法的必要性

在房地产的前期策划中,市场定位的科学与准确对整个项目的开发起到关键性的作用,甚至关系着整个项目最终的成败,尤其是在重大的开发项目中,策划方法的合理性和科学性就更具有现实意义。一个市场定位方案应考虑很多的因素,需要正确的分析涉及的指标因素,当前应用于市场定位策划的评价方法在定性与定量之间缺乏一种科学合理的转换,针对现在的评价方法出现的问题,笔者拟用一种定性与定量相结合且综合化程度比较高的方法———模糊综合评价法。这种方法采用模糊隶属度原理把定性的指标合理的定量化,较好的解决了现有的方法评价指标单一、评价过程不科学的问题。所以,模糊评价法在市场定位策划的评价中是值得应用和推广的,也是非常合理和必要的一种评判方法。

二、模糊综合评判法在市场定位中的应用

(一)模糊综合评判法概述

模糊综合评价是借助模糊数学的一些概念,对实际的综合评价问题提供一些评价的方法。具体的说,模糊综合评价就是以模糊数学为基础,应用模糊关系合成的原理,将一些边界不清、不易定量的因素定量化,从多个因素对被评价事物隶属等级状况进行综合性评价的一种方法。其基本原理是:首先确定被评判对象的因素(指标)集和评价(等级)集;其次分别确定各个因素的权重及它们的隶属度向量,获得模糊评判矩阵;最后把模糊评判矩阵与因素的权向量进行模糊运算并进行归一化,得到模糊评价综合结果。

模糊综合评价方法是在模糊环境下,考虑多种因素的影响,为了某种目的对一事物作出综合决策的方法。它的特点在于,评判逐对象进行,对被评判对象有唯一的评价值,不受被评价对象所处对象集合的影响。综合评价的目的是要从对象集中选出优胜对象,所以还需要将所有对象的综合评价结果进行排序(杜栋,2008)。

(二)模糊综合评判法的应用

在市场定位过程中,经过综合分析多方面因素,一个房地产开发项目可能会产生几个市场定位方案,笔者在此假设有三个方案,究竟选择哪个方案更好,需要科学的决策,在实际的工作当中,可以应用模糊评判法对三个方案进行评价,根据运算的结果选择科学合理的市场定位方案。

一个方案的选择需要考虑很多方面,简单的只从市场需求,竞争优势等笼统的概念出发去评价方案的优劣是远远不够的,尽管定位的三个层次有一定的递进关系,但是在考虑方案时,要综合评价才能兼顾企业的整体利益,所以,根据前面对市场定位的分析及其因素的特点划分层次模块,各因素又可由下一级因素构成,因素集分为三级,笔者从三个方面对市场定位的方案进行评价,建立一个方案选择的三级模型,三级模糊评判的数学模型(见表1):

1.建立因素集。因素集U分为三层:

第一层为U={u1,u2,u3}

第二层为u1={u11,u12,u13,u14};u2={u21,u22,u23};u3={u31,u32,u33}

第三层为u11={u111,u112,u113,u114}

影响市场定位的各种因素构成的集合称为因素集,它是一个普通集合,用U表示:

U={u1,u2,u3…um}。笔者在这里选取的若干因素构成了市场定位模糊评价的因素集,当然,在具体的项目中,市场定位的评判因素也不尽相同,这要依实际情况而定,需要说明的是,建立合理而科学的因素集是方案评估成功的关键。

2.建立评价集。评价集是评价者对评价对象可能做出的各种总的评价结果组成的集合。在这里确定某项目市场定位的每个指标的评语集,用V表示:V={v1,v2…vn},其中vi表示第i个评价结果,n为总的评价结果数。在此笔者选取四个评价结果,即好、中、一般、差,建立评价集:

V={v1,v2,v3,v4}

3.建立权重集。各指标的权重也叫指标隶属度,为了反映各因素的重要程度,对各个因素U应分配给一个相应的权数ai,i=1,2,…,m,通常要求ai满足:ai≥0;∑ai=1,于是,由各权重ai组成U上的一个模糊集合A,称A为权重集。为了使权重分配合理,实际上可以运用德尔菲法确定所有评价指标的权重。根据具体情况的不同,选择的专家也是不同的,笔者假设该项目邀请了经济、投资、政策法律、市场营销、策划等方面的专家,由专家各个独立打分。按照德尔菲法的程序,在打分的过程中严格的遵循匿名的原则,每次收到专家的意见后进行统计整理,将相同的意见询问表和统计的结果反馈给专家们,如此反复数次,一直到集中的趋势与离散的趋势达到大家满意的结果为止。在经过了一系列认真细致的计算和分析之后,可以得出项目市场定位各个评价指标的权重集,笔者为了便于计算分析,把权重设的较为简单(如表1所示),在实际运用中,权重的确定是比较烦琐的,一般耗时较长,但是为了得到较准确的结果,必须要认真的对待这个过程(杜栋,2008)。

4.建立模糊综合评判。对于某项目,可以邀请经济、投资、政策法律、市场营销、策划等方面的专家就项目的市场定位的三个方案的各评价指标进行评价,需要说明的是,这些专家是与确定权重时的专家完全不相同的。

在本模型中,笔者设定了四种评价结果,经过专家评价后的数据进行处理得出诸因素的模糊综合评判(见下页表2):

(1)分层作综合评判。u11={u111,u112,u113,u114},权重A11={0.3,0.2,0.3,0.2},由表2对u111,u112,u113,u114的模糊评判构成单因素矩阵:

笔者认为,市场定位最基本也是最重要的就是产品的定位,产品定位中最为关键的是满足消费者需求,只有产品定位准确才能保证品牌定位准确,最后获得公司定位的成功,所以在运用模糊综合评价法时,要先从第三个层次开始评价,对于第一个方案,单独从上述四个因素出发,由专家对市场定位的方案进行评判,得出矩阵:

该矩阵中第一行第一列的数字0.6表示,第一个方案中有60%的专家认为评价指标u111(符合目标客户的收入水平)好,有20%的专家认为中,20%的专家认为一般,没有专家认为差。

用模型M(·,+)计算得:

类似可得:

(2)高层次的综合评判。

如果将方案的评价集V的等级(好,中,一般,差)看做一个向量C=[4 3 2 1],那么就有Z方案一=B×C=0.5655×4+0.2565×3+0.1565×2+0.0215×1=3.366

同理,可以计算出另两个方案,即方案二和方案三的综合评价值,这里不予冗述。最后数值最大的那个方案是最优方案,作为采纳的市场定位方案。

三、结束语

房地产行业的迅速发展,让我们不得不重视用更科学合理的方法去取得竞争的胜利,而开发项目前期策划的市场定位又是其核心环节的一部分。本文采用较为科学的模糊综合评价法对市场定位方案进行评价,设定了多层次因素模型,改进了以往的单因素评价,可以更真实的反应客观事实,使评判结果更加合理。同时,也希望房地产从业人员能够从实践中不断摸索,并且在实际工作中应用及不断总结完善。

参考文献

[1]谭术魁.房地产经营与管理[M].北京:首都经贸大学出版社,2009:77-80.

[2]杜栋,庞庆华,吴炎.现代综合评价方法与案例精选[M].北京:清华大学出版社,2008:34-38.

房地产前期策划篇3

第一、土地可不可以买？

第二、多少钱买划算？

第三、以后在土地上建造什么样的物业类型？

第四、卖给谁？

第五、怎么卖？

房地产策划的原则

独创原则

定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略

(一)房地产策划观念要独创

(二)房地产策划主题要独创

(三)房地产策划手段要独创

整合原则

一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。

二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等

客观原则

实事求是进行策划，不讲大话、空话

做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性

在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意 “炒作”之嫌

策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。

定位

总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向。

具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位

可行原则

(一)策划方案是否可行。

(二)方案经济性是否可行。

(三)方案有效性是否可行。

全局原则

(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。

(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。

(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。

(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。

人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。

(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。

(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。

(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。

(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。

应变原则

(一)增强动态意识和随机应变观念。

(二)时刻掌握策划对象的变化信息。

(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。

(四)及时调整策划目标，修正策划方案。

工作程序安排

第一阶段：市场调查

第二阶段：确定初步方案

第三阶段：确定概念产品类型及实操方案，完成策划书

项目可行性分析，项目定位报告，物业发展建议

房地产项目开发前期策划工作的任务

环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等，从而为项目的定义和论证提供资料；

项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；

组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；

管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；

合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；

经济策划注重于项目开发中的成本效益分析，制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；

营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；

风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。

1、前期拿地、土地转让要做的事情

2、拿地后规划设计的报规流程

房地产前期开发流程篇4

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1．所需资料

a．地形图（划示用地范围，标明大约面积）

b．与地块出让单位签署的用地协议

2．办理程序

a．备齐资料

b．到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批

1．编制及所需资料

a．开发单位营业执照

b．开发资质证书

c 用地计划审核意见

d．建筑设计方案（总平面图等）

e．其他相关资料

2．报批程序与报批资料

a．将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》

b．准备《关于项目建议书报批申请报告》

c．将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办

1．所需资料

a．批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地范围）4份

c．土地权属证（复印件1份）

d．联建协议书（复印件1份）

e．选址论证

f．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2．申办程序

a．准备数份项目建议书批复及数份地形图

b．将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c．将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办

1．所需资料

a．建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c．国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

e．申请报告（红头文件）

f．其他需说明的图纸或文件

2．申办程序

a．备齐上述所有资料

b．送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1．所需资料

a．项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地2份

c．总平面图（3份）

d．建设用地规划许可证及批文

e．申请报告（红头文件）

f．其他需说明的图纸或文件

2．申办程序

a．备齐上述所有资料及1500元支票

b．送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1．所需资料

a．《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）

b．企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c．项目建议书批文原件及复印件

d．银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e．《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f．专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g．《住宅项目配套建设审核申请表》

h．《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理

1．所需资料

a．报建工程项目IC卡

b．上海市建设工程设计招标项目登记表

c．《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d．《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）

e．工程设计任务书

f．建设用地规划许可证

g．工程项目选址意见批文

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1．所需资料

a．项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b．会议通知书

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．提前三天分送各评委

c．到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a．设计方案评标会会议纪要b．评委评标意见书

九﹑建设工程规划设计要求申办

1．所需资料

a．上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份

b．计划批准文件 1份

c．土地使用权属证件 1份

d．房屋权属证 1份

e．危房鉴定报告

f．地形图（划示用地范围）2份

办理程序a．备齐上述资料b．送区规划局规划科办理

十﹑工程项目设计方案深化﹑修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一﹑设计方案审定会召开

1．所需资料

a．设计方案文本 12份

b．项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份

c．请柬

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c．召开方案审定会

十二﹑设计方案送审报批

1．所需资料

a．选址意见书

b．规划设计要求通知单

c．地形图（划示用地范围）

d．设计方案 2份

e．地名批文

f．项目建议书批文

办理程序a．备齐上述资料b．到区规划局规划科办理

十三﹑可行性研究报告编制与报批

1．所需资料

a．用地计划审核意见书

b．项目建议书批文

c．用地计划许可证及批文

d．区府土文件

e．营业执照

f．开发资质证书

g．住宅项目配套条件审核申请表

h．资本金出资承诺书

i．设计方案文本

j．其他相关文件

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）

c．送计委报批

十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五﹑扩初会召开

1．所需资料

a．扩初设计文本若干份

b．请柬

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c．召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1．所需资料

a扩初会议纪要

b．根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c．关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见

c．送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1．所需资料

a．《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b．项目建议书或可行性报告研究报告批文

c．地形图和管线图（划示用地范围）

d．总平面图若干份

e．建设用地规划许可证及批文

f．其他相关资料

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1．所需资料

a．上海市建设工程勘察招投项目登记表

b．《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）

c．《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）

d．设计中标通知书

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1．所需资料

a．上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b．土地出让协议

c．其他相关文件

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到区土地局签署协议

c．付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计

二十一、住宅项目开发计划办理

1．所需资料

a．住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）

b．项目配套建设条件审核意见通知书

c．建设项目立项批准文件

d．建设用地规划许可证或建设使用地批准书

e．申请单位现有空置房情况

f．住宅建设配套费交纳情况

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到区住宅局办理

二

十二、建设项目转正

1．所需资料

a．项目转正申请报告（红头文件）

b．可行性研究与扩初批复

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．送计委办理

二十三A、建筑工程项目规划许可证办理

1．所需资料

a．总平面图 10份

b．建筑图 7套

c．结构图（基础）2套

d．给排水图3套

e．建设项目计划批准文件及项目转正单

f．土地使用权或用地批准书

g．应拆房屋权属证明

h．地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份

i．分层面积表

j．建．筑工程预算书

k．消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c．将意见汇总送至区规划局二十三B、施工招标办理

1．所需资料

a．市招标办授权管理通知

b．招标项目登记表

c．项目建设有关批复

d．总平面图

e．报建表

f．住宅项目新开工计划

g．住宅项目配套条件审核

h．设计中标通知书

i．法人证明或对其代理人的委托书

j．委托机构招标协议

k．代理机构资质

l．资金落实情况证明

m．监理单位资质

n．监理合同

o．建设单位资质

p．建设单位申请材料

q．公开招标发布信息

r．公开招标报名登记表

s．公开招标入围条件

t．投标单位资质审核

u．招标文件报批表

v．招标文件

w．工程量清单

x．招标文件答疑会会议纪要

y．标底

A1．开标情况汇总表

B1．询标记录

C1．评标方法

D1．评标资料

E1．决标情况汇总表

F1．中标通知书

G1．外地施工企业任务量单

H1．中标单位投标资料

I1．未中标单位投标资料

J1．施工合同

K1．设计监理项目流转表

L1．建设项目IC卡

2．办理程序

a．申请授权

b．发布招标信息

c．接受施工单位报名

d．初选入围施工单位，发标书

e．招标文件答疑会

f．开标

g．准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张

h．办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）

二

十五、施工许可证办理

1．所需资料

a．申请表

b．建设规划许可证

c．资金入账凭证

d．三通一平的有关证明

e．施工合同副本，廉洁协议

f．监理合同，住宅项目监理登记证

g．建设工程项目质量和安全监督申报所需资料

h．项目施工许可证（施工单位）

i．勘察、设计中标通知书

j．设计监理流转表

k．住宅项目建设开工计划

2．办理程序

a．将图纸分送设计监理、质监站审核

b．根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改

c．备齐所有资料

d．送市建官处办理

二

十六、商品房计划申请

1．所需资料

a．开发单位资质证书

b．营业执照

c．规划许可证

d．建设用地批准书

e．固定资产填报表

f．项目转正单

2．办理程序

a．备齐资料

b．送计委办理

二

十七、工程开工

1．所需资料

a．施工图纸

b．建设工程规划许可证

c．建设工程施工许可证

2．办理程序

a．发放图纸

b．技术交底

房地产前期开发管理制度篇5

为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。

第2条适用范围

本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条管理职责

（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。

（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章项目前期规划设计

第4条由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。

第5条由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。（1）项目概况 ① 项目名称。

② 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。

③ 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。④ 项目的性质及主要特点。

（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置

① 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。② 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。

③ 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

④ 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。

⑤ 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。

⑥ 如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。（3）市场分析和建设规模的确定 ①市场供给现状分析及预测。②市场需求现状分析及预测。③市场交易的数量与价格。④服务对象分析，制订租售计划。⑤拟建项目建设规模的确定。

第6条项目开发部负责组织编写《房地产项目可行性研究报告》，报送总经理审核，并送达投资发展部。

第7条投资发展部根据《房地产开发项目可行性研究报告》，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的《可行性研究报告》报董事会审批。

第8条项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第9条土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制《项目开发详细计划书》，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及论证、施工图纸及优化。

（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。第10条前期手续办理

由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。(1)向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领《土地使用证》和《建设用地批准书》。（4）向规划部门申请规划定点，办理《建设用地许可证》。

（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。

第三章现场施工准备

第11条由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。

第12条项目开发部配合工程技术部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。

第13条项目具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制《项目施工组织总设计》，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。

第14条《项目施工组织总体设计》确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。

第16条工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。

第四章工程项目监理

第17条本企业所有房地产开发项目一般委托专业施工监理公司进行工程监理。第18条工程监理公司有项目开发部采用招标或议标的方式确定。

第19条项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。

第20条委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。

第五章附则

第21条本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第22条本制度年月日起执行。项目用地投标管理制度第一章总则第1条目的

为规范本企业项目用地投标工作，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。第2条使用范围

本企业所有项目用地招标活动。第3条管理职责

（1）投资拓展部负责土地信息的收集与整理。（2）项目开发部具体负责土地的投标管理。

（3）造价管理部负责土地投标相关经济指标的预算工作。第二章投标信息的获取

第4条投资发展部与项目开发部应密切留意当地政府或其他有关机关指定发布的报刊或者其他媒介，以确保及时获得土地招标信息。

第5条项目开发部在获知公告或收到土地投标、拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式，竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标、拍卖文件。

第6条自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资部、造价管理部共同讨论，以做出是否参加投标的决定，同时报送总经理。

第7条总经理在收到参加投标的决定后，应及时组织总工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，并由总经理最终确定是否参加土地的投标。

第三章投标准备

第8条初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并组织投资发展部、造价管理部、工程技术部等部门人员成立项目小组。

（1）投标、拍卖公告或者《投标邀请书》。（2）《标书格式申请书》等招标文件。（3）参加投标初步分析。（4）拟需要的资金额度。

第9条对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘查，核实“三通一平”等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。

第10条初步决定参加投标的地块，项目小组应立即组织人员完成《项目论证报告》。报告包括但不限于以下内容：

（1）项目概况；（2）市场分析；（3）竞争分析；（4）投资收益分析；

（5）项目综合评价及对企业经营和发展的影响。

第11条根据前期调研评估结果，项目小组应在土地招标最后截止日十日前确定是否参加投标。第12条确定参加投标后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织答疑会。

第13条确定参加投标的，项目小组应在截止日七日前备齐下列材料并报送项目开发部。（1）召开项目听证会申请。

（2）已填写的投标书、竞买申请书样稿。（3）《×××项目可行性论证报告》。

第14条项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。第四章投标实施

第15条确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备投标所需的资金，并于投标参加截止日三日前确定资金准备情况。

第16条项目开发部应在截止日两天前准备好保证金与参加投标所需的文件，具体材料如下。（1）《标书申请书》。（2）《营业执照副本》。3）《法定代表人证明书》（4）法定代表人身份证复印件。

（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。

第17条对决定参加投标的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，对违法现象须及时向招标人、拍卖委托人或者有其他有关机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护本企业的合法权益。

第18条对参加项目竞买的负责人应严格按照企业制定的价格策略执行，不得超出企业设定的价格区间，特殊情况下，应电话请示总经理。

第19条中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，与招标人、土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，给付价款，并在收到《中标通知书》或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标、竞买成功放入分析报告。

第20条若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。

第21条因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤销委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报给投资发展部。

第22条项目开发部应将《投标书》、《竞买申请书》等与投标、拍卖有关的资料备份，并存档保存。

第五章附则

商业地产策划方案前期(一) 篇6

（一）一个好的的商业地产策划方案一定要有懂得坚持商业地产项目定位的12个原则。下面来一起了解一下：

【原则1】实现土地价值最大化的原则

实现项目土地价值的最大化，是一切房地产项目开发的首要原则。当然，要实现这个目标，还需建立在市场的深刻分析与项目科学定位的前提之下，才能将理想付诸实际。

【原则2】具备可持续长远发展的赢利原则要进入商业项目的开发经营，必需首先要树立长远可持续性发展赢利的理念。因为商业项目的开发经营，是一个长期性的过程，要做好前期先投入培育市场。要有三到五年左右的时间才有可能实现项目的成熟稳定，逐步实现赢利的心理准备。短期就希望赢利的心态，绝对不能做好商业的开发，只可能会加速失败！但同时也应该看到，商业项目成功所带来的巨大丰厚的利润：除了本身稳定收入的租金来源之外，还有项目本身整体价值的提升，乃至所带来的周边物业，特别是本身社区物业的升值。这无疑需要有一个长远、全局性的眼光。

【原则3】符合城市整体性商业布局的定位原则

市场自由经济制度下，永远存在竞争，也永远存在机会，关键在于你能不能把握市场发展的机遇！要站在整个城市商业发展格局变化的角度去寻找错位经营，走区域性商业中心发展的道路。

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【课程对象】

■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。

■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。

■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。

■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。

■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。

参考资料：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

房地产开发前期发展策划报告篇7

11、施工许可证

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请

回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节

出了任何问题，直接就GAME OVER。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干

了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已

经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序

中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工

程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许

可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是

把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

12、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是

规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可

证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。

13、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上

面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放

贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但

是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法

律上或者行政上的责任。（不过现在在南京等地出现严格的价格申报制度，售价不得超过申报价，不得随意涨价）

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之

后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之

间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发

商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

14、关于预售中的土地解押

在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。

15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。

施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。**之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。

物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。结束语

这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。

我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？

愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。

房地产开发前期发展策划报告篇8

1、公司章程（工商局敲章文诚路69号工商局调取）

2、档案机读材料（工商记录材料工商敲章文诚路69号工商局调取）

3、主合同复印件（出让合同复印件）

4、情况说明里统一写明

5、公司营业执照、法人身份证、组织机构代码证（复印件）

6、土地权属调查报告书附勘测定界图（复印件）

7、情况说明（写明土地补充合同要修改的内容）

8、建设用地行政事务审批申请表（原件）

9、实施公开出让的批复（土地储备中心调取，复印件）

领取资料：《上海市国有土地使用权出让合同》之补充合同

发改委立项批复：建设用地规划许可证的前置条件之一

1、节能审查意见（正式）

2、环评报告

3、土地出让合同+补充合同

4、房管局认定动迁安置房意见

5、项目立项申请

6、营业执照、组织机构代码证

7、房产资质证书（可后补，用集团公司资质代替）

8、资本金35%存款证明（可用土地出让20%的收据/发票代替部分）

建设用地规划许可证：《建设用地批准书》的前置条件

1、用地规划许可证申请表《上海市建设用地规划许可证申请表》（纸质原件、电子报件各一份，电子报件由一书两证在线申报）

2、涉及土地招拍挂的项目，须提供《国有土地使用权出让（转让）合同》文本及附图各一份

3、《建设项目选址意见书的通知》及附图和用地预审的批复（？）4、1:1000或1:2000地形图（四份，其中一份地形图上应用红色实线或铅笔标明用地位置地界）（？）

领取资料：《建设用地规划许可证》

建设用地批准书，《土地证》的前置条件

1、《建设用地行政事务审批申请表》

2、涉及出让用地的项目，提交《实施公开出让的批复》和《上海市国有土地使用权出让合同》

3、涉及划拨用地的项目，提交《建设用地项目供地方案的通知》和《国有建设用地划拨决定书》

4、《建设用地规划许可证》

5、土地权属调查报告书附勘测定截图

6、如是使用集体土地，须加送《建设项目选址意见书》的通知

7、有征地，须提交征用土地包干协议

领取资料：《建设用地批准书》

土地证：

1、法人身份证（复印件）

2、营业执照、组织机构代码证（原件、复印件）

3、委托书（原件）

4、代理人身份证（原件、复印件）

5、土地勘测定界报告（原件）

6、地籍变更测量报告（原件，办理完毕《建设用地批准书》后，方可办理地籍变更）

7、契税已申报办理证明（原件）

8、建设用地使用权出让合同（原件）

9、已付清建设用地使用权出让金的证明（出让金第四联发票原件）

10、交地确认书（原件，办理《建设用地批准书》同时可在规土局办理）

11、建设用地批准书（原件）

领取资料：《土地证》

方案批复：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、规划设计方案申请表《上海市建设工程规划设计方案申请表》（一书两证网上申报）

2、发改委项目立项批复（原件、复印件各一份）

3、2+X家部门意见，2：环保、当地政府；X：卫生、民防、绿化、交警、交通、房管、商旅委等。（原件一份）

4、土地出让合同文本及附图（复印件一份）

5、日照分析报告（原件二份）

6、1:1000或1:2000地形图（一份），设计单位用小于等于0.03mm红色或蓝色实线标注：1建设基地用地界线2周边地形（现状和待建建筑位置）3各项规划控制线4拟建建筑位置（地上地下建筑）、建筑物角点轴线标号5基地内外建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、绿化、车位、道路交通等7、1:500或1:1000建筑设计方案总平面图（蓝图2份，CAD格式光盘一份）总平面图上应标注的内容及要求同地形图，盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章。

8、建筑设计方案文本（平、立、剖面图分层面积表，CAD格式光盘一份）及设计说明文本（2套）盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章。

9、分层面积表（2份）注：《上海市建设工程规划设计方案申请表》的附表中，面积、高度必须填写完整，一幢建筑一个附表。

领取资料：《建设工程规划设计方案审核意见》或《建设工程规划设计方案批复》

正式报建（追加部分）：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、发改委立项批文

2、新报建申请表一式二份

说明：无任何问题可当天出来，如有信息不一致请出具情况说明一一例举（此项有问题需3到5工作日）

面积、投资总额等信息在立项批复基础上也可当天办理下来

抗震：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、初步设计受理单

2、项目立项文件

3、规划设计方案批准

4、建设项目初步设计

5、结构计算书

6、勘察报告

7、建设项目规划总体平面图

8、抗震鉴定报告

扩初批复：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、项目所在地镇请示（红头文件）

2、发改委立项批文

3、方案设计批复

4、初步设计文本及概算书

5、报建表

6、总平面图（1:500或1:1000）

7、地下管线综合设计总平图（1:500或1:1000）

8、绿化环境设计总平图（1:500或1:1000）

9、单体须附空调外机安装位置及节点大样、晒衣详图

10、附送设计文本、总平面图、地下管线综合设计、绿化环境设计电子光盘

区民防：《建设工程规划许可证》的前置条件方案阶段：

1、《民防部门审查（方案阶段）申请表》

2、发改委立项批复（加盖公章）

3、土地出让合同（加盖公章）

4、设计方案总平图（出图章要求标明建设基地界限、地上和地下拟建建筑位置、建筑层数、技术经济指标）

5、设计方案文本（出图章）6、2012版建筑分层面积表（要求将不同性质建筑面积在表中分别列出）

7、行政报批委托书

初步设计阶段：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、《民防部门审查（初步设计阶段）申请表》

2、方案设计批复（加盖公章）

3、初步设计总平图（出图章，要求标明建设基地界限、地上和地下拟建建筑位置、建筑层数、技术经济指标）

4、初步设计文本（出图章）5、2012版建筑分层面积表（要求将不同性质建筑面积在表中分别列出）

6、行政报批委托书

7、已审批的前阶段《民防部门审查（方案阶段）意见单》（加盖公章）

9、因项目特殊性需要的其他资料

领取资料：《建设工程设计文件征询意见汇总》

住宅配套审核单：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、松江区新建住宅综合配套业务处理单（原件）

2、松江区新建住宅公益性公共服务设施审核表（原件）

3、扩初设计文本（原件）

4、新建住宅节能省地和质量管理措施约定书（房管局住房建设监督科（原件））：1土地出让合同2规划方案批复3规划总平图

5、方案设计总平面图（规土审核章、复印件）

6、项目所在地街镇初步核定的公益性公共服务设施平面布置及面积分布图（原件）

领取资料：《住宅配套审核单》、《新建住宅公益性公共服务设施审核表》

地民办：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、地名命名申请表（原件二份，佘山北请加前缀佘北家园，南部站请加前缀松南城，取名请在后面加3到4字为主，区域间相邻地块请尽量能相近，成系列易通过）（电脑打字，不可手填，需盖公章）

2、发改委立项批复（复印件2份）

3、《建设用地规划许可证》（复印件2份）

4、土地出让合同（复印件2份）

5、1:1000或1:2000地形图（3份）（设计单位红色实线标明范围，小于等于0.3mm）

6、上海基础地理信息数据光盘（2份）

7、1:500或1:1000建筑施工总平图（2份）（敲设计单位出图、负责人、建筑师章）

8、书面申请：写明建筑面积、总幢数、具体层数等（2份）领取资料：地名办项目命名的批复卫生审核：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、项目立项批复

2、（已不需要）

3、建筑总平图

4、日照分析及说明

5、建筑设计图（平面、立面、剖面）

6、给排水总图

7、给排水设计图

8、通风设计图

9、卫生部门的方案批复、扩初批复

领取资料：卫生部门的审核意见单

规划许可证：

1、申请表《上海市建设工程规划许可证申请表（建[构]筑物工程）》

2、发改委立项批复

3、民防工程建设核定单（建设工程规划许可证阶段）

4、《建设工程设计文件征询意见汇总》

5、《建设工程施工图设计文件审查合格书》

6、《建设工程施工图设计文件审查备案证书》

7、地名批准书；税务登记证（税务所印章）、《住宅配套审核单》、新建住宅公益性公共服务设施审核表

8、方案设计批复《建设工程规划设计方案批复》

9、土地证

10、建设项目地质灾害防治承诺书

11、初步设计及概算书批复，卫生审核意见 12、1:1000或1:2000地形图（三份），设计单位用小于等于0.03mm红色或蓝色实线标注：1建设基地用地界线2地形图上现状（现状和待建建筑位置）3各项规划控制线4拟建建筑位置（地上地下建筑）5基地内外建筑间距、建筑物层数、绿化车位、道路交通等6建筑外包尺寸7建筑外墙间尺寸及退界尺寸 13、1:500或1:1000施工总平图（3份，CAD格式光盘一份）总平面图上应标注的内容及要求同地形图，盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章

14、建筑施工平面图（平立剖土和图纸目录表）（2份，CAD格式光盘一份）总平面图上盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章

15、基础施工平面图、基础详图和桩位平面布置图（2份，CAD格式光盘一份）总平面图上盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章

16、分层面积表（2份）

17、日照分析报告

领取资料：《建设工程规划许可证》配套费免缴：（施工许可证的前置条件）

1、城市基础设施配套费免缴申请

2、保障性住房认定批文

3、土地出让合同

4、建设工程规划许可证

5、总平图、公建配套分层平面图

6、市政、公建配套设施项目表

7、申请报告

8、营业执照

9、立项批复

10、缴纳城市基础设施配套费住宅项目明细表

领取资料：配套费免缴的批复

渣土处置行政许可（工程报监、民防报监的前置条件）

1、《上海市建筑垃圾处置核准申请单》

2、建设工程规划许可证（原件复核）

3、银行出具建筑渣土运输处置费专用账户及资金存入证明

4、总平图、基础布置平面图、地下室剖面图

5、与区域渣土运输企业签订的《上海市建设工程建筑渣土承运合同》

6、消纳场地所有权单位同意收纳的证明

7、行驶路线交警审核单

领取资料：渣土处置的批复

工程报监（地上部分）（施工许可证的前置条件）

1、《上海市建设工程质量安全措施现场审核情况表》（原件三份）（需提前办理扬尘监控和远程监控）

2、《上海市建设工程安全质量监督报建表》、《单位工程明细表》（原件一式三份）

3、建设工程质量人员从业资格审查表（原件两份）（需提前办理）

4、上海市建设项目防雷工程检测验收登记表（原件一份）（需提前办理）

5、建筑垃圾和工程渣土处置证（原件两份）

6、提交参建单位五方《建筑工程质量终身责任承诺书》及《法定代表人授权书》（网上下载）

领取资料：现场验收后，领取审核后的《上海市建设工程质量安全措施现场审核情况表》

民防报监：（施工许可证的前置条件）

1、《上海市建设工程安全质量监督申报表》（原件）

2、上海市民防建设工程安全质量监督申报表（原件）（一式二份）

3、民防部门审查意见单（总体设计文件阶段或初步设计阶段）

4、民防工程施工图审查意见书及民防工程平转战转换工作量概况表（原件及复印件）

5、民防施工图审查意见设计修改通知单（原件）

6、施工中标通知书（原件及复印件）

7、监理中标通知书（原件及复印件）

8、民防工程监理资质（资格）证书及副本（原件及复印件）

9、建设工程安全质量人员从业资格审查表（原件）（一式二份）

10、《民防工程建筑施工平面图》（盖审图章）

11、地面总体平面图

12、《危险性较大分部分项工程清单申报表》（原件）

13、建筑垃圾和工程渣土处置证（原件及复印件）

领取资料：网上需同时申报审核通过后领取《上海市建设工程安全质量报监办结单》

施工许可证：

1、《施工许可申请表》原件一份，网上申报后打印，带有网上申报编号和条形码的申请表加盖建设单位公章、法人章

2、建设工程规划许可证（含建筑工程项目表）原件复核

3、《上海市建设工程质量安全措施现场审核情况表》网上报监同时下载

4、工程综合保险预缴费凭证复印件（原件复核）

5、建筑工程承发包合同副本（提供含有预付款比例条款这页复印件并加盖双方公章法人章）

6、通过工程项目专用账户支付给施工总包企业的工程款银行入账凭证复印件（原件复核），不足一年的金额不得少于50%，超过一年的，不得少于30%

7、提供项目场地内完成动迁的材料证明（拆迁办办理）

8、建设用地批准书或房地产权证复印件（加盖单位公章、法人章）

9、住宅建设配套费缴纳证明（复印件）

10、新型墙体材料专项基金预缴（墙改办办理免缴证明）

房地产估价前期调查报告篇9

一、项目名称：广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价报告

二、估价对象概况

该项目位于番禺大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心、长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未缴纳土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。

三、调查资料分析

1、一般因素

①城市资源状况广州是广东省省会，全省政治、经济和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分，濒临南海，毗邻港澳，是华南地区中心城市，中国的“南大门”。广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市，总面积7434.4平方公里，2008年末全市户籍人口1018.20万人，常住人口超过1500万人。

广州地势东北高、西南低，北部和东北部是山区，南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候，雨量充沛。全年平均气温22.8摄氏度，平均相对湿度68%，市区年降雨量为1600毫米以上。广州是全国著名的侨乡，华侨人数居全国大城市之首。据统计，海外华侨华人106万人，分布在世界130多个国家和地区，港澳同广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估胞88万人，归侨、侨眷、港澳眷属156万人。

②城市规划与发展目标

广州城市空间布局和基础设施更加完善。番禺、花都撤市设区过渡工作顺利完成，荔湾与芳村、越秀与东山并区，萝岗、南沙设区，行政区域界线全面勘定理顺，行政区划结构不断优化；“南拓、北优、东进、西联”战略稳步实施，建成区面积不断扩大，中心镇建设迅速推进。广州白云国际机场迁建工程、广州大

学城工程、广州港南沙港区工程、广州国际会展中心、地铁二号线、南沙港快速路等一批事关广州长远发展的重大项目相继建成并投入使用，铁路新客站动工兴建，信息基础设施接近世界一流水平，广州陆海空交通枢纽齐备，已完成现代化大都市发展空间结构支撑体系的战略布局，现代化大都市形象进一步凸显。

城市管理切实加强。撤并村镇和“城中村”改制改造全面推进，“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制不断完善，城市环境综合整治成效明显，出租屋和流动人员管理逐步走上正轨。生态环境更加优化。“青山绿地”、“蓝天碧水”工程进展顺利，至2008年，全市绿化覆盖率达44.4%%，人均公共绿地面积 12.62平方米，城市生活垃圾无害化处理率达100%，城市生活污水处理率达到71.34%（其中原老八区达到76.22%），荣获“联合国改善人居环境最佳范例奖”和“国际花园城市”等称号。

③社会经济发展状况

国民经济持续快速增长，可持续发展能力明显增强。

经济总量，2008年广州市实现生产总值继前3年连续突破5000亿元、6000亿元和7000亿元之后，2008年跨上8000亿元新台阶，达到8215.82亿元，增长12.3％，其中第一、二、三产业分别增长1.8%、10.9%和13.6%，人均地区生产总值增长10%，经济继续保持平稳较快增长态势。三次产业结构比例为2.04：38.94：59.02，产业结构进一步优化。经济发展质量继续提高，财政一般预算收入再创新高，达到621.96亿元，增长18.7%，预计每万元地区生产总值能耗0.68吨标准煤，同比下降4.35%。

财政收支，全年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元，增长17.1%。其中，国税部门组织收入1495亿元，增长15.4%；地税部门组织收入727亿元，增长22.2%。地方一般预算财政收入621.96亿元，增长18.7%。其中，营业税127.98亿元，增长3.6%；增值税128.72亿元，增长15.5%；企业所得税75.63亿元，增长26.8%；个人所得税35.34亿元，增长19.7%；房产税31.05亿元，增长18.5%。地方一般预算财政支出713.00亿元，增长14.3%。其中，社会保障和就业支出89.32亿元，增长23.8%；环境保护支出7.39 亿元，增长52.2%；教育支出95.72亿元，增长18.5%。2008年财政用于支援汶川地震灾后重建资金

2.41亿元。

价格，消费市场价格：全年城市居民消费价格总水平上升5.9%，其中，消费品价格上升7.7%，服务项目价格上升1.7%。农村居民消费价格总水平上升

9.9%，其中，生活消费价格上升9.1%，服务项目价格略升0.8%。

2、区域因素

①基本情况

“番禺迎宾路”项目位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心，长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未交纳人土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。

②地块与周边的距离

——毗邻华南快速干线；

——距广州市天河区15公里；

——距新光快速路约500米；

——距番禺市桥10公里；

——距地铁三号线汉溪站1000米；

③周边交通情况

项目位于番禺主要交通干线迎宾路与南大路交界处，与华南快速干线、番禺大桥相连，可无需经红绿灯10分钟左右直接到广州珠江新城，除华南快速干线外，项目用地周边还有洛溪大桥，广州北环高速，建设中的新光快速路、地铁三号线等等，交通非常便利。

④项目基本技术指标

土地占地面积：360亩（另有170亩租用山地）

容积率：2.5（早年批复为1.6，预计可调整为2.5）

总建筑面积：8837750平方米