装修实施管理规定（共8篇）
一、物业管理的意义
装修管理的意义
随着物业业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理中。
装修管理将使业主逐步认识到物业公司的管理模式、管理理念、管理人员素质等
具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人
员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。
在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或
者不发生，就是考验我们工作能力的时候。
为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要
足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多
的是对物业企业服务的认可。
进行装修管理必备相关知识
装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需
具备其它的知识，甚至心理学知识。
1、房屋建筑工程知识
2、识图
3、装修知识
4、施工操作及安全常识
5、消防知识
6、环境条例
7、行为心理学
8、风水学知识
二、《住宅室内装饰装修管理办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）
于2002年2月26 日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日
起实施。
三、物业公司装修批准权限
物业装修批准权限限定
1.非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；
2.结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代
办；
3.专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门
批准，物业管理公司可有偿代办。
装修不宜审批的情况
改变建筑外部面貌
涉及消防隐患
有可能破坏预埋管线
对承重和分户有影响
审图注意只要点
1、分户门外
① 禁止更改或变动分户门的位臵、款式及门牌等等。
② 禁止公共走道设臵神坊，摆放杂物加设灯饰等行为，以免影响观瞻及妨
碍邻居。
③ 防盗门、防盗拉闸、防蚊纱窗原均须内设，不得妨碍邻居出入及占用公
共通道，不准改变原门洞尺寸、颜色等等（须由管理处统一指定）。
④ 未经批准，不得在门外悬挂招牌、广告牌等设施。
⑤ 门铃、密码锁等设施安装须遵照管理处的规定于统一位臵。
⑥ 建议业主安装大门门槛，万一邻户或其它水管爆裂时，也不会渗溢室内，可免水浸损失。
审图注意只要点
2、隔墙
① 禁止随意改动或损坏房屋主体、承重结构（柱、梁、板、承重墙）、公
共外墙和公共隔墙。
② 禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除、连接外墙的大理石、混凝土
墙。
③ 室内隔墙须采用石膏板，加气混凝土、泰柏板、玻璃等轻质材料，禁止
采用红砖、木夹板等超重或易燃材料进行隔墙。
④ 如大厦属非混凝土框架，禁止拆除、改动任何门洞、隔墙位臵。
⑤ 禁止拆除、改动预埋有上下共用管道、线路的隔墙，分户内的预埋管线
须做好保护、处理工作。
审图注意只要点
3、电气设施
① 未经批准，严禁移动及更换分户配电箱。
② 分户电箱内的主开关不得随意更换。
③ 如需要增容，必须向管理处（或供电局）批准，拟定合理增容改造方案，按有关规定缴交电力增容费后，方能进行。
④ 室内负荷须平均接入各分开关和各相（适用于三相负荷时），并进行负
荷平衡运行测试。
⑤ 住宅用户原则只提供220V 电源入户，如有380V电源的特别需求，须报
供电局、管理处等共同批准，由此而产生的一切费用须由用户承担。
⑥ 禁止任意凿墙、板或随意改动各种管道、线路，室内布线须套管敷设，选用节能及质量优良的用电设施。
⑦ 所有插座回路必须接入漏电开关。
审图注意只要点
4、室内给排水管理要求
① 室内如为毛坯房，下水管道必须于装修前做好防堵措施。
② 禁止改变已有给水、排水管道位臵，破坏、拆改厨房、卫生间的防水层，改动屋面的防水隔热层。
③ 禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房或地面水池。
④ 厨房、卫生间在天花吊顶及封闭、排水立管时，均须在检修位臵留足检
修口，便于日后维修保养及检查。
⑤ 禁止封闭室内计量表、分户总阀。
⑥ 澡盆等盛水容器的进水口设臵不得低于盛水水位，防止停水时因虹吸产
生污水倒流，污染用水。
⑦ 室内给水管道暗埋，须尽量减少或不使用暗埋接头，封闭前须进行不少
于48小时的水压密封试漏。
审图注意只要点
5、燃气系统及排烟设施管理要求
① 禁止擅自改动、暗藏燃气设施，确需改动的，应向燃气公司申请，由燃
气公司整改。
② 预留有排烟道的房屋，须将厨、卫的废气排入烟道，禁止封堵排烟道及
将烟、废气直接排出室外。
审图注意只要点
6、空调安装管理要求
① 根据设计要求，选购空调机（或管理处建议品牌、型号）。
② 室外机必须安装在规定的位臵上，冷凝管外露部分尽可能缩短，且要横
平竖直，美观统一。
③ 空调支架及固定空调支架的紧固螺栓均应采用不锈钢（或空调机厂商配
套件）。
④ 冷凝水管要固定平直，并臵入空调水集中排放管内。
审图注意只要点：
7、室内天花及地面
① 禁止超负荷及大量使用木夹板等易燃材料吊顶装修。
② 禁止铺设大理石地板或其它超重材料装修地面。
③ 进行天花及地面装修时，施工安装开孔不能过大或过深，以免影响及损
害邻居的房屋装修及使用。
8、阳台
① 阳台如须装修，建议进行防水处理，确保楼板不渗水，以免影响邻居。
② 禁止封闭主阳台、阳台护拦及改变阳台护栏的颜色及样式。
③ 禁止在阳台、空调搁板等位臵摆放花盆、装修垃圾、建材或其它重物等，由此产生的一切安全责任须由装修者及业主负责。
审图注意只要点：
9、防盗门、防盗网
① 防盗门原则内设，不得妨碍邻居出入及占用公共通道，不准改变原门洞
尺寸，颜色要与周围环境协调。
② 窗户只能在内侧安装防盗网、窗花，其样式、材质等应按管理处要求制
作。
③ 阳台可安装隐形防盗网或于内侧可安装防盗门、拉闸门，样式、材质应
按管理处的要求制作。
④ 顶楼及一楼的防盗围栏安装方式须经管理处批准，样式、材质应按管理
处的要求制作。
审图注意只要点：
10、屋顶及地面花园
① 禁止破坏屋顶的防水层，且层顶花园的一切施工要求均须严格遵循原设
计规定。
② 禁止改变排水地漏位臵及将排水地漏暗埋，并须于施工前做好防堵措施。
③ 屋顶花园禁止栽种高大树木及根系过于发达的植物，以免造成破坏。
④ 地面花园可铺设小道，禁止打井、栽种高大树林，未经批准，不得拆、改原有围栏等等设施。
⑤ 私家花园内的一切屋外的更改或搭建工程如遮蓬、天线、鸟笼、假山及
标志物等，均须拟定合理方案，经管理处批准后，方能进行。
审图注意只要点：
11、其它装修项目
① 禁止一切雨棚阳蓬的搭建工程及改变建筑外墙及窗的颜色和式样。
② 禁止损坏节能设施，降低节能效果。
③ 禁止擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面，在公共用地楼顶上进行
任何形式的搭建、安装、铺设。
④ 不得大量使用易燃装饰材料。
审图注意只要点：
12、智能化设施
① 未经批准，不得随意改动可视对讲、家庭防盗主机等线路及安装位臵。
② 厨房装修时，保持烟雾探测器、液化气泄漏报警器原安装位臵，且保持
液化气泄漏报警器尽量地面安装。
③ 禁止移位及改动红处对射、门磁、窗磁等设施位臵。
④ 禁止随意改动有线电视、宽带网络、电话线等预埋线路及位臵。
审图注意只要点：
13、装修企业必须规范施工，现场必须遵守以下规定
1）防火
① 施工现场必须按照每50平方米配一支标准灭火器，但每户不得小于2支。
② 禁止使用不符合消防要求的装修材料；禁止在现场抽烟，动用明火
③ 施工用机具必须符合国家现行标准规范，电焊、施工动火要到管理处办
理动火审批手续，做好防火安全措施，严格遵守操作和安全规定。
④ 现场禁止使用大功率电炉、装修废材料等明火取暖式做饭。
⑤ 现场施工单位必须指定一名防火安全责任人，具体负责防火安全工作。
审图注意只要点：
2）安全用电
① 施工用电不得超容量，禁止私接乱搭。
② 所有施工器具均须接入漏电开关，使用合格的电缆。
③ 禁止采用电热丝直接于水桶、水盆加热的方法烧水。
④ 施工人员应有上岗证，尤其电工、电焊工，施工时要有安全防护措施。
审图注意只要点：
3）其它如噪音、垃圾处理、建材搬运等
① 装修施工单位须将《许可证》副本贴在房屋内，以便管理处工作人员巡
查，施工人员必须佩戴管理处签发的《临时出入证》。
② 装修施工作业时间为上午：8 ：00-12：00 ；下午：14 ：00-19：00，法
定节假日须取得管理处批准后方可施工。若超时施工，管理处有权责令
其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重给予处罚。如小区近期无业主
入住，装修较集中，经批准后可适当延长施工时间。
③ 装修垃圾必须袋装，并按管理处的规定的时间、地点、方式处理。
④ 对于有大的噪音影响的施工工作，须尽量安排于不影响周边邻居生活和
工作的时间进行。
⑤ 施工材料的搬运须遵照管理处指定的通道、指定的方法进行。
⑥ 禁止用客用电梯运输超长、超重的物品、建筑材料、装修垃圾等。
四、装修管理的流程设定
装修管理流程图
业主申请
填写装修申请表
签订装修管理协议
缴纳相关费用
装修施工审核
通过
未通过
再审核
动工
重新设计
不合格
验收
限期整改
合格
退还保证金
装修手续办理
在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意
图，解答业主的相关问题。
例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位臵、移动
水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开
口位臵、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位
臵和样式、改变空调安装位臵等等。
解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不
可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如
果这样做将产生巨大损失的意识。
装修管理协议
1.委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
2.住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；
3.装饰装修工程的开工、竣工时间；
4.装饰装修工程保修的内容、期限；
5.装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
6.合同变更和解除的条件；
7.违约责任及解决纠纷的途径；
8.合同的生效时间；
9.双方认为需要明确的其他条款。
装修管理费包括下列各项开支 审阅装修图纸、技术资料及提出意见;
装修垃圾的清运；
额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等；
装修期间加派的工程监察人员。
装修保证金制度
装修保证金收取的对象
装修保证金的收取标准
装修保证金退还的时间
注：业主装修后经管理处验收合格，装修保证金可按规定退还。
温馨提示
只在下列情况下，装修工作方能展开:
管理处已书面发出批准装修许可证
所有有关费用已经缴付
所有工程并没有和国家法律有任何抵触
消防机关已发出批准文件
装修施工过程
业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分
为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主
和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人
员可根据现场情况灵活掌握。
业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一定
要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处
理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。
同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住
后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给
我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。
装修验收
当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录
和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容
然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。
通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实
感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整
体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。
五、装修施工过程的管理
装修施工过程的管理
一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理
装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工
制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时
相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左 右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。
分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时
间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。
装修前的准备工作
当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰
了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一
旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数
业主已经入住的小区更加重要。
材料、工人进场时的管理
在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装
修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：
大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。
往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台
上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地
板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是
违反 《物业管理条例》和小区 《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。
水、电线路施工管理
大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我 们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的 读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简
单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力
表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。
业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以
上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开
具 《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会
频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。
水、电线路施工管理
卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。
强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有
相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设臵接线盒，以
便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串
管（PVC管），穿线管内不准有接头。
弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全
防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦
私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。
结构改造
小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认
可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座
楼的安全。
如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现 有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处
理。
地板、瓷片铺设
业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷
重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设臵防水层，不能让楼下“下雨”。
卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定
要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。
下水管道、烟道的施工
厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应注意。
厨房的烟道开口位臵是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串
烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已
经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。
厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。
连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十
分严重。
木工施工
相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持
等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减
少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。
油漆施工
业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人
员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。
装修工程的收尾及验收
所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改
情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。
然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。
经过2个月左右的紧张施工，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工
作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空臵房
屋3个月以后再入住。
可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对甲苯、二甲苯、乙
醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室
内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空
气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫
生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。
六、装修巡检 装修巡检的重点
了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料
进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二
次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐
患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。
这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁
橱，改变室内楼梯位臵，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装
阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚
决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共
同处理。
改变房屋用途
这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位臵，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改
变空调的安装位臵，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应
尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活
带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。
线路改动以及房屋外观改变
这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位臵，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式
颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻止
其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改
动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。
破坏环境卫生
这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施
设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违
规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严
肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和
业主讲明原因，避免不必要的误会。
提示
由于物业公司没有行政处罚权，物业公司一定要制定住户室内装
修审批及监管制度，最好要制定装修保证金制度。
物业公司有权对违规的装修行为进行处罚（收违约金），纠正违
规装修行为。
七、有效避免装修干扰的策略
◆手法一
装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户，让他们有思想准备和采
取一些必要的预防措施。
◆手法二
在住户提交装修申请时，提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司，并尽量缩短工期。
◆手法三
对住户和装修公司进行必要的培训，解释装修程序和有关管理规定，避免他们因事先不知而产生各种影响他人工作或休息的装修工程。
◆手法四
将 《装修注意事项》（施工许可证）贴在装修单元大门上，提醒装
修人员文明施工。
◆手法五
对于住宅楼，严禁在夜晚、周末等时间装修；对于商业大厦，白天
上班时间只允许一些不产生噪音及油漆气味的装修，将发生较大噪
音如电锯声和油漆等工序安排在非办公时间进行。
◆手法六
施工人员必须办理施工证或临时出入证方可进场施工，施工人员不
得从事与施工无关的各种活动。
◆手法七
加强对装修单元的监管，及时听取邻居意见，对违规施工人员视情
节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令
赔偿损失等处罚。
◆手法八
为施工单位提供必要的服务条件，为其保质、按时完成装修任务给
予方便。
◆手法九
加快装修申请、验收所需的时间，在规定的时间内将装修保证金退
还住户。
我国公租房以40平方米的小户型为主, 因此在设计上容易实现标准化设计和工业化施工, 但由于我国目前在工业化住宅的建造体系尚在初建阶段, 综合建造成本一般都高于传统建造方式, 因此在公租房的快速建造的过程中实现工业化, 一定要具备四个必要条件:一是结构体系安全, 建造技术成熟;二是具有工业化加工构配件的生产条件;三是具有相应的施工设备和技术;四是具有住宅建设部品的物流采购平台和工业化的全装修模式。分析以上四个条件, 我们很容易得出一个结论:在公租房中最容易实现的是工业化全装修, 这也是公租房区别于其他类型房屋的重要特征!在以40平方米为主的小户型中, 实现工业化全装修是提高这类住宅有效利用率的最佳和最直接的方法, 同时体现了政府对低收入家庭的人文关怀。
全装修住宅要全面贯彻“四节一环保”的生产模式, 必然要引发以下三项变革:
1.引发了购房者消费意识上的变革;
2.引发了装修部品材料供应方式的变革;
3.引发了装修生产方式的变革;
“三大变革”托起了建筑装修、住宅装修走向产业现代化的一片蓝天。
一、消费意识上的变革
买毛坯房还是买装修房, 对于普通老百姓来说是一个消费意识上的转变。随着住宅量的增加和消费者购房目的“差异性”增大, 住宅不再是消费者固守的居窝, 装修也随之成为“身外之物”。轻装修、重装饰日渐成为潮流, 而迎合这一潮流的全装修住宅也会成为市场的主流产品, 在未来的住宅市场上大行其道。
消费者看到提供给他们的全装修住宅质量优、价格宜、样式多, 自然就会摈弃旧的装修方式, 去购买品质上乘的全装修房。这种消费上的变革是基于两种根本原因:第一是价值取向的理性化;第二是全装修住宅的优质化;购房者消费意识的变革是住宅向全装修转变的原动力。
入住公租房的消费者紧迫需要满足的是基本生活需求, 装修对于他们来说虽然是“身外之物”, 但装修的实用程度、室内环境质量和相对的舒适性, 对他们也至关重要。因此从消费意识上讲对公租房的装修要求并不会下降, 反而寄予的希望更高, 这正是需要政府和建设者需要详细思考和认真研究的问题所在。
二、装修部品材料供应方式的变革
(一) 装修部品材料的质量直接影响到全装修住宅的工程质量和环境质量。
这是保证全装修住宅高品质的前提, 因此, 对于材料部品的来源和质量认定尤为重要。国内的装修材料的供应方式多属于摊位式的。现在这种状况在逐步改善, 尤其是“建材超市”式的经营模式开始占据家庭装修部品的半壁江山。这种先进的装修部品材料供应方式具有如下的明显优点:
1、大资本支持;
2、大规模采购;3、低价销售;4、产品材料销售与装饰企业捆绑在一起, 质量保证体系健全;5、对入超市的产品和材料质量给予认定和保证;6、形成品牌效应, 发展连锁经营, 产生规模效益;7、采用现代物流管理手段, 大大减少流通环节, 让利于民。世界知名的建材联锁超市进入中国抢滩都获得了成功, 这预示着中国装修建材的物流整合已经开始, 这种整合一定会使中国的家庭装修业摆脱陈旧固有的模式向集约化、工业化方向前进。
(二) 与“建材超市”几乎同时出现在装修领域的另一
个亮点是“专业化集团采购模式”, 即以“团购联盟”的形式组织实施统一的部品市场准入和采购活动。这是运用市场机制建立起来的部品保证体系。在形成规模采购的同时, 提高质量, 降低成本, 这正是全装修住宅的优势所在。
公租房作为庞大的民生工程, 必须通过一系列的标准来规范和完善公租房设计和建造的全过程。在源头上防止公租房建造中出现的问题, 尤其是在规模化采购阶段, 容易出现住宅部品无法与住宅空间匹配的问题。部品的规模采购一定要“量”建筑之“体”, “裁”部品之“衣”。要变单一的部品生产思维方式转为部品生产和住宅空间相匹配的思维方式。否则, 就会出现部品的安装和使用过程的二次浪费和对住宅空间的二次破坏。轻者造成经济损失, 重者埋下安全隐患。影响人身安全和健康。
三、装修生产方式的变革
从毛坯房过渡到全装修房, 这实际是一次生产方式上的变革, 而工业化装修方式则是代表了未来装修的发展趋势。许多开发企业和建材部品供应商共同探索住宅全装修之路, 取得了不小的成果, 值得大家去推广。这些装修模式包括:
(1) “一站式”采购装修模式。 (2) “集成装修”模式。由住宅建设开发商、建材供应商和装修企业三大产业搭建一个平台, 构筑产业战略联盟, 实施住宅集成装修, 达到多方共赢的目标。公租房装修更适于“集成装修”模式。 (3) “连锁特许经营”的装修模式。这是以品牌、技术或商标为知识产权的特许经营方式, 这对装修领域中生产方式的变革和生产经营的标准化、规范化的提高具有深远的影响。 (4) “家具专业整合”装修模式。因其代表了先进生产力的装修模式, 所以具有明显的竞争能力。
四、标准化、规模化为实现公租房工业化装修提供了先决条件
(一) 推行统一的建筑模数
公租房存在三个突出特点:一是“大”, 规模大。而是“小”, 面积小。三是“低”, 成本低。与三个特点相对会遇到三大难题:建造规模的大与如何加快施工进度;面积小与如何实现多功能的完善;低成本与如何达到高品质。解决这三道难题的重要环节是标准化设计、施工和部品采购。首先是通过精细化创新设计, 才能降低成本, 提高质量, 进而加快建造进度, 达到增加功能和提高舒适度的目的。
建筑装修离不开产品和部件。没有统一的建筑模数也就无法把众多的产品和部件准确的搭配起来, 会导致大量的材料浪费, 会降低工作效率。因此, 要建立完善的模数协调标准, 便于产品和部件的通用和互换, 并形成社会化的配套供应, 实现建筑装修规模化、集约化的生产模式。
2006年6月26日由中国房地产研究会住宅设施委员会主持编制, 建设部批准发布了建筑工业行业标准—《住宅整体卫浴间》和《住宅整体厨房》。卫生间和厨房设备多, 管线复杂, 是公建及住宅装修要求较高部位。以前由于没有统一的净空尺寸, 设计上很随意, 给装修和配置器具带来不便。现在有了标准, 选择设备和装饰材料就有章可循。这两个标准还对建筑地砖, 墙砖等需现场施工的装修材料提供了在工厂标准化制作的可能。尤其是整体卫浴间可以达到完全在工厂预制, 大大提高了装修效率, 大幅度提高了装修质量, 深受消费者欢迎。
(二) 执行统一的装修质量验收标准
2001年11月1日建设部公布国家标准—《建筑装饰装修工程质量验收规范》, 2002年3月1日执行。本规范是决定装饰装修工程能否交付使用的质量验收规范。装饰装修工程按施工工艺和装修部位划分为10个分部工程。
(三) 必须严格执行国家已颁布的:《民用建筑室内环境污染控制规范》和《室内空气质量标准》
中国住宅要达到全部装修一次到位还有相当的一段路要走, 但是这个门槛必须用最短的时间跨越过去!我国公租房实施全装修到位, 率先实现这一跨越是值得我国房地产业大声疾呼的!一方面改变了住宅产品的生产方式和增长方式, 减少对能源和材料的消耗, 减少对环境的污染。另一方面, 引导了居民的消费。使得更多人买全装修住宅, 达到简便、经济、舒适的居住要求。
当前是全装修住宅发展的关键阶段, 是住宅装修方式大转变的阶段, 是为毛坯房最终退出市场铺平道路的阶段。许多省市建设主管部门在制定当地住宅产业化目标时, 都将实现住宅全装修定在这个阶段的范围内, 可见推行全装修住宅已形成大气候。
五、实现住宅全装修是中国住宅产业现代化的必由之路
由于中国各个地区发展不平衡, 各地住宅产业的发展态势参差有别, 在工业化装修的推进过程中, 有优有劣, 有快有慢, 要树立一批典型工程, 扶优抑劣, 以快带慢。以点带线, 以线带面。使保障房建设有标准可依, 有样板可学, 推广具有创新性的公租房建造模式。明确方向, 细化责任。使公租房建设沿着健康轨道向前发展。
设计、施工、软装三者独立
作为装修这个行业，目前很少有公司可以集设计、施工、软装3个工作于一身。就算有，其实也只是3个分别独立管理的部门联合成为一个公司，相当于也是3个公司3套人员。也有不少同时拥有设计资质和施工资质的公司，实质上他们的设计部和工程部都是分开的，都各是各的领导，各有各的工作利益，也相当于是2个单位了。与其让他们自己来协调，自己来互相管理，不如我们直接管理来得便捷。
我们售房部装修工程一般是土建还未施工或者正在施工就要进行设计，建筑还没竣工验收就要开始进行装修施工，所以我们的装修工程必须要符合竣工验收要求，要进行消防备案等等。而这些都是需要有设计资质的单位做出的设计图纸才能通过。没有事先明确的图纸来表达和计算，那么施工现场将会是一片混乱，中间的利益矛盾会非常突出。
如果指定一个单位要他把设计、施工、软装全部做完，那么他就会用最少的成本做最大的收益。找费用最低的设计团队，在预算中提高报价，施工过程中进行变更，在软装摆设中提高报价等等，在每个环节找盈利点。
我们可以每次邀请3家的设计单位进行方案比选。这样，每个单位知道有竞争，就会派出他们相对精英的团队进行方案设计来赢得这次工程。在不同的方案中，我们指定的布局功能也会根据每次更好的方案进行调整归纳，可以很省心的选出最优的设计，从而可以形成我们固有的设计模式。很多单位他们有自己固有的设计风格和模式，都不是短时间形成的，都是经历过多次尝试，从每次的设计中选取适合的内容才逐渐形成的。
设计图纸如果完善得很好，接下来就是施工了。施工单位如果我们也能比选3家，那么3家单位首先会根据我们的图纸做预算。不管我们是要求总价包干，还是单价包干，他们都报出他们认为适合的价格。收到他们的报价，我们只需要对比审核，很容易可以选出最优的价格和品质。而现在，我们由于指定了这家单位，就必须要自己重新做一遍预算，而且合同预算部都还兼有其它工作，所以复核预算的时间会很长。就算我们公司按照对图纸的理解和对市场的了解，做出的预算价格，施工单位是不会认同的。因为绝对会比他们报价低很多，没达到他们事先预期的利润点。这样又会进入僵持期、谈判期。如果我们急，我们就会倾向于他们报的价格;如果他们急，他们就會找理由撤出。这样下来，我们要不就花更多的钱来做这个事情，要不就要花更多的时间来重新找单位重新核价走流程。其实这个里面浪费的钱和时间，就轻松超过设计阶段节省下来的钱。
施工完成了最后就是软装摆设了。本来设计里面应该包含软装配饰设计建议的。这个相当于是建筑设计里面有景观设计建议，但最终景观实施还是要有专门的景观设计施工单位。我们可以请3个软装单位，根据我们的设计图纸，来给我们搭配软装产品。我们可以给出限价，又可以得到相对经济的产品。如果又是之前的单位来承接，那么他们搭配不会比软装公司好，也不会经济。而我们对于软装的核价过程是非常麻烦的，因为都是定制产品，很难找到同样的东西，很难落实准确的价格。
这样设计、施工、软装分别竞标的模式，只是设计的时间是单独计算，只要设计图纸完善得好，施工单位和软装单位是可以同时进行比选的。从时间上来看，从发出设计任务书，到选定方案确定设计单位要2周。方案选定到施工图出图要2周。一套完整的设计，可以一个月完成。中途除了方案比选的时候，有一次集中汇报，就无反复汇报修改的过程了。接着施工单位和软装单位可同时进行报价评标、完善合同要2周。一旦确定施工单位，完善合同的时候就可以进场施工。各单位配合得好，最多2个月可以完成。有些工程如果价格好，施工单位能力强，1个多月都可以抢出来。整个过程，进行顺利，3个月可以完全搞定。这样可以大大节约人力，物力，财力。
合同先行
合同前期拟得好，我们对现场施工管理就方便。图纸的完善，预算清单的明确，施工单位会按照图纸施工，按照清单做法。如果图纸上有的，预算清单上没有，施工单位就会出新增费用。如果按照程序核价过后，再施工，时间拖久了。如果先施工后补资料，施工单位就可以坐地喊价，反正做都做了，你还不能不给钱。很多时候，施工招标的时候，施工单位会用较低的预算报价争取到项目。如果图纸的不完善，预算清单的明确，施工过程中就会出现很多技术变更。技术变更所产生的费用，才是很多施工单位的盈利之处。如果图纸上没有的，预算清单上有，施工单位就会耍赖不做，我们的现场管理人员也无做法依据来要求。
如果我们把设计单列出来。前期方案选定后，就会签订设计合同。而设计合同的签订也相对简单，只需要规定工作内容和时间限制，可以形成固定的格式合同。这样一来，设计的质量和时间有保证。施工合同的签订也有格式合同，附上每次预算清单，对我们和施工单位都是约束和保障。
前期所有的问题，如果没有理清楚，都会在最后的项目现场表现出来，形成各种矛盾，阻碍工程顺利进行。而产生的所有责任都会落到项目部的管理人员头上。工程到了最后施工阶段显现出来的问题，也不可能全部推翻重新再来一遍。
装修工程是微缩的建筑工程，里面包含有一个项目的所有专业，麻雀虽小五脏俱全。它不像建筑工程靠规范条文框，所有专业人员都在帮忙;不像景观工程那样只需要平面上大面积的布置，材料工艺少。装修工程是精细的工作，就算面积再小，它也有天、地、墙，还有中间的各种节点大样，多样的材料和工艺，复杂程度不亚于其它。
本工程装饰装修标准高，装修内容多，现仅装饰装修常见内容的监理要点作一说明。
一、材料
1、建筑装饰装修工程所用的材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定。当设计无要求时应符合国家现行标准的规定。严禁使用国家明令淘汰的材料。
2、建筑装饰装修工程所用材料的燃烧性能应符合现行国家标准《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）、《建筑设计防火规范》（GBJ16）和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）的规定。
3、建筑装饰装修工程所用材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规定。
4、所有材料进场时应对品种、规格、外观和尺寸进行验收。材料包装应完好，应有产品合格证书、中文说明书及相关性能的检测报告；进口产品应按规定进行商品检验。
5、进场后需要进行复验的材料种类及项目应符合规范GB50210-2001各章的规定。同一厂家生产的同一品种、同一类型的进场材料应至少抽取一组样品进行复验，当合同另有约定时应按合同执行。
6、建筑装饰装修工程所使用的材料应按设计要求进行防火、防腐和防虫处理。
二、施工
1、承担建筑装饰装修工程施工的单位应具备相应的资质，并应建立质量管理体系。施工单位应编制施工组织设计并应经过审查批准。施工单位应按有关的施工工艺标准或经审定的施工技术方案施工，并应对施工全过程实行质量控制。
2、承担建筑装饰装修工程施工的人员应有相应岗位的资格证书。
3、建筑装饰装修工程施工中，严禁违反设计文件擅自改动建筑主体、承重结构或主要使用功能；严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、暖、电、燃气、通讯等配套设施。
4、施工单位应遵守有关环境保护的法律法规，并应采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废弃物、噪声、振动等对周围环境造成的污染和危害。
5、建筑装饰装修工程应在基体或基层的质量验收合格后施工。对既有建筑进行装饰装修前，应对基层进行处理并达到GB50210-2001规范要求。
6、建筑装饰装修工程施工前应有主要材料的样板或做样板间（件），并应经有关各方确认。
7、管道、设备等的安装及调试应在建筑装饰装修工程施工前完成，当必须同步进行时，应在饰面层施工前完成。装饰装修工程不得影响管道、设备等的使用和维修。涉及燃气管道的建筑装饰装修工程必须符合有关安全管理的规定。
三、抹灰工程
1、抹灰前基层表面的尘土、污垢、油渍等应清除干净，并应洒水润湿。
2、一般抹灰所用材料的品种和性能应符合设计要求。水泥的凝结时间和安定性复验合格。砂浆的配合比应符合设计要求。
3、抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取加强措施。不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施，当采用加强网时，加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm。
4、抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。
5、一般抹灰工程的表面质量应符合下列规定：
（1）普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。
（2）高级抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，分格缝和灰线应清晰美观。检验方法：观察；手摸检查。
6、护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑、管道后面的抹灰表面应平整。
7、抹灰层的总厚度应符合设计要求；水泥砂浆不得抹在石灰砂浆层上；罩面石膏灰不得抹在水泥砂浆层上。
8、抹灰分格缝的设置应符合设计要求，宽度和深度应均匀，表面应光滑、棱角应整齐。
9、有排水要求的部位应做滴水线（槽）。滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线应内高外低，滴水槽的宽度和深度均不应小于10㎜。
四、金属门窗安装工程
1、金属门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及铝合金门窗的型材壁厚应符合设计要求。金属门窗的防腐处理及填嵌、密封处理应符合设计要求。检验方法：观察；尺量检查；检查产品合格证书、性能检查报告、进场验收记录和复验报告；检查隐蔽工程验收记录。
2、金属门窗框和副框的安装必须牢固。预埋件的数量、位置、埋设方式、与框的连接方式必须符合设计要求。
3、金属门窗必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。
4、金属门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
5、金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。
6、铝合金门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N。
7、金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹。
检验方法：观察；轻敲门窗框检查；检查隐蔽工程验收记录。
8、金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。
9、有排水孔的金属门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。
10、钢门窗安装的留缝限值、允许偏差和检验方法应符合规范的规定。
五、吊顶工程
1、暗龙骨吊顶工程：
（1）吊顶标高、尺寸、起拱和造型应符合设计要求。
（2）饰面材料的材质、品种、规格、图案和颜色应符合设计要求。（3）暗龙骨吊顶工程的吊顶、龙骨和饰面材料的安装必须牢固。
（4）吊杆、龙骨的材质、规格、安装间距及连接方式应符合设计要求。金属吊杆、龙骨应经过表面防腐处理；木吊杆、龙骨应进行防腐、防火处理。
（5）石膏板的接缝应按其施工工艺标准进行板缝防裂处理。安装双层石膏板时，面层板与基层板的接缝应错开，并不得在同一根龙骨上接缝。
（6）饰面材料表面应洁净、色泽一致，不得有翘曲、裂缝及缺损。压条应平直、宽窄一致。（7）饰面板上的灯具、烟感器、喷淋头、风口篦子等设备的位置应合理、美观，与饰面板的交接应吻合、严密。
（8）金属吊杆、龙骨的接缝应均匀一致，角缝应吻合，表面应平整，无翘曲、锤印。木质吊杆、龙骨应顺直，无劈裂、变形。
（9）吊顶内填充吸声材料的品种和铺设厚度应符合设计要求，并应有防散落措施。（10）暗龙骨吊顶工程安装的允许偏差和检查方法应符合规范的规定。
2、明龙骨吊顶工程
（1）吊顶标高、尺寸、起拱和造型应符合设计要求。
（2）饰面材料和材质、品种、规格、图案和颜色应符合设计要求。当饰面材料为玻璃板时，应使用安全玻璃或采取可靠的安全措施。
（3）饰面材料的安装应稳固严密。饰面材料与龙骨的搭接宽度应大于龙骨受力面宽度的2/3。
（4）吊杆、龙骨的材质、规格、安装间距及连接方式应符合设计要求。金属吊杆、龙骨应进行表面防腐处理；木龙骨应进行防腐、防火处理。（5）明龙骨吊顶工程的吊杆和龙骨安装必须牢固。
（6）饰面材料表面应洁净、色泽一致，不得有翘曲、裂缝及缺损。饰面板与明龙骨的搭接应平整、吻合，压条应平直、宽窄一致。
（7）饰面板上灯具、烟感器、喷淋头、风口篦子等设备的位置应合理、美观，与饰面板的交接应吻合、严密。
（8）金属龙骨的接缝应平整、吻合、颜色一致，不得有划伤、擦伤等表面缺陷。木质龙骨应平整、顺直，无劈裂。
（9）吊顶内填充吸声材料的品种和铺设厚度应符合设计要求，并应有防散落措施。检验方法：检查隐蔽工程验收记录和施工记录。
（10）明龙骨吊顶工程安装的允许偏差和检验方法应符合规范表6.3.11的规定。
六、轻质隔墙工程
1、板材隔墙工程
（1）隔墙板材的品种、规格、性能、颜色应符合设计要求。有隔声、隔热、阻燃、防潮等特殊要求的工程，板材应有相应性能等级的检测报告。
（2）安装隔墙板材所需预埋件、连接件的位置、数量及连接方法应符合设计要求。（3）隔墙板材安装必须牢固。现制钢丝网水泥隔墙与周边墙体的连接方法应符合设计要求，并应连接牢固。
（4）隔墙板材所用接缝材料的品种及接缝方法应符合设计要求。
（5）隔墙板材安装应垂直、平整、位置正确，板材不应有裂缝或缺损。（6）板隔墙表面应平整光滑、色泽一致、洁净，接缝应均匀、顺直。（7）隔墙上的孔洞、槽、盒应位置正确、套割方正、边缘整齐。
（8）板材隔墙安装的允许偏差和检验方法应符合规范表7.2.10的规定。
七、饰面板（砖）工程
1、一般规定
（1）饰面板（砖）工程应对下列材料及其性能指标进行复验； 1）室内用花岗石的放射性。
2）粘贴用水泥的凝结时间、安定性和抗压强度。3）外墙陶瓷面砖的吸水率。
（2）饰面板（砖）工程应对下列隐蔽工程项目进行验收： 1）预埋件（或后置埋件）。2）连接节点。3）防水层。
（3）各分项工程的检验批应按下列规定划分：
1）相同材料、工艺和施工条件的室内饰面板（砖）工程每50间（大面积房间和走廊按施工面积30㎡为一间）应划分为一个检验批，不足50间也应划分为一个检验批。2）相同材料、工艺和施工条件的室个饰面板（砖）工程每500~1000㎡应划分为一个检验批，不足500㎡也应划分为一个检验批。
2、饰面板安装工程
（1）饰面板的品种、规格、颜色和性能应符合设计要求，木龙骨、木饰面板和塑胶面板的燃烧性能等级应符合设计要求。
（2）饰面板孔、槽的数量、位置和尺寸应符合设计要求。（3）饰面板安装工程的预埋件）或后置埋件）、连接件的数量、规格、位置、连接方式和防腐处理必须符合设计要求。后置埋件的现场拉拔强度必须符合设计要求。饰面板安装必须牢固。
（4）饰面板表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。石材表面应无泛碱等污染。（5）饰面板嵌缝应密实、平直、宽度和深度应符合设计要求，嵌填材料色泽一致。
（6）采用湿作业法施工的饰面板工程，石材应进行防碱背涂处理。饰面板与基体之间的灌注材料应饱满、密实。
（7）饰面板上的孔洞应套割吻合，边缘应整齐。
（8）饰面板安装的允许偏差和检验方法应符合规范表8.2.9的规定。
3、饰面砖粘贴工程
（1）饰面砖的品种、规格、图案、颜色和性能应符合设计要求。
（2）饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘结和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及国家现行产品标准和工程技术标准的规定。（3）饰面砖粘贴必须牢固。
（4）满上、粘法施工的饰面板工程应无空鼓、裂缝。
（5）饰面砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。（6）阴阳角处搭接方式、非整砖使用部位应符合设计要求。
（7）墙面突出物周围的饰面砖应整砖套割吻合，边缘应整齐。墙裙、贴脸突出墙面的厚度应一致。
（8）饰面砖接缝应平直、光滑，嵌缝应连续、密实；宽度和深度应符合设计要求。（9）有排水要求的部位应做滴水线（槽）。滴水线（槽）应顺直，流水坡向应正确，坡度应符合设计要求。
（10）饰面砖粘贴的允许偏差和检验方法应符合规范表8.3.11的规定。
八、幕墙工程
1、一般规定
（1）幕墙工程验收时应检查下列文件和记录：
1）幕墙工程的施工图、结构计算书、设计说明书及其他设计文件。2）建筑设计单位对幕墙工程设计的确认文件。
3）幕墙工程所用各种材料、五金配件、构件及组件的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告。
4）幕墙工程所用硅酮结构胶的认定证书和抽查合格证明；进口硅酮结构胶的商检证；国家指定检测机构出具的硅酮结构胶相容性和剥离粘结性能试验报告；石材用密封胶的耐污染性试验报告。
5）后置埋件的现场拉拔强度检测报告。
6）幕墙的抗风压性能、空气渗透性能、雨水渗漏性能及平面变形性能检测报告。
7）打胶、养护环境的温度、湿度记录；双组份硅酮结构胶的混匀性试验记录及拉断试验记录。
8）防雷装置测试记录。9）隐蔽工程验收记录。
10）幕墙构件和组件的加工制作记录；幕墙安装施工记录。（2）幕墙工程应对下列材料及其性能指标进行复验： 1）铝塑复合板的剥离强度。2）石材的弯曲强度；寒冷地区石材的耐冻融性；室内用花岗石的放射性。
3）玻璃幕墙用结构胶的邵氏硬度、标准条件拉伸粘结强度、相容性试验；石材用结胶的粘结强度；石材用密封胶的污染性。
（3）幕墙工程就对下列隐蔽工程项目进行验收： 1）预埋件（或后置埋件）。2）构件的连接节点。
3）变形缝及墙面转角处的构造节点。4）幕墙的防雷装置。5）幕墙防火构造。
（4）幕墙及其连接件应具有足够的承载力、刚度和相对于主体结构的位移能力。幕墙构架立柱的连接金属角码与其他连接件应采用螺栓连接，并应有防松动措施。
（5）隐框、半隐框幕墙所采用的结构粘结材料必须是中性硅酮结构密封胶，其性能必须符合《建筑用硅酮结构密封胶》（GB16776）的规定；硅酮结构密封胶必须在有效期内使用。（6）立柱和横梁等主体受力构件，其截面受力部分的壁厚应经计算确定，且铝合金型材壁厚不应小于3.0㎜，钢型材壁厚不应小于3.5㎜。
（7）隐框、半隐框幕墙构件中板材与金属框之间硅酮结构密封胶的粘结宽度，应分别计算风荷载标准值和板材自重标准值作用下硅酮结构密封胶的粘结宽度，并取其较大值，且不得小于7.0㎜。
(8)硅酮结构密封胶应打注饱满，并应在温度15℃~30℃、相对湿度50%以上、洁净的室内进行；不得在现场墙上打注。
（9）幕墙的防火除应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》（GBJ16）和《高层民用建筑防火规范》（GB50045）的有关规定外，还应符合下列规定：
1）应根据防火材料的耐火极限决定防火层的厚度和宽度，并应在楼板处开成防火带。2）防火层应采取隔离措施。防火层的衬板应采用经防腐处理且厚度不小于1.5㎜钢板，不得采用铝板。
3）防火层的密封材料应采用防火密封胶。
4）防火层与玻璃不应直接接触，一块玻璃不应跨两个防火分区。
（10）主体结构与幕墙连接的各种预埋件、其数量、规格、位置和防腐处理必须符合设计要求。（11）幕墙的金属框架与主体结构预埋件的连接、立柱与横梁的连接及幕墙面板的安装必须符合设计要求，安装必须牢固。
（12）单元幕墙连接处和吊挂处的铝合金型材的壁厚应通过计算确定，并不得小于5.0㎜。（13）幕墙的金属框架与主体结构应通过预埋件连接，预埋件应在主体结构混凝土施工时埋入，预埋件的位置应准确。当没有条件采用预埋件连接时，应采用其他可靠的连接措施，并应通过试验确定其承载力。
（14）立柱应采用螺栓与角码连接，螺栓直径应经过计算，并不应小于10㎜。不同金属材料接触时应采用绝缘垫片分隔。
（15）幕墙的抗震缝、伸缩缝、沉降缝等部位的处理应保证缝的使用功能和饰面的完整性。（16）幕墙工程的设计应满足维护和清洁的要求。
2、玻璃幕墙工程
（1）玻璃幕墙工程所使用的各种材料、构件和组件的质量，应符合设计要求及国家现行产品标准和工程技术规范的规定。
（2）玻璃幕墙的造型和立面分格就符合设计要求。（3）玻璃幕墙使用的玻璃应符合下列规定： 1）幕墙应使用安全玻璃，玻璃的品种、规格、颜色、光学性能及安装方向应符合设计要求。2）幕墙玻璃的厚度不应小于6.0㎜。全玻璃墙肋玻璃的厚度不应小于12mm。3）幕墙的中空玻璃应采用双道密封。明框幕墙的中空玻璃应采用聚硫密封胶及丁基密封胶；隐框和半隐框幕墙的中空玻璃应采用硅酮结构密封胶及丁基密封胶；镀膜面应在中空玻璃的第2或第3面上。
4）幕墙的夹层玻璃应采用聚乙烯醇丁醛（PVB）胶片干法加工合成的夹层玻璃。点支承玻璃夹层玻璃的夹层胶片（PVB）厚度不应小于0.76mm。
5）钢化玻璃表面不得有损伤；8.0cm以下的钢化玻璃应进行引爆处理。6）所有幕墙玻璃均应进行边缘处理。
（4）玻璃幕墙与主体结构连接和各种预埋件、连接件、紧固件必须牢固，其数量、规格、位置、连接方法和防腐处理应符合设计要求。
（5）各种连接件、紧固件的螺栓应有防松动措施；焊接连接应符合设计要求和焊接规范的规定。
（6）隐框或半隐框玻璃幕墙，每块玻璃下端应设置两个铝合金或不锈钢托条，其长度不应小于100mm，厚度不应小于2mm，托条外端应低于玻璃外表面2mm。（7）明框玻璃幕墙的玻璃安装应符合下列规定：
1）玻璃槽口与玻璃的配合尺寸应符合设计要求和技术标准的规定。
2）玻璃与构件不得直接接触，玻璃四周与构件凹槽底部应保持一定的空隙，每块玻璃下部应至少放置两块宽度与槽口宽度相同、长度不小于100mm的弹性定位垫块；玻璃两边嵌入量及空隙应符合设计要求。
3）玻璃四周橡胶条的材质、型号应符合设计要求，镶嵌应平整，橡胶条长度应比边框内槽长1.5%~2.0%，橡胶条在转角处应斜面断开，并应用粘结牢固后嵌入槽内。
(8)高度超过4m的全玻璃墙应吊挂在主体结构上，吊夹具应符合设计要求，玻璃与玻璃、玻璃与玻璃肋之间的缝隙，应采用硅酮结构密封胶填嵌严密。
（9）点支承玻璃幕墙应采用带万向头的活动不锈钢爪，其钢爪间的中心距离应大于250mm。（10）玻璃幕墙四周、玻璃幕墙内表面与主体结构之间的连接节点、各种变形缝、墙角的连接节点应符合设计要求和技术标准的规定。
（11）玻璃幕墙表面应平整、洁净；整幅玻璃的色泽应均匀一致；不得有污染和镀膜损伤。（12）每平方米玻璃的表面质量和检验方法应符合规范表9.2.17的规定。
九、钢结构安装工程监理实施细则 钢结构监理要点如下： 监理工作流程
施工组织设计审查→钢结构制作查验→钢结构件复查→钢结构安装（柱顶定位轴线、标高、地脚螺栓焊接、螺栓拧旋）复查→屋面板的安装复查
1、钢构件进场控制要点
（1）钢结构制作（造）厂资质文件交监理审查备案。（2）钢结构进场制作（造）厂应交以下资料： 产品合格证（构件出厂合格证）。
施工图和设计变更文件，设计变更的内容应在施工图中相应部位注明。 制作中对技术问题处理的协议文件。
使用钢材连接材料螺栓、焊条、焊丝和涂装材料的质保书及主要材料复试报告。 焊接件工艺评定报告。
高强度螺栓摩擦面抗滑移系数试验报告。 焊缝无损检验报告及涂层检测资料。 主要构件检验记录及预拼装记录。
高强度螺栓连接件复试报告（大六角头的扭矩系数，标准偏差，扭剪型的紧固轴力、变异系数）。
焊工合格证书，无损检测人员资格证书（复印件）。 焊缝无损检测报告，涂层检测资料。
工程隐蔽部位质量检查记录，施工工序质量检查记录。 主要构件验收记录，设计要求作强度试验构件的试验报告。 工程使用钢材规格、钢号、数量、炉批号汇总表。 工程质保资料检查表。 质量检验评定资料。
有关施工项目质量检查记录。①焊条、焊丝、焊剂。
②焊条区域预热温度测量记录（包括后热、层间温度）。③高强度螺栓连接面质量检查记录。
④大六角头高强度螺栓施拧扭矩扳手的班前、班后扭矩检查记录。⑤一、二、三级焊缝外观质量全数检查记录。 构件发运和包装清单。
（3）进场钢构件应符合设计要求和《施工及验收规范》规定。运输、堆放和吊装等造成的钢构件变形和涂层脱落，应矫正和补修。
（4）钢构件的中心线和标高基准点等标记完备明显。
（5）钢构件的外观质量：表面干净，无焊疤、飞溅、泥沙等污垢，并确保安装摩擦面的面积。
以上各项施工单位自查符合要求后，报监理复查。
2、钢构件安装应符合以下要求 ：（1）钢结构安装施工单位应由相应资质的单位进行安装施工，资质证书应交监理审查备案。（2）安装前必须提供安装施工组织设计（或吊装方案）交监理审核。
（3）柱头的定位轴线、标高、地脚螺栓进行复核，砼强度应符合设计要求和国家现行标准的规定。
（4）焊条是否符合设计要求，二级焊缝主构件按设计要求进行探伤。
3、钢结构安装施工监理程序及控制要点（1）钢构件吊装前准备工作 按施工组织方案自查。
构件堆放定位是否符合施工要求。
施工的使用设备、工具、仪器等齐全，性能、精度要确保使用安全要求。 施工管理人员到位及安全措施的落实。
主要设备的操作人员，专业等级的上岗证书。（2）主体钢结构及围护设施
必须按施工组织设计方案进行吊装施工，并有专人负责的安全指挥人员。 吊装梁时检查梁号与图纸是否符合，应有专人负责检查。 构件焊接时，应校正后进行，先点焊固定，再复查测量是否有错误，如无误后才能焊接，焊接按设计及规范要求进行，并严格按要求自检，专职检查焊缝质量。
高强度螺栓，连接部位可采用工艺螺栓，待校正固定后，调换高强度螺栓，调换时按施工规范进行，高强度螺栓初拧~终拧应在24h内完成，并检查垫圈方向、露牙长度。 垫板规格正确，位置准确，与柱顶面紧贴平稳，焊接牢固，二次浇捣的砼及其强度应符合国家现行标准规定。
围护设施和钢梯连接应牢固可靠，有疑义时应作强度检验，其结果应符合现行国家标准。 钢构件的顶紧面，顶紧接触面不应小于70%紧贴，且边缘最大间隙不应大于0.8mm。 钢屋架和钢托架偏差：
①垂直度偏差为h/250，且不大于15mm；
依据《江苏省物业管理条例》、中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、《苏州市城市房屋安全管理办法》及签订的《临时管理规约》，为加强本小区管理，保证建筑物的完好和安全，保持住宅区的美观和清洁，维护全体业主的合法权益，特制定本规定，并依据此规定对您或使用人房屋装修进行监督和管理。
一、【装修范围】
业主应严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》、《苏州市城市房屋安全管理办法》中规定的装修范围和要求进行室内装修。
二、【装修公司的选择】
为配合物业服务中心对装修的管理，业主装修应尽量选择实力较强、信誉较好的装修公司。
业主选择的装修公司必须经物业服务中心资格审查，装修人员须熟悉房屋结构，承诺遵守本规定后，在物业服务中心监督下提供装修服务。
三、【装修管理费用】
1、（住户）及装修公司在办理装修申请时，按规定交纳装修垃圾清运费5元/㎡。
2、业主装修需向物业服务中心交纳保证金:面积在300平方以内交纳3000元/户，面积在300平方以上交纳5000元/户，待竣工初验和复验合格并使用1个月后退还保证金。
3、装修公司在取得进入本小区施工资格并接到工程后还需缴纳以下费用：办理施工人员临时出入证，每位施工人员需交有效身份证明复印件一张及一寸免冠相片两张，每证交纳工本费5元，押金10元（施工结束临时出入证交回物业服务中心退回押金）；领取装修施工许可证，每证交纳工本费5元（装修结束将此证交物业服务中心）。
四、【装修特别提醒】 一)室内：
1、装修前必须安装临时便池及冲水设施，给装修工人使用，装修动工前请先对下水管道地漏做通过试验(用脸盆倒水)，如有堵塞请即报物业由施工队疏通后交付使用。
2、您（业户、装修公司）不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁、楼板主体结构部件。
3、不得凿除地面和房顶的防水层。
4、未经物业服务中心同意，不得改动、改变房屋及配套设施的使用功能，不得随意改动共有部位水、电等管线走向。封闭上述管线须严格遵守有关标准操作。
5、铺设卫生间、地面管道时必须保护好防水层，避免装修完工后地面渗水至楼下而引起索赔。
6、外墙体上钻洞，需提前向物业服务中心申报，禁止在承重梁上钻孔；铺设地板对楼板打孔时请注意控制深度，以免将楼板地面打穿，引起索赔。
7、禁止随意增加楼地面净荷载，禁止在室内砌砖墙或者超负荷吊顶。
8、装修施工时不得在楼板上猛力击打，以免震松楼下平顶粉刷层，引发塌顶事故。
9、外墙门窗进行装修时，必须控制打木楔的深度和直径，以免将外墙与门窗之间的嵌缝震裂，引起渗水，不得破坏门窗上框的滴水槽和下框的排水坡度，防止向室内渗水。
10、在装修时，需要对智能化设备进行移位的，须请原安装（或专业）单位进行操作，支付一定费用。否则业主在装修时擅自对智能化设备进行移位而导致的一切后果由业主负责。
11、装修施工用电不得超过该装修别墅的装表容量,严禁擅自乱接、乱拉电源线。二）室外：
1、装修不得影响、占用公用部位，不得在公用部位搭建、施工。
2、装修不得损坏建筑物和外墙，如有损坏及时修补复原。
3、花园、空地不得搭建任何建筑物、构筑物、不得开挖水池、不得安装晒衣架。
4、严禁扩大或缩小原有门窗尺寸，禁止另建门窗或封闭门窗，以保持小区整体外观。
5、禁止安装室外防盗网。
6、安装纱窗必须使用与原门窗颜色一致的材料。
7、禁止封闭阳台。
8、空调室外机安装位置须经物业服务中心同意。
三）阳台：
1、在阳台禁止安装洗衣机，环保规定：洗衣污水禁止排入雨水管。
2、在阳台（含厅、房间）禁止设排水管、安装洗手盆，如私设排管，水管破裂溢水，造成后果由您自行负责。
3、阳台严禁堆放超长、超宽物品，禁止在外墙上乱贴面砖等破坏外立面的整体美观。
4、禁止在阳台外部安装晒衣架。四）装修期限及时间：
1、装修期限:中小工程为90天,较大工程为120天,最长不超过150天,如确实需要延期，要到物业服务中心办理延期手续。
2、装修施工应安排在上午8:00—12:00，下午14:00—18:00内进行。双休日、节假日应 安排在上午10:00—12:00，下午14:00—18:00内进行。
3、装修材料进场时间应安排在周一至周五的上午8：30-11:30，下午13：00-18：00。
4、水泥、颗粒状装修材料（如黄沙、瓜子片等）在卸车前，地面须垫彩条布加以防护，并需要袋装进场，离场前卸货现场清扫干净。
五)验收：
1、隐蔽工程必须由业主通知物业服务人员在隐蔽前进行验收。如未验收，物业服务人员安排拆除隐蔽部分遮挡，再进行验收，由此造成的损失由业主自己负责。
2、装修工程结束后，业主和装修负责人共同向物业服务中心申请竣工验收，物业服务中心进行初验。
3、竣工初验收合格并再使用1个月，经物业处管理人员复验后将保证金退还业主。
六)装修垃圾清运：
1、装修垃圾必须及时袋装并堆放到指定地点，由物业服务中心安排统一清运。
2、严禁在公共场所堆放、抛撒建筑垃圾。严禁将垃圾、油漆、胶水、涂料等倒入下水道、景观水池等处，生活污水严禁由雨水管道排出，如引起下水道堵塞，全部损失由装修公司赔偿。
五、【装修责任】
1、凡因装修施工造成损坏公共设施、设备及公共部位或给他人财物造成损失的，由装修户承担全部责任及后果。
2、因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故，装修户须负责修复（或承担修复费用），并视情况予以必要的赔偿。
3、因装修施工不当引起报修的，装修户应承担全部维修费用。
4、不得在公共柏油路面调拌水泥砂浆，不得将水泥缷在柏油路面上，由此导致路面上污染时，装修户应承担全部清洁维修费用。
5、如您自愿选择无资质证书或个体装饰从业者无上岗证书的装修公司装修，因装修造成的一切质量问题及带来的损失由您负责。
6、如装修公司违反本《规定》，不听从物业服务中心的劝阻和安排，本物业服务中心有权责令其停止装修行为，并禁止装修公司人员进入小区，因此产生的后果由违规的装修公司及您负责。
7、业主和装修公司对装修现场的消防安全负责。现场必须配备灭火器等消防设施，做好装修现场的各项消防安全工作，消除各种消防安全隐患（装修公司可向物业公司租用灭火器）。
六、【装修管理权限】
1、装修公司施工人员应配合物业服务中心人员管理，配合物业服务中心的日常巡查。
2、专用设施的改动（如：煤气管道的变动等），必须申报相关主管部门批准。
3、任何人均无权批准超过本《规定》之装修行为。
七、【装修公司管理办法】
为确保本物业之业主的根本利益及本物业的外部形象,并使其内部结构不受破坏,同时也为业主申报装修时对装修单位进行有序管理,根据《住宅室内装饰装修管理办法》、《苏州市城市房屋安全管理办法》,特制定本办法。
（一）任何装修单位进入本物业施工都要接受资质审查,提供： 1.室内装饰企业营业执照； 2.建设局发的执业许可证； 3.装修企业资质等级证书； 4.法人企业技术状况情况表。
同时要接受物业服务中心对其进行的住宅装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。
（二）本物业内装修公司实行凭《装修施工许可证》施工、《装修材料进出许可证》进出和施工人员凭《临时出人证》进出制度,各施工单位还必须加强内部管理,不得使用三无人员,政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。请业主严加管理，以减少今后扯皮，保证装修质量。
（三）装修施工时间:每天施工时间为8:00-12:00,14:00-18:00。超时施工,物业服务中心有权责令停工,扣留或没收工具。
（四）装修单位在取得进入本小区施工资格并接到工程后需办理以下手续： 施工人员临时出入证，每位施工人员需交有效身份证明复印件一张及一寸免冠相片两张，每证交纳工本费5元，押金10元（施工结束临时出入证交回物业服务中心退回押金）；领取装修施工许可证，每证交纳工本费5元（装修结束将此证交物业服务中心）。
（五）施工人员只能在“装修施工许可证”指定的现场作业,不得乱窜场地；施工人员进出小区和施工时须佩带装修人员临时出入证。
（六）施工过程中要注意垃圾装清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运,道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好和整洁。
（七）装修单位应绝对按《住宅室内装饰装修管理办法》、《苏州市城市房屋安全管理办法》《“君地新大陆”装修管理规定》和《“君地新大陆”住户手册》中有关消防管理规定执行。
（八）施工结束后，装修单位和业主共同向物业服务中心申请验收时应交回进场“装修施工许可证”、“临时出入证”和“装修材料进出许可证”。
1.装修施工人员必须由施工现场负责人到物业管理处办理装修出入证，凭装修出入证进场施工，无出入证人员禁止进入小区；装修出入证不得涂改和转借他人，一经发现物业管理处有权没收其出入证并责令其离开小区；
2.出入证遗失后由装修现场负责人到物业管理处重新补办，物业管理处管理员有权随时抽查每一位装修施工人员的证件；
3.装修施工人员原则上不得在施工现场留宿，如有特殊情况必须通过物业管理处同意，留宿期间不得进行干扰其他业主生活的活动；
4.装修施工人员只在本装修区域内活动，严格按管理公司规定路线进出小区，不得乱窜场地.在小区内闲逛。不得在小区内进行赌博.斗殴.嫖娼.盗窃等违法活动，一经发现物业管理处将其交由派出所依法处理；
5.装修施工人员必须遵守小区各项公共管理规定，维护小区环境整洁，不得高空抛物.乱扔垃圾杂物；不得在小区内随地大小便。二 装修时间管理制度；
前期统一装修无时间限制，当业主开始入住后装修施工时间为周一至周五；上午7：30—11:00,下午13;00—17;00；周六.日，上午9:30—12:00，下午14:00—19:00.三 装修施工管理规定.所有装修施工必须按照报审批准的方案进行，如在施工过程中需要更改方案，必须到物业管理处办理施工方案变更手续； 装修期限；最长不超过90天，如确实需要延期，要到管理公司办理延期手续； 3 装修施工单位一切装修作业必须在本户进行，不得占用楼梯.过道.道路等公共场所进行装修作业和堆放装修材料；.装修施工产生级如水泥砂浆.废胶水.油漆.天那水等严禁倒进排水(污)管道.下水道，所有装修垃圾严格按管理处规定装袋于指定地点统一堆放，不得扔进垃圾桶；装修垃圾严禁过夜，当天必须清理干净。.在进行厨房.卫生间的装修过程中不得破坏原有防水层，如无法避免，装修完毕后必须做24小时闭水试验，因装修破坏的防水层我公司不予保修，造成其它业主损失的必须由负责人给予赔偿。不得任意刨，重击顶板，外墙内侧及排烟管道，不得不经穿管直接埋没电线或改线。未经批准禁止私自改动水表；配电箱等设施。装修施工不得损坏小区内各公共设施设备，如有损坏必须恢复原状，造成损失的必须由责任人给予赔偿。装修施工用电不得超过装修住宅单元的装表容量，不得擅自乱接，乱拉电源线；超容量用电在与管理处协商后；在管理处工作人员的监督下，由专业电工在指定位置接临时电源线。室内的抽油烟机等必须接入统一的排烟管道。管道供气设施和燃气用具(必须符合国家规定)的安装；装修；拆移；改装等，必须由专业资格证书的单位施工，上报相关单位审批才能施工。
11装修现场不得有明火，如因施工需要必须到管理处办理申请，征得管理处同意并做好安全防护措施后方可进行。装修现场禁止使用煤气炉；电炉等产生明火的厨具。
13装修现场所有接线不得把电线搭接在插座内；必须使用安全插头连接，以防产生电火花引燃其它材料或不必要的火灾。
14户内强弱电。供水。智能化等走线管均为暗埋，请在装修时注意在隔墙。地板。顶棚上打孔。穿洞。钉钉子，以免损坏暗埋的管线，造成不必要的损失；对可能出现的人身安全
事故，造成的损失由责任方自行承担。四 装修工程的验收：
管理处将在接到验收申请后三天内对装修工程进行验收；
在验收过程中如果发现有违章装修现象，管理处将按有关规定发出《整改通知单》，责令装修单位限期整改，直至整改完毕后重新验收。五 违章装修处理：
在装修过程中装修施工单位出先违章装修或违反小区其它管理规定，小区管理处有权进行制止并责令施工单位限期整改，拒不整改的，管理处视其轻重，有权做以下处理：1.责令停工；2.责令恢复原状；3.扣留或没收工具；4.停水。电；5.赔偿经济损失；6.诉诸法律。六 相关责任： 因未按规定进行装饰装修所引起的人身及财产损失。纠纷或诉讼，由业主。装饰装修施工单自行负责。在装修过程中所清理的垃圾一律用编织袋装好转运到垃圾存放点。装修时所有装修材料放在统一位置堆放转运装修工地，砂石料一律用编织袋装好再转运到施工场地，以保持小区公共卫生。装修施工负责人在小区施工交施工押金1500元。在装修过程中装修施工单位破坏和损坏过程中要原位修补，拒不修改的，扣除装修押金；物业视其轻重，有权做以下处理：1。责令停工；2责令恢复原状；3扣留或没收工具；4停水，电；5赔偿经济损失；6诉诸法律。装修验证后无损坏，符合装修规定的将退回施工押金1500元。5 装修施工负责人和物业公司签订合同后才可以施工。6 小区无公共卫生间，请在装修前期装修好卫生间。
装修施工负责人签名
身份证号
电话号码
金都物业公司
1 装饰装修工程
装修工程是体现住宅工程整体建筑艺术水准的重要组成部份, 其装修工程施工质量的优劣不仅影响建筑物的使用效果, 而且还将影响建筑物艺术水准的充分展示。住宅工程装修工作量较大, 为了能保质、保工期完成装修工作, 项目经理部应精心组织施工, 施工中组织抹灰、面砖、地砖、涂料等多种专业班组, 施工前, 对各专业班组进行详细的技术交底和必要的操作培训, 施工中保持人员稳定。
1.1 主要部分工程施工工序
在室内, 按先上后下的工序和先内后外的施工程序。首先安排顶棚装饰施工, 而在吊顶时, 必须把棚内的各种管线先做完, 在每层所有室内工程完成后, 再做走廊部分的装饰工作。
每道工序完成后, 必须经专业人员按验收标准严格检查后, 才能转入下一道工序施工。在施工中将每层每个房间都要提供土建装饰水电安装等专业设施安装共同使用的统一标高线和十字中心线, 因此, 在装饰工程开始时, 我们在每个房间的墙上都要弹上与结构阶段相一致的+50cm标高线, 十字中心线即弹在地板上, 又弹到顶棚上和墙上, 十字线上下相一致。
1.2 主要分项工程技术措施
1.2.1 室内抹灰
(1) 抹灰工程所采用的砂浆品种应按设计要求选用。抹灰前基体表面的灰尘、污垢和油渍等清除干净, 并洒水湿润, 同时检查基体表面的平整度, 用与抹灰层相同砂浆设置示点或标筋并检查门窗框位置是否正确, 与墙联接是否牢固, 边框与墙体间的缝隙填塞密实。
(2) 抹灰砂浆的配合比和稠度经检查合格后方可使用。
(3) 抹灰时, 在砼块表面刷一层界面粘结剂, 以利砂浆与基本的牢固结合, 同时为了防止梁与其下墙体变形不一致而出现裂缝, 在梁、墙结合处沿墙全长绷一层500mm宽的钢丝网。
(4) 抹灰时应分层施工, 每层的抹灰厚度7～9mm, 待上一层抹灰八成干后, 方可进行下一层的抹灰。
(5) 管道穿越的墙洞和楼板应填塞密实, 散热器和密集管道等背后的墙面抹灰, 在散热器和管道安装前进行。
(6) 抹灰层在凝结前, 应防止块干、水冲、撞击振动等;待凝结后, 应采取措施防止沾污和损坏, 水泥砂浆的抹灰层应在湿润的条件下养护。
(7) 室内墙面、柱面和门窗洞口的阳角, 均用1:2水泥砂浆作护角, 墙面、柱面阳角护角高度不小于2.1m, 每边不小于60mm, 门窗洞口护角高同洞口高度、宽度伸入门窗框后面。
1.2.2 涂料
(1) 涂料品牌、颜色要符合要求, 基层腻子应坚实牢固, 同一墙面用同一批号的涂料。
(2) 涂刷前基层含水率不大于10%, 基层表面清理干净并修补, 表面麻面用腻子填平。
(3) 待底子灰干后才能刷涂, 否则会影响浆面的颜色均匀一致。
(4) 涂料施工时, 两次满刮腻子, 两遍面层, 后一遍涂料应在前一遍涂料表面干后进行。头遍浆应饱满, 基本盖底, 二遍浆应当稀一些, 刷时不带起头遍浆为度。
(5) 每层涂料均应施涂均匀, 各层必须结合牢固。
(6) 不同颜色的涂料墙面分色线明显, 不互相污染。
(7) 浆应随用随兑, 存放不超过半天。
1.2.3 喷涂
(1) 喷之前应将表面处理干净、平整, 所有污垢、油渍、砂浆流痕以及其他杂物等均应清除干净。表面缝隙、孔眼应用腻子填平并用砂纸磨平磨光。
(2) 需喷涂基层表面应干燥。局部湿度过大部位。应采取烘干措施进行烘干。
(3) 喷涂应做到颜色均匀。分色整齐, 不漏刷、不透底, 要一次做完, 最后一遍的喷浆完毕后, 应加以保护, 不得损伤。
1.2.4 内墙瓷砖粘贴
(1) 排砖原则:卫生间墙面排砖由门口向里排, 内侧阳角部位允许出现半砖, 但不允许出现半砖以下的条砖。如排砖需要可同时分割两排砖以分摊半砖以下的条砖。内窗口两侧要保持对称, 窗台下口尽量避免出现半砖。台面板的裙边上口确定为一条水平砖缝, 台面板高底可适当调整。墙砖由下到上全部为整砖排列, 顶部一排砖要伸入顶棚内。底部一排砖要叠压在地砖上, 随地砖的找坡可以适当裁短。
(2) 砖缝控制:所有砖缝要控制在2mm, 擦缝材料一律使用白水泥。
1.2.5 楼地面垫层及找平层
(1) 灰土垫层。采用熟石灰与土料拌合均匀后铺设, 灰土应分层随铺随夯, 不得隔日夯实。施工间歇后, 继续铺设前, 清理好接搓。
(2) 砼垫层浇筑时, 分区段浇筑, 浇筑前垫层下面的基层表面应洒水湿润。
(3) 找平层施工时, 砼垫层应清理干净, 并湿润, 铺设找平层前先刷一遍水泥浆, 其水灰比为0.4～0.5, 随刷随铺。
(4) 有防水要求的楼地面, 在铺设前应对立管、套管和地漏与楼面节点之间进行密封处理, 在管周围留8～10mm深的凹槽。
1.2.6 门窗及玻璃
(1) 外门窗采用后塞口法工艺。门窗安装前, 根据图纸设计要求, 检查门窗的品种、规格、开启方向及组合杆、附件;检查洞口尺寸;检查门窗外形及平整度, 与设计不符应予以纠正, 合格后方可安装。
(2) 塑钢门窗与洞口弹性连接牢固, 门框与墙体之间的空隙用矿棉填塞密实, 缝隙表面留5～8mm深的槽口, 打严密封胶, 门框与墙体之间的空隙严禁填塞水泥。
(3) 内门选用二等松木材, 按有关标准制作、安装。门扇二次安装。木门框与墙体之间的缝隙用油麻填塞密实。
(4) 玻璃安装。玻璃的品种、规格和颜色符合设计要求, 质量符合有关标准的规定。玻璃镶入框内, 填塞填充材料, 镶嵌条时, 应使玻璃周边受力均匀, 玻璃安装就位后, 其边缘不得和框、扇及其连接件接触, 所留缝隙应符合国家有关标准的规定。
2 水暖、电设备安装工程技术措施
2.1 水暖工程安装
(1) 水暖工程应随主体结构的施工进行预埋、预留, 严禁任意剔凿楼板及墙体。水暖材料和设备在使用和安装前, 应按设计要求核验规格、型号和质量, 符合要求方可使用。管道和设备安装前, 必须清除内部污垢和杂物。室内给水管道采用热镀锌钢管及管件, 管径大于100mm时用法兰连接, 小于100mm时, 丝扣连接。给水管安装时, 横管应具有2‰～5‰的坡度坡向立管。当给水管与排水管交叉时, 给水管应在上面。
室内排水管道在立管上应每两层设置一个检查口, 但在最低层和有卫生器具的最高层必须设, 其高度距楼地面为1米, 且每层设一伸缩节。在连接两个及两个以上大便器或3个及3个以上卫生器具的污水横管应设置清扫口, 污水管起点的清扫口设置在与管边相垂直的墙面一侧。排水管边上的吊环或长箍应固定在承重结构上, 固定件间距, 横管不得大于2m;立管每层设一固定件。生活污水管道的坡度应符合设计要求。地漏应安装在地面的最低处, 其蓖子顶面应低于设置处地面5mm。管道的支、托架应符合规范规定要求:位置应正确, 埋设应平整牢固;与管道接触应紧密、固定应牢靠;固定在建筑结构上的不得影响结构安全;管道安装的坡度要符合设计要求, 采暖管道穿过墙壁和楼板时, 应设钢制套管;卫生器具、散热器要在装修部分完工后进行。一次到位, 防止污染。
(2) 给水管道在交付前应进行清洗, 直到将污浊物冲净为止。室内排水管道应逐个做通球试验。球直径为管径的2/3, 地下部分管道, 必须做灌水试验。生活饮用和消防系统给水管道的试验压力等于工作压力加0.5Mpa, 水压试验时, 在10分钟内压力降不大于0.05Mpa, 然后将试验压力降至工作压力, 进行外以检查, 无渗漏即认为试验合格。
2.2 电气工程安装
电气工程的材质要符合设计及规范要求。暗配的管路宜沿最近的线路敷设, 并应减少弯曲和重叠交叉, 埋入墙和砼内的线管离表面层的净距应不小于15mm。暗配管接头部位的具体安装要规范施工钢配管跨接地线要满足要求。电线规格、型号必须符合设计要求和国家标准的规定, 并有出厂合格证。穿线后线管内不得有积水和潮气浸入, 合、箱内清洁无杂物, 护口、护线套管齐全无脱落, 导线应排列整齐, 并留有适当余量, 一般在盒内余线15cm,
配电箱内余线为箱体周长的1/2, 导线连接牢固, 必须用专用压力钳压接到位, 绝缘良好, 不伤线芯。各类灯具的型号、规格必须符合设计要求和国家标准的规定, 灯内配线严禁外露, 灯具配件齐全, 无机械损伤、变形、油漆脱落、灯罩破裂、灯箱歪翘等现象, 所有的灯具必须有产品合格证。电工要随时检查, 遇有管路损坏要及时修复, 严禁私自改动电线管及电气设备。在管路穿线时, 不准污染设备和建筑物品, 在接头全部完成后, 应将导线盘入盒内和箱内, 用纸或其它物品将口堵严, 以防污染。安装接地体时, 不得破坏散水和外墙装修, 不得随意移动已经绑好的结构钢筋。
3 主要工序交叉施工原则及措施
3.1 结构施工与粗装修的插入交叉施工原则
解决装修总工期紧张的关键在于必须采取装修提前插入, 因此结构采取分阶段验收的方法, 在主体框架结构施工到2～3层, 即插入围护砌筑工程施工, 为竣工赢得时间。
(1) 工作面交叉:装修插入后要与结构工作面适当隔离, 划分区域, 有一定的独立性, 避免过多的干扰, 应以不影响结构施工为原则。
(2) 安全防护设施方面的交叉:在装修工作而上部分防护设施可能会防碍施工, 在确保安全的情况下方可;临时拆除, 施工完后马上恢复。严禁私自拆除必要的防护设施, 以保证结构施工安全为原则。
3.2 装修与水电安装之间的交叉施工
装修与水电安装之间的交叉施工, 向来是工程施工中最尖锐的交叉矛盾, 装修工作与水电安装交叉工作面大, 内容复杂, 如处理不当将出现相互制约、相互破坏的不利局面, 土建与水电的交叉问题是一切交叉中的重点, 必须重点解决。解决此矛盾的原则:
(1) 水电安装进度必须服从总控进度计划, 选择合理的穿插时机, 要在统一的协调指挥下施工。
(2) 明确责任, 正确划分利益关系。
(3) 建立固定的协调制度。
(4) 一切从大局出发互谅互让, 土建要为水电安装创造条件, 水电安装要注意对土建成品及半成品的保护。
3.3 内外装修的交叉施工
进入装修阶段内外装修亦存在许多交叉点, 但总体遵循的原则为:先外后内, 内装修要为外部装修提供条件和工作面, 在此期间外墙装修始终处于网络计划中的关键线路上。因此一切内部工作都要为外装修配合。
4 质量通病与预防措施
4.1
安装工程各类质量通病及防治 (见表1) 。
4.2 重点部位的预防措施
(1) 卫生间是容易产生滴、漏的主要部位, 因此做好施工前期的预埋预留工作尤为重要。住宅工程所有穿楼板的立管均应设置套管, 卫生器具落水管预留孔洞。施工前, 应根据卫生间平面详图绘制预埋套管、预留孔洞位置详图, 并应核实卫生设备的规格型号、地坪与墙面装饰厚度, 以确定套管的长度及预埋套管、预留孔洞位置, 无误后方可施工。套管高出地面50mm, 下端与楼板面平。上下层套管中心线需垂直。套管安装后应固定牢固, 防止地坪捣制时发生松动, 并应有专人负责。穿塑料管的套管内口应倒角。卫生间地坪防水层施工前, 预埋套管、卫生器具穿楼板落水管应安装完毕, 严禁在卫生间、厨房地坪防水层施工后剔洞。排水管穿屋面采用刚制防水套管, 应严格按标准图施工。
(2) 排水管粘结处应清理干净, 胶粘剂涂刷均匀, 外溢胶粘剂应及时处理干净, 管道原有包裹层应待墙面装饰完毕后剥除, 无包裹层的可用纸包裹, 以免污染管道。
5 结语
关键词：住宅装修；施工管理；要点分析
对于住宅装修工程来说，品质是项目的生命。而这正需要高效有序的住宅装修工程施工管理来监督保证产品的设计理念能够得到贯彻实施。无数开发商所追求的战略目标正是“工程品质第一”。但是我国住宅装修开发工程市场的由于管理体系的不健全市场体系很不完善。对此方面工程管理的机制、政府正式出台的相关制度均非常不成熟。所以开发商在其项目管理的过程中要将全方位立体的品质管理作为最重要的控制内容。
一 项目管理组织结构的建立
在住宅装修施工管理过程中，由于有着大量的管理协调工作需要应对，住宅装修房开发商应当设管理专项，在不同层面上有针对性地解决住宅项目管理过程中面对的各种问题，负责住宅装修项目的全面运作，保证住宅装修项目的总体品质和进度，合理整合公司的可用资源，为项目提供强有力的人才、技术、经济、管理等多层面的支持。项目管理分为如下类型：①业主方的项目管理②设计方的项目管理③施工方的项目管理④供货方的项目管理⑤建设项目总承包方的项目管理。其中，业主方的项目管理是管理核心，而现场管理工程师的素质水平是工程品质管理水平的保证。
二 材料选择的科学性
正如大家所认知的那样，建筑用材料的品质是环境质量和整体工程品质的核心保证。装修住宅甚至比毛坯房更重视对材料的要求。所以在采购建筑材料以及建筑用装修部品的过程中应当合理科学。严格地进行验收复试，通过控制住宅装修房的工程材料的优良品质来保证工程质量。然而，当下住宅装修工程中所需要的材料部品种范围非常广，种类更是五花八门，在加上其飞快的更新速度使得采购者有极大的选择余地，但是也面临产品良莠不齐亟待选择的状况。所以在进行集体采购材料部品的时候不但要充分满足选定目标客户的需求还应当结合实际考虑当地材料市场的供应情况。这样才能更好地制定出合理的标准，并充分策划，本着严格遵守国家地方标准的的原则，选择出充分适应项目自身特点，并且绿色环保，节能减排，能够进行工厂化加工的优良产品。经过不断的经验积累发现，开发商对于供应商及其材料品质的定期评估，以及选定长期稳定的合作商家能够最大化地保证材料的高品质并且有效地精简采购的流程。此外，装饰材料也应当与土建工程材料一样进行验收和复试。对于进入施工现场的材料，尤其是大多消费者比较重视的，容易曝出问题的材料部品如涂料、各式橱柜、地板等材料的复试工作尤其要重视。全部采用封样复试，进场检验的制度，其中材料复试的工作要提前编制周密计划。
三 严密的现场规范制度的制定
为了保证品质管理的有效落实，切实控制有效地组织好住宅装修产品各个制造环节，需要制定严密详实的系统性现场制度和规范。住宅装修房在产品装修设计的档次规格、装修效果、环保要求等方面相对一般住宅开发更难以控制，因此针对住宅装修房工程的特点，品质管理的内容涉及施工界面划分、成品保护、施工技术管理、工程验收等主要内容。从项目部角度在项目组织施工的过程中实施如交底、样板引路、集中加工、单工种流水作业等控制手段将有效保证产品的工程品质。交底制度是较为常规的工程品质保证制度，而单工种流水作业制度便于各施工单位工序交接过程中的责任划分。样板引路制度旨在通过在全面施工之前各种样板的制作，将问题解决在样板制作阶段，避免因工序问题造成工期延误及建筑材料的浪费，引导产品的全面推广及生产，同时可以帮助开发商选择优秀的装修施工合作单位，可以说是工程的一次模拟。根据不同的目的可细分为研究样板、销售样板、施工样板等等。研究用样板在住宅装修住宅项目中显得尤为重要，这是因为我国的住宅装修住宅项目还处于成长时期，产品成熟度还不甚稳定，这就需要借助研究样板的制作，达到选择并确定合理的装修材料部品，检验户型的合理性，优化水电管线定位等目的。我国现如今的施工水平能力下还不能彻底达到工厂化所要求的集中加工的广度和深度。但是由国外在住宅开发装修的发展经验来看，集中加工才能有效地保证现场施工的高效性。集中加工之前多在施工的现场进行加工的材料构件，让安装、加工分步进行以此提高工程加工的精度，有效地保证工程品质。所以目前随着国内住宅产业化进程的不断发展，在国内很多先进装修房开发工程现场已经发现了仿工厂化集中加工方法出现，所以住宅建造必然朝着工厂化生产的方向发展。
四 在装修过程中的施工管理
在装修施工的过程中，首要的是，业主本人无法亲自监控住宅装修房的整体装修过程。因此，在装修施工合同中先明确本项目适用的各种施工规范，并在《预售合同》相关附件中予以明确。对住宅装修房的验收，本项目约定适用《住宅室内装修管理办法》。同时明确住宅装修房各项目的保修期限。施工队必须按施工规范及验收标准进行施工、自检，管理层按验收标准进行专检、互检。
而在此之外，公司应当在住宅装修的整体装修全面展开之前，尽心打造出装修的样板房做广告宣传用途。样板房应当据相关规定，真实有效地反应出商品房各方面的施工质量以及装修情况。而最终交付到业主手中房子的个方面都不能次于展示样品房的水平。为了方便房主能够随时把自己的房子与样品房进行对比，样品房应当保留至给户主交付完成方可拆除。在建筑施工的过程中，要求施工队完全依照已经通过认证了的样板房的建筑装修流程和装修工艺来对所有房子进行专业化标准化施工的施工。例如内墙涂料这一分项工程，其主要流程为：首先，用封底密封墙面；其次刮上耐水腻子，经打磨后再加乳胶漆；乳胶漆施工时，应搅拌均匀，且乳胶漆是否加水及加水量的多少，一定要严格按照厂家的规定；乳胶漆只要调节好粘度，可以采用喷涂或刷涂等不同工艺均可达到预期的最好效果。
五 成品保护
在施工中，往往因施工人员等因素，一些做好的成品被损坏，污染等，如铺设好地砖被色精污染， 木地板刮花或因漏水渗水导致其发黑变形、门套被碰损等等，因此，最终我们还需要倡导“绿色施工工艺”，在实践过程当中还应当不断推陈出新，在充分保障工程工艺质量的基础上通过巧妙选材，于细微处做改变来尽量避免可能造成的室内污染。比如我们装修时最常见的家装吊顶，一般情况下是选用木龙骨当做骨架，但是选用木龙骨就不得不刷涂防腐剂，这样既有可能会有有害物质释放。而如果采用轻钢龙骨，则不会有污染的出现，虽然会增加很多工序如对角成型、电锯切割等等比较费时费力。建筑装修过程中总会或多或少地有污染物残留于室，所以在每户装修完成后采用专业的技术手段和设备对室内空气环境作保洁服务，60d为一周期，从而最大限度地消除装修后的空气污染，为了能够让顾客能够住上“放心房”、“满意房”做最大最全面的努力。
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