农村土地承包经营权抵押贷款案例

农村土地承包经营权抵押贷款案例（共8篇）

农村土地承包经营权抵押贷款案例 篇1

摘要

本文对全国首例土地承包经营权抵押贷款案例的相关概念、事件背景、以及具体内容等三个小节进行了分析。

目录

1.相关名词解释..................................................................................................................3 1.1 农村土地承包经营权...................................................................................................3 1.1.1 涵义...........................................................................................................................3 1.1.2 主体...........................................................................................................................3 1.1.3 权利内容...................................................................................................................3 1.2 农村承包经营权流转...................................................................................................3 1.2.1 涵义...........................................................................................................................3 1.2.2 流转的主体...............................................................................................................4 1.2.3 流转的方式...............................................................................................................4 1.3 农村土地承包经营权抵押贷款...................................................................................5 2.背景介绍..........................................................................................................................5 2.1 土地政策抑制...............................................................................................................5 2.2 中央层面开始探索改革...............................................................................................5 2.3 成都市试点先行...........................................................................................................5 3.抵押贷款具体规定..........................................................................................................6 3.1 贷款条件及范围...........................................................................................................6 3.2 贷款手续.......................................................................................................................6 3.3 贷款流程.......................................................................................................................6 3.4 贷款期限及额度...........................................................................................................6 3.5 贷款利率.......................................................................................................................6

1.相关名词解释

1.1 农村土地承包经营权

1.1.1 涵义

农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利，包括农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地

目前，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。1.1.2 主体

1）发包方

第一，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；

第二，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。

第三，国家所有的依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

2）承包方

根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

《承包法》规定，农村土地采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，因此集体中的农户为承包经营权的最基本主体。

荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，可由农民集体外的个体或者单位承包。1.1.3 权利内容

根据《物权法》以及《农村土地承包法》，承包经营权人对承包地享有占有、使用、收益、处分的权利，但承包经营权的抵押受到严格限制，因此承包经营权是有限的用益物权。如《中华人民共和国担保法》规定，农民土地承包经营权不能抵押（但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押），《物权法》也明确规定除法律规定的特殊情况外，集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。

1.2 农村承包经营权流转

1.2.1 涵义

土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。1.2.2 流转的主体

承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。

受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。1.2.3 流转的方式

1）转让

是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

2）转包

是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

3）互换

是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

4）入股

是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

5）出租

是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

6）抵押

抵押指债务人或者第三人不转移对某财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。农村土地承包经营权抵押是指，承包方或者土地承包经营权流转的受让方，将土地承包经营权作为抵押物，向金融机构提出贷款申请。

1.3 农村土地承包经营权抵押贷款

所谓土地流转收益保证贷款，是指在不改变土地农业用途、不附带各种政策补贴的前提下，农户或农村土地承包经营权流转的受让方，本着自愿的原则，将土地承包经营权作为融资性担保公司的反担保措施，向金融机构提出贷款申请，由融资性担保公司向金融机构提供保证担保，由金融机构发放贷款的一种新型融资方式。

2.背景介绍

2.1土地政策抑制

长期以来，受制于特殊的土地政策，我国农业领域一直是金融支持的薄弱地区，出现了“金融抑制”。比如《中华人民共和国担保法》等法律就规定，农民土地承包经营权不能抵押，但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押。原因在于前者是农民生活的必需品，而后者是农民维持温饱所需之外的生产资料。这反过来迟滞了现代农业的发展，阻碍了农民增收的步伐，扩大了城乡差距。因此，要实现国家所提出的城乡统筹发展，必须逐步改革现有的农村土地制度，出台具有破冰意义的相关政策。

2.2中央层面开始探索改革

十八届三中全会《决定》对深化农村改革作出全面部署，对一些长期以来议论较多但始终没有触及的改革有了明确提法，对一些过去虽有涉及但意见并不明确又事关重大的问题有了突破性、开创性的改革意见。比如提出“三个赋予”，赋予农民更多财产权利，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

2.3成都市试点先行

2009年，成办发[2009]59号文件，涉及了“三权”土地承包经营权、集体建设用地使用权和农村房屋产权抵押”

2010年12月10日，成都市下发了“成都市农村土地承包经营权抵押贷款工作方案”

2014年1月初，中国人民银行成都分行和省农业厅等联合下发《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》，先期选择成都市（温江区）、德阳市（什邡市）、绵阳市（江油市）、泸州市（纳溪区）、南充市（顺庆区）、资阳市（简阳市、安岳县）、乐山市（井研县）、遂宁市（蓬溪县）共8个市的9个县（市、区）开展农村土地流转收益保证贷款试点。

1月24日，成都市温江区一家红花紫薇花木专业合作社与当地三联担保公司、成都银行分别签订担保合同与借款合同，122.53亩的农村土地经营权获得62万元的融资贷款。这是《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》于上月印发后，第一笔成功落地的贷款，第一次实现土地经营权单独抵押贷款，是四川省农村土地流转收益保证贷款试点区域后首例贷款案例，也是全省第一单。

3.抵押贷款具体规定 3.1 贷款条件及范围

借款人必须具备合法的农村土地经营权，拥有权属证明。土地经营权关系清晰，无其他争议。不能改变土地的农业用途，不改变土地性质，不超过第二轮土地承包剩余期限等。将重点支持农户、龙头企业、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等的农业生产性、经营性资金需求。

3.2 贷款手续

流转合同、营业执照、《农村土地经营权证》

3.3 贷款流程

第一步：农村土地承包经营权承包方或者流转的受让方向当地相关部门提出申请，获取农村土地经营权证，表明地块的经营面积、用途、位置等。

第二步：由房地产估价公司牵头，会同政府相关部门（如金融办、统筹委、农发局），以及担保公司、银行和农村基层干部、农户代表等，共同对土地的经营权价值进行评估。

第三步：银行根据评估价值为贷款申请方发放贷款，贷款利率在基准利率的基础上浮15%，比普通商业贷款利率明显优惠。

3.4 贷款期限及额度

按照土地流转的实际面积、流转收益评估价值、贷款期限、贷款申请人经营状况、信用条件、还款能力以及融资性担保公司担保能力等因素综合确定；贷款期限原则上为1-3年，最多不超过5年；

3.5 贷款利率

农村土地承包经营权抵押贷款案例 篇2

(一)新沂市基本概况。

新沂市地处江苏省北部,是农村土地承包经营权抵押贷款试点地区,全市耕地总面积为121.70万亩,土地规模经营面积为67.23万亩,约占耕地面积的55%,现有农业合作社1,200个,种植大户23家。全市共有银行类金融机构32家,2015年存款总额为310万元,贷款总额为260万元,其中土地承包经营权抵押贷款共180万元。

(二)新沂市土地承包经营权抵押贷款模式。

一是直接的土地承包经营权抵押贷款。农户直接以一定年限的土地经营权向银行抵押,银行根据新沂市农村土地流转交易中心做出的土地价值认定,确定土地的价格,并以地价的70%或土地未来经营收益的70%投放贷款。直接的土地承包经营权抵押贷款适用于大规模经营的农户,如农户到期时不能偿还贷款本息,银行可以在农村土地流转交易中心宣告转让该农户一定年限的土地经营权或是将抵押物变现;二是农地承包经营权+联合担保抵押贷款。农户以一定年限的土地经营权向银行抵押,并以政府财政部门成立的风险基金或是其他农户的土地经营权作为担保,政府财政部门和其他农户成为抵押贷款农户的担保人,如果出现了违约现象,政府部门和其他农户承担连带责任,必要的情况下,政府部门代其偿还抵押贷款的80%。

(三)新沂市土地承包经营权抵押贷款流程。

新沂市土地承包经营权抵押贷款流程分为以下步骤:第一步由农户向金融机构提出贷款申请;第二步由当地村委会进行贷款初审;第三步农村土地流转交易中心对贷款复审,并办理抵押登记和土地价值认定;最后由金融机构再次审核并决定是否发放贷款。同时,还成立了财政部、农工部和法院,财政部负责为金融机构提供贷款资金1%的补贴,并按1∶7的比例成立风险基金;农工部负责处理日常的纠纷与矛盾;法院负责处理诉讼受理、司法调解。

(四)新沂市土地承包经营权抵押贷款开展情况。

近些年来,新沂市土地承包经营权抵押贷款开展顺利,解决了农村贷款难的问题。2014年,全市共提供贷款1,856笔,抵押土地面积3.78万亩,共计24,856万元;2015年,共提供贷款2,078笔,抵押土地面积4.79万亩,共计29,465万元,同比贷款额度增长了18.6%,其中60%农户附加其他担保方式,40%的农户采取直接的农地经营权抵押贷款。

二、农村土地承包经营权抵押博弈关系

农村土地承包经营权抵押的现状、问题和障碍是博弈关系和博弈结果的重要影响因素,具体分析江苏新沂市农村土地承包经营权抵押过程中的博弈情况如表1所示。(表1)

农村土地承包经营权抵押博弈关系的主体是参与农村土地承包经营权抵押的主体,即政府、农户和金融机构,三者存在相互的辩证关系,关系的不同主要在于政府的介入程度不同。

在政府不参与的时候,农户与金融机构都处于完全自由化的状态,农村金融支持完全市场化,a、b、c、d分别为博弈主体的收益大小,其中农户和金融机构都参与所获得的收益分别是a、b,农户与金融机构都不参与所获得的收益分别是c、d,可以看出,只有当a>c,b>d时,农户与金融机构才会合作,否则不合作。新沂市主要采取直接的土地经营权抵押、农地经营权+联合担保抵押贷款这两种模式,新沂市的这两种模式的实施就是依靠政府作为非利益主体的间接参与,其政策的制定会影响双方的利益和选择,具有导向作用和指向作用。在未制定政策之前,由于新沂市外出务工的农民占其总人口的50%左右,造成大部分的农田荒芜,显然选择合作,农户的收益更高,因此农户收益情况可表示为a>c。而农业投资具有高风险、周期长的特点,农户与金融机构之间还存在严重的信息不对称,选择参与获得利益较低,此时金融机构的收益情况为b<d,因此选择不合作,农户很难从金融机构贷到款,金融机构也不愿介入农村土地承包经营权抵押贷款。为了推进农村土地经营权抵押贷款融资的进行,新沂市政府根据具体情况采取了单向鼓励金融机构的方式,并估计金融机构选择参与所获得的利益将高于不参与所获得的利益,具体成立农村土地流转交易中心和村委会,由政府部门出面协调,解决金融机构和农户之间信息不对称的问题和抵押贷款过程中逆向选择的问题,降低了交易成本,并致力于完善农村土地确权工作,同时成立了财政部门负责对金融机构提供补贴资金并设立风险基金,降低金融机构的风险,提高其收益,使得b>d,鼓励金融机构的介入。

假设金融机构、农户和政府都是理性的,对于金融机构来说,无论政策如何,都有自己的评价标准,选择合作或是不合作,并由此产生两种不同的博弈结果,对于新沂市政府来说,在政策制定后,如果金融机构根据政策来决定选择,那么政策效果就会达到100%,如果金融机构考虑政府政策实施的可能性,那么政策效果就会低于100%。最终由于缺乏专业的土地评估机构、统一的参照标准以及后续的补贴资金和相关配套政策未落实等因素,金融机构的积极性不高,只倾向给种植大户和银行已有的优质客户提供抵押贷款,政策效果低于100%。

三、促进土地经营权抵押贷款路径分析

(一)在政府方面。

虽然政府部门一直都致力于积极推进土地经营权抵押贷款,但地方政府工作做得有所欠缺,土地经营权抵押贷款还处于发展初期,政府可以从以下几个方面来完善政府功能:第一,弱化政府主导职能,向政府引导转化。地方政府的鼓励政策只具有短期效应,在土地经营权抵押初期阶段,政府处于主导地位会有比较好的效果,但从长远的角度来看,缺乏可持续性,对金融机构的实际效果将会减弱,政府应当从最初的主导地位逐渐向引导地位转变;第二,完善风险补偿机制,引入保险、担保机制。农业本身具有弱质性的特点,金融机构会出于对风险的考虑,避免介入其中,政府部门可以建立专业担保公司联合担保的机制,并向保险公司投保,为农村土地经营权抵押贷款提供更多的保障。同时,政府部门也要做好对金融机构的风险补偿,例如对抵押贷款进行贴息;第三,建立专业的评估机构和统一的参考标准。新沂市由农村土地交易中心负责对农村土地价值进行评估,实际是由农民全权决定土地的价值,主观意愿大,缺乏专业的评估机构和统一的参考标准,农地的价值会出现被高估或低估的现象,而其实际的价值没有体现,金融机构会避免介入其中,因此建立专业的评估机构对发展农村金融市场是十分重要的;第四,建立完善的社会保障制度。长久以来,农民都将土地作为生存之本,但随着社会和农村城镇化的发展,农村出现大量的“空心村”现象,农村土地荒芜并且以“家庭联产承包责任制”的农村土地碎片化经营已经不适于当今的发展,因此政府部门应当建立完善的社会保障制度,降低农户对土地的依赖性,增强农户土地流转意愿,从而达到活跃农村金融市场的目的。

(二)在金融机构方面。

第一,建立现代银行体系,扩大农村商业银行的规模。新沂市的涉农贷款主要是新沂市农村商业银行发放的,农村商业银行具有机制灵活、丰富的农村信贷业务运行经验等优势,但由于自身规模的限制,能够提供的土地贷款抵押资金有限,因此建立以农村商业银行为主导,各农业金融组织为辅的现代农业银行体系,并对农村商业银行进行改制和重组,扩大其规模,使农村商业银行的运行趋向于市场化和制度化,发挥农村商业银行的优势;第二,加大对农村商业银行的生产性补贴。随着近几年的发展,中国农业银行逐步淡出了农村金融市场,各金融机构也出于风险的考虑,避免介入到农村金融市场。农村商业银行作为农村金融市场的唯一支撑,在农村土地承包经营权抵押贷款的发展初期,应当加大对农村商业银行的生产性补贴,支持农村商业银行的发展,尽可能使更多的资金留在农村,活跃农村金融市场。

(三)在农户方面。

第一,鼓励农户自发组织建立多元的抵押模式。新沂市的直接土地抵押融资模式只适用于大规模经营的农户,不能为金融机构提供有效的资金保障,存在高风险等因素,农户的贷款难问题仍不能得到有效解决,且过于单一的抵押模式也无法满足农户多样化的需求。因此,农户可以根据自身的具体情况,自发地成立农村土地合作社或是土地抵押协会,采取农地+第三方担保抵押、农村合作社入股抵押、农户土地联合抵押这三种模式,活跃农村土地金融市场;第二,加强对农户的思想教育,掌握相关法律知识。农地经营权抵押贷款涉及到权属关系的变更,过程相对比较繁琐,只有加强农户对土地承包经营权抵押贷款的教育和认识,并教授相关的法律知识,农户才能降低对土地承包经营权的抵触,提高相关的认识,并在遇到矛盾和纠纷时,才能学会用法律的渠道来维护自身的正当权益。

摘要：农村土地承包经营权作为农户的不动资产是解决农户抵押贷款的有效抵押物。本文运用博弈模型,以江苏新沂市为例探讨农村土地经营权抵押贷款中各方主体的利益及其关系,分析农村土地经营权抵押贷款存在的问题,并提出相关的解决路径。

关键词：农村土地承包经营权,抵押贷款,博弈模型

参考文献

[1]明道江.农村土地经营权抵押贷款研究[D].华中师范大学,2014.

[2]黄惠春,曹青,曲福田.农村土地承包经营权可抵押性及其约束条件分析——以湖北与江苏的试点为例[J].中国土地科学,2014.6.

[3]杨军辉.博弈论视角下的村镇银行可持续发展对策研究[D].中南林业科技大学,2013.

农村土地承包经营权抵押贷款案例 篇3

（一）土地承包经营权抵押：游走在规则的灰色地带

贵州省湄潭县在1988年首先进行了试点，主要办法是设立土地金融公司向土地经营者发放土地使用权抵押贷款，后因信贷资金发放偏离农业领域，使得其涉农色彩褪去，试点也以公司严重亏损而失败。[1]2006年、2007年，宁夏同心县、平罗县农村信用社开展土地承包经营权抵押贷款试点。两处试点的共同之处是由农户组成农户土地经济体（同心县称农户土地协会、平罗县称土地信用合作社），由农户将土地承包经营权归入集体，再由集体与金融机构联系发放贷款。[2]上述做法能够施行的原因之一是有关部门的推动，金融机构基于特殊原因放宽了贷款的要求（比如同心县是为了保障国际农业发展基金的贷款项目资金安全而进行的），严格上说这种形成农户经济体进行的土地承包经营权抵押依然没有法律依据。此外，在抵押权实现方面困难的难题也依旧存在。福建三明市的做法是如果农户不能按期还贷，所抵押的农村土地由金融机构接管，并进行寻租经营，直至还贷结束。[3]这是一种在现有法律体系下的折中处理办法，只不过金融机构接管土地的依据何在，其对土地享有的权利类型如何，在法律上依然不能说明确清晰，而且金融机构寻租经营本身是否违背金融管理方面的规章政策也不无疑问，如我国《商业银行法》第四十二条第二款就禁止金融机构自营不动产，金融机构接手的土地承包经营权很可能最后沦为闲置资产。综上，土地承包经营权抵押目前游走于规则的灰色地带，个别地区在特殊情况下，在政府、金融机构和农村集体的协力推动下可以运行，但一旦将之置于公共视角下审视，则问题颇多。

（二）对土地承包经营权抵押的评析

1.优势

土地承包经营权具有价值大、受众群体广的特征，土地承包经营权抵押贷款的优势在于，一是能有效拓展农户融资渠道，解决长期困扰农村的资金需求旺盛和资金供给匮乏的矛盾，压缩民间高利借贷空间，规范农村融资市场。二是促进土地使用权合理流转，实现土地资源的流转增值。流转的过程是一个按照需求规律增进价值的过程，土地使用权的流转将有利于资源的集约化发展，而将土地作为生产要素进行配置，也是资源高效利用的必然。

2.困境

（1）农户自身的短板。我国长期的城乡二元结构使得农村社会保障制度相对落后，农民赖以用以安家立命的财产十分有限，从自身利益出发考虑，往往也害怕不能及时清偿债务而丧失土地使用权而失去生活保障。

（2）抵押权实现成本高。一方面，金融机构如果接受土地承包经营权抵押，一旦农户无法清偿到期债务，势必要拍卖土地承包经营权，而现有法律的限制，使得能够竞买该土地承包经营权的群体较小—原则上土地承包经营权只能在同一集体经济组织内部流转—竞价群体过小将会导致土地承包经营权实现时的价值贬损。另一方面，在农村土地评估市场尚不完备的情况下，评估费用过高，对农户和金融机构而言也相当于摊高了抵押权实现成本。

3.对困境的反思：看现实如何解理论之困

（1）对于农户自身短板问题而言，新近的调研数据显示农民对正日益希望能够以抵押的方式流转土地承包经营权，[4]这可能是因为外出打工人员增加，很多农村土地实际处于闲置或半闲置状态，农户自身短板问题正随着务工潮和城市化进程逐步得到解决。

（2）对抵押权实现成本高的问题而言，笔者认为这是制度发展过程中产生的问题，也应在制度的塑造过程中得到解决，而不应成为制约制度发展的因素（具体的解决方法和实现路径见下文）。

二、土地承包经营权抵押的实现路径

（一）实现路径：走曲线救国道路

就目前法律和政策而言，土地承包经营权抵押无疑是一条死胡同，应转变思路，用法律技术上的处理为土地承包经营权抵押开辟道路。法律和政策之所以禁止土地承包经营权抵押无非是担心农民失去土地后成为社会不稳定因素。只要通过法律的技术性处理以保障农民从土地上可获得的基本利益，就可以降低系统风险，为土地承包经营权抵押创造空间。所以，应着眼于保障农民可从土地上获取的最低限度利益，手段上应尽可能维持土地用途不因抵押而变化。具体做法如下：

1.给抵押的土地承包经营权设定比例上限

有学者建议效仿美国的家园地豁免法，规定一定比例的承包地不得因无力还贷而被强制拍卖清偿。[5]立法如此处理实质上排除了金融机构接受抵押的可能，如山东寿光市试点中就明确以土地使用权抵押借款的，原则上不能超过家庭承包土地总面积的70%。[6]宁夏同心县的规定是农户只能以其承包的十分之四的土地入股（前文已经述及宁夏同心县试点方案是设立农户土地经济体），其余土地须留作自用，不得抵押。这种给抵押的土地承包经营权设定比例上限的技术性处理可以避免农民因无法偿还贷款而全部失地的情况发生，等于是给农民在土地上的利益安上了最低限的安全阀，为农民提供的了基本的生存保障，可资借鉴。

2.规定抵押土地使用权的农民就抵押土地享有优先承租权并基于此设计经营权流转制度

建议规定抵押农民对所抵押农地享有有限承租权，如果农民不能偿还贷款而出现失去土地承包经营权的情况，可以通过租赁方式获得耕种机会以保障其基本的生活需要。在此基础上，更加精细的制度设计是构建回购制度，将土地承包经营权中的承包权和经营权的分离，将若干年限的经营权来抵押。制度设计上可以要求贷款农户在申请贷款的同时，可自己找好承包土地流转对象——即擬接受贷款农户承包土地转让的农户，并与其签订承包土地流转协议，协议须载明在贷款农户无力按合同要求偿还贷款本息时，由拟接受承包土地的农户即协议受让农户按合同偿还贷款本息，协议受让农户偿还贷款本息后获得贷款农户承包土地一定年限的经营权。年限届满后，该经营权自然回复到原贷款农户手中，而且贷款农户可以在与受让农户协商后提前回购或赎回。[7]优先承租权制度有利于因抵押而失地的农民的生活保障，而回购制度则保证了土地用途不因抵押而改变，甚至保留了土地承包经营权恢复原状的可能。

3.土地承包经营权抵押变现时，积极促成集体经济组织作为受让方，转外部关系为内部关系

建议由抵押人所在集体经济组织作为受让方，集体经济组织归还金融机构贷款后将抵押的土地承包经营权收回，将金融机构与农户之间的外部关系转变为集体经济组织与农户之间的内部关系，争取债权债务在本集体经济组织内部消化。金融机构可以获得资金回收的保障，农户则以其在本集体经济组织所享有的长期的经济利益作为偿还集体经济组织债务的保证。这样的好处是可以绕开土地承包经营权非集体经济组织成员不能流转的法律障碍，促进抵押权实现。

三、规范化建议：现行法律框架下的配套制度建设

（一）构建科学、经济的农地价格估价体系

目前常见的土地价格评估方法有：市场比较法、收益还原法和成本逼近法剩余法。[8]实践中不论采用哪一种评估办法，均需考虑农地价格评估的特殊之处即需特别注意两个方面：一是农地价格评估结果的最低限应能保障农民的基本生活。这带有一定结果导向，需要在评估过程中不能仅仅局限于土地的产出和土地的纯收益，还应考虑土地的社会效益和当地的人地比例等社会因素。二是农地价格评估需要考虑评估成本，应尽可能采用较为经济的评估方法，一定程度的牺牲精确性也应保证评估成本的低廉。

（二）完善农村社会保障制度，弱化土地的社会保障功能

土地承包经营权虽然被定性为用益物权，但土地现阶段在我国不仅仅只是增进财富的生产要素，农民对土地的依赖很大程度上让土地还具备社会保障功能，应加快建立覆盖农村地区的具有一定程度保障功能养老保险制度，完善新型合作医疗制度，逐步弱化土地对农民的社会保障功能，以土地换社保的思维促进农民减少对土地的保障性依赖，促使土地真正成为可供抵押、便于融资、促进收益的用益物。

（三）构建符合我国国情的农业保险制度

解决土地承包经营权抵押过程中可能出现的评估成本高、抵押权实现困难等诸多问题，还可以从农业保险制度入手，将单个农户所面临的风险由社会化分担方式消弭，在抵押制度之外再设计保险制度防范抵押权实现过程中的风险。立足我国国情，吸取国外农业保险的长处，确立政府主导的农业保险模式，[9]立法上要明确政府对农业补贴保险的补贴职责；明确政府在农业再保险中的地位（政府直接作为再保险人或者间接的通过国有公司充当再保险人）；明确政府机关的农业保险监管职责；明确农业保险的组织制度等。[10]

四、余论：土地承包经营权抵押的未来——制度建设与农村社会语境的契合

丽水农村金融改革试点正逐步深化，改革总体方案要求“在现有法律框架内创新构建多层次的所有权、用益物权、担保物权的评估、交易、处置平台，进一步拓宽农村抵押物范围，有效破解农村‘贷款难，难贷款’的抵押物瓶颈困局”，在金融改革的大背景下，长期闲置的农村土地无疑将成为抵押物的重要备选，但在制度设计和实践操作中，必须充分考虑农村特定的社会背景。比如本文在论及土地承包经营权抵押如何突破法律禁止性规定时的逻辑起点，就是农村乡土社会具有有别于国家法的行为准则，再比如本文在土地承包经营权抵押的实现路径一节中论及的促成集体经济组织成为抵押物受让方的思路，就必须基于有体系相对完善、经济状况相对良好的集体经济组织的前提。可以说本文所持的观点和建议如果没有农村社会的特定背景必将沦为镜花水月的空想。诚如学者的精辟论断“农村土地承包经营权抵押制度是调整土地承包经营权抵押法律关系的行为规范，这就使得其无法成为脱离农村社会具体语境的制约而自给自足的法律制度……因此，土地承包经营权抵押制度的设计应考量农村社会的具体语境，吸收其合理成分，以期所构建的制度具有亲和力，从而实现良好的实施效果。”[11]

参考文献：

[1]刘杨.《我国农地融资实践与法律思考—以农村土地承包经营权贷款为视角》，载《湘潮》2011年第2期。

[2]闫广宁.《对同心县农村信用社开展土地承包经营权抵押贷款情况的调查和思考》，载《西部金融》2008年第8期。刘贵珍：《推行农村土地承包经营权抵押贷款的建议》，载《青海金融》2009年第1期。

[3]中国人民银行三明市中心支行课题组.《农村土地承包经营权流转于抵押信贷的实践与探索》，载《福建金融》2007年第2期。

[4]对湖南、湖北、河南、黑龙江、山西、四川、贵州、广东、江苏、山东等十省的调研表明，期盼抵押土地承包经营权的农民占13.62%。参见陈小君等《农地土地法律制度的现实考察和研究—中国十省调查报告书》，法律出版社2010年版，第17页。

[5]李平.《承包经营权抵押风险有多大》，载《中国土地》2009年第7期。

[6]刘友成.《山东寿光土地承包经营权抵押贷款试点调查》，载《人民日报》。

[7]中国人民银行邢台市中心支行课题组.《关于农村土地承包经营权抵押贷款业务的研究》，载《华北金融》2009年第8期。

[8]市场比较法，指通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地价格；收益还原法，指将土地未来正常年纯收益以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格，其财产的价值等于其未来收益的折现价值（价值上等于将这笔投资存入银行每年获得的利息量）；成本逼近法，指以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的办法；剩余法，指预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有關专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的办法。

[9]强调政府主导并非弱化市场作用，只是农业保险涉及国计民生，由政府来履行职责能够为农业保险提供更为稳妥的保障，事实上，美、法、德、日等国家均采用政府主导模式。

[10]陈运来.《域外农业保险立法及其启示》，载《法商研究》2010年第3期。

农村土地承包经营权抵押贷款案例 篇4

李红宇

内容摘要：通过对国内农地抵押实践做法的介绍，对各地土地承包经营权抵押制度的比较，分析了土地承包经营权抵押的实践的意义和现实局限，旨在为我国最终建立土地承包经营权抵押制度提供借鉴。关键词：土地承包经营权

抵押

制度

实践

2009年3月，人民银行和银监会联合发布了《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，允许“有条件的地方可以探索开办土地经营权抵押贷款”。在此前后，不少地点开始了土地承包经营权抵押的试点工作。试点工作开启，标志着农户“沉睡”的土地资产能够转变为抵押变现的“活”资产，但是土地承包经营权抵押必竟处于探索阶段，试点过程中仍然面临诸多困难，亟需认真研究、总结。

一、各地农地抵押的具体实践

农地抵押肇始于贵州省湄潭县土地金融公司，后经重庆江津、宁夏同心示范引导，现已呈现出试点规模扩大、规范层次逐步提高的趋势。

（一）各地的实践做法 1.湄潭县试点——土地金融公司

1988年，经国务院批准，由中央和地方提供资金组建了贵州省湄潭县土地金融公司，但在实际运作中，其业务重心逐渐被非农贷款所取代。1989年2月公司发放土地使用权直接抵押贷款占比为71.6%，到1990年2月仅为15.58%。1997年因亏损严重被并入湄潭县农村信用联社，但是其成立本身和以土地使用权直接抵押（土地金融公司当时试点对象为林地及地面附着物抵押贷款，不包括耕地抵押贷款）贷款为主营业务，具有首创性启示意义。

2.佳木斯市试点——“四荒”土地抵押

2000年以来，佳木斯市农村信用社等金融机构开始尝试“四荒”土地使用权和土地承包经营权抵押贷款①，截至2007年末，全市累计抵押土地面积达385万亩，发放贷款累计149071万元，受益农户达到50870户。但是此种尝试并没有突破现有的法律规定，其土地承包经营权抵押对象限于通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等农村土地承包经营权，不包括耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权。

3.江津试点——江津模式

2005年国家开发银行重庆市分行推出“江津模式”，支持农业产业化发展。一是开发银行与江津市政府合作搭建融资平台，负责开发银行贷款的管理、企业信用信息的收集等。二是将农民专业合作社改造为农民股份公司，股东（承包农户和转承包者）以户为单位将剩余的承包年限内的土地承包经营权和附着物入股，但是农户口粮田不入股。三是建立贷款担保机制。农民股份公司向国开行贷款，由绿丰农业担保公司以其资产为其提供担保，同时农民股份公司以其股权作为抵押向担保公司提供反担保。上述做法规避了土地承包经营权不得抵押规定，一定程度上解决了规模化经营的资金缺口问题，但是揭开这种股权抵押的“面纱”，仍是将土地承包经营权排除在抵押物之外。

4.宁夏同心试点——土地抵押协会

2006年宁夏同心县农村信用社开始试点。其特点是：在每一个村选举成立土地承包经营权抵押协会，农户志愿加入，每户以不超过自家承包土地总数的2/5加入协会，每亩获得3000元左右的贷款，贷款期间土地仍由农民自己耕种。入股的会员需要贷款时，选择三户已加入了协会的村民和一名协会的常务会员作为担保人，与协会和担保人签订土地承包经营权抵押转让协议。村民完善了抵押和担保手续后，向信用社提出贷款申请时，再由协会与信用社签订总的担保协议，信用社审查完毕后放款。农户贷款到期不能偿还的，土地承包经营权转让给代其还款的担保人，或者由土地抵押协会转让给有意偿还贷款的其他村民，还清贷款后的抵押人可重新获得承包经营权。同心试点通过土地抵押协会实现对土地承包经营权的抵押权处置、变现，但不会改变土地集体所有性质和土地用途，还保留了抵押人的赎回权。同心试点以保证、抵押联合担保的方式，解决了家庭经营持续发展的后续资金不足问题，增强抵押人守约意识和能力，降低了金融机构发放贷 ① 郭立业：《佳木斯市农村土地使用权和承包经营权抵押贷款业务发展情况分析》[j]，金融参考，2008（8）。款的风险。

5.福建明溪试点——扶持农业大户

从2007年开始，福建明溪开展基于土地流转的土地经营权贷款试点，其抵押人是土地流转中的承租方，承租方通过县土地流转服务中心从村集体或零散农户手中获取土地，并以租赁过来的土地承包经营权作为抵押物向农村信用社抵押贷款。据调查②，该抵押贷款主要为农业大户服务，截至2008年11月末，明溪农村信用社累计发放土地承包经营权抵押贷款588.9万元，涉及土地流转抵押面积3288.6亩，扶持农户40户，但明溪个体农户很少使用这种抵押贷款形式，而是更信赖贷款手续简便、经济的信用贷款、联保贷款和惠农一卡通。土地承包经营权抵押对农户信用具有增级的作用，可以使其获得更高信用额度（相较于信用贷款），因此明溪推出的土地经营权抵押贷款，是适合农业大户的贷款，为农村土地的规模化经营和农业产业化发展提供了契机。

6.信阳平桥试点——失地农户的社会保障

2008年以来信阳市平桥区进行了土地承包经营权抵押贷款尝试，其主要做法是：一是在区、各乡镇设立信用担保中心，对贷款农民的信用、资产等信息进行认证、评定，由信用担保中心为贷款农户提供担保。二是成立覆盖区、乡两级的物权交易中心，中心登记农村物权委托流转和受让情况、发布物权交易信息、办理委托物权交易。三是各乡镇成立规范化的金融服务中心，将信用担保、物权交易、贷款办理集中进行。农户有贷款需求时，持“土地承包经营权”证书到相关金融机构申请办理抵押（担保）贷款，也可到农村信用担保中心以“土地承包经营权”证为反担保抵押物申请担保，由物权交易中心委托评估机构进行评估，农户和信用担保中心根据评估结果签订担保和反担保合同，而后由信用担保中心向金融机构进行现金担保，农户即可获得金融机构的贷款；贷款到期无法还款的，由物权交易中心按评估值对抵押的“五权”资产进行处置，变现后向担保机构付还本息。为保障失地农户权利，对因无力偿还担保贷款而失去土地等抵押物，丧失基本生活条件的农村居民可转为城镇居民户口，在五年内同时享受农村和城镇户口的一切政策待遇；将丧失基本生活条件的农民纳入城镇就业服务和政策扶持范 ② 参见曾章蓉 王欢欢：结合“土地承包经营权抵押贷款”探讨农户小额信贷新模式[J]，农村金融研究（9）。围优先安排就业；可自主选择新型农村社会养老保险或城镇职工基本养老保险，对个人需交纳的费用由区、乡财政按30%补助3年；对失去住宅并自愿退出宅基地，整户转为城镇户口的农民，纳入公共廉租房保障范围，其中年满16周岁以上的农民，参保所需资金由国土部门核准的退出宅基地补偿费代缴，等等。

7.武汉试点——农业规模经营

近年来武汉市土地流转市场发展较快，截至2011年土地流转面积占全市家庭承包耕地总面积的比例已超过20%。为解决农业规模生产中存在的融资难问题,武汉市成立了武汉农村综合产权交易所，出台了《武汉农村产权登记托管管理办法(试行)》、《武汉市农村土地经营权评估办法(试行)》、《农村土地经营权抵押贷款管理办法(试行)》，并于2009年10月26日启动农村土地经营权抵押贷款试点，首批申请的3家农业企业以4046亩农村土地经营权为抵押物,获得1400万元银行贷款。

8.崇州试点——不同土地经营人都有融资机会

按照土地经营人不同，崇州市将土地承包经营权抵押分为三大类型，即土地家庭经营农户、土地股份合作社、公司（规模经营业主），其中农户必须持有《农村土地承包经营权证》和《农村土地承包合同》；土地股份合作社必须按《农民专业合作社法》依法成立，且符合章程规定的成员出资条件；企业和规模经营业主必须依法取得《农村土地经营权证》，且流转租金支付在一年以上。三种不同的经营权抵押，其融资贷款的流程也有不同，其中合作社、公司（规模经营业主）的土地经营权贷款必须获得《农村土地经营权证》，凭经营权才能向银行申请贷款。

（二）对试点地区实践的评价

1.合法性分析。从合法性来讲，湄潭试点、佳木斯试点和宁夏同心试点都未超越现行法律的规定。其中，宁夏同心将林地抵押、四荒地抵押扩展到家庭土地承包经营权抵押是一大飞跃，但应该看到，宁夏试点名为土地承包经营权抵押，实为以土地流转收益权和地上附着物的抵押，以上述财产作抵押是不违反担保法和物权法规定的。而江津试点、明溪试点、平桥试点、武汉试点、崇州试点均突破现有的法律规定，试点地区的金融机构将因违反法律的强制性规定而承担无效贷款的法律后果。实践中，试点地区银行为了规避这种法律风险，很少（或不）接纳土地承包经营权直接抵押贷款，而是采取变通方式，将个人信用担保与土地承包经营权抵押联合，或以担保公司（有的为物权担保中心）的担保取得贷款，以业主的土地承包经营权（或土地经营权）或个人信用向担保公司（物权担保中心）提供反担保。因此，这些抵押试点并未真正发挥土地承包经营权的抵押融资功能，而是增加了抵押人的融资成本，是“假抵押”、“变相抵押”，不是担保法意义上的抵押。真正意义土地承包经营权抵押是直接抵押，是“裸体”抵押，不是间接抵押或联合担保（抵押）。

2.经营模式分析。从土地承包经营权抵押授信的对象来讲，江津试点、明溪试点、武汉试点、崇州试点均以农业大户、规模化经营业主为主要对象，具有明显的政策倾向性，体现出在经济发达或土地流转活跃地区，政府通过土地承包经营权抵押贷款的开展，推动土地规模化经营和农业产业化经营，以实现农业发展、农民增收和农村富裕的迫切愿望，所以上述抵押试点对应于大农户、大农业。而宁夏同心和信阳平桥抵押试点，反映了在经济落后、融资手段缺乏地区的一种制度安排，它给农户开启了一扇融资大门、是对以家庭经营为主的农村基本制度一种支持和鼓励，尽管相对于信用担保等方式，土地抵押有融资成本高、手续繁琐的缺点，但毕竟农户多了一个融资手段，它提高了农民的信用等级。因此，土地承包经营权抵押品种设计不仅要兼顾到地区发展不平衡的实际，而且要兼顾到不同利益主体的需求，尤其要尊重农户在土地抵押中的自由选择权和决定权。

3.试点路径分析。从早期的佳木斯市试点到江津试点再到宁夏同心试点，以土地承包经营权抵押是农户与金融组织博弈、自主协商的结果，这种制度变迁是一种自下而上的需求诱致性制度变迁。到后期，政府主动介入到土地流转和抵押市场，为融资主体提供担保或社会保障，以解决农村融资难和失地农民的后顾之忧，因此，从后期的信阳平桥的试点到成都、重庆的城乡统筹一体化，是一种由政府主导的农户被动接受而且上升到属于国家战略的一种土地流转（抵押）模式，呈现出规模大、层次高、配套措施完善的特点，是政府主动作为的强制性制度变迁。上述变动说明，土地承包经营权抵押已不仅仅是农户等经济主体的一种融资工具，更是地方政府主动介入到农村经济、社会发展和农业现代化的一个抓手。

二、国内不同地区农地抵押制度的比较 本文选取重庆、成都、辽宁、山东济宁、浙江湖州、江西万年、河南信阳等地的抵押制度③为研究对象，从抵押标的、抵押登记、抵押处置等方面入手，探究这些制度在建构中的异同处，分析其存在原因和问题。

（一）关于抵押标的

1．土地承包经营权和农村土地经营权（土地经营使用权）都可以抵押。如成都、重庆的土地抵押规定。在重庆实行土地承包经营权证“一证”抵押制度④，不管是农户抵押还是为农村土地流转受让方提供抵押（但是受让方通过转包出租入股流转方式取得土地使用权无需办理使用权登记），实质仍是土地承包经营权抵押；成都实行“双证”抵押制度，即承包方农户取得的《农村土地承包经营权证》或规模经营业主取得并经登记的《农村土地经营权证》都可以抵押⑤。上述规定主要基于对受让方取得经营权的性质认定不同而造成的，笔者赞成“一证”抵押制度，这是建立在剥离农村土地承包经营权不应具有的社会价值，还原其财产属性、经济价值的必然结果。从物权登记的角度来说，受让方以取得的土地承包经营权进行抵押的，应通过登记取得土地承包经营权证书后才能办理抵押，否则受让方不得以流入的土地抵押。

2．仅土地经营权可以抵押。土地承包经营权抵押标的限定为经过土地流转之后取得的经营权上。如，万年县将抵押人限定于耕地经营权人，且经营耕地面积至少在50亩以上⑥；河南信阳将“经过土地流转、经营规模在50亩以上土地承包经营权”⑦列为可以设定担保的对象；湖州将土地经营规模限定在10亩以上或基础设施投入10万元以上的高效农业项目。上述规定将具有一定规模的土地承包经营权列为主要金融支持对象，无可厚非，但是将农户的土地承包经营权排除在抵押范围之外（湖州例外），无疑是缺乏法理依据和社会根基的，试问原权利 ③ 1.重庆出台的土地抵押制度包括《重庆市人民政府办公厅关于开展土地承包经营权居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见》（渝办发[2011]11号）、《重庆市农村土地承包经营权抵押登记实施细则（试行）》（渝金发[2011]4号）、《云阳县农村土地承包经营权抵押贷款登记管理办法（试行）》（云阳府办发[2011]233号）、《大足县农村土地承包经营权抵押及处置办法（试行）》（足府办发[2011]177号）；2.成都出台的抵押制度：《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》；3.辽宁省：《辽宁省农村信用社土地承包经营权抵押贷款管理暂行办法》（辽农信联[2008]386号）；4.山东济宁：《济宁市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》；5.浙江湖州：《湖州市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》、《长兴县农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》（长政办发[2010]70号）；6.江西万年县：《万年县农村土地承包经营权抵押登记管理办法（试行）》；7.河南信阳：《信阳市农村物权确认和抵（质）押担保暂行办法》（信农改发[2009]1号）。④ 参见《重庆市农村土地承包经营权抵押登记实施细则（试行）》第8条第1项、第3项规定。⑤ 参见《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》第5条、第6条规定。⑥ 参见《万年县农村土地承包经营权抵押登记管理办法（试行）》第2条、第3条规定。⑦ 参见《信阳市农村物权确认和抵（质）押担保暂行办法》第9条第1款第2项规定。不能抵押，何谈继承的权利抵押。

3．土地承包经营权抵押。大致划分为三类，一是将抵押对象限定在农村居民取得的土地承包经营权，而对于土地流转中流入方取得的经营权能否抵押没有规定，如，山东济宁农村土地承包经营权抵押贷款的规定；二是对土地承包经营权抵押设一定门槛，仅有土地承包经营权证还不能满足抵押条件，还必须附加其他保证条件，如湖州的规定土地先期投入必须在10万元以上⑧；三是将土地承包经营权限定于特定的农业，如辽宁省农村信用社的土地承包经营权抵押规定⑨，限定于农村种植业和养殖业。上述规定限制了土地承包经营权的流动性、投资性和融资功能，表现出土地承包经营权财产功能的不彻底性和怀疑性，实质是变相否定了土地承包经营权抵押价值。

（三）关于抵押人

一是承包方农户或规模经营业主，如成都的规定⑩；二是规模经营户，如江西万年的规定11；三是农户，如济宁的规定12。笔者认为，成都的规定具有推广意义，一方面没有对抵押人的融资能力进行限制——农户、规模经营户都可以抵押，体现出融资机会的公平性；另一方面，又指明了政策大力扶持的对象——规模经营户，引导支持规模经营业主发展成为农业生产中的主导力量。

（四）关于抵押权人

重庆、四川、浙江、山东等地的抵押规则，都将抵押权人设定为银行业金融机构，可见这种制度设计具有迎合商业金融运行规则的特点。有资料表明，在日本、台湾、韩国，商业金融根本进不了农村13，而是农会、农协的天下，是熟人社会的金融。因此，对我国农村土地抵押制度设计不能机械照搬商业金融模式。

（五）关于价值评估

大致有两种形式，一是抵押当事人协商确定，适用于小额贷款情形；一是由中介机构评估确定，适用于较大金额贷款或有争议的情况。无论是专业评估还是 ⑧⑨ 参见《湖州市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》第6条第1项规定。

参见《辽宁省农村信用社土地承包经营权抵押贷款管理暂行办法》第4条、第8条规定。⑩ 参见《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》第5条、第6条规定。11 参见《万年县农村土地承包经营权抵押登记管理办法（试行）》第3条规定。12 参见《济宁市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》第5条、第6条规定。13参见中央农村工作领导小组副组长、中农办主任陈锡文同志2012年在农村改革试验区汇报座谈会上的讲话。当事人协商确定，土地承包经营权价值评估，一方面要以土地上的收益物（或将来的收益物）价值和土地流转的“对价”为评估的基本依据，另一方面，又要兼顾到失地农民的后续保障，不能一次性支付货币资金了事。实践中针对低估土地承包经营权抵押价值的情况，有必要设定最低的土地流转价格保护制度，如成都市规定，抵押物的价值不得低于区（市）县政府公布的同期、同地区、同类型农村土地承包经营权基准价格，就值得借鉴。

（六）关于抵押登记

试点地区对土地承包经营权抵押的设立、变更和注销均实行登记生效主义，即不经登记不发生效力，符合我国物权法确定的物权公示基本原则。对登记内容，成都、重庆要求比较严格，如成都规定办理土地承包经营权抵押登记时除提供抵押登记申请书等资料外，还需要提交农村土地承包经营权价值证明材料。严格的登记主义旨在保证交易安全，却对交易效率估计不足。因此，应合理确定抵押权变动时需要登记的资料。此外，考虑到农村土地流转的复杂性，登记机关对登记资料的审查，应实行书面审查和必要的实地核实相结合的原则，而不能仅规定登记机关形式审查职责14。

（七）关于抵押权实现方式

比较典型有三种：1．成都方式。成都方式包括协商、收购和仲裁诉讼，特别之处在于“收购”。所谓收购，即由当地集体经济组织或农村产权抵押融资风险基金按基准价格收购农村土地承包经营权（农村土地经营权）。以村集体经济组织为流转对象，符合我国农村土地基本制度，但该实现方式受制于集体经济组织经济实力；以农村产权抵押融资风险基金作为流转对象，有助于解决抵押权实现难问题，由于农村产权抵押融资风险基金主要出资人是国家，因此抵押权实现意味着国家最终成为农村土地流转的当事人，这与我国现行的农村基本经济制度相悖。成都方式还规定了优先权制度，即抵押人在处置抵押的农村土地承包经营权（农村土地经营权）时，原承包方农户、所在集体经济组织成员有优先购买权，上述规定值得肯定，进一步维护了我国农村土地产权制度，但如何保障优先权、实现优先权，值得进一步探讨。

参见重庆、成都、海南、湖州等地土地抵押登记制度规定。2．大足方式。大足县土地承包经营权抵押实现方式包括协商、诉讼和流转，其特色在于流转。《大足县农村土地承包经营权抵押及处置办法》规定，进行抵押贷款农户、土地流转经营大户到期的确没有能力偿还的，经贷款银行、金融办确认后，贷款银行、金融办出具相关手续，经土地登记机构同意，贷款银行按照协议对贷款户的土地承包经营权流转，土地流转方式只能采取转包和出租的方式进行，且抵押权人流转贷款农户土地经营权的期限以收益达到贷款农户所贷的金额为准。上述规定，符合我国土地承包经营权制度有关规定精神，但是将金融办确认、土地登记机构同意作为抵押权实现的条件，对交易安全担心有余，而对交易效率重视不足。

3．湖州方式。湖州方式规定了五种，即转让、变更、变现、诉讼和其他合法形式，其中转让、变更方式值得关注。所谓转让，是依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息15。由于转让这一行为，会导致农户永久性的失去承包土地，不仅剥夺了农户对集体土地进行再次承包的期待权，还否定了统分结合的农村集体经济经营体制，因此，以转让方式实现抵押权应予以禁止。所谓变更，是依法通过交易市场将抵押物进入流通市场，通过变更方式，在不改变土地用途的情况下，变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。因此，当债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押权人可与抵押人协商以抵押的农村土地承包经营权再流转所得价款受偿，即以出租、转包的方式实现抵押权，该种方式符合我国法律的有关规定，应予以支持。

三、农村土地承包经营权抵押实践的意义、局限

（一）试点经验具有开创性与初步性

各地顺应我国农业经营发展新形势，大胆开展土地承包经营权抵押试点，对完善农村基本经济制度、推进农村金融创新、促进农业经营现代化具有重要的突破意义和实践价值。但是从试点情况看，进展仍是初步的。由于试点的层级所限，试点地区没能站在从构建完善符合我国农业现代化方向的农村基本经济制度的高度上进行创新，困扰土地承包经营权抵押实现的一些问题没有得到解决。如进一步明确集体土地所有权、土地承包经营权、集体经济组织成员权的具体内容、权利界限、相互关系与区别等，即确权问题未能有效解决。同时，对于失地农民 15 参见《湖州市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》第20条第5款规定。的权益保障、粮食安全、农村集体经济组织稳定与存续等相关配套制度，考虑不足。这些缺陷，限制了试点经验对全国的借鉴意义。

（二）试点制度仍停留在政策层面，未上升为法律

各地通过制度创新为土地承包经营权抵押明确路径和保障，为试点奠定了制度保障。但土地承包经营权抵押作为一项民事基本制度，从规范层次来看，仅通过部门文件、地方政策加以规定，其立法层次低，法律效力不高。因为土地承包经营权抵押作为一项物权制度16，既不能由当事人约定，也不能通过行政手段或其他非立法手段创设。从规范的稳定性看，抵押制度以政策文件形式表现具有随形势改变而变化的特点，以政策性文件构建的土地权利义务关系不具有稳定性，而土地权利义务关系的稳定是土地当事人进行长期投资、交易重要因素。实践中，金融机构往往通过设置各种附加抵押条件来规避法律风险，一定程度上降低了试点扩大的动力。因此，在条件成熟时，建立土地承包经营权抵押法律制度才是必由之路。

（三）试点地区是在遵循商业金融运作特点基础上进行的土地抵押制度设计和实践

总的来看，参与试点的基本为商业性金融，对抵押机制的设计主要考虑如何获取商业性金融支持、保障商业性金融权益，未能坚持金融应适应农业经济发展需要的原则，未在创新农村土地制度、实现土地承包经营权抵押的同时，积极构建符合新时期我国农业经营发展现状和前进方向的金融形式，如农民合作性金融、资金互助社等以农村熟人社会、人际关系信用为基础的金融形式。

农村土地承包经营权抵押贷款案例 篇5

第一章 总则

第一条 为深化农村产权制度改革，拓宽融资渠道，根据《中共内江市委、内江市人民政府关于深入实施“两化”互动、统筹城乡总体战略的决定》（内委发„2012‟19号）和《中共内江市委办公室、内江市人民政府办公室关于开展农村产权制度改革试点工作的实施意见》（内委办„2012‟25号）要求，结合内江实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村土地承包经营权抵押融资是指借款人在不改变土地所有权性质、不转移农村土地占有和农业用途的条件下，将农村土地承包经营权（农村土地经营权）作为抵押担保向金融机构申请贷款的行为。当借款人到期不履行债务时，抵押权人有权依法处置该农村土地承包经营权（农村土地经营权）并用处置所得价款优先受偿。

第三条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押融资应遵循自愿、互利、公平和诚实信用原则，充分保护抵押物涉及的承包方农户的合法权益。

第二章 抵押人和抵押权人

第四条 本办法所称抵押人是指通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的农户或通过其他承包方式取得农村土地承包经营权的承包人以及通过依法流转方式取得农村土地经营权的 规模经营业主。本办法所称抵押权人是指提供农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押贷款融资的金融机构。

第五条 抵押人是承包方农户的，应同时具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）合法取得的《农村土地承包经营权证》；

（三）取得发包方同意抵押的书面证明；

（四）经办机构规定的其他条件。

第六条 抵押人是规模经营业主的，应同时具备以下条件：

（一）具备贷款准入条件；

（二）依法签订的《农村土地承包经营权流转合同》，经登记并取得《农村土地经营权证》；

（三）取得发包方和承包方农户同意抵押的书面证明；

（四）项目投资具有一定的自有资金，比例原则上不低于30%；

（五）抵押人为企业法人的，应出具同意抵押的有效内部决议等证明文件；

（六）经办机构规定的其他条件。

第七条 下列农村土地承包经营权（农村土地经营权）不得设定抵押：

（一）权属不清的；

（二）未经依法办理登记的；

（三）被依法列入征地拆迁范围的；

（四）受其他形式限制的。

第三章 贷款申请

第八条 借款人是承包方农户的，向金融机构提出贷款申请，应提供以下资料：

（一）个人有效身份证明；

（二）生产经营内容及收入情况；

（三）借款用途；

（四）《农村土地承包经营权证》；

（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；

（六）需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等文件资料；

（七）借款人不能按期偿还贷款时，发包方同意处置抵押农村土地承包经营权的书面证明；

（八）其他共有人同意抵押的书面证明；

（九）金融机构规定的其他资料。

第九条 借款人是规模经营业主的，向金融机构申请贷款，应提供以下资料：

（一）个人有效身份证明或法定代表人有效身份证明；

（二）生产经营内容及收入情况；

（三）贷款用途及经济效益分析；

（四）《农村土地承包经营权流转合同》和《农村土地经营 权证》等文件资料；

（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；

（六）需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等文件资料；

（七）抵押人不能偿还贷款时，发包方和承包方农户同意处置抵押农村土地经营权的书 面证明；

（八）其他共有人同意抵押的书面证明；

（九）金融机构规定的其他资料。

第十条 抵押物价值评估。农村土地承包经营权（农村土地经营权）的价值可由抵押当 事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有资质的评估机构评估确定。

第十一条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押时，其地上附着物一并抵押，在抵押期间不得改变土地所有权的性质和农业用途。抵押期限不得超过土地承包经营权（农村土地经营权）的剩余使用年限。

第十二条 抵押权人与抵押人应当签订书面抵押合同；由第三方提供保证担保的，应签订保证合同。

第四章 抵押登记

第十三条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押实行登记制度，登记部门为县（区）农业行政主管部门。各县（区）农业行政主管部门应确定专门机构，具体办理相关抵押登记。第十四条 抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料向县（区）农业行政主管部门申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立：

（一）农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押登记申请书；

（二）申请人有效身份证明；

（三）贷款合同和抵押合同；

（四）抵押人是承包方农户的，需出具《农村土地承包经营权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；抵押人是规模经营业主的，需出具《农村土地承包经营权流转合同》《农村、土地经营权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；

（五）发包方同意抵押、处置的证明；抵押人是规模经营业主的，还需出具承包方农户同意抵押、处置的证明；

（六）拟抵押农村土地承包经营权（农村土地经营权）价值证明文件（价值评估报告）；

（七）登记机关认为应提交的其他资料。

第十五条 经审核符合登记条件的，登记机关应于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续，填写《农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押登记簿》，以备查阅。

第十六条 对符合抵押登记条件的，登记机关应在抵押的《农村土地承包经营权证》或 《农村土地经营权证》的“变更登记”栏内载明抵押登记的主要内容，向抵押权人颁发《农村土地承包 经营权（农村土地经营权）抵押登记证》并在抵押合同上签注抵押登 记证编号、日期，经办人签字，加盖公章；对不符合抵押登记条件的，书面通知申请人。

第十七条 金融机构根据贷款合同、抵押合同及《农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押登记证》发放贷款。

第十八条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。

第十九条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押贷款到期，债务履行完毕后，抵押当事人持还款证明和《农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押登记证》等有效证明，到抵押登记部门申请办理抵押注销登记。

第二十条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押后，承包方农户或规模经营业主原享受的国家相关政策补贴不变。如发生征用等特殊情况，按国家有关法律和政策执行。

第五章 债权实现

第二十一条 当债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人可与抵押人协商以抵押的农村土地承包经营权（农村土地经营权）再流转所得价款受偿。处置抵押的农村土地承包经营权时，同等条件下，本集体经济组织及其符合购买条件成员可优先受让；协商不成的，抵押当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。第二十二条 抵押人在处置抵押的农村土地承包经营权（农村土地经营权）时，原承包方农户、所在集体经济组织成员有优先购买权。处置抵押农村土地承包经营权（农村土地经 营权）所得价款，抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。

第二十三条 因处置抵押农村土地承包经营权（农村土地经营权）而获得农村土地经营权的土地使用者，只拥有流转期间的农村土地经营权且不得改变土地用途，不享受其他权利。流转期满后，无条件返还承包方农户。

第六章 附则

第二十四条 金融机构可根据本办法，制定实施细则。第二十五条 本办法由市农业局、市政府金融办负责解释，并根据工作中发现的问题适时按相关程序修订。

农村土地承包经营权抵押贷款案例 篇6

重庆市人民政府办公厅关于

开展农村土地承包经营权居民房屋和 林权抵押贷款及农户小额信用贷款

工作的实施意见（试行）

各区县（自治县）人民政府，市政府各部门，有关单位：

为认真贯彻落实《重庆市人民政府关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发〔2010〕115号）精神，经市政府同意，现就开展农村土地承包经营权、居民房屋和林权（以下简称农村“三权”）抵押贷款及农户小额信用贷款工作提出如下实施意见：

一、充分认识开展农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作的重要性

开展农村“三权”抵押贷款工作是市委、市政府加快推进农村金融服务改革创新的战略部署，是统筹城乡金融服务的重要突破，是促进农业农村发展和农民增收的重要手段，是金融亊业发展的重要契机。农户小额信用贷款经过近10年的发展，在满足农民生产生活小额资金需求方面发挥了积极作用，但由于各种原因致使发展中存在一些问题，亟需从政策、资金上给予扶持。全市各级政府和有关部门必须高度重视，认真制订工作计划，明确仸务，落实责仸，在不断总

结经验的基础上加快推进，力争2―3年内取得明显成效。

事、加快推进农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作的要求

（一）出台相关管理办法及操作规程。

市金融办会同市农委、市国土房管局、市林业局分别制定农村“三权”抵押登记管理实施细则，明确抵押登记要求。市财政局负责制定农村产权抵押融资风险补偿专项资金使用管理办法，规范风险补偿专项资金的使用和管理。市农委牵头研究农村“三权”抵押贷款不良资产处置办法。有关涉农金融机构在金融监管部门的指导下，要结合实际制定和完善农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款管理办法或操作规程，细化推广方案，加大相关业务推广力度。

（事）明确贷款对象及用途。

农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款对象主要是我市范围内的农户、农村中小企业及农民专业合作社。贷款主要用于发展种植业、养殖业、林业、渔业、农副产品加工、流通等农业产业化项目以及满足农业产前、产中、产后服务支农资金需求。

（三）简化农村“三权”评估及登记程序。

1．贷款金额在100万元以内的，其抵押物价值认定原则上不需要专业评估机构评估，可由借贷双方协商确定；贷款金额高于100万元的，可委托有资质的专业评估机构评估，评估费按照最低标准执行。

2．农村“三权”抵押登记机关分别为所在地的县级农业、国土房管和林业行政主管部门。对抵押登记费进行减免或按最低标准收取。

（四）加快贷款审批办理。

1．农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款经办银行要认真梳理流程，提高办贷效率，在贷款资料齐全的情况

下，从调查到审批，原则上不超过7个工作日。

2．农村“三权”抵押贷款利率在同等条件下优惠5%―10%。

3．农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款发放前应做好风险评估。一是借款人信用评估。农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款的借款人应资信良好、遵纪守法。事是产业项目效益评估。使用贷款的农业产业项目应有较好效益，保证第一还款来源充足。

三、积极做好有关配套机制建设

（一）加快确权工作进度。

加快推进农村居民房屋、土地承包经营权的确权登记颁证工作，对需要办理抵押贷款的农村“三权”优先确权颁证。进一步做好林权改革的各项配套改革工作。

（事）完善市场服务体系。

一是完善农村资产流转体系，以土地交易所、农村土地流转服务机构、林权交易平台为中心，加快建设我市农村综合产权交易体系。事是完善和发展农村“三权”资产评估体系，支持和鼓励各区县（自治县）探索以市场化方式组建农村“三权”及其他农村权益类资产评估机构，满足农村资产和权益评估需求。

（三）深入推进农业保险业务。

抓住重庆市作为全国保险创新发展试验区契机，扩大种植业、养殖业、林业保险业务范围。加强涉农信贷和保险合作，将涉农保险投保情况作为银行授信要素，鼓励借款人对贷款抵押物进行投保，不断提升农业保险的渗透度。积极发展农民小额信用贷款保证保险。

（四）加强信用环境和法制环境建设。

进一步完善农村金融生态建设协作机制，全面推进金融安全区创建工作。注重开展诚信宣传教育，重点抓好农户信

用档案建设，建设良好的农村信用环境。协调有关部门制定相关司法措施，依法受理和妥善审理、执行有关农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款的纠纷案件，充分保障各方合法权益。

四、加快完善农村金融风险处置机制

（一）妥善处置农村“三权”抵押贷款产生的不良资产。依托市农业担保公司组建国有性质的农村资产经营管理公司，负责处置金融机构因开展农村“三权”抵押贷款产生的不良资产。农村“三权”抵押物在处置时应首先在本集体经济组织内进行转让，如本集体经济组织内无法处置，农村资产经营管理公司可以对有关抵押物进行收购或流转（农村土地承包经营权只能流转）。

（事）对农村“三权”抵押贷款损失进行适当比例补偿。市、区县（自治县）两级财政出资设立全市农村产权抵押融资风险补偿专项资金，对经办银行因发放农村“三权”抵押贷款而产生的损失进行补偿。补偿比例为35%，其中市级承担20%、区县（自治县）承担15%（担保公司开展农村“三权”抵押贷款担保业务可参照执行）。

（三）完善农户小额信用贷款风险补偿。

重庆农商行作为全市开展农村“三权”抵押贷款业务的主办银行，要继续发挥好金融支农主力军和主渠道作用，积极稳妥发展农户小额信用贷款。为促进农户小额信用贷款业务发展，对2011年以后新增的农户小额信用贷款形成的损失按照农村“三权”抵押贷款的风险补偿机制进行补偿。

五、进一步加强组织领导

由市农村金融服务改革创新领导小组办公室（市金融办）牵头，市农委、市财政局、市国土房管局、市林业局等部门参与，建立农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作联席会议制度，定期研究解决工作中的重大问题，负责

风险补偿专项资金的使用管理。市政府有关部门和有关单位要加强农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作的督促指导，适时开展目标考核。各区县（自治县）人民政府要切实加强领导，结合本地实际制订实施方案，推动农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作，有效化解各种风险和矛盾，维护农村社会稳定。进一步加大宣传力度，市里统一制作宣传小册子，统一宣传口径，通过新闻发布会、广播电视、街头宣传、院坝会等多种形式，广泛宣传农村金融服务改革创新举措，调动广大农民群众的参与积极性。

事○一一年一月十三日

主题词：金融农村贷款意见

抄送：市委办公厅，市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市高法院，市检察院，重庆警备区。

农村土地承包经营权抵押融资探析 篇7

在深化农村土地产权改革背景下, 农村资金需求呈现出金额大、期限长、用途广的特点。从各地试点的情况看, 农村土地承包经营权抵押贷款具有客观可行性。2009年辽宁省法库县政府成立了土地承包经营权流转中心, 安排500万元资金用于农地经营权抵押贷款的风险补偿, 为农地承包经营权抵押贷款健康开展提供了良好的组织环境。2010年重庆市全面推进“三权”抵押贷款业务, 到2013年末已累计发放农村“三权”抵押贷款486亿元, 贷款余额327亿元, 对盘活农村资产, 促进农业增效、农民增收发挥了积极作用。从各省试点情况来看, 农村土地承包经营权抵押融资均取得了一定的成效, 2015年国家又新增9个省区纳入到农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作中来, 至此全国开展土地承包经营权确权登记颁证试点县数有1988个, 涉及到1.3万个乡镇、19.5万个村, 0.22亿hm2承包耕地。即全国2/3的县, 2/5的乡镇以及1/3的村庄开展了这项工作。试点工作在不断积累的过程中稳步推进着, 大多数试点地区对农村土地承包经营权抵押融资的流程都做出了相关规定, 形成了一套符合实际科学高效操作性强的金融服务流程。

2 文献综述

张辉等 (2015) 指出农地抵押融资配套保障机制的缺乏成为金融机构难以开展抵押贷款业务的重要制约因素。罗剑朝等 (2015) 从宏中微三个层面, 比较了发达国家的农地抵押融资模式, 在此基础上, 提出“三权分离”视角下我国农地抵押担保融资模式的构建思路。杨曦 (2015) 针对浙江省开展农地抵押融资的现状, 总结了浙江省农村土地经营权抵押贷款模式和运作机制。戴国海等 (2015) 对江苏13个试点地区进行调查, 认为我国农地承包经营权抵押融资各环节都在稳步推进, 且趋于合理化、多样化。目前我国学者关于对农村土地承包经营权抵押融资的研究主要集中于明确界定我国农村土地承包经营权的定义, 结合各地试点情况, 总结我国农村土地承包经营权抵押融资的发展现状, 在创新经营等方面提出建议和具体措施。但是对于农地经营权抵押贷款风险管控的研究仍相当薄弱。

3 农地经营权抵押融资路径设计

3.1 以确权登记颁证为前提

确权登记颁证是解决农地经营权抵押融资的首要前提。中央政府要加强农村土地国家宏观管理, 出台相关法律制度, 为实现土地确权提供法制保障。各级地方政府要明确职责分工, 规范组织管理, 积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。农民自身要加强土地权属意识, 对权利确认问题应有清晰且相对一致的认知。

3.2 以专业价值评估机构为依托

农村土地长期归集体所有, 缺乏合理的评估标准, 土地价值难以在流转中体现, 因此缺乏有效的流转。目前各地农地承包经营权的抵押多以同类土地价格为基础, 在充分考虑承包经营权、租金实际支付情况和地上附着物的预期收入等因素的基础上, 抵押双方协商确定。因此必须设立专家库, 通过查阅资料、实地调查等方式, 组织专业的价值评估机构对农村土地承包经营权进行价值评估。

3.3 以风险补偿机制为保障

3.3.1 以政策性农地担保公司为主体。

我国农地承包经营权抵押贷款中, 商业银行面临较高的经营风险和信用风险, 地方政府应设立政策性担保公司为农地承包经营权的流转提供风险担保。政策性担保公司应以注册资本长期作为担保保证金, 并由地方政府根据财政收支状况每年提取一定金额作为专项资金在金融机构专户中存储, 用于农地承包经营权抵押贷款的信用担保支出, 在农户需要贷款时根据农户的生产经营状况, 偿债能力等综合信息为贷款业务提供担保。它的组建, 为农地承包经营权抵押融资提供保障, 必将在很大程度上促进土地流转的实现。

3.3.2 以农业保险为辅助。

在农地承包经营权抵押贷款过程中, 还面临着较高的自然风险和市场风险, 因此更要辅以完善的农业保险体系来缓释部分贷款损失。保险部门应该根据现代农业发展的规模以及对农业保险日益强烈的需求, 创新利用金融知识, 增设农业保险险种, 不断扩大农业保险覆盖范围, 并尽量使得保险产品保障程度高, 理赔过程简单, 费率水平合理。

3.4 以市场化产权交易为后盾

为有效解决农地承包经营权流转处置变现问题, 应当建立规范的农村产权流转制度, 利用网络平台, 建立县、乡、村三级一体的农村产权交易服务中心, 建立专业的销售平台, 负责土地承包经营权的招标拍卖挂牌交易, 为供求双方及时采集提供产权流转供求信息。农村产权交易服务中心的建立, 必将为农村产权要素的自由流转提供坚实后盾。

4 总结

随着农村改革的不断推进, 国家规定农地承包经营权抵押贷款试点地区可以突破相关法律条款, 解决了农地抵押融资中长期存在的法律障碍。但在具体实践中农地抵押融资仍存在诸多问题。从参与主体来看, 地方政府为了盘活农村资产, 促进农村金融多维度发展, 会积极主动的出台办法制度, 甚至自己承担贷款损失, 大力推动农村土地承包经营权抵押融资工作。农民由于落后的教育没有学习专业金融知识的机会, 对利用农地经营权进行抵押融资的意识淡薄。金融机构对农村金融市场的态度虽有了积极转变, 但持观望态度的仍居多, 在发放农村土地承包经营权抵押贷款时比较谨慎。所以, 由于参与主体的目标多样化, 往往会导致农地抵押贷款很难实现。从操作流程来说, 农地抵押融资的相关配套措施并不完善, 土地权属问题尚未得到解决, 政府的确权工作尚未得到有效展开, 专业性评估机构的缺乏, 金融机构无法依据农产品的价值对土地经营权做出估价, 这些都严重阻碍了土地的流转。同时, 政策性农地担保公司资金缺乏, 风险补偿机制尚未建立, 农业保险业务逐年下降, 最终导致农地抵押融资难以实现。面对这些问题, 我们需要在法制的原则下开展农地确权工作, 建立科学的农地产权评估交易机制, 做好农地产权抵押的相关配套制度建设。通过完善农业保险体系, 构建农地抵押融资的风险防范机制, 促进农地抵押融资全面健康发展。

参考文献

[1]杜金向.新型农村金融机构可持续发展研究[M].北京:经济日报出版社, 2014:138-145.

[2]张辉, 张晓云, 高锦灿.浅议农村土地承包经营权抵押贷款相关法律问题[J].农村金融研究, 2015 (3) :64-68.

[3]罗剑朝, 庸晖, 庞玺成.农地抵押融资运行模式国际比较及其启示[J].中国农村经济, 2015 (3) :86-98.

[4]杨曦.浙江省农村土地经营权抵押贷款的探索、思考及建议[J].浙江金融, 2015 (10) :68-72.

农村土地承包经营权抵押贷款案例 篇8

作为全国农村土地流转规范化管理服务试点县和江苏省农村金融改革试验区，东海县在2012年5月成立了全国首家县级农村产权交易所，出台了《东海县农村土地承包经营权抵押贷款管理办法》等环环相扣的“红头文件”，完善了相关政策体系，健全了延伸至乡镇的产权交易中心，为以土地为代表的农村静态资源合理有序流动变成资产、继而上升为可抵押的资本提供了平台。

为破解抵押物价值“谁说了算”的难题，东海县组建了由人行和农口职能部门等参与的农村综合物权价值评估专家组，义务对土地承包经营权自身价值和附着农产品以及基础设施价值进行整体评估。操作过程中，经营主体首先凭土地流转合同到农村产权交易所取得一张编号唯一的鉴证书，然后向金融机构申请，以专家组出具的评估意见为参考，金融机构发放不超过评估认定价值50%的贷款。

为防范农村土地承包经营权抵押债权融资可能出现的风险，东海县规定“先是借助农村产权交易平台处置，如有欠缺，损失的银行本息由风险基金和经办银行分别承担50%。”县财政首期专门拿出500万元，设立了土地承包经营权抵押贷款风险基金，政府兜底解决了金融机构的后顾之忧。

目前，东海县已有农行、农商行等6家金融机构介入，累计发放36笔、3500万元的农村土地承包经营权抵押贷款。

（江苏省东海县财政局吴建国、李新周供稿）

责任编辑：欣闻