重庆市优秀物业公司

重庆市优秀物业公司

重庆市优秀物业公司 篇1

[日期：2007-01-22]

来源：中城房网 作者：匿名

[字体：大 中 小] 第一条

为加强本市住宅小区（大厦、工业园区）管理，提高全市物业管理水平，根据建设部有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本市辖区内实施物业管理一年以上的区级优秀住宅小区（大厦、工业园区）的考评，适用本《办法》。

住宅小区，是指按城市统一规划建设，市政、环卫、绿化设施设备齐全，建筑面积8万平方米以上，已建成并投入使用，入住率达60%以上的小区或分期建设已建成并投入使用，入住率达60%以上的小区内的组团。

大厦，是指按城市统一规划建设，市政、环卫、绿化设施设备齐全，建筑面积4万平方米以上，已建成并投入使用，入住率达60%以上的单幢高层住宅；或分期建设已建成并投入使用，入住率达60%以上的高层住宅小区内的组团；或单幢建筑面积3万平方米以上，使用率60%以上的办公楼、写字楼或其它经营性大厦或大厦组团等。

第三条

优秀住宅小区（大厦、工业园区）的考评工作由市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责组织实施。

第四条

考评工作采取听取汇报、查阅资料、现场查看、征询业主、使用人意见综合评议，以打分的形式进行。

第五条

市级考评工作每年进行一次。90—95分的，评为物业管理优秀小区（大厦、工业园区）；96分以上（含96分）的，评为物业管理示范小区（大厦、工业园区），由市国土房管局授予荣誉称号并通报表彰。

第六条

获取市级物业管理优秀示范小区（大厦、工业园区）的项目，每隔三年进行抽查复验，复验不符合达标要求的小区（大厦、工业园区），应在三个月内进行整改，由国土房管局评审验收，复验整改后仍不符合达标要求的取消其荣誉称号。

第七条

已获区县（自治县、市）级物业管理优秀小区（大厦、工业园区）称号的，可申报市级优秀示范住宅小区（大厦、工业园区）的评选。已获市级物业管理优秀示范小区（大厦、工业园区）称号的，可申报全国物业管理示范小区（大厦、工业园区）的评选。

第八条

优秀住宅小区（大厦、工业园区）考评的申报程序：

1、物业管理单位应在考评的五月三十日内向所在地区县（自治县、市）房地产管理局提出考评申请，并报送相关申报材料。

2、区县（自治县、市）房地产管理局在接到物业管理单位的申报材料后，组织有关人员对其进行预评预验并签署意见，于六月底以前将有关材料报送市国土房管局，由市国土房管局组织对申报单位进行综合考评。

第九条

优秀示范住宅小区（大厦、工业园区）考评申报材料包括：

1、《重庆市物业管理优秀示范住宅小区（大厦、工业园区）》达标申报表；

2、住宅小区（大厦、工业园区）规划、建设、使用概况；

3、住宅小区（大厦、工业园区）物业管理工作小结；

4、住宅小区物业管理各项规章、制度汇编；

5、业主委员会或业主筹备小组评议意见。

第十条

建筑面积在2万平方米以上的别墅区及其它物业项目的物业管理创优达标考评工作可参照本《办法》执行，经考评符合达标要求的，授予相应的称号。

第十一条

区县（自治县、市）可参照本《办法》制定区县（自治县、市）级物业管理优秀住宅小区（大厦、工业园区）标准和考评办法。第十二条

本《办法》由重庆市国土房管局负责解释。

第十三条

重庆市优秀物业公司 篇2

用热血融化寒冰

“最艰苦的担子我们挑, 最危险的地方我们去, 最紧急的关头我们上, 最困难的时刻我们到。时刻准备着, 吃苦在先, 冲锋在前……”这是“青年志愿者服务队”在2008年抗冰抢险保电攻坚战中留下的铮铮誓言。

2008年1月, 由于连续多日暴雪, 仙女山3条10k V线路因导线覆冰严重, 倒杆断线几十处。突击队队长秦小云带领队员天不亮就赶赴现场, 他们连走带爬, 把抢修物资运上山。队员谢小林、王银川在雪林里巡了一天的线, 身体被融化后的冰雪泡得发白。公司前任团委书记罗洪长期在山腰低谷抢修, 双脚长满了冻疮, 又痛又肿, 原本穿40码的鞋只能换成43码的鞋, 他说:“大码的鞋能减少摩擦, 虽然爬山、走路不方便, 但是能减少疼痛, 跟上抢修节奏。”队员肖世云顶着凛冽寒风, 在电杆上工作六七个小时, 下杆后双脚冻僵, 竟一下瘫坐在雪地上。

当年正月初一, 羊角分队队长熊孔明刚从抢险现场返回, 还未换下被冰雪渗透的鞋和裤子, 就接到妻子流产的电话。熊孔明今年都37岁了, 妻子有病一直没有怀上孩子, 结婚10年来, 好不容易怀了宝宝, 可是又……他知道后沉默片刻, 拨通了妻子的电话:“老婆, 到处断线, 山上有1 000多人没有电, 我是队长, 你要理解我, 不能回家照顾你了, 我对不住你!”

山上冰雪覆盖, 荆棘密布, 杂树丛生, 根本就没有路。脚下打滑的史志国, 被沉重的角钢压倒在雪窝里, 队员们急忙拉起他。这个硬汉活动活动臂膀, 扛起角钢迈步继续往前冲。在山间阴冷的寒风中, 党委书记冯小明亲自带领突击队, 扛着数十千克的角钢, 一步三滑, 艰难前行。

冰天雪地, 年轻的突击队员们高举“青年突击队”旗帜, 冲向抗冰抢险保电的第一线, 最终取得了全面胜利, 冰雪中重新“站立”的杆塔, 分明是武隆电力铁军用信念浇铸的钢铁脊梁!

用行动彰显责任

2009年6月5日, 武隆鸡尾山发生特大山体垮塌, 74名矿工和村民被垮塌山石掩埋。灾难发生后, 126名队员冒着山体垮塌的危险, 星夜奔赴受灾现场。他们克服高温、暴雨、垮塌山石、泥石流、道路不畅等困难, 不分昼夜安装变压器、架设导线、敷设电缆……连续17天, 坚守在救援一线, 做到“救援抢险到哪里, 电就供到哪里”, 被当地老百姓誉为“投入战斗最早、战线最长、工作任务最重、战斗力最强、成效最突出”的团队。

6月7日夜, 检修分队的突击队员在上面是摇摇欲坠的山石、下面是万丈深渊的狭窄山路上, 用布满茧子的双手, 一把一把拖着沉重的电缆。队长张敏被雨淋湿的工作服, 湿漉漉地捂在身上, 全身皮肤长满了红疮, 发肿的双脚仍不停走动着。8日凌晨2时, 队员们才结束战斗回到救灾帐篷, 来不及换下湿透的衣服和满是淤泥的胶鞋, 抓起方便面就往嘴里送。风雨中, 他们已整整15 h没有进食。队员徐成, 工作点离家不足2 km, 可整整6天没进过家门。连日的降雨和繁重的工作, 使他患了重感冒, 可他仍挺直腰板, 坚持工作在救援现场。

6月9日中午, 保电现场热浪滚滚, 气温高达39℃。队员们在几近笔直的崖壁上, 穿越灌木密林, 攀着绳索, 踩着碎石泥汤, 艰难下行200余米, 到达坡度70余度、海拔1 020 m的崖壁, 在险峻的峭壁间打出了一条“生命”通道。烈日下, 队员们忍着高温酷暑, 干渴饥饿, 弓着腰, 迈着沉重的脚步, 吃力地拖着沉甸甸的导线, 工作服上布满汗渍, 黑黝黝的脸上只有牙齿是白的, 背上、胳膊上和脖子上脱了一层又一层的皮, 但他们仍挥汗如雨, 一丝不苟地完成每一道工序。

用爱心书写辉煌

几年来, 这支朝气蓬勃、追求奉献的队伍一直在扶贫济困、公益事业等方面发挥着重要作用, 如春风般温暖人心、给人希望。他们发扬“奉献、友爱、互助、进步”的志愿服务精神, 开展富有电力行业特色的各类活动。

在开展“青春光明行”、“供电服务进社区”、“金牌服务迎奥运”、“迎祖国六十华诞, 展供电服务风采”等主题活动中, 志愿者利用节假日进社区、进村社摆摊设点, 宣传电力法律法规、安全用电知识, 并现场办理用电申请、服务投诉等, 受到当地政府与百姓的广泛好评。他们还走进学校, 在每学期开学的时候为全县中小学生上一堂电力安全知识普及课。同时, 服务队与县特殊教育学校“1+1”结对, 将孤残儿童作为重要服务对象, 定期为聋哑学生授课。

优秀物业公司工作总结 篇3

一、日常工作完成情况

1、20xx年度共完成约xxxx项零维修工作，其中有公共区域，业主维修，商户维修等。得到业主商户的好评和认可。

2、加强现场管理，对小区装修单元施工按管理处规章制度进行监督，使之不影响小区外貌和安全管理，对商铺的中央空调和消防管道改造要求按工艺规范施工，保证中央空调系统和消防系统的正常运行。

3、x月份重新修订了岗责和工作流程，在此基础上改进了工作记录和设备运行记录，把岗责落实到实处。

4、每月抄写计算水电表，配合财务做好每月水电计费和管理费的收取工作

5、xx栋走火梯改造。原环形灯加电子镇流器成本约xx元一套，改造后节能灯成本约xx元一支，改造数量约xxx支。

6、xx栋走廊灯改造。原xxx一体化排管灯成本约xx元一支，改造后节能灯成本约xx元一支，改造数量xxx支。

7、xx负一层水泵噪音的处理。生活水泵房在使用过程出现震动和噪音导致A栋多户业主曾多次投诉水泵噪音严重影响他们的生活质量，后经环保局，施工单位的改造已解决此难题。

8、在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作。

二、施工改造

按照公司布署，经集团公司同意，工程部较好的完成了公司下达的各项施工任务，为公司节约成本。

1、x楼安管部、工程部办公室装修。

2、地下车库入口处路面倒水泥。

3、观光电梯大堂门口铺设无障碍通道。

4、x楼商铺前面绿化带改为铺设环保砖。

三、设备设施的维修保养

目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，每日巡查，目前都处于良好的工作状态。

1、严格按照配电系统运行保养的规范要求，参照年度工作计划，完成大厦核心配电室设备的运行、检修和清扫工作。同时对各楼层配电管井内母线插接箱定期进行保养

2、电梯检查方法的更新。针对电梯事故的多发，而工程部检查工作时又未发现的现象进行分析和总结，对原有的检查方式进行改进和完善。加强检查了电梯乘坐舒适度、稳定性及噪声情况的检查，到轿顶运行观察、底坑的查看。督促维保单位提高维修保养水平消除故障隐患。

3、中央空调设备的维修保养，对天面冷却塔和冷冻水管道每月进行清洗。每月对x～x商铺xxx台盘管风机普查并对其中xx台存在不同问题的盘管风管进行了维修，x月份机房和天面冷却水管进行除锈和油漆，提高了设备安全运转性能，保证夏季制冷的正常供应。

4、发电机每月进行一次保养，保养时例行开机运行xx分钟，确保停电时能快速进行发电。

5、生活水泵房每日巡查x次，保证设备的安全运行，为业主创造一个良好的居住环境。

重庆市优秀物业公司 篇4

优秀企业、优秀小区、优秀项目经理名单公示

为表彰先进、树立典型，根据2015年度物业服务企业网络信用档案、“421”专项整治行动检查、项目经理考评等方面的情况，经组织推荐评选，拟对15家优秀物业服务企业、15个优秀住宅小区、15名优秀项目经理予以表彰。现将拟表彰名单公示如下：

一、优秀物业服务企业（15家）

1、南通中南世纪城物业管理有限公司

2、南通市康源物业管理有限公司

3、江苏保华物业管理有限公司

4、南通众合物业管理有限公司

5、江苏幸福物业管理有限公司

6、江苏坤园物业管理有限公司

7、南通市中房物业管理有限责任公司

8、南通天一物业管理咨询有限公司

9、南通市华光物业管理服务有限公司

10、南通妙洁物业服务有限公司

11、南通通城物业集团有限公司

12、南通方天物业管理有限公司

13、南通市实验物业管理有限公司

14、南通兴达物业管理有限公司

15、南通春晖物业管理有限公司

二、优秀住宅小区（15个）

崇川区（7个）：

1、七星花园（管理单位：南通中南世纪城物业管理有限公司）

2、金鼎湾（管理单位：南通金鼎湾物业管理有限公司）

3、城市嘉苑（管理单位：南通城市嘉苑物业管理有限公司）

4、翰林府（管理单位：南通盛和物业管理有限公司）

5、万濠华府（管理单位：南通乾通物业管理有限责任公司）

6、运杰龙馨园（管理单位：江苏龙信物业服务有限公司）

7、世濠花园（安置小区）（管理单位：南通润海物业管理有限公司）港闸区（5个）：

8、金域蓝湾（管理单位：上海万科物业服务有限公司南通分公司）

9、保利香槟国际（管理单位：保利物业管理有限公司南通分公司）

10、华强城（管理单位：深圳华强物业管理有限公司南通分公司）

11、皇家花园（管理单位：江苏坤园物业管理有限公司）

12、隆兴佳园（安置小区）（管理单位：南通春晖物业管理有限公司）开发区（3个）

13、景瑞望府（管理单位：上海景瑞物业管理有限公司南通分公司）

14、星湖邻里（管理单位：江苏炜赋集团南通物业发展有限公司）

15、龙田花苑一期（安置小区）（管理单位：江苏炜赋集团南通物业发展有限公司开发区分公司）

三、优秀项目经理（15名）

崇川区（7名）：

1、沈 霞（南通春晖物业管理有限公司）

2、鲁永群（南通金鼎湾物业管理有限公司）

3、周 毓（江苏龙信物业服务有限公司）

4、陆建萍（南通港力物业管理有限公司）

5、凡洪明（南通中南世纪城物业管理有限公司）

6、凌宏祥（南通嘉晟物业管理有限公司）

7、朱翠云（南通市中房物业管理有限责任公司）港闸区（5名）：

8、戈桂华（南通市华光物业管理服务有限公司）

9、陈 颖（保利物业管理有限公司南通分公司）

10、周健清（江苏幸福物业管理有限公司）

11、魏礼强（上海万科物业服务有限公司南通分公司）

12、包 丽（江苏坤园物业管理有限公司）开发区（3名）：

13、黄传奇（碧桂园物业服务有限公司南通分公司）

14、沈晓菊（江苏炜赋集团南通物业发展有限公司）

15、陈 浩（江苏炜赋集团南通物业发展有限公司开发区分公司）

特此公示。如有异议，请于2月18日前反馈。联系电话：80670581，59000507。

南通市物业管理协会

重庆市优秀物业公司 篇5

80年代初，物业管理作为城市商住小区的通用管理模式和方法传入我国，至今已有三十多年的历史。随着市场经济的不断成熟，物业管理已成为我国房地产业发展的重要组成部分，也成为与人们生活息息相关的新型服务行业。物业管理的范围很广，包括卫生清洁、绿化、设备维修维护、小区安全等等。

物业成本费用是物业管理公司在提供物业管理服务过程中所发生的各项支出。住宅小区公共性服务的成本费用主要包括：人员工资薪金，社会保险费，固定资产折旧费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，设备设施维护费，公用水电费，垃圾清运费，清洁，绿化，法定税费等等。而要控制这些成本的发生就要分析这些成本形成的原因。找出最佳的着手点。

一、物业管理企业的成本特征

（一）成本形成点多

物业管理企业的成本一般分为管理成本、服务成本。管理成本是对物业所管辖的小区房屋及配套的管理所发生的成本。服务成本主要是物业管理公司为所管辖的小区业主服务过程中所发生的成本，如保洁人员、保安人员的工资、各项设备的维护保养费用、小区卫生清洁费用等。

（二）成本发生面广

由于物业管理企业占领的市场越大，其管理的物业分布面越广，所以设置的管理机构越多，发生物业成本的地域上也分布越广。

（三）监管成本难

不同物业区段面临的市场环境差异很大，比如不同物业所管辖区段的性质、业主的要求、规模的大小、收费标准、收费模式等都是有差别的，这就导致物业管理企业很难用统一的管理标准、管理模式管理各处，加大了物业管理企业成本监控的难度。

二、物业管理企业成本管理存在问题及成因分析

虽然物业管理在我国已有三十多年的历史，物业管理市场也得到了充分的发展，但物业管理企业的成本管理还有待改善，还存在一系列问题。且其成因比较复杂。这些问题的`主要表现及成因分析如下：

（一）降低成本思路比较片面

在物业管理行业降低管理成本普遍的做法是减少费用支出等等。但是随着物业管理项目的增加，而物业管理企业作为劳动密集型行业，增加的物业管理人员也随之增加，管理成本无法得到实质性降低。同时，考虑到接管物业项目的初期各类发生的开支较多，以及业主的入住率不足直接影响到物业管理费的收缴等等，管理成本其实不降反增。

（二）物业管理成本持续提升

国家颁布新的《劳动合同法》，加快了人力成本的增长，但是物业服务费标准多年不变，这使得物业的服务成本大于物业服务收入。由于政策的因素而加剧了经营成本的进一步增加。

三、完善物业管理企业成本管理采取的措施

（一）加强人力资源成本的控制

物业管理行业属劳动密集型行业，人力资源成为物业管理公司主要成本费用。提高劳动生产率，降低劳动成本，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。如小区采用银行交费制，减少人员收费环节，提高服务档次，使物业管理处集中精力为业主服务。这样物业管理公司就能以相对较低的成本提高种类更多的服务品种，从而使其服务品种结构更加符合顾客不断变化的服务需求。所以因地制宜、合理有效地设置物业管理公司职能部门，科学地使用人力资源成本是降低物业管理公司成本切实有效的手段和方法。

（二）加强维修费用控制

物业管理公司成本中占很大比重的是维修费用，维修费用包括日常维修费用和公共部位维修费用。维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。物业管理企业应要求各个物业管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。物业管理企业要把握好平时发生的维修费用，注意机器的维护和保养，这样可以避免机器超负荷的运转之后再进行大修理。对于大项目的维修进行竞标的方式，通过维修单位提供的价格及服务综合比较，选出合适的维修单位来为本企业服务，尽量把维修费用控制在最低水平。与服务好、信誉好、价格合理的维修公司可以采取签订长期合同，不仅可以保证服务的质量而且价格优惠。

（三）为业主提供优质服务，适当提高物业收费标准

由于历史原因，有一部分或个别的小区的硬件设施、监控等配套设施不能满足小区业主的要求，这使得在收费方面是存在着一定的难度。应当投入人力和物力去改善小区的环境，大大提高业主的满意度，适当时机调整物业管理收费标准的幅度，增加物业管理公司的物业收入，减少亏损。

（四）降低物料消耗

为了提高物料的综合利用率，物业管理公司要严格把关采购物料的质量、领用、消耗各个环节，节约使用办公用品、维修材料、燃料、配件、等物品，杜绝浪费。

（五）加强预算考核

加强预算考核的严肃性，对于各部门进行考核监督，严格按照预算开支，强化预算管理，提高预算的准确性，减少决策的盲目性、随意性、重复性，减少计划外项目。

综上所述，物业管理企业作为一个以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、环境效益和社会效益的综合统一为目的一种综合性经营组织。决定物业管理企业的能否长足发展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物业管理企业的当前任务的重中之重是降低成本实现投资效益最大化。将成本管理与公司实际情况相结合.找出最优的成本管理路子，使得物业管理公司得到良好的发展，更好为小区全体业主服务，达到双赢的局面。

参考文献：

[1]李世谦，物业管理实务，经济管理出版社，

[2]王文华，物业会计与财务管理，立信会计出版社，12月

[3]刘洪玉柴强，物业经营管理，中国建筑工业出出版社，8月第1版

物业公司的福利——春游 篇6

企业单位组织春游的好处, 自不待说, 什么可以将团队建设的活动穿插在每一次旅游行程中啦;什么加强各楼盘员工之间的认识、交流啦;拉近干群关系啦如此等等, 但企业单位组织的春游也有坏处, 就是容易出乱子, 比如喝酒闹事、争抢座位、购物冲突、身体不适、交通意外等等, 有时组织物业公司员工旅游的人力资源或采购部门还要检讨为员工投保的商业保险中是否覆盖旅游行程, 否则还要追加投保相关品种的商业保险。由于企业员工数量日渐庞大, 不仅有本地员工, 还有外地甚至外籍员工, 在众口难调底下, 物业公司组织员工旅游的部门还要会同旅游公司与各个楼盘项目的负责人开会, 严肃旅行注意事项和组织纪律等等, 很耗费心力。

作为一项福利, 无论是楼盘项目部还是物业公司, 每年都会编列福利预算, 并需要每年略微有些增涨, 以满足员工对于福利的需要, 有些楼盘项目还会在既有预算条件下, 经物业公司领导层批准, 利用楼盘项目有偿服务等创收资金, 再加上员工自掏腰包, 组织更远的景点开展旅游活动, 这种既有物业公司福利预算又有员工自有资金的混合式旅游福利也越来越受到员工的欢迎。

不是说“来一场说走就走的旅行”吗?不是说“外面的世界很大, 我想去看看”吗?但我们毕竟从事的是服务这一行, 我们不可能任性到这种地步, 但是, 旅游, 的确是物业公司不可或缺的员工福利。

因此做好物业公司员工春游活动组织, 对物业公司而言, 也是一项非常有益的工作:

1、由行政管理部门会同人力资源部, 做好有关春游目的地、时间、次数、费用和活动内容等方面的员工需求调查工作, 其中包括调查问卷的设计制作、调查活动安排、调查分析与结论, 以及形成最大公约数的春游项目选择;

2、组织落实春游活动服务供应商招投标、回标问卷、中标通知书以及合约签订服务工作;

3、组织落实员工春游活动商业保险、免赔额以及赔付范围确认;

4、将服务供应商提供的春游活动一览表、活动内容以及注意事项等文件, 以PPT和电子邮件方式下发至物业公司各职能部门、各项目部;

5、将春游活动日常安排和选择表格下发至物业公司各职能部门和各项目部;

6、汇总各班次春游活动参与者人员一览表, 其中必须要有员工姓名、联系电话号码、应急联系人、应急联系电话号码、家属参与情况以及收费单价等;

7、根据服务供应商的春游活动班次和人数限制, 进一步调整各班次参与人数, 做好配合项目部和职能部门的协调服务工作;

8、按照职能部门、项目部为最小活动班次为组织原则, 协调委任每班次春游活动领导人、秘书长和活动联系人, 并召集春游活动首次协调会, 宣布安全注意事项、应急预案等服务内容, 出席首次春游活动协调会议的还必须有服务供应商代表、导游等;

9、准备春游活动车船班次坐席编号、集体用餐坐席编号、住店床位编号, 并按照春游活动班次下发至各职能部门、各项目部和员工;

10、准备各班次春游活动途中饮用水、紧急医疗救助用药、途中联系用途的无线对讲机等;

11、首个班次的春游活动开始、途中和结束, 主办部门对口员工需要收集资料和员工满意度信息, 并及时汇总, 为下一个班次的春游活动提供调整依据;

重庆市新物业管理条例 篇7

(六)其他物业服务内容。

物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。

法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第四十九条 物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。

物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利。

物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。

第五十条 行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责。

第五十一条 物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。

第五十二条 物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。

发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。

第五十三条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

第五十四条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

第五十五条 物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：

(一)向业主委员会(未成立业主委员会的，向街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;

(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

(三)结算物业服务费用和预收、代收的有关费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第五十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

第五十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。

专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十八条 街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄露。

第六章 物业的使用与维护

第五十九条 业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为：

(一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;

(二)破坏或者擅自改变房屋外观;

(三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分;

(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(六)将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

(七)存放、铺设超负荷物品;

(八)发出超过规定标准的噪音;

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

(十)违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;

(十一)乱丢垃圾，高空抛物;

(十二)损毁树木、园林;

(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

第六十条 业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立(开业)或者住所(经营场所)变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所(经营场所)所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居(村)民委员会出具。

第六十一条 业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。

物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

第六十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

第六十三条 物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当首先满足业主的使用需要。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。

车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。

第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。

第六十五条 物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

第六十六条 物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任;在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

第六十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法由市人民政府另行制定。

第六十八条 物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

第六十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第七十条 拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。

物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。

第七十一条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

(一)专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担;

(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担;

(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第七十二条 业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门投诉，区县(自治县)房地产行政主管部门应当及时受理，并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

第七章 法律责任

第七十三条 对违反本条例规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

第七十四条 违反本条例的规定，物业中有住宅项目的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

第七十五条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

第七十六条 违反本条例的规定，建设单位有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：

(一)未移交物业档案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款;

(二)未将前期物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款;

(三)泄露业主信息资料的，给予警告，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十七条 违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：

(一)未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款;

(二)未制定安全防范应急预案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款;

(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质;

(四)退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动;

(五)泄露业主信息资料的，予以通报，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十八条 违反本条例的规定，物业服务企业限制或者侵犯业主权利的，由颁发资质证书的行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，降低其资质等级或者取消其资质。

第七十九条 违反本条例的规定，业主委员会未履行相关职责的，由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期履行，逾期仍不履行的，予以通报。

第八十条 业主委员会成员违反本条例第三十条规定的，由区县(自治县)相关行政主管部门依法处理，并在物业管理区域内予以通报;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主委员会成员履行职务时违反法律、法规或者管理规约的规定，侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

第八十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁。

第八十二条 违反本条例第五十九条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由有关行政主管部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违反第一项、第二项规定的，由区县(自治县)规划行政主管部门依法查处;

(二)违反第三项规定的，由区县(自治县)建设行政主管部门依法查处;

(三)违反第四项、第五项、第六项、第七项规定的，由区县(自治县)房地产行政主管部门依法查处;

(四)违反第八项规定的，由区县(自治县)环境保护行政主管部门依法查处;

(五)违反第九项规定的，由区县(自治县)公安、环保行政主管部门依法查处;

(六)违反第十项规定的，由区县(自治县)规划、工商行政主管部门依法查处;

(七)违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由相关行政主管部门依法查处。

第八十三条 房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的，对直接责任人给予行政处分;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第八十四条 本条例下列用语的含义为：

物业，指房屋及配套的设施设备和相关场地。

业主，指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

使用人，指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

前期物业管理，指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

本条例使用的数字含本数。

第八十五条 对未聘请物业服务企业从事物业服务活动的物业项目，其业主大会、业主委员会及物业使用与维护的相关事项可以参照本条例执行。

第八十六条 本条例自2009年10月1日起施行。2002年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过的《重庆市物业管理条例》同时废止。

★ 物业管理条例全文

★ 浙江省物业管理条例

★ 安徽省物业管理条例

★ 郑州市物业管理条例

★ 广东省物业管理条例

★ 杭州市物业管理条例

★ 长春市物业管理条例全文

★ 湖北物业管理条例相关处罚

★ 深圳市经济特区物业管理条例

重庆市优秀物业公司 篇8

第二条 本市范围内经营物业管理的企业均适用本规定。

第三条 物业管理资质证书是从事物业管理业务的资格凭证，凡在本市辖区范围内从事物业管理业务的单位，必须取得资质证书，方能从事物业管理。

第四条 物业管理企业应按本规定申报资质等级。

第五条 重庆市土地房屋管理机关是本市物业管理企业资质管理的主管部门，负责对全市一、二级物业管理企业经营资质的审批。

区市县房地产管理部门是本辖区物业管理企业资质管理的主管部门，负责注册地在本辖区范围内三级物业管理企业经营资质的审批和一、二级物业管理企业经营资质的初审。

第六条 物业管理企业按资质条件划分为一、二、三级。

（一）一级物业管理企业要具备的条件：

1、企业注册资本100万元以上；

2、管理物业的建筑面积20万平方米以上，或者高层楼宇10万平方米以上（可按比例互相折算，下同）

3、具有经济类、工程类等中、高级职称人员10人以上；

4、内部管理机构及各项制度规范齐全。

（二）二级物业管理企业需具备的条件：

1、企业注册资本50万元以上；

2、管理物业和建筑面积5万平方米以上，或者高层楼宇3万平方米以上；

3、具有经济类、工程类等中、高级职称人员6人以上；

4、内部管理机构及各项制度规范齐全。

（三）三级物业管理企业需具备的条件：

1、企业注册资本10万元以上；

2、管理物业和建筑面积小于5万平方米，或者高层楼宇小于3万平方米；

3、具有经济类、工程类等中、高级职称人员3人以上；

4、内部管理机构及各项制度规范齐全。

第七条 内资物业管理的资质等级向注册地的区市县房地产管理部门申报，其中符合一、二级资质条件的由区市县房地产管理部门初审后报市土地房屋管理机关审批，符合三级资质条件的由区市县房地产管理部门审批，并报市土地房屋管理机关备案。

外商独资、中外合资、合作的物业管理企业的资质等级向市土地房屋管理机关申报，由市土地房屋管理机关审批。

经审批确认资质等级的企业，由市土地房屋管理机关颁发相应等级的《重庆市物业管理企业资质证书》。

第八条 物业管理企业申报资质等级须提供下列文件或者资料：

1、重庆市物业管理企业资质等级申请表；

2、设立物业管理企业的可行性报告和主管单位关于设立该企业的文件或股东会议决议；

3、公司章程；

4、法定代表人或负责人任命书或聘任书；

5、验资报告；、注册及经营地点证明；

7、具有专业技术职称人员的资格证书或证明文件，取得的物业管理上岗培训合格证；

8、受托或拟受托管理物业的证明资料；

9、物业管理企业管理机构和各项管理制度资料。

外商投资企业除提供上述同类有关资料外，属合资、合作企业的，还须提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及中方投资审批机关的批准文件；外商独资企业须委托本市具有咨询代理资质的机构办理申请报批事项。

私营企业除具备上述3至9项资料外，还须提供业主身份证明、简历和雇员名册。

第九条 资质证书有效期为3年，3年后由原审批机关对企业等级进行复评，重新审核颁发资质证书。

第十条 资质证书实行年审制度。

（一）资质证书每年3月份年审核准一次；

（二）早办年审，由持证单位填写《重庆市物业管理资质年审核准申请登记表》及提供相关资料，报所在区市县房地产管理部门，一、二级物业管理企业由区市县房地产管理部门签署初审意见后，报市土地房屋管理机关审查，加盖《年审合格章》后生效。三级物业管理企业由区市县房地产管理部门审查，加盖《年审合格章》后生效；区市县房地产管理部门应将三级物业管理企业的年审情况报市土地房屋管理机关备案；

（三）年审合格的标准：

1、持有资质证书的单位符合本规定各级证书的等级条件；

2、物业管理单位在物业管理服务活动中遵纪守法；

3、经市和区市县物业管理资质主管部门依照国家、市、区管理标准对各单位所管理物业的检查或抽查合格。

（四）年审不合格的单位，可以在收到书面通知后3个月内重新申请年审一次，仍不合格的，终止持证期限，给予降级或注销资质证书处理；

（五）未经年审的资质证书，视为自动注销。

第十一条 申请变更资质证书等级的，应在年审时重新填报资质证书申报资料。

物业管理企业申办变更资质等级须提交下列文件或资料：

1、重庆市物业管理企业资质等级申请表；

2、物业管理企业资质证书；

3、工商行政管理部门核发的企业法人营业执照；

4、物业管理合同；

5、根据资质等级条件所需的其它材料。

第十二条 企业开业两年内仍未实际实施物业管理的年审时给予注销其资质证书。

第十三条 持证单位发生更名、合并、分立等变更事项，应按本办法规定重新申报，并交回原资质证书。

物业管理企业如发生破产、撤销等其它原因终止业务的，应向原申报资质等级的主管机关申办注销资质证书。

第十四条 对注销物业管理经营资质的，其所管理的物业由委托方或物业管理委员会另聘具有资质条件的物业管理企业进行管理。

第十五条 原由市建委核发资质证书的企业，应在本规定施行之日起3个月内向物业管理企业资质主管部门重新申报资质等级，核发资质证书。

第十六条 对不按本规定申办资质等级和办理年审手续的，由市和区市县物业管理企业资质主管部门责令其限期改正，并按规定进行处罚。

第十七条 本规定由市土地房屋管理局负责解释。

重庆市优秀物业公司 篇9

重庆三千种业有限公司是在原重庆市种子公司蔬菜种子分公司的基础上, 通过资源的有效配置而成立的高科技创新型企业。公司多年从事蔬菜、花卉及草业种子的科研、生产及推广, 在业界具有良好的美誉度和知名度, “山城”、“三千”蔬菜良种在西南地区乃至全国深受农户青睐。公司技术力量强, 拥有中高级职称技术人员26人;种子精选、加工及包装设备优良, 检测手段先进。公司依托西南大学园艺园林学院、重庆市十字花科研究所及重庆市农业科学院蔬菜花卉所, 有雄厚的科技力量作后盾, 拥有一支训练有素的科研、生产及营销队伍。近年来通过大量的引进筛选、实验示范, 公司积累了丰富的特菜品种, 欢迎来电来信垂询!西园I 4号:杂一代中晚熟。植株性状整齐, 叶片绿色, 叶球扁平形。抗黑腐病, 对根肿病具有一定耐性。品质优良, 商品性好。在长江流域作秋冬甘蓝栽培。西园四号:杂一代中熟, 叶色绿, 抗病毒病、黑腐病, 性状整齐, 叶球扁岡, 结球紧实, 品质佳。是长江流域高山夏种和平坝浅山秋种的优秀品种。西园春一号:杂一代牛心甘蓝, 早熟。结球紧实, 叶球质地脆嫩, 纤维少, 风味佳, 单球重1.5kg左右。冬性强, 耐抽薑, 产量高, 可舂秋栽培。晚冬洁玉:杂·代秋冬花菜品种。生育期100 d左右, 株型紧凑, 内叶覆盖花球, 球正圆形、洁白、紧实、无绒毛。抗病性 (Tu MV, 黑腐病) 强, 耐寒性强, 适应性广。青龙莴笋:精选特新·代香笋、"ti0.叶片长披针形, 色绿, 4%知浅绿, 肉翠绿而^粗^节长, 商品性好。「丨丨达800�looo g, 地区四季可种植。净含*:10克秋香莴笋:嚴新选育耐高温品种, 尖叶、色鲜绿i��具:浓郁香味。肉质茎杆浅绿^浅绿色。不易抽芬, .商单株重400�900 g, 口感嫩脆。:-+“.‘...华秀:源本 (株) 武藏野的青梗菜, 二r#业全国代理;叶柄基部肥, , 冑脚种叶数多, 深绿色, 丨·:民快, 耐热性、耐雨叩酬好, ·朱幵Hpz�应政·三玄P菜:杂·拭戒陶‘大·.幕。株·立, 蓬:f密植:生fei秦鹿;快.?种植28 d始采收;耐湿#抗病;帮甶p无品·质好。陳徵【觀猶纖BHM瞧服M线胃纖獬遍關8翻:4份\ri一代交配华秀青梗菜Hybrid F1Pakchoi Washowrry c^tge Soni Sf^NOIf W俠菜i

重庆某商厦物业管理服务方案 篇10

第一部份

关于我们

一、企业简介（略）

二、企业理念

以“管理服务品牌化，管理项目品牌化”的双品牌战略为指导，始终以客户需求，市场发展为关注焦点，与“业主、商户、发展商”真诚合作，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，塑造项目市场品牌形象，带动项目物业市场价值的稳步提升，实现项目在区域市场内可持续发展，创造属于业主、商户、社会公众的共同价值。

三、质量方针

以市场为导向，持续不断地引导和满足客户需求。质量方针内涵

1、以客户满意为关注焦点，根据市场变化，对客户现有需求和潜在需求作出迅速、敏感的反应及决策，引导和满足客户需求。

2、协作、诚信、专业、严谨。公司文化内涵是每位员工的行为准则，为客户提供诚信、专业、优质、高效的人性化管理服务，确保管理服务质量，促进物业的保值和增值。

3、持续改进，持续发展。以ISO9001：）））0为标准，实施科学规范的物业管理服务，不断改进和提高管理服务质量，通过创新服务，为客户创造超值和持续价值。创造客户、公司、社会共同价值，是我们追求的目标。质量目标

1、确保服务及时率100%

2、客户服务满意度85%

3、环境及保洁达到市容（商场）卫生管理标准（优秀等级）

4、设施设备完好率98%，设备有效利用率95%

5、重大消防、治安、安全生产事故率为0

6、管理服务质量同业领先，争创地区/国家级优秀物业管理企业。

四、公司管理优势（略）

五、公司发展历程

六、********面积数据

第二部份

“********”商业物业管理方案

一、管理服务原则

1、以市场竞争态势、市场发展为导向。

2、以满足终端消费者需求，扶助商户商品经营为经营管理指针。

3、以商户需求为关注焦点，以持续提升商户满意度为服务目标。

4、以项目商业品牌塑造，实现物业保值增值为经营目标。

5、以建立完善管理体系，打造高效商业管理团队为管理目标。

6、依法管理，为业主利益、商户利益、市场整体发展服务。

二、********SWOT分析：

鉴于￥￥￥￥商圈“服装市场”竞争加剧，且目前￥￥￥￥服装批发重心有往“大生圣名”方向转移的趋势，目前********处于“不进则退”的不利地位，因此我们必须在充分认知市场竞争态势的基础上扬长避短，提出具有

#特点的可行、实效又具有前市场瞻性的营销思路，以先导者的姿态，差异化的策略取胜于未来的市场竞争。

》》优势（S）

1、￥￥￥￥女装先行者，积累了一定的市场知名度，品牌效应初显。

2、********以5万余平方米规模成熟经营10年，经营女装、面料与窗帘三大品类，三大品类在￥￥￥￥市场的相关领域均具有举足轻重的影响力，属于￥￥￥￥商圈的领跑者。

3、继5楼调整，7、9、10F新开，********以形成了6个楼面的女装批发格局，服装经营规模逾2万平方米，通过5年的营销推广********取得了￥￥￥￥品牌女装的话语权与领导权。

4、商厦锐意创新，通过构建“女装网站、零售商俱乐部、时装发布中心„„”等一系列前瞻性的营销举措，辅助商户经营，给商户增添了信心。

5、商厦10年的经营过程中打造历练了一支经验丰富的管理团队，具有较强的产权式商场的综合运营管理能力。

》》劣势（W）

1、“锁定重庆高中低档女装批发市场，￥￥￥￥女装批发重心随之偏移，原本具有的区位优势逐渐丧失。

2、商厦硬件设施与配备相对滞后，很大程度上制约了商厦的进一步提升与发展。

3、产权式商铺很大程度上制约了商厦顺应市场调整应变的效率，在竞争中相对被动。

4、目前部份高区楼层（5、9、10F）出租率下降，尤以5F为甚，商铺闲置近半，市场形势极为严峻。

》》机会（0）

1、逐步推进关键硬件设施的改造，以充分满足女装规模扩展后的经营需要，提升市场竞争力。

2、在扶助批发业务的同时，强化商厦的零售功能，提升商厦人气，通过零售业务提高商厦代理商的盈利水平。

3、结合￥￥￥￥市场竞争态势，推进商厦经营结构调整，寻求与竞争对手间的差异化竞争；引导楼层之间经营品类的差异化，实现各楼层之间的良性发展。

4、强化客户关系管理，增强与客户间的互动，深度开展大客户营销工作，提升客户的忠诚度。

》》威胁（T）

1、竞争导致的核心客户外流，目前9、10F闲置11间商铺；5F空置近半，形势较为严竣。

2、产权商铺带来的管理与经营调整困挠。

3、主城区零售业态强力频繁促销对商厦零售份额形成冲击。

4、商厦在多年经营过程中一直未向商户收取广告宣传费，将导致商厦在后期经营过程中因缺乏广宣资金来源而无力进行持续的营销推广，将在市场竞争中处于劣势。

三、********商业管理服务重点难点分析 1、10年商厦设施设备相对老化，日常维保，有计划的开展中大修，保证设施设备的正常运行。

2、目前商厦先期销售的商铺未缴部份的公共维修基金足额征收，以确保设施设备中大修资金的来源。

3、在竞争日趋激烈的￥￥￥￥市场，10年商厦如何进行品牌再造，续写商业辉煌，实现广大业主物业的保值增值。

4、商厦业主构成复杂，既有政府机构，企事业单位，也有自然个人；数量多达1000余户，充分发挥业主委员会的力量，保持与业主委员会的顺畅沟通，在商场运营管理过程中统一业主思想，应对市场变局尤为重要。

5、商户数量庞大，商户构成复杂，涉及3大经营门类，建立与商户间的常效沟机制，密切与主力商户间的关系，构建商厦忠诚客户团队，稳定商城经营，促进持续发展。

6、确保商厦未来的市场竞争立于不败之地，前瞻性的营销推广思路，充足而持续的广宣投入必不可少。

7、进一步强化商厦商业管理队伍，提高市场运营水平，不断调整优化商品经营结构，提升商户整体素质，是实现商城的可持续发展的重要手段。

8、在商厦经营调整时期，巩固补强的政府公共关系，求得相关职能部门的支持，营造相对宽松的政府公众环境有积极意义。

四、********基础物业管理服务内容及范围

（一）安防管理

确保业主、商户、顾客生命财产安全，是商场正常运营的基本条件，强有力的安防工作是商场正常运营的有力保障。

1、保安工作：

商场营业时间内人流量大，人员庞杂，商场安防工作重在加大巡防频率与突发事件的快速反应能力，实行明岗与便衣巡逻、视频监控相结合，与当地派出所密切配合，重点打击偷盗、抢夺等违法犯罪行为；清理占道经营行为；营业结束后统一清场，实行周密的进出货管理制，紧急治安事件的应急处理„„切实营造安全放心的经营消费环境。工作要点：治安巡逻、经营秩序维护、清理占道、营业结束后的清场管理及出入登记

2、消防工作：

消防责任重于泰山，消防是事关人民生命财产的头等大事。消防工作应坚持“防消结合，重在预防”的原则，切实做好日常管理防范措施：消防设备设施定期检查、建立重点防火部位档案、严格装修审批与过程监督、商场内严禁使用大功率电器、严禁动用明火„„建立商场火灾应急预案，一年内组织不少于两次消防演习。

工作要点：消防设备设施的日常维护检查、各类消防隐患的排查、消防法规的宣传贯彻、装修过程的安全监控„„

（二）保洁消杀绿化管理

洁净的公共环境，是商场管理服务水平、商场形象的重要衡量指标。营业时间内实行公共场所（通道、楼梯、前厅、卫生间、天棚、墙面„„）不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的经营环境；定期开展商场公共环境的消杀工作，确保安全健康的经营环境，做好商厦内绿化维护，提升商厦环境品质。工作要点：公共场所巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀„„

（三）物业公共部份、公共设施设备维保

1、物业公共部份维修养护

商厦物业公共部份（楼道、通道、前厅、外墙、天棚、楼顶平台、下水道、化粪池）的日常维修养护，是维护商厦良好形象，延长物业使用寿命，避免意外伤害、“水损”发生的重要手段。********投入使用已达10年，许多物业公共部份（外墙砖、平台、下水道„）不同程度的存在着一些问题，重在做好日常检查，及时修复、排除安全隐患，拟定中大修计划，分步实施。

工作要点：重点部份日常巡检、提前排除隐患、分步实施中大修计划„„

2、公共设施设备维修养护

商场设施设备的正常运行是商场正常经营的前提条件，是商场经营环境质量的重要保证。作为有10年经营时间的********，重要设施设备（中央空调系统、电梯、配电、消防系统、公共照明系统等）多数已到了中大修时期，梳理设施设备档案，更为仔细的做好日常维修保养，拟定详细的设备中大修维保计划，分步实施，确保重大设备正常运行尤其重要，更是一项目极富挑战性的工作。

加强商场重要设备日常检查、维保，即时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生，并拟定相关设备意外事故的应急处理预案，并将其制度化，重在日常检查与保养。

工作要点：档案梳理、日常巡检、提前排除隐患、分步实施中大修计划„„

3、商户日常维修服务

商户日常维修服务是商场物业管理中基本的客户服务项目，也是商户感受物业管理服务水平与效率的重要途径，做好商户日常维修服务，无疑会赢得商户的肯定与支持。做好商户日常维修服务应注意三个方面：其一，维修服务收费标准公平合理，并提前以书面形式告之，让商户心中有数，避免事后算账的分歧；其二，维修服务的效率要高，即：服务及时（商户报修，限时服务制度），维修技术过硬、质量较好，与商户沟通交流顺畅（诚恳有礼）并注意细节；其三，建立客户维修质量评价制度，将客户对维修质量评价纳入日常考核，切实提升服务水准。

工作要点：收费公示、限时服务、客户评价„„

（四）客户服务

客（商）户的存在、商户的发展、商户的盈利是商城存在、商城发展的前提，从商户角度思考，从市场发展角度思考，切实满足商户各类需求（基础物业管理、关联服务、经营引导、营销培训、广告促销、商铺租赁„„），不断提高商户对客户服务的满意度，争取商户对物业管理服务的支持，调动商户参与商城活动积极性，并积极引导商户提升经营档次，服务质量，形成商户、管理公司团结一致，共谋发展的良好局面。所谓客户服务无小事，客户服务无止境，细节与执行力决定客户服务水平。

工作要点：良性沟通、了解需求、及时服务、持续跟进、关注客户发展„„

（五）财务管理

商场财务管理主要涉及管理费用的预算，管理成本的控制，各类费用（租金、物业管理费、广告费、水电费、其它代收费）代收代缴，按照物业管理条例要求的定期公布物业管理运营收支情况，接受业主委员会的监督等。商场财务管理重点在于透明清晰、有据可查。工作要点：成本控制、收支透明、有据可查„„

（六）档案管理

做好商厦物业管理运营过程中所涉及的一切重要事项、设施设备的档安管理工作，使前后工作得以有效衔接。包括：重要设备的完整档案资料、重要设施的完整档案资料、重要合同协议、重大决策的会议纪要、重要岗位人员的任免„„

工作要点：保证所有档案的完整、连续、系统

（七）、中大修管理 ********的重大设施设备已连续运营10年，已进入中大修阶段，对商厦设施设备进行拉网式排查，完善细化设施设备档案，结合设施设备情况与商厦公共维修基金情况，分主次、轻重、缓急，拟定切实可行的中大修方案，报业主委员会审批后分步实施，以确保商厦经营的正常进行。

工作要点：仔细排查，周密计划，量入为出，合理分配。

五、商业（推广）运营管理

管理原则：实行商户业主自主经营下的“统一管理、统一服务、统一宣传”。

（一）、商业运营要点

》》商业推广

1、坚定商厦市场定位：重庆极具规模的品牌女装专业批发商城。

2、营销策略：长线品牌营销推广与短期商品促销相结合，通过持续、系统的多媒介、多形式（SP、PR）整合营销，保持商厦一定的公众暴光率，持续累积强化品牌与市场影响力印象，吸引更多的目标客户（服装零售商、普通消费者）来商场消费。

3、强化商户对推广活动的参与面，形成商城、商户合力，确保活动的影响与规模。

4、建立良好的政府公共关系，营造良好的外部经营环境。

5、建立良好的媒体公共关系，树立积极公众形象，避免负面宣传。

》》商业管理

1、建立商场管理服务体系，切实为商户、消费者提供各种便利，提高顾客满意度。（如广播宣传、时装发布、服装修改„„）

2、建立商场信誉体系，营造诚信经营、放心消费环境。

3、建立商场“五心”（专心、细心、同理心、舒心）管理服务体系，切实为商户经营提供全面、贴心、专业、高效服务。

4、建立商场“五星”商户评选体系，培养忠诚商户、中坚商户、实力商户，形成核心商户团队，并在实际工作中给予扶持。

5、建立定期客户意见征询机制，及时了解客户需求，调整管理服务方式，实现管理服务的高效运营。

》》招商管理

代为招商，作为物业管理公司对商户、业主提供的一项增值服务不仅有益于业主、商户，更重要的是通过公司代为招商，可以对入驻商户的综合实力，经营品类进行筛选，确保新入伙商户符合商场的整体定位，具备较强的持续经营能力。租赁管理应注意以下几个关键环节：与业主形成书面有委托租赁协议明确其商铺的招租条件及经营品类，把好入场商户经营资格审查关（至少要“五证”齐全），明确告之入伙流程，并与之签定相关协议（物业管理协议、商场管理公约、治安消防责任书„„），最好在租赁协议中明确不能“转租”约定，防止“炒铺”等扰乱市场正常经营秩序的行为发生。

》》经营调整

发展变化是市场运行的基本规律，商业项目要实现长期的可持续发展唯有根据市场的发展规律，适时调整以适应市场的变化，从容应对市场变化，实现经营调整的平稳过渡应注意以下几个方面：

1、关注市场、竞争对手，进行竞争态势的SWOT分析，找准项目市场竞争机会点。

2、拟定市场经营调整策略，确定调整范围、调整目标、商业格局，并与业主委员会达成共识，征得相关业主支持授权。

4、确定招商目标客群，拟定调整招商建议政策（租金体系、协议时间、免租装修期限、入驻商家资格标准„„）报业主委员会审批。

5、广泛积累客户资源，至少按照3：1的比例进行客户资源储备。

6、协助业主完成相关法律文本协议的签定。„„

总之，经营调整必须具备一定的前瞻性，并且掌握调整的主动权，控制在一定范围内，以确保商场经营定位按照预期目标发展；避免出现商户大面积撤场，商城重新洗牌的极端局面。

（二）********商业推广思路

》》商业推广目标

持续推广宣传********

#重庆极具影响力的品牌女装专业批发商城的市场定位，进一步巩固前期宣传成果的基础上，将长期品牌推广与近期商业促销相结合，将专业目标受众（服装批发商、服装零售商）与普通目标受众（普通消费者）相结合，采取批发、零售三线出击，引进更好的品牌、吸引更多的零售商到商城拿货，更多的普通的消费得到商城购物，实现商城商户、商品结构的优化，商城人气、商气的提升，广大商户在#这个平台上服装经营事业的稳健发展。商户发展，商城经营稳定，业主投资物业保值增值，实现业主、商户、管理公司多方共赢的大好局面。》》营销推广思路

整合现有资源，创新思维，以实效活动营销为主线，采取分众媒介策略，三线（批发商、零售商、普通消费者）出击，提升商厦人气，扶持商户经营，稳定客户群体，推进商厦经营结构调整与优化。每月强化促销，提升人气，做活零售业务，提高商户盈利水平。

1、每月强力促销。

人气即商气，人气旺则商气旺，则市场火，竞争力强；提升人气，做“火”生意是解决商厦经营管理过程中的主要矛盾的根本办法，是提升商厦影响力，稳定客户群体，提升商厦综合竞争力的根本办法。

2、以

#的名义在主城区商业中心范围内外联促销卖场进行展销，协助商户处理库存。

构建

#网上商城，为商户开避新的销售通路。

整合目前商城内的商户服装资源，与目前主流成熟的网上购物商城（淘宝、易趣等）合作，开避一个名为“********

#”的网上商城，为商户提供网上零售通路，切实扶持商户经营，并以此作为商厦的一个创新营销举措进行推广，体现

#前沿营销理念，提高

#的知名度与影响力。

分众营销，构建属于

#的零售网络，扶持商户的批发业务。

A、《女装快讯》：

在深入定期与服装零售商进行沟通，继续做好做精《女装快讯》这本目前重庆唯一的面向服装零售商家的专业招商刊物，突出专业性、实效性、可读性，保持

#同女装零售商之间的密切联系，影响服装零售商向本商厦转移，在批发业务上给予代理商支持。《女装快讯》的发展方向：

1、专业性：增设服装零售店经营方面的专业知识（品牌选择，加盟、选址、卖场设计、陈列、导购、培训„„），给予服装零售商以经营上的有效引导。

2、实效性：每期特荐少量品牌，但内容更有深度（产品系、设计风格与经营理念、加盟政策、代理商情况），让零售商获取更多信息。

3、可读性：增加一些时尚流行资讯，增强其趣味性。B、二级市场客户拓展与市场调研。

1、每月派1-2名员工到重庆区县中心商业区向女装零售商派发《女装快讯》一次，收集其店铺信息（店名、店主、地址、电话），将其发展成为买家俱乐部会员，以后则通过邮寄的形式送达。

2、对区县市场商业进行针对性调研（商业中心分布情况、商业业态、消费习惯与水平，租金水平），收集典型项目信息，为公司项目拓展提供支持。C、开展中高档社区家居宣传展销活动，促进窗帘城销售。强化客户关系管理，密切公司与商户之间的联系，保证顺畅的沟通渠道。

每两个月进行一次客户意见与消费者意见调查，充分了解市场面反馈信息，及时调整商厦营销推广与经营管理策略，顺应市场要求。开展星级客户评比活动。构建“五心客户服务体系”。

定期举行商户经营提高培训学习交流活动。

全年举行两次商厦客户联谊会，作为与客户之间的正式沟通渠道。

（三）、公共部份经营业务代管。

目前********在公共部份设置了一些必要的商城经营配套项目（小吃冷饮摊点、外立面广告位等），为了便于这些资源的有效利用充分起到对商厦经营的支撑配套作用，本司可在业主委员会授权下对公共部份经营业务进行日常管理，并协商收取合理的管理费。

六、********商业物业管理服务质量目标

序号 管理服务项目 目标 保障措施 商场物业管理规章制度的建立完善 完善商场物业管理各项规章制度，包括消防治安、公共卫生、广告发布、装修、公共设施设备使用，公共区域等各项管理制度及行为规范。形成系统的完善的管理体系，无管理空白，实行一对一的宣传解释，确保广大业主商户对各项管理制度的理解与支持。经营秩序维护 杜绝严重占道经营行为，确保公共通道畅通 营业时间内管理人员巡视检查清理各类影响公共通道畅通的行为和物品。3 商业促销 根据季节需要或在重大节日组织商户进行宣传促销，提高商城知名度与交易额 在有资金来源的情况下，提前拟定广宣计划，报业主委员会核准后执行。物业公共部份养护 保证物业公共部份完好率90%以上。物业重点公共部份日常巡检，及时修复，定期清理、消除隐患。公共设施设备养护 做好日常维保，确保正常运行。档案梳理，日常及时维保，按需提拟中大修计划，报业委会审核后执行。6 化粪池的清陶、水管网、下水道疏通 化粪池按规定每年清掏，水管网、下水道定期检查，保证完好畅通。

定时巡检，清陶记录、保证正常使用。7 保洁

消杀工作 营业时间内公共区域巡回保洁，清理杂物、垃圾；定期开展消杀工作。楼面管理人员巡回检查，随时督促保洁工作。8

商户报修 维修人员24小时值守，随时待命。报修后及时到场，小修不超过1小时，中大修及时处理。公示电话，定员定责，实行客户签单回访制。消防设施 按消防规定补充完善，做好维护工作。消防设施设备建档，定期巡检。火灾、重大事故，治安事件发生率 为零 24小时保安巡视制度记录，定时或不定时护卫巡检制度，确保安全。每年组织商户进行消防演练不少于一次。11 公共照明

确保正常合理节约使用。严格执行开关时间，日常巡检，及时更换。12 环境美化、形象维护 商厦内VI标识完好整洁率95%以上，重大节庆进行节日气氛装典（有专项资金保证的情况下）商厦内所有张贴宣传物品分区、分类定员管理，每天巡视，如出现松脱及时处理。13 授权的代收代缴费用 及时率100% 根据相关行业的缴费要求，提前15日以书面通知和室内广播通知业主与商户，办理缴费相关事宜。14 业主/商户联谊会 每年不低于1次，得到业主、商户肯定。与业主委员会充分沟通，取得一致后精心筹备组织。商户培训沟通 定期举行商户针对性培训沟通会，全年不少于4次 观看培训教程或请专业讲师授课（有专项资金保证的情况下）16 信件报纸收发及投递 及时内完成业主或商户信件报纸的分发投递工作，送达率达100% 由客户服务人员负责，限时分检送达。17 争优创先 两年内争创区文明商业街。实施科学规范管理，倡导为业主真诚服务的理念，贯彻政策法规，与业主商户充分交流，搞好邻近关系。经营业务代管 强化管理，保证良好的经营秩序。在业主委员会授权范围内执行，按照合同约定进行。19 招商代理 及时补商，确保经营稳定 储备客户资源，在业主授权的范围内执行。说明 3、12、15、18、19项不属于基本服务范围，其项目开展须在业主委员会授权下，并拨付专项资金的前提下实施。

七、人员配置方案

（一）组织架构

岗位配置说明： 总经理：1名； 副总经理：1名； 工程部：

经理：1名；主管：4名；职员：15名； 行政人事部：

经理：1名；主管：2名（质量管理主管、人事主管各1）文员：1名； 财务部：

经理：1名；会计1名，出纳1名，库管1名； 策划部：

经理1名，主管1名； 客户服务部：

经理1名；主管2名；职员：11名； 保安部：

经理1名；正副队长：6名，消防主管1名，内勤主管1名，队员：36名。合计：91人。

八、********物业管理综合成本测算

附件一：

********商业物业管理制度体系

（一）管理制度目录

（二）岗位说明书目录