经济适用房、廉租房的政策现阶段存在的问题

经济适用房、廉租房的政策现阶段存在的问题（精选6篇）

经济适用房、廉租房的政策现阶段存在的问题 篇1

经济适用房制度存在的问题

一、销售对象失控即经济适用房的购买者错位问题。

政府开发建设经济适用房,是使中低收入者能够买得起、住得上而实行的一项重要政策。但是,在经济适用房的销售中，部分高收入者却进入了购房者行列。

北京经济适用房购房者比例

造成这种现象的原因是多方面的。其一，由于房地产开发企业销售机制不完善。某些房地产开发商按政府规定开发完经济适用房后，不顾政府的有关规定，将经济适用房敞开卖，致使部分高收入者也成为经济适用房的拥有者。其二，由于我国对居民高、中、低收入线划分不十分明确所致，以前所规定的标准与现阶段实情已不再相符。目前对高、中、低收入的划分标准是较为客观的。然而，随着社会的发展，各个地区划分标准也不应一致。

同时由于我国还没有建立起个人收入申报制度，信用档案缺乏，政府很难在短时间内准确核实一个家庭的真实收入，从而使中低收入家庭变成一个宽泛而模糊的概念，导致在配给经济适用房的实际操作中，一些不符合购买条件的高收入家庭鱼目混珠，通过所谓“合法途径”获得经济适用房，而一些真正需要房子的中低收入者却“望房兴叹”。

二、经济适用房本身是否真的“经济、适用”问题。

经济适用房本意是解决中低收入家庭的住房问题，但一些地方在实际操作中，把经济适用房搞得与普通商品房别无二致。由于许多地方的经济适用房政策中，没有对经济适用房的建筑面积作出严格而明确的上限规定，许多开发商为了得到更多的经济利益，往往把经济适用房建得很大，以此来降低成本，以至于目前市场上有的经济适用房建到了150多平方米、200多平方米，几乎成为“豪宅”，而100平方米以下的房子很难找，户型越来越大，机动车位也越来越多，经济适用房离其最初的功能和定位越来越远了，对于城镇中低收入者来说根本买不起这么大的房子。与此同时，购买经济适用房用于出租而非自住的投资者又屡见不鲜，造成了经济适用房的旺销和供不应求。

三、经济适用房分配过程中的“机会主义”问题。

由于我国的人口收入结构还不是橄榄形的而是典型的金字塔形的，中低收入家庭占了总数的70％－80％。虽然各地制定的购买经济适用房的门槛不大一样，但一般至少有半数或1／3的家庭符合购买经济适用房的条件，申请的人多而房源又少，“僧多粥少”的现状使经济适用房在分配过程中“机会主义”大行其道。

政府既然提供了这种社会福利产品，就应该尽可能让符合条件的公民都享有这一福利产品，但现实情况却是大多数符合条件的公民，却因这种福利产品供应数量的有限性，而丧失了享有的权利和机会，这也从另外一个角度折射出这种福利产品本身的设计就存在问题。福利产品的本质就是体现出社会的公平性，而这种福利产品的推出又恰恰导致了一种新的不公平的产生。

事件回放：数千人排天通苑房号

虽然严格限定了申请对象，但经济适用房仍然供不应求。去年12月28日，昌平区天通苑经济适用房开始放号，虽然只针对崇文区拆迁安置居民，但在短时间内仍有数千人排队。6时开始放号，有很多人凌晨就开始排队。开始放号时，场面一度十分混乱。有消息称，15时30分左右当日放号停止。但由于开发商方面没有确定说法，截至21时，依旧有数百人在现场排队等候放号。现场没有人告知市民，这里将要放多少房号、何时截止。一些市民啃着面包、火腿肠，甚至带来了棉被，表示将彻夜守候。

案例分析：长沙某媒体2006年末的一项市民调查显示：80%以上的长沙市民想过申请经济适用房，而实际申请过的仅占11%，这说明经济适用房的紧俏形势让大多数市民望而却步。“我们家的经济条件不好，只能买得起经济适用房。去年夏天，我在一个经济适用房小区排了号，不过排队的人太多了，只好寄希望于运气了。”目前一家三口租住在长沙雨花区的王磊(化名)说.在全国其他城市，为买到一套经济适用房，市民彻夜排队的“新闻”已屡见不鲜。在北京，甚至有一些家庭为了等经济适用房小区“天通苑”放号，一个月前就搭帐篷守在售楼处外与普通市民苦苦排队相对应的，却是宝马、奔驰等高中档小车频繁出入经济适用房小区，以及经济适用房的高出租率。为了获得经济适用房购买资格，请工作单位或者街道办事处开出一个低收入证明并不是什么难事；而可以从有“渠道”的相关人员那里购买到“房号”也是公开的秘密。通过“关系”或者“买号”等“暗道”买到经济适用房的家庭，一般都拥有较多的社会关系或较高的经济条件，恰恰不是政策应该惠及的“中低收入家庭”。据长沙市经济适用房中心提供的数据显示，仅仅从2004年5月18日至2005年5月19日，通过了长沙市经济适用房购买资格审查的就有12690人。而据长沙房产局消息，长沙今年的经济适用房开发量只有50万平方米，按人平80平方米计算，只能满足6000多人的住房需求。而这其中，包括广大的拆迁户在内，就占去了近四成的指标。显而易见，长沙目前的经济适用房开发量，远远无法满足广大市民的购房需求。

四、经济适用房的实施滋长了寻租腐败

国务院1998年23号文件规定：经济适用房主要由国家统一下达投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种批准的收费减半征收，开发商利润不超过3％，销售价格实行政府指导价。从文件中不难看出经济适用房形成的大概程序如下：

国家下达投资计划后，把权利下放到地方政府，不管是采用行政划拨还是招标投标方式，最终由地方政府决定土地使用权归属。在这个环节就牵扯到了开发商的利益，经济适用房虽然价格比一般商品房低，但是在政府一系列优惠政策下，仍然有着很大的利润可图。而资源是有限的，在利益驱使下房地产商必然会为谋求这一获利机会而对相关官员有所“表示”。房地产商在政府指导价下对外销售这个环节又涉及到了房地产商的利润空间。尽管政策一再规定房地产商的利润不能超过3％，但是房地产商的开发成本及其相关费用是由房地产商自己计算的，这又涉及到所谓的行业隐私不能公开，行业隐私的不公开就难以预测和掌握真正的利润空间有多大。追求利润最大化是企业经营的根本目的，在原来隐藏成本的基础上房地产商仍然有向相关官员谋求更多利润的余地。当然作为经济人，房地产商的“有所表示”以及活动费用的成本必然会带来超过付出的更多的利润和好处。

当经济适用房价格确定对外销售时，由于价格上的优势必然会有超过供给的需求。经济适用房有限，当需求者形成排队奇观时，“关系”就显得尤为重要了。政府官员掌握着分配大权，在同等条件的需求下，必然是“关系”优先，而这关系又怎么少得了权和钱?徐滇庆教授曾举过这样一个例子：若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出．5万元来打通关系，依然可以省下5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就不可避免。我国的经济适用房是因需而生的，具有典型的中国特色。在房地产市场还不健全，政府官员手中掌握着资源分配权利的现实下，寻租腐败是难以杜绝的

实际上，经济适用房政策推出以来,围绕它的争论实际上一直没有停止过。指责者称其在生产环节上导致双轨制和不公平竞争、在销售环节上形成了劫贫济富，没有达到扶助低收入者的目的。而拥护者则称颂其优化了投资结构、增加了住房有效供给、给中低收入者带来了切实的利益。而笔者认为经济适用房政策实施过程中出现了一些失效现象并不可怕，关键是找到失效产生的原因并积极寻求解决问题的方案，这样才能实现实施经济适用房政策的初衷。

由于经济适用房存在太多的历史问题，近年来在学界和政府，有关用廉租房取代经济适用房的呼声渐高，中央也把廉租房建设看作保障城镇中低收入家庭基本住房需求的又一重大举措。但70个地级以上城市至今尚无廉租房的寸土片瓦，让人感受到这一举措推行之难。

廉租房三大弊端

一是政策执行的敷衍化。

与当年经济适用房放盘给开发商、从而分摊政府投入的做法不同，目前廉租房的建设基本需要政府全扛。建设部指出廉租房现存的四大问题中，首当其冲就是“部分地区对廉租房建设重视不够”，暴露出那些地方政府再明显不过的卸责意图，希望依靠以往的推脱与敷衍“经验”，草草了事。目前民众所能指望的，就是中央尽快采取强有力的有效举措，监督地方政府尽快履行自身的义务。

二是廉租房定位的边缘化。不少地区之所以出现廉租房被民众“嫌弃”的景象，是因为这

些廉租房通常建在交通不便、公共设施不全的边远地区。而实际上低收入者对城市繁华地带的依赖性更强，他们的生计往往是从商业发达处分一杯羹。廉租房的边缘化，让中低收入者发现，如果选择廉租房，自己要付出比以往高得多的生活成本，只好放弃。

边缘化的危害分析：

案例一：法国2005年骚乱的教训值得我们吸取。2005年11月，法国巴黎郊区因两名少年在躲避警察追赶时触电身亡，此事引发骚乱并迅速扩大化，波及法国200个市镇，数千辆汽车遭焚烧，一些店铺、银行、物品储存库遭砸遭抢。法国后来对这次骚乱发生原因进行的总结：法国大城市在发展的同时，产生了挤出效应，穷人(许多都是移民)搬迁到郊外聚集。但法国没有认识到问题的严重性，仅仅是通过在郊区集中兴建大批廉租房来解决这一问题，形成了泾渭分明的“富人区”与“廉租区”。“廉租区”就业机会少、生活环境恶劣、治安差，在此居住的人更难摆脱贫困。久而久之，社会矛盾激化，引发了举世关注的骚乱。

在骚乱结束后，法国政府改变了政策，出台了以“贫富混居”为核心的“城市更新计划”。根据该计划，今后房地产商想在某个区域开发大型楼盘，必须向法国政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房，否则就得不到政府的批准。建设廉租房的资金基本上由政府出，控制权也理所当然地归政府。法国政府通过这样做，让穷人和富人自然地走到一起，消除隔阂和对立。

实际上，不仅法国，世界上许多国家在建造廉租房时，都考虑了贫富对立的因素，也考虑到了穷人生活成本和就业机会的因素，也因此，世界上许多发达国家的廉租房都不是建在生活不便的远郊，被彻底边缘化，而是建在市中心地带。

案例二：在美国，1949年，美国修订的《住房法》批准政府建造公共住房，美国建造了大约130万套公共住房(廉租房)，根据1991年的数据，74％的公共住房建在市中心。在日本，其廉租房“扎堆”建在大城市，主要集中在东京、大阪和名古屋三大城市(占日本全部廉租房的50%以上)。并且，这些廉租房都是建在距离市中心很近的地段。

难道美国和日本不懂得在市中心建设廉租房所付出的成本是多高吗？不是，因为倘若不这样做，就容易埋下不安定的隐患，付出更沉重的代价。法国的例子再明显不过了。

但是，我们对这一问题还没有充分认识到，一些地方政府官员仍然在带着“施舍”的心态对待廉租房等社会保障性住房问题。在他们看来，只要给无房户一个安身之地就足够了，房屋所在的位置是无所谓的。事实证明，这种认识不仅是错误的，也是非常危险的。

北京天通苑、回龙观等超大型居住区是经济适用房聚集区，仅天通苑居住区占地面积就达到8平方公里，总建筑面积800万平方米，如果包括小区范围内的其他一些项目，超过千万平方米。天通苑小区正在逐渐形成一个近30万人口、名副其实的超大居住社区，已经相当于一个中等城市规模(根据通行的城市规模划分标准，20万人至50万人为中等城市)。

由于这里远离市中心，配套公共服务设施落后于城区，就业机会也非常少，由于属于低收入者聚集区，外来投资者对在这些地段投资也兴趣不大，这使得这一带成为一个庞大的贫困带。天通苑小区现状引发有识之士的忧虑。据报道，最近几年人大代表、政协委员提交了多个关于天通苑小区的各种议案提案，仅北京市政协近年来就有64人次提交了38件提案。

在北京市为解决天通苑小区问题深感棘手的时候，那些正计划建设廉租房、经济适用房等社会保障性住房的地方，应该引以为戒，本着以民生为重，本着长治久安、构建和谐社会的目标，抛弃“施舍”的心态，把廉租房等建在生活成本低、就业机会多的地方。

三是廉租房申请门槛过高。由于资金的缺乏，导致廉租房数量少，作为对应之策，一些地方便对廉租房申请设置了过于苛刻的条件，申请程序繁琐，致使许多符合廉租房申请条件者望而却步。据报道，截至2005年年底，我国仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。这样一个寒酸的数字与政策设计初衷的差距，值得我们反思。

我们要澄清一个概念：政策性租赁住房是根据市场经济的退出机制所设立的弹性需求满足模式，但政府的公益责任应是刚性的，是不容讨价还价的。深圳首批政策性租赁住房试点对象是公务员，这也许是出于诸多考虑。但未来的政策性租赁住房是否会演变成政府内部福利，而让低收入市民的希望落空，确实值得我们仔细观察、认真琢磨

解决方案（参考）

1进一步调查了解居民的收入及分布状况，实施住房分类供应

城市中低收入人群的居住问题，是一项相当复杂的系统工程，内容涉及城市中低收入人群的特征及发展趋势、住房的土地资源消耗、建设及管理研究等等，而不同地域的情况也不尽相同，一个城市收入分布较为理想的形态是中等收入户占多数的“橄榄”型的富裕型社会形态。根据调查，长沙市居民收入分布不尽合理，中等收入人群偏少，中低收入户分布明显偏多，是一个“金字塔”型的居民收入分布型态。南昌市住户抽样调查资料表明：中低收入户占61.7％。因此，应进一步扩大中低收入群体住房供应力度，使我市收入结构趋向合理，以利于社会的稳定与和谐社会的构建。

2住房建设应立足长远，着眼于和谐社会的建设

经济适用房要方便群众生产生活，防止城市居民的严重阶层分化，不要把经济适用房建成大规模的“低收入居民区”。中低收入人群供应住房的建设应立足长远，着眼于小康社会、和谐社会的建设，重视住宅建筑的素质保障，重视居住环境与自然、社会、城市的和谐统一，避免垃圾建筑的产生。

有关资料表明，发达国家大面积兴建的廉租屋或者其它公屋，附近往往存在普遍犯罪率高、教育环境差、商贸活动不利、富人不愿意接近、懒惰意识滋生等问题。所以，西方社会学家开始强调混和居住模式。所谓混合居住模式，就是不同收入阶层居民和不同文化背景、职业的群体，以自己的实际购买力为前提，共同居住在由不同价位梯度住宅组成的混合居住区内，和谐相处、相互融合、共同生活生存的一种居住模式。其本质是社会和谐、社会和经济平衡发展在居住上的体现。目前大多数国家的对策是推行不同收入阶层的混合居住，我们必须高度关注这种变化趋向，结合我市实际，制定符合长沙市情况的相关策略。

廉租房不能太集中，要适当地分散建造，这有利于廉租房区域的管理。3建议推行限价低利商品房

从我国宏观调控抑制房价快速上涨和构建我市“多梯级”住房保障体系的“居者有其屋”而言，增加一个限价商品房项目并保持一个合理的数量比例。过去住房保障体系上有廉租房、经济适用房和商品房三种类型的住房，使得一些人买不到经济适用房又买不起商品房，在经济适用房和商品房之间有一个“夹生层”，有了限价低利商品房就能满足这一部分消费群体的需求。

经济适用房、廉租房的政策现阶段存在的问题 篇2

国家建设部《城镇经济适用房建设管理办法》明确指出:经济适用住房是指以中低收入家庭困难户为供应对象并按国家住宅建设标准不含别墅、高级公寓、外销住宅建设的普通住宅。经济适用房要实行房价、户型面积、销售对象3个控制。为了支持开发商积极建设经济适用房,国家对经济适用房项目规定,免收土地出让金,减免21项税费。各地方政府在计划、规划、拆迁、税费等方面,也对经济适用住房的建设制定政策措施,予以扶持,降低开发建设成本。

2 经济适用房目前存在的问题

2.1 投资比例持续下降,供求关系紧张

自1999年实行经济适用房政策以来,我国经济适用房的投资比重持续下降。全国经济适用房投资额均为负增长,经济适用房供应不足,是房地产结构不合理的主要表现,也是造成房地产价格不合理的重要原因。

2.2 经济适用房面积过大,房价过高

经济适用房面积一般以不超过90 m2为宜,但由于许多地方对经济适用房的建筑面积上限规定并不明确,开发商为了得到更多的经济利益,往往把经济适用房建得很大,以此来降低成本,有些地方建成的经济适用房单户面积竟达到150 m2。由于一些经济适用房面积大、总价高,许多家庭买不起,造成经济适用房不经济的现象。

2.3 经济适用房分配违背初衷

我国的经济适用房销售对象定位为“中低收入人群”,但实际确定“中低收入”比较困难,造成经济适用房销售难以控制,部分高收入者混入了经济适用房消费市场。这就导致部分用于经济适用房的财政补贴落到了高收入者身上,违背了经济适用房的分配初衷和财政补贴的支付原则。

2.4地方政府对推广经济适用房缺乏积极性

各地地方政府对经济适用房建设不积极,主要原因就是财政压力。一方面由于各地土地资源是有限的,土地经营收入已经成为各地财政收入的重要来源,而经济适用房是不收取土地出让金的,因此,把有限的土地资源投入经济适用房建设,势必减少土地经营收入;另一方面,房地产建设及销售税费也是财政收入的来源之一,而经济适用房是减免了大部分税费的。还有,经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费,减半征收;经济适用住房项目小区外基础设施建设费用,由政府负担。

3导致经济适用房推广障碍的原因分析

3.1经济适用房既不“经济”也不“适用”

政府和开发商在做经济适用房这个工程的过程中,责、权、利划分的并不是很清楚,导致开发商能够处处找到寻租点。此外,社区中还出现配套设施及相关规划的缺失和滞后现象。在开发建设环节,开发商对利润的过度追求和由于监管成本过高导致的政府监管不力,令经济适用房陷入了既不经济又不适用的尴尬境地。

3.2地方政府的寻租行为,限制经济适用房的供给水平

经济适用房由政府划拨建设用地,由于行政划拨的透明度低,许多开发商为牟取自身的经济利益,而拉拢、腐蚀政府决策者,致使各种“寻租”活动泛滥。由于经济适用房用地划拨类型,或者只收取少量的土地出让金,对地方政府而言,经济适用房虽然是惠及于民的民心工程,但不能使政府获得用以弥补地方政府财政缺口的大量的资金收益,使得政府在住房保障制度上更倾向于提供大量的商品房用地而非经济适用房用地的寻租行为,从而限制了经济适用房的供给水平。

3.3经济适用房建筑标准过高、销售对象过泛

经济适用房是由政府扶持,以经济适用为特征的微利商品房。但在一些城市,经济适用房在建筑面积,户型结构上与普通商品房相差无几。由于以往政府只对经济适用房的单位价格进行限定,对单元面积、户型标准无任何限定,开发商受经济利益的驱动,将经济适用住房的面积越建越大,档次越来越高,由此产生的负效应是显而易见的,虽然经济适用房的单位价格下来了,但每套房的单位价格却上去了。此外,经济适用房的销售对象不清,似乎除20%的高收入群体外,80%的中低收入居民都可享受经济适用房,这混淆了商品房与社会保障住房的界线、市场的功能与政府职能的区别。经济适用房定位不清、销售对象过泛的结果常常是“让富人占了穷人的便宜”。

3.4经济适用房允许转让

以前的解困房有个老规定:不能转让。国家为了发展房地产市场,允许经济适用房转让,但也引发了许多的问题。应该要终止它的转让市场,买了经济适用房之后不住的,可以提出申请,退给政府,之后政府再重新给下一个符合购买要求的人。经济适用房是要解决住的问题,而不应该是解决炒的问题,政策在这里留下了一个空白点。

4改善我国经济适用房政策效果的途径

1)进一步健全住房保障制度,加强廉租房建设。经济适用房政策作为住房保障制度实施中重要的政策,对完善住房保障制度,实现我国居民“安居乐业”有十分重要的意义。然而,经济适用房制度的完善,需要与住房保障制度的其他政策相互协调,相互补充。必须加强廉租房建设,优化住房供应结构。2)加强住房弱势群体的法律保障,完善住房政策。目前,我国的住房保障制度尚不完善,在法律体系上也存在着诸多漏洞,也因此致使中低收入家庭的合法利益无法得到保护。关于经济适用房的法律措施几乎还是空白,许多有钱人钻政策的空子投机倒把,而真正需要经济适用房的中低收入家庭的购房权益却无法得到保障。3)完善经济适用房产权结构,引入合理的退出机制。对于暂时没有能力支付经济适用房价款,而未来收入预期较好的家庭,可以考虑售租结合,由政府暂时拥有产权,以租代售。待时机成熟时,租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭,应设定合理的退出机制,鼓励其退出经济适用房的补贴范围,并在不增加财政负担的情况下收纳新的应补贴对象,使经济适用住房资产具有活力与效率。4)建立健全个人信用制度,为经济适用房购买对象的界定提供依据。建立个人信用制度必须设立专门管理机构,借鉴国外经验并结合我国的实际情况,当务之急是要尽快建立一个设置科学、机制灵活、管理规范的个人信用管理机构,对个人信用制度的建设统一规划和领导。可考虑由人民银行与政府有关部门联合组建个人信用实施领导小组,负责协调金融机构和政府有关部门的关系,协同政府相关部门制定个人信用的有关法规,充当信用立法方案的提议人,制定相应的行业标准等。

5结语

“居者有其屋”是我国住房保障的最终目标,这一目标的实现对我国全面建设小康社会,构建和谐社会具有十分重要的意义而在我国,中低收入者作为住房需求的主力,实现他们“居者有其屋”是我国住房保障实现最终目标的关键。由于从经济使用房决策开发到完成是很复杂的过程,所以必须在每一个环节落实好政策,特别是关于开发成本的部分更应审慎,以确保价格上的合理相信一系列的政策法规会推动经济适用房向更积极的方面发展

摘要：指出经济适用房政策的目标主要是为了扩大住房供给,调节房地产投资结构和扩大市场有效需求,通过对经济适用房政策存在问题的分析,对如何完善经济适用房政策,解决中低收入群体的住房问题提出了界定购房对象、政策补贴等建议。

关键词：经济适用房,中低收入群体,住房政策,个人信用制度

参考文献

[1]周江.关于进一步完善我国住房保障制度的政策建议[J].中国房地产信息,2006(8):40-41.

[2]贺翔.公共选择理论对我国政府管理的几点启示[J].科学与科学技术管理,2005(2):106-107.

[3]汪丽娜.对经济适用房政策的反思[J].中国房地产信息,2005(1):15-16.

经济适用房、廉租房的政策现阶段存在的问题 篇3

各个乡（镇）街道办、社区：

在我们审核的各个乡（镇）街道办、社区目前上报的资料中普遍存在收缴资料混乱、不齐全的现象，为了确保今后报送资料的准确、完整、齐全，我们要求各个乡（镇）街道办在上报审核资料时必须按一下顺序装订：（不用编写顺序号）

一、乌鲁木齐市廉租住房申请审核表；（表内申请人签字并按手

印）

二、住房申请承诺、授权书（以后申请人不用写申请，就填这

个表就可以了）

三、家庭成员个人信息登记表（新表）

四、申请人及家庭成员身份证，户口本复印件。（如果家庭成员

有农业户口的，那提供“无宅基地证明”，证明上必须乡（镇）以上的单位盖章）

五、家庭收入情况证明表，后附：

（1）、社区收入证明和个人收入证明；

（2）、属城市居民最低生活保障家庭的，提供低保证和低保明细复印件；

（3）、属低收入家庭，有工作单位的，所在单位出具收入证明；

（4）、家庭成员如果有不核定最低收入的人员，必须提供市级八大医院出具的丧失劳动能力的证明；

（５）、家庭成员中如果有年满１８周岁以上的在校学生，所在学校出具在校证明；

六、家庭成员住房情况证明表，后附：

（１）、申请人__住房个人信息登记表（新表）

（２）、社区居住证明和个人居住证明；

（３）、租住单位公房的，产权单位出具住房证明，并写明该房屋提供的性质为借住、免费提供、核减租金还是市场租金或议价租金。

（4）、租住私房的，必须出具租住地社区填写的备案登记表，附提交该套住房的房屋产权证及产权人身份证复印件；；

（5）、借住私房的，必须提交该套住房的房屋产权证及产权人身份证复印件（如果产权人不愿意提供房产证复印件，那借住地社区给申请人出个证明）；

七、关于婚姻状况资料：

结婚的，提供双方两个人的结婚证复印件；离婚的，提供离婚证和离婚协议复印件或法院判决书复印件；丧偶的，户口所在地社区出具丧偶证明；

八，入户调查表

备注：填写的申请表中有涂改的社区盖章；提供的材料中若有维文的，必须翻译成汉语；提供的所有资料复印件上社区盖章，同时社区属“与原件内容相符”的意见，并申请人签字按手印。

乌鲁木齐市米东区住房保障中心办公室

谈经济适用房建设的政策规制 篇4

关键词：经济适用房 建设 对策措施

近年来，我国在实施经济适用房政策的过程中出现了不少问题，表现在：经济适用房监管不严，执行机制不规范；经济适用房的供应对象、户型面积、房价失控；经济适用房建设规模下降，总量供应不足，一房难求等问题。而围绕经济适用房问题所引发的经济适用房还该不该建设的讨论中，有人主张停止开发建设经济适用房，有人认为经济适用房不能取消。笔者赞同后者，对经济适用房存在的问题不能“因噎废食”而否定取消它。

我国经济适用房建设的必要性

首先，经济适用房是国家为满足中低收入者的住房需求所提供的一种比市场价格便宜的房屋。国家对经济适用房项目免收土地出让金，减免税费，将开发商利润限定在3%以内；对经济适用房的房价、户型面积、销售对象实行严格控制。从对经济适用房政策优惠的规定性可以看出，它是具有保障性质的政策性商品住房，是我国公共住房保障制度的重要组成部分，是政府的“以人为本”思想的体现，也是构建我国和谐社会的一项意义重大的德政工程。由于经济适用房这一体现“居者有其屋”的居住权的实现是公民生存权实现的基本前提之一，政府有责任和义务来保障居民的居住权利，特别是中低收入家庭的居住权。所以，房地产问题不是一个简单、纯粹的市场问题，而是一个关系民生和体现政府执政理念的大问题。如果政府连普通百姓最起码的家庭居住需要都满足不了，和谐、发展、文明也就无从谈起。

其次，由于长期以来我国实行的是低工资的政策制度，城市工薪阶层中的许多家庭的收入水平都很低，完全依靠市场化的手段很难解决自身的居住问题，这就容易导致城市中贫民区现象的产生，进而影响到整个城市的发展和稳定。作为政府对中低收入阶层“居者有其屋”承诺保证的全国经济适用房的建设，1997年至2004年的投资额累计达到3852.85亿元，占同期房地开发投资额的11.1%；1999年至 2004年的经济适用房销售面积2.18亿平方米、占同期住宅销售面积的15.9%。应该说，这些年我国经济适用房的建设，在解决中低收入家庭的住房问题，优化房地产市场供应结构、平抑商品房价格的不合理上涨，缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，促进城郊结合部等特殊区域的发展等方面，都发挥了积极的作用。

规范我国经济适用房建设的对策

基于以上认识，经济适用房问题的关键是应当重视解决好经济适用房建设中暴露出来的问题。

（一）政府部门提高对经济适用房建设重要性的认识

经济适用房“一房难求”现象的发生，源于供应量严重不足的深层次的原因是地方政府利益观的错位，不愿意花力气建设经济适用房。作为经济适用房，土地是无偿划拨的、税费是减免的，而土地和税费恰恰是地方政府收入的重要来源，这就使得经济适用房这项造福于中低收入者的福利保障政策与地方政府的财源形成对立。利益驱动的结果是：地方政府大幅度减少经济适用房建设的供地量，有的甚至变相停止经济适用房建设计划。

据统计，2004年全国住宅投资8837亿元，比上一年增长28.7%。其中，经济适用房投资606亿元，比上年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。2005年15月，经济适用房投资同比下降了16.7%。显然，这已经不是落不落实政策的问题，而是政府部门在市场经济中给自身如何定位的问题，究竟是为民谋利还是与民争利的问题。从1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》中明确提出要加快经济适用房的开发建设，到2004年建设部、国家发展改革委员会、国土资源部和人民银行联合颁布的我国第一部《经济适用住房管理办法》，以及这期间与经济适用房相关的一系列政策措施的出台，充分说明了我国政府在致力于解决中低收入居民住房问题上的决心。但是，关键还在于各级地方政府要充分地发挥主观能动性和创造性，勇于改革创新，扎扎实实地抓好落实工作，推进经济适用房的建设。为此，也就要求各级地方政府必须彻底转变观念，切实提高对推行经济适用房重要性和长期性的认识。只有这样才能真正明确和承担起其在经济适用房的建设与供应上作为第一责任者所应负的责任。

（二）合理安排经济适用房的建设规模

针对当前经济适用房开发与建设规模下降的现象，国家和地方政府应科学合理地制定与社会经济发展水平相符合的经济适用房的长、中、短期配套供应计划，使之在推进住房市场化和建设经济适用房之间保持一种合理的比例关系，并据以严格实施来确保中低收入者的住房问题早日得到解决。

调整土地供应结构，提高经济适用房用地的比例和规模。土地管理部门在制定土地利用规划和年度供应计划时，对供应矛盾突出、房价上涨快、经济适用房严重短缺的地区，要从严控制高档商品房、别墅和其他商业用地的供应量，增加经济适用房用地。

在供应市场化和保障多元化方面努力创新。如在经济适用房开发项目和用地方式上尝试推行“锁定房价，拍卖地价”的项目拍卖招标方式，明确所拍卖地块为经济适用房建设项目，并规定售价、户型标准、销售对象的条件。这种方式将经济适用房供应中的政府职能与市场作用有机结合在一起，既充分考虑了中低收入者的支付能力，又客观地把握了政府相关资源的投入能力与投资积极性，有利于解决政府“偏离”经济适用房的行为。

调整贷款方向，加大对经济适用住房的支持力度。由于目前我国中低收入者的收人还很低，即使享受了经济适用房的优惠政策，若靠自身力量许多人仍然无力购买。因此，商业银行应提高经济适用房项目的贷款规模和比例，并给予适当的利息优惠；商业银行要严格控制对高档公寓、别墅项目的贷款发放，防范金融风险。同时，政府应出面建立经济适用房的专门性担保机构，使之成为贷款风险的最终承担者，以解决我国目前发放抵押贷款时存在着的担保主体难以落实的问题，促进住房金融市场的稳健发展。

（三）加强与完善经济适用房的法律法规建设

经济适用房之所以出现现在这种“无序”状态，在很大程度上源于规则的缺失，是法制不健全的表现。这些年，尽管国家出台了《经济适用住房管理办法》等政策与制度，但各地普遍缺乏明确而具体的实施办法，即使有些较明确的管理办法而其可操作性却不强。基于此，加强与完善经济适用房的法律法规建设，把这些年产生的诸多问题都涵盖在法律可调节范围之中，真正建立起对中低收入家庭起到住房保障和落实优惠政策作用的长效发展机制，显得尤为重要。

依法制定经济适用房的建设标准。各地要依法制定适合本地的经济适用房的户型、造价的分档次标准；要依法确定每个住宅小区建设中的经济适用房的比重等。在法律法规方面做出这些规定，可以避免由于经济适用房过于集中导致的贫民区现象的产生。此外，要依法严禁以经济适用房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发；户型面积要严格控制在规定的中小套型的面积范围内；价格的确定要坚持保本微利的原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

依法界定经济适用房的购买对象。针对以往经济适用房制度实施中出现的销售对象把握不严、购房的投机性、富人享受经济适用房待遇等社会反映强烈的问题，在依法界定经济适用房的购买对象为中低收入家庭的同时，要有明确的家庭收入划分标准和依据。为此，可以家庭收入和家庭现有住房面积为依据来确定购买对象，并实行“双标准”控制。从家庭收入来看，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量；现期收入应包括家庭所有成员的工资收入和其他工资外收入。居民家庭收入是一个动态变化的概念，会因不同时间、地区之间经济发展的不平衡存在着差别，要因时因地制宜，根据不同情况来界定中低收入家庭。此外，还必须通过严格实施购买经济适用房的申请、审批、公示制度，以及通过建立网上合同备案和楼盘表，实行实名制度购房等措施，加强对每一楼盘的销售监测，并实时公布房价涨幅、转手率等排行榜。凡此种种，对促进社会监督机制的形成，遏制投机炒房、保证购买对象的准确性，都会起到积极的作用。

依法严把经济适用房建设的质量关。确保质量，是实现经济适用房的保障功能和住房价值的前提。因此，要严格执行经济适用住房的立项审批和规划报建程序。要严格执行经济适用房项目招投标制度，并把销售价格、户型面积等控制性要求在招标文件中予以明确。中标单位在办理建设项目报建手续前，建设部门要按照房地产管理部门提出的控制性要求，严格审查，加强跟踪监管，不符合规定的不得批准开发建设。项目竣工要严格执行竣工验收制度。经济适用房开发企业要以提高住宅实用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能为切入点，积极开展规划设计、建筑设计、环境设计、技术设计、材料选用等方面的创新，不断提高住宅品质。施工过程要严把现场管理关、施工队伍关、操作规程关、验收标准关、材料关、施工进度关。总之，通过各方面的各司其职和层层把关来提高经济适用房的质量，既为中低收入者提供适用住房需求，也为实现“居者有其屋”的美好愿望划上一个圆满的句号。

依法建立经济适用房的交易管理制度。由于经济适用房是政府补贴给中低收入家庭的政策性商品房，要通过依法建立起交易管理制度，对经济适用房的交易转让和出租进行限制，过滤以投资为目的的购房行为。如：应依据有关规定确定经济适用房的上市年限，设定一定比例向政府交纳收益；购买人以市场价出售经济适用房后，不得再次购买经济适用房；凡已经享受了房改政策购房，购买了经济适用房，参加了集资、合作建房者，不得以任何名义再次参加集资、合作建房，严禁变相搞实物分配或商品房开发。

（四）加强对经济适用房的监管

近年来，国家和地方政府在致力于解决中低收入者居住的经济适用房问题上所出台的一系列法规制度，除了需要根据实施中存在的问题加强建设与完善外，各级地方政府还要切实抓好政策制度的落实工作，要加强对经济适用房的监管，严肃查处违法违规行为。对虚报个人申请资料、伪造户口簿、伪造公章等非法骗购经济适用房的行为，要坚决收回已购房屋，并进行必要的处罚；对高收入的富裕阶层购置的经济适用房，除了要补交土地出让金外，对利用经济适用房出租来获取投资收入，应予以征收个人所得税；对房地产开发商在享受政府优惠补贴的同时，又利用混淆住房面积概念变相提高房价、将经济适用房按普通商品房销售、高估冒算经济适用房建设成本、以及违规扩大建筑面积等手法而获取的高额非法利润，要全部收归国家所有，并依法严肃处理；要通过第一把手负责制与问责制的推行，明确各级政府在经济适用房供应方面所承担的任务与责任，并把解决好关系民生的经济适用房列入政府官员的政绩考核指标体系中，以促使地方政府及其职能部门提高对经济适用房政策认识的深度和政策执行的力度，以及规范履行职责的行为。

参考文献：

1.刘行前.经济适用住房的价格定位J.价格月刊，2004（8）

经济适用房、廉租房的政策现阶段存在的问题 篇5

王鑫

20世纪80年代以来，随着我国经济的高速发展以及改革开放的不断深入，居民住房问题随着住房市场化进程的加快而越显突出，为解决居民住房问题，住房保障工作也越显重要。其中，经济适用房是保障性住房的重要组成部分，在我国，从20世纪90年代经济适用房制度被提出以来，其相关的政策也在不断地变动、发展与完善。所以就经济适用房的保障性与商品性两个属性并存的特点以及基于我们许多毕业生倾向选择临时租用他人经济适用房的现状，我们认为，让更多的人了解与经济适用房相关的政策及其执行的现状是很必要的。经济适用房是政府针对低收入群体的住房困难，通过行政划拨土地、减免相关税费等政策扶持的方式，组织统一建设或者规定在房地产开发建设项目中按比例配套建设的面积为围绕规定面积上下浮动幅度有限的政策性商品住房。当前的国家规定的经济适用房的面积为60平米左右，地方可根据各地的情况围绕此规定面积进行合理调整。对于经济适用房的申请人的要求基本集中在三点上：第一是身份必须是本市的户籍；第二是所谓的收入要在中低收入以下；第三是当前住房面积也是在平均的面积以下。至于具体安排仍是由地方政府依据本地实际情况斟酌规定，包括本市户籍人口的居住年限要求（现普遍规定为五年）；申请家庭人口之间的关系；地方政府对经济适用房的一些合理附加政策。经济适用房的申请也有着严格的审核程序，一般要经过审核材料，入户调查和公示四个环节，该流程所涉及的相关的单位和部门按申请顺序依次排列为：户口所在地居委会、街道办事处或镇人民政府市（区）、县人民政府建设（住房保障）部门 同级民政部门。

在以往的二十来年里，经济适用房制度得到了很好的发展与完善，中央围绕经济适用房的相关政策也层出不穷：

1991年12月国务院颁发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，首次提出了建设经济适用房的新思路，并以集资合作建房方式为主，这对于促进住房制度改革、解决广大城镇职工购买较低价格的住房发挥了重大作用

1992年开始的市场经济改革，把住房问题从总体上推入了市场轨道。

1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的1项基本内容和任务。同年12月1994 年 12 月建设部、国务院住房制度改革领导小组财政部等联合印发了 《城镇经济适用住房建设管理办法》，首次对经济适用住房性质、适用范围、建设方式、土地供应方式、资金来源、销售价格、成本构成等做了系统的规定。

1998 年 7 月，国务院发出 《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了深化城镇住房制度改革工作的目标，并明确提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，继续推进现有公有住房改革。同是1998年的7月，建设部、国家计委等联合颁布了 《关于大力发展经济适用住房的若干意见》，强化了经济适用房建设的制度保障。

1999 年4 月，建设部印发了 《城镇廉租住房管理办法》扩展了住房保障体系的覆盖人群，并对廉租住房性质、适用范围、建设方式、申请和退出机制做了系统的规定。在新的住房制度下，我国确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系，在依靠市场经济进行资源优化，满足人们不同层次的住房需求的同时，还以社会保障的形式向中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等提供了解决住房需求的途径。

2002 年 11 月，建设部和国家计委联合印发了 《经济适用住房价格管理办法》。2003 年 12 月，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局等联合印发了 《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。

2004 年5 月，建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、人民银行等联合印发了 《经济适用住房管理办法》。

2007 年 8 月,国务院发布 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 》简称 24 号文,对经济适用房进行了重新定位 ,将经济适用房由过去的政策性商品住房转变为保障性质的政策性住房 ,并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。同年 11 月，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等部门在进行了充分的调研和分析后，同时出台了新的 《经济适用住房管理办法》和 《廉租住房保障办法》，对以前的关于住房保障体系的相关规定做了进一步修订和改进，使之更加符合群众的利益，指导 方针更加明确，从制度上加强并完善了住房的保障体系，消除了制度漏洞。

以上均为近20年政府关于经济适用房的建设与管理所出台的一系列政策。以这些政策作基础，经济适用房制度也不断发展和完善，经历了不同的发展阶段。90年代初，经济适用房开始起步，到1994年中央对经济适用房各方面进行系统性规定，再就到1997年我国经济适用房发展的现状，这一阶段我国经济适用房完全是处在酝酿和探索阶段；1998年前后，国家启动了包括住房改革等一系列内需措施，我国的房地产行业开始起步，从而为了更好地解决中低收入家庭的住房问题和增加市场消费，到2004年，我国经济适用房的开工面积和数量都在成倍地增加，经济适用房迎来了高速发展时期；然而在2005到2006年间关于经济适用房的各种诟病开始逐渐暴露并引起广泛关注，例如户型过大、标准过高;寻租现象严重 ,富人抢占了穷人的福利，某种程度上冲击了市场上的商品房等等，这些问题的出现使得经适房在怀疑中徘徊不前，经济适用房制度也进入了发展转型阶段，经济适用房的绝对投资额开始出现明显下降趋势；而从2007年至今，我国进入经济适用房的政策加强阶段，国家开始对经济适用房地位进行重新定位，严格限制供应对象以及各种管理办法更明确，尤其是在建设，价格，准入和退出以及监督方面的管理，都达到了前所未有的高度。其实，从上述我们可以清晰地看出，政策的制定对经济适用房的现实发展具有推动作用，但是经济适用房的发展现状又会反作用于政策的制定，对新政策的出台具有督促作用。所以基于这样特点，我们可以断定，随着经济社会的发展，我国经济适用房的发展还会面临新的情势，那也注定国家必将不断推出符合社会发展潮流以及人民群众需求的新政策。

当然，不论是就我国经济适用房的发展演变历史还是就当今其发展的现状，问题依然还有很多，发展依然很不理想，与诸多国家与地区向比起来，依然还处在落后的水平。这些都反映了在我国政策制定与执行过程中，诟病依然还很多。

经济适用房、廉租房的政策现阶段存在的问题 篇6

国家在取消福利分房后, 为了解决中低收入家庭的住房问题, 于1998年出台了经济适用住房政策。随后不久, 北京市也根据自身情况出台了相应的经济适用房政策, 经过多年的探索和实践, 逐渐形成和完善了城镇居民住房体系, 即低收入者租赁廉租房, 中低收入者购买经济适用住房, 高收入者购买商品房。随着我国经济持续高速稳定地发展, 房地产业发展迅猛, 一定程度上改善了本市城市居民住房条件, 实现“居者有其屋”, 同时也促进北京市房地产业的发展。经济适用房政策从出台至今, 已经运行多年。经济适用住房供给不但增加了社会住房总供给量、缓解了住房供需矛盾, 而且还扩大了城市规模、带动了城乡经济共同发展。然而经济适用房供给政策运行的过程中出现的一些负面现象, 一直起着阻滞经济适用住房健康发展的作用, 使得经济适用住房违背了政策出台的初衷, 影响了政策的效果, 同时也对我国房地产市场的健康发展产生了不利影响。如何正确看待及解决目前经济适用房政策显露出来的问题, 对于今后经济适用房的走向有着重要意义。本文主要讨论了经济适用住房在供给方面表现出来的问题, 提出了解决这些问题的一些设想, 对完善北京保障性住房政策具有重要现实意义。

二、北京经济适用房供给政策的由来及作用

中国房改初期, 住房供需矛盾十分突出。商品房价格一路攀升, 普通老百姓望房兴叹。国务院于1995年及时召开了全国房改工作会议。会上朱镕基同志提出, 我们已经解决了人们的吃饭穿衣问题, 要在20世纪内解决人们住的问题, 力争21世纪初解决行的问题。为此要实现居者有其屋, 就必须深化和加快城镇住房制度改革。在当年, 国务院房改领导小组提出了“国家安居工程计划”, 并立即在全国59个城市和单位进行试点。国家安居工程作为房改的示范工程, 其目的在于解决城镇中低收入家庭的住房困难问题, 是国家调整房地产市场的手段之一。工程按照统一规划, 合理布局, 综合开发, 配套建设的原则在试点城市中建设。建成后, 以成本价直接向城镇中低收入家庭出售, 而且优先出售给无房户、危房户和住房困难户。在同等条件下, 优先售给离退休职工和教师中的住房困难户, 不售给高收入家庭。北京市在此大环境下, 根据自身特点, 参考了其他先行城市的经验, 也从1998年开始发展经济适用住房。所谓经济适用房是指具有保障性质的价格低廉的政策性普通商品住房。其特点:一是保障性, 在城镇居民住房制度改革, 实行货币化、市场化之后, 要保证低收入的消费群体能够“买得起、住得上”的价格低廉的商品房。二是政策性, 政府将经济适用房建设纳入住房建设计划, 其建设用地实行行政划拨, 享受政府提供的优惠政策, 以控制利润率, 降低住房成本和售价。三是低廉性, 在政府提供各项优惠政策措施的同时, 规定经济适用房住宅小区内经营性设施的建设费用, 开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费及应分摊的各种费用等, 都不得纳入经济适用房价格。四是价格的限制性, 经济适用房虽属商品, 但并不实行完全的市场调节价, 而是实行政府指导价。政策规定, 基准价由开发成本、税金、利润三部分构成, 其价格的制定应与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应, 以保本微利为原则, 与同一区域内的普通商品房价格保持合理差价。简言之, 经济适用住房就是指在市场经济条件下, 面向中低收入家庭的、使用功能能够满足城镇居民基本生活需要的普通住宅。

北京市政府推行经济适用房, 目的是为了解决中低收入者买房难的问题, 满足人们基本的居住需求。由于房地产市场上的中低价位产品太少了, 经济适用住房供给正好及时填补了这个空白, 经济适用房政策也发挥了积极的作用, 具体表现在如下四个方面:

第一, 经济适用住房供给在平抑市场房价方面发挥了重要作用。由于经济适用房享受了多种政策优惠, 因此它的建设成本比一般的商品房低了很多, 再加上3%的微利限制, 使得它的售价比其他的商品房价格便宜不少。这不仅解决了中低收入人群买不起房的问题, 而且有效的抑制了普通商品房房价过快提升。北京市2005年306万平方米的经济适用房将整个京城房价足足拉低了278元。如果没有其平抑房价, 去年1979万平方米的纯商品住宅将多花掉买房人55亿元, 购买其他商品房的购房者也享受到了实惠。

第二, 经济适用住房供给增加了社会住房总供给量, 缓解了住房供需矛盾。过去城市房源少, 需求者多, 住房供需矛盾十分突出, 因而造成价格居高不下的普遍现象。实施经济适用房政策以来, 在短短几年间, 使住房供给量快速增加, 满足了市民的需求, 极大的缓解了住房压力。

第三, 经济适用住房供给扩大了城市规模, 完善了城市功能。通过开发建设经济适用住房, 不仅征用了大量城郊土地, 使城郊结合部纳入城市发展规划, 扩大了城市规模。同时重视了生活配套问题, 增加了生活服务类保障设施, 完善了城市综合功能。

第四、经济适用住房供给带动了城乡经济的共同发展。尤其是以建筑建材业为代表的诸多产业, 得到了快速发展, 一批民营企业迅速崛起, 农村剩余劳动力的转移也有了广阔渠道, 为城乡经济的共同发展提供了良好机会。

三、北京经济适用房供给存在的问题

虽然经济适用房供给政策带给普通百姓许多实惠, 但在政策的实际操作中存在的问题也是显而易见的, 它偏离了政策制定的初衷, 即解决中低收入人群的住房问题。众多问题主要聚焦在以下几个方面:

1. 单套房屋建筑面积过大, 销售价格过高。

政府最初在制定经济适用房标准时, 仅规定了经济适用房的售价, 并未严格规定经济适用房的面积标准, 因此, 产生了经济适用房建筑面积过大, 房屋总价过高的现象。这使得经济适用住房偏离了中低收入消费群体。假定一平方米售价4000元, 如果房屋面积到达100平方米, 那么总房价也高达40万元, 再加上其他的一些费用, 总成本也是一个不小的数字。从购房者的经济能力来看, 由于北京市近年来旧城改造和新城建设、市政道路建设的加快, 产生了相当多的拆迁户, 其中一部分经济上并不富裕, 有不少拆迁户没有经济能力回迁, 这些拆迁户所得的补偿款只能用于购买经济适用房。在北京近70%的购房人需要的是30万元以下的住房, 而目前的经济适用房60%以上的房价在30万元以上。2006年, 北京市经济适用房户型面积90平方米以下的占54.9%;90平方米至105平方米的占23.2%;105平方米至120平方米的占20.4%;120平方米以上的占1.5%。在北京近70%的购房人希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90%, 而目前的一些经济适用房的面积甚至达到了两、三百平方米, 这样的标准绝不是中低收入家庭能够承受的了的。本来只属于为数有限的低收入阶层的经济适用房, 却成为适合包括高中阶层在内的多消费群体。在北京天通苑、回龙观等小区, 都存在着一些不该享受经济适用住房的住户、包括一些以倒卖房屋、进行投资性购买的人, 享受了政府提供给中低收入者的公共资源。

2. 房屋购买资格条件审核不严。

在这个问题上, 政府和开发商都有责任。在国外年收入的多少是根据个人税单来确定的, 我们国家的个人信用体系尚未完善, 我国居民既有显性收入, 又有灰色收入, 很难准确统计他们的实际收入, 在具体审核上, 收入基本上是以单位证明为依据, 由于经济适用房的房价相比商品房便宜不少, 给一些投机者带来巨大的寻租空间。因此不少富人利用政策与操作上的不严格, 购买了经济适用房进行租售, 获取利益。另一方面, 开发经济适用房的利润是规定的3%, 开发商有一定的资金压力, 为了急于把资金回笼, 有买就卖, 造成资格审查上的松懈。

3. 投资总量不足, 供求失衡。

按照北京市规定年收入6万元以下才可以购买经济适用房的标准, 北京市有70%以上的家庭符合这一标准。因此国家要求各地住宅建设70%~80%应建设经济适用房, 但在实际建设中, 经济适用房却只占了住宅建设的很小比例, 只有10%左右, 远远低于标准要求, 这就造成70%的居民抢购10%的房子的现象, 京城经济适用房供需失衡的情况仍然非常严重。

不仅如此, 经济适用房的投资比重也在逐年下降。2006年, 我国房地产投资结构发生变化, 其中, 从商品住宅的投资类型结构看, 经济适用房投资比重继续下降, 由2005年的6.13%下降至4.61%, 为1998年以来最低。

作为调控住房市场和住房价格的一个重要手段, 也是引导市场价格稳定的一个重要因素, 经济适用房投资比重的持续下降, 弱化了对商品房价格上升的抑制作用, 在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下, 不利于低收入家庭住房问题的解决。

四、完善北京经济适用房供给政策的相关建议

上述问题使得经济适用住房在实践中出现了一些偏差, 影响了政策效果, 即中等偏下收入家庭的住房困难问题并没有完成。同时也对我国房地产市场的健康发展产生了不利影响, 因此当务之急是如何尽快的解决现今暴露出的问题, 完善经济适用房政策, 以让其顺利的实行下去。

1. 多渠道和多方式提供和建设经济适用房。

在北京, 现有20世纪90年代以前建设的小户型住宅1.6亿平方米以上, 占现有存量住宅的绝大部分。现今, 很多人都有改善居住条件, 购买新房的要求, 只要二、三级市场充分开放, 政策到位, 就会有大量二手房置换出来, 应该足够满足低收入家庭和危改拆迁需要。关键是现在北京住房二、三级市场的开放程度和政策与上海等城市相差悬殊, 没有搞活, 造成低收入家庭只好很不情愿地到远郊区去购买经济适用房, 给工作和生活带来很多不便。而国家还要继续建设很多已经落后的低标准住宅, 造成浪费。不久的将来, 就会拆之可惜, 留之难受。政府应该有计划的收购这些二手房, 转为经济适用房, 租售并举, 定向租售给低收入贫困户。

目前北京市的商品房空置面积越来越大, 完全可以考虑把这些空置的商品房转换成经济适用房。截至2006年5月底, 全市空置一年以上的商品房432.2万平方米, 比2005年增长25%, 增速比上年同期高24.1个百分点。在全部商品房空置面积中, 商品住宅空置面积为305万平方米, 占商品房空置面积的70.6%, 同比涨幅为11.3%。造成这种现象的原因有很多, 比如房子的地理环境不好, 房价过高, 楼层不好, 朝向不好等等。那么政府完全可以有计划的收购这些空置的商品房转换为经济适用房, 然后租售给中低收入人群。这样一来, 不仅解决了空置商品房浪费问题, 也解决了购买经济适用房人群的购房需求, 还解决了房地产开发商的资金回笼问题, 一举三得。

2. 加大经济适用房的建设规模。

针对70%的人抢10%的房子现象, 唯一的方法只有加大经济适用房的建设量。2010年以前, 北京市经济适用住房每年需求量约为3.8万—4.3万套, 约合建筑面积300万—340万平方米;每年经济适用住房开工量为300万平方米, 年竣工量在250万平方米以上;每年需要供应的土地数量为250公顷左右。经济适用房的缺口还是巨大的, 每年放量300万平方米很难满足市场需求。据某调查结果显示, 有72%的人认为今后京城非常需要经济适用房;同时有74%的人认为现在市场上的经济适用房不够多。因此加大经济适用房建设是缓解现实供需矛盾一个重要举措。

3. 公开申购者信息, 接受社会监督。

如何确认购买者的年收入在6万以下是比较困难的。因为我们国家的个人信用体系尚未完善, 收入基本上是以单位证明为依据, 这里面的人为干扰因素就太大了, 无论是开发商审核还是政府审核, 都是非常难的。因此建议政府有关部门建设专门网站, 将申购者信息上网公示, 接受全社会的监督, 并且还应成立专门审核机构, 保证审核力度与严谨性。

4. 加大骗购者惩罚力度。

经济适用房和同地段的商品房之间有价格差, 另一方面, 政府所减免的税赋也可以量化。假定某个经济适用房项目的土地出让金为400元/平米, 如果超标准购买所超部分的需要补交400元/平方米, 那么这400元就是买房人所享有的政府出让的“利益”, 也是骗购者至少所骗取的“财物”。因此建议政府保留对于骗购者应追究其刑事责任的权力。

五、结束语

总之, 实施经济适用房供给制度是一项系统工程, 牵涉到多个利益主体。它在我国刚刚实施了十几年, 这与国外有着几十年的保障性住房建设经验的国家相比, 还有很多差距, 出现问题也在所难免, 但只要政府有关部门认真分析问题产生根源, 采取有效措施, 就能合理有效地解决普通老百姓的住房问题。

参考文献

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