物业保洁岗位职责（精选10篇）
保洁主管职责标准
保洁主管在主管领导下，负责实施住宅区的保洁工作，美化、净化居住环境。其职责如下：
一、保洁工作的现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向主管领导汇报。
二、严格按保洁管理作业程序和保洁标准及检查考核评分标准，实行工作检查制度，包括：自查、互查、主管检查、抽查、主管领导检查等检查制度，考核结果切实与员工工资挂钩。
三、合理配置住宅区内保洁和清扫工具的数量，合理配备保洁人员，确保住宅区内不留卫生死角。
四、坚持每天巡视住宅区2次，有效制止各种违章现象，现场督导保洁工作。
五、经常检查商场、店铺，落实门前“三包”责任，严禁随地摆摊设点，占道经营。
六、负责保洁内务管理工作的安排和实施，每周组织召开保洁情况分析会，总结一周保洁工作。
七、负责保洁员的岗位技能培训工作。
八、带领保洁各班完成领导安排的临时任务。
第二章
保洁组长职责标准
保洁组长在保洁队长领导下，负责实施住宅区保洁工作，美化、净化居住环境。具体岗位职责如下：
一、熟悉住宅区楼宇结构、单元户数、楼座排列、车行道、人行道分布及面积，绿化地分布及面积。
二、合理配置住宅区内垃圾箱数量、分布地点，垃圾清运车进出时间。
三、住宅区保洁工作实行“划片分区包干”作业管理，做到员工之间任务划定清楚、责任明确、检查、考核标准公开，奖惩对象明确。
四、严格本部门考勤制度。对保洁员，每天定时集中讲评，对全年出全勤，无迟到早退员工，报请单位给予奖励。安排好员工节日期间的探亲活动，确保住宅区内保洁工作有条不紊。
五、坚持每天巡视住宅区2次，有效制止住宅区乱贴字画、广告，外墙乱写乱画，乱倒（抛）垃圾，随地吐痰等不良现象；培养业主爱护小区清洁卫生的自觉行为，现场督导保洁工作。
六、经常检查商场、店铺，落实门前“三包”责任，严禁随地摆摊设点，占道经营。
七、严格执行保洁工作检查制度，实行自检、互检、组长检查、主任抽查，服务中心定期大检查五级检查制度，检查、考核结果切实与员工收入挂钩。坚持把责任区域、责任人、考核评分定期公开，广泛接受居民监督。
八、定期组织员工学习，关心员工文化生活，倡导在平凡岗位上，干出不平凡事迹。
九、完成保洁队长交办的其他任务。
第三章
保洁员职责标准
保洁员职责标准如下：
一、守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。
二、熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。
三、每日负责清扫道路、绿地、公共设施周边环境等1次。并保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。
四、巡道人员在其他保洁员休息时负责主干道清洁。
五、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决。
六、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
七、处理与清洁卫生相关的其他事宜。
第四章
公共场地和马路清洁操作标准
一、清洁范围：小区的汽车道，人行道，篮球场，门球场。
二、作业程序
1、用长竹扫把把道路和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆。
2、用扫把把垃圾扫入垃圾袋内，然后倒进垃圾箱内。
3、对有严重污痕的路面和场地尽心清洗。及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；
4、雨雪停天晴后，把马路上的积水雪、泥沙扫干净。
三、清洁标准
1、每天打扫二次，每小时循环保洁一次，从早上六点到八点，八点半到十点半，下午一点到二点半，三点半到五点，保持整洁。
2、共用场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污痕。
第五章
绿地清洁操作标准
一、清洁范围：物业管辖区草地和绿化带。
二、作业程序：
1、用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。
2、对烟头、棉签、小石、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾袋内，3、对树墙内堆积的枯枝落叶、纸屑等杂物用铁钩勾出扫入垃圾袋内。
三、清洁标准
1、每天上、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次，保持清洁干净。
2、目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐。
第六章
排水沟保洁操作标准
一、清洁范围：物业管辖区内的排水沟。
二、作业程序：
用扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。
三、清洁标准：
目视：干净、无污痕、塑料袋、无垃圾和沙石。
第七章 垃圾箱保洁操作标准
一、清洁范围：物业管辖区内的垃圾箱。
二、作业程序：
1、用扫把清扫散在垃圾箱附近的垃圾收入垃圾箱内。
2、清扫垃圾车收垃圾后散落在附近的垃圾。
3、定期给垃圾箱消毒、粉刷。
三、清洁标准：
目视：四周洁净、无垃圾。
第八章 保洁工作应急执行标准
一、目的：对影响住宅区环境卫生的意外情况制定应急处理措施，为业主提供始终如一的清洁服务。
二、适用范围：住宅区出现的突发性火灾，污雨水井，管道，化粪池严重堵塞，暴风雨，户外施工，新入住小区业主、住户装修期间等现象。
三、应急措施
1、发生火灾后的保洁工作应急处理措施：
（1）救灾结束后，班长组织全体保洁员参加清理现场的工作。（2）用垃圾推车清运火灾遗留惨留杂物一并清运，打扫。
2、突发污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢造成不良影响。（1）维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。（2）该责任区保洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。
（3）将从污雨水井、管、池中捞起的污垢等直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。
（4）疏通后，保洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。
3、风雨影响环境卫生的应急处理措施：
（1）暴风雨后，保洁工及时清扫各个责任区内所有地面上垃圾袋、纸屑、树叶等杂物。
（2）发生塌陷或大量泥水沙溃至路面，绿地，保洁工协助服务中心检修，及时清运、打扫。
（3）保洁员查看各个责任区内污水排水是否畅通。如发生外溢，及时清运、打扫。
（4）小雪后保洁员及时用扫帚清扫主干道薄雪层；中到大雪后保洁员及时将自己辖区清扫出一条小便道，随后听从队长指挥进行大面积清扫。
4、施工影响环境卫生的应急处理措施：
（1）小区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，保洁工配合做好场地周围的保洁工作。
（2）及时清理业主搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。
5、新入住装修期应急处理措施：
各个责任区保洁员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协作业主将装修垃圾及时上车清运。
四、安全注意事项
1、清理火灾场地时，应在消防部门调查了解情况后，经过同意方可进行清理。
2、暴风暴雨天气注意高空坠物。
第九章 保洁工作考核标准
一、考核内容
1、地面清洁
（1）地面无杂物垃圾，道路无泥沙，无杂草、无积水。（2）清洁率99%以上。
2、保洁
（1）所有公共场所无杂物、垃圾。（2）清洁率99%以上。
二、考核标准
1、每日由片长巡视抽查。
2、每周由队长抽查1-2次。
3、每月由队长、片长组评比一次，每半年由主管评比一次。
一、政府在物业管理活动中的地位及作用
1. 基于我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期, 旧有的福利制房屋管理模式正在向市场化的物业管理模式转变, 需要政府发挥积极的作用。
由于经济体制和住房制度的转变, 由各单位自行建设的公房在房屋所有权出售后, 房屋本体、公共设施设备的维修养护, 供热服务以及业主市场消费意识的树立、养成都需要政府在政策的制定、宣传、具体实施上发挥积极的作用。
2. 基于物业管理是城市管理的重要组成部分, 物业管理水平直接关系到城市管理水平, 而城市管理是政府的主要职能, 从此角度考虑, 政府必须对物业管理进行适度干预。
当前, 城市物业管理已纳入城市管理体系, 对物业管理的考评验收是考核城市管理的重要组成部分。《物业管理条例》的颁布实施, 奠定了物业管理在城市管理中的法律基础, 确立了物业管理在城市管理中的法律地位;有关物业服务等级及其对应收费标准的细化, 有效提升了物业管理水平, 从而促进城市管理水平的提高。
3. 基于普通商品住房、保障性住房的物业管理是民生问题, 直接关系到人民群众的基本生活保障和社会的和谐稳定, 需要政府从全局的高度进行必要的监管。
从1993年我市开始实施住房制度改革至今, 各类普通商品住房、保障性住房总面积已达3000余万平方米, 居住人口近40万, 占到城镇人口的四分之一多, 这些住房的物业管理直接关系到居民的日常生活和整个社会的和谐稳定, 政府必须切实加强监督工作。
二、政府应通过行政服务来规范物业管理活动
政府物业管理主管部门通过制定相关制度, 建立健全市场机制, 提供信息服务, 积极消除市场失灵对物业管理的消极影响, 从而不断提高资源配置效率, 同时做好制度的贯彻落实。
1. 加强制度建设, 加大政府监管力度
根据《物业管理条例》, 结合地方实际, 出台操作性强的规范性文件, 如制定房屋接管验收细则、物业服务企业服务项目退出管理规定、物业管理招投标实施细则、前期物业服务合同备案管理规定、业主委员会管理办法、物业服务企业资质动态考核办法等等, 通过这些制度加强对项目接管验收的监管、招投标的监管、企业日常服务的监管以及发挥业主委员会的桥梁纽带作用。2008年我市出台的《关于进一步加强物业管理的实施意见》, 基本涵盖了物业管理的方方面面, 具有较强的指导性和操作性, 对我市物业管理的健康发展正在发挥着积极的作用。
2. 组建行业协会和仲裁机构
组建行业协会, 组织物业管理经验的学习和交流, 提高物业服务的效率水平, 研究探讨物业管理中出现的问题及解决办法, 为政府部门出台有关政策当好参谋;组建物业服务纠纷仲裁机构, 通过仲裁解决物业服务纠纷, 降低物业诉讼成本, 为业主和企业提供周到便捷的服务。
3. 进一步创造条件, 分批次全面开展业主委员会成立工作
物业管理主管部门要指导和帮助业主委员会的建立和正常运作, 引导业主委员会自主选择物业服务企业, 通过合同约定物业服务内容、服务质量和服务费用等事项, 明确双方权利、义务, 维护双方的合法权益。当前我市业委会覆盖面不到20%, 业主与企业相互选择的市场机制尚未完全形成, 工作任重而道远。从已成立的业委会来看, 此项工作极大地调动了人民群众维护权益、民主管理的热情, 业主委员会的积极作用非常明显。
4. 积极推进物业管理的早期介入
物业管理是房地产在消费领域的延续, 它与房地产项目紧密相连, 房地产项目的优劣影响到物业管理的难易, 物业管理的好坏关系到房地产项目品牌的树立。因此, 一个项目的开发在市场调研的前期策划就应涵盖物业管理内容。前期若缺乏对物业管理的策划, 将会给项目今后的管理带来难以弥补的缺憾。
5. 科学划分物业管理区域
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理, 一个物业管理区域成立一个业主大会。如何界定物业管理区域显得尤为重要, 制定《物业管理区域划分办法》势在必行。物业管理区域划分应充分考虑水、电、暖、气、通讯、消防、治安、小区规模、社区建设等因素, 本着利于管理、方便生活的原则来进行, 并建立详尽的物业管理区域档案。通过科学划分可将规模小且相邻的小区整合为一个小区, 易于对不符合实施物业管理条件的老住宅区进行改造。
6. 互通物业市场信息, 提高资源配置效率
一是完善物业管理预警预报制度, 制定物业小区收费标准、服务内容;推行物业管理政务公开, 搭建互联网信息平台, 公布物业企业信息、收费信息、服务信息、资质考核信息。二是认真落实有关加快推进服务业的若干意见, 在物业服务领域积极扩大就业再就业, 有效吸收下岗再就业人员。三是整合供热资源, 逐步取消小区锅炉供暖, 使物业企业不再承担供热工作。四是政府组织, 企业参与, 积极创立行业品牌, 培育高资质市场主体。针对当前我市物业管理水平整体落后的实际, 选择了基础较好的好佳物业、田森物业等企业进行重点扶持, 两家企业现已成为我市物业管理行业的“领头羊”。五是通过举办专题培训培养人才, 并积极引进物业服务先进地区的优秀人才, 优势互补, 促进先进经验本地化;建立物业管理人员专家库, 为开展物业服务招投标工作储备人才资源。
这个想法不能说错，但是始终保守一点。其实从大趋势来说，其一是通货膨胀压力日增，2013年随时会走高；其二是房地产仍然遭受调控，近期房价以原地盘整为主。
这种所谓的经济滞胀期，其实也有比较安全但是积极的做法，就是小房换大房，差房换新房，在房价不上涨的时候，及时调整、改善自己手上的物业质量。这样的话，短期改善了自己的居住品质；长期以三年五年来说，房价升幅一定超过通胀率。
随着这些年房价的一路飙升，公众越来越意识到，房子不仅是用来住的，还是一项投资品，因此，越来越关注购房的巧妙。
在经济环境向好的背景下，往往越是高品质的物业，价格越坚挺。但高品质物业，不等于广告上大书特书的高尚住宅，更不是简单的高价物业。对消费者来说，选择的时候应该参考以下几个标准。
首先，高品质住宅的环境很重要。寒冬腊月，我就听到一位上市公司老板的悲情故事。此君在北京一个传统别墅区买了一个带着大花园的独栋。那天冬日下午，他正在阳光房之中抱着猫喝一杯咖啡的时候，忽然看到邻居木栅栏那边，一群壮汉正在大兴土木，把花草全部挖掉，然后搭建砖墙。阔人大惊失色，问你们想干什么？正在指挥施工的邻居正色道，这是我的花园地界，全部属我个人空间，根据《物权法》，想干吗就干吗。我不想要花园草地，准备把草坪也盖成房子，把我家乡的姨妈、姑父统统接来一起住。而根据借景的原理，你的花园，正好在我的窗户下面，不也很好嘛！阔人悲愤莫名，先找物业管理处，被告知“没有办法管，你得找城市建筑主管部门”。
据说后来此事一直“拉锯”，最后以该阔人在城里面买了一个新建的高层单位搬家了事。
高品质住宅的第二个要素，就是内部结构和空间的分隔。一般来说，高价住宅总是面积大，动辄四五百平方米。但是，并非面积大的住宅就一定高品质，一百多平方米的住宅居住很舒适的例子在海外也不少，其中的关键就是功能空间的分隔：卧室的比例如何，休闲分区怎么安排，厨房、卫生间是否实用都很必要。如果是出售给成功人士的物业，女主人的衣帽间就得有足够的配置。这些必需的细节做不到位，就很难给住户高端的感觉。
见过不少三四百平方米的大户型，卫生间就在房子中部，甚至全屋都是暗卫！其实在纽约、多伦多和香港，很多靠着港湾的市区高层，不过是100平方米大小，但是采光条件很棒，视野观感极佳，空间分区也比例适宜，尤其是周边的配套设施完善，绝对称得上高端，所以均价都是当地最高的水平。
第三个要注意的要素是装修。目前来说，卖高价的楼盘，都带有精装修。这比起不装修，倒是一个进步。
2.现场指挥组织员工按操作规范做好辖区内的保洁工作,纠正员工的不规范操作;
3.跟踪新员工上岗后的岗位适应性,及时与分管辖区顾客沟通;
4.对辖区内的人员进行合理的配置和使用,确保员工按操作规范进行操作;
5.实施对员工的业务技术的培训;
6.负责每天对辖区内保洁质量的巡检,发现问题及时纠正和处理;
7.实施完成各类投诉事件的整改及反馈工作;
(二)负责管理区域周围的通道、地面停车场、绿化带的清洁保养工作。
(三)负责管理区域室内所有公共部分的清洁保养。
(四)负责管理区域内所有生活垃圾的收集，并协助清运公司清运，清理干净工作现场。
(五)正确使用清洁设备，做好日常维修保养工作。
(六)要认真学习业务技术知识，提高业务水平。
(七)积极参与服务中心组织的各项活动。
国际经验表明, 物流业、商业发达及成熟程度是反应一个城市现代化程度的关键因素[1]。商业是物流的基础, 物流是商业的保障, 物流业可以促进城市工业化、金融业、服务业等产业经济的协调发展, 促进城市化进程的加快, 带动区域经济和产业结构调整。快递作为物流的重要组成部分, 正在成为第三方物流的先锋与典范, 日益渗透到社会经济的各个领域[2]。根据调查统计, 2012年全国快递量568, 547.99万件, 2013年同比上涨62%, 高达918, 674.89万件, 2014年同比增长52%, 快递业务量达140亿件, 跃居世界第一, 我国电子商务物流发展潜力巨大, 然而“最后一百米”物流顽疾仍然成为限制其发展的重要因素。
二、物业的含义及现状
“物业”是一种空间坏境, 是包括已建成的有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其他定着物, 以及用地和房屋的空间环境[3]。物业管理是与建筑物使用有关的管理服务, 物业服务主要包括清洁、绿化、安全和设备的维护保养四大类工作, 物业服务的目的在于使建筑物使用者享用安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好生活机能的生活空间[4]。
随着我国城市化进程的加快, 新型小区快速增长, 物业管理成为居民生活中不可或缺的一部分, 然而由于居民物业理念的缺乏, 物业管理的发展仍然举步维艰, 要迎合杜会的需求和发展, 提高居民的满意度, 唯有扩大物业经营方式, 实现物业多元化发展。物业多元化的发展可以通过物业当前掌握的大量资源:末端客户交流平台, 宽裕的物业办公使用面积, 全套的人力班子等等。
三、快递物流末端的含义及现状
快递是物流产业的一个重要组成部分, 快递是指在承诺的时限内快速完成的寄递活动。寄递是指将信件、包裹、印刷品等物品按照封装上的姓名、地址递送给特定个人或者单位的活动, 包括收寄、分拣、运输、投递等环节[5]。快递运输的寄收件人通常是个人, 运输的货品通常较少、小, 但运输种类繁杂, 通常运输路线不固定, 特点是“小、杂、多、快”, 快递末端的派送方式较为原始, 通常依靠人力和自行车或者摩托车来完成, 目前快递运输货品主要来自B 2B, B 2C, 或者C 2C。作为快递物流过程中的一个重要环节, 快递末端当前存在许多问题, 主要是网购爆仓、配送成本高、速度慢、配送员流动性大、客户安全隐患、资源浪费等问题。由于我国末端配送当前存在的很多问题都是由于末端交付方式造成的, 因此许多新的末端物流交付方式被不断提出和实施, 当前主流思想为通过规模经济性, 集聚覆盖规模高的网点作为快递末端交付方式, 从而为客户带来更为便捷的物流体验。目前实施较多的主要可分为以下三大类:快递与零售店的合作模式, 快递与物业公司的合作模式, 快递与社区收发室的合作模式, 这三种方式在一定程度上解决了问题, 但是也各自存在弊端[6]。现在智能快递柜模式逐步在很多城市推广[7], 但其需要的场地和柜子有限大小成为制约其发展的因素。许多物流学者提出采用“共同配送”的模式化解末端配送交付的难题, 本文提出的“物业物流”便是“共同配送”模式的一种。
四、物业物流的建立与实施
(一) 物业物流的建立
物业物流是共同配送模式下的一种, 是物业公司和快递公司合作开展的一种新型末端物流, 是指双方通过契约关系的约束建立正式的合作关系, 通过合理的利润分成机制, 物业公司对社区内的包裹进行接收、分拣、通知、保管、派送等一些列活动进行统一管理, 本文认为只要在物业公司与物流公司合作意愿达成的地方就能形成物业物流。业内统计, 物流末端成本约占整个物流链的30%, 双方通过合作实现统一配送、共同配送、夜间配送等多种配送方式, 从而降低配送成本。物业物流可以以一天多次配送, 随着双方合作程度的加深还可以提供开箱验货、试穿试用、夜间送货、退货换货等服务、代收货款等多种服务方式, 物业物流不仅平衡了电子商务公司与物流公司之间服务对象的冲突, 还解决了当前末端物流现有新型交付方式将“等快递”变为“取快递”的弊端, 最终为客户提供更为便捷的服务。
由于我国当前物业管理范围不仅仅局限于居民小区, 还包括商业写字楼、工厂、高校等等, 因此物业物流的服务对象可以分为小区居民、上班族及高校学生等等。小区居民除了少数老龄退休人员白天在家之外, 绝大多数居民白天时间都在单位上班无法在家接收包裹, 因此其对收件的时间需求多样性是其主要特征;上班族的工作时间比较固定, 但是由于是非自由时间, 因此不能轻易离开取件;对于高校来讲, 大学生的上课时间难以统一, 其收件需求也较多样。因此物业物流的实施需要根据不同性质对象的需求, 制定相关服务对策。
(二) 物业物流的实施战略
初期阶段:小范围试点, 选择物业管理较发达的地区 (可选择东部沿海地区) 撤销部分网点 (以加盟网点为主, 尽量留存直营网点) , 根据距离市区的远近或者区域客户投诉率高等因素, 选择合作物业公司, 尽量选择服务意识高的物业公司, 调整中转路线, 选择若干物业公司进行试运行, 了解实施效果, 探索利润分成方式;
发展阶段:根据试点效果适当扩大范围 (可选择我国中部地区) , 将前期试点模式复制到扩张区域, 实时跟踪实施效果, 适时改进;
扩张阶段:根据前期实施成功全面统筹, 在全国范围内推出物业物流模式, 全面解决客户最后一公里物流烦恼。
(三) 物业物流的实施方案
政府引导, 建立物业与物流的公共信息平台, 增加保险公司对快递包裹安全进行保障。
首先, 在社区内建立末端物流服务网点, 成立专门负责社区内物业物流业务的物业物流部, 招聘员工 (可纳入一部分物流公司网点撤销员工) , 也可以招聘小区内的下岗或者退休人员;
其次, 整合小区内可供利用的闲置资源:将废旧奶箱、报箱、信箱进行整理改造为包裹投递终端, 将管辖闲置空间改作货品仓库等等;
再次, 建立物品派送制度, 包括派送时间、派送方式等:将配送物品分为三大类:第一类是通过小区内交付渠道进行交付的货品, 比如报纸、牛奶或者一些体积较小的货品等, 这类货品对新鲜度要求较高, 适宜在每天早上派送;第二类是体积较大或者必须当面验收的货品, 这类货品通常可以在傍晚人们下班回家的时候进行配送, 可以保证大家在家亲自签收。第三类就是既无法放入客户终端的交付系统, 派送时间该类客户又不在家的货品, 这类货品就可以对顾客做一个V IP服务, 可以根据客户的时间要求进行专门配送或者告诉客户仓库地址让他方便的时候来仓库取货。把需要送出的货品分为三类在不同时段分别送出就可提高派送的效率, 提高顾客的满意度和满足感。
物业公司和快递公司合作开展物业物流既能有效利用社区闲置资源、改善物业公司和社区居民的关系、为物业公司增加利润, 又能为快递公司节省配送成本、为社区居民提供更好的物流体验。末端配送是快递行业最为艰难的一公里, 它不仅要满足客户的高要求, 同时还需要大量的人员和基础设施, 是客户网购体验最重要的环节, 因此高效的配送方式是促进其发展的一个重要途径。发展物业物流便是解决物流“最后一公里“的有效办法。
五、结论
物业物流的主要意义在于有利于解决末端包裹交付的难题、有助于末端物流资源的有效配置, 降低物流成本, 有助于提高效率, 有效解决传统末端物流的“最后一公里”难题, 同时还有利于满足物业公司多样化服务发展的要求, 对于提高业主满意度。
摘要：结合我国当前物业管理的现状及快递物流末端“顽疾”, 本文提出一种新型“共同配送”方式——物业物流, 即物业公司与物流公司在统一的契约关系下共同合作, 为电子商务末端客户提供物流服务。
关键词：物业,物流,物流末端,物业物流
参考文献
[1]戢守峰.现代物流业对中心城市发展的战略意义[J].商业时代, 2004.
[2]张兰.快递企业网点布局研究[D].中南大学, 2008.
[3]丁琛.物业管理法律制度解析[M].首都经济贸易大学出版社, 2007.
[4]张晓辉.我国物业管理业同题与对策研究[M].济南:山东科技大学出版社, 2005.
[5]2013年年度快递市场监管报告.
[6]张昕.末端物流共同配送模式及决策路径[J].财经问题研究, 2013.
【关键词】 物业管理；纠纷；对策
北京朗琴园的物业变局在央视《新闻调查》栏目播出后备受各方关注，尤其是其引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。本文总结朗琴园物业变局的全过程及其实践效果，依据我国的《物业管理条例》、《物权法》、《信托法》等对物业管理的纠纷及其对策作一探讨。
一、朗琴园物业变局简介
朗琴园是北京宣武区的一个商业住宅小区，2002年开始建设，2005年底基本全部入住，目前共有2400多户业主，1万多人，地面车位250多个，地下车库共有1200个车位。
2006年3月9日，由于对朗琴园停车费调整不满意，一些业主开车堵住了小区大门。原来的停车费是每个地上车位每月150元，每个地下车位每月300元。但2006年3月，由朗琴园开发商选聘的前期物业公司——中房恒通物业公司贴出公告，地面车位不再按月收取费用，而是按每小时2元收费，地下车库价位由原来的每月300元，一下子提高到600元，而且还要求业主先缴两年的停车费。业主认为是乱收费，而物业服务公司认为它不是产权人，跟它没有什么直接关系，调整朗琴园停车费的是开发商——北京润博房地产开发公司。堵车事件发生后，北京市宣武区政府进行了协调，最后停车费标准并没有变，只是允许没有地库车证的业主进入地库停车，按每小时2元收费。
停车费纠纷事件使大家认识到要成立业主委员会。2007年4月，经过近一年多的努力，朗琴园的业主委员会终于成立了。但就在业主委员会成立不久，业主委员会发现开发商为满足朗琴园四期工程“朗琴国际”的施工需要，在未通知全体业主和业主委员会，也未获得水务部门审批的情况下，中房恒通物业公司让开发商擅自在朗琴园内打了20余口深井，危及小区房屋和业主的安全。而这次事件也成为了朗琴园业主要求更换物业公司的导火索。2007年7月31日，北京市水务局对朗琴园的打井工程进行了调查，随后查封了水井，并处以罚款。
2007年8月4日，朗琴园召开了业主大会，决定解聘前期物业公司，并通过招标选聘新的物业公司。同时聘请物业管理专家舒可心为顾问，依据我国的《物权法》、《信托法》等拟定了一份《物业管理权信托合同》。
依据这份《物业管理权信托合同》招标新物业服务公司，一共有十多家物业公司前来参与，但最后又纷纷退出。最后北京嘉浩物业管理有限公司中标。
2007年10月16日至10月19日，朗琴园小区召开了第二次业主大会，通过了解聘中房恒通物业公司，聘任新物业北京嘉浩物业管理有限公司，小区实现物业管理权信托契约等议案。
2007年11月18日，业主们聘请的新物业公司——嘉浩物业公司正式入住朗琴园。电器、所有的中控室等全部都由业主收回，再交给新管家。交接比较平稳，但前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行，保留上诉权利。
信托式物业管理增大了业主的权利，进一步明确业主、物业服务企业间的责权利关系。但该模式实施还不到5个月，由于朗琴园业主委员会对物业管理费用监管不力，导致小区物业管理纠纷不断，陷入了严重的经济危机。
二、纠纷原因探析
在这场物业变局中，各方作了不少努力和探索，但遗憾的是并没达到预期的效果。其中有几个问题值得我们深思。小区停车场等公共部位的使用；物业管理权的归属和交接；物业管理权能否信托等。
1．小区停车费的纠纷
《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” “ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。” “建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。它包含四层含义：一是小区内的车位，业主优先使用；二是小区内的车位、车库可采取出售、附赠或者出租等方式，但须事先约定；出售、附赠给了业主的，产权属于业主。出租的产权属于开发商；三是作为出租的车位，开发商应有调整停车费的权利；四是小区道路除市政道路外属业主共有。因此，开发商调整停车费，只能针对其享有产权的车库车位，即出租的车位。属于业主共有的部分，如小区道路上的停车费应由业主大会决定且停车费的收入归业主共有。北京市宣武区政府的调节结果应是合理的。
2．打井的纠纷
显而易见，开发商的行为是错误的，前期物业服务公司也未起到监督的义务。
3．物业管理权的归属和交接纠纷
《物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” “对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”显然，物业管理权属于业主，且小区的物业管理不一定非要请物业服务公司不可，它有三种途径：自行管理，即小区自治；委托给物业服务公司；委托给其他管理人。但此处未明确其他管理人的含义。一般为了实现专业化管理，通常采用委托给物业服务公司管理的方式。物业服务公司应注意，自己只是接受业主的委托，依据委托合同向业主提供物业服务，物业管理权本质上属于业主，自己本质上是物业服务的提供者而不是管理者。
前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行。物业管理权本质上属于业主，那么“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”依据《物权法》第七十六条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；且“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 并没有要求一定要按照招标的法定程序进行。
物业管理权本质上属于业主，物业管理权的交接是业主与新旧物业服务公司间的交接。这样能够避免新旧物业服务公司间不必要冲突，有利于新旧物业服务公司间是商业竞争。
4．物业管理权能否信托
北京朗琴园引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。在《物权法》、《信托法》对相关的法律概念沒有明确的解释之前，物业管理权能否信托还存在诸多疑问。实践证明它还有很长的路要走。
（1）物业管理权能否独立不明确
《信托法》规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。”“本法所称财产包括合法的财产权利。”
信托作为一种处分行为，其最本质特征在于信托财产的独立性。即这一财产要独立于任何主体。所以作为信托财产的财产（或者财产权利）必须是可以转移和让渡的。《物权法》规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权（理论上也称为成员权）组成，三者缺一不可。而作为共同管理权的“物业管理权”能否从业主的建筑物区分所有权中剥离出来目前没有明确的法律解释。
（2）物业管理权登记制度不明确
其次在物权公示方面，如何对这种“物业管理权”进行登记。《物权法》规定了不动产登记制度，但对“物业管理权”如何登记，没有明确。这个技术难关过不去，信托就有名无实了。
（3）信托的目标和功能与物业管理的特点不符合
信托的功能在于通过受托人的专业能力为受益人的利益最大化服务，因此受托人应该享有对信托财产充分的经营管理权利。受托人要从事的大量的是法律行为（能够导致法律关系变动），而非事实行为。而物业管理的功能主要是为业主提供物业服务，这些服务绝大多数是事实行为，不是信托功能的本质所在。
信托的目标主要是对信托财产的经营，追求经济效益，而物业服务的主要目标是为小区提供具体的服务，两者存在本质上的区别。物业管理模式是将信托和物业服务规则简单地套用在一起，实际上是混淆了两者不同的功能和目标。
可见，信托式物业管理作为一种制度创新值得关注与探讨，但它不管是从理论上，还是司法实践上还有很长的路要走。至少在目前的司法大环境中难以执行。因此，朗琴园依据《信托法》等拟定的《物业管理权信托合同》就如同虚设，如在司法实践中，单个业主依据物业管理权信托合同就公共权益起诉物业服务公司时，难以得到《民事诉讼法》的支持，必须承担法院不予受理的法律风险。
最后要说明的是：按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会选举出来的执行管理机关，但绝非是凌驾于业主之上的组织，应该还是在业主的监督之下开展活动。在物业管理领域内，首要的关系应该是业主自治机制问题。如果出现对于业主委员会的监督的失控现象，后果不堪设想。
参考文献：
[1]周筠.信托式物业管理试水朗琴园.楼市.2007，12
[2]《中华人民共和国物权法》
[3]《中华人民共和国信托法》
三、对楼道保洁的具体要求：
1、生活垃圾日产日清；
2、楼道每天清扫一次，整日保洁；
3、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；
4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每周擦拭一次；
5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；
6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；
四、对院庭保洁的具体要求：
1、道路和硬铺地面每天清扫一次；
2、保洁箱每天清理一次；
五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭
八、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向物业
保洁员管理制度 为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫
生环境清新、整洁，特作以下规定：
一、工作职责、工作守则及工作时间：
1、保洁主管应尽职尽责、以身作则、严格管理、带领队伍完成各项工作任务
3、严格遵守公司规章制度、服从领导指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、4、保洁员每天工作时间为：上午7：30―11：30下午 12：30---16：30
二、工作制度及标准细则：
1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大
声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;穿工装上
岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次;不浓妆艳抹及佩带不适宜的
2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行
4、爱惜工作用具及公司办公用品。篇二：物业保洁岗位职责 第一章 保洁主管职责标准
第二章 保洁组长职责标准
四、严格本部门考勤制度。对保洁员，每天定时集中讲评，对全年出全勤，无迟到早退员工，报请单位给予奖励。
七、严格执行保洁工作检查制度，实行自检、互检、组长检查、主任抽查，服务中心定期大检查五级检查制度，检查、考核结果切实与员工收入挂钩。
第三章 保洁员职责标准
保洁员职责标准如下：
一、守岗位，按时上下班。
三、每日负责清扫道路、绿地、公共设施周边环境等1次。
第四章 公共场地和马路清洁操作标准
二、作业程序
三、清洁标准
第五章 绿地清洁操作标准
二、作业程序：
2、对烟头、棉签、小石、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾袋内，3、对树墙内堆积的枯枝落叶、纸屑等杂物用铁钩勾出扫入垃圾袋内。
三、清洁标准
第六章 排水沟保洁操作标准
二、作业程序：
三、清洁标准：
第七章 垃圾箱保洁操作标准
二、作业程序：
三、清洁标准：
第八章 保洁工作应急执行标准
三、应急措施
1、发生火灾后的保洁工作应急处理措施：
3、风雨影响环境卫生的应急处理措施：
（3）保洁员查看各个责任区内污水排水是否畅通。
4、施工影响环境卫生的应急处理措施：
5、新入住装修期应急处理措施：
四、安全注意事项
第九章 保洁工作考核标准
一、考核内容
1、地面清洁
2、保洁
二、考核标准
三、奖惩制度
篇三：小区物业保洁员岗位职责 小区物业保洁员岗位职责
一、室外保洁员岗位职责
1.准时到岗，每天清扫分区道路，绿化带、楼宇间硬化部分及坐台
两次；
2.垃圾随时清理，倒置垃圾中转站；
3.熟悉各自分工及所负责范围内的情节卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决；
4.热爱本职工作，养成良好地卫生习惯，不贩脏，不怕累；
5.积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质；
6.维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制
止；
7.完成公司交办的其他临时性工作；
一、室内保洁员岗位职责
（1）楼道保洁员岗位职责
1.每日对楼道清扫、保洁，单元门、楼梯扶手清擦、保洁；
2.每周对内标志牌、信箱、消防栓，可视对讲机、防盗门、电表等
公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净；
3.每月对楼道灯具，楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保
持干净；
4.当班时间遇到楼内有可疑情况时，及时与保安人员联系； 5.巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门； 6.定期对楼道蚊虫等进行消灭，确保无“四害”；
篇四：小区物业保洁员岗位职责 小区物业保洁员岗位职责
一、室外保洁员岗位职责
二、花园及娱乐场所保洁员岗位职责
三、室内保洁员岗位职责
（1）楼道保洁员岗位职责
③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
（2）办公室保洁员岗位职责
④积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁知识，提高个人
在过去短短的20多年里，历史见证了中国经济的腾飞与国家的日新月异。加入WTO让国人真正有机会享受与世界同步的投资机遇。这个过程中，中国诞生了一批成功的企业家和投资者，他们目光远大，视野开阔，对国际市场具有洞察力，领时代之先，跨出国门去投资。
通过改变投资资金组合以控制投资风险，是目前世界流行的理财概念。进军海外市场办企业是传统的投资模式，但受到资金规模、产品市场、产品技术含量、原材料和劳动成本等诸多因素的限制。而物业投资大体不受资金规模的掣肘，无疑更为灵活，于是一股“海外购房热”悄然兴起。
在这样的市场大背景下，澳洲置地于2004年中旬正式登陆北京，旨在为大中华区(特别是北京)的贵宾们搭建一个海外置业的专业平台。
首次带来的项目悉尼·早晨位于悉尼内区。这不仅只是建筑群构建起来的区域，而且承载着一个家族的梦想，是一种生活品位，也是一种崭新的国际投资理念和渠道。
一个家族的梦想
悉尼·早晨镶嵌在南牛球国际大都市悉尼的黄金地段，像一颗明珠，不经意间散发着诱人魅力。典雅的水景豪宅错落有致，和谐地融人了碧草茵茵的田园风情；波光粼粼，白帆点点，沙滩边嬉水的孩子，自由翱翔的海鸟，与那举世无双的悉尼歌剧院、高耸人云的悉尼塔相映成趣。
这个正在建设中、充满生命力的高档小区位于悉尼最大的河流——巴拉玛打河(Parramatta River)上。据载，200年前，来自北半球的第一舰队驶进悉尼港的第五天早上，约翰·亨特船长(John Hunter)驾船沿河溯流而上，未几发现了一个美丽的半岛，船上所有的人都为之一振，于是决定泊岸用早点，并且把这块地方命名为悉尼·早晨(Breakfast Point)，并沿用至今。1999年，市政府把发展重点转向西区，并决定把悉尼·早晨作为住宅用地加以开发，这一决定成就了一个家族开发商多年的梦想。
以“开创明日的经典”为本的玫瑰集团一直梦想着能够建造一个享受空间、海湾与绿地、充满活力与和谐的健康豪华社区。于是重金买下这块总面积为52万平方米的土地，聘请了多位一流建筑师，以十年为期精心打造1865户典雅房型，每年仅有200套左右面市。一期工程按照计划已经完工并且人住。
而远在北牛球的中国，最初并不是这个家族梦想的一部分。
2001年中国加入了WTO。历史走到2004年，玫瑰集团的梦想可以有来自远在北半球的中国贵宾一同分享。那以此为家、世代传承的梦想跨越了南北半球的差异和历史的漫漫长河，在今天以绚丽的色彩展现在世人面前。
一种生活品位
澳大利亚在联合国统计文献上一直属于“最适合人类居住的国家”，悉尼则连续八年获得“最适合人类居住的城市”的称号。在美丽的悉尼·早晨，您就可以明白这个中的魅力了。
从外部环境而言，这里面水而居，西可见奥林匹克场馆，东可见繁华CBD，悉尼·早晨注重环境保护，追求人与自然和谐共存。在整体规划中，小区有14万平方米的公共绿地，多处锻炼休闲的场所与设施，如小区中心绿地，长达1．5公里的濒水小径，私家码头，豪华高级会所，社区运动场等；自己的购物中心(Village Centre)，内设有超市、咖啡店、药房、书报摊等24家商店。另外小区地表下隐藏了3个容积高达130万立方米的蓄水池，收集自然降雨用于花圃、公园及道路的浇灌和冲洗。
从内部装修而言，这次获得外资审批局(FIRB)海外限量发售的三个楼盘，Hunters Wharf、Savannah、TheSilkstone三组建筑物，有单、复式高级公寓、顶楼豪华公寓等，内部装修材料高档，工艺精细。采用中央空调，配置了水净化系统，视像保安系统和全套的德国名牌Miele厨具。其中Hunters Wharf的顶楼豪华公寓，大面积采用玻璃幕墙和可开闭式上盖，这一相关的先进建筑技术和工艺也是首次从海外引入澳洲建筑行业。
一种投资渠道
评价物业投资的三个经典标准：第一是位置，第二是位置，第三还是位置。悉尼的区域划分以商业中心区为轴心。位于半径15公里之内的悉尼，早晨，依然属于CBD物业，占地52万平方米。在寸土寸金的悉尼CBD区域，如此大面积的高尚住宅区项目是绝无仅有的。优越的地理位置决定了悉尼·早晨的稳健增值潜力。
另外，根据统计数字，1965～2001年38年间悉尼楼市大致每7年就翻一番。在2001～2002年以及2002～2003年问，悉尼地区的平均楼价分别有17．03％和18．98％的增值。悉尼地产物业市场有这种长期、持续、稳健增值的纪录，源源不断的移民与来自其它城市的流动人口也是物业不断攀升的动力，所有这些因素使得这个小区在悉尼市区成为引人注目的投资焦点。
投资和风险犹如孪生兄弟，任何投资都是有风险的。地产风险的控制来自国家完善的法律制度和行业法规。作为一个成熟的市场经济国家，自1998年以来澳洲GDP平均增长率为3．7％，低通货膨胀，低利率，财政状况稳定，拥有世界一流的金融监督制度；完善的公司法与合同法，全新的劳动力市场和税收制度；承认并保护私有业权等。所有这些造就了一个高度成熟和发达的房地产市场，为来自世界各地的投资者提供了一个良好的平台。
从悉尼·早晨开启您的世界财富之门
本次获得FIRB审批、面向中国贵宾限量发售的楼盘是悉尼·早晨的项目第二期。澳洲置地秉持专业真诚的服务态度，为中国贵宾提供投资物业选择、投资环境考察、投资风险控制及安排海外贷款的律师服务、物业租赁管理服务，以及将来的物业转卖服务等，为客户提供全方位海外个人理财方面的帮助。澳洲置地与银行、律所以及专业房地产中介公司有密切合作关系，确保中国贵宾购买澳洲房产的手续简单明了。在澳洲成熟的市场金融体制下，只需支付10％的首付，便拥有了终生业权、可世代传承的物业，从而启动您的世界资金杠杆。在完善的法律制度保护下，澳洲的政府与律师，包括银行，将会确保开发商交付的房产物业不会出现烂尾现象。
早在上个世纪七八十年代东南亚地区就已经掀起了到澳洲购买地产的潮流，包括中国的香港和台湾。当时，多数投资者多半是为了孩子海外留学考虑。他们一般在孩子准备留学之前或之间购买一套物业，三四年毕业后，如果考虑回国，转手卖掉房产，获得的房价差额完全可以抵消留学时的花销，并有部分余款。如果考虑移民澳洲，拥有澳洲地产这一资产能力，对办理移民来说成功的可能性大大增强。
“好你个大老李,上班时间怎么剃起头来了?!”同行的运作部二把手老张还没转进小区远远地看见该项目驻场经理李德清在物业用房的门廊里给人理发,便扯起嗓子喊了起来。
“啥子事儿么?大热天的容易上火。”人称大老李的李德清,不紧不慢地理着发头也不回地说道,仿佛后脑勺长着眼睛似的。
临出门的时候,老板就一口回绝了我们乘坐公司面包车下基层的要求,硬是要求我们一行人坐公交,说是体验一下一线员工的酸甜苦辣。
李德清算是咱们物业公司里的老人了,他带领的这个项目的员工都是60后甚至50后,他们非常在乎这一份来之不易的工作机会。
“老李,还耽误了您的工作。”站在大老李一边的阿婆朝我们一行人笑了笑。
“没事儿,王家阿婆,这也是就手的活儿,一会儿就好了,不耽误的。”大老李一边乐呵呵地说一边挪了挪身子。
“阿婆好,我们是来看望老李的。”我们一行人走进小区,看门的保安便主动迎上来打招呼,见大老李让出了进物业办公室的通道,便也跟阿婆打过招呼才走进物业办公室。
“菜都买好啦?”老张又扯起大嗓门,我赶紧拉了一拉老张的衬衫袖子。因为在下去之前,我打听过大老李所管的这个项目早已开展了便民服务,在物业办公室临时存放看管一些物品等等。
“王家阿婆,您孙子的头发理好了。”大老李一边小心翼翼地解开围在小孩子身上的围兜一边笑呵呵地对站在一边的阿婆说道。
“谢谢老李师傅了哦!”站在一边的阿婆瞅了瞅小孙子,忙不迭地道谢。原来大老李是在给小区业主家的孩子理发。
“大老李!”正在这时,大门口来了的那位快递员径直朝物业办公室走来问道。
“我就是,您有事儿?”大老李一边收拾着理发工具一边转过身子说。
“9号401室的小王让您接电话。”快递哥说着把手机递给了大老李。
“小王?嗯,好的,那我就先付钱给他了。”一番言语,大老李从裤兜里掏出一沓钞票,抽出几张递给快递哥。
“您收好,原封的。”快递哥接了钱就把一件包裹递给大老李。
我心里嘀咕起来,难道就不怕货不对板业主找物业麻烦?快递哥怎么就跟大老李这么熟呢?大老李就这么给业主垫付钱?这一连串的问题都变成了我脑门子上的眉头。
所谓物业办公室,只是一间位于小高层底楼的门厅加厨房间,后面则是业委会办公室,后面这些房间就是这套房型的主卧室、次卧和卫生间。物业办公室也非常简单,一张桌子和三个长条凳,角落里的文件柜像叠罗汉一样。屋内的墙上既没有通常能见到的上墙的制度也没有锦旗,连空调都没有。
“都别站着啦!各位领导,请上座。”大老李忙活完手里的活儿走了进来。
“这大热天的,让我们坐屋里?”老张早已热得大汗淋漓,不断地用手里的纸片扇着。
“请稍等,我把里屋的空调开开大。”大老李说着正要朝里走。
“里屋?还有里屋?老李还留一手?”老张腾地站起来,跟着大老李就往里闯。
“由于历史原因,物业用房仅有这么一套房,除了物业要用,还有业委会也要用。”大老李一边小声地说一边拦住众人朝里走。
原来里屋有人在里头,从虚掩的门缝中看见有一个老先生和一群小孩子。只听得里屋传来说话的声音:
“做人做事要掌握一、二、三、四!一就是一手好字、二就是两老酒、三就是三种方言、四就是四季行头。我们打小,就被爸爸妈妈逼着练毛笔字,起步是学柳公权的字帖。字如其人啊!上海滩原本就是一个移民城市,作为一个外乡人要在这个地方繁衍生息,手里没有活儿是万万不能的。”
站在门外的我们也被老先生的话给吸引住了,还真是说得在理,这倒让我想起自己的一段亲身经历。
“这位老先生是咱们小区业委会副主任,他曾是厂里搞宣传的,现在退休了,为放暑假的小朋友开办免费的毛笔字培训课程。”我的思绪被大老李的介绍拉回现实!
从门缝里可以看见,里屋的墙上挂着很多各式各样的锦旗,乒乓桌拼起了长桌放在中间,两边也是连在一起的长条凳,当界业委会的章程、架构、联系方式以及当季物业台账都分门别类放在长桌子上。
看到这番情景,老张再也不言语了。
“这长条凳哪有买啊?”品质管理部的小姑娘小陆怯生生地问道。
“哪有卖啊!都是咱们利用废旧料子做的。”大老李转过头笑着说。
“咱就不坐了,到小区园子里看一看吧?!”我拉着老张说。
“嗯,去现场看一看就得。”老张像是明白过来了。
这个小区并不大,但该是绿地的地方有绿化,该是走道的地方有地砖,虽然有些旧,但收拾得井井有条,用废旧涂料桶做成的小垃圾桶,只不过大老李这帮同事把它们刷成了统一的绿色,而环卫部门统一配发的垃圾桶则整齐划一地集中在垃圾房外面,垃圾房外干净整洁,未见通常随处可见的跑冒滴漏。
但是,在公司管理层看来,大老李主持管理的小区项目部也不是一点问题都没有,比如要想在大老李的项目部安排一些一线员工任职就没有那么好说话,非得经大老李面试通过,而且大老李要的员工一般年岁都比较大,人力资源部的一把手甚至认为大老李的项目部就像水泼不进的铁桶阵。除此之外,无论是公司管理会还是表彰会,大老李似乎从不多说自己的服务经验,下基层协助大老李总结的同事也问不出什么“有价值”的经验。
说实话,假如把大老李的服务管理经验上升到管理制度和服务流程,这事儿还真难办,比如利用上班时间给业主家里的孩子剃头,没有大老李的手艺还真办不到;又比如小区规模大了,再让大老李熟记每家每户的基本情况,或许还真为难他了;再比如没有大老李的慈眉善目的长相、宽广的心胸和和蔼可亲的耐心,哪个快递哥能及时收到钱不跑冤枉路?
其实,每一个住宅小区物业服务费收缴率高的背后总有一些故事,每一位成功的驻场物业经理的手上总有一些“技术活儿”,还是那句老话儿,没有精钢钻别揽瓷器活儿。
一个半天的基层采风活动结束了,身体壮、嗓门大的运作部二把手却没了脾气,临走的时候,还毕恭毕敬地跟大老李握了握手,就连一向那个什么看人低的品质管理部老大也微笑着朝大老李点点头。我也在心里盘算着如何跟老板回话:大老李没有文凭、没有物业管理师执照、没有年龄优势、没有俊美的长相、没有能把死的说成活的嘴巴,大老李的这个岗位几乎没有同事愿意接任,因为小区经理只是一个头衔,正儿八经的收入与职能部门的同事相当,可管的事儿却是婆婆妈妈的繁琐,这份工作需要的安心、细心、耐心和爱心,希望老板在现有晋升体系中添加资深员工这一档,为像大老李这样耐得住寂寞的驻场经理鼓鼓劲儿、加加油儿!
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