现行《土地管理法》全文（通用9篇）
第一条、为了维护社会主义市场经济秩序，促进公平竞争，保护经营者和消费者的合法权益，制定本办法。
第二条、任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营。
第三条、对于依照法律、法规规定，须经许可审批的涉及人体健康、公共安全、安全生产、环境保护、自然资源开发利用等的经营活动，许可审批部门必须严格依照法律、法规规定的条件和程序进行许可审批。工商行政管理部门必须凭许可审批部门颁发的许可证或者其他批准文件办理注册登记手续，核发营业执照。
第四条、下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处：
(一)应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为;
(二)无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为;
(三)已经依法取得许可证或者其他批准文件，但未依法取得营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为;
(四)已经办理注销登记或者被吊销营业执照，以及营业执照有效期届满后未按照规定重新办理登记手续，擅自继续从事经营活动的无照经营行为;
(五)超出核准登记的经营范围、擅自从事应当取得许可证或者其他批准文件方可从事的经营活动的违法经营行为。
前款第(一)项、第(五)项规定的行为，公安、国土资源、建设、文化、卫生、质检、环保、新闻出版、药监、安全生产监督管理等许可审批部门(以下简称许可审批部门)亦应当依照法律、法规赋予的职责予以查处。但是，对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。
第五条、各级工商行政管理部门应当依法履行职责，及时查处其管辖范围内的无照经营行为。
第六条、对于已经取得营业执照，但未依法取得许可证或者其他批准文件，或者已经取得的许可证或者其他批准文件被吊销、撤销或者有效期届满后未依法重新办理许可审批手续，擅自从事相关经营活动，法律、法规规定应当撤销注册登记或者吊销营业执照的`，工商行政管理部门应当撤销注册登记或者吊销营业执照。
第七条、许可审批部门在营业执照有效期内依法吊销、撤销许可证或者其他批准文件，或者许可证、其他批准文件有效期届满的，应当在吊销、撤销许可证、其他批准文件或者许可证、其他批准文件有效期届满后5个工作日内通知工商行政管理部门，由工商行政管理部门撤销注册登记或者吊销营业执照，或者责令当事人依法办理变更登记。
第八条、工商行政管理部门依法查处无照经营行为，实行查处与引导相结合、处罚与教育相结合，对于下岗失业人员或者经营条件、经营范围、经营项目符合法律、法规规定的，应当督促、引导其依法办理相应手续，合法经营。
第九条、县级以上工商行政管理部门对涉嫌无照经营行为进行查处取缔时，可以行使下列职权：
(一)责令停止相关经营活动;
(二)向与无照经营行为有关的单位和个人调查、了解有关情况;
(三)进入无照经营场所实施现场检查;
(四)查阅、复制、查封、扣押与无照经营行为有关的合同、票据、账簿以及其他资料;
(五)查封、扣押专门用于从事无照经营活动的工具、设备、原材料、产品(商品)等财物;
(六)查封有证据表明危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏环境资源的无照经营场所。
第十条、工商行政管理部门依照本办法第九条的规定实施查封、扣押，必须经县级以上工商行政管理部门主要负责人批准。
工商行政管理部门的执法人员实施查封、扣押，应当向当事人出示执法证件，并当场交付查封、扣押决定书和查封、扣押财物及资料清单。
在交通不便地区或者不及时实施查封、扣押可能影响案件查处的，可以先行实施查封、扣押，并应当在24小时内补办查封、扣押决定书，送达当事人。
第十一条、工商行政管理部门实施查封、扣押的期限不得超过15日;案件情况复杂的，经县级以上工商行政管理部门主要负责人批准，可以延长15日。
对被查封、扣押的财物，工商行政管理部门应当妥善保管，不得使用或者损毁。被查封、扣押的财物易腐烂、变质的，经县级以上工商行政管理部门主要负责人批准，工商行政管理部门可以在留存证据后先行拍卖或者变卖。
第十二条、工商行政管理部门应当在查封、扣押期间作出处理决定。工商行政管理部门逾期未作出处理决定的，视为解除查封、扣押。
对于经调查核实没有违法行为或者不再需要查封、扣押的，工商行政管理部门在作出处理决定后应当立即解除查封、扣押。被查封、扣押的易腐烂、变质的财物根据本办法第十一条第二款的规定，已经先行拍卖或者变卖的，应当返还拍卖或者变卖所得的全部价款。
依照本办法规定，被查封、扣押的财物应当予以没收的，依法没收。
第十三条、工商行政管理部门违反本办法的规定使用或者损毁被查封、扣押的财物，造成当事人经济损失的，应当承担赔偿责任。
第十四条、对于无照经营行为，由工商行政管理部门依法予以取缔，没收违法所得;触犯刑律的，依照刑法关于非法经营罪、重大责任事故罪、重大劳动安全事故罪、危险物品肇事罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的，并处2万元以下的罚款;无照经营行为规模较大、社会危害严重的，并处2万元以上20万元以下的罚款;无照经营行为危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏环境资源的，没收专门用于从事无照经营的工具、设备、原材料、产品(商品)等财物，并处5万元以上50万元以下的罚款。
对无照经营行为的处罚，法律、法规另有规定的，从其规定。
第十五条、知道或者应当知道属于本办法规定的无照经营行为而为其提供生产经营场所、运输、保管、仓储等条件的，由工商行政管理部门责令立即停止违法行为，没收违法所得，并处2万元以下的罚款;为危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏环境资源的无照经营行为提供生产经营场所、运输、保管、仓储等条件的，并处5万元以上50万元以下的罚款。
第十六条、当事人擅自动用、调换、转移、损毁被查封、扣押财物的，由工商行政管理部门责令改正，处被动用、调换、转移、损毁财物价值5%以上20%以下的罚款;拒不改正的，处被动用、调换、转移、损毁财物价值1倍以上3倍以下的罚款。
第十七条、许可审批部门查处本办法第四条第一款第(一)项、第(五)项规定的违法行为，应当依照相关法律、法规的规定处罚;相关法律、法规对违法行为的处罚没有规定的，许可审批部门应当依照本办法第十四条、第十五条、第十六条的规定处罚。
第十八条、拒绝、阻碍工商行政管理部门依法查处无照经营行为，构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条、工商行政管理部门、许可审批部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，未依照法律、法规的规定核发营业执照、许可证或者其他批准文件，未依照法律、法规的规定吊销营业执照、撤销注册登记、许可证或者其他批准文件，未依照本办法规定的职责和程序查处无照经营行为，或者发现无照经营行为不予查处，或者支持、包庇、纵容无照经营行为，触犯刑律的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照刑法关于受贿罪、滥用职权罪、玩忽职守罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的，依法给予降级、撤职直至开除的行政处分。
第二十条、任何单位和个人有权向工商行政管理部门举报无照经营行为，工商行政管理部门一经接到举报，应当立即调查核实，并依法查处。
工商行政管理部门应当为举报人保密，并按照国家有关规定给予奖励。
第二十一条、农民在集贸市场或者地方人民政府指定区域内销售自产的农副产品，不属于本办法规定的无照经营行为。
土地征收是指国家为了公共利益需要, 依照法律规定的权限和程序, 在符合法定条件的前提下将农村集体所有的土地征为国家所有, 并对被征地的集体经济组织、集体土地使用权人予以补偿的行为。
二、目前土地征收存在的问题
随着我国经济的高速增长, 各地掀起投资热潮, 城镇周边的大量耕地被占用, 变成了开发区和商品房。这股“圈地”的热潮给我国带来了一些经济和社会问题, 具体表现在:
第一, 土地征收程序不规范。由于片面的追求政绩, 以及部分地方领导受经济利益的驱动, 加之土地征收属于行政行为具有强制性的特点, 部分地方在征收土地的时候没有全部依照甚至完全没有依照法律规定的权限和程序, 此外征地补偿标准偏低、截留征地补偿款、以租代征、越权审批、占地过程中滥用公检法部门等现象也非常严重。
第二, 征地补偿标准偏低且补偿对象不一致, 部分地方截留征地补偿。征收土地补偿标准是按照《土地管理法》的规定来执行的。由于《土地管理法》规定的只是一个原则性的规定, 所以地方政府在法律规定的框架内会自己制定本区域的补偿办法, 所以出现了各地补偿款分配不一致的现象, 此外各个地方对于有特殊情况的农民如出嫁女、外迁户等给予的补偿都不一致。最为严重的是部分地方政府截留农民的征地补偿款, 损害了农民的合法权益。
第三, 公共利益的界限模糊, 大量占地不属于公共利益需要。土地征收指国家为了公共利益的需要而强制取得土地所有权的行为, 并没有明确何为公共利益, 如何确定公共利益。这就导致国家的土地征收权事实上不受限制的情况, 造成权力滥用。一些地方在片面追求经济发展和“政绩工程”的促使下, 滥用土地, 把大量的农用地转化为城市用地和工业用地, 造成了土地资源的严重浪费。
第四, 土地市场无序混乱。随着我国市场经济的深入发展, 农村土地资源呈现市场化趋势。但这种市场表现为透明度和可操作性极差的隐性市场, 而且这个市场呈现为随意交易、随意价格、口头协议等无秩序、不规范的格局, 存在大量非法交易集体土地, 直接出卖土地、变相买卖土地等违法违规的现象。
三、完善土地征收补偿制度的途径
土地对农民不仅是从事生产劳动的场所, 是重要的生产资料, 也是农民获取生活用品的主要来源, 是安身立命之所在。我国现行的土地征收补偿制度严重侵害了农村和农民阶层的权益, 以牺牲占我国2/3以上的人的利益换来经济的高速腾飞, 不仅违背了公平正义的要求, 也最终将阻滞经济的发展, 社会的进步。因此必须进一步完善土地征收补偿制度, 可从以下几方面入手:
第一, 拓宽补偿土地征收补偿范围, 提高补偿标准, 丰富补偿安置方式。合理确定征收补偿范围是补偿公正性的前提。借鉴各国法律规定, 结合我国实际情况, 土地征收补偿范围除包括现行法律规定的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补助费, 搬迁安置费之外, 还应包括土地承包经营权损失补偿、残余地分割损失补偿、经营损失补偿以及其他各种因征地所致的必要费用等可确定、量化的财产损失列入补偿的范围。
第二, 建立完善的法律制度, 明确规定公益性的含义。通过立法确定公益性的含义, 严格界定公益用地的范围, 避免国家滥用公益用地的名义征收土地, 从而保护农民权益。
第三, 明确土地补偿费分配主体。针对存在的问题, 我们认为应明确:集体土地所有权人只能是农村集体经济组织内部的成员, 即农民。实践中一些外嫁女、离婚回村住的妇女、入赘女婿、在外上学学生等一些特殊主体的分配资格问题需要法律做出明确。
第四, 健全和完善土地征收补偿的救济。土地纠纷是一项专业性、技术性很强的争议, 若将土地争议诉诸法院, 交由法院审理裁判, 无疑会加重法院的负担, 占用本已匮乏的司法资源;倘若交由行政裁决, 对不免有“自己做自己案件的法官”之嫌, 因此较为妥当的一种做法是建立一个中立的专门土地裁决机构解决土地征收中出现的种种纠纷。
第五, 完善征地程序, 确保被征地农民的知情权和参与权。首先, 设立征收土地的公告或通知程序, 保障农民的知情权, 保障土地权利人的参与权、异议权。其次, 增加听证会制度。听证会可以就土地征收合法性、土地征收补偿等问题举行, 听证会上应充分听取被征收人和利害关系人的意见, 使被征收人和利害关系人获得表达意见的机会。再次, 完善土地征用程序, 赋予被征土地产权人异议权, 同时, 建立对异议的复议和诉讼程序, 提高补偿的公正性。
综上所述, 可以看到要从根本上解决问题需要从法律和制度两方面入手, 构建合理的征地制度和征收土地补偿标准, 然后用法律加以确定和规范, 才可以更好地解决土地征收过程中问题, 并在同时保障农民的合法权益得到切实的保护。
摘要：随着社会经济的发展, 城市建设用地越来越紧缺, 为满足城市建设用地的需要, 国家大面积征收了农村集体土地, 但土地征收过程中出现了很多问题。究其原因, 在于现行土地征收制度不完善, 由此引起的纠纷不断。文章针对征收过程中遇到的诸多问题, 剖析原因, 并提出建议。
关键词：土地征收,农民权益,完善途径
参考文献
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摘要：对现行土地管理工作中土地调查、土地开发整理、建设用地增减挂钩、城镇化建设的一些问题进行了分析，并提出了防范和纠正这些不良现象的建议。
关键词：小议；现行；土地；管理
中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：1674-0432（2011）-11-0046-1
近两年一直在一线努力工作，看到实际工作与国家政策、规程中的有些小矛盾，与大家分享如下：
1 存在的问题
1.1 土地调查
规程以行政界线作为行政管理边界，但实际工作中尤其村级行政边界往往以自然地物为界线，有时是以河中央为界，有时以小水沟为界，有时以山谷或耕地为界等。这种界线像以耕地为界的，村与相邻村有的耕地不经过县级或乡镇级土地部门同意，村支书相互协调写个协议就调换了，这种界线是动态的；以河流中央为界的，河流对两岸侵蚀不一样，枯水期与丰水期河的常水位也不一样，这种情况下河流中央也是动态变化的。
1.2 土地开发整理
目前，各地开发整理仍主要以增加土地有效面积为主要目标，对质量往往重视不够，增加的土地往往靠天吃饭，无法正常灌溉，种植也往往以花生等需水量小的作物为主。我国人多地少的国情决定我国的粮食应该主要是自给自足，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）指出“补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多不少、占优补劣”，这就要求我们在保证基本农田数量不减少、质量不降低的目标，实际工作和目标相矛盾。
1.3 建设用地增减挂钩
挂钩的出发点是保护基本农田面积，保护农用地数量，保证城镇农村建设用地不增加。但实施过程中有的地方出现为增加城镇建设用地，强拆强建，积怨日深。
1.4 城镇化建设
1.4.1 城乡地政缺乏统一管理 在市区里道路属于市政，道路管理缺乏统一规划建设，通讯、供排水、电力、热力等管线各自为政，道路挖开、线路铺设，管道施工分头实施，一是经常交通堵塞，二是挖填无序不统一，造成极大浪费。应学习日本道路管线统一规划，统一管理。
1.4.2 城乡建设用地已调研多年，仍然未出台相关政策法规 原来的城乡二元政策，忽视了农村建设用地发展权、合理收益权，造成现在城中村的建设用地低效、规划短视、在某种程度上阻碍了城镇化，其中最大的障碍在于国家集体的收益分成，在于忽视耕地的生态效益和社会效益。
2 建议
(1)经省级民政部门勘查定界的行政界显然对动态变化的情况准备不足，建议取消以河流等变化现状地物或以村权属界为行政界限。
(2)在土地开发整理实施过程中，对补充耕地的质量加大重视力度，加强补充耕地质量评定，把以增加耕地有效面积为目标转移到数量质量并重的目标上来，对中低产田大力改造，打井筑池、修灌排设施，增施有机肥，保持增加地力，增加耕地的有效产量。
(3)建设用地增减挂钩应该顺应民意，在农业合作化进程快，农业机械化规模化作业，城镇化较快，农民进城意愿较强的地区逐步开展，不搞一窝蜂上马，一刀切建设，循序渐进。严格遵循《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）文件精神，严禁盲目大拆大建和强迫农民住高楼。要与地方经济社会发展水平和农业产业发展相适应，与城镇化进程和农村人口转移相协调，遵循城镇发展规律，区分城镇规划区内、城乡结合部、空心村和闲置宅基地等不同情况，因地制宜，量力而行，循序渐进。
(4)建议早出台打破国有土地垄断一级土地市场，给予集体用地进入一级土地市场的法律地位，给予集体土地自主发展空间及加大集体农用地转为建设用地时集体农用地所有者利益分成等有关政策，保证集体耕地的发展权、收益权、生态效益和社会效益，保证有法可依，也可细化产权主体，防范泡沫经济。
参考文献
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第四十八条 国家对药品价格实行政府定价、政府指导价或者市场调节价。
列入国家基本医疗保险药品目录的药品以及国家基本医疗保险药品目录以外具有垄断性生产、经营的药品，实行政府定价或者政府指导价;对其他药品，实行市场调节价。
第四十九条 依法实行政府定价、政府指导价的药品，由政府价格主管部门依照《药品管理法》第五十五条规定的原则，制定和调整价格;其中，制定和调整药品销售价格时，应当体现对药品社会平均销售费用率、销售利润率和流通差率的控制。具体定价办法由国务院价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》(以下简称《价格法》)的有关规定制定。
第五十条 依法实行政府定价和政府指导价的药品价格制定后，由政府价格主管部门依照《价格法》第二十四条的规定，在指定的刊物上公布并明确该价格施行的日期。
第五十一条 实行政府定价和政府指导价的药品价格，政府价格主管部门制定和调整药品价格时，应当组织药学、医学、经济学等方面专家进行评审和论证;必要时，应当听取药品生产企业、药品经营企业、医疗机构、公民以及其他有关单位及人员的意见。
第五十二条 政府价格主管部门依照《价格法》第二十八条的规定实行药品价格监测时，为掌握、分析药品价格变动和趋势，可以指定部分药品生产企业、药品经营企业和医疗机构作为价格监测定点单位;定点单位应当给予配合、支持，如实提供有关信息资料。
第五十三条 发布药品广告，应当向药品生产企业所在地省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门报送有关材料。省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门应当自收到有关材料之日起10个工作日内作出是否核发药品广告批准文号的决定;核发药品广告批准文号的，应当同时报国务院药品监督管理部门备案。具体办法由国务院药品监督管理部门制定。
发布进口药品广告，应当依照前款规定向进口药品代理机构所在地省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门申请药品广告批准文号。
在药品生产企业所在地和进口药品代理机构所在地以外的省、自治区、直辖市发布药品广告的，发布广告的企业应当在发布前向发布地省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门备案。接受备案的省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门发现药品广告批准内容不符合药品广告管理规定的，应当交由原核发部门处理。
第五十四条 经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的药品监督管理部门决定，责令暂停生产、销售和使用的药品，在暂停期间不得发布该品种药品广告;已经发布广告的，必须立即停止。
第五十五条 未经省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门批准的药品广告，使用伪造、冒用、失效的药品广告批准文号的广告，或者因其他广告违法活动被撤销药品广告批准文号的广告，发布广告的企业、广告经营者、广告发布者必须立即停止该药品广告的发布。
对违法发布药品广告，情节严重的，省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门可以予以公告。
第八章 药品监督
第五十六条 药品监督管理部门(含省级人民政府药品监督管理部门依法设立的药品监督管理机构，下同)依法对药品的研制、生产、经营、使用实施监督检查。
第五十七条 药品抽样必须由两名以上药品监督检查人员实施，并按照国务院药品监督管理部门的规定进行抽样;被抽检方应当提供抽检样品，不得拒绝。
药品被抽检单位没有正当理由，拒绝抽查检验的，国务院药品监督管理部门和被抽检单位所在地省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门可以宣布停止该单位拒绝抽检的药品上市销售和使用。
第五十八条 对有掺杂、掺假嫌疑的药品，在国家药品标准规定的检验方法和检验项目不能检验时，药品检验机构可以补充检验方法和检验项目进行药品检验;经国务院药品监督管理部门批准后，使用补充检验方法和检验项目所得出的检验结果，可以作为药品监督管理部门认定药品质量的依据。
第五十九条 国务院和省、自治区、直辖市人民政府的药品监督管理部门应当根据药品质量抽查检验结果，定期发布药品质量公告。药品质量公告应当包括抽验药品的品名、检品来源、生产企业、生产批号、药品规格、检验机构、检验依据、检验结果、不合格项目等内容。药品质量公告不当的，发布部门应当自确认公告不当之日起5日内，在原公告范围内予以更正。
当事人对药品检验机构的检验结果有异议，申请复验的，应当向负责复验的药品检验机构提交书面申请、原药品检验报告书。复验的样品从原药品检验机构留样中抽取。
第六十条 药品监督管理部门依法对有证据证明可能危害人体健康的药品及其有关证据材料采取查封、扣押的行政强制措施的，应当自采取行政强制措施之日起7日内作出是否立案的决定;需要检验的，应当自检验报告书发出之日起15日内作出是否立案的决定;不符合立案条件的，应当解除行政强制措施;需要暂停销售和使用的，应当由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的药品监督管理部门作出决定。
第六十一条 药品抽查检验，不得收取任何费用。
当事人对药品检验结果有异议，申请复验的，应当按照国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门的规定，向复验机构预先支付药品检验费用。复验结论与原检验结论不一致的，复验检验费用由原药品检验机构承担。
第六十二条 依据《药品管理法》和本条例的规定核发证书、进行药品注册、药品认证和实施药品审批检验及其强制性检验，可以收取费用。具体收费标准由国务院财政部门、国务院价格主管部门制定。
第九章 法律责任
第六十三条 药品生产企业、药品经营企业有下列情形之一的，由药品监督管理部门依照《药品管理法》第七十九条的规定给予处罚：
(一)开办药品生产企业、药品生产企业新建药品生产车间、新增生产剂型，在国务院药品监督管理部门规定的时间内未通过《药品生产质量管理规范》认证，仍进行药品生产的;
(二)开办药品经营企业，在国务院药品监督管理部门规定的时间内未通过《药品经营质量管理规范》认证，仍进行药品经营的。
第六十四条 违反《药品管理法》第十三条的规定，擅自委托或者接受委托生产药品的，对委托方和受托方均依照《药品管理法》第七十四条的规定给予处罚。
第六十五条 未经批准，擅自在城乡集市贸易市场设点销售药品或者在城乡集市贸易市场设点销售的药品超出批准经营的药品范围的，依照《药品管理法》第七十三条的规定给予处罚。
第六十六条 未经批准，医疗机构擅自使用其他医疗机构配制的制剂的，依照《药品管理法》第八十条的规定给予处罚。
第六十七条 个人设置的门诊部、诊所等医疗机构向患者提供的药品超出规定的范围和品种的，依照《药品管理法》第七十三条的规定给予处罚。
第六十八条 医疗机构使用假药、劣药的，依照《药品管理法》第七十四条、第七十五条的规定给予处罚。
第六十九条 违反《药品管理法》第二十九条的规定，擅自进行临床试验的，对承担药物临床试验的机构，依照《药品管理法》第七十九条的规定给予处罚。
第七十条 药品申报者在申报临床试验时，报送虚假研制方法、质量标准、药理及毒理试验结果等有关资料和样品的，国务院药品监督管理部门对该申报药品的临床试验不予批准，对药品申报者给予警告;情节严重的，3年内不受理该药品申报者申报该品种的临床试验申请。
第七十一条 生产没有国家药品标准的中药饮片，不符合省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门制定的炮制规范的;医疗机构不按照省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门批准的标准配制制剂的，依照《药品管理法》第七十五条的规定给予处罚。
第七十二条 药品监督管理部门及其工作人员违反规定，泄露生产者、销售者为获得生产、销售含有新型化学成份药品许可而提交的未披露试验数据或者其他数据，造成申请人损失的，由药品监督管理部门依法承担赔偿责任;药品监督管理部门赔偿损失后，应当责令故意或者有重大过失的工作人员承担部分或者全部赔偿费用，并对直接责任人员依法给予行政处分。
第七十三条 药品生产企业、药品经营企业生产、经营的药品及医疗机构配制的制剂，其包装、标签、说明书违反《药品管理法》及本条例规定的，依照《药品管理法》第八十六条的规定给予处罚。
第七十四条 药品生产企业、药品经营企业和医疗机构变更药品生产经营许可事项，应当办理变更登记手续而未办理的，由原发证部门给予警告，责令限期补办变更登记手续;逾期不补办的，宣布其《药品生产许可证》、《药品经营许可证》和《医疗机构制剂许可证》无效;仍从事药品生产经营活动的，依照《药品管理法》第七十三条的规定给予处罚。
第七十五条 违反本条例第四十八条、第四十九条、第五十条、第五十一条、第五十二条关于药品价格管理的规定的，依照《价格法》的有关规定给予处罚。
第七十六条 篡改经批准的药品广告内容的，由药品监督管理部门责令广告主立即停止该药品广告的发布，并由原审批的药品监督管理部门依照《药品管理法》第九十二条的规定给予处罚。
药品监督管理部门撤销药品广告批准文号后，应当自作出行政处理决定之日起5个工作日内通知广告监督管理机关。广告监督管理机关应当自收到药品监督管理部门通知之日起15个工作日内，依照《中华人民共和国广告法》的有关规定作出行政处理决定。
第七十七条 发布药品广告的企业在药品生产企业所在地或者进口药品代理机构所在地以外的省、自治区、直辖市发布药品广告，未按照规定向发布地省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门备案的，由发布地的药品监督管理部门责令限期改正;逾期不改正的，停止该药品品种在发布地的广告发布活动。
第七十八条 未经省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门批准，擅自发布药品广告的，药品监督管理部门发现后，应当通知广告监督管理部门依法查处。
第七十九条 违反《药品管理法》和本条例的规定，有下列行为之一的，由药品监督管理部门在《药品管理法》和本条例规定的处罚幅度内从重处罚：
(一)以麻醉药品、精神药品、医疗用毒性药品、放射性药品冒充其他药品，或者以其他药品冒充上述药品的;
(二)生产、销售以孕产妇、婴幼儿及儿童为主要使用对象的假药、劣药的;
(三)生产、销售的生物制品、血液制品属于假药、劣药的;
(四)生产、销售、使用假药、劣药，造成人员伤害后果的;
(五)生产、销售、使用假药、劣药，经处理后重犯的;
(六)拒绝、逃避监督检查，或者伪造、销毁、隐匿有关证据材料的，或者擅自动用查封、扣押物品的。
第八十条 药品监督管理部门设置的派出机构，有权作出《药品管理法》和本条例规定的警告、罚款、没收违法生产、销售的药品和违法所得的行政处罚。
第八十一条 药品经营企业、医疗机构未违反《药品管理法》和本条例的有关规定，并有充分证据证明其不知道所销售或者使用的药品是假药、劣药的，应当没收其销售或者使用的假药、劣药和违法所得;但是，可以免除其他行政处罚。
第八十二条 依照《药品管理法》和本条例的规定没收的物品，由药品监督管理部门按照规定监督处理。
第十章 附 则
第八十三条 本条例下列用语的含义：
药品合格证明和其他标识，是指药品生产批准证明文件、药品检验报告书、药品的包装、标签和说明书。
新药，是指未曾在中国境内上市销售的药品。
处方药，是指凭执业医师和执业助理医师处方方可购买、调配和使用的药品。
非处方药，是指由国务院药品监督管理部门公布的，不需要凭执业医师和执业助理医师处方，消费者可以自行判断、购买和使用的药品。
医疗机构制剂，是指医疗机构根据本单位临床需要经批准而配制、自用的固定处方制剂。
药品认证，是指药品监督管理部门对药品研制、生产、经营、使用单位实施相应质量管理规范进行检查、评价并决定是否发给相应认证证书的过程。
药品经营方式，是指药品批发和药品零售。
药品经营范围，是指经药品监督管理部门核准经营药品的品种类别。
药品批发企业，是指将购进的药品销售给药品生产企业、药品经营企业、医疗机构的药品经营企业。
药品零售企业，是指将购进的药品直接销售给消费者的药品经营企业。
第八十四条 《药品管理法》第四十一条中“首次在中国销售的药品”，是指国内或者国外药品生产企业第一次在中国销售的药品，包括不同药品生产企业生产的相同品种。
第八十五条 《药品管理法》第五十九条第二款“禁止药品的生产企业、经营企业或者其代理人以任何名义给予使用其药品的医疗机构的负责人、药品采购人员、医师等有关人员以财物或者其他利益”中的“财物或者其他利益”，是指药品的生产企业、经营企业或者其代理人向医疗机构的负责人、药品采购人员、医师等有关人员提供的目的在于影响其药品采购或者药品处方行为的不正当利益。
第八十六条 本条例自9月15日起施行。
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第一章 总则
第二章 租赁的一般规定
第三章 租赁土地使用权转让
第四章 租赁土地使用权抵押
第五章 租赁土地使用权出租
第六章 租赁土地使用权收回
第七章 附则
经2002年2月28日省政府第51次常务会议通过，现予公布，自2002年5月1日起施行。
2002年3月15日
第一章 总则
第一条 为加强国有土地租赁的管理，维护土地市场秩序和土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《河北省土地管理条例》的有关规定，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事国有土地的租赁及其有关活动，应当遵守本办法。
第三条 省、设区市和县(市)人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内国有土地租赁的管理工作。
第四条 依照本办法的规定以租赁的方式取得的国有土地使用权，在租赁合同约定的期限内，可以依法转让、抵押或者出租。
第五条 进行国有土地租赁以及转让、抵押、出租以租赁方式取得的国有土地使用权，有关当事人应当依法签订合同。
第二章 租赁的一般规定
第六条 除依法以划拨的方式取得国有土地使用权的外，任何单位和个人都可以依照本办法的规定，以租赁的方式取得国有土地使用权。
第七条 设区市和县(市)土地行政主管部门应当依照国家和本省的有关规定，以及当地的土地利用总体规划和年度计划，拟定国有土地的出租方案。其中，城市建设用地范围内的国有土地的出租方案，报经设区市或者县(市)人民政府批准后组织实施;城市建设用地范围外的国有土地的出租方案，报经省人民政府批准后组织实施。
第八条 国有土地租赁的最高期限：
(一)居住用地为七十年;
(二)商业、旅游和娱乐用地为四十年;
(三)工业、教育、科技、文化、卫生、体育和综合用地以及其他用地为五十年。
第九条 进行国有土地租赁，可以采用招标、拍卖、挂牌出租或者协议的方式。
有二个以上的单位和个人有租赁土地意向的，必须采用招标、拍卖或者挂牌出租的方式租赁土地，并依法发布招标、拍卖或者挂牌出租的公告。
采用协议的方式租赁国有土地的，应当在评估地价的基础上，由设区市和县(市)土地行政主管部门按规定审核确定土地租金，并向社会公布。
第十条 国有土地租赁合同应当包括下列内容：
(一)出租方与承租方的名称;
(二)土地的位置、面积和用途;
(三)土地使用条件;
(四)租赁期限;
(五)租金金额及其调整办法;
(六)租金的交付日期和交付方式;
(七)合同终止条件;
(八)违约责任;
(九)当事人认为需要约定的其他事项。
第十一条 土地使用者应当自租赁合同生效之日起三十日内，持国有土地租赁合同，向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理租赁土地使用权设定登记，依法领取土地使用权证书，取得租赁土地使用权。
第十二条 土地使用者必须按照国有土地租赁合同的约定支付土地租金。未按照合同的约定支付租金的，设区市和县(市)土地行政主管部门有权解除合同。
设区市和县(市)土地行政主管部门应当按照国有土地租赁合同的约定提供土地。未按照合同的约定提供土地的，土地使用者有权解除合同。
第十三条 土地使用者应当按照国有土地租赁合同约定的用途使用土地。需要改变土地用途的，必须依法办理审批手续，重新签订租赁合同，相应调整土地租金，并向土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记。
第三章 租赁土地使用权转让
第十四条 转让租赁土地使用权应当符合下列条件：
(一)已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书;
(二)已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。
第十五条 租赁土地使用权有下列情形之一的不得转让：
(一)不符合本办法第十四条规定条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制租赁土地使用权的;
(三)依法收回租赁土地使用权的;
(四)属于共有租赁土地使用权的，未经其他共有人书面同意的;
(五)土地权属有争议的;
(六)租赁土地上的房屋已经建成，但未依法登记领取房屋所有权证书的;
(七)法律、法规禁止转让的其他情形。
第十六条 租赁土地使用权转让合同应当包括下列内容：
(一)转让方和受让方的名称;
(二)土地的位置、面积和用途;
(三)转让金额及其交付日期和交付方式;
(四)违约责任;
(五)当事人认为需要约定的其他事项。
第十七条 土地使用者通过转让方式取得租赁土地使用权后对土地的使用期限，为国有土地租赁合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用的期限后的剩余期限。
第十八条 转让方和受让方应当自转让合同生效之日起三十日内，持土地使用权证书、国有土地租赁合同和租赁土地使用权转让合同，向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记。
第十九条 租赁土地使用权转让后，国有土地租赁合同约定的权利和义务随之转移。
第四章 租赁土地使用权抵押
第二十条 租赁土地使用权抵押是指抵押人以其依法取得的租赁土地使用权，以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的租赁土地使用权拍卖或者变卖所得的价款优先受偿。
第二十一条 租赁土地使用权不符合本办法第十四条规定条件的，不得抵押。
第二十二条 租赁土地使用权抵押合同应当包括下列内容：
(一)被担保的主债权的种类和数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)土地的位置、面积和权属;
(四)租赁土地使用权的价值;
(五)抵押担保的范围;
(六)当事人认为需要约定的其他事项。
第二十三条 租赁土地使用权抵押合同与国有土地租赁合同的有关内容应当一致。
第二十四条 租赁土地使用权抵押担保的主债权的金额，不得高于土地评估租金高出国有土地租赁合同约定的土地租金的数额按租赁土地使用权的剩余期限折算的现值。
第二十五条 租赁土地使用权抵押合同签订后，当事人应当持土地使用权证书、国有土地租赁合同和租赁土地使用权抵押合同，向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理土地使用权抵押登记，经审核同意后，由设区市或者县(市)人民政府向抵押权人颁发土地他项权利证书。
租赁土地使用权抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的，抵押合同无效。
第二十六条 因处分抵押财产取得租赁土地使用权的，应当向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记，并履行原国有土地租赁合同约定的义务。
第五章 租赁土地使用权出租
第二十七条 租赁土地使用权出租合同应当包括下列内容：
(一)出租方和承租方的名称;
(二)土地的位置、面积和用途;
(三)租赁期限;
(四)租金金额及其交付日期和交付方式;
(五)合同终止条件;
(六)违约责任;
(七)当事人认为需要约定的其他事项。
第二十八条 租赁土地使用权出租合同与国有土地租赁合同的有关内容应当一致。
第二十九条 出租方与承租方应当自出租合同生效之日起十五日内，持土地使用权证书、国有土地租赁合同和租赁土地使用权出租合同，向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理土地使用权出租登记，经审核同意后，由设区市或者县(市)人民政府向土地使用权承租人颁发土地他项权利证书。
第三十条 租赁土地使用权出租后，出租人应当履行原国有土地租赁合同约定的义务。
第六章 租赁土地使用权收回
第三十一条 土地使用者依法以租赁的方式取得的国有土地使用权，在租赁合同约定的使用期限内一般不得收回。因进行国家和本省重点项目建设等特殊需要确需提前收回的，必须依法办理审批手续，并按照土地评估租金高出国有土地租赁合同约定的土地租金的数额按租赁土地使用权的剩余期限折算的现值给予补偿。
第三十二条 国有土地租赁合同约定的使用期限届满后，土地使用者需要继续使用该宗土地的，应当于届满之日一年前申请续期，除根据社会公共利益需要收回的外，应当予以批准。批准续期的，应当重新签订国有土地租赁合同，并依法办理土地使用权设定登记;未批准续期的，土地使用权由设区市和县(市)土地行政主管部门无偿收回，并对土地使用者按照地上附着物的价值给予补偿。
国有土地租赁合同约定的使用期限届满后土地使用者未申请续期的，土地使用权由设区市或者县(市)土地行政主管部门无偿收回，地上附着物由土地使用者在规定期限内自行拆除。逾期未拆除的，由设区市或者县(市)土地行政主管部门无偿收回。
第三十三条 收回土地使用权时，设区市和县(市)土地行政主管部门应当依法办理土地使用权注销登记。
第七章 附则
第三十四条 土地租金应当全额上缴财政，纳入预算管理，主要用于城市基础设施建设、土地开发和土地储备。
土地租金的征收和使用管理办法，由省财政部门和土地行政主管部门另行制定。
土地行政主管部门可以按照国务院财政部门关于土地出让业务费的规定，在土地租金中提取业务费。
第三十五条 本办法自2002年5月1日起施行。
河北省人民政府
什么是出租人提前解除租赁合同?
出租人提前解除，是指出租人在的期限内，因某种情形提前终止房屋租赁关系的行为。
承租人死后，出租人是否当然可以终止房屋租赁关系?
否。最高人民法院《关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第1款规定：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”
转租与“租赁权转让”的区别
1、两者的标的不同
前者的标的是租赁物，后者的标的是租赁权。
房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。而房屋租赁权转让首先是一种“权利”的转让，针对的是房屋的“租赁权”。
2、两者的取得方法不同
前者为设定的取得，后者为转移的取得。
房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权，转租人与被转租人之间成立新的租赁契约。房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人，并没有设立一个新的租赁权，转让人与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约。
3、两者实现的手段不一样
4、两者产生的法律后果不同
前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人(转租人)，后者房屋的租赁权属于受让人。
综上所述，进一步加强工程项目的有效管理就要从土地的整理入手，积极开展多样化的管理模式，以及适应不断发展着的工程管理的目标，同时从我国的实际情况出发是必然的要求，希望通过本文的论述能够起到一定的参考性作用。
参考文献
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[2]万道琴，杨飞虎.严格界定我国公共投资范围探析[J].江西社会科学，2011(7).
随着我国工业化、城市化发展战略的逐步推进,各种生产要素向城市集聚,导致了城市建设用地需求急剧增加,以往土地征收、征用与流转过程中的一些弊端也逐渐被暴露出来。土地作为一种重要的生产要素,其在不同经济部门间的科学配置对整个国民经济的发展有着重要的影响。农村土地如何有效地转化为城市用地这一话题日益受到了学者们的重视。
1 我国土地市场发展历程的简要回顾
新中国成立以前,我国的土地制度实行的是私有制,土地大多集中在官僚、地主、工商业者和外国人手中。新中国成立以后,1949~1957年我国完成了社会主义改造,以没收、赎买、国家经租、公私合营、建设征用等方式逐步将官僚、地主、买办、外国人的土地收入归国家,最终以立法的形式形成了我国国家所有和集体所有两种土地所有制形式,即城市的土地属国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。这一时期,土地大多以计划配置、无偿使用为流转特点,任何单位和个人都是在国家统一的计划安排下获得土地使用权。这一时期我国的土地市场正逐渐消失。
改革开放以来,伴随着社会主义市场经济体制的改革,土地使用制度的改革也正在酝酿当中:土地批租首先在上海出现;其次,在深圳开始了土地使用权的拍卖;开始征收城市土地使用费等。这些现象标志着土地开始作为商品走进市场。
1988年4月12日第七届人大第一次会议删去了《宪法》第十条第四款中不得出租土地的规定,修改为:“土地使用权可以依照法律的规定转让。”为城市土地有偿流转提供了法律依据。
1998年8月29日,九届中国人大第四次会议颁布了重新修订后的《土地管理法》规定建设单位使用国家的土地,应当以出让等有偿方式取得。新法的推行为城市土地使用的市场化改革注入了新的动力。到90年代末全国多数城市和地区的土地都采取了有偿出让的方式。以市场配置土地资源、由市场确定土地价格的原则逐步确立。广东、浙江等省还确立了经营性用地一律采用招标、拍卖的制度,招标、拍卖在这些地区已经成为土地使用制度改革的一种主流,土地市场建设轮廓逐渐清晰。
2000年1月6日,国土资源部颁布了《国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》,建立健全了土地交易管理制度,规范了有形市场运作程序。2001年5月,国务院发出15号文件《关于加强国有土地资产管理的通知》,有针对性地从源头和制度上加强土地资产管理,提出了一系列新的举措。土地有形市场、土地基准地价、信息公开制度等,也开始在全国许多县市建立起来。之后,国务院和国土资源部针对我国土地管理的现状和存在的问题陆续出台了一些更具操作性的法律文件和规定,其中包括2002年5月国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等。要求经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这些措施都大大加速了城市土地出让的市场化进程。
经过十多年的发展,我国土地市场化取得了显著的成绩,土地市场管理的法律体系也从无到有,不断完善,形成了不同层次、行之有效的法律政策体系。由以上对我国土地市场发展历程的回顾,我们可以看到:我国有关土地市场方面法律法规的确立是针对城乡土地市场分别设立的,此外土地市场制度的改革主要是围绕城市土地市场进行的,农村土地市场发展明显滞后于城市土地市场。[1]这些不仅确立了我国土地市场的二元制结构体制,而且还大大加剧了其形成,在此过程中农民受到了巨大的损失。土地是农民的根本,因此要想在工业化城市进程中维护好广大农民的根本利益,就要以农村土地市场改革为侧重点,改革我国现有结构体制现状,以提高土地资源利用效率,缩小城乡差距,促进我国城乡协调发展。
2 城乡土地市场二元制结构分析
我国土地市场的二元制结构突出的表现在所有制和使用制度上。其一,根据我国《宪法》规定,我国的土地实行国家所有和集体所有两种土地所有制形式即,我国城市的土地属于国家所有,而农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。《土地管理法》也规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。这些法律体系共同决定了我国土地市场城乡二元分裂的局面。我国实行土地的社会主义公有制,在公有制的前提下,存在着两个所有权主体,一个是国家,另一个是农民集体;城市的土地属于国家所有,农村的土地属于农民集体所有。因此,我国城乡土地市场在所有制方面呈现出典型的二元特征。[2]
其二,我国《土地管理法》第四条规定:“国家实行土地用途管制制度。”第三十四条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由以上规定可以看出,我国城乡土地市场在使用制度上的二元特征。
当然我国土地市场在所有制和使用制度上的表现出的二元特征的形成也是有其深刻的原因的,即有对历史的继承也有对现实的考量:
首先,是由历史原因形成的。新中国刚刚成立后,制定了优先发展重工业的赶超战略。国家为了加速工业化进程,制度了严格的户籍管理体制、高度集中的资源计划配置体制、没有自主权的微观经营机制等,通过财政税收体制和统购包销政策把农村的财富转移到城市,我国城乡割裂的土地市场制度就是在这一时期应运而生的。城乡土地市场分割明显,土地作为一种生产要素在城乡之间不能自由流转,国家对其他用地采取行政无偿划拨的方式。
其次,是基于现实的考虑:一是出于对农民就业和社会保障的考虑;土地作为最重要的农业生产资料,可以承载农村大量的剩余劳动力,农村土地的集体所有制在一定程度上隐含着对农民劳动就业和基本生活权利的保障。[3]国家可以通过农村土地的集体所有、家产承包来缓解农村剩余劳动力转移的压力和减轻贫困农村基本生活保障的压力。二是出于对国家粮食和农业安全的需要。我国人口众多,可耕种的土地少,人均耕地面积大大低于世界平均水平,因此,为了保证国家粮食安全,必须严格保护可耕地面积,严令禁止农地非法流转。
再次,我国土地征收征用制度的实施。我国新《宪法》第十条第三款规定,“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。新《土地管理法》第二条第四款也规定,“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”因此,土地征收(用)是我国农村集体建设用地转为非农建设用地的唯一合法途径。土地由农业用地转为城市用地,并非是土地的供给者和土地的需求者直接进行市场交易,正是这种人为设置的制度壁垒把城乡土地市场割断,这是一个层次意义上的城乡土地市场空间上的割断。[4]
3 城乡土地市场二元制结构的负面影响
近年来随着我国经济的飞速发展,城乡一体化进程不断推进,城乡生产要素间的流动速度也不断提高。而由于我国实行城乡土地市场二元制管理体制,阻断了土地资源这一重要生产要素的流通,与现实的经济运行产生了较大的矛盾,并且不可避免的产生了一些社会问题。
3.1 耕地保护政策施行不力
由于个别地方政府耕地保护意识的淡薄,加之利益的驱使,大肆圈占土地,未经批准随意占用耕地并出让、转让、出租用于非农建设,或低价出让、转让和出租农村集体土地成为城乡土地市场的常态,在此过程中地方政府有着巨大的利润空间,使耕地数量在短短数年内锐减,耕地保护受到威胁。
3.2 政府调控市场的能力在无形中被削弱
随着经济的快速发展,城市化的推行,扩大城市规模隐含着巨大的建设用地需求市场;而随着农村劳动力的城市转移,农村同时也存在着巨大的建设用地供给市场,在利益的驱动下,必然存在隐形的建设用地交易市场,避开国家的宏观调控,脱离了政府的监管,不利于国家土地利用计划管理的实施,国家难以有效地控制建设用地供应总量,造成土地利用混乱,土地市场秩序受到严重干扰。
3.3 农村集体建设用地转为城市非农建设用地过程中缺乏市场机制引导,资源配置效率低下
由于农村集体建设用地不能直接转化为城市用地,只能通过政府征地来转化,于是一些在城市定居的农民只能将宅基地闲置,此外,由于村组调整、农村公共服务机构调整而产生的大量集体建设用地也只能闲置,而随着城市化进程的大步加快,城市用地需求增加,造成土地资源的极大浪费。另外在地方政府征地过程中,由于缺乏依法监管与市场机制,土地市场价值和资产属性在流转中不能得到充分体现,国家土地税费流失严重。
3.4 农民利益在征地的过程中缺乏充分保障
根据《土地管理法》第四十七条第三款规定,政府将农民集体建设用地征收为国有的补偿标准按照征收耕地的补偿标准确定,而征收耕地的土地补偿费和安置补偿费按照该耕地被征前三年的平均产量确定。而我们能够清楚的认识到,在现阶段,土地资本投入工商业的收益率要远大于农业的收益率,当集体建设用地转入非农建设用地后土地资产发生了巨大的增值,而农民在征地过程中仅收到了微薄的补偿,没有分享到土地利益的增值部分,极大地损害了广大农民的利益实现。
3.5 土地纠纷时常发生
集体建设用地使用权的流转由于缺乏法律依据而不得不采用口头协议或“地下交易”的方式,使得因流转程序不规范,手续不完备,土地流转合同权利义务不明确而导致的土地纠纷时常发生,一旦发生纠纷后缺乏正当的解决纠纷的渠道。
城乡二元土地制度的制度漏洞使得一些地方政府形成土地财政偏好,进而加深了城乡二元结构,扩大了城乡差距,严重阻碍了城乡统筹发展,并进而在一定层面上加深了社会矛盾和城乡隔阂。基于这些层面,改革城乡二元土地制度,建立城乡统一的建设用地流转市场已十分必要和迫切。
摘要：改革开放初期,基于对现实国情的考量,我国城乡土地市场实行了不同的管理体制,进而形成了二元土地制度格局。文章从土地市场改革的历程入手,分析造成土地市场二元分裂的原因,再将对城乡二元土地制度的危害进行了深度剖析,最后提出城乡土地市场一体化的政策建议。
关键词：二元土地制度,土地市场,建设用地市场
参考文献
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在城镇化建设进程日益加快的今天，建设用地的短缺的形势更加严峻，而统筹规划作为提高土地利用率的主要手段，其面临沉重的任务，并对乡镇土地规划工作提出了更加苛刻的要求。虽然，各个地区依照国家标准编制了相应的土地利用规划，但仍然存在许多问题，迫切需要解决。
一、乡镇土地规划存在的问题
1.1规划方案单一
在第二轮土地规划修改和整编中，依据国家的相关要求来对用地规划进行设置和详细划分建设区，虽然增加了规划的灵活性，但因物质条件、人力资源、资金、科学技术等多项内容的制约，使得原本繁琐的土地利用问题太过简单，加之规划自身具有一定的制约性，部门规划仅仅制定了一种实施方案，且尚未编制针对性的预案。一旦物质条件等制约因素发挥作用，将会导致规划无法有效实施。部分政府忽略土地规划，且乡镇抱着应付的态度，单纯地分解上级指标，形成了土地规划工作脱离现实生活的局面，大大降低了指导作用。
1.2缺乏创新性以及可操作性
在土地规划工作中，片面强调评价，过度关注农业用地评判，忽视资源整体优化，忽略空间布局，其中在未来项目中表现得更加突出。因土地规划缺少创新性，各部门之间衔接不到位，固步自封，观点陈旧，大大阻碍了项目的开展，体现不出来土地规划的合理性和现代性。另外，部分乡镇土地规划缺少对当地民俗风情的考虑，导致地方特色不明显，缺少可操作性。
1.3部门之间衔接不到位
部门之间衔接不到位主要体现在地方政府引导力度不足、落实不到位、规划不完整和沟通不良等方面。国家针对乡镇土地规划工作在交通运输、生态环保以及水利资源等方面提出了具体的要求，保证有效衔接，然而在具体的规划工作中存在较多的随意性，待土地规划批准通过后，一些乡镇重新进行乡村规划工作，再次开展集镇规划。同时，这两者还和乡镇土地规划存在衔接不到位的问题，有些甚至将基本农田作为乡村建设目标，使得基层执法人员面临较大的操作难度，群众极度不满，干部不认可。上述规划的不协调引发了一系列矛盾，制约了规划工作的正常开展，最终无法实现预期目标。还有一些规划刚刚审批完，需要重新修改，外加规划严肃性的制约，导致部分项目无法实施，毫无规划指导意义。
1.4乡镇建设实施困难
在乡镇土地规划工作中，虽然不同级别部门协调工作，且人民群众也有所参与，但在实施环节却存在地方政府片面关注文明建设、重视招商引资等事项，忽略意义深远、经济利益不明显的工程的建设，例如，在美好乡村建设工程。在其建设过程中面临较大的土地调整问题，村干部对这一问题均持有回避态度，群众建房需求比较严苛，形成了一种房屋建设依赖公路修建的局面，犹如一条线，失去了乡村建设规划的意义。
二、做好乡镇土地规划工作相关建议
2.1制定规范化的技术标准
依照当地社会政治、经济水平、文化建设等众多影响因素，着重探究乡镇发展态势，借助先进的方法深入研究、科学分析，编制合理的动态可行性规划。通过动态方法来分解规划，同时，每一阶段应配有清晰的任务指标和可行的预案，从而无论出现何种情况均可正常实施规划，全面彰显规划的发展性和指导性。因此，各级主管部门应积极组织工作人员，仔细研究，编制科学的技术标准规划，通过实践活动，不断优化，最终形成健全、成熟的土地规划标准与规范。
2.2建立规划监管机制
现阶段，我国经济正处在高度发展时期，城镇建设进程较快，只有依托实际情况，不断整改土地活动，才能确保土地规划的正常开展。虽然，每一年国土督察局均会按照常规对土地利用情况和管理水平进行检查，但是还应围绕规划实施编制完整的长效机制，主要包含政府机构主导、部门监管、人民群众参与、及时公开内容。只有这样，才能确保土地规划按照正常轨道不断实施。乡镇土地规划具有繁琐性，且十分紧迫，还要求应具有发展性。因此，规划人员应推陈出新，认真学习理论知识，主动参与学术研讨会，掌握最新技术，切实提升规划水平，全面保障规划质量，进而促进地方经济增长，有效维护人民群众的切身权益。
2.3做好各个部门衔接
在乡镇土地的实际规划和管理活动中，充分利用先进方法，进而提高土地利用率，增加管理活动的规范性。乡镇土地规划不仅是调整和控制土地利用率的有效手段，还是乡村建设工作正常开展的重要保障。在乡村建设过程中，应有效完成规划建设工作、合理规划村庄格局，嚴格遵循因地制宜原则，灵活应对村转改造问题，禁止一刀切，固定的建设规划不便于实施操作。同时，还应合理衔接集镇、乡村和乡镇规划，确保规划的效力，一旦通过批准，则应全面实施。各地政府应参照实际情况，逐步开展一户一块田工程，并提高土地流转速率，这在某种程度上可促进乡村建设工作的开展。
2.4加大监管力度
2.4.1优化土地管理。在土地管理工作中严格遵守“有效调控、改进结构、有效利用、集中集约”的原则，严格遵守政策法规和经济体制，确保土地规划处于正常轨道，进而构建一套健全的监管体制，以免在规划实施出现中断的现象，恰当运用先进技术，构建合理的数据库，针对规划实施编制科学的查询体制和可行的检测制度，确保乡镇土地规划的正常开展；
2.4.2强化监管。在落实乡镇土地规划阶段，提倡构建综合性工程，在该工程中依托乡镇政府，以乡村为基本单位，坚持业务部门的引导，全体村民均参与；提倡当地政府在年度考核指标中，将违法用地治理情况和违法建设整改效果列入其中，并以此为依据来开展评优评先活动，采用一票否决体制；提倡参照土地违规处理规范，着重监管乡镇政府，加大监管力度，将耕地保护情况列入干部考核指标中，签订合法的目标责任书，一旦出现违规违法现象，严肃处理相关责任人，进而提升国土监察工作的权威性，获得更多人的认可。只有有效结合疏通和堵截，才能保障乡镇土地规划的正常实施，严抓违规违法现象和规划落实情况，有效利用土地资源，降低土地信访几率，实现当地经济的健康、稳定发展。
结语
乡镇土地规划是一项基层规划，它直接关乎着当地经济发展，并决定着项目的开展情况。科学、合理的土地规划可有效缓解当前建设用地短缺的问题，因此，我们应认真研究乡镇土地规划，明确其存在的问题，并采取有效的解决对策。
我国土地增值税在清算、征收等方面存在着诸多问题, 这一税种是否应该被取缔引起极大的争议。一部分专家认为土地增值税的作用完全可以由其他房产税来代替;另一部分专家认为土地增值税对于调整房价仍然具有一定的积极作用, 只是现在尚存在一定的问题。
1 土地增值税内容
土地增值税最早是由德国在19世纪80年代开始征收的, 之后英、意、日等国相继开始征收。创设土地增值税是为了进一步提高土地资源利用率、降低房地产企业销售利润、收敛一部分人的行为、巩固房价。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。转让房地产取得的收入减去规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额就是土地价格增值额。但是房地产企业的纳税期限不像增值税那样可以用一个月, 一个季度, 或者是一段固定间隔的时间来衡量。其制造期限与销售期限过长导致土地增值税一直在“预缴”时期并未达到清算水平。而且房地产买卖机制不完善, 市场行为不规范, 炒房之风过盛直接影响了其功用。
从土地增值税本身来说其采用的是四级超率累进税率。有关土地增值税征收依据及比例如表1所示。
数据来源:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 (财法字[1995]第6号) 第十一条
2 土地增值税实施现状
由土地增值税的税率可以看出土地增值税的可征税比率很高而且计税的方式比较繁琐。土地增值税的改革, 以带动土地市场的演变, 可以弥补地方政府的收入, 改变房地产商业模式, 继续抑制猖獗的房地产市场。但是现在繁琐的计税方式导致土地增值税的清算成了一个大难题。清算不及时加上营业期限不定导致土地增值税的清缴难上加难。因此, 因住房价格而发生的“媒体战”也就不足为奇了。
由于土地增值税征收的弹性过大, 有的地方政府有意将土地增值税作为税收的“银行”。中国税务网站2013年7月发表的《土地增值税开征20年》一文也明确指出, 在基层税务机关看来, 土地增值税的清算实施难度大, 征收所需的成本较一般税种高。在一些地方政府的眼中, 土地增值税可以作为调节税收收入的重要途径, 也有助于巩固与房地产企业的利益关系, 因而态度模棱两可, 不愿积极主动清算。土地增值税税收系统繁复, 清算时间跨度大, 这两点加大了房企逃税的可能性。也有相关人士指出, 对于地方政府部门而言, 涉及土地方面的税种繁多, 最重要的税种是土地出让金, 如果在土地增值税等其他方面对开发商纳税金额上要求过多, 势必增加地方土地财政收入, 并且第一年税费收入的增加, 会导致第二年的税收任务的提高。因此政府在平时对土地增值税之类的有关土地的税种并不进入到清算这一步骤, 一旦到了地区财政出现赤字或者年底税收金额与税收任务差额过大时, 地方政府就开始催促各个房企缴纳土地增值税等税种以完成税收任务。地方政府这种暧昧的态度, 对于房地产企业来说是件好事, 他们可以降低成本并且可以把本应该缴纳的资金用于新工程的开发以加快资金的流动, 缓解资金的紧张状况。这样, 一个本来规定严肃、明确的税收政策便成了地方政府和房地产开发企业的缓冲区, 土地增值税成为可选择是否支付的税种, 大多数土地开发商都只是交纳预缴的那一部分。政府长时间不对房地产企业进行清算, 即使清算房企也是隐瞒真正的销售收入, 虚增开发成本。由此看来, 土地增值税的改革势在必行, 降低土地增值税的征收弹性是改革的一个有效的途径。
3 对于现行土地增值税改革的建议
中国政法大学财税研究所教授施正文认为, 土地增值税的改革应在土地增值税整体的税收结构的布局规划上来斟酌改革, 它涉及相关政策的调整和一个税种存废。在房地产应缴纳的税种综合性改革的框架内, 土地增值税应该与土地出让金、房地产税等税种的改革联系起来, 使土地增值税的税收成为支撑国民经济健康发展的顶梁柱。有关现行土地增值税的改革途径主要有两种观点:其一是取缔土地增值税, 由其他税种代为发挥其作用。其二是改革现行的土地增值税。“取消伦”是由张天犁在2000年提出的, 其观点很简单, 就是废除土地增值税。“改革论”主要是由邓弘乾和雷根强提出的, 其主要的观点有3条:①扩张土地增值税的增税范围, 增设两个税目“土地租赁增值税”和“定期土地增值税”;②合理的判断计税依据将“自然原因导致的增值”与“人为原因导致的增值”区别开来;③适量降低税收比率, 同时对长期持有的不动产进行的交易给予优惠。
“取消论”并不是一个好的办法, 土地增值税在国外有很多的成功案例, 例如意大利现在实行的是单一的对不动产增值额进行纳税, 由中央财政机关和地方财政机关联合区别事权和产权的不同进行征收, 事权税率为23%, 产权则为33%, 对调节房地产企业的土地收益和抑制房屋类资产价格上涨打破房产泡沫产生很好的作用。韩国把土地增值所产生的增值额应纳的税费按环节的差距划分为特别增值税、估计取得税、超额利得税和开发负担税, 实施效果也非常好, 降低了计算的繁琐度。与内陆一海之隔的台湾, 其土地增值税更为简单, 也是分为3类税种:典权土地增值税、转移增值税和定期增值税。由此可见土地增值税并不是一个无用的税种, 它可以有效地抑制房价的增长, 打破房产泡沫。
3.1 改变土地增值税的受益对象
现行土地增值税的受益者是地方政府, 而地方政府在土地交易中也担当着交易者和主权持有者的角色, 为了增加地方政府的财政收入, 也为了从开发商那里获得一定的利益, 地方政府会选择以牺牲税收为条件, 在清算上采取暧昧的态度。总而言之, 土地增值税应当从地方税种改成地方和中央共享税或是仅仅是中央税。这样土地增值税的受益方不仅是地方政府还有中央, 由此间接地加大了征收的威慑力。所以如果受益不单单是由地方政府一手掌控, 中央政府也参与其中, 那么地方政府就不能把这一税种当作调节收入的“橡皮筋”。
3.2 降低税收过程的难度
现行土地增值税改革有一个重点, 就是要降低税收制度的弹性。所谓的税收制度弹性是指税收制度在征收条件等方面的不足之处导致一些人利用这种不足来逃避征税。但是现在作为征税的法律依据, 目的是调整地上建筑物及其附着物、国有土地使用权等的法律关系的物权法当前尚处于一个摸索的阶段, 而土地增值税的清算涉及明确产权、估计价值等技术难题。土地增值税清算实际的操作难度大而且成本高昂使其成为一个征税难点。土地增值税清算必然要审核大时间跨度的收入、成本与费用的实际情况, 这些加大了土地增值税征收的行政成本、服从成本, 增加了执法的风险, 致使纳税人与征税机关双方都望而却步。
土地增值税章程和细则规定, 对进行房地产开发企业实行销售时预征土地增值税, 项目结束时进行清算, 多退少补的制度。看起来比较简单的过程实施起来却无比困难, 因为土地增值税采用的是四级累进税制, 是对销售的增值额进行征税。换句话说, 就是要在销售所得中扣除包括各项借贷成本、土地使用权成本、营业税和物业发展开支相关各项的支出。如果进行土地增值税的清算, 房地产企业必须提供相关地产开发各类项目的清算说明, 说明内容涵盖房地产开发项目的立项、具体用地项目、开发内容、融资方向、销售明细、关系方交易内容、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他相关情况, 以及项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款的原始凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单等。这些资料无形中给清算添加了巨大的难度。而在土地增值税预征的环节中有时地方政府会以很低的征税比例来征收, 造成了土地增值税征税额不够的情况。如果降低征收过程的难度, 就不必要求企业提供那么多的数据, 而且降低了企业和税务部门计算纳税金额的难度。
3.3 适当降低征收比率
现行的土地增值税由于征收比率过高导致征收困难重重, 问题多多, 所以应适当降低税率。按照一些相关人士的估计, 假如真的按照规定征收土地增值税的话, 正常的中小型房地产项目, 土地增值税税费差不多占其房地产项目成本的3%~5%。这些税额最后的负担人还是普通的大众购房者, 这就失去了土地增值税存在的意义。在降低征税金额方面日本是一个很成功的先例。19世纪80年代, 日本的中央银行拓宽了相关金融政策的宽度, 鼓励资金尽量流入房地产市场以及股票市场, 导致房屋的价格飞升。美元汇率降低后, 大量来自各国的资本进入日本的房地产业, 加倍刺激了房价的上涨, 导致日本出现房地产泡沫, 而日本的房屋价格之所以能从1992年开始下降一个重要的原因就是减少了土地增值税的税费金额, 在这件事上中国不妨效仿日本, 改变房地产价格的现状。近年来人民币陷入贬值风暴之中, 美元大量涌入中国市场, 在进入股票市场之后下一个目标应该就是利润奇高的房地产市场, 如果再不抑制房价的增长, 那么房地产市场的泡沫会越来越大, 后果不堪设想。
4 结束语
逐年飙升的房价, 给普通民众的生活带来了很多的压力, 政府出台了很多政策来抑制疯长的房价, 本身税制就不完善的土地增值税也进入到政府的视野之中。土地增值税的税收制度复杂, 清算不容易, 导致现在的土地增值税一直停留在清算阶段, 无法起到抑制房价的作用。由此可见, 应对现行的土地增值税制度进行试点改革。
参考文献
[1]马国强.中国税收[M].第3版.大连:东北财经大学出版社, 2012:334-351.
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