房地产广告设计全案

房地产广告设计全案（通用9篇）

房地产广告设计全案 篇1

2. 生活天天向上 城市渐渐向北。——天润城

3. 年纪轻轻，三房两厅。——金地自在城

4. 开盘必特价，特价必升值。——恒大绿洲

5. 世界公民的TOP级公寓。——绿城水晶蓝湾

6. 房价不会跳水，只是在做俯卧撑。——城中某楼盘

7. 用iPhone，住iHome。——托乐嘉iHome精装公寓

8. 心怀世界，身在园。——五矿御江金城

9. 世外，在城的边上。——世外边城

10. 这一刻，世界已大有不同。——万科金域蓝湾

11. 这一城，已青出于蓝。——万科金域蓝湾

12. 石林大公园，归来不看房。——石林大公园

13.平米三房，我们接爸妈来住住。——银城千花溪

14. 要么别买，要么别墅。——加州城

15. 君临天下，不过城池一座 。——世纪天城

16. 谁不在围城，几人能观城?——观城

17. 再一次，改变世界。——朗诗钟山绿郡

18. 八战八捷。——朗诗绿色街区

19. 何止恒温恒湿恒氧。——骋望郦都

20. 都说价格高，看看道理有木有?——骋望郦都

21. 贾君鹏，你妈喊你回美域度假。——宋都美域

22. 我知道你喜欢小的。——西祠胡同

房地产广告设计全案 篇2

如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下!建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分： ①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目销售管理与执行 ⑦项目客服策划。

第一部分：项目投资（代理）可行性研究

项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。

项目投资（代理）可行性研究具体内容如下

一、项目用地周边环境分析

1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状。

2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况。

3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。

4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响。

二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况

2．三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．三亚房地产市场总体供求现状

4．三亚商品住宅市场板块的化分及其差异 5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．三亚商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点

4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位：

a市场定位（区域定位、主力客户群定位）b功能定位 c建筑风格定位

五、项目类比可实现价值分析 a选择可类比项目

b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值

d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素

a类比土地价值：地段资源差异

※市政交通及直入交通的便利性的差异

※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异

b项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质 ※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划 ※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 ※经济因素 ※政策因素

2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算

六、项目定价模拟 1．均价的确定

2．项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析

1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明 3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示

1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功

2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议 1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求

2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论 第二部分项目规划设计策划

通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

项目规划设计策划的具体内容

一、总体规划

1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况

2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数 3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明

4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置

5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计

6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计

7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路 8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划

1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划 2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择

1．三亚同类楼盘户型比较

2．业态分析及项目户型配置比例 3．主力户型设计提示 4．商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示 1．室内空间布局提示 2．公共空间主题 3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析

2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造

3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示 1．周边同类楼盘公共家具摆设 ·营销中心大堂 ·管理办公室

2．公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导 1．周边同类楼盘公共装饰材料比较

2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3．营销示范单位装修概念设计 4．住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导 1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计

2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导 1．建筑规划组团评价

2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计 第三部分项目质量工期策划

近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。

质量工期策划的具体内容

一、建筑材料选用提示

1．三亚市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2．新型建筑装饰材料提示 3．建筑材料选用提示

二、施工工艺流程指引 1．工程施工规范手册 2．施工工艺特殊流程提示

三、质量控制

1．项目工程招标投标内容提示 2．文明施工质量管理内容提示

四、工期控制 1．开发进度提示 2．施工组织与管理

五、造价控制

1．建筑成本预算提示 2．建筑流动资金安排提示

六、安全管理

1．项目现场管理方案 2．安全施工条例

第四部分项目形象策划

项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。

项目形象策划的具体内容

一、项目视觉识别部分系统核心部分 1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名 2．标志 3．标准色 4．标准字体

二、延展及运动部分

1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化

2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌

3．公司及物业管理系统包装设计 第五部分项目营销推广策划

对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

项目营销推广策划的具体内容

一、区域市场实态分析

1．三亚房地产市场总体供求现状

2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段

3．结论

二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1．项目主要卖点荟萃

2．项目强势、弱势分析与对策 三．目标客户群定位分析

1．三亚居住人口总量、移民人口、度假人口及地块分布情况 2．三亚经济发展状况和到访人口情况

3．三亚度假客户情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯

4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料

四、价格定位及策略 2．项目利润目标

3．可类比项目市场价格

4．价格策略5．价格分期策略

五、入市时机规划 1．宏观经济运行状况分析

2．三亚房地产相关法规和市场情况简明分析 3．入市时机的确定及安排

六、广告策略

1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分

2．广告主题 3．广告创意表现

4．广告效果监控、评估及修正 5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约

七、媒介策略

1．媒体总策略及媒体选择 2．媒体总策略 3．媒体选择 4．媒体创新使用 5．软性新闻主题 6．媒介组合

7．投放频率及规模 8．费用估算

八、推广费用计划 1．现场包装 2．印刷品 3．媒介投放 4．公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正

1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评

2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象实施阶段

第六部分项目销售管理与执行

在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。

项目销售管理具体内容

一、销售周期划分即控制

1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺

2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控

二、各销售阶段营销推广执行方案实施

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施

四、售前资料准备

1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本

2、人员组建·销售辅导

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表

5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用

6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东

7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系

8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司

五、销售培训

1．销售部人员培训 ·详细介绍公司情况 ·物业详情

a项目规模、定位、设施、买卖条件 b物业周边环境、公共设施、交通条件

c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 d项目特点

※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等

※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等

※项目的优劣分析

※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标 e竞争对手优劣分析及对策 ·业务基础培训课程

a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定

b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解 ※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图 ※计算户型面积 c心理学基础

d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用

e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场

2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构

六、销售组织与日常管理

1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施

2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程）·销售业务流程（个案）

3．规章制度概念指示 第七部分项目客服策划 目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。

项目客服服务的具体内容

一、项目销售过程所需物业管理资料 1．楼宇质量保证书 2．楼宇实用说明书 3．业主公约 4．用户手册 5．楼宇交收流程 6．入伙通知书 7．入伙手续书 8．收楼书 9．承诺书

10．业主用户联系表

11．遗漏工程实用钥匙授权书 12．遗漏工程和水电表底数记录表 13．装修手册和装修申请表

二、物业管理内容策划

房地产广告设计全案 篇3

2014新年伊始，由专业机构评选出的地产策划/房地产行业领导品牌榜中榜之中国房地产全案策划代理商口碑榜top10新鲜出炉，如下所示：

1.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司,行业著名品牌,易居(中国)

控股有限公司)

2.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影响力企业,同策房产咨询股份

有限公司

3.美地行—中国房地产十强综合服务商，国内精英型专业地产服务机构，上海美地行营销策划有限公司

4.思源经纪—苏州房产最具竞争力代理之一,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,北京思源兴业房地产

经纪有限公司

5.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业著名品牌,合富辉煌(中国)房

地产顾问有限公司

6.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,深圳世联地产顾问股份

有限公司

7.华燕—于1995年,以线上线下服务相结合的房地产领域综合服务商,上海地产代理十强,上海华燕置业

发展有限公司

8.伟业顾问—中国房地产策划代理品牌价值TOP10,中国地产服务行业著名企业,北京伟业策略房地产投

资顾问公司

9.新景祥—中国最具规模的专业房地产服务公司之一,中国房地代理服务行业品牌,厦门新景祥投资控股

有限公司

10.金网络— 中国最早成立的大型房地产综合顾问机构之一,十大房地产策划代理机构,北京金网络置业

广告推广全案明细合同1 篇4

一、合作内容： 1．合作内容： 甲方全权委托乙方对甲方房地产项目（建宏·锦钰大厦）的整体广告推广工作；整体广告宣传推广工作内容如下： 1．2．1执行甲乙双方确定的关于本项目的营销策划传播策略和思路； 1．2．2根据甲乙双方商定的工作计划进行广告创意、平面设计、公关活动安排、营销推广； 1．2．3项目所需各类销售工具的设计（主要内容见附件一）； 1．2．4参与整体品牌推广有关的设计、策划。

二、合作方式及限期 2．1合作期限： 年 月 日始至 年 月 日止 2．2为达到双方有效沟通、提高工作效率，乙方只对甲方负责，甲方需指定专人负责与乙方合作、接洽；乙方应成立专门的工作小组确保工作质量。2．3甲乙双方共同根据销售情况制定宣传推广的工作计划，确定工作阶段、完成时间。2．4确认规定：在计划规定时间内，甲方应指定专门负责人确定乙方创 1 意设计样稿。

三、双方责权 3．1甲方责任  甲方应向乙方提供设计工作中所需工程进度、开盘时间等各类基础资料及咨询等；  甲方应按双方商定的工作时间推进计划并对乙方工作内容进行审核或认可，以使乙方对设计方案进行修正和实施；  甲方须提供乙方驻场人员相关办公场所、设备及住宿；  甲方应按合同规定的时间向乙方支付费用，以便乙方顺利进行工作。3．2乙方责任  乙方需有专门人员组成项目工作小组，制定工作流程；  乙方按甲方下达的工作任务书进行创意设计；  乙方委派人进驻项目现场，实施零距离一线服务；  乙方按每项工作制定工作时间推进表，并与甲方沟通确定，乙方按双方商定的时间推进计划进行工作；  甲方有权对乙方提交的策划思路、广告文案、设计稿和乙方所有提交的书面工作文件及时以书面形式提出修改意见和建议，乙方据此在甲方发布实施等允许的时间内务必进行修改、调整，直至甲方签字认可方可定稿；  乙方在为甲方工作期间须严格保守甲方经营的商业机密。3．3甲方权利  甲方对乙方提交的各种方案有提出修改和否决的权利；  在甲方支付本合同规定的相应服务费后，乙方的广告创意、设计成果归甲方共有。3．4乙方权利 ● 凡经乙方设计并对外公开的营销作品，经甲方同意，乙方拥有在不影响甲方作品的适当位置上的署名权，即在报版、印刷品等作品上标注“整合推广：墨非广告字样。2

四、费用及核算 4．1收费方式：月服务费制+前期策划费 4．2计费标准（RMB）月服务费按人民币：￥55000.00（肆万伍仟元整/月）。前期策划费用人民币：￥80，000.00（捌万元整）。4．3付款方式： 甲乙双方在合同签订后三日内向乙方支付全额前期策划费￥800，000.00 元整，并支付当月服务费￥55000.00 元整，以后支付方式为每月7日前。其他可能发生的租片、模特、拍摄等费用，乙方在每月的最后一个星期向甲方结算、收取，以甲乙双方代表签字确认为准。此类费用发生需事先知会甲方，并经甲方同意后方可实施。4．4关于发布及印刷制作由甲方负责。（在甲方要求前提下，为保证宣传物料的品质，乙方可以代办）4．5乙方的广告创意如使用他人著作权，应当取得著作权人同意并承担该费用。因乙方的广告创意引起的第三方法律诉讼（如违反广告法、侵权等行为），由乙方承担法律责任，与甲方无关。

五、违约责任 5．1甲方未能在规定的时间内提供乙方所需的有关基础资料说明，或未能在规定时间内对乙方创意设计方案提出明确的修改意见，则乙方完成工作时间相应顺延； 5．2甲方未在合同期内按时付款，逾期十日后，每逾期一日，应向乙方支付当月服务费的0.5%作为违约金；乙方未在约定期限内完成工作的，每逾期一日，应向甲方支付当月服务费的0.5%作为违约金，付款日期相应顺延；若月内连续两次未能按双方规定的时间推进计划并完成相应工作时，乙方应向甲方支付当月服务费的10%作为违约金； 5．3 本合同一经生效，甲乙双方不得无故擅自解除合同，不时则擅自解除合同的一方应负违约赔偿责任，违约金为本合同总金额的10%。3

六、生效与终止 6．1本合同于双方签署盖章之日起生效，合同期满前半个月，经双方书面确认可延长有效期； 6．2若乙方在月内连续两次以上未能按双方规定的时间完成相应工作时，甲方有权单方面解除合同，并拒付该月服务费。6．3在乙方按时完成各阶段工作的前提下，如甲方没有按合同条款支付乙方费用，延期付款超过十五日，乙方有权单方面解除合同，并追赔该月服务费。

七、其他 7．1任何对本合同内容的修改或变更须经双方共同认可； 7．2乙方项目组成员不得随意更换，如有变动必须经甲方同意。在合作过程中，甲方有权要求乙方更换有关人员。7．3本合同未尽事宜，由双方协商可签署补充协议加以约定。补充协议与本协议具有同等法律效力； 7．4合同期内，所有作品及成果归甲方所有。7．5本合同壹式贰份、甲方壹份，乙方壹份。甲方： 代表签字（盖章）： 乙方：武汉墨非广告有限公司 代表签字（盖章）： 年 月 日 年 月 日 附件一 广告公司工作内容

（一）整合推广策略服务

1、整合推广策略（整个项目、、开盘）

2、创意设计

3、电视广告方案

4、电台广告方案

5、推广费用预算

（二）项目全程广告策划

1、广告市场调查分析 ●广告营销环境分析 ●广告竞争对手分析 ●广告目标客户群分析

2、广告定位

●市场定位：物业市场定位、消费群体定位 ●功能定位：项目功能定位、自身功能定位 ●形象定位：项目形象定位、目标客户群形象定位

3、主体形象推广

●主体推广语 ●主体画面

●项目核心传播概念

4、传播与媒介策略的制定

●传播策略遵循的原则 ●传播与媒介覆盖策略目标 ●分阶段传播策略的制定

●媒介炒作计划的制定、实施、监控及调整

5、促销活动策略及工具选择

6、公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策划）

7、分阶段广告策略的制定

●进入市场的时机与姿态 ●调整与控制策略 ●分阶段目标制定

●分阶段战术安排

8、整合营销传播阶段性策略与组合

●筹备期策略 ●试销期策略 ●引销期策略 ●强销期策略 ●促销期策略

（三）整合广告宣传服务

具体设计内容 项目 类别 基础设计部分 基础系统设计 基础设计部分 事物用品系统 应用设计部分 施工现场设计 内容

1、项目标志 A.标志及标准形态规范 B.标志标准制图规范 C.标志标准字体

2、标准色彩 A.标准色彩数值设定 B.辅助色彩数值设定

3、象征图形及延展图形 A.图案 B.色带

4、标准组合及延展组合 名片/信封/信纸/工作卡/各类销售表单 便笺纸/公文纸 传真纸首页 文件袋/资料袋 手提袋/纸杯 工地现场包装 工地广告牌 工地围墙设计 导示牌 立柱挂旗 条幅 招示布 停车场标牌 欢迎标牌 6 应用设计部分 售楼处形象设计 销售中心形象背景牌 销售中心接待台 销售中心形象背景板 销售中心接待区域 销售中心展示区域 售楼处POP设计 其他宣传品设计 销售中心礼仪设计 应用设计部分 样板间包装 设计概念介绍 样板间导示牌户型标牌 通路氛围布置 展示空间功能牌 应用设计部分 外卖场包装 活动辅助品设计 相关印刷品设计 相关礼品设计 活动现场包装设计 看楼专车 大气球竖幅 招示布 应用设计部分 项目外延设计 售楼书设计（含单张、户型、折页等）资料袋 销售人员名片 销售人员工作牌 价格单页 折页 广告创意 媒介广告设计平面媒体媒体广告 网络广告、电台广告、杂志广告 广告创意 户外广告设计 车体广告设计 候车亭广告设计 路牌广告设计/大型pop看板设计 灯箱广告设计 公关活动和营现场活动 开工仪式、开盘仪式、现场展销以业推广 及 业主嘉年华会场设计 展会、各种新闻发布会展（会）场设计 专家论坛或各媒体专题讨论策划、控制媒介软性文章撰写 公关活动和营外联活动 咨询活动、业推广 公益活动、联谊活动等相关设计 公关活动和营外联活动 针对目标客户群的其他促销活动设业推广 计 7

针对其他行业联合促销活动设计 附件二： 乙方项目专案小组工作内容概要

一、营销推广策略（纲要）

二、阶段营销推广计划

三、各阶段媒体发布计划

四、效果分析评估

五、营销推广所涉及的所有平面表现

六、销售现场VI延展设计

七、卖场VI延展设计

a)媒体整体方案及媒体计划、评估 b)开盘前销售道具准备概念提示

八、所涉及的设计、创意内容

1、报纸媒体、户外媒体平面广告设计，电视媒体、广播媒体脚本创意

2、配合项目营销活动 的广告设计

3、配合项目展示活动的展示设计

4、营销活动执行案（纲要）

九、所涉及的阶段软文章的撰写；

十、每月底向甲方提交下一个月的工作计划；

十一、每月底向甲方提交下一个月的媒体组合计划；

十二、每月主动召集专案组成员与甲方举行不定期的碰头会。

十三、每月底向甲方提交下一个月的推广策略策划方案；

十四、每月底向甲方提交全市房地产广告投放分析报告；

十五、不定时提交与乙方有关的其它城市相关的市场信息；

十六、根据甲方要求参加有关会议，提出建设性意见。附件三： 方案认可办法及工作方式、工作通知

一、工作方式及工作通知

1、工作方式——实行项目小组工作制

（1）工作小组实行例会制，双方约定时间由双方负责人共同召开；

（2）每个阶段的工作计划，在例会上提出，如达成一致，形成书面会议纪要或会议备忘录交双方备案；

（3）工作各环节实行签字确认制度，每个环节有专门责任人签字，最终方案由甲方代表签字确认。

2、工作通知

a、以传真形式发出的，发出当日视为送达日； b、以手递手方式传达的，手递手当日为送达日； C、以电子邮件方式传达的，邮件发出日为传达日。

二、方案认可办法

1、乙方在合同签订后提出项目营销方案暨广告宣传策划实施方案并交与甲方审定，内容要求符合项目需要，全面、细致、高效、执行及完成时间明确；

2、各期广告内容构思及各项公关活动必须服从总体方案，并提前递交甲方审定，甲方应在约定时日内予以答复，然后由乙方实施；

中粮策划全案 篇5

中粮集团是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，享誉国际粮油食品市场，在与大众生活息息相关的农产品贸易、生物质能源开发、食品生产加工、地产、物业、酒店经营以及金融服务等领域成绩卓著。多年来更是一直位列《财富》世界500强企业。

面临挑战

2007年，在宁高宁董事长“自然资源，重塑你我”的战略思想导引下，中粮集团启用全新的代表人与自然、社会和谐共融的六边形标志。面临首要问题就是：一个设计手法如此新颖复杂的标识如何在后期的各种体系中进行统一规范化的使用？中粮集团品牌如何在层级复杂的下属公司体系中得到准确使用？中粮品牌如何与下属各产品业务品牌进行有效的沟通和架构关系呈现？2007年底，中粮集团与正邦达成了合作协议，正邦公司凭借在复杂品牌架构关系梳理及复杂VI系统研发设计上的丰富经验，与中粮集团研发部同事一起，就中粮集团品牌架构、VI系统提供了专用有效的管理方法。

解决方案

正邦公司提出了“板块化解决方案”，就中粮集团下属各职能部门、公司机构进行了板块化归位，明确各自所在的品牌关系板块和管理方法；同时，对中粮集团下属的众多产品业务品牌进行“统一使用中粮品牌、中粮集团背书品牌、独立品牌”的管理格局，比如“福临门”、“金帝”、“长城”就使用了“中粮出品”的强势品牌背书，以知名子品牌拉动企业品牌认知，企业品牌为子品牌提供信誉支持和品质保证。在VI研发方面，正邦深刻的领悟到对于这种大型企业集团来说，VI基础规范的重要性，应用层面的设计层出不穷，难以穷尽，只有通过细致深入的基础性规范，才能为后期的应用延伸设计奠定扎实的基础。同时，针对诸如中粮这样复杂的标志形态，正邦提出了一系列有效的解决方案，最大程度上解决了标识的应用难问题。

实际效果

物业公司端午策划(全案) 篇6

一、活动背景及目的：

为进一步弘扬民俗文化，继承传统习俗，享受健康娱乐，彰显传统文化魅力。为给公司各部门、各管理处之间提供一个共同交流和欢聚的机会。特此举办以“端午情，粽香信基一家亲”为主题的包粽子比赛等活动。通过活动使我们的员工充分感受到传统节日公司对员工的牵挂，以此来增进公司各级员工之间的凝聚力和向心力，让员工感受到公司以人为本的企业文化。

二、活动时间：2012年6月20日（周三）晚上：18：30

三、活动地点：*****

四、参加对象：公司员工（除值班人员外）

五、活动内容：（具体情况与时间安排参看活动流程时间表）

1：包粽子比赛

2：团队游戏

3：关于信基及端午节有奖知识问答

六、活动的前期准备工作：

（一）参加方式：公司安排车辆到各管理处接送（具体情况见附表1）

（二）工作人员安排表：（具体情况见附表2）

（三）活动所需物品及预算表：（具体情况见附表3）

（四）活动流程时间表:(具体情况见附表4）

（五）主持人台词：

各位领导、各位同事：大家下午好！

浓浓棕香情，片片竹叶青，根根丝线连，真真一片心，每年的农历五月初

五，是中国传统的节日——“端午节”。很高兴大家能一起参加今天的联

谊活动。在此，请允许我们代表公司对各位以及节日期间仍坚守工作岗位

上的同事们致以最诚挚的问候和最衷心的感谢，祝大家身体健康，节日快乐！

附表一：车辆安排表（1）

附表二：工作人员安排表（2）

附表三：活动所需物品表及预算

附表四 : 活动流程时间表

九、活动比赛内容及规则

1.创意粽子争霸赛、团队游戏、知识问答

2.比赛活动以管理处分组进行，采取团队积分制，第一个游戏由评委评分，取平均分。第二、三场游戏，答对一题得2分，以累计总分进行排名。第一名：奖金500元；第二名：奖金400元； 第三名：奖金300元；第四名：奖金200元。3.各管理处可提前选定有特长的参赛者。

1、创意粽子争霸赛

一、比赛准备事项

1.事前准备好相应数量的糯米、馅的配料及粽叶和包扎用的绳子等等原料，由饭堂分配好放到各张比赛桌子上摆好。

2.以管理处为分组，2人为一个分组（共分4个小组），包粽子比赛的参赛者，利用公司提供的原料（猪肉、咸蛋、蜜枣、赤豆、红枣、绿豆、花生、水果等）按照自己的配方。

二、比赛规则

1、每组参赛选手需要在规定的10分时间内，用以上材料包出4个粽子，形状不限，大小不限。参赛选手可对自己包的粽子的创意作阐述。

2、包扎的粽子以不露馅、包扎严密、形状规则为有效数计算成绩。

3、评委对参赛粽子进行打分。以“数量、速度、质量、美观”作为评判标准，评选名次。

三、比赛得分（取评委的平均分）

第一名：10分第二名：8分第三名：6分第四名：4分

3.做好比赛场地和观众区域的布置安排，准备一些成品粽（品尝用）；

2：你做我猜

一、比赛规则：每个管理处派出两名员工参加，两人对着，一人做动作，一人猜。每组以3分钟为限，做的人可以用语言形容，但不许提到相似的形容词，不许用英文代替。

三、比赛得分：自由选择答题类型，每猜对一题得2分。

3、有奖知识问答题

一、比赛规则：每组派出2名代表，统一由主持人提问，以信基及端午节民俗知识为主题。每一次答题必须等主持人念完题目，宣布开始后，最先举手的由主持

点名回答，如果答错可由其他组的参赛者补答。

二、比赛得分：答对一题得2分。

二、比赛得分：答对一题得2分。

有奖问答内容：

1、集团始创于哪一年（D）

A、1995B、1996C、1997D、1998

2、下面哪一种不是信基LOGO的色调（C）A、绿B、蓝C、黄D、黑

3、下面哪一个不是企业精神（B）

A、诚信B、谦虚C、务实D、专业

4、端午节是的农历是什么时间（C）

A、八月十五B、一月初五C、五月初五D、九月初五

5、屈原是我国春秋时期哪国人？（B）A、秦国B、楚国C、魏国D、赵国

6、屈原的代表作是什么？（B)

A 《史记》 B《离骚》 C《春秋》 D《诗经》

7、下面哪一个不是端午节的传统庆祝方式（C）A、包粽子B、赛龙舟C、吃月饼D、饮黄酒

8、下面哪个不是端午节包粽子的形状（C)A、三角形B、四角形C、圆形D、五角形

9、在中国端午节吃粽子最广泛的说法是为了纪念屈原，其次，吃粽子表示的意思是（D）A、好玩B、好看C、好吃D、避邪

10、下面哪个不是端午节的别称（D）

酒会活动策划全案 篇7

引言

本案成案时间较短，对具体情况也不甚了解，故为我司的初步想法。借进口葡萄酒与龙湖·郦江的超凡品质，强强联手，相信若活动顺利进行，则将达成双赢局面。下面是活动的主要构思：

一、活动背景：

为更进一步增进龙湖·郦江业主邻里间相互了解与沟通，创建和谐生活；重庆麦乐商贸、龙湖·郦江物管单位联袂举办“2010“龙湖·郦江——生活畅享”酒会”。

二、活动目的：

2.1、促进龙湖·郦江业主间的交流、沟通与融合，创造和谐生活。同时，也将突破以往各种酒会的传统形式，把本次活动办成一次品位、格调、温馨的“生活族群聚会”；

2.2、本次活动从“增加了解、畅享生活、品味非凡”这个基点出发，以“品位、高雅、愉快、轻松、温馨”为基调，力图为龙湖·郦江业主们创造一次品位的相约，一次味觉的共享，一场温暖的聚会，让每位参与者更多地体会到生活的多姿、多彩及葡萄酒的异彩纷呈；

2.3、感受重庆麦乐商贸公司作为重庆最专业进口葡萄酒专卖机构在酒会策划中的专心、体贴；感受葡萄酒文化的博大精深；感受进口葡萄酒的与众不同；

三、活动主题：

挥洒天地 红动郦江

-------2010“龙湖·郦江——生活畅享”酒会 主题阐述：

“•挥洒天地”首先暗示龙湖·郦江业主们的社会阶层，既寓意品味生活，一个“挥”字，更体现出生活状态的潇洒与灵动。

“•红动郦江”也暗示出本次活动的另一个内容之“酒会”，“红”字完美的体现了葡萄酒的标识性色彩，也给予美好的寄愿；

主题备选：

物华天成杯享纯酿

-------2010“龙湖·郦江——生活畅享”酒会

四、活动基本资料：

主办单位：新龙湖物业管理有限公司 协办单位：重庆麦乐商贸有限公司 活动时间：2010年*月*日

邀请对象：龙湖·郦江业主及意向客户 与会人数：100人（待定）活动地点：（待定）

五、活动内容、现场装饰、形式&程序：

※内容：葡萄酒文化展示+葡萄酒鉴赏+品酒体验+话题互动这是一次集葡萄酒文化欣赏与体验之夜的精英人群聚会；这是一次集风情佳肴、动感音乐、名贵红酒的盛会；这是一次品位与生活，也是一次健康与邻里的交流会。

※活动流程：

※现场装饰：（略）

※活动亮点：

A、开场——电声小提琴

以电子小提琴的时尚、优雅，一开场就充分吸引与会者的关注；

B、葡萄酒专题影片

从葡萄酒的起源开始，向与会者展示葡萄酒文化的深刻及麦乐公司的专业；

C、专业红酒师进行葡萄酒知识的介绍、演示及现场互动小游戏

※知识介绍：葡萄酒分类介绍、日常搭配技巧、葡萄酒赏析技巧、贮存注意事项等等；※互动游戏：葡萄酒分类鉴赏游戏（将之前所说不通类型的葡萄酒分别盛放，邀请与会

者上台按照葡萄酒特点进行品尝和辨识）；葡萄酒知识及抢答（红酒师就之前所介绍的知识进行提问，与会者进行现场抢答，参与者赠予小礼物）

D、专业人员进行关于葡萄酒与健康的讲座

麦乐专业人员从人体健康的角度，系统讲解葡萄酒的天然成分有事，以及对人体作用，如抗氧化、心血管疾病的辅助和预防功效等方面，结合PPT的生动演示，让与会者充分认识红酒对人体健康的促进作用。

E、葡萄酒的对比体验

将目前国内最为主流的葡萄酒与麦乐推荐的进口葡萄酒进行比对：口感、色泽、、工艺流程、产地等方面；以与会者亲身体验中，感受麦乐公司葡萄酒的超凡出众；

F、葡萄酒拍卖

为展现与会者与葡萄酒爱好者阶层的高尚品味和尊荣感，将设定几款葡萄酒在活动现场进行慈善拍卖。作为整个活动的高潮，讲拍卖葡萄酒的款项作为慈善捐赠用途，更有助于提升整个活动的品味及意义。

六、活动的其他设想

围绕核心诉求进行策划，在可行的前提下，我们建议： 之一：精英歌友会

精英歌友会是歌唱爱好者并相齐唱，是抒发心中的激情歌唱会；也是和谐共处，团结友爱的歌友演唱会。可通过职业歌手与歌唱爱好者相结合，即不失歌唱之品位和亮点，更能带动非职业歌唱者激情歌唱的氛围。之二：精英舞友会

华尔兹、伦巴煽情，假面happy舞会激情碰撞，是又一次高潮的迭起，是活动互动形式的具体体现，是打破陌生面孔促进参与会成员之零距离交际沟通，心灵碰撞的其团队合作的艺术化手段，其表现方式诙谐幽默、生动有趣，更容易促进酒会朝着最高潮人气中发展。之三：颁奖

把“颁奖”留在最后程序中，有利于维持人气坚持到最后及活动参与者的完整，设置别出心裁的十项最佳奖项，这样打破了传统的设奖颁奖形式，又富予与会者更多的活动荣誉。

综上所述：

盛夜，是动感之都。这里风情时尚，整齐划一。这里的精英风趣幽默、诙谐有度，主持人将这场盛夜一次又一次推向高潮，掌声泛起涟漪„„

美味佳肴丰富醇香，名贵红酒，魂牵轻柔的乡间爵士乐，田园畅想的钢琴曲。令人游离失所，无所适从。香槟绽开美好向往，缤纷好酒，叫人留连神往„„楚楚丽人，令人遐想感动，歌声响亮的民族声乐燃起新希望。鞭策从舞姿翩翩、风流倜傥的华尔兹伦巴，目光遐接„„通过佳肴、光影、红酒、丽人、音乐、舞姿汇聚一堂，使活动创造激情。

七、活动所需物料及费用预算（暂略）

※本案之现价段的策划只为活动目的、主题、理念和基本形式、程序提出设想与讨论。若贵方认同和需在基础上作出补充和调整，敝司下一步将展开具体可实操执行方案加以完善之。

绩效考核量化管理全案 篇8

本书适合企事业单位各级管理人员、人力资源管理人员、高等院校人力资源管理专业师生、培训及管理咨询人员阅读。

目录

第1章 绩效量化考核操作流程

第2章 生产部量化考核全案

第3章 销售部量化考核全案

第4章 市场部量化考核全案

第5章 品管部量化考核全案

第6章 技术部量化考核全案

第7章 研发部量化考核全案

第8章 采购部量化考核全案

第9章 物流部量化考核全案

第10章 仓储部量化考核全案

第11章 财务部量化考核全案

第12章 促销部量化考核全案

第13章 网络销售部量化考核全案

第14章 电话销售部量化考核全案

第15章 零售直营店量化考核全案

PE尽调报告全案 篇9

一家风头正劲的地方龙头企业许昌恒源发制品股份有限公司，从提交IPO申请被否到破产重组，用了不到4年时间。四年前，根据恒源两次IPO招股书申报稿：公司在2008-2012年，营业收入分别为1.7亿元、4.1亿元、6.9亿元、8.5亿元、9亿元，净利润分别为1400万元、6600万元、1亿元、9700万元、9000万元。

结合恒源招股说明书与公司章程，自2008年恒源（恒源有限）第三次增资以来，共有五轮对外融资，涉及10位外部自然人，16家外部投资机构，总金额约4.3亿元。

虽然投资人代表与种种迹象表明，恒源破产不是因为机构投资逻辑眼光的原因，而是因为大股东存在严重道德问题。

但由此也可见尽职调查的重要性，尽职调查，不仅仅是从财务和法律方面的逻辑和技术方面核实情况，对于PE机构来说：行业、团队、人更为重要。所以，好的尽职调查是极其必要的。

本期尽调指引主要内容

一、尽职调查基础知识

二、调查程序

三、行业尽职调查

四、法律尽职调查

五、财务尽职调查

六、尽职调查报告指引

此篇文章摘自私募早餐的【私募投资尽职调查工作手册】，该手册包括：反面案例、尽调详细清单、尽调程序、尽调报告模板及尽调工具等实战内容，精编89页。

一、尽职调查基础知识

（一）尽职调查概念

1、概念

尽职调查又称谨慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。

2、种类

尽职调查的种类包括四类：法律尽职调查、财务尽职调查、业务尽职调查、其他尽职调查。

（二）尽职调查的目的

尽职调查就是要搞清楚：

1、他是谁? 即交易对手实际控制人的底细和管理团队。

2、他在做什么？

即产品或服务的类别和市场竞争力。

3、他做得如何？

即经营数据和财务数据收集，尤其是财务报表反映的财务状况、经营成果、现金流量及纵向、横向（同业）比较。

4、别人如何看？

包括银行同业和竞争对手的态度。

5、我们如何做？

在了解客户的基础上进行客户价值分析，用经验和获得的信息设计授信方案和控制措施，把交流变成可行的交易。

简言之，即做好股东背景和管控结构、行业和产品、经营和财务数据、同业态度的调查，提供我们的做法。

（三）尽职调查框架

（四）尽职调查的关注要点

1、业务

（1）行业/企业的业务模型、盈利模式。（2）标的企业的竞争优势。

（3）协同效应，以及未来潜在的整合成本和整合风险。

Tips 在做企业尽职调查时，可以以估值模型为线索进行调查；不要忽视目标公司董事会会议记录以及决策等法律文件，里面会包含公司业务的信息，特别是公司战略。

2、财务

（1）历史数据的真实性、可靠性。

（2）预测财务数据偏于保守?偏于乐观?预测的依据是什么?（3）是否有表外负债?（4）内控制度的健全性（审计师的内控审计报告）。

（5）税务问题（除公司自身税务情况外，还需关注收购方案所涉及的税务问题）。

Tips 在做财务尽职调查时，需与审计师充分沟通，并且与业务尽职调查紧密联系。

3、法律

（1）公司自身的法律情况：重大诉讼和法律纠纷、房产土地的权属问题等。

（2）交易所涉及的法律问题：股权结构（类别股权安排，优先股东、期权等问题）、行业监管规定、交易 涉及的其他监管规则等。

Tips 法律尽职调查可以分为两部分，一部分是公司本身的法律情况，需要依赖律师去尽职调查，投行需要关注未来的风险所在；另一部分是交易所涉及的法律问题，此部分投行要充分组织和积极参与讨论，具体的工作可以以律师为主。

4、人力资源

（1）管理层聘用和留任问题。（2）工会问题。

（3）离退、内退人员负担及养老金问题。

Tips 人事的问题对于收购后的成功整合非常重要，不容忽视；投行需要起牵头作用，具体的工作由适当的中介机构承担。

5、其他

（1）是否有历史遗留问题?比如一厂多制等。（2）是否存在大股东占用资金、重大同业竞争等问题。

Tips 应当根据相关监管规则及实际案例，制定并不断完善“检查事项清单”，逐项确认。

（五）全面尽职调查团队的组成

一般包括行业及业务团队、财务团队、法律团队，如果资产情况比较复杂还要带上评估团队。

二、调查程序

（一）调查的基本原则

1、独立性原则

项目财务专业人员应服务于项目组，但在业务上向主管部门负责，确保独立性；保持客观态度。

2、谨慎性原则

调查过程的谨慎；计划、工作底稿及报告的复核。

3、全面性原则

财务调查要涵盖企业有关财务管理和会计核算的全面内容。

4、重要性原则

针对不同行业、不同企业要依照风险水平重点调查。

（二）基本方法

1、审阅

通过财务报表及其他法律、财务、业务资料审阅，发现关键及重大财务因素。

2、分析性程序

对各种渠道取得资料的分析，发现异常及重大问题。如趋势分析、结构分析等。

3、访谈

与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。

4、小组内部沟通

调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。如：在进行某企业基本情况的调查中，财务调查人员查阅了目标企业的营业执照及验资报告，注册资金为3,600万元，但通过与律师的沟通，得知该企业在工商登记的注册资本仅1,000万元。又如：与业务调查人员沟通对应收账款的信息、设备利用的信息等等。

（三）尽职调查方法：望、闻、问、切

▲ 望：看生产的的饱满程度，商品的装卸，厂区工作的有序，办公区人员的工作情况，工位的饱满度等。

▲ 闻：感受厂区员工的工作情绪，厂区办公区的卫生整洁程度，各类公示牌，走廊宣传栏的更新频率，张贴的内容，员工接触时的精神面貌等。

▲ 问：是否能清晰地表达出企业经营发展的历史，市场定位，战略和发展的吻合度，战略目标的包容度和完成度。

▲ 切：现金流量的结构分析，流量对战略的支持满足度，现金流量的弹性。

（四）调查对象

（五）尽职调查的要决：魔鬼往往藏在细节处

1.见过90%以上股东和管理层； 2.坚持8点钟到公司； 3.到过至少7个部门； 4.在企业连续呆过6天；

5.对企业的团队、管理、技术、市场、财务5个要素进行过详细调查； 6.与至少公司的4个客户面谈过；

7.调查3个以上的同类企业或竞争对手； 8.有不少于20个关键问题；

9.至少与公司的普通员吃过1次饭。

三、行业尽职调查

行业分析是尽职调查中不可缺少的环节，投资人在投资项目之前，首先要把握的是项目企业所处的行业。

行业分析首先应该从大的方面着眼，去区分行业的优劣。一般而言，一个好的行业必须具备以下几个条件：

第一、行业市场容量非常大，且增长趋势明显。比如光伏行业未来几年有 1300亿元的市场规模，每年以 30%以上的增长速度递增，处在这个行业中的企业赚钱就显得很容易，因为市场这么大不可能几家企业就可以消化掉。

第二、行业必须是符合国家政策导向的，最好是能够得到国家政策的扶持。

如税收的减免、财政补贴等。赚钱的行业很多，但并不是任何赚钱的行业都值得投资。有些行业比如博彩业就很赚钱，但我们国家目前对这个行业有管制，投资这样的行业就非常危险，至少从上市的角度看，它是不符合条件的。再比如一些高污染或者过分依赖出口的行业，目前国家“节能减排”政策和出口退政策对这类行业冲击很大，这些企业过去可能很赚钱，但未来盈利能力值得怀疑。

第三、行业的毛利率（利润率）很高，即使生产规模不是很大，同样可以赚到很多钱。行业的毛利率高可能是因为产品的技术含量高，使得产品的附加值高；也可能是因为产品或企业的品牌效应，使得产品的附加值高，例如贵州茅台和五粮液就比一般的白酒价格高许多。

第四、行业进入的壁垒很高，这样可以减小竞争风险。

比如电信行业是一个壁垒型的行业，不光有政策壁垒，还有技术壁垒和资本壁垒，一般的企业根本进入不了。

那么怎样才能有针对性地做好行业分析呢？从我们尝试所做的几个行业分析。

报告的经验来看，重要的是把握好以下三个重点：

（一）明确行业分析的目的

我们的行业分析应是围绕为具体项目提供投资决策的依据而展开的，假如分析的行业是某一细分市场，那就不单纯只分析大的行业市场状况，更要仔细分析拟投资企业所在细分市场的状况和发展前景。

有了明确的分析目标，我们就可以提出以下问题去寻找答案：

1、行业的规模多大？是否未来几年能保持 20％以上的增长速度？

2、这个行业内的价值链是怎样构成的？产业链中哪一段应该是最有投资价值的？

3、行业内的龙头企业是哪些？总体利润水平如何？

4、行业中的龙头企业能否走向资本市场？已经有多少家上市的企业？能否容纳更多的上市企业？等等。

（二）建立一套简单有效的资料收集和科学分析的方法

有了需要回答的问题我们就可以有针对性地收集资料了，有三大方法可使用：

1、通过互联网络搜索可便捷地得到现成的券商等机构行业报告；

2、查询行业期刊、专业杂志；

3、行业协会走访和重点企业调查。

完成资料收集后，在分析的过程中需要重点关注：

1、行业未来的增长空间。

2、政府政策对行业的影响。

3、行业的增值过程，重点关注链段上增值幅度最大的节点。

4、行业中主要的产品和技术水平。

5、行业竞争的关键因素。

——根据需求分析：质量、价格、服务

——根据技术水平分析未来技术创新的方向与影响

6、行业内企业发展的决定因素。——市场的需求 ——企业的市场地位

——企业的技术、产品、服务等（决定利润水平的关键因素）

（三）最终得出行业分析的结论

行业分析报告不应是数据或资料的罗列，一定要围绕分析的目的得到分析的结论。在最终成文的报告里需要给出以下结论：

1、这个行业的未来成长性是否具有投资价值。

2、行业内的龙头企业是哪些。

3、行业内的竞争取得超越竞争对手的关键因素是哪些。

4、行业内的企业是否能够走向资本市场或存在并购的机会。

按照以上三个行业分析的重点内容，我们的行业分析将能更有效、更具有意义和价值，我们也许不需要长篇大论的分析和海量数据、图表来描绘了，得到的结论是关键。

四、法律尽职调查

法律尽职调查是指在公司并购、证券发行等重大公司行为中，由律师进行的对目标公司或者发行人的主体合法性存续、企业资质、资产和负债、对外担保、重大合同、关联关系、纳税、环保、劳动关系等一系列法律问题的调查。在法律尽职调查的过程中，流程又是怎样一步步地进展呢?

一、准备阶段需确定事项

尽职调查工作以承办律师就被调查企业出具尽职调查报告为目的。所以，在接受委托时，承办律师团队牵头人（通常为项目负责合伙人）即应依据限定的时间，以经验和认识水平来判断尽职调查的范围和深度，并就以下方面与委托人达成共识：

（1）确认尽职调查的原因

确认委托人拟进行的商业交易和要求调查的原因。这有助于承办律师准确把握委托人的服务需求，确定尽职调查工作的方向。

（2）确认尽职调查所服务的交易模式

询问委托人已经确定或计划采取的具体商业交易模式。这有助于承办律师围绕商业交易模式所可能发生的风险点，合理确定尽职调查工作范围，最大限度降低和规避交易风险。

（3）确认商业交易基准日

承办律师应当与委托人确认拟从事商业交易和调查的基准日，法律尽职调查服务仅应涵盖该基准日之前被调查企业的法律情况。该基准日通常也与财务尽职调查基准日相同，并作为商业交易确认交易价格的日期。

（4）确认尽职调查的具体范围、深度和广度

明确尽职调查拟包含以及排除的事项，以及应考虑的关键经营、商业和法律因素。这有助于委托人和承办律师对尽职调查工作作出合理的期待和预判，同时有效减少委托人与承办律师之间对于尽职调查工作范围和工作量的争议。

二、制作法律依据文件夹及尽职调查清单

承办律师应当根据法律尽职调查所涉及的领域，被调查企业的内、外资性质，经营范围以及本次商业交易等特性进行专项法律调研，并制作法律、法规依据的文件夹（可为电子文档），供承办律师团队随时查阅。

承办律师应当根据尽职调查工作范围并结合被调查企业和被调查项目的实际情况，制作尽职调查清单。尽职调查清单的制作过程中，需要注意以下事项：

（1）尽职调查清单是法律尽职调查最经常使用的工具，项目投资、收购兼并、公司股票发行和上市使用的清单不同，但都包括：被调查企业组织结构的基本法律文件、重大资产、重大合同、税务、劳动人事管理、重大债权债务、诉讼、仲裁和行政处罚等基本内容。

（2）尽管存在调查内容的共性，但是，法律尽职调查清单仍然要围绕尽职调查的重点目标起草。例如，在公司股权并购尽职调查中，尽职调查清单内容要更加侧重公司的历史沿革、股东出资是否充实、股权是否存在质押等权利负担；在资产并购尽职调查中，尽职调查清单内容要更加侧重并购资产的权属合法性，是否存在抵押、出租或其他权利负担等。

（3）承办律师应当要求被调查企业准确填写尽职调查清单问题并提供相关文件资料，要求被调查企业对全部资料的真实、完整、有效性负责，对于适用于被调查企业但其未能提供的相关文件，应当要求被调查企业明确注明未能提供之理由。

三、获取尽职调查资料

依据制作的尽职调查清单，承办律师应当向被调查企业获取相关文件和资料，并注意：

（1）有效安排承办律师团队内关于文件索取的分工，避免向被调查企业重复索取；

（2）要充分重视被调查企业延误提交调查资料的可能性，做好督促工作。这直接关系到承办律师正式进入被调查企业开始尽职调查的时间、尽职调查工作的效率以及完成的尽职调查工作的期限；

（3）在获准进入被调查企业专为团队开放的档案室后，承办团队应在尽可能短的时间内按分组将调查文件重新整理；

（4）应遵守被调查企业事先确定的阅卷规则，如果规定不能复印、扫描文件，就尽早开始阅卷并仔细摘抄相关信息，制作工作底稿。

四、提供补充尽职调查清单并继续索取资料

律师团队应迅速对已获取的全部文件进行初审，并依据经验判断、发现可能漏掉或其他原因造成的文件缺失状况。起草补充尽职调查清单提供给被调查企业，并委托专人联系被调查企业，督促其提供相关资料。

五、制作访问提纲

根据法律尽职调查的需要，为了更加准确和详细地了解被调查企业的情况、实现调查目的，承办律师在取得委托人许可后，可以在尽职调查过程中对被调查企业的高级管理人员、实际控制人、员工、客户进行访问，并在访问前制作相关访问提纲。

六、律师独立调查

律师独立调查是一种重要的尽职调查手段，通常情况下是指承办律师通过在被调查企业所在地的政府部门或主管机关进行工商、税务、土地、房产等公开查询来核实相关法律事实或文件。

6.1独立性调查是否开展取决于被调查企业的配合程度，以及工作时间的要求。

6.2独立性调查一般应当在尽职调查的过程中进行。为了全面了解被调查企业资料，对于工商登记资料、不动产登记资料等历史性文件，尽量在尽职调查开始时进行，由此，承办律师可以几乎同时取得独立性调查取得的资料和被调查企业提供的资料，便于相互印证和节约调查时间。当然，独立性调查也可以在出具报告初稿之后及正式报告之前有针对性地进行。

6.3承办律师进行独立性调查，应当要求其走访和调查的政府部门或主管机关出具相关被调查资料的复印件，并加盖查询章以证明与原件核对一致。如果有的政府部门或主管机关拒绝出具被调查资料或盖章，承办律师应当将独立性调查情况制作为工作底稿并记录在案，由同去查询的承办律师签字备查。

6.4律师独立调查过程中应当尽量促使被调查企业配合。有的政府部门或主管机关不允许律师或律师所调取被调查企业的某些信息，但是允许被调查企业调取和复制本企业的信息。所以承办律师应当尽量促使被调查企业在律师独立性调查中能够提供一切方便，高效、完整地完成法律尽职调查任务。

七、进行调查访谈及记录

7.1在法律尽职调查中，通常在以下情况下进行访谈：

（1）在委托人和承办律师认为必要时，对被调查企业的高级管理人员、实际控制人、被调查企业客户等进行访谈；

（2）如出现即使提出补充尽职调查清单被调查企业依然无法提供相应资料的情况，承办律师可以对被调查企业进行调查访谈。7.2访谈过程中，应当注意律师应有的保密义务及友好态度。

7.3调查访谈一般可采用书面问卷方式或指派调查人员当面访谈并做出书面问卷记录的方式，但调查人员应当确保访谈对象在问卷上签字确认承办律师应尽量要求受访人在访谈记录上签字。有时，被调查企业会有意、无意地隐瞒或不披露一些本企业的真实情况，但是，通过访谈的形式，有时能够获得事实真相。如果对某些事实问题，委托人和被调查企业存在争议，被调查企业高级管理人员、实际控制人在访谈记录上签字，能够起到证据效力。

八、向委托人通报与沟通，出具尽调报告

8.1在进行尽职调查过程中，承办律师应当定期向委托人通报尽职调查进展。存在以下情形承办律师应当保持敏感，迅速判定并立即提出意见：（1）突发事件；

（2）委托人所在国法律不适用的主要部分或文件，此时有必要由外国专家出具意见；（3）需要其他领域的专业人士出具意见的部分，如需要保险经纪人、保险精算师、测量员、环境专家、计算机专家以及商业领域的其他专家出具意见。

8.2承办律师应当避免向委托人汇报尽职调查结果中所附带的任何非律师分析或判断，除非上述结果在提交最终调查报告之前通过分析、论证表明应该且已经向委托人进行了汇报。

五、财务尽职调查

一、财务基本情况

1、会计主体概况

（1）取得营业执照、验资报告、章程、组织架构图；

（2）了解会计主体全称、成立时间、注册资本、股东、投入资本的形式、性质、主营业务等；

（3）了解目标企业历史沿革；

（4）对会计主体的详细了解应包括目标企业本部以及所有具控制权的公司，并对关联方作适当了解；

（5）对目标企业的组织、分工及管理制度进行了解，对内部控制初步评价。

2、财务组织

（1）财务组织结构（含具控制力的公司）；

（2）财务管理模式（子公司财务负责人的任免、奖惩、子公司财务报告体制）；（3）财务人员结构（年龄、职称、学历）；

（4）会计电算化程度、企业管理系统的应用情况。

3、薪酬政策

（1）薪资的计算方法，特别关注变动工资的计算依据和方法；（2）缴纳“四金”的政策及情况；（3）福利政策。

4、会计政策

（1）目标企业现行会计政策；（2）近3年会计政策的重大变化；

（3）与我们的差异，以及可能造成的影响（量化）；（4）现行会计报表的合并原则及范围；

（5）接受外部审计的的政策，及近3年会计师事务所名单；（6）近3年审计报告的披露。

5、税费政策

（1）现行税费种类、税费率、计算基数、收缴部门；（2）税收优惠政策；（3）税收减免/负担；

（4）关联交易的税收政策；

（5）集团公司中管理费、资金占用费的税收政策；（6）税收汇算清缴情况；

（7）并购后税费政策的变化情况。

二、财务报表情况 ★

（一）盈利能力

1、销售收入

（1）了解实际会计核算中该行业收入确认的一般原则以及公司确认收入的具体标准，判断收入确认具体标准是否符合会计准则的要求，是否存在提前或延迟确认收入或虚计收入的情况。

（2）核查公司在会计期末是否存在突击确认销售的情况，期末收到销售款项是否存在期后不正常流出的情况。

（3）分析公司经营现金净流量的增减变化情况是否与公司销售收入变化情况相符，关注交易产生的经济利益是否真正流入企业。

（4）取得公司收入的产品构成、地域构成及其变动情况的详细资料，分析收入及其构成变动情况是否符合行业和市场同期的变化情况。

（5）如公司收入存在季节性波动，应分析季节性因素对各季度经营成果的影响，参照同行业其他公司的情况，分析司收入的变动情况及其与成本、费用等财务数据之间的配比关系是否合理。

（6）取得公司主要产品报告期价格变动的资料，了解报告期内的价格变动情况，分析公司主要产品价格变动的基本规律及其对公司收入变动的影响。

（7）关注公司销售模式对其收入核算的影响及是否存在异常，了解主要经销商的资金实力、销售网络、所经销产品对外销售和回款等情况。

（8）核查公司的产品销售核算与经销商的核算是否存在重大不符。

2、销售成本与销售毛利

（1）根据公司的生产流程，搜集相应的业务管理文件，了解公司生产经营各环节成本核算方法和步骤，确认公司报告期成本核算的方法是否保持一致。

（2）获取报告期主要产品的成本明细表，了解产品单位成本及构成情况，包括直接材料、直接人工、燃料和动力、制造费用等。报告期内主要产品单位成本大幅变动的，应进行因素分析并结合市场和同行业企业情况判断其合理性。

（3）对照公司的工艺流程、生产周期和在产品历史数据，分析期末在产品余额的合理性，关注期末存货中在产品是否存在余额巨大等异常情况，判断是否存在应转未转成本的情况。

（4）计算公司报告期的利润率指标，分析其报告期内的变化情况并判断其未来变动趋势，与同行业企业进行比较分析，判断公司产品毛利率、营业利润率等是否正常，存在重大异常的应进行多因素分析并进行重点核查。

3、期间费用

（1）取得营业费用明细表，结合行业销售特点、公司销售方式、销售操作流程、销售网络、回款要求、售后承诺（如无条件退货）等事项，分析公司营业费用的完整性、合理性。

（2）对照各年营业收入的环比分析，核对与营业收入直接相关的营业费用变动趋势是否与前者一致。两者变动趋势存在重大不一致的，应进行重点核查。

（3）取得公司管理费用明细表，分析是否存在异常的管理费用项目，如存在，应通过核查相关凭证、对比历史数据等方式予以重点核查。

（4）关注控股股东、实际控制人或关联方占用资金的相关费用情况。

（5）取得财务费用明细表，对公司存在较大银行借款或付息债务的，应对其利息支出情况进行测算，结合对固定资产的调查，确认大额利息资本化的合理性。

4、非经常性损益项目

（1）取得经注册会计师验证的公司报告期加权平均净资产收益率和非经常性损益明细表，逐项核查是否符合相关规定，调查非经常性损益的来源、取得依据和相关凭证以及相关款项是否真实收到、会计处理是否正确，并分析其对公司财务状况和经营业绩的影响。（2）结合业务背景和业务资料，判断重大非经常性损益项目发生的合理性和计价的公允性。

（3）计算非经常性损益占当期利润比重，分析由此产生的风险

（二）资产真实状况

1、货币资金

（1）取得或编制货币资金明细表。

（2）通过取得公司银行账户资料、向银行函证等方式，核查定期存款账户、保证金账户、非银行金融机构账户等非日常结算账户形成原因及目前状况。对于在证券营业部开立的证券投资账户，还应核查公司是否及时完整地核算了证券投资及其损益。

（3）抽查货币资金明细账，重点核查大额货币资金的流出和流入，分析是否存在合理的业务背景，判断其存在的风险。

2、应收款项

（1）取得应收款项明细表和账龄分析表、主要债务人及主要逾期债务人名单等资料，并进行分析核查。了解大额应收款形成原因、债务人状况、催款情况和还款计划。

（2）抽查相应的单证和合同，对账龄较长的大额应收账款，分析其他应收款发生的业务背景，核查其核算依据的充分性，判断其收回风险；取得相关采购合同，核查大额预付账款产生的原因、时间和相关采购业务的执行情况。调查应收票据取得、背书、抵押和贴现等情况，关注由此产生的风险。

（3）结合公司收款政策、应收账款周转情况、现金流量情况，对公司销售收入的回款情况进行分析，关注报告期应收账款增幅明显高于主营业务收入增幅的情况，判断由此引致的经营风险和对持续经营能力的影响。

（4）判断坏账准备计提是否充分、是否存在操纵经营业绩的情形。

（5）分析报告期内与关联方之间往来款项的性质，为正常业务经营往来或是无交易背景下的资金占用。

3、存货

（1）取得存货明细表，核查存货余额较大、周转率较低的情况。结合生产情况、存货结构及其变动情况，核查存货报告期内大幅变动的原因。

（2）结合原材料及产品特性、生产需求、存货库存时间长短，实地抽盘大额存货，确认存货计价的准确性，核查是否存在大量积压或冷备情况，分析提取存货跌价准备的计提方法是否合理、提取数额是否充分；测算发出存货成本的计量方法是否合理。

4、对外投资

（1）查阅公司股权投资的相关资料，了解其报告期的变化情况；取得被投资公司的营业执照、报告期的财务报告、投资协议等文件，了解被投资公司经营状况，判断投资减值准备计提方法是否合理、提取数额是否充分，投资收益核算是否准确。对于依照法定要求需要进行审计的被投资公司，应该取得相应的审计报告。

（2）取得报告期公司购买或出售被投资公司股权时的财务报告、审计报告及评估报告（如有），分析交易的公允性和会计处理的合理性。

（3）查阅公司交易性投资相关资料，了解重大交易性投资会计处理的合理性；取得重大委托理财的相关合同及公司内部的批准文件，分析该委托理财是否存在违法违规行为。

（4）取得重大项目的投资合同及公司内部的批准文件，核查其合法性、有效性，结合项目进度情况，分析其影响及会计处理合理性。

5、无形资产

（1）对照无形资产的有关协议、资料，了解重要无形资产的取得方式、入账依据、初始金额、摊销年限及确定依据、摊余价值及剩余摊销年限。

（2）无形资产的原始价值是以评估值作为入账依据的，应该重点关注评估结果及会计处理是否合理

6、投资性房地产

（1）核查重要投资性房地产的种类和计量模式，采用成本模式的，核查其折旧或摊销方法以及减值准备计提依据；采用公允价值模式的，核查其公允价值的确定依据和方法。

（2）了解重要投资性房地产的转换及处置的确认和计量方法，判断上述会计处理方法是否合理，分析其对公司的经营状况的影响程度。

7、应付款项

（1）取得应付款项明细表，了解应付票据是否真实支付、大额应付账款的账龄和逾期未付款原因、大额其他应付款及长期应付款的具体内容和业务背景、大额应交税金欠缴情况等。（2）取得公司对外担保的相关资料，计算担保金额占公司净资产、总资产的比重，调查担保决策过程是否符合有关法律法规和公司章程等的规定，分析一旦发生损失，对公司正常生产经营和盈利状况的影响程度，调查被担保方是否具备履行义务的能力、是否提供了必要的反担保。

8、资产抵押

调查公司重要资产是否存在抵押、质押等情况，分析抵押事项对公司正常生产经营情况的影响程度。

9、诉讼及其他

调查公司是否存在重大仲裁、诉讼和其他重大或有事项，并分析该等已决和未决仲裁、诉讼与其他重大或有事项对公司的重大影响。

（三）现金流量是否合理

1、取得公司报告期现金流量的财务资料，对公司经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量进行全面分析。

2、核查公司经营活动产生的现金流量及其变动情况，判断公司资产流动性、盈利能力、偿债能力及风险等。

3、如果公司经营活动产生的现金流量净额持续为负或远低于同期净利润的，应进行专项核查，并判断其真实盈利能力和持续经营能力。

4、对最近三个会计经营活动产生的现金流量净额的编制进行必要的复核和测算。

（四）纳税情况

1、税收缴纳

查阅公司报告期的纳税资料，调查公司及其控股子公司所执行的税种、税基、税率是否符合现行法律、法规的要求及报告期是否依法纳税。

2、税收优惠

取得公司税收优惠或财政补贴资料，核查公司享有的税收优惠或财政补贴是否符合财政管理部门和税收管理部门的有关规定，调查税收优惠或财政补贴的来源、归属、用途及会计处理等情况，关注税收优惠期或补贴期及其未来影响，分析公司对税收政策的依赖程度和对未来经营业绩、财务状况的影响。

（五）表外项目

1、对外担保

2、已抵押资产

3、贴现

4、合作意向

5、未执行完毕的合同

6、银行授信额度

7、诉讼

8、其他

三、财务报告总体评价

（一）合并、分部、参股事项的核查

1、对于公司财务报表中包含的分部信息，应获取相关分部资料，进行必要的核查。

2、对纳入合并范围的重要控股子公司的财务状况应同样履行充分的审慎核查程序。

3、对公司披露的参股子公司，应获取最近一年及一期的财务报告及审计报告（如有）。

4、如公司最近收购兼并其他企业资产或股权，且被收购企业资产总额或营业收入或净利润超过收购前公司相应项目20%的，应获得被收购企业收购前一年的利润表，并核查其财务情况。

（二）财务比率分析

1、盈利能力分析

计算公司各毛利率、资产收益率、净资产收益率、每股收益等，分析公司各盈利能力及其变动情况，分析母公司报表和合并报表的利润结构和利润来源，判断公司盈利能力的持续性。

2、偿债能力分析

计算公司各资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数等，结合公司的现金流量状况、在银行的资信状况、可利用的融资渠道及授信额度、表内负债、表外融资及或有负债等情况，分析公司各偿债能力及其变动情况，判断公司的偿债能力和偿债风险。

3、运营能力分析

计算公司各资产周转率、存货周转率和应收账款周转率等，结合市场发展、行业竞争状况、公司生产模式及物流管理、销售模式及赊销政策等情况，分析公司各营运能力及其变动情况，判断公司经营风险和持续经营能力。

六、尽职调查报告指引

一、如何写一篇尽职调查报告

（一）写尽职调查报告，需要什么样的语言风格？

写调查报告，客观、准确、通顺、层次清晰是基本要求，不需要华丽的辞藻、变化无穷的修辞，或者丰富多彩的格式。

1、描述事实，是什么样的，就说是什么样的，不需要修饰，不需要写成故事情节。可以多用编号，让层次更分明；

2、多用表格和结构图，让表述更清楚；没查清，就写未查明，并写上未查明的原因，是目标公司不提供，还是政府机构不允许律师查询，或者尽合理努力后，仍然无法查明，切记不可根据在别的项目中的经验，理所当然地认为应该是这样，更不可凭空想象，捏造事实。

（二）写尽职调查报告怎样做到客观、准确、通顺、层次清晰？

写意见，要清楚明白，不能模棱两可。有客户就曾经抱怨过，洋洋洒洒写了好几页，到最后到底是个什么意见，还是不知道。

所以，可以在文件最后单列一章写结论。领导们太忙，不愿意读前面好多页的详情描述，可以直接读最后的结论。有些中介机构出意见，把结论列在第一页，然后再细述这个结论怎么得出来的，这也是个不错的方法。

（三）写尽职调查报告的事实和意见，要分别详细到什么程度？

事实部分，但凡调查过的事实，写得越细越好。尽职调查是为接下来谈判和起草协议做准备的，所以，所有纳入调查范围进行调查的事实，无论最终事实是否查清，都写进报告去。当客户问询或者起草协议过程中需要查明某些客观事实时，不用查原始底档，通过查询尽职调查报告就可以找到答案。

至于目标公司存在的问题，大小问题都列出来最好。不过，细枝末节的问题，如工商登记未作变更之类的，点一下即可，而具有风险或者对收购造成实质性障碍的问题，要结合法律规定详细写，有什么风险，有没有解决方案。

另外，最好能对目标公司基于该问题而造成的对本次并购的影响给个评价，比如，影响不大的，可以写不构成并购的实质性障碍；如果影响很大，就写明可能对并购造成哪些重大影响，是会严重拖延并购进程，还是致使不能达到并购的预期目的，还是使得并购无法获得政府部门批准等。

（四）怎样做到合理的文档标题编写规则，来达到事半功倍，避免混淆？

按照做文档的一贯做法，在文档的标题前加上日期，在标题后加上小组成员的姓名简称，如果当天出了多份报告模板的，就再加上数字。

最后，安排调整格式和校对。如果时间允许，还可以安排用投影仪投影出来，全体项目组一起过一遍。一个人对着电脑看，可能看很多遍都没发现问题，但是投影出来，大家一起看，一起讨论，错别字，错误的意见啊，很容易就被揪出来了。同时，这还是个很好的学习机会，即便不是项目组的成员，也可以参与，共同讨论学习。

二、尽调报告的框架与内容

（一）公司基本情况

1、公司发展历程

例：北京小沐科技有限公司成立于 2008年 11月 4日，公司成立时注册资金为 50万元，股东由诸葛和张小沐两人组成，邸烁为公司经理,负责具体经营。公司成立之初，实际控制人邸乐结合自身的职业经历和技术优势将公司的主要研发方向确定在垂直搜索引擎，并兼顾互联网视频和网络广告技术，研发了国内唯一专注于移动互联网通用资源的搜索引擎，所有关键模块都为公司自行开发，拥有自有知识产权，这一前期研发工作为公司后来快速开展移动互联网领域业务打下了坚实的技术基础。

2、公司组织架构（1）控股子公司情况（2）公司部门架构

3、公司享受的优惠政策

4、公司最近受过行政处罚或法律诉讼情况

5、公司主要业务与主要产品介绍（1）技术方面（2）市场方面（3）行情方面

6、公司在行业中所处的地位 例：公司是国内领先的移动互联网领域核心系统软件及应用软件的提供者，是移动互联网应用和服务提供的领跑者，是国内唯一能提供成熟、功能丰富且差异化的基于 Android系统的终端解决方案的公司，公司技术团队是国内唯一对 Android系统有深层开发能力的队伍，在基于 Android系统的软件开发能力上公司整体处于国内绝对领先地位。

7、公司已签协议及专利获得情况

（二）公司组织管理与人力管理

1、公司主要组织机构

2、公司重大投资的决策程序

3、公司股东会和董事会会议情况

4、公司企业文化

5、培训机制和执行情况（1）培训分工

（2）培训计划和预算（3）培训类型定义

6、公司主要奖罚制度

7、员工的薪酬、福利、退休计划

8、晋升政策和激励措施

9、公司劳动合同范本

10、公司员工分部门人数、骨干名单及员工学历构成（1）员工部门分布表（2）员工学历构成表（3）公司管理人员情况（4）技术骨干人员情况

（三）整体市场分析和公司竞争策略

○整体市场分析 ○市场发展趋势分析 ○操作系统发展趋势 ○国内市场机会分析 ○国内市场容量预测

○公司核心竞争力和商业模式分析

例：北京小沐在未来移动互联网领域的竞争力是显著的，主要体现在：

1、对基于Android系统的智能终端核心操作系统的深度开发能力，并在此基础上提供各种应用软件；

2、高层次、紧密的行业合作伙伴，既包括产品合作伙伴，也包括销售渠道合作伙伴，可以通过自身的软件优势来整合硬件制造能力和产品销售能力，为客户提供完整的个性化解决方案；

3、持续的研发能力和产品满足个性化需求的能力，公司目前研发团队在国内Android领域里处于绝对领先地位，具有跟踪Android系统不停升级的持续开发能力；

4、公司通过与专业领域优势合作伙伴的整合，快速切入行业细分领域，如车机行业、金融行业、教育行业等。

○公司的战略规划

（四）产品与技术

一、公司产品

二、内容与应用服务模式

三、核心产品

四、公司新产品研发能力和研发费用的投入标准

五、公司合作伙伴

（五）公司财务状况与经营业绩

一、未来公司会计政策有无重大变化及影响

二、公司重大财务事项的内部控制制度

三、公司纳税情况说明

四、公司的借款合同、资产抵/质押合同、担保合同

五、公司近几年资产负债表

（六）投资方案及总体评价

一、本次投资方案概述

二、公司未来风险分析

1、公司经营风险

2、技术风险

3、市场风险

4、财务风险

5、其他风险