业主收楼确认书

业主收楼确认书（通用3篇）

业主收楼确认书篇1

上海·东盟商务大厦号楼号房于年月日，由云南云锰房地产开发有限公司交付给业主。为此，双方签订本收楼书，并确认下列条款：

1、自年月日起，该房屋由云南云锰房地产开发有限公司交付给业主；

2、业主收到该房屋入户门钥匙把，其他：。

3、业主确认收到上海·东盟商务大厦《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《临时管理规约》、业主手册各一本，并仔细阅读及承诺遵守执行。

4、云南云锰房地产开发有限公司确认，尽管该房屋已交付业主，但仍负有《房屋销售合同》和《房屋质量保证书》规定的保修义务；

5、若双方签定了《上海·东盟商务大厦写字楼物业委托租赁代理协议》，云南云锰物业服务有限公司将按协议约定按时支付该物业的租金给业主。

6、本收楼书自双方签字之日起生效。

7、本收楼书一式两份，双方各执一份。

业主签字：云南云锰房地产开发有限公司

（盖章）（盖章）

委托代理人签字：云南云锰物业服务有限公司

业主收楼确认书篇2

关键词：业主,业主身份,业主大会

我国《物权法》第75条规定:“业主可以设立业主大会, 选举业主委员会”。从此规定可以看出, 业主是成立业主大会、选举业主委员会的主体。我国2003年9月1日施行的《物业管理条例》 (以下简称《条例》) 第8条第1款、第16条第2款明确规定:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成;业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。我国《物权法》第76条以及2007年8月26日修订的《物业管理条例》第12条规定:业主大会决定筹集和使用专项维修基金, 改建、重建建筑物及其附属设施, 应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数的2/3以上业主同意;业主大会决定制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第12条同时还规定:业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。可见, 业主身份的确认显得尤其重要, 它既关系到业主大会召开的合法性和业主委员会组成的合法性, 又关系到业主大会决议的有效性。建设部2003年6月26日颁布的《业主大会规程》第6条将“确认业主身份”规定为业主大会筹备组的法定职责之一。那么, 谁是真正的业主?业主身份的确认依据是什么?不宜确认为业主的情形有哪些?关于这些问题, 我国相关立法存在规定不明确或者规定不一致的情况, 理论界也存在不同的理解和认识。本文将从业主的概念分析入手, 进而对业主身份的确认依据以及业主的范围予以阐述, 希望对将来的有关立法有参考作用。

一、业主的概念

业主, 是一个从我国香港传入内地并逐渐被熟悉和接受的概念。 (1) “业主”这个昔日指代个体工商从业者的词汇, 随着我国住房市场化改革的不断深入和城镇居民居住状况的深刻变化, 正演变为日益壮大的拥有房产的市民群体代名词。 (2) “业主”一词已成为人们对于物业产权人的一种习惯称谓, 并被法律所认同。但对于业主的定义及其法律内涵, 我国《物权法》未作明确界定, 只是在《条例》第6条第1款作了如此规定:“房屋的所有权人为业主。”我国各个地方性法规也是如此界定的。 (3) 学界一般据此将“业主”定义为“物业的所有权人”。由于对其内涵理解的各不相同, 因而对“业主”的定义, 在学界存在以下三种不同的观点:第一种观点认为, 业主是指物业管理区域内房屋和相关设施的所有权人, 是物业的真正主人, 是物业管理权的权力主体。 (4) 第二种观点从民法理论出发, 认为“业主指建筑物区分所有权人”。 (5) 第三种观点认为, 业主是指物业的所有权人, 即土地使用权和房屋所有权人, 是所拥有物业的主人。 (6)

笔者以为, 《条例》将业主定义为“房屋的所有权人”, 有立法过窄之弊端, 它将房屋以外的其他建筑物所有权人排除在业主的范围之外。而学界大多数人将“业主”定义为“物业的所有权人”, 确实非常简要, 但由于对“物业”缺乏合理解释, 因而也就使人们在认识上模糊不清。我国《物权法》以及《条例》对“物业”的定义均未作界定, 各地方性法规、规章的规定又不尽相同, 如:1994年制定 (1999年修正) 的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第2条第2款规定:“本条例所称物业, 是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地”;1998年制定的《广东省物业管理条例》第2条规定:“本条例所称物业, 是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及附属的设施、设备及相关场地”;2002年制定的《天津市物业管理条例》第3条第1款规定:“本条例所称物业, 是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地”。学者们对“物业”的定义也存在较大的分歧, 主要有以下几种不同的定义:物业“即单元性房地产, 由土地和附属建筑物构成, 是建筑物与建筑地块的统一”;物业是“泛指各类房屋、附属设施以及相关的场地”;物业是“特指与地产相联系的房产, 主要指一个居住单位或楼宇、建筑物”;物业是指“已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地”;物业“特指以居民居住小区为独立单元内已建成的各类房屋、附属设施及相关的场地”。 (7) 笔者认为, 将“物业”定义为“已建成并交付的住宅、经营性用房等各类建筑物及附属设施设备和相关场地”比较合理, 理由有三:一是避免了将“非住宅区建筑物”排除在“物业”之外;二是“使用”虽然是物业所有权人的一种权利和目的, 但并非是“物业”和“业主”产生和存在的前提, 建筑物等只要一经建成并交付给权利人即可, 而不必一定要“使用”, 如住房购买人在收房后甚至在获得产权证后也不是必须立即“使用”该住房;三是较好地结合了《物权法》第70条关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定。将“物业”的定义予以合理界定, 对给“业主”一个合理、明确的定义有帮助。

前述三种对“业主”不同的定义, 除了同样存在上述不足之外, 还各自有欠恰当的地方:第一种观点将业主理解为“权力主体”, 而不是“权利主体”, 这不符合法律关系主体包括权利主体和义务主体的原理;第二种观点将“业主”和“建筑物区分所有权人”这两个概念作了混同, 存在逻辑错误。其实, 存在区分所有的建筑物的所有权人属于业主, 不存在区分所有而“独门独院”的建筑物的所有权人同样属于业主;第三种观点将只享有使用权的土地也认为是“物业”的组成部分缺乏任何法律依据, 有混淆“土地”和“相关场地”之嫌。“相关场地”是指建筑区划内的道路、绿地、球场以及停车场 (位) 等, 业主可依法享有所有权。至于土地, 在我国业主们拥有的只有使用权, 而没有所有权。

通过以上分析, 笔者综合《物权法》、《物业管理条例》等有关立法经验和理论研究成果, 对“业主”作如下定义:业主是指对已建成并交付的住宅、经营性用房等各类建筑物及附属设施设备和相关场地依法享有专有权、共有权和共同管理权 (成员权) 的人, 包括自然人、法人和其他组织。

二、业主身份的确认依据

关于业主身份的确认依据, 实践中也存在较大的差别, 归纳起来, 有以下几种不同的认识和做法:第一种, 仅仅将房产证作为确认业主身份的唯一依据, 如有人认为, 夫妻、父 (母) 子等关系中, 持有房屋权属证书一方, 具有业主身份, 可以被选举为业主委员会委员, 未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格; (8) 再如南昌市房产管理局《关于进一步明确居住小区业主委员会工作规范的通知》 (2006年7月5日) 中明确规定“业主资格的确认以房屋所有权证为依据。房屋所有权证上的所有权人为业主, 其共有权人享有业主的同等权利”。第二种, 将产权登记作为业主身份的确认依据, 认为业主是指“办理了产权过户手续并被登记为产权人的买受人;只办理了商品房预售或者出售合同登记, 但尚未取得产权的买受人, 仍不能成为业主。” (9) 第三种, 则将产权证书和物业买卖协议作为业主身份的确认依据, 认为“业主既包括已取得房屋等物业所有权证书的业主, 也包括虽未取得所有权证书但已与物业开发商签订买卖协议的物业预购者。” (10)

笔者认为, 作为确认业主身份的客观依据主要有房产证、不动产登记簿、售房合同、结婚证以及其他合法有效的法律文件, 这些客观凭证在不同的情况下可以分别对业主身份的确认起到证明作用。

1.房产证。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证。我国《城市房地产管理法》第60条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”, 我国《物权法》第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。因此, 房屋所有权证 (包括房屋共有权证) 是确认业主身份的最重要的客观依据。所以, 我国各地方性法规、规章都将“以房地产权证记载的权利人为准”作为业主身份的认定原则。如《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》 (2005年1月17日) 第3条规定:业主为物业所有权人, 即房地产权利证书记载的权利人;上海市房屋土地资源管理局《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》 (2005年1月31日) 第3条规定“业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准”;福建省建设厅《关于加强业主大会制度建设的若干意见》 (2006年12月29日) 第2条第4项规定:业主身份的认定原则上以房地产权证记载的权利人为准。

2.不动产登记簿。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。我国《物权法》第17条规定, 不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致, 记载不一致的, 除有证据证明不动产登记簿确有错误外, 以不动产登记簿为准。这也就是说, 即使当事人持有房屋所有权证, 但与房产登记簿记载不一致的话, 则以房产登记簿作为判断物权归属和业主身份的根据。再者, 虽未得到房产证, 但已到有关部门办理权属登记手续, 房产登记簿也自然是业主身份的确认依据。

3.售房合同。众所周知, 开发商和承购人签订售房合同 (商品房买卖合同) 之后, 开发商在客观上不可能立即将房产证交付给承购人, 因为从合同签订到办理权属登记手续再到办好房产证需要一定的周期, 预售商品房可能存在着入住较长时间后才能拿到产权证, 如我国建设部2001年发布的《城市商品房预售管理办法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内应当到有关部门办理权属登记手续。从主观上来说, 开发商也希望给承购人办理房产证的时间越长越好, 开发商几乎都是采用格式条款在商品房买卖合同中约定办理房屋所有权登记的期限为“240个工作日”、“360个工作日”甚至更长的时间。因此, 业主入住2年、3年都还没有拿到房屋所有权证的现象也就不足为奇。在这种情况下, 以售房合同作为业主身份的认定依据, 也就显得非常重要和有意义。我国有不少地方性法规、规章作了这样的尝试性规定, 如《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第3条规定:物业的合法买受人尚未办理产权登记, 但已实际占有使用的, 享有业主在物业管理活动中的权利, 承担相应义务;上海市房屋土地资源管理局《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》第3条则在规定“业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准”的同时, 又规定“房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的, 房屋销 (预) 售合同中的购房人可以视为业主”;《厦门市业主委员会登记管理办法》第13条第1款规定, 业主身份以售房合同或产权证登记为准;福建省建设厅《关于加强业主大会制度建设的若干意见》第2条第4项规定, 房屋已出售但尚未领取房地产权证的, 房屋销 (预) 售合同中记载的购房人可以视为业主;武汉市房产局《武汉市业主大会规程实施细则》第3条规定:物业的合法买受人, 尚未办理产权登记的, 享有业主在物业管理活动中的权利, 承担相应义务。

4.结婚证。结婚证是夫妻关系的合法证明, 而夫妻关系存续期间所得的财产, 属于夫妻共同共有的财产。我国《婚姻法》第17条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产, 归夫妻共同所有。在实际生活中, 男女双方在结婚后才购买商品房并且只以其中一方的姓名作为购房人和房屋所有权人的现象普遍存在, 这种情形下的房屋依法属于夫妻双方共同共有, 夫妻双方都是该房屋的所有权人。所以, 笔者认为, 只要当事人能够出示合法的结婚证, 并能证明房屋是在夫妻关系存续期间购买的, 而且没有约定归购买人个人所有, 就应当认定夫妻双方都是该房屋的所有权人, 都是业主。当然, 由于人们对此的认识存在差别, 各地方性法规、规章的规定也就不尽一致, 如福建省建设厅《关于加强业主大会制度建设的若干意见》第2条第4项规定:夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住亲属能够提供合法有效法律文件证明其对房屋享有共有权利的, 在物业管理中也可确认具有业主身份。而《厦门市业主委员会登记管理办法》的规定却与此相反, 该办法第13条第1款规定:没有登记的业主的配偶及有关亲属只能受业主书面委托参与投票, 但不能担任筹备组成员、业主委员会候选人以及业主委员会成员。

5.其他合法有效的法律文件。如户口簿、身份证、继承关系证明或者家庭成员共同集资购房或建房的书面协议等, 能够证明其对房屋享有共有权利的, 在物业管理中也可确认其具有业主身份。

三、业主的范围

业主的范围, 即指哪些人属于业主、哪些人不属于业主。笔者认为, 以下几种人应当确认为业主:

1.房屋所有权证持有人, 包括房屋所有权人和房屋共有权人。由于我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》等法律、行政法规以及相关的各地方性法规、规章均有明确的规定, 人们对此基本上没有异议。但笔者认为, 开发商因商品房未售出之前仍持有房屋所有权证, 也不宜确认为业主, 这应当在相关立法上作为“例外”。

2.房屋所有权证持有人的配偶。世界很多国家都规定不管房产登记是夫妻双方还是夫妻一方, 房产属于夫妻双方共有, 我国《婚姻法》第17条、18条、19条已对夫妻财产的归属有明确的规定, 如果在产权证上登记的业主和自己结婚的另一方没有约定房产归个人所有或者约定不明, 则该财产为夫妻共同共有。房屋所有权证持有人与其配偶在夫妻关系存续期间通过购买、接受赠与、继承等方式得到的房屋, 即使在产权证上只记载其中一人为权利人, 另一方作为其配偶, 自然也是该房屋的共有人, 也属于业主。我国虽有共有权证书, 但目前申请这种证书的人更多的是没有夫妻关系而共同买房的情况, 夫妻买房共同登记并不普遍。那种将房屋所有权证持有人的配偶排除在业主范围之外的做法是错误的, 它违反了民法通则、婚姻法等基本法律的原则规定, 应当予以纠正。

3.房屋买卖合同中记载的购房人及其配偶。购房人在产权过户手续办理完毕之前, 因其未获得房屋所有权, 所以此时即使已经入住的购房人仍然不是产权人, 但从我国目前各地物业管理实践操作来看, 不管购房人是否取得房屋的产权, 购房人均从办理入住手续开始即交付物业管理费, 按照物业管理法规之规定, 应当交纳物业管理费用的是业主。 (11) 因此, 房屋买卖合同中的购房人及其配偶可以视为业主。

4.房屋所有权人的合法继承人。在继承开始后、遗产分割之前, 被继承人的房屋所有权由继承人不分份额地享有, 这是遗产分割前的共有。房屋所有权人的合法继承人对其继承的房屋享有所有权, 因此, 也能成为业主。

笔者同时认为, 有以下几种人不宜认定为业主:

1.开发商 (即建设单位) 。在应否将开发商认定为业主的问题上, 存在三种不同的观点:第一种观点认为, 开发商在未售出房屋时, 即为房屋的所有权人, 在召开业主大会时, 应当认定为业主。 (12) 主要根据是《条例》第6条第1款关于“房屋的所有权人为业主”的规定, 以及某些地方性法规、规章的直接规定, 如《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第2条中规定“开发建设后尚未出售的房屋开发建设单位视为业主”, 《中山市物业管理实施细则》第17条规定“开发建设单位未售出的空房, 由开发建设单位作为业主参加业主大会”;第二种观点认为, 开发商作为物业的开发单位, 在房屋销售前, 是房屋物业的唯一的业主, 当房屋开始销售、入住业主达到一定数量后, 作为部分尚未售完房屋物业的开发商享有与其他业主同等的权利, 当全部房屋卖完后, 开发商就不再是房屋的产权人, 不再是业主; (13) 第三种观点认为, 业主一般只指代小业主 (即物业的购买人) , 不包括以开发商身份出现的第一业主。但如果第一业主在物业出售后, 如自己仍然是物业区域内一些物业的所有权人, 其也是与各小业主享有相同权利义务的主体。 (14) 笔者认为, 开发商在商品房未售出之前虽然持有房屋所有权证, 但也不宜确认为业主, 主要理由 (下转第91页) (上接第89页) 如下:第一, 我国在全国范围内具有法律效力的有关物业管理方面的法律法规、规章都是将“开发商”和“业主”作为两个独立的法律主体并列列举的, 同时并未明确开发商也是业主。如《物权法》第81条第2款规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人, 业主有权依法更换”;《条例》第27条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权, 建设单位不得擅自处分”;建设部颁布的《业主大会规程》第5条规定:业主筹备成立业主大会的, 应当在物业所在地的区、县人民政府房产主管部门和街道办事处 (乡镇人民政府) 的指导下, 由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组, 负责业主大会筹备工作。因此, 一些地方性法规、规章将未售出房屋时的开发商明确为业主, 是没有上位法依据的。第二, 开发商在房产未售出时作为业主, 其与真正的业主的切身利益是不完全一致的, 甚至是相对立的。众所周知, 在实际的操作中出现了大量的开发商利用业主身份侵犯业主合法权益的事宜。 (15) 如厦门市滨海森林住宅小区, 由于地面一层、地面车库、商场及地下车库均没有卖出, 开发商因此持有57%的投票权, 业主委员会的选举被开发商操纵。 (16) 第三, 在认定业主身份的问题上, 是以交付使用住房为标准的, “已交付”的规定表明开发商是交付方, 与业主是平等的地位, 而不是业主。笔者认为, 只有在一种情况下才能认定开发商为业主, 即开发商明确确定一定面积的房屋不予出售, 且开发商自己办理了独立的房屋所有权证, 才可以将开发商认定为业主。但即使开发商在这种情况下能被认定为业主, 也应当对其投票权予以严格限制, 笔者建议在立法上明确规定其投票权最高不得超过全部投票权的10%。

2.物业使用人。物业使用人是与业主相关的一个概念, 它是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。 (17) 由于我国过去在物业管理方面的立法不够完善, 并未明确地区分物业所有权人与使用权人对物业所享有的不同权利和承担不同的义务, 有的规范性文件还笼统地仅使用了“物业的权利人”这样的称谓, 使得业主和物业的使用人在概念上有些不清, (18) 如有学者认为:非物业的所有人如物业的使用人或承租人, 在物业委托合同或物业租赁合同规定的有效期限内, 应视为业主。 (19) 其实, 物业使用人不是物业所有权人, 也就不是业主, 这已是人们的共识。当然, 有必要在立法中予以明确。

3.抵押权人。有人认为, 业主就是在城市房屋土地管理机构登记注册, 而且现有纪录表明其拥有某大厦或某房屋建筑所占房地中一份不可分割的土地房产业权的单位或个人, 以及享有此份业权的注册受抵押人。这种将注册受抵押人 (即抵押权人) 也认定为业主的观点, 很大程度上是受我国香港《建筑物管理条例》的影响。 (20) 笔者认为, 法律规定只有在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形, 抵押权人才可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿, 因此, 在未发生债务人不履行到期债务或者当事人约定的实现抵押权的情形的情况下, 抵押人仍然是抵押财产的所有权人, 抵押权人是不能取得该抵押财产的所有权的, 因而抵押权人在此时也就不能成为业主。柳建物业字[2005]2号《关于加强柳州市物业业主大会建设的通知》明确规定“已设抵押和被查封的房屋所有权人依然是业主”, 笔者非常赞同这样的做法。