房屋征收法律法规

房屋征收法律法规（共8篇）

房屋征收法律法规篇1

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

房屋征收部门的法律责任

1、违法征收要受到什么处罚

(1)县级以上地方人民政府有下列行为之一的，由上级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：

A、非因公共利益需要征收房屋的;

B、违反法定程序作出房屋征收决定的;

C、未将房屋征收决定予以公告或者公告时间不符合法定要求的;

D、对不符合规定的补偿方案予以批准的;

E、作出的补偿决定违反补偿方案的;

F、违反法定条件强制搬迁的。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

(2)房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分：

A、未按照房屋征收决定确定的房屋征收范围实施征收的;

B、实施强制搬迁前，未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房的;

C、采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的;

D、未作出补偿决定实施强制搬迁的，或者虽作出补偿决定但未按照法定程序实施强制搬迁的;

E、未支付搬迁补助费、临时安置补助费的。

(3)违反本条例规定，房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令限期改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

A、房屋征收范围公告后，未将有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的;

B、未向房地产价格评估机构提供被征收房屋情况调查结果的;

C、未依据调查结果拟定补偿方案并征求被征收人意见的。

有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的;

2、暴力拆迁的处罚

房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位，以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

3、贪污、挪用等费用的处罚

(1)贪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、挤占补偿等费用的，责令退赔，对有关责任单位通报批评、给予警告;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

(2)房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;构成犯罪的，依法追究刑事责任。来源：（房屋征收部门的法律责任http://s.yingle.com/cq/476623.html）征地拆迁.相关法律知识

 土地使用证明应该书写格式2018 http://s.yingle.com/cq/900681.html

 河北省征收农村土地各项赔偿费标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900680.html

 四川省广安市农村宅基地征用赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900679.html

 怎么办理土地使用权转让手续,是否需要与受让方重新签订出让合同 http://s.yingle.com/cq/900678.html

 补偿不到位不得强制拆迁

http://s.yingle.com/cq/900677.html

 卖房没有土地使用权会造成什么后果 http://s.yingle.com/cq/900676.html

 农村拆迁安置房过户买卖可以吗

http://s.yingle.com/cq/900675.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 房屋拆迁有哪些法定的赔偿项目

http://s.yingle.com/cq/900674.html

 土地征收赔偿申请裁决应当提交哪些资料 http://s.yingle.com/cq/900673.html

 暴力征地现象背后是一种权力的蛮横 http://s.yingle.com/cq/900672.html

 甘肃省定西市陇西县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900671.html

 房屋拆迁补偿安置协议

http://s.yingle.com/cq/900670.html

 江苏吴江农村房屋拆迁赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900669.html

年) 恩施轴承厂政策性破产安置政策解读 http://s.yingle.com/cq/900668.html

 集体土地承包转让年限最长是多久 http://s.yingle.com/cq/900667.html

 农村修路占地赔偿标准(2018年)是什么样子的 http://s.yingle.com/cq/900666.html

 宜都市项目征地拆迁工作实施意见 http://s.yingle.com/cq/900665.html

 “强制拆迁”背后的反思

http://s.yingle.com/cq/900664.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 宅基地转让的法律法规规定(2018)2018http://s.yingle.com/cq/900663.html

房屋征收法律法规篇2

一、房屋征收补偿类行政案件类型

考察《房屋征收与补偿条例》的法律文本, 我们认为, 房屋征收补偿类案件包括以下两类:

第一类是房屋征收补偿类民事案件。这种案件包括但不局限于以下几类:政府与社会稳定风险评估机构之间的委托合同纠纷;被征收人与社会稳定风险评估机构之间的侵权纠纷;金融机构出具虚假证明侵权纠纷;一方当事人不履行补偿协议约定义务纠纷;中断供水、供热、供气、供电侵权纠纷;截留征收补偿费侵权纠纷;虚假或者有重大差错的评估报告侵权纠纷等等。

第二种是房屋征收补偿类行政案件。这是本课题要重点研究的案件类型。这类案件包括但不局限于以下几类:

1.违法授权类案件

即违法授权非房屋征收部门组织实施房屋征收补偿行政案件。

《征收与补偿条例》第4条规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工, 互相配合, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。也就是说, 市、县政府应根据《条例》的规定, 根据本政府各部门的职责分工明确确定本级政府所属的一个职能部门为本级政府的房屋征收主管部门, 具体负责本辖区的房屋征收管理、实施工作。如果市县政府授权乡镇政府、街道办事处、某建设项目办公室负责某一房屋征收项目的征收与补偿;或擅自成立房屋征收办公室等非职能机构负责房屋征收的, 该被授权单位实施房屋征收行为, 被征收人认为授权违法, 可以对授权违法行为提出行政诉讼。

2.行政赔偿案件

这类案件包括:

(1) 房屋征收实施单位从事营利征收行政赔偿纠纷

房屋征收实施单位接受房屋征收部门的委托, 具体负责房屋征收与补偿工作, 在实施过程中按照核减补偿、补偿费总标的提取佣金, 从事营利经营活动的, 由于其违法行为给被征收人造成减少或降低补偿或造成权益损害的, 被征收人可以依法向房屋征收部门的上级行政机关提出赔偿申请, 对赔偿不服的可以行政诉讼, 或直接向法院提出行政诉讼请求赔偿。

(2) 责令改正赔偿损失行政纠纷

市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守的, 被征收人可以申请上级人民政府责令改正。被征收人还可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。造成损失的, 还可以要求承担赔偿责任。

(3) 非法迫使被征收人搬迁造成损失, 要求赔偿损失纠纷

实施房屋征收的部门、政府采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 造成被征收人损失的, 被征收人可以要求承担赔偿责任。

(4) 房屋征收部门私分、截留、拖欠征收补偿费造成损失, 要求赔偿损失纠纷

房屋征收部门利用管理、实施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收补偿费用, 被征收人可以申请上级人民政府责令改正, 追回有关款项。被征收人还可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。造成损失的, 还可以要求承担赔偿责任。

3.履行法定职责案件

这类案件包括:

(1) 要求上级人民政府履行监督职责案件

《条例》第4条第1款规定:上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

如果上级政府收到监督申请后不予理睬或不尽监督职责或拖延履行监管职责, 或者按照信访案件处理。申请人可以对上级政府的不作为行为提出行政诉讼。

(2) 要求有关机关履行对举报事项核实处理职责案件

《条例》第7条第1款规定:任何组织和个人对违反本条例规定的行为, 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

一般来说, 接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报行政核实处理的期限为60日。如果没有核实处理结果并答复举报人, 举报人有权对不履行核实处理的行政机关提出行政诉讼。

(3) 要求行政监察机关履行行政监察职责案件

《条例》第7条第2款规定:监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

实践中, 被征收人受到征收部门或实施单位以及工作人员的暴力搬迁、侵害被征收人的合法权益、徇私枉法等请求行政监察机关依法对违法违纪的单位或个人给予行政处分的, 行政监察机关拒不履行职责或违法履行职责行为不服的, 可以向法院提起行政诉讼。

(4) 要求市、县级政府履行对征收补偿方案论证、公布等法定职责案件。

《条例》第10条规定:房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

《条例》第11条规定:市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

房屋征收部门拟定征收补偿方案后报市、县级政府。市、县级政府未组织有关部门对征收补偿方案进行论证;未向被征收人公布;公布期限少于30日;未将征求意见情况和根据公众意见修改的情况再次及时公布;旧城区改建需要征收房屋的多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府未组织由被征收人和公众代表参加的听证会;未根据听证会情况修改方案。上述政府行为其中之一未履行的, 被征收人均可提出政府不作为行政诉讼。也可以先行提出作为申请, 政府仍不作为的再提出行政诉讼。

(5) 要求市、县级人民政府履行委托有关部门对房屋征收决定进行社会稳定风险评估或提交政府常务会议讨论决定的职责案件。

《条例》第12条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。

如市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 未按照有关规定委托有关部门进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 未提交政府常务会议讨论决定。被征收人可以向提起行政诉讼, 要求市、县级人民政府履行上述职责。

(6)

要求市、县级人民政府履行公告房屋征收决定职责案件《条例》第13条第1款规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。如市、县级人民政府作出房屋征收决定后不公告;公告应未载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项, 被征收人可以要求公告或重新公告, 政府不作为的可以提起行政诉讼。

(7)

要求房屋征收部门履行调查登记, 将调查结果予以公布等法定职责案件《条例》第15条规定:房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。如房屋征收部门未对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 或未将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布, 被征收人可以向人民法院提起行政诉讼, 要求房屋征收部门履行上述法定职责。

(8) 要求房屋征收部门履行通知有关部门暂停办理新建、扩建等相关许可手续的法定职责案件。

《条例》第16条规定:房屋征收范围确定后, 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的, 不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

如房屋征收部门通知暂停办理范围超出征收范围;暂停期限超过1年的仍不给予办理相关手续的, 申请人可以根据申请许可事项等情况分别提出行政诉讼;对房屋征收部门的通知行为不服的直接提起行政诉讼。

(9) 要求房屋征收部门履行公布分户补偿明细的法定职责。

为了实现公平、公正的补偿目的, 房屋征收部门应当依据房屋征收补偿档案, 在房屋征收范围内公布分户补偿明细, 告知被征收人的全部补偿情况。房屋征收部门不履行、拒绝履行或不完全履行公布分户职责的被征收人可以依法提起行政诉讼。

(10) 要求审计机关履行公布审计结果法定职责案件

审计机关应当对每个房屋征收项目的补偿费用管理和使用情况进行审计监督, 并在补偿工作终结后向社会公布审计结果。审计机关不履行上述职责或履行不当的被征收人可以依法提起行政诉讼。

4.征收决定行政案件

这是国有土地上房屋征收补偿类行政案件中最多、最主要的案件类型。

《条例》第14条规定:被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

5.补偿决定行政案件

《条例》第26条规定:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平, 包括本条例第25条第1款规定的有关补偿协议的事项。征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

6.不予补偿决定行政案件

这类案件包括:

(1) 对认定为新建、扩建等行为并不予补偿决定行政案件

房屋征收范围确定后, 依据条例规定任何单位或个人均不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为, 违反规定的, 政府将作出不予补偿决定。被认定人不服认定或不予补偿决定的可以提起行政诉讼。

(2) 不服认定未经登记建筑属于违法建筑行政案件。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的作出不予补偿决定不服的, 可以提出行政诉讼。

7.非诉行政执行案件

《条例》第28条第1款规定:被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

此外, 在国有土地上房屋征收与补偿过程中还可能引发行政处罚案件、政府信息公开案件等行政案件, 本文就不一一列明。

二、房屋征收补偿协议类案件民事行政辨

《条例》第25条规定:房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项, 订立补偿协议。补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。该条并未规定补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起何种性质的诉讼, 是民事诉讼?亦或是行政诉讼?或是针对补偿协议某方面可以提起民事诉讼, 针对补偿协议其他方面可以提起行政诉讼?笔者认为, 理清这一问题必须理清另一个问题, 即补偿协议是民事合同还是行政合同的问题。

(一) 补偿协议是民事合同还是行政合同

《拆迁条例》规定的拆迁补偿安置协议是由平等主体的拆迁人与被拆迁人签订的协议, 系典型的民事合同, 受《合同法》和《拆迁条例》调整。1996年7月24日最高人民法院法复[1996]12号发布《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定:“……拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置问题发生争议, 或双方当事人达成协议后, 一方或者双方当事人反悔, 未经行政机关裁决, 仅就房屋补偿、安置等问题, 依法向人民法院提起诉讼的, 人民法院应当作为民事案件受理。”也就是, 房屋拆迁安置补偿协议是民事合同, 协议当事人对协议不服的, 可以通过向法院提起民事诉讼的方式进行救济。但《条例》第25条规定的补偿协议是民事合同还是行政合同?当事人对补偿协议不服的, 是提起民事诉讼, 还是提起行政诉讼来维护自身的合法权益?

我们以下从行政合同的涵义及特征入手, 对这一问题进行详细的阐述。

行政合同, 又称为行政契约, 它是指行政主体之间、行政主体与行政相对人 (公民、法人和其他组织) 之间, 为实现行政目的, 依双方意思表示一致, 而确立、变更和终止行政法律关系的协议。行政合同具有四方面特点:1.行政合同的当事人必有一方是行政主体。行政合同是行政主体实施行政管理活动的过程中形成的, 其设立、变更和终止, 都离不开行政主体的活动, 故行政合同的当事人中, 必有一方是行政主体。2.行政合同以实现行政管理为目的。德国行政法将行政合同界定为“设立、变更和终止公法上的法律关系的合同。”日本通常将行政合同定义为“以公法上的效果发生为目的, 由复数的对等当事人之间的相反方向意思的一致而成立的公法行为。”可以说, “实现行政目的”是各国关于行政合同定义的“共性”。3.行政合同双方当事人意思表示的一致性。行政合同是双方行政行为, 是行政主体与行政相对人意思表示一致的产物。4.行政合同的适用规则超越了私法范畴。在私人合同中, 合同双方不但法律地位平等, 而且权利义务对等。但在行政合同中, 尤其在行政主体与行政相对人签订的行政合同中, 双方当事人的法律地位虽然平等, 但其权利义务往往不对等, 最集中表现在行政主体在行政合同中享有行政优益权, 例如, 合同内容单方决定权、设立奖励权、合同履行指挥权、单方变更与解除权、动用强制权、违反合同制裁权。

补偿协议亦具有行政合同的上述特征:一是征收补偿协议的当事人一方是作出征收补偿协议的市、县人民政府, 属于行政主体;二是征收补偿协议的目的是实现行政管理目标, 即实现公共利益需要的房屋征收;三是征收补偿协议是在双方达成一致意见的情况下签订的;四是在征收补偿合同的履行、变更或解除中, 征收部门享有行政优益权。

(二) 补偿协议纠纷应提起民事诉讼还是行政诉讼

如上所述, 征收补偿协议属于行政合同。把行政合同纳入行政诉讼受案范围, 对行政合同进行行政法上的制约, 有利于减少和避免腐败现象, 也有利于维护合同相对人的权益及公共利益。事实上, 最高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中, 把行政合同列为行政行为之一。也就是说, 行政合同已被间接地纳入行政诉讼受案范围之内。征收补偿协议系行政合同, 属于具体行政行为的一种, 本应纳入行政诉讼受案范围。但实际上, 征收补偿协议已被排除在行政诉讼受案范围之外。补偿协议一方当事人对补偿协议不服的, 应提起民事诉讼, 理由有两点:

1.《条例》第25条规定的文意解释不符合行政诉讼的特征。

行政诉讼的一个显著特征为行政诉讼的被告恒定为行政主体 (即行政机关和法律法规授权的组织) 。根据《条例》第25条的规定, 补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。也就是说, 被征收人和作出征收补偿决定的市、县人民政府均可以以原告的身份提起诉讼, 这就不符合行政主体恒定为行政诉讼被告的特征。故《条例》第25条虽然未明确指出补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起何种性质的诉讼, 但根据行政诉讼的特征, 我们认为, 《条例》第25条应理解为补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起民事诉讼。而不应理解为补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起行政诉讼。

2.相关司法判例和司法解释已将典型的行政合同纳入民事诉讼范畴。

2002年6月, 最高人民法院民事审判庭在上海虹城房地产有限公司与上海市房屋上地资源管理局土地使用权出让合同纠纷案的终审判决中, 将出让合同认定为民事合同。2005年8月1日起实施的《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》已将“土地使用权出让合同”这种典型的行政合同引起的纠纷纳入民事诉讼的范畴, 并适用《合同法》, 并适用民法的精神和规则。既然最高人民法院的上述判例和司法解释已将国有土地使用权出让合同这种典型的行政合同纠纷纳入到民事诉讼的范畴, 故同为行政合同的征收补偿协议纠纷似亦应纳入民事诉讼范围之内。

三、房屋征收补偿类行政案件的审理思路

对国有土地上房屋征收与补偿行为进行考察, 我们发现, 这一行为的整个过程主要分为三个阶段:第一个阶段是征收决定作出阶段;第二个阶段为征收人对被征收人进行补偿安置的阶段;第三个阶段为搬迁阶段。上述三个阶段都有可能形成行政争议, 且每个阶段形成的行政争议也较为集中。第一阶段可能形成的主要争议为征收决定行政争议;第二阶段可能形成的主要争议为补偿决定行政争议;第三阶段可能形成的主要争议为非诉强制执行争议。本文主要对上述三类行政案件的审理思路进行阐述。

(一) 征收决定类行政案件的审理思路

1.审查作出征收决定的主体

根据《条例》第8条的规定, 作出征收决定的主体应当是市、县人民政府。因此, 只有市、县人民政府才是合法的作出征收决定的主体。实践中, 如房屋征收机构或房屋征收实施单位作出的征收决定, 因房屋征收机构或房屋征收实施单位不具有作出征收决定的职权, 故由房屋征收机构或房屋征收实施单位作出的征收决定应认定为违法。

2.审查征收活动是否符合公共利益

《拆迁条例》未明确规定公共利益的需要书房屋拆迁的前提条件。而《条例》落实了《宪法》第13条、《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条的原则性要求, 《条例》第1条明确维护“公共利益”和“保障被征收房屋所有权合法利益”的立法宗旨。第2条明确规定, 为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。也就是说, 为了公共利益的需要是国有土地上房屋征收的唯一前提。除此之外, 《条例》第8条以列举的方式对公共利益的外延作了比较明确的界定。在审判实践中, 如何审查征收活动是否符合公共利益呢?我们认为, 应从以下三个方面来审查:

(1) 从供给主体和受益主体来界定。

公共利益应当是由公共组织提供的供公众享用的公共服务, 这里的公共组织包括政府部门、事业单位、社会团体以及经法律规定或者授权的享有行政职能的组织。这些主体在为行政行为时应当是基于公共利益的需要, 提供公共服务。以营利性为目的的主体进行的营利性行为虽然在客观上也起到了促进公共利益的作用, 也不能定性为公益性活动。公共利益的受益主体则是开放性的, 没有什么特别条件的限制。比如城市环境的美化、公益设施的建造, 其享用的主体都是开放性的, 应为广大人民群众。与公共利益相对应的是私人利益, 私人利益是指私人对能满足其各种需要的客体对象的确认, 包括个人利益、个体利益和企业利益等私人主体利益。私人利益的使用主体为个人、个体、企业等私人。

(2) 从公共用途的效果来确定。

公共利益的效果应当是公众的直接受益性和实质受益性。“公共利益”表示某种“普遍利益”, 即“确信有益于社会中每个人的某种价值观念”, 体现并符合和谐社会的价值标准。公共利益包含了对人的人格、尊严、自由以及人们之间的平等的肯定和尊重, 以每一个有理性的公民为目的, 是公共利益的价值所在。公共利益的正当性来源于普遍权利, 是普遍权利保障的必然结果和要求。公共利益的公众的直接受益性和实质受益性, 也可表述为利益享有的不可分性。罗尔斯曾论述:“公共利益与私人利益的区别是复杂细微的, 一种公共利益具有两个特点, 即不可分性和公共性。亦即, 有许多个人 (可以说他们构成了一个共同体) 要求或多或少的公共利益, 但是如果他们都想享有它, 那么每个人就必须享有同样的一份。公共利益所具有的数量不能像私人利益那样被划分, 不能由个人按照他们的偏爱多要一点或少要一点。基于不可分的程度和相应的公共性规模, 存在着各种各样的公共利益。公共利益的极端情形对整个社会而言完全是不可分的。”

(3) 从征收的直接目的来确定公共利益。

《条例》第8条以列举的方式对公共利益的范围作了比较明确的界定, 该条规定:为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。如征收的直接目的符合上述六种情形之一的, 我们就可以认为该征收决定符合公共利益。

实践中, 公共利益和商业利益往往相互交织, 很难区分, 这给法院的司法审查在一定程度上带来了困难。我们认为, 在司法审查中, 对于征收决定是否具备“为了公共利益的需要”这个前提, 人民法院可以在参照《条例》第8条规定的六种具体情形的基础上, 通过探究公共利益的基本内涵, 以司法解释结合个案裁判的方式通过司法的公益判断模式作出是否符合公共利益的判断。“所谓由司法决定公益的方式, 可以基于公益的考虑, 在程序方面来践履之, 也可以在实体审判方面, 也就是在系争案件时, 对所援引法律的公益条款, 针对涉及之事实, 为具体阐释。”在个案中对公共利益的判断需要进行利益平衡, 这需要法院依据个案情形进行具体考虑。通过“公共利益”概念的弹性规定.可以使得就公共利益的争议能够通过特定的程序来解决.使得当事人各方的利益冲突在程序保障之下得到解决。

3.审查征收决定程序是否合法

主要包括: (1) 市、县级人民政府在作出房屋征收决定前, 是否公布了征求公众意见的征收补偿方案; (2) 征求意见时间是否少于30日; (3) 是否在作出房屋征收决定的同时收回了国有土地使用权; (4) 因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 是否在作出房屋征收决定前组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案; (5) 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 是否经政府常务会议讨论决定; (6) 作出房屋征收决定前, 征收补偿费用是否足额到位、专户存储、专款专用; (7) 作出房屋征收决定后是否及时将征收决定依法进行了公告。

(二) 补偿决定类行政案件的审理思路

《条例》第二十六条规定, 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平, 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

审理补偿决定类行政案件总的要求和所有行政案件一致, 为:职权合法、认定事实清楚, 适用法律正确, 决定程序合法。

申言之, 补偿决定类行政案件的审理思路为:

1.补偿决定作出的主体是作出征收决定的市、县人民政府。

根据《条例》第26条规定, 作出补偿决定的主体应当是作出征收决定的市、县人民政府。实践中可能存在以下情况:作出补偿决定的主体不是作出征收决定的市、县人民政府;作出补偿决定的主体是房屋征收部门;作出补偿决定的主体系房屋征收实施单位。由于非征收决定的市、县人民政府、房屋征收部门和党务征收实施单位没有作出补偿决定的职权, 故在上述三种情况下作出的补偿决定应认定违法。

2.认定事实清楚——补偿决定是否公平

(1) 货币补偿决定的合法性判断

《条例》第21条第一款规定:被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。

对于市、县人民政府作出货币补偿决定的, 人民法院应当从以下八个方面进行合法性审查:一是是否有证据证明被征收人选择货币补偿或者有证据证明被征收人在合理的期限内拒不选择补偿方式;二是补偿金额是否按照等价原则确定;三是补偿金额是否低于征收决定公告发布时类似房地产市场价格;四是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费用是否合理;五是应征收房屋造成的停产停业损失的补偿费用是否合理;六是补偿款项是否在房屋拆除前的合理期限给付;七是搬迁期限是否超过合理的期限;八是法律、法规、规章规定的其他事项。

(2) 产权调换补偿决定的合法性判断

对于市、县人民政府作出产权调换补偿决定的, 人民法院应当从以下十个方面进行合法性审查:一是产权调换房屋与被征收房屋价值是否相当;二是被征收房屋和产权调换房屋是否采用同一种方法、同一估价时点、由同一评估机构进行了评估;三是产权调换房屋的具体位置是否确定;四是产权调换房屋不是现房的, 搬迁过渡方式或者过渡期限是否合理;五是产权调换房屋和被征收房屋的差价是否依据合法的评估价格进行结算;六是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费用是否合理;七是应征收房屋造成的停产停业损失的补偿费用是否合理;八是因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择原地房屋产权调换的, 是否提供原地或者就近地段的房屋;九是搬迁期限是否合理;十是法律、法规、规章规定的其他事项。

(3) 所有权人不明确房屋征收补偿决定的合法性判断

所有权不明确的房屋既包括了所有权有纠纷的房屋, 也包含了如所有权人下落不明等所有权并未发生纠纷的情况。它是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼、因继承发生纠纷的房屋。

对于市、县级人民政府作出的所有权人不明确的房屋补偿决定, 人民法院应当审查:是否符合经批准的征收补偿方案;是否经过房地产评估;是否对被征收的房屋作了必要的勘察记录;是否将所做的调查资料予以了证据保全等方面进行合法性审查。

(4) 对其他事实的审查重点

一是补偿决定尊重被征收人补偿方式选择权的合法性判断。作出补偿决定的市、县级人民政府是否履行了告知选择补偿方式的义务, 告知的内容是否符合征收法律规范的规定。

二是非住宅用房认定的合法性审查。首先应当以房屋权属证书载明的内容为准。房屋权属证书上载明为非营业用房, 但实际作为营业用房, 且被征收人提供工商营业执照及纳税凭证的, 人民法院应当参照有关非住宅用房的补偿标准, 审查被诉补偿决定是否合法。

三是房屋补偿面积认定的合法性审查。人民法院应当以被征收房屋所有权证记载的面积为准, 但当事人提供的房屋产权产籍资料或者其他有效证据足以推翻房屋所有权证记载面积的除外。房屋所有权证记载的面积与人民法院已经发生法律效力的判决所确定的面积不一致的, 应当以人民法院判决所确定的面积为准。征收涉及落实政策的房屋, 应当以当地人民政府作出的落实政策决定所确定的面积为准。

四是保障被征收人基本生活的合法性判断。市、县人民政府作出的补偿决定是否符合被征收人基本生活, 人民法院应当从以下三个方面进行判断:征收个人住宅, 被征收人符合住房保障条件的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府是否优先给予住房保障;对被征收房屋价值的补偿是否低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;关于因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府是否已经提供改建地段或者就近地段的房屋。

3.程序是否合法

人民法院应从以下几个方面来审查补偿决定作出的程序是否合法:

房屋征收部门与被征收人是否在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人是否不明确, 是否按照征收补偿方案作出补偿决定, 是否在房屋征收范围内予以公告。

4.适用法律是否正确

主要审查市、县人民政府作出补偿决定具体行政行为时所适用的法律是否正确, 从大的方面来说, 是适用《条例》而不是适用其他法;是适用《条例》第26条而不是适用其他条文。

(三) 非诉执行类行政案件的审理思路

根据行政诉讼法和最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》 (以下简称:《若干解释》) , 人民法院审理行政诉讼案件时, 以合法性审查为主、合理性审查为辅, 从职权依据 (是否具有法定的职权) 、事实依据 (认定事实是否清楚) 、执法程序 (程序是否合法) 和法律依据 (适用法律是否正确) 等方面对具体行政行为的合法性进行全面的司法审查, 系实质性的审查。人民法院对非诉行政执行案件的审查标准有别于行政诉讼案件。《若干解释》) 第九十三条规定:“人民法院受理行政机关申请执行其具体行政行为的案件后, 应当由行政审判庭组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查。”第九十五条规定:“对于被申请执行的具体行政行为明显缺乏事实依据的, 或者明显缺乏法律依据的, 或者有其他明显违法并损害被执行人合法权益的情形的, 人民法院应当裁定不准予执行”。因此, 人民法院对非诉执行类行政案件的审查, 应当采用明显违法审查标准。具体来说, 应当审查:

1.形式审查

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼的, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 依法申请人民法院强制执行。根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第86条规定, 行政机关根据行政诉讼法第六十六条的规定申请执行其具体行政行为, 应当具备以下条件: (一) 具体行政行为依法可以由人民法院执行; (二) 具体行政行为已经生效并具有可执行内容; (三) 申请人是作出该具体行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织; (四) 被申请人是该具体行政行为所确定的义务人; (五) 被申请人在具体行政行为确定的期限内或者行政机关另行指定的期限内未履行义务; (六) 申请人在法定期限内提出申请 (《若干解释》第八十八条规定, 行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为, 应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出, 逾期申请的, 除有正当理由外, 人民法院不予受理。) ; (七) 被申请执行的行政案件属于受理申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合条件的申请, 应当立案受理, 并通知申请人;对不符合条件的申请, 应当裁定不予受理。因此, 在房屋征收补偿非诉执行类案件中, 对符合条件的申请, 人民法院应当立案受理, 并通知申请人;对不符合条件的申请, 裁定不予受理。申请人应提交强制执行申请及证明具体行政行为合法性的相关材料;材料不齐备或者形式不合法, 人民法院通知其补正, 未能提交的, 人民法院不予受理。

2.实质审查

(1) 审查补偿决定是否存在重大明显违法情形。补偿决定是否存在明显缺乏事实根据;补偿决定是否存在明显缺乏法律依据;补偿决定是否严重违反法定程序。 (2) 审查市、县级人民政府是否对被征收人实施了货币补偿、货币补偿提存或者未提供安置用房、周转用房。 (3) 审查是否存在其他明显违法并损害被征收人合法权益情形。主要包括:一是建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、征收方案、办理存款业务的金融机构出具的征收补偿费用证明等不齐全;超过征收范围和征收期限实施搬迁。二是评估机构的选择违反相关规范性文件的规定;评估机构不具备房地产价格评估资格、评估报告和未经专职注册房地产估价师签字等评估程序明显违法;评估机构和评估人员与征收人或被征收人一方串通, 损害对方合法权益的;评估报告对被征收房屋权属、区位、用途、建筑面积认定错误, 侵犯被征收人合法权益;征收评估中其他明显违反法律、法规及其他规范行文件的情况。三是侵犯被征收人补偿安置方式的选择权;货币补偿决定缺少补偿金额、搬迁期限等法律规定的其他不可缺少的事项;产权调换补偿决定缺少安置用房面积、安置用房的具体位置、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等法律规定的其他不可缺少的事项, 等情况。四是补偿决定确定的货币补偿价格或者产权调换方案明显不合理;补偿资金未足额到位, 或者违反专户存储、专款专用等其他违法情形。

参考文献

[1]朱建新:《制度变革的司法应对与思维更新——析房屋征收行政审判的新形势与新思路》, 载《法律适用》2011年第6期.

[2]查宜宝:《公共利益的涵义与实践意义探讨》, 载《现代商贸工业》2009年第9期.

[3]余少祥:《什么是公共利益——西方法哲学中公共利益概念解析》, 载《江淮论坛》2010年第2期.

[4][美]约翰·罗尔斯:《正义论》, 何怀宏等译, 中国社会科学出版社1988年版, 第266-267页.

[5]江苏省淮安市中级人民法院:《房屋征收与补偿的司法审查标准》, 载《人民司法》2011年第11期.

[6]陈新民:《德国公法学基础理论》 (上册) , 山东人民出版社2001年版, 第197页.

[7]王利明:《论征收制度中的公共利益》, 载《政法论坛》2009年第2期.

房屋征收范围之确定篇3

一、房屋征收范围确定的意义

《国有土地上房屋征收与补偿条例》涉及房屋征收范围的内容有第15条：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第16条：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿；房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。第24条：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。第26条：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。第29条：房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。上述条款设定房屋征收部门的权利和义务，都是建立在房屋征收范围基础之上的。因此，确定房屋征收范围对于征收部门依法行使职权意义重大。

首先，确定房屋征收范围是作出房屋征收决定的法定要件。《条例》规定的公共利益六种情形，都应当有确切的界定范围，否则无法实施。其次，确定房屋征收范围事关公共利益的实现。根据公共利益的实际需要划定征收范围，公共利益才能得到保证。再次，确定房屋征收范围可以固定被征收房屋所有权人（被征收对象），被征收人的数量等随征收范围划定而确定。

二、房屋征收范围确定的原则

为了公共利益方可实施房屋征收，那么征收范围的确定应当遵循以下原则。一是符合规划的原则。《条例》第9条规定，因公共利益征收房屋应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳人市、县级国民经济和社会发展年度计划。即“四规划一计划”。二是尊重民意的原则。《条例》同时规定，制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。三是规模适度的原则。就是要与公共利益实际需要相衔接，要有利于项目的推进。特别要防止项目过大，不利于组织实施。四是因地制宜的原则。要根据被征收项目的实际状况确定范围。如因河道整治实施沿线征收，范围要考虑整治项目实施的需要，并留有一定的空间；旧城改建的征收要考虑被征收对象的实际情况，最好同一个单位或区域一次征收，避免矛盾。五是科学合理的原则。要防止非公共利益“搭车”征收。六是界线明确的原则。征收范围在符合规划的前提下，应当有明确的界址，比如以河道或道路为界，旧城改建项目至少要以支路或巷道为界，便于项目组织实施。还要防止一个被征收对象不能一次征收，甚至出现一幢房屋被分割的问题。

三、房屋征收范围确定的主体

房屋征收是政府的行政行为，征收范围的确定主体应当是作出征收决定的市县级人民政府。根据职能法定的原则，确定房屋征收范围应当由人民政府负责，城乡规划部门依据《城乡规划法》的规定，行使规划职能，划定征收红线。同级房屋征收部门依照职责，做好红线划定过程的协调和配合工作，以及红线划定后的征收组织实施工作。城乡规划管理部门在编制城乡规划、专项规划、详细规划时，应当充分考虑未来房屋征收工作的实际需要，使征收范围与规划科学衔接。

四、房屋征收范围确定的步骤

一是编制房屋征收计划。房屋征收部门要根据政府国民经济和社会发展规划和年度计划，组织编制年度房屋征收计划项目，并做好与发改部门的衔接。年度计划既要尽力而为又要量力而行。二是确定征收责任主体。征收部门提请政府，就具体征收项目确定实施责任主体（征收申请人或实际出资人），便于开展征收前期工作。三是组织现场实地勘察。征收范围是否科学合理要建立在现场勘察的基础上，由征收部门组织规划、国土、责任主体、属地街道社区、征收实施单位等现场实地调查，掌握一手资料和情况。四是确定征收红线范围。规划部门根据现场勘察情况综合各方面的意见，确定红线范围并划定红线图，供政府决策，作出征收决定。由于征收项目实施时，项目具体名称处于不确定状态，《条例》也没有对符合规划明确具体要求，从有利于项目实施考虑，由规划部门出具红线图即可。征收红线是征收范围的法定载体、具体法定效力，是开展征收前期工作的依据，一旦确定不宜调整，会带来很多矛盾和法律问题。

房屋征收决定篇4

安政房征决〔〕2号

因福安市街尾片区危旧房改造项目建设需要，市政府决定征收下列范围内的房屋。房屋征收部门应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定开展房屋征收与补偿工作，保护被征收人的合法权益。征收范围内的单位和个人应积极配合做好房屋征收工作。

一、征收范围：福安市街尾片区，具体征收范围以规划用地红线图为准。

二、房屋征收部门：市房地产管理局,电话：6383492。

三、征收实施单位：城北街道办事处,电话: 6585333。

四、签约期限：4月18日至6月3日，具体签约事宜由征收实施单位办理，征收部门负责监督指导。被征收人应当在签约期限内与房屋征收实施单位签订补偿协议，并在规定期限内完成房屋腾空。

五、房屋征收补偿方案：详见附件1。

六、因国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

七、本决定公告发布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

八、征收范围内的被征收人如不服本决定的，可以在本决定公告之日起60日内，向上级人民政府提起行政复议，也可在本决定公告之日起90日内，向法院提起行政诉讼。

附件：1. 福安市街尾片区危旧房改造项目国有土地上房屋

征收补偿安置方案

2. 福安市街尾片区危旧房改造项目红线图

3. 安置房规划设计总平面图

福安市人民政府

房屋征收补偿决定篇5

征收人：达拉特旗人民政府，住址达拉特旗树林召镇锡尼街70号。法定代表人吉格定，职务，旗长。被征收人：×××，男，汉族，62岁，现住达拉特旗锡尼街道召南社区居委会十七街坊90号。因被征收人在《达拉特旗人民政府关于树林召镇北国商城旧城区改建项目房屋征收决定》规定的签约期限内未与旗房屋征收安置局达成房屋征收补偿协议，故报请本机关作出房屋征收补偿决定，本机关依法受理。经查，旗人民政府因北国商城旧城区改建的需要，对树林召镇锡尼街南、德胜大街北、商城路东、召西路西范围内所有房屋实施征收。8月22日，旗人民政府作出了《关于树林召镇北国商城旧城区改建项目房屋征收决定》，并发布了房屋征收决定公告，被征收人的房屋在征收范围内。经投票决定，多数被征收人同意由内蒙古众联房地产评估咨询有限公司(以下简称众联评估公司)对征收范围内房屋进行评估。经众联评估公司实测- 2 - 评估，被征收人的房屋总占地面积为236.76平方米，总建筑面积为178.69平方米，用途为住宅，评估总价格为人民币674463元。旗房屋征收安置局将初步评估结果在征收范围内进行了公示，在公示期内被征收人未提出异议，众联评估公司作出了内众房估〔〕090号《房地产征收估价报告》，送达被征收人后，被征收人在规定期限内未提出书面复核评估申请。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、第二十八条第一款的规定，以及《达拉特旗树林召镇北国商城旧城区改建项目房屋征收补偿方案》作出补偿决定如下：

一、被征收人可以选择下列货币补偿或者房屋产权调换一种征收补偿方式：(一)实行货币补偿，根据评估机构对其被征收房地产的评估价格予以补偿，补偿金额为人民币674463元，由征收人给付被征收人;(二)实行房屋产权调换，征收人提供的位于改建地段拟建维多利财富广场小区4号楼一单元17层1701号，建筑面积132.54平方米，由征收人给付被征收人调换差价为人民币207693元，产权调换房交付期限为2月22日前。

二、由征收人给付被征收人搬迁费和临时安置费，如被征收人选择货币补偿，搬迁费按房屋建筑面积10元/平方米补偿，合计人民币1787元，临时安置费不予补偿;如被征收人选择房屋产权调换，搬迁费按房屋建筑面积20元/平方米补偿，合计人民币3574元，临时安置费按房屋建筑面积每月10元/平方米补偿，临时过渡期限自搬迁之日起至202月22日。

房屋征收补偿安置协议篇6

甲方（征收部门）：盘锦市兴隆台区城市建设环境保护局

甲方委托实施单位：盘锦市兴隆台区拆迁管理办公室

乙方（被征收人）：盘锦振兴嘉禾房地产开发有限公司联系电话：2950021（***）

按照盘锦市城市总体规划的要求，兴隆台区人民政府因道路修建项目需要，对向海大道以东；石油大街以南；荒地村、腰二十里以北，环城东路以西途经东升村区域的国有土地上的房屋及其附属物实施征收，乙方所拥有的房屋及其附属物在征收范围内。甲、乙双方依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收补偿安置达成如下协议：

一、甲方对乙方在征收区域内的房屋及附属物进行补偿，残值归乙方所有，补偿款为柒佰伍拾万元（见评估报告）。

二、乙方按照甲方的要求按时搬迁腾空房屋并交给甲方。

三、本协议签订后，乙方须结清水、电、气等费用。被征收房屋因出租或抵押行为，涉及承租人或抵押权人权益的，乙方需与承租人或抵押人达成协议，甲方不再对承租人或抵押权人进行补偿。

四、本协议签订后，甲方先支付50%补偿款共计375万元，其余补偿款375万元，在30日内一次付清。

五、协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院提起公诉。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。

甲方：法人代表：

甲方委托施工单位：

乙方：法人代表：

房屋拆迁冲突呼唤房屋征收立法篇7

一、拆迁冲突的实质:私权利与公权力的冲突

拆迁冲突从表面上看是“赤手空拳”与“政府铲车”的冲突, 而冲突闹剧之如此惨烈, 显示了其背后激烈的利益冲突。被拆迁方声称住宅权神圣不可侵犯, 未经我的同意, 任何人不能拆除我的房子;拆迁方声称, 没有强制拆迁, 就没有城市发展, 甚至就没有“新中国”[3]。双方的说法似是而非, 然而也各有其理。

在人权发展史上, 有“消极权利”和“积极权利”之分。启蒙运动所提出的以个人自由和财产权为核心的自然权利, 即“第一代人权”概念, 属于消极权利。消极权利是指个人反对国家政府权力的权利, 奉行不干涉原则, 政府被认为只承担“守夜人”的角色, 不可恣意妄为, 干涉个人自由。

近代欧美资产阶级革命的一个成果就是对消极权利的确认, 如美国的《独立宣言》和法国的《人权宣言》。1776年美国的《独立宣言》首先将“天赋人权”写进资产阶级革命的政治纲领, 成为人类历史上第一个人权宣言。它宣称:“人人生而平等, 他们都从‘造物主’那里被赋予了某些不可转让的权利, 其中包括生命、自由和追求幸福的权利”。“为了保障这些权利, 所以才在人们中间建立政府”[4]。如果政府阻碍这些目的实现, 人们有权利推翻它, 以建立新的政府。1789年法国的《人权和公民权宣言》宣布:“在权利方面, 人们生来是而且始终是自由平等的”;而“任何政治结合的目的都在于保护人的天赋的和不可侵犯的权利;这些权利是:自由、财产、安全以及反抗压迫。”[5]紧接着, 私权神圣原则被载入各国宪法与民法典中, 如《法国民法典》, 彰显了私权利对抗公权力的绝对优位。

虽然第一代人权概念对推翻封建专制功不可没, 然而, 19世纪末20世纪初, 社会日益分化为两大对立的阶级, 使人们看到资产阶级所谓“自由、平等”的理想人权在现实中变成了贪婪的资产阶级特权。近代宪法确认的基本权利体系并没有从根本上解决人权问题, 普通公民缺乏享有基本权利的物质基础和社会保障;个人自由和财产权利并未能使人的尊严受到普遍的尊重;为保障人权而建构的政府体制并没有满足全体人民的权利诉求。社会两极分化, 无产阶级日益贫困, 社会矛盾尖锐。有识之士开始重新思考人权的深刻含义, 反思不干涉主义, 宪法不仅仅应当防止国家“积极作为”带来的侵害, 还要避免国家“消极不作为”而造成的社会问题。从德国的《魏玛宪法》开始, 西方国家的私权绝对优位有所松动, 开始强调私有财产权受公共利益限制。《德国民法典》对私权的限制大大超过了早期的《法国民法典》。

我国2004年宪法修正案规定“国家国家尊重和保障人权”以及“保护公民合法的私有财产”, 但同时也规定, 为了公共利益的需要, 可以“依法征收”公民的私有财产;2008年《物权法》也作了类似规定。这说明, 我国一方面承认私有财产权对抗公权力的优先地位, 但同时也认为私有财产权是有限的, 即受公共利益限制。因此房屋拆迁冲突的实质是公权力作为公共利益的代表在房屋拆迁中与私权利产生冲突。

二、拆迁冲突的法律原因:法规冲突 (法律与条例的冲突)

在我们把眼光投向拆迁冲突的画面时, 我们常常看到:私权利 (被拆迁方) 在屋顶上插上红旗, 手里拿着《宪法》和《物权法》要求保护私有财产;公权力 (拆迁方) 则拿着政府的强制拆迁令和《房屋拆迁条例》准备强制拆迁。为什么一方声称“依法拆迁”, 另一方表示“依法维权”还产生剧烈的冲突呢?原来他们不是依据同一部法, 而是依据不同的“法”而已。依据不同的法为什么产生冲突呢?除了人们对两部法的理解有偏差以外, 主要还是两部法的规定之间存在立法冲突, 也就是说法规在打架。事实正是如此, 《物权法》与《房屋拆迁条例》存在着强烈的冲突。

在唐福珍自焚事件发生以后, 正是基于学者的社会良知, 北大五教授上书全国人大常委会, 提出《房屋拆迁条例》涉嫌违宪, 要求对其进行审查。2009年12月7日, 北大法学院5位教授——宪法和行政法学者沈岿、王锡锌、陈端洪、姜明安;民商法学者钱明星以公民名义致信全国人大常委会, 建议废止或修改《城市房屋拆迁管理条例》相关条款。“《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触, 这导致了城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。”[6]5位教授一致认为:《拆迁条例》自2001年颁布施行起, 历经8年, 其原有框架已不再适应宪法、法律以及经济、社会的巨大发展。立法机关应以法制协调统一原则为基础, 对《拆迁条例》进行审查, 以建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。

依据《宪法》、《物权法》规定, 要通过征收获得公民房屋的所有权, 必须具备3个法定条件:“为了公共利益”、“依据法律规定的条件和程序”、“给予补偿”。而《房屋拆迁条例》与《宪法》、《物权法》至少存在三个方面的冲突:[7] (1) 征收主体方面:依据宪法和法律, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。 (2) 补偿方面:依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。 (3) 征收程序方面:依据宪法和法律, 对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。

造成法规冲突的根本原因在于, 《宪法》、《物权法》以私权利为优位, 而《房屋拆迁条例》以公权力为优位, 因而存在严重冲突。虽然《房屋拆迁条例》在特殊历史时代对我国的城市化进程做出了很大历史功绩, 然而愈演愈烈的拆迁冲突说明城市化进程不能以掠夺个人财产的方式来推进, 以社会矛盾的激化为代价。因此, 《房屋拆迁条例》亟待废止或修改。

三、拆迁冲突的解决途径:通过房屋征收立法界定公共利益与征收程序

在北大五教授上书后, 国务院启动了《房屋拆迁条例》的修改程序。然而, 仅修改《拆迁条例》难以根本改变目前拆迁法规冲突的状况。为了从源头上减少和缓和拆迁冲突, 必须首先健全法制, 人大作为立法机关不应怠于行使自己的职责, 而应该积极行动起来, 尽快启动房屋征收立法程序。权衡个人利益与公共利益, 规定征收程序, 制定一个公平合理的《房屋征收法》取代《房屋拆迁条例》;按照《宪法》、《物权法》规定, 修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》, 彻底消除地方政府通过房屋拆迁卖地牟利的渠道;将强制拆迁限制在公益征收范围内, 并且在立法中提高可操作性, 重点规范征收和拆迁程序, 遏制暴力违法拆迁, 使拆迁工作真正“有法可依”, 脱离“人治”的局面。

首先, 房屋征收立法必须坚持私权利对公权力的优位原则。近年来随着经济社会的发展和法律的进步, 人权意识得到加强, 宪法作了重要修改, 规定“国家尊重和保障人权”。私有财产权是人权的一项重要内容, 故国家“保护公民的私有财产权”。物权法的出台, 也正是在这种社会背景下因应宪法的修改而隆重推出的一部保护私有财产权的重要法律。从宪法修改和物权法出台的立法目的来看, 是旨在加强对私有财产权的法律保护, 因而要求制定严格的征收条件。

其次, 解决拆迁冲突应该通过立法尽量清晰界定“公共利益”, 从实体正义上防止公权力的滥用。宪法和物权法在保护私有财产的同时, 也要平衡私有财产与公共利益的关系, 考虑到公共利益的需要, 允许公益征收。但要求通过国家立法机关制定法律来严格界定公共利益的范围, 以防止政府滥用其权力, 借口公共利益侵犯合法的私有财产。当前由于法律对“公共利益”的模糊使用, 使一些拆迁官员有可乘之机。一些官员在遇到法律规定不甚明确的“公共利益”时不是运用法治理念将不确定的法律用语与相应的法律原则、目的、精神结合, 灵活公正的处理个案, 而是滥用自由裁量权, 牺牲行政相对人的合法利益。如果不对公共利益作出合理界定, 而任由执法者自由裁量很难保证公共利益不被滥用。

再次, 解决拆迁冲突应该制定房屋征收法以规范“征收程序”, 从程序正义上严格限制公权力的行使。正当法律程序原则起源于英国古代《自由大宪章》, 是西方法治观念产物。1215年英国国王签署的《自由大宪章》对正当法律程原则作了初步规定。大宪章第三十九条规定:“凡自由民, 如未经其同级贵族之依法裁判, 或经国法判决, 皆不得被逮捕、监禁、没收财产、剥夺法律保护权、流放, 或加以任何其它损害”。[8]1354年英国国会通过的第二十八条法令即《自由令》第三章规定:“未经法律的正当程序进行答辩, 对任何财产或身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所、不得逮捕或监禁、不得剥夺其继承权, 或剥夺其生丰之权利。”[9]正当程序原则为现代各国宪法或行政法所确认。如美国宪法第五条、第十四条修正案所确立的正当法律程序观念由此开始向行政法领域渗透, 逐步形成了行政性正当程序规范。现代国家行政自由裁量权的扩张使法律对行政权的实体控制变得很困难, 于是人们的注意力便集中到了程序的设计方面, 要求实现行政程序的标准化、正规化和加强司法审查。在房屋拆迁问题上, 如果说“公共利益”还难以通过立法清晰界定, 那么对房屋拆迁的程序控制就显得更加必要。立法尤其要规定:先协商或听证再决定征收;先征收补偿后拆迁;先告知诉权后强拆。这些程序规定是私权优位原则的要求, 是依法拆迁的最后一道防线, 只有这样才能有效防止或减少对公民权利的侵犯和拆迁冲突的产生。

摘要：近年来, 房屋拆迁冲突时有发生, 拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突, 拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法, 必须坚持私权优位, 清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。

关键词：拆迁冲突,法规冲突,私权优位,公共利益

参考文献

[1]11月29日晚, 成都市金牛区居民唐福珍因伤势过重, 经抢救无效死亡.16天前, 她因阻止有关政府部门拆迁而站在楼顶抗争, 最后泼上汽油用打火机自焚.http://news.qq.com/a/20091202/001178.html.

[2]9月10日上午, 江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件, 三人被烧成重伤.事件发生后, 三人被送到南昌大学第一附属医院进行抢救.9月18日凌晨1时左右, 伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡.http://news.ifeng.com/society/special/yihuangzifen/content-2/detail_2010_09/18/2550938_0.shtml.

[3]宜黄官员撰文谈拆迁自焚:没强拆就没新中国.“从某种程度上说, 没有强拆就没有中国的城市化, 没有城市化就没有一个个‘崭新的中国’.是不是因此可以说没有强拆就没有‘新中国’”http://news.qq.com/a/20101012/001801_1.html.

[4]http://www.annian.net/show.aspx?id=6060&cid=14.

[5]http://baike.baidu.com/view/544412.htm.

[6]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议.http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

[7]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议.http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

[8]http://baike.baidu.com/view/2070552.htm.

房屋征收行业文化的思考与建设篇8

一、界定房屋征收行业文化的内容

概括起来，文化主要包含两个方面：一是价值观念，二是行为规范，即理念文化加上行为文化，体现了价值理念与行为规范的有机统一。具体到房屋征收行业，其价值观念既体现在《条例》公平补偿等原则表述中，也体现在论证、听证等具体的程序和制度设计上；而行为规范则主要是房屋征收活动参与者在具体征收实施中如何体现立法理念，是否严格执行有关制度程序，能否实现操作规范、管控有效的行业目标，最终构建和谐的房屋征收关系。

二、挖掘房屋征收行业的价值观念

《条例》以《物权法》所确立的私权保障为核心，将房屋征收严格限定在公共利益需要的范围，确立了一套全新的法律原则和规范框架，彻底改变了原有的权利义务关系和利益格局，同时，也赋予房屋征收行业崭新的价值内涵，是统一行业思想，引导、激励我们做好房屋征收工作的指向标。

1.公平价值观

公平价值，是确立在社会公共利益基础上的形式公平和实质公平，是可持续发展的公平。它不只强调内在公平，更将视野扩展到外延的公平，显示了其对个人和集体发展的终极关怀。如果说补偿工作是房屋征收的核心问题，那么公平补偿就是房屋征收的实质要求。《条例》第二条强调征收国有土地上单位、个人的房屋的，应当对被征收人给予公平补偿。如何在房屋征收中体现公平呢？首先，要确定征收补偿的范围，不能在补偿上让那些为了公共利益作出贡献的被征收人吃亏。按照《条例》，补偿的内容主要有三部分，一是被征收房屋价值的补偿；二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其次，公平确定补偿的标准和程序，主要体现在以下方面：一是明确了征收的补偿标准。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。二是被征收人在要求补偿时，可以选择货币补偿或者产权调换，充分尊重了被征收人的选择权。三是《条例》赋予了被征收人选择房地产价格评估机构的权利，从而避免在评估机构选择上，因政府干预而产生的压价、压低补偿的现象。这些规定，确保了被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降，公共利益同个人利益达到了平衡、统一，房屋征收的公平价值得到彰显。

2.民主（决策）价值观

国务院《关于加强法治政府建设的意见》（国发[2010]33号）明确，要加强行政决策程序建设，健全重大行政决策规则，推行行政决策的科学化、民主化、法治化。要把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定作为重大决策的必经程序。作出重大决策前，要广泛听取、充分吸收各方面意见，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。完善重大决策听证制度，扩大听证范围，规范听证程序，听证参加人要有广泛的代表性，听证意见要作为决策的重要参考。重大决策要经政府常务会议或者部门领导班子会议集体讨论决定。房屋征收具有一定强制性，而且涉及被征收人切身的重大利益。《条例》将房屋征收决策公开化，用程序和制度保障了决策的民主。根据《条例》及我市有关规定，超过300户的房屋征收决定应当由政府常务会议讨论决定；征收补偿方案在征求意见时，应发布《房屋征收补偿方案征求意见告知书》，公布征求意见情况和根据意见修改补偿方案的有关情况；因旧城区改建需要按规定举行听证的，应当通过公开报名等方式组织被征收人参加听证，并邀请人大代表、政协委员、法律工作者等社会各界有关人士参加。这些都是决策民主价值的具体体现，推进了征收决策的民主化、科学化。

3.程序价值观

程序是公平、公正的保障，具有独立的价值。房屋征收不仅要保障实质公正，而且要使被征收人确信房屋征收是公平、公正的，因此，《条例》的程序公开要求，正是为了保证房屋征收的规范性、合法性、严肃性。房屋征收要严格遵循法定程序，依法保障被征收人的知情权、参与权和救济权。正当的程序才能为实体公正提供有效保障，从而确保征收工作顺利推进，同时一定程度上也可防止腐败行为的发生。根据《条例》，房屋征收一般要经过房屋调查、制定征收补偿方案、征求公众和专家意见、征收决定公布、房屋价值评估、订立补偿协议、作出补偿决定、权利救济途径、司法强制执行等程序。这些规定都是为了让各方都有机会在过程中表达诉求、发表意见，而程序是实现这一目的的重要保障，也是做好被征收人工作，团结大多数被征收群众，顺利开展房屋征收工作的重要保证。

4.公开价值观

【房屋征收法律法规】推荐阅读：

房屋征收题库10-21

哈尔滨市国有土地上房屋征收与补偿办法11-02

土地征收法律法规10-05

土地征收补偿的法律10-21

土地征收法律知识：农村征地补偿费应该如何分配？11-05