浅议房地产估价研究(精选8篇)
现场查勘是房地产估价一项基础性工作。苏信评估认为,现场查勘的质量,现场查勘获得信息量大小,直接影响到估价方法的选择,从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定,影响到估价师所承担的风险的大小。目前,我们行业内就存在轻视、甚至忽视现场查勘工作的现象,本文就房地产估价的现场查勘工作进行粗浅的分析,希望能起到抛砖引玉的作用,引起更多同行对房地产估价现场查勘的重视、对查勘的方法和效率的关注与研究,让现场查勘起到应有的作用。
一、现场查勘的必要性
房地产估价是对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动,直接涉及利害方的经济利益,房地产估价不但应言之有理,更重要的是言之有据,任何不当,容易导致争议,增加估价师风险。且不论国家民法、刑法对故意或过失导致房地产估价价格虚假所追究民事、刑事责任的严重后果,就从房地产估价师和房地产估价机构的管理、《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等与我们估价执业密切相关的管理规定来能解读现场房地产估价现场查勘的必要性。
二、现场查勘的内容
房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。在核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性的共同点的基础上,还应区别不同的估价方法所必须相关的查勘要求,旨在为正确估价提供第一手资料.(一)现场查勘的共同点
现场查勘的的共同点可分为房地产物体的确认、房地产权属关系的确认和所涉及房地产财务状况的核查三个部分。
1、房地产物体的确认
房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估,物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态;以房产为主的评估,物体的确认重点是建筑结构、构造、用途、成色状态及地段坐落、区域环境。
2、房地产权属关系的确认
权属关系的确认是在核实房地实物有无及其状态之后,确认其归属关系。权属关系一般分为所有权和使用权,但在具体确认过程中,由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系,核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。
3、与房地产财务状况的核对
对厂房或工区等多栋建筑物的评估,应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对,主要是核实房地产的原始价值、净值;使用过程扩建、改建、修缮的追加值;地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等,作为估价结果的对照,注意价值差异的分析,保证估价结果的客观。
(二)常用几种不同估价方法的查勘侧重点
1、市场法:在完成估价对象查勘的同时,对选取的可比实例应同步进行查勘,特别是交易情况、交易日期、区域因素和个别因素,福估指数、注意可比实例成交价格的内涵的核查。注意统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。
2、收益法:对同类型客观潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率、法定年限、使用年限、租约限制等关键因素进行查勘和核对。
3、成本法:重点是对建筑物的结构、构造、作法、材料、设备、配件、具体尺寸、建成年份、耐用年限、设计使用寿命、其他成本进现场查勘,并对土地取得费用、开发成本、建安费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、预计净残等过程费用进行调查。
注意:结合《房屋完损等级评定标准(试行)》对成本法估价中的建筑物折旧与成新率,应是各种原因造成的建筑物价值损失的认定,包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。
4、假设开发法:重点查勘待开发房地产的基本情况、开发建设期、需增加投入、施工限制、规划限制、资金的时间价值、市场需求变化分析、其他影响开发价值的因素。
5、基准地价修正法:重点是基准地价包含的区域,估价对象在该区域的部位、呈现的特点,对交易日期、区域因素、个别因素和其他影响基准地价修正使用的因素。
三、现场查勘的方法
现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作,应做好充分的准备,并讲究工作方法。可归结为以下程序。
①事前周密计划:核对委托人对待估价对象的权属资料提供的完整性,尽可能多地收集估价对象涉及的区域信息、楼盘信息、估价对象总平面图、典型房屋结构及造价等信息。研究资料,根据估价师经验确定所需要的重点信息、查勘线路,提出查勘大纲,带着问题去查勘,目标明确。
②确定参与人员:按照规范和规定,2人以上共同进行,拆迁和抵押目的的估价必须是有估价师前往查勘。同时应结合估价目的、拟采用的估价方法,确定有专长的估价人选。如拟采用成本法,应派出熟悉工程技术和建安造价的估价人员,若采用市场法,应有对楼盘和市场熟知的人员参加。但我们提倡复合性人才,每个估价员均应有相关知识,发挥帮带作用,让每个估价人员都能独挡一面,独立工作。
③携带工具:携带好数码照相机、指南针、卷尺和皮尺、激光测距仪、查勘记录表和笔等工器具。对明知争议较大的,最好进行录像,准备摄相机和胶卷相机。
④确定时间:联系好估价对象产权人和房产、地产管理人员,保证有关人员能一同前往定查勘,便于了解现状与估价时点的差异、与权属证书的差异,提高效率。
总结经验
房地产估价是一门艺术,是一门科学,应该阶段性总结现场查勘的经验和教训,优化查勘流程,减少外业的工作量,提高查勘效率。
一、房地产估价中引入GIS的可行性和必要性
(一) 房地产估价行业本身的特点
1、影响因素众多。影响房地产价格的因素众多, 按影响因素的范围来分可分为:个别因素、区域因素、一般因素;按影响因素的性质来分可分为:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。在不同地区、不同时期, 各种因素影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。这些因素对估价对象的影响, 主要靠估价人员对其进行定性分析后再做出量的判断。
2、具有明显的空间性。房地产评估对房地产价格产生影响的大量空间数据, 如物业的坐落位置;各种公共服务设施的分布;各种基础配套设施的分布;城市人口的密度、分布等, 都具有空间属性, 随着地域的不同变化很大, 评估时必须充分考虑其空间特性。
(二) 房地产估价行业存在的问题。
(1) 不主动收集信息, 或者是收集信息的方式落后, 或者是信息的质量并不高; (2) 整理数据的方式落后使信息缺乏系统性、统一性; (3) 信息的管理方式落后, 效率不高, 花费的成本较高; (4) 信息传播不及时、资源信息不能共享等; (5) 人为因素干涉太多, 缺乏客观公正性, 评估报告说服力不够。
上述因素的存在严重影响了估价业的科学性和严谨性, 阻碍了房地产估价业的良性发展。由于以上两大特点, 在房地产估价中引入GIS, 使得估价系统能动态地处理、分析强大的空间和属性数据, 实现空间信息和属性信息的集成管理, 实现图文并茂的可视化分析, 使房地产估价从手工作业到电子化、程序化、信息化的飞跃, 使房地产估价工作真正做到公正、合理、科学、适用。
二、GIS技术和估价系统的结合点
(一) GIS为估价系统提供数据采集和管理。
GIS的数据资源非常丰富, 采集数据时可以是现有的图形资料、数字数据、统计调查的文字等, 也可以运用全球定位系统、惯性测量系统等获取野外测量数据、摄影测量和遥感图像数据。数据管理必须利用数据库技术来管理庞大的地学数据系统中涉及到的大量统计、建筑、经济、土地、规划等信息, 从而有效解决估价信息来源广、数量大、种类多且格式不统一带来的问题, 以达到快速查找和有效利用的目的。
(二) GIS为估价系统提供信息查询。
在估价过程中, GIS技术能够方便地为估价人员提供大量的数据查询:可以按图查询或按属性查询, 也可以结合图形和属性条件进行综合查询。查询完成时, 用图形和属性数据形式将查询结果显示出来, 按照属性数据字段内容不一样使用不同的颜色展现查询到的图形, 如用不同的颜色高亮显示不同的价格区间。可以通过点取想查阅详细信息的房地产, 来显示该房屋的各种文字信息、图片、动画、录像、估价报告、文档等内容。
(三) GIS为估价系统提供模型集成。
GIS与专业模型的集成、结合一直是GIS领域的一个重要研究方向。由于GIS具有强大的多源信息管理和空间分析能力, 使得GIS能够为房地产估价模型中涉及的大量空间数据和属性数据的处理提供支持, 同时也可以利用GIS的分析功能和其他一些数学方法来改进房地产估价模型, 提高估价工作的准确性和公正性。
(四) GIS为估价系统提供空间分析。
GIS具有强大的空间分析功能, 其中可用于房地产估价的模型如叠加分析、缓冲区分析、路径分析等。例如, 分析某商场对周边房地产价格的影响程度, 根据影响范围的大小产生不同的缓冲区, 通过分析缓冲区内的价格变化来检验对房地产价格的影响程度。再如, 根据GIS的点、线、面缓冲区分析功能, 可以得到某房地产一定范围内的周边信息, 如商业、学校、医院、银行、交通等服务配套信息, 充分利用房地产数据的空间特性, 根据其对估价过程及结果的影响辅助估价师进行分析;此外, 在各种数据库已经建好的基础上进行空间叠加、提取方式制作专题图, 每一个专题图层都可以由一项房地产价格的影响因素构成, 如社会服务设施图、城市基础设施分布图、环境质量评价图等。
三、系统功能研究
(一) 系统建设目标。
建立房地产估价系统的目标是以房地产信息及相关的社会经济要素为研究对象, 综合运用各种科学方法和手段, 以房地产评估为主要目标的综合性区域信息系统。要求房地产估价GIS信息系统需要实现的功能有: (1) 为了更好地管理房地产价格信息, 使信息资源有效积累和共享, 系统需要构建一个包含房地产区域信息和社会经济信息在内的房地产价格基础空间数据库; (2) 为了更好地查询、检索、分析、预测、处理和输出房地产及相关社会经济信息, 使得到的数据完整、正确、及时, 保证系统的安全性和开放性, 系统需要建立一个具有数据采集、编辑、数据库管理和制图等功能的软件; (3) 为了更好地辅助房地产估价师估价, 系统需要在房地产价格理论的基础上采集、整理、分析相关的图文数据资料, 构建估价的数学模型; (4) 为了提高房地产估价的准确性, 系统需要使GIS和专业模型充分地结合, 改进现在的专业估价模型; (5) 为了改变目前估价作业方式落后的现状, 减少主观随意性, 提高工作效率, 系统需要实现估价作业的计算机化; (6) 为了实现各种估价模型的有机集成和估价流程的计算机化, 使GIS成为房产估价系统真正意义上的数据管理的平台、模型集成的平台、功能操作的平台, 系统需要以GIS为平台, 实现空间数据与属性数据的统一管理; (7) 能够为土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当等提供估价辅助分析; (8) 系统操作便捷, 用户界面友好, 具有灵活性与通用性。
该系统并不能取代专业的估价人员智慧, 它仅仅是辅助估价人员更好地做出决策。所以, 在设计过程中, 要使系统界面友好、易于操作, 同时系统还应该给估价人员留下选择操作的空间, 估价人员能够根据实际情况在许可的情况下调整模型参数, 使系统在注重模型的客观性的同时, 也能考虑到估价人员的经验对估价结果的准确性至关重要, 从而使估价结果更为可靠。总之, 系统的开发是为了更好地为估价人员服务, 应该尊重估价人员的经验和智慧, 给估价人员留下思考和判断的空间, 而不是利用该系统取代估价人员。
(二) 系统总体设计
1、基础数据获取。
房地产估价地理信息系统的数据来源于1∶10000基础地形图、数字化城市路网图、房屋及房屋用地专题图、基准地价、城规、房产数据等。
2、数据更新、管理。
数据信息讲究时效性, 必须及时更新。目前, 数据更新维护的方式主要有两种: (1) 从系统外的渠道获取的信息一般采用批量的方式更新; (2) 将从系统内获取的数据分成历史库和现势库, 建立实时动态数据更新体系, 本系统将这两种方式结合起来兼顾系统内外的信息, 同时又使得系统数据库具备时间维特性。
3、GIS辅助估价。
利用GIS的数据管理、空间查询、空间分析、可视化等技术手段实现辅助房地产估价, 具体可以从以下方面分析:
(1) GIS具有信息查询管理、空间分析的能力外, 还具有可视化性能。GIS平台可以可视化地表达空间信息, 还可以通过专题图将属性信息以二维或三维的方式可视化地表达。如以专题图的形式实现可视化的统计分析。
(2) 估价流程管理。完整规范的估价业务流程为获取估价业务、明确估价事项、签订估价合同、拟定估价方案、收集和整理估价材料、实地勘察估价对象、选择估价方法及估算、撰写及审核估价报告、出具估价报告、估价资料归档。用GIS平台建立固定的估价流程系统, 能够实现日常事务的自动化、完善地处理, 使处理的效率大大提高。
(3) 撰写估价报告。利用GIS中的空间属性信息进行空间查询和分析自动生成估价报告中的区位描述和所需的图片。在估价师根据自己的估价经验和智慧进行修正后自动生成估价报告。
(4) 房地产咨询服务。对于从事房地产投资顾问业务的估价机构, 引入GIS技术能显著提高企业的业务能力。例如, 面对一个新的开发项目时, 利用GIS的强大功能和其他的一些信息辅助公司进行决策。同时, GIS平台还能够持续地跟踪评估和决策。
四、结束语
在房地产估价系统中引入GIS技术, 对我国的房地产估价程序走向规范化具有重要影响, 同时能够极大地促进房地产市场的发展。房地产估价集科学与艺术于一身。GIS技术凭借其强大的信息查询、存储、管理、分析、跟踪、显示等功能, 使其在房地产估价等领域中发展前景广阔。
摘要:本文分析房地产估价行业的特点和存在的问题, 研究探讨以GIS技术为基础建设房地产估价系统的可行性、必要性, 提出以GIS技术建设房地产估价系统的建设目标和总体设计。
关键词:GIS,房地产估价,估价系统,辅助估价
参考文献
[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京:中国物价出版社, 2001.4.
[2]张延辉, 姜亚莉.GIS技术在房地产估价中的实践与应用[J].北京测绘, 2011.2.
[3]王森林, 朱大明, 童春芽等.基于GIS的房地产估价系统的研究[J].云南测绘, 2006.22.
关键词:房地产税;税基评估;批量估价法
一、房地产税税基评估的需要及特点
(一)房地产税税基评估需要的产生。十八届三中全会提出要加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税作为保有环节的财产税意义重大。长期来看,房地产税的开征有其必然性。从我国房地产税税制改革的基本设想以及国外经验来看,采用市场评估价格作为计税依据是大势所趋,由此产生了房地产税税基评估的需要。
(二)房地产税税基评估的特点。房地产价格评估活动在土地和房屋征收、房地产抵押等经济活动中应用的比较广泛,房地产估价方法也比较成熟,但房地产税基评估与一般性的房地产估价活动相比,有其特殊性:(1)估价对象数量巨大。房地产税基评估是对一城市全部应税房地产进行评估,同一评估活动中所涉及房地产的数量非常大,属于批量评估。(2)估价活动具有重复性。随着房地产市场价值的变化,房地产税基往往需要重新评估。例如美国的一些州每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估。
二、批量估价法在房地产税税基评估中的应用
基于房地产税税基评估的特点,宜采用成本较低效率较高的批量估价法。批量估价法指的是以个体房地产估价方法为理论基础,运用数理统计原理建立估价模型,结合计算机、地理信息系统等技术,在估价时点一次性对多宗房地产进行的价值评估活动。下面探讨下批量估价法的两种具体操作方式。
(一)“标准房地产”修正法。“标准房地产”修正法是指按照商圈、生活配套、交通、环境等区位因素(或者行政区划),将征税城市(区域)划分为不同的评税分区,在每一评税分区选定平均典型的房地产作为标准房地产,先评估出标准房地产的单位价值作为基准价值,然后根据影响房地产价值的实体因素(建筑结构、是否成套、建筑年代、朝向、楼层等)的不同,对基准价值进行修正,得出其他应税房地产的价值。标准房地产的价值可以通过传统的个体估价方法得出。即,应税房地产价值=标准房地产基准价值×面积×调整系数
以评估杭州市西湖区应税住宅价值为例,“标准房地产”修正法可以按以下步骤来操作:(1)划分评税分区并设定标准房地产。根据西湖区的行政区属和市场状况将西湖区划分为D1、
D2、D3三个评税分区,在各评税分区按以下要求设定标准房地产,其基本情况如表1:
(2)评估标准房地产的单位基准价值。由于住宅有较多的交易实例,可以采用市场比较法来评估标准房地产的市场价值(具体过程略)。结果如表2:
(3)确定影响房地产市场价值的各个因素并设定修正系数表。假定A、B、C分别为D1、D2、D3三个评税分区内的任意一宗应税房地产,其房地产状况与标准房地产对比如表3,因素修正系数如表4:
(4)计算应税房地产价值。用标准房地产的基准价值乘以修正系数以及各自的建筑面积可得到应税房地产的价值。结果如表5:
(二)多元回归分析法。多元回归分析法就是通过收集与应税房地产位置和销售日期相近的房地产及其交易价格, 应用统计软件进行分析得出价格与各价格影响因素之间的定量关系,建立回归分析模型Y=b1X1+b2X2+…+bnXn。该模型反映了Y值和若干独立变量X1、X2、...Xn的统计关系,其中Y为因变量通常表示售价,Xn为自变量,通常表示楼龄、结构、面积、房型、景观、装修等。
同样以评估杭州市西湖区住宅价格为例,运用多元回归分析法可以按以下步骤来操作:(1)划定评税分区。将西湖区分为D1、D2、D3三个评税分区。以西湖区D1区为例,选择西湖区
D1区近期成交的108套住宅作为样本进行统计分析。
(2)筛选房地产价值影响因素。影响房地产价值的因素很多,需要对其中比较重要的因素进行相关性检验,通过检验的因素才可以加入模型。本例中通过检验的因素有:位置(L)、面积(S)、楼龄(A)、装修(D)、房间数(R)、楼层(F)、卫生间数量(T)、客厅数(P)、阳台数(B)、房型(BS)。
(3)建立回归模型。以上述房产价值影响因素作为回归模型的自变量,房地产价值作为因变量,建立多元回归模型。通过Eviews3.1,得到以下结果:
其中调整后的R2=0.956404,DW=2.021127。可以看出模型中自变量房型、位置、面积、房龄、装修通过了T检验,但是房间数、卫生间数、楼层、阳台数以及客厅数的T检验却不显著。剔除未通过T检验的变量,即只考虑位置、房龄、房型、面积、装修这五个变量,第二次建立回归模型,通过Eviews3.1,得到以下结果:
调整后的R2=0.955719,DW=1.973343。可以看出模型中5个自变量都通过了相关的T检验,并且其调整后的R2=
0.955719,说明这5个变量可以近似的解释房地产的价值,通过查表,DW值处于合理范围。
最终回归模型可以确定为:
P =0.449072 ×S +0.097170 ×L-0.920681 ×A +5.415448 ×D+6.637180×BS
(4)回归模型的检验校准。利用建立回归模型时所采用样本房地产的原始数据,对回归模型评估结果的准确程度进行检验。本例中通过模型输出的结果与原始销售价格基本符合。
(5)根据模型测算应税房地产的价值。将所需要评估的应税房地产的因素值带入回归模型的自变量中,得到的因变量值即为应税房地产的价值。
三、应用批量估价法的必要前期工作
(一)建立完善的房地产基础数据库。完善的房地产数据库的是应用批量估价法的物质基础。数据库包含的数据应该有:①地理数据,如物业位置、交通状况、临街状况等;②房地产特征数据,比如房龄、楼层、面积、房间数等等。③销售数据,如销售时间、销售价格等。
(二)构建科学的价值影响因素及修正体系。本文讨论的两种批量估价法本质上属于市场比较法。确定的影响房地产价值因素、各因素的影响权重、房地产状况赋值标准是否合理直接影响了估价结果的准确性以及评税行为的公正性。所以构建科学的相对统一的价值影响因素及修正体系非常重要。
参考文献:
[1] 纪益成,傅传锐.批量评估——从价税的税基评估方法[J].中国资产评估,2005
[2] 张爱珠.“对房地产税基评估的探讨”.税务研究,2008(4)
[3] 国家税务总局地方税务司. 房地产评税理论与方法[M]. 中国税务出版社,2006.
房地产估价案例与分析
《房地产估价案例与分析》考试大纲
第一章 房地产估价文书写作
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 房地产估价文书概述
一、房地产估价文书的种类及作用
(一)估价委托书
(二)估价委托合同
(三)估价项目来源和接洽情况记录
(四)估价作业方案
(五)估价所需资料清单
(六)估价对象实地查看记录
(七)估价报告
(八)估价报告内部审核表
(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
(十)估价报告交接单
二、房地产估价报告写作的文字要求
(一)对词义的要求 1.用词准确
2.语义鲜明,不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准,不堆砌、不生造 5.朝向与楼层
(二)对语句的要求 1.句子简洁,概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密
(三)要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的构成要素
二、房地产估价报告的写作
(一)封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构
5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号
第1页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(二)目录的写作
(三)致委托人函的写作
(四)注册房地产估价师声明的写作
(五)估价的假设和限制条件的写作
(六)估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限
(七)估价技术报告的写作 1.实物状况(或个别因素)分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定
三、房地产估价报告示例
第三节 其他房地产估价主要文书写作
一、估价委托合同
(一)估价委托合同内容构成
(二)估价委托合同写作示例
二、估价所需资料清单
(一)对房地产价格有普遍影响的资料
(二)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
(三)相关实例资料
(四)反映估价对象状况的资料
三、估价作业方案
(一)拟采用的估价技术路线和估价方法
(二)拟定资料收集渠道
(三)预计需要的时间、人力和经费
(四)估价作业步骤和时间进度安排
四、估价对象实地查看记录
第2页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(一)住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容
2.住宅房地产实地查看记录表示例
(二)经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容
2.经营性房地产实地查看记录表示例
(三)工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容
2.工业房地产实地查看记录表示例
(四)在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容
2.在建工程实地查看记录表示例
五、估价报告内部审核表
(一)估价报告内部审核表内容构成
(二)估价报告内部审核表示例
考试要求
要求考生掌握本章内容。
第二章 不同类型房地产估价
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 居住房地产估价
一、居住房地产及其特点
(一)单宗交易规模较小,但市场交易量十分巨大
(二)具有较强的相似性、可比性
(三)不同类型住房价格内涵差异明显
二、影响居住房地产价格的因素
(一)影响居住房地产价格的主要区位状况
1.交通条件
2.生活服务设施
3.教育配套设施
4.环境质量
(二)影响居住房地产价格的主要实物状况
1.建筑结构、类型和等级
2.设施与设备
3.建筑质量
4.装修
三、居住房地产估价的常用方法
(一)市场法
第3页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(二)成本法
(三)收益法
四、居住房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商品房估价的技术路线及难点处理
(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价
一、商业房地产及其特点
(一)商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点
(二)商业房地产特点 1.收益性
2.经营内容多,业态多样
3.出租、转租经营多,产权分散复杂 4.装修高档且复杂
5.垂直空间价值衰减性明显
二、影响商业房地产价格的因素
(一)影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层
(二)影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值
三、商业房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
四、商业房地产估价的技术路线及难点处理
(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产
第4页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价
3.同层商业房地产不同铺面估价
(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价
一、商务办公房地产及其特点
(一)商务办公房地产及其分类
(二)商务办公房地产的特点 1.所处区位好,规模大
2.多为现代化的高层建筑,功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主,多由专业物业服务企业管理
二、影响商务办公房地产价格的因素
(一)影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层
(二)影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平6.租户类型
三、商务办公房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商务办公房地产租金的求取 1.租约问题
2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题
(二)整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产
第四节 旅馆房地产估价
一、旅馆房地产及其估价特点
(一)旅馆房地产及其特点
第5页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点
(二)旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样
3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力
二、影响旅馆房地产价格的主要因素
(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境
(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理
三、旅馆房地产估价方法的选用
(一)收益法
(二)市场法
四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
(一)星级酒店不同功能用房收益的测算
(二)星级酒店净收益的求取
第五节 餐饮房地产估价
一、餐饮房地产及其估价特点
(一)地段选择的差异性
(二)营业收入的差异性
二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价
一、娱乐房地产及其估价特点
二、娱乐房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价
一、工业房地产及其估价特点
(一)涉及的行业多
(二)非标准厂房多,建筑工程造价相差大
(三)要区分设备和建筑物的造价
(四)受腐蚀的可能性大
二、影响工业房地产价格的主要因素
(一)影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件
第6页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
2.基础设施
3.地理位置
(二)影响工业房地产价格的主要实物状况
1.用地面积与形状
2.地质和水文条件
3.房地产用途
三、工业房地产估价的常用方法
(一)成本法
(二)市场法
(三)收益法
四、工业房地产估价的技术路线及难点处理
第八节 农业房地产的估价
一、农业房地产估价的一般特点
二、农业房地产常见的估价方法和技术路线
第九节 特殊用途房地产估价
一、停车库的估价
(一)地下停车库特点
(二)地下停车库的价格特点
(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线
二、加油站的估价
(一)加油站房地产估价的一般特点
1.位置极其重要并且分布离散性较强
2.经营的个性差异显著
3.存在成品油特许经营权带来的超额利润
(二)加油站常见的估价方法和技术路线
考试要求
1.掌握居住房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
2.掌握商业房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
3.掌握商务办公房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
7.熟悉工业房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
8.了解农业房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
9.了解特殊用途房地产及其估价的特点,影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
第7页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
第三章 不同目的房地产估价
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用,房地产估价的假设前提,房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系,房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系,以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 建设用地使用权出让价格评估
一、建设用地使用权出让价格评估的特点
(一)建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准
(二)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
(三)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法
(四)搜集市场资料时,尤其应注重所选实例的可替代性
二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择
(一)市场法
(二)假设开发法
(三)成本法
(四)基准地价修正法
第二节 房地产转让价格评估
一、房地产转让价格评估的特点
二、房地产转让价格评估常用方法
(一)市场法
(二)假设开发法
(三)成本法
(四)收益法
(五)基准地价修正法
第三节 房地产抵押价值评估
一、房地产抵押价值内涵及评估实质
二、房地产抵押估价的法律规定
(一)可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求
(二)不得设定抵押的房地产
(三)其他限制条件
(四)与房地产抵押估价有关的规定
三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
(一)完全产权房地产
(二)不完全产权房地产
(三)部分(局部)房地产
(四)在建工程房地产
(五)乡(镇)、村企业房地产
四、房地产抵押估价的注意事项
(一)估价目的
第8页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(二)估价时点
(三)确认估价对象可以作为设定抵押的房地产
(四)合理确定假设前提和限制条件
(五)把握市场风险防止高估
(六)估价中的谨慎原则
(七)市场变现能力分析
(八)说明与风险提示
(九)其他
第四节 城市房屋拆迁估价
一、城市房屋拆迁估价内涵及特点
(一)估价数量大
(二)涉及面广,社会影响大
(三)估价对象复杂,需要协调各种关系
(四)补偿价格关联性强
二、城市房屋拆迁估价的标准与方法
三、城市房屋拆迁估价技术路线
(一)“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”
3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格
(——)“典型房屋”市场价格评估技术路线
(三)区位指导价市场价格评估技术路线
四、城市房屋拆迁估价应注意的问题
(一)拆迁估价的估价对象
(二)拆迁估价委托人的合法性
(三)拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点
(四)拆迁估价价格内涵
(五)几种特殊产别房屋的估价
五、城市房屋拆迁估价的工作方式
(一)拆迁估价前的准备工作
(二)入户调查
(三)室内作业,出具估价报告
(四)现场答疑
六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价
一、房地产拍卖的相关法律规定
二、房地产强制拍卖估价的特点
(一)强制处分
(二)快速变现
(三)市场需求面窄、推广力度小
(四)消费者心理因素
第9页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(五)购买者的额外支出
三、房地产强制拍卖估价的技术路线
四、房地产强制拍卖估价的类型与方法
(一)商品房
(二)行政趔拨地上的房产
(三)在建工程
第六节 房地产损害赔偿估价
一、房地产价值损失的原因及种类
(一)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失
4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失
5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失
(二)因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失
(三)因环境污染造成房地产价值损失
(四)因工程质量缺陷造成房地产价值损失
(五)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损,造成邻近房地产价值损失
(六)因异议登记不当,造成房地产权利人损害
(七)因非法批准征收、使用土地,给当事人造成损失
(八)因未能履约使他人工程停缓建,给他人造成损失
(九)因对房地产权利行使不当限制,给房地产权利人造成损失
二、房地产损害造成的损失分析
(一)房地产损害的分类
1.按照房地产受损害的部位划分
2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分
(二)房地产损害的赔偿金额
三、房地产损害赔偿估价内涵及特点
(一)房地产损害赔偿评估内涵
(二)房地产损害赔偿评估价值定义
(三)损害赔偿估价的特点
四、房地产损害赔偿估价方法选择
(一)修复费用法(成本法)
(二)损失资本化法
1.净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型
(三)赔偿实例比较法
(四)损害前后价差法
五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理
(一)规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理
(二)商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理
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房地产估价案例与分析
第七节 房屋租赁价格评估
一、房屋租赁价格评估的特点
(一)住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型
(二)租约对租金估价有一定的影响
(三)划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分
二、房屋租赁价格管理的法律规定
(一)房屋租赁价格应以合同形式载明
(二)不同用途房屋租赁价格管理规定
(三)私房租赁价格管理规定
三、房屋租赁价格评估常用的估价方法
(一)市场法
(二)收益法
(三)成本法
第八节 房地产课税估价
一、房产税估价
二、土地增值税估价
(一)区分评估目的,明确评估内容
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的
2.提供扣除项目金额不实的
(二)扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本
3.旧房及建筑物的评估价格
三、契税估价
第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价
一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型
(一)房地产权属发生转移
(二)房地产权属不发生转移
二、估价的假设前提
三、估价方法的选用
(一)房地产权属发生转移的估价
(二)房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估; 2.掌握房地产转让价格评估; 3.掌握房地产抵押价值评估; 4.掌握城市房屋拆迁估价; 5.熟悉房地产强制拍卖估价; 6.熟悉房地产损害赔偿估价; 7.熟悉房地产租赁价格评估;
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房地产估价案例与分析
8.熟悉房地产课税估价;
9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。
第四章 房地产咨询顾问服务
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。
第一节 房地产市场调查研究
一、房地产市场调查研究类型
(一)整体房地产市场调查研究
(二)住宅房地产市场调查研究
(三)商业房地产市场调查研究
(四)写字楼房地产市场调查研究
(五)酒店房地产市场调查研究
(六)工业房地产市场调查研究
二、不同类型房地产市场调查研究报告内容
(一)住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析
2.房地产市场发展现状和趋势分析
3.客户分析
4.竞争分析
(二)商业房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析
2.商业房地产发展现状及趋势
3.商圈(区域)分析
4.消费者消费习惯分析
5.客户分析
(三)写字楼房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析
2.写字楼房地产市场发展状况和趋势
3.商务圈(区域)分析
4.竞争、典型项目研究
5.写字楼客户分析
(四)酒店房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析
2.酒店房地产的发展现状和特点
3.酒店消费者分析
4.酒店市场竞争分析
5.酒店经营者分析
第二节 房地产投资项目可行性研究
一、房地产投资项目可行性研究特点
二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容
第12页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(一)项目总论
(二)项目概况
(三)项目投资环境分析
(四)项目区域环境分析
(五)房地产市场分析
(六)项目市场定位
(七)项目规划与建筑方案
(八)项目开发建设进度安排
(九)投资估算与资金筹措
(十)项目经济效益分析
(十一)项目风险分析
(十二)项目社会效益和影响分析
(十三)项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划
一、房地产开发项目策划的特点
(一)地域性
(二)系统性
(三)前瞻性
(四)市场性
(五)创新性
(六)多样性
二、房地产开发项目策划报告主要内容
(一)项目背景
(二)开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析
2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析
(三)开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析
3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析
(四)开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析
(五)开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位
3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位
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房地产估价案例与分析
6.物业管理定位
(六)开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议
(七)开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择
(八)开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择
3.开发项目销售计划及策略制定
第四节 房地产贷款项目评估
一、房地产贷款项目评估的含义
二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定
三、房地产贷款项目评估的特点
(一)综合性
(二)科学性
(三)专业性
(四)特殊性
四、房地产贷款项目评估的内容
五、房地产贷款项目评估的注意事项
(一)评估的侧重点
(二)动态与静态分析
(三)项目风险评估
(四)项目市场评估
考试要求
1.掌握房地产市场调查研究;
2.熟悉房地产投资项目可行性研究; 3.熟悉房地产开发项目策划; 4.熟悉房地产贷款项目评估。
分类试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。A:15 B:30 C:45 D:60 E:房地产估价机构必须加盖公章
2、()资料是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。A.一手 B.二手 C.原始 D.基础
3、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标,动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。A.Ic越大,Pt越大 B.Ic越小,Pt越大 C.Pt越大,Ic越小 D.Ic与Pt无关
4、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是__。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值 B.投资者购买待开发房地产应负担的税费 C.销售费用和销售税费 D.开发成本和管理费用
5、我国已初步形成__的住房金融体系。A.商业性 B.政策性
C.商业性为主、政策性为辅 D.商业性和政策性并存
6、《城市房地产管理法》规定,国家实行房地产价格评估制度和房地产__价格申报制度。A.评估 B.成交 C.协议 D.核定
7、在房地产定价方法中,名牌策略属于__。A.成本加成定价法 B.目标定价法
C.认知价值定价法 D.领导定价法
8、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/㎡,正常开发成本为1500元/㎡,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/㎡,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为.【2006年考题】 A:1840元/㎡ B:2840元/㎡ C:2966元/㎡ D:3000元/㎡
E:工业用地的监测点评估价格
9、下列不属于民事法律行为成立的条件有。A:行为人具有相应的民事权利能力 B:行为人具有相应的民事行为能力 C:意思表示真实
D:不违反法律或者社会公共利益 E:执行层的组织协调
10、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地,市场价格(按面地价)为800元/㎡,容积率为2,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费,则土地取得成本为万元。A:824 B:864 C:882 D:904 E:工业用地的监测点评估价格
11、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。A:成本加成定价法 B:价值定价法 C:目标定价法
D:认知价值定价法 E:借款合同
12、成本法的理论依据是。A:替代原理 B:预期原理
C:生产费用价值论 D:劳动力价值论
E:工业用地的监测点评估价格
13、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡,建筑面积为1 400 ㎡,现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50 5元/㎡,则该宗土地的减价修正额为元/㎡。A:50 B:250 C:300 D:350 E:工业用地的监测点评估价格
14、下列关于法的概念,表述错误的是。
A:法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容 B:法体现集体意志 C:法体现国家意志
D:法是用国家政权的强制力来保证实现的 E:执行层的组织协调
15、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线,斜率为。A:正值 B:负值 C:零
D:正负值
E:执行层的组织协调
16、征收集体土地的土地取得成本中,相关税费不包括。A:征地管理费 B:耕地占用税 C:安置补助费 D:耕地开垦费
E:工业用地的监测点评估价格
17、__属于房地产投资的系统风险。A.通货膨胀风险 B.比较风险 C.时间风险
D.资本价值风险
18、根据工程量清单计价法,假设某建筑工程直接工程费为1500万元,措施费为120万元,该建筑工程的直接费为万元。A:120 B:1380 C:1500 D:1620 E:执行层的组织协调
19、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。A:成交价格 B:平均水平价格 C:最高价格 D:最低价格
E:工业用地的监测点评估价格 20、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。A:4 B:5 C:6 D:7 E:房地产估价机构必须加盖公章
21、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。A:5 B:8 C:10 D:15 E:执行层的组织协调
22、购置某物业用于出租经营,购买价格为100万元,从购买后的下一年开始有租金收入,年净租金收入为20万元,现金收支均发生在年初,目标收益率为10%,则该项目的动态投资回收期。A:小于5年
B:在5~6年之间 C:在6~7年之间 D:在7~8年之间 E:借款合同
23、建筑施工合同中规定的维修期一般自__开始计算。A.竣工之
B.竣工证书签发之日 C.缺陷责任期满之日 D.交付使用之日
24、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。A:注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号 B:注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号 C:估价作业日期、估价报告编号、附件
D:估价时点、估价作业日期、估价报告编号 E:工业用地的监测点评估价格
25、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段,是开发建设项目投资决策的基础,对建设投资估算的精度在±__%。A.5 B.10 C.15 D.20
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分)
1、建筑平面设计常见的组合方式包括。A:走廊式组合 B:套间式组合 C:单间式组合 D:大厅式组合 E:整体式组合
2、申请强制拆迁必须提供__。A.行政强制拆迁申请书 B.仲裁决议书 C.拆迁协议范本 D.裁决调解和裁决书
E.被拆迁房屋的证据保全公证书
3、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。
A.风险基金 B.保证金 C.预留金 D.周转金
4、下列保险险种中,属于商业保险的有。(2007年试题)A:责任保险 B:失业保险 C:工程保险 D:人寿保险 E:劳动工伤保险
5、下列关于税收的征管,表述正确的是。
A:税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,都要依照法律的规定执行 B:税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规,普及纳税意识,有偿地为纳税人提供纳税咨询服务
C:税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密
D:纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密 E:纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利
6、张某以自己的房产向保险人投保,确定该房产的价值为100万元,由于地震该房屋开裂,评估其重置净值为60万元,损失比例为50%,则赔偿金额为__万元。A.100 B.75 C.50 D.25
7、甲地块临街深度为100ft,临街宽度为15ft,形状为矩形,总价为100万元,相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”,下列关于乙地块价格的表述中,正确的有。A:若乙地块临街深度为25ft,则其总价为25万元 B:若乙地块临街深度为50ft,则其总价为50万元 C:若乙地块临街深度为75ft,则其总价为90万元 D:若乙地块临街深度为100ft,则其总价为110万元 E:若乙地块临街深度为150ft,则其总价为117万元
8、按照税率和税基的关系划分,税率主要有。A:固定税率 B:比例税率 C:累进税率 D:定额税率 E:递减税率
9、下列关于房产分丘图的表述中,正确的有。
A:房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图 B:房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C:房产分丘图的比例尺为1:100~1:1000 D:房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记 E:房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细
10、下列属于房地产市场调查内容的是。A:经济环境
B:市场供给量调查 C:市场需求容量调查 D:消费者行为调查 E:竞争情况调查
11、在成本分析中,主要是区分__,明确它们之间的关系。A.经济成本 B.总成本 C.平均成本 D.边际成本 E.会计成本
12、若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格,其平均深度价格修正率为__。A.78% B.85% C.117% D.150%
13、某房地产开发项目,经过测算得出如下数据:如果市场前景好将产生5680万元净现值;如果市场状况一般将产生2450万元净现值;如果市场前景不好,则将产生-3680万元净现值,经分析市场前景为:好的概率为45%;一般概率为35%;不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)A:2677.50 B:3680.60 C:4003.50 D:5356.80 E:借款合同
14、当计息周期短于1年时,实际利率与名义利率的关系是__。A.名义利率大于实际利率 B.实际利率大于名义利率 C.名义利率等于实际利率 D.实际利率小于名义利率
15、下列资金中,可以用于购买国债的有。A:担保公司资金 B:在建工程抵押贷款 C:商品房预售资金 D:住宅专项维修资金 E:住房公积金
16、设计方案评价原则主要有。
A:经济合理性与技术先进性相结合的原则 B:充分考虑近期效益的原则 C:充分考虑远期效益的原则
D:近期与远期效益相结合的原则 E:考虑项目全寿命费用的原则
17、下列关于施工图中的轴线,说法正确的是。A:施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B:施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C:凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D:轴线用点画线表示,端部画圆圈,圆圈内注明编号
E:轴线水平方向用英文字母由左至右编号,垂直方向阿拉伯数字由下而上编号
18、美国某家庭2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款,贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%,两年后的年利率调整为8 5%,则该家庭在第28个月的月还款额为美元。A:1250 B:1398 C:1416 D:1562 E:借款合同
19、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。A.货币证券 B.信用证券 C.商品证券 D.资本证券 20、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__,在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务,并对其提供的勘察文件的质量负责。A.工程勘察资质证书 B.工程设计资质证书
C.工程勘察资质证书或工程设计资质证书 D.工程勘察资质证书和工程设计资质证书
21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为= 1500万元,=1800万元,=2200万元;净现值的标准差分别为甲=890万元,=910万元,=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是
(2007年试题)A:乙<丙<甲 B:甲<乙<丙 C:丙<甲<乙 D:乙<甲<丙 E:借款合同
22、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系,并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验,同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A.因子推演法 B.趋势平滑法 C.加权平均法 D.回归分析法
23、某单位拥有的一出租物业的原值为5 000万元,年租金收入为600万元,则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。A:42.0 B:50.4 C:60.0 D:72.0 E:借款合同
24、在房地产市场中,引起需求增加或减少的原因主要有。A:未来预期收益变化
B:获得金融机构融资的难易程度 C:政府税收政策的影响 D:土地供给的变化
E:原用于其他方面资金的介入
25、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中,不正确的是__。A.协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B.依法签订的拆迁补偿安置协议,对当事人具有法律约束力 C.协议签订后,可以进行公证
评估项目名称: 丽江花园
委托方:华森地产
评估方:五人资产评估小组
评估人员:赖亦栋 孙坚 吴庆喻 胡荣江 苏乘
评估作业日期:2005/06/12--2005/06/30
评估报告编号:赣估字号第20050630号
目 录
一、致委托方函 ……………………………………3
二、估价师声明 ……………………………………4
三、估价的假设和限制条件 ………………………5
四、估价结果报告 …………………………………6
五、估价技术报告 …………………………………9
致委托方函 华森地产 :
受贵方委托,我所组织估价人员,于2005年6月12日至2005年6
月30日,根据委托目的,遵循国家标准《房地产估价规范》,经现
场勘验和社会调查,采用市场比较法对所在滨江大道与五洲大道交
汇处东侧的丽江花园市场现值进行了评估。
经评估,估价对象建筑面积5326平方米,占地面积8953平方米。
总建筑面积36688平方米,在估价时点2005年6月30日每套的市场价
评估总值为219380.38元,人民币大写:贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左 右,平均每平方米建筑面积1755.043元。
现将评估情况及结果报告给你们。
五人资产评估小组
法人代表:赖亦栋 2005年6月23日
估价师声明
我们郑重声明:
我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本评估报告。
我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助
参加估价的注册房地产估价师:吴庆喻 孙坚
2005/06/30 估价的假设和限制条件
1、本次估价以估价对象为合法房地产,即已依法取得房屋所有
权和土地使用权,且未设定他项权利为假设前提。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨,估价中是以出让方式 获得(即已向政府补交了土地出让金)为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定,但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格,是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
6、估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时,由转让双方依据本结果协商确定。
7、本估价报告仅为估价目的之用,不得他用。未经本所许可,本报告不得公开发表。
房地产估价结果报告
(一)委托方:江西华森房地产开发有限公司
法定代表人:黄振森先生
地 址:滨江大道与五洲大道交汇处东侧
(二)估价方
单位名称:五人资产评估小组
法人代表:赖亦栋
资格等级:国家壹级
地 址:***************
(三)估价对象
本次估价对象为赣州市丽江花园的一栋商品楼,该房地产坐落于滨江大道与五洲大道交汇处东侧,属华森地产所有,建成于2004年,建筑面积5326平方米,占地面积8953平方米。总建筑面积36688平方米,建筑密度36.2%,容积率5,绿化率30.3%,使用年限为70年,小区由3栋12层、3栋15层高层组合,全部采用框架结构,户户坐北朝南、坐拥江景,高速电梯直达到户,周边配套完善,交通便捷,一面临街,又面临章江.具体位置比较优越,是江西华森房地产开发有限公司为成功人士倾心打造的赣州首家小高层花园住宅区。
(四)估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让,委托评估其市场现值,为委托方提供市场交易价格参考依据。
(五)估价基准日 2005年06月
(六)价值定义
估价房地产的市场买卖价值,采用公开市场价值标准。
(七)估价依据
1、国家标准《房地产估价规范》;
2、房地产估价委托书;
3、房地产估价合同书;
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息;
5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
(八)估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则;
4、估价时点原则;
5、客观、公正、公平原则。
(九)估价方法
(根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况,确定采用市场比较
进行本次估价。
1、估价基本思路:分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算,然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均,求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是:搜集多个市场上类似房地产交易实例,选取可比实例与评估对象进行比较,对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格,求取估价对象的评估值。
(十)估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价方法和工作程序,结合估价经验对估价对象进行分析、测算,确定赣州市丽江花园(建筑面积5326平方米,占地面积8953平方米),在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元,人民币大写:贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右,平均每平方米建筑面积1755.043元。
(十一)估价人员
参加估价人员:赖亦栋 孙坚 吴庆喻 胡荣江 苏乘 项目评估负责人:赖亦栋(组长)领导审签:黄敬宝老师
(十二)估价作业日期
2005年06月12日至2005年06月30日
(十三)估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为一年,即自2005年06月30日至2006年07月1
日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动,该结果应随之调整。房地产估价技术报告
(一)个别因素分析
该房地产建筑为框架结构,按小高层花园住宅设计,外形设计花园小区,一层正面为全玻门窗,二至四层正面与西面为蓝色玻璃幕墙。一层为大厅,装修档次比较高,艺术吊顶,装有豪华装饰灯,大厅内柱、隔断、楼梯扶手均为不锈钢或金箔板装饰;内墙、楼梯踏步为大理石贴面,一层地面及二层走廊地面为花岗岩;磨光地面砖,办公用房为木质墙裙、门窗套,磨光瓷砖地面;二层以上均为双层保温铝合金窗,夹板门;水、电、暖、空调配套。三层以上都用彩色涂料粉刷,窗为铝合金窗,临街卧室窗为双层隔音玻璃,闭路电视,双电话、宽带网、电源入户,有安全防范系统:红外线防范系统、可视楼宇对讲系统、小区一卡通系统,而且是赣州市唯一有公共垂直交通工具--电梯。
(二)区域因素分析
估价对象地处赣州市五洲大道与八一四大道交汇处,系赣州市城郊地段范围,交通便利,周围商业环境较好。估价对象具体位于赣州市五洲大道与八一四大道交汇处,往南与赣州火车站相交,东面是东环市路,西侧为八一四大道和章江,北侧为赣南摩托车到市场和赣南贸易广场,南临赣州火车站和赣州大桥。该房地产坐落位置优越,特别是随着赣州市城市改造建设,该处将成为本城区比较舒舍的居住地段。
(三)市场背景分析
赣州市五洲大道与八一四大道是九十年代后逐步开发出来的,该地方的商业用房交易市场逐步活跃,随着赣州市行政中心的南移,其价格也不断上涨,但增长的幅度一直比较平稳。毕竟该地段是近几年开发出来,随新城区的建设,预计明后两年随着城市的建设加快,其房地产价值还会进一步增值。根据城市的规划设计,估价对象正好在新城区建设范围之内,所以房地产的价格将会不段的攀升,房产交易更加的活跃。
(四)最高最佳使用分析
估价对象为中型建筑,其商品房为中高档规模,就估价时点现状而言,商品房和一层店面是其设计的最高最佳使用用途,目前其规模档次在这一地段附近独此一家,而且是赣州市唯一有家有公共垂直交通----电梯的花园小区,加之坐落位置比较优越,如城市的扩建改造,八一四大道、五洲大道、滨江大道、赣州大桥从这里通过。估价对象扩建设计比较有创意,这些将会更加显示其各方面的优越性。
(五)估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型,因评估对象未来的净收益无法获知,难以用其他的方法,而且有些涉及到房地产公司的商业机密,资料难以搜集。即:所以寻找在用途所处地区等方面与被估房地产相同或类似的房地产进行比较修正,以求的该房产的价格,因此估价应遵循相对保守的原则,故采用市场比较法和成本法进行评估,以市场比较法为主,以成本法为辅,然后将两种方法估价的结果进行加权平均,求取最终评估值。
(六)估价测算过程
1、市场比较法
(1)选取可比实例(见下表)实例代号 坐落位置 用 途 建筑面积 成交单价 交易日期 交易类型 竣工时间 建筑结构 层 数 装修档次 设 施 临街状况 A 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市场转让 2003年 混合 三层 中档 中档无暖 临街
B
八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市场转让 2003年 混合 二层 中档 中档无暖 临街
C
滨江大道 商住房 110㎡
1650元/㎡ 2004年5月 市场转让 2004年 混合 二层 中档
中档无暖 临街
使用年限 35 30 35 容积率 5 4.8 4.6(2)确定修正系数 ①交易情况 经评估调查,未发现交易实例的交易有什么特殊,均做正常交易看待,故无需修正。
②交易日期修正
根据调查,2003年以来,赣州商品房价格平均每月上涨1%,得出: 交易实例A交易时间修正系数=110/100=1.1 交易实例B交易时间修正系数=111/100=1.11 交易实例C交易时间修正系数=112/100=1.12
③区域因素修正
假设待估对象区域分值为100,A的分值为96,B的为94,C为105,则: 交易实例A区域修正系数=100/96=1.04 交易实例B区域修正系数=100/94=1.06 交易实例C区域修正系数=100/105=0.952
④个别因素修正
三个实例分别为二、三层,结构、装饰等情况比较接近,估价对象建成时间略早于可比实例,但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面有不同于可比实例,故需作较大修正,则(假定折现率为8%)
交易实例A,C的年限修正系数=[1-1/(1+8%)]/[1-1/(1+8%)]=0.9659
因为BC的容积率和待估对象的容积率不相同,假设容积率增加0.1,则房价增加2%,则:
交易实例B的容积率修正系数= 104/100=1.04
交易实例C的容积率修正系数=108/100=1.08
计算交易实例个别因素修正系数:
交易实例A的个别因素修正系数=0.9659*1.0=0.9659 交易实例B的个别因素修正系数=1.0*1.1=1.1
交易实例C的个别因素修正系数=0.9659*1.08=1.043
(3)计算比准价格(见下表)项目
交易价格 1.交易日期 区域因素 个别因素 比准价格(A 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048
B 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31
C 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 评估单价=(1657.048+1774.3+1834.95)÷3 =1755.043 评估总值=1755.043*125=219380.38元
(七)估价结果确定
关键词:房地产,估价,市场竞争,波特
产业组织理论研究表明, 企业采取的竞争手段和行为策略, 总是可以从其行业的产业结构中寻找到根源, 并可以通过影响产业结构的因素变化, 对产业未来竞争态势进行预测。因而, 南昌市研究房地产估价业发展的基本产业力量格局和变化趋势, 对理解南昌市房地产估价业的现状和发展趋势, 具有非常重要的用。而波特 (Michael E.Porter) 的五种作用力模型提供了很好的研究框架。
波特运用产业组织经济学的理论, 创造性地提出作为企业竞争环境的分析框架———五种作用力模型。
简单地说, 决定某一产业竞争激烈程度的主要有五种竞争力量:现有对手的竞争;潜在竞争者的进入;替代性产品的威胁;买方的谈判能力;供方的谈判能力———这种广义的竞争可称为拓展竞争。该模型在解释产业结构对企业盈利状况的影响方面非常有解释力。依据五种竞争力模型可以从产业竞争结构的角度, 理解南昌市房地产估价业目前存在的问题。
1 现有竞争者
南昌市房地产估价行业内部竞争激烈, 这已为调研所证实。在现有企业竞争的几个竞争要素中, 只有行业增长这一因素得益于宏观经济的增长而表现出正面影响, 其他因素都加大了竞争强度。
截至2013年12月, 南昌市有房地产估价机构24家, 相对而言, 竞争企业的数量较多。再加上房地产估价企业之间产品相似和顾客可选择的余地较大的特性, 从估价市场现有竞争者的角度来看, 南昌市房地产估价行业的竞争程度较高。
从退出壁垒来看, 房地产估价机构的投资主要是通用性资本投资, 通用性投资意味着投资者可以将投资很容易地转移到其他行业。
2 潜在进入者
从南昌市房地产估价业的发展现状来看, 该行业的“进入门槛”比较低, 这是造成目前房地产估价业竞争激烈、利润摊薄的重要原因。目前, 房地产估价业的经济壁垒和技术壁垒都较低。从进入经济壁垒的角度, 我国房地产估价有限责任公司的注册资金的要求较低 (三级机构为50万元, 二级机构为100万元, 一级机构为200万元) , 外部人达到房地产估价机构设立所需资金、专业人员数量等要求并不困难。更为重要的是, 目前, 各房地产估价企业采用的估价方法一般为基本估价方法, 技术含量不高, 大量先进的房地产估价方法尚未采用。
房地产估价业属于可竞争市场, 潜在进入者的存在使在位企业获得高额利润的可能性大大降低。值得注意的是, 在这种情况下, 单纯地靠提高行政壁垒, 限制房地产估价企业的数量并不是一个良好的管理办法。人为地提高进入行政壁垒实际上是保护了在位企业的既得利益, 在位企业获得一定垄断利润的同时并没有动机去提升技术水平和服务意识。随着房地产中介服务业对外资开放, 该行业受到的冲击将会是巨大的。
3 替代产品的威胁
从调研数据可以看出, 现阶段南昌市房地产估价业的主要产业或服务是提供房地产估价服务。可以简单地分为行政性估价业务和商业性估价业务两个大类。
3.1 行政性估价业务
指某些政府活动或商业活动中法律要求必须进行的房地产估价活动, 包括城市拆迁, 商业银行的抵押贷款, 法院处理经济案件中需要的拍卖房屋等需要对标的物进行评估。
3.2 商业性估价业务
商业性估价活动主要是投资者在从事投资活动之前, 对拟投资、租用的房地产项目进行的成本测算、开发潜力评估、未来价值预测等活动, 作为其投资决策和经济决策的重要参考。这类估价活动目前正在日益发展。
4 买方的谈判能力
南昌市的房地产估价机构大多都在2000年之后才与原来的行政主管部门脱钩, 估价机构与行政部门的关系还是千丝万缕的, 其业务对行政部门的依赖性非常强。即使完全脱钩的估价机构, 在其与政府、银行等大型机构交易的过程中, 谈判能力显然是不对等的。政府、银行等机构的谈判实力很强, 而由于前述对现有竞争者和潜在竞争者的分析, 这一产业处于高度争夺客户资源的过程中。估价市场存在明显的买方垄断力量, 受托方在交易中处于被动地位。
5 卖方的谈判能力
房地产估价业作为人力资本密集型的服务性行业, 高素质的人才可以看作是估价行业的供给者。现阶段, 人力资本所有者—员工在与房地产估价机构的谈判中处于劣势。而从产业长远发展的角度, 通过高素质的专用性人才的聚集, 增强研究与发展能力将是至关重要的。这样, 即使估价机构在与单个员工的谈判中处于优势地位, 如果估价机构希望构建长期的竞争力, 也必须设计出富有竞争力的激励一约束机制。
但是基于两个方面的因素, 供应商的讨价还价能力却在弱化。首先, 估价机构可以设立市场研究部, 开发自己的数据库, 降低对房地产交易中心的依赖;其次, 估价机构通过估价师协会的努力, 争取到了比较高的查询费折扣, 有效降低了成本。
6 发展的困难
综上所述, 以波特的五力模型来分析南昌市的房地产估价行业, 可以发现行业竞争主要来源于行业中现有企业的竞争以及顾客的讨价还价能力, 且顾客之所以能够讨价还价, 还是归结于行业内部的激烈竞争。
现阶段南昌市房地产估价业发展正处于发展整合的过程中, 整个产业表现为低水平竞争。主要表现在 (表1) :
参考文献
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[7]宋天敏.中国房地产投机的成因及对策研究[D].2009.
[关键词] 教学内容 教学进度 教学方法 教学实践 校企合作
我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程,然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动,如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理,以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。随着房地产估价应用领域的不断拓展,房地产经营与估价专业在近几年也蓬勃发展起来。房地产估价作为房地产经营与估价专业的核心课程,其教学内容与教学方法直接关系到本门课程教学成果质量的高低,也关系到本专业学生毕业之后的核心竞争力的强弱。经过几年的探索式教学,房地产估价课程在教学中积累了一定的经验,也显露出了一些问题,因此,有必要对房地产估价课程的教学进行反思、总结和改革。
一、已有的经验
1. 通过讲述国内外房地产估价的行业发展历程让学生明白目前我国房地产估价所处的一个发展阶段,对房地产估价课程有一个宏观的认识。
2. 通过讲述学生经常关心的抵押贷款与房屋拆迁等经济生活中的案例,引导学生认识房地产估价的重要性与实用性,提高学生学习房地产估价的兴趣。
3. 通过对房地产价格的形成机理、房地产估价的原则、程序与方法、估价的三大基本事项等基本理论的讲解,让学生从整体上认识房地产估价机构的作业流程与房地产估价程序,为具体学习三大估价方法做好准备。
4. 重点讲解三大估价方法,即市场比较法、成本法与收益法,辅以案例教学。每一个估价方法都有相应的课堂练习题与课后练习题,并且在完成一个估价方法的学习之后,就进行随堂测试,及时掌握学生的学习情况,对学习薄弱环节加强训练。
二、存在的问题
1. 由于在讲解房地产估价原则、程序与方法的时候,相对比较枯燥,与前面讲述房地产估价的发展历程与实际经济生活中的案例有一定的反差,学生在学习时容易困乏,降低学习本课程的积极性。
2. 在具体讲解三大估价方法的时候,学生感觉练习题太多,不太愿意计算,不太配合老师授课。
3. 学生兴趣爱好有较大差异,学习分流情况比较突出。有一部分学生听课很专心,也很配合教学,能跟上老师上课的思路。但是还有相当一部分学生认为自己毕业后只做经营、不做估价,学习兴趣不高,学习效果不理想。
三、改革的思路
1. 教学内容改革
房地产估价课程包含了房地产与房地产价格、房地产估价理论、市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、房地产估价报告、常用的估价参数、不同用途的房地产的估价、不同估价目的下的房地产估价等内容。
其中,房地产与房地产价格、房地产估价理论属于房地产估价课程的基础理论部分,而学生之前在学习房地产经营管理这门课的时候,就已经涉及到了房地产与房地产价格的知识,在这里应重点从估价的角度进行讲解,尤其是估价的原则与方法。
市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法是估价的具体方法,前三个最为基本,应作为房地产估价课程的核心知识来讲解。
常用的参数在每一个具体的方法中会有所涉及,不应单独作为一个章节,而应该融会贯通到每一个估价方法中。
房地产估价报告、不同用途的房地产的估价、不同估价目的下的房地产估价属于房地产估价的实务部分,是对基础理论知识与具体方法的实际演练,也是房地产估价教学的一个重点。
路线价法属于土地估价的一个内容,原则上房地产估价与土地估价是相互关联的,估价原则、估价方法与估价程序上也有很多相似之处,但考虑土地估价中基准地价修正法、路线价法、农用地估价、森林资源资产与矿业权评估是房地产估价中所未涉及的,并且相对比较复杂,故将路线价法纳入土地估价的课程体系,将土地估价课程作为房地产估价课程的补充内容。
2. 教学进度改革
从整体上看,房地产估价与土地估价同属于大的房地产估价课程体系,因此在教学进度安排的时候,有必要充分考虑到高职院校学生学习接受能力较差的特点,将房地产估价课程分为三个学期分别进行学习,改变以前只学习一学期的模式。
在第一学期学习房地产估价基础知识,即房地产价格形成机理,房地产估价原则、方法、程序,以及具体的三大估价方法、假设开发法与长期趋势法。改变以前每一估价方法平均用力的进度安排,房地产与房地产价格安排2个学时,房地产估价基本理论安排6个学时,市场比较法安排20个学时,成本法安排16个学生,收益法安排14个学时,假设开发法安排8个学时,长期趋势法安排4个学时。这样安排,既能适应教学内容难易的要求,又能照顾到学生的接受能力。在第二学期学习房地产估价实务与案例,不再将其放在第一学期与估价基础理论一起上。由于已经有了前面两学期知识的铺垫,在第三学期,将土地估价的基础知识与案例分析合并上课,重点讲解基准地价修正法、路线价法与农用地估价。
3. 教学方法改革
房地产估价课程最大的特点是理论性强、计算的东西较多。正因如此,一部分学生对房地产估价课程就有了抵触情绪,认为房地产估价就是理科的课,不是文科的课。除了帮助学生改变对课程的认识之外,教师更有必要改善教学方法,彻底改变呆板的教学方式。
首先,在每次课开始时,给学生讲述一个案例,或者提出一个问题留作悬念,引入课程的主要内容,让学生带着问题听讲,变被动教学为主动思考,激发学生的学习积极性。
其次,无论是课堂练习题还是课后练习题,都尽量来自实际案例,同时对学生采取相应的奖励措施,按照鼓励为主、督促为辅的原则,实施教学。
再次,实行分组式任务驱动教学。在每章开头的时候布置一个估价任务,要求学生在每章结束后提交任务成果。为了让学生克服心理障碍,有必要对学生进行分组,组内学生按学习成绩适当组合,促进相互交流与学习,组与组之间可以相互较量,提高学习的动力。实行分组式任务驱动教学,关键在于把握两点:一是如何避免组内懒惰的学生搭勤奋的学生的便车,趁机逃避教师的检查;二是如何增强组与组之间的竞争意识,把任务完成好、功课学到家。教师可以让组内的劣等生来提交任务完成情况报告,经教师抽查之后,再让优等生予以补充或更正,最后形成一个比较完善的报告。当然,对做得好的组要予以重奖,比如采用灵活的考评制度为优秀学生免考、推荐优秀学生到工作单位实习等。
4. 教学实践改革
房地产经营与估价专业的教学实践有专业认知实习、专周实习、顶岗实习实训和毕业实习等,但针对房地产估价课程的教学实践还比较少,比如对估价单位的参观、熟悉估价单位的业务流程等,都只停留在教学实践的表面,没有深入进行。而又由于学生在初学阶段一般不太可能到估价单位进行专周实习或顶岗实习实训,就要求学校自身能有一个供学生学习实践的环境,于是房地产估价模拟实验室就呼之欲出。学生在该实验室能够置身于模拟现实的复杂环境之中,争取估价来源,明确估价的基本事项,拟定估价作业方案,搜集估价所需要的资料,实地查看估价对象,选定相应的估价方法并计算,确定估价结果。在案例教学环节,还应能撰写估价报告,学会估价资料归档。学生在2~3轮的模拟操作中能初步领会房地产估价的业务流程,获得一些应变技巧,更重要的是能切身的体会到房地产估价在经济生活中的重要性。教学实践改革既有赖于教师队伍的壮大,也有赖于行业企业的合作。
5. 深化校企合作
首先,学校与企业的合作是多方面的,比如上述的房地产估价模拟实验室的建设就有赖于企业人士的帮助,这样一来,可以使模拟实验室向企业转化,从而真正建立起校办企业。
其次,通过深化校企合作,让企业人士参与学校教学也是房地产估价教学改革的一个重要方面。在制定房地产估价课程培养计划的过程中,企业人士就应该参与进来,使课程教学更贴近企业需求,从而培养符合经济社会发展的有用人才。在教学的过程中,企业人士参与到房地产估价的案例教学环节,这就能够保证学生第一时间学到有用的实践知识,开拓学生的视野。
再次,房地产估价专业课老师应该在企业里兼职,随时更新自己的理论知识,保证基础理论教学的质量。
四、总结
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