二手房行业运营管理分析（精选7篇）
1.行业初期：作为一个新型行业二手房行业和所有的新兴行业一样具备进入门槛低，低运营成本，市场有待培育，后期利润可观等一系列同质的条件和市场大环境。在这个阶段适合实行无底薪高提成的薪金模式，这一阶段二手房行业迅速的扩张，扩张店面吸收大量的员工，其业绩的支撑来源于大量的人力工作，而其业绩的根本支撑是行业处于初级阶段的条件和市场环境，在这里还要加一个心理支撑就是广大的从业人员对该行业前景的预期。在这一时期和二手房行业同时存在的另一个情形是国内地产也的充分发展。所有的条件与大的市场环境给这个薪金模式提供了实行的可能与可行性。也正是在这一阶段二手房行业造就了一些公司并培育了一批优秀的经纪人。为行业的进一步发展打造的坚实的基础。
2.行业发展期：应该说目前正是这个行业的发展期，可不巧的是由于国内地产行业中处于二手房前端的新房地产行业的非健康发展，造成了今天市场低迷持币观望的市场形势。这个由于行业前端链条造成的错误却同样需要二手房销售行业一起承担.于是市场的环境一下被打破了，而二手房行业还没有发展到具备能自然承受这个市场环境的地步，这就是一种“痛”。在这样的市场环境下二手房行业的运营模式一下子被市场抛弃了.出现了关门，人员大量离职.这里我们暂不去分析行业的下个阶段即行业成熟期，我们来分析一下这个行业在目前的市场大环境下应该如何调整，革新以应对目前的市场，在行业的“阵痛”中生存并得以发展.这里我们暂且不谈国内经济形势对地产行业的影响，（目前国内的经济形势很不明朗）.先分析一下新房行业目前的行业形势：08年前国内房地产行业得到了充足的发展，然而这种发展并非完全健康，这里我们暂且抛开其行业非健康发展的由来只分析其行业形势。08年前房地产的发展可用两个词形容.“迅猛”，“暴利”。在这两个前提下地产商们在利益的驱使下不在计较行业是否健康发展，迅速的推动房价大量的囤积土地开发新楼盘，并在楼盘销售中采用了一切能采用的方式和方法.这样造成了两个致命的错误一是房价非理性向上二是市场8成左右的同质化产品。这两个方面积累到今天达到了无法附加的程度便造成了这样的行业形势。从而市场杠杆的规律在这时便被放大了，市场迫使地产行业开是的调整和洗牌.现在再看二手房行业，在新房调整洗牌的形势下二手房也同样开始调整和洗牌.这便是市场规律.如何调整呢！其实很多实物都有相同的规律和同质化的方面.我们看看成熟行业是个什么样子的，成熟行业具备的特质如下：1.少数公司或企业控制拥有该行业的绝大部分业务和利润，有一个成熟的行业标准并形成了利于行业发展的“潜规则”2.行业处于稳定发展期，利润降低，行业抗风险能力高3.行业文化明朗清晰化4.公司或企业运营管理呈现“流水化”
5.非处于行业调整期，行业内各公司或企业利润分配与其相应规模及技术成正比分配并不易在短期被打破.而二手房行业目前正处与发展期，准确地说是该阶段的前期.可目前的市场大环境可观的要求该行业快速的成长.下来的就是行业内的各个公司都在摸索。在市场的作用下该行业终会步入成熟期，关键就是看谁对目前市场环境看的透，切的准，把握的好，新的运营调整做的精细执行的准确无误.这里有一个关键就是上面所说的成熟行业的第四点既“流水化”反应在二手房行业里准确的理解我工作“程序化”.而“程序化”需要一系列的规章制度和工作监督指导表格.所有这些的推行都需要一个支撑，这个支撑到底是什么我目前还没想透，可我知道两点是不可或缺的即底薪和人才
以上只是一点个人的看法，希望不要误导大家，因为我是处于二线市场（郑州市场）.有不足之处忘广大同仁谅解，谢谢
目前,东北三省都面临着经济增速下降和经济效益下滑的严重问题,2015 年上半年数据统计,辽宁(2.6%)、黑龙江(5.1%)、吉林(6.1%)的GDP增长速度分别位列全国倒数第一、三和四位。社会需求不足是其中的主要问题之一,所以培养新的经济增长动力就显得尤为重要。这其中,汽车消费对经济的拉动作用是巨大的。相对于新车消费市场,中国的汽车后市场也日益呈现出前所未有的活力,其中,二手车业务至少占有汽车后市场利润的1/5。
二、东北地区二手车交易现状
从2015 年上半年统计的全国各省(区、市)机动车保有量(如图1 所示)可以看出东北三省的机动车保有量在全国占下游水平,只有辽宁省排名稍微靠前,为747 万辆,说明东北地区汽车市场需要量有很大的增长空间Á。
而随着人们消费观念逐渐成熟,二手车市场的潜力将更加巨大。从近5 年东北地区二手车交易数据来看(如表1 所示),东北地区二手车销量呈逐年增长的趋势。
注：根据中国汽车流通协会数据整理。
但是从在全国所占比例来看,销量仍然比较低。虽然发展空间较大,但是发展趋势较慢,所以仍然存在很多问题。
三、东北地区二手车交易量低的原因
1.经济欠发达,新车保有量小。经济发展水平越高的地区,二手车交易越活跃,快速发展的新车市场和相当规模的私人轿车保有量,可以为二手车市场的发展提供“货源”基础。东北地区与中东部及沿海发达的地区相比,经济实力差距较大,人均收入较低,致使汽车保有量较低,是导致二手车市场发展相对较慢的一个原因。
2.二手车市场不成熟。东北三省大型二手车市场数量较少,且主要集中在省会城市。入驻交易市场的商家资质和经营规模也良莠不齐,而其他城市的二手车交易则多以“小作坊”的形式经营,以逃避相关部门的监管,扰乱了二手车市场的正常秩序。
3.评估机制不健全,专业评估人员紧缺。目前东北地区的二手车交易中,评估缺乏标准与规范,评估行为随意性大,且专业从事二手车评估的人员较少。很多个体商家并无二手车评估的资质,多以造假或采用把专业人员的从业资质挂靠到自己公司的办法从事二手经营,导致二手车评估的可靠性较差。
4.售后理念落后。由于汽车这种产品的专业技术含量较高,相对其他产品,价格也比较昂贵,所以对于普通的消费者来说,一旦车辆出现技术问题,以其个人能力通常是无法解决的。消费者最为担心的就是买到有问题的车,或者担心没有质保,维修成本高。而目前在东北地区,对于二手车的售后保障措施很少,且商家的售后理念也比较落后,一般都是在几天内没有发现问题,之后就不再负责,这也是导致很多消费者对二手车敬而远之的一个原因。
四、东北地区二手车发展前景
1.消费观念日趋成熟,汽车成为生活必须品。虽然东北地区人均收入在国内排名比较靠后,但是生活水平也一直在稳步提高,而且人们的消费观念已日趋成熟,汽车已经成为生活中一种代步工具,在购车过程中会越来越考虑实用及性价比因素,而不是把汽车看作是一种奢侈品。购买品质好的二手车性价比高,是经济性较好的一种方式。
2.城镇化建设加速,农民收入提高。众所周知,东北三省是我国的粮食主产区。以黑龙江省为例,近年来粮食产量逐年增高,再加之国家的惠农政策激励,使得很大一部分农民成为富足的人群,提高了购买力,开始追求自己的生活质量。随着城镇化建设脚步的加快,大量的农民进入城市生活,如果能够给予二手车行业足够的政策,那么二手车一定会有很大的发展空间。
3.二手车源日渐丰富,评估价格将更加透明。中国连续多年新车销量全球第一,东北地区汽车保有量也在迅猛增加。而通常汽车更换期为5-8年,这必将产生大量的二手车源,从而促进二手车交易量增大,而交易量的增加,将会使二手车的交易价格将更加透明,这将成为一个良性的循环。
4.二手车电商迅速兴起,产生新的交易平台。根据中汽协发布的数据,2015年上半年,国内二手车电商平台总投资额达4.4亿美元,而且提出了很多优惠策略。虽然其出发点是为了抢占市场,但同时也会让更多的消费者有机会去体验购买二手车的优势,从而带动二手车市场的蓬勃发展,对东北地区二手车市场的发展也是一个有力的契机。
五、东北地区二手车行业发展建议
面对如此前景和机遇,东北地区如果促进二手车行业的发展也必须做出相应的变革。
1.提供相应的政策支持,破除瓶颈和壁垒。2012 年以来,国家推出一系列老旧车辆淘汰更新刺激政策外,国家税务总局也发布的新的《车辆购置税征收管理办法》,这也给二手车市场注入了强劲的发展动力,车辆购置税过户、转籍、变更业务的取消,为中国二手车市场进一步发展打开了一个想象的空间。在此基础上,东北地区也应该从完善汽车消费政策、优化消费环境,完善汽车信贷服务体系等方面出台相应的鼓励政策,并进行推广和宣传,破除阻碍二手车交易的瓶颈和壁垒。
2.改善经营模式,发展多元化的二手车交易。吸取国外发达国家及国内发达地区二手车发展的经验,尝试多种二手车经营模式。改善4S店的经营模式,以4S店的品牌效应,强有力的售后服务的基础,开展一二手车联动销售,做大做强售后服务;打造品牌二手车专营店,利用品牌效应解决二手车车源信息不对称、车况不透明、交易诚信无保障等诸多痛点;开展以有形市场为核心、互联网产品技术平台为支撑,丰富线下渠道的线上线下联动的电商业务;积极鼓励各金融机构向二手车行业渗透,刺激消费者对二手车的需求和认可;并在此基础上对二手车业务进行延伸,打造多元化的二手车产业链条(如图2所示)。
3.培养专业二手车评估人才。鼓励东北地区地方高校,特别是职业技术院校,建设汽车服务类专业,开展职业技能培训,积极拓宽渠道,培养优秀二手车评估、销售等专业人才。
六、总结
东北地区的二手车市场发展还有更大的想象空间,二手车的活跃度应该会超出新车,成为我国汽车后市场的主力。根据东北地区的特点,建立有特色的汽车后市场体系,增强这个领域的发展活力,可以带动一系列汽车相关产业和服务业的发展,既可以为东北地区的发展创造新的经济增长点,又创造了新就业机会。
参考文献
[1]赵昌文.如何看待当前东北地区的经济状况[J].人民论坛,2015(8)
[2]卢伟,韩平.二手车评估[M].北京:北京大学出版社,2012
中国品牌二手车业务
尚属起步阶段
汽车品牌厂商的二手车业务在中国尚属起步阶段，因其行业特性和整个市场环境的原因，消费者的品牌认知度和忠诚度还比较低，大部分消费者的观念和消费意识还处于待培养阶段。在产生消费需求时，多数消费者还会到市场和经纪公司寻求产品，许多消费者认为想买一辆可信的二手车，不但需要与中介、经纪公司等“斗智斗勇”，还需承担一定的交易风险。
二手车市场普遍面临标准不统一、管理不规范、各地方政策不一致、交易过程中存在信任危机等尴尬局面。虽然各生产厂家的品牌二手车业务纷纷推出各自的检测认证标准和服务承诺，但就目前我国二手车市场不成熟、各种问题并存的情况，并未在消费群中得到推广和认知。在各方面条件的限制下，品牌二手车业务从尝试开展到逐渐成熟再到有所回报，仍需要很长的时间。
二手车市场前景大好
品牌二手车企形象需推广
尽管如此，中国二手车市场快速发展、交易量持续快速增长仍是不争的事实。2007年全国二手车交易量达到了265.76万辆，同比增长27.88%。二手车市场增长率继2006年超过国产新车销售量增长率后，再次高于国产新车市场增长率6个百分点。二手轿车交易比重继续加大，占总量的48.74%，较07年提高了5个百分点。有发达国家的成熟经验和数字作参考、中国汽车行业发展的迅猛速度和保有量为依据，更多专家也纷纷预测中国二手车市场的“春天”即将到来。
但在中国的品牌二手车企业之间展开对市场和用户的激烈竞争之前，品牌二手车企业尚需要摒弃门第之见，精诚团结。需要承担起教育市场、培育消费观念的责任，树立消费者的品牌二手车消费意识，以及建立行业标准和规范市场环境。这些就需要企业将二手车的品牌形象和服务理念有效传达给消费者，扩大品牌知名度和影响力，凭借优质服务赢得口碑，为谋篇布局，赢得未来中国二手车市场打下坚实的基础。
“车市之星”
为品牌二手车企带来契机
本次“车市之星”评选活动的评审阵容非常强大，包括了主流汽车制造商品牌二手车负责人、行业专家、汽车流通行业协会领导，以及广大消费者和网友。评选活动历时5个月，评审标准主要从消费者评价、行业专家评审、专卖店现场考察三大方面进行综合评审，通过层层严格筛选与选拔后，最终评选出了50家业务开展健康有序，消费者信赖，具有良好行业口碑的闪耀的全国优秀品牌二手车经销商明星。
2008年4月，“车市之星”评选颁奖典礼暨全国优秀品牌二手车经销商经验交流会在北京隆重举行。各主流汽车生产厂家的品牌二手车领导和优秀经销商齐聚北京，利用这次难得的机会进行了跨品牌的二手车业务经验交流，对品牌二手车目前的现状和未来的发展趋势等问题等进行了深入的探讨和交流。
此次“车市之星”全国优秀品牌二手车经销商评选活动，汇集了全行业的力量。透过各群体的视角，通过严格的评审标准和流程，在全国范围内精选出一批兼具优良业绩和鲜明特色的明星汽车经销商，为全行业推举典范。同时，也激发各品牌二手车经销商增进相互间的交流与学习，推广经验，不断完善自己的管理机制，从而带动整个汽车流通领域的良性快速发展。
2.谨慎地设定团队目标，且认真严肃地对待它们。3.切记成员间要彼此扶持。
4.将长程目标打散成许多短程计划。5.为每个计划设定明确的期限。
6.尽早决定何种形态的团队适合你的目标。7.时时提醒团队成员:他们都是团队的一份子。8.将团队的注意力集中在固定可衡量的目标上。9.利用友谊的强大力量强化团队。
10.选择领导者时要把握用人唯才原则。11.领导者需具备强烈的团队使命感。12.奖赏优异的表现，但绝不姑息错误。
13.记住每位团队成员看事情的角度都不一样。14.征召团队成员时，应注重他们的成长潜能。15.密切注意团队成员缺少的相关经验。16.应使不适任的成员退出团队。
17.找到能将人际关系处理得很好的人，并培养他们。成立一支团队是领导者的主要工作。确保你的团队有清楚明确的目的和足够达成目标的资源。要以开放和公正无私的态度对待团队成员。
1.设定具挑战性的目标须根据限期来考量是否合理。2.设定目标时，考量个别成员的工作目标。3.划的失败危及整体计划的成功。
4.坚持得到信息技术支持，它能为你提供确实需要的东西。5.对待团队外的顾问要如同对待团队成员一般。
6.除非你确定没有人能够胜任，否则应避免“事必躬亲”。7.不要委托不必要的工作，最好将其去除掉。8.赋予团队自己作决策的权力。9.鼓励团队成员正面积极的贡献。
10.肯定、宣扬和庆祝团队每次的成功。
11.找到易于让成员及团队了解每日工作进度的展现方式。12.鼓励成员之间建立工作上的伙伴关系。
13.鼓励天生具有领导才能的人，并引导和培养他们的领导技巧。
14.绝对不能没有解释就驳回团队的意见，与此相反，解释要坦白，理由要充分。15.确定团队和客户经常保持联系。
16.以自信肯定的态度让团队知道谁当家，但要预防予人来势汹汹的感觉。17.想办法给新团队留下一个实时的好印象，但切忌操之过急。
18.倘若你要求别人的建议，抱持的心态不能只是欢迎就行了，也要依循建议有所行动。提升团队效率 团队要达到应有的效率，唯一的条件是每个成员都要学会集中力量。你必须了解团队的能力，以确保团队的成功。
1.协助团队找出方法以改变有碍任务推展的团体行为。2.找出可建设性地利用冲突的方法。
3.记住要在工作中穿插安排娱乐调剂身心--这是每个人应得的福利。4.若有计划出错，一定要作全面性、公开化的分析。
5.如果你希望团队成员有问题时能毫不犹疑地找你谈，就要实施“开门政策”。6.要求提出问题的人解决问题。
7.安排正式的和非正式的会面，讨论团队的工作进展。
8.使用不带感情只问事实的态度，是化解纷争的最好方法。9.保持团队成员间的熟稔，以易于沟通。
10.设立交谊场所，让团队成员可作非正式的碰面交谈。11.鼓励同事间自由的沟通活动。
12.实施会议主席轮流制，让每个人都有机会主持会议。13.尽可能多地授权给团队成员。
14.事先于会前发出议程，预留时间给与会者准备。15.培养所有对团队有益的关系。
16.努力保持团队内外关系的均衡与平稳。17.确定所有相关人士都能听到、了解好消息。18.倘有麻烦在团队关系中发酵蕴酿，要尽快处理。19.安排团队与机构的其它部门作社交联谊。20.找出你与“大佬”保持联系的最佳通讯科技。21.谨慎分派角色以避免任务重复。
22.找寻建议中的精华，且绝不在公开场合批评任何建议。23.一定要找有经验的人解决问题。24.分析团队成员每个人所扮演的角色。
25.脑力激发出的意见，就算不采用，亦不得轻视。否则，会打击人的积极性，创意的流动也会因此停止。
26.公平对待每个成员才能避免怨恨。
27.确定团队成员真正有错之前，都须视他们没有错。
28.告诉同事他们做得很好，这有助于激励团队士气。尊重每一位成员，包括那些给你制造麻烦的人。.避免和团队成员有直接的冲突。记住采用对事不对人的处事态度。1.确定整个团队都能够从解决问题中学习经验。
2.先选择完成一些规模大的、可快速达成及有成就感的任务，以激励成员再接再励。3.确信团队成员皆了解团队中的其它角色。4.计算品质的成本之前，先计算失败的成本。5.针对每笔预算及每项团队行动计划，设定重大的改进目标。为未来努力!为团队设定新的、更高的挑战目标是团队工作中最令人兴奋的事情之一。可运用一些适当的技巧，推动团队向更大、更好的目标前进。
1.告知团队每位成员，在设定的标准中有哪些评量的项目。2.确定所有改善措施及新订目标都持续进行着。3.召开检讨会议前传阅所有相关资料及资料。4.开检讨会时一定要避讳人身攻击。5.记住关系会随时间改变。
6.避开低估或忽视坏消息的陷井。
7.每天结束时自问团队今天是否又向前跨出了一步。8.倾听受训者关于训练课程的回馈意见。9.找到有最好设备的最佳训练场所。10.聘请顾问设立公司内部的训练课程。
11.利用移地训练时的用餐时间作非正式的计划。
12.每位团队成员都必须参与设定目标的工作，以促进团队合作及达成共识。13.允许团队自行决定达成目标的方法，可激励团队努力工作。14.确定目标能激发团队的斗志，如果不行，请改变目标。
15.一支没有“严峻”目标的团队，工作表现将不如接受过此类考验的团队。16.设定奖励标准时，允许团队成员有发言权。
17.避免使用名次表，因为落后的团队成员将会感到自尊心受创。18.指定某人监视市场上每一个相关变化。
19.随时准备作改变，甚至计划的根本要素亦包含在改变的范围内。20.记住有某些人很害怕变革。21.寻找能推动改革的团队成员。
22.每隔一段时间作一次生涯发展的评量。23.记住:鼓励团队成员即是在帮助团队。24.与团队同事就生涯规划达成一致意见，并给他们提供必要的协助。25.团队解散后仍旧要与团队成员保持联系，因为你可能还会与他们再次合作
一、业务员必备的知识与心理素质: 作为业务员首先应做到知己知彼，才能做到百战不殆。
1、充实自己的业务知识: A、操作流程的学习;B、运价知识的掌握;C、港口及国家的了解;D、对付客户所提问题的应变能力。
2、对公司业务的了解: A、了解公司的优势、劣势。B、了解公司在市场的地位，及运做状况。
3、对市场进行调查: A、了解同行的运价水平;B、了解客户所需船东的运价、船期、全程、目的港代理等;C、预见将来市场情况。外贸业务员的销售心理
4、要有刻苦耐劳的精神: A、拜访客户要勤，而且还要讲究效率;B、可以从100个客户当中挑选出10个重点攻克，从中找出我们需要的客户群体。
避税中存在的问题
房地产税收是目前税收征管的热点、难点之一，其中二手房交易税收控管是落实房地产税收政策的重要部分。个别人和房地产中介也采取了一些避税策略，这在一定程度上造成二手房交易的营业税、个人所得税、契税等税收的流失。避税方式及风险分析
当前，二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。无论是对买方还是卖方，这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。
1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的避税方式，也是目前较严重的避税方式之一。其做法是：在二手房转让过程中，买卖双方及中介公司签订两份合同，一份为真实成交价格居间合同，用于付款结算，通常由中介公司见证；一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议，用于申报纳税，由房管部门见证。
风险分析：对卖方来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买方有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成卖方利益受损；对买方来说，低报过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本，同时银行贷款的实际比例也会因此而降低。尽管“高买低报”对买卖双方都存在风险，但为了少纳税，此做法仍屡见不鲜。
2.延期过户。
此种方法为主要针对营业税的避税方式。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。为了交易有所保障，买方一般会在合同中提出一些保障条款，如将房产证交买方保管等。
风险分析：一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，都会有很大一部分卖方或买方选择“宁可赔付违约金，也要终止履行合同”，从而损害被违约方利益。另外，一旦税收政策出现较大波动，双方对新产生的税负不能达成一致时，也将不得不解除合同，承担和付出较大的机会成本。
3.先租后买。
这种方式是延期过户避税方式的进化版本，两者在本质上是一样的。其一般做法是：在减免税要求的年限未满的一段时间内，买卖双方再签订一份房屋租赁合同，约定将租金抵消到以后交割的房款里，使得买方同时成为了房屋的承租方，在该房屋未来交易时拥有优先购买权。
风险分析：由于在较长时间内无法办理交易过户手续，所购房的产权并不是买方的，买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内政策再次发生变化，对于买卖双方的风险都将会很大。同时，双方又增加了租赁合同关系，违约成本将更高。
4.假赠与。
这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明卖方无偿将某房屋赠与买方，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。为保证交易资金安全，双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户，直到过户完成后卖方才能将房款取出。
风险分析：这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，还将被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。
5.虚报唯一住房。
北京对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，但有关部门未对“唯一住房”作出明确、具体的界定，因此在实际操作中难以甄别纳税对象是否真正属于生活唯一住房，造成征税部门只能被动依赖于纳税人的自行申报。
应对二手房交易避税手段的对策
上述种种二手房交易避税现象，不仅为买卖双方埋下了经济纠纷隐患，扰乱了二手房交易市场秩序，更违反了国家税收法律，导致税负不公，必须多措并举，减少和控制此类现象的发生。
1.完善机构，实施房地产“一体化”管理。应完善机构，充实契税征收人员，对二手房交易实施“一体化”管理。在机构完善和人员充实后，可设置三个工作组，一是调研组，主要负责对房屋交易情况的市场调研、税收情报交换、房屋交易申报和开发商批量申报征收，跟踪掌握房屋交易市场动态等工作，提供决策参考；二是征收组，主要负责办理窗口的各项税收征收工作；三是综合组，主要负责内部工作协调、减免审核、数据及资料交换、票证管理、契税咨询和档案管理等，以此逐步建立长效管理机制。
2.完善政策，制定完善科学的计价体系。针对“高买低报”现象，一是出台价格申报细则。相关部门应尽快研究、出台房地产成交价格申报实施细则，完善当前房地产成交价格申报工作机制。二是因地制宜，建立健全核价体系。三是调整房产交易税费计征依据，对二手房个人所得税、土地增值税直接采用核定征收法征税。
3.规范运作，建立健全高效的征管机制。一是进一步加强业务培训，提高征管水平。二是选聘部分房地产估价专业人员，为征管一线提供专业咨询。三是探索建立公示制度，即价格申报公示制和纳税评估公示制，让二手房交易买、卖双方的申报价格及征收机关核定的计税价格信息更加公开、透明，接受社会监督。
.1网签的前提条件是什么？
真实成交且资质审核通过。即买卖双方已经就房屋价格、付款方式等相关各项交易信息意见达成一致，同时就所达成一致的信息签署了相关合同文本，且向公司缴纳费用，并进行后续交易操作的成交单。.2哪些类型的房屋不能网签？
被法院查封的房屋、不满5年的经济适用房、未办理央产上市登记的央产房、无房本的房子、未向公司缴纳中介费用的房屋；
.3网签中的注意事项及常见问题
.4网签价格应按照什么价格填写？
网签价格=成交价格=网上签约授权委托书价格=自行划转声明价格。需要注意的是买卖合同合订本中涉及三个价格，成交总价=成交价格+房屋装修款，即成交总价为真实成交价；成交总价分两部分，一部分是成交价即网签价格，另一部分是房屋装修款。
.4.1打网签央产房有哪些注意事项？
央产房出售前必须办理《在京中央单位已购公房变更通知单》； 如果没有央产上市登记表可问业主买房时的工作单位，如是国企就是央产，如是企事业单位就不是央产房，就不用填表号； 区分央产房时可以看原购房合同，央产房在有房屋所有权证的同时还有原购房合同，只要看原购房合同上的卖房显示中国…..或中央…..的字样或有铁道部、农业部、公安部等都视为央产房。
.4.2抵押消费贷是否需要打网签？
不需要。网签贷款金额只能填写按揭的贷款金额，抵押消费贷的贷款金额不能打到网签合同中：
举例说明：4+3业务说明【例如房款100万，客户如为二套只能贷款40%，即40万，但客户必须贷70万才能交易，此时可选择4+3业务（即40万走按揭贷款+30万走抵押消费贷），由于抵押消费贷不需要网签，因此在网签时的贷款金额只需写40%即40万即可，不需要体现另外30万】【按揭贷款与抵押消费贷的显着区别：按揭贷款年限可到30年、抵押消费贷只能贷10年】
.4.3网签提供的证件资料是否要早于网上签约时间？
公证书/房本/结婚证/离婚证/暂住证/经济适用房的放弃回购证明等，尤其暂住证除了办理时间要早于网签时间外，还必须确认在过户时仍处于有效期才可，否则仍需注销重新资质审核及网签。
.4.5房本信息与实际信息不一致怎么办（例如楼层、楼号等）？
不论是X京还是非X京的房子，如出现不匹配则必须终止网签，必须先到房地局核验信息做房本变更，否则不能过户则耽误交易进度。
.4.6房屋为出租状态的房子，操作网签时出租状态应该填写什么？
房屋的出租状态，必须填写“否”，即未出租状态，否则不能过户
.4.7户籍所在地的信息以什么证件为准？
户籍所在地信息以户口本为准（以户口本首页上的“户口专用”章为准）；
.4.8网签是否能防跳单？
不能。如果业务流程操作规范，即使客户跳单，也可以携带相关资料由法务提起诉讼，公司已有多起打赢案例；如果本身业务流程都不规范，在签单前就网签了的话，不但不能起到防跳单的作用，反而会给公司带来纠纷，有可能会导致停止公司网签业务的严重后果。
被法院查封的房屋、不满5年的经济适用房、未办理央产上市登记的央产房、无房本的房子、未向公司缴纳中介费用的房屋；
.4.9为什么要降低网签注销率？
对公司：注销率高的话，公司要被建委问责，且注销数据会全部被公示给消费者，降低注销率可以提升公司品牌形象
中国二手工程机械市场前景广阔
众所周知, 中国工程机械产业虽然遭遇了持续性的低迷, 但是从总的发展趋势来看, 伴随国家各种利好政策的出台及各地基础设施建设项目的不断上马推进, 我国的工程机械行业发展前景是良好的、有保障的。以挖掘机为例, 其历来作为中国工程机械行业最重要的细分机种, 是各类工程机械中利润率最高的产品之一, 也被认为是未来最具成长性的工程机械产品。近年来, 挖掘机一直是整个工程机械行业高速增长的关键性驱动力, 国内销量从2000年的7926台增长至2009年的超过9万台, 2010年销量高达161142台。在之后的三年, 虽然销量略有下降, 但是2013年的销量依然高达114, 783台。
由挖掘机的销量来看, 中国工程机械在近十年内, 总体保有量不断攀升。1997年-2012年, 中国工程机械的保有量由437万元上升至517万;现有的中国二手工程机械保有量为524万台至620万台, 至少增加了20%;这10年以内我国二手工程机械保有量的价值达到13775亿元至15720亿元。
因此, 中国二手设备资源丰富, 巨大的市场保有量为二手设备市场的繁荣提供了可靠、必需的资源基础。随着工程机械市场保有量的不断增加, 二手工程机械的交易规模也在不断扩大, 且呈现上升趋势。2000年-2012年交易量由几百台上升到近10万台, 预计2013年全年二手挖掘机交易将突破12万万台, 按均价估算台40万, 二手挖掘机的交易额将超过700亿元。未来十年, 中国二手设备的年度交易规模将达到50万台以上, 市场保有量将达到近2万亿元, 新机和二手机交易量1:1的成熟工程机械市场标志将在全国显现。
中国二手工程机械市场的无序现状
广义而论, 后市场也称为设备售后服务市场, 就是指设备销售以后, 围绕设备使用过程中的各种服务, 它涵盖了使用方购买设备后所需要的一切服务。中国工程机械市场已步入后市场时代, 将由粗放型发展转向专业化经营。未来15-30年将是二手设备流通产业发展的黄金期。企业的核心市场将从产品销售转移到服务, 二手设备的回收、维修服务、翻新认证、经营性租赁、租赁服务、零配件营销、二手市场业务将会蓬勃的发展, 市场产业链将日臻完善。二手设备市场主力军更是将转换为企业。
然而, 所有的行业在进入到一个新阶段时都有一个共同的特点, 那就是比较混乱、无序, 中国工程机械行业也不例外。全国设备租赁及二手设备专业委员会秘书长余小梅女士在本次会议上介绍到, 工程机械的后市场时代虽已到来, 但我国企业的经营思路和观念还没有从根本上转变。就二手设备行业而言, 除了装载机、推土机外, 其他类型机械中基本看不到内资品牌的影子。目前, 各家企业都是把二手机业务当做促销新机的手段, 没有真正将二手设备业务正视起来, 至于纯粹的经营二手设备的企业更是一个空白。
以上这些都是目前二手设备运营领域存在的混乱、无序的现象。除此之外, 在这个领域的很多其他方面, 同样存在着制约二手工程机械市场发展的因素。从国家管控的角度而言, 对于这个二手设备行业的市场监管缺位、法律法规缺失、税收政策被差异化执行、行业扶持政策更是空白;从行业发展角度而言, 二手设备理念的理解和运用尚未被企业界广泛接受、目前有行业但无企业、行业协会作用难以发挥;而再从企业发展的角度而言, 目前这个行业存在无序失当的营销竞争、缺乏正确的企业制度与经营理念。
《二手设备税收政策研究》课题组成立的背景及紧迫性
出于促进整个二手设备运营行业的长久健康发展, 《二手设备税收政策研究》课题组的成立可谓是必要而必须的。整个行业的发展形势对此也是很紧迫的。
在工作会上, 来自小松 (中国) 投资有限公司、中古车营业部部长尚大明谈到, 一个企业能否长期发展和生存下去, 新机和旧机的销售量都是同样重要的, 尤其是市场饱和度增高, 旧机的收益更重要, 它将是厂商和代理商生存和发展的支柱。开展二手机业务税收政策非常重要, 国家对旧货的认可度还不高, 这个现状与目前企业的运营态度有很大的关系, 所以课题组的成立对于促进国家相关政策的出台也是一个难得的契机。来自三一重工的总裁助理、泵送营销公司副总兼二手设备销售服务公司总经理刘爱荣更是直截了当地表达了对于课题组成立的支持。他讲到, 三一对于二手机的运营也是重视的, 他们对二手机业务也是有考核的, 并且三一已经在计划成立二手机相关运营公司。在目前的二手机运营中, 有很多事情的处理是无法可依的, 比如旧零件的销售的交税问题, 在各个地方的执行政策都不一样, 所以这个课题组成立将促进行业健康发展。
