大理市物业管理实施办法(试行)

大理市物业管理实施办法(试行)（共7篇）

大理市物业管理实施办法(试行) 篇1

大理市人民政府公告

第2号

现公布《大理市物业管理实施办法（试行）》，自2006年5月1日起施行。

二○○六年三月六日

大理市物业管理实施办法（试行）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《云南省物业管理规定》第三条的授权规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理活动应当遵守国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》等配套规定和本办法。

第三条本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条大理市建设局是本市物业管理行政主管部门，大理市房地产管理处具体负责物业管理行业的日常工作。

民政、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供电、供排水、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。居民委员会应当协助做好物业管理工作。

第二章业主自治管理

第五条业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主委员会通过业主大会选举产生。

业主委员会委员应具备以下条件：

1、拥护党的领导，遵纪守法，自觉遵守《中华人民共和国公民道德实施纲要》；

2、具有公民政治权利；

3、热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础；

4、具备一定组织协调能力和议事能力；

5、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。

业主委员会委员由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。业主大会的议题应提前告知业主，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第六条住宅区符合召开首次业主大会条件时，应依照相关规定和本办法及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第七条首次业主大会应当在行政主管部门和居民委员会的指导下，由房屋管理单位、部门（包括公有住房出售单位）、开发建设单位、物业前期聘请的物业管理企业和业主代表组成业主大会筹备委员会，负责业主大会的筹备工作。

第八条首次业主大会筹备委员会负责做好以下工作：

（一）协商确定召开业主大会的形式、时间、地点和内容；

（二）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；

（三）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；

（四）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（五）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第九条首次业主大会除行使《物业管理条例》规定的权利外，还应审议通过以下事项：

（一）业主大会和业主委员会议事规则；

（二）业主委员会日常工作权限；

（三）业主委员会的选举及任期；

（四）物业管理企业的选聘办法；

（五）物业的有关公共管理规定；

（六）选举产生业主委员会。

业主大会因各种原因不能正常召开时，可采用问卷调查的方式，经全体业主签字认可，确定通过审议事项。但整个调查过程必须接受行政主管部门的监督、审批、检查，具体程序应遵循：呈报、审批、查实问卷调查结果等。

第十条首次业主大会选举产生的业主委员会人数，根据物业大小情况，一般为3—9人（单数），特殊物业报经行政主管部门同意后可适当增加人选。业主委员会自选举产生之日起30日内到行政主管部门申请登记备案。业主委员会申请登记备案应当提交下列材料：

（一）业主委员会登记备案表；

（二）业主委员会选举办法及选票；

（三）业主委员会成员简历，身份证（复印件），联系方式；

（四）业主大会审议通过的主要事项。

第十一条业主委员会通过选举产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。

第十二条业主委员会根据相关规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约，帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题，接受物业管理行政主管部门、居民委员会的指导和监督，积极配合社区建设管理。

第十三条业主委员会主任享有下列权利：

（一）负责召开业主委员会会议；

（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；

（三）业主委员会授权的其他事项。业主委员会主任应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；

（二）完成业主委员会交办的工作；

（三）代表业主委员会处理事务；

（四）接受行政主管部门的培训和指导。

第十四条业主委员会每届任期一般为3—5年，具体期限由其业主大会议事规则确定，可以连选连任。业主委员会任期届满3个月前，应及时换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，并参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。第十五条业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第三章物业管理企业

第十六条物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，按照建设部《物业管理资质管理办法》，经市物业行政主管部门初审合格后，报上一级行政主管部门申报物业管理企业资质。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第十七条物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业物业服务协议或物业服务合同、履约能力、承诺落实情况、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第十八条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书；物业管理企业应对新聘用的物业管理工作人员进行上岗培训。

第四章物业管理服务

第十九条建设（开发）单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报市物业行政主管部门备案。建设（开发）单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十条建设（开发）单位按照建设与管理相分离的原则，在市物业行政主管部门的监督指导下，在房屋预（销）售前代表未来业主，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。同时，物业管理提前介入将作为核发商品房预（销）售许可证所必须的前臵条件。

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市物业行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理企业在中标后15天内，应当与建设开发单位签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当包括中标单位的投标书、现场答辩中所承诺的服务标准。前期物业服务合同自签订之日起10日内，报市行政主管部门备案。

第二十一条物业管理企业应在与建设（开发）单位签订前期物业服务合同后15日内派员进驻现场，其主要职责为：

（一）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布臵及设施设备功能情况；

（二）结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议；

（三）根据建设（开发）单位设计方案的要求和向业主承诺的条件，掌握招标书所列内容，如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设情况；查验物业共用部位、共用设施设备情况，并提出整改意见；

（四）在开发企业与物业买受人签订商品房买卖合同的同时，与物业买受人签订前期物业管理服务协议，并解释物业管理政策；

（五）根据前期物业服务合同的约定，做好房屋交付中接待业主入住的各项相应准备工作。

第二十二条前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

前期物业服务事项应包括以下内容：

（一）物业服务内容及要求；

（二）物业建设期间参与内容、职责及权限；

（三）房屋接交过程的授权范围及职责；

（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；

（五）物业装饰装修的管理服务；

（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；

（七）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。

第二十三条建设（开发）单位应当按照规定在物业管理区域内配臵必要的物业管理用房。

在规划方案会审时，建设开发单位应在设计方案中明确物业管理用房的具体位臵及相应面积，物业管理用房一经确定，不得改动。

（一）物业管理用房按不低于总建筑面积的3‰、不高于总建筑面积的7‰的比例配臵。

（二）设施设备房、技术夹层等不得抵作物业管理用房。

（三）建设（开发）单位在签订前期物业管理合同时应明确会所产权的归属，会所产权明确为小区业主共有的，应抵作物业管理用房面积。

（四）物业的总建筑面积一般按物业建设工程规划许可证上载明的建筑物面积计算。

第二十四条

业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。物业服务合同期限一般为2—3年，具体期限由双方协商确定。物业服务合同自签订之日起30日内报市行政主管部门鉴证、备案。

物业服务合同应使用市物业行政主管部门统一监制的《物业服务合同》。第二十五条

物业管理企业对所管理的物业在合同期满前三个月应向市行政主管部门报告。对新的物业管理企业未确定前，未结清财务帐目或未移交管理资料的，不得擅自撤离管理人员，放弃对项目的各项管理。

对于未经市物业行政主管部门同意或未与新的物业管理企业进行交接，擅自撤离管理人员造成住宅小区管理混乱的，将由市物业行政主管部门报请上一级物业行政主管部门降低物业管理企业资质等级或吊销资质证书。

第五章物业管理服务收费

第二十六条建设（开发）单位在签订前期物业服务合同时，可以采取包干制或者酬金制等形式，根据服务内容、服务标准、职责权限等与物业管理企业协商确定物业服务费用。

建设（开发）单位应从第一套房屋移交业主之日起6个月内，处理完毕建设遗留问题，同时积极协助有关部门和业主成立业主委员会，完成小区建设与业主委员会的顺利交接，逾期则由建设（开发）单位承担逾期内的全部物业费用直至完成交接。

第二十七条小区业主自办理房屋交接手续后次月起根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设（开发）单位全额交纳。

业主办理房屋交接手续后空关的房屋由业主全额交纳物业服务费用。物业转让、出租时，业主应向物业管理单位备案。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，同时出据物业管理企业缴费证明。凡未结清物业管理费用的，产权交易部门不予办理产权转移手续。第二十八条市价格主管部门会同市物业主管部门，负责行政区域内物业服务收费的监督管理。

物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

大理市辖区内物业服务收费政府指导价，由州、市价格主管部门和建设行政主管部门制定后定期向社会公布。

第二十九条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。

物业管理企业不接受委托的，上述有关部门不得停止相应服务（供应）。第三十条物业管理区域共用部位的水电费用从物业管理费中列支。没有进行城网改造的小区或单位应按有关规定，加紧城网改造工作，水电收费标准根据行业管理规定执行。

第三十一条利用物业共用设施设备，包括停车场、墙体户外广告等公共场所进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会同意，并按照规定办理有关手续。税后所得纯收益应当主要用于补充住房专项维修基金，也可由业主大会与物业管理企业协商决定。

物业管理区域停车场管理的相关规定和职权范围由物业管理企业与小区业主委员会协商后，在物业管理区域内予以公示。

第三十二条设有电梯的高层或小高层住宅，电梯产权属住宅全体业主。电梯日常维修养护费用由全体业主共同负担，具体管理和使用办法由业主委员会与物业管理企业协商确定。

经合同双方协商确定设立电梯折旧更新专项资金的，应当单独立帐，定期公布，专款专用，并纳入专项维修基金专户分项管理，同时接受物业行政主管部门和全体业主的监督。

第三十三条业主委员会是维护住宅小区全体业主共同利益的群众性组织和公益性事业，原则上没有报酬；但也可根据住宅小区的实际情况，通过合同双方协商，每年从物业服务收费总额中按照1—2%的比例提取一部分资金，作为业主委员会必要的经费开支。

第六章住宅室内装饰装修管理

第三十四条在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，遵守建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定和本办法。

第三十五条住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动或拆解建筑主体和承重结构，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、承重砖墙、剪力墙体、连接接点、基础、主杆、框架柱、支墩、楼板、屋架、悬索等；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）改变住宅外立面，在承重墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

第三十六条

装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理单位、部门、住宅小区全体业主推选的业主委员会（以下简称物业管理单位）申报登记。物业管理单位应当将装饰装修中禁止行为和注意事项告知业主，并对业主的装饰装修活动进行监管。

第三十七条申报登记应提交下列材料：

（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

（二）申请人身份证件；

（三）装饰装修方案；

（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

（五）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件，以及施工人员身份证复印件，办理临时小区出入证明，并与物业管理单位签订责任书。

非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第三十八条

室内装饰装修工程未经物业管理单位同意禁止施工。

第三十九条物业管理单位有权对室内装饰装修工程进行现场监督检查，装修人和装饰装修企业不得拒绝和阻碍物业管理单位对住宅室内装饰装修活动的监督检查。物业管理单位对装修人影响房屋安全的行为应及时劝阻、制止，情节严重的，物业管理单位可以采取必要的措施，勒令停工，并及时向市行政主管部门报告。业主或非业主使用人因装饰装修造成他人人身财产损害或影响其物业使用的，应依法承担责任。

第四十条业主或者使用人在装饰装修房屋时，应向物业管理单位交纳装修保证金，住宅建筑面积200m2以下交纳1000元；满200m2、不足300 m2交纳2000元；依次类推。业主装修完毕经物业管理单位验收合格后，如数退还。

第四十一条非住宅装饰装修活动，按照本办法执行。

第七章新建住宅小区竣工综合验收管理

第四十二条新建住宅小区综合验收实行备案制度。住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向市行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收备案申请及提交下列文件：

（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各个单项工程设计文件（图纸）等。所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足小区使用功能要求。

（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施（供水、供电、通讯、有线电视、消防、人防、园林绿化、道路及路灯等）单项工程全部验收合格资料。质量责任主体根据国家有关规定核定的各单项工程质量等级评定文件。

（三）竣工资料（图纸）和技术档案资料。

（四）拆迁安臵情况（旧城改造项目）。

（五）物业管理落实情况。

第四十三条对综合验收不达标的住宅小区不得交付使用。

第八章专项维修基金的收取、管理、使用

第四十四条住宅专项维修基金的收取、管理和使用遵守建设部、省、州制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的配套规定和本办法。第四十五条商品房专项维修基金，由房地产开发（销售）企业在销售商品房时向业主代为收取。商品住房、非住房（车库、办公用房等）按购房价款的2%收取；商铺和商业经营性用房按购房价款的1%收取。个人购地自建房屋按房产证面积10.00元/m2收取.第四十六条商品房专项维修基金交纳实行备案制度。开发（销售）企业在住房产权登记前将住房专项维修基金移交市行政主管部门。开发（销售）企业应提供住宅小区的开发总面积、总户数、总成交金额等，并分幢列出交纳专项维修基金的业主姓名、购房面积、购房价款、缴交比例、应缴数、实缴数等明细表格。市物业行政主管部门验收合格后，出据专项维修基金交缴合格证，作为办理房屋产权证的必备条件和依据。

第四十七条住宅小区未设立专项维修基金或未收齐专项维修基金的，由小区聘请的物业管理企业按照比例要求向业主收取。专项维修基金利国利民，是构建和谐社会，维护全体业主共同利益的一件好事，业主委员会要积极主动予以配合。

收取专项维修基金的单位和部门统一使用“维修基金专用收据”。第四十八条专项维修基金由市行政主管部门在银行设立专户进行管理。第四十九条业主委员会成立并聘请物业管理企业、经业主委员会同意和验收合格后，专项维修基金移交物业管理企业按幢设帐、按业主分户核算，在指定的银行设立专户存储代管。本着业主监督的原则，做到公开、公平、安全使用。第五十条业主自用部位维修费用由业主自行负担。相邻楼板发生渗水现象（共用设施发生渗水现象除外），由楼上业主负责维修及费用，相邻业主应积极配合。

第五十一条共用部位、共用设施设备的中、小修工程，由协议双方在物业服务合同中约定维修及维修费用责任界线。属使用专项维修基金的，按规定报批使用。应急工程维修费用由物业管理企业先行垫付，然后按照双方约定的维修责任界线处臵。

第五十二条单幢共用部位维修费用由单幢业主共同分摊；小区共用设施设备维修费用由小区全体业主共同分摊。

第五十三条房屋共用部位大修工程范围：

（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。

（二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。

（三）外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30％以上，影响安全和正常使用，需要修缮的。

（四）整幢楼共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。

（五）整幢楼给排水管道老化、损坏，需要更新改造的。第五十四条共用设施设备大修、更新改造工程范围：

（一）物业管理区域内路面破损50％以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的。

（二）整体更新改造消防设施或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20％的工程。

（三）设有电梯的高层或小高层住宅的电梯需要维修的。

（四）二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的。

（五）小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。

（六）小区环境绿化需要更新改造的。

第五十五条专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部门有约定的，从其约定。第五十六条物业管理企业应当按照维修基金使用范围，根据房屋现状以及业主委员会或者相关业主的意见，制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括：

（一）大修、更新改造内容；

（二）工程预算；

（三）涉及户数及按户分摊费用；

（四）维修基金缴存余额；

（五）大修、更新改造组织方式；

（六）业主委员会意见。

经业主委员会确认的大修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

第五十七条物业管理企业向市物业行政主管部门提出维修基金使用申请，填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》，并提交下列材料：

（一）大修、更新改造方案、工程预算；

（二）业主委员会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；

（三）公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明。

第五十八条市物业行政主管部门审核同意后，由银行专户拨付使用。工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任签章后列入专项基金管理帐务，并按工程实际发生额在物业管理区域内公示。

第五十九条

维修基金不敷使用时，按业主所占有的住宅建筑面积20.00元/m2续筹；商铺和商业经营性用房按建筑面积40.00元/m2续筹，纳入专项维修基金专户管理。

第九章已售公有住房住宅小区管理

第六十条已售公有房包括房改房、经济适用房、单位全额集资房。第六十一条鼓励已售公有住房住宅小区或单幢住宅小区进入市场化物业管理，对暂时没有条件或业主人数较少且经业主一致同意，成立业主委员会或推选业主代表后，由业主自行管理，但不得收取相关费用。

第六十二条为促进房地产的流通，搞活房地产市场，鼓励个人已取得产权的公有住房上市交易，任何部门和单位不得擅自设臵上市交易限制条件，阻碍公有住房上市交易，通过二级市场取得产权的业主与原住宅小区内所有业主享有同等的权利和义务。

第六十三条公有住房售后维修基金来源于两部分：

1、售房单位从售房款中提取，属多层住宅的按售房款的20%提取；属高层住宅的按售房款的30%提取。

2、购房者按其占有的住宅建筑面积10.00元/m2交纳。

第六十四条公有住房住宅小区已成立业主委员会并聘请物业管理企业的，由物业管理企业负责筹集专项维修基金；没有成立业主委员会的由售房单位负责筹集；改制和破产企业由小区全体业主推选的业主委员会或业主代表负责筹集。对利用原公有住房售后剩余、遗留房屋、共用部位、共用设施、设备进行经营的营利性收入，税后净收益应主要纳入维修基金补贴使用，也可由住宅小区全体业主通过业主大会决定。

第六十五条公有住房住宅小区专项维修基金的管理和使用按照第八章执行。公有住房住宅小区专项维修基金不敷使用时，按购买者所占有的住宅建筑面积10.00元/m2续筹。房屋产权发生转移时，专项维修基金同时转移。

第十章法律责任

第六十六条违反国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》及有关配套规定的，由市物业行政主管部门依照相关法律法规给予相应处罚。

第六十七条业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用的，业主委员会应当督促其交纳，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第六十八条对于业主、使用人不遵守规章的行为，经说服不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好相应说服教育工作，必要时应代为扣缴。

第六十九条业主大会、业主委员会做出的决定违反本办法或者侵害公共利益的，市物业行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会违反本办法开展活动或者不能正常履行职能的，市行政主管部门可责令其停止活动，进行整改，或者主持召开临时业主大会重选。

第七十条建设（开发）单位未按照规定提供物业管理用房以及物业管理设施设备的，由市物业行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款。并按《物业管理条例》规定处10万元以上50万元以下的罚款。

建设（开发）单位未按照规定落实物业管理企业、未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，给予警告，并按《物业管理条例》规定处10万元以下罚款。

第七十一条物业管理企业违反本办法，按照下列规定处罚：

（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动的，由市行政主管部门按照《物业管理条例》规定，没收非法所得，并处以5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；

（二）物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，并列入企业资质年检考核量化条件；

（三）物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的，由市物业行政主管部门对其做出警告，报请上一级行政主管部门降低资质等级或者吊销资质证书。第七十二条违反本办法规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十三条违反本办法的规定，没有设立专项维修基金或没有收齐专项维修基金的，由市物业行政主管部门限期改正，并作为企业资质年检合格与否的必备条件。

对拒交专项维修基金的个人和单位可通过法律程序强制追缴所欠本金和利息；对拒交专项维修基金的业主在利用自身物业出租或经营时，有关行政管理部门拒绝办理相关证照；

对拒交专项维修基金的业主在产权发生转移时，产权部门拒绝办理相关手续。第七十四条违反本办法的规定，不执行住宅室内装饰装修管理有关规定的，由市物业行政主管部门责令改正，并根据建设部110号令对装修人处以500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处以1000元以上10000元以下的罚款，对造成严重后果的依法追究其法律责任。

第七十五条

违反本办法的规定，市物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七十六条当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十一章附则

第七十七条本办法由市物业行政主管部门负责解释。

第七十八条本办法与上级有关法律、法规及政策有冲突的，以上级有关法律、法规及政策为准。

大理市物业管理实施办法(试行) 篇2

一、转让定价方法立法上的新突破

(一) 明确转让定价方法遵循独立交易原则

各国政府为了保证国际收入和费用的分配调整的合理性, 就要制定既能被各国税务当局接受, 又能被跨国纳税人共同接受的交易定价原则, 这就是独立交易原则。可以说, 它是随着转让定价的立法、改革、实践和完善而逐步总结摸索出来的, 它已成为OECD、美国及其他国家转让定价方法所遵循的基本原则。《企业所得税法实施条例》第110条对独立交易原则做了如下定义:“没有关联关系的交易各方, 按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则”。《办法》第21条明确规定企业发生关联交易以及税务机关审核、评估关联交易均应遵循独立交易原则, 选用合理的转让定价方法。而《规程》第27条规定:“对企业与其关联企业之间的业务往来, 不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用而减少其应税收入或应纳税的所得额的, 主管税务机关应根据管理企业间业务往来的类型、性质及审计的结果, 并考虑相关因素, 选用相应的调整方法”。通过对比不难发现, 《规程》只是体现了独立交易原则的指导思想, 并没有明确提出该原则。

(二) 由单边的调整扩大到双边的调整

《规程》并未提到“转让定价方法”这一概念, 只是规定了主管税务机关针对不同交易类型的转让定价需要选用相应的调整方法以及在选用过程中需要考虑的问题。《办法》单独一章规定了转让定价方法, 指出无论是关联企业在制定关联交易价格, 还是税务机关在审核、评估企业的关联交易价格时, 都应遵循独立交易原则, 选用合理的转让定价方法。通过对比不难发现:《规程》只是单方面地从税务机关的角度来规定转让定价方法, 而《办法》不仅强调税务机关, 同时还强调企业在实践中要选用合理的转让定价方法。

(三) 第一次系统描述可比性分析因素

由于独立交易原则的运用通常建立在对关联交易条件和非关联交易条件的比较基础上, 因此选用合理的转让定价方法必须进行可比性分析。它不仅决定了各种转让定价方法之间的优劣顺序, 还直接影响调整结果的可靠性。在我国有关转让定价方法的立法中, 《办法》第一次系统地描述了可比性分析因素的五个方面:交易资产或劳务特性、交易各方功能和风险、合同条款、经济环境、经营策略, 并分别对各个因素所包含的内容进行详细的介绍。

(四) 规定了各种转让定价方法应特别考察的因素

由于不同的转让定价方法对可比性因素的要求各不相同, 因此有必要列举出在使用每一种转让定价方法时应特别考察的相关因素。《办法》在每一种转让定价方法中都有列举出需要考察相应可比性分析因素的差异。例如, 可比非受控价格法的可比性分析应特别考察关联交易与非关联交易在交易资产或劳务的特性、合同条款及经济环境上的差异;再销售价格法应特别考察功能风险及合同条款上的差异及影响毛利率的其他因素。《规程》只在可比非受控价格法中有提到采用该方法时应关注的可比性因素, 但只是从有形资产的购销或转让的角度进行说明, 而《办法》从有形资产的购销或转让、有形资产的使用、无形资产的转让和使用、融通资金、提供劳务等五个方面进行详细说明。

(五) 关注可比性分析因素差异的合理调整

应用独立交易原则进行可比性分析时, 必须考虑关联交易与非关联交易的实质性差异, 进而做出适当的调整。因此, 在可比性分析时, 应根据不同的转让定价方法, 分析查找应特别考察的因素是否存在重大差异, 并就该差异对价格或利润的影响进行量化分析, 这样才能使运用转让定价方法得出的结果更趋近于正常交易价格。与《规程》相比, 《办法》首次提出了对各种不同转让定价方法的可比性因素的差异进行合理调整。例如, 运用可比非受控价格法时, 关联企业与非关联企业之间存在重大差异的, 应就差异对价格的影响进行合理调整;运用成本加成法时, 应就该差异对成本加成率的影响进行合理调整;运用交易净利润法时, 应就该差异对营业利润的影响进行合理调整。

(六) 忽略选用各种方法的先后顺序

《规程》规定在可比非受控价格法、再销售价格法和成本加成法3种调整方法均不能适用时, 可采用其他合理的替代方法进行调整, 如可比利润法、利润分配法、净利润法等。这意味着在转让定价方法的选用上有个先后顺序。

《办法》并没有对各种转让定价方法的使用进行选用顺序上的规定, 只是在解释各种转让定价方法时, 强调关联交易与非关联交易之间存在重大差异, 应对该差异进行合理调整, 如果无法合理调整的, 应选择其他合理的转让定价方法。

二、《办法》关于转让定价方法的立法缺陷

诚然, 尽管《办法》与《规程》相比在转让定价方法的立法上有较大的突破, 使企业和税务机关在实际操作时都可以更好地选择合适的转让定价方法, 但与OECD、美国等发达国家的转让定价方法相比, 仍存在着一定的差距, 具体表现在以下四个方面。

(一) 转让定价方法的立法缺乏系统性和可操作性

从《办法》的内容来看, 特别纳税调整的对象包括以下四类:有形资产、无形资产、融通资金、提供劳务, 但最主要的调整对象是有形资产。因此, 《办法》中有关转让定价方法的规定也大多针对有形资产, 对于无形资产和提供劳务的转让定价方法的规定只是笼统地将其与有形资产放在一起进行统一的纳税调整, 特别是对于提供劳务的转让定价方法几乎只字未提, 这不仅会导致关联企业在制定关联交易价格时无所适从, 更不能使税务机关很好地矫正由转让定价引起的国家税收分配所造成的扭曲。这种混合式的规定不仅是转让定价方法立法的最大缺陷, 更是我国转让定价税制的严重缺陷。

(二) 缺乏对无形资产转让定价方法的单独规定

由于无形资产的独占性、无可比性、不确定性等特点, 使无形资产的转让定价面临三个困难:估价上的拆分困难、寻找可比交易的困难及追溯调整的困难, 跨国企业利用无形资产转让定价进行避税更加具有隐蔽性, 更不容易被所在国的税务当局发现。因此, 美国和OECD对无形资产定价方法均有做了单独的规定, 而《办法》第23条、第26条分别规定了可比非控制价格法和交易净利润法适用于无形资产的关联交易, 但这些规定是包含在对有形资产、无形资产、融通资金、提供劳务四种方式的转让定价方法的规定中。这种一揽子规定的做法显然不利于税务机关对无形资产转让定价方法的准确把握。

跨国企业经常以一次性支付使用费方式内部转让无形资产。美国《国内收入法典》第482节第4部分就对以一次性支付使用费方式转让无形资产时如何确定正常交易价格做了详细规定, 还借助美国学者Ednaldo A.Silva建立的模型规定了如何确定有限期间和无形期间转让无形资产的正常交易价格。而我国目前的转让定价法律法规都没有对以一次性支付使用费方式转让无形资产的定价方法加以规定。

(三) 缺乏对提供劳务方式转让定价方法的单独规定

近年来, 我国设计集团内劳务的税务案例也越来越多, 利用关联企业间提供劳务方式转让定价的行为也越来越复杂。然而到目前为止, 不论是新《企业所得税法》还是《办法》, 对于有关转让定价中劳务税收管理的规定, 也都只是粗略规定了企业与关联企业之间提供劳务, 不按独立企业之间业务往来收取和支付劳务费用的, 当地税务机关可以按照类似劳务活动的正常收费标准进行调整。《办法》第26条粗略地提到了交易净利润法适用于提供劳务方式的关联简易。提供劳务与其他三种特别纳税调整对象有着不同的特点, 将提供劳务的转让定价方法与其他三种特别纳税调整对象的转让定价方法混在一起规定, 显然也不是一个稳妥的办法。

(四) 缺少转让定价方法可借鉴的案例

转让定价方法的选用不仅关系到企业对关联交易价格的制定, 更直接关系税务机关对调查企业调整应税收入或应税所得额的准确性。如果立法时能例举如何使用具体转让定价方法, 且选用的说明案例的条件能从简单到复杂、从现实情况一步步递进到现实的复杂因素, 将有利于税务机关更深刻地理解各种调整方法, 也有助于其在实践中更好地维护国家的税收权益。因此, 美国和OECD关于转让定价方法的解释说明文件中都大量介绍了转让定价方法的案例, 而《办法》恰恰缺少这一画龙点睛之笔。

摘要：《特别纳税调整实施办法 (试行) 》 (以下简称《办法》) 的出台, 是我国转让定价历史上的一座里程碑, 表明了国家税务总局加强转让定价执法力度以及进一步与国际标准接轨的决心。本文选取《办法》第四章《转让定价方法》进行研究, 将《办法》与2004年的《关联企业间业务往来税务管理规程》 (以下简称《规程》) 进行比较, 旨在说明《办法》在转让定价方法立法上的新突破。最后, 本文指出《办法》在转让定价方法立法上还存在的几点不足。

关键词：转让定价方法,独立交易原则,可比性分析

参考文献

[1]李孟军, 黄碧波, 金健勇等.解读《特别纳税调整实施办法 (试行) 》[J].中国税务, 2009, (06) .

[2]陈捷.遵循独立交易原则、明确转让定价方法——特别纳税调整实施办法 (试行) 之“转让定价方法[”J].涉外税务, 2009, (05) .

[3]杨达.新企业所得税法转移定价税制的立法缺陷及完善[J].经济与法, 2010 (, 06) .

大理市物业管理实施办法(试行) 篇3

[关键词]预约定价;不足;完善

一、预约定价制的发展及我国现状

预约定价最早是由日本在1987年4月提出的,但预约定价制在日本的发展相当缓慢,真正的兴起出现在美国。1991年5月1日美国国内收入局正式公布了《收入程序法规91-22》,正式赋予APA(Advance Pricing Arrangement),即预约定价安排的法律地位,并率先开始推行预约定价制度。自其正式实行预约定价制以来,日本、加拿大、墨西哥等国家也相继都实行了预约定价制,并被越来越多的国家作为调整转让定价行为和遏制国际逃税的有效的手段之一。OECD (经济合作与发展组织)对预约定价也颇为推崇,于1999年专门制定了《预约定价指南》,明确规定了预约定价的基本原则、基本内容和基本程序。

近年来,我国也一直在探索建立适合本国国情的预约定价制度。在1998年国家税务总局发布的《关联企业间业务往来税务管理规程》,“预约定价”作为解决转让定价问题的一种方法首次被提出。2002年修订后的《税收征管法实施细则》出台,其第53条是关于预约定价的规定。2004年,国家税务总局颁布了《关联企业间业务往来预约定价实施规则》(试行)》标志着预约定价制度在我国得以正式建立,改变以前各地税务机关在适用预约定价方面“各自为政”的局面。2004年10月22日国家税务总局颁布了《关联企业间业务往来税务管理规程》修订版。2007年3月16日,十届全国人大第五次会议通过的《企业所得税法》第42条第一次以法律的形式对预约定价所做出的原则规定。2008年1月1日国家税务总局制定《特别纳税调整实施办法(试行)》正式施行 ,此办法废止了一些旧的规定,有了许多改进之处。《办法》中预约定价的规定比以往都有了一定的进步,但也存在一些问题。

二、《办法》中预约定价规定的不足

虽然《办法》中关于预约定价的规定与以往相比有了一定的改进,但因为我国预约定价制度的起步比较晚,在实践经验和立法规定上和其他国家相比还存在许多不成熟的地方,《办法》第六章的预约定价规定中有一些不足之处。

(一)双(多)边预约定价协议的签订规定不详细

双(多)边APA是纳税人与所属的税务机关以及一个或多个外国税务机关之间制定的APA 。我国有关双(多)边APA程序、内容的规定过于简单。《办法》中第六章预约定价的规定更多的是规定了单边APA的签订。该制度中主要提及纳税人与税务当局如何签订APA的程序与内容,较少涉及与相关国家的协商问题。有关的双(多)边预约定价规定,仅有第50条、51条和53条有规定。这些规定也仅是一些笼统的规定,规定得不详细,不利于我国双(多)边APA的发展。目前为止,我国已经签订的 APA中,绝大多数都是单边APA。从中日2005年签署首例双边预约定价安排到现在,我国仅与美国、丹麦、韩国签订了不到十例的双边预约定价协议。

(二)争议的解决机制规定不完善

因为APA是征纳双方根据现有资料、信息,通过分析、判断,对未来交易情况事先进行的一种预测,这就为APA履行中争端的产生埋下了伏笔,不可避免地产生纠纷。《办法》第62条规定:“在预约定价:安排执行期间,如果税务机关与企业发生分歧,双方应进行协商。协商不能解决的,可报上一级税务机关协调;涉及双边或多边预约定价安排的,须层报国家税务总局协调。”办法仅规定适用协商的方式解决争议,协商不成报上级机关协调,而在税务系统内的上下级之间难免会出现包庇现象,在协商中两者处于不平等地位,税务机关如果依仗其优势地位滥用行政权力变更或解除协议,很容易造成对纳税人利益的侵害。所以仅靠税务机关的单方面调整,纳税人可能无法通过适当的程序得到有效的救济。

(三)规定的审核期限过长

预约定价安排的谈签与执行通常经过预备会谈、正式申请、审核评估、磋商、签订安排和监控执行6个阶段。第50条规定:达成一致意见的,税务机关应自达成一致意见之日起15日内书面通知企业,企业应在接到会谈通知之日起3个月内,向税务机关提出预约定价安排书面申请报告,特殊情况下可以提出延期申请。但办法并未规定延期的期限。第52条“税务机关应自收到企业提交的预约定价安排正式书面申请及所需文件、资料之日起5个月内,进行审核和评估。因特殊情况,税务机关可以延长审核评估时間,时间最长可以延长3个月”。税务机关进行的大多是提交的资料的审核和评估,大可不必拖到5个月之久,办法也没有规定什么情况属于特殊情况,这对税务机关来说有了很大的自由裁量空间,也为税务机关的拖沓提供了理由。审核期限过长和延期理由的不明确,都为达成预约定价安排增加了不确定性,一些企业因为日久耗时而放弃了预约定价安排的签订。

(四)对于小企业的预约定价没有规定

由于预约定价协议的缔约成本比较高,为了签订预约定价协议,纳税人需要在预备会谈的基础上提出正式的预约定价申请,并向税务当局提交有关预约定价方案的详细信息和支持证据,而且还必须经过磋商、评审、签约、提交年度报告等程序,这要花费纳税人和税务部门大量的人力、物力和财力,这对小型企业来说通常难以承受,我国预约定价的适用对象是有限的,《办法》第48条规定,仅适用于年度发生的关联交易金额在4000万元人民币以上的企业。而我国拥有大量的小企业,现行的《办法》规定把小企业排除在外,这也是我国预约定价签订比较少的原因之一,不利于预约定价制度的推广和税收征管效率的提高。

三、对《办法》中不足规定的完善建议

(一)增加双(多)边APA协议的规定

目前世界各国都在积极倡导双边或多边APA,OECD不鼓励单边预约定价安排的签订,美国规定纳税人应申请双(多)边APA,如申请单边APA则必须提供正当的理由。日本在立法中积极鼓励双(多)边预约定价。法国只接受双(多)边APA的申请。转让定价是一个全球化的国际问题,不能局限于一国范围之内,并且单边预约定价协议很难发挥消除国际重复征税的功效。我国应该在立法上进一步地完善双(多)边APA规定,以促进双(多)边APA实践的发展。在《办法》规定中,借鉴国外规定,增加符合国际税法的基本原则和国际惯例双(多)边APA详细规定,用降低费用、国家税务总局提供便利条件或帮助等措施鼓励双(多)边APA规定。在实践中,还要加强国际间的交流与合作,为双(多)边APA的发展与推进铺平道路,并大力宣传双(多)边APA的优越性,激发纳税人启动双(多)边APA的愿望。

(二)增加争议的复议和司法解决规定

单一的协商方式不利于争议的解决和纳税人对自己利益的维护,鉴于办法规定的争议解决机制规定的不足,除了现在的协商机制外,建议针对不同的预约定价种类,进行不同的解决方式。单方预约定价争议双方是国内税企之间的,协商未果时,采用行政复议和行政诉讼方式比较便捷,可以很快而公正地解决纠纷。而双方或多方预约定价纠纷是发生在不同国家的税企之间,涉及到跨国企业和税务部门的纷争,用复议和诉讼的方式比较复杂,则可以主要依靠相互的协商程序。这一方面有利于税收征管的正常进行,维护税收法律法规的严肃性,另一方面也有利于保护纳税人的合法权益。

(三)规定个案管理程序

为提高工作效率,《办法》应明确规定企业在正式谈判前申请延期的期限,并且明确规定,税务机关延期的理由,防止税务机关滥用权利,导致不当延误。除了规定的明确化外,我们还可以借鉴美国的个案管理程序。美国最新的2006-9税收程序明确规定了个案管理程序。其内容具体是这样的,即签订APA的双方在召开初次会议时就个案日程达成协议,承诺按照日程中的时间组织双方的活动。在日期截止时,如果个案中的重要阶段目标没完成,双方应联合准备现状报告提交给APA管理层,解释原因并提出解决建议。如果再次超过新的目标日期,个案仍然悬而未决,APA小组、纳税人、APA管理层将召开会议,研究其延迟的原因及解决办法。如果延迟归责于纳税人一方没有按期履行义务,则视同纳税人撤回APA申请;如果问题一直无法解决,它将被提交至国际联合首席顾问处以期获得最终处理方案。个案管理程序可以导致个案的快速解决或APA申请的撤回,起到保障APA程序效率的作用。我们应该学习借鉴美国的个案管理程序,这样不仅可以使税企双方明确地预见到自己的协议日程表安排,可以根据日程表安排工作,防止双方的拖沓行为,而且可以在明确的日期内结束协议程序,提高了效率,从而使预约定价制度的优势真正得以发挥。

(四)对小企业预约定价进行规定

我国小企业的数量占企业数量的大多数,为了提高税收征管效率。下一步应针对小型企业的特点和实际情况,研究针对小型企业的、程序相对简单的预约定价制度,以扩大预约定价的适用范围,尽可能地发挥预约定价的优势。美国在1998年颁布了专门针对小企业的 Notice98—65规定,相比较一般预约定价程序,小企业预约定价程序主要集中在使用费和申请、续签程序等条款的不同。简化了小企业的申请程序和手续,降低了申请费用,为小企业纳税人提供更多的方便与服务,将更多的纳税人纳入到APA体系中。借鉴美国的特别程序规定可以考虑在未来的预约定价税收程序中用一些条文对小企业预约定价进行规定,提高APA对小企业纳税人的吸引力,扩大预约定价推广范围,提高税收效率。

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大理市物业管理实施办法(试行) 篇4

第一条为进一步规范我市农村村民建房行为，全面改善农村生产生活条件，深入推进新农村建设，推动城乡一体化和新型城镇化发展，彰显生态文明，把农村建成生态园和具有岭南特色、客家风貌的美丽乡村，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《广东省城乡规划条例》等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条我市城市规划区和镇规划区以外的农村村民建房管理，适用本办法。

各县（市、区）政府是本办法的实施主体，必须明确并完善县、镇政府农村建房规划管理的机构，县（市、区）政府要成立城乡规划建设管理委员会，各镇政府要设立镇村规划建设管理办公室，并配足专业人员。

各县（市、区）规划建设行政主管部门和各镇政府要落实各自职责职能，共同负责抓好农村建房规划及管理工作。

第三条村民建房应当符合土地利用总体规划和村庄规划，严格执行“先规划、后建设”原则。

第四条村民在村庄规划区内建房，要向村民委员会提出建房申请，并按有关法律法规规定程序取得乡村建设规划许可证和用地手续、依法申请规划验线后，方可动工建设；并在建设项目竣工后，按要求申请规划许可核实。第五条村民建房要科学选址，避开地质灾害易发地段，避开自然保护区、饮用水源一级保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区等。集中建房区在规划选址阶段要请有资质的单位进行地质灾害危害性评估，严禁在地质灾害隐患点建房。

第六条村民建房要贯彻节约集约利用土地原则，尽可能利用旧宅基地、荒坡地、空闲地、废弃地等进行建设，严禁占用基本农田。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，新建住房后，原宅基地使用权由村集体收回。

第七条各级政府及村党支部和村民委员会要正确引导村民按规划集中连片居住,以便搞好公共服务设施配套和降低农民建房成本。村庄建房应当与旧村改造、危房改造相结合，严禁零星建房。

第八条鼓励统建联建和建设公寓式住宅。村民建房每户宅基地面积不得超过150平方米，新建建筑层数不得超过4层（含4层坡屋顶），建筑高度不能超过15米（含楼梯间）。

第九条住宅建筑要突出地方特色，采用坡屋顶，注重突出客家或潮汕建筑特色和风貌。各县（市、区）城乡规划主管部门应当免费向村民提供具有地方特点和乡村特色的住宅设计图件。

第十条住宅建筑之间、住宅建筑与其它建筑之间应留足间距，以满足日照、通风、安全等方面的要求。主要朝向间距不少于8米，侧向山墙之间不少于4米。房屋周边空地要进行绿化、美化，搞好庭院绿化。第十一条房屋设计要符合卫生要求，人畜不能混居，要适当设置农具堆放间，配套卫生间设施和三级化粪池或沼气池。

第十二条在路边、山边、水边的建筑（群）要退足距离，河、路退缩空间要植树绿化：

（一）距高速公路、国道、省道用地边界外缘不少于200米，县道不少于100米，乡道不少于50米；

（二）距铁路边轨不少于50米；

（三）沿山体周边建设时，距山体护坡沿不少于6米；

（四）河溪要明确保护范围，沿河溪边建房时，距河溪边沿不少于15米。

第十三条因道路退缩造成原有宅基地无法建房的，由镇、村另行规划村民集中建房用地，确保新农村建设健康有序发展。

第十四条村民建房要符合《广东省城乡规划条例》有关历史文化和自然风貌保护的规定，不得侵占和损坏文物古迹、古建筑、古树名木和风景名胜等，在文物、风景名胜和自然风貌保护区范围内不得建设与之不相协调的建筑。

第十五条村民集中居住区要配套卫生、文化、体育等公共服务设施。

按服务半径科学合理设置数量足够的密闭式垃圾收集点，取消开放式垃圾池。有条件的村要建设垃圾收集转运站，垃圾收集点、垃圾收集转运站不得设置在村入口，与村主要道路相距一般不少于20米。

各村要建设排水收集系统，有条件的村要建设小型污水处理设施。第十六条全面规范管线设置。供电、照明、有线电视、通信等线路应当沿路平行布置，做到整齐有序，不得乱拉乱挂。地下管线上面不得建房。在架空电力线路周围建房的，建筑物应按规定退让电力线路边距，以确保安全。

第十七条村民修建二层以上房屋，应当经有资质的设计单位设计或使用标准图集，并由有资质的施工单位或建筑工匠承建，以保证质量和安全。

第十八条抓好工匠集中培训。以县为单位，对农村现有建筑工匠有计划地进行集中培训和继续教育。加强建筑施工基本技术规范、地方特色建筑和新技术、新材料知识教育，实行持证上岗和动态管理。

第十九条在村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，一律强制拆除。

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期无偿拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第二十条对违法违章建筑，根据省政府《关于建立土地管理共同责任制度的通知》（粤府„2008‟100号）的规定，电力、市政公用企业和广播电视单位不得通电、通水、通气和接入有线电视等，国土资源部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款，违者追究相关部门领导及责任人的责任。

第二十一条村庄规划建设管理人员违反规定批准、改变规划条件或者规划许可内容、未按照规定进行验线和规划条件核实的，由所在单位或者上级主管部门依法给予处分。

第二十二条村、镇应加强巡查监管，发现农村违章建房的，要及时制止和纠正，并将相关情况及时上报县（市、区）有关部门。一个镇一年内发生未批先建数量超过审批数量10%以上，或一个行政村出现5宗以上未批先建的，追究当地政府主要负责人和分管领导责任，对玩忽职守的按公务员法处理。

第二十三条设立违法违章建筑举报制度，对经查实的举报人给予奖励。对连续发生3宗以上举报而未及时处理的，依法追究镇、村主要负责人及分管领导责任。

第二十四条各县（市、区）应加强推进村庄规划编制，对农村建房要以点带面，注重示范带动，每年每镇高水平建成1个以上美丽乡村建房管理示范点。

第二十五条各县（市、区）政府应根据各自实际，出台相关实施细则，制定办理乡村建设规划许可证等的办事流程和引导村民集中连片居住、建设地方特色建筑以及旧宅基地回收等的奖励、补助规定。

大理市物业管理实施办法(试行) 篇5

晋建房字〔2011〕65号

各市住房和城乡建设局（建委）、房管局、规划局：

为提高商品住宅品质，推进住宅产业现代化，维护消费者的利益，我厅制定了《<商品住宅性能认定管理办法>（试行）实施细则》，现印发你们，请遵照执行。

山西省住房和城乡建设厅二〇一一年三月十七日

《商品住宅性能认定管理办法(试行)》实施细则

第一章总则

第一条为提高住宅品质，推进住宅产业现代化，维护消费者的利益，根据住房和城乡建设部《商品住宅性能认定管理办法（试行）》，结合我省实际，制定本实施细则。

第二条本省行政区域新建商品住宅性能认定，适用本实施细则。

凡列入国家、省级住宅试点（示范）工程的新建住宅小区商品住宅应申请认定。其他商品住宅可申请认定。

第三条商品住宅性能认定应当遵循科学、公正、公平和公开的原则，严格按照《住宅性能评定技术标准》(GB／T 50362—2005)规定的标准进行认定。

第四条商品住宅性能划分为A、B两个级别。A级住宅按照评审得分由低到高又细分为“lA(A)”、“2A(AA)”、“3A(AAA)”三个等级。

第五条省住房和城乡建设行政主管部门负责指导和监督管理全省商品住宅性能认定工作。

设区市、县（市、区）住房和城乡建设（房地产）行政主管部门负责监督管理本行政区域内商品住宅性能认定工作。

第二章评审与认定

第六条商品住宅性能认定实行委员会认定制度。

省住房和城乡建设行政主管部门负责组建省商品住宅性能认定委员会和评审委员会，设区市住房和城乡建设（房地产）行政主管部门负责组建本市商品住宅性能认定委员会和评审委员会。

商品住宅性能认定工作由认定委员会组织实施，由认定委员会委托评审委员会进行评审。

第七条省商品住宅性能认定委员会的主要职责：

（一）负责指导和管理全省商品住宅性能认定工作；

（二）负责组织和管理省商品住宅性能评审委员会；

（三）负责1A、2A级商品住宅性能认定以及3A级商品住宅性能认定的初审；

（四）负责国家康居示范工程住宅性能认定的初审；

（五）负责省级试点（示范）工程住宅性能认定；

（六）对全省商品住宅性能认定管理工作实行监督、检查。

第八条设区市商品住宅性能认定委员会在省商品住宅性能认定委员会指导下开展工作，其职责：

（一）负责组织和管理本市商品住宅性能认定工作；

（二）负责组织和管理本市商品住宅性能评审委员会；

（三）负责1A、2A级商品住宅性能认定的初审；

（四）负责B级商品住宅性能认定。

第九条省、设区市商品住宅性能认定委员会应由相关部门负责人和相关专业具有高级职称的专家组成。

各设区市的商品住宅性能认定委员会应报省商品住宅性能认定委员会备案。

第十条省、设区市商品住宅性能认定委员会负责组建商品住宅性能评审专家库，从专家库中随机抽取专家组成商品住宅性能评审委员会。

评审专家抽取应当遵循回避原则。

第十一条商品住宅性能评审专家应当具有相关专业高级职称，并通过商品住宅性能认定专项培训。

商品住宅性能评审专家应当对自己提出的评审结果负责。

第三章认定的主要内容

第十二条商品住宅性能认定主要包括以下内容：住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。

第十三条商品住宅的适用性能评审主要包括下列内容：

(一)平面与空间布置；

(二)设备、设施的配置与性能；

(三)住宅的可改造性；

(四)保温隔热与建筑节能；

(五)隔音与隔振；

(六)采光与照明；

(七)通风换气。

第十四条商品住宅的安全性能评审主要包括下列内容：

(一)建筑结构安全；

(二)建筑防火安全；

(三)燃气、电气设施安全；

(四)日常安全与防范措施；

(五)室内空气和供水有毒有害物质的危害性。

第十五条商品住宅的耐久性能评审主要包括下列内容：

(一)结构耐久性；

(二)防水性能；

(三)设备、设施防腐性能；

(四)设备耐久性。

第十六条商品住宅的环境性能评审主要包括下列内容：

(一)用地的合理性；

(二)室外环境；

(三)水资源的合理利用；

(四)生活垃圾的收集和运送。

第十七条商品住宅的经济性能评审主要包括下列内容：

(一)住宅的性能成本比；

(二)住宅日常运行耗能指数。

第四章评审与认定程序

第十八条商品住宅性能认定工作程序分为申请、评审（初步审查、中期审查、终审）、审批和公布四个阶段。

商品住宅性能认定项目的初步审查在初步设计完成后进行，中期审查在主体结构施工阶段进行，终审在项目竣工后进行。

第十九条申请商品住宅性能认定，由房地产开发企业向项目所在地市级商品住宅性能认定委员会提出申请。

第二十条申请商品住宅性能认定的房地产开发企业和项目应当具备下列条件：

（一）企业具有住房和城乡建设行政主管部门颁发的有效资质证书；

（二）申请项目的开发建设符合国家法律、法规和技术、经济政策的规定；

（三）终审前，要按照住宅性能评定技术标准规定的住宅性能检测项目，委托由具有资格的住宅性能检测机构进行的现场测试或检验；

（四）终审前，申请项目工程质量应经验收合格。

第二十一条房地产开发企业申请商品住宅性能认定初步审查时应当提交以下资料：

（一）商品住宅性能认定申请表；

（二）企业营业执照、资质证书、项目批准文件、规划条件、土地批准文件等相关手续；

（三）项目说明、规划、设计、新技术应用、节能、经济指标等初步设计技术资料；

第二十二条房地产开发企业申请商品住宅性能认定中期审查时应当提交以下资料：

（一）项目施工组织情况；

（二）原材料、半成品和成品、设备合格证书及检验报告；

（三）试件等试验检测报告；

（四）隐蔽工程验收记录和分部分项工程质量检查记录等施工技术资料；

第二十三条房地产开发企业申请商品住宅性能认定终审时应当提交以下资料：

（一）政府部门颁发的该项目计划批文和土地、规划、消防、节能、施工图审查等文件；

（二）住宅竣工图及全套技术文件；

（三）经济效益分析；

（四）商品住宅性能检测项目检测结果单；

（五）竣工报告和工程验收单；

第二十四条市级商品住宅性能认定委员会接到申请后，对企业和项目进行审核。对申请1A级及以上级别的项目，签注初审通过意见上报省商品住宅性能认定委员会。

第二十五条商品住宅性能认定项目通过资料审查的，省、市商品住宅性能认定委员会委托商品住宅性能评审委员会进行评审。

第二十六条商品住宅性能评审采取听取汇报、提问质疑、现场检查、审阅资料、集体审议、打分评审的方式进行。

第二十七条商品住宅性能认定评审应当将评审指标分解到规划、设计、施工、监理、物业管理等多环节，并落实相应的技术措施。

第二十八条省、市商品住宅性能认定委员会根据评审委员会意见出具认定结果并进行公示。

第二十九条公示7日内无异议的，由省、市商品住宅性能认定委员会分别报同级住房和城乡建设（房地产）行政主管部门予以公布。

B级商品住宅性能认定结果应当在公布后10日内由市商品住宅性能认定委员会报省商品住宅性能认定委员会备案。

第三十条对1A级及以上的项目，由省商品住宅性能认定委员会颁发国家统一制作的认定证书、认定标志。

第三十一条申请者对各级商品住宅性能认定委员会的认定结果有异议的，可以向上一级商品住宅性能认定委员会提出申诉。认定结果确有错误的，上一级商品住宅性能认定委员会应当责令出具认定结果的商品住宅性能认定委员会予以纠正。

第三十二条商品住宅性能认定原则上以单栋住宅楼为对象，也可以住宅小区为对象进行评定。环境性能以住宅小区为对象进行综合评定。

第三十三条申报商品住宅性能认定的预售商品住宅，在向用户承诺性能等级时，应通过性能认定初审和中期检查，并确保住宅建成后达到预定的性能等级。

第三十四条商品住宅性能认定结果有效期限为5年，期满后认定标志自动作废，不得继续悬挂。

第五章政策支持

第三十五条对获得A级以上商品住宅的房地产开发企业，县级以上住房和城乡建设（房地产）行政主管部门在企业核定、晋升资质等级，业绩动态考核，企业信用评定等方面予以支持。

第三十六条商品住宅交易合同、质量保证书中应当包含性能认定内容，县级以上住房和城乡建设（房地产）行政主管部门应当将商品住宅性能认定列为合同备案审查内容。

第六章罚则

第三十七条房地产开发企业以不正当手段取得商品住宅性能认定结果的，一经查出，撤销其认定结果并予以公布，相关企业三年内不得申请1A及以上级别商品住宅性能认定。

第三十八条房地产开发企业没有取得商品住宅性能认定评审结果，作虚假宣传的，相关企业两年内不得申请1A及以上级别商品住宅性能认定。

第三十九条伪造、盗用、买卖和转让商品住宅性能等级证书或标志的，依照有关法律法规予以处罚，相关企业三年内不得申请1A及以上级别商品住宅性能认定。

第四十条检测机构及其工作人员未按有关标准和规定出具检测报告的，予以通报并承担相应责任。情节严重的，依照有关法律法规予以处罚。

第四十一条商品住宅性能评审委员会专家未按规定履行职责，造成不良后果的，予以通报；情节严重的，清出专家库，并向有关部门通报。

第四十二条商品住宅性能认定委员会成员未按规定履行职责，造成不良影响的，予以通报；情节严重的，清出商品住宅性能认定委员会，并向有关部门通报。

第七章附则

第四十三条本实施细则所称的商品住宅性能认定，是根据国家统一标准和统一程序，经评审委员会进行技术审查和认定委员会确认，并获得认定证书和认定标志以证明商品住宅的性能等级。

第四十四条 A级住宅指执行了国家现行标准且性能好的住宅；B级住宅指执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。

大理市物业管理实施办法(试行) 篇6

辽工商发〔2006〕80号 2006年11月17日印发

第一条为加强和规范企业名称的登记注册管理，切实保护企业名称所有人的合法权益，维护市场经济公平竞争秩序，根据《企业名称登记管理规定》、《企业名称登记管理实施办法》和有关法律、行政法规规定，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于我省行政区域内企业名称的登记注册以及相关的管理活动。

企业集团及个体工商户的名称登记注册管理参照本办法执行。

第三条企业名称实行分级登记注册管理，按名称中行政区划确定登记管辖。

国家工商行政管理总局负责核准名称中包含“中国”、“中华”、“全国”、“国家”字词，名称冠以“国际”字词，以及名称中无行政区划的企业名称。

企业名称中含有省、市、县行政区划的，由名称中最高行政区划工商行政管理机关负责核准。

分支机构名称的登记管辖，由分支机构名称中表述的所在地行政区划确定，或名称中地名所属的行政区划来确定，与隶属企业名称中的行政区划无关。

第四条企业名称由行政区划、字号、行业或经营特点、组织形式四要素组成，法律、行政法规另有规定的除外。

企业名称应当使用简体汉字。民族自治地方的企业名称可以同时使用本民族自治地方通用的民族文字。

第五条企业名称不得含有下列内容和文字：

（一）有损于国家、社会公共利益的；

（二）有恐怖、崇洋媚外、违反社会公德、不利于社会主义精神文明建设、不良文化倾向的；

（三）引发公众对其资产关系、从事行业等误解的；

（四）使用外国国家（地区）名称、国际组织名称、政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号等文字，易与其他法人、组织名称混淆，使公众产生误解的；

（五）使用外国文字、汉语拼音字母及数字（包括阿拉伯数字及汉字数字）；

（六）其他法律、行政法规规定禁止的。

第六条企业名称中的行政区划是指企业所在地县级以上行政区划的名称或地名。

行政区划后可使用“省、市、县”行政区划字词，也可以省略。企业为反映其经营特点，可在名称中字号后使用县级以上行政区划的地名，该地名不视为企业名称中的行政区划。

第七条企业名称中的字号应当由2个以上的字组成。县级以上行政区划不得用作字号，但县以上行政区划的地名具有其他含义的除外。

第八条企业名称中所属行业或经营特点的表述应与企业经营范围相一致，应当根据其经营范围中主营业务，依照国家行业分类标准划分的类别进行表述。

经营范围跨国民经济行业3个大类以上的，可使用“实业”、“发展”等综合性用语，但不可省略，法律、法规另有规定的从其规定。

第九条企业只准许使用一个名称，在登记主管机关辖区内不得与已登记注册的同行业的企业名称相同或者近似。确有特殊需要的，经省级以上登记主管机关核准，企业可以在规定范围内使用一个从属名称。

“同行业”是指企业名称中所表述的“行业或者经营特点”的文字内容。

第十条判断企业名称是否相同或相近似，应以是否可能“造成公众混淆或误认”为原则。

第十一条企业名称四要素文字表述相同，无论排列顺序是否相同，都视为名称相同，不予核准。

第十二条企业名称中包含行政区划连用的，以最高行政区划作为行政区划，行政区划连用部分不作为区别名称相同或相近的判断条件。企业名称中字号、行业经营特点及组织形式相同，属于以下情况的之一的，不予核准：

（一）最高行政区划相同的，企业名称冠以单独行政区划，与行政区划连用的，视为名称相同，不予核准，有投资关系或连锁经营的除外；

例：“辽宁广厦房地产开发有限公司”与“辽宁广厦（沈阳）房地产开发有限公司”；

（二）同属于行政区划连用且最高行政区划相同，连用行政区划部分不同，视为名称相近似，不予核准，有投资关系或连锁经营的除外；

例：“辽宁沈阳广厦房地产开发有限公司”与“辽宁鞍山广厦房地产开发有限公司”；

（三）企业名称行政区划中使用“省、市、县”行政级别字词的与缺省行政级别字词的，视为名称相同，不予核准；

例：“辽宁广厦房地产开发有限公司”与“辽宁省广厦房地产开发有限公司”。

第十三条在企业名称其他要素相同的情况下，名称中字号属于下列情形之一的，视为名称相近似，不予核准。

（一）与具有较高知名度企业名称字号的文字不同，但拼音及音调相同，易造成误认或混淆的，不予核准；

例：“沈阳舒丽雅家私有限公司”与“沈阳淑利垭家私有限公司；

（二）企业名称的字号中包含核准在先的企业名称字号，易造成误认或混淆的，不予核准；

例：“荟华楼”与“新荟华楼”；

（三）企业名称字号中包含驰名商标或省著名商标的，不予核准；

例：“辽宁盼盼防盗门有限公司”与“辽宁鑫盼盼防盗门有限公司”；

（四）在字形上故意模仿核准在先、且具有一定知名度的企业名称字号或驰名商标、省著名商标的，不予核准；

例：字号“华丰”与“华沣”；

（五）与核准在先的企业名称中字号有2个以上的字相同，且易造成公众混淆或误认的，不予核准；

例：“萃华楼”与“萃晔楼”。

第十四条在企业名称其他要素相同的情况下，名称中字号的拼音相同，拼音音调、文字的字形及含义都不相同，不易造成相关公众混淆和误认的，不视为名称相互近似，应予核准。

例：字号“申木”与“神慕”。

第十五条企业名称其他要素相同的情况下，行业或经营特点有下列情形之一的，视为名称相同或相近，不予核准。

（一）名称中表述所属行业相同，但行业或经营特点文字表述不同的，视为行业相同，不予核准；

例：“房地产开发”与“置业”，“高新技术”与“新技术”；

（二）行业用语中无修饰性文字与含有修饰性文字的，视为行业相同，不予核准；

例：“仪表”与“精密仪表”，“纺织”与“棉毛纺织”；

（三）行业用语中无经营方式的与使用经营方式的，视为行业相同，不予核准；

例：“机械”与“机械制造”，“服装”与“服装加工”。

（四）行业用语中分别使用不同经营方式的，视为行业相同，不予核准，有投资关系或连锁经营的除外；

例：“机械制造”与“机械销售”，“食品生产”与“食品销售”；

（五）名称中行业用语分别属于国民经济行业分类中的大类及所含中类，或中类及所含小类，在公众中容易造成混淆或误认的，视为行业相同，不予核准。

例：“铁路运输”与“铁路货运”，“酒业”与“酒精制造”。第十六条名称中行业用语属于下列情况之一的，行业区别明显，不易在公众中造成混淆，可视为行业不同，应予以核准。

（一）分别属于国民经济行业分类中的门类及所包含的大类、中类或小类；

例：“采矿”与“油田”，“矿业”与“土石开采”；

（二）分别属于国民经济行业分类中的大类及所包含的中类或小类；

例：“农业”与“种植业”，“农业”与“中药种植”；

（三）分别属于国民经济行业分类中的中类及所包含的小类；例：“食品生产”与“调味品生产”；

（四）分别属于国民经济行业分类中同一中类的不同小类；例： “企业管理”与“投资管理”；

（五）分别属于国民经济行业分类中同一小类的不同项目；

例：“会计”与“审计”。

第十七条企业名称中行业表述涉及前置许可或审批项目的，应当予以核准。但在办理登记注册时未能提交有关前置许可或审批文件的，应责令其变更名称。

第十八条名称四要素中组织行式不作为名称是否相同或相近的判断要素，即名称中行政区划、字号、行业表述相同，但组织形式不同的，视为名称相同，不予核准；

例：“辽宁鑫利农业发展有限公司”与“辽宁鑫利农业发展中心”。

第十九条企业名称中有下列情况之一的，不予核准：

（一）与注销企业名称相同或相近，或与其他企业变更名称未满1年的原名称相同或相近，易造成混淆的，不予核准。

（二）与撤销登记（设立登记及名称变更登记）或与吊销企业名称（未办理注销登记的）未满3年的企业名称相同或相近，易造成混淆的，不予核准。

（三）名称中含有其他法人、组织名称或其简称的，不予核准。例：童军、童子军。

（四）使用政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及简称，或部队番号的，不予核准。

（五）名称中使用汉语拼音、字母、数字（含阿拉伯数字和汉字数字，即大小写数字）、外国文字的，不予核准。

（六）使用国内驰名商标、省著名商标的文字，或国内外知名企业的字号或注册商标文字作为字号的，未经商标、企业名称所有人书面授权，不予核准。例：千里明、奔驰、宝马等。

（七）名称中使用其他国家或地区名称、国际组织名称的，不予核准。

（八）名称中使用带有封建色彩、不良文化字词的，有损于国家、社会公共利益的，不尊重民族、宗教习俗、民风民俗、社会公德的文字及谐音的，不予核准。例：小蜜、大仙、大款。

（九）使用具有一定社会影响力的社会公众人物及国内外党和国家领导人的名字及谐音文字作为字号的，不予核准。例：雷锋、杨利伟、克林顿、布什。

（十）使用具有一定社会知名度的文学、影视作品或专栏名称作为名称字号的，不予核准。例：围城、同一首歌。

（十一）使用具有浓厚政治色彩的文字作为字号的，不予核准。例：中南海、十六大、三讲、三个代表。

（十二）使用具有不正当竞争含义的词汇作为字号的，不予核准。例：最佳、顶级、第一。

（十三）非金融行业企业名称中使用“中银”、“华银”、“人银”作为字号的，不予核准。

（十四）名称中使用“希望工程”等社会公益事业用语的，不予核准。

（十五）名称中使用不属于企业经营行为用语，且带有意识形态性质字样的，不予核准。如：“战略研究”、“战备管理”。

（十六）使用已被公众认可的新兴行业用语作为字号的，不予核准。例：猎头、家政。

第二十条企业名称有下列情形之一的，应予以核准：

（一）企业改制为非公司企业时，或个体工商户、个人独资企业、合伙企业申请变更企业类型时，需采取“一废一立”的方式进行登记，新设立的企业申请使用与原名称相同或相近的企业名称的，应予核准。

（二）企业名称随企业整体转让（含个体工商户），原企业依法办理注销登记，提交企业名称转让协议的，受让方申请使用与原企业名称相同或相近的企业名称时，应予核准。

（三）使用被社会公众所熟知的学校、企业的简称作为字号时，能够出具投资关系证明及书面授权的，应予核准。

（四）除第十八条第九款禁止以外的，使用自然人投资人姓名或名字作为企业名称字号的，应予核准。

（五）名称中合理使用汉字数字的，应予核准。例：六神、四通。

（六）申请使用“××油田”字样的，能够提交该油气田企业授权文件的，应予核准。

第二十一条分支机构名称（非法人营业单位）应冠以其从属企业的名称，后面依次标明该分支机构的字号、所在地行政区划或地名、行业或经营特点，最后缀以“分公司”、“分厂”、“分店”等字词。其中，字号、行业与其所属企业一致的，可省略。

第二十二条企业集团名称的登记注册管理，参照执行本办法。企业集团的名称可以使用简称。

母公司可以在企业名称中使用“集团”或者“(集团)”字样；子公司可以在自己的名称中冠以企业集团名称或简称；参股公司经企业集团管理机构同意，可以在名称中冠以企业集团名称或简称。

第二十三条申请企业名称预先核准，应当由全体出资人、合伙人、合作者(以下统称投资人)指定的代表或者委托的代理人，向有名称核准管辖权的工商行政管理机关提交企业名称预先核准申请书。

企业名称预先核准申请书应当载明企业的名称(可以载明备选名称)、住所、注册资本、经营范围、投资人名称或者姓名、投资额和投资比例、授权委托意见(指定的代表或者委托的代理人姓名、权限和期限)。

企业名称预先核准申请书上应当粘贴指定的代表或者委托的代理人身份证复印件。

第二十四条企业名称由国家工商总局核准的，设立登记名称预先核准由企业直接向国家工商总局提请。名称变更登记预先核准由企业向原登记机关提出申请，登记机关对企业拟变更的名称及申请材料进行初审，审查合格后向国家工商总局报送同意名称变更的核准意见书（无需省局进行核转）。企业名称变更核准意见书应当载明原企业名称、拟变更的企业名称(备选名称)、住所、注册资本、经营范围、投资人名称或者姓名、企业登记机关的审查意见，加盖登记专用章。

第二十五条企业名称由省工商局核准的（除省工商局直接登记注册的企业），设立登记和名称变更登记由申请人向登记机关提交《冠“辽宁”企业名称预先核准申请书》，登记机关依据相关规定做出初审意见，加盖登记专用章后，报送省局名称核准机关核准。

第二十六条公司制企业预先核准的名称有效期为6个月，非公司企业法人预先核准的名称有效期为1年。其他主体参照公司制企业，预先核准的名称有效期为6个月。

核准登记注册的企业名称在有效期届满后尚未办理登记注册的，该名称自动失效。

第二十七条应申请人申请，可对未办理登记业务已核准的企业名称相关资料进行修改，重新核定企业名称、股东信息及名称有效期。申请人需重新提交名称预先核准所需相关材料，及已核发的《名称预先（变更）核准通知书》。

第二十八条因遗失、损坏等原因，申请人申请补发《名称预先（变更）核准通知书》的，需提交全体股东签字的情况说明，受理人员需核对机读信息中的股东信息，核对无误的，补发《名称预先（变更）核准通知书》，并将相关材料予以归档。

第二十九条登记机关与名称核准机关不属同一机关的，名称登记管理实行备案制度。

由上级登记机关核准的名称，因设立登记、企业名称变更登记以及注销登记而改变名称状态时，登记机关应当在核准登记之日起30日内，将企业名称有关登记信息报名称核准机关备案。但是，登记机关与名称核准机关实现联网的，由系统自动回写，不再进行人工备案。企业名称备案内容主要包括：企业名称、业务类型、核准时间、备案机关。

名称核准机关应当依据名称备案内容及时进行信息补录，修改名称的登记状态，保持名称库的完整性和准确性。

第三十条登记机关对企业名称登记注册申请作出决定之前，利害关系人认为申请人申请登记注册的企业名称与其已经登记注册的企业名称相同或者近似，并提出听证申请的，登记机关应当组织听证。

登记机关可以根据需要组织专家、学者和公众代表参与听证。

第三十一条人民法院判决企业停止使用登记注册的企业名称，并向登记机关发出《协助执行通知书》的，登记机关应当通知该企业在3个月内申请办理企业名称变更登记。

第三十二条登记主管机关有权纠正已登记注册的不适宜的企业名称，上级登记主管机关有权纠正下级登记主管机关已登记注册的不适宜的企业名称。

第三十三条企业名称争议由登记机关依据注册在先的原则负责受理、协调和处理，必要时可请求上一级登记机关予以指导或者协助。

第三十四条企业名称中字号与注册商标中的文字发生争议时，依据《关于解决商标与企业名称中若干问题的意见》（工商标字[1999]第81号）的相关规定执行。第三十五条本办法未尽事宜按照国家相关法律法规和政策执行。