房地产工程管理办法（推荐8篇）
工程管理办法二
为加强工程管理，控制工程施工的质量、成本和工期，监督安全文明施工，保证工程项目施工的顺利进行，特制定本管理办法。
第一章监理合同的管理
第二十条公司工程部是监理合同的主要执（履）行部门，工程部各成员均应熟知《建设工程监理规范》及当地有关监理条例、监理合同、监理规划和监理细则等。
第二十一条对于监理合同中没有授予监理单位的责权，任何人不得口头授予。
第二十二条对于监理合同已授予监理单位的责权，工程部必须切实行使知情权、监督权和确认权。对于监理机构人员配备，现场监理人员的工作表现、监理规划及细则落实情况、监理效果等作出考评及提出处理意见。
第二十三条工程部应审核监理单位提交的《监理规划》和《监理总结》，并按照《监理规划》的内容审批监理单位提交的《监理细则》，依据监理和施工合同、其他合同性文件和相关法律法规，及时审签监理单位报送的各类监理资料及后附施工资料（时限应在施工合同约定的现场工程师审批时限之内）。
第二十四条工程竣工后，工程部应作出《监理合同》履行的工作总结。
第四章施工合同的管理
第二十五条工程部是施工合同的主要执（履）行部门，工程部各成员均应熟知设计图纸、施工合同、施工组织设计、施工方案、预算书和相关工程建设规范等。
第二十六条对于监理合同没有授予监理单位的责权，应积极补位和承担。
第二十七条对施工单位的工程管理，应通过调动、督促监理单位的工作来进行。
第二十八条审签《施工组织设计》和专项施工方案。施工组织设计和专项施工方案由施工单位编制，经监理单位审核后，依序由公司工程部专业工程师、工程部经理审核，最后报公司总工程师批准并报公司备案。审批程序以审批表〈见附表1〉的形式进行，建设单位总工程师根据审批意见在每份申报资料上签字并加盖公章后交现场资料员发放和归档（其中加有审批表的一套资料由公司归档）。
第二十九条对于具有下列情形之一的施工组织设计或专项施工方案，公司总工程师应组织公司相关部门、勘察、设计、施工和监理等单位进行论证，必要时，可邀请其他专家参与论证。论证结果报公司总经理批准。
一、总包施工组织设计。
二、与合同内容变化较大且对工程质量、安全、进度或造价影响较大的施工组织设计或专项施工方案。
第三十条工程部应参加监理单位组织的主要原材料、重要机具设备和主要工种人员进场检查、分部分项工程验收、隐蔽验收、重要施工部位的旁
站监督、工程例会及竣工初验等关键性工作。
第三十一条整个施工过程中，工程部应对施工质量、进度和安全的实际状态进行监控，发现与计划目标有偏差应及时提出，不得瞒报和假报。对严重质量缺陷、严重工期延误或安全事故、重大安全隐患应逐级上报至公司领导，项目总经理应及时组织相关单位对纠偏补救措施进行协调或组织论证并提出处理意见。
第三十二条总工程师协助总经理负责组织勘察、设计、监理、施工、物业管理、质检等政府验收相关单位对工程进行单项工程、单位工程和总体工程的竣工验收。
第三十三条工程竣工后，工程部应写出《施工合同》履行的工作总结。
第五章原材料设备采购和乙方分包单位的进场管理
第三十四条原材料和设备的采购方式按合同约定执行。
第三十五条对于甲方供应的原材料和设备，按公司的招标规定（另行制定）执行。对于甲控材料、设备，应按《甲控材料、设备确定审批表》（附件2）《工程材料、设备价格审定表》（附件3）规定的步骤，进行确定和审批。工程部施工管理组应参与联合验收并负责向施工单位移交，对需要封样的，由工程部现场专人负责保管样板和相关技术资料。原材料和设备进场验收后，应将样板（或其照片）和相关技术资料移交现场资料管理员。
第三十六条对于乙方采购的重要或大量的原材料和设备，工程部现场专业工程师及项目代表对乙方报送的原材料和设备厂家基本情况、品牌、规格、型号、技术性能等方面信息应会同监理单位审核并参与对生产厂家和生
产现场的实地考察。参与考察的专业工程师应将考察情况、意见及相关资料以审批表(见附表4)的形式报工程部经理审核，最后报公司项目总经理和总工程师批准。建设单位现场代表根据审批意见在每份申报资料上签字并加盖公章后交现场资料员发放和归档（其中加有审批表的一套资料由项目工程资料员归档）。材料和设备进场后，工程部现场专业工程师应会同监理单位依据样板验收并核对品牌、规格型号、产品合格证、检验报告、实物的质量等。工程部现场专业工程师还应监督监理单位对进场原材料和设备的见证抽样送检和对不合格原材料和设备的见证退场工作。
第三十七条原材料和设备的选择对建筑设计功能和效果或结构受力有影响的，应由设计研发部征求设计单位的意见.第三十八条对乙方分包单位的进场管理参照第三十三条规定执行。
第六章合同款项支付程序
第三十九条工程部应对经监理单位项目总监签署的施工工程款项（预付款、进度款和结算款等）的支付以及监理费的支付进行审查（每次均应到施工现场实地检查核对实际施工完成量）。由工程部专业工程师初审，工程部经理、项目总经理审核后，送预算部审核。具体审批流程和要求以财务部制订的规定为准。
第七章资料管理
第四十条现场工程资料和文件需由专职人员（现场资料管理员）负责收发、存档等管理工作。
第四十一条现场工程资料和文件需按其项目名称、文件类别、时间分
类存档，并应编号和装帧。
第四十二条现场工程资料和文件的收发和借阅均应造册登记。任何资料的发放、归档和销毁均必须得到本单位现场代表的签字批准。
第四十三条现场资料管理员应负责对借出资料和文件的收回工作。第四十四条工程资料所载工作的第一经办人为资料送存的责任人，应随资料审批流程跟踪，审批流程结束后，应将资料原件移交现场资料管理员分发和保管。工程部经理应督促资料的移交保管工作。
第四十五条现场资料管理员应对移交保管的工程资料做形式上的审查，如发现没有责任人签字、盖章或没有日期、编号等形式缺陷的资料，应将其退回。
第四十六条专业工程师应提示和配合现场资料管理员做好设计图纸等文件资料的清理工作，避免文件资料的混淆使用。
第四十七条工程竣工并经档案验收后，现场资料管理员应将所有工程资料和文件整理好移交公司资料管理部门。
第八章现场考勤管理
第四十八条驻场工作人员按公司考勤管理制度规定及现场管理要求执行工作作息时间，上下班及值班必须在现场办公室考勤表如实签到或登记，请假按公司规定办理。
第四十九条现场施工期间，工程部经理应安排驻场人员值班。工地现场超出公司上班时间施工时，现场代表需要临时安排1-2名工程师值班。
第九章其它管理
第五十条工程部现场专业工程师均应对施工现场每日进行或发生的与本岗位职责有关的实际情况以管理日记的形式如实予以记载。工程部经理和各项目代表应定时对管理日记予以检查、核对和指导。
第五十一条
理员归档。
第五十二条
第五十三条
工程项目策划是站在企业整体战略的角度, 在项目开发价值链内建立一套项目管理的规划体系, 与企业的目标、业务流程集成在一起, 使工程管理有目标、有计划、有组织的展开。鉴于以上目的, 本文从房地产企业全方位工程管理事前控制的角度, 对工程项目策划的原则、方法和内容作了详尽的分析, 为房地产企业工程项目策划与工程管理提供参考。
1 房地产工程管理
1.1 工程管理在房地产开发中的地位和作用
工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程, 时间是金钱, 效率是生命, 加快工程进度, 节约工程工期, 快速高效地进行生产运作, 才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果, 工程质量是工程之根本, 只有在满足质量的情况下, 工程进度管理才有其意义“造名, 更要造实”, 好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价, 工程造价是房地产开发的核心控制区, 合理降低工程造价, 一方面可使房地产开发追求最大利润, 另一方面可加大房地产的市场竞争力。
工程管理在房地产企业的管理中占有十分重要的地位, 它是房地产项目开发过程中的一个重要环节, 其管理要素 (成本、质量、进度、安全) 中任何一个环节控制不好, 都将影响到企业或项目的成败, 对于持续发展的房地产企业尤为重要, 企业的美誉度、忠诚度需要我们对开发过程的每一个环节做到均衡控制。
1.2 工程管理的基本概念
房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理, 与一般意义上的工程管理相比, 房地产企业的工程管理有以下特点:
1) 管理幅度更宽:不限于从破土动工开始, 而要从营销策划 (现场施工组织如何满足营销策划的需要, 如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择) 、规划设计 (土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等) 阶段等介入。
2) 对管理要素的控制更严:房地产项目本身是商品, 是一种耐用消费品, 需要进入市场流通, 接受市场检验;面对的是广大消费者个体, 而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益, 可以说我们现在要面对的业主都很挑剔, 容不得开发企业有丝毫马虎。
1.3 工程管理体系建设
目前, 房地产品牌企业为推动工程管理体系化、标准化建设, 促进项目建设技术进步, 保证工程质量, 加快建设速度, 合理使用建设资金, 提高投资效益, 建立系统有效的知识积累和资源共享机制, 都致力于建立工程管理体系。
在项目管理过程中, 建设单位处于工程资源、工程控制的主导地位, 必须树立“总承包”的管理概念, 实现管理过程主动控制。
在工程管理体系建设过程中, 必须将工程管理渗透到房地产开发过程:可研阶段项目前期筹划、勘察、规划设计、施工、验收、销售、交房、物业服务、售后维保等管理环节, 明确工程管理体系化的管理理念, 这就对工程项目策划提出了更高的要求。
2 工程项目策划的组织管理
房地产公司在建项目在开工前必须预先策划特定项目的工程管理各环节, 提出相应管理措施, 构建工程项目管理体系, 以期提高工程管理水平。通过工程项目策划, 使新项目对施工管理机构组织、标段划分、施工平面布置、招标采购计划、关键线路计划、质量、成本目标等重要实施环节进行规划设计, 作为全面施工开展的总体指导。
工程项目策划因为涉及面多、专业分布广, 在组织管理上必须由项目总经理统一协调, 以工程管理部门为主导, 设计、成本、销售、物业等相关部门参与。同时, 工程项目策划实行动态管理, 在项目实践过程中不断丰富完善。
3 工程项目策划的具体内容
3.1 项目总平面图
施工总平面布置的依据;施工总平面布置的内容;总平面布置原则, 总平面根据工程进展实行动态控制。
3.2 项目工程管理的特点和难点
1) 从项目地理位置充分考虑施工特点及难点:项目四临及交通情况分析;项目拆迁情况分析。
2) 从施工组织设计充分考虑施工特点、难点:基础回填土质的选择与回填质量的控制;墙面抹灰的开裂与控制;铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制与技术保障措施。
3) 从设计图纸、营销角度充分考虑施工特点、难点:四新技术的应用;施工技术与工艺对设计图纸的达成率问题。
4) 项目沟通协调特点、难点:采购工作的到位完成及跨部门配合与协调问题;政府部门与行业垄断部门间的沟通与施工过程中, 施工技术及施工管理保障措施。
3.3 项目部组织架构及岗位职责
以构架图形式表示, 具体到员工个人的岗位及姓名;项目部对总包单位及监理单位的管理原则。
3.4 项目的范围管理
1) 总承包商施工范围划分
标段划分图。列出划分原则:依据工程特点, 以有利于工程的质量、进度、成本控制为原则 (由于区位限制的情形除外) 。
各标段概况。规划好各标段楼号、结构形式、建筑面积, 并对标段特点作分析。
2) 施工范围划分原则
在保证工程质量、进度及设计效果的前提下, 能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强, 且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包, 如防水施工、电梯施工等。
3) 列出专业分包工程清单
4) 列出甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单
3.5 工程进度管理
1) 里程碑节点计划, 通过各个部门协商、讨论共同制订项目进度大节点控制计划;项目部工程施工进度节点计划。
2) 工程进度计划的特点。
3) 工程进度控制措施。第一, 总包施工进度计划审核;第二, 施工过程中施工进度计划审核;第三, 总包施工协调管理;第四, 奖惩机制;第五, 甲方分包工程施工进度计划控制;第六, 项目部内部计划协调;第七, 对外协调工作。
3.6 工程质量及安全文明管理
1) 工程质量与安全管理目标, 以量化指标说明, 如有效投诉结案率等。
2) 质量与安全管理指导思想:第一, 制定安全文明施工管理目标;第二, 优选队伍, 杜绝多层转包;第三, 强化过程监督;第四, 利用监理的力量, 强化质量及安全控制;第五, 沟通与支持。
3) 工程质量管理措施:第一, 图纸审查制度;第二, 施工单位质量保证体系;第三, 设备材料进场验收制度;第四, 培训制度;第五, 样板验收制度;第六, 技术方案先行制度;第七, 质量通病处理;第八, 日常质量管理;第九, 设计协调问题;第十, 质量事故处理;第十一, 分户验收。
4) 安全文明施工管理:第一, 安全文明施工控制要点;第二, 安全文明施工检查制度。监理公司对场地安全文明施工的检查, 以周报形式报送项目部;每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作;项目安全文明施工状况每月例行大检查一次, 由监理单位组织, 项目部及各施工单位参加。
3.7 工程成本管理
3.7.1 项目成本控制措施
1) 招投标及材料采购方式。对于甲方分包工程、甲供设备材料, 采用公开招标采购, 实行“货比三家、择优选用”, 采用合理低价中标的原则, 降低工程成本;对于甲定乙购设备材料, 项目部、成本部、设计部, 要广泛考察设备材料厂家, 在保证工程质量的前提下, 选择适当低价设备材料。
2) 推行限额设计。根据目标成本的要求, 将目标成本具体分解到不同的物业类型, 要求设计院按照《施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》进行限额设计。
3) 设计奖罚制度。为鼓励设计院积极配合成本控制工作, 进行多方案技术、经济认证, 针对工程设计中对造价影响明显的经济指标:桩基费用、钢筋含量、混凝土折算厚度、开窗率等进行量化, 与设计费直接挂钩。
4) 部品部件调查研究。在扩初设计和施工图设计阶段, 对工程中的部品部件如:门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等进行全面的调查研究, 在部品部件的设计品质、成本目标、市场认可、招标采购供应能协调统一。
5) 图纸审查。开工前, 项目组织施工图公司内部、总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审, 将图纸上出现的问题消化在图纸阶段, 减少工程返工, 降低成本浪费。
6) 变更签证管理。
7) 进度款支付。
8) 工程结算。
9) 动态成本录入及管理。
3.7.2 合同管理
第一, 合同分类清单;第二, 项目特有专项条款。
3.8 采购与招标管理
采购与招标管理包括监理招标、总包招标、分包管理与甲供材料协调、配套专业分包工程招标。
3.9 项目的沟通管理
1) 进场知会;2) 周例会;3) 工程月报;4) 里程碑形象进度 (公司确定的关键节点指标) ;5) 文件的收发、传阅, 文件的收发由专职资料员统一管理, 并在项目部内形成传阅制度。;6) 文件的归档, 文件进行编号归档, 专人统一管理。
3.1 0 项目的风险与对策
根据项目具体情况制定项目风险管理计划。1) 进度控制风险与对策
2) 质量控制风险与对策
列出项目工程质量控制的重点, 编写预防措施, 质量通病防治计划及相关措施。
3) 成本控制风险与对策
做好规划设计阶段的成本控制;
强化施工图的审核校对工作:一是项目部各专业工程师对本专业进行仔细审核, 其次监理、特别是总包单位要认真校对;
以合同管理为手段, 加强成本控制;
通过招标选择监理单位:好的监理队伍不仅可以把好工程质量关, 而且可以帮助业主把好经济效益关, 控制工程成本的支出;
严格控制建安成本, 降低工程造价。
3.1 1 项目的总体协调
3.1 1. 1 前期手续及竣工备案办理
依据当地政府前期手续及竣工备案办理流程, 做好各项证件办理协调工作。要求编制:办理计划、落实时间、责任人。
3.1 1. 2 场地条件
场地拆迁、平整及四临情况;临时排污、排水、施工用水、生活用水、外电接入情况;施工围墙、大门布置情况。
3.1 1. 3 销售开放展示要求
1) 在销售广场、路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施, 确保在安全环境下销售。
2) 向供方 (监理、总包、专业分包、材料供应商等) 宣传礼貌待客户, 并要求供方做此方面的承诺和措施确保善待客户。
3) 工程部及时跟进销售部对销售场所的要求, 配合销售做好相关施工内容。
4) 分时间段安排销售配合路线及施工路线。
3.1 1. 4 施工场地平面布置总平面管理措施:
1) 实行分片管理, 根据标段划分, 按进场单位分区包干, 专人负责, 尤其是后期施工的平面布置, 主体交叉作业多, 更应重点管理。
2) 分片包干单位按划定的范围使用场地, 并遵守统一的平面管理, 凡涉及到需要改变或调整总平面布置时, 须由施工单位提交监理公司、项目部审核认可, 方可实施。
3) 应根据不同施工阶段, 进行动态管理, 根据现场实际情况, 随时调整, 补充, 修订总平面布置, 以满足各阶段的施工需要。
4) 定期和不定期的召开关于检查总平面管理的执行情况和落实整改措施的有关会议, 发现问题及时纠正, 确保现场总平面布置始终保持井然有序的工作状态。
5) 各类大型设备和大宗材料必须按指定地点堆放, 避免二次搬运。
6) 现场的测量控制网点, 埋地设施必须做到标志醒目, 严加保护, 任何人不得损坏。
7) 严格执行当地各项文明工地施工要求及天地源公司施工管理规范化要求。
参考文献
[1]张敏莉.房地产项目策划[M]人民交通出版社, 2007 (1) .
【关键词】商业房地产 预结算 管理
由于房地产行业是近些年才迅速发展起来的行业，尚未形成自身所开发的各种产品类型的企业标准和国家预算定额，如住宅、商铺、写字楼、酒店等，因而实际做起预算来难免凭经验估算， 带有一定的随意性， 与实际情况偏离较大，缺乏一套完整的全面预算标准作指导。下面对商业地产工程预结算管理方面进行探讨。
1.商业房地产工程预结算
1.1目的
为加强商业房地产公司所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，制定本管理办法。
1.2适用范围
商业房地产工程的范围 ①招标项目预算及结算的编制、审核工作。 ②直接发包项目预算与结算。③按照合同规定中间拨款工程量审核。 ④材料设备采购预算与结算。 ⑤零星施工项目预算与结算。 ⑥零星用工与设备租赁审核与结算。 ⑦其他。
1.3商业房地产工程预结算原则
①廉洁奉公原则：工程预决算工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。 ②准确高效原则：工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合规，具有很高的准确度，体现较高的专业水平；同时工程预结算工作应保持较高的工作效率，做到及时帐清，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。 ③可复查性原则：工程预结算中的全过程应有详细、真实的记录及完整的资料，量价计算过程、审批记录等文件和资料， 应具备完全可复查性。 ④信息通达原则：工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、 成本分析等多方面的需要，对资料、信息及时整理，并根据工作需要及时提供给设计和工程管理等部门。
1.4预结算工作职责
①预算部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算的编制审核工作负主要责任。负责组织工程预算的编制和审核工作，负责工程预算和结算的复审工作，确保其准确性。②材料设备主管负责编制《甲供材料设备一览表》，供造价工程师、财务部门等使用。 ③质量管理工程师按月核算实际甲供材料设备供货情况费用，为进度拨款提供依据。④造价工程师协助工程部经理完成施工方案的优选工作。进度款的拨付，由工程部经理汇总，决定支付。
⑤预算部为工程招标、合同签订提供造价方面的技术支持，包括工程量、合同价款、结算办法、变更计量等问题。⑥协助设计部完成设计方案的选优工作，为设计方案提供理论数据的支持。
2.商业房地产工程预结算程序
2.1预算工作程序
①由工程部施工副经理提供《预算编制通知书》和预算资料给预决算部。②预决算部主管分配任务给预算人员； ③预算人员按施工图计算工程量，按规定计价； ④预决算部主管负责审核预算书； ⑤预算金额超过50万元或情况较为复杂的工程预算结果，报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。 ⑥按预算价签订造价包干施工合同的工程，其预算报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。
2.2竣工结算程序
①由工程部施工副经理提供《结算编制通知书》和结算资料给预决算部。 ②预决算部主管分配任务至结算编制人员； ③预算编制人员根据资料，编制完整的工程竣工结算书；④结算书交预决算部主管指定人员校核； ⑤编制人员、校核人员共同与施工单位核对结算，双方分歧较大时，报预决算部主管处理；⑥预决算部主管审核结算书； ⑦预算编制人员将结算书交由政府造价管理部门审计，并跟踪审计过程，直至取得工程三算审查单。 ⑧由投资控制委员会主任在2个工作日内对结算书进行投资审查；
3.商业房地产工程预结算管理
3.1预算编制宜采用从房地产企业内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法，整个过程为：先由高层管理者提出企业总目标和部门分目标；各基层单位根据一级管理一级的原则据以制定本单位的预算方案，呈报分部门；分部门再根据各下属单位的预算方案，制定本部门的预算草案，呈报预算委员会；最后，预算委员会审查各分部预算草案，进行沟通和综合平衡，拟订整个组织的预算方案；预算方案再反馈回各部门征求意见。经过自下而上、自上而下的多次反复，形成最终预算，经企业最高决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各部门执行。
3.2好预算管理制度建设。制定全面预算管理制度， 主要包括： 明确责任中心的权责、界定预算目标、编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核。依据预算管理的原则、方法、流程和程序编制企业的预算， 实施预算管理并依据预算对责任单位和个人进行考核等。会计核算上根据企业集团管理模式和房地产行业特点，建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系， 作为预算项目成本、费用依据， 指导项目的预算工作，并逐步形成房地产企业自身的成本、费用定额标准。
3.3改进房地产企业的预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。对房地产项目来说，由于其开发的特殊性，编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映， 而且是对项目综合情况做出的反映。
4.房地产企业在推行全面预算管理抓好三个结合
4.1要与实行现金收支两条线管理相结合。预算控制以成本控制为基础，现金流量控制为核心。只有通过控制现金流量才能确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出；只有严格实行现金收支两条线管理，充分发挥企业内部财务结算中心的功能，才能确保资金运用权力的高度集中，形成资金合力，降低财务风险，保证企业生产、建设、投资等资金的合理需求，提高资金使用效率。
4.2要同深化目标成本管理相结合。全面预算管理直接涉及到企业的中心目标利润，因此，必须进一步深化目标成本管理，从实际情况出发，找准影响房地产企业经济效益的关键问题，瞄准同行业的先进水平，制定降低成本、扭亏增效的规划、目标和措施，积极依靠全员降成本和技术降成本，加强成本、费用指标的控制，以确保企业利润目标的完成。
4.3要同提高预算的控制和约束力相结合。预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，在预算执行过程中落实经营策略，强化企业管理。因此，必须围绕实现企业预算，提高预算的控制力和约束力。预算一经确定，在企业内部即具有“法律效力”，企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算开展经济活动。
5.结束语
总之，房地产企业的全面预算管理是一个系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。房地产企业应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源，提高经济效益的目的。最后，笔者想要强调的是，全面预算管理的组织和制度建设仅仅是基础工作，关键是制度的执行，最主要的工作是权责利的统一、约束机制和激励机制的统一。
参考文献
[1]GFP9-1《项目总体计划控制程序》
[2]GFP9-2《项目投资控制程序》
一、对施工资质资格的管理和合同管理
1、严格审查承包单位资质等级和营业执照，审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施，审查施工单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。
2、施工单位的资质等级和管理人员的资格等级必须满足所承建工程的需要。要求人证对应，严禁虚设和挂靠管理岗位。
3、严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。
4、施工合同管理
1、合同管理的主要任务
1、建立合同管理机构，熟悉合同文件；
2、对合同的履行实施严格、有效的合同监督和控制；
3、积极开展索赔和反索赔，保护自己的权益；
4、尽可能减少和避免合同纠纷，并通过合法手段解决合同争议；
2、合同管理的主要工作
1、建立合同实施保证体系；
2、建立合同管理的工作程序，规范合同管理工作；
3、建立合同文档系统，科学、系统地收集、整理和保存施工中各有关事件和活动的一切资料和信息；
4、建立报告和行文制度，各种工程实施报告、文件、通知单等均应由相应的交接手续、签收证据等；
3、实施有效的合同监督，保证工程顺序地按合同进行
1、对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督；
2、协调施工单位与建设单位、监理单位与建设单位之间的合同关系；
3、参与各种检查验收，并提出相应的报告；
4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和控制；
5、经常性地解释合同；
6、收集、整理、保存各种工程资料；
4、进行合同实施情况的跟踪
1、对实施工程资料进行分析、整理，通过施工现场的实际情况，直接获取工程的实际状况的信息。
2、分析工程的实际状况与合同文件的差异及其原因、影响因素、责任等；
二、图纸、设计变更和工程资料的管理和控制
1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料的审查。
2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后顺序整理，分类立卷装订，每页要有编号，每卷有目录。
3、工程技术和管理档案，应真实可靠，字迹清楚，签字齐全，不得弄虚作假，擅自涂改原始记录。
4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料，必须由登记台帐收发员签字。
5、建筑工程竣工技术档案编制按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》执行。
6、项目监理部定期对施工单位的所有有关工程的资料进行检查，要求资料及时、完整、系统、科学、真实，编制人员持证上岗。
7、编制建筑工程技术和管理档案，必须从工程立项开始，按照工程序实际进度，及时进行编制积累，按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理，贯彻在施工全过程中，做到及时、准确、系统、科学、完整。
8、做好施工过程中原始资料、影像资料的收集和保存。
三、工程质量管理和控制
1、监理单位建立质量保证体系：
（1）监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。
（2）项目监理部针对本工程的特点和难点制定监理规划，并按监理规划编制详细的监理实施细则，重点突出施工过程的监督和管理。
（3）项目监理部的各种专业人员配套齐全，必须适应工程建设的需要，建立健全各种岗位责任制和规章制度，建立质量保证体系，并应得到认真贯彻和执行。
（4）按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。
2、施工单位资质审核：
（1）严格审查承包单位资质和营业执照，审查承包单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。要求人证对应，严禁虚设和挂靠岗位。
（2）严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。
3、原材料、半成品、构配件的质量控制：
建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家的产品，有产品说明书、合格或检验报告，规格、型号、数量必须满足工程需要。工程部协助施工单位、项目监理部严把产品的质量关，严格产品的抽样、取样和送检制度，对质量不合格的材料、构配件、成品、半成品和设备，要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字认可，建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下道工序。
4、施工机械设备的质量控制
施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响，对其质量的控制就是使施工机械设备的类型、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。
（1）按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使用安全的原则选择施工机械设备，使其具有特定工程的适用性和可靠性。
（2）根据工程施工进度、工程施工质量的需要，正确确定相应类型、性能参数的机械设备。
（3）在施工过程中，派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。
（4）操作施工机械设备的操作人员必须持证上岗，定期培训。
5、施工组织设计随着工程的进度和深入不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目，制定方案时要充分估计到可能发生的施工质量问题和处理方法。
施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措施和加强工序细节施工的管理；施工单位“三检制”落实的管理措施；要有针对施工过程中的质量通病的技术措施；施工单位必须严格按照批准的施工组织设计和专项技术方案组织施工。
6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程，必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。
要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”的思想理念认真贯彻、全面执行。
7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审，做好记录。编制工程管理的方案或办法，组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目的工程管理。
8、测量标高、水准点、测量放线的复核
施工单位根据规划红线图和总平面图给定的标高和坐标进行工程定位放线，将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师，监理工程师对工程定位放线的测量结果进行复核，直至合格。
9、开工报告的审核
前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力的配备等情况必须达到开工必备的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行审批，否则不允许施工单位开工。
10、工序质量控制
工序质量控制包含两个方面的内容，就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量的控制。即一方面控制每道工序投入质量（人、机、材、方法及环境）是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。
在进行工序质量控制时，应从以下几个方面着手：
（一）确定工序质量控制流程
确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划，一般的做法是当每道工序完成后，施工单位要根据规范要求进行自我检查，合格后填报“工程报验通知单”，通知监理工程师，监理工程师收到“通知”后，立即对待检验的工序进行现场检查，并根据规范要求，利用试验设备、仪器进行检验，同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上，并复制一份给施工单位，作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工程师检查合格方准进行下道工序；反之，令施工单位返工，直至合格。
（二）工序活动条件控制是工序质量控制的对象，监理工程师只有主动地通过对工序活动条件的控制，才能达到对工序质量特征指标的控制。只有找准影响工序质量的主要因素加以严格控制，就能达到工序质量控制的目的。
（三）质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控制的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量控制点，是对质量进行预控的有效措施。因此，在拟定监理规划或细则时，就应根据工程特点，视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求，全面、合理地确定质量控制点。对所设置的控制点，事先分析可能造成质量隐患的原因，找出对策，采取措施加以预控。
11、施工作业监督和检查
加强施工单位的“三检”制（即自检、交接检、专职检）的管理，其中自检、交接检由各施工班组执行，专检由项目质量检查员执行。每一个检验批完成后，施工班组长会同项目质量检查员，对完成的检验批工程进行专检，经专检合格后报监理单位复检，复检合格后方可进行下一个检验批的施工。
工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工作，建立健全完善的质量保证体系和安全保证体系，使工程质量在施工企业的“三检”制，监理工程师的复检，政府主管部门监督的良好环境下运行。
坚持推广样板工程制度，每道工序施工之前，必须样板先行。如在主体砌筑施工中，按墙体的平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求，先做一面样板墙，组织参观学习，使之标准形象化，以便各自制定措施，对照执行。经项目经理、承建单位（承建单位仅鉴定承建单位指定项目）和监理工程师鉴定达到要求并签证后，方可进行大面积施工。
12、隐蔽工程、分项、分部工程的检查验收
（一）隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结束，被下一工序所掩盖，而进行复查的部位。因此，对这些工程在下一工序施工以前，现场监理人员应按照设计要求、施工规范，采用必要的检查工具，对其进行检查验收。如果符合设计要求及施工规范规定，应及时签署隐蔽工程记录手续，以便承建单位继续下一工序的施工。同时，隐蔽工程记录交承建单位归入技术资料；如不符合有关规定，应以书面形式告诉施工单位，令其处理，处理符合要求后再进行隐蔽工程验收与签证。
（二）分项工程验收
监理工程师应按照合同的质量要求，根据该分项工程施工的实际情况，参照质量评定标准进行验收。在分期工程验收中，必须按有关验收规范选择检查点数，确定出该分项工程的质量等级，从而确定能否验收。
（三）分部工程验收
根据分项工程质量验收结论，参照分部工程质量标准，可得出该分部工程的质量等级，以便决定可否验收。施工单位得到监理工程师中间验收认可的凭证后，才能继续施工。
13、工地例会制度
（1）第一次工地例会由工程部项目经理主持，监理单位和施工单位共同参加。以后每周定期的工地例会由项目监理部总监理工程师主持，工程部和施工单位共同参加。
（2）专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和安全情况以及监理的工作情况，总结上周施工存在的质量缺陷和安全隐患，对好的方面进行表扬。提出这一周应注意和容易出现的质量缺陷和安全隐患，存在质量缺陷和安全隐患整改措施情况的落实。
（3）施工单位对监理部提出问题的反馈意见，质量缺陷和安全隐患整改措施的方案的编制时间。
工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部各一份。工程管理部根据报告，对工程管理做出相应的调整。
14、工程部应加大工程质量的检查力度，建立各部门综合检查制度，必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质量的控制。
（1）综合检查制度：由工程部组织项目监理部、施工项目部对单体楼进行不少于九次的综合检查，其中基础工程检查不少于两次，主体工程检查不少于四次，装饰工程检查不少于两次，竣工预验收的检查不少于一次。
（2）必检制度：由工程监理部组织施工项目部，工程部协助，主要检查强制性标准和施工合同的执行情况。每周不少于一次。
（3）专检制度：由项目监理部组织工程部、施工项目部联合检查，主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理工程师的工作情况。每周不少于一次。
（4）巡检制度：工程部的日常检查制度，主要协助工程监理部搞好日常的工程质量的检查工作。
每周的必检、专检完成后，工程监理部将检查结果以书面的形式上报工程部，工程部进行核实，每周的工地例会将检查结果公布。每个月评比一次，实行奖罚。
15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、安全的检查、监督和控制，协调好影响工程质量的各种因素之间的关系。
四、工程进度的管理和控制
1、施工单位根据建设单位的工期总目标，编制工程总进度计划，对工程总进度计划进行分解，分解到月计划和周计划，并上到监理部进行审核。进度计划必须有组织措施、技术措施、经济措施及合同措施作为保证。
2、监理部根据工期总目标和施工单位上报的总进度计划和分解进度计划审核施工单位进度计划的真实性、合理性和有效性，审核工作要求三日内完成。
（1）检查进度的安排在时间上是否符合合同中规定的工期要求；
（2）检查进度安排的合理性，以防止施工单位利用进度计划的安排造成建设单位违约，并以此向建设单位索赔；
（3）审查施工单位的劳动力、材料、机具设备供应计划，以确认进度计划能否实现；
（4）检查进度计划在顺序安排上是否符合逻辑，是否符合施工程序的要求；
（5）检查施工进度计划是否与其他实施性计划协调；
（6）检查施工进度计划是否满足材料与设备供应的均衡性要求。
若在审定过程中发现问题，应认真向施工单位指出，并协助其调整计划。若对其他子项目产生影响，则需与其他单位共同协商，综合进行调整。
3、施工单位根据批准的施工总进度计划和分解计划，合理安排施工工序和施工顺序，确保工程按期完成。
4、加强工程进度检查，监理人员建立工程进度日志，如实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告，反映计划进度与实际进度的差异。
5、项目监理部加强信息管理工作，及时收集施工单位的能力信息其中包括各类人员的数量；技术等级；劳动效率；技术装备状况；资金状况等，为进度控制提供基础。
6、严禁利用其权力，武断、主观、片面的瞎指挥，应通过指导、协调、考核，利用激励手段（奖、罚、表扬、批评）、监督等方式进行进度控制。
7、当实际进度与计划进度发生差异时，监理单位协同施工单位；分析产生原因，提出进度调整措施和方案，并上报工程部项目经理批准实施。
8、当施工单位因自身的原因延误工期，则按合同和工程部的处罚办法进行经济上的处罚。
五、工程安全管理的控制
1、建立工程项目经理、项目负责人安全责任制，项目全体管理人员参加组成项目安全生产组织机构，对施工的全过程进行安全生产管理。
2、安全保证体系的职责是贯彻落实安全方针、政策、规章制度、安全生产标准等，加强安全教育与管理，保证施工生产实现防护标准化、规范化。严格检查安全生产技术措施的落实，确保安全生产。
3、施工单位、项目监理部设置专职安全检查员，安全检查员必须有较强的责任心，坚持原则、敢于负责、善于协调，掌握劳动保护方针、政策、法律、法规，熟悉安全管理和安全技术知识。
4、牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，坚决贯彻生产必须安全的原则，认真落实“安全生产、文明施工”的规定。
5、严格执行工程安全责任制，使施工单位、项目监理部各职能部门负起责任，确保各项安全制度措施的实现。全体管理人员均对安全负责。
6、实行多种形式的安全检查制度
消除安全隐患是保证安全生产的关键，而安全检查则是消除安全隐患的有力手段之一，包括日常检、定期检、专业检等多种形式。安全检查坚持领导与群众相结合；综合检查与专业检查相结合；检查与整改相结合的原则。
严格执行安全检查制度，以查思想、查制度、查领导、查隐患为主要内容，结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单位施工作业的安全情况，各种临建的建设必须符合标准要求；正确使用安全网、维护网；各种设备工作必须在良好工作状态。
7、执行安生产交底制度
工程项目施工前必须按照分项工程或专业工种进行安全技术交底，交底有记录，有交接人签字，各施工专业班组必须每天工作之前进行当日工作的安全技术交底，有记录。各班组在施工前对开展施工的场所，进行安全自查，发现隐患，经处理后，方可进行施工操作严格审查施工单位的安全技术措施、安全交底，是否真实、有效，确实起到保证安全施工的作用。
8、施工现场要有安全标语，安全管理规定的标牌，安全警示牌，危险部位悬挂安全标志。特种作业岗位上的操作人必须持有劳动部门颁发的特殊工种操作证，否则不准从事特种作业，不准上岗。
9、建立安全生产合同制、执行安全生产教育制
凡进场施工作业人员，均应进行三级教育，并在此基础上签订安全生产合同，以确定双方在安全的权利和义务。
加强对施工人员的安全意识教育，以提高安全防护意识，做到不自我伤害，不伤害别人，也不为别人所伤害。
加强检查、监督施工单位的职工三级安全教育和培训工作。
10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行安全大检查，由项目经理带队，全体管理人员参加，安全大检查必须按照《建筑施工安全生产检查评分标准》评定、打分，检查记录资料要齐全，对检查出来的安全事故和隐患必须进行整改，整改有记录、有反馈，按“三定”原则（定人、定时间、定措施）消除安全事故和隐患。
11、检查安全预控措施，对施工难度较大或技术复杂的分项、分部工程必须有安全技术措施，安全技术措施必须有针对性，可操作性强，严禁一般化、口号化。
12、发生工作事故或因工程质量引起的安全事故后，必须按规定在24小时内及时通报上级主管部门及有关部门，配合调查组分析事故原因，处理所发生的事故。所有安全事故一律按“三不放过”的原则进行严肃处理。
13、严格审查分包单位的安全管理
（1）、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、安全许可证是否符合要求；
（2）、分包单位必须有专职安全管理人员或派专人进行安全管理，严格进行入场前的安全教育，做好安全技术交底。
（3）、分包单位必须全面贯彻执行安全生产的各项规章制度、标准、规范，实现安全生产。
14、建立安全生产奖罚制度
把安全责任制落实到相关部门、各人员。定期组织安全生产大检查，并开展安全生产评比，对安全生产优良的班组和个人给予奖励，对于不注意安全生产的班组和个人给以批评，直到经济处罚。
安全生产要根据安全大检查的结果和平时的安全检查记录进行奖罚：
1、奖励安全生产好、交底记录资料齐全、认真按照操作规程进行施工、没有发生安全、质量事故的施工班组和相关人员。
2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规程施工的以及发生安全事故的班组和相关人员进行处罚。
3、奖罚要及时兑现，每月在各个施工班组发放工资时兑现。
六、竣工验收管理和工程技术档案管理
1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检预验收；自检质量等级合格、完成设计及合同约定内容。并有完整技术档案和施工管理资料。填写《工程质量保修书》、《工程质量保证书》、《工程使用说明书》、《房屋建筑工程竣工报告书》和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人和企业法定代表人签字。
2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收，预验收检查必须按户检查（分户验收），不留死角。检查的主要内容：
（1）抹灰工程：抹灰墙体空鼓、开裂的面积；砂浆强度；四周棚角、阴、阳角是否顺直；阳角方正；墙面的垂直平整；开间尺寸；天棚顶的平整度；门窗口是否过口；内外窗台空鼓、开裂；外窗台的排水坡度和鹰嘴角度；墙面污染；排风道排风是否畅通、主副风道间隔是否严密；楼梯间的抹灰质量要好于室内；
（2）门窗工程：门窗框垂直平整、对角线；开启、推拉是否灵活；五金件是否齐全；门开启是否达到90°角；封闭是否严密；门窗锁是否严紧；表面是否有损坏和污染现象；密封胶宏观质量；
（3）楼地面工程：地面砼强度，是否有起砂现象；地面砼空鼓、开裂；地面平整；周围四角是否顺直、平整；地面宏观质量；
（4）栏杆和楼梯扶手：栏杆和楼梯扶手的高度、立杆间距、平直段的高度和牢固程度是否符合强制标准要求；焊接质量；宏观质量；
（5）屋面工程：防水工程的闭水和淋雨试验是否达到要求（不渗不漏）；排水坡度是否符合要求；保护层砂浆的强度；分格缝是否符合要求，是否用马蹄脂灌缝；宏观质量；
（6）卫生间防水工程：检查闭水试验是否达到要求（不渗不漏）；卫生间地面与室内地面的高差是否符合要求；卫生间的卫生状况；
（7）外墙保温板工程：宏观质量是否符合要求；墙面垂直平整；窗上口鹰嘴角度；面层抗裂砂浆的质量；阴阳角是否顺直；翻包网的质量；墙面污染情况；
（8）水落管：水落管卡与墙体连接是否牢固；水落管卡之间的间距；与墙体的角度必须满足防水要求；水落管和管卡的质量是否满足耐久性的要求；
（9）水暖工程：各种试验必须合格满足使用要求；各种管线必须横平竖直；管卡牢固、间距符合要求；各种套管的密闭情况；防腐质量；保温质量；宏观质量；
（10）电气工程：各种试验合格满足使用要求；各种接头的挂锡情况；零、地、火线项的连接情况；各种箱盒安装质量；穿线质量；宏观质量；
以上是预验收检查部分项目，项目监理部根据工程实际情况确定工程检查项目。检查完成后对施工单位的工程质量进行讲评，对存在的质量缺陷确定整改内容和时间，并将检查记录以监理通知单的形式整理三份，施工单位、工程部各一份。施工单位按照监理通知单和确定的整改内容和时间进行整改。整改完成后由项目监理部组织施工单位进行复检，复检合格出具《工程质量评估报告》。评估报告应由总监理工程师和单位法定代表人审核签字。
3、建设单位接到监理评估报告后，建设单位组织施工、监理单位进行内部验收，合格后出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，并通知勘察、设计、环保、规划等单位进行分项验收。勘察、设计单位验收，出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，报告应由总工程师和项目负责人审核签字。安全环保保验收和规划验收合格后出具合格证明文件。
4、对各部门提出的问题施工单位负责整改，问题整改完毕后，建设单位组建验收小组，制订验收方案，7日内组织勘察、设计、施工、监理等单位在市质量监站的监督下组成验收小组按合同约定竣工时间组织竣工验收。
5、工程竣工验收合格后，建设单位提出工程竣工验收报告，到工程质量监督站备案。
七、工程竣工验收条件
1、完成建筑工程设计合同决定的各项内容。
2、勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件。
3、主要建筑材料、构配件、设备的出厂合格证、检验报告和进场复试报告。
4、完整技术档案和施工管理资料。
5、施工单位签署的工程质量保修书和保证书。
6、城乡规划部门出具规划设计文件和复查后认可文件
7、公安消防、环保出具认可文件。
2006-8-8 11:47:03作者：李畅
房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。
（一）工程施工管理
对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。
鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，如图所示。这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进度计划控制系统，质量控制，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子系统。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。
房地产开发商在工程施工管理中的主要任务如下。
1.项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。
2.费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。
3.进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。
4.质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。
5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
（二）开发项目的工程施工控制
无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。
1.工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。
（1）进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：
第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表不。
① 横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法，如图所示，空白横道表示
某项工作实际花费的时间。图中A工序已按计划要求时间完成；B工序已完成大约60％，虽然B的生产按计划时间开始，但在第四周末中断了，半周后继续工作；C工序第一部分按计划完成，但工作时间推迟了1.5周，第二部分提前完成。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系，看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程序度，看不出哪些属于关键工作。
②网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。具体例子见图。图中表示该工程分为两段施工，即Ⅰ段、Ⅱ段；施工为四个工序：土方工程、基础工程、结构工程、装修工程。
第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。
第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。
（2）进度计划的监测——防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。
（3）进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。
2.质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：
（1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。
（2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。
（3）确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
（4）建立有关质量文件的档案制度。
3.成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
（1）直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。
一、精细管理、预管预控
（一）图纸、变更、业主通知等文件交接管理
各在建项目必须指定专人负责内业资料的管理工作，文件的保管环境应适宜于防止文件的丢失、损坏和污染，保管时应保持文件的完整、齐全，外部单位及内部部门间文件来往借阅均需填写文件的发放应填写《文件发放回收记录表》。
（二）工程招投标及开标管理
工程中所有项目均采取招标管理，每次力求有新的合作单位参与，不完全奉行低价中标原则，需要参考付款、质量、保修及社会信誉等综合考虑施工单位。
招标实行分级预收保证金制度，确保招标过程的真实、规范、有序。开标实行至少两人共同在场、签字制度。
（三）合同管理
合同签订建立招标的基础上，严格审批制度，公司法务工作人员、财务部门负责人均对每一份合同的签订都要审核，确保将公司风险降到最低。
严格实行合同交底制度，要求每一份合同在现场对要求施工、甲方管理工程师、监理工程师就合同所有内容书面交底，并且经各方签字存档备查。
（四）例会制度及进度计划制度
项目实行三级例会协调相关问题：
1、公司内部各部门协调会，项目负责人负责组织或牵头参加其他部门组织的协调会，主要是图纸方案设计或中途重大变更阶段
2、项目开工前协调会，有建设方组织，监理、施工、设计、公司其他需要部
门，主要是人员认识，图纸会审，公司理念，制度宣布等，主要是图纸会
审，正式开工阶段
3、工程例会，总监主持，一般为工程进行阶段，一般一周一次。监理负责会
议纪要整理签字发放存档。
（五）工程变更及签证办理
工程变更严格细化为：
（1）由设计单位提出的设计变更；
（2）由建设单位、监理单位提出的设计变更；
（3）由施工单位提出的设计变更；
（4）由客户提出的变更申请。根据不同方面提出的变更，认真分析对待处理。
签证管理，所有签证要本着实事求是的原则，经办人必须保证签证真实性；签证实行额度分级控制管理，要求至少两人签字才能生效。
（六）业主通知下发及安全技术交底制度
业主通知原则上分为两个等级：
简单的变更（不影响外观或使用功能的），等由经办工程师提出经项目经理审定后发给施工单位。
涉及影响外观或使用功能的，由项目经理书写，然后报分管经理核定，分管经理不能确定的由总经理审定。
对造价没有影响的，可以直接发出，对造价由影响的需要协同审计部核定后盖章发
出。
公司所有项目部会在合同的基础上单独对所有入场的分包单位进行书面安全交底，确保最大程度的保证工人的人身安全。
（七）进度款支付审核
根据合同约定，在质量得到保证的前提下严格按节点控制进度款拨付，根据集团公
司的管理规定，正常情况下每月日到日为付款日，为了便于管理，除特殊情况外，其他时间不在进行工程款的支付。
（八）质保金支付审核
质保金支付实行多部门联合管理，由工程部、物业公司、法务管理人员、财务共同
监督审核，相关表格按规定审核完成以后才能支付。
（九）工程评价
工程完工后，项目部需要对所有的参见单位给出合理客观真实的书面评价，之后公司核定，已确认今后是否为公司的长期合作伙伴。
二、分户验收、落实到位
所有工程分户物业验收制度，工程实行100%分户验收制度，要求所有住户交接时必须住宅各参与方进行分户验收，并填写分户验收表，签字存档备查。
在接收物业的前60天左右，由物业工程部进行培训之后,对即将接管的物业进行查验；查验内容包括：土建施工项目、卫生间闭水试验、塑钢门窗、地暖管道压力试验、下（雨）水通球试验、电气测试、设备测试等；
所有工程都编制详细的《产品使用说明书》，使得业主能够轻松了解并正确使用相关设施设备。
三、售后客服、确保放心
2013年开始，公司工程部专门制定《客服回访维修流程操作手册》，对售后客服工作成立专门的组织架构，设立客服小组，确保所有工程由专人负责客户提出的所有问题，并且负责解决，或者做好移交解释工作，以解客户的后顾之忧。
公司实行代维修制度，对于部分施工单位维修不积极或不到位的，公司维修小组经汇报并通知后，会先行协调人员组织维修，以解客户燃眉之急。对于发生的费用，只要在保修期内且非人为破坏的，公司全权负责，事后在协同财务部门保修金内和相关施工单位予以配合扣除。
2013年新交房客户实行100%客户回访制度，在业主领取钥匙的同时发放《回访单》，客户可以就收房、装修以及使用过程中的涉及景观、规划、户型及工程质量等所有问题均可填写提出意见或建议，填写后交由物业，公司定期收集，此举不但定点解决所提问题，也会汇总收集有用的信息，以便以后的工程建设中予以提前调整。
工程部
工程造价工作就是对一项工程施工进行计算定价的过程。房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目建设目标。对于整个项目建设来讲, 其产品往往是固定的或单件的, 生产要素价格会上下波动, 要完成一个项目建设需要很长的建设周期, 这都不利于造价控制。一个工程项目从前期准备到最终投入使用的各个阶段都离不开造价控制。对于施工企业而言, 通过承揽工程建设任务获取最终利润是其主要经营手段, 而最终获利情况则取决于工程造价管理的成效。
2 房地产企业建设全过程
一般来讲, 房地产项目工程建设涵盖了三方面的工作, 即前期投资、中期建设、后期生产经营。一个完整的地产项目建设流程, 应该包括设计构想的提出;开发方案的甄选、调研、决策、立项、现场勘察和施工组织设计;以及工程招投标、工程验收和最终投产使用等诸多环节。每个阶段又可以划分为多个细部环节, 若要全面控制工程造价, 首先要清楚工程建设及造价管理的各项规范及操作要求。
3 房地产企业项目建设全过程工程造价控制
3.1 投资决策阶段的工程造价控制投资估算是前期
准备工作的主要内容。它是将投资决策以文字的形式体现出来, 可以作为工程减色和可行性分析的重要依据。当可行性分析报告通过审批后, 投资估算就成为派发设计任务时的限额标准, 掌控初步设计概算的执行情况。在投资估算中, 应该实事求是地反映设计内容。在整个工程建设中, 造价控制措施的实施情况主要取决于投资估算的控制。
3.2 设计阶段的工程造价控制要求设计人员在确定
设计方案前, 要经过多方对比, 不断优化设计方案, 尽量满足技术可行、经济合理的工作要求。结合国内行业规范和工程特点选择合适的工艺流程, 同时适当引进国内外先进的技术设备, 增加投资效益。
3.3 招投标阶段的工程造价控制 (1) 房地产企业想求
得发展, 必须建立有效的招标机制, 从业人员必须具备足够的知识储备和行业经验、过硬的业务素质和较高的技术水准。 (2) 多渠道、多途径的搜集招标信息, 结合自身实际斟酌筛选, 编制标书。标书的编制, 要本着认真严谨的工作态度, 先编制工程造价计算书, 准确计算每一个细部环节, 避免错算、漏算或冒算的情况发生。投标人员应根据招标要求及评标标准, 结合本单位实际情况来确定一个合理可行的造价, 提高中标概率。
4 公司施工阶段的工程建设控制
4.1 加强合同管理在施工管理的过程中, 合同管理
属于比较关键的一环。有效的合同管理有助于节约成本投资、增加收益。在合同中, 对于原材料供应、造价管理及签证变更都有明确规定, 另外也会具体说明竣工结算及工程款项支付的方式。实际上, 明确这些内容的目的就是方便造价管控。合同管理应该从双方谈判到保修日结束为止。施工阶段的合同管理是造价控制的重点, 施工单位要抓好合同管理的攻与守。
4.2 健全设计变更审批制度在工程建设过程中, 如
有必要变更设计方案, 应尽量避免其发生在施工阶段, 以减少成本浪费;发生设计变更总会牵涉到多个环节的工作流程, 因此应提早进行设计变更, 变更时间越是延后, 造成的成本浪费就越严重;工程人员应该注意, 在充分分析工程量及造价情况, 并征得原设计部门同意后再实施设计变更;实施变更以后, 若造价超出工程预算, 应该及时将现状上报至管理部门, 切实防止通过变更设计增加设计内容, 提高设计标准, 提高工程造价的事情发生。
4.3 加强施工管理, 重视对施工现场的管理强化施工
管理, 首先要加强施工队伍管理。施工队伍必须具备良好的行业信誉, 且资历深、人员配备齐全、技术实力雄厚, 能够在保证工程质量及工期进度的前提下顺利完成施工建设。建设单位要注意防止工程被层层转包, 以免增加成本投入。其次, 要建立严格的管理机制, 强化现场管理。负责造价管控的工程人员应该与设计、施工、机械管理等多个部门建立密切的联系, 秉承认真务实的工作态度和降低成本投入的目标任务不断强化经营管理, 工程量的统计要客观、真实;合同中未注明的工程量要及时向业主及监理部门报备;现场技术人员必须具备较高的专业水准和业务素质, 全面记录每一道工序的操作流程, 防止与业主、监理等相关单位发生扯皮纠纷。
4.4 加强竣工结算的编制工作, 严把结算关竣工结算
过程中施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象。因此, 要求结算人员必须认真仔细, 绝不能出现放松心理, 并且还要与工程各有关部门紧密配合;结算的工程量应以招标文件和承包合同中的工程量为依据, 考虑变更工程量。总之, 竣工结算是一项集技术与经济为一体的工作, 同时也是多部门相互配合, 集体力量出成果性文件的阶段。
5 总结
建设工程的造价管理工作的优劣, 对房地产企业工程项目能否取得良好的经济效益和社会效益存在着重大的影响。房地产企业工程造价人员要切实完成自己岗位的职责才能对房地产企业工程项目建设的总投资进行有效控制, 从而降低工程造价, 提高企业的经济效益。
参考文献
[1]刘艳霞.工程建设中的工程造价控制管理[J].建材与装饰, 2007 (9) .
[2]陈增伟.建设工程项目造价控制之我见[J].中国城市经济, 2011 (4) .
关键词：房地产、工程管理、方法
前言
房地产管理工作的高效与否不仅关系到企业的生存和发展，而且对人们的居住舒适度有重要的影响。无论是从自身的发展出发还是从服务于民众的角度考虑，房地产企业都应该积极做好工程管理工作。只要房地产企业能够紧紧抓住工程管理的要点，比如进度、质量、投资以及人员管理等，就一定能够在竞争白热化的市场中独领风骚，赢得经济和社会的双重效益。
1、房地产工程管理
1.1开发管理
在房地产开发项目中，开发管理是开发企业为了保障开发项目，对公司内部财务、人事、销售、工程与后勤的管理和组织，同时也是成功进行规划、施工、物业管理的经营模式。工程部门替代开发单位对各个项目进行施工质量、协调、进度控制、合同管理以及各种细节性的报建、变更等。在这过程中，财务部门主要负责各项资金管理，做好经营成果以及财务状况报表，主要包括：项目财务规划、工程资金发放、营业费用处理等。销售部门为了顺利将企业产品卖出去，必须注重促销方式、销售渠道以及价格制定等内容。
1.2施工管理
在房地产项目运营中，施工管理主要是对工程建设的管理，开发单位通常委托管理部门进行具体的管理，承发包和管理模式由公司状况和项目特征决定。在我国的房地产开发中，通常由GC和分别发包组成，可能是施工单位进行，也可能是绿化、建筑体系、设备以及市政管线完成。对于高档楼盘或者大型项目，开发商必须正确分析CM、MC模式进行对应的施工管理。MC（施工总承包）是经验丰富或者开发商联合签订的协议，它包含了整个工程的管理与组织。通常MC不直接参与项目施工，而是对工程进行分包或者招标，该模式可以提高施工进度，费用通常根据安装费用提取。CM则是由开发单位委托CM单位，同承包商的身份，通过快速路径进行组织，进而不断进行施工管理，很大层面它会影响设计工作，也会和开发商订立合同；它的主要特点是施工和设计搭接，保障费用会使企业承受很大的风险。
从房地产开发单位来看，管理模式可以利用不同的管理方式，在对应的成本资源下，用最快的速度谋求高质量的项目。为了保障该目标，相关单位必须在进度、质量、成本控制中发挥相应的作用，通过资质验证、材料质量。技术程序、安全检查以及有序发放等相关措施，对建设项目进行成本、进度、质量掌控。由于生产安全直接影响居民安全、社会稳定以及改革发展等。
2、房地产工程管理存在的一系列问题
2.1房地产在开发之前没有做好相关的工作准备
一些房地产公司在建筑环境开发的过程中，缺乏相关的准备工作，过于关注房地产开发的环境地段、商业环境等，忽视了在开发前期的准备工作。房地产公司忽视了在开发过程所需要的资料准备，这也使得建筑单位在建筑过程产生一系列的质量问题，一些建筑单位可能为了自身的效益和建筑工程进度，对开始施工前的准备工作马虎应付，使得整个工程质量得不到保证。建筑单位在对工程开工状况缺乏实际的了解和认识的情况下，工程施工过程会出现一系列的事故问题，建筑物完工之后对使用者的生活工作也会造成一定的影响。
2.2对施工是否许可缺乏重视
房地产公司在工程项目的管理中缺乏重视力度，忽视了工程管理中的一些重要环节。为了顾及公司的自身经济效益，对施工过程的必要程序没有严格进行，因此也使得房地产公司受到了一定的影响，对社会和居民也是一种极不负责任的行为。一些建筑单位在施工前没有办理相关的施工手续，也没有获得相关的许可，为了工程的施工进度而擅自开始施工。一些房地产公司甚至因相关制度上的漏电和不完善而选择跳过一些必要的施工前的手续，这也使得施工单位在施工过程中因此受到了惩罚，工程被迫停止，导致了施工的进度的拖延，施工单位也因此受到了一定金额的罚款。
2.3管理的机制不完善
一些房地产公司在管理的制度上不够完善，忽视了相关的一些规定，主要的原因还是由于自身对于房地产工程管理的认识和了解不够深入。一些房地产公司在工程管理过程中沿袭相关项目的管理模式，由于自身的认识不足，也使得管理制度方面不够健全，造成了一定的管理影响，施工项目也会因此保证不了进度和成本效益。
3、房地产工程管理的有效途径
3.1加强工程项目在施工前期的管理
房地产公司对于工程项目的前期管理需要加强管理意识，确保在工程施工过程中的有效控制。在目前，对于施工前期缺乏有效管理也是致使大多数房地产工程项目出现一系列施工问题的主要原因。由此可见，施工前期管理工作对整个工程项目的重要性。房地产公司只有对整个工程项目进行全面管理，注重工程前期工作，才能保证整个工程的施工进度和经济效益。房地产公司在工程前期的工作要正确落实相关的市场调查和分析工作，透过对市场信息的有效研究，对房地产工程项目的风险范围进行有效控制。建筑设计过程中，要根据预算施工设计图进行相关的测量和规划，保证工程施工过程中的资料信息的准确度。房地产公司还需要与施工单位加以协商，让工程中的每一个环节都能认真地落实，将工程的风险进行有效控制。房地产工程项目的前期工作是整一个工程项目的施工基础和保证，房地产公司应该予以更多的重视。
3.2工程项目需要加强质量控制
居民在建筑物的选购方面对其工程质量和性价比都有所要求，房地产公司在工程的质量控制方面更应该严格把控。建筑物的质量问题一开始并不会明显地表现出来，然而随着时间的加长，其质量问题造成的现象也日益凸显，居民的生活和工作也因此受到了影响，甚至使居民的生命和财产受到了威胁，危及房地产公司的社会名誉和地位。由此可见，在工程项目的质量控制方面，房地产公司更应该加强落实，保证建筑的施工质量。因此工程质量控制方面，房地产公司需要加强以下几点。
（1）对于房地产工程项目中的施工人员、建筑材料、建筑设备、工程环境条件等要加强管理，使工程的人员数量和材料设备质量上能够更为有效地控制。
（2）建筑的内部设计要能够满足使用者的生活和心理需求，为居民提供更多的便利。
（3）房地产公司对于建筑完售后工作也需要加大管理，认真对待顾客的咨询，对于建筑的检修和物业管理要做好相关工作，认真听取客户的反馈意见，使工程项目能够更好地服务居民，也为房地产公司创造了更多的影响力。
3.3工程项目的成本需要加强管理
如今的市场经济竞争相当激烈，房地产公司要想在从中获得地位和实力，工程项目的成本价格就需要引起重视。工程项目成本的管理好坏，直接影响了房地产公司的经济效益和市场优势。因此，房地产公司在工程项目的前期阶段，对工程项目的规划要认真落实相关的项目预测和评估环节，使工程项目的成本和价格得到有效控制，让工程项目在低成本的的同时也实现高质量。
结束语
工程项目的管理控制需要房地产公司在工程的各个环节和工序中认真落实，对工程的整体信息和资料要认真分析，结合市场经济和顾客需求，在控制好建设成本和人力的同时保证工程项目的质量，使房地产公司创造更多的社会影响力和经济效益。
参考文献
[1]张敏莉.房地产项目策划[M].人民交通出版社，2007（1）.
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