榆林市房地产项目报建流程

榆林市房地产项目报建流程（精选6篇）

榆林市房地产项目报建流程 篇1

榆林市房地产项目报建流程

1、土地证、规划要点、用地规划许可证阶段 1.1、土地证

是由土地局颁发，明确土地用途及使用年限。1.2、建设用地规划许可证

是由规划部门颁发，核定土地用途及界限。1.3、规划要点（选址意见书）

是由规划部门颁发，确定容积率、建筑密度、行车位配置、绿化率、户型比例要点等土地使用强度指标

以上三方面的正确程序是：

一块地，先由规划部门核定规划意见，颁发建设用地规划许可证之后，办理土地证。现实中一般是先购得土地，并办理土地证后，再去规划局核定规划要点和办理建设用地规划许可证。

1.4、缴纳城市基础设施配套费

1.4.1、用途：城市道路、桥梁、供水、排水（雨污）、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施、天然气等

1.4.2、收费标准：

一类区70元/平米、二类区50元/平米、三类区20元/平米、四类区3—5元/平米

1.4.3、区类划分、减收对象及标准、所战比例等见榆政价发（2007）67号文件。

2、项目可研、立项、环境评估阶段 2.1、制定并提交可研报告 2.2、进行环境影响评估

2.3、向计委进行立项申请并取得批复，但有的地方也存在先立项，拿到立项批复后，环评部门才于环境评价。

立项：向开发区管委会打关于项目立项的申请报告，并与规划设计总平面图一并送开发区管委会经济发展局，经济发展局审核后起草立项批复文件，由管委会主管副主任签字，主任签发后，下达批复文件。

2.4、办理项目开发手册：办理建设条件意见书前到市房产局开发科办理项目开发手册

2.5、建设条件意见书：

2.5.1项目立项后到房产开发科办理建设条件意见书 2.5.2提交材料：

2.5.2.1、申请报告（注明拟开发项目名称，性质，占地面积，计划总建筑面积，总投资，投资方式《资金筹备方式》，开发期限，项目地址，拆迁情况，公用基础设施配套情况，方案建筑密度、容积率、绿化率、采光间距、层高层数、户型面积，小区智能化水平，以及物业管理前置条件等。）2.5.2.2、营业执照（复印件）2.5.2.3、资质证书（复印件）2.5.2.4、法人代码证（复印件）2.5.2.5、税务登记证（复印件）

2.5.2.6、资金信用证明（占项目总投资35%的银行证明）2.5.2.7、土地证等（如取得立项、规划手续也须提供）2.5.2.8、项目开发手册（经备案的复印件）2.5.2.9、平面布局图纸

以上材料须装订成册，开发企业提供原件以供核对，经审核后，核发建设条件意见书。

3、总平面审查阶段（也叫修建性详细规划审查）

3.1、建筑审查：规划部门主要审查建筑物的布局、单体建筑的高度、日照、容积率、建筑密度、建筑风格、景观道路等是否符合要求。

3.2、综合管网审查：规划部门主要审查供排水、雨污分流、强弱电等布局是否合理。

3.3、方案审批

3.3.1资料准备：管委会的立项批复、房产局的建设条件意见书（作用）、总平面图（鸟瞰图）及总平面图电子版、日照分析报告和外立面效果图。资料准备齐全后一并送开发区管委会规划建设局。

3.3..2方案审查：建设条件意见书主要是执行国家政策，控制套房面积比例等，外立面效果主要是审查整体效果及与城市统一规划的协调，总平面图主要是审查建筑红线控制、高程控制关系、面积审核、绿化指标控制等，日照分析报告审核主要是楼间距控制、满足采光要求及四周关系的高度控制影响。

3.3..3方案审批：以上审核均满足要求后，规划建设局在总平面图上签注审核意见、领导签字并加盖公章。

4、施工图审查、建设工程规划许可证办理阶段

4.1、由专业施工图审查公司按规范审查，并出具合格意见书和审查备案，对不符合规范要求的部分与设计院协商沟通进行调整、变更或补充设计。

4.2、消防专项审查：将审查后的图纸送消防部门进行审查，对不符合规范要求的部分与设计院协商沟通进行调整、变更或补充设计，合格后出具审核意见，4.2.1收费：按每平米多层5元，高层10元缴纳费用后盖章办证。4.2.2平面选址所需资料

4.2.2.1、建设工程规划许可证（空表）4.2.2.2、立项批复文件

4.2.2.3、建筑工程总平面图（经规划局审批的）

4.2.2.4、防火处领取《建筑工程防火审核申报表》并按要求填写后加盖公章防火处组织人员现场踏勘后，对建筑工程总平面图提出防火要求的技术方面初步意见，如有疑意则变更，如无疑意则提交上述资料后按要求交纳费用（多层为5元每平米、高层为10元每平米），经办人初步审查资料合格并附有交费票据的，经防火处长批准受理并发给《受理通知单》，资料不全或不合格并没有交费票据的，退回资料并发给《告知单》，不予受理。4.2.2.5、受理后消防支队防火处依总平面图和上述提报的材料进行审核，出具建筑工程平面图消防设计审核意见书

4.2.2.6、消防设计审核意见书和交费票据一并由专业人员、防火处长、支队长（政委）审核审批后，登记盖章（审核意见书、建设工程规划许可证）。

4.2.2.7、将建筑工程平面图消防设计审核意见书一边存档，一边交交相关人对审核意见立即作出处理（变更或答复后反馈消防支队），4.2.3、提供施工图审核相关材料：

①立项批复文件复印件、②建筑工程规划许可证复印件、③建筑工程平面图消防设计审核意见书（审核意见书的变更或答复）、④建筑工程消防审核申报表、⑤建筑工程总平面图、施工图（包括设计说明、建施、电施、水施、暖施、防排烟设计、室内装修设计、灭火器配置设计、及自动消防系统设计图纸）及电子版图纸光盘、⑥施工图审查备案和合格证书、⑦图纸审查后设计院的变更及答复、⑧交费票据复印件、其它相关资料。

4.2.3.1、前后重复资料可以只提供一次 4.2.3.2、4.3、人防专项审查：如修建人防工程则按标准确定需修建人防工程面积后由具有人防设计资质的设计院进行人防工程设计，提交人防部门进行审核备案后盖章办理工程建设规划许可证。人防工程面积比例确定原则：如不建设人防工程则按规定标准向人防部门缴纳人防异地建设费后盖章办证。人防异地建设费缴费标准：见陕人防办发（2004）48号文件转陕西省物价局、财政厅的陕价费调发（2004）12号文件和中华人民共和国人民防空法及陕西省实施＜中华人民共和国人民防空法＞办法

4.4、节能专项审查：将审查后的图纸送建筑节能检测公司，依据国家和行业的不同检测项目收费标准与建筑节能检测公司签订《建筑节能检测委托合同》，并出具所建项目工程的《建筑节能检测委托书》送规划局办理建设工程规划许可证。

4.4.1依据设计规模、设计的建筑特性和提供总平面图、建筑施工图等资料。4.4.2依据国家和行业的不同检测项目收费标准（有检测收费标准表）与建筑节能检测公司签订《建筑节能检测委托合同》

4.4.3建筑节能检测公司出具所建项目工程的《建筑节能检测委托书》，公司档一份，给规划局办建设工程规划许可证出具所建项目工程的《建筑节能检测委托书》，一分

4.4.4随建筑节能检测委托书，建筑节能检测公司向开发企业出具建筑节能检测告知单，确定检测项目、时间等事项

4.4.5、检测：分为现场检测，内容有墙体和屋面传热系数检测、外窗气密性检测、保温板与基层粘贴强度检测、保温层节能构造钻心取样等；实验室检测，内容有保温材料的导热系数、密度、压缩强度，保温材料的燃烧级别、氧指数，增强网力学性能、抗腐蚀性、粘接砂浆的粘接强度，门窗保温性能，中空玻璃露点等

4.5、环保专项审查：向环保局提交环评报告并缴纳噪声费和办理环保部门相关手续后盖章办证。

4.5.1、环评报告：

4.5.1.1具备由具有环评资质单位出具的环评报告（报告提前一个月准备就绪）

4.5.1.2环评报告必须经专家与相关单位领导的联合环境评价评审意见 4.5.1.3由市环保局红头文件出具的对环境影响报告书的批复 4.5.2、到市环保局及下属相关单位 4.5.2.1规划管理科递交1、2相关资料

4.5.2.2领取《基本建设项目审核表》并填表

4.5.2.3规划管理科对相关资料进行审核，包括核对环评报告与工程建设规划许可证的面积

4.5.2.4到环境监察支队（监察二科）登记、核算缴纳噪声费（噪声费的标准为：），交完费后在《基本建设项目审核表》上签字

4.5.2.5由市环保局的环评单位在《基本建设项目审核表》上签署意见 4.5.2.6审核后由规划管理科在《基本建设项目审核表》上签署意见 4.5.2.7市环保局主管局长在《基本建设项目审核表》上审批签字

4.5.2.8带经审批的《基本建设项目审核表》和噪声费交费发票到政秘科在《建设工程规划许可证和《基本建设项目审核表》盖章

4.5.2.9将《基本建设项目审核表》交规划管理科，并将《建设工程规划许可证》复印一份交规划管理科。

4.6、防雷专项审查：

4.6.1将审查后的图纸送防雷办进行防雷标准审查，缴纳防雷检测费用后出具防雷审查意见。

4.6.2防雷检测收费分为随工和竣工检测、建筑物防雷装置定期检测、特殊防雷装置定期检测专项防雷装置设计审查、雷击风险评估和灾害鉴定，具体收费标准见陕西省物价局的陕价经函（2006）198号复函。

一般只算随工和竣工检查费，按建筑面积收取，即：一类1.1元/平米、二类1.0元/平米、三类0.9元/平米。

4.6.3检测程序和内容如下：新建筑物防雷装置随工检测和竣工检测主要是依据相关的技术标准和施工工艺要求，检查整个施工过程是否按照经审核的设计图纸和防雷技术规范进行施工，在防雷装置安装施工的主要环节进行检测和检查，以确保防雷工程施工质量。检测工作分为两部分：

一是对施工过程中的随工检测； 二是全部工程完工后的竣工检测。

4.6.3.1、施工现场检测的一般要求和程序

施工单位或建设单位应在工程开工前办理施工现场检测手续。防雷工程施工质量检查应从地基开始介入，对每一个防雷工程而言，检测小组技术人员应尽量固定，使验收工作贯穿于整个建设期内。要求施工方有专门的电气技术工程师负责防雷工程施工，与防雷检测技术人员定期会商。提前安排下一步的防雷工程施工和检测，防止遗漏防雷隐蔽工程检测环节。检测技术员应如实填写随工检测记录，隐蔽工程随工检测最好留照相记录，最后附入竣工检测报告。

4.6.3.2、随工检测办理开工手续后，工程施工进度在以下环节时，建设单位或施工单位应提前一天通知防雷检测机构，派人到工地现场随工检测。随工检测是从基础到楼项分七个环节进行检查：

①完成桩基础，开始绑扎承台，地梁钢筋时； ②完成地梁浇注，开始绑扎柱钢筋时； ③完成柱的浇注，开始首层板筋绑扎时；

④每次均压环施工（砌墙到外墙底部）或焊接完均压环时； ⑤焊接完屋面避雷网络、层面避雷带、避雷针时；

⑥完成对大楼金属门窗、玻璃幕墙等大的金属物体的等电位处理时；

⑦完成低压配电、供水系统、天然气管道、大楼冷却塔、广告牌等设施及金属物体安装时。

4.6.3.3、竣工检测

防雷工程安装完成后，建设单位或施工单位应提前一天通知防雷检测机构进行综合质量检测，竣工检测是对整个工程项目的全面综合性检测，是从上到下，从外到内进行检查。

a)屋面避雷针、网、带是否符合设计图纸；检测避雷针、网、带的接地电阻，不同标高避雷针（带）的连接方式。

b)屋面金属物的等电位处理（包括屋面金属物体、高层建筑的金属门窗、栏杆等）。

c)确认预留接地端子的设置情况，抽样检测预留接地端子（弱电机房、配电、电梯及重要办公场所等）的接地电阻。

d)电涌保护器的布置情况。

e)对随工检测中施工质量存在问题或未按图纸施工的、已发出《整改通知书》的工程环节，有无进行整改，整改结果是否符合要求。当施工单位或建设单位对整改意见有异议时，应做好解释或组织会审，落实整改。

f)审查随工检测工程记录、校正数据、双方代表签字。

g)收回《陕西省新建建筑物防雷装置随工检测记录手册》，依照《陕西省新建建筑物防置装置随工检测记录手册》，制作《陕西省新建建筑物防雷装置检测报告书》

4.7、将审图公司审查后的图纸送规划局进行审查，对不规范要求的部分与设计院协商沟通进行调整、变更或补充设计。以上步骤完成后，将全部手续资料提交规划局，按规定标准要求缴纳基础设施配套费后办理建设工程规划许可证

4.8、提交资料

4.8.1关于办理建设工程规划许可证的申请 4.8.2管委会的立项批复 4.8.3土地局的土地预审报告 4.8.4选址意见书复印件 4.8.5用地规划许可证复印件 4.8.6用地通知或土地证

4.8.7审查过的建筑施工图一份

4.8.8施工图审查备案表、合格书三份 4.8.9整体鸟瞰图（电子版）

4.8.10项目报建表一式四份（内容填写必须与工程建设规划许可证及立项审批一致并加盖公司及法人代表印章）

4.8.11建设工程规划许可证办理：

专项审查完成并将上述资料提交后，审核无误，由规划局对工程建设规划许可证按程序审核审批签字并加盖公章，由规划局档一份，给建设单位一份；施工图审查备案表签字并盖章备案后，规划局档一份，给建设单位返两份；合格书规划局档一份，建设单位返两份；报建表签字盖章后，规划局档一份，给建设单位返三份。其它相关资料规划局留档。

5、招标、施工许可证办理阶段

5.1、招标：分为公开招标（政府投资及控股）和邀请招标（个人自筹），以下为邀请招标

5.1.1具备经审查备案的施工图 5.1.2委托招标代理公司

5.1.3编制工程预算（标的）：委托造价公司（招标代理公司）或自己编制 5.1.4考察并初选施工队伍，进行投标报名、资格预审、发出资格预审合格通知书

5.1.5招标办报名并提交如下资料：建设工程规划许可证、立项批复、规划局的项目报建表和施工图审查备案表

5.1.6向投标单位发出投标邀请书 5.1.7建委施工招标备案

5.1.8发标（发标十日后开标）5.1.9开标

5.1.10开标后缴纳：

工程交易费为按中标价不同的等级来收费

150万收 4000元

150— 300万收 7500元 301— 500万收 9500元 501—1000万收13000元 1000—2000万收16500元 2001—3000万收20000元 3001—4000万收25000元 4001—5000万收30000元 5001—8000万收35000元 8001— 10亿收40000元

公证费为中标价的1.4‰ 招标代理费为中标价的3‰ 5.1.11发出中标通知书 5.1.12签订合同 5.2、监理委托 5.3、质监手续、5.4、四费缴纳

5.4.1统筹费按合同总价的3.55%收取，原则上由建设单位预算给施工单位，再由施工单位向财政部门缴纳，也有建设单位直接缴纳的

5.4.2定额管理费是合同总价的1.5%由施工单位直接向质检站缴纳

5.4.3建设工地人身意外伤害保险由施工单位直接向保险公司缴纳，标准按工程造价来计算，工程造价100万元以下，保险费按1500元收取，100万元—1000万元，按造价1.2%收取 1000万元—5000万元，按造价1.0%收取 5000万元—1亿，按造价0.8%收取 1亿元以上，按造价0.6%收取

5.5、墙改费缴纳：按建筑面积10元/平米收取，向节能办缴纳

5.6、散装水泥费缴纳：办理施工许可证前先到地税局办理盖章手续，现在已免除交费

5.7、办理施工许可证

5.7.1提交施工许可证办理申请报告 5.7.2资料准备

5.7.2.1、建设工程规划许可证 5.7.2.2、建设用地规划许可证

5.7.2.3、施工图纸审查备案表、合格书（原件）5.7.2.4、立项批复、报建表（原件）

5.7.2.5、建设工程施工合同、临理合同、中标通知书（原件）5.7.2.6、施工单位的安全施工许可证、安全生产措施 5.7.2.7、质检委托书（原件）5.7.2.8、土地使用权属证件 5.7.2.9、施工图纸（建施）5.7.2.10、建筑节能检测委托

5.7.2.11、开发区地税局资料登记（散装水泥基金）5.7.2.12、土地契税

分为：耕地占用税：以前2.5元/平米

200x年提为 20xx年提为

土地契税：按土地成交价的3%收取 土地增值税：

5.7.2.13、统筹费：前面已讲 5.7.2.14、墙改基金：前面已讲 5.8、规划放线、验线： 5.9、配套接入 5.9.1、供水接入

5.9.1.1、供水接入申请报告 5.9.1.2、填写申请表，载明规模、用水性质等 5.9.1.3、填写供用水合同 确立水价、用水量等事宜：

居民用水价格为：

2.45元/立米、经营服务用水价为：

4.25元/立米、工业水价为：

4.15元/立米、行政事业用水价：

3.60元/立米、特种行业用水价位：

6.30元/立米，包括水资源费和污水处理费

5.9.1.4、现场勘察：确定进入端口位置，工程量及施工方案等 5.9.1.5、工程概算：分配水管网费，每开一口20000元；

建设工程费、设备及安装工程费和其他取费：

勘察设计费为建安工程量的 3.5% 试水打压为建安工程量的 2.5% 管网冲洗为建安工程量的 2.8% 税金为所有费用的 4.3% 5.9.1.6、交费、施工、接入、试水、开通等 5.9.2、供电接入

5.9.2.1、居民用电收费标准0.4943元/度+新涨价因素，商业用电收费标准0.8746元/度+新涨价因素

5.9.2.2、提交申请报告，载明项目概况，用电要求等事宜 5.9.2.3、现场勘查 5.9.2.4、工程概算

5.9.2.5、交费、施工、交付使用 5.9.2.6、签订供用电合同 5.9.3、天然气接入

5.9.3.1、提交用气申请报告，载明项目概况及规模和分期分年度实施情况 5.9.3.2、签订供用气合同，合同中明确收费标准

费用构成：

1、公网建设初装费为： 工业150元/立米、商业210元/立米、公共福利100元/立米、居民420元/户；

2、居民用户初装费900元/户；

3、IC卡表436.5元/户；

4、材料差价116.5元/户；

5、IC卡20元/张；居民用户最终收费为1893元。

另外每户安装安全自闭阀128元；燃气泄漏报警器280元及排空费（每开一口5万元）和施工质量要求、施工时限要求

5.9.3.3、提供设计图纸（总平面布置图、管网图、单体建施图）5.9.3.4、交费、实施、过程协调管理、验收。5.9.4、供暖接入 5.9.5、有线电视（广电网络）接入

5.9.5.1、选择或按区间确定的运营商沟通商谈

5.9.5.2、商谈施工材料的品牌、质量，施工时限要求，资费确定（施工材料费小区以户为标准280元/户由开发商承担，用户入网费320元/户由用户承担，收视费为模拟150元/年/户、数字300元/年/户）能优惠多少及施工质量标准要求等，形成运营合同初稿。

5.9.5.3、细化、完善合同内容，尤其对售后服务要考虑周详（维修维护、收费、安装、销户等）

5.9.5.4、材料主要确定线的品牌质量、面板的品牌质量、户内终端数、机房终端设备要求、楼体及单元分机的终端设备要求等

5.9.5.5、签订合同并按合同履行。5.9.6、电话及网络接入

5.9.6.1、进行市场调研考察，掌握各运营商（电信、移动、联通）的服务质量、资信、技术水平、材料使用质量、各使用单位的售前、售中、售后服务水平和各阶段不同使用项目的资费（接入费从市政管网到用户终端的安装实施费、用户使用费等），并写出考察报告。

5.9.6.2、选定2—3家进行分别磋商，并写出初步磋商报告

5.9.6.3、选定性价比最好的运营商进行合同谈判，在初步磋商的基础上进一步细化合同内容，降低资费标准。

5.9.6.4、材料主要确定线的品牌质量、面板的品牌质量、户内终端数、机房终端设备要求、楼体及单元分机的终端设备要求等

5.9.6.5签订合同并按合同履行。

6、商品房预售许可证办理阶段 6.1、前提条件：

6.1.1、已办理土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证

6.1.2、工程建设到±0.00以上（或建设投资达25%以上）6.2、提交资料：

6.2.1、房地产开发企业办理《商品房预售许可证》的申请； 6.2.2、房地产开发项目手册； 6.2.3、营业执照、资质证书；

6.2.4、房地产开发建设条件意件书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、立项文件、招投标文件、施工合同等；

6.2.5、国有土地使用权证书及缴纳有关税费证明； 6.2.6、项目资本金比例不低于35%的资信证明； 6.2.7、达到工程建设总投资25%以上的验收报告；

6.2.8、指定的预售监管银行证明及资金、监管方案（开户行、账号等）； 6.2.9、商品房预售方案

6.2.9.1楼盘简介（包括区位、占地、总建筑面积、房屋套数、楼栋数、高层多层数量情况、建筑密度、容积率、绿化率、采光间距等）； 6.2.9.2预售总面积，预售套数、住宅与商铺面积比例，房屋价格信息表（包括商铺、车库或储藏室），户型面积结构信息表，各类房屋均价，银行按揭比例（首付款额）等；

6.2.9.3房屋竣工交付日期；

6.2.9.4基础设施配套，装修与设备标准情况，交付使用后的物业管理等内容；

6.2.10、施工进度计划表；

6.2.11、预售总平面图及分层平面图； 6.2.12、其它有关文件。

6.3、现场勘验及办证：房产局相关部门组织相关人员进行现场勘验，符合上述条件及资料要求后办理商品房预售许可证。

7、竣工验收、交楼阶段 7.1、工程初步验收 7.2、环保专项验收

7.2.1、前提：项目工程全部完工，并采暖符合环保要求，污水经化粪池处理经市政管网进入污水处理厂；生活垃圾袋装收集到垃圾箱，集中运往规定垃圾填埋场；同时施工环保手续齐全，环保措施落实。

7.2.2、提交资料：申请报告、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、环保专项审查意见等

7.2.3、现场勘验

7.2.4、出具环保验收报告 7.3、消防专相验收

7.3.1消防检测：包括消防电气检测、消防产品检测、消防设施检测

7.3.1.1消防电气检测：考察确定检测单位，合同谈判（检测内容为按建筑面积的所有有强电部分：时间为工程初步验收后的竣工验收前；价格：价格的收费标准为2元，一般实际检测价格为1元左右，元驰合同价格为0.57元）

7.3.1.2消防产品检测：一般在与消防施工单位签订合同时明确消防产品检测由施工单位完成，并向甲方提供产品检测报告，也可以由甲方来完成的，时间为在合同签订，产品确定并施工前送

7.3.1.3消防设施检测：

7.3.2提交消防专项验收申请并提交消防专项验收资料： a)规划许可证、立项文书；

b)建筑工程消防审核意见书（包括变更审核意见书）； c)建筑工程平面选址意见书； d)建筑工程消防验收申报表；

e)建筑工程竣工图及施工图（总平面图、各层平面图、消防系统图）； f)消防产品、建筑防火材料相关资料（包括所有消防产品检验报告、强制认证书或形式认可证书、许可证明、合格证等，且国家检测中心的检测报告、认证书复印件均应加盖生产厂家原始印章，并提供供货合同书）；

g)安装消防自动系统的提供具有资质的消防设施检测单位提供的消防设施检测报告；

h)自动消防设施调试报告； i)具有法定资格监理单位出具的《建筑工程施工监理报告》；

j)设施施工记录（包括隐蔽工程记录、变更施工记录、调试记录、各项试验记录）；

k)建设单位、消防施工单位、监理单位提供相应的公司资质及施工人员岗位资格证明；

l)其它必要资料

附：大型工业企提供工艺流程介绍及消防设施设置情况资料 7.4、人防专项验收 7.5、节能专项验收

7.5.1随着工程的竣工完成现场和实验室检测项目，出具各单项检测报告 7.5.2由建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位进行民用建筑节能专项验收并出具专项验收报告

7.5.3到建筑节能管理机构备案并在表上签注备案意见 7.6、规划验收

7.6.1工程建设达到初验条件，并完成初步验收 7.6.2项目边界建设完成 7.6.3资料准备：

7.6.3.1、填写《榆林经济开发区建设工程规划验收申请表》2份，申请报告2份;7.6.3.2、立项批复复印件1份； 7.6.3.3、选址意见书复印件1份；

7.6.3.4、建设用地规划许可证复印件1份； 7.6.3.5、土地证复印件1份；

7.6.3.6、建设工程规划许可证复印件1份； 7.6.3.7、建筑工程施工许可证复印件1份；

7.6.3.8、《榆林经济开发区建设工程放样复验通知单》复印件1份； 7.6.3.9、缴纳统筹费、城市基础设施配套费、墙改费票据复印件1份； 7.6.3.10、准备已批准的总平面布置图、效果图、建筑施工图（规划验收时现场查看）；

7.6.3.11、现状楼位布置图，地下管网布置图，已批准绿化布置地图。7.6.4、现场验收 7.6.5、专项验收意见

7.7、防雷检测验收：在防雷专项审查中已说透。7.8、综合管线验收 7.9、工程全面竣工验收 7.10、备案

7.10.1提交竣工验收备案申请报告

7.10.2填写竣工验收备案表（以中标通知书为单位）7.10.3资料（竣工验收备案文件目录）整理 7.10.3.1、工程施工许可证或开工报告 7.10.3.2、工程质量监督手续

7.10.3.3、施工图设计文件审查报告 7.10.3.4、质量合格文件

（1）勘察部门对地基及处理的验收文件（2）单位工程验收记录

（3）监理单位签署的竣工移交文件（4）单位工程质量评定文件

7.10.3.5、地基与基础、结构工程验收记录 7.10.3.6、有关质量检测和功能性试验资料 7.10.3.7、规划许可证及其它规划批复文件

7.10.3.8、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件 7.10.3.9、环保部门出具的认可文件或准许使用文件 7.10.3.10、陕西省建设工程质量保修合同 7.10.3.11、住宅质量保证书 7.10.3.12、住宅使用说明书 7.10.3.13、工程竣工验收报告 7.10.3.14、其他文件

7.10.3.15、必须交清统筹费等相关费用

7.11、交楼房屋及全部建筑达到销售合同约定的交房条件，初步验收后由地产公司组织向物业公司移交，对物业公司提出的质量问题及时维修，配合物业公司向客户移交，对客户提出的质量缺陷按时限要求修复

榆林市房地产项目报建流程 篇2

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。

其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段

2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。

设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。

方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3 工程计划阶段

这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4 工程施工阶段

按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质

量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6 收尾阶段

此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

榆林市房地产项目报建流程 篇3

（一）工作目的：

投资计划是房地产开发项目立项的法律文件，是项目前期工作的要件之一。

（二）主管部门：

区建委投资计划科（总投资3000万以下）；市建委投资计划处窗口（总投资3000万以上）

（三）工作内容：

提出年度投资计划书面报告；

填写《房地产开发投资计划申请表》。

（四）要件：

1、《国有土地使用合同》或《国有土地使用证》或《建设用地批准书》；

2、规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书；

3、银行出具的资金证明。总规模5万平方米以下的项目存款额不得低于项目总投资的35%，总规模5万平方米以上的项目存款额不得低于年度建设面积投资的35％；

4、现状地形图；

5、项目所在地属城乡结合部的，需提供配套管理部门出具的配套论证意见。

（五）时限：

房地产前期报建流程及经验感想 篇4

本人自2006年毕业以来，一转眼也在房地产领域打拼了多年，亲眼见证了涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨，根据我以往的经验在这里谈谈想法。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积加大，总建筑面积自然就水涨船高。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小等等。

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。

6、消防和人防专项审查 先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西，人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。

施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱了事。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好。

9、质量监督、安全监督

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班。

现在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。

10、施工招投标、监理报建

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。

在必须要做施工招投标的时候，施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。

11、施工许可证

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。

12、放线、验线

图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

13、预售许可证

预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。

14、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款，验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。

物业管理这一块各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。

15、结束语

自有土地项目报建流程 篇5

一、编写项目建议书。

二、受理立项审批。

批复部门：市发展和改革委员会

三、市发改委以《建设项目建设地点规划征求意见函》发函至市规划委员会，市规划委员会以《规划意见函复》回函市发改委。批复部门：市规划委员会 办理时限：20个工作日

四、立项批复：

批复部门：市发展和改革委员会 办理时限：45个工作日 申请材料：

1.项目所在地区、县发改委的立项申请书；

2.由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告； 3.市规划委员会出具的《规划意见函复》； 4.国土资源行政主管部门出具的《土地使用证》；

5.需要经区县发展和改革部门初审的，由项目所在地的区县发展和改革部门出具关于该项目的初审意见；

6.不低于投资额35%的资本金证明文件； 7.企业资产负债表； 8.项目建议书； 9.企业的身份证明文件。

五、按照市规划委员会《规划意见函复》要求，征求环保、文物、水利、卫生、市政、保密、地震、无线电管理、广播电视等部门意见。应根据《规划意见函复》具体要求办理。一般需要进行《建设项目环境保护审批》及《建设工程抗震设防要求审批》。由于《建设工程抗震设防要求审批》需要上交《规划意见书》，故在七中说明。

（1）.《建设项目环境保护审批》 批复部门：市环保局

办理时限：报告书60日、报告表30日、登记表15日（根据影响环境的程度定）申请材料：

1.填写完整加盖公章的《建设项目环境管理申请登记表》； 2.环境影响评价文件：

a书面文档2份及电子文档各1份

b涉及水土保持的项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案；

3.项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各一份； 4.拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；

5.建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见； 6.对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外。

六、《规划意见书》 批复部门：市规划委员会 办理时限：20个工作日 申请材料：

1.建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖公章的《建设项目规划许可证及其它事项申请表》； 2.《国有土地使用证》；

3.建设单位对拟建项目情况的说明1份；建设项目拟加层的，需附设计部门出具的建筑结构基础证明文件； 4.具有资质设计单位绘制的拟建项目设计方案图纸（含主要经济技术指标）； 5.在基础测绘基本比例尺（1/1000或1/500）图纸上，用铅笔划出新征（占）地用地范围或位置的地形图1份（远郊区县3份），机要工程项目3份； 6.依法需要进行环境影响评价的项目，需持经相应环保部门批准的环境影响评价文件；

7.产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；

8.拟搬迁广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需有广播电视主管部门的审查同意意见； 9.普测或钉桩成果。

七、《建设工程抗震设防要求审批》 批复单位：市地震局 办理时限：12个工作日 申请材料：

1.市发改委批准的项目建议书或其它计划批准文件复印件1份； 2.规划部门批准的规划意见书或其他规划批准文件复印件； 3.建设场地（或近旁场地）岩土工程勘察报告复印件2份；

4.需要进行实地勘察或专家技术咨询项目提交实地勘察报告或抗震设防要求技术咨询资料复印件1份；

5.应进行地震安全评价工程提交本场地地震安全性评价工程应用报告和相应机构评审意见复印件1份。

八、《建设项目道路出入口、停车场审查意见》 批复单位：市公安交通管理局 办理时限：20个工作日 申请材料

1.《北京市公安局公安交通管理局开辟道口申请表》； 2.专业道路设计部门完成的设计文件及图纸；1：500相关道路图纸；

3.该建筑项目规划总平面图（复印件），规划方案期间曾征求公安机关交通管理部门意见的，需提交公安机关交通管理部门出具的意见函及相关图纸（复印件）。

九、建设用地规划许可证（含设计方案审查）批复单位：市规划委员会 办理时限：45个工作日 申请材料：

1.建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖公章的“建设项目规划许可证及其它事项申报表”各一份；

2.规划意见书及附图各一份（复印件），以及规划意见书注明申报《建设用地规划许可证》时需提交的有关文件、图纸、模型； 3.市发改委批准的可行性研究报告或其他批准文件； 4.《国有土地使用证》；

5.持具有资质的设计单位绘制的设计方案图2套（以A3规格[横向]和A4[竖向]装订成册）。总平面图应是以现状地形图为底图绘制的蓝图，并需标明各项经济技术指标及无障碍设施设计说明（单体建筑1/500，居住区1/1000）；各层平面图、各项立面图、各主要部位剖面图（1/100或1/200）各一份；

6.依法需要进行环境影响评价的建设项目，需持经相应环保部门批准的环境影响评价文件；

7.依法需要进行国家安全事项审查的涉外建设项目，需要有市涉外项目审查处作出的国家安全事项审查同意意见；

8.在文保单位及其建控地带内建设的项目，需有文物主管部门对规划设计方案的审查同意意见；

9.新建、改建、扩建公共体育设施，需有体育主管部门对规划设计方案的审查同意意见；

10.大中型公共建筑，需有市交管部门对其停车场设计的审查同意意见； 11.需要进行日照影响评价的建筑，附日照影响分析报告1份； 12.需要进行交通影响评估的建设项目，应附交通影响评价报告1份； 13.在机场净空区内的建设项目超过机场净空保护要求时，需要有机场管理机构的审查同意意见；

14.新改扩建供水设施或者新改建扩建食品生产经营企业应有卫生主管部门的审查同意意见；

15.危险化学品储运及矿山项目，应有安全生产经管监督部门审查同意意见； 16.按照环境卫生设施建设定额指标和设施标准和设置标准配套建设的环境卫生设施，应有市政主管部门审查同意意见； 17.《用地钉桩成果通知单》原件一份；

18.由北京市测绘院按用地钉桩成果及绘图要求绘制的基础测绘基本比例尺地形图5份（用地单位为多个的，需多提供相应份数的地形图）； 十：《绿地率审核意见》 批复部门：市园林局 办理时限：20个工作日 申请材料： 1.《规划意见书》 2.《建设用地规划许可证》

3.建设项目用地范围内现状树木调查报告。十一：《人防工程建设规划设计条件意见书》 批复部门：市人防办公室 办理期限：20个工作日 申请文件：

1.《人防工程建设规划设计条件申请表》； 2.《人防工程建设规划方案图》； 3.《建设用地规划许可证》及附图； 4.建筑面积明细表。十二：《人民防空工程设计审核批准通知单》 批复部门：市人防办公室 办理时限：20个工作日 申请文件：

1.《人防工程建设规划设计条件意见书》； 2.《建设项目人民防空工程建设标准审查申请表》； 3.人民防空初步设计文件。十三: 《消防设计审核意见》 批复部门:市公安消防局 办理时限:8—30个工作日 申请文件: 1.市规划局审定的《建设工程规划意见书》或《建设工程用地许可证;2.建设单位填写的《建设工程消防设计防火审核申报表》(一式两份);3.盖规划委员会公章的总平面图复印件;4.初步设计图纸(总平面图、建筑平、立剖面图，与消防相关的水、暖、电设计图纸)；

5.消防设计专篇（文字方式表示）。十四：《建设工程规划许可证》 批复部门：市规划委员会 办理时限：20个工作日 申请文件：

1.建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖公章的“建设项目规划许可及其它事项申报表”； 2.规划意见书（含附图）、建设用地规划许可证（含附件附图）各一份（复印件）；及规划意见书注明申报《建设工程规划许可证》时需提交的有关文件、协议、图纸及模型；

3.市发改委项目（施）工计划文件；

4.持具有资质设计单位绘制的设计方案图2套；（以A3规格[横向]和A4[竖向]装订成册）。总平面图应是以现状地形图为底图绘制的蓝图，单体建筑比例尺为1/500，居住区方案比例尺为1/1000，并标明各项经济技术指标及无障碍设施说明，各层平面图、各向立面图、各主要部位剖面图（1/100或1/200）各一份 5.环保、消防、人防、地震主管部门对规划设计方案的审查意见；

6.依法需要进行国家安全事项审查的涉外建设项目，需要有市涉外项目审查办作出的国家安全事项审查同意意见；

7.在文保单位及其建控地带内建设的项目，需有文物主管部门对规划设计方案的审查同意意见。

十五：《人防工程施工图备案通知书》 批复部门:市人防办公室 办理时限:1个工作日 申请文件: 1.《人防工程施工图设计技术审查单》;2.《人防工程设计审核批准通知单》;3.人防工程施工图设计文件.十六、项目单位与自来水、电力、燃气、热力、雨污水、通讯、道路部门签定相关服务协议，具体申报工作及工作时限以各部门要求及现场工作量确定。

十七、《施工图设计文件审查合格书》 办理单位：市规委认可的审图单位 办理期限：根据双方协商而定

十七、《建设工程施工许可证》 批复单位：市建设委员会 办理时限：10个工作日 申请文件：

1.按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可证申请表》；

2.《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》原件及复印件； 3.《国有土地使用证》；

4.施工图纸设计文件审查通知书原件；

5.施工合同原件及施工企业中标通知书原件（或直接发包登记表）； 6.监理合同原件及监理单位中标通知书原件（或直接发包登记表）； 7.项目建设资金落实证明原件；

榆林市房地产项目报建流程 篇6

1 工程项目报建的含义和内容

1.1 工程项目报建的含义

所谓“工程项目报建”, 就是指利用相关的工程建设作为一定的载体而进行的项目。这些项目通常是由相关被管理的对象按照一次性管理需求建设的, 在工程项目中, 相关管理人员和技术人员会投入一定的劳动和金钱等, 并按照一定的质量要求和技术要求劳动, 保证最后的建筑物和构筑物都能满足各个方面的要求, 按时完成。对于建筑工程项目报建工作来说, 其项目报建工作包含很多方面的内容, 例如工程项目最初的征地、项目的确立、日后的预算和施工等, 这些都属于项目报建方面的内容, 相关人员还应该准备好相关的资料到城建局和国土资源局等部门进行审阅, 合格后才可施工。

1.2 工程项目报建的内容

经过实际考察研究和相关资料的查阅分析, 笔者将工程项目报建的具体内容总结为以下三点: (1) 工程项目的报建工作需要向有关部门提出申请, 具体需要准备的资料有项目的名称、地点、组织机构的代码证、负责建设单位的具体资料和资质、工程的开工时间和竣工时间等, 通过审核之后方可开工。 (2) 对于不同的工程项目来说, 其报建工作的具体程序也是不一样的, 但是大体上包括工程项目图纸的审阅和建筑施工图纸的审阅, 两者全部经过上级有关部门的审核、认可之后, 才可以施工。 (3) 对于工程项目报建工作来说, 其最重要的就是报建工作的标志性成果, 即所谓的“一批两证五验收”。这些都是做好一个工程项目的重要准备工作, 能保证项目工程的顺利施工。项目建设人员组织结构如图1所示。

2 建筑工程项目报建工作效率的提升对策

经过对相关文献资料的查阅和对报建工作具体情况的考察和研究分析, 笔者将提升工程项目报建工作效率的对策总结为以下几个方面。

2.1 做好全局安排

对于工程项目的报建工作来说, 由于其时间周期长, 会耗费大量的人力、物力、财力, 且每个环节之间紧密相关, 任何一个细微的错误都会影响到整个报建工作的顺利进行, 因此, 在报建时, 就需要相关人员从全局的角度出发, 保证每个环节的有序进行。

2.2 提高工作人员的综合素质

任何一个项目工程的报建工作都是由工作人员进行的, 因此, 在实际的工作中, 就需要对相关的技术人员和工作人员进行培训, 定期的培训工作有助于增强他们的专业知识和业务能力。除此之外, 还应该对工作人员进行一些拓展训练和口语表达方面的培训, 锻炼员工的动手能力、团结协作和与人沟通交流的能力, 从根本上提高建筑工程项目报建工作的整体效率, 更好地开展项目施工工作。

2.3 制订行之有效的报建工作程序表

任何一项工作都需要按照专业并符合实际情况的程序表来安排, 保证各个环节的有序进行, 因此, 就需要有关部门制订行之有效的报建工作程序表。在设计和安排每一个环节的时候, 应该根据实际情况对所需要的资料和文件进行记录和总结, 在日后的工作中, 相关的工作人员就可以对照报建工作程序表上的内容开展工作, 保证每一个环节的有序进行, 大大提升了报建工作的效率。

2.4 合理优化报建工作的程序

在实际工程项目的报建工作中, 笔者发现, 许多环节的工作是可以同时进行的, 因此, 要想有效提升报建工作的效率, 就应该对报建工作的程序进行合理的优化。例如, 在相关文件的审核过程中, 消防、绿化和环保的手续就可以放在一起审核, 这样就能节省时间, 提升工作效率。

2.5 加强与政府主管部门的沟通

加强与政府主管部门的沟通也是提升报建工作效率的一种非常重要的手段, 根据不断变化的政策来调整报建工作, 有利于工作的顺利开展, 避免整体工作完成之后因政策的调整而给整个工程项目带来重大的经济损失。

3 结束语

作为保证工程项目顺利进行的报建工作, 一直以来都是工程项目的重要组成部分。同时, 它也是缓和相关施工单位与政府部门之间关系的重要环节, 因此, 根据实际情况合理地提升工作效率是现阶段有关部门的重要任务。本文提出以上几点对策作为提升其效率的基本方法, 希望能在日后的工作中促进整体工程项目的顺利进行。

摘要：1978年, 我国开始实行对外开放的基本国策, 从国际上引进了先进的生产技术和管理经验, 这大大推动了我国的经济建设和发展, 提高了人们的物质文化生活水平。2001年, 我国进一步对外开放, 加入了世界贸易组织, 在国际舞台上的地位更加稳固。这一系列措施都推动了我国各行各业的不断创新和发展, 建设工程行业也不例外。本文主要对当下建筑工程项目报建工作的效率提升进行了分析和探讨, 并提出了若干对策, 以供参考。

关键词：建筑工程,项目报建,工作程序表,报建程序

参考文献

[1]屈兰锋, 屈兰琴.浅析项目前期工作的重要性及应注意的问题[J].兰州工业高等专科学校学报, 2010 (05) .