房屋常见质量问题检测（推荐7篇）
1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。
3、渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。
4、墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
5、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。
6、门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。
7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
8、水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
9、公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便、楼梯宽度过小、电梯运行质量不稳定、公用照明设施不完善、消防安全设施缺乏等等。
看验不同房屋的方法
1．高层建筑。高层住宅雄伟气派，因其采用预制模板和灌浆工艺建造，抗震强度较高，造价也高。其中的电梯、过道、门厅等配套设施占用了很大的空间，加大了费用。住高层住宅视野宽阔、清静、卫生、夏季通风效果良好都是很大的优点。但高层住宅有很多不便之处，尤其是目前的电梯质量不够稳定，如维修不及时或遇上停电，给上下楼带来很多麻烦。其次，高层住宅楼的用水采用水箱式，很容易造成二次污染。还应看到，高层住宅过于集中的地方，相应地造成人口密度大，给交通带来很大压力。
2．多层住宅。多层住宅更接近人的尺度，令人感到亲切安宁。多层住宅造价低，施工简便，工期短。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层住宅。多层住宅一般规格整齐通风，采光状况良好，多采用单元门式，出入方便。
3．跃层式住宅。跃层式住宅多用于公寓的设计。在普通住宅中，往往用于顶层的住户，为了充分利用楼顶的坡面设计所构成的空间，在户内分为上下两层，以独立的室内楼梯相联系，有的在顶层还设有户外平台，充分利用了楼宇的外部造型。跃层式住宅新颖别致，增大
了住房的面积，易于空间的利用，居室之间的独立性和私秘性相对加强。使家居内部有“曲径通幽”、“柳暗花明”的味道，弥补了顶层住宅的种种不便，是一种很受欢迎的格局。
4．复式住宅。复式住宅是一种全新的居住格局，相对于跃层式住宅要简易一些。与跃层式一样户内分为上下两层，所不同的是，在设计中增加了每层的层高，然后在较高的居室内部加一层楼板，形成楼上楼下的格局，楼下作为起居、进餐、会客之用，楼上为贮藏和休息。这种居室有多处壁柜，可省去添置家具的费用。虽然复式结构住宅增加了楼的利用系数，增大了使用面积，但它的缺点也是显而易见的，主要是居室内部的层高过低，楼下室高只有2米，而一般住宅是2．7米，楼上室高只有1．2米，成年人无法直立，也使人感到压抑，但它的新颖性、实用性、经济性仍受到买房者的欢迎，不失为安家置业的一种选择。
选择什么样的楼房，置业者可根据自己的喜好、经济承受能力、地理位置、居室产型等多种因素综合考虑。其实，它们各有千秋，不妨多作比较。
六次看房 重点不同
（一）第一次观房的重点是区位选择（繁华度、易达度、公共设施配套度、自然条件、人口条件、文化条件）；
（二）第二次观房的重点是观看住宅环境（日照、通风、噪音控制、私秘性、绿化、道路）；
（三）第三次观房重点是住宅的健康与安全性（满足生理需求、满足生活需求、满足健康需求、防止事故、远离二废污染源、远离传染病医院）；
（四）第四次观房重点是发展商资信调查、房屋合法性调查；
（五）第五次观房重点是房屋品质（数量指标、质量指标、价格因素）；
（六）第六次观房重点是各种隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等等。在时间安排上，白天去是了解区位、环境、健康与安全、房屋品质、发展商资信；晚上去是体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去是了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去是体验购物、交通的便利度。看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较，仔细看，评价自身能力，以免后悔。若由中介公司代售须把单价、总价、平米数、授权范围、代售期了解清楚。
新房验收15招
1招：看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
3招：门窗灵活，严又亮
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也能了解它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，卫生间的门下方须离地面1.5厘米。
门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部都必须刷漆，卫生间的门底部是要刷的。
4招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
5招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
6招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，虽影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，如发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
8招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
9招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。
14招：厨卫紧邻通风道
厨房和卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要“两书一表”
1 房屋地面开裂、空鼓以及起砂问题与防治策略
从实践来看, 当前我国房屋建筑工程施工过程中经常会出现地面开裂、空鼓以及起砂等问题, 究其原因, 主要表现在以下几个方面:第一, 当房屋工程建设中的地面温度由高至低不断变化时, 就会随之产生一系列的温度裂痕病害;第二, 施工过程中所用到的水泥砂浆在其自身逐渐凝固过程中, 存在着水分不均匀蒸发等问题, 进而导致体积急剧缩小, 最终使房屋地面出现严重的裂痕病害;第三, 在房屋工程地面养护施工过程中, 由于保养措施存在着一定的不合理性, 当受到震动等不利影响时, 就会产生裂痕病害。除以上原因外, 还有施工与材料两个方面的原因。房屋工程项目建设施工过程中, 由于基层的浮尘清除不够干净, 因此施工中用到的砂浆和地面基层二者之间的粘结不够牢固。同时, 房屋基层的平整度不够以及配比不合理等, 都会引发裂缝病害。对于材料问题而言, 实践中可能采用了一些不合规格的水泥、添加剂以及砂石等, 尤其是砂子的含泥量太大, 导致强度等级相对较低的水泥、存放时间太长的水泥材料, 都会引发地面裂缝病害。
地面起砂的防治措施:房屋工程施工建设过程中, 应当严格按照要求对砂石、水泥质量进行有效控制, 尤其是施工中用到的砂子可先用水对其进行冲洗。同时, 还要保证房屋基层的干净度, 将基层表面的施工残渣或者粉刷渣、泥砂等彻底地清除掉, 并将地基表面的各种凸出水泥、混凝土块等物质彻底地凿干净, 必要时还要对其进行平整、冲洗。抹面层施工过程中, 房屋基层的表面一定要保持足够的湿润度, 要防砂浆水分被吸收掉, 同时还要注意凹坑位置不能出现积水现象, 既要保持其潮湿性, 又要确保其干净度。完成以上工序后, 应当严格按照要求对施工材料的配方进行控制, 并对于具体施工操作规程加强管理。当混凝土等施工材料初凝时, 要注意水泥砂浆抹平作业的质量, 终凝之前还要对其进行压光作业, 然后用力压出亮光, 通常以三次为最佳。
2 内墙抹灰层开裂、空鼓病害原因及对策
房屋工程建设过程中, 内墙抹灰层经常会出现开裂、空鼓等病害, 究其原因, 主要表现在以下几个方面:房屋的基层没得到有效的处理, 尤其表现为残渣的清扫不够彻底, 没严格按照基层的实际情况进行浇水作业;墙面的平整度不够, 与设计要求之间的偏差太大, 找平作业不到位, 经常出现过厚等问题;施工过程中用到的砂浆材料自身和易性不够, 保水性能相对较差, 同时材料的硬化收缩性不合要求, 粘结强度不达标;房屋工程项目的墙体各层, 尤其是抹灰层上用到的砂浆配比不和要求。
质量问题防治策略:对于太光滑的基层, 可用介面处理剂先刷上薄薄的一层;抹灰之前应当确保凹凸墙面的平整度, 凹凹陷位置可用1:3的水泥砂浆对其进行分层找平。基层的表面污垢清理干净以后, 墙面脚手架孔应在抹灰作业之前填堵完毕;基层抹灰作业之前, 要通过浇水的方式将其湿润充分, 尤其是砖基层位置至少要浇两遍。施工用的砂浆和易性要满足要求, 若保水性太差, 则在其中可掺入一定量的石灰膏、外加剂, 以达到合理的配合比。同时要注意, 加气混凝土材料施工过程中, 房屋基层面的抹灰与砂浆的强度不宜太高。水泥砂浆、石灰膏以及混合砂浆施工过程中, 不可交叉涂抹作业。应当对其进行分层抹灰, 不同基层施工材料的交接位置, 可铺设钢丝网。
3 房屋墙体结露、涂料霉变原因及应对策略
原因分析:部分混凝土柱及梁等处节点不满足热工要求, 施工期墙内潮气未充分释放出来, 墙体未干透, 冬期供暖未达标, 管理不善, 使用不当等。
病害预防策略:设计施工图必须绘出混凝土柱及梁不满足热工要求的节点处理详图。布置在楼梯间的消火栓、配电箱等预留孔洞要求加苯板材料作保温处理, 保证低限热阻要求。施工中严格按规范要求施工, 保证墙体的砂浆饱满度, 工程完工后要做好通风, 使墙体尽快晾干。内墙涂料要采用不含有机质成分的防霉变涂料, 涂料进场使用前必须经过复试检测, 确认产品质量符合要求方可使用。
4 塑钢窗体漏气、进水病害及防治策略
原因分析:窗体未设置气压平衡孔, 排水腔及框扇之间呈负压状态, 窗体一旦进水, 易向窗内侧溢流;窗扇下边框, 排水腔底部和上部角外未设置导流孔, 玻璃密封条转角处, 对接处渗入的水, 则从扇压条转角处或框扇搭接处向内侧流出。排水孔与外壁直通, 窗外冷风直吹入框扇间腔内, 减弱密封和保温性能。
病害防治策略:设置气压平衡孔, 合理设置排水系统。窗框下部排水孔应将内外壁孔位错开, 防止冷风直入。
5 外墙渗漏与内部霉变原因及防治策略
病害原因分析:外墙面无防水措施;防水涂料质量不合格, 未形成有效的防水薄膜覆盖表面;外墙防水涂料表面开裂, 雨水从裂缝处渗入外墙引起外墙内表面潮湿霉变;施工脚手架洞眼未封堵严实;窗户与外墙连接处密封胶开裂老化, 导致雨水从连接处缝隙渗入。
病害防治策略:外墙面应采用带有防水功能的外饰面, 且外墙饰面材料有符合要求的吸水率;外墙采用防水涂料的应采用合格的符合国家标准的产品, 一般分为底、中、面三层不同涂料, 每层都应涂刷均匀, 等上一层干透后再涂刷下一层, 否则将造成涂料表面的起皮和开裂, 引发外墙渗水, 并注意涂刷以后的成品保护, 切勿造成涂料表面的破损、划伤;对施工后脚手架洞眼的处理要仔细, 封堵要严密, 里面应采用防水砂浆分层嵌实抹平, 外面再分层涂刷底、中、面三层防水弹性涂料;窗户与外墙结合部位填充剂要打满, 封堵密实, 填充剂干燥后要修裁平整, 然后在表面打上密封胶, 密封胶与窗框和外墙面要结合紧密平整, 不得有气泡和开口处。
6 卫生间、厨房渗漏病害防治策略
严把材料质量关:水泥应采用标号不低于32.5的普通硅酸盐水泥或膨胀水泥;要求砂料坚硬、洁净、含泥量低;硅质密实剂型号由厂家指定。要求有合格证;进场后进行二次复试, 复试合格后方可使用。合理组织施工, 强化施工管理。首先指定专门人员进行卫生间防水施工, 由技术负责人对其进行交底。试抹样板间, 发现问题及时解决。每抹完一个卫生间, 都要进行24 h蓄水实验, 确保无渗漏方可转入下道工序施工。管理人员跟班作业, 严格各道工序交接, 保证工程质量。为了保证卫生间不渗漏, 应采取合理工艺, 层层把关。
结束语
总而言之, 房屋建筑施工质量控制是一项非常复杂的工作, 但同时也是关系到国计民生的大事, 因此应当加强思想重视和施工技术创新, 只有这样才能保证我国房屋建筑事业的可持续发展。
参考文献
[1]刘国荣.建筑工程项目施工质量管理实施的实证研究[J].装备制造, 2010 (1) .[1]刘国荣.建筑工程项目施工质量管理实施的实证研究[J].装备制造, 2010 (1) .
[2]蒋宝庆.浅谈建筑工程项目的技术与质量管理[J].民营科技, 2010 (1) .[2]蒋宝庆.浅谈建筑工程项目的技术与质量管理[J].民营科技, 2010 (1) .
[3]任建平.房屋工程施工质量管理与控制初探[J].河南科技, 2010 (2) .[3]任建平.房屋工程施工质量管理与控制初探[J].河南科技, 2010 (2) .
[4]甘伟国.建设工程监理存在的问题及其对策[J].经营与管理, 2008 (7) .[4]甘伟国.建设工程监理存在的问题及其对策[J].经营与管理, 2008 (7) .
关键词：房屋施工；常见问题；质量控制
建筑工程中，一些质量通病还是时有发生，这些通病，有的缩短了建筑物的使用年限，有的直接影响了建筑物的使用安全，有的影响了建筑物的使用功能。这些通病的发生，引起了人们对工程质量问题的投诉，成为社会的热点话题。在这里，笔者从工程质量管理、工程设计及建筑新材料在工程中的应用方面来探讨工程质量通病发生的原因和预防措施。
1 房屋建筑施工常遇到的问题
1.1 地基基础不均匀沉降
造成房屋开裂、倾斜甚至倒塌的原因主要是地基的土质，地基的土质因种类的不同而有很大的差别，不少为软弱土和不良土，因此在工程建设中常会遇到不良地基。当出现房屋荷载分布严重不均时会造成房屋开裂、倾斜，严重的会倒塌。防治措施主要有：根据地质部门提供的地质资料；选用有一定厚度的、地基容许承载力较高的均质土层作为基础持力层，以减少基底附加应力；设计单位选择经济合适的基础方案，控制荷载的均匀分布等。
1.2地面局部沉陷或空鼓开裂
主要原因是由于施工人员没有按规范规定对地基进行分层回填夯实，地下管道埋设不合理，在浇筑地面时，混凝土厚度不均匀且较难振捣密实，因此，当地面承受较大不均匀荷载或地下水发生变化时，地基土逐步密实而造成沉降不均匀现象，容易使地面局部沉陷或空鼓开裂。防冶措施主要有：把地基土按规范分层夯实；地下管道埋深宜合理，不应过浅或过深；使用时，荷载宜均匀分布。
1.3砖砌体和构造柱之间的裂缝
主要原因是施工工序倒置，先捣好构造柱，然后砌砖墙，在构造柱施工中出现不设置构造柱拉结筋或拉结筋位置设置错误的现象，造成墙体和构造柱之间形成垂直裂缝。防治措施主要是制定合理的施工方案，合理安排施工顺序，切勿出现工序倒置现象或按照施工规范要求严格设置构造柱拉结筋。
1.4门窗四周部位抹灰开裂
造成这种问题的原因是由于在施工时采用先砌墙后安装门窗框的方法，使门窗框四周部位出现较大空隙抹灰难以完全填满，因此，在使用一段时间后，由于材料收缩、震动等影响，门窗框四周部位会出现抹灰开裂现象。防治措施包括：预留门窗洞口要大一些，安装门窗时，应先定位置，然后要将窗底墙砌至相应标高并填满防水水泥砂浆，才安装门窗；门窗安装好后，两边及窗顶要用防水水泥砂浆填满，压实，由于位置较窄，较难施工，必要时可用人手操作。
1.5屋面漏雨和厨房卫生间的渗漏
主要原因包括：防水材料质量下降，合格率低下，在生产过程中没有经过严格的艺处理；设计环节不够精细；平屋面、天沟和檐沟的排水坡度未达到设计要求，排水路径不畅通；防水节点未严格按照规范和设计要求；女儿墙、外露板檐、窗顶未做滴水线或防水层收头处理不恰当等。预防措施主要包括：（1）选择具有丰富防水施工经验的施工队伍做屋面防水；（2）施工是要选用合格的的防水材料时，施工前对卷材进行认真的清刷，严格控制卷材表面沥青温度；厨房、卫生间按设计要求现浇钢筋砼楼板。
2保证房屋施工质量的控制措施
2.1施工过程工序质量控制
质量控制工作的重点，也就是质量控制点，其涉及面较广，可能是结构复杂的某工程项目，也可能是技术要求高、施工难度大的某一结构件或项、分部工程，也可能是影响质量关键的某一环节。表现在：施工工法：施工工法中对质量产生重大影响的问题，如升板法施工中提升差的控制问题，失稳问题等均是质量控制的重点。
2.2工程质量的检测技术
目前，施工现场的质量检查和监督，均是靠观察外观和看材料试验资料来进行的，这是很不够的。因为，建成的结构情况怎么样，几乎没有人去过问以钢筋混凝土结构为例，结构混凝土强度和其标养试块的抗压强度是有差异的。标养试块的抗压试验仅仅是对混凝土材料配比的一种确认。对于住宅施工质量控制来说，我们希望能够不断地、定量地、非破损地确认工程质量。所以施工现场应大量地采用非破损检查技术手段，来定量地确认工程质量。目前，我国在房屋施工现场采用的非破损检查技术主要有以下几个方面。
2.2.1钢筋混凝土结构的检测
钢筋混凝土结构的检测，主要是要测定混凝土的强度，钢筋的位置与数量混凝土裂缝及内部缺陷等。这些检测要在已有的结构或构件上进行，大多为现场操作，因而有一定的难度。目前已发展了一系列方法，可以对砼质量的评定作出较准的检测，如超声波、红外线、回弹仪检测等等。
2.2.2砌体结构住宅裂缝的检测
裂缝的检测内容包括：裂缝的位置、数量、裂缝的宽度、长度、裂缝的走向、缝是否稳定等。通常裂缝的位置、数量、走向可用目测观察然后记录下来，也可用照相机、摄像机等设备记录。砌体结构的砖墙如果是承重墙出现裂缝影响了主体结构的，必须与设计部门联系，重新核算，最终出具符合结构要求的施工方案并处理；如果非承重墙出现裂缝，就按照施工规范要求处理。
3结语
房屋建设质量通病在房屋建筑中经常发生，面广量大，产生的原因包含多个方面。其中，原材料的质量以及施工中的技术环节是两个最主要的原因。采用质量过关的原材料，并在施工中对各个环节多加注意，即可有效地预防房屋质量问题的发生。质量是施工企业的生命。在建筑工程中，质量关系着整个工程的成败，只有好的工程质量才会树立良好的信誉，也才会获得好的经济效益。
参考文献：
[1]混凝土结构设计规范GB50010-2002
[2]砌体结构设计规范GB50003-2001
[3]广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条
[4]齐正罡，宫慧君.土建工程中常见质量通病的防治与控制措施.黑龙江科技信息.2009.19
[关键词]建筑工程;质量控制;关键要点;强化措施
建筑工程行业竞争的激烈促进了建筑工程质量的提高，这是竞争的核心。随着生活的不断发展，建筑工程慢慢的与人民的生活，与社会的发展紧密相关。所以不断提高工程建筑质量确定各项质量指标都满足国家的标准，以保证人们的生命安全，促进国家经济的不断发展。
1建筑工程质量控制的关键要点
建筑安全是建筑过程中最重要的问题，也是施工过程中最需要注意和考虑的问题，严格的建筑工程管理是对建筑质量与安全的考核与负责。
1.1从技术管理入手，不断提高施工技术水平
建筑工程是非常繁琐的工程建筑项目，所需要的工序不仅种类多而且复杂。这就需要有多种施工班组，对建筑施工的现场管理是很艰难的，要确保施工过程中各个环节的管理到位，最重要的就是加强技术管理。建筑是施工过程中技术到位了，就会减少许多不必要的麻烦。首先，加强技术工人技术培训，提供工人技术水平，让施工人员切实按照施工的图纸进行施工，严格按照标准去落实。其次，合理安排建筑工程过程中工程计划，保证各个环节有序稳定的进行;最后就是要做好技术交底与施工工序之间的交接工作，加强技术人员技术技能培训，及时掌握新的技术，以确保每一道工序都能符合标准。在最后交底的时候，一定要注意技术问题，对于工序进行交接时要做好质量检查，确保建筑施工安全提高产品质量。
1.2从材料管理入手，提高材料选择的质量
对于建筑材料的选择，应该对供应原材料的厂家进行严格的筛选，不仅仅只考虑经济方面，还需要考虑原材料的质量，要把握施工过程中对原材料与资金的使用。对材料的选择应该进行“三检”，要对材料进行层层把关，同时还要避免原材料的浪费，节约材料成本。
1.3切实做好人员管理
房屋租赁在生活中尤为常见，很多人在签订房屋租赁合同的时候，由于对合同一知半解常常会在合同履行过程中产生纠纷。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于XX年9月1日起实施生效，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据。根据解释的精神整理出以下问题类型，以供在解决此类纠纷时有所参考。
1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?
《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。
因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。
【提示】
①口头房屋租赁合同风险较大。
当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。
②法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。
租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同。
2.什么是定期房屋租赁合同?
定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。
定期房屋租赁合同包括以下形式：
(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;
(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。
3.什么是不定期房屋租赁合同?
不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。
不定期房屋租赁合同包括以下形式：
(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
【提示】当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同。
(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。
【提示】当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同。
(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。
①承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;
②出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。
4.房屋租赁合同最长期限是多少年?
《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
【提示】
①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
5.房屋出租人有哪些义务?
(1)交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。
(2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。
(3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。
a.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：
b.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;
c.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
【提示】
房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：
①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;
②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件;
③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;
④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。
(4)、出租房屋权利瑕疵担保义务.出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。
①因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
②因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
【提示】
①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵。
②出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。
【提示】
出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取以下补救办法：
根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利;根据《解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
②租赁房屋权属有争议的;
③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
(4)、出租方对出租房屋的安全担保义务;
(5)、法律规定的其他义务。
出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
【提示】
违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响。
6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?
承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。
(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;
(2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;
(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。
【提示1】
承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：
①约定使用方法(首要标准)：
a.房屋租赁合同约定的使用方法;
b.双方补充协议约定的使用方法;
c.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。
②出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。
【提示2】
承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。
《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。
【提示3】
承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。
(4)、承租人对出租房屋承担保管义务。
承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
【提示】
承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。
(5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。
《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”
《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
【提示】
房屋转租存在两个房屋租赁合同：
a.原租赁合同：继续有效。
b.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。
【提示】
《合同法》第224条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《解释》第16条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”
【提示】
出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。
(6)、房屋承租人有何支付租金的义务。
①承租人应当按照约定的期限支付租金。
②对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。
③按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：
a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;
b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
【提示1】
承租人延付租金，出租人有以下补救办法：
(1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
(2)《民法通则》第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。
①出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。
②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。
【提示2】
因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有以下救济权利：
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同。
《解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”
因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。
7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?
(1)租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
(2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：
a.出租人有权请求次承租人腾房;
b.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。
8.未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效?
《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《消防法》第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
《消防法》第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定，但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形。因此，不应当认定房屋租赁合同无效。
【提示】
①城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。
②未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。
但是，《解释》第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
【提示】
违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。
9.违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。
农村房屋是指乡、村规划区内的房屋。《解释》第1条第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。
法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是1993年6月29日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准。
因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同，不因此无效。
10.临时建筑物房屋租赁合同，是否有效?
《解释》第3条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”
【提示】
非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。
11.房屋租赁合同未经备案是否有效?
《房地产管理法》第54条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”。
《解释》第4条规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
【提示】
房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件，而是约定生效要件。
12.房屋租赁合同无效，产生哪些法律后果?
房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
房屋租赁合同无效，当事人可以请求赔偿损失。
【提示】
房屋租赁合同无效的，出租人可以请求支付房屋占有使用费。
13.“一房数租”情况下，如何确定承租人?
《解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”
【提示】
“一房数租”占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先。
14.因房屋租赁而发生的装饰装修处理办法：
(1)租赁合同无效时，装饰装修如何处理?
①承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物：
a.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;
b.不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
②承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物：
a.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;
b.不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
(2)租赁期间届满时，装饰装修如何处理?
①承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。
②承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，当事人另有约定的按照约定处理。
综上述，经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用。
(3)、合同解除时，装饰装修如何处理?
①承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
②承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
a.因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。
b.因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
c.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
d.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
③当事人另有约定的，按照约定处理。
15.什么是共同租赁权?
(1)共同居住户的共同租赁权(共同居住权)。
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》119条第一款规定，承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
(2)共同经营人的共同租赁权。
《解释》第19条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。
【提示】
共同租赁权限于共同居住户、个体工商户共同经营人或者个人合伙其他合伙人。
16.什么是“买卖不破租赁”?
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《解释》第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制：
①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;
②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制;
③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。
【提示】
“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。
17.什么是承租人的优先购买权?
《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
根据上述规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
【提示】
①在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限通知承租人的义务。
②“合理期限”没有明确规定。目前只有《解释》第23条“拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人”规定;《民通意见》第118条规定的“前3个月通知”已作废。
18.哪些情形承租人不得主张优先购买权?
《解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
《解释》第24条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权。
(1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权：
a.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的;
b.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的。
(2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权：
a.房屋共有人行使优先购买权的;
b.出租人将房屋出卖给近亲属的。
(3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【提示】
承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权。
19.出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效?
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第118条规定已经作废，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
《解释》第21条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的：
(1)出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效;
(2)承租人只能请求出租人承担赔偿责任。
【提示】
随着《民通意见》第118条规定的废止，承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。
20.房屋租赁纠纷如何确定管辖?
《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》(1986年1月7日)规定，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。
上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见。
(1)房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖;
关键词：房屋建筑,质量控制,施工技术,解决对策,施工问题。
利弊总是相伴而行, 随着房地产业越来越快的发展, 在房屋建筑施工中面临的问题也越来越多。除了在建筑施工中一些常见的技术问题, 很多的偷工减量, 以次充好的人为问题也浮出水面。如何使房屋建筑也又好又快发展, 需要各方面力量的共同努力, 最关键的还是要求施工人员全方位做好工作, 把握好全局。
1 可施工会遇到的技术方问题
房屋建筑施工工程中会遇到很多的问题, 这些为题更多的是施工手法不对, 操作不当, 或者是偷工减料等。这些问题大多是可以避免的, 只要在操作中按合法合理程序进行。
1.1 斜屋面房屋建筑
斜屋面是常见的房屋建筑形势之一, 因此这类建筑在施工中就应该加强监督, 质量管理。通常情况下, 斜屋面的可容许误差在10度左右, 技术人员设定的斜面坡度一般是在50度上下。这类建筑的房板覆盖物厚度大约为100毫米左右。我们现在用的建造器材都是钢筋, 可是由于钢筋的密度大, 而结合间距有特别小, 这样就使得建筑的难度大大提高, 在建筑施工中成本费用也就提高了很多, 最终的经济效益也就会和预期会有差距。针对这一状况, 多数的施工团队采用的是双模支模方式改成单面的支模方式。
1.2 钢结构支架施工
在所有支架方式中, 钢结构是最重要的支架方式, 这类支架在构建选择时, 板架的下料需要经过再加工处理, 适当的剪切或者加固处理是必不可少的程序, 不经处理就投入使用是严格禁止的。同时, 如果是门式的板架结构, 还要选择薄一些的板件作为支架, 适当减轻支架的承重量。为了能够使薄板能够再利用, 一般是不提倡火焰切割这种方式的, 这种切割方式会使得被切割的薄板边缘出现波浪式的不规则切口, 降低了用率。
1.3 框架结构的柱模板
柱模板是框架结构施工的重要部件。柱膜有很多的优良性能, 比方说, 断面面积小很小, 高度足够大等。在实际的施工操作中, 需要考虑的问题也比较少, 主要就是安装视角和抗压能力这两大方面。按理说, 这些在施工过程中应没有什么问题, 可就是有一些企业老板, 包工头为了增加经济收益, 节约经济成本, 偷工减料, 使得浇筑系数扩大, 钢筋强度又不符合要求, 直接造成房屋安全系数不够。
1.4 桩基础施工
桩基础施工, 一般会有两个常见的问题, 一个是长螺旋钻孔灌注桩技术, 一个是振拔桩技术。长螺旋钻孔灌注技术的适用范围很广泛, 这种技术的适应性很强, 即使是在施工过程中没有水、没有砂石, 它也可以应用。并且呢, 这种施工方法占用的工期比较短, 完成效率高, 成型速度快, 在现如今这种技术也越来越也趋于成熟, 重大的安全问题一般不会出现。有一些黑心老板为了抢工期, 降低成本, 会出现以下这些错误的操作过程:首先就是对建筑的空洞不进行加固处理, 也有可能可能是少填砂石, 造成修筑的孔洞不安全, 这是钻机钻孔过程中的问题, 其次就是振拔桩技术遇到的问题。振拔桩技术是在桩基础方法上产生改进的。这种技术对施工需要的土质要求不该, 也能够在拥有地下水的土质层进行, 即使是含有大量淤泥沙石的场地也可以进行, 是一项低投入高产出的技术。这种技术要全面控制各项综合指标, 不能只是单一的控制高度这一标准, 不然, 房屋的安全性会大打折扣。
2 施工过程中会遇到的问题
2.1 房屋建筑质量问题
施工完成的房屋建筑质量是人们关注的重中之重, 自然而然就是施工人员应该考虑的关键问题。由于在施工过程中, 往往会遇到这样那样, 人为的自然的, 可以避免的或是意外造成的种种问题。也许是使用的材料劣质、各种材料配备比例不达标, 某项检查疏忽, 会使得建造的房屋地基沉降、墙皮脱落、管道落水、下水道阻塞, 墙壁裂缝等。影响住户的正常使用和威胁房主的人身安全。这都是房屋建筑质量不达标, 应该引起施工者的重视。
2.2 安全施工问题
不仅是房屋建筑施工, 任何一项施工中都要关注施工团队的安全。由于房屋建筑施工过程较为漫长、内容较为繁琐, 稍有一点疏忽不注意, 就可能给整个施工团队带来生命安全的隐患。所以, 施工单位必须要加强认识, 将所有的安全防护措施做到位, 加强监督力度, 这样既保证施工活动的顺利进行, 也保证了施工人员的人身安全, 兼顾了社会效益与经济效益。
2.3 成本控制问题
经济效益是人们进行一切活动的最终目的, 为了追逐经济效益, 很多的施工单位就尽量的去压成本, 赶进度, 忽视质量要求, 这样建造的建筑质量得不到保证, 施工团队的安全得不到保障, 一味的追求经济效益, 很可能会因为质量不达标, 施工人员伤亡等原因损失更高更大。
2.4 环境保护问题
随着环境污染, 环境破坏情况的加剧, 环保问题慢慢的占据了人们视野, 成为大众关注的热点。环境的保护, 经济的发展, 社会的建设被人们视为同等重要的的大事。在房屋建筑过程中设计环境保护的方面越来越多, 如果施工单位不能良好的操作运行, 忽略掉了环境保护, 对于施工时间也不加以控制, 就可能造成噪声污染, 土壤污染, 大气污染, 水源污染等一系列的问题。
3 施工过程管理、控制的方法
3.1 关注施工人员的职业素质
不管是哪一行业, 哪一工作类型, 要完美的完成活动内容, 对工作人员的专业素质要求都很高。可是, 一些施工单位, 房地产企业, 为了提高经济效益, 就对与施工人员的素质不闻不问, 雇佣一些廉价的劳动力, 同时, 工程技术人员也不能够担负起自己的重任, 不加强监督管理, 结果只能是建造出一些做工粗糙, 质量不达标, 安全没保障的房屋。有句名言说的好:磨刀不误砍柴工。就是说, 工人是建筑施工的主要力量, 只有工人的素质提高了, 才能保质保量高效快速的完成任务, 结束工期。
3.2 选择符合标准的原材料
原材料是整个建筑设施的基础, 是施工团队施工的物质条件, 不合格的物质材料, 只能是不合格的建筑成果。所以, 工程技术人员要严格把关, 对于选用的建筑原材料要认真甄选, 为以后的工作打好基础, 开好头。
3.3 最优施工方式
所谓最优施工方式, 就是所有方案、所有工艺都是经过工程技术人员认真思考, 严格筛选最后确定的最佳方式。这些方案, 施工方式会更加贴近实际, 更加的节省成本, 更加的节约工时, 操作会更加简单便捷。按常理说, 采用先进的工艺, 能带来更高的生产效率和更好地产品质量, 但是这样也是企业要追加更多的投资, 收益并不一定是最高。所以, 在施工过程中, 选用哪一种工艺, 运用哪一种方法技术, 都要技术人员根据所属企业的规模大小、综合实力、运营状况等进行最佳组合, 确定对公司最有利的方式。
4 结束语
房屋建筑是人们日常生活, 是食、住、行、游、购、娱等活动的载体。而这些功能的有效发挥都要依附于房屋建筑的建造质量, 在下如今这种经济条件下, 只有把房地产也做的更大、更好、更强, 才能满足人们日益增长的物质文化需求。在这些要求下, 只有工商管部门加强管理, 企业单位自觉加强质量控制, 人民大众坚强监督, 才能是房屋建筑施工单位建造出高质量高标准的建筑物。而这些建筑企业必须在建造施工之前做好项目策划和工程管理方案, 努力的缩短工期, 降低成本, 才能获得最大的经济效益。人们只有做好监督工作, 才能使自己最后所用的建筑社会更加舒适, 美观, 整洁, 长远。总而言之, 就是需要社会的所有力量团结起来, 保证房屋建筑业社会效益, 经济效益, 综合效益的最大获得。
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摘要：建筑材料是用在建筑工程中的地面，墙体以及屋顶等其他不同区域的不同类别的材料的统称。在当前的建筑工程中使用比较普遍的建筑材料涵盖了陶瓷，水泥，混凝土以及其他方面的相关材料。另外随着科学技术的不断发展和进步，建筑材料还可以按照其使用的作用和构成成分进行区别。根据构成成分可以区别为无机，有机等几大类，而根据使用作用来区别的话，可以分为结构材料，墙体材料等几大类别。正是因为建筑材料的复杂性和多样性，必须对房屋建筑工程中的建筑材料进行严格的检测。本文就房屋建筑材料质量检测问题及对策进行了简单的分析。
关键词：房屋；建筑材料；质量检测
1房屋建筑材料质量控制内容及常用检测方法分析
1.1材料检测质量内容和检测
（1）材料的质量标准：材料的质量标准是判断材料质量是否合格的尺度，也是作为验收检测材料质量的标准和依据，不同的材料有不同的质量标准。
（2）书面检测，通过对被检材料的质量保证资料（生产许可证、合格证）、试验报告等进行审核，取得认可方能使用。
（3）外观检测，对材料从品种、标志、规格、外形尺寸等进行直观检查，看其是否有明显的质量问题；
（4）理化检测，借助试验设备和仪器对材料样品的物理力学性能、化学成分、机械性能等进行科学的鉴定。
（5）无损检测，在不破坏材料样品的前提下，利用X射线、超声波、表面探伤仪等进行检测。
1.2房屋建筑工程常用材料性质和检测项目分析
工程常用材料的性质可分为物理性质（如密度、孔隙率、堆积密度、密实度、抗渗性、抗冻性等）、力学性质（如抗拉、抗压、抗剪强度等）和工艺性质。
（1）水泥：标准稠度、细度、体积安定性、凝结时间、抗压和抗折强度。
（2）钢筋原材料：拉力试验、冷弯试验.
（3）钢筋焊接接头：抗拉试验。
（4）混凝土：抗压强度、坍落度、含气量、表观密度、抗冻性能、抗渗性能；制作混凝土的砂、石料：细骨料的细度模数、含泥量和泥块含量、石粉含量，粗骨料的强度、超径与逊径、含泥量和泥块含量；水：PH值、总含盐量、硫酸根离子含量、氯离子含量.
（5）回填土：含水率、干密度、最优含水率和最大干密度.
2房屋建筑材料质量检测存在的问题
2.1检测单位效率低下
国家有关部门和地方政府对房建施工给予高度的重视，国家开展惠民政策，对建筑市场、建筑材料质量检测环节严把关，但是即便如此，还是无法满足节节上涨的建筑市场。光靠国家的投入远远无法满足现如今建筑市场材料检测系统的规模，让某些商家钻了空子，导致材料检测机关远远没有发挥它的真正作用，也没有体现出它存在的价值和意义。
2.2建筑材料相关配件质量存在隐患
我们所熟知的建筑主体建筑材料无非那几大件，但是要知道一栋房屋的完成，并非单单只靠钢筋水泥，其他配件材料、装修材料这些同样归属为装修材料一样至关重要。但是长久以来的陈旧观念导致我们只注重主题建筑材料的质量，而忽略了配件材料和装修材料，这绝对是我们亟需改正的错误观念。一栋高标准高品质的建筑，无论从主体建材上，还是每一个具体的细节或者配件上，都要达到零瑕疵的标准。这些隐患主要集中在五金配建材料，水暖材料上。然后针对这些材料的标准，国家并没有出台一部合情合理、细致入微，符合科学实用标准的法规，标准的缺失，直接导致质量的不达标，因为检测部门无法可依，不知道要用什么标准来衡量这些建筑配件材料的质量。
2.3新型材料的使用问题
新型材料最近几年在国内市场上普遍使用，对于这样一批材料，它的审核标准，质量检测凭据目前还是一片空白，处于无法可依的尴尬局面。因为，并没有通过十分严格的审核标准，所以，对于这些新型材料的使用，国家也就无法给出明确合理的规定。即便是有审核标准，对这些材料进行质量把关，就目前国内来看，恐怕也没有一项权威的审评标准，因为，质量检测部门的一纸检测文书也就成了空谈，跟没有无法构成评定依据。
新型材料的运用往往是因为国内普遍运用的建筑材料无法满足当下的建筑生产，而被临时抱佛脚，所以，往往施工人员只是对于这些材料的某些针对性需求的性能相对了解，对它们之外的性能则多半一概不知。就更不用说对于这些材料的规范使用和合理操作，鉴于国内市场上建筑单位施工人员普遍缺乏专业的操作经验，就直接导致了这些新型材料成了“新型隐患”。
3房屋建筑材料质量检测问题的应对措施
3.1材料取样
材料取样是检测建筑材料是否达标的重要手段。通过抽取具有代表性的建筑材料分析检测进而得出标准，对于提高建筑材料的质量起到了至关重要的作用。取样时要从同一批建筑材料的不同部分按照规定数量比例抽取采样分析。但是如果采样对象并非单一品种，采样数量没按照特定标准，那么，采样的结果将大打折扣，甚至出现极大的偏差，有悖于检测的初衷。当检测人员抽样检测的时候，要认真记录下所采样物品是否有异常，要做到实事求是，尽量保存好记录信息，避免任何偏差。另外要对采样进行密闭保存，确保样品的完整性，贮存时候确保万无一失，符合要求，保证一切安全措施，才能使检测结果准确无误。
3.2材料检测
光有采样并不足以保证建筑材料的质量达标，当然还有最重要的一环—材料检查。当施工建筑材料进入施工现场的时候，首先要例行检查，针对于材料的规格、型号、性能和指标要一一的检测并填写详细的检测报告，确保符合施工要求。其次要讲过监理工程师的验收，对于不合标准的材料，要毫无保留的予以清退，做到不徇私舞弊，不睁一只眼闭一只眼，严谨违规材料运用到施工当中。要委派专业监理人员在现场监督操作，对材料的正确使用，对重要设备的操作，要配合厂家人员进行规范有效的安装。而对于钢筋水泥这种重型材料，和混凝土的调配，要委派专人进行严格的比例调配，确保混凝土的质量。
3.3注重人员培训
要保证建筑材料时检测结果无误，就一定要提高检测人员自身的专业水平。再上岗前，务必要进行岗前业务培训，确保又能力拿到业务专业凭证才能进行实际操作。平时在检测工作中要时刻培养员工的专业意识，确保时刻总结敬业，不断完善自己，要基础扎实，根基牢固，努力进行实践操作，以保证过硬的专业水平。同样，在素质方面要树立员工敢说真话实事求是的职业道德素养，对检测结果的公布要避免外界干扰，做到不掺假、不露报、不隐瞒、不夸大，时刻加强职业道德教育。
3.4数据分析处理
数据公布时候，虽然是同一组数据，但是由于各种原因，离散性会总是有的。所以，对于数据我们要有所取舍，不能一概而论，就专业而言，一般例如水泥胶沙强度抗折试验，得出的三个分析数据中需剔除的超出平均数值的10%左右的那一个数值，若其他两个数值处于10%左右的程度，则保留视为检验结果，如果两外一个结果也超过10%，那就只取唯一结果作为最终测定值。但是如果平均值均超过10%的比例则需要全部作废，重新检验。以确保检验结果的万无一失。
结束语
一个国家建筑质量的好坏，直接影响了这个国家的整体形象，改革开放市场经济发展至今，建筑材料市场已然是泥沙俱下、好坏参半，所以，一定要严把质量关，加强检查人员自身专业水平和职业操守，及时加强自身总结，丰富专业知识，提高实践水准，确保建筑材料的检测万无一失。
参考文献：
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