太原商业市场调研报告（精选8篇）
— 太 原 —
时间：2010/3/29-30
地点：太原
调研人：王大川 杜秀强
暗访对象：美达美家装饰、龙发埃瑞特、满堂红、城市人家、天正装饰、创艺佳装饰
在长治路居然之家方圆1公里以内，基本可以找到所有主流的装饰公司，从居然之家周边的情况来看，太原的装饰市场存在如下的特征：
外来企业的天下
在居然之家附近可以看到美达美家、城市人家、东易日盛、科宝博洛尼、龙发、北京今朝、实创等知名企业；
南方企业有满堂红、星艺；
本地企业只看见创艺佳、天正装饰两家有独立门店，东方家园家居城拥有自己的装修办公室，和百安居一样；
以集成全包为主，主流店面带2000平米以上的展厅
除天正装饰、城市人家外都以提供全包服务为主，满堂红、科宝、东易、美达美家创艺佳都有自己的展厅，在所有城市参观过的展厅中，论规模和装修水平仅次于北京和苏州。其中以满堂红的展厅最为出色（规模没有龙发埃瑞特大），这个在今年年初才启用的新展厅，号称全国排第四，前三的都在北京。展厅为一个平层，先通过主材区和2套样板间才能到达洽谈区，由客户经理带领先参观后商谈，给人留下极好的第一印象；展厅并没有着重在材料的豪华和稀有程度上吸引顾客，令人印象深刻的是有质感的设计和柔和舒适的灯光。
主材集成以资源整合为主，只有创艺佳在本地有自己的小木作工厂
东易和科宝的工厂不必说了，其他的企业像美达美家、满堂红都是资源整合，所有主材机密 第 1 页；共 7 页 2013-3-25
都可以在居然之家找到，并承诺价钱比居然之家低；
创艺佳大约有600平米左右的小展厅，业务人员只带领参观自己的生产的橱柜、衣柜、门和合作的移门，承诺同等质量的木制品比市场上便宜大约三分之一。
报价与定位
从报价来看，这些公司代表了不同的档次，同为90平米的房子，报价如下
满堂红：最高端，全包报价15-17万，最高20万以内；设计费最低80元起，但要先交
定金才能量房；
美达美家：中高端，全包，13-15万，近期正在征集100套样板房，若参加活动可以打折，具体折扣要和经理商议才能确定；设计费50元起
龙发埃瑞特：中高端为主，要视集成主材的数量而定，与美达美家接近，正在搞活动，可以免设计费；
创艺佳：中端、中低端集成10万以内，当然要视房子的功能而定，基本都在推销自己
产的木制品，基本没有谈到设计、施工等问题；
天正装饰：中端、中低端半包3-5万元，走实用主义路线，设计费30元起；
城市人家：中端、中低端半包3-5万，全包6-7万，首席设计师设计费80元，但参加
活动可以免掉；
核心卖点：
满堂红：一体化设计与服务
上门量房时，除了客户经理、装修设计师之外，专门产品设计师也会一起上
门量房，开始设计之前，就会对整体使用空间做一个完整的考虑；
施工过程中，除了为公司负责的监理之外，还会为每一个客户专门配一个贴
身管家，管家提供全方位的服务；
满堂红的设计师每年都会有专门的培训，并且比较注重参加评奖活动，因此
设计师荣誉很多；
美达美家：整体家装带软饰+价格优惠+公装品质
美达美家的展厅含软装，有壁纸、沙发窗帘等产品，可以提供软饰搭配； 在调研人澄清准备将房子交予游击队时，马上表示可以在价格上再优惠； 做一部分公装业务
龙发埃瑞特：龙发品牌、风格样板间
城市人家：
工艺流程，这是给每一位客户重点介绍的内容，主要想客户展示了防水、门套、走线管、水管交叉处理等工艺流程，和品牌装饰企业相比，这些工
艺并没有特别之处；
价格，宣称同时作为北京来的企业，肯定比其他公司要便宜，一搞活动
就可以打5.6折，还送万元主材，价格十分诱人；
拉客户的积极手段：居然之家的五层有一家城市人家，在客人没进居然
之家之前，就有业务员向前搭话，得知找装修之后，径直引到城市人家店
面，离店铺很远就有设计师迎过来，直接进入了解需求和宣讲流程，到一
定阶段段会有更高级别的人员来再次宣讲性价比督促客户马上决定，出门
时设计师和业务员一左一右将客户围在中间，送到楼下，连龙发的业务员
意欲向前搭讪也被挡在外面没有办法接近；
展会与活动：据悉，城市人家经常搞活动，主要活动地点为五星级酒店，活动形式为团购、打折、送礼品、面设计费。31日下午为优势团购店开
业酬宾展会，地点在京都黄河大酒店黄河厅，形式主要还是与设计师直接
沟通，讲台下面排排坐，目测现场光设计师和业务人员就有百人左右，声
势浩大，客户也有三五十人，卖点为：
5.6折签单后2.5以上，依次送32-47寸康佳液晶电视；
送万元主材大礼包，含5平米地转，20平米墙砖，1000元集成吊顶代金
券、浴霸、坐便、浴室柜、水龙头，全部为指定品牌，实际上，这个活动就限
定了业主必须使用这个品牌的主材，才能使家里装修风格一致，因此实际上是
为了赚取高额的主材利润；
免设计费；
创艺佳：自己的木作工厂，高性价比集成木作产品，号称太原市主要是为门店服务，其
他地方有很多家居专卖店；
天正装饰：实用主义设计，全程陪同选购主材，虽然是半包，但可以陪客户去居然之家
挑家具。
业绩排行
城市人家业务员号称去年做了7000万，是销售冠军，当然数字可能需要考证
居然之家给出的销售排名，近2个月排前8 的有，城市人家、龙发、元洲、世纪鸿基、鸿盛、阔达、业之峰、东易日盛；
其他特征：
工期：满堂红承诺最快60天即可完工，不含设计周期，其余企业为2-3个月
楼霸：满堂红的客户经理很隐晦地指出，材料上楼可能要收一个上楼费，后经人证实，太原市许多小区都存在“楼霸”，没购买一批材料回家，都要强收上楼费；
市场总量：*总认为太原的市场容量非常小，也就是上海的十分之一，含材料、小工装只50亿以内，这与太原的人口和地理环境有关； 太原市南北狭长、汾河穿城而过，往东是东山，往西是西山，两边
发展不动，北部从火车站以北2-3公里还是城区，再往北就是太原钢厂，整个太钢占城市的三分之一，太原的人口，十之一二和太钢有关，太钢的人没什么钱；
而汾河以西为几个军工企业，都是重机企业，都是老城区，也没钱； **所在的小店区时三年前才开始开发，未来3-5年的发展中心也都
在小店区，从地图上看，基本上沿汾河两岸发展，这里是主要的市场；
高端市场：在太原半包每平米1000元以上就算高端，这个份额大约能
占到5%-8%；太原市成气候的高端别墅不多，基本找不到别墅区，小煤窑老板自己家盖别墅的倒是不少，但是牌很大，无法沟通，出门保镖护身，想接近都不可能；
中端市场：大约平方单价400平左右为中端客户，单方400元以上的客
户大约只占20%；
精装比例：不到十分之一，基本屈指可数，而且很多都会二次装修
太原市场中小公司数量很多，大约有3000-4000家，在**视线范围内的有10多家，美达美家、城市人家、东易、满堂红、东塘是做的不错的；
业务模式：半包为主，虽有展厅，有集成主材的趋势，但是不硬推；
本地业务水平：
设计：设计师倒是很稳定，但是设计水平一般，人才缺乏，一般好的设计师都去了北京上海，看得上眼的设计师要的报酬都很高； 工程与材料：太原的工程做的很好，公司各自有自己的材料配送体
系，主流板材还是大芯板，用环保欧松板的很少；
展厅：2007年开始，太原市，家家都在做展厅，**的展厅4000平
方米，展出的连软饰和家电都有，但目的不是为了销售主材，而是做影响力，用视觉效果来吸引客户，只展示，不推主材；
服务：太原市装饰行业的服务水平连郑州都比不了，比较落后；
主力户型：120-130平方米
高端市场主流客户：煤老板，政府官员，滨河的丽华苑2000多户都是
政府官员，但是现在这样楼少了；
盈利水平：取费35%-38%，管理费5%-8%，净利润很低，大约只有2%，原因是营销费用太高了，太原市有很多楼霸，有时候一个上楼费就上千，物业夜很黑，跟谁都要钱，这些全部计入营销费用，大约有8%-10%的营销费用；
高端工作室极少：因为高端客户太少了，有钱的山西人在太原也就是孩
子上学时候买个房子过渡一下，真正豪宅都去北京、上海、海南买了，不在太原；每家公司是都有自己的高端工作室，但不过是个噱头；
主要竞争手段：品牌、广宣，主流媒体是太原晚报和山西晚报，每周都
有家居版，一个正版差不多2-3万元；
城市人家：定位符合城市特点，均单2-3万（半包），号称一年7000
万的产值，也是有可能的，但**根本不把他作为对手，客户群就不一样；
龙发：产值大约2400万，均单4-6万（半包）
东易：差不多1000万左右的产值，展厅也就不到1000平方米；
满堂红：号称3000万，实际可能1000多万，在太原只有一个店，如果
一定要说核心竞争力，那就是服务，基本上满堂红都是做回头客；
科宝：科宝在太原不做装修，只做橱柜，因此不清楚
美达美家：*总的印象就是这家企业很有钱，其他的不清楚
为落实“树立集约化、规模化、现代化的全新理念,搞好新建客站商业服务业开发”的要求,体现铁路新客站运营管理新模式中明确的“推行辅助业务和后勤服务市场化管理。除必须由铁路承担主体责任的业务以外,其他辅助性业务包括物业管理、辅助岗位管理等,采用经济合同方式与社会企业签订委托协议,通过市场化运作,提高专业化管理水平”的新模式,太原铁路局运输主业之外的非运输企业抢抓太原南站商业服务业开发这一历史机遇,按照“理念超前,布局合理,品位提升,效益提高”的原则,加强与有关部门及设计、施工单位协调配合,统筹规划,做到与站房同步设计、同步建设、同步启用,推进了太原南站商业服务业开发进程。
一、转变思路,积极创新太原南站商业服务业开发理念
在以往车站商业服务业开发过程中,由于对铁路客运的系统性、功能性、服务性缺乏研究,受传统思维定势和陈旧观念束缚,因而对车站商业开发总以为是在“拣芝麻”,主要存在着商品档次较低,缺乏特色,“小打小闹”,“多、杂、散、乱”,设施陈旧,职工营销意识不强等问题;对服务业开发也以为是在“画蛇添足”,旅客乘车环境和服务等“软件”建设未能引起足够重视。对此,为适应新变化,太原铁路局所属非运输企业围绕“安全出行、方便出行、温馨出行”总目标,在太原南站商业服务开发上,从三个方面强化认识。
1.提升太原南站商业服务业开发水平是落实铁路客运服务质量大改进、大提升要求的需要。车站客运工作直接服务旅客,是人民群众认识铁路、了解铁路、评价铁路第一窗口,是铁路企业与社会各层面的第一链接。车站商业服务与客运服务二者是不可分割的有机体,车站商业服务业是车站客运服务的延伸,也是车站客运服务的有益补充,只有不断丰富完善车站商业服务功能,才能为旅客创造更加舒适的出行环境,才能促进铁路运输企业进一步提升运输优势。因此,车站商业服务业开发既有利于把商业服务培育成铁路客运延伸的优势产业,也有利于实现铁路客运服务质量的明显改善。
2.提升太原南站商业服务业开发水平是确立客运工作“新地标、新视野”的需要。面对高铁时代到来,高铁已成为铁路客运主力军,人民群众已经感受到了高铁这种集功能性、系统性、先进性、文化性和经济性相统一的现代化运输模式带来的新奇与美好享受。石太客专的运营,使山西人民感到了高铁就在身边;太中银铁路的开通,使山西连起环渤海与西部两大经济板块;随着大西高铁等新线建设的开通,山西有了贯通南北的骨干快速客运大通道。通过山西全省上下破解“因煤而兴,因煤而困”的困局,实施文化、旅游和服务产业的大发展,必将是承东启西的山西迎来人员流动的高峰期。适逢其时建设的太原南站正回应了人民群众的期望,也回应了社会各界对改变铁路车站商业形象,提供像民航机场商业服务水准的呼声。加之太原实施“南移西进”、“太(原)榆(次)同城化”战略进程的加快,以及太原市在“十二五”规划中明确将太原南站片区作为独立的商务区域开发方案的落实,都表明太原南站不仅是地标性建筑,而且是集客运、商业和服务业为一体的多功能、信息化、现代化大型客流中心,通过凝结高铁文化品牌效应的释放,在为旅客提供全方位的安全、便利、优质、优美的人性化服务的同时,也逐步融入区域的民生、文化之中,成为城市的独特风景画和经济圈。并通过创新管理理念、创新经营模式,为提升其它既有车站商业服务业水准树立样板。
3.提升太原南站商业服务业开发水平是实现多元经济自身求创新、求发展的需要。铁路所属的非运输企业只有逐步从依赖运输企业向依托铁路行业优势转变,抓住全路路网结构加快优化、铁路新线加快建设的历史机遇,大力推进市场化经营,才能完成安置运输业富余人员“蓄水池”和推进持续健康发展的双重任务。推进高铁站商业服务业开发就是依据铁路行业优势,最大限度地提升高铁站商业服务业市场价值,创造更多经济效益和就业岗位的重要途径,就是要坚持商业服务业开发的现代气息与车站格调相协调,在社会效益与经济效益双丰收上做文章;就是要坚持提前介入新站建设,合理布局商业网点,体现品牌特色上求创新;就是要坚持在优化商业服务功能,适应不同消费档次,努力满足旅客需求上立新意;就是要在努力改善车站商业网点整体形象,提升客运服务水平上求实效。
二、准确定位,科学规划太原南站商业服务业开发布局
根据太原南站“唐风晋韵”的建筑风格,以及旅客候车区错层分布的特点,注重发挥“外脑”作用,委托专业设计团队承担太原南站的商业策划,着力寻求布局格调与车站整体建筑风格相吻合、相协调的契合点。面对太原南站这样一座现代化车站,如何既能够满足旅客消费需求和运输客运服务要求,又能体现先进性,创树一流的商业服务形象,在三个方面注重了提高开发档次和服务水准。
1.体现合理性,力求与车站运输功能互为补充。为适应车站旅客运输功能和商业服务业开发的需要,通过市场调研和全国新建客运站考察,提出商业服务业开发设计方案,既进行严格把关,又广听意见,使商业服务开发方案符合客运服务要求,满足旅客出行需要,做到商业经营和客运服务有机结合,开发面积已达4400平方米,其中商业8家,餐饮10家。通过“拾遗补缺、见缝插针”,努力实现规划合理。
2.体现多样性,力求与车站服务要求相得益彰。通过分析站台、站房内部区域、站前广场及周边可利用场地环境,针对旅客需求的多样化,坚持区别不同情况,制定了相应开发方案。其中站房内部区域,主要面向购票、候车及送行人员。消费人群逗留时间较长,需求面广,将其作为商业开发的主要区域,一是集聚国际国内品牌,如肯德基、麦当劳、必胜客、德克士等具有竞争力、有市场固定消费群体的名牌企业;二是招租多个中式快餐店,包括两个山西地方餐饮店等多个商业服务场所;三是满足高端群体需求,在进站层设置大客户休息厅。此外,为满足过路车旅客购物需要,适时研究完善站台商品销售方案,并配合地方相关部门超前设计站前广场的销售布局,满足了不同层次旅客需求。
3.体现统一性,力求与车站整体环境浑然一体。太原南站站房的结构单元,吸取唐朝宫殿斗拱及飞檐的形象特征,体现“唐风”的内涵;站房外墙上独特的仿清砖石材幕墙,展示了“晋韵”的雅致,使人联想到山西传统民居的格调与细节,感受到中国现代建筑的华丽和典雅。为此,在设计中,有效结合车站设计特点和装饰风格,特别是在商业服务网点的色彩和风格设计上,力求与新客站主体、形象效果和区域环境协调一致,把大视野、高起点、高标准开发车站商业服务理念融入整体方案中,触发“视觉经济”引力,实现商业服务设施布局方案与主站房统一风格、统一设计、统一标准。
与此同时,努力探索太原南站物业管理新模式,积极借鉴全国高铁车站的先进物业管理模式,全力打造理念超前、品质高端的物业管理企业,超前研究太原南站站舍及设备设施的维修管理、站内及线路的环境卫生保洁,以及站内环境秩序的治理和后勤保障工作。目前,32万平方米的平面和立面保洁,通过业务外包、自身监管的方式,实现了良性运转,并安置了350名社会人员的就业。
三、多方联动,努力统筹太原南站商业服务业开发体系
高铁车站商业服务业开发涉及面广、规范性强,既关系着车站树标塑形活动的不断深化和客运服务质量的全面提高,又直接反映着满足旅客消费需求的程度和广度,同时还涉及职工就业岗位和经营效益等多个方面。因此,铁路有关部门不断加快建立“非运输企业为主体,车站协同,部门配合”多方联动的工作格局,形成了高效的管理运转框架。
1.注重处理好追求商业效益与服从客运服务的关系。在推进车站商业服务业经营开发中,应牢固树立安全、质量意识,必须深刻认识车站是旅客服务的公共场所,所有商业服务业的经营开发活动,都必须围绕“以旅客需求为中心”的市场经营和社会效应的理念,将车站商业服务业开发纳入车站负责人经营责任考核体系,建立激励约束机制。唯有此,才能充分调动车站支持商业服务业开发的积极性,做到共建共享,克服“两张皮”现象,实现服务质量上水平,经营效益最大化,从而为旅客提供与铁路现代化设施相一致的多层次、多样化、高质量的服务。
2.注重处理好自主经营与引进名品名企的关系。在车站商业服务业综合开发方面,若要全部采用租赁或外包经营方式,不利于发展铁路非运输企业“蓄水池”作用。如果全部采用自主经营方式,将会增加多经企业流动资金需求压力,也不利于引进先进的商业服务业经营理念和模式,影响车站经营档次和服务水平整体提高。因此,开发车站商业服务业,应采取自营和租赁经营相结合方式,在突出强调非运输企业安置分流人员责任基础上,合理确定自营和租赁经营项目比例。
3.注重处理好市场化开发与规范管理的关系。按照开放经营、错位经营的原则,积极开发适应不同层次、不同需求的商业服务项目,做到全面覆盖商品销售、餐饮服务、广告传媒、物业服务等经营范围,又不引起车站内部商家之间的互相竞争,使每个经营者在统一的市场环境内相互协调、和谐开发。同时,要加强监管,对车站商业服务业开发特别是招投标工作实行全过程监督,避免发生违规违纪的问题。要针对商业服务业各个岗位直接面向旅客服务的工作特性,完善各项制度,强化路风管理,尤其注重在“软件”建设上下功夫,培育高铁文化,打造服务品牌,为铁路客运质量整体上水平发挥“半壁江山”的作用。
参考文献
[1]沈根荣.绿色营销管理[M].上海:复旦大学出版社,2003
2014上海城市概览
经济发展位居全国首位
上海是长三角经济区域的龙头，整体经济体量庞大，多年来一直位居中国之首。2013年全年GDP增长7.7%，超过21，000亿元。其中第三产业保持快速增长，占比达62.2%。城市居民人均可支配收入达人民币43，851元，同比增长9.1%，同样位居全国前列。全年实现社会消费品零售总额8019.05亿元，比上年增长8.6%，另外，中国（上海）自由贸易试验区建设启动实施，这是中国境内首个自由贸易区，预计将为上海带来发展红利。至2013年末，区内新设立企业3633户。其中，内资企业3405户，注册资本685.86亿元；外商投资企业228户，注册资本9.8亿美元。
网络发展引发实体变革
2013年上海整体零售消费市场运行比较平稳，其中无店铺零售快速增长，实现零售额556.6亿元；网上商店的零售额为465.4亿元，与去年同期相比增长率高达52.4%，成为新的亮点。应对网络零售的冲击，上海的购物中心已向特色化转型，通过加强体验及引入更多品牌和类别组合，来迎合消费者的口吻。
基础设施名列前茅
上海的基础设施竞争力毫无疑问位居全国各城市之首，各项指标均名列前茅。作为中国的国际贸易中心及国际航运中心，上海于2010年在集装箱装卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）拥有各类码头泊位1183个，其中万吨级以上生产性泊位243个，码头总长为12.29公里，货物吞吐能力5亿吨。同时上海还拥有虹桥与浦东两个国际级机场，而以虹桥机场为核心的虹桥交通枢纽，综合航空、轨道交通、公路等交通方式，转换成为连接长三角地区的重要交通枢纽。上海的轨道交通极其发达。截至2013年12月29日，地铁运营总里程538公里（不含磁浮线），据世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地铁系统之一。地铁线路将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流超800万人次。而且地铁线还在不断拓展建设中。上海大规模的基础设施配置与其经济基础和发展定位相匹配，为其未来的发展提供了坚实的保障。
2014上海商业物业市场
商圈分布及特点
上海的商业非常发达，城市中环内多数街道大量分布了沿街店铺，商业设施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈发展各有特色： 南京西路主打高端奢华品牌，奢侈品旗舰店最为集中，优质购物中心争相辉映。南京东路是中华知名的步行街，伴有百货和特色专营店，是游客必到之处。淮海中路各段定位错落有致，时尚典雅完美结合。徐家汇定位休闲娱乐，是年轻人购物消费的首选地带。陆家嘴作为浦东标志性区域，为商务人士构建繁华的购物天堂。
向外延伸的五大次级商圈分别是四川北路、五角场、中山公园、中环真北和虹桥，地处内环或内中环区域。近年来受益于市政府商业规划推动，已经成为上海整体商业市场重要的组成部分。随着市中心的商业设施日趋密集，大量购物中心的建设正转向内中环和中外环区域，大宁、真如等新兴商圈逐渐成形。
商业物业存量及变化
随着去年上海核心地区如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多个高端项目开业，目前上海主要商圈的优质商业物业存量已达528万平方米，市中心商业竞争加剧。
上海依然是品牌商进入中国市场的首选地，尤其在快时尚领域SPAO、Old Navy、A&F、NEW LOOK都先后选址上海落户旗舰店，非核心区域的购物中心一般也乐于选择快时尚品牌作为项目的主力店铺。另一方面，奢侈品牌随高端项目落成依然保持年内开店1-2家的速度。但随着奢侈品总体业绩增长的滑落和未来短期可选址的项目较少，预计在上海等一线城市的扩张速度将明显放缓。
商业物业未来供应
根据统计，上海至2016年底新增商业物业供应总量约为430万平方米，约为现有存量的42%。其中核心商圈的供应量有185万平方米，南京东路和虹桥商圈的未来供应量较大，各占比18%。虹桥商圈的多个商业项目预计在近期至2015年内相继入市。非核心商圈的商业物业亦迅速增长，供应将达245万平方米，为现有存量的52%。在非核心商圈的商业物业供应，将以社区型的邻里中心为主。由于城市核心商业区的商业愈加密集和竞争激烈，社区商业相对投入成本较低并且有能力引入大体量的新兴娱乐体验业态来增加项目影响力和覆盖范围。伴随着城市版图的扩大和轨道交通的延伸，以及新兴居住区的集聚，立足社区服务和营造便捷休闲的社区生活方式的社区型商业，预计将成为未来商业项目的发展趋势。
上海作为中国的顶级时尚大都市，密集的人口以及强大的消费能力使得上海的物业需求综合排名列全国20大城市首位，其社会消费品零售总额、可支配收入以及人均消费性支出也均居前列。发达的市场让上海的商业经营理念以及消费需求也更加超前，对新兴品牌的接受度更快，也使得上海成为国内外零售商进入中国或者开设旗舰展示店的首选城市。然而，核心商业区的各大商圈供给趋于饱和，未来面临较大竞争压力，传统商业正纷纷作出业态调整。
2014上海写字楼市场
商圈分布及特点
作为世界级别的大都市以及中国的经济、金融、贸易、商业中心，上海聚集了众多国内知名企业和跨国公司入驻，是写字楼市场长期繁荣的重要基础。
现阶段上海在市区范围内形成的主要核心写字楼商圈，包括陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥和竹园。各个商圈都有其发展特点，如陆家嘴商圈主要打造成国际领先的金融贸易区，写字楼的主要租户为银行和金融服务公司。人民广场商圈位于上海城区中心位置，凭借地域的便捷优势，吸引大量国际租户在此建立地区总部。南京西路和淮海路商圈是上海传统的写字楼区域，不仅地理位置优越并且有良好的商业氛围和丰富的配套设施，深受国际律师事务所、咨询公司和设计公司的青睐。虹桥商圈作为大量日本公司的长期办公选址区域，拥有最多的在沪日、韩外籍人士。未来随着大虹桥商务区的发展，将会吸引更多的企业进入该商圈。而竹园区域受益于陆家嘴商圈外扩，随着新上证所、中金所和中证登三大机构的落成，将形成新的金融聚集区。
写字楼存量及变化
上海写字楼市场经过近20年的发展，目前城市中心区域已经趋于成熟。根据盈石集团研究中心统计，随着今年企业天地5号、恒基688等项目陆续交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲级写字楼存量为508万平方米。2014全年核心商圈甲级写字楼预计有47万平方米的新增体量入市。以陆家嘴和竹园为代表的浦东写字楼市场，在最近一段时间内表现出了旺盛的市场需求，在租金不断上升的同时，空置率维持在极低的位置。但同一时期，浦西写字楼市场因受到新增供应的冲击和传统行业萎缩等多方面因素影响，相对表现疲弱。上海写字楼市场以陆家嘴和南京西路为高端两极，东强西弱的格局将会继续维持一段时期。
写字楼未来供应
随着上海中心、世纪汇、大中里等项目未来两年进入市场，目前上海整体写字楼供应相对缺乏的局面将有所缓解。但多数市中心未来项目定位都在甲级及其之上，无法改善目前核心商圈租金偏高的结构。同时我们也应该看到，非核心商圈的供应量是快速增长的，预计未来3年的甲级写字楼供应量将超过287万平方米。一方面企业会被相对低廉的租金所吸引，另一方面，更有优势的新兴商圈如虹桥商务区、徐汇滨江、前滩等，在初期规划、整体设施、未来区域功能和政府政策倾斜上，都已经有了非常完整的方案，这将有利于企业更为长期稳定的发展。
上海在人口、GDP规模和第三产业占比上都处于引领全国的地位，在经济高度发达的背景下，上海写字楼市场需求指数排名第一。但如同其他一线城市，上海也面临城市核心区域未来用地趋于饱和的局面。随着城市发展结构的调整，目前非核心商圈的供应量将上升，但因为供应集中和位置较偏，这些区域的去化周期将会相对漫长，未来空置率可能维持在较高水平。
上海商业地产市场展望
整体城市展望
上海新一轮总体规划的编制工作已经展开，未来每年新增建设用地数量将被严格控制，城市发展将进入更精细化的运作阶段。上海自贸区经过一年的运行后，未来新的制度松绑和改革预期也将陆续兑现。随着国家会展中心、迪士尼乐园等项目投入使用，展会、文化、旅游等服务业的进一步发展将增加上海的对外吸引力，成为城市新的经济增长点。
商业物业市场展望
上海作为中国的国际化时尚都市，长期受国内外时尚品牌青睐，并引领城区商业物业品质不断升级。同时，伴随城市的扩张，非核心区域的社区配套的购物中心和邻里中心日趋增多，将成为上海未来商业物业发展的重心。根据最新发布的《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，截至2020年，上海规划商业设施建筑年平均增长将控制在2.6-3.6%，预计核心商圈的新建项目增速将进一步降低。
写字楼市场展望
报告文档·借鉴学习
http://.org/(海量营销管理培训资料下载)
济南商业项目市场调研报告
二ОО四年四月十五日
报告文档·借鉴学习
http://.org/(海量营销管理培训资料下载)
前 前
言 本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。
一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时间 2004 年 3 月 12 日～4 月 2 日 三、信息来源 主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。
四、调研区域 济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
五、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容 1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基
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础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。
注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。
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前
言......................................................................................................................................................................................................................................................3 表 20
泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计...........................................................................................................................................48 附表 21
泉城路业态分布情况表.......................................................................................................................................................................................50 附图
商铺调查价格铺位（部分）
......................................................................................................................................................................................52
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从产量及增长速度上看，粮食总产量 220.6 万吨，比上年增长 16.2%；蔬菜总产量 668.7 万吨，增长 5.5%；肉类产量 36.9 万吨，增长 4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售收入 500 万元以上农业龙头企业发展到 109家，其中超亿元企业 12 家。
（三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展 高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到 26%，比上年提高 2 个百分点，达到 343 亿元，同比增长 31.8%，高于全市平均增幅 13.8 个百分点。
个体私营经济实现消费品零售额 302.7 亿元，增长 19.4%，占社会消费品零售总额的比重为 56.8%。
对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额 20.2 亿美元，比上年增长 35%。其中进口额 11.8 亿美元，增长 48%；出口额 8.4 亿美元，增长20.2%。
（四）固定资产投资快速增长 全年完成全社会固定资产投资 504.9 亿元，增长 24.8%。其中：基本建设完成投资 180.1 亿元，比上年同期增长 31.0%；房地产开发完成投资89.8 亿元，增长 17.4%。在完成投资中，住宅投资 74.1 亿元，增长 15.4%，占据主体地位，达 82.5%；办公楼投资 5.4 亿元，下降 11.5%；商业营业用房投资 6.5 亿元，增长 225%。
（五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃 商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。全年实现社会消费品零售总额 533.2 亿元，增长 15.6%。其中：批发零售贸易零售额 433.2 亿元，增长 15.7%；餐饮业零售额 74.4 亿元，增长 15.4%。
现代服务业实现增加值 198.5 亿元，比上年增长 15%。旅游业受“非典”影响，全年共接待国内外旅游人数 954.7 万人次，下降 6.6%，旅游总收入 72 亿元，下降 8.5%。
（六）财政金融保持平稳发展 实现地域财政收入 264.2 亿元，增长 12.6%，其中地方财政一般预算
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收入 76.1 亿元，增长 19.6%。全市金融机构年末人民币各项存款余额2449.5 亿元，比年初增长 21.43%；人民币各项贷款余额 2475.1 亿元，比年初增长 18.26%。
结论：各项总体经济指标显示，济南市社会经济仍处于一个高速发展的时期。工业产销两旺，农林牧渔丰收，农业产业化进程加快。物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会商品零售总额首次突破 0 500 亿元，达到 2 533.2 亿元。其中，个体私营经济成为社会经济发展的中坚力量，比到 重达到 56.8%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速度。个体私营业主的经济角色越来越重要。
以旅游业为主的现代服务业发展迅速，正常年份旅游人次逾千万，消费总量达 8 78 亿元。
社会经济的快速 发展带来商业地产的投资开发力度加大。商业用房投资在整个固定资产投资中速度最快，增长速度达 225%。短时间内各种商业地产项目的纷纷上马，必然带来后期招商、销售的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为竞争比拼的有力武器。
二、济南市产业结构对比分析 三次产业结构由 2002 年一、二、三产业结构比为 8.2：42.4：49.4，发展到 7.7：43.8：48.5，图1
2002/2003年产业结构对比分析***0600700 1985 ***1***21425 14***0002500300002年3季度 02年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度单位：元/平方米商品住房 二手住房 图 2
商品住房与二手住房均价走势示意图 另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房 1.21 万㎡（83.02 减 81.81）降至今年 9 月末低于商品住房 14.95 万㎡（79.69 减 64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表 2）
结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。
图 3
2003 年 1~9 月各类住房销售面积构成情况 四、2004 年经济发展展望 2004 年 1 月，规模以上工业增加值实现 30.6 亿元，同比增长 21%；居民消费价格指数同比为 103.6；社会消费品零售总额实现 56.6 亿元，同比增长 19.9%，至 2 月份结束，累计实现 104.7 亿元。依据 2003 年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继
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续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。据市统计局预测，2004 年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可达到 12000 元，社会经济发展前景依然看好。
结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的 不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。
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随着济南与 16 个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。
（二）济南市商业发展现状 1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。2002 年全市商品交易市场总数达 713处，其中城市市场 229 处，农村市场 484 处，市场成交额达 533.6 亿元，社会消费品零售总额 446.5 亿元。同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2002 年底，全市共建连锁公司 27 家，连锁超市、便利店 820 多家，经营面积达 10 多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。
济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。
2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。
3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。
（三）济南市区几大商业区 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。
1、泉城路商业区
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泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。
泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。
目前，泉城路商业业态分布改造时划定的 5 个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表 21：泉城路业态分布情况表。
原有 5 个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街 IBO 和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。
无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。
图 4
泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2、经二路商业区（华联商业区）
以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，报告文档·借鉴学习
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是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。
以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
图 5
经二路嘉华购物广场 3、经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。
图 6
经四路东段北侧商业门头及人民商场 4、花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。
图 7
花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 5、北园大街商业带 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。
表 2
济南商业区比较分析 商 业区 地理位置及交通 商业区地位 商 业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源
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泉 城路 商 业区 济南市中 心区，交通、商贸中心 零售业绝对领头羊，市级商业中心 购 物中心、大 型超市、品 牌店 大型商场一般以联营方式扣点 20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万 80%左右 全 市 市民、外地游客、客户群范围广泛 经 二路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，西部区域商业中心 购 物中心、大 型超市、大 型小 商品 批发 市场 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 150 元/月
90%以上 西部槐荫区、天桥区居民 经 四路 商 业区 交通便利 传统中央商业区 大 型百货 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 180 元/月 95%左右 全市消费者 花 园路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，东部商业中心 超市，咖 啡店、酒吧 集中 区域 一般商场租金约 200元/月 90%左右 历城、历下区居民 北 园大 街商 业带 主要的交通枢纽 二级商业区，专业市场聚集地 家居、建 材类 专业 市场 一般商场租金 100 元左右/月 85%左右 鲁中（家居建材），周边居民（超市）
（四）济南主要商业物业比较 表 3
济南主要商业物业比较 物 业名称 位置 规 模(㎡)业 态形式 租售价格(不含进场费)经 营方式 档次 经 营 范围 车位 万 达购 物广场 泉城路西端 约 5 万 超市、专 业店、专卖店 F1 售价：2.5-5万元 F1 租价：约 300 元/㎡/月 一 层自营 二-四层 联营 高档 生 活 用品、家居、品牌服装 143个 银 座商城 泺源大街与佛山街 5 万 百 货商场 扣点约 20%作为租金 联营 中高档 生 活 用品、时尚用品 约240个 贵 和 泉城路 2.2 万 百 货 扣点约 25%作 联营 高 高 档 用 约
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购 物中心 中段 商场 为租金 档 品 35个 嘉 华购 物广场 经二纬九 4 万 摩尔 扣点约 20%作为租金 统 一经营 中高档 精品、生活用品、约300个 百 脑汇 山大路124 号 1.3 万 专 业商场 租价：120 元/平方米/月 统 一经营 中高档 电 子 等科 技 产品 200余个 大 观园 商场 经四纬二路 2.6 万 百 货商场 扣点约 15%作为租金 联营 中低档 百货 约50个 国 美电 器商城 花园路中段 0.8 万 家 电连锁 租价：100 元/平方米/月 连锁 中档 电 器 产品 约30个（五）济南商业未来发展趋势 2004 年 2 月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。
2004 年 3 月 9 日济南市财贸办发布的《2004 年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划 10 处 2000-5000平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车 4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积 1500平方米以上的 24 小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特色名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育 3-4 家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特色，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。
另外，2004 年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平，重点培育和提高商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。
在内外商家纷纷进驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。
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（六）泉城路商圈未来商业规划 2004 年 3 月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约 8.49 公顷，除胜利大厦、贵和购物中心、永安大厦予以保留外，其它建筑将全部拆除。公示的Ａ、Ｂ两套方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在 30万平方米以上。
图 8
泉城广场北侧规划区域现状 按照目前被业内看好的 A 套方案，由东向西将通过内部道路分成三组建筑群，建筑高度分为 15 米、30 米、45 米和 50 米四个层次。
按照设计方案，寓意“天圆地方”的主体建筑东西长 200 米，南北进深 150 米，45 米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省 二、各类商业物业主要特征（一）大型商厦物业的主要特征 1、规模化 大型商厦经营面积均超过 1 万平方米，是规模化、集约化的物业项目。
2、多功能性 大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。
3、购物中心形式 大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。目前在全国风起云涌的 SHOPPING
MALL 建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。
（二）专业市场物业的特征 1、专业经营 专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。
2、商贸结合 专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。
3、专业商业街 专业市场形成商业街有两种形式：一是专业市场规模大才能营造成行
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成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了 10 多条全国闻名的专业商业街，如著名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。
（三）社区商铺物业的主要特征 1、商住混合 社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。
2、商铺规模受社区开发状况制约 社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。
3、小型店铺 社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。
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一调研目的：
旨在通过商丘整个大的商业市场环境调研，对具体商业业态分布，商业圏成熟度，商业规模，区域商业饱和度，以及商业主业主心理价值期望等充分调研分析，为应天花园新项目整体开发和运作，提供清晰的市场指导。
二调研目标对象：调研目标对象为以下商业经营业主
超市、百货、服装、餐饮、金融机构、精品店、酒吧、日杂百货、美容美发、珠宝饰品、华装日用品、书籍音像、电器、医药、汽车、建材、通讯电脑等办公用品、家具店、装饰装潢广告公司、娱乐休闲、高档洗浴中心、网吧、体育用品（健身器材、体育服饰等）等，其中重点为体育用品。
三调研内容：
1、各商业业态分布
2、商业经营周边人居及行业分布状况（包括小
区，人流等）
3、对商业业主访问
四调研方法
1、查阅已有资料
2、电话防问（从应天花园业主中采样）
3、入场入户调查（主要分发调查报告）注：调研主要对以上商业行业进行重点筛选采样，要具有代表性，一般选2-3个样本作为采访对像。
五研程序：
明确目的-----调研方案打打撰写------调研人员培训-----具体调研实施-----资料汇总分析------完成调研报告
六调研具体安排：
1、人员：市调总督导（1人）
调研员
市调督导 调研员 市调督导
调研员 调研员 调研员 调研员 调研员 调研员
调研员
注：调研团队由3-4个小组组成，每小组由2-3人
组成，各小组有一人兼市场督导具体负责该小组工作。市调总督导负责各小组工作。
2、时间：人员培训：
调研时间：资料汇总分析：调研报告撰写：
3、调研地点： A、第一小组负责
______________________区
B、第二小组负责_____________________ 区
C、第三小组负责______________________区
五、调研经费：
1、人员工资
2、打印资料费
3、礼品费
4、交通费
5、工作证费
附：调研问卷：
商丘商业市场调查问卷
尊敬的先生/女士
您好
我们正在进行商丘市商业态势调研，麻烦您在百忙之中认真
完成这份调查问卷，我们将对您所提供的资料内容绝对保密。对您的理解和支持，我们表示衷心的感谢，请您完成问卷后向调研人员领取一份纪念品。
〖答卷说明〗：在您认同的选项前面的“□”内画“√”号
1、您的年收入是多少
□10000元以上□8001－10000元□6001－8000元
□4001－6000元□2001－4000元□2000元以下
2、您对周边业态经营什么感兴趣
□超市□百货□服装类□ 餐饮□金融机构□美容美发□娱乐休闲□书籍音像□通信办公设备□家电家私□网吧□体育用品□化妆日用品□其它（请说明）
3、您对自营的商铺是否满意□不满□一般□很满意
4、您认为目前商丘市商业态势分布是否合理□很不合理□一般□比较合理□很合理
5、您认为将来商丘市新的商业圈会出现在哪里□东区□南区□西区□北区□中区
为什么（请说明）
6、如果您购买新的商铺将用于
□投资□自营□其它（请说明）
7、您对所购买经营的商铺比较关注的是
□地段□交通□周边环境□人流□价格租金□配套设施
□治安□档次□其它（请说明）
8、您感兴趣的商铺类型是
□临街商铺□产权式商铺□自由分割式商铺
9、您对经营体育用品是否感兴趣□没兴趣□一般□很感兴趣
10、您希望的商铺楼层层次是
□一层□二层□三层□三层以上
11、您认可的商铺面积是
□50 M2 以下□51—80 M2□81—100 M2□101—120 M2□以121－150M2□151－200M212、您认可的付款方式是
201 M2以上
一、烟台市商业地产概述
2008年被称为烟台市商业地产的元年，从这一年开始，烟台市的房地产开发主流趋势由住宅类变更为商业地产，投资开发商用物业，特别是所谓超大型MALL,成为一道地产开发的新型风景线。
最初，烟台的商业地产还停留在原始的商业运营模式上，以传统的商业运营为基准，并未形成与一二线城市所结合的产业化链条。2012年，全国一线商业地产品牌万达集团、中粮集团、红星集团相继进入烟台市场，使烟台商业地产市场正式进入现代化、国际化的运营轨道，2013年，华润置地斥资数亿拿下莱山区清泉地块，香港美联不动产集团拿下莱山区迎春大街地块，正大集团在开发区正式启动正大大拇指广场项目，烟台商业地产开始进入白热化阶段。
二、烟台市政府黄务片区政策导向与规划
随着城市的发展和经济的需求，城市扩张已经成为城市发展最为重要的途径，近几年，烟台市已经将“城市向东·芝罘向南”作为城市发展的主流方向。在黄务片区，以黄务立交桥为核心的全新现代城区已悄然起步，红星美凯龙家具生活馆、建材馆，嘉禾乐天家居馆，已经逐步完善，以保利·紫薇郡为代表的住宅项目已快速拉动南城的迅速发展，即将开通的城际铁路必将使南城成为未来城市的交通枢纽，依托政策的强力导向，一座现代化国际新城区正在崛起。
三、新城国际项目区位概述
项目地处黄务立交桥核心辐射区，多路公交直达，可乘坐9、16、19、27、50、56、59路等，项目东临机场路，西邻青年南路，北临港城西大街，三条城市快速主路环绕周边，临近烟台汽车南站，城郊线路通达烟台各个街区，项目西边斜对面，就是城际轻轨官庄站，现已投入建设，计划于2013年9月份通车，轻轨建成后到威海30分钟，青岛一个小时，济南三个小时，真正实现胶东半岛一小时生活圈。
【项目与主力竞品区位图】
四、黄务片区现有商业地产项目以及业态组合分析
红星·美凯龙家居馆/红星·美凯龙建材馆/现代国际新城/嘉禾乐天
A/红星美凯龙家居馆
项目定位：红星美凯龙全球家居广场 建筑指标：共计7层
总体量12万㎡
层高：一层 约6米
挑高大堂：约20米
主廊宽：约8米
次廊宽：约6米
标铺：开间VS进深大于1：4 卫生间：一层二
业态组合：双MALL组合总品牌数预计1200种
一层：古文化区
二层：家居
三层 ：家居、灯饰、卫浴 四——七层：家具以及软装
南区规划有美食街以及零售业态，金街尚未开业！租售模式以及销售率出租率 只租不售，租金反比为总利润3-5% 出租率将近100%平均租金约为500—600元/㎡/年
B/红星美凯龙建材馆
项目定位：红星美凯龙全球建材馆 建筑指标：可用6层
总体量15万㎡
层高：一层约10米
2-6层: 约6米
挑高大堂：约20 米
主廊宽：约20米
次廊宽：约12米
卫生间：一层二 业态组合：未开业
顶层规划有休闲娱乐以及餐饮配套！租售模式以及销售率出租率 只租不售，租金反比为总利润3-5%
C/现代国际新城
项目定位：半岛·60万㎡高尚生活区
建筑指标：7层
总体量60万㎡
商业（含写字楼）约30万㎡ 一期商业即“全球购”项目：
二期、三期、四期规划为公寓/写字楼/星级酒店/商业 层高：一层约6米
2-6层
4.8米
主廊宽：约6米
次廊宽：约4米 卫生间：一层一
车位：1200 业态组合：
一层、二层：奥特莱斯广场：服装以及日用品零售 三层：中华美食餐饮一条街 四层：政府租用，运作为专业性基地
五层、六层、七层：奥特莱斯健身基地，瑜伽房等。
招商进度:一期奥特莱斯已完成签约，且开发商具备浙江商会资源！租售模式以及销售率出租率
租售结合，一层售价1.8—2万/㎡
四层售价8000元/㎡
带租约销售，前6年返利6%，租约到期后，双方协定！租金:约40元—100元/㎡/年
一期全球购，除政府租用三楼外，由奥特莱斯统一运营管理！D/嘉禾乐天家居
项目定位：全球家居采购中心 建筑指标：3层
层高：一层约6米
2-3层
约4.8米
挑空大堂：约20米
主廊宽：约6米
次廊宽：约4米
标铺：开间VS进深大于1：4 卫生间：一层一 业态组合： 一层：家具 二层：灯饰、卫浴 三层：家具、软装
租售模式以及销售率出租率
租售结合，一层售价1.8—2万/㎡
四层售价8000元/㎡ 带租约销售，前6年返利6%，租约到期后，双方协定！租金400-500元/㎡/年 出租率将近100%
五、业态与经营模式综合分析
在黄务新城片区，新兴产业是以红星美凯龙与嘉禾乐天为主导的家居
建材行业，其他与人们日常生活相关的产业链并没有形成较大规模，在新近的商业地产想目中，红星美凯龙是以家居建材为主导，配备一定规模的专业性商业地产，而嘉禾乐天家居则是业态更集中于家居建材，其他附属配套设施并不完善。与此相比，现代国际新城则是业态综合性较强的商业地产项目，其所招商运作的业态当中，更多是贴近与日常所需。
因此，在黄务新区，是家居建材行业饱和度较高，其他零售业较为匮乏的总体状态！
在这些商业地产当中，红星美凯龙是独立运作，现代国际新城一期商业是委托奥特莱斯运营管理，其中委托经理提点为1:9！
六、黄务片区公寓项目调研分析
现代国际新城/南城商务港
A/现代国际新城
一期两栋公寓
2# 3梯16 28层
3# 4梯24 32层 价格：5000元/㎡起
去划率： 约12% 产品特点：40—108㎡ 共计1212套，层高3米，物业费1.6元，含电梯，公摊约20%，毛坯，塔楼，商业水电，区位、教育、交通等与本案相比无明显优势，不可落户。
工期进度:工期滞后，处于挖土降水阶段，预计明年5月份实现正负零，冬季停止施工，工程会进一步延后，业内传资金链断裂。营销进度：商业招商同时进行，商业以开盘一次，公寓常规蓄客，十
二月底公寓开盘，并未取得预售。
推广渠道：围挡、高炮、大润发户外广告、短息、派单，无网络、报纸投放。
推广主题: 商铺全球招商
公寓火爆认筹中 营销政策;一万抵两万 按揭98折
全款97折 户型配比：2#：
54㎡
122套
75㎡
144套
99㎡
122套
108㎡
56套
3#:
52㎡
384套
62㎡
128套
47㎡
128套
70—77㎡
128套 户型分析:所有户型均不含阳台等设施，塔楼式建筑均有通风采光不好，且纯北向户型占据约300余户，且进深较深，只有东南和西南方向的户型不错，方正且采光通风较好，光照时间较长。
B/南城商务港
产品定位：30万平米·英伦风情·商务集群
3栋公寓： 1# 3梯14 28层
2#
3梯16 22层
3# 3梯14 24层
价格：毛坯4700元/㎡起
精装5700元/㎡起 去划率： 精装去化约40%
产品特点：40—80㎡ 共计1080套，层高3.3米，1.4元物业费，包含电梯，公摊20%，毛坯，塔楼，民用水电，区位、教育、交通等与本案相比无明显优势，不可落户。
工期进度:已经全部封顶，外立面加保温层。营销进度：公寓常规蓄客，十二月底公寓毛坯开盘。推广渠道：围挡、高炮、短息、派单，无网络、报纸投放。推广主题: 红星美凯龙之上·40-80㎡精装酒店式公寓 营销政策;按揭99折
全款97折
户型配比：1#：
40㎡
98套
50㎡
98套
70㎡
196套
3#:
50㎡
42套
62㎡
144套
74-80㎡
158套
户型分析:所有户型均不含阳台等设施，塔楼式建筑均有通风采光不好，整体户型较为方正，只有少部分西南，东南向光通风较好，光照时间较长。
七、公寓产品综合分析
以大局来讲，公寓产品跟住宅产品相比较，起最突出，也是最吸引人的特点就是总价低，这对于现今刚需置业群体来讲，是非常有吸引力的。但是也是因为公寓产品其与住宅产品不一样的特性，制约着刚需客群的最终决定。且项目本身为商住公寓，与居住型公寓抛出产权外，外地人购房落户，也成为一大难题。
从客群置业目的来讲，无非就自住和投资，自住型客户一帮会将公寓作为一种过渡性产品，价格合适，一般就会出手，且对于几年之后的产品的处理，也拥有双向选择。而对于投资型客群来讲，注重的就是
该区域的发展潜力，而且这部分客户占据了公寓客户群的绝大部分，所以，对于一个处于发展型区域的公寓产品，他的最大卖点就是对于未来的规划。
1 太原市自然条件状况
太原市位于山西高原中部,北、西、东三面环山,中部和南部一角开阔的河谷平原,地势平坦,土壤肥沃。由于本地区地形复杂多样,海拔差异很大,加之东部山地阻隔海洋性气候对境内的影响,所以各类地形诸如高山、丘陵、沟谷、平原等,在气温、霜期、降水、日照等气候要素方面,差异很大,特征明显,构成了4种区域气候,即盆地温暖气候区、丘陵温和气候区、山地温凉气候区和高山冷凉气候区。
2 调查方法
2013年2月,笔者通过咨询和实地调查,对太原市花卉市场进行了全面调查,调查记录内容包括各种花卉的学名、拉丁名、科属;通过走访中奥花鸟鱼虫市场、迎泽公园花市、河西花鸟鱼虫市场、龙城大街花卉市场等,掌握了太原市花卉市场的基本情况,辅以向花卉经营商咨询,并记录数据填调查表;通过整理的数据,查阅了大量资料,对花卉种类按不同的类型进行分类,并完善了调查表。
3 调查结果与分析
3.1 太原市花卉市场的现状
目前,太原市每年大多从广州、北京、福建、云南等地引进盆花、鲜切花来满足太原市场的花卉需求,花卉的种植面积、温室种植面积和大棚种植面积都在不断上升,太原市的年产鲜切花、盆花(叶)的数量也在慢慢地上升。随着人们生活水平和消费水平的不断提高,用于花卉的消费也在逐年提高,今后,随着人们生活质量的进一步提高,新的消费时尚的形成,花卉消费必然会得到更大提高。
3.2 太原市花卉类型
太原市花卉市场中花卉类型分为:盆花、鲜花、水培和盆景。其中,盆花占到市场总量的近一半;鲜花的保鲜技术有所提高,花卉质量也随之提高;盆景可以分为树木盆景、中药材盆景、树石盆景;水培是流行的新宠儿,目前在太原市的市场较小,但市场发展前景很大。
3.2.1 盆花
盆花是较大场所花卉装饰的基本材料,便于布置及更换,种类和形式多样,有持久的观赏期。根据盆花是否开花,可分为“观叶植物”和“观花植物”[1,2]。观叶植物品种主要集中在棕榈科、百合科、天南星科、大戟科等科属。观花植物主要有红掌、兰科植物、杜鹃、仙客来、栀子花、君子兰、龙船花等。
盆花中特别是大中型耐阴观叶植物,颇受集团消费青睐。小型盆花是个人消费的主流,一般中老年人多购买生活型盆花,如月季、米兰等,中青年人多购买室内观叶盆花,如龟背竹、散尾葵等。但随着人们家庭装饰的美化、舒适,大中盆花也在逐渐进入客厅,发展前景看好。
近几年,家具污染问题日渐被提上日程,能吸收有毒化学物质的植物颇受重视,如芦荟、吊兰、虎尾兰、一叶兰、龟背竹等,这些花卉不但价格不高,而且还可以清除空气中的有害物质。有研究表明,虎尾兰和吊兰可以吸收室内80%以上的有害气体,吸收甲醛的能力超强;芦荟也是吸收甲醛的好手,可以吸收1 m3空气所含的90%的甲醛[3]。
据介绍,目前家庭普遍使用的各种气雾杀虫剂、灭蚊片之类的产品,大多是采用菊酯类的溴氰菊酯作为杀虫有效成分,长期接触即使是低量,也会引起神经麻痹,感觉神经异常及头晕头痛等神经症状[4,5]。所以,生物防治成为了人们的首选。蚊净香草就是这样一种植物,它能散发出一种清新淡雅的柠檬香味,在室内有很好的驱蚊效果。据测试,一盆冠幅30 cm以上的蚊净香草可将面积为10 m3房间内的蚊虫赶走[6]。
3.2.2 鲜花
鲜花分为鲜切花、鲜切叶和鲜切枝。主要的鲜切花品种集中在蔷薇科蔷薇属、石竹科石竹属、菊科、百合科等科属;主要的鲜切叶和鲜切枝品种集中在棕榈科和天南星科。
鲜切花主要用于宾馆、商场、大型庆祝活动等鲜花蓝、鲜花束以及婚嫁时新娘捧花、婚车布置等。个人消费很小,销路好的多为玫瑰、康乃馨等中、低档花。鲜切花消费也有季节性,主要消费集中在秋冬季,特别是九月之后的节日,如教师节、老年节、春节、情人节和妇女节,表现为节前价高销量多、节后价落销量少的现象,且消费层次小,多集中于20~30岁的青年人。
3.2.3 水培花卉
据华南农业大学高级农艺师严世珍女士解释:“通过生物诱变技术诱导非水生花卉组织能产生类似于水生花卉的组织结构,使其根部可以浸在水中而不会出现烂根,并可以保持于土栽一样生长的特征特性,能正常长叶开花的产品,称为水培花卉”[7]。水培花卉是当今养花技艺的一项创新。它是一种既可以观赏到花卉根系生长过程,又可以实现花鱼共养的新型花卉产品。它是白领一族的宠儿,因为它清洁卫生,管理简便,省工省时,即使室内经常开放空调冷气,也不会招致枯萎,特别在观赏时,能令人产生一种异常新颖的感觉。这对于上班时间紧张,没有空余时间管理花卉,但又特别喜欢花卉的人来说是最佳选择。目前太原市场上仅有几家有水培花卉,品种有水培玫瑰、水培凤梨、水培郁金香、水培水仙等。
3.2.4 盆景
盆景是在盆中表现自然景观的艺术品,是在盆栽和赏石的基础上发展起来的,它是我国传统的艺术珍品,以植物、山石、土、水等天然的材料,在盆中塑造大自然的神奇美妙,充满了诗情画意[8]。主要分为几下几种类型。
一是树木盆景。树木盆景中的树木都是适应性强、抗性强的,耐瘠薄、耐盐碱、耐修剪、耐旱、耐寒的品种。比如:黑松、榆树、小叶女贞、十大功劳、枸骨、五针松、荆条、朴树等。
二是中药材盆景。适合制作中药材盆景的植物有很多,且销路看好,如灵芝、银杏、药菊、枸杞等都是制作药材盆景的最佳品种。
三是树石盆景。树石盆景以植物、山石和种植土为主材,分别运用创作树木盆景和山石盆景的手法,按立意组合成景,在浅盆中典型再现大自然树木、山石景观的艺术品[8]。比如:枯木逢春就是由荆条和石灰岩组合而成的;竹林佳趣是由文竹和石灰岩组成的;野趣是由小叶女贞和龟纹石组成等等。
4 太原市花卉市场存在的问题
4.1 花卉消费观念及消费行为落后
在许多太原市民眼中,花卉只有在重大的活动时才消费,比如结婚、丧葬、重要会议等,而且由于地区知识差异性,市场间隔性,不同地区存在较大的差异,城市里的花卉消费明显高于农村,发达地区明显高于落后地区,高层知识分子高于文化程度低的群体。花卉消费被认为是奢侈消费,据太原市统计局统计,这些年来,太原市民可支配收入逐年提高,同时教育投入、医疗支出、日常消费水平也是逐年攀升,但把鲜花消费当成日常开支,对大多数人来说还没有在计划之内。所以,局限于这样的消费观念与心理态势之下,难以促进花卉业的大力发展,但当前花卉消费已经不限于传统消费,花卉消费开始在美容保健、环境美化、增进人际关系、彰显个人品味等方面发挥着重要作用。
4.2 缺乏本地品种和市场竞争力
目前太原花卉市场上各个商户持有的品种基本上一样,并且大多数都是从外地引进,缺少本地特色花卉。同时,政府部门的重视、扶持和引导力度不够,无论是生产领域还是流通领域都缺乏龙头企业的带动、引领和示范,科技含量不高,资金投入也不足,导致名优花卉品种少,尚未形成有知名品牌和特色企业的产品,新品种的选育、引进和培育工作力度都不是很大。所以,太原市本地品种比较缺乏,在市场上缺乏一定的竞争力。
4.3 花卉市场秩序不规范
在城市的大街小巷经常可以看到有摆小摊的花卉商贩,这在一定程度上影响着花卉市场秩序。在花卉的销售过程中,存在漫天要价、看人要价,缺乏税务和物价部门的统一管理与定价。从整体上来说,各个花市很难看到有政府统一管理、统一定制形象标准的痕迹,摊点散乱,摊主各自为政。
5 完善太原花卉流通体系的建议
5.1 营造花卉消费的新观念
太原市要加快花卉销售,就必须改变过去的传统消费观念,加大宣传力度,多开展以花卉为主题的文化节,让花卉走进寻常百姓家,渗到人们的生活中去,形成一种花卉消费的文化,使花卉消费多角化、范围广,促进花卉消费在太原市的发展。
5.2 提高花卉科技含量以增强市场竞争力
立足于太原市环境情况,培育独特的花卉品种,提高本土花卉的市场竞争力;调整花卉种植布局,优化产业结构;塑造产品品牌,花卉必须有自己的品牌才能占领市场。政府还要培植和扶持一批花卉种植骨干力量,在政策、资金、信息、宣传等方面给予一定的支持,提高花卉培育的科技含量,加大资金投入,重视新品种的选育、引进和培育工作。
5.3 提高花卉业的人员素质
专业化、机械化和现代化是花卉业发展的历史趋势,这些变化必须加大花卉业的智力资本投资,即具有花卉业相关知识人员的投入。通过高等院校和社会培训培养一批专业知识过硬、服务规范、态度端正和人际交往技能娴熟的实用性人才,使得花卉行业的整体水平得到提高。
5.4 规范市场秩序
政府部门要加大对不法分子的打击力度,维护好经营商户的合法权利,制定市场价格体系,严厉打击和禁止乱要价的行为。同时,加强市场建设与管理,统一规划,逐步建立完善的销售体系,不断提高产品的市场竞争力。
相信在不久的将来,太原市会有自己的品牌花卉,突出太原地方特色,并在市场上占有很强的竞争力,同时花、鸟、鱼、虫、草,根雕及赏石全面发展。太原的花卉市场规模会不断扩大,经营种类也会不断增多,本土花卉所占的比重会大大加大,人们的消费观念、消费方式会有所改变,对花卉的消费档次也会慢慢提高,不再把花卉消费当成是奢侈消费,太原市的花卉业会越来越好,走出山西,走向世界。
参考文献
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[3]王春华.二类最适合室内摆放的植物[J].新疆林业,2005(5):37.
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[6]王春华.三类最适合室内摆放植物[J].农村实用技术与信息,2005(8):8.
[7]杜英,胡雪雁,朱碧华.水培花卉的取材及养护技术初探[J].现代园艺,2006(12):18-21.
作为中国金融业的主体，银行业在2011年取得了令人瞩目的成绩，对金融业的发展起到了不容忽视的带动作用，更是中国经济转型期的助推器与稳定器。
入世十年，我国银行业金融机构综合实力和国际地位显著提高，总资产超百万亿，商业银行整体加权平均资本充足率超过12%，主要商业银行不良率下降1%，全球千家大银行排名破百。2011年商业银行发行理财产品出现井喷，各行共发行19439款人民币产品，同比涨幅111.9%；外币产品在2011年共发行2940款，同比增长34.4%。理财产品以期限短、收益高为特点，深得投资者欢迎。
各大中小型商业银行发挥自身优势，从同质性的竞争逐步展现出差异性竞争的特点。因此，2011年第二届金融理财“金貔貅”奖评委会特别设立了银行业逾80个奖项，从多角度评估和奖励了各银行优秀的产品品牌、部门以及有突出贡献的个人。
工行：七项大奖力拔头筹
作为中国规模最大的商业银行，2011年，中国工商银行面对复杂多变的外部环境，主动适应全球金融监管变革要求，融入中国经济转型发展大局，加快发展方式转变，巩固了全球市值最大、客户存款第一和盈利最多的大型上市银行地位。并且，工行依托自身强大的科技实力促进服务创新走向深入，持续加强创新成果转化应用，服务竞争能力得到快速提升。据统计，2011年工行共研发实施了创新项目824个，产品总数增加至3243个，成为中国境内产品最多、门类最齐全、服务供给能力最强的金融机构。
因此，工行凭借无可争议的实力，包揽了七项大奖：零售总监李卫平、资产托管部总经理周月秋、私人银行部总经理张琪以绝对优势分别摘得年度金牌零售银行家、最佳托管银行卓越成就奖、最佳私人银行杰出贡献奖等三项个人奖项；“金融@家”获年度金牌影响力品牌，办公室公关处获年度金牌创意策划人；总行牡丹卡中心、资产管理部分获年度佳信用卡银行、年度最佳资产管理银行称号。
农行：服务于民关怀微小企
刚刚过去的2011年是国家“十二五”规划开局之年，也是经济形势复杂多变之年，国内中小企业融资难题凸显。农业银行积极贯彻落实国家政策措施，将支持小型微型企业健康发展确立为2011年全行工作的重点之一。高度重视小型微型企业金融业务发展，不断加大对小型微型企业的信贷支持力度，实现小型微型企业金融业务的跨越式增长。该行零售总监李庆萍、北京分行行长易映森以压倒性优势分别获得年度金牌零售银行家、最佳中小企业金融服务杰出贡献奖等两项个人奖项。
作为一家面向“三农”、城乡联动、融入国际、综合经营的大型商业银行，立足城市和乡村，满意不同层次客户的发展和需求，农行不断加强金融创新，走多元化的发展道路，近年来，农行推进市场化运作已得到共识。该行“金钥匙”获年度牌影响力品牌；总行电子银行部、私人银行部分获年度佳企业网上银行、年度最佳私人银行杰出贡献奖等称号。
中行：国际化稳步推进
中国银行是国内历史最悠久的商业银行，迄今已走完了百年历程，它的发展史也是中国金融史的见证。在近百年的发展历程中，中国银行始终秉承追求卓越的精神，稳健经营的理念，客户至上的宗旨和严谨细致的作风，得到了业界和客户的广泛认可和赞誉，树立了卓越的品牌形象。“中银理财”被评为年度金牌影响力品牌。
此外，中国银行已发展成为中国国际化和多元化程度最高的银行，在中国内地、香港、澳门及29个国家为客户提供全面的金融服务。2011年全年，中行集团跨境人民币结算量突破1.7万亿元。中行办公室新闻处获年度金牌创意策划人；中行获年度最具竞争力贸易融资银行、年度最佳满意度托管银行等称号。
建行：善建者行地位凸显
建设银行经过多年持续创新，产品体系日益完善，市场影响力不断提高。由于，建行秉承以客户为中心的理念，以丰富的商品种类、完善的增值服务，满足客户需求，为客户提供全方位的金融服务，其个人客户和企业客数不断增加的同时，客户满意度不断提升，国际地位也飞速提高。目前建设银行的信用卡发卡超过3000万张，信用卡客户数、消费交易额、新增贷款、资产质量均同业领先。
由于多项业务处于业内领先水平，建行财富管理与私人银行部、信用卡中心、公司银行部分别获得年度最佳财富管理银行、年度最佳满意度信用卡银行、年度最佳公司银行等称号，“乐得家”获年度金牌影响力品牌。
民生：立于民利于民
去民生银行办过业务的每个人都能体会到，客户经理亲切的问候总让人宾至如归，而柜员从容而高效的服务水平总让人叹为观止。正因如此，民生银行现在已成为中小企业开立企业账户的首选银行之一，民生银行真正做到了立足于民，并惠利于民。该行零售银行部总经理艾民获年度最佳中小企业金融服务杰出贡献奖，贸易金融部总裁林治洪获年度金牌贸易金融银行家。
作为中国银行业改革的试验田，民生银行15年来锐意改革、积极进取，规模不断扩大，效益逐年递增，为推动中国银行业的改革创新做出了积极贡献。中国民生银行被评为年度最佳创新托管银行，“非凡资产管理”获金牌影响力品牌。
京行：15年打造一级银行
北京银行成立于1996年，是国内比较“年轻”的银行，然而仅凭15年的时间，北京银行就已经发展成为国内一流的银行。在英国《银行家》杂志2011年最新公布的全球1000家大银行排名中，北京银行按一级资本排名第145位；在亚洲银行竞争力综合排名中位居第13位，在中国银行业位居第7位。
骄人的成绩有赖于正确的领导，该行董事长闫冰竹、零售总监冯丽华分别摘得首都最杰出金融家、最佳财富管理卓越成就奖等两大重量级奖项。同时，“北京卡”获年度金牌影响力品牌，总行获年度最佳中小企业银行。
而凭借优异的经营业绩，踏踏实实的努力，勇于创新的意识，以及对客户体帖周到的服务，官园支行吴清扬、顺义支行罗凯、海淀园支行分获首都金牌理财师、首都金牌大堂经理、首都金牌理财网点等称号。
光大：阳光助业光大未来
零售银行角逐的战场上，光大银行是一支生力军。从财富管理到个人信贷，从个人外汇买卖到借记卡，零售银行各条战线业务都做得有声有色。光大银行零售银行基金销售规模、理财规模、客户资产增长量等方面同比增长都高于同类银行。
同时，随着经济发展、消费提升，信用卡在人们生活中扮演越来越重要的角色，信用卡市场的竞争也与日俱增，但是戴兵女士从容不迫，用她的智慧将光大银行信用卡打造成光大银行的核心品牌。
该行信用卡中心总经理戴兵、零售银行部总经理张旭阳以绝对优势分别摘得年度最佳信用卡银行杰出贡献奖、最佳财富管理卓越成就奖等二项个人奖项；光大阳光系列品牌获年度金牌影响力品牌等称号。
农商：飞出个“金凤凰”
2010年北京农商银行推出了凤凰亲情卡，2011年这只“金凤凰”就演绎了“凤舞九天”。由于农村的汇款体系仍不健全，汇款方式单一，周期长，费用高，凤凰亲情卡不断化解了农民工务工地受理汇款机构网点不足的矛盾，而且解决了来源地缺乏银行网点的问题，改善了农村的滞后环境，得到了广大农民工、乡镇企业经营者的热烈欢迎，发卡量和单卡刷卡金额出现了迅猛的增长。
该行行长王金山、副行长于辉分别摘得首都最杰出金融家、金牌零售银行家等两项大奖；“金凤凰”获年度金牌影响力品牌，并获年度最佳创新银行。由于在行业内业绩表现突出，孙洋、洪玮、海淀支行、良乡支行分获首都金牌理财师、首都金牌大堂经理、首都金牌理财团队、首都金牌理财网点等称号。
招商：“金葵花”深入人心
如果你在大街上随便问一个年轻人在哪见过“金葵花”，他一定会回答你，在他的银行卡上。不仅如此，招商银行的信用卡也是年轻人最想拥有的卡片之一。招商银行是国内最早向客户提供“一网通”网上银行U-Key的银行，因其优秀、周到、体贴、高效的服务得到广大年轻人的厚爱。招商银行“金葵花”以绝对优势获年度金牌影响力品牌。
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