写字楼调查（精选8篇）
“雾霾比香烟更易致癌„„别以为在室外才受雾霾影响,室内也有问题。”雾霾天气已成为白领们的“心头之患”,“雾霾补贴”也成为全国两会上热议的话题之一。由于空气的流动性，外面的雾霾同样也会蔓延到写字楼里来。写字楼的白领们你们关心过写字楼的空气质量吗？
1、你所在的写字楼空气质量怎么样？
A、很好B、不好C、没关注过
2、写字楼要不要公布空气质量指数？
A、有必要，空气质量影响身心健康B、没必要，有点小题大做
C、公不公布都可以，无所谓
3、你所在的写字楼里有空气净化系统吗？
A、有B、没有C、不了解
4、你觉得写字楼里有必要配备空气净化系统吗？
A、有必要B、没必要C、无所谓
5、你觉得应该怎样来应对写字楼的空气问题？（多选）
A、多做防霾知识宣传B、安装空气净化系统
C、从自身做起，保持室内清洁D、戴PM2.5的口罩
6、你觉得“雾霾补贴”政策怎么样？
1 材料与方法
1.1 对象
随机抽取浦东新区30家商业写字楼集中空调卫生状况进行调查及检测。
1.2 方法
根据《上海市集中空调通风系统卫生管理办法》、《集中空调通风系统卫生管理规范》设计调查表,调查内容包括组织管理、清洗检测情况、新风系统及机房管理、空气处理设施设备管理、风管及风口管理、冷却塔管理等方面。检测包括风管内表面的积尘量、细菌总数、真菌总数,送风中PM10、细菌总数、真菌总数,β-溶血性链球菌等致病微生物,冷却水中的嗜肺军团菌等进行采样。采样方法及评价依据按照《集中空调通风系统卫生管理规范》。除现场检测指标,其余采集样品均当日送实验室检验。检测时间设在6-9月份进行。
2 结果
2.1 基本情况
30家商业写字楼,使用年限4-19年,面积3~19万平方米。25家使用风机盘管+新风系统,2家使用VRV系统,3家使用风机盘管+新风系统及VRV系统。26家使用开放式冷却塔,4家使用风冷机组。
2.2 现场调查情况见表1。
2.2.1 组织管理
96.7%的商业写字楼配备集中空调管理组织及卫生管理人员;开展从业人员卫生空调相关知识培训(查见记录)的占16.7%;建立卫生管理制度的占90%,但卫生管理制度健全的仅占13.3%;建立卫生管理档案的占76.7%,卫生管理档案均不健全;建立防空气传播性疾病应急预案的占23.3%。调查时,46.7%单位的部门负责人或管理人员了解《上海市集中空调通风系统卫生管理办法》相关要求。
2.2.2 清洗检测
近两年开展集中空调风管清洗的占36.7%;开展集中空调通风系统卫生状况检测的占50%;开展冷却循环水中嗜肺军团菌检测的占23.1%。
2.2.3新风系统及机房管理
全部设有新风设施并能正常运行,新风来源符合要求的占83.3%;新风口设置符合要求的占93.3%;空调机房卫生符合要求的占76.7%。
2.2.4 空气处理设施设备管理
盘管卫生符合要求的占86.7%,凝结水盘维护符合要求(查见记录)的占76.7%,开展空气过滤网、过滤器、净化器定期维护(查见记录)的占60%,开展加湿、除湿设备定期维护(查见记录)的占53.3%,空气处理机组卫生定期维护(查见记录)的占56.7%,均配备控制集中空调通风系统分区域运行的装置。
2.2.5 风管及风口管理
风管管体均能保持完好,目测风管内部均无垃圾等污染物;设置检修口并能正常开启和使用的占60%;新风直接由风管送入的占63.3%。风口均设置防护装置,风口及周边区域清洁的占93.3%;风口定期维护(查见记录)的占86.7%。
2.2.6 冷却塔管理
26家使用开放式冷却塔的商业写字楼中,冷却塔均能远离人员聚集、建筑物新风取风口或自然通风口;冷却塔停止运行期间均能做到冷却塔内水排空;冷却塔内部均清洁,无淤泥、藻类附着;均开展冷却塔水处理工作并查见冷却循环水水处理(查见记录);冷却水处理剂存放符合要求的占88.5%;所有单位冷却塔冷却水处理均外包相关单位处理。
2.3 检测情况
现场采集30家商业写字楼内集中空调风管内表面细菌总数合格户数占96.7%,真菌总数的合格户数占83.3%,积尘量合格户数占60%。现场采集30家写字楼内集中空调送风中细菌总数合格户数为100%,真菌总数合格户数为100%,溶血性链球菌合格户数为100%,PM10合格户数为96.7%。现场采集26家写字楼冷却水嗜肺军团菌样品合格户数为84.6%。见表2。
3 讨论及建议
3.1 加强专业技术指导
调查发现目前商业写字楼集中空调卫生管理方面存在管理不规范,相关制度化工作未建立未落实,工作人员缺乏相关卫生知识的培训,日常卫生维护工作不规范等问题。针对监督中存在的问题,卫生监督管理部门应加强对其专业技术指导工作,提升其卫生意识、自律管理意识及日常卫生管理能力,引导各单位加强相关单位制度化管理。各单位应遵循“谁所有(管理),谁负责”的原则,明确管理责任人;建立完善并落实集中空调系统卫生管理制度、日常卫生维护规程、应急处理预案、卫生管理档案等;组织本单位相关从业人员进行卫生知识培训等各项工作,确保集中空调卫生管理到位。
3.2 加强法律法规宣教工作
调查发现半数以上单位对上海市颁布的《上海市集中空调通风系统卫生管理办法》不知晓、不了解,需要加强宣传指导服务工作,对使用集中空调单位开展法律法规规范的培训和宣传工作,增强经营者法律意识和集中空调规范管理水平,使管理相对人了解法律义务,知晓违反管理办法需要承担的法律责任。同时加强媒体宣传,提高公众认识。
3.3积极推动自律管理
在管理工作中要加强政府监管,要积极推动行业管理、企业自律、社会监督的作用,使原有的以他律为主的管理模式逐渐向诚信自律管理模式转变[3],加大社会监管力度。如运用量化分级管理使各单位明确自身空调系统管理水平和情况,积极自律管理,提高商业写字楼集中空调卫生管理水平。建立健全卫生管理责任制,提高集中空调通风系统卫生管理水平。为了防止空调风管造成的室内空气污染,减少军团菌病传播的几率,应在现有卫生管理的基础上,进一步加强对空调系统检测、清洗和消毒的管理[4]。
3.4 加强集中空调监管工作
通过现场检测发现商业写字楼集中空调存在风管内积尘量、真菌总数指标和冷却水嗜肺军团菌指标超标,部分单位未按规定定期开展集中空调的清洗、消毒、检测等情况。由于我国现阶段社会诚信体系还有一定差距,相当部分企业自律不够。需要借助法律制度的强制性和约束性,提高本市公共场所集中空调通风系统卫生水平,保障公众的健康[5]。调查还发现少数单位由于前期设计缺陷存在新风未直接来源于室外、新风口设置不符合要求等问题,主要原因是由于法律标准颁布较晚,贯彻实施需要过程,应进一步加强落实公共场所集中空调通风系统预防性审核和竣工验收工作。
3.5 加强清洗评价机构管理
商业写字楼集中空调的清洗和定期检测等工作多依赖于社会第三方技术服务机构,应加强对第三方技术服务机构的管理,逐步建立完整的行政管理规范和市场规范制度。根据国情和各地实际情况,规范专业清洗消毒收费,加强行业管理。同时要加强评价机构的能力建设,专业技术人员的培训,增加先进检测设备,降低检测费用,做好技术指导、技术评估和培训工作,以适应公共场所集中空调监管的技术支持需求[6,7]。
3.6 注重专业人才的培养和培训
目前集中空调的管理、清洗、监测评价均有规范可循,但由于该项工作起步不久,且操作过程中的技术要求较高,卫生监督人员需要不断学习、总结、改进和提高,掌握相关的专业技术,提高监督和服务能力,准确客观地探查到存在的卫生问题,使监督监测过程中提出的问题更具有针对性和有效性,督促经营单位整改[7,8]。
参考文献
[1]上海市人民政府.上海市集中空调通风系统卫生管理办法[Z].2011.
[2]陈健,翟清.上海市集中空调通风系统卫生管理的要素分析[J].环境与职业医学,2013,30(6):479-481.
[3]蒋敏.公共浴室业实行量化分级管理模式分析[J].中国公共卫生管理,2010,26(5):479-480.
[4]张丽,陈剑宇.2011年四川省宾馆和商场集中空调通风系统卫生状况分析[J].预防医学情报杂志,2013,29(9):794-797.
[5]郑朝军,王晓东.上海市699家大型公共场所集中空调卫生状况调查分析[J].职业与健康,2009,25(14):1514-1516.
[6]汪妍,王金敖,李延平,等.江苏省公共场所集中空调通风系统卫生状况及监管对策研究[J].中国卫生监督杂志,2011,18(3):261-265.
[7]陈茸,吴涌兴,刘斌.浅谈我市集中空调通风系统项目化管理的实施[J].现代预防医学,2009,36(2):222-232.
眼下，随着住宅市场调控的深入，以写字楼为代表的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕，写字楼如雨后春笋般在全国各大城市拔地而起。“强劲”的市场表现使得二线城市写字楼市场供大于求的风险日益增大，对于个别二线城市而言，写字楼俨然成为了城市发展的花瓶。那么，青岛的写字楼市场又是怎样的一番景象呢？面对市场中的风险隐患，开发企业又该何去何从？就青岛这座城市而言，未来写字楼发展的趋势如何呢？
未来供应庞大
世邦魏理仕研究数据显示：2013至2016年的未来4年问，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新增写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致4年后市场的写字楼总存量较2012年增长80%。以青岛为例，据悉，截至2013年第一季度，青岛优质写字楼总量约202万平方米。预计未来4年内将累计新增优质写字楼191万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量提高一倍。供应量增长将在2016年达到高峰，单年供应量将接近90万平方米。而基于过去3年的平均吸纳率测算，面对未来4年的供应量，青岛需要10年以上的去化周期。从这些骇人听闻的数据中不难看出，在近两年来商业地产如火如荼的背后，二线城市写字楼市场的风险正在显现。那么，究竟是什么原因导致了二线城市写字楼市场供应量过剩呢？
有人说，是宏观调控政策对住宅市场的日益加码，给了写字楼走进“春天里”的机会；也有人说，写字楼的“火爆”并非简单的政策使然，很大程度上，这种“火爆”是受地方政府的决策引导所致。
实际上，相较于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD、开发或者规划建设新兴区域，并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。据世邦魏理仕收集的数据显示，在未来4年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，而这个比例在天津则达到了72.9%。在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。
无独有偶，青岛也正处在新CBD以及新兴区域开发建设的热潮之中。“近年来，青岛商用土地的供应量特别多，导致以写字楼为代表的商业地产开工量增大，从市北CBD的区域开发建设便可窥一斑。”青岛鹏利南华商业发展有限公司副总经理苏超如是说。
“首先，是源于全国写字楼市场的整体逐渐回暖；其次，是与各区市的土地供应情况息息相关的。据世联地产的监测数据显示，青岛写字楼市场的供应量增长是逐渐从各个区市蔓延开来的，各个区市的商务办公市场都呈现出遍地开花的景象。另外，佳兆业、招商、天安等全国知名房企纷纷进驻青岛，它们以开发大型综合体为主，也会带来很多产品的增加。”在青岛世联怡高开发咨询顾问部总监张安娜看来，青岛写字楼市场供应量过剩主要是由一些客观因素造成的。
租赁需求放缓
而庞大的未来供应，又会给当下市场带来怎样的影响呢？
“甲级办公楼市场需求虽然较上季度有所回升，但从2013年上半年的整体表现来看，净吸纳量仍略低于去年同期水平，加之对未来12个月经济前景预期较为保守，业主看淡短期内市场租赁需求。为提高入驻率，部分业主降低租金以吸引更多租户，这使得本季度甲级办公楼市场平均租金环比微幅下跌0.5%，至每平方米每天4.5元。”仲量联行青岛董事总经理白路表示，截至今年年底，青岛甲级办公楼市场将有约97500平方米的新增供应，其中青岛中心的预售表现相对活跃，这主要得益于自用买家的需求，因此该物业交付时将不会对市场空置率造成较大压力。乙级办公楼市场同样将由来自销售型物业和自建自用型物业的业主自用需求主导。“然而，在经济增幅趋缓的背景下，2013年的整体租赁需求相对于2012年不会有很大的改善。我们预计市场整体租金在2013年下半年将总体保持平稳。”
所谓“春江水暖鸭先知”，哪里是最具价值的投资洼地，投资客、商人的触觉总是最敏感的。
“企业创立之初，考虑成本因素多一些，因此就在居民小区里租了3室2厅办公。如今，公司生意一天比一天好起来，总得接待来客，在写字楼里办公显得正规、有面子。”青岛市民张先生从事房产经纪多年，哪里有写字楼和商铺在租在售，他全都了如指掌，不仅对项目本身的优点和弱点说得清清楚楚，就连周边环境和未来的发展预期也都看得明明白白。“之所以选择崂山区的写字楼，看重的就是其较高的性价比。无论是商务配套还是交通便利情况都令人很满意，虽然价格有点小幅上涨，但可以接受。”张先生说。
“香港中路沿线和崂山商务区有部分优质乙级办公楼在交通可及性、商务氛围和商业配套等方面依然具有着较高的市场认知度和竞争优势，因此租金也维持小幅上涨。”
据仲量联行监测数据显示，第二季度青岛办公楼租赁市场的问询量和成交量较上季度有所增加，但是主要以500平方米以下的小面積租赁交易为主，约占到总成交面积的一半以上。而从成交类型来看，新成立企业的租赁需求在本季度较为活跃，约占总成交面积的三分之一。搬迁所带来的租赁需求居次，这其中以成本节约型的搬迁为主。在行业需求方面，金融、房地产/建筑、公共机构以及能源类的企业为本季度青岛办公楼市场需求的主要来源。
值得注意的是，在销售型办公楼市场，本季度有三个乙级办公楼项目开始前期预售，包括位于市北中央商务区的凯景广场和青房财富中心，以及位于崂山区的鹏利南华国际商务中心。
“在售项目的增多势必加剧产品间的竞争，预计会给成交价格带来一定的下行压力。”白路如是说。
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散售成最佳选择
据仲量联行数据统计，2013年二季度青岛办公楼市场净吸纳量约为31000平方米，市场整体空置率环比下降0.3个百分点至17.9%。尽管空置率有所下降，但仍处高位，写字楼过剩已成为不争的事实。不难看出，在青岛新区建设发展迅猛的同时，写字楼市场的需求却远未跟上开发脚步。
写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。在张安娜看来，青岛的写字楼市场之所以出现庞大供应难以消化的尴尬境地，原因就在于此。“虽然青岛经济正在朝第三产业发展快速转型，但产业的发展速度难以创造足够大的写字楼需求。”
相较与苏州、杭州等其它同级别的二线城市，青岛写字楼市场一直发展比较慢。写字楼是比较理性的产品，因此供给和需求是最主要的衡量标准。经历了几年的供应量持续爆发期后，青岛写字楼市场的供应量已经很大了，但需求却一直不旺盛。是什么原因导致需求的萎靡呢？
“这与青岛的城市层级、产业发展水平以及政府政策扶持都有一定的关系，它们直接影响着企业的承租能力。”张安娜举例说，很多企业总部可能会落在济南，不会在青岛，这是城市层级问题，比如阿里巴巴在青岛的办公面积就要比在省会城市的面积小很多；在青岛的第三产业中，很多是外贸和物流行业，但像金融服务等有较强承租能力的行业却很少，直接导致企业的承租能力下降，这是产业发展水平问题；另外，政府对产业的扶持政策也不同，在这方面，南北方城市有很大的差距。
“也正是因为这些方面的原因，在开发企业规划写字楼的运营时，我们通常建议开发商不要选择持有。我们知道，散售项目会给开发企业在后续的管理和保持租金稳定性方面带来诸多不利因素，但在城市第三产业发展水平是有限的情况下，散售无疑是最佳选择。”
而市场的反映也进一步印证了张安娜的这一观点。据了解，目前青岛优质写字楼存量中约有90%的项目选择散售。更值得一提的是，在全国其它城市，华润地产所有写字楼都选择自持，但在青岛，拥有绝版地段的华润项目还是选择了散售。
诚然，青岛作为一个外贸依存度很高的城市，受全球经济影响很大，这便直接导致了写字楼承租能力的不稳定，从而影响开发企业的运营选择。但是，需要指出的是，商务环境并非是开发企业选择自持与散售的唯一标准。
“写字楼对资金的要求比较高，因此，资金的多寡一直都是开发企业选择散售还是自持的重要考量因素。目前，在国内很难融到低成本资金的情况下，单纯靠贷款来自持物业几乎是不可能的。”在苏超看来，对于资金并不充裕的中小开发企业来说，自持更是不现实的。而针对散售可能会带来的后期不利因素，苏超表示，开发企业可以通过销售设置进入门槛来区分业主业态，以便于开发企业后续管理。比如，仅将15层以下进行散卖等方式。
房企应市之道
如今，面对未来庞大的供给以及眼下放缓的需求，二线城市写字楼市场雾霾重重，令人担忧之时，开发商要如何展开对这块蛋糕的角逐？
“青岛在山东区域范围内是很重要的市场，相信很多大型开发企业在进驻市场时都已有了自己的想法。事实上，整个青岛写字楼商务市场是有明显分级的，这就要求开发企业一定要站在三级市场角度，想明白自己的客户层级，抓准自己客户的想法。”张安娜说。
“风险总是与机遇并存。”在苏超看来，随着城市化进程不断加快，对于商业地产的需求也在不断增加，这也给商业地产带来巨大前景。尽管写字楼市场眼下面临供求不平衡的局势，但只要提高写字楼的产品竞争力，对不同客户做细分研究，做精准地定位，发展空间还是有的。苏超介绍，鹏利南华国际商务中心本身与其它写字楼有一个区域上的划分，相较香港中路CBD、市北CBD、崂山金融中心来说，项目并不处于写字楼集中区，这便大大减少了未来商务办公的交通通勤压力，便捷的交通会使项目获得更多业主的青睐。另外，商业配套对于写字楼来说也是重要的，完全脱离商业的写字楼是没有市场的，而写字楼的客观需求也决定了离不开商业的补给。而鹏利南华国际商务中心是商业综合体，分为商场部分与写字楼部分，这便为业主提供了便利的商业供给。“完善的商业配套与优越的交通区位条件为项目发展提供了有力的支持与保障。前期SOHO销售去化率已达到70%—80%，写字楼虽然尚未开盘，但预订率已在30%左右，对未来的市场前景，我们并不担心。”苏超乐观地说，“写字楼的使用业主以第三产业居多，是城市第三产业的重要载体。近年来，青岛一直在加速推进第三产业的发展，相信伴随着蓝色科研海洋软件新兴产业以及青岛旅游业、服务业的快速发展，青岛的商务环境一定会越来越好。”
正如，SOHO中國董事长潘石屹所言，“一个好的写字楼和一个好的CBD的建设，一定是在结点上的，就跟苹果树一样，苹果不会结到树杈上，总是结在一个一个的结点上面，我想说的是，写字楼的建设包括CBD的成长，同样都是自然成长起来的，是应该适应社会发展，适应商业发展的，只有这样，写字楼才有效率，发展商才有效率，整个CBD才会有大的优势能力体现出来。”
没错，一个城市只有掌握好城市发展的节奏和战略，脚踏实地地做产业，才能收获那甘甜可口的苹果，才能让写字楼不再成为城市发展的花瓶，而是真真切切地提升城市的高度。
亲爱的同学：请认真阅读以下每道题，并联系自己实际，诚实地选择相应的选项。
1、你在写字时，能否做到一拳、一尺、一寸？
A、一贯做到 B、经常做到C、偶尔做到 D、不能做到
2、你写字时的执笔方法正确吗？
A、经常正确 B、有时正确 C、偶尔正确 D、从不正确
3、写字姿势不正确，你认为自己改不过来的原因是什么？
A、怕麻烦 B、怕影响写字速度 C、老师没有及时纠正 D、其他
4、你写字时经常是
A、看一笔写一笔 B、看几笔写几笔 C、看完全字后再写
5、写完字后，你有自己评价一下的习惯吗？
A、从不 B、偶尔 C、有时 D经常
6、书写生字前，你能否做到先观察再动笔？
A、能B、不能
7、你喜欢写字吗？
A、非常喜欢 B、比较喜欢 C、不太喜欢 D、不喜欢
8、你对每次作业的书写满意吗？
A、非常满意 B、比较满意 C、有时满意 D、不满意
9、你认为小学生练好字重要吗？
A、非常重要 B、比较重要 C、不太重要 D不重要
10、有句话叫做“字无百日之功”，你有信心练好字吗？（）
发布者 Ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 阅读过)
办公楼宇结构分类及分类标准的研究
目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类
及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。
一、办公物业的分类
办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。
从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：
1、传统办公楼
两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。
这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。
建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办
公楼的一种。
传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。
传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。
2、早期的现代办公楼
特点：大空间。
这种模式的积极意义是：追求实效。
这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。
3、后期的现代办公楼
特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务
大厦。
景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚
均有吸音处理等。
4、智能化办公楼
20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部
分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。
智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建
筑发展的趋势。
而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：
第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考
虑较为周全。
第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼
设计，功能布局不尽合理。
第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联
网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。
第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。
从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结
构层次进行界定和探讨。
二、办公楼物业档次划分标准的研究
就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：
1、顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地
板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置
进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其
它如公园、运动设施和图书馆。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
(2)建筑规模：超过50000平方米。
(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护
维修及保安服务。
(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直
达。
(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。
(7)智能化：3A～5A
(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营
成功经验的优质国有企业。
2、高档物业(甲级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能
力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
(2)建筑规模：1—5万平米。
(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理
等方面的业务。
(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利：有多种交通工具直达。
(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中档物业(乙级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能
不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公
共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施：有专用地上、地下停车场。
③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。
(2)建筑规模：无限制。
(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
(4)物业服务：有物业公司服务。
(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
4、低档物业(丙级写字楼)
(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建
筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产
洁具。
②配套设施：无。
③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。
(2)规模：无限制。
(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
(5)交通便利：有交通线路到达。
(6)所属区位：一般城区位置。
甲方（出租方）：乙方（承租方）：
电话：电话：
丙方 :北京世纪恒远佳业房地产经纪有限公司
丙方经办人电话：
经甲、乙双方平等协商，就租赁房屋事宜达成如下协议，供双方共同遵守：
一．房屋位置及面积
房屋坐落于，户型为，合计面积平米
二．租赁用途
乙方租赁的该房屋仅用于办公，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其
用途。
三．租赁期限
3.1本合同租赁期自年月日起至 _年月月日，免租装修期间免收房屋租
金，但在此期间产生的水电供冷等能源费及物业管理费应由乙方承担。
3.2续租：该房屋租赁期限届满，乙方在同等租金标准下，享有优先续租权。乙方如需继续
租用，应当在租赁期限届满前月书面向甲方提出，续租租金按照当时的市场行情由甲乙双
方协商确定。
四、租金
4.1该房屋每月的租金按建筑面积计算为元／平/元（大写：人民币：__）；租金发票由方负责提供。
4.2乙方采取押壹付叁的方式支付租金，即每_个月为一期向甲方交付租金，并在每一
期到期前日向甲方支付下一期租金。每一期的租金计：￥元人民币，(大写：
叁_)。第一期的租金应于__年__月__日前支付。
4.3支付方式：乙方以
4.4甲方收到乙方租金后，向乙方出具收据。
五．履约保证金（及押金，以下称履约保证金）
5.1履约保证金按
5.2在双方签订本租赁合同后，乙方应于 _年月 ￥元（大写：人民币：_元整_）。
5.3履约保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时无息退还（不计利息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。
六 居间服务
6.1丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项。
6.2本合同签订时，甲方应向丙方支付人民币元整作为佣金；本合同签订时，乙方应向丙方支付人民币元整（¥：）作为佣金。
6.3本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，丙方有义务进行第三方见证及房屋交验。
七．房屋装修
7.1乙方在装饰装修该房屋前，需将装修方案和施工图纸交甲方确认后，共同向物业管理公司申报，并经审核同意后，方可入场施工。
7.2乙方所有装修活动应遵守国家有关法律法规及强制性标准，遵守装饰装修中的禁止行为和注意事项的规定。
7.3乙方进行房屋装饰装修、增添设施、中央空调和消防设施改造等产生的费用，由乙方自行承担。
7.4乙方在装修期间，如有需要向物业管理公司交纳的装修保证金及垃圾清运费等与装修相关的物业费用由乙方承担。
八．甲方的权利及义务
8.1甲方确保拥有该房屋的所有权，如有抵押或债务纠纷应向乙方明示。签定本协议时甲方应向乙方出示该房屋证明材料及本人身份证原件并将复印件作为本合同的附件。
8.2甲方应于
8.3甲方委托物业管理公司在日常管理工作中，有权监督乙方遵守本物业《业主临时公约》、《物业使用手册》、《前期物业管理服务协议》及各项物业管理制度。
8.4租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：
①依附于房屋的装修归甲方所有。甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任。
②要求乙方恢复原状。
③向乙方收取恢复工程实际发生的费用。
8.5未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租他人。
九．乙方的权利及义务
9.1按时足额缴纳该房屋租金及本合同第五条、第六条明确的有关费用。
9.2租赁期内拥有该房屋及其共用部位的使用权。
9.3乙方应遵守物业《业主临时公约》、《物业使用手册》及各项物业管理制度，履行《前期物业管理服务协议》所约定的权利和义务。
9.4如乙方使用不当或人为损坏房屋设施设备的，由乙方负责赔偿损失并恢复原状。
9.5甲方或物业管理公司对该房屋进行修缮或处理突发事件采取避险措施时，乙方应积极配合。
9.6按照公平、合理、安全的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
9.7负责做好该房屋的用电、用火、消防管理、安全防范等工作，不得在租用面积内存放易燃、易爆等危险品及违禁品，不得违反治安、消防等法律法规，如因乙方疏忽或管理不善，造成安全事故，由乙方自行承担责任。
9.8房屋使用中产生的费用由乙方承担，如：电费、水费、费等。
9.9.乙方自用部位的设施设备、装饰装修的日常修缮、维护费用由乙方承担。
8.10乙方的经营需符合国家法律法规的相关规定，不得从事违法违规等经营行为，如违法经营则产生的一切后果由乙方自行承担，同时承担对甲方造成的损失。
十.合同的变更、解除与终止
10.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。
10.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：
①擅自将该房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；
②承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；
③无故拖欠租金15天以上的（含15天）；
④未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的。
10.3租赁期满合同自然终止。
十一．违约责任
11.1甲方不按合同约定提供该房屋供乙方使用，逾期甲方每日按月租金的%向乙方支付违约金。
11.2乙方延期支付租金15天以上的（含15天），则乙方每日按月租金的%向甲方支付违约金。
11.3租赁期内甲方无故单方面解除本协议，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）。
11.4租赁期内乙方无故单方面解除本协议，乙方所交纳的履约保证金甲方不予退还.十一．争议的解决
甲乙双方因执行本合同发生争议，应友好协商解决，如协商未果，任何一方有权向该房屋所在地的人民法院起诉。
十二． 其它。
甲方（盖章）:乙方（盖章）：
签字：签字:
日期：日期：
丙方 :北京世纪恒远佳业房地产经纪有限公司
丙方经办人电话：
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合同附件：
一）房屋租赁室内物品及设施交割表
二）甲方提供：
1、商品房买卖合同备案表或房产证复印件（含平面图）
2、产权人身份证复印件
三）乙方提供：
1、营业执照复印件或者承租人身份证复印件
2、法人代表身份证复印件
写字楼出租合同
甲方（出租方）：
乙方（承租方）：
鉴于基址位置的特殊性,设计充分利用周围景观,并保证建筑室内拥有充足的自然光照。主立面大部分覆以玻璃,局部附以大理石图样的表皮。建筑外观酷似巨型折纸作品。精致的褶皱理石表面带给建筑内外愉悦的视觉享受。
建筑表皮为复合结构—双层玻璃外覆以薄薄的理石纹样表皮。褶皱的板材两两对称安装,仿佛“开启的书卷”,更凸显了理石纹理的设计。内层的半透明表面作为护墙,既保护了隐私又过滤了日照,营造了温和的室内氛围。
褶皱的理石纹样表皮造就了30m宽正立面的波动效果,两端褶皱程度趋于平缓,以便与毗邻建筑衔接,而中央部分则呈现出精致的浮雕效果。
设计力求将建筑向基地纵深扩建的同时能够享有更多绿化,因此屋顶大面积覆以草坪的办公空间迂回环绕两方庭院花园设置。建筑前厅自然成为了一侧充满城市喧嚣与主立面另一侧相对私密且绿意盎然的两种氛围的交汇之所。
This office building stands on avenue Friedland,in the immediate vicinity of the Arc de Triomphe and Place de l’Etoile,in a luxurious Parisian neighborhoo d.The project was impleme nted in two parts:the main building on a 30 meter-wide stripe on the avenue,and an extension in the rear,between two co urtyardg ard e ns.At the ground floor level,the lobby plays on transparency between the street front and the main garden.The building in the rear of the lot is more priv ate,and it is there that the cafeteria and meeting rooms are laid out,with garden space on both sides.
The unusual location of the site led us to design a project that would embrace and take advantage of the view and immerse into the natural light.An emblematic showcase of the building–the main facade is mostly glass,p ar tially covered with a second-skin of screen-printed marble pattern.The rendered effect is a treme ndous origami and the view of this delicate folded marble can be enjoyedboth from exterior and interior of the building.
The panels are composite,a film of marble mounted on a twin layer of glass.The symmetrical panels that are folded and assembled by two form an“open-book”pattern and thus highlight the desig n of the vei ns of the marble.This seco nd ski n is transluce nt and acts as a bre ast wall to e nsure privacy as well as filter daylight,creating a soft interior atmosphere.
Marble folds create a vibration along the 30meter-long front.At both ends,in continuity with the facades of neighboring buildings,the origami becomes calmer and flattens out.But in the central part it forms a delicate bas-relief.
The project then develops into the depth of the site with the same objective of clarity while adding a strong presents of plants.The offices roofed with large lawns weave around the two courtyard gardens.The lobby functions as a meeting point of the s e two atmo sphere s–the ur banand sophisti-cated of the main facade,and the more private and verdant of the other side of the building.
项目概况
项目名称:折纸写字楼
建设地点:法国巴黎弗里德兰大街36号
业 主:Gecina
设计单位:Manuelle Gautrand建筑事务所
结构专业:Khephren
表皮设计:Arcora
建筑面积:5 800m2
设计时间:2006年～2010年
建成时间:2011年3月
图纸版权:Manuelle Gautrand建筑事务所
尽管价格略有调整，但据第一太平戴维斯统计，第二季度北京写字楼整体空置率进一步跌至3.4%的历史新低，环比及同比分别下降0.6及2.5个百分点。相比住宅市场的初步回暖，写字楼租售市场则一直可以用“坚挺”来形容。
随着房地产调控的持续，资金出于避险和逐利的目的，选择大举进军商业地产，而北京写字楼租金价格近三年来的“稳涨”或许为这些资金找到了一个出口。“2012年上半年、2011年、2010年北京写字楼租金同比涨幅分别达到19.2%、44.2%、27.8%”第一太平戴维斯华北区研究部相关人士向《英才》记者描述。
一线城市空间阻塞
“北京新的写字楼较少。”北京万通时尚置业（万通集团旗下负责北京地区写字楼运营的子公司，以下简称万通时尚）总经理许良飞对《英才》记者说，他认为这是近期写字楼行情比较理想的主要原因。
万通在北京CBD区域，以及上海、杭州、天津都有新的写字楼项目，且均以持有为主，并“没有销售型的写字楼”。
据戴德梁行发布的数据，在今年第二季度有两个新项目入市，北京甲级写字楼市场新增可租赁空间10.44万平方米，使总存量达到约665.7万平方米。但报告中同时指出，新项目预租期表现良好，因而写字楼供应紧张压力并未缓解。
另一方面，戴德梁行华北区投资主管王宇涛表示，北京大型国有企业多，绝大多数都希望在核心地段拥有自己的独栋总部办公大楼，这些企业资金实力雄厚且对价格相对不敏感，购买后只有很小部分进入到公开市场进行租赁，而项目整体重新回到买卖市场的可能性几乎为零，这也是北京可供交易的优质写字楼物业越来越少的原因。
而在上海，由于其国际金融中心的定位，相当多的优质写字楼由外资私募地产基金持有。“通常对于写字楼的收购方式表现为三种，资产收购、股权收购以及境外资金股权收购。”王宇涛介绍说。
其中，境外机构大多属于机会型投资基金，其募集资金都是以外币形势存于境外账户且受到外汇管制和限制境外热钱进入国内房地产市场的政策约束，因此只能通过收购该境外特殊项目的公司，在境外完成交易来达到间接控制境内项目公司，进而收购和控制境内资产的目的。
办公室“突围”
截至二季度末，戴德梁行统计数据显示北京写字楼租金达到每月每平方米288.55元。在租金不断上涨，且新项目稀少的情况下，核心办公区域的吸引力面临下降的趋势。
原有租户为了寻求充足的租赁空间及相对较低的租金价格，开始向周边区域突围。上述报告中同时也指出，非核心商圈空置率较上季度降低了5.71个百分点至2.67%，平均租金则环比上涨了3.21%达到236.73元每月每平方米。
“租金涨了之后，自然就会有一部分公司承受不了租金从CBD出去到便宜的地方。”在描述这一现象时，许良飞判断，“并不是整体的趋势，转移只是租金上涨的原因。”也有业内人士透露，在核心区域扩租空间有限的情况下，承租企业会转移到非核心区域或者干脆选择次甲级或乙级写字楼。
尽管当下核心区域周边写字楼已开始走俏，但21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔则向《英才》记者表达了谨慎的态度：“写字楼还是要看地段的。像住宅是按整体居住水平，只要你交通到了就可以，而写字楼则比较‘扎堆’，如果一个写字楼相对来说远一点，不在集中的写字楼区域，投资价值相对不会很高。”
除非核心区域写字楼升温迹象明显外，也有业内人士提出了“郊区化办公”的概念。
美国的硅谷通常被认为是“郊区化办公”的典型模式，相比CBD的水泥森林，硅谷更像是花园小院，其建筑密度及容积率均较低。另外，CBD区域的拥挤、停车难以及运营成本高等因素也促使部分企业的办公楼向郊区转移。北京天安科创置业副总经理刘芷均表示：“未来十年商务花园会逐步替代很多CBD的办公模式。”
戴德梁行华北区商业部董事李赞同样认为，虽然核心办公区域仍然是多数企业向往的区域，但由于成本、交通等方面的压力，一些企业已经部分或全部迁址去配套日渐成熟、优惠政策有吸引力的周边区域，而CBD空置出来的面积则被金融、能源、医药及高端服务业等占据。
二线城市“倒挂”出现拐点
相比于北京、上海等一线城市在写字楼的活跃，二线城市的写字楼市场则更多表现在发展潜力上。
王宇涛认为，目前不动产市场交易投资比较活跃的城市包括天津、大连、成都、重庆、苏州等地。“此类城市在发展进程上都呈现出同一个特点，即正在经历从以工业和制造业为主导的产业结构，向以服务业为主导的产业结构的巨大转变，并且这种产业结构的转变升级速度越来越快。这对于商业不动产市场，尤其是写字楼市场的影响是不言而喻的。办公地点从厂房转变为写字楼，从业者由蓝领工人变成了白领工人。”他说。
显然，在这种背景下，一些主要二线城市的核心地段写字楼，特别是甲级写字楼的供应已远远不能满足市场的潜在需求。
业界认为广州、深圳正是由于全国范围内率先完成了产业结构的升级换代，由二线城市跃升为一线城市，目前二线城市也正在复制这种发展模式。体现在商业不动产市场上，表现之一就是商用写字楼价格与住宅价格“倒挂”这种异常现象的突然消失。
在很多二线城市，相近地段的住宅价格要高于商业项目。以苏州为例，在2005—2011年这段时间，写字楼市场一直处于商住价格倒挂的尴尬境地中。
据有关部门统计，作为二线城市，苏州2011年GDP总量已经接近深圳，但写字楼总面积显然与深圳不能同日而语。尽管前几年苏州在不断提升城市的产业结构，但一直没有质的变化，受到上海现代服务业中心的影响，服务业发展空间被挤压。
然而，自2011年下半年起，这一现象却开始悄悄发生变化，苏州写字楼市场的商住价格“倒挂”现象出现了拐点。
王宇涛认为这一转变的原因主要包括写字楼品质提升、城市格局变化、房地产调控政策、投资回报率的变化等原因。
