小区物业管理具体实施方案（共8篇）
一、工程人员服务礼仪规范
工程人员服务礼仪规范提要：住户维修是物业工程部日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。
从事物业工程维修和保养的技术人员与一般的维修工人有很大的不同。一般的维修工人只要掌握一定的维修技术和有一定的工作经验,能够及时排除故障或保证设备正常运行就可以了;但是,从事物业管理工作的工程维修技术人员除了要有一定要求的技术外,还必须掌握一定的客户服务工作规范、礼仪和技巧,才可能保证维修工作的顺利开展。住户维修是物业管理处日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。
（一）工程部住户维修工作的基本要求
1.住户维修的时限性
为保证业户的正常生活及工作不受影响,所以一旦发生业户报修或投诉的情况,工程部应立即安排人员进行检查和维修并在最短的时间内排除故障,使设备恢复正常运行。本小区要求维修人员在接到业户维修“派工单”後5-10分钟内赶到事故现场,最迟不超过20分钟。如无特殊原因,维修工作必须在接报後24小时内完成。
2.住户维修的规范化
住户维修的规范包括两个方面的内容:一是住户维修流程的规范;二是维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范。住户维修流程的规范是说住户报修、接单维修、住户确认、结帐等环节环环相扣、有条不紊地进行;并在严格执行“流程”的基础上完善管理,提高效率。维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范是指维修工进入住户区域後的言行举止应按照管理处对客服务统一的礼仪规范去做。除特殊情况外,工程维修人员一般不应(除获业户同意外)使用为业户提供服务的设备,如电话等。除非检查维修工作确有必要,工程维修人员一般不应在大堂、商舖或公共地方内逗留、穿行、借道等。3.住户维修服务礼仪规范
（1）进入住户区域时应取得对方同意方可进入。我方人员应首先按门铃,等对方开门及同意进入有关单元後,方可进入。如果是业户要求的维修或施工,我方人员可以先询问:“我们根据安排要对这间单元内XX进行检修。管理处是否已经通知贵业户了?” 如得到否定回答,我方人员应先退场,通过物业管理处进一步联系後再作跟进。
（2）进门後要主动向业户说明来意。我方人员可以说:“先生/小姐,我们是管理处的,您们有人刚打来报修...。” 如对方就是报修人,我方人员可以接着说:“先生/小姐,麻烦您带我们(到现场)去看一下。”
(3)我方维修员工在维修时,除非需要业户的配合,不要和对方之人员搭讪或闲聊。
（4）我方维修人员在维修中应事先安排好客人区域及设施(如地面、桌椅/家俱及电器设备等)的保护。
（5）维修人员如在维修过程中需暂时离开现场,应主动知会对方,并告知继续维修的时间。离开现场前应恢复故障设备的外观原状并清理现场。
（6）维修结束後,应清理现场、恢复原状。离场时,应让业户确认维修结果,并在维修单子上签字确认。
（7）维修技术人员在工作时间必须着整齐工装(如发现工装损坏,应及时申请更换),及佩带工作证。
（8）维修人员不可接受对方人员任何价值、任何形式的馈赠。
二、小区物业工程部管理方案
小区物业工程部管理方案提要：住宅小区物业工程管理部的各维修班应建立设施汇总表，做好设施管理记录、档案工作，对于在实际的检修工作中产生的设备维修、零件更滑等做好档案记录。
（一）住宅小区物业工程部管理方案的目的
制订住宅小区物业工程管理方案的目的是保持配套设施的良好状态，确保配套设施正常运行，为住宅小区居民的生活稳定、和谐提供保障。
（二）住宅小区物业工程部职责分工
1.管理部部长负责对配套设施的保养维修工作进行检查、监督，审批配套设施养护方案及其预算等。
2.维修班长负责配套设施台账的建立工作，解决技术难题，制订维修方案以及预算，并负责配套设施养护方案的实施。
3.维修工负责配套设施的日常养护工作。
4.仓库报关员负责住宅小区配套设施零配件的保管、工具的保管。
（三）住宅小区物业工程部具体管理方案
1.工程管理部主控房管理方案：
1)严禁吸烟，严禁携带易燃、易爆、剧毒化学品等危险物品进入主控房。
2)进出随手关门，2.配套设施养护管理：
1)日检：对设备主控房以及设备周围环境进行清洁，检查设备运行有无异常情况。
2)月检：对设备周围进行全面检查，严查设备重点部位或者容易出故障的部位。
3)季检：对设备进行清扫、加油、调试。
4)年检：对设备周围进行全面检查，重点检查设备的机械有无故障，检修或者更换零部件或者附属装置。
5)大修：对设备进行全面的解体检验、测试、探伤，更换不符合安全标准的零部件等。大修周期视情况而定。
6)售后：由设备厂家定期做产品售后保养工作。
3.配套设施预防性管理方案：
1)住宅小区物业工程部的各维修班应建立设施汇总表，做好设施管理台账记录、档案工作，对于在实际的检修工作中产生的设备维修、零件更滑等做好档案记录。
2)各配套设施重要零部件特别是容易损耗的零件，应当由适量的储备，以应对突发故障，以免影响住宅小区正常运行。
3)住宅小区应当严格执行各时间段的检查计划，吧排除事故隐患当作工作的重中之重。
4)保存好设施施工图纸、售后服务卡、产品说明书等。
4.住宅小区设备管理措施：
1)制订设备安全运行岗位职责制，定期检查设备并进行养护，建立完善的设备档案制度。
2)设备主控房保持清洁卫生，使之符合设备要求。
3)配备专门的或者经过培训的技术人员，严格执行岗位操作，坚持设备管理以及维修人员持证上岗制度。
4)确保消防系统设施设备完好，随时可启动；制订完善的消防疏散图，以及突发性的火灾消防方案。
5)确保中央监控系统、电梯等智能设备运行正常，并做好记录。
6)排水系统设备正常，给排水设备、阀门、管道无跑水、漏水、滴水、冒水现象，二次供水卫生许可证、水质化验单等单证齐全，水池、水箱、水泵刮泥严格，无污染隐患。排水系统畅通，汛期无泛水，地下室、设备主控房无积水现象发生。
7)配套设施及配套服务周全，住宅小区内通道照明完好，里面平坦，无架空管线，无有碍观瞻的障碍物。
三、小区智能化管理解决方案
（一）发展：近年来中国大步跨入了信息化社会,人们的工作生活与通信、信息的关系日益紧密, 信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时,也对传统的住宅提出了挑战。人们对居住环境要求不断提高,希望有一个安全、舒适、便捷的家,智能小区于是在中国各地蓬勃发展起来,并已成为21世纪建筑业的发展主流。
智能小区是在智能大厦的基本含义中扩展和延伸出来的,它通过对小区建筑群四个基本要素(结构、系统、服务、管理以及它们之间的内在关联)的优化考虑,提供一个投资合理,又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。
（二）总体设计
前面说过,智能小区是在智能大厦的基本含义中扩展和延伸出来的。智能大厦的构成一般公认包括以下三项基本内容:办公自动化(OA)、通信自动化(CA)和建筑自动化(BA)。智能大厦的各种自动化系统的基本构造模式都是采用集散式系统。当智能大厦的内容扩展、延伸到智能小区时,我们针对小区的特殊情况,把智能大厦的3A在智能小区的应用就演化成5A,即OA(智能小区综合管理平台),BA(公共设备自动化),CA(通信资讯自动化),SA(安全防范自动化),HA(家居智能化)。
OA: 智能小区综合管理平台
CA: 综合布线系统,有线电视系统,计算机网络系统,电话通讯系统,网络增值服务系统;电子公告牌系统
BA:楼宇设备自控系统,消防报警系统,公共广播系统,小区管线系统,停车场管理系统
SA:一卡通系统,闭路电视监控系统,可视对讲系统,电子巡更系统,周边防范系统
HA:三表自动收费,家庭防盗报警,家电远程控制,智能灯光控制
2.1 总体结构图
2.2 设计要点
1.采用系统集成的方法,把各子系统集成到统一的中央管理平台上,包括网络系统集成、应用系统集成、网络与应用系统的综合集成,以及数据集成。
2.以数据集成为整个系统的核心。只有实现数据集成才能做到各子系统间的数据共享和互操作。
3.系统划分为管理层、自动化层、现场层三个层次分明的体系结构。
4.统一的数据传输平台和数据传输协议。
5.模块化式设计。
（三）、智能小区综合管理平台
没有高质量的住宅小区智能化管理,就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高效的管理是智能化的真正内涵,简单的子系统堆砌对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。可以说,没有智能化管理,就没有真正意义上的智能化小区。
根据我们的调查研究,国内大多数的智能小区都不能将各个子系统的管理集成在一起,各个子系统之间的信息还处于孤立状态,操作和管理人员需要熟悉和掌握各个不同系统及对象的技术。
鉴于以上的种种问题,广州城市信息研究所有限公司独家推出了“WINGSUNG智能小区综合管理平台”。她是一个一体化的集成平台,将各个子系统有机地集成起来,各个子系统实现资源共享。中心提供公共信息资源,所有的子系统既可独立运行,又可以在计算机网络的基础上实现集中管理。
这个平台是完全基于小区物内部网Intranet之上,通过网络集成、数据集成、界面集成、通信集成等多种技术,实现整个网络上的信息交互、综合和共享,实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。真正做到局域和远程信息的实时监控,数据资源的综合共享,以及全局事件快速的处理和一体化的科学管理。
智能小区综合管理平台具体实现的功能如下:
· 采用国际标准OPC技术提供一个标准的软硬件接口,能够很好地适应各种硬件系统和各种通信控制协议,并为第三方系统提供楼宇设备的综合性管理信息。
·平台软件实现模块化结构,用户根据自己的情况选择组合不同的模块,搭建不同智能小区管理平
台。
· 满足系统所选用的技术和设备的协同运行能力、系统投资的长期效应以及系统功能不断扩展的需求。
· 基于子系统和基于管理的系统集成,更好的体现“管理”的功能。
· 实现分散控制和集中管理。
· 能够全面掌握小区的各方面信息。收集各个子系统的历史和当前状态信息,提供相关报告或报表、趋势图等;
· 实现数据共享、信息和资源共享。
· 系统内优化和联动控制。
· 预留与社区信息化服务系统的接口。
四、通信自动化
4.1 计算机网络系统
小区网络系统在整个智能小区系统中,无疑是处在核心地位。小区物业管理中心对智能小区的各个子系统的监视、控制、查询,小区的各项收费、通知,小区住户的电子商务、Internet漫游等等都得通过网络系统来实现。小区网络系统就好比是智能小区的大脑。
通过分析现状和需求, 结合当前网络技术发展水平, 初步决定以光纤千兆网技术实现网络主干线。这是当前应用最广泛、性价比最高、最成熟之干线网, 是一个符合OSI的标准化网络。网络10M入户,住户独享10M带宽。10M的带宽能够满足住户所有的需求了,包括视频点播、IP电话等。
4.2 综合布线系统
智能小区布线系统作为各种功能应用的传输的基础媒介,同时也是将各功能子系统进行综合维护,统一管理的媒介及中心。智能小区综合布线为小区网络及布线管理中心,楼宇自控系统(BAS)、保安监控及巡更系统(SAS)、门禁及消费一卡通系统,停车场自动管理系统、Internet、ISDN电话、IP电话、数字传真等通讯系统(CAS)提供一个性能优良的统一平台。
在此,我们将通过与用户的沟通和磋商,根据小区的实际应用情况,并从充分保障投资者的利益的角度考虑,向小区提供一份支持高速计算机网络、电话、有线电视、可视门禁系统、一卡通系统等典型应用的布线方案。我们将对系统进行统一设计、统一安装、统一施工、集中管理与维护,从而为投资者用一次的投资建立一个灵活、可靠、开放、先进的结构化布线系统。
4.3 电子公告牌
大屏幕电子公告牌,每天可以向居民发布天气预报、报刊新闻、社区公告等,该电子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社会效益,十分方便物业管理。大屏幕显示的内容由中心计算机控制,通过一套专用软件,可方便修改电子公告牌显示的内容。其主流技术以单色或三色LED式为主。
五、安防自动化
随着城市环境的美化,文明程度的提高,传统的住宅围墙和防盗栅栏已逐步要求取消,但社会治安形势依然严峻,因此要求有新型的安全防范体系来防止罪案的发生。在富力城信的智能小区解决方案中,建立了一个多层次、全方位、立体化、科学的安全防范和服务系统,具体分为几个层次:
1.小区内设置保安监控中心,监控监视小区内所有的保安事件,使得小区内发生的保安事件都能得到及时、迅速的处理。
2.家庭安全防范在室内安装各种自动探测器,可通过“集中控制器”与小区的物业管理中心联系,保证任何突发事件能得到迅速处理。
3.门禁系统在楼门设置了门禁系统,住户可使用IC卡进入,外来人员可以通过楼门口的可视对讲与住户通话后,经住户许可后方可进入。可将闲杂人员拒之楼门外。
4.巡更系统巡更系统可保证巡逻保安按规定的路线及时间进行巡查,保证保安人员可及时发现和处理各类紧急事件。
5.闭路电视监控系统在小区的各主要出入口、车库、电梯和室外路口安装了摄像机,全天候,全方位地监视小区的动态,所有摄像机均通过 小区数据网络连到监控中心。
5.1 闭路电视监控系统
闭路监控系统是为保安中心提供实时视频图像的一套最直接的安防系统。可在出入口,车站等公共场所观察人员的流动情况,可以监控记录各种工作、生产、生活等情况。在智能小区中,闭路监控系统使管理人员在控制室内能观察到小区内所有重要场所的现场情况,为保安系统提供了远程视觉效果,为小区的各种人员的活动提供了监控的途径。
闭路电视监控系统是在小区的主要通道、重要公建及周界设置摄像机,将图像传送到管理中心。由管理中心对整个小区进行实时监控和记录,使中心管理员充分了解小区的动态。
5.2 周边防范系统
现代小区的占地面积很大,它的四周边界总长在一公里以上。传统上对小区周边的防范,就是起高墙,勤加巡逻。但由于小区边界太长,加上气候、地形等环境因素影响,难免百密一疏,很容易形成安防死角。周边防范系统运用主动红外对射技术,在小区边界形成一道电子幕墙,可以全天候,全方位、二十四小时地监测小区的周边情况,做到万无一失。而且它隐蔽性强,不容易被入侵者发现。
周边防范系统的红外对射报警器接到小区保安中心的报警接收机上。当有人非法跨越时,将切断红外线路,即会触发报警。周边防范系统可以和GIS结合,当周边防范系统产生报警信号时,可以在地图上显示出报警的位置、和报警原因,同时发出报警声音。如果和闭路电视监控系统结合,系统还应该可以马上自动把画面切换到报警的位置,同时自动录像。
5.3 可视对讲系统
可视对讲系统是一套为住户与访客间提供图像及语音交流的现代化楼宇控制系统。来访者在门口主机上输入房号,呼叫住户,住户听到铃声后,可在屏幕上看到来访者的容貌,并可与之通话。住户可选择按开锁键开门,让来访者进入;也可选择不理睬来访者或报警求助。
小区内的门口主机可与小区管理中心的管理主机联网,管理人员可看到及听到各门口主机的图像及通话。住户如遇紧急情况(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人员同样也可呼叫分机与住户联系。
5.4 电子巡更系统
电子巡更系统是一套管理保安队伍的智能管理系统。系统在巡更线路上设立签到点,保安人员经过时定点签到。巡更班次、时间间隔、巡更线路等均由电脑软件编排,由电脑存取签到记录,排除了许多人为因素,有效地管理巡更员巡视活动,加强了保安防范措施。记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况,加强保安人员的管理,从而实现人防和技防的结合。功能如下:
(1)实现巡更路线的设定、修改;
(2)实现巡更时间的设定、修改;
(3)在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点;
(4)中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作,情况;
(5)巡更违规记录提示。
5.5 一卡通系统
IC卡作为一种信息的存贮和传递媒体,在现代社会中正得到越来越广泛的运用。在WINGSUNG智能小区解决方案中,采用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段,真正在小区内实现了一卡通。IC卡在小区内可作为:
· 可以使用IC卡来对居室智能管理系统进行撤防和布防
· IC卡作为门禁系统的钥匙,并且这种钥匙不能被伪造
· IC卡作为停车场管理系统的缴费凭证
· IC卡可以作为物业管理人员的工作证、餐厅就餐卡、考勤卡
· 持卡进出小区大门,IC卡作为住户的身份凭证
· 持卡进出小区娱乐场所和商店,所有的消费均可以通过IC卡来实现
· IC卡可以作为存折或钱包使用,可以储蓄、取款和支付
系统由感应式IC卡、IC卡感应器和各种终端设备通过电脑连接组成,将小区的管理和服务设施全面纳入计算机综合管理系统中，一卡通系统根据不同的用户要求,灵活组合,可随时增加、删除不同的子功能。六.公共设备管理自动化
6.1 楼宇设备自控系统
当今
世界,节能和环保是世界发展的普遍趋势。在富力城信的智能小区解决方案,我们对小区的采暖热交换系统、生活热交换系统、生活/消防水箱的液位、照明、变配电系统等均进行了信息采集和自动控制,所有信息采集和自动控制均由公用设备管理系统依靠计算机自动完成,起到了集中管理、分散控制、节能降耗的作用。小区的所有机电设备的工作状况均可以在小区中央控制室监测,出现任何异常情况均可以迅速发现,迅速得以解决,确保设备始终运行在最佳状态,提高了设备的使用率及寿命。同时,还可以大大减少运行维护人员,降低了物业管理的人力成本。
楼宇设备自控系统的基本功能有:
· 通过小区网络系统接口与小区综合管理平台相连,为管理平台服务。
· 供配电监控
· 给排水监控
· 公共照明监控,包括小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明(声控/红外感应/时间表/照度)的控制
· 电梯运行监测
6.2 消防报警系统
消防报警系统象一张庞大的保护网,时刻监视建筑物内的消防动态,为火灾的早期发现和突发火灾后的紧急处理,提供了有效可靠的手段。整个系统从功能上来看,可分成四个子系统,即:
· 火险探测系统 探测周围环境的火险情况
· 中央控制系统 集中监控,统一调度
· 火灾报警系统 报告火灾发生的地点,及时进行人员疏散
· 灭火联动系统 启动灭火设备,迅速扑灭火灾
6.3 公共广播系统
本系统在正常情况下,可按程序设定的时间自动播放有线广播、背景音乐,广播员可随时插播讲话、通知等其他重要内容,在控制中心可手动或自动开启和关闭小区内的部分广播设备而形成区域性或间隔广播。在事故情况下,广播系统接到不同的事故背景信号而转入事先录制好的事故自动广播或人工事故广播。
6.4 小区管线系统
地下管线是小区的重要基础设施,它的准确、完整与否,直接影响着小区的规划、建设维护和管理。以前小区地下管线由于资料不全、偏差过大、管理手段陈旧而导致维护和管理的滞后。建立科学、准确、完整、动态的综合性地下管线信息系统,实现了住宅小区各类管线的数字化,为小区物业管理和系统维护创造了有利条件，小区管线系统是以我公司独立自主开发和具有知识版权的管线信息技术开发的。它是以地理信息系统(GIS)技术为核心、实现与计算机辅助技术(CAD)和办公自动化(OA)相集成,具有空间决策支持和专家系统综合分析能力的综合性管线信息系统。
6.5 停车场管理系统
机动车是现代社会的重要交通工具,随着人们生活水平的提高,私人拥有车辆在现代住宅已是很普遍的,因此停车管理越来越迫切地成为一个摆在小区管理者面前的课题。本系统能解决这个问题。它能将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理,给停车户提供停车方便,车辆安全,也使小区车辆管理更加完善规范。系统由出入读卡器、自动开门机,探测器、控制器等设备组成。
现代智能小区一般是一个包含商场、娱乐及其他配套设施的综合性现代化住宅小区,其停车场惯例系统设一个收费亭,并与控制中心联网,所有前端设备都通过电缆先接线至收费厅,集中进行控制和操作。在收费亭,配置一台专用的系统监控计算机和配套的数据打印机。
七.家庭智能化
很多已建或新建小区家庭中已安装了三表远传系统、可视对讲系统、防盗报警系统等,这些系统无疑提高了居室的安全及舒适程度。但也存在一些问题,由于系统繁多,给使用和维护带来很大麻烦,并且室外布线的数量很多,安装成本及设备成本较高,对于住户是不小的经济负担。
在WINGSUNG智能小区解决方案中,采用了在每户设置“家庭智能控制器”的方式,实现了住户的家庭智能化管理。
XDSL是电信企业推崇的基于电话线传输的宽带接入方案;HFC是广电系统推崇的基于同轴电缆传输的宽带接入方案;这两种方案的优点:短期内经济性好, 能充分利用己有的缆线资源, 只要增加XDSL MODEM或CABLE MODEM就可以上网, 并最终向IP电话业务过渡, 但其也有明显的缺点, 即ADSL技术只能提供1.5MB的下行带宽, 即使最新的EDSL技术也只能提供下行8MB, 上行800KB。而HFC技术上、下行共享38M的带宽, 用户越多, 每户分配到的带宽越小。这两种技术方案将由于信息量的不断增加导致带宽不堪重负, 不得不退出市场。
以太网接入技术具有线路稳定、带宽高 (以太网带宽从初期的10M发展到100M、1GB甚至10GB) 、拥有固定IP地址、造价相对低廉和适合大规模推广的优点, 同时以太网的拓扑结构的灵活性及其可管理控制性一直是网络技术发展的所必须的。PON具有节省光纤资源、对网络协议透明的的特点, 在光接入网中扮演着越来越重要的角色。PON与以太网的结合, 便产生了以太网无源光网络 (EPON) 。它同时具备了以太网和PON的优点:它采用点到多点结构、无源光纤传输, 在以太网之上提供多种业务。它在物理层采用了PON技术, 在链路层使用以太网协议, 利用PON的拓扑结构实现了以太网的接入。该技术不仅解决窄带问题, 还向用户提供以太网接口和数字图像接口, 支持多种多样的宽带、IP业务的接入, 易于解决宽带接入网的许多问题, 代表了接入网技术的发展方向。
2 EPON的优势
EPON相对于其他接入网技术的优势主要有以下几方面:
(1) 与现有以太网的兼容性:以太网技术是迄今为止最成功和成熟的也是应用最广泛的局域网技术。EPON只是对现有IEEE802.3协议作一定补充, 基本上是与其兼容的。 (2) 高带宽:目前EPON系统能够提供高达1 Gbit/s的上下行带宽, 。这比目前的接入方式, 如Mode、ISDN、ADSL都要高得多。这一带宽能够适应现在及将来10年内用户对带宽的需求。由于EPON采用复用技术, 支持更多的用户, 每个用户可以享受到更大的带宽。 (3) 低成本:首先, EPON网络采用一点至多点的拓扑结构, 取代点到点结构, 大大节省了光纤的用量和管理成本, 另外无源网络设备代替了传统的有源光网络中的中继器、放大器和激光器, 减少了局端所需的激光器数目, 使得设备成本大大减少。其次, EPON采用标准的以太网接口可以利用现有的价格低廉的以太网络设备。 (4) 易升级性:而PON结构本身就决定了网络的可升级性比较强, 只要更换终端设备, 就可以使网络升级到10 Gbit/s或者更高速率。2009年通过IEEE已经完成了10Gbit/s的新标准制定工作的审核, 这为PON的应用前景提供了技术保障。 (5) 业务多样性:EPON不仅能综合现有的有线电视、数据和话音业务, 还能兼容数字电视、Vo IP、电视会议和VOD等等, 实现综合业务接入。
3 EPON技术在智能小区建设中的具体建设方案的对比分析 (FTTB与FTTH)
从上面分析可以看出, 采用EPON技术的接入方案是目前最为合理的接入方案。而采用EPON技术的接入方案有两种组网方式:FTTB和FTTH。FTTB的有点:对原有入户铜缆进行利旧, 初期投资较FTTH小, 适合用户密集的中低端小区。
FTTB目前的局限性:1、设备在楼道内的安装问题;2、设备供电问题;3、新小区铜缆入户费用问题;4、虽然设备成本比FTTH低, 但前期设备投资需要一次到位;5、虽然建设成本比FTTH低, 但在网络升级时仍然需要二次建设的费用。
FTTH:属于一步到位做法, 直接光纤到户, 适合新建小区, 初期投资较大, 但可提供的带宽比FTTB大。
现以实例来对这两种组网方式做个比较。目前, 连云港地区的新建住宅小区多以3个单元的18层以下的小高层、6层多层及6户的联排别墅为主。假定连云港某新建小区, 内建4栋小高层住宅楼 (每栋12层、3个单元、72户居民) 和6栋多层 (每栋6层、3个单元、36户居民) 及2个联排别墅 (每排6户) 。现以其中1栋小高层、1栋多层、1栋联排别墅分别建立模型进行经济性比较, 最后对整个小区建立模型比较:
3.1 单栋小高层
参考楼型:楼高12层、单元3个、住户72户, 距离小区光交150米。
FTTH组网方式:OLT设备放置在机房内。从机房将主干光纤布放至小区内新设的576芯光交。在该小区光交内设置1:64分光器。再从该光交分别布放用户段光缆至该楼每个单元的信息箱 (分纤箱) , 再从信息箱 (分纤箱) 分别布放1芯皮线光缆至每户家庭, 以户为单位, 共需配置72台ONU设备。
FTTB组网方式:与FTTH组网方式类似, 主要区别在接入层, 即光纤经过小区光交内设置的1:16分光器后到达单元楼道内的信息箱, 在信息箱内只需配置1台ONU设备和1台24口交换机, 再通过五类线接入每户家庭, 共需要3个ONU。
FTTB改造方案:在小区光交内将1:16分光器更换为1:64分光器, 从单元信息箱分别布放1芯皮线光缆至每户家庭 (同时抽出原有的五类线) , 以户为单位, 配置72台ONU设备。
备注:五类线价格:1.3元/米, 施工成本0.9元/米, 小高层平均布线长度60米/户, 多层平均布线长度40米/户, 别墅平均布线长度80米/户, 即综合布线改造施工成本为小高层平均126元/户, 多层平均84元/户, 别墅平均168元/户。
3.2 单栋多层
参考楼型:楼高6层、单元3个、住户36户, 距离小区光交150米。
FTTH组网方式:同小高层FTTH组网方式, 故需配置36台ONU设备。
FTTB组网方式:与小高层FTTB组网方式类似, 主要区别在将24口交换机变更为16口交换机, 再通过铜缆接入每户家庭, 共需3个ONU。
FTTB改造方案:与小高层FTTB改造方式类似, 以户为单位, 配置36台ONU设备。
3.3 联排别墅
参考楼型:联排别墅, 总共6户, 距离小区光交150米。
FTTH组网方式:同小高层FTTH组网方式类似, 以户为单位, 配置6台ONU设备。
FTTB组网方式:与多层FTTH组网方式类似, 共需要1个ONU。
ÁFTTB改造方案:与小高层FTTB改造方式类似, 以户为单位, 配置36台ONU设备。
3.4 整个小区
FTTB改造后的成本:
另附:连云港地区电信设备价格参照表
综合以上分析, FTTH组网方式的建设成本虽然高于FTTB的组网方式, 但是对目前的居民收入水平来看, 已经到了能够接受的水平;
FTTB改造方案:与小高层FTTB改造方式类似, 以户为单位, 配置36台ONU设备。
整个小区
同时, 从用户对带宽需要的增长速度上来, 尤其是随着三网融合进程的加速, 电信运营商i TV业务的开展, FTTB已经不能满足用户对带宽的需求, 最多在1-2年内就将全面需要升级到FTTH, 那么FTTB整个周期的建设成本是远高于FTTH的, 且其运行周期是很短的, 故从满足用户带宽需求及节约投资成本的角度出发, FTTH方式为当前EPON的最佳接入方式。
4 结论
由上面的讨论可知, EPON接入方案因其FTTB改造后的成本
连云港地区电信设备价格参照表
Á系统结构简单, 成本低, 易升级及业务多样性好等特点, 正成为当前智能小区宽带接入网建设的主流方案。而FTTH随着设备价格的降低已经成为EPON接入的最佳方式。
摘要：文章阐述了EPON技术优势, 及在智能小区建设中的具体建设方案的对比分析, 得出结论EPON接入方案因其系统结构简单, 成本低, 易升级及业务多样性好等特点, 成为当前智能小区宽带接入网建设的主流。
关键词：EPON,FTTH,智能小区
参考文献
[1]张晋豫, 杨维, 刘犁《.通信学报》.2009年2期.
如皋市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，如皋市在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始，如皋市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。
一、如皋市老旧小区管理存在的问题
如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。
（一）基础设施不完善
由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。
（二）管理费用收取难
老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。
（三）物业管理介入难
受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。
以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。
二、老旧小区改造与物业化管理策略
（一）科学民主实施改造
1.政府主导实施
2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。
2.科学民主推进
对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。
3.规范组织实施
改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。
4.发挥党建作用
在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。
（二）落实物业化服务
1.健全管理制度
为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。
2.建立管理机构
如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。
3.落实物业服务
老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。
（三）构建物业化管理长效机制
1.政策引导奖补机制
落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。
2.基层自治组织机制
大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。
3.物业纠纷化解机制
建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。
4.物业缴费诚信机制
将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。
三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效
（一）居住环境大幅提升
三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。
（二）缴费比率大幅提高
老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。
四、老旧小区物业化管理启示
（一）老旧小区改造是前提
老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。
（二）群众参与管理是基石
在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。
（三）落实管理责任是根本
落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。
（四）物业化服务是关键
过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。
（五）政策奖补扶持是推手
老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。
（六）常态监督考核是保障
物业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务企业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，解决存在问题，督促整改，提高物业服务质量，增强居民满意度。
◆运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值;
◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉;
◆结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务;
◆采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平;
管理处采用的管理体制是、企业化、专业化、一体化。管理思想是、安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。
在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点、
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理，使“xxx”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标、
◆房屋建筑的完好率达到98%以上;
◆报修及时率达到100%;
◆清洁管理无盲点;
◆设备设施完好率达到98%以上;
◆小区路灯完好率达到100%;
◆管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故;
◆有效投诉处理率100%;
◆服务满意率达95%以上;
◆绿化完好率达到98%以上;
◆道路完好率达到98%;
◆各类管理人员岗前岗中培训100%;
◆无服务安全事故发生。
二、主要措施
◆完善各项管理制度和管理规定;
◆所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛;
◆治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好;
◆管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准;
◆建立各种资料档案、报修、养护记录;
◆各种收费项目、标准公开，合理收费;
◆制定大、中修年度计划，并负责实施;
◆制定并组织员工培训计划的实施;
◆结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制、
1、建立监督机制;
2、建立信息反馈及处理机制;
3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划;
4、管理人员的培训管理;
5、增强服务意识，量化管理及标准运作;
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责;
2、管理人员岗位职责;
3、作业人员岗位职责;
4、员工培训;
5、管理处运作管理工作规程;
6、人事管理及员工培训、考核制度;
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理办法
2、小区秩序管理;
3、清洁管理;
4、绿化管理;
5、消防弱电设备设施管理;
6、供配电设备管理;
7、给排水设备管理;
8、共用设施和共用场地管理;
9、安全操作规程;
10、特约服务管理规定。
(以上各种规定及制度略)
拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、办公室
(1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。
(2)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
(3)负责内部运行工作的综合协调。
(4)负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。
(5)总经理指派的其它工作。
2、保洁部
(1)负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。
(2)负责小区内的垃圾清运工作。
(3)上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部
(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
(2)负责物业机电设备的日常维修保养工作。
(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
(4)上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
(1)负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。
(2)负责小区内的园景设施的养护工作。
(3)上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
(2)建立健全、制定物业的各项安全规章制度。
(3)负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。
(4)负责小区应急处理的.抢救工作。
(5)上级领导交办的其它工作。
6、接待部
(1)负责日常业户来访接待工作。
(2)负责业户档案的建立和管理工作。
(3)负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。
(4)配合办公室开展员工培训工作。
(5)上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构
xxx物业管理有限公司
物业管理办公室
业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主管
业户接待员设备维修工保洁员绿化工
秩序管理员
备注、根据小区概况，以上岗位编制x人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。
物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括、物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
一、分层教育指导思想
少先队是共青团的预备队，与共青团是密不可分的整体。因此，“团队一体化”分层教育要遵循不同层级学生的成长规律，坚持以中国特色社会主义理论为指导，以理想信念教育为核心，以培养对党和社会主义国家的朴素感情为主要任务，以思想品德教育为支撑，以活跃校园文化为基础，以丰富实践活动为途径，把握少先队、共青团工作的一贯性、递进性、连续性和层次性，不断提高团队工作的针对性、融入性、趣味性与实效性，增强团队思想政治教育的说服力和感染力，使团队成为学习实践中国特色社会主义和共产主义的学校。
二、分层教育主要内容
通过调研，在全面了解中小学生不同阶段的思想状况和心理需求的基础上，从小学到高中阶段具体分为八个层级，把团队意识、公民意识、成人意识作为逐层推进中小学生思想道德教育的切入点，逐步丰富每一阶段在理想信念、思想道德、综合素质等方面教育内涵。
第一层小学一年级
围绕实现学前儿童向适学儿童的转变，注重通过兴趣爱好引导帮助学生认识和接受学校生活和少先队组织。
第二层小学二年级至三年级
围绕入队知识讲解，开展少先队队会等方式让学生全方面了解少先队。同时，把该阶段学生作为爱国主义教育的主要对象，通过各种活动把朴素的爱国主义情感渗入孩子们的心灵，让他们在活动中接收教育、锻炼能力、培养品质。
第三层小学四年级至五年级
针对学生自主意识的萌芽，侧重于开展亲身体验教育，调动学生创造力，培养学生动手能力，积极营造学生自主型少先队组织。同时，通过主题队会和少先队活动，进一步增强少先队组织的凝聚力和影响力。
第四层小学六年级至初中一年级
重点实现对低年级少先队员的传帮带，发挥少先队在学校里的助手作用，增进少先队员的社会责任感，强化对共青团知识的教育和情感培养，做好“团队一体化”的承接工作，对于符合条件的六年级优秀少先队员可推优入团。小学少先队组织要在学生毕业前将每位少先队员的争章情况进行科学的评价和总结，完成“雏鹰争章银章”奖授后，将雏鹰争章书册和反映德、智、体、美等方面的“综合成绩”材料全部装入学生档案，移交给初中团队组织，确保“雏鹰争章”活动的连续性。初中一年级要根据实际情况，在建立少年团校的基础上，完善雏鹰争章评价体系，在少年团校和雏鹰争章之间建立捆绑式衔接制度和少年团校录取制度，学生从小学一年级开始的雏鹰争章情况作为少年团校录取标准。
小学一年级到六年级争满《全国少先队辅导员工作纲要》所规定的13枚基础章和学校的特色章(雏鹰奖章银章获得者)，可以在初一第一学期录取在少年团校进行培训。考虑到少先队员的年龄因素，年龄满14岁的可以推优发展为团员;未满14岁的不能发展团员，把培训时间延长到第二学期，第二学期末可填推优入团表，等年龄满14岁后推优发展成团员。学生进入团校以后还和其他学生一样，同时参加初中争章活动。
第五层初中二年级至初中三年级
初二阶段侧重学生青春期、人格等方面的教育，培养学生自理、自立的品格，巩固深化共青团知识和学生对团组织的情感。
初三阶段侧重于学生独立为人处事等方面的教育，为初二、初一的学弟学妹做好榜样，发挥传帮带的作用。同时，还要适当开展志愿者等活动，增强学生的社会责任感。此外，针对初一未完成小学阶段争章目标的(雏鹰奖章银章未获得者)，学校要设立“补章”制度，让少先队员继续争章。在获得“雏鹰争章银章或金章”后，进入少年团校进行培训，初二的第二学期开始可以填写“推优入团表”，有效实现由小学阶段实施的“雏鹰争章”活动到中学阶段“争章推优”活动的衔接，解决小学和初中、少先队和团组织“两张皮”的问题。各级少工委要制定推进“争章推优”活动的工作意见，将工作具体化、程序化。初中团队组织要把学生的争章记录和综合学习成绩，作为“推优入团”的重要依据，做好少先队员的“推优”工作。学生从一年级到入团时的争章情况，即作为推优标准，学校团委(团支部)要加强与大队的联系、沟通，把握好“进入关”，按照“成熟一个，发展一个”的原则，做好少先队员入团工作。
第六层高中一年级
侧重于学生深度思辨能力和各方面素质的培养，注重引导学生学习团的相关知识，使学生们建立团员意识。通过开展思想道德主题教育，引导队员将理想信念转化为学习、生活、成长的目标和每一天的行动，培养队员正确的人生观、道德观、价值观，实现团队意识的有效衔接。
第七层高中二年级
侧重于继续提高学生各方面的素质，通过丰富多彩的实践活动，引导团员把对党、对祖国抽象的爱转化为具体的情感，注重培养团员热爱党、热爱祖国的朴素情感，激励学生向组织靠拢的激昂情感。对于符合条件的优秀团员可做为入党积极分子进行培养。
第八层高中三年级以上
侧重于培养学生服务他人的意识，发挥榜样作用，引导高二、高一的学生互学互助、共同进步。在日常活动中侧重加深党的知识培养，对于符合条件的优秀团员可推优入党，成为预备党员。
三、分层教育管理方式
团队传统的管理模式是纵向层级管理。实施“团队一体化”分层教育，管理模式需要突破。要整合资源，纵横结合，有序运作，重点要抓好以下三个模式：
1、扁平化管理模式。要通过减少管理多层次和扩大平行式的活动管理广度，使传统的模式或多层级式变为扁平化的组织形式。要组织和协调、统筹学校团队工作，加强横向各团队之间的协作协同，创设一种纵横结合的工作系统，实现知识共享和资源整合，从而提高“团队一体化”分层教育的实效性。
2、互动性管理模式。要加强互动性的管理，将团队的部分职能转交给团队成员，使他们自主管理，相互管理。团队活动的有关事项，要充分发动团队成员的积极性、创造性，共同参与，集思广义，群策群力，互动交流，实现教育效果的最佳形式。
3、服务性管理模式。从传
Z市“团队一体化”分层教育工作实施方案提要：为进一步加强“团队一体化”分层教育，全面完成教育内容和实现教育效果最大化，市直机关和各县(市、区)要做好以下三项工作
统的行政管理服务型模式转化为服务型管理模式，“团队一体化”分层教育要坚持以服务青少年为主，可成立“少儿活动中心”、“青年活动中心”、“学生权益维护中心”以及“少儿教育园地”等，为学生提供实实在在的教育服务平台。
四、分层教育工作要求
为进一步加强“团队一体化”分层教育，全面完成教育内容和实现教育效果最大化，市直机关和各县(市、区)要做好以下三项工作：
1、加强组织领导，提供分层教育基础保障。各县(市、区)团委、教育局、少工委，ZZ经济技术开发区团工委、ZZ台商投资区团工委和全市各中小学校要把“团队一体化”分层教育放到主要议事日程。要建立团委、教育局、少工委主要负责人为总负责，总辅导员、学校领导为第一责任人，学校团委(团支部)书记、大队辅导员、中队辅导员为具体负责的责任机制，做到岗位到人、责任到人，努力形成一级抓一级、层层抓落实的工作格局，为“团队一体化”分层教育全面推进提供组织保障。
2、拓展团队工作品牌，增强分层教育工作成效。各级团队组织、教育行政部门要在深化和巩固“加强和改进未成年人思想道德建设的意见”、“党建带团建”、“全团带队，团要管队”、“双推优”等工作制度的前提下，创新共青团在团队开展的“雏鹰争章”、“青春建功”、“迈入青春门、走好成年路”、“红领巾手拉手”、“红领巾心向党”以及关注农民工子女和农村留守儿童的志愿服务行动，提升“团队一体化”分层教育的实际效果。各级团队组织和学校要把“雏鹰争章”活动作为实现“团队一体化”分层教育的工作平台，在方式、方法和载体上进行研究探索，制定“团队一体化”分层教育的工作制度和激励机制。有条件的学校可制作“团队一体化”分层教育工作手册、雏鹰争章系统软件等(手册和系统软件内容应包含：学生小学时段的雏鹰争章所有内容和特色争章内容，初一初二时的争章标准，包括小学毕业时的银章和初二时的金章获得情况，推优入团、入团申请书、少年团校毕业评审意见等等)。
第一部分前言（省略）
第二部分物业管理的整体构想与创优规划
住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以
她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。
针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
一、管理思想
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织
公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。
4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。
四、创优规划
（一）、近期工作目标
第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；
第二年内，创市物业管理示范住宅小区；
第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；
（二）、实施方案
1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。
第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备
一、管理机构模式
东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。
组织结构图
二、管理人员的配备
管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。
财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。
治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；
维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
三、管理人员的录用与考核、培训计划
（一）、管理人员的录用要求
分类岗位职责条件备注
管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派
综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派
保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理中
专以上文化，转业军人，三年以上保安管理经验公司选派
维修科科 长全面负责社区各项设施、设备的运行、保养、维修中专以上文化，持有技术等级证书，三年以上设备管理经验公司选派
清卫科科 长全面负责社区的清洁、绿化工作中专以上文化，两年以上相关工作经验公司选派
（二）、员工服务准则
1、热爱本职工作，努力学习管理技
能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。
2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。
3、主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。
4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待，不容许与业主发生打骂行为。
5、竭诚为业主服务，对业主提出的问题或困难，尽快给予合理解决，对涉及政策方面性的问题，暂不能回答或解决的事，给予耐心解释，并做好记录，上报处理；涉及多方面的问题，会同有关部门研究解决。
6、执行房屋修缮原则，不准日益增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名；爱护居民财产，严格增收纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。
7、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。
（三）、工作人员的考核
1、部门负责人的考核内容：
①对公司、管理处制度政策的落实情况：对公司、管理处会议执行情况应及时向所属员工传达，管理处制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知情况；
②会议培训学习情况：无特殊事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并认真学习讨论会议内容，会后有心得体会；
③年终互评情况：部门负责人之间年终进行互相评分，从工作态度，专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。
2、考核的内容
①日常考勤：每月统计一次，统计每人每月的上班时间，加班天数，早退、迟到、事（病）假、旷工等；
②仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、仪容等；
②劳动纪律：（具体参照各岗位规章制度）；
③工作（学习）笔记：员工必须按照各岗位的规定，认真如实填写工作登记本，每次培训认真做好笔记，管理处随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一；
④员工考评表：管理处员工每月必须填写一份《员工考评表》，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并及时汇总到管理处，此表作为年终员工考评的重要依据之一。
（四）、员工的培训
“万事以人为本”，要提高物业的管理水平，必须要有一大批专业人才通力协作。从东方明珠城社区的建设发展来看，高智能、高科技在物业管理的运用越来越多，以及面临着城市建筑、工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业知识的挑战，对员工的素质提出了更高的要求。为培养一支优秀的员工队伍，为公司的长远发展打下坚实的基础，公司倡导“终身学习制”，鼓励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培训。
1、员工培训的内容
①思想道德建设：不断加强物资文明和精神文明建设，努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。
②职业道德建设：培养员工较高的职业道德素养，树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。
③文化技术业务培训：根据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准，学习相关社会科学知识和自然科学技术知识。
2、员工培训的类型
管理人员：侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济知识、企业经营；
普通员工：侧重于服务、服从意识，工作技能和职业道德等；
新员工（试用期内）：公司将组织集中进行为期一个月的培训，包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练，培养良好的形象；理论学习侧重于《公司概况》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《员工手册》、《规章制度》、《专业知识》、《岗位职责》、《操作规程》等。
3、员工培训的形式
公司主要采取自培与外培相结合的方式。
4、培训的考核评估
培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向；
培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况；
培训后考核：分为实操和书面考评两种，反馈培训成效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据，考核合格者方可上岗。
5、东方明珠城管理处按照工作进度，培训计划如下：
培训内容时间培训人培训对象培训地点
军训全体员工
公司概况全体员工
东方明珠城概况及管理规章全体员工
员工手册、行为规范全体员工
智能化知识培训保安人员
岗位职责、工作流程、标准管理人员
房屋验收移交程序管理人员
业主入住手续办理程序管理人员
装修管理工作程序管理人员
消防安全、应急常识全体员工
智能化管理与服务全体员工
四、物资配备
1、办公设备、设施配备（见附表二）
2、折旧计划：
设施设备按直线三年分摊，每年折旧费用为66407元，列入收支预算。
第四部分社区管理规章制度
合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度，将管理纳入正规化、制度化是我公司在小区物业管理中一贯采取的有效措施，也是我们不断取得成功的重要法宝。为此，东方明珠城社区管理处主要建立如下规章制度：
一、管理“十条标准”
（一）、文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。
（二）、整体环境：社区房屋及公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。
（三）、清洁卫生：社区内室外清扫保洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽；楼公共走廊洁净，不堆放杂物；社区内排污达到国家规定排放标准。
（四）、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。
（五）、治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。
（六）、经费管理：严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。
（七）、设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，且发现破损及时修理。
（八）、社区文化：社区内积极开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富，文体活动开展有计划、有制度，旅客培养居民爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。
（九）、机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。
（十）、管住关系：“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。
二、公众制度（详细内容参照相关条约）
1、东方明珠城《业主临时公约》
2、环境卫生管理制度
3、绿化管理制度
4、治安管理制度
5、消防管理制度
6、车辆管理制度
7、电梯管理制度
8、公共设施管理制度
三、内部岗位职责
（一）、管理处主任岗位职责
1、负责制定管理处的各项规章制度，建立结构各项运作体系。
2、负责制定年、月、周工作计划，并监督实施。
3、合理运用管理处资金，有效控制各项费用开支，负责各项用品和服务采购的审批。
4、负责员工的培训和考核工作，认真采纳员工合理化建议。
5、负责管理处的工作巡检及纠正巡检中发现的问题。
6、协助组建业主委员会，协调与业主委员会的关系，配合业主委员的各项工作。
7、根据公司和业主委员会的授权，主持、审查、签订对外各项经济合同。
8、负责处理重大投诉。
9、执行公司决议，配合公司发展规划。
（二）、综服科岗位职责
1、在管理处主任的领导下，负责财务、人事、行政管理以及社区物业管理文档资料的整理和保管，协助管理处主任制定物业管理工作目标和管理制度规定和有关政策。
2、负责物业管理各项工作开展准备工作和其他事务。
3、签订物业管理部门与业主的有关物业管理协议。
4、办理业主入住的有关手续，发放相关资料。
5、负责社区各种文体活动和宣传活动，特别是节假日社区的布置。
6、完成领导交给的其他各项工作。
（三）、安保科岗位职责
1、在管理处的正确领导下，全面负责社区的治安、消防、车辆管理。
2、做好部门培训计划，定期组织治安队员进行军训、业务技能、突发事件、应急消防培训、消防演练等，提高队员的业务水平。
3、负责本部门的日常工作安排，合理调配人员。
4、做好本部门的日常工作，主持领班会议和全体治安人员会议，定期进行工作讲评。
5、负责与派出所的工作联系，共同做好安全防范工作。
6、协助抓好楼房装修管理，按《装修管理条例》执行。
7、完成上级领导交给的其他工作。
（四）、维修科岗位职责
1、在主任的领导下，为业主提供房屋装修房屋，设施的维修及养护。
2、掌握楼房内各类电子报警系统的安装、性能，房屋的结构特点、使用要求以及维修养护办法。
3、熟悉楼房内公用配套设施、设备的种类分布，掌握各类管线的分布走向、位置，以及维修养护的办法。
4、对楼房、设施设备要经常巡视，做好巡检记录，如入发现损坏，应及时进行维修。
5、确保社区地上、地下排污，雨水管道的畅通。
6、及时满足业主维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时完成。
7、完成领导交给的其他任务。
（五）、环境科岗位职责
1、在管理处主任的领导下，负责社区的环卫、绿化管理；
2、负责本部门的日常各种安排，合理调配人员；
3、制定本部门的管理制度，明确清卫、绿化的岗位操作及规范，并定期进行检查；
4、搞好环境卫生、绿化的设施建设；
5、做好清卫、绿化宣传工作；
6、完成上级交给的其他工作。
第五部分各项管理具体实施方案
一、各项管理指标承诺
指标名称国家
标准管理
标准管理指标实现措施
房屋及配套设施、设备完好率98％98％建立设备领养制、巡查制度、健全房屋及设备档案记录
房屋零修、急修及时率99％100％建立严格的维修制度，要求小维修三分钟之内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话
维修工程质量合格率100％100％分项监督，按操作标准严格把关
绿化完好率95％99％实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露
保洁率99％99％保洁落实到人，建立责任牌上墙，巡查记录完善监督检查得力
道路完好率95％98％落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养
业主投诉处理率95％100％按法规、物业条例规定自行，加强与业主的沟通，定期走访业主，征求管理意见，及时为业主排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访
管理费收取率98％98％明码标价，做好常规物业服务和便民服务、创建优秀社区，促进物业增值
业主对物业管理满意率95％95％以上采取现代管理手段，开展温馨服务、亲情服务等，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，确保业主对物业工作的满意
消防火灾发生率00全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理
治安案件发生率1‰以下因管理因素的发率为0实行24小时站岗、巡逻制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保业主的人身财产安全，监控中心24小时值班，接受报警及实施调度
二、住宅档案建立和管理
（一）、需要建立的档案、资料
1、发展商提供的资料：产权资料、技术资料等；
2、管理处建立的资料：业主资料、日常管理资料、物业资料、各种管理登记等。
（二）、档案资料收、发管理程序
1、管理处重要资料（如发展商提供的资料），接受必须经过管理处主任或指定负责人验收，完善交接手续后方能归档。
2、管理处日常管理文件（如管理处通知、通报等），按照公司指定的文件管理程序进行发放和接受，并立卷归档。
（三）、档案资料管理要求：
1、采取多种形式的稳定储存方式，如文字、电脑磁盘、录像带、光盘、录音带、胶卷、照片、图表等，并采取相应保管、储存方式。
2、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理，并定期清除过期无效文件。
3、原始文件按照文件实用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当原始文件状况有所变动时，应根据调整目录的有关数据，以保证查阅者及时找到有效文件
4、档案保管必须专人负责，按档案管理制度规定做好管理及借阅，确保档案资料完整和保密性。
5、档案室要求达到防火、防潮、防质变等要求，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管安全。
三、环境卫生管理
东方明珠城社区具有绿化面积大，景观繁多，因此对社区园艺维护和保洁工作要求较高，管理处将根据这些特点拟定东方明珠城环境卫生操作手册，采用定点、定时、定岗的保洁服务，保洁员分区负责，具体实施如下方案：
（一）、清洁服务内容
垃圾清运、垃圾桶清洁、外围及楼宇内道路清扫、公共楼道、扶手及楼道玻璃、门清洁、公共设施外表保洁及屋面清洁等；
（二）、卫生清洁达标要求
1、楼内卫生
地面：无杂物、纸屑，无污迹；
墙面：无灰尘、水迹、污迹、斑点；
电梯间：无污渍、无手印、地板干净；
玻璃窗：明净、光洁、无污迹；
各种设施外表（如信箱、消火栓等）：外表清洁干净；
楼梯、扶手：无灰尘、无杂物；
垃圾收取：做到错过高峰期，及时收集，不留痕迹；
2、楼外卫生区域卫生要求
所管区域地面和道路：路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹等，无脏物，无积水（脏、臭水）；
绿化带、花草：无垃圾、脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。
（三）、卫生检查监督制度
1、清卫部对环境卫生、绿化负全面责任。
2、清卫部定期或不定期走访业主，虚心听取业主的意见和建议，做好业主走访记录。
3、清卫部每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层、区域的清洁卫生，以及设施的运行状态情况做到心中有数，发现问题及时报告，督促及时解决。
4、每月发放卫生及清洁材料，工具及材料领用应本着实际需要，努力降低消耗，节约成本的原则。
四、绿化管理
（一）、实现目标
园林式住宅小区
（二）、管理标准
定期耕种、除草、除虫、施肥、培土、浇水、补缺、换种。
乔木：生长缓慢的一年修剪一次，平时注重养护；
灌木：生长缓慢的一年修剪一次，生长较快的一年四至六次，分别为春秋冬季各一次，夏季两次；
花草：两至三月换一次，每星期进行施肥、补缺、除虫、除草，夏季每日浇水一次；
草坪：每星期除杂草一次，每月修剪一次。自动洒水系统夏季每日浇水；
绿化带：修剪整齐、高矮一致，种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物；
技术型园林（生长缓慢）：一季修剪两至三次，每月维护；
水：夏季三天换水一次，定期进行清除蚊蝇，加消毒剂、净化剂，冬天每星期换水一次；
流水系统：冬天做好保暖措施。
五、治安管理
东方明珠城社区作为慈溪市住宅样板社区，具有严格、正规的物业管理，尤其体现在治安管理，做到物防（智能化设备）与人防（保安人员）有机结合，实行24小时站岗、巡逻制，创建物业管理住宅防范星级单位。
（一）、管理目标
治安案件发生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件发生率为零，创治安防范五星级物业管理社区。
（二）、管理要求
1、加强治安队伍的建设，着装统一鲜明，定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。
2、治安人员以定位岗、巡查相结合，对社区实行24小时安全防范管理，确保社区内不发生恶性刑事案件即重大治安灾害事故。
3、运用电视监控、红外线报警系统、可视对讲系统、楼宇防盗门等现代高科技安防产品，对进出社区的人员、物品进行有效控制，防止越墙、越房进入社区。加强巡逻，管理处对每一名当班治安人员配备对讲机一只，用于相互协调，提高工作效率。
4、掌握业主的基本情况，业主熟悉率达到75％以上，积极帮助业主解决临时困难。服务中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本，并经常与居委会及有关部门保持联系，共同做好社区日常管理。
5、抓好工作制度落实，切实做好外来人员出入社区查验登记制度、大件物品出社区盘查制度、治安巡逻制度等，确保工作质量。
6、除治安人员的其他物业工作人员，作为社区管理的一份子，也是管理区的义务安全员，有义务对各种可疑因素或突发事件及时向管理处或协助治安人员处理。
7、与业主形成安全防范共同体，设置安全求救电话，但业主发现可疑情况时可及时与监控中心联系，治安人员以最快的速度出击；与街道、派出所形成安联防小组，随时邀请相关部门协助工作、进行业务指导。
（三）、人员分布
根据东方明珠城社区的实际地形地物，将社区分为大门、地上城、地下层、车辆出入口四部分进行管理，按每班18名保安，两班制轮换，共配备54名治安人员。
1、地上层：33人
以每班计大门口四人，景观大道二人，景观大道两侧副道二人，消防、监控值班三人。
2、地下层：18人
以每班计巡逻三人，车辆出入口三人。
3、负责人（领班）：3人
（四）、值班方式
24小时站岗、巡逻。
六、消防管理
贯彻“预防为主、防消结合”的方针，从人力、物力、技术等多方面充分做好消防准备，预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主的工作、生活提供安全环境，保护业主的生命和财产安全，确保物业的安全使用。
1、建设高素质的消防队，在治安人员内部组建一个专门的消防班来负责此项工作。
2、熟悉消防法规，建立消防岗位责任制。
3、配备充足的消防设施，消防人员了解各种消防设施的使用方法，定期检查消防设备的完好、规范，对使用不当的及时纠正。
4、制定社区的消防制度及有关的图册，使管理人员及业主熟悉。
5、定期或不定期进行消防知识普及和消防演习。
七、车辆道路管理
东方明珠城社区作为一个高档住宅区，车辆拥有率高，加强车辆管理将列入我们物业管理的重点规划之中。管理处制定东方明珠城社区车辆管理制度规定，由保安科具体实施车辆管理。
（一）、先进的车辆停放分类
参考国内外先进住宅社区和先进停车场设计，为便于管理，维护社区良好秩序，东方明珠城社区实行彻底的人车分流，便于车辆的管理和行人的安全。
（二）、高科技硬件设施
公司将根据以往物业管理中的成功经验，在东方明珠城社区安装IC卡智能停车场管理系统，将整个社区的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。
安装IC卡智能停车场管理系统三套，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，社区内交通指示牌，楼宇间道路划线明确。
（三）、有效的管理体制
设置专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车、行车秩序。
八、市政公共设施的管理
市政设施包括道路、路灯、下水道、配电分支箱、总电表箱、电缆沟、架、盖等。通过实施管理，确保供电、供水、通讯、照明设备齐全，工作正常；确保道路畅通，路面平坦完好，污水排放畅通。为此，制定如下管理办法：
1、对楼宇内各种公用设施分布位置、地下线路走向必须加以掌握，图纸齐全，整档归案，便于查阅；
2、对各职能部门直接管理的设备设施，实行随时检查，发现问题及时与职能部门联系，要求尽快修复；
3、对化粪池、污水井、雨水等市政设施，实行每月定期检查、养护及维修；
4、水、电、气由相应公司负责维修管理，管理处做好定期检查，如有故障发生，迅速报告相关公司，及时维修，确保正常使用；
5、室外消防设备由消防部门负责维护，日常管理由管理处负责，发现问题，及时汇报；
6、电话、网络、有线电视由电信部门、广电部门办理，日常管理由管理处负责；
7、对社区内的公共娱乐、休闲、健身设施定期检查，发现问题及时采取措施修复，消除隐患。
第六部分初期的物业管理
针对社区物业管理的规律，结合东方明珠城社区的特点，我们将物业管理划分为介入期、入住期和常规期三个阶段。
在此着重介绍入住期的管理
一、前期管理
（一）、人员安排
管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻东方明珠城社区现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。
①楼宇综合验收前一个月，部分治安人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作。
②楼宇综合验收前，按照慈溪市住宅楼宇条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。
③业主入住前半个月，管理处挂牌办公，所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。
（二）、前期管理及监督
管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；
治安方面：熟悉社区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；
车辆管理：设计安装社区内道路标志，建立完善车辆管理制度；
垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。
（三）、配合工作
与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。
与学校、派出所联系，了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。
二、入住管理
（一）、举行简朴温馨的入住仪式
为使业主在短时间内了解、熟悉东方明珠城社区情况，展现我公司物业管理人的良好形象，我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。
（二）、办理入住手续采取的便利措施
办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。
1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。
2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。
3、提供集体办理和上门服务等服务项目。
（三）、收费标志上墙及宣传工作
1、在社区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。
2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。
3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。
三、装修管理
（一）、装修控制流程
1、业主办理入住手续；
2、对业主装修队进行装修讲解；
3、对装修方案进行备案，签订《房屋装饰装修管理协议》；
4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督；
5、（对违章装修的）立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正；
6、（若仍不纠正的）采取相应的制止措施，向职能部门反映，以取得行政上的支持。
（二）、装修宣传
为加大装修宣传力度，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修队发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施，从而降低违章装修发生率。
（三）、装修备案
1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。
2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。
3、保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。
4、装修材料符合防火规定。
（四）、装修跟踪监管体系
业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。
（五）违章装修处理
业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定《东方明珠城住宅社区装修管理规定》，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接收整改要求。针对违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，根据违章损坏情况，采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。
四、入住期间的安全防范措施
（一）入住期间的治安分析
1、周边环境较为复杂，地处城乡结合部，外来人口与入住高峰期中的外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。
2、装修集中，装修监管面大，装修防火任务艰巨。
3、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、使用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。
（二）、具体防范措施
针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。
1、治安队伍建设
按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人，具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10％末位淘汰制。
2、确立治安重点，搞好对人流、物流、车流的有效控制
①人流控制
对来访人员须通过门岗，与业主取得联系后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续；
对装修、搬运人员采取出入证管理制度，对他们的活动范围进行一定限制；
对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证检查；
经常与派出所联合检查户口，把可疑分子清出社区。
②物流控制
对物资流动实施申报制、盘查制和登记制；
业主物品的搬出必须向主动门岗申报，并严格按照规定进行登记；
治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；
所有物资流动实行登记放行制度。
③车流控制
通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。
3、加强与相关部门的配合与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。
五、协助业主委员会筹建工作
按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定，在业主入住率达50％前，由管理处制定相应的公众制度，并广泛听取业主的意见，逐步修改成文，同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求，为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到50％时，报请政府职能部门，组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案，如业主、使用人公约等，备好大会审议材料，如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。
第七部分物业维修养护计划
公共设施和房屋本体的维修养护是东方明珠城社区物业管理的重要内容，在东方明珠城社区的公共设施及房屋修缮管理工作中，我们将建立“设备领养制”，责任落实到人，制定合理的养护计划，建立和健全科学的服务体制，确保设备、设施的运转正常，切实做到为业主服务，保证房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的。
一、公用部位公用设施维修计划
类别项目定期养护
周期内容实施效果
房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏
区内道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏
区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全标准，正常使用
沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏
停车场地面停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰，设施完好
地下停车场
公共
标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好
智能化
系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏，使用正常
供水供电
系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常
公用设备电梯等每月两次检测、保养运转正常、安全可靠
公共设施围栏、宣传栏、广播系统每周一次检测、试验、维修、更换无损坏，广播正常
二、日常养护计划及实施方案
（一）、日常养护标准
1、房屋维修：屋面、外墙、房屋承重结构、走廊、通道、楼梯符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》
2、公共设备、设施维护及保养
电梯、消防设施、配电间、水泵房等公用设施进行定期养护，做到预防为主。
3、具体附表
类别项目日常养护计划
计划标准实施效果
房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道每季一次房屋修缮质量标准无损坏
区内
道路砼路面每周检查一次，随坏随修
1、路面修缮质量标准；
2、人行道铺设修缮标准干整、无坑洼、无积水、无缺损
缓路径、砼道牙
区内
照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯每天检查一次，随坏随修
1、电器专业安全操作规程；
2、灯具施工技术标准灯泡使用正常，灯罩完好清洁，灯杆无破损完好率98％以上
沟渠
池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每周检查一次，随坏随修井内无积污，井壁无脱落；化粪池无堵塞；井盖标志清晰
1、井盖完好率达100％；
2、无缺损、少积污
3、无堵塞
停车场地面停车场每周检查一次，随坏随修
1、砼路面修缮质量标准；
2、停车场地面修缮标准；
3、停车场设施平整、无积水、无缺损、完好率达99％以上
地下停车场
公共
标识牌标识牌、警示牌每周检查一次，发现问题及时维修
1、标识清楚，无污迹，破损；
2、安放牢固标志完好率达100％；标志无损坏
智能化
系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每天检查一次智能化系统维保标准
1、系统性能良好；
2、设施良好
供水
系统水泵、水塔每天检查一遍无故障系统性能良好，正常运转
其他
公共
设施围栏、宣传栏、广播系统每周检查一遍，发现问题及时维修
1、无破损；
2、无脱落
3、泄水通畅确保安全使用，正常运转
（二）、业主报修制度
1、房管员负责业主的报修接待工作，接到报修时，在《报修记录台帐》中记录业主报修问题，可通过电话解决的，三分钟内落实处理措施，业主小型报修，需至现场处理，在30分钟内落实解决方案，开具施工单；若报修问题严重，需要研讨时，在三小时内管理处讨论决定，落实解决方案。
2、维修工维修时严格履行岗位职责，做到维修优质快捷，结束时对施工场地做好整理、清扫。
3、维修工填妥《施工单》项目及金额，请业主确认签字。
4、业主签字后，维修工即回班组待命，施工单交房管员。
（三）、维修回访制度
在维修完工后，采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的内容包括服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主的满意程度等项目。
工作流程：
1、维修部门每周五下班前将本周《施工单》整理好，交办公室。
2、办公室对报修情况进行回访，回访率100％，回访结果登记在《施工单上记录》。
3、回访结果向管理处主任汇报、分析，若发现问题，及时纠正。
三、电梯运作规范
1、电梯的使用维修，始于电梯安装完毕和正式验收后。
2、为确保电梯安全行驶，必须建立正常的维修保养、管理制度。
3、维修人员需经专业培训的专职人员对电梯进行经常性的管理、维护和检修。
4、电梯的操作人员需经培训的专职人员担任，应具有高度的责任心，爱护设备，掌握使用特性。
5、电梯正常工作条件应符合电梯技术条件中的有关规定。
四、公建配套设施、设备及各类管线的管理措施
公建配套设施、设备包括垃圾房、煤气管道、路灯、配电房、自来水管道、消火栓、灭火器等。
1、维修部门负责公建配套设施、设备及各类管线的管理。
2、建立公建设施、设备的图纸档案资料，了解社区各类设施的平面布局及相应地上、地下管线布置。
3、垃圾房每日保洁、清理，煤气管道每周检查一次，路灯每日检查一遍，配电房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。进水管路每周检查一遍，发现问题，及时记录在《公建配套设施巡检表》中，若物业管理可马上处理的较小问题，及时处理；若问题严重或突发时速与所属公建职能部门联系，对处理情况详细记录，并通报业主。
第八部分积极主动配合社区居委会
搞好文化建设
一、社区文化
（一）、基本内容
1、开展精神文明建设，制定社区业主精神文明公约，教育业主要自觉遵守社区的各项规章制度，遵守和维护公秩序，爱护公共财产，提倡业主邻里互助、文明居住、文明行为。
2、完善、充实社区娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富业主的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高业主的参与意识，促进安定团结和社会和睦。
3、建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。
（二）、具体形式
1、业主入住后，利用宣传栏、宣传橱窗、黑板报等多种形式，对《业主手册》、《业主临时公约》、《精神文明公约》、《装修管理规定及注意事项》和居民文化生活等内容及时向业主宣传。
2、宣传《市民行为道德规范》，鼓励业主争做文明慈溪市民。
3、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。组织业主开展一次社区环保活动，如“树木领养”、“拥有一片家园”等活动，激发业主共同关心、维护社区优美环境。搞好装修环保宣传，入住前向业主通知，集中安排环保装修培训，防止装修噪声污染、环境污染的发生。
4、将文化建设纳入物业管理日常工作中，设立专人负责，拟定社区文化管理制度，负责各项文化宣传活动，定期更新宣传橱窗等。
5、运用传播文化的工具和康乐设施，如图书馆、电子显示屏、社区报背景音乐等，开展联络感情活动。
6、与社区共同开展文化娱乐活动，充分利用社区内的文体活动设施，每年举行一至两次大型活动，如各种形式的舞会、趣味游戏、棋类、牌类活动等，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷。
（三）、社区活动计划
序号活动项目时间安排活动方式备注
1元旦晚会1月晚会
2新年文艺晚会2月晚会
3爱我家园3月植树活动
4消防知识4月讲座
5春游5月景区旅游
6激情夏季6－9月各种文艺活动
7医疗知识讲座7月邀请医疗专家进行讲座
8中秋赏月9月晚会
二、协助配合大社区开展工作
1、社区文化及综合治理每月向街道、居委会、派出所等主管部门汇报，并接受指导。
2、街道、派出所等主管部门在社区举办的各类活动，管理处派专人参与、协助，给予积极配合。
三、物业服务与便民服务项目
（一）、常规性服务
治安、消防、清洁、绿化、车辆、楼宇文化管理与服务
（二）、无偿服务
1、家教服务：管理处负责联系和推荐相关机构，供需要的业主选择；
2、业主热线：24小时热线；
3、电话唤醒、留言服务；
4、烫洗衣服服务：管理处协助洗衣店收发衣服；
5、预定及叫车接送服务；
6、代定报刊杂志：管理处负责办理手续，费用由业主自理；
7、保姆介绍：管理处负责推荐家政公司；
8、24小时医疗急救服务：管理处负责联系医院；
9、代收邮件服务；
10、代办速递业务：管理处负责联系速递公司；
11、代办保险业务：管理处负责联系和推荐保险公司；
12、失物招领；
（三）、有偿服务
1、室内清洁；
2、室内绿化；
3、商务中心服务：提供复印、传真、翻译、秘书服务等；
4、24小时工程维修服务；
5、租务服务：代理出租；
6、设立园艺师：解决业主有私家花园不会或不愿管理的问题；
7、设立钟点工：解决部分业主不愿在家里设保姆房，有需要家政服务的问题，由管理处统一经营，提高信誉和管理力度，同时增加物业收入；
8空置房屋出租。
（四）、特色服务
1、信息类
①建立社区网站、电子公告牌，用于：
a、公开物业管理内容、物业公司账目、收费标准，及时发布相关信息，实现公开、透明、公平的物业管理模式；
b、方便业主投诉、申告，及时反馈各种信息，便于物业公司及时做出整改；
c、搭建业主交流平台，促进社区文交流。
2、医疗健康类
建立社区医疗站，在社区内部设立业主健康卡片，定期在会所内开展医疗健康讲座，普及科学的生活观念。根据业主要求，及本社区的地理位置，拟邀请市人民医院进行健康知识讲座，对于常见疾病加以预防。
第九部分社区管理创新
一、充分发挥高科技在物业管理中的应用
东方明珠城高档住宅社区作为慈溪的样板工程，其设施、设备在同类住宅社区中处于领先地位，各种高科技设施大量运用。为加强社区的管理，方便用户，营造一个安全祥和住宅环境，我们在社区安装了社区智能化设施，将整个社区的管理纳入智能化管理系统之内。结合我们已有的经验和研究成果，对东方明珠城社区的智能化管理与维护从以下几个方面入手。
（一）、智能化的组成电视监控系统、红外线报警系统、家庭防盗报警系统、可视对讲门警系统、智能化IC卡停车场管理系统、背景音乐系统等。
（二）、智能化系统宣传
在业主入住时，管理处和业主对住宅内已安装好的智能化系统进行验收确认，并提供智能化系统使用说明书，告之装修注意事项及损坏的各项责任，在装修过程中做好巡视监督。
（三）、日常管理
各种智能化设施设立专人管理，进行相关技术操作培训，实行24小时值班责任制度，确保设备正常运行。
二、不断实现管理的现代化
（一）、管理思想现代化
适应社会主义市场经济的要求，树立新思想、新观念，按照民主管理的观念，商品经济的观念、经济核算的观念和按经济规律办事的观念等；善于接受新事物，努力学习现代化管理的知识。
（二）、管理方法现代化
使各项管理工作都符合客观规律的要求，运用科学的方法和手段进行管理。
（三）、管理手段现代化
就是管理工具的现代化、自动化，在物业管理中大量运用高科技设备，提高管理效率，提升管理档次。
（四）、管理人员知识化、专业化
通过不断完善和学习，加强人员培训和人才更新，使东方明珠城社区物业管理拥有一批掌握现代化管理知识和现代化技术设备操作技术的管理人才。
三、计划实行24小时全封闭式管理
为加强“东方明珠城”小区的管理，营造一个和谐、安全的家园，使业主住的安心、住的放心、住的有档次，我公司根据本小区的档次、业主的特点，计划在“东方明珠城”实行24小时全封闭式管理，希望通过我们的管理，力争将“东方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。
前期将管理的计划向业主予以公布，在征求业主意见的前提下根据业主的意见确定最终是否实施。
（一）管理模式
24小时全封闭式管理，进出人员均凭证件（出入证）或联系批准后通行本小区；
（二）具体操作
1、本小区业主
凭据本小区“一卡通”磁卡向门卫人员出示后进入小区，业主家庭成员较多而磁卡不足时可向管理处申请补办。
2、来访人员
询问其所找的业主，由门卫值班人员与被找的业主进行联系，获得该业主同意、并作好相关登记后进入，业主家中无人或业主不愿会见的不允许进入。
3、其他人员
装修人员凭装修出入证进入；
闲杂人员一律不得进入。
4、车辆
本小区车辆凭管理处发放的车位证进入，其他车辆经询问后视情况进入。
（三）特殊情况处理
业主未带“一卡通”磁卡，可向门卫报出居住地点，与该业主家中联系确认后进入；如业主家中无人，可凭身份证件与业主手册核对无误后进入；如业主未带身份证件，由保安人员陪同进入，进行核对。
第十部分经营核算
一、增收节支、以业养业计划
1、努力提高各种费用的收缴率，力争达到100％；
2、开展多种经营，如上所示的有偿服务；
3、制定各项费用开支计划，从而达到节约开支的作用；
4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员的技术人员，降低管理成本；
5、通过公司技术力量，降低设备设施维修保养费用，降低能耗。
二、财务公开监督制度
根据《慈溪市物业管理条例》规定，特制定以下财务公开监督制度。
1、管理处每年一次向业主使用人公布物业管理财务收支状况；
2、管理定期向预祝委员会汇报，接受业主委员会的监督和检查；
3、对突发性事件和重大经费开支应事先经业主委员会批准；
4、业主管理处物业经费入、如有疑问，可委托业主委员会向管理处查询，并要求管理处给予解释。
三、收入及支出测算
附表一：
东方明珠城收支测算表
一、综合服务支出测算表（单位：元）
项目说 明金额（元）（元）
工资及福利等支出基本工资及
岗位工资主 任1人2000元×12月24000
副主任1人1500元×12月18000
部门负责4人1100元×4人×12月52800
综服科4人900元×4人×12月43200
保安科54人800元×54人×12月518400
维修科7人1000元×7人×12月84000
环境科23人600元×23人×12月165600
小 计906000
社会保障三金（养老保险20％，医疗保险11％，失业保险2％）（6人）94800×33％=31284元
1767元×60％×88人×33％×12月=369458元4007
42加班及值班费94人×10天×50元47000
合计1353742
服装费管理人员6人×500元3000
保安员54人×400元21600
其他人员34人×300元10200
合 计34800
办公费办公生活用水50吨×12月×2.25元吨1350
办公用电1000度×12月×0.55元度6600
日常办公费800元×12月9600
培训费15000
通讯费主 任200元×12月2400
部门电话5×150元×12月9000
小区文化、宣传费1500×12月18000
合 计61950
安全管理对讲机维护及装备耗材50005000
对讲机占频费20台×100元2000
灭火器药剂更换约200只计算×40元8000
合计15000
清洁卫生管理清洁用水200元×12月2400
日常工具费200×21人4200
水箱清洁费30003000
化粪池抽吸费用50005000
垃圾外运费6吨×54元×365天
20元间×12月×18间122580
清洁工具、器械维修费300元×12月3600
消毒费用1319户×5元户659
5合计147375
绿化管理绿化养护费用81435㎡×1元81435
绿化用汽油费50005000
绿化设备维修费50005000
盆景费用800元×12月9600
合计101035
设备设施维护电 梯年检1360元×56台76160
维保6000元台•年×56台336000
保险700元台•年×56台39200
照明设施维护、耗材费20000
水泵维护费用100元年•台×67台6700
智能化系统维护费200000
耗材50000
消防系统维护费2000020000
低压配电设备维护50005000
工具费及小件耗材40004000
发电机维护50005000
合 计762060
房屋维修路面、屋面修补2000020000
建筑小品、栏杆50005000
给排水设施1000010000
合计35000
设施设备运行能耗监控系统用电10Kw×24×365×0.55元度48180
消防中控用电2Kw×24×365×0.55元度9636
电梯电费35608元月×12月
427296
发电机耗油（估算）50000
公共用电（含：楼道照明、疏散指示灯、生活（热水）水泵、景观灯等）度天××0.55元度727317
合计1262429
共 计3773391
固定资产折旧及其他设备设施66407
上交国家税收3839798×6％230388
企业利润（管理酬金）4070186×5％203509
支出合计4273695
二、收支测算表
项目说明金额（元）
测算收入综合服务费多层：98176㎡×0.7元月•㎡×12月＝824678元
小高层、高层：156783㎡×1.3元月•㎡×12月＝2445815元
商铺：3381㎡×0.7元月•㎡×12月＝28400元
车库：490个×300元年＝147000元
车位：1772个×480元年＝850560元42964
53（说明）开发商
补贴多层：98176㎡×0.3元月•㎡×12月＝353434元
小高层、高层：156783㎡×0.7元月•㎡×12月＝1316977元
商铺：3381㎡×0.3元月•㎡×12月＝12172元168258
3业主交纳多层：98176㎡×0.4元月•㎡×12月＝471245元
小高层、高层：156783㎡×0.6元月•㎡×12月＝1128837元
商铺：3381㎡×0.4元月•㎡×12月＝16229元1616311
支出4273695
盈 亏22758
附表二：
设施设备配备表
类 型名 称数 量单 价小 计
办公设施设备电脑5500025000
复印机11000010000
打印机310003000
空调5200010000
办公桌椅105005000
档案柜55002500
办公柜45002000
传真机115001500
扫描仪110001000
数码相机115001500
电话机6100600
其他办公用品60006000
办公室装修5000050000
安保设备橡皮棍1850900
对讲机2080016000
对讲中转电台11000010000
巡逻手电20601200
巡逻自行车1220220
绿化清卫工具手推剪草机160006000
绿篱修剪机230006000
机动喷雾机130003000
绿化工具25001000
清卫工具53001500
垃圾车5200010000
垃圾桶402008000
果皮箱202004000
绿化警示100505000
维修工作电焊机120002000
冲击钻1500500
手枪钻1300300
切割机1500500
管道疏通机112001200
铝合金梯25001000
工 具74002800
合 计199220
注：以上设施设备按直线三年折旧。
建筑工程项目管理是一门应用科学, 它反映了项目运作和项目管理的客观规律, 是在实践的基础上总结研究出来的, 同时又用来指导实践活动。项目管理的目的是通过对工程项目施工活动进行全过程、全方位的计划、组织、控制和协调, 使工程项目在约定的时间和批准的预算内, 按照要求的质量, 实现最终的建筑产品, 使项目取得成功。因此施工项目管理的对象是项目, 管理的目标就是项目的目标。作为一个项目经理, 确定自己的地位, 项目经理是业主与乙方共同利益的体现者, 对工程进行综合的动态的管理, 项目经理应有的职责就是对工程进行三控制、二管理、一协调。三控制:对工期的控制、对质量的控制、对成本的控制;二管理:合同管理与安全管理;一协调:协调与业主之间的关系, 以及与平行施工单位之间的关系。
1项目管理的内容及特点
项目管理的内容是研究如何高效率地实现项目目标为目的, 以项目经理负责制为基础, 对项目按照其内在逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制, 以适应内部及外部环境并组织高效率地施工使生产要素优化组合、合理配置, 保证施工生产的均衡性, 利用现代化的管理技术和手段, 以实现项目目标和使企业获得良好的综合效益。
施工项目管理是为使项目实现所要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算所进行的全过程、全方位的规划、组织、控制和协调。项目管理的对象是项目, 由于项目是一次性的, 故项目管理需要用系统工程的观念、理论和方法进行管理, 具有全面性、科学性和程序性。
项目管理的目标就是项目的目标, 项目的目标界定了项目管理的主要内容是“三控制、二管理、一协调”, 即进度控制、质量控制、费用控制、合同管理、信息管理和组织协调。施工项目的生产要素有劳动力、材料、机械设备、技术和资金, 这些要素具有集合性、相关性、目的性和环境适应性, 是一种相互结合的立体多维的关系, 这就说明项目是具有系统性的施工, 施工项目管理是具有系统管理的特点的 (见图1) 。
加强施工项目管理, 必须对施工项目的生产要素详细分析, 认真研究并强化其管理。对施工项目生产要素进行管理主要体现在四方面:①对生产要素进行优化配置, 即适时、适量、比例适当、位置适宜地配备或投入生产要素以满足施工需要;②对生产要素进行优化组合, 即对投入施工项目的生产要素在施工中适当搭配以协调地发挥作用;③对生产要素进行动态管理。动态管理是优化配置和优化组合的手段与保证, 动态管理的基本内容就是按照项目的内在规律, 有效地计划、组织、协调、控制各生产要素, 使之在项目中合理流动, 在动态中寻求平衡;④合理地、高效利用资源, 从而实现提高项目管理综合效益, 促进整体优化的目的。
2建筑工程项目管理实施中的具体控制与管理措施
建筑工程的项目管理贯穿项目建设全过程, 有了组织上的保障以外, 还必须依照管理流程, 加强工程实施过程的质量、安全、成本和协调管理, 并落实管理中的相关措施, 以实现项目管理目标。现对实施过程中项目管理的步骤、方法措施具体阐述如下:
2.1 确定工程项目管理目标
在很多情况下, 工程管理人员并不知道项目的目标是什么, 对于项目管理来讲, 它的最终目标是实现效益最大化, 这个效益包括经济效益和社会效益, 而工程项目的实施归根结底也是为企业目标服务的。管理人员应根据工程要达到的目标, 制定计划, 针对功能要求及实际条件进行目标管理, 进行预控, 做到预防为主、过程控制。
目标管理是前提, 每个管理人员都应该明确目标是什么, 这样才能有符合组织目标的表现。质量、安全、进度、成本都是一个项目的控制目标, 这三者的关系可以用图2表示, 由项目的三大目标组成的目标系统, 是一个相互制约、相互影响的统一体, 其中任何一个目标的变化, 都势必引起另外两个目标的变化, 并受到它们的影响和制约。
比如质量, 我们会提出以下几方面的目标:一项建筑要保证三大功能, 结构:无不均匀沉降;使用:无渗水、漏水;观感:线条上下左右一条线。根据这样一个目标, 可以再提出一些标准, 比如三对准:墙与地面砖缝对准, 门框边线与砖缝对准, 水电末端配件位于纵横砖线的交线上, 进出风口、检修孔、喷淋、灯具位置适当准确。通过对这些标准的实施, 施工企业可以最终实现预设的目标, 从而有效地通过目标管理来达到建筑工程的质量要求。
2.2 做好施工进度的控制与管理
施工阶段就是对工程实施具体管理阶段, 施工阶段也是花费时间最长, 因此要面对时间带来的变化要求对工程进行全方位动态的管理。
(1) 施工进度的控制。
对以前的施工进度计划进行研究调整以及实施施工计划施工进度控制方法主要是规划、控制、协调。①规划是指在施工项目实施的全部过程中进行施工, 确定施工项目总进度控制目标和分进度控制目标, 并编制其进度计划;②控制是指在施工项目实施的全过程中, 进行施工实际进度与施工计划进度的比较, 出现偏差及时采取措施调整;③协调是指协调与施工进度有关的单位、部门、和工作队之间的进度关系。
(2) 影响施工项目进度的因素。
①有关单位的影响:最主要对有关单位作好协调工作, 以达到我施工单位工程顺利进行。做到甲方影响有签证, 平行施工单位影响有甲方认可;②施工条件的影响:在客观条件影响下, 使工期发生了偏差, 需要及时与甲方沟通, 取得甲方认可;③技术失误:在技术交底过程中, 要保持严肃、认真的态度, 使工人对设备的基础知识掌握程度达到100%。对各施工环节熟练掌握;④施工组织管理不利:在施工之前编制好施工计划, 主要对施工顺序进行反复推敲。对施工管理制度进行制定;⑤意外事件的出现:当突发事件出现的时候, 是避免不了的。这就要求在施工过程中要保持认真的态度。
2.3 加强施工质量的控制与管理
坚持“百年大计、质量第一”的方针, 做好事前、事中、事后三环节工作, 抓好质量控制。
2.3.1 事前质量控制
事前质量控制, 指在正式施工前进行的质量控制, 其控制重点是做好施工前准备工作, 且施工准备工作要贯穿于施工全过程中。在工程开工前根据业主要求、工程的实际情况和企业的规划确定工程项目的质量目标。按优化的施工组织设计和方案进行施工准备工作。做好图纸会审和技术交底及技术培训工作。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。要求各级作业人员对施工工序、施工方法、注意事项和质量要求做到心里有数。
正确选择和合理调节器配施工机械设备, 搞好维修保养工作, 保持机械设备的良好技术态度。
正确贯彻执行政府的各项技术政策, 科学地组织各项技术工作, 建立正常的工程技术秩序, 把技术管理工作重点集中放到提高工程质量, 缩短建设工期和提高经济效益的具体技术工作业务上。推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制, 用严谨的科学态度和认真的工作作风严格要求自己。正确划分各级技术管理工作的权限, 使每位工程技术人员各有专职, 各司其事, 有职, 有权, 有责。以充分发挥每一位工程技术人员的工作积极性和创造性, 为本工程建设发挥应有的骨干作用。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员, 根据企业有关规定, 制定符合本工程施工的详细的规章制度和奖罚措施, 尤其是保证工程质量的奖罚措施。对施工质量好的作业人员进行重赏, 不允许出现不合格品。在认真组织进行施工图会审和技术交底的基础上, 进一步强化对关键部位和影响工程全局的技术工作的复核。工程开工前, 将企业技术主管部门批准的单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。对于重大或关键部位的施工, 以及新技术、新材料的使用, 施工单位应提前一周提出具体的施工方案、施工技术保证措施, 以及新技术新材料的试验, 鉴定证明材料呈报监理主管工程师审批。工程施工过程中, 除按质量标准规定的复查、检查内容进行严格的检查、复查外, 在重点工序施工前, 必须对关键的检查项目进行严格的复核。如建筑物轴线坐标和高程;基础的土质、位置、标高、尺寸;梁、板柱混凝土模板的尺寸、位置、标高, 以及预埋件 (管) 和预留孔位置;混凝土的配合比和钢材、水泥的试验成果资料:特殊项目大样图的形状、尺寸以及其他需要复核的项目。杜绝重大差错事故的发生。
2.3.2 事中质量控制
事中质量控制是指在施工过程进行的质量控制, 事中质量控制的策略是全面控制施工过程。根据有关规范和企业编制的作业指导书组织分部分项技术人员编制各工序工种的质量保证措施, 并对施工人员交底, 质量检查员进行监督。做好质量技术交底, 将质量技术交底和作业指导书发到施工班组。所有原材料、半成品必须有合格证 (材质证明) 或检查报告。所有隐蔽工程记录, 必须经监理工程师等有关验收单位签字认可, 方可组织下道工序施工。每次测量放线后必须坚持做好复检工作。模板及其支架须具有足够的强、刚度和稳定性。按规范要求制作混凝土、砂浆试件, 并做好标识, 在专用水池内养护, 到28天时送检。加强成品、半成品的保护工作, 如钢筋绑扎好以后, 要及时在过往通道上铺垫木板, 防止踩踏。
2.3.3 施工质量控制的原则
①坚持“质量第一, 用户至上”;②以人为核心;③以预防为主;④坚持“质量标准, 严格检查, 一切用数据说话”;⑤贯彻科学、公正、守法的职业规范。
2.3.4 安全管理
确定安全生产目标:达到五无目标, 即“无死亡事故, 无重大伤人事故、无重大机械事故、无火灾、无中毒事故”。对于安全的管理要依据以下六项原则执行:①管生产同时管安全。安全寓于生产之中, 并对生产发挥促进和保证作用, 因此, 安全与生产虽有时会出现矛盾, 但从安全、生产管理的目标目的, 表现出高度的一致和安全的统一;②坚持安全管理的目的性。安全管理内容是对生产中的人、物环境因素状态的管理, 有效的控制人的不安全行为和不安全状态。清除避免事故。达到保护劳动者的安全与健康的目的;③坚持贯彻预防为主的方针。安全生产的方针是“安全第一、预防为主”;④坚持“四全”动态管理, 安全涉及的, 生产涉及的方方面面, 涉及的从开工到竣工交付的全部生产过程, 涉及的全部的生产时间, 涉及的一切变化着的生产因素。因此生产活动中坚持全员、全过程、全方位、全天候的动态安全管理;⑤安全管理重在控制。进行安全管理的目的是预防、消灭事故, 防止消除事故伤害, 保护劳动者的安全健康;⑥在管理中发展、提高。安全生产管理是在变化着的生产活动中的管理, 是一种动态。其管理就是意味着不断发展的, 不断变化的, 以适应变化的生产活动, 预防新的危险因素。
2.4 落实成本控制措施
工程项目管理的对象包括质量、成本、进度等, 做好项目管理工作意味着对这些方面都要加以控制。建设工程工程量清单计价规范执行以来, 企业定额在投标中愈显重要。当然, 建设单位必须通过科学的管理, 合理安排工序, 狠抓质量, 减少返工, 提高工效, 提高标准化、程序化操作来节省费用, 增加效益。因此, 建设单位必须通过强化管理来降低成本, 提高企业的赢利水平, 工程项目成本控制与管理的基本流程见图3, 具体应做好以下几方面的工作:
(1) 树立成本观念。
从项目部经理到普通员工都应牢牢树立成本观念, 项目成本的控制应从项目承包开始, 项目部应采取事前预算、事中核算、边干边算、事后结算的成本管理方法。
(2) 建立定期的成本分析制度。
项目部应定期进行成本核算, 进行成本预测和分析, 以便降低成本, 提高效益。应由相关工程师记录完成的分部分项工程的实际工程量、消耗材料量及劳动力投入, 由设备工程师对机械台班、水电的消耗进行考核, 分析成本。开工前应首先编制预算成本和中标标的比较盈亏因素, 明确管理重点, 制定相应的对策措施。在施工过程中, 按季或月归集单位工程的成本与预算成本的比较进行核算分析, 使亏损因素始终处于可控状态。单位工程完工后, 应通过决算进行盈亏分析, 总结经验教训。
2.5 加强技术协调与管理
技术协调是目前建设项目管理的薄弱环节, 因此, 应强化科学严密的协调程序, 进行客观分析与控制, 强调组织与程序。对于项目建设程序的各个阶段而言, 规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系, 有各自较为严格的标准、规范, 但各阶段之间需要衔接, 必然存在技术信息的交流。项目管理的对象, 即工程实体本身是一个由众多环节构成的系统, 往往存在着复杂的协调问题, 协调失败引发的问题在项目缺陷中占了相当大的比例。因此, 协调在整个施工过程中起着举足轻重的作用。协调的内容包括人际关系、工序交叉、材料供应、技术交流等方面。要取得良好的协调效果, 应做好以下工作:
(1) 建立科学的项目管理结构项目管理组织是项目所有参与方的组织形式, 其结构决定了协调工作的性质和工作量。一方面, 为了从根本上提高工程质量, 降低成本, 专业分工细化是建筑业发展的一大趋势。另一方面, 项目在必须分包时, 应适度避免不合理肢解工程的做法, 不少总包把工程分得过细, 无形中使结合部增加, 给协调带来困难, 而有些参数, 由于承包人的不同理解, 就会引发矛盾。因此, 项目部要建立一套完整的管理制度, 制定科学的施工管理办法, 配备足够的机械设备, 成立一支过硬的施工管理班子和成建制的队伍。
(2) 建立科学严密的协调管理程序管理的实践经验无疑是做好协调工作的良好条件, 但是真正成熟的协调应更多地依靠科学严密的协调程序, 进行客观分析与控制, 强调组织与程序, 弱化对个人能力的依赖, 通过程序化、标准化来减少人为误差。
(3) 重视工程管理文件的作用工程管理文件作为管理过程的记录对于协调具有重要意义。例如在施工过程中, 承包商提供的进度计划, 不仅仅提供了控制工程进展的依据, 还有以下一些作用, 比如使材料、设备的进场得以提前安排, 现场其他单位对道路、水电、机械、临时设施的使用进行约定等。
(4) 强调技术创新在技术协调中, 更应强调的是技术创新。技术创新的实质是企业应用创新的知识和新技术、新工艺、新装备, 采用新的生产方式和经营管理模式, 提高产品的技术含量、附加值和市场竞争力, 占据市场并实现市场价值。工程项目管理只有在强有力的创新技术的支持下才能顺利实施, 才能保证质量和进度, 达成管理目标, 获得最大效益。
3结语
综上所述, 工程项目管理贯穿于工程项目的各个阶段, 即工程项目策划阶段、准备阶段、实施阶段、工程项目竣工验收和总结评价阶段。而工程项目实施阶段的管理最为复杂, 因此我们应在掌握工程项目管理控制理论的基础上, 把握好控制的依据。按照控制的步骤对工程项目实施管理, 最终通过管理来实现工程项目建设的目的。
参考文献
[1]刘伊生.建筑工程进度控制[M].北京:中国建筑工业出版社, 2003.
[2]田金信.建设项目管理[M].北京:高等教育出版社, 2002.
[3]傅森成.建筑施工企业项目管理问题探讨[J].建筑技术, 2005, (3) .
[4]范志忠.建筑施工质量控制与验收手册[M].北京:中国科学文化出版社, 2007.
关键词：小区网络；设计方案；自动化
网络经过短短几十年的发展，已在世界各地逐步普及。近几年来，随着计算机的普及和建筑电子产业的发展。现如今，越来越多的人已经离不开网络，无论是工作、学习、休闲娱乐，都已经和网络息息相关，出行前不熟悉交通的上网查路线、外出吃饭会前去查哪家餐馆受好评、买书去卓越网、想看新闻去新浪、买IT产品必上导购网站查报价、网上购物去淘宝等等，我们发现生活的每个角落似乎都是在这个网络当中。
一、宽带接入方案
一个小区有十幢楼，一千用户，要求局域网内部能实现视频点播等高带宽网络服务，各用户能快速的连接Internet，并且该网络能便于将来升级。
1.网络设计思路
（1）小区局域网采用双核心、二层扁平结构 在整网配置两台核心交换机作为整个网络的核心交换节点，避免了单点故障对整网的影响范围，从而提高了整个网络的安全性。
（2）每栋住宅楼的接入层交换机采用千兆电口接入，可提供万兆上行的三层交换机在住宅楼接入交换机的选择上考虑采用能提供万兆上行口的千兆下行电接口三层交换机，主要是体现高带宽、高安全的优点：千兆三层到桌面一个最直接的优点就是带宽大。用户的接入不在只是百兆带宽，现在可以通过千兆直接接入网络，提供10倍与原来的带宽。通过三层到桌面的方式，整个网络中将不再有二层报文，二层攻击事件彻底杜绝，设备与设备之间的级连链路上将只有三层报文流通，极大提高了网络带宽的利用率与网络的安全性。高扩展性，在占用带宽较多的业务没有大规模应用时可以采用千兆上行连接核心交换机，在带宽需要扩展时添加万兆模块，形成万兆上行连接核心交换机，提供充足的冗余特性。
（3）局域网内部的服务器通过千兆网卡连接核心交换机 随着视频等大带宽占用的应用越来越多。视频点播等内部服务器需要通过千兆网卡直接连接核心交换机，性能可以得到充分发挥。
（4）结合园区建筑物及中心机房的位置，拓扑结构应采取星型和树型相结合。在楼宇之间尽量采用光纤（结合基础建设走地下管孔，避免架空缆），形成网络骨干线路，连接各楼的中心交换机及中心机房，在楼宇内根据具体情况（如楼层高度，楼内布线情况等）和设备端口密度，一般采用多模光纤作为楼宇内垂直布线，五类线到各户或者全部五类线到户的方案。
二、选择网络设备
核心层设备是新大楼网络的核心枢纽，应该选择高性能、高可靠、高扩展性的核心以太网交换机，本次方案推荐核心采用两台S7503E万兆以太网交换机进行双核心组网，两台设备之间既冗余备份又负载分担。两台S7503E上配置共配置了2个万兆口，用于两台核心之间级连，并预留了1个万兆口为备份或今后的扩容接口。此外还在两台S7503E上共配置了7个千兆光接口，用于连接住宅楼接入交换机，24个千兆电接口用于连接内部服务器以及出口路由器。在本方案中采用了双核心路由交换机S7503E承担了核心交换机的功能，而这两台核心交换机并不是简单的一主一备用的关系。由于住宅楼接入三层交换机采取负载均衡双接口分别接入到两台核心交换机上，所以两台核心交换机同时在承担整个网络的流量。同时，由于住宅楼接入的三层交换机通过双链路分别接入到两台核心交换机上，所以每台核心交换机在另一台设备故障时，可承担整个网络的流量。避免了单点故障对整网的影响范围，从而提高了整个网络的安全性。为了充分保障核心交换平台的高可靠特性，每一台S7503E都配置了双交换引擎和双主控单元以及双电源配置，规格指标达到电信级要求。为了各住宅楼交换机能更好的满足大接入容量、高接入带宽的配置需求，在汇聚层全部选用了S5500-28C-SI多业务万兆交换机作为接入设备，交换容量高达128Gbps，转发能力高达95.2Mpps的高速引擎，在设备的高性能上保证配合在开展视频、语音等高带宽、低时延、大流量业务时，住宅楼接入交换机能无阻塞的实现用户间互访的线速转发，并通过双上行链路和核心交换机互联，保证应用的不间断，提高整网的高效性、稳定性、安全性。住宅楼接入交换机是每栋住宅楼的交换中心，由于每栋住宅楼用户之间也存在通过划分VLAN实现隔离与互访，而且第三层操作（数据转发、服务器访问等）也都会通过住宅楼接入交换机集中进行，所以住宅楼接入交换机除了具备三层功能之外，还必须具备先进的体系结构、大容量高密度端口线速交换、高可靠性设计、弹性堆叠扩展、精细化用户管理等特性。结合各住宅楼信息点的分布情况，我采用以下产品，简单介绍如下：采用S5500-28C-SI作为住宅楼接入三层交换机H3CS5500SI系列交换机，具备丰富的业务特性，提供IPv6转发功能以及最多4个10GE扩展接口。内部交换容量高达128G bit/s，可以充分满足今后以及后续长期内楼层节点三层交换机的应用需求。当楼层比较低，并且用户量较小，在楼内可以通过一台交换机与五类线的接入来满足用户要求。当楼层比较高，并且用户量比较多，必须采用交换机级连的方式满足要求，与骨干连接的边缘交换机可以放置于楼层的底部，也可放置于楼层中部。
三、结论
本文首先对网络化小区做了简单介绍，并根据现状在后文中做了一个实例。在进行网络规划之前，对网络基本知识和网络设备进行介绍，比如在选择宽带接入之前，对现有的主流接入进行分析然后选择了LAN接入。最后选中了核心交换机和汇聚层交换机等设备。希望本设计让小区网络为人们的生活提供便捷。
参考文献：
[1]William Stallings 著；毛迪林 张琦 楚春波 译《局域网与城域网》电子工业出版社
[2]周属衡 马彬 张敏著；《现代计算机学习指导》四川电子音像出版社
【小区物业管理具体实施方案】推荐阅读：
小区物业具体服务内容11-23
物业小区保洁方案07-04
住宅物业小区管理方案06-09
小区物业消防管理方案01-19
商住小区物业管理方案05-24
高档小区物业管理方案10-07
小区物业运营管理方案09-18
小区物业法12-01
小区物业合同02-24
