无效合同论文
哪些担保合同属于无效合同
第一种叫做主体无效。
在担保主体不具有相应的担保资质时，会直接导致担保合同无效，具体情形为：
1、无民事行为能力人和限制民事行为能力人。
2、法律禁止担保的机构和单位。如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体、中国人民银行不得为保证人，国家机关不得作为保证人，除非经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷，未经法人书面授权企业法人的分支机构也不得作为保证人。
3、《公司法》第16条规定“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议;公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议”。
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4、《公司法》第149条规定“董事、高级管理人员不得有下列行为：(三)违反公司章程的规定，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保”。
第二种是担保合同形式不当而无效。
依照我国法律规定，担保人在为合法的债权提供担保时，只能提供保证、抵押、质押、留置和定金这五种担保，而不能发挥想象力创设新的担保形式。
例如保证主要是基于保证人的信任，质押一般要转移物的占有等。对同一担保形式，债权人也应及时履行相关的法律手续，否则也易增加债权的风险。如根据我国《物权法》规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，应当进行登记，此时抵押合同方生效。
第三种是担保合同标的物不符合法律规定。
我国法律有明确的规定有些财产是禁止作为担保合同的标的物的，例如《物权法》第184条规定“下列财产不得抵押：
1、土地所有权;
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2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;
3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
4、所有权、使用权不明或者有争议的财产;
5、依法被查封、扣押、监管的财产;
6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
如果以上述财产作为抵押担保合同的标的，则该合同无效。
另外，以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效，如果担保合同的标的物不符合有关法律规定，将会使担保合同无效。
第四种用欺诈手段签订的合同无效。
在现实生活中，总共是有些人认为自己聪明无比，脑洞大开能通过
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最常见的是，利用企业进行融资、借贷，金融机构均要求目前所谓经济运转良好的几家企业提供担保，以保证自己利益，但这些经济运转较好的企业在向银行等部门借贷时，则又相互提供担保，形成担保连环链，这条链让企业同生共死，最终金融部门的利益都得不到保障。
有的欺诈人同时拥有两个名称，相互担保、蒙蔽对方，一旦不能履行合同，对方也无能为力。
第五种情况是超过了担保期限，担保权人未能及时的行使权利。
根据我国《物权法》第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。
另外，《担保法》第26条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证
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需要特别说明的是，担保法规定或当事人约定的担保期间，性质属于除斥期间，不发生任何中止、中断或延长，只要法律规定或合同约定的担保期间届满，债权人要求担保人承担担保责任的实体权利归于消灭，因而出现担保人免除担保责任风险。
最后需要提示大家的一点，在很多借款纠纷案件中，有许多保证担保，但没有写明担保的方式，按照《担保法》规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任承担保证责任。这是一种非常责任非常巨大的保证方式，因此，担保人在向债权人提供保证担保时，务必要明确保证的方式。
担保法法律常识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律援助的帮助。
来源：（哪些担保合同属于无效合同http://s.yingle.com/w/db/344581.html）
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问:如果签订的是无效合同, 实际施工人如何主张工程价款结算?
发包人为建设体育场工程向社会公开招标, 四海建设公司中标, 并签订建设工程施工合同, 约定由四海建设公司承包施工。
其后承包人四海建设公司又与周某签订施工协议, 约定将上述工程中的钢结构部分交由周某施工, 实行包工包料;套用定额、取费率、材料调差、签证按总承包条款执行;周某按约定向承包人交纳3%的管理费和5%的施工配合费。
工程竣工验收后三方为结算产生纠纷。承包人认为是发包人拖欠工程款, 发包人则认为工程款结算条件未成熟。周某无奈诉至法院, 要求支付欠付的工程款。请问:承包人违法分包的工程, 实际施工人如何主张结算工程价款?
律师观点
1、承包人四海建设公司与周某签订合同是否有效?
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定, 承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的, 建设工程施工合同应认定为无效。
承包人四海建设公司与周某签订施工协议, 将工程违法分包给不具有建筑施工企业资质的周某, 该合同应认定为无效。
2、违法分包合同无效, 周某法律地位如何确定?
实际施工人是指无效合同的承包人, 如转承包人、违法分包合同的承包人, 没有资质借用有资质的建筑施工企业的名义与他人签订建设工程施工合同的承包人等。
四海建设公司与周某签订的施工协议属违法分包合同, 但周某作为违法分包合同的承包人对钢结构工程进行了实际施工, 周某为该工程的实际施工人。
3、实际施工人周某可向谁主张工程价款?
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定, 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的, 人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的, 人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。
根据上述规定, 实际施工人周某可选择起诉违法分包人四海建设公司, 也可选择起诉发包人。但如果周某选择起诉发包人, 法院可以追加违法分包人四海建设公司为案件当事人。现周某选择以发包人和四海建设公司为共同被告, 不违反法律规定。
4、实际施工人周某可按什么标准主张结算工程价款?
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定, 建设工程施工合同无效, 但建设工程经竣工验收合格, 承包人请求参照合同约定支付工程价款的, 应予支持。
四海建设公司与周某签订的合同虽然无效, 但工程经竣工验收合格, 故周某可请求参照无效合同约定结算工程价款。无效合同中约定套用定额结算, 因此周某可按此约定标准主张结算工程价款。
关键词：无效合同；判断标准
《合同法》第52条第5项规定虽然属于引致条款，但较之于其所要引致的内容，是清晰明确的，即严格限定了法官应当援引的条款的范围。依据该规定，一些公法规范进入合同领域，从而影响合同的效力。但这就带来了问题，即究竟哪些公法规范可以进入私法进而影响合同的效力？如果对公法的范围不加限制，一律认为对其的违反都导致合同无效，就会损害私法的完整性，损害私法自治和合同自由。尤其是如果法官可以随意援引公法规范来判断私法上的合同的效力，必然导致大量的有效合同被宣告无效，这不仅不符合鼓励交易的合同法基本原则，与市场经济的内在要求相背离，而且也会造成财富的损失和浪费。所以，该条将公法规范限于“法律、行政法规的强制性规定”，严格限制引致条款的范围，本身就是合同法一个重大的进步，也是合同法鼓励交易原则的具体体现。依据该规定，判断合同无效，应根据如下标准来进行：
1以法律和行政法规的规范为依据
《民法通则》第58条规定：“违反法律或者社会公共利益的”合同无效，但由于对法律的定义没有做出严格的限制，因此在实践中常常对此做出扩大解释，即从广义上理解法的概念，不仅把全国人大及其常委会制定的法律包含在内，还把行政法规、地方性法规、部门规章以及地方政府制定的各种规范性文件，都作为判断合同效力的依据，甚至把有些地方的土政策都作为合同效力的判断依据。这就导致了许多本应有效的合同被确认为无效，造成了大量不必要的损失与浪费，与《合同法》确定的鼓励交易原则相背离。有鉴于此，《合同法》把判断合同效力的依据限制在法律和行政法规上，从而严格限制了无效合同的范围。1999年最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》，第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”其中，“法律”是指全国人民代表大会及其常务委员会制定并颁布的法律；“行政法规”是指国务院制定并颁布的行政规范。只有违反了法律、行政法规的规定，才有可能导致合同的无效。
2以法律和行政法规的强制性规范为依据
《合同法》与以往的合同立法的不同之处在于，它规定必须是违反了法律和行政法规的强行性规定，才导致合同无效。而此前的一些法律中对此并未加以明确[4]。强制性规范在法律用语上多采用“应当”、“必须”、“不得”、“禁止”等表述，一般认为，《合同法》之所以要增加强行性规定这一限制，目的是要严格区分强制性规范和任意性规范。所谓强制性规范，是指法律要求法律当事人必须遵循的，且不能允许其通过自己的约定加以改变或者排除适用的规范，其也常常被称为取缔性规范。任意性规范赋予了当事人一定的意思自治，允许当事人在法律规定的范围内自由做出约定，对任意性规范由当事人通过约定加以排除是合法的。但强制性规范，是指当事人不得约定进行排除的规范。如果合同的约定违反强制性规范，则有可能被宣告无效。尽管《合同法》主要是任意法，但《合同法》中仍然具有诸多强性规范。
按照拉伦茨的看法，强制规范包括如下几类：一是规定私法自治以及私法自治行使的要件的规范，例如行为能力、意思表示生效的要件以及合法的行为类型（限于对行为类型有强制规定的情况）；二是保障交易稳定、保护第三人之信赖的规范；三是为避免产生严重的不公平后果或为满足社会要求而对私法自治予以限制的规范。严格地说，因强制性规范的类型较多，并不仅仅限于禁止当事人的行为，因此采用取缔性规范的表述更为合适。《合同法》第52条第5项规定要求以法律和行政法规的强制性规范为依据。强制性规范的主要功能就在于限制当事人的意思自治，从而维护交易安全，保护弱势群体，实现社会公益。
3以强制性规定中的效力性规范为依据
《合同法》第52条第5项要求以强制性规定为判断合同效力的标准，极大的完善了合同法的效力制度。但是，强制性规定仍然是一个范围极为宽泛的概念，尤其是就公法规范而言，多为强制性规范，如果对此不作详细具体的限定，必然导致大量公法上的强制性规定成为合同效力的评价标准。
为保证无效合同裁判的确定性和法律适用的统一性，对判断合同无效的强制性规范可采取几种模式加以处理：一是通过类型化的方式，将强制性规定概括归纳为几种形态，分别确定其对合同效力的影响。二是以公序良俗对强制性规范进行检验，因为不同的强制性规定在规范、政策上的目的不同，所体现的公法强制程度不同，所蕴涵的社会公益的大小也不同，从而违反行为是否违反公序良俗的判断结果也必然不同。三是进一步区分强制性规范，并对其进行限缩性解释，以确定其对合同效力的影响。在我国合同法颁布之后，有不少学者主张在判断合同效力时，应当限制强制性规范的范围。笔者认为，这种方法具有一定的可行性。
2009年2月9日最高人民法院颁布《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）第14条规定：“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”2009年7月7日出台的《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》要求“人民法院应当注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。这一规定实际上将强制性规范区分为效力性规范和管理性规定，并以此为基础对强制性规范进行了限缩性解释。所谓限缩解释，也称为缩小解释，是指法律规定的文义过于宽泛，应当将其所适用的范围加以限制，缩小其适用的范围。通过限缩法律条文的文义，使法律条文的适用范围有所缩小，从而得以针对特定的法律关系。此外，由于国家强制性规定的概念过于宽泛，如果不作限缩解释，当事人就可以选择性主张合同是否无效，对其有利时主张合同有效，对其不利时主张合同无效，这也违反了诚实信用原则。所以，司法解释的上述规定符合我国市场经济的本质要求，有利于鼓励交易和维护经济秩序。
参考文献：
根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。
因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。
因欺诈而为的民事行为，是行为人在他方有意的欺诈下陷于某种错误认识而为的民事行为。构成欺诈应具备如下条件：
一是必须有欺诈人的欺诈行为。欺诈行为是能使受欺诈人陷于某种错误，加深错误或保持错误的行为。主要表现情形有三种，即捏造虚伪的事实、隐匿真实的事实、变更真实的事实。
二是必须有欺诈人的欺诈故意。欺诈故意是由于欺诈人的欺诈行为而使他人陷于错误，并基于此错误而为意思表示的故意。
三是必须有受欺诈人因欺诈人的欺诈行为而陷入的错误。这里所说的“错误”，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。传统民法认为，构成欺诈必须由受欺诈人陷入错误这一事实，受欺诈人未陷入错误，虽欺诈人有欺诈故意及行为，在民法上不发生欺诈的法律后果。
四是必须有受欺诈人因错误而为的意思表示。所谓受欺诈人因错误而为的意思表示，即错误与意思表示之间有因果关系。错误的认识必须是进行意思表示的直接动因，才能构成欺诈。
五是欺诈是违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则。诚实信用原则要求人们在民事活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。
根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的.生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。
胁迫也是影响合同效力的原因之一。
胁迫构成应当具备如下条件：
一是必须是胁迫人的胁迫行为。所谓胁迫行为是胁迫人对受胁迫人表示施加危害的行为。胁迫行为在《民法通则若干问题的意见》第69条已规定清楚。
二是必须有胁迫人的胁迫故意。所谓胁迫故意，是指胁迫人有使表意人(受胁迫人)发生恐怖，且因恐怖而为一定意思表示的意思。即包含两层含义：须有使受胁迫人陷于恐怖的意思和须有受胁迫人因恐怖而为一定意思表示的意思。
三是胁迫系属不法。所谓不法，情形有三种：有目的为不法，手段也为不法者;目的为合法，手段为不法者;手段为合法，而目的为不法者。
四是须有受胁迫人因胁迫而发生恐怖，即受胁迫人意识到自己或亲友的某种利益将蒙受较大危害而产生恐怖、恐惧的心理。若受胁迫人并未因胁迫而发生恐怖，虽发生恐怖但其恐怖并非因胁迫而发生，都不构成胁迫。
五是须有受胁迫人因恐怖而为意思表示，即恐怖和意思表示之间有因果系，这种因果关系构成，只需要受胁迫人在主观上是基于恐怖而为意思表示即可。只有同时具备上述五个要件，方可构成胁迫。
依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，司法实践中并不少见，诸如，债务人为规避强制执行，而与相对方订立虚伪的买卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠与合同等;代理人与第三人勾结而订立合同，损害被代理人的利益的行为，亦为典型的恶意串通行为。
该类合同损害了国家、集体或者第三人的利益，因而也具有违法性，对社会危害也大、是故，《合同法》将《民法通则》第58条第1款第(4)项所规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的民事行为无效，纳入到无效合同之中，以维护国家、集体或者第三人利益，维护正常的合同交易。
恶意串通而订立的合同，其构成要件是：
一是当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。
二是当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。
三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果，应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。
但是，如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候，法律就要进行干预。
恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同，不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理，而是按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体或者个人。
(三)以合法形式掩盖非法目的
以合法形式掩盖非法目的，也称为隐匿行为，是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的，或者实施的行为在形式上是合法的，但是在内容上是非法的行为。
当事人实施以合法形式掩盖非法目的的行为，当事人在行为的外在表现形式上，并不是违反法律的。但是这个形式并不是当事人所要达到的目的，不是当事人的真实意图，而是通过这样的合法形式，来掩盖和达到其真实的非法目的。
因此，对于这种隐匿行为，应当区分其外在形式与真实意图，准确认定当事人所实施的合同行为的效力。
以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，应当具备下列要件：一是当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的;二是合同的当事人具有规避法律的故意;三是当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。
(四)损害社会公共利益
在法律、行政法规无明确规定，但合同又明显地损害了社会公共利益时，可以适用“损害社会公共利益”条款确认合同无效。
(五)违反法律、行政法规的强制性规定
违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。
《合同法解释》第4条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
需要说明的是，违反法律、行政法规的强制性的合同，当事人在主观上是故意所为，还是过失所致，均则非所问。
合同依法成立，便具有法律效力。依法成立的含义，不仅包括合同订立过程应符合法律规定，而且包括已经成立的合同应当符合法律规定的生效要件。凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，从而属于无效合同。所谓无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护。
无效合同的法律特征：
1、具有违法性。所谓违法性，是指违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益。
2、具有不履行性不履行性是指当事人在订立无效合同后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任。
3、无效合同自始无效。无效合同违反了法律的规定，国家不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。
按照全部还是部分不具有法律效力分为：
1)全部无效合同
全部无效合同是指合同的全部内容自始不产生法律约束力。
2)部分无效合同
部分无效合同是指合同的部分内容不具有法律约束力，合同的其余部分内容仍然
按照无效的原因，分为：
1)一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；
一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一半属于可变更或撤销的合同，但是如果还损害了国家利益，则属于无效合同。
2)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同；
3)合法形式掩盖非法目的的合同；
4)损害社会公共利益的合同；
5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同；
6)合同中的下列免责条款无效：一是造成对方人身伤害的，二是故意或重大过失造成对方财产损失的。
7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”
1．返还财产。返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式：
第一，单方返还。单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产；或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产，而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币；原来交付的是财物，就应当返还财物。
第二，双方返还。双方返还，是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物，就返还财物；接受的是货币，就返还货币如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。
2．折价补偿。折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产的价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。
3．赔偿损失：根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿贪任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：（1）有损害事实存在（2）赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。（3）过错行为与遭受损失之间有因果关系。
如果合同双方当事人都有过错，依第58条的规定，双方应各自承担相应的责任，即适用过错的程度，如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因，则前者责任大于后者；
此所谓过错的性质如一方系故意，另一方系过失，故意一方的责任应大于过失一方的责任。
因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。
2002年5月，余女士看中了位于富阳银湖开发区某别墅楼盘的房屋，并与开发商签订别墅户型确认书，双方约定：余女士向开发商预定别墅五套，每套3000元/平方米，余支付定金每套5万元；开发商在收到定金60天后，对该别墅进行放样施工，余在放样施工前有权变更，60天后不作变更，开发商视为放样确认；在领出别墅预售证时，双方在此基础上正式签订预售合同。确认书签订后，余不久支付了定金25万元。
两个月后，因种种原因，开发商向余发放“规划设计优化调整后有关事项”的征求客户确认函一份，写明：户型、楼型、立面的设计可能会作适当的优化调整，原约定的位置不变，但建筑朝向和定位会作适当调整。如余女士在8月8日前不回复，视为放弃对房屋的预约，开发商将该房屋另行销售，返还原告定金并计同期利银行存款利息。
余女士在收到函后，即发出律师函，提出开发商因自身原因调整规划、设计和单体建筑，没有按约定在定金交付60天后对预订别墅进行放样施工，并推迟了交房期限，已构成严重违约，要求解除预约协议，并要求开发商双倍返还定金。为此，双方产生矛盾，开发商至今未施工建造。余女士上告法院，要求开发商双倍返还定金，并赔偿损失20万元。
法院认为，余女士明知开发商没取得商品房预售许可证，而与其签订了户型确认书，并在确认书中明确开发商在取得别墅预售证时，双方在此基础上签订预售合同，该确认书应认定为双方对预售合同的签订进行了预约。但同时认为，双方在不具备签订预售合同法定条件时，在确认书中约定购房定金条款，开发商向余收取购房定金行为违反了法律规定，应认定为无效。余女士要求双倍返还定金，没有法律依据，法院不予支持，但开发商应返还定金及支付银行同期贷款利息。余女士提出要求主赔偿经济损失20万元，法院认为证据不足，不予支持。
据业内人士介绍，现此案正在杭州市中级人民法院二审过程中。
[争论] 认购书究竟是不是有效合同
尽管几乎所有的楼盘都有签订房屋认购书的做法，但关于认购书是否有效的争论一直没有停过，据浙联律师事务所戴和平律师介绍，目前主要有两类观点。
认购书就相当于房屋买卖合同，违反国家规定，属无效合同。
虽然签署房屋认购书的目的，对购房人来讲是为了获得特定房屋一定时间内的优先购买权，对开发商来讲则是为了加强对购房人的约束以增加交易机会，但从此类文件的形式和内容分析，实为房屋买卖或预售合同。理由如下：
一、文件符合（合同法）中关于合同须以书面形式订立的规定；
二、文件体现了合同主体、标的、价款等合同一般应包括的条款；
三、文件内容虽然简单，但根据项目批准文件、有关法律政策规定、商品房交易习惯以及开发商的宣传、展示内容等，文件所确定的房屋买卖完全可以实现；[!--empirenews.page--]
四、文件中通常会对定金问题做出约定，根据我国现行法律规定，该定金具有证约作用，即能证明开发商和购房人之间存在房屋买卖关系；
五、虽然认购书、订单或认购协议中都会约定某一具体时间签订正式的房屋买卖或预售合同，但房屋买卖或预售合同没有强制使用文本，因此，签订正式的房屋买卖或预售合同完全是对认购书、订单或认购协议的细化、补充或变更。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，签订房屋认购协议行为显属违规，应认定为无效合同。
房屋认购协议是独立的担保合同，为有效合同。
要分析这类预售商品房的优先认购协议效力，首先，得先对商品房预售合同与预售商品房的优先认购协议的性质进行比较。
所谓商品房预售，是一种特殊的期待物权（俗称期房）买卖，与通常的现实物权（俗称现房）买卖有别，涉及的是一个将来的物权交易。为规范这类交易行为秩序，保障买卖双方（尤其是预购方）的利益，促进房地产业健康发展，需要国家政府从法律、行政管理上对这类行为加以规范和一定的限制。对商品房预售行为，出台了不同层次效力的规定，明确商品房预售的条件。其中最为关键的一条限制就是：规定了取得商品房预售许可证后才能对商品房进行预售，即取得商品房预售许可证后预售商品房才能进行交易。商品房预售合同是在此条件下成立的期房买卖协议。
而预售商品房的优先认购协议，是开发商与购房人双方为实现各自的利益目的，对开发商将要预售的商品房达成的一个认购意向协议。为利于比较，笔者把双方目的作一浅析：购房人的主要目的是为了自己看中的楼盘房屋不再被他人预购，开发商的主要目的可以看作是节约推销成本，加快将来的预售进程。相比之下，认购协议成立后，购房人目的利益相对要大于开发商的目的利益，从限制开发商再向他人预售的角度来看，购房人为取得这一利益，即优先购买权，向开发商支付定金以担保将来商品房预售合同的订立也就在情理之中了。从这点上看，优先认购协议是否成立，往往也取决于购房人的决定。
归纳起来，作为优先认购协议双方的主要权利和义务是：认购人取得商品房的优先购买权，以后不得拒绝与开发商订立就所认购的商品房预售合同；开发商应当保证认购人对所认购商品房的优先购买权，不得拒绝与认购人订立认购人所认购的商品房预售合同，不得将此商品房再向他人预售。否则，将取消认购定金或双倍返还认购定金。
其次，虽然时间上优先认购协议与商品房预售合同互有前后，性质上优先认购协议是为订立商品房预售合同作担保；但实质上，两份协议是两个内容各自独立成立的合同，互无从属。优先认购协议可以认为是一份独立的担保合同，不依赖于商品房预售合同的效力。商品房预售合同的效力存在与否，与优先认购协议效力无关。根据最高人民法院关于担保法的司法解释第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。可见，司法解释是认可这类设立定金的担保形式的。在优先认购协议中设立定金，是为了担保主合同（即预售合同）的签订，此定金应认为是立约定金或订约定金。立约定金广泛存在于民事活动中，大多出现于意向类协议中，符合担保法立法规定，并不违法。[!--empirenews.page--] [案例]北京首例无预售证认购合同官司审结，开发商双倍返还定金
京城首例因开发商无《预售许可证》而引发的认购合同官司，在历经15个月之后，终于有了说法。近日，北京市第二中级法院终审判决，开发商双倍返还定金。
徐高先生于2000年1月8日与中鸿天房地产公司签订了《SOHO现代城认购书》。双方约定，徐高购买SOHO现代城房屋一套，房价款237万余元。同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方应在签订《认购书》时向卖方交纳认购定金3万元，认购方在签订《认购书》后，于2000年1月21日至1月30日期间，携《认购书》及其他相关文件到现代城销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订《现代城内销商品房预售合同》及其他相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处置，且认购方已交定金卖方将不予退还。”
1月29日徐高前往现代城销售中心与开发商签约，要求开发商出示《预售许可证》，当其得知开发商没有《预售许可证》后又提出待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。这种情况下，徐高将中鸿天房地产公司诉至朝阳法院，要求双倍返还定金6万元。
朝阳法院审理此案时认为本案的争议焦点有3个：认购书是否有效；3万元的性质；原告事先是否知道被告没有《预售许可证》。对此，被告辩称，由于没有《预售许可证》，认购书无效；3万元的性质是预付款，相当于预订金，之所以写成“定金”属于笔误；原告事前已知被告无《预售许可证》。去年底，朝阳法院以商品房预售必须具有预售许可证，而中鸿天房地产公司未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，认定认购书无效。认购书被确认无效后，定金即失去担保的效力，判决中鸿天房地产有限公司返还徐高定金三万元，驳回徐高双倍返还定金的诉讼请求。
徐高对一审判决不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，二中院经审理认为：双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。徐高已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，徐高并无违约行为，导致双方未能签订主合同系因中鸿天房地产公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由中鸿天房地产公司承担。据此，二中院支持徐高的诉讼请求，责令中鸿天房地产公司双倍返还定金。
二中院还认为，“中鸿天房地产公司辩称其没有商品房预售许可证、无权预售商品房，应确认双方所签认购书无效问题，因该认购书系为订立主合同进行担保，在主合同签订前就已独立存在并生效。该定金条款只在认购书中约定的条件、范围内对是否签订主合同发生担保效力，对该认购书以外的情况并无约束力，故中鸿天房地产公司的辩称理由不能成立，其没有商品房预售许可证还与买方签订认购书并收受定金的错误做法和责任不能以此为由由消费者承担，其只同意退还定金的主张，本院不能支持。”最终，市第二中级法院判令中鸿天房地产有限公司返还徐高定金6万元。[!--empirenews.page--] [观点]提高违法违规成本，保护购房者权益
戴和平律师认为，富阳和北京这两个案子很有意思，北京朝阳区法院一审和富阳市法院一审对同类案子判决结果相当相似，北京市第二中级人民法院在二审已改双倍返还定金，不知杭州市中级人民法院二审结果是否会一样。
如果开发商的违法违规行为都能像京城案这样被二审重创，那么所有欲额外得利的开发商就会认识到违法违规的成本太高。为 什么房地产市场的投诉如此之多？为什么个别利欲熏心者都能屡屡得逞，关键就在于现实的房地产市场行政监管不到位，有法不依、执法不严，最后苦的都是弱小消费者。就拿北京这个案子来说，一审不就使中鸿天房地产公司暗中窃喜吗，二审虽然还消费者以公道，但要经历了15个月之久后才见阳光。
关键词：无效合同,形式,特征,认定及处理
《合同法》适应市场经济发展和与国际经济接轨的需要, 树立了全新的立法观念, 以鼓励交易、尊重当事人意思自治为目标, 立法上大大缩小无效合同的范围, 把无效合同限定在违反法律和行政法规的强制性规定以及损害国家利益和社会公共利益的范围内, 而一部分过去被认为无效的合同归入效力待定合同和可撤销合同范围。作者长期从事建筑安装工程承包合同、分包合同的起草、谈判、签订工作, 在工作中经常遇到合同有效性问题, 因此对《合同法》中关于无效合同的规定, 作以下浅显分析。
1 无效合同的概述
无效合同是相对于有效合同而言的, 是指合同虽然已经成立, 但因其违反法律、行政法规或者公共利益, 而被确认为无效。无效合同是违反合同法律行为的一种表现形式, 也就是指订立合同的行为是违反法定条件的行为, 其行为本身就是无效的。因而, 所订立的合同从订立的时候起, 就是无效合同, 不但不受法律保护, 而且应该根据其造成的法律后果, 给予必要的处理。[1]
2 无效合同及条款的表现形式
2.1《合同法》第52条规定:
有下列情形之一的合同无效:a.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同, 损害国家利益;b.恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益;c.以合法形式掩盖非法目的;d.损害社会公共利益;e.违反法律、行政法规的强制性规定。
2.2 除以上五种情况外, 在合同中订立中, 若有以下免责条款, 该条款应无效 (即为无效合同的免责条款) :
a.造成对方人身伤害的;b.因故意或者重大过失给对方造成财产损失的。
2.3 另外, 在现实生产、生活中, 无效合同的表现形式还不止以上几种, 至少还有以下几种可能情况:
a.不具有生产经营资格的单位和人员签订的合同 (属主体不合格) ;b.限制行为能力人依法不能签订合同时签订的合同;c.盗用他人名义签订的合同;d.代理人没有代理权、超越代理权或代理权终止后签订的未被被代理人追认的合同;e.代理人以被代理人的名义同自己或自己代理的其他人签订的合同;f.以国家禁止流通物或未经许可, 以国家限制流通物为标的的合同;g.非法转让或倒卖的合同;h.其他违反法律、行政法规、政策的合同。[2]
3 无效合同的特征
无效合同的特征有以下几个方面:
3.1 无效合同都具有违法性。
所谓违法性, 是指违反了法律和行政法规的强制性规定, 违反了国家利益和社会公共利益。无效合同的违法性表明其根本不符合国家意志, 因此, 对这类合同应实行国家干预。
3.2 无效合同的不得履行性。
所谓不得履行性, 是指当事人在订立了无效合同后, 不得依据合同实际履行, 也不承担不履行合同的违约责任。合同被确认无效后, 因该合同取得的财产, 应当予以返还;不能返还的, 应当折价补偿。
3.3 无效合同自始无效。
由于无效合同本质上是违法的, 因此, 合同一旦被确认为无效, 就将产生溯及力, 使合同从订立时起就不具有法律约束力。
3.4 无效合同当然无效。
由于无效合同的违法性, 因此无效合同无须经当事人主张无效, 法院或者仲裁机构可以主动审查、确认合同无效。有关国家行政机关亦可对一些无效合同予以查处, 追究无效合同有关当事人的行政责任。
4 对无效合同的认定与处理
合同被确认无效后, 尚未履行的, 不得履行, 正在履行的, 应立即终止履行。
4.1 无后果的不做处理。如:在合同履行前, 被确认无效, 此时尚未造成后果, 可不作处理。
4.2 在当事人之间返还财产:
返还财产的方式可分为:a.合同在确认无效前已部分或全部履行, 而对国家和社会公共利益又无明显损害的, 一般应返还财产。如果返还时原物已经不存在或没有必要返还原物的, 应折价补偿[3];b.有过错的一方已给对方造成损失的, 应赔偿对方因此所受的损失, 双方都有过错的, 各自承担相应的责任;c.有过错的第三人给当事人造成损失的, 应承担相应的责任。
4.3 没收非法财产归国家所有:
当事人恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益的, 因此取得的财产收归国家所有, 或者返还集体、第三人。如双方都属故意, 则双方都无权要求返还财产, 应追缴双方已付给对方或约定付给对方而尚未给对方的财产, 予以没收上缴国库;或根据有关法规处以罚款;情节严重构成犯罪的, 移送司法机关依法追究刑事责任。
5 认定合同无效时应注意的几个问题
合同被确认无效后, 就会产生一定的法律后果。因此, 实际工作中对无效合同的确认必须持十分慎重的态度, 应依法进行。有必要注意以下问题:
5.1 深刻领会, 认真区分。
应领会无效合同表现形式的内涵, 并主要从以下两点加以区别确认无效合同: (1) 从形式上和实际上加以区别, 要注意把有重要缺陷和违反了有效条件根本不能执行区别开来; (2) 从部分有效、部分无效和全部无效上加以区别, 合同被确认部分无效的, 如果不影响其余部分的效力, 则其余部分仍然有效。
5.2 转变观念, 审慎认定合同无效。
认定合同的效力涉及观念问题, 也涉及价值取向问题。在计划经济向市场经济转变的时代, 干预经济的广度和力度仍很大, 表现在法律上就是规定合同无效的情形过滥, 表现在司法实践上就是动辄认定合同无效。实际上这是与市场经济的观念相悖的。市场经济要求尊重当事人的主体地位和自由意志, 从而达到鼓励交易, 使资源配置市场化, 实现最佳的经济效益。社会主义的市场是由众多的交易构成的, 而交易的法律表现形式就是合同。从某种意义上讲, 认定一个合同无效就意味着消灭了一个交易。过多地认定合同无效会挫伤交易主体的积极性, 甚至导致市场的萎缩。在实践中就需要改变以前的观念, 严格执法, 慎重认定合同无效, 体现鼓励交易的价值取向。
5.3 区分无效合同与可撤销合同。
可撤销合同是指意思表示不真实而通过撤销权人行使撤销权, 使已经生效的意思表示归于无效的合同。无效合同与可撤销合同有一些相同之处, 如可撤销合同被依法撤销后也会使该合同自始不具有法律效力。但是二者具有本质的不同, 无效合同是当然无效的, 当事人任何一方均没有选择权。因此, 应该特别注意保护撤销权人的选择权, 尊重他们的主观意志。根据《合同法》第五十四条第三项的规定, 当事人不请求变更可撤销合同的, 人民法院或仲裁机构不得撤销。
5.4 要区分无效合同与效力待定的合同。
效力待定的合同是对那些在合同主体或客体方面不符合生效的要件, 但又并不属于无效合同或可撤销合同的统称。从鼓励交易、保证交易安全的原则出发, 对于这类合同不能随便宣布无效, 而应当注意保护善意相对人的权利和被代理人的追认权, 采取补救的办法, 尽量使其成就生效的条件。
总之, 通过新旧合同法对无效合同形式、内涵等方面的分析对比可知, 《合同法》树立了全新的立法理念, 把作为市场交易规则的合同法确立在充分尊重当事人意思自治的一个较为宽容的范畴内。深刻理解学习《合同法》的无效合同制度, 对于我们切实转变法律观念, 正确使用《合同法》具有很重要的意义。
参考文献
[1]刘少华.新合同法条文精解与典型案例[M].北京:世界图书出版社, 1999.
[2]扈纪华, 王超英.中华人民共和国合同法释义与适用指南[M].北京:红旗出版社, 1999.
关键词 合同 风险负担 租赁
我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。
一、租赁合同
我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。
关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。
二、融资租赁合同
融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？
融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。
如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。
三、承揽合同
关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？
我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。
可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。
从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。
参考文献：
[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.
[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.
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