开发区商业计划书

开发区商业计划书（精选9篇）

开发区商业计划书篇1

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消

费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场/时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。

如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～

3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～

6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)

(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

开发区商业计划书篇2

关键词：地铁,地下空间,商业开发

城市地铁的发展速度不断提升, 城市在进行土地利用和交通一体化的进程中, 选择地铁站点地下的商业开发工作是首选。这也是符合社会可持续发展趋势的重要做法。所以, 在实际的地铁建设工程中, 工作人员能够明确地下空间的商业价值, 对其进行开发, 也是促进城市发展的主要途径。从地铁建设工作中可以看出, 其耗费的成本较高, 无论是国内还是国外, 建设地铁很少会盈利。但是, 如果能够从地铁站的建设中, 找到商业的突破口, 也是一种比较科学的发生, 完全可以带动经济的发展。

一、开发模式

1. 利用地铁站的空闲空间来开设商店

这种商业发展方式已经得到了高效地应用, 我国的多数城市中, 地铁站的地下空间已经进行了商用。这种方式具有一定的可行性, 主要是由于地铁等车的时间往往很长, 而且地铁站也是客流量比较多的地区, 商服能够给人们提供一定的便利, 在客观上也促进了消费。在实际的开发和建设工作中, 可以建设一定的基础设施, 给地下商业的发展带来更大的活力。但是在商铺建设的工作中, 需要严格遵循的标准就是不能影响到地铁客流的正常运行。其中商业形态众多, 可以是书报亭, 也可以是药店、饮品店等等。由于地铁站人流众多, 空气质量不高, 因此, 需要保证产品的质量达到标准, 从消费者的角度出发, 提供更为舒适的服务。

但是在商业空间开发和利用的过程中可能会遇到多种问题, 比如, 空间的分散程度较高, 商铺的集中程度不强等等。所以, 要对商业空间的开发和利用工作加强重视, 制定科学合理的开发方案。

2. 利用地铁站高度上的空间来开设商铺

由于地铁的建设是在地下进行, 因此, 地铁和地面留有一定的空间, 这就是地铁高度上的空间。在这一空间中建设一层商铺, 也是可行的。这一做法的好处就是, 商铺和地铁不处于统一楼层, 互不干扰。和其他的商场没有区别。其优势就是人流量比较多, 空间较大。但是, 在开发工作中, 不能强行地利用开发空间, 要在保证地铁工作正常进行的基础上来进行开发和利用。而且, 还不能影响到地铁的楼梯, 闸机等设备。

要想对其进行开发, 需要分清利弊, 这种开发方式的弊端就是商场和地下的地铁运行空间具有一定的隔离性, 往往不容易吸引顾客。所以, 还需要对其进行完善和改进。

3. 地铁车站与后边商场相连接

如果地铁车站的两侧存在着可开发利用的空闲空间或者是已经建设好的商场, 完全可以将地铁两端的墙体拆除, 实现地铁站和商场之间的连接, 经过科学的鉴定可知, 这种连接方式是一种比较成功的商业开发形式。兼具交通和商业两种功能, 不仅受到了一定数量的商业回报, 同时也不影响地铁的交通运输功能。将这两种空间链接起来, 事实上是对空间的高效利用。

但是, 采用这种方式需要注意的就是, 地铁站和商场的设计标准要统一, 同时还要明确分火区。商铺建设中要设置一定的通道, 保证安全。因为, 这里人流密集, 很容易造成火灾或者是其他形式的危险问题。做到空间设置的安全性和平衡性是地下商业开发工作应该注重的主要方面。

另外, 在设计的过程中, 如果地铁的两侧空间和地面的高度相同, 则说明这种设计的效果达到了最佳, 如果二者之间存在着标高差, 则说明地铁站的建设地面存在着坡度。所以, 对商服的建设也会产生影响, 因此, 要十分谨慎。

4. 地铁区间上的商业开发

在地铁空间上进行商业开发也是一种可行性的措施, 但是这种形式具有一定的特殊性。主要是由于施工方式的不同, 有些地铁在开挖的过程中预留了部分地下空间, 用于商用。但是由于这些空间的走向呈现出一定的弯曲状态, 甚至是逐渐延伸的。所以, 完全可以用于商业的开发。这种模式主要是对两侧的地上和地下空间进行开发, 提升其开发的价值。

二、提高地铁地下空间的开发水平

1. 做好整体规划, 实现协调统一

对地铁站的建设工作来说, 主要包括对附近的建筑, 管线等设施, 但是其周边的建筑归属于不同的开发商, 所以, 要想对地铁空间进行开发, 需要实现规划的统一性和协调性。无论是在标高的设计还是连接方式的合理性等方面都要进行协调。但是需要注意的是, 地铁工程的建设, 和周围建筑物的建设不可能完全同步。因此, 需要将时间的差异性考虑到其中。

设计之初整体考虑, 后续项目建设时按规划要求实施, 才能保证开发的有效性和经济性。如果建设之初没有整体的规划, 没有协调好相互的关系, 那么, 建设后期就不得不进行伤筋动骨的改建, 或者相互间的关系不合理, 造成极大的损失, 也降低了开发的价值。

2. 商业开发不能影响地铁本身的使用功能

地铁车站首先是一个以交通功能为主的设施, 商业开发无论如何也不能削弱这一功能。在处理好地铁车站交通功能的同时, 合理的开发地下空间, 利用地铁本身带来的巨大客流, 增加经济效益才是可行的。如果为了商业而损害地铁的使用功能, 就本末倒置了。

三、总结

地铁车站地下空间的开发是一个值得人们去研究的课题, 不能为了开发而开发, 而应统筹考虑, 使之成为地面开放空间的延续, 提高地下空间的环境品质, 更好地为人们服务。

参考文献

[1]韩伟强.城市轨道交通的车站[J].城市轨道交通研究, 2005 (01) .

[2]朱沪生.轨道交通网络化建设中大型换乘枢纽的探讨[J].都市快轨交通, 2004 (05) .

宗教资产不该商业开发篇3

宗教商业化，信仰产业化。受经济利益的驱动，一时间，“宗教搭台、经济唱戏”的戏码在各地纷纷上演，从大兴土木到谋求上市，原本清净的宗教圣地，逐一被卷入了资本“圈钱”大潮，河南少林寺、陕西法门寺、浙江普陀山等无一幸免。

遗憾的是，在地方建设的引导下，掺进了复杂元素的宗教文化遗产，不但没有妥善处理好宗教与经济发展的关系，伤害了信教民众的情感，部分“开发性保护”甚至侵害了宗教界的合法权益和形象，造成恶劣的社会影响。

宗教资产的归属问题

“法门寺的事情，上级也想找个解决方案，结果发现不可能有方案。”一位接近陕西法门寺景区文化产业集团的知情人士对《投资者报》记者说，“几十亿的投资，谁来还，是个问题；还上后，资产归谁，又是个大问题。”

按道理应该归寺庙，作为宗教资产，但逻辑又讲不过去，曲江或者财政白出几十亿，最后变成了宗教资产。文化景区既然不是宗教场所，但为何问题在法门寺引爆？

在整理资料和采访过程中，我们发现，景区和寺院没有切割，成为了法门寺难解之谜。法门寺文化景区规划总面积9平方公里，一期项目占地1300亩，而法门寺寺院仅有94.5亩，不及景区面积1/10，且位于景区的东北一角，使得一般游客很难识别景区与寺院的区别。

而对于舍利之争，将举世敬仰的佛指舍利移放到了景区新建的合十舍利塔内，在早期一些媒体的报道中，法门寺监院智超法师也认为法门寺景区的做法严重损害了法门寺的声誉和僧人的形象，也损害了社会道德建设，佛指舍利应该回归法门寺依法供养才是正理。

在本报记者的采访中，有金融人士表示，舍利安放景区，仅是择地供奉文物，但是，岳路平对此的看法不一样。

“舍利作为佛教圣物，是最高级别的文物，即便是保管，也应该由国家出钱来建一个文化事业的博物馆，而非公司盈利性运作，舍利应属于僧团、僧众，而非敛财工具。”知名当代艺术家、策展人、文化创意产业研究者岳路平说。

10部门严禁借教敛财

2012年，就在西安曲江文化旅游集团（下称“曲江文旅”）借壳“ST长信”上市之时，其旗下的一处“财神庙”资产因要注入上市公司而备受瞩目。

财神庙冲击A股，难道财神也缺钱吗？曲江文旅的成功运作无疑给国内利用寺庙道观搞旅游开发，甚至计划将寺庙道观捆绑上市的做法注入了一剂兴奋剂。

只是好景不长，2012年10月22日，国家宗教事务局、中国证监会等10个部门联合发布《关于处理涉及佛教寺庙、道教宫观管理有关问题的意见》，使问题进一步明朗化。

意见指出，坚决制止乱建寺观和各种借教敛财行为。寺观应在政府宗教事务部门的行政管理下，在当地政府有关部门指导、监督下，由佛、道教界按民主管理的原则负责管理，任何单位和个人不得插手其内部宗教事务。

意见还强调，严禁党政部门参与或纵容、支持企业和个人投资经营或承包经营寺观，不得以任何方式将寺观搞‘股份制’、‘中外合资’、‘租赁承包’、‘分红提成’等，不得将宗教活动场所作为企业资产上市，对参与、支持此类活动的党政干部要按党纪政纪严肃处理”。

小区停车位的市场开发商业计划书篇4

在丰宁县城有限的小区停车位很快被大量增加的私车占满。“停车难”已渐成一个严重的社会问题，一个隐含的社会危机。需求就是市场，对小区停车位的巨大需求蕴含了巨大的商机。

由于土地资源稀缺，不可能建造大量的地面停车位，朝天上或地下发展立体停车是个必然趋势。立体停车将是个非常庞大的市场。我已探访阳光水岸居民小区紧邻小川广场一侧高层，两栋楼共计576户居民，此楼房没有建设地下定车场，居民车辆随意停放道路两侧，无人管理，经常有车辆被打砸损坏，给居民带来不同程度的经济损失和心理负担。因此情况建设，在小川广场临边一侧，建设双层立体车位，一层建设100个车位，两层容纳200辆车。

以建设一个立体车位价格1.5万计算，200个车位总投资300万

销售一个车位8万元（市场单个车位价格为15-16万元）。以一个立体车位净利6万计算，净利总值约1200万元。开发和销售，在微笑曲线的两头，是效益的制高点。谁掌握了先进的立体停车技术和销售榘道，谁就掌握了制高点，就可能在这个大金矿中挖到较大一块金。

销售上考虑采用低价打开市场，逐步提高的策略。丰宁市场的销售价格初定为3.98万。（含保险费）（今后逐步提到5-8万）。

住户一旦买了车，停车位就是一种刚性需求。当地面停车位和地下车位都租不到、买不到，小区外又没有合适停车位时，立体停车架将是一种无奈的选择。假如车主出资4万购买20年租赁权，每月再付100元左右管理费（含电费、维修、保险、物业管理费），平均每月共支出266.66元。也还是可以被多数无车位车主接受的。何况，这笔投入是有价值的：①.确保他的爱车有个窝。②.停在其上防盗防损。③.白天不用时可以转租给需要白天停车的车主（周围办公楼的车主）。④.这个“租赁权”也是保值增值的，以后如果搬离小区，“租赁权”可以转让，其价格也是朝上走的。因为这是种稀缺资源。

其次是要争取政府支持。小区停车难不仅是个社会问题，也是个民生问题，是个隐含的社会危机，政府也很头疼。如果找到解决办法，政府肯定乐见其成。他们予以支持后，也是他们的政绩。为此，我们要上书丰宁县政府，提供了一条在政府指导下通过市场手段解决或缓和小区停车难的可操作的途径。详细内容可参见附件“解决小区停车难，政府能否出手？”我相信，到了一定时候，政府必然出手。外地市场的开拓，要根据资金情况。如果资金充沛，肯定是自己组织销售队伍效益最高。项目风险

开发区精心打造江南印象商业街篇5

日前，常熟经济技术开发区精心打造的滨江新城江南印象商业街正式亮相，数百组嘉宾共同见证了这一重要的历史时刻。

继邻里中心之后，江南印象商业街的入市，标志着滨江新城商业配套再次升级。江南印象商业街位居滨江新城核心区江南大道和同湖路的交汇处，紧邻滨江森林公园、铂尔曼酒店和常熟环球268超高层项目，是滨江新城重要的商业配套。江南印象总建筑面积约5万平方米，集餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游于一身。

江南印象商业街碧水廊桥、古镇楼檐、粉墙黛瓦、临水成街，具有浓郁的古镇水乡风情。江南印象商业街充分利用了周边道路及地块的河道资源，将传统的苏式建筑文化及常熟历史文化与现代的商业需求完美结合起来，营造出了一条既有江南水乡文化、又有现代时尚商业氛围的文化休闲活动地标。

开发公司商业保密制度篇6

公司的商业秘密，是市场经济发展的产物，也是公司的一种无形资产，它对企业在市场竞争中的生存和发展起着重要作用，随着市场经济的发展和企业竞争的激烈，使我们进一步认识到，保护好自己的商业秘密，就是维护公司的利益，也就可以促使公司在竞争中保持优势，为了更好的保障公司安全和利益，我们公司制定了公司商业保密制度，需严格遵守保密制度。

第一条总则

1．为保守公司秘密，增强企业竞争力，维护公司权益，根据国家相关法律、法规的规定，结合公司情况，制定本制度。

2．公司秘密是指关系公司权利和利益，依照特定程序确定，在一定时间内只限一定范围人员知悉的事项。3．公司附属组织和分支机构以及职员都有保守公司秘密的义务。4．保密工作实行既确保秘密又便利工作的原则。

5．对保守、保护公司秘密以及改进保密技术、措施等方面成绩显著的部门和个人实行奖励和表彰。第二条保密范围和密级确定 1．公司秘密包括以下秘密事项：

（1）公司重大决策中的秘密事项、科技成果、评估资料等。

（2）公司尚未付诸实施的经营战略、经营方向、经营规划、经营项目和经营决策。（3）公司内部掌握的合同、协议、意见及可行性研究报告、重要会议记录。（4）公司财务预决算报告及各类财务报表、统计报表。（5）公司掌握的尚未进入市场或尚未公开的各类信息资料。（6）公司职员的人事档案，工资性、劳务性收入及资料。（7）其他经公司确定应当保密的事项。

一般性决议、决定、通告、通知、行政管理资料等内部文件不属于保密范围。2．公司秘密的密级分为“绝密”“机密”“秘密” 三级。

（1）绝密。是指最重要的公司秘密，泄密会使公司的权利和利益遭受特别严重的损害；（2）机密。是重要的公司秘密，泄露会使公司权利和利益遭受到严重的损害；（3）秘密。是一般的公司秘密，泄露会使公司的权利和利益遭受损害。3．公司密级的确定。

（1）公司经营发展中，直接影响公司权益和利益的重要决策文件资料为绝密级；（2）公司的规划、财务报表、统计资料、重要会议记录、公司经营情况资料为机密级；

（3）公司人事档案、合同、协议、职员工资性收入、尚未进入市场或尚未公开的各类信息资料为秘密级。4．属于公司秘密的文件、资料，应当依据本制度的规范标明密级。并确定保密期限。保密期限届满自行解密。

第三条保密措施。1．属于公司秘密的文件、资料和其他物品的制作、收发、传递、使用、复制、摘抄、保存和销毁，由办公室委派专人执行；采用电脑技术存取、处理、传递的公司秘密由办公室文印室文印员和各处室文印员负责保密。

2．对密级文件、资料和其他物品，必须采取以下保密措施：（1）非经总经理或主管领导核准；不得复制和摘抄；

（2）收发、传递和外出携带，由指定人员担任，并采取必要的安全措施；（3）在设备完善的保险装置中保存。

3．在对外交往与合作中需要提供公司秘密事项的，应当事先呈报总经理或主管领导核准。4．具有属于公司秘密内容的会议和其他活动，主办部门应采取以下保密措施：（1）选择具备保密条件的会议场所；

（2）根据工作需要，限定参加会议人员的范围，对参加涉及密级事项会议的人员予以指定；（3）依据保密规定使用会议设备和管理会议文件；（4）确定会议内容是否传达及传达范围。

5．不准在私人交往和通信中泄露公司秘密，不准在公共场所谈论公司秘密，不准通过其他方式传递公司秘密。

6．公司工作人员发现公司秘密已经泄露或者可能泄露时，应当立即采取补救措施并及时报告办公室，办公室接到报告，应立即作出处理。

第四条责任与处罚

1．出现以下情况之一者，给予警告，并扣发工资50元以上500元以下经济处罚：（1）泄露公司秘密，尚未造成严重后果或经济损失的；（2）违反本制度规定的秘密内容的；

（3）已泄露公司秘密但及时采取补救措施挽回损失的。

2．出现以下情况之一的，予以辞退并酌情赔偿经济损失，直至移交公安机关处理：（1）故意或过失泄露公司秘密，造成严重后果或重大经济损失的；

（2）违反本保密制度规定，为他人窃取、刺探、收买或违章提供公司秘密的；（3）利用职权强制他人违反保密规定的。第五条附则

本制度规定的泄密是指以下行为： 1．使公司秘密被不应知悉的；

2．使公司秘密超出了限定的接触范围，而不能证明未被不应知悉者知悉的。第六条本办法自批准之日起由办公室施行，并做好解释工作。

商业地产开发贷款的中美比较篇7

根据中美房地产融资渠道:中国房地产融资渠道较为单一, 倚赖于银行信贷, 既增加了成本也增加了风险。美国房地产融资渠道更为多样化, 市场完善度高。因此需改变中国房地产融资渠道的单一性。

根据中美房地产融资成本:由于美国融资渠道多, 市场健全, 竞争程度高, 因此融资成本较低。中国房地产企业通过银行借贷的手续较为复杂, 大规模的资金借贷较为困难, 融资成本相对较高。

根据中美房地产融资风险:中国房地产融资的信用风险与流动风险都大于美国。应该学习美国经验, 健全信用体系和房地产抵押二级市场。

根据中美房地产融资效率:美国发达的金融市场, 完善的金融体系。尤其是在房地产市场火爆时期, 各类机构和个人都愿意参与房地产市场, 为房地产行业和项目融资提供了便利。同时辅以其他融资方式, 由于资本市场发达, 融资快捷方便。而我国银行贷款以中、短期为主, 这与房地产开发的周期性不符。同时, 通过资本市场融资的数目较为有限, 房地产融资存在融资难和资金闲置不均匀的特点, 融资效率不高。

二、美国模式在中国的意义

房地产行业需要金融业的支持。依据美国房地产业的发展轨迹, 可以预测我国未来的发展方向是房地产金融业。但是我国的房地产金融市场融资体系不完善, 房地产金融创新工具缺乏, 房地产企业融资表现为间接融资比重过大, 即主要依赖于银行信贷。近年来, 中国在企业贷款的商业银行采取审慎措施, 贷款审批流程比较复杂, 主要是基于短期内房地产贷款, 不能满足房地产开发的需要。受全球经济低迷影响, 国内房地产市场持续低迷, 也影响了银行信贷的紧缩, 这对银行来说当然可以有效控制风险, 但是资金紧缺的现象开始困扰虫多房地产企业, 降价销售成为一种无奈。我国房地产金融业的之后发展已经制约了我国房地产业的发展。

然而, 我们必须认识到, 当前以证券化融资和REITs为主的美国模式在我国是无法实现的。我国目前的市场环境和法律环境, 决定了房地产以银行为基础的融资模式只能是以银行为基础, 这和资本市场化的融资模式是互补的, 而不是在融资过程中的替代品, 在融资过程中, 发传单企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合, 并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。

三、中国房地产金融可持续发展

基于上文的分析, 房地产开发贷款之时房地产企业融资的一种方式, 必不可缺但是不能独当一面。房地产融资需要遵循可持续发展的原则才能既满足房地产企业融资的需要, 又保证房地产金融的安全, 避免金融风险或金融危机的产生。房地产融资的可持续发展可以从量性发展和质性发展两个方面展开。量性发展包括增大金融交易规模、增加金融机构、增多金融人员和扩充金融市场;质性发展包括提高金融效率、优化金融结构、协调金融环境等。

金融部门要对房地产行业大力支持, 尤其是对房地产企业来说, 需要的融资工具的高效率和多元化来支撑增长。打破单一的融资结构是其未来发展方向。在充分考虑外源性融资渠道的可行性及融资成本、融资风险的前提下选择合适的融资方式。对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外基金、REITs等多种方式或其组合。而众多的中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外, 房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资, 加强与外界的经济合作, 实现融资途径的开发。

在银行贷款方面, 应该推行贷款的阶段化和专业化。由于房地产开发阶段资金需求量巨大, 为了保证资金能够及时到位, 未来应实施贷款的阶段化和专业化。即根据房地产建设开发过程中得各个环节, 分别同银行签订贷款协议, 从而为各个环节安排合理的贷款规模。贷款专业化则是指定的地产项目同特定银行建立单独的、有针对性的贷款协议。

同时, 需要完善此财务管理, 加强信息透明化。一些非上市房地产企业难以得到外源融资的一个重要原因是财务不规范, 信息不对称, 使得债权人对其难以信任, 影响融资。因此, 从如实反映企业的经营成果以及取得外部投资者及债权人的信任的角度出发, 企业应该完善财务管理制度, 尽量减少信息不对称融资的负面影响。

同时, 要健全财务管理, 提高信息透明度。对于一些非房地产上市公司的一个重要原因是很难获得外部融资, 信息不对称, 使他们难以获得债权人的信任。因此, 除了准确地反映企业的经营业绩, 并获得投资者和债权人的信任角度外, 企业应完善财务管理制度, 最大限度地减少信息不对称融资的负面影响。

摘要：房地产融资是房地产金融学科的一个分支, 也是与资金量需求巨大的房地产市场关系极为密切的一个方面。中国的房地产市场在经历了十几年的强劲发展后, 在许多方面取得了不小的成就。目前我国房地产企业融资方式很多, 但是银行信贷资金比重大的资金格局一直没有改变, 这显然与我国不完善的金融市场有关系。本文的主要创新点在于根据国家经济大背景和政府宏观调控, 比较分析了中美房地产企业进行开发贷款时的差异, 由此对于中国房地产开发融资的未来发展进行分析, 提出房地产开发融资应当紧扣可持续发展的思想, 并且支持中国房地产企业走向合理结构下的多元化融资。

参考文献

[1]陈薇薇.房地产企业资本结构优化与融资决策[D].同济大学博士学位论文, 2006

[2]陈可庭.浅议房地产融资的多元化途径[N].中国审计报, 2004 (12)

[3]房超.中国商业地产蓝皮书.中国房地产业协会商业地产专业委员会[M].中国建筑工业出版社, 2012

[4]高建锋.多元化房地产融资大势所趋相关政策正在制定[N].中国改革报, 2006 (3)

[5]甘璐璐.浅议新政策下银行房贷风险导向及对策[J].商业文化 (上半月) , 2011 (3)

[6]洪宇.我国房地产融资市场问题探讨[J].科技情报开发与经济, 2007 (25)

车站设计与商业开发衔接探讨篇8

车站周边物业开发是基于城市轨道交通及土地利用而发展起来的一种新的资源利用及经营模式。沿线站点的物业开发有利于激活城市的区域发展；实现地铁和商业经营性空间的客流互补；形成城市轨道交通建设发展的良性循环。规模化、多元化、一体化和人性化是轨道交通车站周边物业开发的发展趋势。

1.站点物业开发的理念

轨道交通站点物业开发是指：在城市旧城更新与新区开发的过程中，通过城市设计的协调，将多种城市功能（其中包括交通功能、办公功能、商业功能、居住功能）与轨道交通站点的设计、建设与开发相结合，从而充分利用地铁车站所聚集的人流，由此创造公共活动与区域经济优势，来推动城市开发与旧城更新，从而实现城市的可持续发展。

站点物业开发是一种新的资源利用及经营模式，资源经营是指通过市场化运作方式对轨道交通相关资源的开发与经营所获取的收益来弥补轨道交通巨大的建设资金和运营成本；资源利用则是指站在城市主体的角度，明确城市轨道交通各资源要素之间的相互约束，通过对资源的调用和协调，达到资源收益最大化和成本最低的利用目标。轨道交通站点沿线实施物业开发的前提条件包括：1）物业开发应与城市区域发展规划相适应；2）物业开发应确保轨道交通结构的稳定与安全；3）站点建设与城市的其它多种功能相结合；4）结合开发的其它城市功能应当具有一定的规模；

2.轨道交通站点与物业综合开发的结合形式

2.1结合站点周边用地发展物业

这种形式以车站为中枢，通过人行通道联系站点周边地块，并在这些地块上实施高强度的物业开发，这一结合形式常用于旧城区改造、新城区开发或远郊区、卫星城建设。结合站点周边用地发展物业，首先应从战略角度对轨道交通和周边物业设置位置进行统一规划，避免出现过于密集问题；其次为发挥轨道交通对沿线物业增值最大化，在距离轨道交通500m以内的应高强度开发，随着与地铁车站距离的增大，开发强度逐级递减，2km外由于轨道交通对土地增值影响较小，开发强度最弱。

2.2结合轨道交通设施发展物业开发

这种形式在国外应用较多，目前在国内也逐步推广，集合的轨道交通设施包括停车场、车辆段及车站，所建大型上盖综合体可以吸引大量消费群体，也为地铁运营带来大量客流，经济效益非常显著，但需要重点解决规划、消防、抗震、噪音、震动、结构转换、周边设施等技术问题。

3.站点综合开发TOD理论

TOD(Transit-oriented development)是指“以公共交通为导向的发展模式”，其核心是以公共交通为中枢、高密度集约开发，综合发展步行化区域。其中的公共交通系统主要包括地铁、轻轨等轨道交通及大运量巴士干线，围绕交通节点，以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，在这个半径范围内，约有0.5-1.0平方公里的土地用于交通导向的开发，其特点为集办公、商业、文化、教育、居住等功能于一身的“混合用途”。

根据现状和地理条件的不同，可以将TOD分为“城市型TOD”和“社区型TOD”两种类型。“城市型TOD”是指位于区域公共交通网络的主干线上，成为区域中大型的交通枢纽和商业、就业中心，具有较高的发展密度，规模比社区型大，一般以步行10分钟的距离或者500米的半径来界定其空间范围。相反，布置在区域交通干线上的TOD被称之为“社区型TOD”，通过其公交支线与公交主干线相连通，公共汽车在公交主线和公交支线上运行的时间不宜大于10分钟（约5公里）。社区型TOD，承担的城市责任更低，更加注重居住用地的开发，并提供相应的零售、餐饮、娱乐和市政公用设施。

TOD模式提出的公共交通引导城市发展理念，对新城区的开发建设有很强的指导意义。

4.站点综合物业开发的模式

在轨道交通站点沿线综合开发过程中，城市功能的重组主要表现在三维空间的功能布局和使用强度上，体现为站点及其周围区域土地利用的高效化、建筑功能的复合化合空间布局的立体化。因此，可将轨道交通站点的物业开发模式按照其整合的不同城市功能与物业形态分归四类，综合集成模式、商业集成模式、商务集成模式及居住集成模式。综合集成模式是将办公、商业、酒店式公寓、地铁站、公交和换乘枢纽集成于一体的站点综合开发模式。常见于城市商业核心区、枢纽地区及新城中心区等地段，建筑形式表现为大型城市综合体。其常见的功能组合为，裙楼：名城店+百货；塔楼：写字楼+酒店+酒店式公寓+小量高级住宅。商业集成模式是将地铁站点与商业中心综合开发，可充分发挥商业及地下商铺的潜力。对应于新旧城区的交界地段，开发规模大，集美食、文化、休闲娱乐于一体。

5.站点综合物业开发的意义

在地铁沿线的车站站点的集中物业开发是对沿线地块的一次整合，有利于激发城市活力促进区域发展；有利于形成城市轨道交通建设发展的良性循环；有利于实现地铁和商业经营性空间的客流互补。

参考文献

[1] 金磊，彭建，等. 城市地铁车站分类理论及方法研究. 地下空间与工程学报，2010，(S1).

[2] 《城市轨道交通概论》. 上海申通地铁有限公司. 轨道交通培训中心编著. 中国铁道出版社，2009.

商业地产开发的一般流程篇9

1、市场条件判断

开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。

该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。

因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。

不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。

个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2）、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工

图的设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。

在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。

在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

1）交通审批

交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究，对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目的障碍，也可以成为项目成功的瓶颈。对于商业房地产项目来讲，良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户的数量；良好的内部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目的内部交通循环。

2）消防审批

指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以予以批准的过程。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工，这将造成极大的浪费。一般来说，项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突似乎是必然的事情，毕竟国内的消防规范很保守，而作为当今商业业态最复杂形式的商业房地产项目，不突破中国的消防规范的话，几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的平衡点。

3）规划审批

指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计，以项目的规划使用条件为基础，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就基本确定，原则上不再修改，而且也最好不要再修改，否则浪费太大。

规划审批的过程对于开发商极为关键：如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况，对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能按照计定目标实现，必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府的公共关系工作等。

10、项目招投标

指开发商完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

对于小型商业房地产项目，该项工作需要，但不需要做的很细。尤其采取销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作很简化很多。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：1）、委托专业融资服务机构进行融资；2）、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。

第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。

当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，需要另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构是不太可能完成项目的融资。

第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金策略

开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。