房地产市场调研分析

房地产市场调研分析（精选8篇）

房地产市场调研分析 篇1

（1）宁乡县房地产开发建设

投资规模：当前全县在册房地产企业119家，在建、新建、意向项目85个，开工建设66处；截止2012年9月开工规模达到276.9万平米，其中跨年剩余量133万平米，续新建开工103万平米，新开工40万平米。

运行情况：2012年1——9月完成实物建设量151万平米、投入27.6亿元。

（2）宁乡房地产市场供给

2012年1——9月累计批准预售247栋，8217套，预售面积92万平米，同比减少15.92%，环比逐月增长。其中批准住宅6977套，77.28万平米，同比减少8.07%。

总体而言，今年前4个月开发商推盘起伏较大，楼市整体低迷，开发商信心不足，4——5月份楼市成交有了明显回暖，从价格上看，整体开盘均价为3800元/平米，同比上的4000元/平米有所下降。与全市九个区县相比，批准预售水平仅高于芙蓉区，低于其他7个区县，价格方面，批准预售价格为全市的2/3水平，高于浏阳600元/平米。

（3）宁乡房地产市场销售

①新建商品房销售：2012年1——9月累计销售商品房4796套，59.17万平米，24.88亿元，同比减少29.26%、18.61%、30.83%。市场态势明显向好，基本恢复到2010年同期水平。

②户型及刚需占比：2012年1——9月电梯房销售占住宅销售量的67.98%，别墅7.95%次之，当前首次购房和首次改善置业中电梯房占主打。

③产品价格：房价涨幅减小，2012年1——9月全县商品房均价为4182元/平米，同比增长14.42%，其中非住宅6671元/平米，住宅3723元/平米（其中别墅6771元/平米，多层2734元/平米，电梯房3708元/平米，同比分别增长19.51%，4.77%，8.53%）。9月份均价4345元/平米，排名全长沙市第八，高于浏阳市600多元/平米。

产品价格总体高于去年同期水平，主要原因是楼盘品质提升、配置优化等，但是涨幅不再“井喷”。

④板块格局：2012年1——9月，行政板块、金洲板块、沿江板块和其他板块的商品房销售面积分别是23.48万平米、9.62万平米，5.52万平米，15.35万平米。

⑤外向度情况：2012年1——9月本县与外地相比为：4:1，本县购房中城市与乡镇相比为1:17.3，外向度为19.46%，外地购房人群主要集中在长沙、益阳、湘潭、娄底等周边市县。澜湾、碧桂园的购房户主要是长沙城区为主，占80%以上。望城县被设为区以后，外向度更为明显。乡镇进城打工人员、打工族回乡置业购房者依然是销售的主力军。

（4）小结

①从宏观环境来看，在坚持调控主调不动摇的同时出现适度的松动微调。全国正处在城市化、城镇化快速发展期，自住型刚需非常大，3月底以来全国宏观市场销售需求由谨慎滞缓向信心增强转变，宏观政策方面在打击投机性需求的同时，出台优惠政策鼓励首套购房需求。住房公积金最高贷款额上调，银行信贷出现松动，采取差异化信

贷政策释放刚需。这些政策的微调将压抑已久的刚需开始逐步释放，促使楼市在前一段时间出现明显上涨。从最新数据来看，全国包括北京在内的楼市出现了不同程度的回暖。从长沙的地产交易网上看，9月份的土地成交量大幅增加，楼盘开盘均价提高了400——600元/平米。

②从交通区位和发展态势看，宁乡规划定位是省会次中心，区位优势逐渐明显，长张高速、金洲大道、长邵娄高速、319国道提质改造、规划建设中的石长铁路复线和长益常城际轻轨、长沙市地铁2号线，使长沙与宁乡真正实现无缝对接，这将给宁乡房地产业带来机遇。

③从宁乡县房地产发展来看，宁乡房地产处于释放刚需的上升时期，一是县域内人员进城购房成为购房主力军。宁乡县域内人口136万，按照年增加3%城镇化率，每年至少需要解决4万人的刚需，二是宁乡在户籍上隶属于长沙市，对周边具有较强吸附力。吸引长沙城区、安化、益阳、湘潭大批周边城市居民来宁乡购房。

房地产市场调研分析 篇2

从90年代末期我国大力推进住房商品化改革以来,房地产行业以前所未有的速度快速发展着。到目前为止,房地产行业已经成为影响国民经济发展的举足轻重的角色。由于房地产行业所特有的特殊性,其对土地政策、财政政策、金融政策等方面的影响力巨大,房地产行业自产生以来,逐步经历着政策完善和产业发展成熟的过程,全国各地形成了大大小小5万多家房地产企业,房地产行业仍是一个竞争压力巨大的市场。

近年来,随着房地产价格的飙升,以及国际金融形式产生的信贷危机,国家对房地产调控的手段及力度并经历了一波由紧到松,由松到紧的过程,并对房地产行业的发展产生了巨大的影响。目前,随着国际经济形式的进一步恶化,以及国内金融流动性产生的压力,新一波的紧缩政策正在来临,随着信贷政策的收紧以及对投机性购房者的打压持续深入,房地产行业发展的又一个挑战来临了。

1 我国房地产形势

从目前我国房地产市场发展现状来说,已初步形成了市场化机制,但同发达国家相比,无论在制度建设方面,还是消费理念上面,都还存在差距。

在房地产市场制度建设方面,我国国家掌握土地资源,房地产市场不可能达到完全的市场化,较差的土地市场流动性,为市场自由调节方面带来很大的局限性;其次,房地产配套政策尚不完善,随着住房制度的改革,我国的住房供给逐渐转向商品房的市场化配置方式;第三,我国目前的房地产市场的投融资渠道短缺,证券金融市场发展不充分。房地产与资金的关系密切而投融资渠道短缺,导致了大量的投机行为的发生。

在房地产消费市场方面:由于实行商品房制度改革的时间相对较晚,以及受我国传统观念的影响,我国的房地产消费行为上存在许多不成熟的地方。发达国家基本上形成了不同档次的房地产需求市场,三级市场较发达。而我国由于住宅总体上还处于供不应求的阶段,而年轻人购房要求一步到位,这导致我国的三级市场发展相对不足,同时房地产开发有向高端化发展的趋势,主要满足社会的高收入人群,这进一步加深了市场的矛盾。

由于大量刚性需求的存在,总体上我国房地产市场是一个供不应求的市场。同时由于房地产制度制约方面的滞后,又出现了房地产市场结构存在偏差,投机性需求未得到有效抑制。面对我国房地产严峻的形式,对房地产市场进行研究分析具有很好的研究价值。

2 深圳房地产市场供求分析

深圳楼市的三十年也是波澜壮阔的三十年,在这1953平方公里的土地上,深圳出现了“土地第一拍”、“中国第一物管公司”、“中国第一房地产公司”等等诸多第一,深圳也成为中国楼市的“样板房”和“风向标”。

2010年是深圳而立之年,楼市经过快速发展后面临着一级市场规模萎缩、二级市场供应不足、三级市场秩序混乱等问题。商品房也不再只是满足居住需求的产品,商品房市场充斥着刚性需求者、投机者、投资者等诸多利益主体。市场面临着房价涨速与居民收入涨速脱节、房价增幅与产品升级脱节等现象。

2.1 深圳房地产市场概述

如果说08年的金融危机,使得房地产在09年的经济复苏中扮演了非常重要的发动机角色的话,那么当09年国内已经实现保8增长后,房地产对经济的刺激作用和地位已经下降。09年的房市如蹿火箭般飞速发展,房价也达到前所未有的高度。在房价已经远远背离其市场价值后,高房价所凸显出来的民生问题使得2010年政策突然收紧,针对于房地产的调控政策频出,各方面政策的出台形成围攻房地产之势。全年楼市在政府政策的挤压中仅在传统的“金九银十”旺季中得到一小口喘息得机会。从2010年全年楼市来看,在政策面极端恶化的情况下,楼市成交量虽然下滑明显,但成交价格依然保持坚挺。调控楼市的核心目标“房价”若无显著下降的话,相信政策上的收紧程度将更为严厉。房地产所面临的严峻形势在短期内很难缓解。

从4月份起,深圳楼市拉开调控序幕,直至年底共经历了两次大的调控期,楼市在这一年可以说是波澜起伏。全年的楼市大致可以分成三个阶段:调控前、第一轮调控期、第二轮调控期。1至4月份为调控前,这阶段楼市延续09年热销态势,供销两旺,价格在2月份达到历史最高值。5至9月份为第一轮调控期,这阶段楼市呈现出先抑后扬的情况,在调控政策出台后,楼市全面冰冻,而在金九来临前商家的价格坚守导致了购买欲的长期压制,在众所期待的降价幻化成泡影后楼市在金九传统销售旺季突然井喷。10月至12月为第二轮调控阶段,这阶段楼市呈现出下滑趋势,更为严厉的二轮调控出台直接限购使得客户群大幅缩减,市场规模萎缩下,成交结构更偏重于中小户型,这阶段呈现出量跌价滞情况。

根据十二五规划,深圳未来几年内保障性用房将占据极大的供应份额,而随着深圳近年来住宅用地供应的不断减少,新开工量也相应减少,商品住宅年供应量已经呈逐渐下滑的趋势。年末不断上涨的CPI对于房地产而言有利有弊,利在CPI上涨,使货币贬值的风险加大,导致部分客户购房保值的意向加重;而弊在于CPI上涨导致国家货币政策的不断紧缩,对于与银行关系密切的开发商而言面临着巨大的资金压力。目前房地产开发商同时面临淡季销售压力和开发资金链紧缩的双重压力,来年楼市局面或将更为严峻。

2.2 深圳房地产市场供求分析

2.2.1 供应分析

从2004年以来,因深圳楼市开发度的日趋饱和及土地市场的供应量减少,近年来全市供应量整体呈现一种下滑趋势。

2004-2007四年间深圳楼市处于平稳上升期,市场供销两旺,而供应量的持续下跌主要是受供应用地减少而导致。

2008年深圳商品住宅供应量阶段性上升,主要是因为2007年前的房价一路攀升,使得开发商对楼价的进一步上升抱有较大预期,开工热情骤然膨大,使得整个2008年供应量一度上升。

2009年供应量462万平方米,由于受08金融危机等因素影响,08年全年大部分存量无法消化,导致市场整体存量积压,而楼市的不景气也使得新开工量大减,故09年供应量下滑。

2010年,全市供应量仅394万平方米,主要有两个原因,一是住宅用地的供应量较小,二是由于前期的供应热点区域例如龙城、龙岗、宝中、西乡等板块市场开发饱和度较高,且关外北部新区域囿于硬件及市场环境等因素,开发又远未激活,故而造成深圳市供应的青黄不接局面。2010年虽然有2009年市场热销的背景但受上述两个原因影响新开工供应量依然减少。

2.2.2 成交分析

2010年商品住宅成交量出现大幅下降,创近年新低。

2004-2007年,房地产价格不断上涨,高房价最终让大部分民众脱离购房者的范围,成交量连年下降。2008年,楼市在金融危机影响和政策调控下,量价同步下行。2009年,楼市开始快速升温,成交量极速飙升至636万平方米。2010年,政府打击房地产过热的力度加强,连续出台的各项法规对地产形成“围剿”之势,受政策影响成交量从09年的高位急速下落,全年房地产销售整体平淡。

2.2.3 供求比

2004-2006年是深圳楼房地产供求比始终保持在供不应求的局面,至2007年的房价已经达到破万的里程碑,然后渐回归理性,供求比下降。2008年受全球金融危机影响,资本活跃度下降,全年供求比降到近年来最低点。2009年在政府经济复苏计划下,政策上的扶持使得市场再度活跃,全年供求比达到1.38,成为近年之最,市场供应严重不足。2009全年楼市价格的疯狂增长,高昂的价格导致购房成为重点民生问题,并直接引发国家对房地产市场的政策干预。在价格处于高位且政策不断压缩下,2010全年市场成交量迅速萎缩,供求比下滑。(图3)

3 深圳房地产市场行业趋势预测

政策的完善、经济结构的调整和城市功能化建设的加强,都无可避免的对房地产市场产生冲击,未来会持续影响深圳房地产市场的发展方向。在房地产调控及经济宏观形势的双重打压下,房地产市场可以预计已经进入了新一波调整阶段。除市场的发展环境之外,房地产业经过十多年的发展,产业成熟度不断提高,并导致了新的发展变化。

3.1 消费市场变化导致新的市场竞争形式

当前,深圳市房地产发展面临的环境已经发生了深刻的变化,与以往的市场相比,房地产企业将面临越来越多的挑战。

首先是在限购、限贷等政策的引导下,市场普遍产生了观望情绪,房地产市场价格预期已经发生了变化。同时,消费市场的发展变化也是不容忽视的。随着深圳消费人群物质水平的不断提高,对居住的要求也发生了变化,在单一价值因素购买驱动消退之后,文化与理念等将主导房地产产品的消费,这预示着房地产开发企业要面对一个越来越体现差异和个性化的消费群体,理解潜在的消费者,才有可能取得一个良好的竞争位置。

在这种市场的环境下,房地产已经或者正在发生着改变:

在营销手段方面,传统渠道以信息传播为主的营销手段所起作用正在不断弱化,房地产产品不仅要传达产品、价格等信息,最重要的要传播生活理念、文化、个性等价值信息,而这类信息的传播更依托以新型的传播方式,这些传播方式既需要良好的形象展示功能,也需要与大众的直接沟通功能。各种“软”宣传形式应运而生,活动、事件等被越来越多的加以采用。

在开发方式方面,从数据上统计显示,深圳已经全面进入了大盘的营销时代,大盘主导了市场的竞争格局,2011年始,推出市场的项目中42%为大盘,这些项目不仅是市场关注的热点,同时掌握了销售的主动,在弱势的市场环境下,取得了不错的销售成绩。

在新的市场形势下,大盘显而易见能去的某些竞争优势,一是由于规模大,在开发选择上有较大的空间,无论是产品风格的打造,生活环境的营造都由于小项目,二是营销周期长,便于更系列和更全面的将产品的价值传播给消费者,容易引起市场的共鸣。

3.2 市场格局正发生着变化

深圳建市30周年以来,已经形成了固有的发展格局。因城市建设水平的差异,深圳市的房地产发展一直以关内四区作为主流市场,现在,随着土地的制约及规划重点向关外地区转移,市场格局已经发生了变化。根据2011年上半年的统计,宝安、龙岗两区新增发地产供应面积已经占全市的57%左右,深圳市房地产发展的半壁江山已经转向这两个区域,造成房地产市场的这种格局主要有两个方面的因素。

一方面随着关外地区基础设施投资的增加,特别是交通设施的改善,与城市核心区域的联系已经越来越方便,而房价的差异,使得越来越过的人选择到关外地区置业。同时,由于规划的加强,两外两区形成了几个具有特色的城市功能区,居住环境不断得到改善,在一定程度也消除了内外有别的差异,消除了关外地区为乡下地区的心理因素。另外一方面,深圳城市经济在快速发展,而土地资源有限,在全国重点城市中,深圳的土地资源矛盾最为突出。从2006年开始,深圳全范围执行了所有土地国有化的政策,首先成为全国唯一没有农民、没有农地的城市。尽管如此,土地资源依然紧张,目前,深圳市主要的建设用地都分布在宝安、龙岗二区,这表明今后若干年内,深圳城市发展的重点将转移到这两个区,这也决定了深圳房地产市场未来的发展趋势。

摘要：本文通过对我国房地产形势下深圳房地产市场供求情况进行分析,对深圳房地产行业趋势进行了预测,对深圳房地产行业的发展有一定的指导意义。

关键词：房地产,市场分析,供求分析

参考文献

[1]郭汉基.深圳房地产三级市场现状研究与发展措施思考[D].重庆大学,2004,(03).

[2]李学芬.我国房地产业存在的问题及对策[J].中国投资与建设,1998,(06).

[3]陈小鸣.深圳住宅房地产市场营销的研究[D].武汉理工大学,2002,(2).

房地产市场调研分析 篇3

一、日照市房地产泡沫程度分析

房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，是房地产市场内外因素共同作用的结果。

（一）相关指标的选取与分析

参考国内外相关文献，选取房价收入比、商品房价格升幅/GDP增幅、房地产贷款增长率占金融体系贷款增长率的比重、商品房空置率和非理性预期等指标来对日照市房地产市场预警情况进行分析。

1. 房价收入比。根据房地产泡沫生成机理的投机需求因素选取，是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力和相对购买能力，比值越高意味着居民购房能力就越低。国际上通常认为该项指标在3—6倍之间比较合理，世界银行专家认为发展中国家的该项指标一般在4—6之间，发达国家一般在1.8—5.5之间。考虑到我国住房体制特殊、隐性收入高、需求长期压抑等原因，可将该项指标在我国的合理区间定为5—8（胡瑾卿，2004）。从日照市的情况来看，近年来房价收入比整体呈现高位运行态势，如表1所示，2001—2013年间除2001、2002、2007年3年，日照市房价收入比均高于8，明显超出正常区间，房价涨幅已超出多数家庭可承受范围，呈现一定的泡沫化特征。

2. 商品房价格增长率/GDP增长率指标。这个指标是测量房地产业发展速度相对于实体经济发展速度协调性和房地产相对实体经济（GDP）增长速度的动态相对指标。通过将房地产价格增长率与经济增长率进行比较，以反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。 国外学者认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，意味着房价偏离正常价格，存在较大泡沫。从日照市情况看，2002—2013年间除2008年度，该项指标均在2以下，处于正常区间，最高的2008年该项指标为2.84，存在较大泡沫。

3. 房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率指标。此指标根据房地产泡沫生成机理的资金支持因素选取，是反映房地产与信贷协调性的指标。指标过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫程度高。除2009、2011、2012、2013年外，日照市历年房地产贷款余额增速均高于各项贷款余额增速。从房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率这项指标来看，大体呈现“W”状循环震荡波动态势。其中，2004年该项比值超过3，达到峰值，2005年和2006年该项指标下降到2以下，但从2007年又有所回升，并在2008年达到次峰值。2009年以来，该项指标虽然继续呈现循环震荡态势，但受各项房地产调控政策以及“转方式、调结构”政策影响，波动幅度明显下降。

4. 商品房空置率指标。该指标在国际上的警戒值是10%。我国商品房空置率被广泛定义为当期空置面积与近三年竣工面积的比值。空置率是供给超过真实需求的集中体现，当空置率居高不下，房价稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明泡沫程度较大。国家统计局有关专家认为，我国商品房空置率合理区间为5%—10%。如果商品房空置率在10%—20%之间为空置危险区，商品房空置率在20%以上为商品房严重积压区。从日照市该项指标的情况来看，2011—2013年，全市商品房空置率分别为12.5%、11%和11.23%，房地产泡沫程度需引起重视。

5. 非理性预期。通常情况下，房地产价格的上涨与居民群体性的非理性预期是两种伴生的、相互激荡的现象。居民群体性、一致性的非理性预期是导致房地产投机、推动价格上涨的社会心理基础。如果一个资产市场里居民持乐观预期的比重很大，房地产价格泡沫化的危险增大。如果居民对房地产价格上涨形成一致性的乐观预期，而这种预期又无法利用实体经济方面的表现来解释的时候，就可以大致判断房地产市场预警程度存在升高的危险（Mankiwng，1989）。2013年8月份，人民银行日照市中心支行对辖内居民和企业通货膨胀预期专项调查问卷显示，有86.36%的居民认为2013年日照市房价仍将稳步上涨，预期上涨幅度的平均值为11.4%；从企业问卷情况看，除有2家企业没有对未来6个月内房价水平变化做出预测外，其余8家样本企业均认为未来6个月内房价水平仍将上涨。

（二）日照市房地产泡沫程度分析

借鉴刘慧、路正南（2006）的思路，选取房价收入比、商品房价格增长率/GDP增长率和房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率三类代表性指标，构建日照市房地产市场泡沫程度综合指数，并对近年日照市房地产市场情况进行分析。其基本思路是：为以上三类指标各赋予一定的临界值，同时根据各单项指标在指标体系中的重要程度，赋予其不同的权重。通过用各项指标的实际值与临界值相比，加权求得各年的房地产市场泡沫程度综合指数。当指数大于1时，房地产市场中出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重（刘琳、郑思齐、黄英，2006）。对于以上三类指标的临界值，国外均规定了一定的参考区间，但是考虑到国内外情况的差异和日照市的实际情况，本文将以上三类指标的临界值分别定为8、2和3，权重均定为1/3，然后通过加权计算得出日照市2004—2013年的房地产市场泡沫综合指数，如表2所示。

由表2可以看出， 2004年以来的日照市房地产市场呈现前期剧烈上升、泡沫迅速聚拢，后期震荡下行、泡沫理性消退的变动趋势。2004年和2008年的日照市房地产市场泡沫综合指数超过了1，呈现出一定的泡沫性特征。2005—2006年，随着房地产贷款增速放缓，日照的房地产市场热度有所下降；但进入2007年，房地产市场热度又有所增强，泡沫综合指数有所升高，尤其是2008年泡沫综合指数历年最高，泡沫化程度达到23.24%，据此可以认定出现了较严重的泡沫化现象；2009年后随着经济下行、政策调控等“去泡沫化”因素的影响，泡沫综合指数一路呈现下行趋势，全市房地产泡沫呈现理性消退。2009—2011年泡沫综合指数在0.5—0.7间徘徊，2012—2013年收缩为0.5以下，达到10年来的最低，全市房地产市场呈现较为理性的运行状态。

二、政策建议

（一）加快建立房地产调控长效机制

央行应充分关注资产价格，实施差别化信贷政策，有效防范房贷风险，引导居民逐步形成理性的消费预期和合理的消费模式。同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度、住房保障体系等方面建立长效机制。

（二）构建完善的房地产市场预警监测体系

应建立健全由人民银行、统计局、房管局等部门组成的房地产市场预警监测联席会议制度，通过对房地产市场的实时监测及对其发展趋势的预测，对可能出现的警情制定出合理的调控对策。在流程设计上，一是要以房地产周期理论和景气波动理论为基础，建立分析景气循环波动的指标体系；二是利用计量经济分析技术和数据分析方法，探讨房地产预警要素的预警区间和各自权重；三是选择合适的房地产警度预报方法来确定房地产市场运行警度，根据房地产市场运行的警情预报状况，采取相应的调控对策。

2013年房地产市场分析 篇4

摘要：2012年12月18日，国家统计局发布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：11月份新建商品房整体情况呈现全面上涨。

2012年12月18日，国家统计局发布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：11月份新建商品房整体情况呈现全面上涨。统计数据表明，自从2012年6月止跌以来，全国100个城市(新建)住宅平均价格已连续第6个月环比上涨。那么2013年房地产行业发展将何去何从。同策咨询研究中心总监张宏伟从政策、资金、市场等三个方面对2013年的市场行情进行了缜密的预判。

政策走势：

去投资化的限购、限贷不可能本质上出现松动

十八大期间，有记者向住房和城乡建设部部长姜伟新提问“房地产市场调控政策什么时候放松”，他回答称，“房地产市场调控政策现在还没想放松。对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。”

而近期各地楼市微调不断升温迹象明显，在这个时间段提出这样的说法有什么含义?对今后的楼市发展有什么影响?是否意味着楼市调控从严?

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，十八大期间，住房和城乡建设部部长姜伟新回答意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，在本质上限购、限贷不可能出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。

中央经济工作会议也提出，2013年中国还将加强房地产市场调控。

但是，现实房地产政策中确实正在出现“微调”，如今年以来政府已经公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整，还有近期公积金贷款政

策的微调，以及由于降息、降准、等货币政策的定向定量宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行，并没有对于投资性投机性需求起到鼓励入市的作用。当前，政府从政策层面已经认可这些差别化的限售与信贷政策及其他已经认可的补贴和鼓励措施。

总体上来讲，今年房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行。那么2013年房地产调控政策将呈现出什么样的特征?

首先，中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，货币政策的稳健特征决定房地产市场的运行会相对稳健，不会出现大起大落。

其次，从当前政府表态及实际政策执行来看，2013年房地产调控政策仍然会呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”会同时执行。

与此同时，在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行的市场背景下，政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。

第三、以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。

在明年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场基本面持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧。

资金走势：

“流动性”进一步宽松，购房者勿错“平价”购房时机

国家统计局数据显示，2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落，但总体上看，近期CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解。与此同时，按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大，这也为年内“降准”或“降息”1-2次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。

另外，中国人民银行10月13日发布的数据显示，截至9月末，广义货币(M2)增长14.8%，狭义货币(M1)增长7.3%。M2今年以来首次突破14%表明，流动性进一步宽松，有望成为经济企稳回升的动力。

今年以来，总体来看，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解，在此基础上，楼市政策“微调”，差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。与此同时，在降准与降息之下，市场流动性进一步宽松，总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。

在这样的市场背景下，根据房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点。国家统计局发布2012年11月份70个大中城市住宅销售价格中53个大中城市房价环比上涨，同样反映出房价连续微幅上涨的态势。

在CPI企稳的市场背景下，全国房价仍然出现连续6个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

从国内环境看，随着我国经济发展逐步进入新的阶段，劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力将长期存在，再加上美国QE3、QE4推出，内外两种趋势的重合，对物价上涨进而通胀的影响不容低估。

我们看到，在限购之下，需求被压制，在美国QE3、QE4推出的市场背景下，热钱在楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限

贷，这也是在全球货币“大”爆炸的当下，希望通过控制限购限贷这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库;希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。在QE1的过程中黄金白银石油狂涨，QE2期间也同样。近期，多家房企或赴港上市、或收购上市平台，或在通过境外渠道进行频繁融资，均表明热线政策缓慢地流向中国房地产市场。此时，其实聪明的投资客早就明白手中的资金该流向哪里。

因此，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国房价连续6月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价“平价”时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。

市场走向：

市场“基本面”将现真正意义“回暖”

从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外，1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从2013年市场基本面走势来看，由于政策“微调”与房地产调控的“双重标准”的执行，再加上以城镇化拉动内需的2013年宏观经济政策的定调，明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情，明年房地产市场“基本面”整体上会持续好转，但是仍然处于整个市场大周期的低谷期的复苏与回升期，保持“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张的行情将是2013年整体市场基本面的特征。

在这个阶段，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场基本面持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象。

从当前来看，全国新建住宅房价连续6月上涨，市场已经出现房价降幅收窄甚至个别项目小幅涨价的现象。因此，当前调控的压力仍然存在，“去投资化”的限购限贷政策尚短期内不可能出现明显松动，外来的投资投机性需求不会大规模入市，限购政策有可能明年会继续执行。

宜春市房地产市场分析及展望 篇5

2008年在经济增速放缓的背景下，宜春市房地产市场也呈现出景气回落的趋势，房地产投资先升后落，商品房销售不断下降，房价上涨幅度逐步放缓。2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来新一轮的“洗牌”。此外，随着我市住房结构调整及各项住房保障政策的落实，部分中低收入家庭住房困难问题将有望得到进一步解决。

一、2008年房地产市场运行分析

（一）房地产开发投资增速回落，商品房开发适应市场能力增强。

2008年，国家出台了一系列的宏观调控政策，并逐渐显现其作用。尽管我市房地产业没有过热，但房地产开发企业对扩大开发规模持谨慎态度，房地产开发步伐放缓。2008年全市房地产开发完成投资39.85亿元，同比增长36%，增幅回落8.6个百分点，仅占全年计划总投资的24.34%。其中：建筑工程投资24.14亿元，同比仅增长8.3%，增幅回落34.3个百分点；土地购置费11.53亿元，同比增长129%，增幅上升了49.5个百分点；土地开发投资额为0.90亿元，同比下降63.7%，增幅回落122.5个百分点。从以上数据可以看出，2008年房地产市场处于低迷状态，房地产企业对房地产投资信心不足，持徘徊观望的态度。从投资结构看，2008年全市商品住宅投资31.69亿元，同比增长30.6%，增幅回落21.9个百分点。其中：90M2以下住宅、140M2以上住宅、办公楼、商业营业用房投资同比分别增长89.4%、113.7%、241.3%、117%；而经济适用房、高档公寓投资分别下降73.9%和51.5%。从以上数据看，住宅投资结构随着市场的变化在不断地调整，适应市场能力在增强。据房管局对中心城区商品住房户型销售情况的统计调查，尽管120—144M2套型占比最高，是目前市场销售的主要房源，但是大户型的销售情况较去年降幅明显。相比60M2以下的小户型与90—120M2的中等户型降幅较小，且价格处于户型结构中的高价位区间，尤其90—120M2户型占套型的比例同比上升，说明这两种户型具有良好的抗跌性，并在销售过程中持续走强。这充分体现了市场调节的力量，同时也反映出，在做强中心城区、增加中心城区人气过程中，由于经济还不是很发达，人们的经济水平有限，房地产住房投资结构应适应市场的发展。同时，值得注意的是商业营业用房和办公楼开发投资有过大的迹象，而满足低收入家庭的经济适用房投资大大萎缩。

（二）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落

从资金供给总量来看，到位资金增速下滑。2008年我市房地产开发投资资金到位47.44亿元（含上年结余资金），同比增长27.4%，增幅回落25.8个百

分点，其中本年到位资金42.82亿元，同比增长25.1%，增幅同比回落28.8个百分点。

从资金来源看，我市房地产商的资金主要来自国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭及其他。2008年以来，开发企业自筹资金20.25亿元，同比增长51.4%，增长较快。自筹资金占本年资金来源的47.29%；其他资金来源18.12亿元，增长2.5%，同比增幅下降54.4个百分点，占本年资金来源的42.32%；定金及预收款为11.74亿元，同比下降1.3%，增幅下降44.8个百分点，占本年资金来源的27.41%（2007年为34.95%），其余类型的资金来源绝对数偏小。从定金及预收款的收缴减少来看，反映出2008年需求者观望情绪浓厚，商品房成交量下降，使房地产企业资金链条绷紧，资金供给情况不乐观。

（三）房地产市场低迷，房地产开发处于饱和减缓发展态势

2008年，商品房销售面积153.45万M2，同比下降32.5%；商品房销售额26.05亿元，同比下降22.1%；空置面积22.11万M2，同比上升25.4%，其中空置1-3年面积13.4万M2，同比上升96.2%。而房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积分别增长21.1%、23%和2.6%。本年完成开发土地面积76.96万M2，同比增长74.5%；本年购置土地面积174.32万M2，同比增长62.4%，待开发土地面积111.69万平方米，同比下降59.1%。从以上数据可以看出，2008年我市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城区的调查分析，商品住房累计销售面积39.63万M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年销售旺势启动前的水平，略低于近5年商品住房48.25万M2的年平均销售量。商品住房供给出现饱和难卖状态。产生这种现象一方面存在价格因素，据调查统计，2008年中心城区商品住房均价为2075元/M2，同比增长16.92%，从近几年商品住房价格走势来看，呈30度上涨趋势，进入2008年底商品住房价格仍保持在2000元/M2高位平稳运行，另一方面，受整个国内宏观经济景气下降，房地产市场低迷以及受从紧的货币政策的影响，我市的居民购房意愿也显著降低，观望情绪越发浓厚，使得全市住房成交量出现大幅度下降。

二、对房地产业稳定发展的思考

自2008下半年起，中央及地方政府相继出台了包括扩大内需、稳定房地产市场的调控政策，随着房价的合理回归，政策的逐步落实，自住型需求将陆续释放。政府部门、房地产企业、金融机构应实行三方联动，抓住契机切实解决房地产发展中存在的主要问题，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。

（一）政府部门应加强调控，优化环境

房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。一是房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构调整，多建适合中低收入阶层的中、小户型住房。二是进一步整顿和规范房地产市场，各有关部门要进一步完善房屋产权登记、评估等市场交易体系及土地招标制度，强化土地供应管理，控制土地购买的无序增长。三是要加大监督执法力度，坚决治理房地产开发和交易活动的违规违法行为，确保房地产业健康发展，同时搞活房地产二、三级交易市场，促进居民购房，以旧换新、以小换大，改善居住条件。四是房地产业的发展要纳入城市建设的总体发展战略，加强整体规划和管理，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划、有步骤地开发。五是要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。六是要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导企业理性投资和居民理性购房。

（二）房地产企业应内练素质、外树形象

面对激烈的市场竞争，首先，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，通过改革创新，加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力。其次，房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档、豪华、大户型住宅，要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。第三，房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量，完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房、优质房。第四，要加强市场营销，树立理性的营销观念，坚持诚信服务，进行“阳光”操作，重点是加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等等，通过加强营销诚信服务积极创造市场。

（三）金融机构应制度创新、加大支持

目前中、低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持。金融机构应向这一主要群体敞开大门，加大信贷支持力度。一要进一步改革公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系。二是要增加银行住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次需求。要加强对房地产开发贷款的监管，对开发商要严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核；对购买者贷款要严格履行贷款的各种手续，以防金融风险。

三、2009年房地产市场展望

2009年，在经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，将是我市房地产市场的调整期。

（一）1—3月份数据显示房地产市场仍不容乐观

从1—3月份数据来看，房屋施工面积同比增长21.5%，而新开工面积和房屋竣工面积同比分别下降28.6%和3.5%，商品房销售面积和商品房销售额同比分别下降19.8%和13.9%，空置面积同比却上升了264.2%。

（二）需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”

在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调。2009年将延续2008年房市的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求仍将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房刚性需求者将会对房地产产品提出更高要求，比如价格因素，因此未来市场竞争会更加激烈。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。随着企业间的优胜劣汰、开发企业自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。在供需双方的作用下，开发企业或许会采取一些优惠措施，以期回笼资金。

（三）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决

房地产市场调研分析 篇6

当前房地产开发企业外部环境及市场机会分析

12月11日中国正式加入世界贸易组织(WTO),中国经济将进入更加广阔的世界领域.本来已经处于激烈竞争中的房地产开发企业,影响其外部环境的不确定因素数量更多、变化更快,市场机会也更多.开发商如果不能正确地把握企业的`外部环境特征,围绕提高企业核心竞争力,进一步深化企业改革,实施体制创新战略,很可能在未来激烈的竞争中被淘汰出局,当然更谈不上发展、壮大.本文拟分别对当前开发企业的外部环境特征、市场机会以及应对策略进行初步的分析和探讨.

作 者：王雷 江和伟 作者单位：大连市建设控股有限公司刊 名：城市开发英文刊名：URBAN DEVELOPMENT年，卷(期)：“”(7)分类号：F2关键词：

房地产政策调控及其市场环境分析 篇7

在三年之前, 我国的楼市出现了非常显著地上涨态势, 整个国家和一些发达地区的楼市, 不论是在规模还是在价格等相关的方面都开始进入新的时期。出现了很多的高价房, 其火热程度远超以往的年份。为了合理的解决这种问题, 在该年末的时候, 国家实施了新的条例, 适时的开始对行业进行规范调整。随着相关条例, 国十一条的颁布, 行业进入新的发展时期。在开始的前两个月份之内, 房价出现了一些浮动, 开始缓慢地下降, 销售总量也出现下降的态势。不过这种情况仅仅的维持了两个月, 在第三个月份的时候, 价格又出现新的上涨态势, 又一次出现高峰现象, 这种变化不仅仅是单价上的, 还包含总销量上的增长。针对这种情况, 国家又快速的颁布了一些条例措施来应对不合理的状况。

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日, 国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 条例明确的规定, 对于购买第一套用房并且规模超过九十平方的用户, 要缴纳超过十分之三的首付款项。对于购买非第二套的用户, 这项款项要求更为严格, 要超过总数的一半才可以。这项条例的颁布被认定位国家调控最显著的一项活动, 不过实际获取的效果并不和我们预期达到的目标一样。通过相关部门的数据调查显示, 在四月份, 我国很多大中型的城市的住房销售价格比以往同期上涨了百分之十七点三左右, 此次变动是最为严重的一次。这种变动在低于九十平的住房中表现的最为突出, 幅度超过百分之二十二点四左右。很明显颁布的条例并未取得意想的收获, 反而出现大幅的增长态势。

2 政策不能发挥功效的原因论述

通过和以往的活动相对比, 我们不难看出, 这次国家对行业的整治力度非常大, 这种程度不仅仅的体现在颁布了非常多的条例上, 而且频率也非常高。这些现象充分体现了国家对楼市的整改态度。不过令人百思不得其解的是, 为什么花费如此多的精力, 却得不到好的收效, 反而出现相反方向的发展呢。笔者通过长时间的研究探索, 总结了以下的一些原因:

第一, 颁布的条例虽然数量非常大, 但是并没有对关键的定义做详细的讲述。正是由于这些非常模棱两可的定义使得条例无法发挥出其应有的功效。比如条例中明确的指出, 对于价格太高, 并且变动太快的一些地区进行严格的治理, 但是并没有说明多少价位是太高, 多少变化是太快, 而且也没有说明具体的地区是哪里, 因此实施起来非常有局限性。还有, 条例中指出对那些有哄抬价格的单位要严厉的处置, 但是并没有严格得指出什么样的行为算是哄抬价格。其次, “国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条———“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策” (也就是房地产特别税和收益税) , 至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段--对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”, 也停留在一句口号上。

第二, 各地的政府机构和房价有着非常紧密的关联。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式, 政府成为了房地产市场利益主体之一 (惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权) , 政府通过土地使用权的出售 (即地租的货币化) 积极参与房地产商品价值的形成, 有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府机构的切身利益和楼市价格有着非常紧密的关联。所以对于那些由于大量的开展建设活动二负担超大额度的机构来说, 如果楼市出现下降, 那么总的成交量也会受到严重的影响, 最终这种变化会作用到当地的经济发展中, 而对土地有着过分紧密关联的财政机构很可能会因为这种问题的发生而面临资金紧缺的现象。所以, 针对这种问题, 很多地区不愿意响应国家的政策号召。

最后, 保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具, 无论是对低收入群体实施特殊保障, 还是对中低收入群体实施普遍保障, 其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在2010年的“新国十条”中, 中央再次强调了保障性住房的重要性, 要求各地尽快编制和公布住房建设规划, 明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%, 并优先保证供应。

3 针对问题提出的建议

3.1 加快实施细则中重要概念的界定

《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展, 因此, 要使这些措施落到实处, 必须尽快明确界定相关重要概念。

3.2 完善土地“招拍挂”制度

土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理, 而且可以有效地遏制国土资源的流失, 最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为, 打击圈地和炒卖地皮的行动, 较好地维护了公共利益。但是, 这种方式也有不完善的地方, 特别是从2007年开始, 地王纷纷出现, 干扰了土地市场, 导致价格指示信号失灵;最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加, 地王潮又开始在全国蔓延, 这种信号很可能像2007年那样, 形成一种面粉贵过面包的困局。

要想抑制过快上涨的房价, 就要完善土地“招拍挂”制度, 土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定, 各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法, 但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化, 提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度, 挂牌要做哪些程序, 签订出让合同应包括哪些条款。

公共住房的运行是一个系统工程, 需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面, 政府应将保障性住房的投入纳入财政预算, 这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定, 并有法律保证, 政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外, 其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面, 政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应, 发挥好税收和信贷政策调节作用, 加大住房需求调节力度, 引导合理的住房消费。

4 总结

众所周知, 住房在一个国家的经济发展中占据非常关键的地位, 它是人们生活的最基本的保障。很多时候, 在评价一个国家的经济以及社会发展程度的时候, 人们首先想到的就是它的居民的住房问题。目前由于经济形势的影响, 我们国家的房价一直处于较高的水平, 这对于国家的经济发展以及人们的生活水平的改善来讲都是非常不利的现象, 针对这种问题, 国家应该不断的完善现有的制度中的不合理条例, 通过真正有力地调控措施来指引楼市朝着健康有序的方向迈进。相信在不久的将来, 我们国家的楼市一定可以真正的实现其为人民服务的功效, 带动国家经济突飞猛进。

摘要：经济发展带动了人们生活水平的提高, 对物质追求以及精神追求不断地提升。在这种发展的过程中, 有一项非常显著地体现就是房地产的发展。人们的生活离不开它, 同时它的发展也为国家的经济前进提供了必要的支撑条件。目前, 国家颁布了最新的政策来对其进行合理的调控, 在各种因素的共同作用之下, 行业面临了新的发展问题, 笔者基于这种背景, 重点的分析介绍了出现问题的原因以及应对方式等。目的是为了更好的促进经济的前进。

房地产市场调研分析 篇8

关键词：房地产市场；金融市场；Grange检验

[中图分类号]F224[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）11-0007-01

一、背景及研究现状

房地产金融由于其久远的发展历史和在现代经济中的独特地位与作用，从20世纪30年代开始，就已引起了欧美国家的研究兴趣。Mark Carey(1990)发展了一个土地价格模型，来研究房地产的繁荣与金融的参与的关系。给出房地产周期一个直接明了的解释[1]。Herring和Whator(1998)通过构造一个信贷市场模型，研究了房地产繁荣与银行危机的关系。合理地解释房地产繁荣所导致的瑞典银行危机、美国银行危机、日本银行危机和泰国银行危机[2]。邢文雯（2007）认为货币供应量和股票价格与房地产价格有正的相关关系[3]。彭杰、黄娅妮（2009）分析了我国的房地产企业现行融资结构存在的问题并提出相应对策[4]。

二、金融市场和房地产市场关系的实证研究

Granger从预测的角度给出了因果关系的一种定义，并将这种定义下的因果关系成为Granger因果关系。选择1993- 2008年的广义货币供应量、金融机构中长期贷款额、居民储蓄存款额、证券市场股票流动市值和商品房销售额的年度指标作为分析数据。用表示商品房销售额时间序列、表示广义货币供应量M2时间序列、表示金融机构中长期贷款额、表示居民储蓄存款额、表示股票流通市值时间序列。为了降低异方差影响，对原数据分别取对数，得到ln、ln、ln、ln、ln。检验见表3-1：

通过以上Granger检验可得出结论：广义货币供应量和金融机构中长期贷款额的对数指标ln、ln是商品房销售额的对数指标ln的Granger原因，而居民储蓄存款数额的对数指标ln与证券市场股票流通市值的对数指标ln则不是引起商品房销售额对数指标ln变动的Granger原因。反之，商品房销售额的对数指标ln是引起金融机构中长期贷款数额、居民储蓄存款、证券市场股票流通市值的对数指标ln、ln、ln变动的Granger原因，但不是广义货币供应量M2对数指标ln的Granger原因。

三、结论

房地产市场的发展和信贷市场的发展是互为因果、相互促进的；银行市场的货币发行只是单方面的影响房地产市场；而证券市场上的股票流通则只是单方面受房地产市场发展的影响。但是，总的来说，金融市场的发展与房地产市场的发展仍然是相互促进，一荣俱荣，一损俱损的。房地产市场的繁荣与信贷市场的发展存在双向的Grange因果关系。房地产市场的繁荣有力支撑与推动信贷市场的发展，而信贷市场的参与支持直接促进房地产市场的繁荣，它们之间的发展具有共生性，这种共生性是经济的内在要求。但是，与此同时，这两个市场又是经济风险蕴含的重要的载体。在现实中，如果这两个市场的关系不能得到适当的处理，这种积累的风险将会导致更大的破坏力。

参考文献：

[1]Carey, Mark S., Feeding the Fad: the Federal Land Banks, Land Market Efficiency and the Farm Credit Crisis, [Ph.D.dissertation], University of California at Berkly, 1990;

[2]Richard J.Herring, Susan Wachter, real estate booms and banking busts: an international perspective, working paper, the Wharton School of Pennsylvania University, 1998;

[3]文雯.金融支持过度与房地产泡沫[J].财经论坛,2007年第15期:P137-139.

[4]杰,黄娅妮.房地产金融市场融资现状、问题及解决对策[J].财经视点,2009年第9期:P90-91.