居间人有偿服务合同（精选9篇）
甲方：
地址：
法定代表人：
乙方：
甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方为甲方提供居间服务事宜达成如下协议：
一、乙方为甲方提供居间服务，如促成甲方与第三方订立买卖合同并验收合格，则甲方向乙方支付居间服务费。
二、双方约定的居间服务费标准为：按中标后第三方签约客户购买的甲方产品价值总额的进行支付，在签约客户对甲方产品验收合格后五个工作日内支付到乙方指定账户。
三、甲方的义务：
1、负责投标过程中的报名、标书文件的编制，并根据投标需要提供相关资质文件；
2、按约定向乙方支付服务费；
3、中标后向第三方签约客户提供产品。
四、乙方的义务：
1、保证乙方的信息资源及时提供给甲方，以利于甲方的标书文件的高质量编制；
2、负责在投标过程中为甲方提供投标顾问服务，并协助甲方与相关部门的联系，沟通和协调工作及在业务过程中为标书提供意见；
五、服务费的支付：
1、乙方促成甲方与第三方订立合同的，甲方向乙方支付居间服务费；未能 1
促成，甲方不支付任何费用，乙方所花费用由乙方自行承担。
2、乙方促成甲方与第三方订立合同的，在甲方与签约客户签订合同且签约客户对甲方产品验收合格后，甲方向乙方支付全额服务费，在此之前乙方向甲方的借款可冲抵服务费，并且该借款不计算利息。乙方未能促成甲方与第三方订立合同的，应当按照借款时的约定计算利息，并在本协议终止后三日内归还甲方借款。
六、未尽事宜甲乙双方另行签订补充协议，补充协议与此协议具有同等法律效力。
七、本协议壹式两份，双方各执壹份，具有同等法律效力。
八、本合同履行过程中发生争议的，任何一方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
甲方：乙方：
代表：
关键词：居间合同；认真审查义务
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）06-0101-01
一、理论界争议
（一）否定说。
这是我国大陆学术界的主要观点，否定说认为，居间人仅就其所知，负有如实向当事人报告的义务；对于其不知的事情，没有积极调查的义务。①其主要理由如下：
（二）肯定说。
我国台湾地区的学者一致认为营业居间人有如实调查义务。其一，我国台湾地区“民法典”第567条规定：“以居间为营业者，关于订约事项及当事人之履约能力或订立该约之能力，有调查义务。”其二，我国台湾地区学者普遍认为，以居间为业的居间人，有能力且有义务尽调查之义务。如果因为怠于调查或未尽到善良管理者的注意义务，导致当事人有损害的，应当承担赔偿责任。
此外，我国大陆地区也有学者持肯定说，认为居间人在居间活动中应当负有尽力调查之义务，居间人未尽到此义务的，或者未尽到善良管理者义务的，按照具体情况对当事人的损害承担赔偿责任。
二、司法审判中的混乱
不仅理论界对居间人是否承担积极调查义务和认真审查义务争议颇多，审判实践中对此也是一片混乱，同案不同判的现象在审判实践中时有发生，法院对此类涉及居间人积极调查义务或者认真审查义务的案件，主要以下几种不同的判决：
1、居间人没有积极调查义务或者认真审查义务。法院认为，我国合同法仅仅规定了居间人有如实报告义务以及在居间人在故意隐瞒或者虚假报告后需承担的责任，而并没有规定居间人有积极调查义务或者认真审查义务。居间人仅仅只需把自己所知道的相对人的信息和事实如实的告知委托人，对该信息的真实与否没有调查核实义务，而将审查该信息真实性的义务转嫁给委托人，由委托人自己承担调查核实义务。
2、居间人有尽力调查义务或者认真审查义务。法院认为，从居间合同的目的来看，委托人之所以与居间人签订居间合同，是因为居间人在信息、人脉等方面较委托人而言有着相当的优势，委托人需要利用居间人的信息优势，为其选择订约相对人或者充当订约媒介，斡旋其中；其次，虽然法律没有明文规定居间人有尽力调查义务或者认真审查义务，但是基于诚实信用原则，居间人也有义务对相对人的信息予以调查核实，如若居间人只对故意隐瞒或提供虚假信息负责，而对于其过失提供的虚假信息、造成委托人损失的情况免于责任，则明显有失公平。
三、告知程度的重新拟定
（一）应当确立营业居间人的积极调查义务或认真审查义务。
首先，调查义务或认真审查义务是最大诚信原则应有之义。
诚实信用原则是居间合同当事人最应当遵守的基本原则，本文认为居间人应当遵循最大诚信原则的要求。最大诚信原则的意旨在于由于信息的不对称，委托人依赖于居间人对相对方及交易情形的如实告知来决定是否签订合同。而只有居间人把与签订合同有关的所有相关信息都据实告知委托人，委托人才能正确地做出是否签订合同的决定。最大诚信原则要求居间人对于与委托事项有关的种种情形都应当据实以告，不允许存在居间人只告诉部分信息，对其他信息怠于调查的情形出现，即居间人不得以自己不知为抗辩理由来规避法律责任的承担。诚实信用原则不但注重当事人之间利益的平衡，而且更为注重当事人对社会、对第三人的利益尊重。对社会的利益的尊重，就充分体现在合同的有效率的成立、生效和履行，即体现为交易的安全和效率。交易安全保护可以在最大程度上保护了善意无过失交易者的合法利益，从而建立一个和谐而快速发展的经济秩序。只有要求居间人对与合同有关的事项尽力调查并据实以告，才能保证合同的生效和履行。
其次，从现阶段居间行业的发展状况来看，营业居间人有能力对其所知信息进行调查核实。与居间行业起步时的困境相比，现阶段随着居间活动的日益增多，营业居间人在经验、经济能力以及业务素质上都有了长足的发展，对相对人提供的信息有能力進行判断核实，对与订约相关的重要事实有能力进行调查。
（二）对于非营业居间人是否应当确立认真审查义务或积极调查义务。
对于非营业居间人是否应当负担积极调查义务或认真审查义务，不同国家地区的立法似乎都保持了高度的一致，即都只规定了营业居间人的积极调查义务，而对非营业居间人是否负有这一义务并没有作以规定。理论界对于非营业居间人是否负有积极调查义务或者认真审查义务也存在着分歧，但大多数学者认为非营业居间人不负这种义务。少部分学者认为，非营业居间人也应当负担积极调查义务或认真审查义务，另外，一些学者认为非营业居间人虽不负积极调查义务，但至少应当对所知信息进行认真审核，即负有认真审核义务。
我们认为，应当确立非营业居间人的认真审核义务。认真审查义务是指居间人对获知的信息进行合理的审查之后再告诉委托人。认真审查义务相对于积极调查义务来说，居间人所承担的如实告知义务的程度较低一些，一般来说认真审查要求居间人尽到审慎的态度，如果尽到谨慎的态度仍不能发现第三人提供信息的虚假造成损失的，居间人不承担责任。非营业居间人与营业居间人相比，在财力、技术等方面明显有所欠缺，若强加积极调查义务于非营业居间人之上，似有不公。与营业居间人的积极调查义务的法理相似，要求非营业居间人承担认真审查义务，一方面能够以最小的成本分担委托人的风险，保障委托人的利益；另一方面，也能促进居间人恪尽职守，督促居间人认真履行居间职责，维护整个居间行业的秩序，促进居间行业的健康发展。
注释：
①江平主编：《中华人民共和国合同法精解》，北京：中国政法大学出版社，1999年版，第369页。
参考文献：
[1]江平主编：《中华人民共和国合同法精解》，北京：中国政法大学出版社，1999年版，第369页。
[2]济源市金诚实业有限公司与张天军等财产损害赔偿纠纷上诉案（2009）济民中二终字第85号；
[3]内黄县面粉公司诉任艳臣等居间合同案（2007）南民初字580号；
[4]马俊驹、余延满：《民法原论》，北京：法律出版社，2005年版，第377页。
[5]王利明主编：《中国民法典学者建议稿及立法理由——债法总编，合同编》，北京：法律出版社，2005年版。第643页。
法定代表人：
居间方：
居间方受委托方委托，双方就居间方向委托方提供有关居间介绍服务等事项，经双方协商，达成如下协议：
一、居间方将中银路城建设工程有限责任公司黄果树旅游文化商品博览底价交易中心工程项目部之建设居间服务介绍给委托方施工。
二、委托方必须出示有关建设施工资质，具备该项目建设施工条件。
三、居间方在委托方具备该项目建设施工的条件下，居间方提供准确信息介绍服务委托方将该项目承包。
四、居间信息服务费：委托方按该项目施工土石方每立方支付三角居间信息服务费给居间方。
付款方式：委托方承包该项目建设施工合同时，委托方必须支付居间方信息服务费贰万元委托方进场施工十天后，委托方须支付居间信息服务费贰万元，余款按委托方土石方施工进度支付给居间方。
五、违约责任按《中华人民共和国合同法》有关条款执行。 本协议一式两份，双方各执一份。
委托方签字： 居间方签字：
法定代表人签字：
甲方：（委托人）乙方：（居间人）
根据中华人民共和国相关法律法规的规定，本着平等、自愿、诚信、互利的原则，双方经过友好协商，就甲方委托乙方进行项目融资居间相关事宜，达成本协议，供双方遵守及充分履行。
第一条 委托事项
甲方因项目的建设及开发，需对外募集资金，募集资金的目标为人民币元。为了实现此资金募集目标，甲方特委托乙方在委托期限内，为其介绍引进符合其融资条件的机构（以下简称“项目投资人”），并代表甲方与项目投资人进行斡旋和谈判，并协助促成甲方与项目投资人签定投资协议或其他提供给项目资金的文件。
第二条 委托期限
委托期限自年月日至年月日。超过以上期限没有完成融资目标或者仍需要融资居间服务的，双方另行签订居间协议或以书面形式将本协议委托期限延长。
第三条 甲方权利义务
1、积极配合乙方，为乙方的居间活动提供必要的协助与配合。
2、根据乙方的要求及谈判进展的需要，及时向乙方提供与项目有关的资料、信息及融资条件要求等，以便于乙方为甲方物色合适的项目投资人。
3、未经乙方事先书面同意，甲方不得将本协议的内容和履行本协议过程中所获取的项目投资人的信息（属于公共领域的信息除外）向本协议居间业务直接相关人员之外的任何第三方泄露或非因履行本协议而使用。
4、甲方不得在委托期限内及期限届满后日内与乙方介绍的项目投资人或其他有意向投资者进行私下交易。
5、甲方有权要求乙方及时汇报居间进展，并全程派员参与和项目投资人及其股东进行磋商与谈判。
第四条 乙方权利义务
1、乙方应尽力完成甲方的委托事项，为甲方物色项目投资人，并按照甲方提出的条件与项目投资人充分沟通，将处理情况及时向甲方如实汇报，为甲方提供联络、协助、撮合等服务，并促成甲方与项目投资人签订合作协议。
2、乙方应保证为甲方提供的资料已经事先核实；不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益。
3、乙方对甲方及项目投资人提供的文件资料、商业秘密等秘密信息予以保密；未经甲方事先书面同意，乙方不得将本协议的具体内容向第三方泄露；也并不得将本协议履行过程中所获取的对方任何信息向本协议居间业务直接相关人员之外的任何第三方泄露或非因履行本协议之目的而使用。
4、依照甲方要求完成居间任务，有权要求甲方依据协议约定支付佣金。
第五条 委托事项的完成
“委托事项完成”是指乙方完成本协议第一条所列委托融资事项后、甲方与项目投资人签订融资协议、甲方向乙方支付佣金后，本合同履行完毕，甲、乙双方权利义务终止。乙方仅为甲方提供信息，或为甲方提供联络、协助、撮合等服务的，甲方与合作方未签定协议或合同等确定融资关系的文件，均视为委托事项未完成。
第六条 佣金与费用
1、佣金 佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。乙方完成融资事项的，甲方按照项目投资人的投资款额的%向乙方支付佣金。
甲方同意如果与项目投资人签署确定融资交易的协议或其他相同性质的文件（包括但不限于出资协议、投资协议、融资协议等），则视为乙方居间服务成功；甲方应在确定融资的协议签订的当日将佣金一次性支付给乙方。
委托事项未完成或未在委托期限内完成的，乙方不得要求支付佣金。但委托期限到期时，融资居间服务事项正在进行的除外，双方应当另行协商合理延长委托期限或居间服务期限视为自动延长至当次居间服务事项完成止。
2、居间活动费用
居间活动费用是指乙方为完成委托事项实际支出的必要费用，乙方完成委托事项的，居间活动费用由乙方承担。
非因乙方故意或重大过失导致委托事项未完成或未在委托期限内完成的，乙方可以要求甲方支付必要的、合理的居间活动费用。乙方要求甲方支付上述费用的，应当如实列明，并出具相关票据，做出合理解释。
除佣金和居间活动费用外，乙方不得向甲方收取其他任何费用（押金、信息费等）。
第七条 违约责任
1、本协议签订后，双方可以以书面形式协商解除本协议。本合同签订后，一方未履行或未适当履行本合同项下义务，经另一方催告后仍未履行的，是为违约，守约方有权单方解除本合同，兵要求违约方方支付违约金人民币元。
2、本协议签订后，甲、乙双方中任何一方违反保密义务的，守约方可解除本协议，并要求违约方支付违约金人民币元，守约方实际损失高于违约金的，可要求违约方承担实际损失。
3、在本协议约定期限内，甲方与项目投资人私下签约的，乙方仍有权要求取得约定的佣金，并可要求甲方支付违约金，违约金按照佣金的% 计算。
4、甲方未如约支付佣金、居间活动费用的，每逾期一日，应按佣金%的标准向乙方支付违约金。
5、任何一方违反本协议的约定即视为违约，违约方除应承担违约损害赔偿外，还应承担守约方为实现自己的权利而支出的合理费用，包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师代理费、执行费、差旅费等费用。
第八条 权利义务的转让
除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何未经另一方书面明确同意的转让，均属无效。
第九条 协议生效及争议解决
1、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。经双方签字盖章之日起生效。
2、协议一经生效，即对双方具有法律约束力。双方经协商一致可以对协议内容进行变更或对未尽事项做出补充规定。变更或补充规定应当采取书面形式，与本协议具有同等效力。
3、本协议项下发生的争议，由甲、乙双方当事人友好协商解决；协商不成的，可依法向乙方住所地有管辖权的人民法院起诉。
4、本协议在履行过程或诉讼中，若有通知等材料送达的，三方均确认同意以本协议落款处的住址为送达地址，向该住址寄送的所有通知、文件等材料均视为收件人已经收悉。若前述送达住址变更，变更方应通知对方，否则应自行承担送达不能等法律后果。
（以下无正文）甲方：
法定代表人（授权代理人）： 住所地： 电话：
日期： 年 月 日
乙方：
法定代表人（授权代理人）： 住所地： 电话：
甲方：
乙方：
本着平等互利的原则，甲乙双方协商，就甲方委托乙方进行融资提供居间服
务签订本合同，以供双方共同遵守：
一、甲方委托乙方向（银行/公司）联系和安排约
万元人民币的借款（具体借款金额由银行评估审批后确定），用于合法经营
与开发，乙方接受委托。
二、甲方职责：
1、确保足额的借款资金，保证资金来源合法。
2、积极配合办理相关手续。
3、维护乙方权益。
三、乙方职责：
1、充分发挥资源优势，认真负责加速办理所有借款手续，在甲方及委托借
款银行审批后，借款金额汇入借款人和甲方约定的账户即视为借款成功。
2、全面协调甲方与借款人和银行的关系。
3、维护甲方权益。
四、居间服务费：甲方须在借款汇入借款人和甲方约定的账户的同时一次性
将借款总额%的居间服务费支付到乙方指定的账户
五、违约责任：
借款到达甲方银行账号次日前，甲方保证支付居间服务费到乙方指定的账
号，每延误一天甲方按申请贷款总额千分之五向乙方支付滞纳金。
六、其它：
1、本合同甲乙双方双方签字盖章后即生效，在履约完毕后自行终止；
2、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力；
3、本合同未尽事宜甲乙双方可协商解决；
4、本合同内容双方均有义务保守秘密，不得擅自对外泄露；
甲方（签字盖章）：乙方（签字盖章）：
摘要：纵观我国信访工作的实际情况，我们明显的发现有偿解除劳动合同的职工人数与日俱增，也就是说可以将他们视为信访团队的“主力军”，所以将有偿解除劳动合同职工的信访工作做好做全是至关重要的，它可以借助提高职工凝聚力的途径去维护企业整体的稳定性。
关键词：有偿解除;劳动合同;信访工作;研究
树立什么样的理念，采取怎样的对策才能做好有偿解除劳动合同职工的信访工作呢[1]？这已经成为倍受关注的问题，本文作者客观的、有针对性的提出几点建议。
一、打铁还需自身硬，身硬还需下功夫
从事信访工作的人员首先应该具有一定的职业道德素养，也就是说认识到自身职业的性质——为群众服务，继而认真专研、活学活用上级组织下达的与信访工作相关的政策与机制，只有这样他们才能化解那些有偿解除合同职工的困惑。
目前，吉林石化公司总会出现有偿解除合同的现象，此时信访工作开展的优劣直接影响着该公司发展的情况。因此从事信访工作的员工应该努力学习国家、中国石油集团公司、与吉林石化可持续发展相关的法律条令、政策体制，理解《劳动法》、《信访条例》的相关内容，除此以外清楚中油人劳体制中与有偿解除劳动合同职工有关的政策，例如养老保险以及医疗保险续交的问题，为信访职工解释普通、特殊工种提前退休应该具备哪些条件，当信访工作人员学习好与化工生产有关的政策法规之时，他们能够将最新颁布的再就业等政策性常识及时的、清晰的传达给那些正在解约或者是将要解约劳动合同的职工。总之，当从事信访工作的人员经过一番苦学专研以后，强化了自身的职业能力，也就是说他们获得了与本职工作相关的技能与技巧，同时也从思想上意识到信访工作的性质以及信访工作发挥的效能，知道做好信访工作不是一朝一夕的事，只有不断的提高个人政策理论的高度，那么他们才会从容的面对那些有偿解除劳动合同职工的疑问，给予其最标准、最精准的解答。
二、建立健全各种规章体制，是信访工作顺利运行的关键
“没有规矩，不成方圆”的道理人尽皆知，也就是说与信访相关的规章体制的建立与完善是极为重要的，它使信访工作有彰可巡，有理可依，有规律的运转。
要使与信访工作有关的各种规章体制得以构建，首先应该认识到信访工作的性质，也就是知道该职业应该承担的社会责任是什么，在此基础上与信访接待工作相关的体制才会建立健全，当然维护信访工作稳定性的信息采集与排查机制也得以完善，即更加科学化、规范化;考核体制、奖惩体制的落实使信访工作风气更加优质化，信访工作人员能够有序的处理好多人集中突发性上访事件，在节假日期间能够安抚企业职工躁动的内心，为吉林石化公司阶段性工作的顺利运行奠定基础。总之，与信访工作有关的政策与体制的构建、完善、实施，使信访工作人员从思想上认识到职责所在，明确了本职工作应该践行的路线，应该取得的成效，这样在面对上访的职工时候工作人员就能把握工作的尺度，在语言与态度上格外的注意，当面对一些突然事件时不会手足无措，而是借助自己的先见意识实施科学有效的处理手段或者是措施。总之在各项规章制度建立健全的基础上，信访工作流程更加规范化、有序化的运行，为广大人民群众、为社会企业服务。
三、了解上访人员的实际情况，是保证信访工作质量的基础
“知己知彼，百战不殆”不但适用于军事方面，同样在现代企业间竞争或者是信访工作中都有较高的应用价值。从事信访工作的人员当掌握各类型上访人员的真实情况时，才能理解他们的内心诉求，同时了解他们思想动态情况以及预测行为发展趋势。
针对吉林石化有偿解除劳动合同的职工，信访工作人员必须对解约者的自然（或者说基本）情况有深入的了解，例如学历水平、从业时长、家庭成员、联系方式等，对于那些参加过群体性上访的职工或者是特困职工，应该采取特殊对待的模式，对其基本情况详细的询问，并做好笔录工作，对其整理以后装订成册，以便随时查看阅读，节约时间提高工作效率。对于吉林石化公司内频繁上访的员工，信访工作人员可将其视为一个“基层组织机构”，定期的与他们进行通讯联系，或者是亲临公司内部，与他们面对面交谈，以达到了解并掌握他们近阶段的思想动态。在信访工作者全面而深入的了解上访人员的真实情况之时，吉林石化公司对于那些特困类重点职工借助三级包保网络的途径实现与其接触沟通的目标，这样职工的心理环境变化情况、行为走向、活动范畴就一目了然了。总之，当信访工作者透彻的掌握那些有偿解除劳动合同职工的实际情况时，公司或者是企业就会提高对职工的关爱程度，落实“人性化”管理方针。例如信访工作者了解到有偿解除劳动合同职工赵某患脑肿瘤，家住农村，妻子无工作，多次上访要求解决儿子大学毕业就业问题。尽管现在就业难度很大，但信访工作者还是积极想办法，一方面按程序帮其申报公司毕业生招聘;另一方面像对待自家孩子一样，帮助赵某儿子做简历，顶着烈日酷暑，领着他参加就业培训和招聘会，投简历40多份，与招聘单位协商，争取就业。赵某儿子最终被一家央企录用，赵某对我们“一家人”一样的帮助非常感激，表示单位给他解决了大问题，自己再不上访，要安度晚年，使他怀着感恩之心走出信访的大门。
当前和今后一个时期，吉林石化将深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，以及习近平总书记系列重要讲话精神，积极践行“五大发展理念”，有效落实中国石油“五个着力”要求，围绕打造特色鲜明、持续盈利的大型炼化一体化生产基地目标，坚持以提高质量效益为中心，以安全环保稳定为基础，以思想和文化为引领，提升管理、深化改革、创新发展，着力消除影响公司质量效益的瓶颈，不断提升综合实力和品牌价值，推动吉化各项事业迈上新台阶。
四、结束语
要做好信访工作，工作人员必须从言谈举止上对自己提出要求，从有偿解除劳动合同职工的角度出发，以友善的态度去对待、去关爱他们，让他们有真情无处不在的体验，那么在这样温馨的信访环境中，解约人的质疑得到有效的解答，信访工作者协助他们化解了自身与公司或者是企业之间的矛盾，此时这类信访工作的开展为和谐社会的打造锦上添花。
参考文献：
买受人（买方）：_________________________________
居间人（房地产经纪机构）：_______________________
福 建 省 建 设 厅
监制
福建省工商行政管理局
存量房买卖居间服务合同说明
一、本合同文本为示范文本，主要用于福建省范围内，房屋出售人（卖方）、买受人（买方）和房地产经纪机构（居间人）三方就存量房屋买卖中介事宜达成协议时使用。
二、本合同所称存量房，也即二手房，是指已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。
三、签订本合同前，房屋出售人（卖方）、买受人（买方）有权查看房地产经纪机构是否取得营业执照、所在地房地产主管部门备案证书和经办人的经纪人资格证书等证件材料。房地产经纪机构应对合同条款履行告知与解释说明义务。
四、根据福建省建设厅及福建省物价局关于房地产中介经纪服务收费的相关规定，居间人向买卖双方收取的佣金的基准价格为不超过合同成交价格的2.5%（买卖双方收费合计），存量房买卖中介经纪服务收费允许上浮20%，下浮不限，具体浮动幅度由设区市政府价格主管部门根据当地实际情况确定。
五、对合同文本中“□”中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定，“□”中选择内容以划“√”方式选定，对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打“×”，以示删除。文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，对不选择的内容，用横线将其划去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为各方当事人同意内容。
存量房买卖居间服务合同
出售人(卖方)：_________________
身份证：_______________________ 联系电话：_____________________
通讯地址：_____________________ 邮政编码：_____________________
买受人（买方）：_______________
身份证：_______________________ 联系电话：_____________________
通讯地址：_____________________ 邮政编码：_____________________
居间人（居间方）：_____________
备案证书号码：_________________ 营业执照号码：_________________
通讯地址：_____________________ 邮政编码：_____________________
法定代表人：___________________ 联系电话：_____________________
房地产经纪执业人：_____________ 联系电话：_____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，经居间方居间，买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产买卖居间服务事宜，达成如下协议：
第一条、委托居间事项
买卖双方委托居间方促成订立的《存量房买卖合同》标的为：__________________________________________房产。
卖方委托事项：卖方委托居间方向其报告订立《存量房买卖合同》的机会或提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。
买方委托事项：买方委托居间方向其报告订立《存量房买卖合同》的机会或提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。
第二条 居间方提供的居间服务范围
1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；
2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；
3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；
4、接受卖方的售房委托并为卖方联系合适的买方；
5、提供银行抵押贷款、公积金贷款等事项的咨询服务；
6、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）；
7、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限等事项提供咨询服务；
8、促成买卖双方签订《存量房买卖合同》；
9、协助买卖双方办理产权转移登记等相关手续；
10、__________________________________________
第三条 居间服务时间
居间服务时间按下列第_________种方式确定：
1、居间方提供的居间服务自接受买卖双方委托时起，到买卖双方签定关于上述房产《存量房买卖合同》之日居间服务结束。
2、居间方提供的居间服务自接受买卖双方委托时起，至________________________________________居间服务结束。
第四条 买卖双方权利义务
1、买卖双方有权在签订《存量房买卖合同》之前，向买卖合同相对人了解本合同所指交易的相关信息。
2、买卖双方有权自行确定相关买卖内容。
3、买卖双方在居间方未促成《存量房买卖合同》成立时有权拒绝支付佣金。
4、买卖双方有权要求居间方告知进行房地产交易的现行税种、税率及其他应承担的费用种类。
5、买卖双方对居间方所提供的信息、成交机会等商业秘密负有保密义务，未经居间方同意不得擅自披露。
6、________________________________________
第五条 居间方权利义务
1、居间方向买卖双方报告订立《存量房买卖合同》的机会或者提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。
2、居间方在促成《存量房买卖合同》订立时有权向买卖双方要求支付佣金。非居间方过错买卖双方未能订立合同，居间方有权要求买卖双方支付必要费用。
3、居间方应按照买卖双方的委托，据实告之居间方所知的买卖双方提供的房地产信息。
4、居间方应告知买卖双方进行房地产交易的现行税种、税率。
5、居间方承诺对交易过程中所知悉的卖方或买方的私人事务承担保密义务，未经同意不得擅自向第三人披露。
第六条 佣金收取
居间方在买卖双方签订《存量房买卖合同》时，向买方收取佣金为房产成交价格的_________%，即人民币：（大写）__________________（小写：￥_________元）；向卖方收取佣金为房产成交价格的_________%，即人民币：（大写）__________________（小写：￥_________元）（居间人向买卖双方合计收取的佣金基准价格不得超过合同成交价格的2.5%）。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户的，该佣金不退还；因居间方原因导致该房产产权不能按规定过户的，居间人应退还佣金，并承担相应责任。
第七条 其他事项
居间方为买卖双方提供交易结算资金专用存款帐户，按买卖双方的约定进行划转。居间方设立的存量房交易结算资金专用存款账户开户银行为：，账号为：。
买卖双方约定，交易资金结算按以下第_________方式确定：
（1）买卖双方商定使用居间方提供的交易结算资金专用帐户。
（2）买卖双方商定自行结算，签订《交易结算自行划转声明》，供当地房地产交易管理部门备查。
第八条 违约责任
1、居间方如有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假、私下串通等情况，损害买方或卖方利益的，利益受损方有权解除合同，居间方应退还佣金，并向利益受损方承担损害赔偿责任。
2、买卖双方承诺按本合同第六条约定按时支付全额佣金。否则,未支付方除向居间方承担支付佣金的义务外，还须向居间方承担为实现佣金权利所产生的其他必要费用。
3、________________________________________
第九条 本合同与其他文件的冲突解决
三方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。
第十条 合同附件
本合同共有附件_________份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。
第十一条 法律适用与纠纷解决
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第 种方式解决：
1、提交__________________仲裁委员会仲裁；
2、依法向人民法院起诉。
第十二条 合同数量及持有
本合同一式_________份，一式_________页，由买卖双方及居间方各执 份，具有同等法律效力。
第十三条 合同生效
本合同自三方签字（或盖章）之日起生效。
本合同不作为申请房屋权属转移登记的依据。
卖方：__________________________________ 买方：__________________________________
代理人：________________________________ 代理人：________________________________
代理人身份证号：________________________ 代理人身份证号：________________________
居间方：________________________________
房地产经纪执业人姓名：__________________ 身份证号码：____________________________
房地产经纪执业人注册号：________________
房地产经纪人协理姓名：__________________ 身份证号码：____________________________
房地产经纪人协理资格证号：______________
签约地址：______________________________
大连市房地产居间服务合同
委托人甲(出售方以下简称甲方)：_________________________________
委托人乙(买入方以下简称乙方)：_________________________________
受托人丙(居间方以下简称丙方)：_________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》和有关行政法规，结合本市实际情况，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙双方的委托，并完成委托事项达成一致，订立本合同。 第一条 委托事项
甲方将其位于_________市_________区_________路(街)_________巷(里)_________号(楼)_________单元(门洞)_________层_________号_________权房屋，证号_________，房屋结构_________，建筑面积_________平方米的_________权转让乙方，乙方对上述房屋充分了解并愿意购买(房屋面积与地址以产权证为准)。为保障甲乙双方已达成的转让协议正常履行，委托人共同委托丙方提供以下_________居间服务：
1.协助甲乙双方与银行签订履约保证合同(资金托管协议);
2.代收、代转房款及定金(预付款)等;
3.代办房屋_________权过户手续;
4.代办房屋贷款手续;
5.代收、代缴过户税费及贷款费用;
6.代取产权证;
7.代办赎产权证、注销抵押;
8._________________________________
第二条 委托期限
本合同委托期限为：自委托双方所提供的相关文件资料、款项(含资金托管)齐备并置于丙方处之日起_________个工作日内，丙方将委托事项办理完毕(代办赎产权证、注销抵押除外)。
第三条 委托报酬
1.甲方应承担的委托报酬为人民币(大写)_________________元(￥_________)，支付方式_________。
2.乙方应承担的委托报酬为人民币(大写)_________________元(￥_________)，支付方式_________。
3.甲方委托丙方代办赎产权证及注销抵 押手续报酬为人民币(大写)_________________元(￥_________)，支付方式________
第四条 结算方式
1.甲乙双方协商同意，房屋售价为人民币(大写)_________________元(￥_________)。
2.甲乙双方协商同意，房屋产权过户所需的税、费承担，选择下列第_________项：
(1)甲、乙双方各自承担;
(2)全部税、费由_________方承担。
3.甲乙双方签订的《房地产买卖契约》，如需要公证，费用由_________方承担。
4.甲乙双方协商同意，在本合同签订之日起，乙方将购房定金人民币(大写)_________________(￥_________)口交由丙方代为保管口存入履约保证银行。
5.甲乙双方协商同意，在本合同签订之日起_________日内，_________方将房屋过户费用约人民币(大写)_________________元(￥_________)，_________方将贷款所需费用约人民币(大写)_________________元(￥_________)交由丙方代为保管(具体金额以有关部门开据的票据为准，(多退少补)。
6.甲乙双方协商同意乙方采取以下第_________项付款方式。
(1)现金一次性付款在本合同签订之日起________日内，乙方须将购房款扣除已交定金后的购房余款人民币(大写)_________元(￥_________)，口交由丙方代为保管口存入履约保证银行。
(2)现金分期付款在本合同签订之日起_________日内，乙方将首付购房款人民币(大写)_________________元(￥_________)支付给甲方。在本合同签订之日起_________日内，乙方将扣除已交定金及首付款以外的购房余款人民币(大写)_______________元(￥_________)，口交由丙方代为保管口存入履约保证银行。
(3)商业贷款乙方申请商业贷款，拟贷款金额为人民币(大写)_________________元(￥_________)，贷款年限为______年。在本合同签订之日起_________日内，乙方须将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币(大写)__ ______________(￥_________)口交由丙方代为保管口存入履约保证银行(具体的贷款额度、贷款年限，按有关规定最终审核为准首付房款多退少补)
(4)公积金贷款乙方申请公积金贷款，拟贷款金额为人民币(大写)_______________元(￥________)，贷款年限为_______年。在本合同签订之日起______日内，乙方需将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币(大写)________________元(￥_________)口交由丙方代为保管口存入履约保证银行(具体的贷款额度、贷款年限，按有关规定最终审核为准首付房款多退少补)
(5)组合贷款乙方申请组合贷款，其中商业拟贷款金额为人民币(大写)_______________元(￥________)贷款年限为_____年;公积金拟贷款金额为人民币(大写)_________________元(￥_________)，贷款年限为______年。在本合同签定之日起_______日内，乙方须将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币(大写)_________________元(￥_________)口交由丙方代为保管口存入履约保证银行(具体贷款额度、贷款年限，按有关规定最终审核为准，首付房款多退少补)。
如乙方拟定上述某项贷款遇到困难，甲乙双方协商同意乙方变更以下第_________项付款方式：
(1)现金一次性付款
(2)现金分期付款
(3)公积金贷款
(4)组合贷款 第五条 赎产权证
1.口甲方以贷款方式购买其委托出售的房屋，现甲方尚欠银行购房贷款，甲方自愿出资赎产权证。口甲方以贷款方式购买其委托出售的房屋，现甲方尚欠银行购房贷款，经协商由乙方出资人民币(大写)_________________元(￥_________)，为甲方赎产权证还清贷款(赎产权证金额以甲方贷款银行结算为准)，赎产权证款冲抵房款。赎产权证后甲方需保证其房屋可以办理过户，否则由甲方退还乙方已付银行贷款，甲方按合同约定另行承担违约责任。
2.待甲方还清贷款、房屋抵押注销后，甲乙双方办理过户(贷款)事宜。
3.甲方委托丙方办理还贷款、撤抵押、房屋过户手续，并与丙方办理上述事项的委托公证，公证费由____ ___方承担。
第六条 甲方权利和义务
1.甲方承诺：
(1)该房屋权属清楚，不存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素;
(2)向丙方出具的个人身份证明、营业执照、房屋权属证明及办理过户及贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效;
(3)配偶、家庭成员和共居人同意出售该房屋，且不得隐瞒婚姻状况;
(4)如该房屋正在出租，甲方必须出具承租人放弃购买该房屋的声明书和同意搬迁保证书;
(5)甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、采暖费、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清(不包括安装费，仅指使用费)。如果不能及时缴清有关欠费，甲方愿意在取得全额房款时，将与欠费相等的保证金存放于丙方处，待甲方将欠费缴清后凭缴费发票取回保证金，若无法缴清欠费，甲方将以保证金冲抵欠费并授权丙方将保证金转付乙方(保证金不足冲抵欠费的，由甲方按实补足金额)。
(6)甲方应于房屋交付乙方前将户口迁出。若有困难，乙方同意甲方自即日起_________日内将户口迁出，并且在甲方领取房款时，将户口押金人民币(大写)_________________元(￥_________)元，交由丙方代为保管，待户口迁出后，由甲方到丙方处领取押金，若甲乙双方另有约定除外。
2.甲方已缴纳的煤气气源费、维修基金在该房屋出售后不再退给甲方，并将票据交付乙方，若甲方票据丢失需调档提供相关证明，因调档产生的费用由______方承担。经甲乙双方协商，未曾缴纳的煤气气源费由______方承担，未曾缴纳的维修基金由______方承担
3.在签订本合同_________日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全。
4.甲方取得全部房款当日，甲方向乙方交付房屋并办理房屋交接手续。甲方将房屋交付乙方后，甲方不再承担对该房屋的维修责任。
5.甲方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。
6.甲方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。 第七条 乙方权利和义务
1.乙方保证其向丙方出具的办理房屋权属过户及申请贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效;并于签订本合同______日内将所需文件资料送交丙方。
2.乙方须按本合同约定的时间按 付款。
3.乙方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。如果甲方满足第六条第一款第(5)项要求，乙方可接受其房屋并按_________及时支付购房款。
(1)交纳完过户税费后
(2)产权证办理完毕后
(3)银行放款后
(4)甲方倒房后
4.乙方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。 第八条 丙方权利和义务
1.丙方接受甲乙双方的委托，提示甲乙双方提供相关的文件资料。
2.甲方委托丙方收取乙方缴付的购房定金及购房款，丙方在收款收据中应载明系代理甲方收取。
3.丙方对甲乙方提供的文件资料和出具的凭证应妥善保管。
4.丙方收到乙方全部房款、部分房款或首付房款(含资金托管)及甲、乙双方所提供的文件资料齐备三个工作日内，安排甲、乙双方办理过户手续。按有关规定及丙方的通知，由_________方陪同有关人员到现场验房。
5.妥善安排甲乙双方进行交接，提醒甲乙双方结清本合同第六条第一款第(5)项约定的费用。
第九条 违约责任
1.三方商定，有下列情形之一的，应承担违约责任：
(1)委托方拒绝提供相关文件资料或提供虚假证件的;
(2)委托方未按照丙方通知的时间到现场核验身份的;
(3)委托方拒绝支付办理委托事项所需费用的;
(4)相互或与他人私下串通、损害某方利益的;
(5)其他过失影响某方交易的。
2.乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起______日内将定金退还乙方，另支付乙方相当于定金数额的违约金。甲乙双方未按合同约定时间履行义务的，逾期一日，由违约方向对方支付相当于房款______‰的滞纳金，并支付丙方委托报酬。
3.丙方履行合同第二条时，每逾期一日，丙方支付委托报酬的______%作为滞纳金，赔偿委托方。若因委托方不配合而导致手续延误，丙方不承担责任。
4.委托方因《房地产买卖契约》或合同的履行发生争议，丙方应无息代保存房款及有关文件资料，直至委托方达成有关处理意见或人民法院、仲裁机构做出生效判决、裁定，丙方将根据委托方的一致意见或人民法院的协助执行通知书处理房款及有关文件资料。
第十条 合同变更与终 止
本合同履行期间，任何一方要求变更本合同的，应提前______日通知对方，由三方协商变更协议。无法达成变更协议的，须继续履行本合同;若无法继续履行则合同终止，由违约方按合同第九条承担违约责任，甲乙丙三方另有约定的除外。
第十一条 争议解决方式
三方在履行本合同发生争议，由三方协商解决，也可由当地工商行政管理部门调解，协商或调解不成的，按下列第____项方式解决
1.向_________仲裁委员会申请仲裁;
2.向人民法院提请诉讼。 第十二条 其它约定事项 第十三条 本合同未尽事宜，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。
第十四条 本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，合同自各方签字盖章之日起生效。
附件
甲方决定将下列物品_________偿转让给乙方(乙方对_________偿转让物品的外观、品牌、质量、使用年限等自然状况不作要求)，物品清单如下：
1.____________________________________________________________
2.____________________________________________________________
3.____________________________________________________________
4.____________________________________________________________
5.____________________________________________________________
6.____________________________________________________________
7.____________________________________________________________
8.____________________________________________________________
9._______________________ ____________________________________
10.___________________________________________________________
一、本合同文本为示范文本，供当事人约定采用。
二、本合同所称的委托人甲是指委托受托人丙出售房屋的当事人;本合同所称的萎托人乙是指委托受托人丙买入房屋的当事人;本合同所称的受托人丙是指为委托人提供居间服务的房地产经纪机构。
三、委托人在委托有关房地产事务前，应查验接受委托业务的房地产经纪人(受托人丙)的营业执照，房地产经纪人应予以配合。
四、订立本合同时，委托人甲、乙双方应当明确委托事项，详细了解与核对合同的条款，履行合同的时间与付佣金的方式和数额，发生违约的退赔与补偿，发生争议的解决方法等。对受托人丙提供的咨询以及协商订立合同时发生疑问，可以向所在地房屋管理部门和工商行政管理部门征询或核查。本合同约定时或履行中，三方未尽事宜可通过本合同的“其它约定事项”予以补充约定。
关键词:高校;有偿服务财会制度;无形资产;有形资产
中图分类号:G475文献标识码:A文章编号:1009-9107(2009)06-0082-04
高校利用自身的技术和资源优势,结合社会的需要,通过为社会提供合理合法的有偿服务取得盈利,为高校教学提供资金,既利用了高校现有资源,又能取得较好的社会效益和经济收益,不失为一种筹措学校事业资金的有效途径。在一定程度上弥补了教育经费的不足,减轻了学校的经济负担,改善和提高了学校的办学条件,增加了办学活力,同时可以改善和提高教职工的福利待遇,稳定教职工队伍,调动教职工的积极性。
一、高校社会有偿服务的主要途径
(一)校内办班
当今市场竞争日趋激烈,用人单位为了自身的发展和需要,对人才的学历、技能、文化、技术的要求也越来越高,导致许多人为了找到更好的单位或者更好地适应单位的要求,不得不参加各种各样的学习班、培训班和学历提高班。而高校院系利用学校的设备、教室、师资和声誉在校内举办各类学习班、辅导班、进修班等,为广大求学者提供知识服务,具有得天独厚的优势。校内办班生源充足,收费较高,经济效益好,是目前高校创收的一种主要途径。
(二)校外联合办班
高校院系利用学校师资、声誉,与能提供场地、设备、教室的校外单位联合办学,利益分成。一部分求学者由于工作时间或路途较远等原因不方便到学校学习,因此高校院系就在求学者当地与提供场地、设备、教室的校外单位联合办班,通过提供知识和技能服务而创收,这种创收途径不需要消耗学校自身的物质资源,是直接体现知识价值的一种创收途径。
(三)对外技术服务和专利转让
高校院系利用学校师资,对外提供技术服务进行创收,如提供监理、项目咨询、建立大型考试题库、设备检测等,也可以利用人才优势联合开发科研项目或进行专利转让,这种创收是把高校高端人才或研发成果直接推向市场的一种途径。
(四)利用、出租、开放有形资产和场馆
高校院系、处室、中心、所充分利用学校的有形资产或提高资产利用率进行创收。如学校的临街门面房及房顶广告位的出租,团委、学生处利用学生活动中心举办舞会或放映录像,保卫处利用学校进出车辆收取出入费,体育部开放健身房、游泳馆、体育馆,信息学院在课余时间利用对机房实行上机收费,有复印机的院系处室中心在完成学校工作的前提下对外承接复印业务等。这些创收提高了有形资产的利用率。
二、高校社会有偿服务财务管理存在的问题
(一)服务中内部成本核算存在的问题
高校财务制度规定,开展非独立核算经营活动要进行经营收支结余(内部成本)核算,应正确归集实际发生的各项费用。非独立核算有偿服务的经济活动是高校经济活动整体组成部分,无法正确归集实际发生的各项费用并按比例分摊,也就无法准确进行成本核算。在无法准确进行成本核算的情况下所进行的“成本核算”,其支出及结余就是不真实、不客观、不准确、不完整的会计信息。
1.服务耗用学校资源的成本准确分摊进入有偿服务成本问题。学校有关职能部门的人员在以本职工作为主的前提下开展有偿服务,其设施材料等资源既用于教学及辅助服务,又用于开展对外有偿服务,增加了学校与此相关的各项经费支出,如游泳池、体育馆等在业余时间对外开放,增加了学校水电费、物业管理费、设备材料购置费、维修费、公共管理等经费的支出,同时加速了设备器材的磨损,降低了其使用寿命。而这些成本费用大部分已在相关部门的预算经费及学校的公共预算经费中支出,只在收入范围内列支有偿服务项目特需试剂等费用。成本核算的前提是收入与支出配比,采用项目管理法对有偿服务进行内部成本核算,在有偿服务占用学校资源或成本费用混入教育事业支出的情况下,很难将有偿服务耗用学校资源的成本准确分摊进入有偿服务成本。[1]
2.有偿服务的分配问题。利用学校资源进行有偿服务活动,如学校兴建的大型豪华室内体育馆的利用率不高,根据社会需要,业余时间对外开放,既提高了资源的利用率,又增加了学校的收入。在如何进行收入分配的问题上,如果开展有偿服务的目的是为了筹集资金,其所有的收入应列入学校综合财务预算,即收入归学校所有;如果开展有偿服务的目的是为了提高服务部门职工的收入,一来对全体职工不公平,二来不符合高校财务制度的要求。如果由于非独立核算有偿服务项目无法进行成本核算,而将收入大部分归入部门的小金库,则学校不但无法从对社会有偿服务活动中增加经济收益,反而增加支出,加重了学校的财务压力。
(二)服务时或有事项可能给学校带来经济损失问题
学校以教学为主,缺乏经营管理经验,开展有偿服务在增加收入的同时,也带来了许多风险隐患。各种或有事项可能导致学校在有偿服务活动中得不偿失,加重学校的财务负担。
1.有偿服务活动违法违纪或有事项造成的经济损失将加重学校的财务负担。学校作为法人单位负有相关业务活动的全部管理责任,必须保证学校的有偿服务活动在法律法规允许的范围内进行。如果开展有偿服务活动的部门、工作人员在工作中弄虚作假、在与协作单位合作中违法违纪,将给学校带来不同程度的损失,加重学校财务负担。
2.有偿服务中的安全风险隐患或有事项将加重学校财务危机。在有偿服务过程中,由于服务不周到、安全措施落实不力或安全警示不到位等原因,使消费者在接受有偿服务的过程中受伤致残、致死或发生其他事故,导致学校诉讼费、巨额赔偿等损失,将加重学校财务危机。
(三)有偿服务中无形资产的管理问题
1.有偿服务中无形资产的保持与维护。无形资产既然已成为学校最宝贵的资源,学校就有必要去很好地珍惜和维护它。首先,学校应用好法律手段,保护自己的无形资产不受侵害。其次,学校应保护无形资产的质量和服务质量。学校的品牌、技术、管理诀窍、计算机软件、营销网络等无形资产都可以作为资本进行投资,参与利润分配。因此,学校应开发和创造高质量的无形资产,增强其无形资产的竞争力,防止竞争对手模仿,巩固已取得的优势地位。第三,学校应不断创新,以适应消费者的需要。学校应及时掌握消费者习惯、偏好的变化,在保护无形资产内在特色的前提下不断创新,以使学校生产经营与消费者的需要保持同步。
2.有偿服务中无形资产的拓展和创新。创新是无形资产续存的生命力所在,企业应更新观念,对无形资产的创新活力给予充分保障,鼓励全体员工参与到学校无形资产的创新活动中。
3.有偿服务中无形资产的转化与增值。无形资产转化为有形资产的过程,即是无形资产增值的过程。要使无形资产转化为有形资产,从中获得巨大的经济效益和社会效益,必须做好以下两方面的工作,一是要健全无形资产到有形资产转化机制,二是要建立激励机制,增强转化动力。
4.有偿服务中无形资产的扩散与传播。学校无形资产的扩散与传播方式,主要是通过市场向消费者有效输送某种理念,传播与学校产品、管理、形象有关的知识,或者利用公关手段实现无形资产能量的扩散,在扩散和传播过程中,学校形象是无形资产最重要的内容,品牌是学校无形资产最直接的体现,互联网是无形资产扩散与传播最有效的途径。
三、高校社会有偿服务财务管理存在问题分析
(一)在管理体制上,统分关系处理不当
在实行“统一领导、分级管理”的财务管理体制的高校中,许多高校在实行分级管理过程中没有把握统与分之间的平衡点,要么统得过死,部门的教职工积极性不高,对事业发展及学校的财务状况漠不关心;要么财权过于分散,校级财务难以统筹调度和安排学校资金,难以对各部门的财务工作实施有效的管理和监督,影响了学校教育体制改革向纵深发展。
(二)预算管理不完善,管理水平急需提高
高校财务部门在编制预算时,多数是根据各院系的师生人数、教学工作量等情况确定经费预算,这样,预算制定的依据和标准不科学、不明确。在预算的执行上,只进行总量控制;在预算的考核上,未建立相应的跟踪、分析和评价机制,容易造成预算内容不实、预算约束不强和预算执行不得力的情况。
(三)财务会计重核算、轻管理、缺分析
高校财务分析工作是其财务管理工作的重要组成部分,但这项工作在高校中并没有很好地进行。高校财务会计仍然是“报账型”会计模式,习惯于算账、报账。对内对外提供有关的基本信息,仅限于历史数据和解释,未进行深入的财务分析、资金效益考核。[2]
(四)内部监督不得力,审计效果不理想
虽然各高校都已实行领导离任审计,而实际离任审计时,由于时间紧、工作量大,问题复杂,审计工作无法做到面面俱到,离任审计往往只审查领导干部任期内有无重大违反财经制度问题,而一般高校又忽略抽查审计,因此,经常出现“大问题没有,小问题不断”的情况。
四、高校社会有偿服务财务管理制度的构想
依法多渠道筹集资金是高校财务管理的首要任务,高校开展社会有偿服务是为满足筹集学校资金的需要,通过提高学校资源的利用率取得的收入,其所有权归学校,而不归有偿服务部门或个人,所有的费用和责任也由学校承担。因此,学校要更新财务管理的理念,重新构建财务管理制度。
(一)规范社会有偿服务的渠道,建立科学的有偿服务项目管理制度
高校财务部门要明确有偿服务的渠道,严格区分有偿服务和乱收费现象,坚决制止和纠正乱收费行为,并对有偿服务加大监管力度,对违规违纪部门及其责任人视情节轻重依法进行处理,构成犯罪的要移送司法机关追究其刑事责任。严格对社会有偿服务项目的立项程序。项目的申请者必须提供详细的资料,从业务流程、业务量市场调查和预测到成本费用的测算、收费标准的拟定及年收入预测等可行性分析材料都应该健全。学校应对有偿服务项目是否能增加学校财力进行可行性论证。[3]有偿服务项目的立项必须征求有关部门的意见,将有偿服务收入与增加相关部门的经费指标挂钩。对于未经审批私自开展有偿服务活动,应视情节轻重按规定对部门负责人给予行政及经济处罚。
(二)加强成本核算,避免学校资产流失
成本核算时要考虑占用学校资源的费用,服务收费不得低于学校付出的全部成本,要讲究经济效益,盈利是负数的项目不能立项,不能办理。在服务活动中被占用的教室、实验室、设备等各种资源要得到应有的补偿或更新,从而避免学校资产的流失。同时应建立对外有偿服务风险责任管理制度,将有偿服务作为校内各部门的工作职责和遵纪守法、安全保障责任目标的组成内容进行管理。学校开展有偿服务项目不得影响正常的教学及公共事务,坚持谨慎性原则,进行科学管理。有偿服务部门必须统一使用学校财务部门的收据,不得私自印制或外购收费票据。
(三)制定科学、合理的分配方案
科学合理的分配方案是激发各部门对有偿服务工作积极性的有力保证,依据什么原则,按照什么比例提成,这是分配方案必须解决的问题。首先要除去成本费后的收入分配,既不是谁有资源谁服务,收入独享,也不能平均分配,而必须是在按劳分配的原则下进行分配,只有坚持这一原则,才能充分调动校内各部门的有偿服务的积极性,使他们在公平的环境下大力推动学校向市场迈进,为学校创造更多的财富。[4]其次,提成比例必须在调查研究的基础上,根据有偿服务部门和相关部门在整个有偿服务过程中的劳动量和实际贡献的大小来确定,以便调动校内各相关部门的积极性。
(四)加强对分配后的有偿服务收入使用的监督
对有偿服务的一切费用支出必须按照财务规章制度进行管理,不论有偿服务的成本是部分占用学校资源,还是全部占用学校资源,均应将各项费用与学校相关预算捆在一起,统筹安排,统一管理,将有偿服务成本控制目标和管理责任落到相关部门,各相关部门分工协作,相互制约,控制和节约有偿服务支出。由于有偿服务收入预算具有不确定性,不能根据有偿服务收入预算安排支出预算,在具体核算上应以收付实现制为核算基础,同时,根据成本支出预算及“量入为出、略有结余”的原则,按收入的一定比例增加支出预算。根据有偿服务项目确定相关的材料费、设备购置费、水电费等支出预算指标,其中,材料等物化成本的经费指标应占较大比例。
参考文献:
[1]严向军.高等学校财会工作创新之我见[J].教育财会研究,2001(4):27-29.
[2]杨鸿燕.试论当代高校财务管理理念及制度创新[J].经济研究导刊,2008(11):69-97.
[3]夏庆利.市场经济条件下的高校财会制度创新[J].财会通讯,2006(6-7):33-34.
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