房地产金融基本知识（精选8篇）
——资金的时间价值
资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。
一、资金时间价值存在原因
1．通货膨胀（钱不值钱）
2．承担风险（多得不如现得）
3．资金增值
4．机会成本
二、单利和复利
1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）
2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。
3．单利与复利的换算。如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：
i1= n－1
n
三、名义利率和实际利率
在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。
例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：
一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）
一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）
一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）
一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）
这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：
一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%
一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%
一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%
四、房地产个人贷款
个人住房贷款的种类：
①按资金来源分：
●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）
●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）
●个人住房组合贷款
②按交易形态分：
●一手房贷款
●二手房贷款
个人住房贷款中的几个主要术语
●贷款金额
●首付比例
●贷款比例也称贷款成数
●贷款期限也称贷款年限
●贷款利率
●偿还比例
1．个人商业用房贷款：
①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。
②贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值的60%。
③贷款期限：最长为10年。
2．个人住房公积金贷款
①贷款用途：适用于按时足够缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。
③贷款期限：一般最期限长为20年，并由当地住房资金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款。
3．个人住房组合贷款：
①贷款用途：适用于按时贵客缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。
③贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由当时住房资金管理门市部和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。
五、个人住房贷款（商业用房）贷款债务转移。
①贷款用途：适用于银行个人住房（商业用房）贷款的借款人在合同履行期间因转让贷款所购住房（商业用房）而引起的债务转移，即通常所称“转按”。
★个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其续做贷款转移手续的业务。
转按主要涉及四个方面军的内容：变更期限，变更贷款银行、变更借款人及变更抵押物。
②贷款额度以截止债务转移目的贷款余额为债务转移的贷款本金。
③贷款期限：原则上以不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。
办理指南：
当贷款人申请转按时，请原借款人和转按借款人同填写贷款申请审批表，对因原借款人死亡申请转达按的，可由转按借款人单独填写申请审批表。原借款人因其他原因不能填写该表的。可由其代理人代为填写，同时提交以资料：
（一）因房屋出售申请转按的，须提供《房屋买卖合同》，房龄在5年（含）以上及贷款人认为需要进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告。
（二）因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书。
（三）因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书。
（四）因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产侵害的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明。
（五）银行认为必要的其他材料。
一、个人住房贷款应具备的条件
个人住房贷款借款人应具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
二、提前还款该如何处理
如需提前还款，借款人应在经办行、会计部门核实目前剩余的贷款本金，并持会计部门打印的贷款余额凭证向建设银行个人住房贷款中心提出申请，凭个人住房贷款中心出具的《提前还款通知单》到银行办理还款手续，并凭经办行、会计部门出具的《贷款结清证明》到个人住房贷款中心领取相关贷款资料。
三、款期间如遇到利率调整怎么办？
贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。即贷款期限在1年以上的。遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应档次执行新的利率。
四、房地产常见按揭计算：
归还个人购房（抵押）贷款的常见两种方式，由贷款人选定或借款双方共同商定。月均等额还款法：即贷款期内分月以相等的额度平均偿还本金和利息，计算公式为：
A=p n
(1+i)n－1
即：每月还款本息额（所有贷款本金+所在贷款利息）/贷款总月数。
注：P表示现值；F表示将来值；I表示利率；n表示计息周期数； A表示等额年限；K表示万元还款系数。
递减（等本）偿还法：
其计算公式为：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率
已偿还期限为M，则贷款余额为：
例：某家庭购房价值30万的商品房，采用7成20年贷款，采用等额还款法还款月供款为多少。还款5年后该家庭准备提前还款，该家庭贷款余额是多少，若采用等本还款月供和余额又是多少。
解：
A、等额还款法
月供款=贷款额×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1
××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1
=21×66.22
=1390.62元
还款余额：可用将等额年金转换为现值的公式：
n－1i(1+i)n
来计算，贷款余额在数量上等于以后的月还款额的现值之和，设贷款余额为PM，PM= n－m－1
i(i+1)n－m
P60=1390.62 240－60－1
－5.04%/12(5.04%/12+1)24060
=1390.62/79.29=17.5384(万元)
B、等本还款法：
每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率。
第一个月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12
=875+882
=1757元
第二个月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12
=875+878.325
=1753.32(元)
第三个月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12
=875+874.65
=1749.65(元)
每月递减额为3.67（元）
贷款余额：
上月贷款余额=贷款总额－已还本金。
5年后贷款余额=210000－60×875=157500元
C、两种还款方式比较
a.等额还款：先还利息后还本金，提前还款显得不利，等额还款法主要用于一些贷款期限较长得固定还款方式。如果利率是明上升趋势，则选择采用该方式比较有利。
b.等本还款：呈逐月递减，提前还款金额明确，适合短期贷款，前期付款压力大。
D、申请输个人住房贷款时需提交哪些资料？
●借款申请书
●借款人夫妻双方身份证原件及复印件（或军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证）
●借款人户口薄原件及复印件
●借款人婚姻状况证明：结婚证、离婚证、未婚证明原件及复印件。
●建设银行认可的借款人夫妻双方资格证明原件及相关的证明材料。
●首付款凭证●购房合同、协议或意向书。●抵押物或质押权利清单及权限属证明文件，有处分权人出具的同意
抵押或质押的证明。
一、当前我国房地产金融调控的政策
随着房价的不断上涨，国家采用一系列政策对房价进行有效的调控，稳定房地产行业的发展。金融调控政策是比较常见的调控政策，对于稳定国家经济的发展有着十分重要的作用。金融调控主要是指国家运用经济法律和行政手段对国家的金融市场进行调节，保障金融体系的稳定运行，稳定物价和国际收支平衡。
当前我国为了更好地抑制房地产行业发展过快，采取了一系列的金融调控政策稳定经济的发展。当前银行的信贷资金渐渐收紧，银行的信贷门槛逐渐增加，这在一定程度上减少了银行贷款，降低了房地产行业的热度。近年来国家逐渐控制买房的银行贷款，对首付的贷款进行严格的限制。同时国家又出台了限购政策，一方面维护市民的利益，另一方面稳定房地产市场的发展。国家采用紧缩性的金融政策维护房地产行业的发展，保持国家经济发展的健康趋势，对于人民生活的稳定和国家的稳定有着十分重要的作用。
二、房地产金融调控对于房地产行业的影响
当前国家对于房地产市场的发展进行了严格的管理和限制，对房地产行业进行规划，维护房地产行业的健康发展有着十分重要的作用。随着国家经济的发展，房地产行业的发展速度过快这不仅不利于房地产市场的长远发展，同时也会影响人民群众的正常生活。国家采用金融政策对房地产行业进行调控对房地产行业的发展主要有以下几个方面的影响：
（一）降低房地产行业发展的风险
近年来房地产行业发展速度过快，房价逐渐升高，不仅给人们的生活造成了影响，同时也对国家经济的发展构成了一定的威胁。国家采用紧缩性的金融政策对房地产行业进行调整在一定程度上可以有效地降低房地产行业发展的风险。房地产行业发展过快，银行贷款逐渐增加，如果房价过高不能及时售出将会引发金融危机，影响房地产行业的发展和国家的经济建设。但是国家采用政策控制房地产行业的银行贷款可以有效降低风险，稳定房地产行业的发展。
（二）规范房地产行业的发展
当前房地产行业的发展竞争十分激烈，房地产行业的发展缺少相应的规范，这对于房地产行业的长远发展有着十分不利的影响。加强房地产行业的金融调控可以有效地规范房地产行业的发展。对房地产行业的规模进行有效的控制，对一些不合理的房地产企业进行有效的调整和规划，促进房地产企业的良性健康发展，稳定房地产市场。
三、房地产金融调控对于金融行业的影响
金融调控作为国家调控政策的主要手段之一，对于稳定国家的经济发展有着十分关键的作用。金融调控政策对于调控房地产行业的发展有着重要的作用，同时对于金融行业的发展也有着十分重要的作用。
（一）有利于防范金融风险
随着国家银行贷款业务的发展，商业银行在房地产行业中占据着十分重要的位置，商业银行基本上参与了房地产开发的全过程。金融调控政策可以有效地降低房地产行业的贷款金额，对于降低贷款风险，维护商业银行的利益有着重要的作用。这在一定程度上可以降低金融风险，保障市场经济的发展。
（二）有利于促进商业银行的结构调整
国家采用紧缩性的金融政策降低房地产行业的贷款数额，对于商业银行的影响是很大的，商业银行的贷款业务减少，在一定程度上影响了商业银行的经济效益。商业银行为了维护银行的利益会考虑开展多种银行业务，保障商业银行的发展。这对于商业银行的业务结构调整，促进商业银行的发展有着重要的促进作用。
四、结语
我国的房地产行业对于国家的经济建设做出了重要的贡献，房地产行业也取得了较好的经济效益。当前房地产行业的规模逐渐扩大，房地产行业的竞争也逐渐激烈，但是房地产行业为了扩大规模，贷款数额逐渐增加，这对于国家的经济发展和银行的发展造成了一定的威胁。国家应该积极利用金融政策对房地产行业进行相应的调整，保障房地产行业的健康发展。房地产金融调控政策是国家调整房地产行业发展采用的主要措施，金融调控政策对于房地产行业的发展和金融行业的发展都有着十分积极的作用。今后房地产行业的发展还需要国家金融政策的进一步调整和巩固，维护市场经济的健康发展。
摘要：随着国家经济的发展, 房地产行业近年来发展速度比较快, 在国家经济发展中占据着十分重要的位置。当前随着房地产行业的发展, 房价也逐渐增加, 国家为了更好地稳定房地产市场的发展, 保障人民的利益, 采取了一系列政策对房地产行业进行了调整。金融调控作为其中一个比较有效的手段对于稳定房地产市场的发展有着十分重要的作用。本文主要是对当前金融调控的政策进行分析, 了解金融调控对房地产行业和金融行业的主要影响。
关键词：金融调控,房地产,金融,双向影响
参考文献
[1]刘樱.中国房地产行业融资问题及对策研究[J].时代金融, 2006 (07) .
[2]徐海鑫.论我国房地产金融的发展与风险防范[J].四川省情, 2005 (04) .
2016年10月12日，中国央行召集17家银行研究住房信贷问题，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。此举可视作防控金融风险的一次集体行动。美国的次贷危机、20世纪90年代日本的银行困境、北欧的银行危机等都有房地产的影子，房地产过度金融化的危害不容忽视。《中国经济报告》记者特别约请国内外专家就此展开讨论。
预警房地产信贷风险
中国经济报告：前段时间中国楼市涨势凶猛，造成此轮楼市大涨的原因主要有哪些？
西村清彦：中国现在正处于人口红利阶段。很多国家的经验都表明，人口结构改变会对房地产价格造成显著影响，尤其是土地价格。因为在人口红利阶段，生育高峰期出生的年轻一代想要购买更多的房子，但土地供应是有限的，所以土地的实际价格也会上涨。
此外，实体经济需求疲软，很多行业的利润率在下降，但风险却在上升，再加上股市低位震荡，这时候购房就是一个不错的选择，大量资金转而投向房地产。
中国经济报告：怎样评估中国目前房地产信贷风险？
赵锡军：从2015年开始，央行有关房地产信贷方面的措施，如下调首付比例、降低贷款利率等陆续开展，在2016年一季度发挥了较大作用。
不同地区、不同城市房地产信贷的具体情况不一样。总体上，各家银行都把房地产按揭做为一个主导业务，住房贷款余额增加得非常快。另外，有些银行是初次按揭，有的是第二次按揭，增值部分的按揭也做了，随着房地产按揭业务量的增加，风险越来越大。但是风险积聚的程度，要看区域贷款的分布以及客户情况。
郭可为：对房市信贷风险我有三个判断。首先，当前房地产行业吸纳了相当多的资金。2016年上半年，房地产企业新增贷款2.93万亿元，占新增贷款总量的38.92%；截至8月末，居民中长期贷款3.63万亿元，占新增贷款总量的40.59%。这意味着近80%的新增贷款流向了房地产开发和消费领域。
其次，资金大幅流向房地产行业会对其他行业形成 “挤出效应”。特别要防范制造业 “空心化”，这种现象已经初露端倪。
再次，企业部门和居民部门加杠杆行为放大了房地产市场风险。一旦这两个部门由于资金流断裂出现信用违约，极易引发大规模的系统性风险。
西村清彦：中国房地产市场预期不断被推高。当你处于泡沫之中的时候，你是不知道自己的实际境况的。我认为，应该从根本上区分房地产泡沫发展的两个阶段，然后再来考虑如何控制和应对。泡沫的第一个阶段是早期或者预防阶段，第二个阶段则是晚期或者崩溃阶段。
当应对早期或预防阶段的泡沫时，通常的做法包括：首先，应使用各种宏观审慎政策，以遏制市场上过于乐观的预期；其次，如果泡沫真的是恶性的，我们同样也应该毫不犹豫地使用货币政策；第三，在使用宏观审慎政策后，我们应该关注长期资源配置扭曲的后果。但是，在实践中，我对在恶性泡沫中使用宏观审慎措施的有效性持强烈的保留意见。以贷款价值比率（LTV）为例，在泡沫膨胀的鼎盛时期，LTV的分母（即房地产的市场价值）越来越大。因此，LTV无法准确显示分子（即按揭贷款规模）的膨胀。再加上一些绕过限制的工具出现，用LTV限制贷款总量的方法往往失效。20世纪90年代日本出现楼市泡沫就是典型案例。此外，有时使用宏观审慎措施来遏制泡沫发展的效果只是暂时的，最终结果是泡沫再次浮出水面，而且会比之前更具破坏力。所以当前表面上的成功可能是未来失败的前兆。
在泡沫的后期阶段，一方面，存在“太少、太晚”的调控政策使泡沫破灭的时间推迟、影响更大；另一方面，也存在因政策过于大胆而导致经济被严重打击的危险。但最困难的是在崩溃阶段如何正确地应对恶性泡沫。对于政策制定者而言，重要的是在人口增长的同时防止信贷过度放松，以抑制房地产价格过快上涨并限制泡沫形成风险。
政策力度将不断强化
中国经济报告：中国房地产调控措施会有怎样变化？
郭可为：在8月房价涨幅明显加快后，热点城市政策收紧的力度加强。需求端方面，通过限购限贷等措施抑制投资投机需求；供应端方面，通过加大供应，限房价地价、严格预售监管等手段缓解供求矛盾。在政策收紧预期影响下，购房者抓住政策出台前的窗口期，积极入市，将部分城市成交量推向小高峰。国庆节后，随着限购措施落地，住房销售开始降温。
房价过快上涨不利于房地产市场平稳持续发展，未来或将有更多城市加入政策收紧行列，政策力度也将不断强化，有望抑制部分投资投机需求，房价涨幅将逐步趋稳。长远来看，希望继续推动有针对性的税收政策，“针对性”一方面体现为增加制造业经营环节的税收优惠，另一方面体现为坚定推行保有环节的房产税改革。
房地产泡沫与金融危机
中国经济报告：美国“两房”危机重创金融市场信心，日本房地产泡沫破裂引发房价惨烈下跌。房地产泡沫是房地产过度金融化导致的吗？美国和日本的经验对我们有什么借鉴意义？
赵锡军：房地产泡沫或多或少与过度金融化有联系，但即便是美国出现的次贷危机，也并不是所有的金融机构都出问题。所以，风险控制还是取决于金融机构自身。房地产泡沫还与市场热度和政府政策相关。
如果金融机构、市场参与者、宏观管理者有一个方面能止得住，那应该就没有太大问题，但日本、美国在这几方面都没有止住，最终积累到一定程度就出现资产泡沫，随着泡沫破灭，资产市场价格下降，导致金融机构风险加剧。从宏观政策角度来讲，对这三方面都要有判断。
郭可为：从全球视角看，历史上世界各国由于房地产所导致的危机，大多是杠杆率过高，使风险急剧上升。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和信托产品循环放大。而一旦政策开始去杠杆，风险便开始暴露。
西村清彦：有一点我们必须明确，不是所有的房地产泡沫都会导致金融危机，也不是所有的金融危机都从房地产泡沫开始。
日本当时的崩溃幅度之大令人难以置信。日本房地产实际价格的最低价只是其最高价的三分之一。现在在美国，房地产实际价格比房地产价格最高时低40%还多。
在任何情况下，如此大幅度的价格下降都意味着经济的重大调整。在日本和美国，正在进行着从人口因素的积极面（人口红利）转向消极面（人口老龄化负担加大）的调整。这种调整严重阻碍了常规政策工具的有效性。此外，过于悲观的预期也弱化了政策有效性。令人不安的是，在恶性泡沫的后期或是破裂阶段，鲜有适当的应对政策。哪些政策工具可以用？其优点和缺点各是什么？这些都是政策制定者面临的最紧迫挑战。
有一个易被忽视但又可能是最棘手的问题：与公众的沟通。决策者很难在危机不紧迫的时候说服公众相信我们正面临不断膨胀的恶性泡沫的威胁。回过头看日本房地产泡沫，我不得不悲哀地指出：公共部门是助长公众过于乐观预期的一部分原因。所以中国政府一定要避免这一点。
中国经济报告：对于目前中国房地产是否有泡沫，学界存在较大分歧，你们如何看待这个争论？
赵锡军：考察房地产是否存在泡沫，应该看这个市场的功能是什么。如果是资产市场，判断标准就是投资回报率跟现在市场平均回报率差异有多少。如果是消费品市场，那就看市场供求关系情况。
现在房地产变成既是投资品又是消费品的混合市场，市场功能不清晰，而且跟西方差异很大。从消费品市场满足居住需求的定位来判断，肯定价格高得离谱。若以投资品市场来判断，只要货币政策放松，预期没有下来，那么价格就有支撑。功能定位不清晰带来的判断标准不清晰，导致在判断房地产是否有泡沫时分歧很大。
郭可为：2016年上半年以来的楼市暴涨不断催生“限购潮”、“离婚潮”和部分企业“卖房保壳”等现象。应当看到，随着房地产调控的持续深入，部分中小房地产开发企业融资难度加大，资金状况趋于紧张，资金回笼期限拉长，贷款能否按期归还存在一定的不确定性，行业的信用风险有所增大。总体来看，未来中国经济持续发展、城市化快速推进所产生的刚性需求、房地产信贷资产占比较低、房地产金融衍生产品较少以及房地产相关贷款结构合理，奠定了中国房地产贷款总体风险可控。
西村清彦：我们可以用三个指标来验证这一问题：第一，适龄劳动人口与剩余人口的比率（逆抚养比）；第二，房地产价格指数；第三，实际贷款总额。
就日本的情况而言，在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，它与代表土地实际价格指数的房地产价格指数的两个高峰期相伴而生。在这两个高峰期中，1991年前后的第二个高峰期刚好是一个引发后续经济长期停滞的分界点。那么，这两个高峰期之间的区别是什么？实际贷款总额也许隐含着一个答案。房地产贷款在第一个高峰期是增长的，但没有第二个高峰期的贷款水平高。
美国与日本非常类似。在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，虽然不及日本明显。房地产价格指数看起来似乎有两个高峰期，大致与人口结构的变化相符。同样，第二个高峰期引发2008年金融危机，虽然第一个高峰期也有储蓄和贷款问题，但是对经济的影响远没有那么严重。从新增实际贷款总额中，我们发现美国与日本有非常类似的情形。实际新增贷款总额在第一个高峰期的水平很高，但是远低于第二个高峰期的水平。
再来分析中国的情况。中国的适龄劳动人口比率尚未达到顶峰，但也十分接近了。房屋销售价格指数表明2016年有一个明显的房地产价格的飙升。同样，连同适龄劳动人口比率和房地产价格，实际贷款总额也显示出一个巨大的增长。
09工管任鹏
一谈到金融市场，人们最先联想到股票和债券市场。但随着近几年经济全球化程度加深，而世界经济形势又几经跌宕。08年世界金融危机爆发，“次贷危机”和“房地产泡沫”的词变得耳熟能详。现在，在看似已逐渐平息的经济形势下，飞涨的物价和房地产市场兴隆过后居高不下的房价不仅造成社会的不稳定，也对国家的空管调控提出了更高的要求。金融危机对人们生活的二次冲击如今正在对我们的生活产生着潜移默化的影响。
就房地产市场而言，2010年底，我国开始在北上杭等一线城市实行房产限购。在首都，无五年以上纳税证明的户口则无法成为当地房屋的业主。以我所学的知识，还不够对此举作出详细的客观评价，但显而易见，这无疑是破在房价增长上的一盆冷水。所谓“有钱的不让买，没钱的买不起”，如此一来，势必造成房价回落。至于上述提到的物价，在七月份涨幅遥遥领先的猪肉价格飙到50%以上时，相关部门负责人指出八月份由于种种原因，将实现物价的首次增长减缓。至于你信不信，我反正是信了。
金融是在是一潭太深的水，学习这门课，算是在对金融的了解的过程中翻看了第一页。最近读了一本讲90年代房地产操作的书，虽因国家政策改动与课本上内容有所出入，但却成了课本的案例，让我对房地产市场的运作有了正确的认识。从融资到操盘，从风险分析到担保，房地产市场确实不像平时人们想象的一样简单而暴利，即使是，那也是十几年前的事儿了。如今日益健全的房地产市场在响应政府号召保证低收入者住房的同时，也在为整个经济体系的稳定贡献其份内的责任。在经济全球化的时代，每个人都应该对金融有一定的了解。特别是当代大学生，学习金融能使其理性的分析市场形势和市场规律，不管是对就业和创业都有及明显的导向作用。
下面是对本门课程的重点的总结：
房地产金融的基本职能是指房地产的生产流通和消费。房地产金融的特点是：房地产金融是有担保的信用（包括人的担保和物的担保）；房地产近容易抵押为基础；一般要实行证券化；具有较强的政策化；房地产金融业务成本较高但收益较高。房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。而房地产金融的作用包括以下3方面：为房地产开发经营提供了资金保障；支持居民消费能力的提高；房地产金融调节房地产业的金融属性。房地产金融市场结构包括一级市场和二级市场。
房地产金融是有一定的运行模式的。首先是房地产金融的立法与监管体质。监管制度包括公共管理、公平管理、公开管理。房地产机构有哪些呢？按市场分，包括一级市场结构和二级市场结构两种。按性质可分为取收存款型、契约储蓄型和投资型3种。房地产机构包括3种：公营房地产金融机构（国营银行、政府机构、由政府担保的私营机构等）、互助合作性质的机构和私营房地
产金融机构。而房地产金融基本模式按融资途径分为直接融资、契约融资、存款融资、证券融资4种。按市场发达程度分为完备型，基金为后备，混合型和以储蓄支持4种。
金融是有一定风险的。金融风险指任何有可能导致企业或机构财务损失的风险，包括环境危险，管理风险，行业危险等。为了控制金融风险需要做到控制信贷风险（包括信贷集中程度、信贷增长率和高利率贷款比率、准备金和违约金比率）和流动性风险。而房地产金融风险包括房地产信贷风险、流动性风险、利率风险、经济风险4种。为了规避房地产风险，我们国家应该做1.度重视提前防范2.拓展融资渠道3.控制好企业经营融资过程中贷款的比例，不断调整和优化房地产地贷款结构4.依法严格资金管理，规范金融业务操作，推进企业资金良性发展5.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机构6.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。
说完了房地产金融，再说一下房地产保险。房地产保险是是社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据定力的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供经济保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。所谓房地产保险，主要指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。包括财产损失保险，信用保险，保证保险，人寿保险和人身意外保险。房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持，可以为遭受损失的投保
单位提供必要的资金补偿，从而为房地产资金的正常运用提供良好的条件，在一定程度上能起到资金融通的作用。因此，房地产保险也是房地产金融的重要内容。
这门课中最重要的两个词就是住房公积金和住房抵押贷款。首先是住房公积金。什么是住房公积金呢？有什么作用？住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金具有专用性，强制性，政策性的特性，同时还具有普遍性、福利性、返还性等特征。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作它用。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的缴存计算方法是住房公积金月缴存额=（职工上年度月平均工资*职工住房公积金缴存比例）+（职工上年度月平均工资*单位住房公积金缴存比例）。住房公积金是一项很好的制度，我国应该更好地完善，使之更有利于居民生活，应该做到完善法律体系，规范机构设置，积极扩大覆盖面，提高公积金的利用率。
住房公积金是关乎居民生活居民利益的。还有一个就是住房抵押贷款。住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本
付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房抵押贷款业务按贷款利率是否可变分为固定利率和可变利率，按贷款期限长短划分为短中长3种。此外还有几种划分方式。随着社会的发展，又出现了住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。其特征是1.以信托方式实行住房抵押贷款证券化2.投资主体只限于机构投资者3.信用增级的形式灵活多样。
以上是我个人的一些看法和对当今房地产市场形势的理解和对本门课程的摘要，偏颇之处，还望老师指正。
一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)
l.住房公积金的管理机构是()，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。A．中国人民银行
B．住房公积金管理委员会
c．省、市人民政府建设行政主管部门D．住房公积金管理中心
2．房地产抵押贷款保险的目的是保护()。A．抵押人的利益B．保险机构的利益c．放款机构的利益D．开发商的利益
3．有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额是80万元，同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额为180万元，其房屋价值为250万元。若发生火灾事故，被保险人最多能得到()万元损失赔偿。
A．80B．180C．250 D．260
4．()年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，对住房公积金作了明确的规定，包括住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督等内容。住房公积金制度已被实践证明是一种成功的社会综合保障制度。
A．1997B．1998C．1999 D．2000
5．在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约，贷方会因此遭受损失而形成()。
A．流动风险B．违约风险c．利率风险D．提前还款风险
6．在房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是()。
A．固定利率抵押贷款B．可变利率抵押贷款c．等本还款抵押贷款D．等额还款抵押贷款 7．房地产抵押贷款是房地产金融的主要内容，而()是规避房地产贷款风险的有效手段，也是房地产金融的主要特征。
A．政策性B．安全性c．房地产保险D．证券化
8．我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是()。
A．借人资金B．银行存款c．自有资金D．同业往来资金
9．某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0．5％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为()元。
A．1268B．1293C．1332．D．142310．()是房产保险人与投保人之间签订的正式保险合同，是最完整的保险合同形式。
A．批单B．保险单c．保险凭证一D．投保单 11．个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确()为保险的第一受益人。
A．抵押权人B．商业银行
c．贷款委托人D．住房公积金贷款委托人 12．被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的，保险人可以先按合同向投保人赔偿，然后代表投保人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为()。
A．间接索赔权B．后续求偿权C．代替求偿权D．代位求偿权
13．缴存住房公积金的职工，在购买自住商品房时，可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，中心应当自申请受理之日起()日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并通知申请人。
A．5B．10C．15 D．30
14．住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于()，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅确定。
A．40％B．50％C．60％D．70％
15．()债券的缺点是筹集资金有限，所涉及的事物很复杂，如果债券级别不高，则容易导致债券发行失败。
A．直接发行B．私募发行C．间接发行D．公募发行
16．在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属()，但未经()同意，不得变卖抵押品。
A．抵押人，抵押权人B．抵押人，抵押人C．抵押权人，抵押人D．抵押权人，抵押权人 17．房地产开发经营企业利用债券融人资金所发行的是公司债券，公司债券一般都采用()的方式。
A．直接发行B．私募发行c．间接发行D．公募
发行
18．房地产开发企业普遍采用的融资方式是()。A．证券投资B．发行股票c．抵押贷款D．发行
债券
19．以房地产为抵押品进行的贷款，其资金大多用于土地和房屋的购置、开发、改良、建设等，投资资金量大，投资价值的回收需要更长时间。因此我国住房抵押贷款的最高年限为()年。
A．20B．C．30 D．40
20．职工住房公积金按月缴存到住房公积金管理中心委托的银行所设立的住房公积金专户，职工和单位住房公积金的缴寸比例均不得低于职工上一年月平均工资的()％。
A．3B．5C．6 D．8
21．房地产金融机构可以直接向国外金融市场借款，世界银行最长贷款期可达()年，但需由国家或地方政府做担保。
A．10B．15C．20 D．25
22．新设立的单位应当自设立之日起3d日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起()日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受托银行办理住房公积金账户设立手续。
A．10B．C．30 D．40
23．职工持证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金，中心应当自受理之日起()日内作出准予提取或不准提取的决定，并通知申请人。
A．3B．5C．7 D．10
24．职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议，可申请受委托银行复核。对复核结果有异议时，可申请住房公积金管理中心重新复核，受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起()日内给予书面答复。
A．5B．10C．15 D．30
25．土地债权人交给债务人到期索还债款权利的证明书是()，是房地产证券的一种，一般通过房地产金融机构发行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地产金融机构的一种特权。
A．金融债券B．土地证券C．土地股票D．土地债券
26．从资金来源看，住房公积金贷款是一种()。A．信用贷款B．基金贷款c．委托贷款D．无息贷款
27．房地产债券一般发行()债券。
A．长期B．中长期C．中短期D．短期 28．个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率()。
A．自法定利率调整的次月起调整B．自法定利率调整的当月起调整：
c．从次年起按新的利率调整D．未归还部分按利率
调整
29．抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为()。A．50％B．60％C．70％D．80％ 30．房地产金融市场的金融工具是指()。，A．金融市场的管理法规
B．可以保证资金流通的物质资料
C．可以在市场上跟货币进行交易的各种契约·D．运载货币资金的各种交通工具及其辅助条件 31．()是指房地产公司委托证券公司发行证券。A．房地产证券的直接发行B．房地产证券的间接发行C．房地产证券的余额包销D．房地产证券的全额包销 32．下列不属于房地产债券融资的有()。
A．公司债券B．资产债券c．金融债券D．政府
债券 33．我国证券市场的主管机构是()。
A．证监会B．证券交易所c．律师事物所D．政府主管部门
34．()是房地产保险投保人、保险人在意思表达一致基础上的法律行为。
A．房地产保险合同的变更B．房地产保险合同的终止c．房地产保险合同的履行D．房地产保险合同的订立 35．我国目前已形成以()为主的房地产金融体系。A．投资公司B．证券公司
c．政府主管部门D．各商业银行房地产信贷部 36．()是房地产金融的主要内容。A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款c．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款
37．()是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机
构。A．贷款机构B．中介服务机构
c．担保和保险机构D．政府有关机构 38．房地产保险产生的直接原因是()。A．房地产价值高B．房地产寿命期长
c．房地产面临的风险大D．房地产是基本生产生活必需品
39．进行房屋投保时，被保险房屋的价值()。A．由保险机构认定B．根据市场价值确定c．根据购买时价值确定D．由专业评估机构经评估
确定
40．住房公积金在本质上是一种()。A．信托贷款B．按揭贷款c．信用贷款D．基金贷款
41．在信托关系中，应当有能力对信托产品进行管理或处理的主体是()。
A．收益人B．委托人c．受托人D．财产所有者
42．受风险不同的影响，房地产开发企业发行的债券利息率一般应()政府债券的利息率。
A．高于B．低于C．等于D．不高于 43．()是在保险单或保险凭证未出具之前，房地产保险人或保险代理人向房产投保人签发的证明房产保险人已经承保的书面证明。
A．投保单B．批单c．暂保单D．保单 44．房地产金融机构有时之所以要主动负债的原因是()。
A．稳定金融秩序B．减少货币流通量
c．为满足贷款人的需要D．扩大经营规模、增强信贷能力
45．以房屋作为标的物的保险是一种()。A．财产保险B．信用保险c．实物保险D．价值保险
46．以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用()。
A．书面或口头形式B．书面形式
c．有双方确定的任何形式D．由房地产管理部门指定的形式
47．我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于()。
A．商业性住房金融．B．福利性住房金融c．政策性住房金融D．保障性住房金融48．()年我国率先在上海实行住房公积金制度。A．1991B．1992C．1993 D．199549．由于抵押物产权问题而产生的风险是()。A．抵押物价格风险B．抵押物风险c．抵押物产权风险D．抵押物违约风险
50．新加坡中央公积金的储蓄利率和贷款利率采取()的形式。
A．固定利率B．浮动利率c．自有利率D．银行利率
二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分。)
1．以房地产作为抵押物进行贷款时，在()的情况下，贷款人可对借款人追究违约责任。
A．借款人按期归还借款本息
B．借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款
c．借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产出售D．借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产租赁E．设定抵押权的财产遭受台风等自然灾害而破损 2．房地产股票、债券的发行方式按有无中介机构参与，．分为直接发行和间接发行，房地产证券的间接发行是指房地产公司委托证券公司发行证券，发行方式可以分为()。
A．代销B．分销c．全额包销D．余额包销E．余额代销
3．股票是股份有限公司发给股东证明其资本所有权的证书或凭证，相对于其他融资方式，房地产股票融资的特点包括()。
A．降低房地产开发融资成本
B．促使房地产开发企业提高资金使用效益
c．发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金
D．房地产开发投资计划性强，与人民生活息息相关，投资回报率稳定，风险较小
E．以上均是
4．房地产保险合同终止是指保险合同成立后因法定或约定的事由出现而使房地产保险合同当事人的权利和义务消灭的法律事实，包括出现下列()情况，房地产保险合同终
止。
A．自然终止B．履约终止C．合同无效D．合同解除E．变更终止
5．保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任，房地产保险责任包括()。
A．责任赔偿B．费用负担C．保险金给付D．损害赔偿E．人道主义赔偿
6．房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件，取得保险人的保障，向保险人交付的价金，而制定房地产保险费率应遵循的原则有()。
A．保证偿付能力的原则B．促进防灾防损的原则c．诚实信用的原则D．费率相对稳定的原则E．公平合理的原则
7．投保人在办理房屋投保手续时，应一次性交清保险费，保险费是保险合同生效的重要因素，保险费数额取决于()。
A．保险费率B．保险期限c．保险金额D．保险种类E．保险标的物类型
8·已经投保的房屋，遭到下列()情况时，保险公司应予以赔偿。
A．地震B．火灾烧毁c．战争破坏D．泥石流冲毁E．核反应污染
9·：直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市，应当设立住房公积金管理委员会，住房公积金管理委员会需履行的职责有()。
A．负责住房公积金的核算
B．负责住房公积金的保值和归还c．确定住房公积金的最高贷款额度
D．编制、执行住房公积金的归集、使用计划
E．根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例
10·住房公积金制度在推动住房制度改革、加快租房建设，扩大住房需求等方面发挥巨大作
用，表现为()。A．有利于筹集建房资金
B．转变职工住房状况，防范房地产住房危机C．促进住房消费的增长，活跃住房消费市场
D、推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力E·有利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通货膨胀
11·缴存住房公积金的职工在()情况下，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。
A．离休、退休的B．偿还购房贷款本息的C·建造、翻造、装修自住住房的D．房租超出家庭工资收入规定比例的E．户口迁移所在的市、县或者出境定居的．
12．从严格意义上来说，房地产保险可按保险对象划分为()。
A．房地产价值保险B．房地产人身保险c．房地产责任保险D．房地产财产保险E．以上均是
13·下列()等事故发生时，所造成的损失由保险公司负责赔偿的险种为房地产财产损失保险。
A．暴雨B．暴风c．火灾D．遭窃E．爆
炸
14·我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有()的特点。
A·自觉性B．专用性c．福利性D．强制性E．互助性
15·可变利率抵押贷款是按照借贷双方约定的条件，贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款，可变利率抵押贷款利率由()组成。
A．加成利率B．附加利率
c．市场浮动利率D．固定利率指标E．市场利率指标’
16．根据风险成因来划分，房地产住房抵押贷款风险可分为()。
A．利率风险B．信用风险
c．贷款条件风险．D．抵押物处分风险E．抵押物价格风险
17．根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有()。
A．已依法公告列入拆迁范围的房地产B．抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产c．列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物D．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产E．抵押人所有的房屋和其他地上定着物以及抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权
18．房地产抵押贷款的利率由()等组成。A．贷款期限B．承担的风险C．资金利用率D．资金的投资收益E．安排抵押贷款所发生的运营成本
19．下列()属于房地产抵押贷款市场的参与者。
A．保险公司B．商业银行
C．信托公司D．律师事务所．E．政府有关机构
20．下列说法错误的是()。
A．每一个职工只能有一个住房公积金账户
B．单位应当于每月发放职工工资之日起10日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内
C．单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例
D．新参加工作的职工从参加工作的当月起开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例
E．单位应自单位合并、分立、撤销、解散或破产之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更或者注销登记‘
21．房地产信托投资实际上是信托机构投资房地产的投资活动，可采取的投资方式有()。
A．购买房地产证券B．投资住房基金
c．发放房地产抵押贷款D．独自直接投资房地产E．与房地产开发企业联合投资
22．银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体，银行存款可分为()。
A．企业存款B．本币存款c．外币存款D．个人存款E．基金存款
23·房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称，其主要特征包括()。
A．宏观性B．多样性C．长期性D．安全性E．风险性
24·下列()等国际金融机构提供的中长期项目贷款主要用于旧城改造和成片危房的改造，利率比商业银行贷款利率低，期限也较长。
A．世界银行B．亚洲开发银行
c．苏黎世基金组织D．国际货币基金组织E．亚洲货币基金组织
25．对房地产金融机构而言，信贷资金的采源主要由()组成。
A．主动负债B．基本建设拨款C．借入资金D．国家贷款
E．同业往来资金
26．从经济适用住房的经济属性看，经济适用住房是一种()。
A．福利房B．商品房c．微利房D．集资建房
E．面向中低收人家庭出售的住房
27．下列属于房地产金融的业务种类的是()。A．房地产信托B．房地产股票c．住房储蓄业务D．房地产抵押贷款E．房地产开发与经营贷款
28·如果允许()参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散。
A．保险公司B．律师事务所c．投资基金D．住房公积金E．会计师事务所
29．房地产保险的作用是()。A．促进住房消费的增长B．意外不幸，实现经济补偿
c．增强投保人的信用，促进资金融通D．抑制通货膨胀
E．为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础30．保险单的主要内容为()。A．投保方式B．保险标的c．保险期间D．投保途径E．保险价值
三、案例分析题(共10题，每题2分。由单选或多选组成。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0．5分。)
(一)某单位职工准备购买一套商品房，用于自住，该职工拥有本人的个人住房公积金账户，请回答以下问题。
1．住房公积金的本质属性是()。
A．福利B．奖金c．工资D．劳保2．住房公积金全部归职工个人所有，计人职工个人的住房公积金账户，用于()自住
住房。、A．建造B．翻建C．购买D．小修3．我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由城市住房公积金管理委员会拟订，经各级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不得()。
A．低于5％‘B．高于5％C．低于8％D．高于8％
4．住房公积金制度是一种社会综合保障制度，住房公积金管理费用率是()。
A．[当年管理费用支出额÷(住房公积金支出额×住房公积金增值收益率)]~100％
B．[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年归集额×住房公积金归集率)]~100％
c．[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年实际缴存额×住房公积金增值收益率)]×100％，D．[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年归集额×住房公积金增值收益率)]x 100％
5．住房公积金贷款与一般个人住房贷款有()的区别。A．性质和资金来源不同．B．贷款对象有所不同
c．抵押人和贷款风险不同D．贷款条件有所不同E．住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠
一、单项选择题(50题)
1·D2·C3．C 4．C5．C6．D7．D 8．C9·C10·B．11．D12．D13．C14．C15．A16．A17·C18·B19．C20．B21．D22．B23．A24．A25·D26·C27．A28：C29．C30．C31．B32．B33·A34·D35．D36．B37．B38．C39．D 40．D4l·C 42·A 43．C 44．D 45．A 46．B 47．C 48．A49．C50．A
二、多项选择题(30题)
1.BC2.ACD3．ABC 4．ABCD5．ABCD6．ABDE 7.ABC 8.BD9．CD10：ACDE11．ABDE12．BCD 13.ABCE 14．BDE15．BE16．BCDE17．ACD18．BDE 19．ABDE 20．BD21．ADE22．ADE23．BCD24．ABD 25.ACE26．BCE27．ACDE28．ACD29．BCE30．BCE
三、案例分析题(10题)
房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是永久的课题。
2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。
13日下午，博鳌房地产论坛进入博鳌圆桌论坛讨论环节，讨论环节的嘉宾主持为：
盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长
张民耕先生
参与对话的嘉宾包括有：
金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士
香港科技大学商学院财务学系教授颜至宏先生
世邦魏理仕中国区首席运营官金勇先生
平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生
高和投资董事长苏鑫先生
昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌先生
卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生
庄凌顾问董事总经理张映光先生
以下为博鳌圆桌第二环节讨论内容的文字实录：
张民耕：我想我们这里面除了金融创新以外，今天下午讲的比较多的还是风险管理问题。其实创新和风险管理永远是一对对子，咱们从创新开始到风险管理作为过程，然后其他有体会的人都一起聊一聊。苏鑫先说说你的创新。
苏鑫：既然说创新，就得有创新的思维。创新的思维第一个体会就是敢于创业。我去年从SOHO出来，跟潘总已经干了11年了，干到董事。我跟潘总说应该出来创业。为什么呢？就是一种冲动，就是觉得自己应该圆一个梦。
受张总影响，基金是一个方向，基本上就是这样一个思路。我原来在SOHO一直管销售，我能看到民间资本最近五年茁壮成长，这些钱没有太多去处。你要创新，除了要有心态之外，你能在市场一线看到机会，这一点是特别重要的。我就先说这么多。
张民耕：苏鑫说创新源于心态。然后又看到社会有大把的钱，有26万亿人民币在那里顶着，我们什么事不能干。谁还有创新和创业的推动。
邬风柏：我来自深圳卓越置业房地产公司，座谈万科的肖莉谈了即使手上有190亿现金，还是不敢用。所以业内是把房地产企业说成持有大把现金的穷人，就是因为风险的问题。
我谈两个体会，谈创新必须谈风险的问题。我们研究金融产品，从05年就是集合性单一信托。其实开发贷也非常好做，成本也非常低。我们05年做这个业务，尤其是07年9月份到08年3月份，当时信贷规模调控，国家所有商业银行都是信贷规模控制你了资金，由于规模的问题，我们其实从银行跨了一个渠道。债权人变成了信托公司，信托公司其实也是募集了私人银行的客户。这个业务使我们2005年10个亿规模渡过了难关。
第二件事情，我们这个企业是在09年11月3号在香港上市，当时因为股价问题，我们放弃了。其实我们放弃，我们是有资格的。08年准备上市之前，我们在09年9家在香港上市公司里唯一没有拿可转债的企业，所以我们有资格放弃在09年11月3号这个上市，就是我们没有太多压力，财务非常稳健。所以给我们很大的机会。所以我刚才讲创新，其实给你带来了一个防范风险的机会。
张民耕：创新就是和风险结合在一起，创新是为了创业，同时创新也是为了防范风险。刚才颜教授说的非常好，上市公司可能也有一个金融上不断创新，房地产商要逐渐两条腿走路。
颜至宏：因为我以前在国泰的时候，常常看到房地产方面。那个时候国泰有一个很好的地方，他愿意把内部人才交流，在建设公司那边遇到的问题，或者市场有哪些风险，房地产公司常常没有这方面的人才。所以国泰会把一部分人才借给他们用，帮助风险控管。
国内房地产这方面再往前走会遇到一些问题，比如如果创新的话，可能会遇到一些问题。国内想做一个房地产的指数，这个指数建立就不是很容易。这些东西都是涉及到相当多的学术方面或者技术方面的问题，这个是将来要走向房地产创新。这部分人才培训，还有公司愿不愿意投钱进来建立一个，能够帮助房地产行业把握风险，这是值得我们注意。
杜丽虹：我想说几句关于基金的问题，我是觉得现在大家整个地产行业都有一个基金的热潮，但是其实很多做基金的企业把它当做一个地产企业融资手段，但是有的时候你需要反思一下在投资人那个角度上，一个地产基金它的存在价值在哪。
一个私募的基金他区别于REITs，它的市场价值它满足一类特殊投资人的投资偏好。在国外，REITs是一个相对提供稳定投资的产品。私募基金它的风险比REITs要高，当然收益也相对更高一些。所以他面向的一类机构投资人，这类投资人一方面期限更长，能够承受更大风险。
另一方面，他们对于项目的识别能力和控制风险能力也更强一些，所以对于一般投资人来说，会觉得风险比较大的项目，在他们那儿风险就不是很大。所以基金存在价值就在于他对投资人做了细分，因此国外在成立基金的时候，其实他每个基金是有非常明确的定位，这一点是国内的基金，就是大家现在都在成立基金，但是基金定位不是很清晰。
国外基金分成几类，一类是机会型的，这类风险最大，但是收益也最高。另外有一类是增值型的，他收购一些项目，然后把它进行增值后再出售。还有一种核心型的，就是持有一些成熟的商业物业的项目，从这种策略上的区分，国内基金还看不到这样的细分，另外从产品类型来讲，比如新加坡的嘉德，他旗下基金会有分住宅开发的，商业部分也有分写字楼、商场、服务型公寓、工业地产的，还会具体区分新加坡、日本这种成熟市场，还是比如越南、印度这样风险比较高的市场，还是有套利机会的市场。这种细分根本目的使基金更符合投资人偏好。
在国内比较好的是保险公司可以投资于不动产，这虽然是一个资金的来源，但是对于保险公司这个投资人其实就是地产企业研究并不是很多。这个投资人想要的是什么？他需要的是一个比较稳定的东西。
虽然现在没有明确规定，但是我想他不会以物业公寓价值入帐，如果以公寓价值入帐，出现价值暴跌的话，保险公司资本金会损失很多，这个应该保监会不会允许，应该以租金收益、出售兑现收益入帐，头几年就只能是租金收益。租金收益，保险公司会要求租金收益应该在7%、8%的水平，他觉得不动产相对于债券，风险要高。
按照风险评估，他要求7%、8%收益率。现在国内这些不动产项目，你是否能给保险公司提供这样的收益？如果现在项目不能提供这样的收益率，你用什么项目可以提供这样乐观收益率呢？包括上午孟总提到的养老地产或者工业地产等等，总体来说，现在虽然大家都在成立基金，但是很多时候是地产企业从自己融资角度去考虑我有什么项目要卖，我希望融到多少钱，但是其实你另外一个角度，你需要了解你的投资人是什么样的，你为他们设计一些他需要的产品，这样基金才是一个双赢的渠道。
张民耕：学者提的问题确实是预见性和深度是不一样的，给我们进行做基金过程当中提出了一个问题，就是做基金本身又有一个市场定位的问题。
现在做基金是为了什么呢？做基金就是为了解决社会上大量资金资源错配。巴曙松说过一句话，现在钱是股票不敢买，房子不让买。刚才杜小姐又讲到了现在保险资金是各个资金追逐的对象，现在正好有中国平安的邹先生在这儿，能不能给我们一点希望。
邹益民：各位都在谈金融创新或者房地产开发模式创新，其实可以看到这么十几年走过来，我们房地产开发商是非常的累，他们一方面要去拿地，要去筹钱，要去盖房子，要去做销售，大部分房地产公司老板们是从头做到尾的，整个链条都在做，但是其实每一个人也好，每一个公司也好，他都有他的专业。
你可能是某一个人是专业特别会拿地，例如合生，早期他们拿的地非常棒。有些人可能特别能够筹钱。其实找亲戚朋友借，这也是一种私募。只是不是那么正规而已。这几年，宏观调控又是一会儿一个事，所以大家感到筹集资金比较重要，再加上现在市场上有很多资金，所以私募、房地产股权投资这就逐步逐步被大家的提上来了。
如果回过头看美国、日本，其实开发商是开发商，出资人是出资人，出资人跟开发商可以是分开的。这个开发商严格讲就是把有钱人愿意投资房地产的资金拿过来，然后去对土地进行规划，对项目进行规划，我们在香港叫做项目管理者这么一个角色。规划之后他自己又不干，他又扔出去给建筑商去做。他所做的角色就是去做一个项目策划，把项目策划书交给房地产投资基金，把钱拿过来，然后再找建筑商去完成这个项目，再找销售商把它卖掉。这样的话你就把自己专业做得越来越专业，你也可以走得路越来越好。
张民耕：从全能香港模式向分工的美国模式，这也是房地产开发企业走的业务创新道路。这个路我们希望越走越顺利。现在开发商确实很累。如果能够分开，投资是投资，开发是开发，销售是销售，物业管理是物业管理。这个时代一定会到来，随着我们的创新。金勇先生，你从这个过程管理和策划角度看看我们创新。
金勇：对创新谈了很多年了，我还主持一点创新的事，我在华尔街做的时候，华尔街创新更多围绕各种各样监管制度，在各种各样法律和条文里面可以找到一些缝隙，可以做一些事情。这是跟国内差不多的。
第二种就是把风险和回报不同的配比，把两边能够配起来，这也是创新的方式，国内六年前就开始，前几年都是我怎么样拿完地开发，也就是怎么样把钱忽悠过来，找各种各样方式说你这里能到银行贷款，主要目的就是忽悠钱，忽悠来了能够开发。到现在随着商用地产发展越来越快，现在可能到了一个创新很好的契机了。这个时间我们可以看到，就拿一个做商业物业整个的投融资，从时间点来讲，像恒隆地产要做一个项目花15年。商用地产前7年或者前5年，70%出资率之前，你的回报率实际上不够付银行贷款。
在这种情况下，银行贷款一点意义都没有，而银行贷款在现阶段是最便宜的资金成本了。恒隆用的完全是自己的钱，而且没有负债率，这是成功很重要的因素。如果有负债率，前七年是负的，你物业里面连贷款都还不起，还要贴钱。到有什么时候的时候，会逐渐用一些别的金融手段把自有资金替代出来。这个过程从0年到15年，资金运作非常复杂。要达到资金整个投入，像恒隆地产做到30%多，资金里面技术手段很有意思，这是一种真正的创新。
真正到我们每个物业经营里面，它适合于不同的物业、适合于不同的经营条件下，我们可以有一种不同的结构，可以有不同的资金来源，得到不同的回报和风险的配比，我觉得这是我们往下要做精的事情。现在确实是一个好的契机。
张民耕：金先生说的是把商业地产通过创新做精，使它能够有稳定回报，能够符合金融产品需要。邹锡昌先生，在房地产模式创新下你有什么感受？
邹锡昌：我是比较早做商业地产的，我是95年，当时在广州老城区里，我们盖了总面积30万的综合体。那块土地是部队用地，土地方占35%股权，我占65%股权，我一个人投资，那个时候95年的时候，正是我们朱鎔基打击房地产的时候，房地产不能贷款。当时也没有什么房地产基金，完全是自有资金来源。
那个时候我算吃了豹子胆，在我们开工过程中又碰到亚洲金融风暴，香港一个基金当时答应投资3.5亿，最后他损失惨重，也不投资了。我咬牙挺下来了，到99年我建成了，中途确实资金不够，卖了10%的散铺。因为我们商场面积也大，广州市除了天河城，我们是最大的。
我们12万经营面积，卖了1.1万平方，但是卖的也是比较偏的位置。以返租经营形式返租回来。商场卖散了肯定不是一个好商场。这个大道理是对的，但偏偏我这个中华广场卖10%，但是我是返租形式，通过这五年统一经营，中华广场变成一个另类，没有因为卖散而不行。
到05年我交给小业主的时候，他们做什么都不影响我们的大局和我们知名度。实际上现在小业主还是自动找回大的商家经营。在现在来讲，好在我做了一个中华广场。我们现在租金回报相对是很高的，确实有30%、40%回报，但是做商场一定要守得住。前三年很重要，可能搞不好，为了稳定你的客户群，为了经营，为了打响知名度，可能要亏小小。
三到五年水一定要过，过了这个就康庄大道了。这跟住宅不同，做商场我认为还是地段、地段、地段。商业一定要在旺的地方做，才能做。现在住宅老是给人骂，这两年实际上调控，以广州为例，写字楼今年实际上是涨的很快，上半年从两万快，现在平均写字楼广州已经上涨到2.3万到3万元之间。好的商场基本上没有人卖的。所以商业物业还是很值得投资，也值得各房地产基金投资，唯一一点，投资前几年利润低一点，后几年可以高一点，这样就可以达到丰收。
张民耕：邹锡昌先生讲的是经验之谈，我的体会就是伟大是熬出来的。熬的过程需要一些创新，股权融资、固定回报返租，总之不能弄散了。最后我隆重推出前《财经》杂志资深记者，也有创业冲动的张映光先生。你面对房地产运营模式的创新、经营门类的创新、房地产金融创新这种滚滚而来的热潮，你有什么感受？
张映光：首先在座的都是做开发、做基金的，都是专业人士，我不是什么专业人士，以前是做媒体的，现在做的事情也是跟媒体关系很紧密。所以信息比较多一些。也就是从旁观者角度。
我很同意张民耕谈的一个观点，美国有这么多金融创新产品，他实际上也是逼出来的。就是在老的模式走不下去，才有新的模式。我们确实在08年的时候有几种模式玩不下去了。
第一种模式，咱们说资本模式投上市前私募这个模式，这个模式时代可能终结了。这个模式给基金创造的很多暴利，比如说恒大一年两年没有上去，但是上去后，还有四倍回报。我跟美林蓬钢交流这个事情的时候，他也说到我现在才考虑新的模式。为什么？因为上市前私募这个模式做不了。确实好的公司也不多了。这个背后就是拿地，然后上市，再拿地这种方式维持不下去了。
第二种就是作为开发商来讲可能现在也面临一个困境，大型开发企业，尤其是住宅开发企业，当市场特别好的时候，地王频现的时候，他不敢拿地。经过08年调整之后，我们看到理性民营开发商不敢拿地了。市场不好的时候他也不敢拿地。有一些企业有独特模式，比如像SOHO模式、恒隆模式，我跟他们都沟通过，他有一个困惑问我，我们利润这么高，卖的这么好，为什么股价不好？为什么SOHO股价总是上不来？
因为资本市场投的是预期，你永远是一个项目一个项目在做，确实对房地产投资来说，这是安全的。你永远不储备土地。但是对资本市场来说他不认可。他看不到你的预期，也许你明年没有项目了，利润就掉的很厉害。
所以这是资本市场给你的评价，他是一个悖论。还有企业有这样一个困惑，市场好的时候，我为了追求快的周转率，我必须降价销售。市场回来了，我又没有货卖了。
过去十年高增长模式可能现在发生变化了，我想人民币基金前景非常广阔，包括商业地产前景非常广阔，一些大开发商必须做一些成本结构调整和资产配置，可能以后一些大的品牌开发商往两个方向走，一种就是走投资方向，恒隆是开发商，SOHO是开发商，但是更像一个投资商了。
比如恒隆地产99年价格最低的时候拿了一个住宅项目，他用了10
年，07年市场最好的时候卖了一个最高值，但是在大陆是不可能的。另外一种类型就是往建筑商方向发展。人民币基金我最欣赏的就是凯德模式，他确实是一个成熟基金模式，有住宅基金、有商业基金，他可以用一个对冲基金筹的钱投商业，他把风险由民间资本承担，而不仅仅由银行和购房者承担，他对整个市场来讲，对房地产长期发展来讲是一个很健康的事情，是一个健康的推动力。我觉得在座的探索是一个先行者角色，是探讨未来主流商业模式。
近年来我国房地产市场价格异化的根本原因之一, 就在于房地产金融的落后。一直以来, 我国在对房地产业的调控过程中都是通过银行这种间接融资的方式去控制房地产业的发展, 直接融资的方式在很多方面受到限制。不合理的融资结构并没有随着房地产业的逐步发展而好转, 这就将原本应该分散在各个环节的风险过分集中到了银行身上, 为房地产业的发展带来很多不稳定的因素。
二、我国房地产金融的问题
( 一) 分散风险的能力差
一方面, 银行是一种保守的货币供应者, 保障储户资金安全是第一位的, 其所释放出的贷款只能依靠贷款者按时还款来实现, 除此之外没有其他可以回收资金的方式。一旦开发商还不上贷款, 银行受坏账率提升的影响, 其所承担的风险就会增大。银行就会采取提高按揭贷款利率的方式来让购房人还款, 这样就又会出现购房人违约的风险, 最终受影响的还是银行自身。另一方面, 银行更强调的是资金的流动性, 即当出现有利可图的项目时, 能够保证银行有足够的资金进行投入, 在银行不能及时收回贷款时, 就会降低银行的收益。尽管有一种叫做银行信贷证券化的方式能够有效保障银行利益, 分散银行承担的风险, 但在我国却仍未有实质性进展。
( 二) 风险配置不均衡
在我国房地产开发过程中, 开发商自有资金的比例一般都很低, 很大部分需要来自银行的贷款, 如果这部分贷款由银行独自提供, 那么银行就需要承担全部开发贷款的风险。银行为了降低风险, 就会只提供给开放商一部分开发贷款, 剩下的部分由购房人先从银行以按揭贷款的方式从银行拿到钱, 然后再通过预付款的方式交给开发商, 也就是所谓的“预售制”。这样原本应该由银行承担的风险就转移给了购房人, 从而大大降低了银行自身的风险。因为提供按揭贷款的风险要比提供开发贷款的风险小得多, 购房人从银行拿到按揭贷款的过程, 是以自己所购买住房为抵押的, 即使开发商在预售中出现了问题, 按揭贷款也需要购房人来偿还。这种做法实际上是将银行所面临的风险转移给购房人, 使购房人处于不利的位置。
( 三) 房地产市场化水平低
我国的房地产市场, 通常只包括开发商, 银行和购房人三者, 市场化水平还很低。很多地方还要受到政府的限制, 如开发商自有资金比例, 贷款利率的高低等等。这样不仅无法真实反映市场的供求关系, 而且也起不到政策调控的作用。由于市场缺少机构投资者的参与, 不能发挥出其他市场参与者在平衡供求, 稳定房价方面的作用, 使得开发商在销售住房时, 经常会出现供求不平等的现象, 从而提高了销售成本造成房价波动的风险, 还同时加大了提供给开发商贷款的银行的风险, 加剧了房地产市场的不稳定。
三、我国房地产金融创新之路
( 一) 完善风险分散的渠道
首先是积极推动银行信贷资产证券化, 这种通过将银行所释放出的贷款转卖给证券市场上的投资者的方式, 能够在优化银行资产机构、分散银行风险以及提高银行资金流动性方面发挥重要的作用。针对证券化发展缓慢的事实, 要提高对证券化发展的重视程度, 完善相关制度和规定, 勇于在一定程度上进行尝试, 从而真正发挥证券化的作用。其次是建立完整的个人信用评价体系, 我们都知道购房人在向银行进行按揭贷款时, 都是以长期贷款为主, 银行就有了长期持有债权的风险, 而随着我国城市化进程的不断加快, 个人按揭贷款的规模肯定会逐渐升高, 意味着银行将持有越来越多的债权。而如果银行将款项贷给了个人信用差的对象, 就会加大银行的坏账风险。因此, 建立个人信用评价体系可以在很大程度上排除恶性贷款, 保障银行的利益。
( 二) 推动新型预售制的实施
在发达国家的预售制中, 第三方监督者发挥了重要的作用, 这个监督者可以是律师, 也可以是中介机构。开发商在预售过程中并不直接面对购房人, 购房人先将一定数量的保证金交到第三方监督者手中, 开发商也通过第三方监督者签署自身违约双倍返还保证金的协议, 当有购房意愿的购房人达到一定数量时, 开发商就可以凭此去向银行贷款, 此时银行面临的收回贷款的风险已变得很低, 自然会向开发商提供贷款。不论购房人和开发商谁最终违约, 银行都可以从第三方监督者手中收回保证金, 不至于造成损失。这样一来, 不仅开发商能够拿到开发贷款, 银行也不必担心收不回贷款, 购房人还可以免于开发商不能按时交房而承担的损失。这种新型的预售制很值得我们国家去借鉴实施, 可以让风险均衡的分散在开发商, 银行和购房人之间。
( 三) 强调机构投资者的作用
与我国住房由开发商直销的方式不同, 国外开发商在进行住房销售时是通过投资机构以代销的方式来实现的, 对那些不能按时销售出去的房子, 投资机构就先用自己的钱将其买下, 这样既可以降低开发商的销售成本, 还可以降低银行的资金风险。不仅如此, 机构投资者在住房市场出现供求不平衡的现象时, 可以抛出和持有住房来缓解供求变化带来的房价波动, 不同于我们所理解的投机, 这种方式更多的是起到平衡供求, 稳定房价的作用。这种完善的房地产市场体系, 正是我们所最终要实现的目标。
四、结语
通过借鉴国外的先进经验, 推动房地产金融领域的创新, 可以让房价变动所带来的风险能够在开发商、银行、中介机构、投资机构和购房人等不同主体之间实现自主配置, 改变过分依赖于银行的传统方式, 实现房地产市场的良性发展。
摘要：在房地产业的发展过程中, 利用金融杠杆是其必不可少的条件。从我国的实际发展状况来看, 我国房地产金融还处于一个初级阶段, 在房地产开发、交易、持有的各个环节中, 银行贷款是最基本的融资手段。房地产业是一个高风险的行业, 其行业的特殊性要求其所需资金应当主要依靠直接融资的方式, 即由资金所有者直接承担风险的融资, 而不是让银行成为房地产行业的货币供应者。正是由于缺少必要的市场参与机制和创新机制, 使得很多地方房价波动的风险无法得到均衡释放。为了促进房地产市场的健康发展, 迫切需要借鉴引入国外的先进经验, 推动房地产金融的创新。
关键词：房地产金融,风险,创新
参考文献
[1]陈淮.房地产经纪学ABC[M].北京:中国发展出版社, 2011, 7:349-374.
关键词：房地产；金融；货币政策
2010年我国发展迅速的两大行业金融和房地产都出现了各方面的变动，对国民生活产生了巨大的影响，国家宏观当局也采取了一系列的调控措施来引导其健康发展。金融业和房地产业是两个相互影响，相互依存的行业，任何一个行业的变化都会对另一行业产生深刻的影响，尤其在我国，金融业和房地产业均受国家宏观调控的程度较深，纵观2010年以来二者的发展的趋势，金融业的稳定和房地产业的健康发展有着密切的关系。
一、从需求的角度看
以房地产抵押贷款为主要形式的金融支持，能够大大提高了需求者的支付能力，使房地产市场的有效需求增加。所以说金融支持加速了中国住房制度的改变，促进了中国房地产市场的发展，同时房地产抵押贷款作为房地产金融领域的一项重要业务在商业银行中成长迅速，但是其成长性质仍表现在市场规模上，在贷款产品种类上的成长与创新有限。有限的贷款产品供给无法满足目前市场对产品的多元化需求。社会希望有可供选择的更多、更灵活的信贷服务产品。
二、从商业银行的角度看
目前其房地产贷款属于优良贷款。因此房地产信贷业务在商业银行间的竞争日益加剧，各商业银行都希望不断发展和完善本身的房地产金融服务，扩大房地产信贷规模。但将房地产市场上的风险过度集中在商业银行体系，显然又是非常危险和不合理的，尤其是从长期的角度看。
三、从房地产市场的角度看
当市场上的供需双方都完全依赖于银行这一单一渠道的支持时，自然就会陷入一个两难的境地之中：如果银行控制了消费就会使供给出现过剩，控制了供给就会使消费需求无法满足； 银行对供给和消费都进行支持就容易导致市场过热，风险增加。于是房地产市场便直接受到银行政策的左右，而并非自身的供求关系，但实际上市场的运行又并非靠银行就能够左右或有效判断与控制的。
四、金融政策对房地产市场的影响机理
金融政策作为中国房地产市场调控的重要手段，从2003年开始得到较多应用，中央政府从利率工具和信贷工具等方面， 采用了调整利率、调整存款准备金、控制开发企业和个人的信贷规模等多种手段，对房地产市场进行调控，并且调控力度在不断加大。对于目前中国的情况来说，低利率政策不仅导致了中国经济投资过热得不到遏制、银行信贷又快速增长，还导致国内的房地产市场投资过热、市场炒作十分严重而房价快速上涨。面对这些严峻的经济形势，政府宏观调控采取了多次加息与提高银行存款准备金率等相关的措施。提高存款准备金率对房地产行业存在间接影响，即通过货币乘数回收大量流动性，从而影响了房地产开发贷款和按揭贷款发放规模。
五、利率政策对房地产市场的影响
金融市场的核心是市场的价格机制，而金融市场的价格就是利率，虽然，央行每次加息幅度都不大，但市场价格变化并不在于其变化的幅度大小，而在于这种变化是否向有效的市场机制方向发展。特别是当这种变化向市场发出一个强烈的信号时，那么购房者就会把这些信号转化为企业或个人行为决策，影响企业与个人预期。也就是说，多次利率的上调是已经强烈地向市场表明，企业或个人一定要把利率风险考虑到行为决策中。利率是宏观调控的重要手段，一季度房地产表现出过热的态势，超出国家预计的速度。房地产固定投资规模过大，房地产固定投资在国民经济的比例过高。此次加息是政府通过金融杠杆对地产经济过热的预警的信号，通过提高开发商成本和购房者还贷成本来抑制过热的投资，以及过多的购房需求，从而达到抑制房价的目的。
六、结束语
为了抑制目前我国房价的过速上涨和房地产投资过热的现象,本文提出以下几点建议。第一,合理界定房地产价格区间。房地产价格应该有一个合理的区间,国际上,一般使用房地产价格收入比来确定房地产价格的合理区间,具体来说是指为城镇人口中占多数的中等收入居民家庭提供的普通商品住房地产价格的变动区间,其价格适合于中等收入居民家庭的居住消费水平。第二,从源头上控制进入房地产市场的资金。从理论上及上面的实证分析中我们都可以看出,货币供给和房地产市场的价格存在一种正向的关系。因此,要想控制房地产市场的价格,我们可以从源头上控制进入房地产市场的货币供给。第三,控制通过其他途径进入房地产市场的资金,尤其是热钱。根据国家外汇管理局和国家统计局的数据计算,2002年到2007年,流入我国的长线投机资金逐年递增,6年累计为5418.14亿美元。到今年和明年底,国内热钱累计规模很可能突破6500亿美元和8000亿美元。而且2002年到2007年,投机性资金流入占当年GDP的比例约为4%,累计总量占2007年GDP的16%,这一比例已经超过1997、1998年东南亚金融危机前的情形。热钱的进入大大增加了我国房地产市场的资金来源,为了有效抑制房地产市场的货币供给,政府应积极采取措施控制进入房地产市场的热钱。
参考文献:
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